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Comentario al Reporte, 2014-IV
FIHO
CONCENTRADORA FIBRA HOTELERA MEXICANA S.A. DE C.V.
PRECIO:FIHO12
Febrero 24, 2015
COMPRA
P.O. (2015-IV): P$27.3
Precio (23/02/15) : P$20.64
No. De CBFIs (millones): 499.4
VK (millones): P$10,307.6
Max 1m
Min 1m
Chg% 1m
Max 12m
Min 12m
Chg% 12m
P$20.64
P$19.28
5.1%
P$24.50
P$19.28
17.5%
Max 3 m
Min 3 m
Chg% 3m
Dividend Yield
Loan to Value
VE/Utilidad Operativa
P$23.07
P$19.28
-1.2%
4.1%
n.a .
38.3x
RESUMEN EJECUTIVO
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Fibra Hotel (FIHO) finalizó 2014-IV con avances en ocupación y tarifas. Se anunciaron diversas
adquisiciones y desarrollos con un portafolio con 70 hoteles, de los cuales, 56 se encuentran en
operación (7,656 cuartos), 13 en desarrollo (1,741 cuartos) y un hotel en reposicionamiento.
Las propiedades comparables y estabilizadas mostraron un avance ininterrumpido en la ocupación
a lo largo de 2014, mitigándose el efecto estacional que impacta las ocupaciones de viajeros de
negocios en el último trimestre de cada año.
Continuó el sesgo hacia los hoteles de servicio Selecto, representando el 67% del total de cuartos
en operación. La tarifa promedio en esta categoría fue de P$940, con base en 43 hoteles
comparables, para un crecimiento anual de +4.0%.
Los costos y gastos generales sumaron P$292.9 millones, para una variación semejante a los
ingresos de 45.1%.
FIHO se mantuvo sin apalancamiento; no obstante, reportó dos líneas de crédito disponibles por
un total de P$2,000 millones, de las cuales espera disponer gradualmente en el corto plazo.
Se distribuirán P$111.2 millones hacia los tenedores, lo que corresponderá a P$0.2250 por CBFI.
Este monto representó un crecimiento de +5.4% respecto a la distribución en 2013-IV.
Las perspectivas de crecimiento en el portafolio y su desempeño vinculado a la Actividad Industrial
en México y EE.UU. reflejan perspectivas positivas para FIHO. Mantenemos nuestra
recomendación de COMPRA, con precio objetivo para finales de 2015-IV de P$27.3 por CBFI.
Comentario al Reporte, 2014-IV
Concentradora Fibra Hotelera Mexicana S.A. de C.V.
Fibra Hotel (FIHO) finalizó 2014-IV con avances significativos en ocupación y tarifas. Se anunciaron diversas
adquisiciones y desarrollos con un portafolio con 70 hoteles, de los cuales, 56 se encuentran en operación
(7,656 cuartos), 13 en desarrollo (1,741 cuartos) y un hotel en reposicionamiento.
En el trimestre en revisión, las adquisiciones fueron: Sheraton Ambassador Monterrey, Cacao Playa del
Carmen, One y Fiesta Inn Cuernavaca; por otro lado, se reportaron cinco hoteles en fase de desarrollo bajo
las marcas One, Marriott y Fiesta Inn, ubicados en Ciudad de México, Guadalajara y Querétaro.
Las propiedades comparables y estabilizadas mostraron un avance ininterrumpido en la ocupación a lo
largo de 2014, iniciando el primer trimestre por debajo del 60% pero finalizando en 67% hacia 2014-IV. Este
crecimiento fue beneficiado de una alta demanda hotelera en el Norte, apoyada por el sector
manufacturero, mitigándose el efecto estacional que impacta las ocupaciones de viajeros de negocios en el
último trimestre de cada año.
Los ingresos trimestrales totalizaron P$446.6 millones, para un incremento de +44% respecto al mismo
trimestre del año anterior, impulsados principalmente por las adquisiciones realizadas a lo largo del 2014.
Continuó el sesgo hacia los hoteles de servicio Selecto, representando el 67% del total de cuartos en
operación. La tarifa promedio en esta categoría fue de P$940, con base en 43 hoteles comparables, para
un crecimiento anual de +4.0%.
La inclinación hacia este tipo de hoteles genera una mayor sensibilidad del portafolio en términos de
menores ingresos, ante fluctuaciones en las ocupaciones durante el primero y último trimestre de cada
año, efecto contrario en los hoteles de servicios Limitados.
Los costos y gastos generales sumaron P$292.9 millones, para una variación semejante a los ingresos de
45.1%; sin embargo, destacó la estabilización en gastos inmobiliarios, como predial, seguros inmobiliarios,
administrativos, depreciación y amortización, que no observaron cambios representativos respecto al 2013IV. Esto impulsó en mayor medida el EBITDA para un monto de P$114.8 millones, es decir, un crecimiento de
62% a/a para un Margen EBITDA de 25.7% que mejoró en +293 puntos base respecto a 2013-IV.
Respecto a las cifras 12 meses, los ingresos totales fueron de P$1,530.8 millones, para un avance anual de
48.2%; impulsados por el agresivo crecimiento en adquisición y apertura de hoteles, que implicó un aumento
en número hoteles en operación de 43.6% a/a, así como incrementos inflacionarios en las tarifas promedio.
En la misma medida, los costos y gastos generales crecieron +53.6%, logrando una menor contribución
hotelera (ingresos menos costos y gastos generales) como proporción de los ingresos (variación de -227
puntos base para un nivel de 34.2%).
En 2014, el EBITDA fue de P$371.2 millones para un Margen EBITDA 12 meses de 24.2% (-91 puntos base
respecto a 2013), sin observar mayores eficiencias operativas por el incremento en gastos inmobiliarios y
comisiones de asesoría (1% del valor en libros del portafolio).
Comentario al Reporte, 2014-IV
FIHO se mantuvo sin apalancamiento; no obstante, reportó dos líneas de crédito disponibles por un total
de P$2,000 millones, de las cuales espera disponer gradualmente en el corto plazo. De ejercer ambos
créditos al 100%, la razón Deuda/Activos Totales sería de aproximadamente 17%, un nivel razonable
respecto al endeudamiento ejercido en el resto del sector (superior al promedio de 25%).
El efectivo y equivalentes en caja sumó P$2,325 millones, considerando el IVA por recuperar. Estos recursos
se invertirán en el pipeline de desarrollo, que contempla 15 nuevas aperturas anunciadas en su mayoría para
la segunda mitad de 2015, considerando diferentes marcas y ubicaciones como Campeche, Ciudad de
México, Nuevo León y Estado de México.
Se distribuirán P$111.2 millones hacia los tenedores, lo que corresponderá a P$0.2250 por CBFI. Este monto
representó un crecimiento de +5.4% respecto a la distribución en 2013-IV. El total de distribuciones
trimestrales en 2014 fue de P$0.8589 por CBFI, lo que representó un dividend yield de 4.15%, con base en el
precio de cierre del CBFI en 2013 (P$20.69).
Proyectamos que las distribuciones continúen en la misma tendencia positiva en 2015, incorporando la
estabilización de hoteles de reciente apertura y desarrollo. Estimamos un crecimiento de 11% a/a en el
total de distribuciones hacia 2015 para un total de P$0.9428 por CBFI, lo que representaría un dividend yield
de 4.11% con base en el precio de cierre de CBFI al 2014 (P$22.96).
El reporte al 2015-I mostraría un descenso en la ocupación hacia niveles cercanos al 60%, sin embargo, este
impacto podrá ser compensado por un mayor número de días laborales en los trimestres restantes. Ante un
escenario en alza de tasas de interés, FIHO mostraría una posición defensiva apoyado en su sólida liquidez.
Las perspectivas de crecimiento en el portafolio y su desempeño vinculado a la Actividad Industrial en
México y EE.UU. reflejan perspectivas positivas para FIHO. Mantenemos nuestra recomendación de
COMPRA, con precio objetivo para finales de 2015-IV de P$27.3 por CBFI.
Analista
Armando Rodríguez
Comentario al Reporte, 2014-IV
Directorio
Héctor Romero
Director General
[email protected]
Analistas
F M P
* 24/02/15
1 2 3 4 5
Carlos Ugalde
Subdirector de Análisis / Grupos Financieros e Instituciones de Seguros
[email protected]
Cristina Morales
Analista Bursátil Sr. / Comercio Especializado y Autoservicios
[email protected]
5CLAVE DEL REPORTE
(1) ENFOQUE
S = Sectorial
E = Económico
Rf = Renta fija
Nt = Nota técnica
M = Mercado
Em= Empresa
F= Fibras
(2) Geografía
M = México
E = Estados
Unidos
L = Latino América
G = Global
Julio C. Martínez
Gerente de Análisis / Minería, Acero, Conglomerados Industriales y Energía
[email protected]
Jorge González
Analista Técnico Sr.
Armando Rodríguez
Analista Bursátil Jr. / FIBRAS y Sector Inmobiliario
[email protected]
Javier Romo
Analista Bursátil Jr. / Aerolíneas, Aeropuertos e Infraestructura
[email protected]
(3) Temporalidad
Homero Ruíz
Analista Bursátil Jr. / Telecomunicaciones y Medios
[email protected]
P = Periódico
E = Especial
(4) Grado de dificultad
Ana María Tellería
Analista Bursátil Jr. / Renta Fija y Vivienda
[email protected]
* = Básico
** = Intermedio
*** = Avanzado
(5) Fecha de publicación
DD/MM/AA
Armelia Reyes
[email protected]
Diseño
Julieta Martínez
Diseño Editorial
[email protected]
Tel. 62370861/ 62370862
[email protected]
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