1. Bienes raíces

Comentario al Reporte, 2014-III
FSHOP
FIBRA SHOP, PORTAFOLIOS INMOBILIARIOS, S.A.P.I. DE C.V.
PRECIO: FSHOP13
COMPRA
P.O. (2015-IV): P$20.5
Noviembre 04, 2014
Precio (30/10/14) : P$17.76
No. De acciones (millones): 353.8
VK (millones): P$5,177
Max 1m
Min 1m
Chg% 1m
Max 12m
Min 12m
Chg% 12m
P$17.79
P$16.81
-4.1%
P$18.50
P$14.80
14.4%
Max 3 m
Min 3 m
Chg% 3m
Dividend Yield
Loan to Value
VE/Utilidad Operativa
P$18.40
P$16.81
-3.5%
6.10%
0.2
25.8x
RESUMEN EJECUTIVO

Fibra Shop (FSHOP) mostró crecimientos operativos en 2014-III, manteniendo un avance en
márgenes operativos, inmuebles en operación y dividendos trimestrales. La ocupación total fue de
92%, un descenso de 4 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior, temporalmente
impactada por el efecto de las recientes adquisiciones no estabilizadas, de 85% en ocupación
(portafolio KIMCO).

En su comparable “mismos centros comerciales” (ocho) y considerando la linealidad en el monto
reportado en 2013-III (debido a que en dicho periodo no se registró un trimestre completo por el
inicio de operaciones de la Fibra), el crecimiento fue de 14.0% a/a. Ninguna tienda ancla en lo
particular, mostró una ponderación superior al 5%, respecto a los ingresos totales, siendo los
mayores arrendatarios Liverpool (4.4%) y Cinépolis (4.3%).

El EBITDA fue de P$96.61 millones, para un incremento de +6.3% y un margen EBITDA de 64.2%, es
decir, un avance de 379 puntos base. El desempeño en estas métricas continúa observando
crecimientos ininterrumpidos desde la Oferta Pública Inicial; no obstante, estos se registraron a
tasas decrecientes debido al fuerte avance en trimestres previos.

La razón Deuda Total/Activos (Loan To Value) fue de 20%. La administración postergó la Oferta
Pública Inicial Subsecuente, planeada para inicios de octubre del presente año, la cual planeaba una
emisión de aproximadamente 310 millones de CBFIs con el propósito de liquidar la deuda contraída
en julio por P$3,200 millones, al igual que obtener recursos para adquirir y desarrollar nuevos
inmuebles.

Se determinó pagar por anticipado la distribución correspondiente al 2014-III el 6 de octubre,
basados en el supuesto de la nueva emisión de capital, por P$0.270 por CBFI.
Comentario al Reporte, 2014-III
Análisis
Fibra Shop (FSHOP) mostró resultados favorables en 2014-III, manteniendo un fuerte desempeño en
márgenes operativos, crecimiento en inmuebles en operación y dividendos trimestrales. El portafolio
finalizó con 13 propiedades comerciales y un área bruta rentable (ABR) de 381.1 mil m 2, es decir, un
crecimiento de 171% respecto al portafolio inicial en 2013-III.
Durante el trimestre en revisión, destacó la adquisición del portafolio KIMCO, compuesto de 3 centros
comerciales y un Cap Rate estimado (Ingreso Neto Operativo/Valor de los Activos) de 9.6%, contemplando
un incremento en la ocupación de 85% (2014-III) al 95% en el corto plazo. Estos activos aportaron ingresos
por 49 días en el trimestre.
La ocupación total fue de 92%, un descenso de 4 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior,
temporalmente impactada por el efecto de las recientes adquisiciones no estabilizadas, de 85% en
ocupación (portafolio KIMCO); no obstante, coincidimos en la pronta recuperación de esta variable hacia un
nivel superior de 90%, sustentada en la nueva administración de FSHOP y la creciente demanda regional
donde se ubican estas propiedades (Morelos, Sonora y Chiapas).
Los ingresos totalizaron P$157 millones, de los cuales, P$150.48 millones fueron ingresos operativos y P$6.6
millones por productos financieros. Respecto al trimestre anterior, el crecimiento fue de 19.6%, apoyado en
gran medida por el dinamismo en adquisiciones.
En su comparable “mismos centros comerciales” (ocho) y considerando la linealidad en el monto reportado
en 2013-III (debido a que en dicho periodo no se registró un trimestre completo por el inicio de operaciones
de la Fibra), el crecimiento fue de 14.0% a/a.
La distribución de ingresos por tipo de arrendamiento observó la mayor ponderación en los sectores de
Moda, Alimentos y Supermercados, con un total de 38.3% respecto a los ingresos totales; sin embargo,
ninguna tienda ancla en lo particular, mostró una ponderación superior al 5%, siendo los mayores
arrendatarios Liverpool (4.4%) y Cinépolis (4.3%).
Al 2014-III, los gastos fueron de P$53.9 millones, incluyendo la comisión de asesoría por P$7.9 millones, esto
es un crecimiento moderado en los gastos totales de 11.67%, explicado por un mayor número de activos en
administración. La estabilización de este rubro, respecto al crecimiento del portafolio, permitió mayores
márgenes de operación, asimismo, una mejora en la rentabilidad general.
Lo anterior resultó en un Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) de P$105.59 millones y un
incremento de 6.2% t/t; de igual forma, el Margen NOI, respecto a Ingresos Operativos, fue de 70.2% para
un crecimiento de 409 puntos base. El EBITDA fue de P$96.61 millones, para un incremento de +6.3% y un
margen EBITDA de 64.2%, es decir, un avance de 379 puntos base. El desempeño en estas métricas continúa
observando crecimientos ininterrumpidos desde la Oferta Pública Inicial; no obstante, estos se registraron a
tasas decrecientes debido al fuerte avance en trimestres previos.
La razón Deuda Total/Activos (Loan To Value) fue de 20%, que comprendió el apalancamiento actual de
P$1,600 millones y la totalidad de los Activos por P$8,021.6 millones; de igual forma, el Índice de Cobertura
del Servicio de la Deuda fue de 1.38 veces, de acorde a la regulación por la Comisión Nacional Bancaria y de
Valores (CNBV), mayor a 1 veces.
Comentario al Reporte, 2014-III
La administración postergó la Oferta Pública Inicial Subsecuente, planeada para inicios de octubre del
presente año, la cual planeaba una emisión de aproximadamente 310 millones de CBFIs con el propósito de
liquidar la deuda contraída en julio por P$3,200 millones, al igual que obtener recursos para adquirir y
desarrollar nuevos inmuebles.
Debido a que las condiciones del mercado no fueron favorables para una nueva emisión de capital, la
extensión del crédito será de 7 años, que posiblemente se liquidará con certificados bursátiles de deuda, con
la proyección de incrementar la razón Loan To Value hacia el 40%.
Se determinó pagar por anticipado la distribución correspondiente al 2014-III el 6 de octubre, basados en
el supuesto de la nueva emisión de capital, por P$0.270 por CBFI, y así no diluir el dividendo por el posible
incremento de CBFIs en circulación.
A pesar del impacto regional por el huracán “Odile”, en Baja California, la operación no fue alterada
significativamente en Plaza Puerto Paraíso, que se encontró en funcionamiento 5 días después del
fenómeno meteorológico. Cabe destacar que, previo a este impacto, FSHOP planeaba de una remodelación
profunda del inmueble añadiendo nuevas áreas comerciales, que se estiman finalicen para mediados de
2015.
Posterior al 2014-III, se concretó la compra del centro comercial “Las Misiones”, con un Cap Rate de 10.5%,
un múltiplo destacable respecto al sector, y potencial de incremento al 11.5%, bajo la misma situación de la
mejora en la ocupación. Estimamos que la consolidación de este inmuebles (no estabilizados), más los
próximos por ejercer en niveles similares de rentabilidad, continuarán redituando en mayores distribuciones
a los tenedores.
La administración ha evaluado proyectos por un valor aproximado de P$5,000 millones y un Cap Rate
estimado de 9.6%, sin descartar proyectos de los socios fundadores bajo un esquema de coinversión, este
pipeline podría añadirse parcialmente al portafolio de FSHOP de acorde al incremento en el apalancamiento
anteriormente mencionado.
Mantenemos perspectivas positivas en el sector comercial, que ha mantenido niveles de ocupación
superiores al 90% en el mercado, sin observar una alta volatilidad desde 2013. Las proyecciones de
crecimiento económico en México presentan optimismo para 2015. Estimamos que el PIB incrementará
3.83% a/a, impulsado por un mayor gasto del consumidor, la implementación de la Reforma Energética y el
avance en nuevas plazas laborales por las inversiones extranjeras.
FSHOP podrá beneficiarse de estas variables, a través del incremento en las rentas por arrendamiento al
menos acordes a la inflación. La rentabilidad del portafolio continuará redituando directamente en las
distribuciones hacia los tenedores, alcanzando el objetivo de distribuir P$1.0 para finales de 2014 y un
incremento de doble dígito para 2015. Mantenemos nuestra recomendación de COMPRA, con precio
objetivo para 2015-IV de P$20.5 por CBFI.
Comentario al Reporte, 2014-III
Fibra Shop, Portafolios Inmobiliarios S.A.P.I. de C.V.
Fibra Shop (FSHOP) mostró crecimientos operativos en 2014-III, manteniendo un desempeño positivo en
márgenes operativos, incremento en inmuebles en operación y dividendos trimestrales. El portafolio
finalizó con 13 propiedades comerciales y un área bruta rentable (ABR) de 381.1 mil m 2, es decir, un
crecimiento de 171% respecto al portafolio inicial en 2013-III.
Durante el trimestre en revisión, destacó la adquisición del portafolio KIMCO, compuesto de 3 centros
comerciales en Morelos, Sonora y Chiapas. Estos activos aportaron ingresos por 49 días en el trimestre.
La ocupación total fue de 92%, un descenso de 4 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior,
impactada por el efecto de las recientes adquisiciones no estabilizadas (portafolio KIMCO).
Los ingresos totalizaron P$157 millones, de los cuales, P$150.48 millones fueron ingresos operativos y P$6.6
millones por productos financieros. Respecto al trimestre anterior, el crecimiento fue de 19.6%, apoyado en
gran medida por el dinamismo en adquisiciones.
En su comparación mismas tiendas (8 centros comerciales) y considerando linealidad en el monto reportado
en 2013-III (debido a que en dicho periodo no se registró un trimestre completo por el inicio de operaciones
de la Fibra), el crecimiento fue de 14.0% a/a.
La distribución de ingresos por tipo de arrendamiento, observó la mayor ponderación en los sectores de
Moda, Alimentos y Supermercados, con un total de 38.3% respecto a los ingresos totales; sin embargo,
ninguna tienda ancla en lo particular, mostró una ponderación superior al 5%, siendo los mayores
arrendatarios Liverpool (4.4%) y Cinepolis (4.3%).
Al 2014-III, los gastos fueron de P$53.9 millones, incluyendo la comisión de asesoría por P$7.9 millones, esto
es un crecimiento moderado en los gastos totales de 11.67%, explicado por un mayor número de activos en
administración. La estabilización de este rubro, respecto al crecimiento del portafolio, permitió mayores
márgenes de operación.
Lo anterior resultó en un Ingreso Operativo Neto (NOI, por sus siglas en inglés) de P$105.59 millones y un
incremento de 6.2% t/t; de igual forma, el Margen NOI, respecto a Ingresos Operativos, fue de 70.2% para
un crecimiento de 409 puntos base. El EBITDA fue de P$96.61 millones, para un incremento de +6.3% y un
margen EBITDA de 64.2%, es decir, un avance de 379 puntos base. El desempeño en estas métricas continúa
observando crecimientos ininterrumpidos desde la Oferta Pública Inicial; no obstante estos se registraron a
tasas decrecientes debido al fuerte avance en trimestres previos.
La razón Deuda Total/Activos (Loan To Value) fue de 20%, que comprendió el apalancamiento actual de
P$1,600 millones y la totalidad de los Activos por P$8,021.6 millones; de igual forma, el Índice de Cobertura
del Servicio de la Deuda fue de 1.38 veces, de acorde a la regulación por la Comisión Nacional Bancaria y de
Valores (CNBV), mayor a 1 veces.
Comentario al Reporte, 2014-III
La administración postergó la Oferta Pública Inicial Subsecuente, planeada para inicios de octubre del
presente año, la cual planeaba una emisión de aproximadamente 310 millones de CBFIs con el propósito de
liquidar la deuda contraída en julio por P$3,200 millones, al igual que obtener recursos para adquirir y
desarrollar nuevos inmuebles.
Se determinó pagar por anticipado la distribución correspondiente al 2014-III el 6 de octubre, basados en
el supuesto de la nueva emisión de capital, por P$0.270 por CBFI, y así no diluir el dividendo de haberse
realizado el incremento de CBFIs en circulación.
A pesar del impacto regional por el huracán “Odile”, en Baja California, la operación no fue alterada
significativamente en Plaza Puerto Paraíso, que se encontró en funcionamiento 5 días después del
fenómeno meteorológico. Cabe destacar que, previo a este impacto, FSHOP planeaba de una remodelación
profunda del inmueble añadiendo nuevas áreas comerciales, que se estiman finalicen para mediados de
2015.
Analista
Armando Rodríguez
Comentario al Reporte, 2014-III
Directorio
Héctor Romero
Director General
[email protected]
Analistas
E M P
* 04/11/14
1 2 3 4 5
Carlos Ugalde
Subdirector de Análisis / Grupos Financieros e Instituciones de Seguros
[email protected]
Cristina Morales
Analista Bursátil Sr. / Comercio Especializado y Autoservicios
[email protected]
5CLAVE DEL REPORTE
(1) ENFOQUE
S = Sectorial
E = Económico
Rf = Renta fija
Nt = Nota técnica
M = Mercado
Em= Empresa
(2) Geografía
M = México
E = Estados
Unidos
L = Latino América
G = Global
(3) Temporalidad
P = Periódico
E = Especial
Homero Ruíz
Analista Bursátil Jr. / Telecomunicaciones y Medios
[email protected]
(4) Grado de dificultad
* = Básico
** = Intermedio
*** = Avanzado
Ana María Tellería
Analista Bursátil Jr. / Renta Fija y Vivienda
[email protected]
(5) Fecha de publicación
DD/MM/AA
Julio C. Martínez
Gerente de Análisis / Minería, Acero, Conglomerados Industriales y Energía
[email protected]
Jorge González
Analista Técnico Sr.
Armando Rodríguez
Analista Bursátil Jr. / FIBRAS y Sector Inmobiliario
[email protected]
Javier Romo
Analista Bursátil Jr. / Aerolíneas, Aeropuertos e Infraestructura
[email protected]
Armelia Reyes
[email protected]
Diseño
Julieta Martínez
Diseño Editorial
[email protected]
Tel. 62370861/ 62370862
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