1. Bienes raíces

Comentario al Reporte, 2014-III
FINN
FIBRA INN, ASESOR DE ACTIVOS PRIMA, S.A.P.I. DE C.V.
PRECIO: FINN
Octubre 28, 2014
Sin Cobertura
P.O. (2015-IV): Precio (27/10/14) : P$16.65
No. De acciones (millones): 308.3
VK (millones): P$5,133
Max 1m
Min 1m
Chg% 1m
Max 12m
Min 12m
Chg% 12m
P$17.65
P$16.65
-4.5%
P$18.90
P$14.87
5.3%
Max 3 m
Min 3 m
Chg% 3m
Dividend Yield
Loan to Value
ROIC
P$18.50
P$16.65
-10.0%
5.20%
0.16
4.50%
RESUMEN EJECUTIVO

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Fibra Inn (FINN) mostró crecimiento en los indicadores operativos, respecto al trimestre anterior,
apoyados en un mayor número de días laborales en 2014-III pero observando resultados mixtos en
la ocupación hotelera.
El EBITDA fue de P$74.8 millones, resultado del incremento en la depreciación y los ingresos. El
margen EBITDA fue de 33.3%, un crecimiento significativo de 700 punto base, respecto al trimestre
anterior.
La distribución a tenedores de CBFIs totalizó P$60 millones o P$0.2323 por CBFI, pagadera el 10 de
noviembre de 2014. Con base en el precio del CBFI al cierre de 2014-III, el dividend yield resultaría
de 5.3%.
La administración se encuentra en planes de un levantamiento de Capital, con la intención de
duplicar el número de CBFIs en circulación, la Oferta se realizaría únicamente a los tenedores que
ostentan participación.
Comentario al Reporte, 2014-III
Análisis
Fibra Inn (FINN) mostró un impulso en los indicadores operativos respecto al trimestre anterior, apoyados
en un mayor número de días laborales en 2014-III aunque observando cierta debilidad en la ocupación
hotelera.
El portafolio totalizó 27 hoteles en operación, 7 en proceso de compra y 3 desarrollos. El ritmo de
adquisiciones ha mantenido Cap Rates (rentabilidad) atractivos, destacando no solo en el rubro hotelero,
sino también respecto a otras áreas de arrendamiento de otras Fibras, como el comercial e industrial, con
niveles superiores a 9% (Ingreso Neto Operativo/Valor del Activo), estimados por la administración de FINN.
La ocupación hotelera (mismos hoteles respecto a 2013-III) fue de 59.1%, es decir, un retroceso anual de
260 puntos base. Este descenso se debió al impacto regional en Irapuato y Celaya, hoteles vinculados a la
industria automotriz y que observaron una menor afluencia en dicha región. Por otro lado, la expansión de
habitaciones de cuatro hoteles en 2014-III, derivó en una mayor base de comparación de hoteles no
estabilizados.
No obstante, la conversión de marcas en las anteriores adquisiciones de FINN, desde inicios de 2014, ha
permitido un mayor poder de negociación en el mercado, logrando un incremento de 5.6% en la tarifa
promedio, para un nivel de P$1,002.2, reflejando una tarifa efectiva (considerando ocupación) de P$592.2, y
un avance de 1.1% a/a.
Los ingresos totales fueron de P$224.4 millones, sin comparativo anual, tras el cambio realizado en la
estructura de ingresos a finales en 2013. Los gastos operativos representaron el 61.3% de las ventas, es decir,
P$137.7 millones, lo que resultó en un Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) de P$86.7
millones y un Margen NOI de 38.7%.
El EBITDA fue de P$74.8 millones, resultado del incremento en la depreciación y los ingresos. El margen
EBITDA fue de 33.3%, un crecimiento significativo de 700 punto base, respecto al trimestre anterior.
La mayor concentración de hoteles se presenta en la categoría Selecto, con 49% de los ingresos totales, de
igual forma, los hoteles de categoría Completo integraron el 40%, con el mayor rango en tarifas, y la menor
ponderación los de categoría Limitado (10%). Consideramos que las bajas tasas de ocupación han afectado
en mayor medida a FINN (en trimestres anteriores) debido al bajo enfoque en el rubro Limitado, hoteles que
logran percibir utilidades con bajos niveles de ocupación.
La distribución a tenedores de CBFIs fue beneficiada de la estacionalidad de ingresos, para un monto de P$60
millones o P$0.2323 por CBFI, pagadera el 10 de noviembre de 2014. Con base en el precio del CBFI al cierre
de 2014-III, el dividend yield resultaría de 5.3%, un alto nivel respecto al promedio de la industria hotelera.
La administración se encuentra en planes de un levantamiento de Capital, con la intención de duplicar el
número de CBFIs en circulación, la Oferta se realizaría únicamente a los tenedores que ostentan
participación.
FINN podría mantener una rentabilidad atractiva, de lograr estabilizar el próximo portafolio, previsto por la
administración en las zonas estratégicas del Bajío y Norte del país, lo que beneficiaría la rentabilidad
estimada, apoyado en una generación de valor hacia los inversionistas a través de la repartición de un alto
dividendo. Emitiremos nuestra recomendación y precio objetivo a la brevedad.
Comentario al Reporte, 2014-III
Fibra Inn, Asesor de Activos Prima S.A.P.I. de C.V.
Fibra Inn (FINN) mostró crecimiento en los indicadores operativos, respecto al trimestre anterior,
apoyados en un mayor número de días laborales en 2014-III, aunque observando resultados mixtos en la
ocupación hotelera.
El portafolio totalizó 27 hoteles en operación, 7 en proceso de compra y 3 desarrollos. La ocupación hotelera
(mismas tiendas respecto a 2013-III) fue de 59.1%, es decir, un retroceso anual de 260 puntos base. Este
descenso se debió al impacto regional en Irapuato y Celaya, hoteles vinculados a la industria automotriz y
que observaron una menor afluencia en dicha región. Por otro lado, la expansión de habitaciones de cuatro
hoteles en 2014-III, derivó en una mayor base de comparación de hoteles no estabilizados.
No obstante, la conversión de marcas en las anteriores adquisiciones de FINN, desde inicios de 2014, ha
permitido un incremento de 5.6% en la tarifa promedio, para un nivel de P$1,002.2, reflejando una tarifa
efectiva (considerando ocupación) de P$592.2, y un avance de 1.1% a/a.
Los ingresos totales fueron de P$224.4 millones, sin comparativo anual debido al cambio en la estructura de
ingresos a finales de 2013. Los gastos operativos representaron el 61.3% de las ventas, es decir, P$137.7
millones, lo que resultó en un Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) de P$86.7 millones, y un
Margen NOI de 38.7%.
El EBITDA fue de P$74.8 millones, resultado del incremento en la depreciación y los ingresos. El margen
EBITDA fue de 33.3%, un crecimiento significativo de 700 punto base respecto al trimestre anterior.
La mayor concentración de hoteles se presenta en la categoría Selecto, con 49% de los ingresos totales; de
igual forma, los hoteles de categoría Completo integraron el 40.3%, y la menor ponderación los de categoría
Limitado (10.3%).
La distribución a tenedores de CBFIs totalizó P$60 millones o P$0.2323 por CBFI, pagadera el 10 de
noviembre de 2014. Con base en el precio del CBFI al cierre de 2014-III, el dividend yield resultaría de 5.3%.
La administración se encuentra en planes de un levantamiento de Capital, con la intención de duplicar el
número de CBFIs en circulación, la Oferta se realizaría únicamente a los tenedores que ostentan
Analista
Armando Rodríguez
Comentario al Reporte, 2014-III
Directorio
Héctor Romero
Director General
[email protected]
Analistas
E M P
* 28/10/14
1 2 3 4 5
Carlos Ugalde
Subdirector de Análisis / Grupos Financieros e Instituciones de Seguros
[email protected]
Cristina Morales
Analista Bursátil Sr. / Comercio Especializado y Autoservicios
[email protected]
5CLAVE DEL REPORTE
(1) ENFOQUE
S = Sectorial
E = Económico
Rf = Renta fija
Nt = Nota técnica
M = Mercado
Em= Empresa
(2) Geografía
M = México
E = Estados
Unidos
L = Latino América
G = Global
(3) Temporalidad
P = Periódico
E = Especial
Homero Ruíz
Analista Bursátil Jr. / Telecomunicaciones y Medios
[email protected]
(4) Grado de dificultad
* = Básico
** = Intermedio
*** = Avanzado
Ana María Tellería
Analista Bursátil Jr. / Renta Fija y Vivienda
[email protected]
(5) Fecha de publicación
DD/MM/AA
Julio C. Martínez
Gerente de Análisis / Minería, Acero, Conglomerados Industriales y Energía
[email protected]
Jorge González
Analista Técnico Sr.
Armando Rodríguez
Analista Bursátil Jr. / FIBRAS y Sector Inmobiliario
[email protected]
Javier Romo
Analista Bursátil Jr. / Aerolíneas, Aeropuertos e Infraestructura
[email protected]
Armelia Reyes
[email protected]
Diseño
Julieta Martínez
Diseño Editorial
[email protected]
Tel. 62370861/ 62370862
[email protected]
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