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Valorización Aurus Capital Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión Diciembre de 2016 Av. El Golf 99, Piso 14, Las Condes, Santiago, Chile | +562 24958871 | www.econsult.cl Declaración de Responsabilidad El presente informe (“Informe”) ha sido preparado por Econsult Capital (“Econsult”) en su calidad de asesor financiero del Comité de Vigilancia de Aurus Capital Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión (“Fondo”) para la elaboración de un informe independiente que determinará el valor económico de la Cuota del Fondo al 30 de septiembre de 2016, y de cada una de las sociedades en las que éste invierte. Durante el desarrollo de la asesoría financiera, Econsult tuvo acceso, entre otras cosas, a: i) información pública del Fondo, ii) información pública de los sectores en los que invierte el Fondo, y iii) información entregada bajo confidencialidad por la Administradora, en particular aquella detallada en el Anexo 1 del Informe. Adicionalmente, Econsult participó en diversas reuniones con la administración del Fondo para revisar aspectos relevantes del funcionamiento del mismo y de las sociedades en las que éste invierte, relacionados a proyecciones, pasivos, contingencias, información histórica y otras materias que se estimaron necesarias y apropiadas para el correcto desarrollo de su cometido. Para efectos del presente informe, Econsult ha utilizado la información entregada por la Administradora, quien ha declarado que es fidedigna y refleja fielmente los antecedentes solicitados, necesarios para la determinación del valor de la Cuota del Fondo, razón por la cual Econsult no ha verificado la información recibida. En consecuencia, Econsult no asume responsabilidad alguna por la veracidad o exactitud de la información recibida, y que ha servido de base para la elaboración del presente informe. Asimismo, Econsult, en su calidad de asesor financiero, no se hace responsable por la información y declaraciones realizadas por la administración del Fondo en materias de carácter legal, regulatoria, tributaria o técnica, distintas de las financieras, y en consecuencia no asume responsabilidad alguna por las mismas. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 2 Declaración de Responsabilidad (Cont.) Este Informe contiene conclusiones basadas en información económica, financiera, de mercado y otras condiciones válidas a esta fecha. Por consiguiente, cualquier evento o desarrollo posterior podría afectar la vigencia del mismo y la validez de sus conclusiones, lo que no será responsabilidad de Econsult. El resultado de cualquier operación financiera, transacción, acto o contrato, realizado o ejecutado por el Fondo, su Administradora, aportantes o cualquier tercero, con apoyo de la información aquí presentada, es de exclusiva responsabilidad de la persona que la realiza o ejecuta, no asumiendo Econsult responsabilidad alguna por dicho concepto. El Informe se limita a una evaluación financiera y no constituye una recomendación de inversión, ni puede ser utilizado o interpretado para fines distintos de los expresamente señalados. En ese sentido se hace presente que este Informe incluye resultados de análisis cuantitativos y cualitativos desarrollados para la valorización que representan potenciales acontecimientos futuros que pueden o no suceder. En consecuencia, nada contenido en el Informe es, o puede ser certificado como, una promesa o representación del pasado o futuro, y Econsult no tiene responsabilidad alguna en relación a diferencias o variaciones que a futuro presenten los factores que inciden en el ejercicio de valorización, o con lo que resulte del uso de este Informe. Se deja expresa constancia que Econsult no tiene relación con la Administradora más que aquella que se deriva del curso ordinario de los negocios y prestaciones de asesoría financiera. Queda prohibido citar o reproducir, total o parcialmente esta presentación, o la información que en ella se proporciona sin expresa autorización de Econsult. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 3 Índice Glosario 6 Resumen Ejecutivo 9 Introducción 29 1 Descripción de Aurus Capital Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión 31 1.1 Descripción del Fondo 32 1.2 Descripción de las sociedades en las que invierte el Fondo 38 2 Metodología de Valorización 56 2.1 Principales Supuestos Financieros 57 2.2 Metodología 58 2.3 Tasa de Descuento de los Activos de las Sociedades 63 2.4 Tasa de Descuento de los Flujos del Fondo 70 3 Mercado de Rentas Inmobiliarias 72 3.1 Rentas de Centros Comerciales 73 3.2 Rentas de Oficinas 74 3.3 Rentas de Bodegas 75 3.4 Referencias de Mercado por Activo Inmobiliario 76 3.5 Múltiplos de Mercado 80 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 4 Índice (cont.) 4 Proyecciones Financieras y Valorización de las Sociedades y del Fondo 81 4.1 Aurus Ciudad Empresaria III SpA 82 4.2 Aurus Renta Inmobiliaria I SpA 94 4.3 CC Vecinales Arauco Express S.A. 106 4.4 Aurus Puerto Montt S.A. 118 4.5 Aurus Ciudad Empresarial SpA 129 4.6 Aurus Gestión Inmobiliaria SpA 141 4.7 Aurus Capital Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión 150 5 Conclusiones 160 Anexos 162 Anexo 1: Listado de información recibida por parte de la Administradora 163 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 5 Glosario 6 Glosario $ % acc. Administradora AUM BCU10 BL BO o BOD BU Cap rate CAPM CC o COM CCV Arauco Express CE Cont. CXP D/P EBITDA Econsult ED EE.UU. EEFF EERR FCL Pesos chilenos Porcentaje Acumulada Aurus Capital S.A. Administradora General de Fondos Activos bajo administración (siglas en inglés) Tasa del Bono del Banco Central de Chile en UF a 10 años Beta apalancado Bodega Beta desapalancado Tasa de capitalización. Se calcula como ingresos menos costos directos (contribuciones, seguros y otros) sobre valor económico del activo Modelo de valorización de activos (siglas en inglés) Centro Comercial Centros Comerciales Vecinales Arauco Express S.A. Centro Empresarial Continuación Cuentas Por Pagar Relación Deuda Patrimonio Resultado antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización (siglas en inglés) Econsult Capital Edificio Estados Unidos Estados Financieros Empresa Relacionada Flujo de Caja Libre Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 7 Glosario Fondo GAV i.c. IPSA m2 Market Cap mmUSD OFI P/BV PL pp. PR Prom. Rf S&P500 Soc. SVS TAX TE TIR UF UST10YR VP X β Δ Aurus Capital Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión Gastos de Administración y Venta Información confidencial Índice de Precio Selectivo de Acciones Metro cuadrado Capitalización bursátil Millones de dólares de Estados Unidos Oficina Relación Precio Valor Libro Premio por liquidez Pérdida Premio por riesgo de mercado Promedio Tasa libre de riesgo Índice Standard & Poor's 500 Sociedades Superintendencia de Valores y Seguros Impuesto Terreno Tasa Interna de Retorno Unidad de Fomento Tasa del Bono del gobierno de Estados Unidos a 10 años Valor Presente Veces Beta Variación Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 8 Resumen Ejecutivo 9 Resumen Ejecutivo Objetivo y Descripción de las sociedades El Comité de Vigilancia de Aurus Capital Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión contrató los servicios de Econsult para que ésta determinara el valor económico de la Cuota del Fondo al 30 de septiembre de 2016, y de cada una de las sociedades en las que éste invierte. El Fondo está orientado a la inversión a través de sociedades en distintos tipos de activos inmobiliarios, como centros comerciales, oficinas y bodegas, que generen flujos periódicos y estables. Las sociedades de propiedad directa o indirecta a través de las cuales éste canaliza sus inversiones son: Centros Comerciales Vecinales Arauco Express S.A., Aurus Ciudad Empresarial SpA, Aurus Puerto Montt S.A., Aurus Renta Inmobiliaria I SpA, Aurus Renta Inmobiliaria III SpA, y Aurus Gestión Inmobiliaria SpA. Sociedades Descripción Participación del Fondo CCV Arauco Express Renta de centros comerciales en 14 ubicaciones entre Santiago, Antofagasta, Calama y Viña del Mar (Colón – Vespucio, Luis Pasteur, La Reina, Irarrázaval, Pajaritos, Ciudad Empresarial I y II, Las Brujas, Manuel Montt, Carmen de Huechuraba, Recoleta, Antofagasta, Calama y Palmares) 49% Aurus Ciudad Empresarial Desarrollo del Edificio Terrazas ubicado en Ciudad Empresarial. Además cuenta con terrenos ubicados también en Ciudad Empresarial 50% Aurus Puerto Montt Renta de un edificio de oficinas y de una bodega ubicados en Puerto Montt (Parque Empresarial Puerto Montt) 50% Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 10 Resumen Ejecutivo Objetivo y Descripción de las sociedades (Cont.) Descripción Participación del Fondo Aurus Renta Inmobiliaria I Renta de oficinas y bodegas 3 edificios de oficinas, dos en Santiago (Edificio Los Conquistadores y Edificio Horizonte) y uno en Iquique (Edificio Esmeralda) 3 bodegas, dos en Copiapó (Centro Empresarial Plaza Comercio I y II) y una en Talcahuano (Centro Empresarial Talcahuano) Dentro de sus activos cuenta además con 2 terrenos, uno ubicado en Quilicura y otro en Temuco 100% Aurus Renta Inmobiliaria III Renta de oficinas y bodegas 4 edificios de oficinas ubicados en Santiago (Edificio Birmann, Edificio Torre París, Edificio Xerox y Edificio Teatinos) 1 bodega ubicada en Quilicura (Centro de Distribución Cencosud) 100% Aurus Gestión Inmobiliaria Sociedad que presta servicios de gestión inmobiliaria a sus entidades relacionadas filiales y coligadas 100% Sociedades Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 11 Resumen ejecutivo Metodologías utilizadas 1 Valorización por sociedades Valor económico del patrimonio de las sociedades ponderado por la participación del Fondo en cada una de ellas. Comparación con múltiplos de mercado (P/BV) y cap rate Valorización por dividendos Valor presente de los dividendos a los aportantes 2 Valorización realizada a septiembre de 2016. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 12 Resumen ejecutivo 1 Valorización por sociedades Valor Económico del Fondo (+) Valor Económico del Patrimonio de las Sociedades1/ ponderado por la participación del Fondo en cada una de ellas (+) VP Intereses por Cuentas EERR (-) VP Gastos de Operación y Administración del Fondo (+) Activos Financieros (-) Deuda Financiera (-) VP Comisión Fija (-) VP Comisión Variable (+) Otros Activos Netos Comisión Fija Se calcula mensualmente como el 1,19% del valor total de los aportes, menos las disminuciones o devoluciones de capital del mes anterior. Comisión Variable Se calcula como el 23,8% de la TIR alcanzada por el Fondo menos 5% (23,8% X (TIR – 5%)). Este valor se aplica al valor contable del Fondo a sep-16. La TIR se calcula considerando que la inversión inicial es el valor contable del Fondo a sep-16, más los dividendos entregados por este entre oct-16 y dic-27, más el dividendo final al cierre del Fondo en 2027. 1/ A continuación se detalla la metodología utilizada para determinar el valor económico del patrimonio de las Sociedades. Nota: VP, Valor Presente. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 13 Resumen ejecutivo 1 Valorización por sociedades (cont.) Valor Económico del Patrimonio de las Sociedades VP FCL de los Activos de las Sociedades VP FCL de los Activos de las Soc. (2016 – 2027) VP Valor Terminal de las Soc. (2027) Ingresos percibidos (1) VP FCL de la Perpetuidad de los Activos (1) Costos de operación (2) VP Pasivo Neto por Impuestos Diferidos (2) Gastos de administración (3) (1) – (2) = VP del Valor Terminal (2027) - Deuda Financiera Neta (1) – (2) – (3) = Resultado operacional “NOI” (4) Impuestos (5) Inversiones (6) Δ Capital de trabajo (7) (4) – (5) – (6) – (7) = FCL de los Activos Tasa de descuento de los Activos de las Soc. VP FCL de los Activos (2016 – 2027) Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 14 Resumen ejecutivo 1 Valorización por sociedades (cont.) Otras consideraciones Se asume que los préstamos del Fondo a las Sociedades se capitalizan. Se asume que en 2027, cuando termina el Fondo, se liquidan los activos y se pagan los pasivos por impuestos diferidos. Se mantiene la estructura tributaria de las sociedades hasta el 2027. Se modela en unidades de fomento, por cuanto se utilizan tasas de descuento reales. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 15 Resumen ejecutivo 2 Valorización por dividendos Valor Económico del Fondo VP Dividendos Netos VP Dividendo Liquidación (+) Ingresos provenientes de las Sociedades (+) Intereses por Cuentas EERR (+) Otros Ingresos Financieros (-) Gastos de Operación del Fondo (-) Comisión Fija (-) Comisión Variable (-) Costos Financieros Dividendos Netos Tasa de descuento del Accionista del Fondo VP Dividendos Netos Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 16 Resumen Ejecutivo Principales supuestos de valorización para los activos de renta Para la proyección de los flujos de caja libres de los activos de renta de las sociedades (centros comerciales, edificios de oficinas y bodegas), se consideraron los precios y vacancias hasta el término de los contratos vigentes, y luego se utilizaron precios y vacancias estacionarios específicos para cada sub-sector inmobiliario y ubicación geográfica, estimados éstos en base a información histórica y actual de los precios y vacancias de mercado y a perspectivas económicas del sector. CCV Arauco Express CC Colón – Vespucio CC Luis Pasteur CC La Reina CC Irarrázaval CC Palmares CC Calama CC Pajaritos CC Ciudad Empresarial CC Las Brujas CC Manuel Montt CC Carmen de Huechuraba Arriendo oct-16 UF/m2/mes Vacancia oct-16 % m2 Arriendo estacionario UF/m2/mes Vacancia estacionaria % m2 Fecha equilibrio estacionario i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. 0,90 0,95 0,63 0,54 0,69 0,51 0,40 0,80 0,63 0,70 0,76 6% 6% 6% 6% 6% 6% 4% 6% 6% 6% 6% i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 17 Resumen Ejecutivo Principales supuestos de valorización para los activos de renta (cont.) CCV Arauco Express (cont.) CC Ciudad Empresarial 2 CC Recoleta CC Antofagasta Aurus Puerto Montt ED Puerto Montt BO Puerto Montt Aurus Renta Inmobiliaria I ED Los Conquistadores1/ ED Esmeralda ED Horizontes1/ BO Plaza Com. I BO Plaza Com. II BO Talcahuano Arriendo oct-16 UF/m2/mes Vacancia oct-16 % m2 Arriendo estacionario UF/m2/mes Vacancia estacionaria % m2 Fecha equilibrio estacionario i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. 0,50 0,34 0,43 3% 2% 3% i.c. i.c. i.c. 0,42 0,16 43% 31% 0,40 0,16 8% 8% ene-19 mar-18 0,56 0,48 0,40 0,16 0,17 0,12 0% 60% 0% 16% 22% 0% 0,56 0,43 0,40 0,16 0,17 0,12 8% 8% 10% 8% 8% 8% sep-20 oct-19 jun-20 abr-18 ago-17 mar-18 1/ Los precios de arriendo y las vacancias incluyen oficinas, estacionamientos y bodegas. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 18 Resumen Ejecutivo Principales supuestos de valorización para los activos de renta (cont.) Aurus Renta Inmobiliaria III ED Birmann Oficinas Estacionamiento Bodegas Locales ED Torre París Oficinas Estacionamiento Bodegas Locales ED Xerox Oficinas Estacionamiento Bodegas ED Teatinos Oficinas BO CD Cencosud Arriendo oct-16 UF/m2/mes Vacancia oct-16 % m2 Arriendo estacionario UF/m2/mes Vacancia estacionaria % m2 Fecha equilibrio estacionario 0,62 4,46 0,49 0,54 23% 18% 59% 0% 0,62 4,46 0,49 0,55 8% 8% 8% 6% feb-18 feb-18 feb-18 feb-18 0,52 3,38 4,81 1,00 4% 1% 55% 0% 0,50 3,43 4,88 1,01 8% 8% 8% 6% may-18 may-18 mar-18 may-18 0,42 2,02 0,12 46% 16% 0% 0,35 2,02 0,12 10% 10% 10% mar-19 mar-19 mar-19 0,36 0,12 0% 0% 0,40 0,12 8% 0% nov-28 dic-20 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 19 Resumen Ejecutivo Principales supuestos de valorización para los activos de venta Edificio Oficinas Estacionamientos Bodegas Superficie total 9.883 m2 246 unid. 977 m2 Superficie disponible para la venta (sep-16) 1.677 m2 16 unid. 245 m2 Superficie vendida (sep-16) 8.206 m2 230 unid. 732 m2 Precio de venta 40 UF/m2 293 UF/unid. 21 UF/m2 200 m2/mes 3 unid./mes 23 m2/mes Aurus Ciudad Empresarial Spa Edificio Terrazas Velocidad de venta Terrenos Superficie Precio de venta 25.167 m2 14,0 UF/m2 Terreno Juncal 27.151 m2 5,25 UF/m2 Terreno Temuco 27.409 m2 0,75 UF/m2 Aurus Ciudad Empresarial SpA Terreno Ciudad Empresarial Aurus Renta Inmobiliaria I SpA Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 20 Resumen Ejecutivo Tasa de descuento FCL de los activos de las sociedades Para descontar los FCL de los activos, se estimó una tasa de descuento en base al CAPM: Rf: tasa libre de riesgo en UF (promedio BCU10-BCU20 entre oct15-sep16) BU: Beta desapalancado estimado en base a los betas desapalancados de los activos en que invierten las sociedades PR: premio por riesgo de mercado basado en referencias internacionales, el premio por riesgo implícito de EE.UU., y en la diferencia entre el retorno del S&P 500 para los últimos 80 años y el retorno del bono a 10 años de EE.UU. PL: premio por liquidez basado en evidencia empírica de empresas internacionales. Sub-sector económico Rf BU PR PL Tasa Renta Comercial 1,57% 0,49 5,55% 1,00% 5,3% Desarrollo Inmob. 1,57% 0,87 5,55% 1,00% 7,4% Aurus Puerto Montt Renta Oficinas y Bodegas 1,57% 0,63 5,55% 1,00% 6,1% Aurus Renta Inmobiliaria I Renta Oficinas y Bodegas 1,57% 0,62 5,55% 1,00% 6,0% Aurus Renta Inmobiliaria III Renta Oficinas y Bodegas 1,57% 0,56 5,55% 1,00% 5,7% Aurus Gestión Inmobiliaria Renta Oficinas 1,57% 0,54 5,55% 1,00% 5,6% CCV Arauco Express Aurus Ciudad Empresarial Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 21 Resumen Ejecutivo Tasa de descuento de los activos del Fondo El beta de los activos se obtiene en base los betas de los activos de las sociedades, ponderados por la participación que tiene cada una de ellas en el EBITDA total acumulado entre los años 2016 y 2027. BU Participación EBITDA 2016 – 2027 CCV Arauco Express 0,49 22,0% Aurus Ciudad Empresarial 0,87 1,2% Aurus Puerto Montt 0,63 4,1% Aurus Renta Inmobiliaria I 0,62 14,3% Aurus Renta Inmobiliaria III 0,56 58,2% Aurus Gestión Inmobiliaria 0,54 0,2% Tasa de descuento de los activos del Fondo Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria BU Fondo 0,56 Rf BU Fondo PR PL Tasa 1,57% 0,56 5,55% 1,00% 5,7% 22 Resumen Ejecutivo Tasa de descuento de los flujos del Fondo a los aportantes Para apalancar el beta de los activos del Fondo se determinó una razón deuda financiera sobre patrimonio económico y una tasa de impuesto relevante para el Fondo. Para la deuda se consideró la deuda financiera de todas las sociedades, ponderadas por la participación del Fondo, más la deuda financiera del Fondo a septiembre de 2016. Para el patrimonio se consideró el patrimonio económico a septiembre de 2016, y para la tasa de impuesto se estimó una tasa en base a la proyección de impuestos y utilidades de las sociedades en el período 2017-2027. Aurus Capital Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión Tasa de descuento de los flujos del Fondo a los aportantes Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria BU TAX D/P BL 0,56 22,1% 1,30 1,10 Rf BL PR Tasa 1,57% 1,10 5,55% 8,8% 23 Resumen Ejecutivo Valorización de los Activos de las Sociedades Cifras en UF (sep-16) Valor Económico de los Activos1/ Valor Económico sobre Valor Libro de los Activos Cap Rate CCV Arauco Express 1.983.352 1,09X 6,6% Aurus Ciudad Empresarial 418.370 1,08X Aurus Puerto Montt 306.266 0,99X 4,8% Aurus Renta Inmobiliaria I 1.268.629 1,01X 6,4% Aurus Renta Inmobiliaria III 4.918.598 1,06X 6,2% Aurus Gestión Inmobiliaria 6.992 Suma Sociedades 8.902.207 1,05X 1/ Corresponde al 100% del valor económico de los activos de cada sociedad. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 24 Resumen Ejecutivo Valorización del Patrimonio de las Sociedades Cifras en UF (sep-16) Valor económico del Patrimonio Participación del Fondo en las Sociedades Valor económico del Patrimonio para el Fondo P/BV CCV Arauco Express 1.189.637 49% 582.922 1,12X Aurus Ciudad Empresarial 394.104 50% 197.052 1,09X Aurus Puerto Montt 167.238 50% 83.619 0,99X Aurus Renta Inmobiliaria I 1.281.058 100% 1.281.058 1,01X Aurus Renta Inmobiliaria III 1.910.735 100% 1.910.735 1,15X Aurus Gestión Inmobiliaria 8.050 100% 8.050 6,35X 4.063.435 1,09X Suma Sociedades 4.950.821 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 25 Resumen Ejecutivo 1 Valorización por Sociedades sep-16 (UF) Tasa de descuento de los activos del Fondo Participación en inversiones inmobiliarias 5,7% 4.063.435 VP gastos -50.548 VP Comisión Fija -312.446 VP Comisión Variable -118.075 VP Intereses 577.315 Activos Financieros 186.596 Deuda Financiera -735.636 Otras deudas (dividendos y remuneraciones) -14.568 Valor Económico del Fondo 3.596.074 Número de cuotas 2.881.028 Valor Cuota en $ 32.730 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 26 Resumen Ejecutivo 2 Valorización por Dividendos Tasa de descuento de los flujos del Fondo a los aportantes Dividendos a los aportantes (UF) Fecha oct-16 – dic-16 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Valor Económico del Fondo sep-16 (UF) Número de cuotas Valor Cuota en $ Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 8,8% Monto 43.945 584.484 208.484 212.078 210.195 206.360 207.595 207.422 207.656 207.469 208.465 2.532.920 2.758.302 2.881.028 25.105 27 Resumen Ejecutivo Valor Cuota del Fondo 34.000 Considerando ambas metodologías, se estimó un valor para la Cuota del Fondo al 30 de septiembre de 2016 de $28.918, equivalente al promedio de los valores obtenidos con ambas metodologías. 32.730 32.000 30.000 28.918 28.555 $ 28.000 26.000 25.105 24.000 24.500 22.000 0 Valorización 1 Valorización 2 por Soc. por Dividendo Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria Promedio 3 EEFF sep-16 4 Spot 21-12-16 5 28 Introducción 29 Introducción El Comité de Vigilancia de Aurus Capital Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión contrató los servicios de Econsult para que ésta determinara el valor económico de la cuota del Fondo al 30 de septiembre de 2016, y de cada una de las sociedades en las que éste invierte. Para realizar la valorización, se utilizó información pública disponible y aquella entregada directamente por la Administradora del Fondo1/, sin que Econsult haya verificado en forma independiente la veracidad de dicha información. En el capítulo 3 se presentan estadísticas de precios y vacancias de mercado por zona geográfica y sub-sectores inmobiliarios, además de múltiplos de mercado. En el capítulo 4 se detallan proyecciones financieras y se determina el valor económico del patrimonio de cada una de las sociedades, y se determina el valor económico de la cuota del Fondo . Finalmente, en el capítulo 5 se presentan las principales conclusiones del Informe. Además de la información mencionada, Econsult mantuvo reuniones con miembros de la administración del Fondo para entender más en profundidad la operación actual y la visión a futuro de las sociedades en las que invierte el Fondo. El Informe comprende los siguientes cinco capítulos. En el capítulo 1 se realiza una descripción del Fondo y de las sociedades en las que este invierte. En el capítulo 2 se describe la metodología de valorización utilizada. 1/ En el Anexo 1 se detalla un listado con la información proporcionada por la Administradora para realizar la valorización. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 30 1 Descripción de Aurus Capital Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión 1.1 Descripción del Fondo 1.2 Descripción de las sociedades en las que invierte el Fondo 31 1.1 Descripción del Fondo Principales Antecedentes Descripción Antecedentes Generales Fecha de inicio Antecedentes Generales Fecha de Término Duración N° de cuotas suscritas 01-Abr-2009 16-Dic-2027 18 años 2.881.028 Aportes pagados1/ UF 3.060.884 AUM Consolidado2/ UF 7.438.054 Número de propiedades Clasificación – Feller Rate 31 propiedades 1ª Clase Nivel 2 El Fondo tiene por objeto la inversión en distintos tipos de activos inmobiliarios que generen flujos periódicos y estables. Mantiene inversiones en seis sociedades, la mayoría de ellas correspondientes a rentas inmobiliarias de edificios de oficinas, centros de bodegaje y centros comerciales. Su cartera considera 31 activos inmobiliarios, de los cuales 14 son centros comerciales, 9 son edificios de oficinas, 5 son centros de bodegaje y 3 son proyectos de bodegaje. Actualmente, administra activos por aproximadamente UF 7,5 millones. Fuente: Fact Sheet Agosto 2016. 1/ Considera la sumatoria de los aportes valorizados en UF del día del aporte, deduciendo las recompras de cuotas efectuadas desde el mes de sep-15. 2/ Corresponde al total de activos consolidados del Fondo y sus filiales. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 32 1.1 Descripción del Fondo Aportantes 12 Principales Aportantes del Fondo Septiembre 2016 Aportantes Participación Aportantes Participación LARRAIN VIAL S.A. CORREDORA DE BOLSA 21,90% MBI CORREDORES DE BOLSA S.A. 2,33% PRINCIPAL CIA DE SEG DE VIDA CHILE S.A. 13,16% SOCIEDAD DE RENTAS CCP LTDA 2,28% METLIFE CHILE SEGUROS DE VIDA S.A. 10,93% INVERSIONES CANDELARIA LTDA 2,27% PENTA VIDA CIA DE SEGUROS DE VIDA S.A. 1 6,15% VALORES SECURITY S A C DE B 1,92% INGENIERIA E INVERSIONES LTDA 3,44% RENTAS E INVERSIONES LAS PUNTAS LTDA 1,77% COSIL INVERSIONES LTDA 2,41% INVERSIONES SAGITARIO LTDA 1,73% Fuente: SVS. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 33 1.1 Descripción del Fondo Reglamento Interno Principales Aspectos Política de dividendos El Fondo distribuirá anualmente como dividendo a lo menos el 90% de los Beneficios Netos Percibidos durante el ejercicio1/. Asimismo, el Fondo podrá repartir toda o parte de la utilidad que den cuenta los EEFF aprobados por la Asamblea de Aportantes. Política de endeudamiento El Fondo podrá contratar créditos con bancos, instituciones financieras y compañías de seguros, y endeudarse emitiendo bonos, todo ello, con el límite de hasta 50% de su patrimonio. Liquidez El Fondo deberá mantener una inversión en instrumentos de renta fija de alta liquidez o en caja, como promedio anual mínimo de 1% de sus activos o mantener disponible una capacidad de endeudamiento equivalente a ese porcentaje. Al mismo tiempo, el Fondo deberá mantener a lo menos una razón de 1 a 10 entre activos y pasivos líquidos. Duración El Fondo tendrá vigencia hasta el 16 de diciembre de 2027. Remuneración y comisiones Remuneración fija mensual: 1/12 del 1,19% del valor total de los aportes suscritos y pagados menos las disminuciones o devoluciones de capital, en UF del último día hábil del mes anterior, IVA incluido. Remuneración variable anual: 23,8%, IVA incluido, calculado sobre la suma del monto de los dividendos que hayan sido puestos a disposición de los aportantes en el respectivo ejercicio más el monto de la remuneración variable, que excedan de una rentabilidad real del 5% anual, calculada sobre el 100% de los aportes suscritos y pagados, ponderados por el período de permanencia de éstos durante el respectivo ejercicio y debidamente deducidas las disminuciones y/o devoluciones de capital si las hubiere, en UF. 1/ Se considerarán "Beneficios Netos Percibidos", la cantidad que resulte de restar a la suma de utilidades, intereses, dividendos y ganancias de capital efectivamente percibidas durante el ejercicio, el total de las pérdidas y gastos devengados en el período. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 34 1.1 Descripción del Fondo Indicadores Financieros del Fondo Reparto de Beneficios a los Aportantes Utilidad miles de UF miles de UF 321 240 255 224 164 105 55 46 69 195 122 99 65 52 11 2010 2011 2012 2013 2014 2015 sep.-16 2009 2010 2011 2012 2013 Patrimonio Remuneración Fija y Variable miles de UF miles de UF 2.656 3.007 2.974 3.037 3.137 2014 2015 sep.-16 50 39 30 716 771 2009 2010 7 2011 25 21 1.262 2012 2013 2014 2015 sep.-16 2010 11 2011 2012 2013 2014 2015 sep-16 1/ 1/ La remuneración a sep-16 sólo considera la remuneración fija. Fuente: EEFF de Aurus Capital Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión. Las cifras fueron pasadas de pesos a UF considerando la UF a diciembre de cada año, y la a sep-16 en el caso del 2016 . Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 35 1.1 Descripción del Fondo Indicadores Financieros del Fondo Balance Cifras en miles de UF 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 sep-16 Total Activos 793 1.397 1.792 3.158 4.331 7.516 3.898 3.904 Deuda Financiera 75 615 478 492 1.278 4.151 788 712 Patrimonio 716 771 1.262 2.656 3.007 2.974 3.037 3.137 Aportes 712 747 1.048 2.418 2.736 2.586 2.667 2.731 Otras Reservas 1 3 -7 -6 -5 -15 -14 -23 Resultados Acumulados -2 0 18 208 221 240 301 302 Resultado del Ejercicio 11 65 255 99 122 321 224 195 Dividendos Provisorios -8 -44 -53 -63 -67 -220 -142 -67 Fuente: EEFF de Aurus Capital Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión. Las cifras fueron pasadas de pesos a UF considerando la UF a diciembre de cada año, y la a sep-16 en el caso del 2016 . Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 36 1.1 Descripción del Fondo Administradora Accionistas de la Administradora La gestión del Fondo es realizada por Aurus Capital S.A. Administradora General de Fondos, de propiedad en un 99,90% de Aurus Gestión de Inversiones SpA Accionistas indirectos de Aurus Gestión de Inversiones SpA Participación José Miguel Musalem Sarquis 25,7614% Antonio Cruz Zabala 21,9062% • Antonio Cruz Zabala, Presidente Alexander Seelenberger Farba 17,3390% • José Miguel Musalem Sarquis, Director Sergio Furman Sihman 12,8870% • Alejandro Furman Sihman, Director Juan Carlos Délano Valenzuela 10,2033% • Sergio Furman Sihman, Director Raimundo Cerda Lecaros 4,4520% • Raimundo Cerda Lecaros, Director Mauricio Peña Merino 4,4520% Fiscalización de la Administradora Cesar Barros 2,9991% La administración del Fondo es fiscalizada por su Comité de Vigilancia compuesto por: TOTAL Su Directorio está integrado por: 100% • Juan José Del Río Silva • María Angélica Rojas Errázuriz • Thomas Verbeken Manríquez Por su parte, Ernst & Young Servicios Profesionales de Auditoría y Asesoría Limitada presta los servicios de auditoría externa Fuente: Memoria anual 2015 Aurus Capital Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 37 1.2 Descripción de las sociedades en las que invierte el Fondo Estructura de Inversión del Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión 49% 1 50% 2 CC Vecinales Arauco Express S.A. 1a CC Colón – Vespucio 50% 3 Aurus Ciudad Empresarial SpA 100% 4 Aurus Puerto Montt S.A. 100% 5 2a ED Terrazas 3a ED Puerto Montt 4a ED Los Conquistad. 2b TE Ciudad Emp. 3b CE Puerto Montt 4b 6 Aurus Renta Inmobiliaria III SpA Aurus Renta Inmobiliaria I SpA 5a ED Birmann ED Esmeralda 5b ED Torre París 1b CC Luis Pasteur 1c CC La Reina 4c ED Horizonte 5c ED Xerox 1d CC Irarrázaval 4d CE Plaza Com. I 5d ED Teatinos 1e CC Palmares 4e CE Plaza Com. II 5e CE CD Cencosud 1f CC Calama 4f CE Talcahuano 1g CC Pajaritos 4g TE Juncal 1h CC Ciudad Emp. 4h TE Temuco 1i CC Las Brujas 1j CC Manuel Montt 1k CC Carmen de Huech. 1l CC Ciudad Emp. 2 1m CC Recoleta 1n CC Antofagasta* 100% Aurus Gestión Inmobiliaria SpA Coligadas Subsidiarias Activos Edificio para la venta Terrenos * Entra en operación en enero de 2017. Nota: CC, Centro Comercial; ED: Edificio; CE: Centro Empresarial; TE: Terreno. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 38 1.2 Descripción de las sociedades en las que invierte el Fondo 1 Centros Comerciales Vecinales Arauco Express S.A. Empresa dedicada a la renta de centros comerciales. Cuenta con catorce centros comerciales, once de ellos ubicados en distintas comunas de Santiago, y los tres restantes en Antofagasta, Calama y Viña del Mar. 1a Centro Comercial Colón Vespucio Las Condes Proyecto de rentas | Locales Comerciales Dirección: Esquina Av. Cristobal Colón y Av. Américo Vespucio, Las Condes Locales comerciales 944 m2 Precio de arriendo mensual i.c. Vacancia efectiva i.c. 1b Centro Comercial Luis Pasteur Vitacura Proyecto de rentas | Locales Comerciales Dirección: Esquina Luis Pasteur y Luis Carrera, Vitacura Locales comerciales 985 m2 Precio de arriendo mensual i.c. Vacancia efectiva i.c. 1c Centro Comercial La Reina La Reina Proyecto de rentas | Locales Comerciales Dirección: Esquina Av. Ossandón y Av. Echeñique, La Reina Locales comerciales 617 m2 Precio de arriendo mensual i.c. Vacancia efectiva i.c. Nota: Información a septiembre de 2016. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 39 1.2 Descripción de las sociedades en las que invierte el Fondo 1 Centros Comerciales Vecinales Arauco Express S.A. (cont.) 1d Centro Comercial Irarrázaval Ñuñoa Proyecto de rentas | Locales Comerciales Dirección: Esquina Av. Irarrázaval y Av. Diagonal Oriente, Ñuñoa Locales comerciales 2.000 m2 Precio de arriendo mensual i.c. Vacancia efectiva i.c. 1e Centro Comercial Palmares Reñaca Proyecto de rentas | Locales Comerciales Dirección: Esquina Av. Angamos y Calle Carlos Condell, Reñaca Locales comerciales 699 m2 Precio de arriendo mensual i.c. Vacancia efectiva i.c. 1f Centro Comercial Calama Calama Proyecto de rentas | Locales Comerciales Dirección: Esquina Av. Grau y Av. Balmaceda, Calama Locales comerciales 802 m2 Precio de arriendo mensual i.c. Vacancia efectiva i.c. Nota: Información a septiembre de 2016. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 40 1.2 Descripción de las sociedades en las que invierte el Fondo 1 Centros Comerciales Vecinales Arauco Express S.A. (cont.) 1g Centro Comercial Ciudad Empresarial Ciudad Empresarial Proyecto de rentas | Locales Comerciales Dirección: Esquina Av. Santa Clara y Av. Del Parque, Ciudad Empresarial Locales comerciales 1.681 m2 Precio de arriendo mensual i.c. Vacancia efectiva i.c. 1h Centro Comercial Las Brujas La Reina Proyecto de rentas | Locales Comerciales Dirección: Esquina Calles Carlos Silva Vildósola, Padre Hurtado y Príncipe de Gales, La Reina Locales comerciales 3.614 m2 Precio de arriendo mensual i.c. Vacancia efectiva i.c. 1i Centro Comercial Manuel Montt Ñuñoa Proyecto de rentas | Locales Comerciales Dirección: Esquina Calles Manuel Montt y Unión Literaria, Ñuñoa Locales comerciales 963 m2 Precio de arriendo mensual i.c. Vacancia efectiva i.c. Nota: Información a septiembre de 2016. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 41 1.2 Descripción de las sociedades en las que invierte el Fondo 1 Centros Comerciales Vecinales Arauco Express S.A. (cont.) 1j Centro Comercial El Carmen de Huechuraba Huechuraba Proyecto de rentas | Locales Comerciales Dirección: Esquina Calles Carmen de Huechuraba y Pedro Fontova, Huechuraba Locales comerciales 543 m2 Precio de arriendo mensual i.c. Vacancia efectiva i.c. 1k Centro Comercial Pajaritos Maipú Proyecto de rentas | Locales Comerciales Dirección: Esquina Av. Américo Vespucio y Av. Pajaritos, Maipú Locales comerciales 3.593 m2 Tienda ancla 2.133 m2 Precio de arriendo mensual i.c. Vacancia efectiva i.c. Nota: Información a septiembre de 2016. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 42 1.2 Descripción de las sociedades en las que invierte el Fondo Centros Comerciales Vecinales Arauco Express S.A. (cont.) 1 Estos tres centros comerciales terminaron su construcción en 2016. Ciudad Empresarial 2 y Recoleta ya se encuentran operativos, mientras que se proyecta la entrada en operación de Antofagasta para febrero del próximo año. 1l Centro Comercial Ciudad Empresarial 2 Ciudad Empresarial 1m Centro Comercial Recoleta Recoleta Proyecto de rentas | Locales Comerciales Proyecto de rentas | Locales Comerciales Dirección: Av. Del Parque 4.722, Huechuraba Dirección: Av. Recoleta 806, Recoleta Tienda ancla 2.471 m2 Tienda ancla 2.289 m2 Locales comerciales 2.319 m2 Locales comerciales 1.235 m2 Precio de arriendo mensual i.c. Precio de arriendo mensual i.c. Vacancia efectiva i.c. Vacancia efectiva i.c. 1n Centro Comercial Antofagasta Antofagasta Proyecto de rentas | Locales Comerciales Dirección: Av. Iquique 5.201, Iquique Tienda ancla 2.840 m2 Locales comerciales 3.104 m2 Precio de arriendo mensual i.c. Vacancia efectiva i.c. Nota: Para Centro Comercial Ciudad Empresarial 2 y Recoleta, información a septiembre de 2016. Para el Centro Comercial Antofagasta, información proyectada para febrero de 2017. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 43 1.2 Descripción de las sociedades en las que invierte el Fondo 2 Aurus Ciudad Empresarial SpA Empresa dedicada al desarrollo de edificios de oficinas. Además cuenta con un terreno de plusvalía. 2a Edificio Terrazas Ciudad Empresarial Proyecto de rentas | Oficinas Dirección: Av. del Parque N° 5275, Ciudad Empresarial Oficinas 9.883 m2 Estacionamientos 246 unidades Bodegas 977 m2 2b Terreno Ciudad Empresarial Ciudad Empresarial Terreno Superficie terreno 25.167 m2 Tasación 2014/1 12,4 UF/m2 2015/2 12,7 UF/m2 Tasación Nota: Información a agosto de 2016. /1 Informe de tasación Transa, 6 de marzo, 2014 /2 Informe de tasación Banco Security, 28 de abril, 2015 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 44 1.2 Descripción de las sociedades en las que invierte el Fondo 3 Aurus Puerto Montt S.A. Empresa dedicada a la renta de oficinas y bodegas en Puerto Montt. 3a Edificio Puerto Montt Puerto Montt Proyecto de rentas | Oficinas Dirección: Calle Bernardino 1981, Puerto Montt Oficinas 3.568 m2 Estacionamientos 72 unidades Precio de arriendo mensual 0,42 UF/m2 (incluye estacionamientos) Vacancia efectiva 43% 3b Centro Empresarial Puerto Montt Puerto Montt Proyecto de rentas | Oficinas Dirección: Av. Ricardo Lyon N° 222, Providencia Bodegas 7.037 m2 Estacionamientos 64 unidades Precio de arriendo mensual 0,16 UF/m2 (incluye estacionamientos) Vacancia efectiva 31% Nota: Información a septiembre de 2016. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 45 1.2 Descripción de las sociedades en las que invierte el Fondo 4 Aurus Renta Inmobiliaria I SpA Empresa dedicada a la renta de oficinas y bodegas. Además cuenta con dos terrenos de plusvalía. 4a Edificio Los Conquistadores Providencia Proyecto de rentas | Oficinas arrendadas en su totalidad a Tres Montes Lucchetti S.A. Dirección: Av. Los Conquistadores N° 2345, Pedro de Valdivia Norte m2 (o unidades) Oficinas Estacionamientos Bodegas 2.034 m2 62 unidades 19 unidades Precio de arriendo mensual 0,56 UF/m2 (incluye estacionamientos y bodegas) Vacancia efectiva 4b 0% (incluye estacionamientos y bodegas) Edificio Esmeralda Iquique Proyecto de rentas | Oficinas Dirección: Av. Arturo Prat N° 340, esquina Esmeralda, Iquique m2 (o unidades) Precio de arriendo mensual Oficinas Estacionamientos Bodegas 4.643 m2 36 unidades 6 unidades 0,48 UF/m2 5,2 UF/unid. 3,5 UF/unid. 60% 67% 83% Vacancia efectiva 4c Edificio Horizonte Ciudad Empresarial Proyecto de rentas | Oficinas arrendadas en su totalidad a Poch Ingenieros Consultores Dirección: Av. Del Valle N° 534, Ciudad Empresarial m2 (o unidades) Precio de arriendo mensual Vacancia efectiva Oficinas Estacionamientos Bodegas 4.774 m2 141 unidades 15 unidades 0,40 UF/m2 (incluye estacionamientos y bodegas) 0% (incluye estacionamientos y bodegas) Nota: Información a octubre de 2016. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 46 1.2 Descripción de las sociedades en las que invierte el Fondo 4 Aurus Renta Inmobiliaria I SpA (cont.) 4d Centro Empresarial Plaza Comercial I Copiapó Proyecto de rentas | Bodegas Dirección: Km 811,5, Ruta 5 Norte Bodegas 7.639 m2 Estacionamientos 118 unidades Precio de arriendo mensual 0,16 UF/m2 (incluye estacionamientos) Vacancia efectiva 16% (incluye estacionamientos) 4e Centro Empresarial Plaza Comercial II Copiapó Proyecto de rentas | Oficinas Dirección: Av. Arturo Prat N° 340, esquina Esmeralda, Iquique Bodegas 5.674 m2 Estacionamientos 108 unidades Precio de arriendo mensual 0,17 UF/m2 (incluye estacionamientos) Vacancia efectiva 22% (incluye estacionamientos) 4f Centro Empresarial Talcahuano Talcahuano Proyecto de rentas | Bodegas Dirección: Av. Gran Bretaña N° 5505-5535, Talcahuano Bodegas 10.209 m2 Estacionamientos 84 unidades Precio de arriendo mensual 0,12 UF/m2 (incluye estacionamientos) Vacancia efectiva 0% (incluye estacionamientos) Nota: Información a octubre de 2016. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 47 1.2 Descripción de las sociedades en las que invierte el Fondo 4 Aurus Renta Inmobiliaria I SpA (cont.) 4g Terreno Juncal Quilicura Terreno para proyecto inmobiliario – Centro de distribución Cencosud Dirección: Ruta 5, Esquina Juncal, Quilicura Superficie terreno 27.151 m2 Tasación 2015 /1 5,25 UF/m2 4h Terreno Temuco Temuco Terreno para proyecto inmobiliario Dirección: Calle Rudecindo Ortega N° 06090, Temuco Superficie terreno 27.409 m2 Tasación 2016 /2 0,75 UF/m2 /1 Fuente: RealData, 23 de junio, 2015 /2 Fuente: RealData, 4 de noviembre, 2016 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 48 1.2 Descripción de las sociedades en las que invierte el Fondo 5 Aurus Renta Inmobiliaria III SpA Empresa dedicada a la renta de oficinas. Cuenta con cuatro edificios y una bodega. 5a Edificio Birmann Las Condes Proyecto de rentas | Oficinas Dirección: Mariano Sánchez Fontecilla, Las Condes Oficinas Estacionamientos Bodegas Locales m2 (o unidades) 21.857 m2 520 unidades 96 unidades 1.427 m2 Precio de arriendo mensual 0,62 UF/m2 4,5 UF/unid. 0,49 UF/m2 0,54 UF/m2 23% 18% 59% 0% Oficinas Estacionamientos Bodegas Locales m2 (o unidades) 12.550 m2 359 unidades 94 unidades 922 m2 Precio de arriendo mensual 0,52 UF/m2 3,4 UF/unid. 4,8 UF/unid. 1,00 UF/m2 4% 1% 55% 0% Vacancia efectiva 5b Edificio Torre París Providencia Proyecto de rentas | Oficinas Dirección: Av. Ricardo Lyon N° 222, Providencia Vacancia efectiva Nota: Información a octubre de 2016. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 49 1.2 Descripción de las sociedades en las que invierte el Fondo 5 Aurus Renta Inmobiliaria III SpA (cont.) 5c Edificio Xerox Ciudad Empresarial Proyecto de rentas | Oficinas Dirección: Av. Santa Clara N° 684, Ciudad Empresarial m2 (o unidades) Precio de arriendo mensual Vacancia efectiva 5d Oficinas Estacionamientos Bodegas 5.534 m2 292 unidades 95 m2 0,61 UF/m2 2,02 UF/unid. 0,12 UF/m2 46% 16% 0% Edificio Teatinos Santiago Centro Proyecto de rentas | Oficinas Dirección: Teatinos N° 254, Santiago Centro Oficinas 4.448 m2 Precio de arriendo mensual 0,36 UF/m2 Vacancia efectiva 0% 5f Proyecto Centro de Distribución Cencosud Quilicura Terreno para proyecto inmobiliario | Bodegas Dirección: El Juncal N° 1001, Esquina Ruta 5 Norte, Quilicura Superficie 26.983 m2 Precio de arriendo mensual 0,12 UF/m2 Vacancia efectiva 0% Nota: Información a octubre de 2016. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 50 1.2 Descripción de las sociedades en las que invierte el Fondo 6 Aurus Gestión Inmobiliaria SpA Empresa dedicada a la prestación de servicios única y exclusivamente a sociedades o entidades relacionadas filiales y coligadas. Entre los servicios que entrega se encuentran: • La prestación de servicios de consultoría y asesorías y elaboración de estudios en las áreas de ingeniería civil, contabilidad y arquitectura • La administración y dirección de proyectos inmobiliarios • La programación, dirección y supervisión de construcción de obras de ingeniería, arquitectura y de todo tipo de ensayos, necesarios para el desarrollo de los estudios y proyectos, tales como proyectos de diseño y supervisión de construcción de equipos y sistemas para la medición en terreno y laboratorio del comportamiento de estructuras, de parámetros de suelos y también cualquier otro relacionado con el objeto social. La empresa cuenta con activos por UF 2.318, de los cuales UF 1.058 corresponden a caja y UF 1.030 a cuentas por cobrar con empresas relacionadas. Respecto de sus pasivos, en tanto, tiene UF 1.051 de cuentas por pagar comerciales y otras, y un patrimonio de UF 1.267. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 51 1.2 Descripción de las sociedades en las que invierte el Fondo Ingresos por Contratos Vigentes de Arriendo Evolución de los ingresos por contratos vigentes de las sociedades en las que invierte el Fondo. Se muestran los ingresos mensuales proyectados de acuerdo a los contratos y el ingreso estimado a máxima capacidad. Ingresos (UF/mes) 70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 Contratados Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 2047 2046 2045 2044 2043 2042 2041 2040 2039 2038 2037 2036 2035 2034 2033 2032 2031 2030 2029 2028 2027 2026 2025 2024 2023 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 0 Vacantes 52 1.2 Descripción de las sociedades en las que invierte el Fondo Contratos Vigentes de Arriendo Centros Comerciales Ingresos por arriendos en centros comerciales (UF/mes) i.c. Número de contratos de arriendo en centros comerciales (UF/mes) i.c. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 53 1.2 Descripción de las sociedades en las que invierte el Fondo Contratos Vigentes de Arriendo Oficinas Ingresos por arriendos en edificios de oficinas (UF/mes) 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2016 2017 2018 2019 2020 Contratados 2021 2022 2023 2024 2025 Vacantes Número de contratos de arriendo en edificios de oficinas (UF/mes) 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 41 34 19 8 2016 2017 2018 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 2019 2 1 1 1 1 0 2020 2021 2022 2023 2024 2025 54 1.2 Descripción de las sociedades en las que invierte el Fondo Contratos Vigentes de Arriendo Bodegas Ingresos por arriendos en centros de bodegaje (UF/mes) 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 0 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Contratados 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 Vacantes Número de contratos de arriendo en centros de bodegaje (UF/mes) 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 2016 2017 2018 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 55 2 Metodología de Valorización 2.1 Principales Supuestos Financieros 2.2 Metodología 2.3 Tasa de Descuento de los Activos de las Sociedades 2.4 Tasa de Descuento de los Flujos del Fondo 56 2.1 Principales Supuestos Financieros Principales Supuestos Financieros Fecha de valorización Valorización realizada a septiembre de 2016 Moneda Proyección elaborada en unidades de fomento Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 57 2.2 Metodología Metodologías utilizadas 1 Valorización por sociedades Valor económico del patrimonio de las sociedades ponderado por la participación del Fondo en cada una de ellas. Comparación con múltiplos de mercado (P/BV) y cap rate Valorización por dividendos Valor presente de los dividendos a los aportantes 2 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 58 2.2 Metodología Valorización por Sociedades 1 Valor Económico del Fondo Valor Económico del Fondo (+) Valor Económico del Patrimonio de las Sociedades1/ ponderado por la participación del Fondo en cada una de ellas (+) VP Intereses por Cuentas EERR (-) VP Gastos de Operación y Administración del Fondo (+) Activos Financieros (-) Deuda Financiera (-) VP Comisión Fija (-) VP Comisión Variable (+) Otros Activos Netos Comisión Fija Se calcula mensualmente como el 1,19% del valor total de los aportes, menos las disminuciones o devoluciones de capital, del mes anterior. Comisión Variable Se calcula como el 23,8% de la TIR alcanzada por el Fondo menos 5% (23,8% X (TIR – 5%)). Este valor se aplica al valor contable del Fondo a sep16. La TIR se calcula considerando que la inversión inicial es el valor contable del Fondo a sep-16, más los dividendos entregados por el Fondo entre oct-16 y dic-27, más el dividendo final al cierre del Fondo en 2027. 1/ A continuación se detalla la metodología utilizada para determinar el valor económico de patrimonio de las Sociedades. Nota: VP, Valor Presente. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 59 2.2 Metodología Valorización por Sociedades (cont.) 1 Valor Económico del Patrimonio de las Sociedades Valor Económico del Patrimonio de las Sociedades VP FCL de los Activos de las Sociedades VP FCL de los Activos de las Soc. (2016 – 2027) VP Valor Terminal de las Soc. (2027) Ingresos percibidos (1) VP FCL de la Perpetuidad de los Activos (1) Costos de operación (2) VP Pasivo Neto por Impuestos Diferidos (2) Gastos de administración (3) (1) – (2) = VP del Valor Terminal (2027) - Deuda Financiera Neta (1) – (2) – (3) = Resultado operacional “NOI” (4) Impuestos (5) Inversiones (6) Δ Capital de trabajo (7) (4) – (5) – (6) – (7) = FCL de los Activos Tasa de descuento de los Activos de las Soc. VP FCL de los Activos (2016 – 2027) Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 60 2.2 Metodología Valorización por Sociedades (cont.) 1 Otras Consideraciones Se asume que los prestamos del Fondo a las Sociedades se capitalizan. Se asume que en 2027, cuando termina el Fondo, se liquidan los activos y se pagan los pasivos por impuestos diferidos.Se mantiene la estructura tributaria de las empresas hasta el 2027. Se modela en unidades de fomento, por lo cual las tasas de descuento son reales. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 61 2.2 Metodología Valorización por Dividendos 2 Valor Económico del Fondo Valor Económico del Fondo VP Dividendos Netos VP Dividendo Liquidación (+) Ingresos provenientes de las Sociedades (+) Intereses por Cuentas EERR (+) Otros Ingresos Financieros (-) Gastos de Operación del Fondo (-) Comisión Fija (-) Comisión Variable (-) Costos Financieros Dividendos Netos Tasa de descuento del Accionista del Fondo VP Dividendos Netos Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 62 2.3 Tasa de Descuento de los Activos de las Sociedades Tasa de Descuento de los Activos de las Sociedades Modelo CAPM La tasa de descuento es equivalente al retorno exigido por los accionistas a los recursos empleados en un determinado negocio, y expresa el rendimiento normal ofrecido por inversiones de un riesgo similar. Es un costo de oportunidad, por cuanto trata de estimar la rentabilidad que se podría obtener en otras inversiones alternativas y a las que se renuncia por invertir en dicho negocio. Para obtener la tasa de descuento pertinente para descontar los flujos de caja libre de los activos de las sociedades, se utiliza el modelo de CAPM (Capital Asset Pricing Model). El CAPM se basa en tres factores: (i) la tasa libre de riesgo (Rf), (ii) el riesgo sistemático (beta), y (iii) un premio por riesgo de mercado (PR). En este caso, además se agrega un premio por liquidez (PL) para capturar el riesgo implícito que existe en aquellas empresas menos liquidas. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria Tasa de descuento de las Sociedades Tasa libre de riesgo (Rf) Se considera el promedio entre octubre de 2015 y septiembre de 2016 de los bonos del Banco Central de Chile en UF a 10 y 20 años Riesgo sistemático o Beta Se estima en base a los betas de los activos en los que invierten las sociedades Premio por riesgo de mercado (PR) Se utilizan referencias internacionales, el premio por riesgo implícito de los EE.UU., y la diferencia entre el retorno del S&P 500 para los últimos 80 años y el retorno del bono a 10 años de EE.UU. Premio por liquidez (PL) Se agrega un premio por liquidez Tasa de descuento de los Activos Rf + β x PR + PL 63 2.3 Tasa de Descuento de los Activos de las Sociedades Tasa Libre de Riesgo Tasa libre de riesgo Referencia La tasa libre de riesgo puede ser asimilada a la rentabilidad de los papeles del gobierno, en la medida que estos posean cero correlación con los retornos de la cartera de mercado, y que su riesgo de incumplimiento o default sea cero o muy cercano a cero. En este caso se utiliza el promedio entre octubre de 2015 y septiembre de 2016 de los bonos del Banco Central de Chile en UF a 10 y 20 años: 1,57% 1,57 1,56 1,50 1,6 1,5 1,4 1,3 BCU10 BCU20 sep.-16 ago.-16 jul.-16 jun.-16 may.-16 abr.-16 mar.-16 feb.-16 1,2 ene.-16 % dic.-15 El instrumento elegido debe tener: • La misma denominación que los flujos que se quieren descontar (flujos nominales o flujos reales) • El mismo horizonte de inversión 1,7 nov.-15 En Chile, hay dos tipos de instrumentos que pueden representar la tasa libre de riesgo • Bonos emitidos por el Gobierno • Bonos emitidos por el Banco Central 1,8 oct.-15 Estos instrumentos deben tener: • La menor probabilidad de no pago • Un alto grado de liquidez 1,9 Promedio Fuente: ABIF. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 64 2.3 Tasa de Descuento de los Activos de las Sociedades Beta de los Activos de las Sociedades Beta desapalancado Los betas de los activos (BU) para calcular las tasas de descuento de los flujos de caja libre de los activos de las sociedades, se calculan en base a los betas de los activos en los que éstas invierten, ponderados por la participación que tienen en el margen directo acumulado de las mismas entre los años 2016 y 2027. Los betas de los activos, por su parte, se estiman en base a los betas internacionales apalancados de empresas abiertas que participan en la industria de rentas inmobiliarias. El beta para cada sub sector (comercio, oficinas y bodegas) se calcula como el promedio simple de los betas obtenidos. En el caso de desarrollos inmobiliarios, en tanto, se considera información de betas de los activos entregados por fuentes internacionales para la industria de desarrollos inmobiliarios para los mercados emergentes y de EE.UU. EMPRESA BL TAX EFECTIVO DEUDA MARKET CAP % mmUSD mmUSD BU CBL & ASSOCIATES PROP COM 1,34 1,7% 4.531 2.169 0,44 KIMCO REALTY COM 0,81 19,3% 5.000 12.304 0,61 REGENCY CENTERS COM 0,63 0,0% 1.628 8.670 0,53 SIMON PROPERTY COM 0,62 1,7% 23.078 65.050 0,46 GENERAL GROWTH P COM 0,84 0,0% 14.422 24.010 0,52 BOSTON PROPERTIES OFI 0,64 0,0% 9.628 19.588 0,43 SL GREEN REALTY OFI 1,23 0,0% 6.400 11.295 0,79 BRANDYWINE REALTY OFI 1,09 0,0% 2.014 2.386 0,59 COLUMBIA PROPERTY OFI 1,14 0,8% 1.634 2.920 0,73 PIEDMONT OFFICE REALTY OFI 0,60 0,0% 1.994 3.162 0,36 TERRENO REALTY OFI 0,69 0,0% 384 1.277 0,53 REXFORD IND REALTY OFI 0,81 0,0% 500 1.512 0,60 GRAMERCY PROPERTY OFI 0,53 3,9% 2.014 4.068 0,36 LIBERTY PROPERTY BOD 0,94 1,7% 3.377 5.931 0,60 BWP TRUST BOD 0,81 0,0% 352 1741 0,68 PROLOGIS INC BOD 1,12 5,2% 11626 22512 0,75 PROMEDIO COMERCIAL 0,49 PROMEDIO OFICINAS 0,54 PROMEDIO BODEGAS 0,72 PROMEDIO DESARROLLO 0,87 Fuente: Bloomberg, Fuentes internacionales. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 65 2.3 Tasa de Descuento de los Activos de las Sociedades Beta de los Activos de las Sociedades (cont.) Sub sector económico BU Participación margen directo (2016 – 2017) BU pond. CCV Arauco Express Renta Comercial 0,49 - 0,49 Aurus Ciudad Emp. Desarrollo Inmob. 0,87 - 0,87 Renta Oficinas 0,54 49,5% Aurus Puerto Montt 0,63 Rentas Bodegas 0,72 50,5% Renta Oficinas 0,54 54,9% Aurus Renta Inmobiliaria I 0,62 Rentas Bodegas 0,72 45,1% Renta Oficinas 0,54 88,7% Aurus Renta Inmobiliaria III Aurus Gestión Inmob. 0,56 Rentas Bodegas 0,72 11,3 Renta Oficinas 0,54 - Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 0,54 66 2.3 Tasa de Descuento de los Activos de las Sociedades Premio Por Riesgo de Mercado Premio por riesgo de mercado Referencias El premio por riesgo de mercado mide el retorno extra que un inversionista exigiría por mover su dinero desde una inversión libre de riesgo a una inversión con riesgo promedio de la economía. Para estimarlo se puede comparar el retorno histórico de las acciones de un portafolio de mercado con el retorno de la tasa libre de riesgo para distintos periodos de tiempo. Así, PR = [E(rm) – rf] Para el portafolio de mercado, se utiliza como proxy el índice accionario de EE.UU. S&P500. El S&P500 es representativo del portafolio de mercado global, que resulta pertinente como referencia para el mercado local debido a lo abierta que es la economía chilena al resto del mundo, donde inversionistas institucionales locales invierten en el exterior e inversionistas extranjeros invierten en Chile. Además, existe una alta correlación entre los mercados internacionales y el S&P500, y entre el S&P500 y el IPSA local. El IPSA no se utiliza ya que éste carece de la profundidad y liquidez necesarias. Para la tasa libre de riesgo, en tanto, se utilizan las tasas de interés de los bonos del gobierno de EE.UU. El plazo de la tasa debe ser consistente con el plazo usado para estimar el retorno esperado de la inversión, en este caso 10 años. Media Aritmética Retorno Retorno PR S&P500 UST10YR 1936 – 2015 11,9 5,4 6,5 Media Geométrica Retorno Retorno PR S&P500 UST10YR 10,4 5,1 5,3 1966 – 2015 11,0 7,1 3,9 9,6 6,7 2,9 1986 – 2015 11,7 7,3 4,4 10,3 6,9 3,4 Fuente: Bloomberg. Los resultados indican que el premio por riesgo de mercado promedio de los últimos 80 años estimado es igual a 5,3%1/. Paralelamente, se puede estimar el premio por riesgo implícito. Para esto, se utiliza información de mercado respecto a las expectativas de crecimiento de EE.UU para los próximos años, las cuales se sitúan entorno al 2,0% real al 2020. Con esto, llegamos a un premio por riesgo implícito de 5,9%. Por último, Duff & Phelps reporta actualmente un premio por riesgo implícito de 5,5%. Así, estimamos el premio por riesgo de mercado en 5,55%, equivalente al promedio de las tres aproximaciones. 1/ Los retornos accionarios se pueden estimar con la media aritmética o geométrica. Dado que existe evidencia de que los retornos estarían negativamente autocorrelacionados, la media aritmética tiende a sobreestimar los retornos, por cuanto se utiliza la media geométrica. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 67 2.3 Tasa de Descuento de los Activos de las Sociedades Premio por Liquidez Premio por liquidez Se refiere al menor valor que tiene una empresa producto de su nula o baja presencia bursátil. Entre los factores que explican este descuento se encuentran: • Mayores costos de transacción • Efecto caída en el precio • Costos de oportunidad Este descuento se estima en 1% considerando que el descuento por venta de paquetes accionarios es del orden del 20%. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 68 2.3 Tasa de Descuento de los Activos de las Sociedades Tasa de Descuento de los Activos de las Sociedades Sub-sector económico Rf BU PR PL Tasa Renta Comercial 1,57% 0,49 5,55% 1,00% 5,3% Desarrollo Inmob. 1,57% 0,87 5,55% 1,00% 7,4% Aurus Puerto Montt Renta Oficinas y Bodegas 1,57% 0,63 5,55% 1,00% 6,1% Aurus Renta Inmobiliaria I Renta Oficinas y Bodegas 1,57% 0,62 5,55% 1,00% 6,0% Aurus Renta Inmobiliaria III Renta Oficinas y Bodegas 1,57% 0,56 5,55% 1,00% 5,7% Aurus Gestión Inmobiliaria Renta Oficinas 1,57% 0,54 5,55% 1,00% 5,6% CCV Arauco Express Aurus Ciudad Empresarial Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 69 2.4 Tasa de Descuento de los Flujos del Fondo Tasa de Descuento de los Activos del Fondo El beta de los activos se obtiene en base a los betas de los activos de las sociedades, ponderados por la participación que tiene cada una de ellas en el EBITDA total acumulado entre los años 2016 y 2027. BU Participación EBITDA 2016 – 2027 CCV Arauco Express 0,49 22,0% Aurus Ciudad Empresarial 0,87 1,2% Aurus Puerto Montt 0,63 4,1% Aurus Renta Inmobiliaria I 0,62 14,3% Aurus Renta Inmobiliaria III 0,56 58,2% Aurus Gestión Inmobiliaria 0,54 0,2% Tasa de descuento de los activos del Fondo Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria BU Fondo 0,56 Rf BU Fondo PR PL Tasa 1,57% 0,56 5,55% 1,00% 5,7% 70 2.4 Tasa de Descuento de los Flujos del Fondo Tasa de Descuento de los Flujos del Fondo a los Aportantes Para apalancar el beta de los activos del Fondo se determinó una razón deuda financiera sobre patrimonio económico y una tasa de impuesto relevante para el Fondo. Para la deuda se consideró la deuda financiera de todas las sociedades, ponderadas por la participación del Fondo, más de la deuda financiera del Fondo a septiembre de 2016. Para el patrimonio se consideró el patrimonio económico a septiembre de 2016; y para la tasa de impuesto se consideró la tasa de impuesto efectiva estimada con los datos a diciembre de 2015. Aurus Capital Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión Tasa de descuento de los flujos del Fondo a los aportantes Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria BU TAX D/P BL 0,56 22,1% 1,30 1,10 Rf BL PR Tasa 1,57% 1,10 5,55% 8,8% 71 3 Mercado de Rentas Inmobiliarias 3.1 Rentas de Centros Comerciales 3.2 Rentas de Oficinas 3.3 Rentas de Bodegas 3.4 Referencias de Rentas de Mercado por Activo Inmobiliario 3.5 Múltiplos de Mercado 72 3.1 Rentas de Centros Comerciales Mercado de Rentas de Centros Comerciales Ciclo de altas vacancias Vacancia , 2016 Vacancia al alza, producto de la desaceleración económica. Zona Oriente alcanza los mayores índices. % Centro Nororiente Norte Oriente Poniente Sur Suroriente Surponiente Precios estables, levemente a la baja. Tendencia a la baja en los niveles de superficie entrando al mercado. En 2016: 11 mil m2 nuevos. CBRE 5,0 3,2 9,2 5,3 8,7 4,0 - Colliers 4,4 4,1 1,6 6,3 4,0 GPS 7,3 5,2 7,8 5,8 3,3 3,9 - Prom. 5,6 4,1 3,3 8,5 5,6 6,0 4,7 4,0 GPS 0,53 Prom. 0,57 0,79 0,53 0,77 0,43 0,40 0,54 0,40 Precio de arriendo mensual, 2016 UF/m2 Centro Nororiente Norte Oriente Poniente Sur Suroriente Surponiente Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria CBRE 0,50 0,45 0,80 0,40 0,35 0,55 Colliers 0,69 0,79 0,60 0,52 0,40 0,53 0,74 0,45 0,45 0,56 73 3.2 Rentas de Oficinas Mercado de Rentas de Oficinas Ciclo de altas vacancias Evolución vacancias, Oficinas Clase A y B Ciclo de alta vacancia, producto de la desaceleración económica. Vacancia por sobre los rangos de equilibrio en Huechuraba. Aumenta poder de negociación de los arrendatarios, que logran menores rentas y mayores meses de gracia. Propietarios buscan el cierre de contratos más cortos, a la espera de mejores indicadores de precio y vacancia en el mediano plazo. Bajos niveles de superficie entrando al mercado. En Santiago, se proyectan 360 mil m2 nuevos de oficinas Clase A y B al 2018. 25% 20,5% 20% 15% 11,8% 10% 7,9% 5% 7,2% 0% 2011 2012 Huechuraba 2013 Stgo Centro 2014 2015 Las Condes 2016 Gran Stgo Fuente: GPS. Vacancia y Precio de arriendo mensual, Oficinas Clase A, 2016 Vacancia % Huechuraba Las Condes Providencia Stgo Centro Vitacura El Golf CBRE Colliers 15,6 13,6 15,6 6,6 14,8 10,0 10,8 7,3 9,1 7,1 5,7 GPS 7,2 6,4 11,8 6,2 - Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria JLL 7,5 19,5 15,8 5,7 5,7 Prom. 15,6 11,0 11,8 12,1 7,1 6,2 Precio de arriendo mensual UF/m2 CBRE Colliers 0,36 Huechuraba 0,56 0,53 Las Condes 0,52 Providencia 0,51 0,39 Stgo Centro 0,41 0,52 0,47 Vitacura 0,60 0,58 El Golf GPS 0,56 0,40 0,40 0,50 - JLL 0,58 0,53 0,43 0,48 0,65 Prom. 0,36 0,56 0,49 0,41 0,49 0,61 74 3.3 Rentas de Bodegas Mercado de Rentas de Bodegas Ciclo de altas vacancias Evolución vacancias Vacancia al alza, y en dos dígitos en las zonas norte y sur. 10,9 Demanda inestable, producto de la desaceleración económica, genera alta volatilidad en los indicadores de mercado. Precios se mantienen estables en torno a 0,12 UF/m2. Superficies en construcción son de las más bajas de los últimos años. 132 mil m2 en construcción hasta el 2017. Fuente: CBRE. Vacancia y Precio de arriendo mensual, 2016 Vacancia % Centro Norponiente Norte Poniente Sur CBRE 5,0 11,6 5,4 23,6 Colliers 3,6 6,5 9,3 5,1 14,1 JLL 0,8 8,5 18,5 5,5 22,6 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria Prom. 3,1 7,5 13,1 5,3 20,1 Precio de arriendo mensual UF/m2 CBRE Colliers 0,15 0,16 Centro 0,12 Norponiente 0,13 0,14 Norte 0,12 0,12 Poniente 0,12 0,12 Sur JLL 0,12 0,13 0,14 0,12 0,12 Prom. 0,14 0,13 0,14 0,12 0,12 75 3.4 Referencias de Rentas de Mercado por Activo Inmobiliario Referencias de Precios de Mercado por Activo Inmobiliario Centros Comerciales Relación entre los precios estimados por actores del mercado para distintas ubicaciones geográficas y los precios estimados por Econsult para cada activo inmobiliario. Precio de Arriendo (UF/m2/mes) CC Colón – Vespucio CC Luis Pasteur CC La Reina CC Irarrázaval CC Las Brujas CC Manuel Montt CC Ciudad Emp. CC Carmen de Huech. CC Ciudad Emp. 2 CC Recoleta CC Pajaritos CC Palmares CC Calama CC Antofagasta Precio de Venta (UF/m2) Sector Econsult1/ Colliers GPS Econsult1/ Oriente Oriente Oriente Oriente Oriente Oriente Norte Norte Norte Norte Sur Reñaca Calama Antofagasta 0,95 0,70 0,87 0,50 0,70 0,64 0,85 0,73 0,85 0,56 0,54 0,74 0,48 0,83 0,762/ 0,433/ - 0,842/ 0,644/ 0,452/ - 90,1 130,6 168,0 86,9 108,8 37,6 33,8 37,7 33,8 39,4 39,7 88,0 56,1 49,6 1/ Precio estimado por Econsult en base a información de mercado. 2/ Primer piso. 3/ No primer ni segundo piso. 4/ Segundo piso. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 76 3.4 Referencias de Rentas de Mercado por Activo Inmobiliario Referencias de Precios de Mercado por Activo Inmobiliario Oficinas Relación entre los precios estimados por actores del mercado para distintas ubicaciones geográficas y los precios estimados por Econsult para cada activo inmobiliario. Precio de Arriendo (UF/m2/mes) ED Terrazas ED Horizontes ED Xerox ED Los Conquistadores ED Torre París ED Birmann ED Teatinos ED Esmeralda ED Puerto Montt Sector Econsult1/ Ciudad Emp. Ciudad Emp. Ciudad Emp. Providencia Providencia El Golf Stgo Centro Iquique Puerto Montt 0,31 0,39 0,36 0,49 0,51 0,63 0,38 0,43 0,36 Colliers JLL Precio de Venta (UF/m2) CBRE GPS 0,36 - 0,31 - 0,52 0,53 0,51 0,40 0,59 0,39 - 0,65 0,43 - 0,60 0,38 - 0,40 - Econsult1/ 48,5 43,4 52,0 67,8 67,0 78,2 69,4 54,5 47,9 1/ Precio estimado por Econsult en base a información de mercado. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 77 3.4 Referencias de Rentas de Mercado por Activo Inmobiliario Referencias de Precios de Mercado por Activo Inmobiliario Bodegas Relación entre los precios estimados por actores del mercado para distintas ubicaciones geográficas y los precios estimados por Econsult para cada activo inmobiliario. Precio de Arriendo (UF/m2/mes) Cifras en UF/m2 BO CD Cencosud BO Plaza Comercial I BO Plaza Comercial II BO Talcahuano BO Puerto Montt Precio de Venta (UF/m2) Sector Econsult1/ Colliers JLL Econsult1/ Norponiente Copiapó Iquique Talcahuano Puerto Montt 0,15 0,23 0,13 0,19 0,12 - 0,13 - 11,0 21,7 14,1 16,7 17,5 1/ Precio estimado por Econsult en base a información de mercado. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 78 3.4 Referencias de Rentas de Mercado por Activo Inmobiliario Referencias de Precios de Mercado por Activo Inmobiliario Terrenos Relación entre los precios estimados por actores del mercado para distintas ubicaciones geográficas y los precios estimados por Econsult para cada activo inmobiliario. Precio de Venta (UF/m2) Tasación (Año) Sector Econsult1/ UF/m2 Norte 15,7 TE Juncal Poniente 5,5 5,25 (2015) TE Temuco Temuco - 0,75 (2016) TE Ciudad Empresarial 12,4 (2014) 12,7 (2015) 1/ Precio estimado por Econsult en base a información de mercado. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 79 3.5 Múltiplos de Mercado P/BV y Cap Rate EMPRESA Tipo de activo CAP RATE (%)1/ P/BV (x) 2015 2016e 2017e 2015 CBL & ASSOCIATES PROP COM 3,2 1,4 1,3 7,6 KIMCO REALTY COM 2,6 1,6 1,6 4,0 REGENCY CENTERS COM 3,8 2,8 2,9 4,1 EXCEL TRUST COM 1,7 - - - PS BUSINESS PARKS COM 3,2 2,2 2,4 6,7 PROMEDIO COMERCIAL COM 2,9 2,0 2,1 5,6 BOSTON PROPERTIES OFI 3,6 3,9 4,0 4,9 SL GREEN REALTY OFI 1,6 1,5 1,5 4,4 EQUITY COMMONWEALTH OFI 1,2 BRANDYWINE REALTY OFI 1,3 1,5 1,7 6,8 COLUMBIA PROPERTY OFI 1,1 1,1 1,1 6,6 PIEDMONT OFFICE REALTY OFI 1,3 1,4 1,4 5,7 TERRENO REALTY OFI 1,4 1,7 1,8 3,4 REXFORD IND REALTY OFI 1,4 1,5 1,5 4,0 GRAMERCY PROPERTY OFI 1,1 0,0 0,0 1,7 PROMEDIO OFICINAS OFI 1,5 1,6 1,6 5,0 LIBERTY PROPERTY BOD 1,6 2,1 2,1 6,3 BODEGAS BOD 1,6 2,1 2,1 6,3 7,0 1/ Se calcula como EBITDA sobre Enterprise Value. Fuente: Bloomberg. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 80 4 Proyecciones Financieras y Valorización de las Sociedades y del Fondo 4.1 Aurus Ciudad Empresaria III SpA 4.2 Aurus Renta Inmobiliaria I SpA 4.3 CC Vecinales Arauco Express S.A. 4.4 Aurus Puerto Montt S.A. 4.5 Aurus Ciudad Empresarial SpA 4.6 Aurus Gestión Inmobiliaria SpA 4.7 Aurus Capital Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión 81 Aurus Renta Inmobiliaria III SpA 82 4.1 Aurus Renta Inmobiliaria III SpA Modelación del Balance Balance Cifras en UF sep-16 Total activos 4.969.628 Explicación y proyección Se mantiene una caja mínima de UF 2.000. Se acumula caja en caso de que el flujo de efectivo del ejercicio sea positivo, y disminuye en caso contrario. Efectivo y equivalente 2.411 Deudores comerciales 105.526 CXC asociadas al negocio inmobiliario. En oct-16 pasan a caja las cuentas asociadas a la venta del Edificio Temuco, y para adelante se proyectan como días de ventas. 4.845.612 Valor libro de los activos inmobiliarios mantenidos para el arriendo. Se proyecta fijo en UF. Propiedades de inversión Otros activos no financieros 16.079 Total pasivos y patrimonio 4.969.628 Pasivos 4.155.428 Principalmente seguros y gastos anticipados. Se proyectan fijos en UF. Corresponde a un leasing financiero por las propiedades inmobiliarias. Se va amortizando en base a su tabla de desarrollo. Además, se proyecta una línea de crédito que va aumentando a medida que el leasing disminuye para mantener el leverage actual de la empresa. Deuda financiera 3.010.274 CXP comerciales 18.298 CXP asociadas al negocio inmobiliario. Se proyectan como días de costos. 851.005 Deudas con el Fondo. Se compone de una deuda en UF de UF 65.000 que paga intereses, y una cuenta mercantil en pesos de UF 786.000 que no paga intereses. La primera se proyecta fija en UF y los intereses se cobran hasta el año 2027, utilizando la tasa actual. La segunda se proyecta fija en pesos. Ambas deudas son consideradas como capital de la empresa y por lo tanto el principal no se paga al Fondo. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 83 Deuda EERR 4.1 Aurus Renta Inmobiliaria III SpA Modelación del Balance (continuación) Balance Cifras en UF sep-16 Explicación y proyección Pasivos (continuación) Otros pasivos no financieros 3.145 Anticipos e IVA. Se proyectan fijos en UF. Son los impuestos diferidos netos. Incluye activos diferidos por pérdida tributaria, y pasivos diferidos por la diferencia entre el valor financiero de las propiedades de inversión y el saldo del leasing. Se proyecta la Renta Líquida Imponible y el movimiento de impuestos diferidos respectivo. Pasivos por impuestos diferidos 272.707 Patrimonio 814.200 Capital emitido 699.950 Se proyecta constante en UF. Ganancia acc. periodo anterior 32.543 Ganancias acumuladas de la empresa. Aumenta con las utilidades del ejercicio y disminuye en el pago de dividendos. Resultado del ejercicio 151.353 Dividendos -69.646 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria Se proyecta un reparto mensual de dividendos correspondiente a la utilidad del mes menos los ingresos devengados por la variación de la deuda EERR en pesos debido a la inflación. 84 4.1 Aurus Renta Inmobiliaria III SpA Modelación del Estado de Resultados Estado de Resultados Cifras en UF sep-16 Ingresos 266.018 Explicación y proyección Ingresos por el arriendo de edificios de oficinas y un centro de bodegaje. Se calculan en base a un precio (UF/m2) y los metros cuadrados no vacantes. Los precios y vacancias se establecen en base a los contratos actuales y convergen a valores estacionarios. Ingresos por arriendo 266.018 Costos de venta -38.170 Contribuciones -18.206 Contribuciones por las propiedades en arriendo. Se proyectan fijas en UF. Gastos comunes por vacancia -10.560 Gastos comunes por las superficies no arrendadas. Se proyectan como un valor por edificio (UF/m2) multiplicado por los metros cuadrados vacantes. Comisiones corretaje -1.682 Comisión de corretaje por renovaciones o nuevos arriendos. Se proyecta como un porcentaje de los ingresos. -6.822 Costos entregados a la empresa relacionada Aurus Gestión Inmobiliaria por servicios de gestión. Se proyecta constante en UF (y a su vez se proyecta constante la contrapartida de ingresos que recibe Aurus Gestión Inmobiliaria). Asesoría gestión inmobiliaria Otros (mantenciones, seguros, patentes, etc) GAV -900 Se proyectan fijos en UF. -1.748 GAV fijos -882 Asesorías, tasaciones y otros gastos fijos de administración. Se proyectan constantes en UF. Otros GAV -866 Gastos de comercialización, viajes y otros gastos asociados a las ventas. Se proyectan como porcentaje de las ventas por arriendo. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 85 4.1 Aurus Renta Inmobiliaria III SpA Modelación del Estado de Resultados (continuación) Estado de Resultados Cifras en UF sep-16 Resultado No Operacional -49.488 Costos financieros Ingresos por variación deuda EERR en pesos Otras ganancias Variación del valor razonable propiedades de inversión -184.465 0 Explicación y proyección Corresponde a los intereses de la deuda financiera y al reajuste por inflación de las deudas fijas en pesos. Se proyectan los intereses en base a las tasas de interés actuales. No se proyectan costos por reajuste, ya que se proyectan las cuentas en UF. Se proyecta un ingreso por el menor valor en UF de las deudas fijas en pesos. 1.312 Se proyecta igual a cero a partir de octubre 2016. 133.665 Se proyecta igual a cero a partir de octubre 2016. Impuesto a la renta -25.246 Se modela la Renta Líquida Imponible, el impuesto financiero, los impuestos diferidos y el flujo de caja por impuestos. Utilidad Neta 151.366 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 86 4.1 Aurus Renta Inmobiliaria III SpA Parámetros del Estado de Resultados Ingresos ED Birmann Oficinas Estacionamiento Bodegas Locales ED Torre París Oficinas Estacionamiento Bodegas Locales ED Xerox Oficinas1/ Estacionamiento Bodegas ED Teatinos Oficinas BO CD Cencosud Vacancia estacionaria %m2 Fecha de equilibrio estacionaria % m2 Arriendo estacionario UF/m2/mes 0,62 4,46 0,49 0,54 23% 18% 59% 0% 0,62 4,46 0,49 0,55 8% 8% 8% 6% feb-18 feb-18 feb-18 feb-18 0,52 3,38 4,81 1,00 4% 1% 55% 0% 0,50 3,43 4,88 1,01 8% 8% 8% 6% may-18 may-18 mar-18 may-18 0,42 2,02 0,12 46% 16% 0% 0,35 2,02 0,12 10% 10% 10% mar-19 mar-19 mar-19 0,36 0,12 0% 0% 0,40 0,12 8% 0% nov-28 dic-20 Arriendo oct-16 Vacancia oct-16 UF/m2/mes 1/ El precio de arriendo cae porque termina la multa de Xerox Chile. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 87 4.1 Aurus Renta Inmobiliaria III SpA Parámetros del Estado de Resultados Costos, GAV, Resultado no operacional y TAX Contribuciones ED Birmann ED Torre París ED Xerox ED Teatinos BO CD Cencosud UF/mes -851 -546 -195 -87 -344 Gastos comunes por vacancia UF/m2/mes -0,12 -0,10 -0,09 -0,12 -0,02 GAV Asesorías legales y Otros gastos otros costos fijos UF/mes % ingresos Comisiones corretaje % ingresos -0,6% Asesoría gestión Costos fijos (seguros, inmobiliaria mantenc., patentes) UF/mes UF/mes -758 Costo financiero Impuestos Deuda financiera: tasa de interés anual de 4,9%. Deuda EERR: tasa de interés anual de 6,5%. Se acoge al sistema parcialmente integrado que considera tasas de: 24% el 2016, 25,5% el 2017, y 27% a partir del 2018 ED Birmann ED Torre París ED Xerox -98 ED Teatinos BO CD Cencosud Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria -0,9% -100 88 4.1 Aurus Renta Inmobiliaria III SpA Proyección del Balance Cifras en UF sep-16 Total activos Efectivo y equivalente Deudores comerciales Propiedades de inversión Otros activos no financieros dic-16 dic-17 dic-18 dic-19 dic-20 dic-25 dic-27 4.969.628 4.892.336 4.894.556 4.894.321 4.894.024 4.894.012 4.894.093 4.894.093 2.411 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 105.526 28.645 30.865 30.630 30.333 30.321 30.402 30.402 4.845.612 4.845.612 4.845.612 4.845.612 4.845.612 4.845.612 4.845.612 4.845.612 16.079 16.079 16.079 16.079 16.079 16.079 16.079 16.079 4.969.628 4.892.336 4.894.556 4.894.321 4.894.024 4.894.012 4.894.093 4.894.093 Total pasivos y patrimonio 4.155.428 4.177.466 4.156.601 4.133.962 4.111.922 4.090.810 3.994.369 3.959.632 Pasivos 3.010.274 3.033.116 2.983.007 2.925.330 2.868.357 2.811.281 2.650.029 2.599.229 Deuda financiera 18.298 12.727 11.732 11.708 11.673 11.673 11.675 11.675 CXP comerciales 851.005 847.073 823.988 801.584 779.841 758.741 662.220 627.483 Deuda EERR 3.145 3.145 3.145 3.145 3.145 3.145 3.145 3.145 Otros pasivos no financieros 281.405 334.729 392.195 448.906 505.970 667.301 718.101 Pasivos por impuestos diferidos 272.707 814.200 714.870 737.955 760.359 782.102 803.202 899.723 934.460 Patrimonio 699.950 699.950 699.950 699.950 699.950 699.950 699.950 699.950 Capital emitido 12.965 36.108 58.568 80.365 101.518 198.280 233.104 Ganancia acc. periodo anterior 32.543 151.353 11.262 13.120 12.886 12.797 12.915 13.274 13.358 Resultado del ejercicio /1 -69.646 -9.307 -11.223 -11.045 -11.010 -11.181 -11.781 -11.952 Dividendos /1 /1 Las cuentas Dividendos y Resultado del ejercicio muestran solamente los dividendos y resultados correspondientes al mes de diciembre de cada año. Los dividendos y resultados de enero a noviembre se incluyen en la cuenta de ganancia acumulada periodo anterior. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 89 4.1 Aurus Renta Inmobiliaria III SpA Proyección del Estado de Resultados Cifras en UF 2016 2017 2018 2019 2020 2025 2027 Ingresos actividades ordinarias 353.652 369.719 381.469 376.506 375.723 376.721 376.721 Costo de ventas -49.504 -43.175 -41.382 -41.335 -41.318 -41.324 -41.324 Ganancia bruta 304.148 326.544 340.087 335.170 334.405 335.397 335.397 Gastos de administración -2.848 -4.576 -4.684 -4.639 -4.631 -4.641 -4.641 Otras ganancias (pp.) 1.312 0 0 0 0 0 0 Costos financieros -151.913 -147.558 -144.968 -142.235 -139.525 -130.981 -128.622 Costos reaj. deuda financiera -69.780 0 0 0 0 0 0 3.926 23.085 22.404 21.743 21.101 18.165 17.108 Δ Valor razonable propiedad inv. 133.665 0 0 0 0 0 0 Ganancia (pp.) antes de impuestos 218.511 197.496 212.839 210.040 211.350 217.940 219.243 Impuestos -35.738 -51.259 -57.466 -56.711 -57.064 -58.844 -59.196 Ganancia (pp.) después de impuestos 182.773 146.237 155.372 153.329 154.285 159.096 160.047 EBITDA 301.300 321.968 335.403 330.532 329.773 330.757 330.757 Ingresos var. deuda EERR en pesos Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 90 4.1 Aurus Renta Inmobiliaria III SpA Proyección del Estado de Resultados Cifras como % de los Ingresos 2016 2017 2018 2019 2020 2025 2027 Ingresos actividades ordinarias 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Costo de ventas -14% -12% -11% -11% -11% -11% -11% Ganancia bruta 86% 88% 89% 89% 89% 89% 89% Gastos de administración -1% -1% -1% -1% -1% -1% -1% Costos financieros -43% -40% -38% -38% -37% -35% -34% Ingresos var. deuda EERR en pesos 1% 6% 6% 6% 6% 5% 5% Ganancia (pp.) después de impuestos 52% 40% 41% 41% 41% 42% 42% EBITDA 85% 87% 88% 88% 88% 88% 88% Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 91 4.1 Aurus Renta Inmobiliaria III SpA Proyección del Flujo de Caja Libre de los Activos Cifras en UF oct-16 dic-16 2017 2018 2019 2020 2025 2027 Total Ingresos actividades ordinarias 87.634 369.719 381.469 376.506 375.723 376.721 376.721 4.226.102 Costo de ventas -11.334 -43.175 Ganancia bruta 76.300 326.544 340.087 335.170 334.405 335.397 335.397 3.758.301 Gastos de administración -1.100 -4.576 -4.684 -4.639 -4.631 -4.641 -4.641 -52.095 0 0 0 0 0 0 0 0 Depreciación EBITDA 75.200 -41.382 -41.335 -41.318 -41.324 -41.324 -467.801 321.968 335.403 330.532 329.773 330.757 330.757 3.706.205 Impuestos 0 0 0 0 0 -35.199 Inversiones de capital 0 0 0 0 0 0 0 0 Δ Capital de trabajo 71.310 -3.215 211 262 11 0 0 68.502 FCL de los Activos 146.510 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria -35.406 -206.213 318.753 335.614 330.794 329.785 295.558 295.350 3.568.494 92 4.1 Aurus Renta Inmobiliaria III SpA Valorización Cifras en UF (sep-16) Considerando que la tasa de descuento real estimada fue de 5,7% anual, el valor presente del flujo de caja libre de los activos de Aurus Renta Inmobiliaria III al 30 de septiembre de 2016 es de UF 4.918.598, equivalente a un cap-rate de 6,2%. El valor económico del patrimonio, en tanto, en esa misma fecha, es de UF 1.910.735, equivalente a un múltiplo precio valor libro de 1,15 veces. Considerando que el Fondo tiene el 100% de la propiedad de esta sociedad, el valor patrimonial de propiedad del Fondo alcanza UF 1.910.735. Cifras en UF (sep-16) Tasa de descuento real anual (%) VP FCL de los Activos (oct-16 – dic-27) VP FCL de la Perpetuidad de los Activos VP Pasivo Neto por Imp. Diferidos VP del Valor Terminal (2027) y pago trib. sep-16 VP FCL de los Activos (sep-16) Deuda Financiera Neta Valor Económico Patrimonio Participación del Fondo Valor Patrimonial de propiedad del Fondo P/BV Cap-Rate Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 5,7% 2.687.407 4.894.635 -718.101 2.231.192 4.918.598 -3.007.863 1.910.735 100% 1.910.735 1,15X 6,2% 93 Aurus Renta Inmobiliaria I SpA 94 4.2 Aurus Renta Inmobiliaria I SpA Modelación del Balance Balance Cifras en UF sep-16 Total activos 1.341.864 Explicación y proyección Efectivo y equivalente 12.429 Se mantiene una caja mínima de UF 2.000. Se acumula caja en caso de que el flujo de efectivo del ejercicio sea positivo, y disminuye en caso contrario. Deudores comerciales 4.277 CXC asociadas al negocio inmobiliario. Se proyectan como días de ventas. Principalmente son activos inmobiliarios mantenidos para el arriendo, pero además hay dos terrenos: “Juncal” y “Temuco”. Los activos para el arriendo se proyectan fijos en UF, mientras que los activos por terrenos se van a cero al venderse. Propiedades de inversión 1.307.339 Cuentas por cobrar EERR 13.796 CXC en pesos al Fondo. Se proyecta fija en pesos y se considera que no se paga. Otros activos no financieros 4.022 Principalmente seguros y gastos anticipados. Se proyectan fijos en UF. Total pasivos y patrimonio 1.341.864 Pasivos 1.066.157 Deuda financiera 0 CXP comerciales 1.244 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria La empresa no tiene deuda financiera. En caso de que ésta requiriera efectivo, el modelo genera una deuda financiera por los montos requeridos. CXP asociadas al negocio inmobiliario. Se proyectan como días de costos en base a los costos de venta y gastos de administración. 95 4.2 Aurus Renta Inmobiliaria I SpA Modelación del Balance (continuación) Balance Cifras en UF sep-16 Explicación y proyección 1.001.269 Deudas en UF con el Fondo. Paga intereses hasta el año 2027 de acuerdo a la tasa de interés actual. Es considerada como capital de la empresa y por lo tanto no se paga al Fondo. Pasivos (continuación) Deuda EERR Otras pasivos no financieros Pasivos por impuestos diferidos 18.148 Garantías e ingresos anticipados. Se proyectan constantes en UF. 45.496 Son los impuestos diferidos netos. Incluye activos diferidos por pérdida tributaria, y pasivos diferidos por la diferencia entre el valor financiero de las propiedades de inversión y el valor tributario. Se proyecta la Renta Líquida Imponible y los movimientos de impuestos diferidos respectivos. La pérdida tributaria se proyecta como una cuenta de activos por impuestos diferidos. Patrimonio 275.707 Capital emitido 207.273 Se proyecta constante en UF. Ganancia acc. periodo anterior 51.902 Ganancias acumuladas de la empresa. Aumenta con las utilidades del ejercicio y disminuye en el pago de dividendos. Resultado del ejercicio 20.639 Dividendos -4.106 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria Se proyecta un reparto mensual de dividendos correspondiente al flujo de caja libre del período. 96 4.2 Aurus Renta Inmobiliaria I SpA Modelación del Estado de Resultados Estado de Resultados Cifras en UF sep-16 Ingresos 69.799 Ingresos por arriendo 69.799 Ingresos por terrenos 0 Costos de venta Explicación y proyección Ingresos por el arriendo de edificios de oficinas y centros de bodegaje. Se calculan en base a un precio (UF/m2) y los m2 no vacantes. Los precios y vacancias se establecen en base a los contratos actuales y convergen a valores estacionarios. Se proyecta la venta de los terrenos “Juncal” y “Temuco” en sep-17. Se considera como precio de venta el valor de las tasaciones. -11.088 Contribuciones -5.430 Contribuciones por las propiedades en arriendo. Se proyectan fijas en UF. Gastos comunes por vacancia -1.543 Gastos comunes por las superficies no arrendadas. Se proyectan como un valor por edificio (UF/m2) multiplicado por los metros cuadrados vacantes. -70 Comisión de corretaje por renovaciones o nuevos arriendos. Se proyecta como un porcentaje de los ingresos. Asesoría gestión inmobiliaria -2.387 Costos entregados a la empresa relacionada Aurus Gestión Inmobiliaria por servicios de gestión. Se proyecta constante en UF (y a su vez se proyecta constante la contrapartida de ingresos que recibe Aurus Gestión Inmobiliaria). Otros (mantenciones, seguros, patentes, etc) -1.658 Se proyectan fijos en UF. Comisiones corretaje Costo de venta de terrenos 0 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria Al vender los terrenos se considera un costo de venta igual al valor de las tasaciones, el que a su vez es descontado de las propiedades de inversión en el balance. 97 4.2 Aurus Renta Inmobiliaria I SpA Modelación del Estado de Resultados (continuación) Estado de Resultados Cifras en UF sep-16 GAV -3.244 GAV fijos -876 Otros GAV -2.368 Resultado No Operacional -30.654 Costos financieros Ingresos por variación CXC EERR en pesos Otras ganancias Variación del valor razonable propiedades de inversión Explicación y proyección Asesorías, tasaciones y otros gastos fijos de administración. Se proyectan constantes en UF. Gastos de comercialización, viajes y otros gastos asociados a las ventas. Se proyectan como pon porcentaje de las ventas por arriendo. -68.544 Corresponde a los intereses de la deuda EERR y al reajuste por inflación de las deudas fijas en pesos. Se proyectan los intereses en base a las tasas de interés actuales. No se proyectan costos por reajuste, ya que se proyectan las cuentas en UF. 0 Se proyecta un costo por el menor valor en UF de CXC EERR fija en pesos. 4.294 Se proyecta igual a cero. 33.595 Se proyecta igual a cero. Impuesto a la renta -4.172 Se modela la Renta Líquida Imponible, el impuesto financiero, los impuestos diferidos y el flujo de caja por impuestos. Utilidad Neta 20.640 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 98 4.2 Aurus Renta Inmobiliaria I SpA Parámetros del Estado de Resultados Ingresos por arriendo ED Los Conquistadores1/ 0% Arriendo estacionario (UF/m2/mes) 0,56 Vacancia estacionaria (% m2) 8% Fecha de equilibrio estacionario sep-20 60% 67% 83% 0% 16% 22% 0% 0,43 5,202/ 3,502/ 0,40 0,16 0,17 0,12 8% 8% 8% 10% 8% 8% 8% oct-19 oct-19 oct-19 jun-20 abr-18 ago-17 mar-18 Arriendo oct-16 (UF/m2/mes) Vacancia oct-16 (% m2) 0,56 0,48 5,202/ 3,502/ 0,40 0,16 0,17 0,12 ED Esmeralda3/ Oficinas Estacionamiento Bodegas ED Horizontes1/ BO Plaza Com. I BO Plaza Com. II BO Talcahuano Ingresos – Terrenos Terreno Juncal Terreno Temuco Superficie Total 27.151 m2 27.409 m2 Precio de venta 5,25 UF/m2 0,75 UF/m2 Fecha de venta Septiembre de 2017 Septiembre de 2017 1/ Los precios de arriendo y las vacancias incluyen oficinas, estacionamientos y bodegas. 2/ Precio de arriendo en UF/unidad. 3/ Los ingresos del edificio Esmeralda incluyen el pago de 29.224 UF de multa por término anticipado por parte de BHP durante el año 2017. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 99 4.2 Aurus Renta Inmobiliaria I SpA Parámetros del Estado de Resultados Costos, GAV, Resultado no operacional y TAX Contribuciones ED Los Conquistadores ED Esmeralda ED Horizontes BO Plaza Com. I BO Plaza Com. II BO Talcahuano UF/mes -71 -130 -139 -59 -51 -104 Gastos comunes Asesoría gestión Costos fijos (seguros, por vacancia inmobiliaria mantenc., patentes) UF/m2/mes UF/mes UF/mes -0,09 -0,12 -0,07 -265 -184 -0,03 -0,04 -0,03 GAV Asesorías legales y otros costos fijos UF/mes ED Los Conquistadores ED Esmeralda ED Horizontes BO Plaza Com. I BO Plaza Com. II BO Talcahuano -97 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria Otros gastos Costo financiero Otros costos % ingresos -1,6% Impuestos % ingresos -3,8% Se acoge al sistema parcialmente integrado Deuda EERR: tasa que considera tasas de: de interés anual de 24% el 2016, 25,5% el 6,27%. 2017, y 27% a partir del 2018 100 4.2 Aurus Renta Inmobiliaria I SpA Proyección del Balance Cifras en UF sep-16 dic-16 dic-17 dic-18 dic-19 dic-20 dic-25 dic-27 1.341.864 1.349.119 1.182.004 182.638 1.184.479 1.185.609 1.196.428 1.200.806 Total activos 12.429 12.371 12.371 12.371 12.371 12.371 12.371 12.371 Efectivo y equivalente 4.277 3.550 3.889 4.083 4.131 3.880 3.880 3.880 Deudores comerciales 13.796 13.727 13.322 12.929 12.547 12.177 10.483 9.873 CXC EERR 1.307.339 1.307.339 1.144.238 1.144.238 1.144.238 1.144.238 1.144.238 1.144.238 Propiedades de inversión 4.022 4.022 4.022 4.022 4.022 4.022 4.022 4.022 Otros activos no financieros 0 8.109 4.161 6.263 7.168 8.920 21.433 26.420 Activo por impuestos diferidos Total pasivos y patrimonio Pasivos CXP comerciales Deuda EERR Otros pasivos no financieros Pasivos por impuestos diferidos Patrimonio Capital emitido Ganancia acc. periodo anterior Resultado del ejercicio /1 Dividendos /1 1.341.864 1.349.119 1.182.004 182.638 1.184.479 1.185.609 1.196.428 1.200.806 1.066.157 1.074.590 1.080.537 85.214 1.092.468 1.098.451 1.128.504 1.140.525 1.244 1.214 1.151 1.087 1.060 1.033 1.033 1.033 1.001.269 1.001.269 1.001.269 1.001.269 1.001.269 1.001.269 1.001.269 1.001.269 18.148 18.148 18.148 18.148 18.148 18.148 18.148 18.148 45.496 53.959 59.969 65.980 71.990 78.001 108.053 120.074 275.707 274.529 101.466 97.424 92.012 87.158 67.924 60.281 207.273 207.273 207.273 207.273 207.273 207.273 207.273 207.273 51.902 67.301 -105.545 -109.454 -114.809 -119.793 -139.029 -146.674 20.639 63 669 1.038 1.137 789 792 793 -4.106 -107 -930 -1.432 -1.588 -1.111 -1.111 -1.111 /1 Las cuentas Dividendos y Resultado del Ejercicio muestran solamente los dividendos y resultados correspondientes al mes de diciembre de cada año. Los dividendos y resultados de enero a noviembre se incluyen en la cuenta de ganancia acumulada periodo anterior. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 101 4.2 Aurus Renta Inmobiliaria I SpA Proyección del Estado de Resultados Cifras en UF 2016 2017 2018 2019 2020 2025 2027 Ingresos actividades ordinarias 91.255 284.682 98.081 101.691 98.170 95.207 95.207 Costo de ventas -15.084 -178.107 -13.734 -12.797 -12.543 -12.493 -12.493 Ganancia bruta 76.172 106.575 84.347 88.894 85.628 82.714 82.714 Gastos de administración -4.264 -4.302 -4.496 -4.618 -4.499 -4.398 -4.398 Otras ganancias (pp.) 4.054 0 0 0 0 0 0 Ingresos financieros 240 0 0 0 0 0 0 Costos financieros -62.062 -64.985 -64.985 -64.985 -64.985 -64.985 -64.985 Costos reaj. deuda EERR en UF -22.728 0 0 0 0 0 0 Ingresos var. CXC EERR en pesos -69 -405 -393 -382 -370 -319 -300 Δ Valor razonable propiedad inv. 33.595 0 0 0 0 0 0 Ganancia (pp.) antes de impuestos 24.938 36.884 14.473 18.910 15.774 13.012 13.031 Impuestos -4.369 -9.739 -3.908 -5.106 -4.259 -3.513 -3.518 Ganancia (pp.) después de impuestos 20.569 27.144 10.565 13.804 11.515 9.499 9.512 EBITDA 71.907 102.274 79.851 84.276 81.129 78.316 78.316 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 102 4.2 Aurus Renta Inmobiliaria I SpA Proyección del Estado de Resultados Cifras como % de los Ingresos 2016 2017 2018 2019 2020 2025 2027 Ingresos actividades ordinarias 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Costo de ventas -17% -63% -14% -13% -13% -13% -13% Ganancia bruta 83% 37% 86% 87% 87% 87% 87% Gastos de administración -5% -2% -5% -5% -5% -5% -5% Costos financieros -68% -23% -66% -64% -66% -68% -68% Ingresos var. CXC EERR en pesos -0,1% -0,1% -0,4% -0,4% -0,4% -0,3% -0,3% Ganancia (pp.) después de impuestos 23% 10% 11% 14% 12% 10% 10% EBITDA 79% 36% 81% 83% 83% 82% 82% Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 103 4.2 Aurus Renta Inmobiliaria I SpA Proyección del Flujo de Caja Libre de los Activos Cifras en UF oct-16 dic-16 2017 2018 2019 2020 2025 Ingresos actividades ordinarias 21.457 284.682 98.081 101.691 98.170 95.207 95.207 1.270.529 Costo de ventas -3.995 -178.107 -13.734 -12.797 -12.543 -12.493 -12.493 -308.625 Ganancia bruta 17.461 106.575 84.347 88.894 85.628 82.714 82.714 961.903 Gastos de administración -1.020 -4.302 -4.496 -4.618 -4.499 -4.398 -4.398 -49.722 0 0 0 0 0 0 0 0 16.441 102.274 79.851 84.276 81.129 78.316 78.316 912.181 Impuestos 0 0 0 0 0 0 0 0 Inversiones de capital 0 0 0 0 0 0 0 0 Capital de trabajo 697 162.699 -258 -75 225 0 0 163.287 FCL de los Activos 17.139 264.973 79.593 84.201 81.353 78.316 Depreciación EBITDA Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 2027 Total 78.316 1.075.468 104 4.2 Aurus Renta Inmobiliaria I SpA Valorización Cifras en UF (sep-16) Considerando que la tasa de descuento real estimada fue de 6,0% anual, el valor presente del flujo de caja libre de los activos de Aurus Renta Inmobiliaria I al 30 de septiembre de 2016 es de UF 1.268.629, equivalente a un cap-rate de 6,4%. El valor económico del patrimonio, en tanto, en esa misma fecha, es de UF 1.281.058, equivalente a un múltiplo precio valor libro de 1,01 veces. Considerando que el Fondo tiene el 100% de la propiedad de esta sociedad, el valor patrimonial de propiedad del Fondo alcanza UF 1.281.058. Cifras en UF (sep-16) Tasa de descuento real anual (%) VP FCL de los Activos (oct-16 – dic-27) VP FCL de la Perpetuidad de los Activos VP Pasivo Neto por Imp. Diferidos VP del Valor Terminal (2027) VP FCL de los Activos (sep-16) Deuda Financiera Neta Valor Económico Patrimonio Participación del Fondo Valor Patrimonial de propiedad del Fondo P/BV Cap-Rate Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 6,0% 826.994 976.192 -120.074 441.635 1.268.629 12.429 1.281.058 100% 1.281.058 1,01X 6,4% 105 CC Vecinales Arauco Express S.A. 106 4.3 CC Vecinales Arauco Express S.A. Modelación del Balance Balance Cifras en UF ago-16 Total activos i.c. Efectivo y equivalente i.c. Se mantiene una caja mínima de UF 2.000. Se acumula caja en caso de que el flujo de efectivo del ejercicio sea positivo, y disminuye en caso contrario. Deudores comerciales i.c. CXC asociadas al negocio inmobiliario. Se proyectan como días de ventas. Propiedades de inversión i.c. Valor libro de los activos inmobiliarios mantenidos para el arriendo. Se proyecta fijo en UF. Cuentas por cobrar EERR i.c. Cuenta no relacionada al Fondo. i.c. Remanente del IVA Crédito Fiscal. De acuerdo a los EEFF 2015, se supone un remanente de UF 48.923. Se proyecta el cobro de IVA a los arrendatarios y el pago de IVA al SII, en donde éste último es pagado utilizando el crédito fiscal hasta que se termine. El resto de los activos no financieros corrientes se proyectan constantes en UF. Activos por impuestos diferidos i.c. Incluye activos diferidos por pérdida tributaria, y activos diferidos por la diferencia entre el valor financiero de las propiedades de inversión y el valor tributario. Se proyecta la Renta Líquida Imponible y el movimiento de impuestos diferidos respectivo. En caso de que la diferencia entre el valor financiero y tributario de las propiedades de inversión implique un pasivo por impuestos diferidos, éste se registra en los pasivos. Otros activos i.c. Activos intangibles, otros deudores, PPM. Se proyectan fijos en UF. IVA Crédito Fiscal Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria Explicación y proyección 107 4.3 CC Vecinales Arauco Express S.A Modelación del Balance (continuación) Balance Cifras en UF ago-16 Explicación y proyección Total pasivos y patrimonio i.c. Pasivos i.c. Deuda financiera i.c. Deuda que tiene la empresa con bancos. Se proyecta fija en UF y utilizando la tasa de interés actual. CXP comerciales i.c. CXP asociadas al negocio inmobiliario. Se proyectan como días de costos en base a los costos de venta y gastos de administración. Deuda EERR i.c. Deuda relacionada al grupo Parque Arauco S.A. Otras pasivos i.c. Se proyectan constantes en UF. Pasivos por impuestos diferidos i.c. Pasivos por impuestos diferidos por la diferencia entre el valor financiero de las propiedades de inversión y el valor tributario. Se proyecta de acuerdo a la Renta Líquida Imponible. Patrimonio i.c. Capital emitido i.c. Se proyecta constante en UF. Ganancia acc. 1/ i.c. Ganancias acumuladas de la empresa. Aumenta con las utilidades del ejercicio y disminuye en el pago de dividendos. Como dividendo se entrega el 100% de las utilidades del período. Otras reservas i.c. Se proyectan constantes en UF. Participaciones no controladoras i.c. Se proyectan constantes en UF. 1/ La utilidad acumulada a agosto 2016 incluye los resultados obtenidos y dividendos entregados durante el período enero-agosto 2016. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 108 4.3 CC Vecinales Arauco Express S.A Modelación del Estado de Resultados Estado de Resultados Cifras en UF ago-16 Explicación y proyección Ingresos i.c. Ingresos por arriendo i.c. Ingresos por el arriendo de centros comerciales. Se calculan en base a un precio (UF/m2) y los metros cuadrados no vacantes. Los precios y vacancias se establecen en base a los contratos actuales y convergen a valores estacionarios. Ingresos por gastos comunes i.c. Ingresos por gastos comunes de arrendatarios. Se proyectan igual a cero, ya que los costos por gastos comunes se proyectan netos de los ingresos. Ingresos Fondo de Promoción i.c. Son ingresos utilizados para publicidad y marketing. Se proyecta igual a cero, ya que se proyectan netos de los gastos de publicidad y marketing. Otros ingresos i.c. Ingresos asociados a energía y estacionamientos. Se proyectan como porcentaje de los ingresos de arriendo. Costos de venta i.c. Contribuciones i.c. Contribuciones por las propiedades en arriendo. Se proyectan fijas en UF. Gastos comunes por vacancia i.c. Gastos comunes por las superficies no arrendadas. Se proyectan como un valor por edificio (UF/m2) multiplicado por los metros cuadrados vacantes. Gastos por arriendos i.c. Gastos por arriendos centros comerciales Las Brujas y Recoleta, además de arriendo de oficinas. i.c. Se considera que actualmente la empresa tiene el personal necesario para la completa administración de sus activos. Además, al no contemplarse nuevos proyectos en el futuro, tampoco se considera el gasto en personal para nuevos desarrollos. Por lo tanto, esta cuenta se proyecta fija en UF, luego de descontar 5,5 millones mensuales asociados al gerente de nuevos proyectos. Gastos de personal Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 109 4.3 CC Vecinales Arauco Express S.A Modelación del Estado de Resultados (continuación) Estado de Resultados Cifras en UF Gastos por energía ago-16 Explicación y proyección i.c. Se proyectan como porcentaje de los ingresos de arriendo. Costo de venta de terrenos i.c. Al vender los terrenos se considera un costo de venta igual al valor de las tasaciones, el que a su vez es descontado de las propiedades de inversión en el balance. GAV i.c. GAV fijos i.c. Asesorías, tasaciones y otros gastos fijos de administración. Se proyectan constantes en UF. GAV Variables i.c. Gastos de comercialización, viajes y otros gastos asociados a las ventas. Se proyectan como porcentaje de las ventas por arriendo. No se consideran gastos de publicidad y marketing, ya que se netean con los ingresos del fondo de promoción. Amortización i.c. Se proyecta igual a cero a partir de octubre 2016 Resultado No Operacional i.c. Costos financieros i.c. Corresponde a los intereses de la deuda financiera. Se proyectan los intereses en base a las tasas de interés actuales. Otros ingresos i.c. Se proyectan igual a cero a partir de octubre 2016 Resultado por unidades de reajuste i.c. Se proyecta igual a cero a partir de octubre 2016 Impuesto a la renta i.c. Se modela la Renta Líquida Imponible, el impuesto financiero, los impuestos diferidos y el flujo de caja por impuestos. Utilidad Neta i.c. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 110 4.3 CC Vecinales Arauco Express S.A Parámetros del Estado de Resultados Ingresos Arriendo oct-16 Vacancia oct-16 CC Colón – Vespucio CC Luis Pasteur CC La Reina CC Irarrázaval CC Palmares CC Calama CC Pajaritos CC Ciudad Emp. CC Las Brujas CC Manuel Montt CC Carmen de Huech. CC Ciudad Emp. 2 CC Recoleta CC Antofagasta Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. Arriendo estacionario (UF/m2/MES) 0,90 0,95 0,63 0,54 0,69 0,51 0,40 0,80 0,63 0,70 0,76 0,50 0,34 0,43 Vacancia estacionaria (% m2) 6% 6% 6% 6% 6% 6% 4% 6% 6% 6% 6% 3% 2% 3% Fecha de equilibrio estacionario i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. 111 4.3 CC Vecinales Arauco Express S.A Parámetros del Estado de Resultados Ingresos, Costos, GAV, Resultado no operacional y TAX Energía y servicios Estacionamientos y otros % ingresos de arriendo % ingresos de arriendo i.c. GAV Asesorías legales y otros costos fijos Gastos por arriendos Gastos de personal Energía y otros UF/mes UF/mes % ingresos de arriendo i.c. i.c. i.c. i.c. Otros gastos UF/mes % ingresos de arriendo i.c. i.c. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria Resultado no operacional Costo financiero Impuestos i.c. i.c. i.c. 112 4.3 CC Vecinales Arauco Express S.A. Proyección del Balance Cifras en UF Total activos Efectivo y equivalente Deudores comerciales CXC EERR IVA Crédito Fiscal Propiedades de inversión Activos por imp. diferidos Otros activos Total pasivos y patrimonio Pasivos Deuda financiera CXP comerciales Deuda EERR Otros pasivos Pasivos por impuestos diferidos Patrimonio Capital emitido Ganancia acc. periodo anterior Otras reservas Resultado del ejercicio /1 Dividendos /1 Part. no controladoras ago-16 i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. i.c. dic-16 dic-17 dic-18 dic-19 dic-20 dic-25 dic-27 1.890.257 1.845.117 1.833.544 1.830.974 1.825.633 1.812.902 1.812.902 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 2.000 19.912 25.966 27.716 28.600 26.711 26.642 26.642 2.999 2.999 2.999 2.999 2.999 2.999 2.999 40.308 8.512 0 0 0 0 0 1.754.806 1.754.806 1.754.806 1.754.806 1.754.806 1.754.806 1.754.806 59.865 40.466 35.655 32.201 28.748 16.087 16.087 10.368 10.368 10.368 10.368 10.368 10.368 10.368 1.890.257 1.845.117 1.833.544 1.830.974 1.825.633 1.812.902 1.812.902 849.916 851.516 860.264 870.301 879.305 928.094 947.621 736.433 736.433 736.433 736.433 736.433 736.433 736.433 19.380 20.980 21.323 21.597 20.838 20.809 20.809 78.366 78.366 78.366 78.366 78.366 78.366 78.366 15.737 15.737 15.737 15.737 15.737 15.737 15.737 0 0 8.405 18.168 27.932 76.749 96.276 1.040.342 993.602 973.279 960.673 946.327 884.808 865.281 1.052.752 1.052.752 1.052.752 1.052.752 1.052.752 1.052.752 1.052.752 21.164 -25.042 -48.090 -60.603 -74.939 -136.746 -156.273 -49.631 -49.631 -49.631 -49.631 -49.631 -49.631 -49.631 3.212 5.714 6.396 6.745 6.040 6.015 6.015 -6.402 -9.438 -7.395 -7.838 -7.142 -6.828 -6.828 19.247 19.247 19.247 19.247 19.247 19.247 19.247 /1 Las cuentas Dividendos y Resultado del Ejercicio muestran solamente los dividendos y resultados correspondientes al mes de diciembre de cada año. Los dividendos y resultados de enero a noviembre se incluyen en la cuenta de ganancia acumulada periodo anterior. /2 El resultado del ejercicio y los dividendos a septiembre de 2016 se incluyen dentro de la ganancia acumulada Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 113 4.3 CC Vecinales Arauco Express S.A. Proyección del Estado de Resultados Cifras en UF 2016 2017 2018 2019 2020 2025 2027 Ingresos actividades ordinarias 163.538 185.847 207.436 219.093 213.770 204.760 204.760 Costo de ventas -62.730 -49.435 -48.611 -48.836 -48.337 -47.642 -47.642 Ganancia bruta 100.808 136.412 158.825 170.257 165.433 157.118 157.118 Gastos de administración -27.325 -30.093 -32.805 -34.269 -33.601 -32.469 -32.469 Otras ganancias (pp.) -321 0 0 0 0 0 0 Ingresos financieros 867 0 0 0 0 0 0 Costos financieros -23.113 -25.775 -25.775 -25.775 -25.775 -25.775 -25.775 Resultado por unidad de reajuste -13.880 0 0 0 0 0 0 Ganancia (pp.) antes de impuestos 37.036 80.544 100.245 110.213 106.057 98.874 98.874 Impuestos 6.175 -21.273 -27.066 -29.758 -28.635 -26.696 -26.696 Ganancia (pp.) después de impuestos 43.210 59.271 73.179 80.456 77.422 72.178 72.178 EBITDA 74.522 106.319 126.020 135.988 131.832 124.649 124.649 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 114 4.3 CC Vecinales Arauco Express S.A. Proyección del Estado de Resultados Cifras como % de los Ingresos 2016 2017 2018 2019 2020 2025 2027 Ingresos actividades ordinarias 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Costo de ventas -38% -27% -23% -22% -23% -23% -23% Ganancia bruta 62% 73% 77% 78% 77% 77% 77% Gastos de administración -17% -16% -16% -16% -16% -16% -16% Costos financieros -14% -14% -12% -12% -12% -13% -13% Ganancia (pp.) después de impuestos 26% 32% 35% 37% 36% 35% 35% EBITDA 46% 57% 61% 62% 62% 61% 61% Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 115 4.3 CC Vecinales Arauco Express S.A. Proyección del Flujo de Caja Libre de los Activos Cifras en UF oct-16 dic-16 2017 2018 2019 2020 2025 2027 Total Ingresos actividades ordinarias 37.931 185.847 207.436 219.093 213.770 204.760 204.760 2.298.992 Costo de ventas -12.194 -49.435 Ganancia bruta 25.736 136.412 158.825 170.257 165.433 157.118 157.118 1.757.956 Gastos de administración -6.452 -30.093 -32.805 -34.269 -33.601 -32.469 0 0 0 0 0 0 Depreciación EBITDA 19.285 -48.611 -48.836 -48.337 -47.642 -47.642 -541.037 -32.469 -364.702 0 0 106.319 126.020 135.988 131.832 124.649 124.649 1.393.254 Impuestos 0 -3.509 -13.850 -16.541 -15.419 -16.933 Inversiones de capital 0 0 0 0 0 0 0 0 Capital de trabajo 13.293 26.678 9.951 -610 1.129 0 0 50.481 FCL de los Activos 32.578 129.487 122.121 118.837 117.542 107.717 107.717 1.288.209 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria -16.933 -155.526 116 4.3 CC Vecinales Arauco Express S.A. Valorización Cifras en UF (sep-16) Considerando que la tasa de descuento real estimada fue de 5,3% anual, el valor presente del flujo de caja libre de los activos de CC Vecinales Arauco Express al 30 de septiembre de 2016 es de UF 1.983.352, equivalente a un cap-rate de 6,6%. El valor económico del patrimonio, en tanto, en esa misma fecha, es de UF 1.189.637, equivalente a un múltiplo precio valor libro de 1,12 veces. Considerando que el Fondo tiene el 49% de la propiedad de esta sociedad, el valor patrimonial de propiedad del Fondo alcanza UF 582.922. Cifras en UF (sep-16) Tasa de descuento real anual (%) VP FCL de los Activos (oct-16 – dic-27) VP FCL de la Perpetuidad de los Activos VP Pasivo Neto por Imp. Diferidos VP del Valor Terminal (2027) VP FCL de los Activos (sep-16) Deuda Financiera Neta Otras deudas Valor Económico Patrimonio Participación del Fondo Valor Patrimonial de propiedad del Fondo P/BV Cap-Rate Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 5,3% 984.250 1.890.860 -96.276 999.102 1.983.352 -718.348 -75.367 1.189.637 49% 582.922 1,12X 6,6% 117 Aurus Puerto Montt S.A. 118 4.4 Aurus Puerto Montt S.A. Modelación del Balance Balance Cifras en UF sep-16 Total activos 328.826 Efectivo y equivalente 6.293 Deudores comerciales 437 Explicación y proyección Se mantiene una caja mínima de UF 1.000. Se acumula caja en caso de que el flujo de efectivo del ejercicio sea positivo, y disminuye en caso contrario. CXC asociadas al negocio inmobiliario. Se proyectan como días de ventas. Propiedades de inversión 291.714 Valor libro de los activos inmobiliarios mantenidos para el arriendo. Se proyecta fijo en UF. IVA Crédito Fiscal 30.482 Se proyecta el cobro de IVA a los arrendatarios y el pago de IVA al SII, en donde éste último es pagado utilizando el crédito fiscal hasta que se termine. Total pasivos y patrimonio 328.826 Pasivos 191.086 Deuda financiera 145.222 CXP comerciales 200 Deuda con el banco Santander. A partir de oct-16 se proyecta constante. CXP asociadas al negocio inmobiliario. Se proyectan como días de costos en base a los costos de venta y gastos de administración. 30.509 Cuenta mercantil en pesos por pagar al Fondo. Se proyecta fija en pesos y no paga intereses. Es considerada como capital de la empresa y por lo tanto no se paga al Fondo. Pasivos por impuestos diferidos 11.866 Pasivos diferidos por la diferencia entre el valor financiero de las propiedades de inversión y el valor tributario. Se proyecta la Renta Líquida Imponible y el movimiento de impuestos diferidos respectivo. Otros pasivos 3.289 Se proyectan fijos en UF. Deuda EERR Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 119 4.4 Aurus Puerto Montt S.A. Modelación del Balance (continuación) Balance Cifras en UF sep-16 Patrimonio 137.740 Capital emitido 90.168 Se proyecta constante en UF. Ganancia acc. periodo anterior 38.579 Ganancias acumuladas de la empresa. Aumenta con las utilidades del ejercicio y disminuye en el pago de dividendos. Resultado del ejercicio 8.993 Dividendos 0 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria Explicación y proyección Se proyecta un reparto mensual de dividendos correspondiente al flujo de caja libre del período. 120 4.4 Aurus Puerto Montt S.A. Modelación del Estado de Resultados Estado de Resultados Cifras en UF sep-16 Ingresos 13.706 Explicación y proyección Ingresos por el arriendo de un edificio de oficinas y un centro de bodegaje. Se calculan en base a un precio (UF/m2) y los metros cuadrados no vacantes. Los precios y vacancias se establecen en base a los contratos actuales y convergen a valores estacionarios. Ingresos por arriendo 13.706 Costos de venta -4.304 Contribuciones -1.496 Contribuciones por las propiedades en arriendo. Se proyectan fijas en UF. Gastos comunes por vacancia -2.259 Gastos comunes por las superficies no arrendadas. Se proyectan como un valor por edificio (UF/m2) multiplicado por los metros cuadrados vacantes. Otros (mantenciones, seguros, patentes, etc) GAV -549 Se proyectan fijos en UF. -706 GAV fijos -580 Asesorías, tasaciones y otros gastos fijos de administración. Se proyectan constantes en UF. Otros GAV -126 Gastos de comercialización, viajes y otros gastos asociados a las ventas. Se proyectan como porcentaje de las ventas por arriendo. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 121 4.4 Aurus Puerto Montt S.A. Modelación del Estado de Resultados (continuación) Estado de Resultados Cifras en UF sep-16 Resultado No Operacional 2.007 Costos financieros Otras ganancias Variación del valor razonable propiedades de inversión -6.881 Explicación y proyección Corresponde a los intereses de la deuda EERR y al reajuste por inflación de las deudas fijas en pesos. Se proyectan los intereses en base a las tasas de interés actuales. No se proyectan costos por reajuste, ya que se proyectan las cuentas en UF. 811 Se proyecta igual a cero a partir de octubre 2016. 8.077 Se proyecta igual a cero a partir de octubre 2016. Impuesto a la renta -1.696 Se modela la Renta Líquida Imponible, el impuesto financiero, los impuestos diferidos y el flujo de caja por impuestos. Utilidad Neta 9.006 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 122 4.4 Aurus Puerto Montt S.A. Parámetros del Estado de Resultados Ingresos ED Puerto Montt BO Puerto Montt Costos fijos UF/mes -61 Arriendo oct-16 Vacancia oct-16 Arriendo estacionario UF/meS 0,42 0,16 % m2 43% 31% UF/m2/MES 0,40 0,16 GAV Asesorías legales y otros costos fijos UF/mes -63 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria Otros gastos Vacancia estacionaria % m2 8% 8% Costo financiero Fecha de equilibrio estacionario ene-19 mar-18 Impuestos % ingresos de arriendo -0,9% Deuda financiera: tasa de interés anual de 3%. Se acoge al sistema parcialmente integrado que considera tasas de: 24% el 2016, 25,5% el 2017, y 27% a partir del 2018 123 4.4 Aurus Puerto Montt S.A. Proyección del Balance Cifras en UF sep-16 dic-16 dic-17 dic-18 dic-19 dic-20 dic-25 dic-27 Total activos Efectivo y equivalente Deudores comerciales IVA Crédito Fiscal Propiedades de inversión 328.826 6.193 437 30.482 291.714 327.015 4.876 900 29.525 291.714 322.817 4.876 1.117 25.110 291.714 317.753 4.876 1.256 19.906 291.714 312.375 4.876 1.234 14.551 291.714 307.020 4.876 1.234 9.195 291.714 297.824 4.876 1.234 0 291.714 297.824 4.876 1.234 0 291.714 Total pasivos y patrimonio Pasivos Deuda financiera CXP comerciales Deuda EERR Otros pasivos Pasivos por impuestos diferidos Patrimonio Capital emitido Ganancia acc. periodo anterior Resultado del ejercicio /1 Dividendos /1 328.826 191.086 145.222 200 30.509 3.289 11.866 137.740 90.168 38.579 8.993 0 327.015 189.371 143.456 69 30.357 3.289 12.200 137.645 90.168 47.818 661 -1.003 322.817 189.799 143.456 58 29.461 3.289 13.535 133.019 90.168 43.273 960 -1.383 317.753 190.257 143.456 50 28.591 3.289 14.870 127.496 90.168 37.811 1.174 -1.657 312.375 190.747 143.456 50 27.747 3.289 16.205 121.628 90.168 31.948 1.147 -1.635 307.020 191.264 143.456 50 26.928 3.289 17.541 115.756 90.168 26.078 1.147 -1.637 297.824 194.193 143.456 50 23.181 3.289 24.217 103.631 90.168 13.516 1.147 -1.200 297.824 195.515 143.456 50 21.833 3.289 26.888 102.309 90.168 12.197 1.147 -1.204 /1 Las cuentas Dividendos y Resultado del Ejercicio muestran solamente los dividendos y resultados correspondientes al mes de diciembre de cada año. Los dividendos y resultados de enero a noviembre se incluyen en la cuenta de ganancia acumulada periodo anterior. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 124 4.4 Aurus Puerto Montt S.A. Proyección del Estado de Resultados Cifras en UF 2016 2017 2018 2019 2020 2025 2027 Ingresos actividades ordinarias 18.739 23.239 27.386 28.187 28.187 28.187 28.187 Costo de ventas -5.568 -4.424 -3.546 -3.218 -3.218 -3.218 -3.218 Ganancia bruta 13.172 18.816 23.840 24.969 24.969 24.969 24.969 Gastos de administración -945 -986 -1.024 -1.032 -1.032 -1.032 -1.032 Otras ganancias (pp.) 697 0 0 0 0 0 0 Ingresos financieros 114 0 0 0 0 0 0 Costos financieros -7.925 -5.081 -5.081 -5.081 -5.081 -5.081 -5.081 Δ Valor razonable propiedad inv. 8.077 0 0 0 0 0 0 Ganancia (pp.) antes de impuestos 13.190 12.748 17.735 18.856 18.856 18.856 18.856 Impuestos -2.293 -3.251 -4.788 -5.091 -5.091 -5.091 -5.091 Ganancia (pp.) después de impuestos 10.896 9.497 12.946 13.765 13.765 13.765 13.765 EBITDA 12.227 17.829 22.816 23.937 23.937 23.937 23.937 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 125 4.4 Aurus Puerto Montt S.A. Proyección del Estado de Resultados Cifras como % de los Ingresos 2016 2017 2018 2019 2020 2025 2027 Ingresos actividades ordinarias 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Costo de ventas -30% -19% -13% -11% -11% -11% -11% Ganancia bruta 70% 81% 87% 89% 89% 89% 89% Gastos de administración -5% -4% -4% -4% -4% -4% -4% Costos financieros -42% -22% -19% -18% -18% -18% -18% Ganancia (pp.) después de impuestos 58% 41% 47% 49% 49% 49% 49% EBITDA 65% 77% 83% 85% 85% 85% 85% Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 126 4.4 Aurus Puerto Montt S.A. Proyección del Flujo de Caja Libre de los Activos Cifras en UF oct-16 dic-16 2017 2018 2019 2020 2025 2027 Total Ingresos actividades ordinarias 5.034 23.239 27.386 28.187 28.187 28.187 28.187 309.343 Costo de ventas -1.263 -4.424 -3.546 -3.218 -3.218 -3.218 -3.218 -38.199 Ganancia bruta 3.770 18.816 23.840 24.969 24.969 24.969 24.969 271.145 Gastos de administración -239 -986 -1.024 -1.032 -1.032 -1.032 -1.032 -11.535 0 0 0 0 0 0 0 0 EBITDA 3.531 17.829 22.816 23.937 23.937 23.937 23.937 259.609 Impuestos -338 -2.107 -3.453 -3.756 -3.756 -3.756 -3.756 -39.700 0 0 0 0 0 0 0 0 363 4.187 5.057 5.377 5.356 0 0 29.535 3.557 19.909 24.420 25.558 25.537 20.181 20.181 249.444 Depreciación Inversiones de capital Δ Capital de trabajo FCL de los Activos Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 127 4.4 Aurus Puerto Montt S.A. Valorización Cifras en UF Considerando que la tasa de descuento real estimada fue de 6,1% anual, el valor presente del flujo de caja libre de los activos de Aurus Puerto Montt al 30 de septiembre de 2016 es de UF 306.266, equivalente a un cap-rate de 4,8%. El valor económico del patrimonio, en tanto, en esa misma fecha, es de UF 167.238, equivalente a un múltiplo precio valor libro de 0,99 veces. Considerando que el Fondo tiene el 50% de la propiedad de esta sociedad, el valor patrimonial de propiedad del Fondo alcanza UF 83.619. Cifras en UF (sep-16) Tasa de descuento real anual (%) VP FCL de los Activos (oct-16 – dic-27) VP FCL de la Perpetuidad de los Activos VP Pasivo Neto por Imp. Diferidos VP del Valor Terminal (2027) VP FCL de los Activos (sep-16) Deuda Financiera Neta Valor Económico Patrimonio Participación del Fondo Valor Patrimonial de propiedad del Fondo P/BV Cap-Rate Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 6,1% 183.263 319.087 -26.888 149.891 306.266 -139.029 167.238 50% 83.619 0,99X 4,8% 128 Aurus Ciudad Empresarial SpA 129 4.5 Aurus Ciudad Empresarial SpA Modelación del Balance Balance Cifras en UF ago-16 Total activos 433.229 Explicación y proyección Efectivo y equivalente 3.829 Se mantiene una caja mínima de UF 1.000. Se acumula caja en caso de que el flujo de efectivo del ejercicio sea positivo, y disminuye en caso contrario. Deudores comerciales 42.901 CXC asociadas al negocio inmobiliario. Se proyectan como días de ventas. 145.340 Corresponde a terrenos de ciudad empresarial y al costo de las oficinas, bodegas y estacionamientos del edificio Terrazas que se encuentran a la venta. Esta cuenta va disminuyendo a medida que se venden estos activos. 231.143 Corresponde al resto de los terrenos de ciudad empresarial que no están considerados en Inventarios. Esta cuenta disminuye a medida que se venden estos terrenos. 10.016 Esta cuenta incluye UF 4.278 por pérdidas tributarias de acuerdo a los EEFF 2015, la que se utiliza para reducir el pago de impuestos del año 2016. Se proyecta la Renta Líquida Imponible y la variación de impuestos diferidos respectiva. Inventarios Propiedades de inversión Activos por impuestos diferidos Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 130 4.5 Aurus Ciudad Empresarial SpA Modelación del Balance (continuación) Balance Cifras en UF ago-16 Explicación y proyección Total pasivos y patrimonio Pasivos 433.229 Deuda financiera 72.324 Deuda financiera que se va pagando a penas tengan caja disponible por la venta de activos. CXP comerciales 2.066 CXP asociadas al negocio inmobiliario. Se proyectan como días de costos en base a los costos de venta del edificio Terrazas. Ingresos por promesas 2.493 Ingresos anticipados por promesas edificio Terrazas. Disminuyen a medida que se reconocen los ingresos por la compra de las oficinas pendientes. Otros pasivos 5.675 Pasivos por impuestos corrientes. Se proyectan constantes en UF y se supone que no se pagan, por lo tanto no afectan el flujo de caja. 82.557 Patrimonio 350.672 Capital emitido 335.439 Se proyecta constante en UF. Ganancia acc. 1/ 15.233 Ganancias acumuladas de la empresa. Aumenta con las utilidades del ejercicio y disminuye en el pago de dividendos. Resultado del ejercicio 0 Dividendos 0 Se proyecta un reparto mensual de dividendos correspondiente al flujo de caja libre del período. 1/ La utilidad acumulada a agosto 2016 incluye los resultados obtenidos y dividendos entregados durante el período enero-agosto 2016. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 131 4.5 Aurus Ciudad Empresarial SpA Modelación del Estado de Resultados Estado de Resultados Cifras en UF ago-16 Ingresos 89.022 Explicación y proyección Ingresos por venta edificio Terrazas Ingresos por venta de oficinas, bodegas y estacionamientos del edificio Terrazas. Se supone un precio y velocidad de venta para cada tipo de activo en base a la información histórica de ventas del edificio. Ingresos por venta de terrenos Se supone que se vende la totalidad de los terrenos (25.167 m2) en sep-17. Se estima un precio de 14 UF/m2 en base a las tasaciones y a los precios de mercado del sector. Costos de venta -70.651 Costo directo por venta de activos edificio Terrazas Se considera un costo de 30 UF/m2, en base al inventario asociado al edificio Terrazas (UF 79.201), y a los metros cuadrados pendientes por vender (1.677 m2) Costo directo por venta de terrenos Se considera un costo de 11,8 UF/m2, en base al inventario y propiedades de inversión asociados a los terrenos (UF 297.283), y a los metros cuadrados totales (25.167 m2). GAV -12.105 GAV -12.105 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria Corresponde a gastos de administración, asesorías, marketing, etc. Se proyecta como un porcentaje de las ventas del edificio Terrazas. 132 4.5 Aurus Ciudad Empresarial SpA Modelación del Estado de Resultados (continuación) Estado de Resultados Cifras en UF ago-16 Resultado No Operacional -3.607 Costos financieros -3.726 Explicación y proyección Corresponde a los intereses de la deuda financiera. Se proyectan los intereses en base a la tasa de interés actual. Otras ganancias 15 Se proyecta igual a cero a partir de octubre 2016. Resultado por unidades de reajuste 103 Se proyecta igual a cero a partir de octubre 2016. Impuesto a la renta -638 Se modela la Renta Líquida Imponible, el impuesto financiero, los impuestos diferidos y el flujo de caja por impuestos. Utilidad Neta 2.021 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 133 4.5 Aurus Ciudad Empresarial SpA Parámetros del Estado de Resultados Ingresos – Edificio Terrazas Oficinas Estacionamientos Bodegas Superficie total 9.883 m2 246 unid. 977 m2 Superficie disponible para la venta (sep-16) 1.677 m2 16 unid. 245 m2 Superficie vendida (sep-16) 8.206 m2 230 unid. 732 m2 Precio de venta 40 UF/m2 293 UF/unid. 21 UF/m2 200 m2/mes 3 unid./mes 23 m2/mes Velocidad de venta Ingresos – Terrenos Ciudad Empresarial Terrenos Superficie Total 25.167 m2 Precio de venta 14 UF/m2 /1 Fecha de venta Septiembre de 2017 /1 Precio estimado en base al promedio entre las tasaciones y valor de mercado del sector Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 134 4.5 Aurus Ciudad Empresarial SpA Parámetros del Estado de Resultados GAV % ingresos de venta ED. Terrazas -13,6% Costo financiero Deuda financiera: tasa de interés de 0,3% mensual Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria Impuestos Se acoge al sistema parcialmente integrado que considera tasas de: 24% el 2016, 25,5% el 2017, y 27% a partir del 2018 135 4.5 Aurus Ciudad Empresarial SpA Proyección del Balance Cifras en UF Total activos Efectivo y equivalente Deudores comerciales Propiedades de inversión Inventario Activos por impuestos diferidos ago-16 433.229 3.829 42.901 231.143 145.340 10.016 dic-16 355.339 10.559 9.362 231.143 98.537 5.738 dic-17 2.000 2.000 0 0 0 0 Total pasivos y patrimonio Pasivos Deuda financiera CXP comerciales Ingresos por promesas Pasivos por impuestos diferidos Patrimonio Capital emitido Ganancia acc. periodo anterior Resultado del ejercicio /1 Dividendos /1 433.229 82.557 72.324 2.066 2.493 5.675 350.672 335.439 15.233 0 0 355.339 9.418 0 2.081 1.662 5.675 345.921 335.439 16.530 1.544 -7.592 2.000 5.675 0 0 0 5.675 -3.675 0 -3.675 0 0 /1 Las cuentas Dividendos y Resultado del Ejercicio muestran solamente los dividendos y resultados correspondientes al mes de diciembre de cada año. Los dividendos y resultados de enero a noviembre se incluyen en la cuenta de ganancia acumulada periodo anterior. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 136 4.5 Aurus Ciudad Empresarial SpA Proyección del Estado de Resultados Cifras en UF 2016 2017 Ingresos actividades ordinarias 164.997 401.161 Costo de ventas -117.454 -329.680 Ganancia bruta 47.542 71.481 Gastos de administración -22.436 -13.913 15 0 -4.006 0 Resultado por unidad de reajuste 103 0 Ganancia (pp.) antes de impuestos 21.219 57.568 Impuestos -5.124 -14.680 Ganancia (pp.) después de impuestos 16.095 42.888 EBITDA 25.107 57.568 Ingresos financieros Costos financieros Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 137 4.5 Aurus Ciudad Empresarial SpA Proyección del Estado de Resultados Cifras como % de los Ingresos 2016 2017 Ingresos actividades ordinarias 100% 100% Costo de ventas -71% -82% Ganancia bruta 29% 18% Gastos de administración -14% -3% Costos financieros -2% 0% Ganancia (pp.) después de impuestos 10% 11% EBITDA 15% 14% Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 138 4.5 Aurus Ciudad Empresarial SpA Proyección del Flujo de Caja Libre de los Activos Cifras en UF oct-16 dic-16 2017 Total Ingresos actividades ordinarias 28.087 401.161 429.248 Costo de ventas -18.052 -329.680 -347.732 Ganancia bruta 10.036 71.481 81.517 Gastos de administración -3.819 -13.913 -17.732 0 0 0 EBITDA 6.216 57.568 63.785 Impuestos -154 -2.962 -3.117 0 0 0 Capital de trabajo 48.715 336.962 385.676 FCL de los Activos 54.776 391.568 446.344 Depreciación Inversiones de capital Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 139 4.5 Aurus Ciudad Empresarial SpA Valorización Cifras en UF Considerando que la tasa de descuento real estimada fue de 7,4% anual, el valor presente del flujo de caja libre de los activos de Aurus Ciudad Empresarial al 30 de septiembre de 2016 es de UF 418.370. El valor económico del patrimonio, en tanto, en esa misma fecha, es de UF 394.104, equivalente a un múltiplo precio valor libro de 1,09 veces. Considerando que el Fondo tiene el 50% de la propiedad de esta sociedad, el valor patrimonial de propiedad del Fondo alcanza UF 197.052. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria Cifras en UF (sep-16) Tasa de descuento real anual (%) VP FCL de los Activos (oct-16 – dic-27) VP FCL de los Activos (sep-16) Deuda financiera neta Valor Económico Patrimonio Participación del Fondo Valor Patrimonial de propiedad del Fondo P/BV 7,4% 418.370 418.370 -24.266 394.104 50% 197.052 1,09X 140 Aurus Gestión Inmobiliaria SpA 141 4.6 Aurus Gestión Inmobiliaria SpA Modelación del Balance Balance Cifras en UF sep-16 Total activos 2.318 Explicación y proyección Efectivo y equivalente 1.058 Se mantiene una caja mínima de UF 1.000. Se acumula caja en caso de que el flujo de efectivo del ejercicio sea positivo, y disminuye en caso contrario. Cuentas por cobrar EERR 1.030 CXC a ARI I y ARI III. Esta deuda no está reconocida en los EEFF de ARI I y ARI III. Se considera que no se paga. 231 Impuestos diferidos por provisión de vacaciones e impuestos corrientes por PPM. Se proyectan constantes. Otros activos Total pasivos y patrimonio 2.318 Pasivos 1.051 CXP comerciales 1.051 Patrimonio 1.267 Provisión por vacaciones. Se proyectan fijos en UF. Capital emitido 38 Se proyecta constante en UF. Ganancia acc. periodo anterior 589 Ganancias acumuladas de la empresa. Aumenta con las utilidades del ejercicio y disminuye en el pago de dividendos. Resultado del ejercicio 640 Dividendos 0 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria Se proyecta un reparto mensual de dividendos correspondiente al flujo de caja libre del período. 142 4.6 Aurus Gestión Inmobiliaria SpA Modelación del Estado de Resultados Estado de Resultados Cifras en UF sep-16 Ingresos 9.210 Ingresos 9.210 Costos de venta -7.330 Remuneraciones de personal -7.330 GAV -1.072 GAV Explicación y proyección Ingresos por asesoría y gestión de proyectos inmobiliarios. Se proyecta como los ingresos que recibe de ARI I y ARI III. Estos ingresos se proyectan constantes en UF. Se proyecta como porcentaje de los ingresos. Se proyectan como porcentaje de los ingresos. Resultado No Operacional 8 Otros ingresos 8 Impuesto a la renta -175 Utilidad Neta 641 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria Se proyectan fijos en UF. Se acoge al sistema parcialmente integrado que considera tasas de: 24% el 2016, 25,5% el 2017, y 27% a partir del 2018 143 4.6 Aurus Gestión Inmobiliaria SpA Parámetros del Estado de Resultados Ingresos, Costos y GAV Ingresos UF/mes Costos por remuneraciones % ingresos 1.023 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria -79% GAV % ingresos -11% Impuestos Se acoge al sistema parcialmente integrado que considera tasas de: 24% el 2016, 25,5% el 2017, y 27% a partir del 2018 144 4.6 Aurus Gestión Inmobiliaria SpA Proyección del Balance Cifras en UF sep-16 dic-16 dic-17 dic-18 dic-19 dic-20 dic-25 dic-27 Total activos Efectivo y equivalente CXC EERR Otros activos 2.318 1.058 1.030 231 2.318 1.058 1.030 231 2.318 1.152 1.030 136 2.318 1.152 1.030 136 2.318 1.152 1.030 136 2.318 1.152 1.030 136 2.318 1.152 1.030 136 1.166 0 1.030 136 Total pasivos y patrimonio Pasivos CXP comerciales Patrimonio Capital emitido Ganancia acc. periodo anterior Resultado del ejercicio /1 Dividendos /1 2.318 1.051 1.051 1.267 38 589 640 0 2.318 1.051 1.051 1.267 38 1.229 79 -79 2.318 1.051 1.051 1.267 38 1.229 77 -77 2.318 1.051 1.051 1.267 38 1.229 76 -76 2.318 1.051 1.051 1.267 38 1.229 76 -76 2.318 1.051 1.051 1.267 38 1.229 76 -76 2.318 1.051 1.051 1.267 38 1.229 76 -76 1.166 0 0 1.166 38 1.229 76 -177 /1 Las cuentas Dividendos y Resultado del Ejercicio muestran solamente los dividendos y resultados correspondientes al mes de diciembre de cada año. Los dividendos y resultados de enero a noviembre se incluyen en la cuenta de ganancia acumulada periodo anterior. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 145 4.6 Aurus Gestión Inmobiliaria SpA Proyección del Estado de Resultados Cifras en UF 2016 2017 2018 2019 2020 2025 2027 Ingresos actividades ordinarias 12.280 12.280 12.280 12.280 12.280 12.280 12.280 Costo de ventas -9.746 -9.666 -9.666 -9.666 -9.666 -9.666 -9.666 Ganancia bruta 2.534 2.614 2.614 2.614 2.614 2.614 2.614 Gastos de administración -1.417 -1.381 -1.381 -1.381 -1.381 -1.381 -1.381 10 10 10 10 10 10 10 Ganancia (pp.) antes de impuestos 1.127 1.243 1.243 1.243 1.243 1.243 1.243 Impuestos -250 -317 -336 -336 -336 -336 -336 Ganancia (pp.) después de impuestos 877 926 907 907 907 907 907 1.117 1.233 1.233 1.233 1.233 1.233 1.233 Otras ganancias (pp.) EBITDA Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 146 4.6 Aurus Gestión Inmobiliaria SpA Proyección del Estado de Resultados Cifras como % de los Ingresos 2016 2017 2018 2019 2020 2025 2027 Ingresos actividades ordinarias 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Costo de ventas -79% -79% -79% -79% -79% -79% -79% Ganancia bruta 21% 21% 21% 21% 21% 21% 21% Gastos de administración -12% -11% -11% -11% -11% -11% -11% Otras ganancias (pp.) 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% 0,1% Ganancia (pp.) después de impuestos 7% 8% 7% 7% 7% 7% 7% EBITDA 9% 10% 10% 10% 10% 10% 10% Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 147 4.6 Aurus Gestión Inmobiliaria SpA Proyección del Flujo de Caja Libre de los Activos Cifras en UF oct-16 dic-16 2017 2018 2019 2020 2025 2027 Total Ingresos actividades ordinarias 3.070 12.280 12.280 12.280 12.280 12.280 12.280 138.146 Costo de ventas -2.416 -9.666 -9.666 -9.666 -9.666 -9.666 -9.666 -108.741 Ganancia bruta 653 2.614 2.614 2.614 2.614 2.614 2.614 29.405 Gastos de administración -345 -1.381 -1.381 -1.381 -1.381 -1.381 -1.381 -15.536 0 0 0 0 0 0 0 0 EBITDA 308 1.233 1.233 1.233 1.233 1.233 1.233 13.869 Impuestos -75 -317 -336 -336 -336 -336 -336 -3.747 Inversiones de capital 0 0 0 0 0 0 0 0 Capital de trabajo 0 0 0 0 0 0 -1.051 -1.051 FCL de los Activos 234 916 897 897 897 897 -154 9.070 Depreciación Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 148 4.6 Aurus Gestión Inmobiliaria SpA Valorización Cifras en UF Considerando que la tasa de descuento real estimada fue de 5,6% anual, el valor presente del flujo de caja libre de los activos de Aurus Gestión Inmobiliaria al 30 de septiembre de 2016 es de UF 6.992. El valor económico del patrimonio, en tanto, en esa misma fecha, es de UF 8.050, equivalente a un múltiplo precio valor libro de 6,35 veces. Considerando que el Fondo tiene el 100% de la propiedad de esta sociedad, el valor patrimonial de propiedad del Fondo alcanza UF 8.050. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria Cifras en UF (sep-16) Tasa de descuento real anual (%) 5,6% VP FCL de los Activos (oct-16 – dic-27) VP FCL de los Activos (sep-16) Deuda Financiera Neta Valor Económico Patrimonio Participación del Fondo Valor Patrimonial de propiedad del Fondo 6.992 6.992 1.058 8.050 100% 8.050 P/BV 6,35X 149 Aurus Capital Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión 150 4.7 Aurus Capital Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión Modelación del Balance Balance Cifras en UF sep-16 Total activos 3.903.775 Efectivo y equivalente Activos fin. con efecto en resultado 2.326 Explicación y proyección Se mantiene una caja mínima de UF 1.000. Se acumula caja en caso de que el flujo de efectivo del ejercicio sea positivo, y disminuye en caso contrario. 186.596 Cuotas de fondos mutuos. Se proyectan constantes en UF. CXC EERR 1.867.588 CXC a ARI III, ARI I y Aurus Puerto Montt. Las cuentas se proyectan constantes en la moneda original de la deuda ($ o UF). Se consideran como capital de cada empresa y por lo tanto no se pagan al Fondo. Inversiones por participación 1.847.193 Corresponde a la participación del Fondo en el valor patrimonial de sus filiales y coligadas. Se proyecta en base a la proyección de cada una de las empresas. Otros activos Total pasivos y patrimonio Pasivos Deuda financiera 72 Se proyectan constantes. 3.903.775 766.401 735.636 Corresponde a una línea de crédito por UF 712.215, y un swap de tasa de interés cuyo valor actual es un pasivo por UF 23.421. Se considera que el swap se paga en oct-16 y que la línea de crédito se mantiene constante a una tasa de interés de 3,6% real anual. Remuneraciones por pagar 3.116 Comisiones pendientes por pagar a la Administradora del Fondo. Se supone que se pagan en oct-16. Dividendos por pagar 12.824 Dividendos pendientes por pagar. Se proyectan constantes en UF. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 151 4.7 Aurus Capital Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión Modelación del Balance (continuación) Balance Cifras en UF sep-16 Explicación y proyección Pasivos (continuación) CXP EERR Otros pasivos 13.797 1.027 CXP a ARI I. Se considera que no se paga. CXP proveedores e IVA débito fiscal. Se proyectan constantes en UF. Patrimonio 3.137.375 Aportes 2.731.063 Se proyecta constante en UF. Otras reservas -23.423 Se proyecta constante en UF. Ganancia acc. periodo anterior 301.778 Ganancias acumuladas de la empresa. Aumenta con las utilidades del ejercicio y disminuye en el pago de dividendos. Resultado del ejercicio 195.113 Dividendos -67.157 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria Se proyecta un reparto mensual de dividendos correspondiente al flujo de caja libre del período. 152 4.7 Aurus Capital Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión Modelación del Estado de Resultados Estado de Resultados Cifras en UF sep-16 Ingresos 268.079 Intereses CXC EERR 48.945 Se proyecta como contrapartida de los costos por intereses que tienen las empresas filiales por deudas EERR con el Fondo. Resultado de inversiones 189.964 Utilidad de las empresas filiales y coligadas, multiplicada por la participación del Fondo. Otros ingresos 29.170 Corresponde a variación de activos financieros con efecto en resultados. Se proyecta un ingreso por intereses de los fondos mutuos de 1% real anual. Costos de venta -31.209 Comisión fija -24.906 Comisión variable Otros gastos de operación 0 -6.303 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria Explicación y proyección Se proyecta como el 1,19% anual de los Aportes originales en UF que corresponden a UF 3.142.131. Se supone un pago por comisión variable a la fecha de término del Fondo. Se calcula como el 23,8% de la TIR alcanzada por el Fondo menos 5% (23,8% X (TIR – 5%)). La TIR se calcula considerando que la inversión inicial es el valor contable del Fondo a sep-16, más los dividendos entregados por este entre oct-16 y dic-27, más el dividendo final al cierre del Fondo en 2027. Incluye costos por asesorías, Market Maker, honorarios y otros. Se proyecta constante en UF, sin considerar los gastos no recurrentes incurridos el año 2016. 153 4.7 Aurus Capital Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión Modelación del Estado de Resultados Estado de Resultados Cifras en UF sep-16 Resultado No Operacional -41.758 Costos financieros -41.758 Explicación y proyección Costos por pago de intereses de la deuda financiera. Se proyecta el pago de intereses de acuerdo a la tasa actual, y se considera el pago inmediato del pasivo por el swap de cobertura. Variación cuentas EERR en pesos 0 Se proyecta un costo por el menor valor de las cuentas por cobrar EERR que están proyectadas fijas en pesos. Impuesto a la renta 0 No se pagan impuestos. Utilidad Neta 195.112 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 154 4.7 Aurus Capital Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión Proyección del Balance Cifras en UF sep-16 dic-16 dic-17 dic-18 dic-19 dic-20 dic-25 dic-27 Total activos Efectivo y equivalente Activos fin. con efecto en resultado CXC EERR Inversiones por participación Otros activos 3.903.775 3.794.731 3.421.207 3.404.010 3.389.065 3.373.836 3.316.523 1.641.995 2.326 2.326 2.326 2.326 2.326 2.326 2.326 2.326 1.867.588 1.863.521 1.839.988 1.817.149 1.794.984 1.773.474 1.675.080 1.639.669 1.847.193 1.742.216 1.392.225 1.397.867 1.405.086 1.411.368 1.452.448 0 72 72 72 72 72 72 72 0 Total pasivos y patrimonio Pasivos Deuda financiera Remuneraciones por pagar Dividendos por pagar CXP EERR Otros pasivos Patrimonio Aportes Otras reservas Ganancia acc. periodo anterior Resultado del ejercicio /1 Dividendos /1 3.903.775 3.794.731 3.421.207 3.404.010 3.389.065 3.373.836 3.316.523 1.641.995 766.401 664.626 664.221 663.828 663.446 663.076 661.381 9.873 735.636 637.047 637.047 637.047 637.047 637.047 637.047 0 3.116 0 0 0 0 0 0 0 12.824 12.824 12.824 12.824 12.824 12.824 12.824 0 13.797 13.727 13.322 12.929 12.547 12.177 10.483 9.873 1.027 1.027 1.027 1.027 1.027 1.027 1.027 0 3.137.375 3.130.105 2.756.986 2.740.183 2.725.619 2.710.761 2.655.141 1.632.122 2.731.063 2.731.063 2.731.063 2.731.063 2.731.063 2.731.063 2.731.063 2.731.063 -23.423 -23.423 -23.423 -23.423 -23.423 -23.423 -23.423 -23.423 301.778 427.271 51.646 33.671 19.213 4.230 -51.752 -69.689 195.113 12.534 15.658 16.289 16.510 15.988 16.579 1.335.092 -67.157 -17.340 -17.959 -17.417 -17.745 -17.098 -17.327 -2.340.921 186.596 186.596 186.596 186.596 186.596 186.596 186.596 0 /1 Las cuentas Dividendos y Resultado del Ejercicio muestran solamente los dividendos y resultados correspondientes al mes de diciembre de cada año. Los dividendos y resultados de enero a noviembre se incluyen en la cuenta de ganancia acumulada periodo anterior. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 155 4.7 Aurus Capital Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión Proyección del Estado de Resultados Cifras en UF 2016 Ingresos actividades ordinarias 2017 2018 2019 2020 2025 2027 19.993 23.060 23.634 23.801 23.226 5.757 5.757 5.757 5.757 5.757 5.757 5.757 14.080 17.147 17.721 17.888 17.313 17.663 17.747 155 155 155 155 155 Costo de venta -3.620 -3.620 -3.620 -3.620 -3.620 -3.620 -223.620 Comisión fija -3.116 -3.116 -3.116 -3.116 -3.116 -3.116 -3.116 0 0 0 0 0 0 -220.000 -504 -504 -504 -504 -504 -504 -504 Resultado operacional 16.373 19.440 20.014 20.181 19.606 19.956 2.807.032 Costos financieros -1.880 -1.880 -1.880 -1.880 -1.880 -1.880 Ganancia (pp.) antes de impuestos 14.493 17.559 18.133 18.301 17.726 18.075 2.805.152 0 0 0 0 0 Ganancia (pp.) después de impuestos 14.493 17.559 18.133 18.301 17.726 18.075 2.805.152 EBITDA 14.166 15.776 16.373 20.122 20.772 19.956 1.338.381 Intereses CXC EERR Resultado de inversiones Otros ingresos Comisión variable Otros gastos de operación Impuestos Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 23.576 3.030.652 155 3.007.148 0 -1.880 0 156 4.7 Aurus Capital Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión Proyección del Estado de Resultados Cifras como % de los Ingresos 2016 Ingresos actividades ordinarias 2017 2018 2019 2020 2025 2027 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Intereses CXC EERR 29% 25% 24% 24% 25% 24% 0% Resultado de inversiones 70% 74% 75% 75% 75% 75% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 1% 99% Costo de venta -18% -16% -15% -15% -16% -15% -7% Comisión fija -16% -14% -13% -13% -13% -13% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 0% -7% -3% -2% -2% -2% -2% -2% 0% Resultado operacional 82% 84% 85% 85% 84% 85% 93% Costos financieros -9% -8% -8% -8% -8% -8% 0% Ganancia (pp.) después de impuestos 72% 76% 77% 77% 76% 77% 93% EBITDA 71% 68% 69% 85% 89% 85% 44% Otros ingresos Comisión variable Otros gastos de operación Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 157 4.7 Aurus Capital Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión Valorización por Sociedades Cifras en UF Tasa de descuento de los activos del Fondo Participación en inversiones inmobiliarias sep-16 5,7% 4.063.435 VP gastos -50.548 VP Comisión Fija -312.446 VP Comisión Variable -118.075 VP Intereses 577.315 Activos Financieros 186.596 Deuda Financiera -735.636 Otras deudas (dividendos y remuneraciones) -14.568 Valor Económico del Fondo 3.596.074 Número de cuotas 2.881.028 Valor Cuota en $ 32.730 Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 158 4.7 Aurus Capital Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión Valorización por Dividendos Tasa de descuento de los flujos del Fondo a los aportantes Dividendos a los aportantes (UF) Fecha oct-16 – dic-16 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 Valor Económico del Fondo sep-16 (UF) Número de cuotas Valor Cuota en $ Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 8,8% Monto 43.945 584.484 208.484 212.078 210.195 206.360 207.595 207.422 207.656 207.469 208.465 2.532.920 2.758.302 2.881.028 25.105 159 5 Conclusiones 160 5. Conclusiones Conclusiones Como se señaló en la Introducción, el Comité de Vigilancia de Aurus Capital Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión solicitó a Econsult determinar el valor económico de la cuota del Fondo al 30 de septiembre de 2016. Para realizar la valorización, se utilizó información pública disponible y aquella entregada directamente por la Administradora del Fondo, sin que Econsult haya verificado en forma independiente la veracidad de dicha información. Mediante la metodología “Valorización por sociedades” se estimó el valor de la Cuota al 30 de septiembre de 2016 en $32.730. Mediante la metodología “Valorización por dividendos”, en tanto, el valor de la Cuota al 30 de septiembre de 2016 se estimó en $25.105. Así, considerando ambas metodologías, se estimó un valor para la Cuota del Fondo al 30 de septiembre de 2016 de $28.918, equivalente al promedio de los valores obtenidos con ambas metodologías. El valor de la Cuota se estimó en base a dos metodologías. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 161 Anexos Anexo 1: Listado de información recibida por parte de la Administradora Aurus Capital S.A. Administradora General de Fondos 162 Anexo 1: Listado de información recibida por parte de la Administradora Listado de información recibida por parte de la Administradora Aurus Capital Renta Inmobiliaria Fondo de Inversión • • • • • • • • • • • Fecha de inicio y fecha de vencimiento Malla con la estructura de inversión del Fondo Fact Sheet de agosto de 2016 Memoria anual 2015 Reglamento interno vigente Valor de la cuota ($) y Dividendos/Cuota ($) mensuales entre dic-09 y sep-16 EEFF, 2014, 2015, sep-16 Detalle de costos y gastos (mensuales 2016) Desglose de la deuda financiera a octubre de 2016 Contrato de swap de tasas Fondo de utilidades tributarias, Libro de inventario y Balance contable Sociedades: Centros Comerciales Vecinales Arauco Express S.A., Aurus Ciudad Empresarial SpA, Aurus Puerto Montt S.A., Aurus Renta Inmobiliaria I SpA, Aurus Renta Inmobiliaria III SpA, Aurus Gestión Inmobiliaria SpA • • • Balance y Estado de Resultados, 2014, 2015, sep-161/ Detalle de costos y gastos (mensuales 2016) Desglose de la deuda con bancos e instituciones financiera oct-16 • • • • • • Desglose de la deuda con empresas relacionadas sep-16 Contrato de cuenta corriente mercantil de corto plazo de Centros Comerciales Vecinales Arauco Express S.A. Capital propio tributario, Fondo de utilidades tributarias, Renta líquida imponible, Libro de inventario y Balance contable Cálculo y conciliación de la tasa efectiva Activo fijo tributario Determinación del resultado tributario, Aurus Ciudad Empresarial SpA • Pacto accionistas, Aurus Puerto Montt S.A. y Aurus Ciudad Empresarial SpA 1/ En los casos de Centros Comerciales Vecinales Arauco Express S.A. y Aurus Ciudad Empresarial SpA se recibieron EEFF a 2014, 2015 y ago-16. Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 163 Anexo 1: Listado de información recibida por parte de la Administradora Listado de información recibida por parte de la Administradora Activos • • • • • • • • • • • • Información general (Nombre; Sociedad a la que pertenece; % propiedad; Años de antigüedad; Superficie sobre cota 0; N° oficinas o módulos; Estacionamientos exteriores y subterráneos; Bodegas) Rent roll Vacancia Costos, gastos y seguros Contratos de arriendo Certificado de dominio de los centros comerciales Multa Edificio Esmeralda Colocación Edificio Terrazas Proyecciones comercialización centro comercial Antofagasta Terreno Juncal: Certificado de dominio, Tasación, Evaluación del proyecto Terreno Temuco: Certificado de dominio, Tasación, Evaluación del proyecto, Permiso de edificación Terreno Ciudad Empresarial, Certificado de dominio, Tasación, Evaluación del proyecto Econsult Capital – Valorización Fondo Aurus Capital Renta Inmobiliaria 164 Av. 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