1. No category

TPC
265
Edificios con amenities. Su problemática. Incorporación al nuevo Código Civil y
Comercial
Por la Dra. Diana C. Sevitz
Orígenes
Podría decir, sin temor a equivocarme, que los orígenes de los modernos edificios que en la
actualidad tienen espacios determinados para que los copropietarios desarrollen sus
actividades lúdicas, de esparcimiento, de sociabilización , llamados “edificios con amenities”,
se remontan a los emblemáticos conventillos, que supieron dar albergue a los pobladores de
las ciudades, en los finales del siglo XIX y XX.
Durante los siglos mencionados, especialmente las ciudades portuarias recogieron las olas de
inmigración que necesariamente debían procurarse vivienda.
Buenos Aires se sacudía la modorra que le dejaba la gran aldea, y al ser poblada por estos
inmigrantes en busca de trabajo y lugar donde vivir, sólo pudo dar respuesta albergándolos en
complejos habitacionales, casas tipo chorizo o conventillos o casas de inquilinato que fueron
el punto de partida sobre cuyo diseño luego se proyectaron “casas chorizo de altos”,
consistentes en dos casas superpuestas aprovechando los mismos patios, con entradas
independientes.
Los barrios en donde se ubicaban estos conventillos fueron: San Telmo, Montserrat y Barracas,
luego Palermo, Chacarita, Caballito y Flores.
La característica de estas viviendas, entre otras, y que a mi juicio es antecedente de las nuevas
edificaciones con amenities, era la de contar con un patio comunitario, en donde se
desarrollaban las reuniones, fiestas, casamientos, bautismos, bailes, y que todos tenían el
derecho de utilizar.
Este espacio es asimilable a los salones de usos múltiples, S.U.M., tan apreciados en la
actualidad, como entonces.
Otra característica común con los viejos conventillos era la posibilidad de contar con un espacio
para el lavado de ropa, siempre en forma comunitaria, Antaño estos inmigrantes sólo contaban
con una pileta o un fuentón y debían esperar pacientemente su turno para utilizarlo, ya que
generalmente no había más que una o dos piletas.
Esto guarda similitud en las nuevas edificaciones con el espacio creado y denominado
“laundry”, en donde se ubican piletas, máquinas lavadoras y secadoras , que a veces al no ser
suficientes para la cantidad de unidades funcionales, los propietarios o sus empleadas
domésticas también deben hacer largas filas esperando su turno para utilizarlas.
Y por último, debemos destacar, que si bien en los conventillos tradicionales los servicios
sanitarios eran muy deficientes, las habitaciones no contaban con cuartos de baño, éstos
debían ser compartidos, tomándome una licencia poética, pueden ser asimilables en la
actualidad con los saunas.
Definición
Conforme el diccionario la palabra “amenities” significa: Pequeños artículos de aseo personal
que se colocan en los cuartos de baño de los hoteles.
Con esta palabra, que denota un servicio, se puede establecer cuál es el hotel más costoso, a
mejores amenities, mayores precios.
Este concepto de amenities fue acuñado, hace más de 10 años por proyectistas, constructores
e inversores, que instalaron en el mercado una nueva forma de construcción en la que se
destinan áreas, dentro del edificio, para que los propietarios , puedan desarrollar actividades,
impensadas en edificios estándar.
Inclusive el legislador en el año 1948, cuando se sancionó la ley 13.512, no tuvo en miras la
proyección que estas construcciones podrían alcanzar en grados de sofisticación y de diversos
servicios. La propiedad horizontal fue creada definitivamente para otros fines.
“La Propiedad Horizontal en Argentina nace en el año 1948 con la ley 13512. Un cuerpo legal
sumamente escueto (apenas 20 artículos) con el que se pretendía abarcar toda la problemática
que esa nueva forma de convivencia inauguraba….. Y a más de medio siglo de su sanción, los
propietarios siguen manifestando la misma falta de interés…...
Esa ausencia de participación se explica, en parte, por la manera en que nació la propiedad
horizontal en la Argentina. No fue su principal motor el económico, sino el político. No surgió la
ley sólo para estimular la industria de la construcción, sino fundamentalmente para acercar la
propiedad privada a las clases populares, hasta entonces, en gran medida, dependientes de la
locación. Inquilinos a los que se los quiso hacer propietarios.
Pero como la realidad económica ha desbordado el marco de la vetusta legislación, los
numerosos barrios privados y clubes de campo que se han venido construyendo hasta ahora,
deben recurrir al amparo de dos tipos de legislación en forma paralela: la de Propiedad
Horizontal, que permite la división de los emprendimientos en planos horizontales y además,
las normas relativas a las sociedades. Es decir que quien compra en Argentina una unidad de
aquella naturaleza, hoy, firma en realidad, dos contratos diferentes: el de compraventa en
Propiedad Horizontal, y el de sociedad con los demás condóminos, que permiten un esquema
jurídico más amplio respecto a los servicios y “amenities” que hoy se ofrecen.” DR.Loisi
Osvaldo PRIMER CONGRESO INTERNACIONAL DE DERECHO CONDOMINIAL.(8 de abril
de 2008)”
La oferta de estos edificios con amenities es muy variada, cada vez se ofrecen más y mejores
atractivos para poder diferenciarse del resto y así captar propietarios ávidos de vivir una
realidad diferente.. Éstos se parecen más a servicios de hoteles, pero podemos ver por la
publicidad que aún el edificio que se vende con pequeñas unidades de un ambiente, ofrece
por lo menos algún amenity.
Los barrios más elegidos son Puerto Madero, Palermo, Núñez, Villa Urquiza y Caballito, y
ahora se han incorporado algunos otros como Barracas y Almagro.
Incorporación de estos nuevos servicios al nuevo Código Civil y Comercial
Se dedica un artículo a estos amenities
ARTÍCULO 2042.- Cosas y partes comunes no indispensables. Son cosas y partes comunes
no indispensables:
a) la piscina;
b) el solárium;
c) el gimnasio;
d) el lavadero;
e) el salón de usos múltiples.
Esta enumeración tiene carácter enunciativo.
O sea que les acuerda el carácter de comunes pero que pueden ser prescindidas, pero ya son
reconocidas y esto es un gran paso, ya que por las proyecciones, los edificios con amenities
seguirán construyéndose por ser muy atractivos al público que los consume y está adecuado a
la realidad.
Mito de los amenities
Son decisivos al momento de la compra
Ilusión mejoramiento calidad de vida
La realidad es que no se usan por:
Falta de tiempo
Mucha exposición
Mal diseño
Los amenities de los edificios ¿están abandonados?
Los administradores de edificios comentan que se usan moderadamente:
SUM y asadores
Gimnasio y sauna, poco, durante la semana “desolados”
Piletas: más requeridas pero al tener limitaciones optan por concurrir
Conflictos
Hace más de 10 años que los desarrolladores optaron por la construcción de edificios con una
gran cantidad de servicios, denominados “amenities” con el objeto de hacer más atractiva la
venta y diferenciarse del resto de sus competidores.
Estos edificios se organizan bajo la ley 13.512 hasta la fecha sin modificación desde el año
1948. Un verdadero desafío para los administradores pues estas áreas agregadas traen
aparejados conflictos que deben ser resueltos para lograr la armonía de sus habitantes.
Todos los administradores tienen una larga experiencia en haber participado como
negociadores en la aparición de conflictos entre propietarios por ruidos molestos, tenencia de
animales, mal uso de las áreas comunes, todos éstos referidos a edificios estándar en donde
no tenemos áreas de esparcimiento, como SUM, pileta de natación, canchas de golf y de tenis,
etc. y que encuentran su solución en lo normado por el art. 15 de la ley 13.512 cuando el
reglamento es transgredido.
Recordemos que el mismo establece que: Art. 15.-“ En caso de violación por parte de
cualquiera de los propietarios u ocupantes, de las normas del art. 6°, el representante o los
propietarios afectados formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y
acreditada en juicio sumarísimo la transgresión, se impondrá al culpable pena de arresto hasta
veinte días o multa en beneficio del Fisco, de doscientos a cinco mil pesos.
El juez adoptará además las disposiciones necesarias para que cese la infracción, pudiendo
ordenar el allanamiento del domicilio o el uso de la fuerza pública si fuera menester. Sin
perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor fuese, un ocupante no propietario,
podrá ser desalojado en caso de reincidencia. La acción respectiva podrá ser ejercida por el
representante de los propietarios o por el propietario afectado. La aplicación de estas penas no
obstará el ejercicio de la acción civil resarcitoria que competa al propietario o propietarios
afectados.”
En la mayoría de los reglamentos de los edificios sin amenities no encontramos dentro de sus
artículos, ninguno referido a una sanción que pueda aplicar el consorcio ante la transgresión de
un propietario, la única posibilidad existente es la de recurrir a la sede judicial para hacer cesar
las causas.
¿Qué ocurre en los edificios con amenities?
A mayor cantidad de áreas comunes mayor la cantidad de conflictos entre los propietarios.
Todos quieren usar el gimnasio a la misma hora y hay que acotar el uso de las máquinas
instaladas en ellos; todos quieren lavar la ropa en el laundry a la misma hora, y se generan
largas filas para usar la lavadoras y secadoras; discuten porque no pueden traer más invitados
que los permitidos, la fiesta en el salón de usos múltiples se extendió más allá del horario
permitido y además los invitados usaron áreas vedadas a ellos, las parrillas quedaron sucias y
no pudieron ser disfrutadas por otros propietarios; la Sra. del 5to. B tomó mate dentro de la
piscina y estaba prohibido; el espacio de cortesía del garaje fue cooptado por el hijo de una
propietaria durante toda la noche y la ambulancia que llegó para llevarse a un propietario que
se había descompuesto tuvo dificultades para estacionar; en la época de verano protestan
porque la piscina se cierra a las 22 h y pretenden usarla hasta la medianoche.
Estos son algunos de los ejemplos de la conflictiva que comienza a esbozarse en los edificios
con servicios adicionales.
Se han detectado:
Áreas altamente conflictivas
 gimnasio
 pileta, natatorio, piscina
 laundry
 parrillas
 estacionamiento de cortesía
Medianamente conflictivas
 Sauna
 SUM
 Canchas de tenis, golf, squash, paddle
 Microcines
 Bares
 Valet parking
Aplicación de sanciones en los edificios de propiedad horizontal por trasgresión
al reglamento de copropiedad
El planteo es discutido en doctrina, y existen varias opiniones encontradas y distintas
soluciones:
El Dr. Carlos Diego Calvo en su "Manual Práctico de Propiedad Horizontal" Capítulo XII, aclara:
"... En la vida de las ciudades son tantas las situaciones que a diario pueden generar perjuicios
o disgusto por razones de vecindad que ha sido necesario elaborar una serie de disposiciones
municipales, edictos de policía y reglamentos, tanto para edificios de renta como para los
divididos en propiedad horizontal, tendientes a hacer efectivo el principio de que el derecho de
cada uno termina en donde comienza el de los demás. Por supuesto que no serán nunca
suficientes las leyes y restantes reglas obligatorias, si cada uno de los integrantes de la
población no pone de su parte esa dosis de buena voluntad y de respeto mutuo que es la que
verdaderamente puede tornar agradable la vida, en cierta forma en común, como es la llevada
en tales agrupaciones humanas. Lamentablemente no son muy conocidas las normas y en
infinidad de caos ni siquiera ha sido leído el reglamento del inmueble propio o alquilado,
quedando en consecuencia librados al criterio y a la educación de cada uno la tranquilidad o el
bienestar de los vecinos inmediatos. Es claro que es posible hacer cumplir por la fuerza todo lo
que está impuesto por la ley en general o por los reglamentos del consorcio, tanto el de
copropiedad como el interno, pero siempre queda mucho margen para la impunidad de las
transgresiones y los procedimientos de represión suelen ser poco sabidos."
El autor también comenta que “…todos los actos que atentan contra la moral, la tranquilidad o
la seguridad del vecindario se encuentran en normas municipales y policiales. El Código Penal
contempla aquellas que configuran un delito, y el Código Civil, Artículos 2611 al 2660, detalla
las reglas aplicables a estos inmuebles”.
Por su parte, el Dr. Alberto Aníbal Gabas en el "Manual Teórico-Práctico de Propiedad
Horizontal. Ley 13.512. Comentada. Anotada" cita mucha jurisprudencia sobre cada tema que
aborda, algunos de los cuales son los siguientes:
Corresponde imponer una multa a favor del actor (art. 45, Cód. Proc. Civ. y Com.) a la
copropietaria que, injustificadamente, negó el acceso a su unidad para reparar un caño que
inundaba una unidad vecina y que utilizó en sede judicial procedimiento impropio y dilatorio
[CNCCiv., Sala B, 22/12/70, ED, 39-888]
La penalidad establecida en el art. 15 de la ley 13.512 (arrestos y multas) es de carácter
imperativo y de orden público, lo cual permite que sea aplicada aun cuando falte expresa
petición de parte afectada. [CNCiv., Sala C, 8/140/58, LL, 94-234]
La apreciación de las infracciones a la ley 13.512 y al reglamento de copropiedad debe
efectuarse con severidad, criterio impuesto por la necesidad de mantener la normal convivencia
entre los copropietarios lo que sólo puede resultar del estricto acatamiento a las normas que
regulan las relaciones entre los mismos. [CNCiv., Sala C, 26/8/69, LL, 137-844] "Consorcio de
Copropietarios"2011- Grupo CaiXas® - Todos los derechos reservados”
Conforme lo manifestado no existiría aquí ninguna diferencia entre un edificio común o un
edificio con amenities, la ley 13.512 contempla que ante la transgresión existe el remedio del
art. 15 de la ley 13.512.
La ley 13.512 es la pirámide jurídica de las normas que rigen al Consorcio de Propietarios.
El Reglamento de Copropiedad y Administración que da nacimiento al propio consorcio es
como la ley misma a la cual deben someterse para su funcionamiento.
Se puede haber insertado un Reglamento Interno al reglamento de copropiedad también
inscripto en el RPI, en donde se establecen las sanciones para incumplimientos del reglamento
y se someten los copropietarios y todo ocupante de las unidades. La modificación de
cualquiera de ambos por resolución de los propietarios en Asamblea será por una mayoría no
menor de dos tercios.
El Reglamento de Copropiedad y Administración puede delegar en los copropietarios el dictado
de un reglamento interno, debe ser analizado y aprobado por asamblea ordinaria.
En caso de que este reglamento interno no estuviera inscripto en el RPI no sería oponible a
compradores de fecha posterior a su aprobación por no haber intervenido y no formar parte del
Reglamento de Copropiedad.
"Las omisiones legales en que se incurriera el reglamento interno hacen inaplicables las
nuevas estipulaciones al demandado, que adquirió el dominio de su unidad con posterioridad y
que no estaba obligado a compulsar los libros de actas de asambleas para enterarse acerca de
si la tenencia de animales domésticos, perro como dije, estaba o no autorizada, pues ello debía
surgir del estatuto o de sus reformas inscriptas en el Registro del la Propiedad.""CONSORCIO
AV. DE MAYO 1302/40 c/ VIDAL NARCISO s/ CUMPLIMIENTO DE CONTRATO" – CNCIV SALA G - Abril/2004 (elDial - AA198F)
Pero la realidad amerita otras soluciones, es necesario regular la convivencia a los efectos de
delimitar los derechos de los propietarios en relación con el uso de espacios comunes, que
está demostrado que son conflictivos, y que complican la tarea del administrador.
Opiniones a favor de la aplicación de sanciones
Para poder aplicar un régimen sancionador una parte de la doctrina opina que “debe ser
previsto en los reglamentos de copropiedad respecto a la fijación de sanciones, por lo que el
consorcista está sometido a una relación asociativa que permite que el órgano directivo interno
imponer sanciones “ (Colegio de escribanos , Primera Jornada de la Federación de Clubes de
Campo celebrada en 1998.)
En la mayoría de los reglamentos de los nuevos edificios construidos se faculta y autoriza a los
consejos de propietarios y al administrador a la aplicación de estrictas facultades disciplinarias.
La jurisprudencia se ha inclinado en el sentido que las asociaciones civiles (incluyen los
consorcios de propietarios) tienen facultades disciplinarias y que, lo que el ente haya resuelto
debe ser respetado, a menos que se pruebe la existencia de una notoria injusticia y/o la
inobservancia del procedimiento reglado estatutariamente, en especial que se haya permitido
oír el descargo del propietario y que se haya resguardado adecuadamente su derecho de
defensa.
Muchos de los incumplimientos que se producen en estos edificios necesitan inmediata
solución y si los mismos son por ejemplo: entrar a deshora a la pileta, comer en ella, mala
utilización de las máquinas del gimnasio etc. nos demuestran que sería inconveniente llevarlos
a una instancia judicial.
Para que el consorcio pueda aplicar las sanciones en forma legal, indudablemente deben ser
aprobadas por todo el consorcio con una mayoría unánime. Este requisito se cumple cuando el
régimen sancionatorio se encuentra integrado al Reglamento de Copropiedad y Administración.
En opinión de la jurisprudencia: :” Como garantía para el pleno ejercicio por parte de los
miembros de su derecho constitucional de defensa en juicio, se exige que la sanción sea el
resultado de un proceso llevado a cabo en debida forma pero, para ello, no es necesario que
se rija por las normas procesales judiciales, bastando que se haya asegurado el derecho de
defensa, para lo cual es fundamental que se oiga al imputado y pueda él ofrecer pruebas Campana Boat Club s/denuncia .solicita veedor 27/6/000 el dial W 13 B5”
Opinión de la Dra. Ana María Vila
1.-) “Para que sea posible la justicia autoimpuesta, debe quedar claro del propio texto del
reglamento que la unanimidad de propietarios-aceptaron una suerte de poder jurisdiccional en
cabeza del consorcio, del que se podría derivar para los integrantes del mismo la aplicación de
sanciones pecuniarias y/o la imposibilidad temporal de utilización de algunos bienes y servicios
Clubes de campo bajo régimen 13.512. Facultades disciplinarias .Vol. 2002. Editorial Rubinzal
–Culzoni tema propiedad horizontal-reglamento de copropiedad y administración-violación del
reglamento de copropiedad-multa (civil)”
2.-) “SI en un country sujeto al régimen de la ley 13.512 la pileta es bien común, nadie
discutiría la posibilidad de impedir el acceso de un copropietario que no superó el examen
médico. Ello, por una simple razón de interés general, y en atento y en cuanto, el ejercicio del
derecho de uso del copropietario de la pileta embarazaría idéntico derecho en cabeza de los
demás consorcistas, quienes sufrirían riesgo de contagio. Nadie pensaría en tal supuesto que
se está cercenando el derecho de propiedad horizontal del copropietario en cuestión
impidiéndole una de las facultades ínsitas en el mismo. Obviamente , también, tal impedimento
d uso cesará cuando cese el obstáculo de salud.. “Pues bien el quiebre de las normas para la
utilización de los bienes comunes (canchas de futbol, tenis, piletas de natación etc.) impide o
embaraza idéntico derecho de uso de la cosa común que tiene los restantes propietarios. La
posibilidad de suspender temporalmente tal derecho de uso (con el debido proceso y por
resolución fundada) puede constituir un estímulo eficaz para el cumplimiento de las normas”
Clubes de campo bajo régimen de la ley 13.512, revista de Derecho privado. Facultades
disciplinarias y de derecho de admisión. Revista de Derecho privado y comunitario volumen
2002 -2 Editorial Rubinzal –Culzoni pág 139.
Es aconsejable, por otra parte, que la redacción de los reglamentos internos sea efectuada con
seriedad y conocimiento sobre el tema, pues éstos deben contemplar aspectos de
procedimiento que confieran transparencia y formalidad a la actuación del órgano a cargo de
las sanciones y, que el derecho de defensa del imputado por las faltas se encuentre
debidamente asegurado.
También es preciso prever la posibilidad de recurrir las sanciones, así como una racional y
adecuada graduación de ellas.
Conclusión: Para que puedan ser aplicadas las sanciones en los consorcios debería preverse
lo siguiente:

Los reglamentos deben contener estipulaciones mediante las cuales los propietarios se
someten a la posibilidad de ser juzgados y de aplicación de sanciones.

Consentimiento unánime al respecto.

Estipular cuál es el órgano que va a juzgar, normas de procedimiento y sanciones a
aplicar por cada transgresión.

Respetar el derecho del debido proceso.
Opinión en contra del poder sancionador de los consorcios
Opinión de la Dra. Elena Highton
“El régimen disciplinario de la asociaciones no puede ser ampliado cuando el country club esté
afectado a la ley 13.512, en que rige su art. 15 que dispone la necesidad de actuación judicial
desde un primer momento. No se da en este sistema, la justicia privada interna de las
asociaciones“ Nuevas formas de dominio Editorial Ad Hoc pág 95
Tal como ya lo manifestara precedentemente, la Dra Highton considera que la ley tiene su
ámbito para poder sancionar las infracciones al reglamento y es el art. 15 de la ley 13.512.
Al respecto la jurisprudencia sostiene que: “es equitativo y razonable reducir al mínimo la multa
prevista en el art. 15 de la ley 13.512, cuando no ha existido un ocultamiento malicioso de la
transgresión al reglamento de copropiedad.
Referencias normativas: ley 13.512 art.15
Fallos:Cámara Nac. de Aapelaciones en lo Especial Civil y Comercial, Capital Federal - sala 05
(pascual-giardulli-polak) / Consorcio Roosvelt 2506/40 c/ Olmos Orlando s/ propiedad horizontal
sentencia, 0000036716 del 16 de noviembre de 1987
14/10/2014
Dra. Diana C. Sevitz
- Abogada especialistas en conflictos consorciales.
- Mediadora–árbitro en los Tribunales arbitrales de consumo.
- Docente en UAI y CIA.
[email protected]