www.caphai.com.ar • Nº 333 • Junio de 2016 1951 • En el año del 65 aniversario • 2016 En diciembre pasado, la ley que pretendía regular la vida de los consorcios había sido aprobada con 58 votos a favor. Ahora, ante las acciones de organizaciones como la CAPHyAI, más el reclamo de los vecinos, los 55 diputados presentes en el recinto aprobaron su derogación por unanimidad. Sin duda, se hizo justicia. Derogaron la Ley 5.464 Se hizo justicia Pág. 6 Congreso en España La CAPHyAI en Sevilla Pág. 16 Desayunos de trabajo Cómo ahorrar gas Pág. 17 FAPHRA A paso firme Pág. 19 Capacitación Informática para administradores Pág. 22 Dossier Resumen de normas para consorcios Pág. 24 Medianeras ¿Siguen siendo conflictivas? Pág. 36 Créditos hipotecarios Claves para tener en cuenta Pág. 44 Alquileres La Justicia y la comisión de las inmobiliarias Pág. 54 ART Limitan la industria del juicio Pág. 56 Patrimonio cultural El Otto Wulff Pág. 58 Arquitectura Desafío a la ciencia ficción Pág. 66 Staff Director Miguel Ángel Summa Publicidad 4331-9968 / 4345-0010 Diseño y producción www.leaderconsulting.com.ar La revista Propiedad Horizontal es el órgano de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, con sede en Perú 570, Capital Federal. Tel.: 4342-5128, 4331-9968, 4342-2232 y 4345-0010. San Isidro: Acassuso 267, 1º piso, of. 9. Tel.: 4747-7267 www.caphai.com.ar - E-mail: [email protected] - Registro de la Dirección Nacional de Derecho de Autor Nº 5276373. Colaboraron en esta edición: Arq. Antonio Aguel; Dr. EnriqueAlbisu; Héctor Briatore; Ing. Gastón Lingenfelder; Dra. y Arq. Valeria Nerpiti; Dra. Diana Sevitz y Dr. Jorge Villar. Se autoriza la reproducción total o parcial de los artículos publicados, haciendo mención de la fuente. Los artículos firmados son de exclusiva responsabilidad de sus autores. Esta edición se imprimió en Artes Gráficas Buschi – Ferré 2250 – CABA – Argentina Tirada de esta edición: 2.000 ejemplares Precio del ejemplar: $ 30,00 Propiedad Horizontal t 3 Editorial Una nueva conquista usto en el preciso momento en que esta edición entraba a imprenta se oyó el tradicional grito: “Paren las rotativas”. Y no era para menos. Es que en las primeras horas de la tarde del jueves 7 de julio la Cámara logró una verdadera y trascendente conquista para todos los administradores que ejercen su actividad en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires: la derogación de la Ley 5.464. Esa misma que se había aprobado en diciembre a libro cerrado en un paquete de 150 leyes, y que muchos de los que la votaron ni siquiera conocían su texto. Pero la tarde del 7 de julio primó la cordura y de un plumazo los 55 legisladores presentes en el recinto derogaron por unanimidad una norma que solo traía perjuicio a la propiedad horizontal. Vaya nuestro agradecimiento desde estas páginas a los legisladores que comprendieron la posición de la Cámara y trabajaron con nosotros codo a codo para ayudarnos a cambiar una realidad que nos querían imponer desde afuera. Un ejemplo a destacar fue la actitud del diputado Hernán Arce, quien presentó inmediatamente el proyecto de derogación de esta ley. Estimamos que el sector de propiedad horizontal ha sufrido una evolución y el costo de mantenimiento de las unidades demanda valores que ahora son más relevantes para sus ocupantes. Ya no incide solo el sueldo del personal, sino que en muchos casos se ha incluido la facturación de AySA con sus valores actualizados, el incremento del valor del m3 de gas para los que utilizan sistema de calefacción o distribución de agua central y la actualización del valor de la energía eléctrica. Todos estos ítems generan variaciones importantes en las expensas, a lo que hay que sumar el mayor costo de los trabajos y abonos que también reciben el impacto de esos servicios. Es por eso que debemos abrir un amplio debate en el sector sobre estos temas, rescatando algo muy importante: la figura del administrador. Hoy los administradores somos profesionales multifacéticos que tenemos que equilibrar todos estos nuevos componentes de las expensas con los trabajos de mantenimiento, los deudores y los inconvenientes que se producen diariamente en un edificio. Claro que además de eso somos la primera línea. Los primeros en recibir el reclamo por el valor de las expensas, aunque nuestra función sea sumar los gastos y aplicar los porcentuales para determinar cuánto abona cada copropietario. Pero estamos ahí, en la línea de fuego, para recibir los primeros disparos de los propietarios que siempre nos ven como principales responsables del aumento de sus expensas. Claro que es injusto, pero es la realidad que nos toca vivir día a día. Por eso, estimados colegas, es hora de revalidar la figura del administrador. Es tiempo de que nuestros clientes, los consorcistas, tomen conciencia de nuestra tarea y de que sepan que también pagamos expensas, que también somos propietarios como ellos, y que también sufrimos todos los problemas como cualquiera de ellos. De nosotros depende cambiar esta realidad que nos agobia desde hace tiempo. Entonces, manos a la obra. Daniel Roberto Tocco Presidente de la CAPHyAI 4 Derogaron la Ley 5.464 Se hizo justicia En diciembre pasado, la ley que pretendía regular la vida de los consorcios había sido aprobada con 58 votos a favor. Ahora, ante las acciones de organizaciones como la CAPHyAI, más el reclamo de los vecinos, los 55 diputados presentes en el recinto aprobaron su derogación por unanimidad. Sin duda, se hizo justicia. in mayor discusión, y como un claro signo de querer enmendar el error que cometieron en diciembre del año pasado cuando votaron la Ley 5.464 a libro cerrado en medio de un paquete de 150 leyes, el pasado jueves 7 de julio los diputados de la Legislatura la derogaron de un plumazo. De hecho, algunos legisladores llegaron a reconocer que el 3 de diciembre, cuando se votó la ley, desconocían su texto. La norma había sido fuertemente criticada por los vecinos de la ciudad y por distintas organizaciones, como es el caso de la Cámara de Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias, y hasta por el mismo Colegio Público de Abogados porteño. En el caso de nuestra Cámara, la lucha emprendida para defender los derechos de los administradores la llevó a impulsar distintas acciones. Vale recordar, entre otras cosas, el recurso de amparo presentado en los últimos días de febrero. Allí se sostenía que “la ley carece de legalidad tanto en Los 55 diputados presentes en el recinto derogaron la ley por unanimidad. 6 La Ley 5.464, que no aportaba soluciones a la problemática de la propiedad horizontal, pretendía regular la vida de los consorcios. su carácter plural como representativo. Avasalla los derechos de los administradores. Es inconstitucional la participación de los sindicatos y no aporta soluciones a la problemática de la propiedad horizontal”. Como se sabe, y tal como lo publicamos detalladamente en las ediciones Nº 331 y 332 de Propiedad Horizontal, la Ley 5.464 recientemente derogada creaba el Consejo de la Propiedad Horizontal, cuya función era la de “regular la vida de los consorcios”. Pero había un par de cuestiones. Por un lado ese Consejo iba a tener la potestad de cobrarles a los administradores una matrícula anual, además de poder sancionarlos en caso de irregularidades, como si fuese un Colegio profesional. Por otro lado, el Sindicato Único de Trabajadores de Edificios de Renta y Horizontal (SUTERH) iba a tener tres representantes en el Consejo Directivo, contra uno de la propia ciudad. El resto iba a ser un cupo para cada una de las tres cámaras de administradores, uno para las organizaciones de consorcistas, otro para el nuevo gremio de empleado de administradores, uno para las asociaciones de defensa de los consumidores y otro para el Defensor de los Inquilinos de la Defensoría del Pueblo porteña. Así las cosas, los consorcistas denunciaron que, producto de acuerdos políticos con algunas de las organizaciones que integraban el Consejo Directivo, el gremio iba a lograr fácilmente una mayoría automática de 6 votos sobre 11, con lo cual pasaría a tomar una posición dominante sobre el sector de la propiedad horizontal en general, y sobre el trabajo de los administradores en particular. A tal punto que de haberse aplicado la norma los encargados, en definitiva empleados de los consorcios, iban a terminar sancionando a los propios administradores. A todas luces, una situación irracional. Cuando desde el propio Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires tomaron conciencia de la polémica y del daño que causaría la nueva ley, que entre otras tantas cosas podía terminar generando más gastos para los edificios y así encarecer las expensas, el Ejecutivo puso el freno y no la reglamentó. En declaraciones exclusivas a este medio, Carmen Polledo, Vicepresidenta 1º de la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires, en marzo pasado aseguró: “Sabemos que es un tema que preocupa a mucha gente, motivo por el cual el Poder Ejecutivo de la ciudad está estudiando la situación y ha decidido modificar la ley”. El proyecto del Gobierno fue presentado dos meses después, en mayo, firmado por el propio Horacio Rodríguez Larreta, donde se proponía modificar algunos puntos, como que los cargos fueran ad honorem, reducir la representación del gremio, al que también excluía de las decisiones disciplinarias contra los administradores,y que la presidencia quedara a cargo Propiedad Horizontal t 7 Síntesis del Director de Defensa del Consumidor de la Ciudad. Pero los cambios no convencieron ni a los consorcistas ni a los administradores. Tampoco a muchos legisladores, que insistían con la derogación de la ley, cosa que finalmente se concretó. Por ahora todo vuelve a su cauce, es decir que la regulación de la actividad seguirá estando en manos del Gobierno porteño a tra- 8 vés del Registro Público de Administradores. De cara al futuro es un enigma. ¿Todo quedará así? ¿Qué pasará con el RPA, un organismo con problemas y seriamente cuestionado? Por ahora, lo concreto es la derogación de la Ley 5.464, que no es poca cosa, el resto es una incógnita que tal vez se devele con el correr de los meses. La Ley 5.464, que pretendía “regular la vida de los consorcios”, fue duramente criticada por todos los sectores relacionados con el quehacer de la propiedad horizontal. Su derogación fue la mejor solución para todos: consorcistras y administradores. Ahora se abre una nueva etapa hacia el futuro del sector. Monóxido de carbono El asesino invisible El monóxido de carbono no tiene olor, no tiene color, no tiene sabor y es difícil detectarlo. Sin embargo los accidentes por inhalación son frecuentes y en la mayoría de los casos causan la muerte. ño tras año con la llegada del invierno en nuestro país se registran numerosos casos de muerte por inhalación de monóxido de carbono. La mayoría ocurre por deficiencia de artefactos o negligencia en su instalación, pero lo más alarmante es que todos coinciden en un punto: sucede por desconocimiento. En opinión del ingeniero Fer- 10 nando Iuliano, Gerente de Seguridad, Higiene y Medio Ambiente de Metrogas, el monóxido es un subproducto de la combustión. Y lo explica así: “Cuando existe una deficiencia de oxígeno o se consume el oxígeno del lugar donde se está produciendo la combustión, ahí aparece el monóxido de carbono. Por eso es muy importante que los lugares donde se produ- cen procesos de combustión tengan ventilaciones adecuadas. En el caso de domicilios particulares es importante tener rejilla inferior de acceso de aire y la rejilla exterior de egreso de los productos de la combustión”. ¿Qué pasa con los artefactos? Según el ingeniero Iuliano es muy importante que cuenten con chimeneas de evacuación en per- fecto estado. Otro aspecto a tener en cuenta en estos casos es que deben ser metálicas, estancas, y de acuerdo con la potencia del artefacto tienen que rematar a los cuatro vientos. Estos son detalles muy importantes, porque gran cantidad de accidentes, muchos de ellos fatales, se producen precisamente porque al estar los conductos mal hechos, dañados o sus salidas obstruidas, parte del monóxido de carbono queda confinado en el propio ambiente, transformándose en una trampa mortal. Qué hacer En caso de enfrentar un problema con el monóxido, mantenga la calma pero actúe con rapidez. Es importante buscar atención médica inmediatamente. Lleve a la víctima a un área no contaminada para que inhale aire fresco; manténgala caliente y en reposo. Si la persona está inconsciente, asegúrese de que tenga pulso y respira; si no lo hace, proceda a realizar respiración artificial y masajes cardíacos externos. El secreto es prevenir La prevención es la mejor arma para reducir las intoxicaciones y muertes por inhalación de monóxido de carbono. Estas son algunas sugerencias que siempre conviene tener en cuenta: • Realice anualmente una revisión de los artefactos de su departamento por un gasista matriculado. • Conserve la instalación de gas en condiciones reglamentarias. • Permita siempre el ingreso de aire al ambiente desde el exterior. A veces una rendija o una ventana semiabierta puede salvar una vida. • Verifique que la llama de sus artefactos sea de color azul. Si es amarilla, anaranjada o roja, el equipo está funcionando mal; en ese caso, llame enseguida a un gasista matriculado para que revise el artefacto y la ventilación. • No instale en baños ni en dormitorios artefactos que no sean de tiro balanceado. El 72% de los accidentes fatales son por calefones ubicados donde no corresponde. • Controle que las salidas de los gases al exterior estén colocadas en forma reglamentaria y libre de obstrucciones. La mayoría de los casos fatales tiene su origen en conductos defectuosos. • Reinstale correctamente las chimeneas o salidas al exterior que hayan sido retiradas por limpieza o pintura. No hacerlo puede resultar fatal. • No utilice hornallas ni hornos para calefaccionar el ambiente. Es muy peligroso. • Verifique, al comprar artefactos, que posean el logotipo de modelo aprobado. Síntesis Si bien la mayoría de los accidentes ocurren por deficiencia de artefactos o negligencia en su instalación, lo más alarmante es que en todos los casos hay un común denominador: el desconocimiento. Por eso la prevención es la mejor arma para reducir las intoxicaciones y muertes por inhalación de monóxido de carbono. Propiedad Horizontal t 11 Control de plagas Las cosas claras Ante algunas consultas y dudas planteadas por nuestros lectores sobre la información publicada en la edición anterior referida a desinsectación y limpieza de tanques de agua, a la que se refería entre otras cosas la nota “Inspecciones a los consorcios”, publicamos el siguiente comentario elaborado por el licenciado Héctor Briatore, Director Técncio y Socio Gerente de la empresa Calden, control de plagas. esde enero de 2015 las empresas ya no llevan el libro de actividades diarias ni tampoco deben presentar informes trimestrales. Diariamente la empresa incorpora los trabajos en una base digital del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, y los trabajos quedan registrados. De acuerdo con la disposición Nº 705-CGCONT- 2015 APRA GCBA, el trabajo de desinsectación debe realizarse mensualmente en cada consorcio con carácter 12 de obligatorio, y respaldarlo con un Certificado QR. Para poder generar dicho certificado la empresa previamente debe comprar los timbrados con boletas generadas por Internet y abonadas en el Banco Ciudad o distintos Centros de Gestión y Participación. El costo de estos certificados es de $ 50,00 cada uno y las empresas no deben recargar absolutamente nada a ese timbrado que debe ir discriminado en la factura que se emite por el trabajo realizado. Cuando la empresa realiza el trabajo en el consorcio debe dejar algún documento provisorio y tendrá un plazo no definido por la Disposición DI-2015-139DGCONT para entregar en el consorcio el Certificado QR. Vale mencionar que la empresa no tiene permitido generar el Certificado QR por adelantado y debe hacerlo dentro de las 72 horas posteriores al servicio. Al generarlo en la Propiedad Horizontal t 9 el respaldo en papel. Lo habitual es que las empresas se lo entreguen al consorcio y una copia al administrador por email o personalmente. También los consorcios están obligados a cumplir con el monitoreo de roedores de acuerdo con la Ley Nacional 11.843, para poder denunciar ante las autoridades situaciones de riesgo y realizar tratamientos intensivos de control en aquellos edificios con presencia de esta peligrosa plaga. Limpieza de tanques base de datos del GCBA ya consta que el trabajo se hizo. Lamentablemente aún los inspectores no cuentan con el instrumento electrónico que corresponde para sancionar solo a aquellos consorcios que no cumplen con la Disposición y dejar de exigir 14 Al igual que en el caso del control de plagas, las empresas ya no llevan el libro de actividades diarias ni tampoco deben presentar informes semestrales. La limpieza de tanques de agua potable de acuerdo con la Ordenanza 45.593 es obligatoria cada 6 meses en todos los consorcios y debe respaldarse con un Certificado QR. Para poder generar el Certificado QR la empresa procede según lo explicado anteriormente. En estos casos el costo de los certificados es de $ 200,00 cada uno. El resto del procedimiento es similar al explicado más arriba. Presencia de asbesto Las empresas de limpieza y desinfección de tanques están obligadas a dejar asentado en el Síntesis El trabajo de desinsectación debe realizarse mensualmente en cada consorcio con carácter de obligatorio, y respaldarlo con un Certificado QR. Las empresas ya no llevan el libro de actividades diarias ni tampoco deben presentar informes trimestrales. Los trabajos quedan registrados en una base digital del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Certificado QR la presencia de tanques de agua que pudiera dar indicios o sospechas de tener asbesto dentro de su material de fabricación. En este caso, el consorcio estará obligado a contratar una empresa especializada para retirar el tanque y reemplazarlo con otro de materiales autorizados. Congreso en España La CAPHyAI en Sevilla Bajo el lema “Defendemos tus derechos, solucionamos tus problemas”, el Congreso puso foco en las modificaciones que deberán abordarse en la Ley de Propiedad Horizontal. Daniel Tocco, en representación de la CAPHyAI, expuso ante más de mil congresistas de todo el mundo. a ciudad de Sevilla, en Andalucía, fue sede del 1º Congreso Internacional de Administradores de Fincas, oportunidad más que propicia para analizar relevantes temas vinculados a la propiedad horizontal en España y el resto del mundo. La trascendencia del encuentro la dio el nivel de sus expositores, representantes de Japón, Estados Unidos, Italia, Canadá, Inglaterra, Francia, Dubái y varios países de América latina, además del país anfitrión. Entre los principales temas desarrollados a lo largo de tres días de deliberaciones, el programa incluyó las siguientes ponencias: • La cátedra de la vivienda: Experiencias y conocimientos. • La situación de la vivienda en España en un contexto europeo. • Dos nuevas formas de acceso a la vivienda: propiedad compartida y propiedad temporal. • Los condohoteles. • La regulación del administrador de propiedad horizontal en el ámbito de la Unión Europea. 16 • La grandeza de los administradores de propiedad horizontal. • La administración de propiedad horizontal, una profesión de riesgo psicológico y familiar. • La administración de propiedad horizontal en los cinco continentes. • La administración de la propiedad horizontal en el futuro. Es de destacar el Foro Inter- nacional de Administradores de Fincas, del que participaron seis países de América latina más un representante de Portugal y otro de la Unión Latinoamericana de Administradores Inmobiliarios (ULAI). Las exposiciones estuvieron a cargo de Daniel Tocco (Argentina), Sergio Román (Chile), Luis García (Colombia), Carlos Lima (Paraguay), Juan Álvarez (Perú), Santiago Henríquez (República Dominicana), Fernando Cruz (Portugal) y Juan Acosta y Lara (ULAI). Desayunos de trabajo Cómo ahorrar gas Una alternativa para hacer frente a los altos consumos de gas, mediante la correcta utilización de equipos modernos, eficientes y de baja contaminación. in lugar a dudas los importantes incrementos en las tarifas de gas han dado lugar a un sinfín de consultas por parte de los administradores de consorcios, muchos de los cuales tienen que dar sus explicaciones también a los consorcistas, ya que el aumento en las tarifas de los servicios se refleja inexorablemente en las expensas que pagan los copropietarios. Este ha sido motivo más que suficiente para debatir el tema en el desayuno de trabajo del mes de junio organizado en la CAPHyAI. En esta oportunidad el invitado fue el ingeniero Gastón Lingenfelder, Gerente Comercial de la empresa TermoCrom, una empresa que trabaja, entre otras cosas, en el análisis del problema y la solución de los consumos elevados de gas. Si tuviésemos que elegir una pregunta como común denomi- nador de la reunión, sin duda es esta: ¿Cómo podemos disminuir el consumo de gas? Y la respuesta no es una sola, sino un conjunto de factores que pueden contribuir a un menor consumo con el consecuente ahorro que ello implica. En tal sentido, el ingeniero Propiedad Horizontal t 17 El ahorro también se relaciona con un adecuado uso de los sistemas, más el service previo a la temporada invernal. Todo esto hace que se logre una mejor combustión con el máximo rendimiento. Lingenfelder sostuvo que “cronológicamente podemos observar, en muchos edificios de Buenos Aires, antiguas calderas que originalmente utilizaban petróleo y en los años 70 fueron reacondicionas para funcionar a gas natural. Estos antiguos sistemas utilizaban la misma caldera de bajo rendimiento tanto para calefacción como para calentar el agua de manera indirecta (mediante tanques intermediarios), provocando un rendimiento anual del sistema de un 60% aproximadamente”. Más adelante, y respondiendo a preguntas de los administradores, señaló que “luego los sistemas rotaron hacia sistemas independientes diseñados con calderas y termotanques con quemadores atmosféricos de gas, provocando un rendimiento anual del sistema de un 75% aproximadamente”. Cuando la conversación abandonó el pasado y se enfocó en la tendencia del futuro inmediato, Lingenfelder no dudó en señalar que “actualmente, los sistemas son independientes con calderas y termotanques diseñados para ser utilizados con quemadores presurizados de gas, provocando un rendimiento anual del sistema de 18 un 85% aproximadamente”. Asimismo comentó que dependiendo del tipo de sistema que tenga el edificio y teniendo en cuenta las tarifas de gas, en muchos casos es el momento de analizar la opción de un recambio y modernización de la tecnología. Ya que desde el sistema antiguo al moderno solo con el ahorro de gas, en aproximadamente 4 años se pagan los equipos, sin tener en cuenta los ahorros por gastos de mantenimiento de equipos viejos o las horas extras del encargado por falta de automatización de la instalación. Claro que también hace al ahorro un adecuado uso del sistema más el service previo a la temporada invernal. Esto, más un correcto mantenimiento del equipo y quemador, hacen que se logre una mejor combustión con el máximo rendimiento. Como los mayores consumos del año se generan en el invierno, implicando un especial cuidado en la utilización de las calderas, Lingenfelder aconseja “mantener prendida la caldera algunas horas por la mañana y luego repetir durante la tarde noche. Por ejemplo en mayo 4 horas (de 6 a 10 y de 18 a 22); en junio 6 horas (de 6 a 12 y de 18 a 24), y de hacer mucho frío mantenerla prendida por más tiempo. En tal sentido, remarcó con énfasis que “lo que no se debe hacer nunca es prender y apagar la caldera cada 2 horas, porque de esa manera el sistema nunca entra en régimen y no llegar al rendimiento óptimo. En los casos de calefacción mediante agua caliente (piso/losa radiante) se aconseja hacer una correcta regulación del sistema mezclador donde se mezcla el retorno con el agua de la caldera para enviar el agua a la temperatura deseada a los pisos. “Asimismo –finalizó el representante de TermoCrom– es importante realizar también una correcta puesta a punto del ingreso de vapor o agua caliente a cada unidad del edificio, ya que es muy normal encontrar edificios donde algunos propietarios tienen frío y otros están con las ventanas abiertas por el exceso de calefacción”. Sobre los termotanques, el consejo del especialista fue no superar los 60º C en invierno y los 50º C en verano. FAPHRA A paso firme Se renovaron las autoridades de la Federación Nacional de Cámaras y Asociaciones de Administradores de Propiedad, pero el objetivo sigue siendo el mismo que le dio origen a la entidad: mejorar, jerarquizar y transparentar la actividad de administrar en el país. epresentantes de las entidades nacionales que conforman la Federación Nacional de Cámaras y Asociaciones de Administradores de Propiedad Horizontal de la República Argentina (FAPHRA) se reunieron el 30 de junio en la sede de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias. El motivo del encuentro fue la realización de la asamblea de FA- PHRA, oportunidad en la que se conformó el nuevo Consejo Directivo de la organización. El orden del día de la reunión incluyó, entre otro, los siguientes temas: Propiedad Horizontal t 19 1. Consideración de la memoria, inventario, estado de situación patrimonial, estado de recursos y gastos, estado de evolución del patrimonio neto, estado de flujo de efectivo y demás cuadros y anexos, e informe del Tribunal de Cuentas, por el ejercicio cerrado el 31 de marzo de este año. 2. Tratamiento sobre la incorporación como socio de la Cámara de Administradores de Consorcios y Propiedades de Tucumán. 3. Elección de 11 miembros titulares y 2 miembros suplentes del Consejo Directivo por renovación total del mismo. 4. Elección de 2 miembros titulares y 1 miembro suplente del Tribunal de Cuentas por renovación total del mismo. 5. Proclamación de las nuevas autoridades. El encuentro fue oportuno también para repasar la actividad realizada en los últimos meses por la FAPHRA, que desde hace ya más de dos años viene con los motores a full, convencidos de que la labor de la entidad beneficia a los administradores “porque todos estamos trabajando hacia un mismo objetivo: mejorar, jerarquizar y transparentar la actividad de administrar Las nuevas autoridades El Consejo Directivo y la Comisión Revisora de Cuentas quedó integrada de la siguiente manera: Presidente: Alejandro Pani (Mar del Plata). Vicepresidente 1º: Armando Caputo (CABA). Vicepresidente 2º: Ariel Coppari (La Plata). Vicepresidente 3º: Adolfo Jager (Rosario – Santa Fe). Secretario: Miguel Ángel Summa (CABA). Prosecretario: Daniel Defrancesco (Mar del Plata). Tesorero: Martín Valiente (La Plata). Protesorero: Gabriella Calavita (Córdoba). Vocal Titular 1º: Marisa Del Castillo (Córdoba). Vocal Titular 2º: Guillermo Isla Vieyra (Bahía Blanca). Vocal Titular 3º: Susana Quiroga (Tucumán). Vocal Suplente 1º: Carlos Trayan (Tucumán). Vocal Suplente 2º: Alejandro Orlando (Mendoza). Revisor de Cuentas Titular 1º: Arcángel Ibáñez Díaz (Rosario – Santa Fe). Revisor de Cuentas Titular: 2º Mario Mazzini (CABA). Revisor de Cuentas Suplente: Beatriz Barnes (CABA). en el país”, sostuvieron algunos de sus integrantes. Los mismos que agregaron que “es importante que trabajemos todos juntos porque nuestros problemas son los mismos en todo el país. De modo que si nos unimos y compartimos no solo problemas sino también ideas y soluciones de nuestra actividad ganamos todos: nuestras cámaras, los administradores asociados y los propios consorcistas que son quienes, en definitiva, indirectamente recibirán los beneficios de trabajar con profesionales cada día más capacitados y preparados para enfrentar la problemática del sector”. Integrantes del nuevo Consejo Directivo de la FAPHRA, que sesionó a fines de junio en Buenos 20 Capacitación Informática para los administradores de consorcios Próximamente se pondrá en marcha un curso de capacitación sobre herramientas informáticas para administración de consorcios. con clientes y proveedores en relación con el correo electrónico y mensajería por chat. Frente a esta nueva realidad, los administradores deben readaptar sus herramientas de trabajo, y allí es donde interviene la Cámara con el fin de acompañar a sus socios frente al nuevo desafío que propone la informática, y del cual ya no se puede prescindir. Destinatarios del curso os cambios tecnológicos de los últimos años acompañan la actividad cotidiana y el desarrollo de todos los emprendimientos comerciales y de servicios que se realizan a lo largo y ancho del país. Independientemente del sector del que se trate. En el caso concreto de los administradores de propiedad horizontal, de unos años a esta parte se volcaron a la plataforma informática para poder realizar con mayor rapidez, seguridad y 22 eficiencia su tarea. Los ejemplos sobran: trámites ante organismos públicos como AFIP y Gobierno de la Ciudad, donde el 99% de las gestiones por reclamos, consultas y presentación de DDJJ se canaliza a través de una plataforma digital y no requiere la presencia física del administrador. De igual modo, el sistema bancario, en relación con los cobros y pagos, también está volcado casi en su totalidad a la Web. Y ni hablar de las vías de comunicación Frente a esta realidad de todos los días, es que la CAPHyAI ha decidido implementar un curso de capacitación para los administradores de consorcios y sus colaboradores directos, sea cual fuere el volumen de clientes que maneje la organización. Objetivos del curso El objetivo de esta capacitación es brindarles a los administradores herramientas informáticas de fácil acceso y utilización, que les permitirán simplificar su trabajo diario y demostrar ante sus clientes un mayor nivel profesional en su gestión. Metodología del curso La actividad se desarrollará en 5 clases presenciales de 90 minutos cada una, las cuales se dividirán en 2 módulos de 40 minutos y un intervalo de 10 minutos. El dictado de las clases se realizará en las propias instalaciones de la Cámara, y son requisitos para inscribirse tener conocimiento básico del uso de una PC, del sistema operativo Windows y de los programas Excel y Word. Programa I. Excel • Creación de planillas y fórmulas aplicadas a la actividad de administración de consorcios. • Certificados de Libre Deuda Expensas. • Generar recibo de expensas. • Creación de una agenda de contactos. • Uso de fórmulas Buscarv / Buscarh (listado de propietarios). • Uso de fórmulas SI / SUMAR.SI. • Uso de formato condicional. II. Word • Encabezado y pie de página (Logo o datos de la administración al pie). • Insertar objetos dentro de una hoja de Word (planillas de Excel, imágenes, etc.). • Uso de función correspondencia. III. Documentos en formato PDF • Programas para crear documentos PDF. • Descarga e instalación. • Crear documentos en PDF a partir de un archivo de Office. • Crear documentos en PDF a partir de combinar archivos. • Crear documentos en formato de imagen para “pegar” en un correo electrónico. • Crear documentos en PDF desde Excel o Word. IV. Uso de archivos en “la nube” • Concepto de archivos en la nube. • Proveedores del servicio • • • • • (Google Drive, One Drive Microsoft, Dropbox). Descarga e instalación del software. Utilidad como resguardo de la información – Recupero de archivos borrados. Utilidad como medio para envío de documentos “pesados”. Utilidad como medio para compartir documentos o carpetas. Utilidad para compartir documentos de trabajo online. V. Trabajo remoto • Presentación del concepto de trabajo remoto (utilizar una PC desde otro lugar vía Internet). • Software disponible en el mercado para el trabajo remoto (Team Viewer y Join.me). • Descarga, instalación y uso del software. • Funcionalidades del sistema. Propiedad Horizontal t 23 Dossier Resumen de normas vigentes para consorcios Para estar prevenidos El objetivo del presente trabajo es hacerles llegar a nuestros lectores un pormenorizado resumen de las normas reglamentarias de aplicación y cumplimiento obligatorio, que hacen a la seguridad, saneamiento, higiene y habitabilidad en los consorcios del ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. El administrador tiene la exigencia de que cada consorcio que administra cumpla con dichas normas. Se debe tener en cuenta que el cumplimiento de estas genera, en la mayoría de los casos, un costo que afecta al total de las expensas. 20 24 Separación de residuos domiciliarios. Resolución Nº 640 y Resolución Nº 50. La Resolución N° 640, del 2 de agosto de 2007, complementa la Resolución N° 50 – SPTyDS, mediante la cual establece la obligación de separar residuos domiciliarios. La misma resolución 50 establece en su Artículo 1° la obligación, para los generadores denominados “hoteles”, de cuatro y cinco estrellas, edificios públicos del Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires –administrativos–, Corporación Puerto Madero y edificios de propiedad horizontal que tengan una altura superior a 19 pisos radicados en el ejido de la ciudad, de separar los residuos domiciliarios generados y disponerlos en forma diferenciada a partir del 20 de febrero de 2005. Los generadores de residuos sólidos urbanos incluidos en el artículo 1° deberán cumplir con las modalidades y horarios coordinados por los contratistas del pliego de las bases y condiciones N° 6/03, dentro del servicio de recolección diferenciada. Complementaria a esta, la reglamentación que el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires ha implementado en materia de separación y disposición de residuos domiciliarios a través de la Resolución Nº 251 MAYEPGC/13, en consonancia con la Ley Nº 1854 de gestión integral de residuos sólidos urbanos y del Decreto 639/07, determina para los consorcios la disposición selectiva de los residuos húmedos y secos, se hace necesario acordar las acciones que los trabajadores de edificios de renta y propiedad horizontal deberán realizar respecto del retiro de residuos, en el marco de los arts. 15 y 18 del CCT 589/10. Por otro lado existe el Anexo -Resolución N° 1444- con el Régimen Operativo para la Separación en Origen. de 1999. En ambos casos se especifican los registros correspondientes, las características, manipuleo y tratamiento. Cabe destacar que los responsables del cumplimiento de estas normativas son los propios generadores, propietarios o inquilinos que los originan. Seguridad en instalaciones termomecánicas. Ordenanza Nº 33.677 Residuos peligrosos. Ley Nº 24.051 Sancionada el 17 de diciembre de 1991, y publicada en el Boletín Oficial del 17 de enero del año siguiente, la Ley Nº 24.051 determina las normas nacionales sobre los residuos peligrosos generados, estableciendo quiénes son los generadores de dichos residuos y cómo deben ser retirados y tratados. Por otro lado existen normas en el ámbito del Gobierno de la CABA sobre residuos patológicos reglamentados por Ley Nº 154 del 18 de febrero Se encuentra vigente desde su publicación el 4 de agosto de 1977, con Decreto Nº 887 del año 1979. Mantenimiento de calderas y termotanques. Las instalaciones termomecánicas deben ser inspeccionadas periódicamente por un ingeniero o técnico con incumbencia, debidamente matriculados e inscriptos en el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. El consorcio deberá contratar un seguro de responsabilidad civil que cubra daños contra terceros por el uso de dichas instalaciones. La AGC, por intermedio de la disposición Nº DI 2015-1910-DGFYCO-, aprobó el procedimiento electrónico para el Registro de Instalaciones Térmicas. EE-Nº20580535/2015. Como consecuencia de esta, por disposición Nº DI 2016-36 -DGFYCO-se especifica el plazo de vencimiento para el pago de tasa vigente en relación con el servicio de registro de verificación de las instalaciones térmicas, estableciendo como plazo de vencimiento el 31 de marzo de cada año, con el pago de tasa y obtención de la oblea correspondiente. Seguridad en el uso de ascensores. Ordenanza 49.308. Está vigente a partir de su reglamentación por Decreto Nº 220, del 22 de febrero de 1996, derogado y modificado por Decreto 578, de mayo de 2001. Propiedad Horizontal Horizontal tt Propiedad 25 21 Conservación de ascensores: Dispone el mantenimiento mensual obligatorio y asistencia técnica de elevadores, ascensores, montacargas, montacoches, etc. El mismo obliga a contar con un libro de inspecciones, permanente en el edificio, debidamente rubricado, donde se vuelquen todas las novedades que surjan de las inspecciones realizadas por el “conservador” contratado y debidamente registrado ante el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Seguro de responsabilidad civil: Es obligatorio contratar un seguro de responsabilidad civil por potenciales daños a terceros. Por Decreto Nº 578, se fijan los montos mínimos para estos seguros de $ 300.000 para un ascensor y $ 50.000 por cada coche adicional. Por Decreto Nº 1.734, se establece el uso obligatorio de la Tarjeta de Control de Mantenimiento, de la Tarjeta de Control de Seguridad y de los Rótulos de Seguridad, con los colores establecidos que el conservador fijará según corresponda al estado del ascensor, montacargas, etc. Registro digital de ascensores: Por Resolución N° 430-AGC/13 se creó el registro digital de ascensores con la obligación de renovar anualmente la oblea correspondiente, establecida en la disposición Nº 37-DGFYCO2014. Allí se señala que el plazo todos los años es hasta el 31 de marzo, excepto cuando por determinadas circunstancias se establezca por acto administrativo prórroga para la extensión del plazo. A la fecha, no existe ampliación alguna publicada. Las obleas vencen anualmente, así como también el pago de la tasa correspondiente, por lo que deben ser renovadas y cambiadas, manteniendo su ubicación original en los ascensores. Libro de inspección digital: Se instrumentó por Disposición DI-2014-1432 –DGFYCO– de fecha 29 de diciembre 2014, aprobándose 26 dicha implementación de conformidad al procedimiento desarrollado en los anexos I, II y III.La Disposición N° 1.094 –DGFOC– ha establecido procedimientos para la solicitud de las tarjetas de control de seguridad y de conservación de ascensores. Seguridad en ascensores: Se refiere a la Ley Nº 161 –Decreto 545– vigente a partir de su promulgación publicada en el Boletín Oficial del 10 de febrero de 2000, adhiriéndose a la Ley Nacional 24.314. Cambio o recubrimiento de puertas de ascensores. La normativa fija los tipos de puertas autorizadas en los coches elevadores o ascensores, estableciendo el cambio de las puertas denominadas tijeras, manteniendo el ancho de paso de 80 cm. en los casos de ser mayor. Como alternativa de mantener las puertas tijeras existentes, se podrán revestir hasta una altura de 1,20 metros. La normativa se encuentra vigente y promulgada por medio de la Ley Nº 292, publicada en el Boletín Oficial del Gobierno de la Ciudad N° 878 del 10 de febrero de 2000, cuando la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires la sancionó con fecha 8 de noviembre de 1999. Seguridad en edificios. Ley Nº 257 Fue sancionada en septiembre de 1999 y publicada en el Boletín Oficial 826 del 24 de noviembre de 1999. Conservación de edificios: Reglamentada por Decreto Nº 1233, la norma establece la obligatoriedad del cumplimiento del artículo 6.3.1.1 del C.E. En tal sentido, el consorcio debe contratar a un profesional o técnico con incumbencia, debidamente matriculados, a efectos de que efectúen un informe técnico donde se evalúe el estado de los frentes, contrafrentes, laterales o “medianeros” y aires y luces. Posteriormente, según surja de dicho informe, presentará el correspondiente certificado de conservación o el informe técnico con las recomendaciones de trabajos necesarios de realizar previo a dicho certificado. Los vencimientos operan de acuerdo con la antigüedad del edificio. Seguridad en prevención contra incendio. Matafuegos. Ordenanza Nº 40.473 Esta Ordenanza se encuentra vigente desde 1985, y está incorporada al Código de laEdificación. Recarga y verificación de matafuegos: La Ordenanza Nº 40.473 y la Norma IRAM 3517 –parte II “Extintores manuales y sobre ruedas, dotación, control, mantenimiento y recarga”–, modificada en diciembre de 2000, establecen la obligatoriedad de contar con los extintores y servicios contra incendio correspondientes en los edificios. Además señala que los “controles” de la dotación y equipos de extinción de incendios (matafuegos) se hará como mínimo una vez cada tres meses (trimestralmente), según metodología detallada en la citada Norma IRAM (artículo 3.3) y la recarga mínima una vez al año por parte de empresa registrada y autorizada, así como también la verificación de mangueras. Se fija como dotación mínima en los edificios un Propiedad Horizontal t 27 matafuego ABC (polvo químico seco) cada 200 m2 de superficie por piso o fracción, ubicado en las partes comunes, en lugares accesibles, cómodos y visibles. Posteriormente la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, mediante Disposición N° 2.614 –DGDyPC–, ha dispuesto la no instalación, recargo o reparación de extintores cuya vida útil supere los 20 años. Las empresas inscriptas en el Registro creado por la Ley N° 2.231 no podrán instalar, recargar o reparar extintores de incendios de uso general cuya vida útil supere los 20 años contados desde la fecha de su fabricación. Para los extintores que posean carga de dióxido de carbono (CO2), el plazo previsto en el párrafo precedente será de 30 años contados desde la fecha de su fabricación. La vida útil durante la cual los extintores pueden ser utilizados en condiciones de seguridad deberá estar especificada por el fabricante sobre la base de su utilización, de acuerdo con las condiciones de servicio establecidas. Plan de evacuación y simulacro. Ley Nº 1.346 Fue sancionada el 27 de mayo de 2004 mediante Decreto 1.082, y publicada en el Boletín Oficial del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires el 28 de junio de 2004, donde se creó el “Plan de evacuación y simulacro para casos de incendio, explosión o advertencia de explosión”. Esta ley es de aplicación obligatoria en edificios públicos y privados de oficinas y hospitales, así como también en todo edificio con atención al público, adecuándolo a las características propias del inmueble, su destino y de las personas que lo utilicen, siendo de aplicación voluntaria en los edificios de vivienda. Los simulacros considerados en el plan serán realizados al menos dos veces al año. 28 Salida de cocheras. Ordenanza Nº 41.768 Esta norma relacionada con la seguridad en la salida de cocheras está vigente desde su publicación en el B.M. 17.962. Semáforos en cocheras: Obliga a la colocación de semáforos o identificación sonora en las salidas de las cocheras sobre la línea de edificación municipal, con capacidad para más de tres vehículos. El tipo de señalamiento, lumínico o sonoro, depende de la cantidad de cocheras existentes. Accesos. Rampas y medios elevadores para discapacitados. Ordenanza Nº 47.818 Promulgada por Decreto Nº 1594/94, dispone que en el ámbito del Gobierno de la Ciudad toda obra nueva que implique el tránsito de personas, desde y hacia la vía pública, deberá contar con instalaciones adecuadas para el desplazamiento de discapacitados que utilicen sillas de ruedas. Otra normativa de cumplimiento obligatorio a nivel nacional en relación con este tema es la Ley Nacional Nº 24.314, de septiembre de 1994, modificatoria de la Ley Nº 22.431 y su Decreto reglamentario Nº 914, “Sistema de protección Integral de Personas Discapacitadas”. Para el cumplimiento de la Ordenanza 47.818, el Decreto Nº1.184, publicado en B.M. 20.145 del 19 de octubre de 1995, dicta normas reglamentarias para obras nuevas, modificaciones o ampliaciones, instando a que los proyectos cumplan las características técnicas adecuadas para el desplazamiento de personas discapacitadas. Dichas normas fueron incorporadas al Código de la Edificación en el artículo 4.6.3.8. y 4.7.6.7., mediante la aprobación de la Ley Nº 962, de enero de 2003. Limpieza de tanques. Ordenanza Nº 45.593 Reglamentada por el Decreto Nº 2015/93, esta normativa sobre limpieza de tanques de reserva de agua para consumo humano establece para los edificios de propiedad horizontal, con dos o más unidades, la obligatoriedad de la limpieza semestral de tanques de reserva de agua potable para consumo humano, con verificación bacteriológica mediante la extracción de dos muestras y su correspondiente análisis. Estos trabajos deben ser realizados por empresas inscriptas en el GCBA las que entregarán al consorcio la certificación correspondiente, debiendo repetir el procedimiento de limpieza y análisis en caso de que este no resulte satisfactorio según lo considerado en la norma. Disposición 3882/2010: Crea como obligatorio el “Libro de Control Sanitario y Agua Potable” para facilitar el control y cumplimiento por parte de los consorcios de las normas de la Ciudad sobre salubridad e higiene relativas a la limpieza de tanques. La apertura del libro debe ser realizada por escribano público. 30 Seguridad e higiene en el trabajo. Ley Nacional 19.587. Establece la obligatoriedad de la contratación de un servicio de medicina laboral, higiene y seguridad, para realizar exámenes periódicos de salud, control de ausentismo, etc. Asimismo fija normas de seguridad en el ámbito laboral. Edificio seguro. La Disposición N° 411 –DGDYPC 2011– a la fecha derogada y reemplazada por sus modificatorias –Disposición Nº 3.314 –DGDYPC 11 –, publicada en el Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires Nº 3.750 –16709/2011 –, y Disposición Nº 1.541, DGDYPC 14. La primera creó la figura del “Edificio seguro” y sus modificatorias ampliaron los alcances de los controles en los inmuebles que consten de más de una unidad de vivienda en el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, que se encuentren afectados al régimen de Propiedad Horizontal (Ex Ley 13.512) a los fines de prevenir y subsanar los riesgos que, en las diversas áreas, pudiere causarse a la vida y a la salud de los consorcistas o a terceros por las condiciones de seguridad en que se encuentre el inmueble. Los relevamientos se realizarán cada 2 años (Disposición N°3.314, DGDYPC 11). El Libro de Edificio seguro, queda conjuntamente con el “Control Sanitario y Agua Potable” y de “Ingreso y Egreso de Proveedores”, incorporado en el libro de datos. Instalaciones fijas contra incendio. Derogación de la disposición n° 415 – DGDYPC por medio de la disposición Nº 1230/gcaba/dgdypc/ y vigencia del registro anual - controles y mantenimiento. Se mantiene vigente el registro anual y pago de obleas de las instalaciones fijas contra incendio, siendo de obligación para los usuarios (consorcistas) vía página Web, en el ámbito de la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro (DGFYCO). Disposición DI-215-DGHP-2015 y DI-639DGFyCO-2015 de abril 2015. Se ha reglamentado la inscripción en el registro de fabricantes, reparadores, instaladores y mantenedores de instalaciones fijas contra incendios y su aplicativo vía página Web del Gobierno de la Ciudad. Por disposición N°639/DGFYCO/15, publicada en el Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires N° 4.633 del 08/05/2015, el Director General de Fiscalización y Control de Obras aprobó “el procedimiento para el registro digital de instalaciones fijas contra incendio” descripto en el Anexo I (DI2015-07749421-DGFYCO) de dicha disposición, con el pago de tasa y obtención de la oblea correspondiente. A raíz de la aplicación de estas normativas, y lo previsto en el Código de la Edificación y las Normas Iram, el propietario de un establecimiento o edificio que posee instalaciones fijas contra incendio está obligado a: a) Poseer un plano de las instalaciones fijas que la propiedad tenga instaladas. b) Contar con un libro de actas, debidamente rubricado por la autoridad de aplicación, donde se asentarán las provisiones o servicios realizados en el edificio sobre las instalaciones fijas contra incendio. Propiedad Horizontal t 31 c) Realizar anualmente el mantenimiento preventivo o correctivo, asegurando la operatividad del sistema y siempre a través de una empresa que se encuentre debidamente inscripta en el registro. d) Realizar los controles periódicos indicados en la norma IRAM 3546. Como mínimo, deberá realizarse un control trimestral. e) Exhibir siempre el certificado de operatividad, entregado por la empresa reparadora o mantenedora. la irregularidad a fin de evaluar la sanción que corresponda. Natatorios en consorcios de viviendas. Ley Nº 4342/12 y Anexo de la Ley Nº 3.364 Desinfección y desinfestación. En el Boletín Oficial Boletín Oficial N° 4744, del 16 de octubre de2015 (págs. 182 y 183), se ha publicado la disposición 705 –DGCONT 15–, relativa a la obligatoriedad para consorcistas, representantes o administradores de consorcios de propiedad horizontal, establecimientos públicos y privados, de contar con el Certificado de Desinfección, Desratización y Desinfestación (CEDyT) en forma mensual. Artículo N° 1.- Establécese la obligatoriedad para consorcistas, representantes o administradores de consorcio de propiedad horizontal, establecimientos públicos y privados, de contar con el Certificado de Desinfección y Desinfestación (CEDyT) en forma mensual, conforme los motivos expuestos en el exordio. Artículo N° 2.- Establécese que la Dirección General de Control Ambiental ejercerá el control de los establecimientos y consorcios, a los fines de verificar el cumplimiento de la presente. Artículo N° 3.- La inobservancia de la presente, por parte de los consorcistas, administrados, titulares o explotadores comerciales de los establecimientos, será considerada falta grave y pasible de sanciones administrativas. La Dirección General de Control Ambiental merituará 32 Con fecha noviembre de 2012, se ha incorporado en el capítulo correspondiente del Código de Habilitaciones y Verificaciones, normas de aplicación para los natatorios ubicados en consorcios de viviendas, haciendo extensivo a estos las previsiones contenidas en las condiciones generales de funcionamiento de los natatorios del Capítulo 11.15.3. de dicho Código. Art. 7°.- Incorpórase el artículo 11.15.3.9 al capítulo 11.15. del Código de Habilitaciones y Verificaciones, que quedará redactado de la siguiente manera: “11.15.3.9. Sin perjuicio que los natatorios ubicados en consorcios de vivienda no requieren habilitación comercial, deben observar las previsiones contenidas en las condiciones generales de funcionamiento del capítulo 11.15.3., con excepción de los artículos 11.15.3.2, 11.5.3.6 y los incisos a) y b) del artículo 11.15.3.5., cuyo cumplimiento quedará supeditado a las exigencias que en cada caso establezca el reglamento de copropiedad o reglamento interno de cada consorcio. A los fines de demostrar el cumplimiento de las obligaciones establecidas en el presente artículo, los consorcios de vivienda deben presentar ante la autoridad de aplicación una declaración jurada con la información y en los plazos que establezca la reglamentación”. Otras normativas vigentes para consorcios. Artículo 2.2.3.1. C.E.: Establece la obligatoriedad de presentar la declaración jurada de finalización de obras, juntamente con planos y memoria descriptiva establecida en el artículo 2.1.3.8 C.E, de todas las instalaciones (eléctricas, termomecánicas, electromecánicas, incendio, sanitario, gas) y de obra civil de arquitectura y estructura del edificio. Dicha obligación es para el propietario, el profesional y la constructora responsables de la obra. Luego de constituido el consorcio es responsabilidad de este la falta de planos, por lo tanto se debe requerir a quien construyera el edificio y a quien posea el dominio y vendiera los departamentos, dicha documentación. El Decreto 2805/90, por el cual se puede gestionar el registro de planos de obras ejecutadas sin permiso previo para edificios bajo el régimen de la ex Ley 13.512 (B.M.19266 del 15 de abril de 1992), establece normas para la aplicación de los términos del artículo 6.3.1.2. del Código de la Edificación (AD 630.75) “Ajuste de obras de edificación existentes a disposiciones contemporáneas”, para las construcciones no declaradas sin permiso previo. Dichas normas determinan pautas para cuando se gestione el registro de planos en base a lo que establece el artículo 6.3.1.2 C. E., por haberse materializado obras sin permiso en unidades de inmuebles sujetos a los términos de la ex Ley Nº 13.512. Artículo 4.1.3.3: Prohibiciones relativas a las áreas descubiertas. En su texto determina que “las áreas descubiertas en las parcelas que constituyen espacio urbano (frentes o contrafrentes) o patios auxiliares, no podrán cubrirse con elementos fijos ni con claraboyas vidriadas corredizas. Solo se permitirán los toldos plegables, de tela o metálicos”. El Art. AD 796.1 ORD. 7/9/94, del digesto municipal, establece que queda prohibido colgar o colocar macetas, tinas o cualquier recipiente con plantas de cualquier naturaleza en balcones, parapetos, cornisas, ventanas, etc., siempre que ofrezcan peligro o inseguridad a las personas o cosas, y que tengan posibilidad de caída. Por lo tanto para la colocación de este tipo de elementos, se debe prever que los mismos estén sujetos o se coloquen en portamacetas asegurados y que no derramen agua a la vía pública o al propio edificio. El Decreto 3.244/944 B.M. 7.215 A.D. 796.4, prohíbe el tendido de ropas, alfombras, colchones y otras prendas en los balcones, ventanas y azoteas, visibles desde la vía pública, en todas las avenidas y en el radio establecido. La Ordenanza 41.831/87, incorporada al digesto municipal, establece normas respecto de registro, tenencia y paseo de animales domésticos. De la tenencia de animales domésticos: Art. 23. - En el ámbito del Instituto Pasteur, dependiente de la Dirección General de Medio Ambiente, funcionará el Registro Municipal de Animales Domésticos, donde deberán inscribirse todos los perros y gatos radicados en la Ciudad de Buenos Aires al cumplir el cuarto mes de edad. Art. 24. - Autorízase al Instituto Pasteur a dictar las normas necesarias para el funcionamiento del citado registro. Art. 25. - Todo propietario o tenedor responsable de perros o gatos radicados en la ciudad de Buenos Aires deberá: a) Inscribir al animal al cumplir el cuarto mes de edad, en el Registro Municipal de Animales Domésticos. b) Identificar al animal mediante tatuaje con el número de registro otorgado. c) Denunciar la transferencia, baja o muerte del animal registrado. d) Cumplimentar la vacuna antirrábica. Venta, alojamiento y tránsito de animales domésticos Art. 28. - Prohíbese la tenencia o permanencia habitual o transitoria de animales domésticos en los siguientes lugares: a) Locales destinados a la elaboración, depósitos o venta de sustancias alimenticias y los destinados a la atención al público. Propiedad Horizontal t 33 Seguro ambiental b) Dependencia de la Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires, salvo en las expresamente autorizadas. Art. 29. - El tránsito y permanencia de perros y gatos será permitido en las siguientes condiciones: a) Vía pública: Deberán ser conducidos en forma responsable mediante el empleo de rienda y pretal o collar y bozal. b) Plazas, parques y paseos: los lugares reservados para uso de animales domésticos. c) Los propietarios o tenedores deberán proveerse de una escobilla y una bolsa de residuos para recoger las deyecciones de sus animales, en oportunidad de su traslado durante los paseos que realicen en áreas de dominio público. El Departamento Ejecutivo, a través de la reglamentación a la presente ordenanza, dispondrá la realización de campañas de difusión relativas al cumplimiento de los incisos precedentes. 34 La Disposición Nº 1.423 –DGDYPC/10– se refiere a la aplicación del seguro ambiental. En su artículo 2° se dispone que a partir del 1º de julio de 2010, juntamente con la contratación o renovación de la póliza integral de consorcios, los administradores de consorcios serán responsables de la contratación de la cobertura referida a la Ley General del Ambiente (artículo 22 Ley Nº 25.675). En tal sentido, cabe señalar que recientemente la Sala III de la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso, Administrativo y Tributario de la CABA, para resolver el recurso de apelación interpuesto y fundado a fs. 111/117 contra la resolución de fs. 98/106, se expidió y declaró inválida la obligación de los administradores de contratar un seguro de caución por daño ambiental establecida por el inciso a) del artículo 1º de la Disposición 6.013/09 de la Dirección General de Defensa y Protección del Consumidor (DGDyPC). Así las cosas, por disposición del Alto Tribunal, la causa fue devuelta a la Cámara de Apelaciones a fin de que dicte un nuevo pronunciamiento fundado sobre la base de lo decidido por la Corte. Medianeras ¿Siguen siendo conflictivas? Ante la pregunta si las medianeras siguen siendo conflictivas frente a la nueva normativa que rige a la propiedad horizontal, cabe señalar que el nuevo Código Civil y Comercial ha puesto luz sobre temas que fueron jurisprudencialmente controvertidos. En esta nota el análisis de una experta. ace ya algunos años escribí un famoso artículo titulado “Medianeras conflictivas”, hoy a la luz del nuevo Código Civil y Comercial, el crecimiento, tal vez desmesurado, de las construcciones nuevas, el incansable reclamo de derechos de medianería me lleva a replantearme este tema y ver su evolución en el nuevo plexo normativo. Propietarios linderos a una obra que está por iniciar, e incluso los propios desarrolladores de esa obra nueva, son conscientes de que el muro que divide o dividirá las dos construcciones debe ser objeto de negociación, acuerdo o conflicto, pero de lo que están seguros es de que no podrán ser indiferentes. Pero no todo se trata de lo que sucede en la ciudad, también se incorpora un nuevo tipo de medianería denominada rural. El CCC encara el tema estableciendo diferentes denominaciones que otorga al condominio con indivisión forzosa perdu- El nuevo Código Civil y Comercial se refiere concretamente a las medianeras, aclarando algunos puntos conflictivos. 36 la altura del más bajo, y un dato no menor, surgido también de la jurisprudencia, es que las presunciones se establecen a la fecha de construcción del muro y subsisten aunque se destruya total o parcialmente el muro con exclusión de los muros que separen patios, huertos y jardines de un edificio o a estos entre sí. La prueba para el carácter del muro puede provenir de instrumentos públicos o privados (conf. art. 287, 289 ss y cc del CCC). La liquidación y el derecho a ser adquirido rable, capítulo 5 del Título IV, sección 2° correspondiente a los muros, cercos y fosos. El artículo 2006 introduce ocho tipologías diferentes tales como: A. Lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita del inmueble colindante. B. Encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes. C. Contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo que el filo coincide con el límite separativo. D. Medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes. E. Privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los colindantes. F. De cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo. G. De elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento. H. Enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construc- 38 ción en la superficie. Las denominaciones tipológicas que efectúa el 2006 del CCC son en relación con la ubicación. Ahora bien, el Código introduce una descripción constructiva de cómo debe ser ese muro de cerramiento forzoso urbano: “Estable, aislante y de altura no menor a tres metros contados desde la intersección del límite con la superficie de los inmuebles” (conf. art. 2008). La altura sigue estando relativizada, por ser subsidiaria de aquello que disponen las reglamentaciones locales. El muro que cumpla con las características constructivas referidas en el 2008 del CCC será medianero hasta la altura de los 3 metros. Por sobre esa altura, quien se sirva de él deberá adquirir la copropiedad por contrato o prescripción adquisitiva. Ya no importa si está encaballado en el eje divisorio de predios o es contiguo al mismo. En relación con la presunción de medianería entre dos edificios lindantes, continúa el Código sosteniendo que, salvo prueba en contrario, es medianero hasta Hasta aquí algunas de las cuestiones que han tenido modificaciones en el nuevo Código. Ahora bien, tal vez el tema más controvertido siempre ha sido la liquidación propiamente dicha del muro y el derecho a ser adquirido por el lindero. El que construye el muro tiene derecho a reclamar de su colindante la mitad del valor del muro y sus cimientos si el mismo está encaballado en el eje, y se le adicionará el valor del terreno si es contiguo al eje (art. 2014). El derecho a adquirir la medianería del muro en elevación o enterrado debe computarse conforme esté construido aunque exceda los estándares del lugar con excepción de la estabilidad de los cimientos y la aislación de agentes exteriores, en cuyo caso no se computarán los valores excedentes. Abandona el concepto de Vélez Sarsfield en concordancia con el Código de Edificación respecto a que debía ser muro de piedra o ladrillo (conforme artículo 2725 Código Civil), macizo construido en albañilería (conforme artículo 5.8.3.1 Código de Edificación), receptando las nuevas tipologías constructivas y que en definitiva estarán regidas por las reglamentaciones administrativas de cada lugar. No hay que dejar de pensar y contemplar que este Código está previsto para acompañar la evolución de la sociedad y en materia de elementos constructivos parecería ser que no hay limitación para que encuadre en el precepto en tanto sea estable y aislante. ¿Las nuevas construcciones con adobe o con materiales reciclables podrán ser objeto de adquisición de derechos de medianería? La oportunidad para el reclamo del cobro de medianería nace desde el momento en que el lindero utilice efectivamente el muro para sus fines específicos, este último está obligado a pagar el muro de cerramiento en toda su longitud y el de elevación solo en la parte que utilice efectivamente. Cabe aclarar que conforme al art. 2019 del CCC el valor computable de la medianería es el del muro, cimientos o terreno, según corresponda, a la fecha de la mora. Es habitual que se confunda el tema de la prescripción respecto al muro medianero, para muchos el solo paso del tiempo hace que el lindero no pueda reclamar el cobro de medianería de ningún sector del muro, nada más desacertado, pero el artículo 2020 pone claridad meridional al conflicto al sostener: “El curso de la prescripción de la acción de cobro de la medianería respecto al muro de cerramiento se inicia desde el comienzo de su construcción; y respecto al de elevación o al enterrado, desde su utilización efectiva por el titular colindante”. El CCC deja de lado ya los espesores del muro y nada aporta respecto a la forma de computar el valor del muro, por cuanto entiendo que permanecerá vigente, con sus salvedades, el acuñado método de Ross Heideck que contempla los siguiente componentes: edad del muro (es decir la antigüedad del mismo), la construcción, el uso de materiales, el Propiedad Horizontal t 39 estado de conservación y el porcentaje de depreciación. Sin entrar en la obligación de mantener el muro medianero en tanto no se trate de mejoras útiles o suntuarias para una sola de las partes, o la de soportar las incomodidades que pueda ocasionar la reconstrucción de un muro mientras se ejecute conforme a las reglas del arte, o la abdicación que pueden hacer los condóminos, salvo en los casos en que el muro forme parte de una construcción que le pertenece ó la readquisición de medianería para aquel que haya abdicado pagándola como que nunca la hubiese tenido, o que para que el abandono sea oponible a terceros no bastará con el instrumento privado sino que deberá realizarse por instrumento público e inscribirlo en el Registro Público correspondiente (art. 1017 inc. a y 1893) entre otros temas, nos encontramos con el cerramiento forzoso rural que cobra importancia en el nuevo cuerpo normativo. Es así que el artículo 2031 establece que “el titular de un derecho real sobre cosa total o parcialmente propia, de un inmueble ubicado fuera de un núcleo de población o de sus aledaños, tiene el derecho a levantar o excavar un cerramiento, aunque no sea un muro en los términos del cerramiento forzoso. También tiene la obligación de contribuir al cerramiento si su predio queda completamente cerrado”. Se establece como principio general que el cerramiento es siempre medianero, aunque sea excavado. El que realiza el cerramiento tiene derecho a reclamar al condómino la mitad del valor que corresponde a un cerramiento efectuado conforme a los estándares del lugar. 40 Síntesis Propietarios linderos a una obra que está por iniciar, e incluso los propios desarrolladores de esa obra nueva, son conscientes de que el muro que divide o dividirá las dos construcciones debe ser objeto de negociación, acuerdo o conflicto, pero de lo que están seguros es que no podrán ser indiferentes. Árboles y arbustos Finalmente el artículo 2034 continúa con lo preceptuado por Vélez Sarsfield respecto al condominio de árboles y arbustos. Es medianero el árbol y arbusto contiguo o encaballado con relación a muros, cercos o fosos linderos, tanto en predios rurales como urbanos. El CCC es proclive, por un lado, a la conservación de las especies arbóreas al establecer en el 2035 que “cualquiera de los condóminos puede exigir, en cualquier tiempo, si le causa perjuicio, que el árbol o arbusto sea arrancado a costa de ambos, excepto que se lo pueda evitar mediante el corte de ramas o raíces”. Sin embargo, el 2036 requiere el consentimiento de ambos condóminos para el reemplazo del árbol o arbusto en caso de que el mismo se cayera o secara. Asimismo, ya no se establecen distancias mínimas al eje divisorio de predios para los árboles y arbustos, el artículo 1982 solo regula que “el dueño de un in- mueble no puede tener árboles, arbustos u otras plantas que causan molestias que exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el dueño afectado puede exigir que sean retirados, a menos que el corte de ramas sea suficiente para evitar las molestias. Si las raíces penetran en su inmueble, el propietario puede cortarlas por sí mismo”. La realización de la liquidación para el cómputo de medianería puede ser encomendada a un profesional arquitecto, ingeniero, agrimensor o técnico, en principio los honorarios son a cargo de quien encomienda la tarea profesional sin perjuicio de lo cual la jurisprudencia ha resuelto que dicha suma debe ser contemplada dentro de la liquidación y soportada por ambos condóminos. Cabe aclarar que el cambio fundamental para el inicio de la prosecución en el cobro del derecho de medianería ya no es el de 10 años sino de 5 años (art. 2560), debiendo tener en cuenta los alcances del artículo 2537 para el cómputo de los plazos de prescripción en curso al momento de la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial. De esta forma llego a la pregunta del comienzo: ¿siguen siendo conflictivas las medianeras? El nuevo Código ha puesto luz sobre temas que fueron jurisprudencialmente controvertidos, aunque también advierto que algunos términos van a prestarse a variadas interpretaciones, en consecuencia solo el paso del tiempo nos indicará qué camino seguirá la nueva jurisprudencia, pero si de algo estoy convencida es de que “las medianeras no son las conflictivas sino, muchas veces, los linderos que las disputan”. Dra. Valeria Nerpiti Abogada y Arquitecta Accidentes laborales Lo que hay que saber ¿Qué hacer ante un accidente laboral o enfermedad profesional? ¿Cuáles son los pasos a seguir en estos casos por el administrador? En esta nota le explicamos qué hacer en caso de que el trabajador se accidente o se enferme en su ámbito laboral. n el siguiente texto se explican también algunos trámites que por simples o conocidos no deben dejarse de tener en cuenta a la hora de enfrentar una situación de este tipo con el trabajador. Por ejemplo, cómo realizar la denuncia del hecho, cuál es el rol del empleador en esta situación y quién debe prestar la atención médica, los puntos más importantes. Si un trabajador o trabajadora sufre un accidente o enfermedad en ocasión de realizar su tarea laboral, debe informar el hecho ante su empleador, quien tiene la obligación de comunicar la novedad a la ART, si la tuviera, o brindarle en forma inmediata las prestaciones médicas y asistenciales si se trata de un empleador autoasegurado. El trabajador también puede realizar la denuncia ante la ART o los prestadores médicos habi- litados por la misma en caso de que el empleador no cumpla con informar el hecho. En la credencial de la ART, que el empleador tiene la obligación de entregarle, figura una línea telefónica gratuita para hacer la denuncia. La aseguradora deberá proporcionarle un número de siniestro; si esto no sucede, realice la denuncia de forma fehaciente a fin de quedarse con una constancia a través de un telegrama labo- El trabajador también puede realizar la denuncia ante la ART en caso de que el empleador no cumpla con informar el hecho. 42 ral (gratuito) o personalmente en la sede más cercana de la ART. La aseguradora, desde el momento en que recibe la denuncia debe otorgar en forma inmediata toda la asistencia médica, farmacológica, prótesis, órtesis o rehabilitación que sean necesarias, sin límites y en forma totalmente gratuita. También debe facilitarle el traslado hacia y desde el prestador médico. La ART tiene la obligación de recibir toda denuncia de accidente o enfermedad profesional. Si se negara a hacerlo, el trabajador debe realizarla a través de una notificación fehaciente, mediante el envío de telegrama laboral (gratuito). A partir de la recepción de la denuncia, la ART tiene un plazo de 10 días para rechazar el accidente o enfermedad profesional, pudiendo extender este plazo por otros 10 días, siempre que le notifique que hará uso de esa opción. Si durante ese tiempo la ART no le notifica el rechazo, queda obligada a brindarle todas las prestaciones de la Ley de Riesgos del Trabajo. En caso de que se rechace la denuncia, el trabajador puede presentarse ante la Comisión Médica para iniciar el Trámite por Rechazo de la denuncia de la contingencia. Recuerde que ante cualquier duda o consulta puede comunicarse con la Superintendencia de Riesgos del Trabajo a través de la línea gratuita 0800-666-6778, de lunes a viernes, de 8 a 19, o en el formulario disponible en el sitio web del organismo. Propiedad Horizontal t 43 Créditos hipotecarios Claves para tener en cuenta Todos los detalles sobre la nueva línea de préstamos para la vivienda lanzada por el Gobierno nacional que contempla algunos pros y contras. La inflación, los bancos que participan, el valor de las cuotas, los montos, los plazos, las tasas y quiénes podrán acceder. ucho se viene hablando sobre el nuevo sistema de préstamos hipotecarios lanzados por el BCRA y al que ya adhirieron varias entidades bancarias. Se ajustarán por inflación y prometen menor nivel de ingresos para poder acceder. Si bien el nuevo sistema asegura un valor inicial de cuotas mucho más accesible en comparación con el crédito tradicional a tasa fija, el problema radica en el aumento en el costo de vida. Según cálculos de las consultoras privadas, la inflación proyectada es de entre el 35% y el 40% para este año, muy lejos de la meta del Gobierno. El crédito estándar para un monto de $ 1 millón exige hoy -teniendo en cuenta una relación cuota-ingreso del 30%- un sueldo mensual de $ 68.609 y en la nueva modalidad ese monto bajaría a $ 26.855. Los préstamos están nominados en Unidades de Vivienda (UVI) y se actualizarán diariamente según el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) basado en el índice de precios al consumidor. Las cuotas tendrán, entonces, un valor que se elevará de acuerdo con esa evolución. 44 Los primeros préstamos que se ofrecerán tendrán plazos de 15 o 20 años, según el banco, y una tasa de interés real -más allá de la indexación- que promediará el 5% anual (se moverá entre 4 y 7%). Cinco claves a tener en cuenta 1. La inflación. Si bien los créditos serán más accesibles, el nivel de la cuota fluctuará de acuerdo con el aumento del costo de vida. Se trata de préstamos que se ajustan según el CER, cuyos valores se publican diariamente en la página del BCRA. 2. Los bancos que ya comprometieron su participación. El Ciudad, Macro, Provincia, Hipotecario, Galicia y Santander Río, entre otros. 3. Cuánto será el monto máximo de los préstamos. Dependerá de cada banco. Sin embargo, el Banco Provincia anticipó, para tener una referencia, que será de $ 1,5 millones, es decir, u$s 102.000 aproximadamente, 4. El nivel de las cuotas. Con un ingreso equivalente a dos sa- larios promedio (de $ 15.000 por mes), se puede acceder a un crédito ajustable de un millón de pesos, a 15 años, equivalente a unos u$s 67.000, y pagar una cuota de poco más de $ 8.000 por mes. En las condiciones actuales, con una tasa de interés testigo de 24% anual, como costo financiero total, se estima que con dicho ingreso apenas podría acceder a un préstamo de hasta $ 400.000. 5. Quiénes pueden acceder. Si se tiene en cuenta que para acceder a un crédito ajustable por CER de u$s 67.000 se debe abonar una cuota de $ 8.000 por mes, el ingreso mensual comprobable necesario es de aproximadamente $ 24.500 mensuales. Para acceder a un crédito de $ 1 millón, por ejemplo, los ingresos mensuales comprobables deben ser de $ 26.855. El lado oscuro de los créditos En líneas generales, se hizo especial énfasis en las condiciones de los créditos: sistema de ajuste de las cuotas, plazos, tasas, entre otras, y el consenso es que la principal contra que tienen es la elevada inflación actual. Es, precisamente, este factor el que genera los mayores reparos, ya que el índice de precios impacta de lleno en el monto que habrá que pagar mes a mes. Marcelo Babenco, titular de la Cámara Inmobiliaria Bonaerense, considera que “la contrade los nuevos créditos hipotecarios es la elevada inflación”. Mientras que Guillermo Barbero, socio de la consultora First, coincide y afirma que para que la iniciativa tenga éxito será crucial que la inflación baje de los niveles en los que está, ya que este tipo de programas funciona con indicadores por debajo del 15%. En su opinión, “resulta posi- 46 tivo que se replique un modelo que dio resultados en otros países, como es el caso de Chile, donde existen desde 1967, o Uruguay, desde 2004, considerando que “hace 20 años que no tenemos créditos hipotecarios competitivos en Argentina”. Los recuerdos de la circular 1050 Así como están las cosas, esta iniciativa también tiene sus contras y no se puede dejar de contemplarlas. En tal sentido, una de las comparaciones “odiosas” que se le hacen al flamante sistema -por su componente indexatorio- es la que tiene que ver con la fatídica circular 1050 del Banco Central de los años ochenta. En este sentido, hay que hacer una salvedad: esa operatoria, que hizo explotar una bomba, ajustaba la deuda en función de una extravagante fórmula que potenciaba la tasa de interés que, por aquel entonces, era muy superior a la inflación, lo cual dio lugar a que la relación cuota versus salario se disparara, lo que a su vez derivó en un incremento de la morosidad. Al mismo tiempo, el precio de las viviendas caía en forma acelerada. Según Juan Carlos De Pablo, “la circular 1050 transformaba las tasas de interés en índices financieros, es decir, es un termómetro. Pero, además, es tristemente célebre porque su lanzamiento coincidió con la quiebra del Banco de Intercambio Regional”, recuerda el economista. “Desde ese momento, las tasas de interés iban subiendo mientras que los precios de las propiedades y los salarios reales caían”, expresa. Es por eso que los economistas consultados recalcan que “además de un correcto funcionamiento macroeconómico, resulta fundamental la prudencia en la relación cuota versus ingreso”. La pregunta es: ¿puede reeditarse algo así? La opinión de los expertos es que ahora la situación es un tanto diferente, ya que el ajuste es vía inflación y no según la evolución de la tasa de interés. Pagos mensuales y saldo adeudado Quien hoy día salga a tomar un crédito, tendrá que tener bien claro que las cuotas le van a ir subiendo mes a mes. Mucho se habló sobre los valores iniciales de las mismas, pero poco se ha explicado en cuanto a su evolución, como tampoco se hizo demasiada referencia al saldo adeudado conforme vaya transcurriendo el tiempo. Para el caso de un crédito a 120 o 150 meses, a un tipo de interés del 5% anual (que es lo que están ofreciendo los bancos) y una inflación del 35%, se desprende que: • La cuota irá variando al mismo ritmo del índice de precios. • La deuda irá creciendo hasta un determinado nivel (siempre por debajo de la inflación) para luego comenzar a bajar. La sugerencia es que quien quiera tomar este tipo de créditos debe ser muy cuidadoso al decidir cuánto va a pedir. No debe dejarse tentar por algo que a futuro le puede complicar la vida. Este es un contrato que se toma a muy largo plazo y lo ideal es que no supere el 25% del ingreso familiar. Este es, sin dudas, uno de los puntos más conflictivos del plan de hipotecarios, ya que nada asegura que el salario irá subiendo en la misma proporción que los precios. En particular, cuando se refiere a un tema tan sensible como es la adquisición de una vivienda. Propiedad Horizontal t 47 Megaproyecto inmobiliario ¿Otro Catalinas? Bajo estricta confidencialidad, las autoridades porteñas avanzan rápido para darle otra utilidad a la superficie conocida como Empalme Norte, casi 90.000 metros cuadrados en la zona del puerto de Buenos Aires. Detalles del plan. l área de referencia, por ahora, es un espacio que está destinado a la conexión entre los trenes de los ferrocarriles Mitre, Roca y Sarmiento. Y, de estas líneas, con el puerto de la Ciudad de Buenos Aires. Se trata del predio conocido como Empalme Norte, comprendido entre las avenidas Eduardo Madero, Antártida Argentina, Cecilia Grierson y San Martín. Bajo potestad de la Administración General de Puertos -en combinación con los ferrocarriles- semejante predio es visto por las autoridades del Gobierno porteño como el indicado para el desarrollo de un proyecto inmobiliario que le ponga sello a la actual gestión. Y, de paso, le sirve para matar dos pájaros de un tiro. La ubicación estratégica que tiene Empalme Norte contrasta 48 Horacio Rodríguez Larreta ya tomó la decisión de darle vida a este ambicioso proyecto inmobiliario. con el uso que se le está dando al lugar. Hoy día, es un espacio de maniobras que lejos está de tener la actividad de otras épocas. Bajo estricta confidencialidad, las autoridades avanzan rápido Propiedad Horizontal t 49 para darle otra utilidad a semejante superficie, muy codiciada por el sector del ladrillo. Aseguran que en el entorno de Horacio Rodríguez Larreta y Diego Santilli ya está la decisión tomada de darle vida a un ambicioso proyecto inmobiliario que, como mínimo, “empate” con lo hecho en las torres de Catalinas. Un negocio de u$s 200 millones En el Gobierno de la Ciudad, están convencidos de que la comercialización de esos lotes les aportará una caja de, como mínimo, u$s 200 millones. Esos fondos le vienen como anillo al dedo para apuntalar la autovía, pensada para oxigenar el tránsito en torno a Capital Federal. 50 La Autopista Ribereña comprenderá una traza de algo más de 7 kilómetros. Su principal finalidad será la de comunicar a la Autopista Illia con la 25 de Mayo y Buenos Aires - La Plata. De esta forma, se podrá mantener fuera de la ciudad a los vehículos en tránsito. El desarrollo de la autovía se discute desde hace más de una década, pero distintas trabas administrativas y una férrea oposición ambientalista han venido congelando el proyecto hasta hace menos de dos años. Para esta obra, el binomio Larreta-Santilli requiere de unos u$s 500 millones: • Parte de ese costo (u$s 300 millones) se cubrirá con un préstamo que será aportado por la Corporación Andina de Fomento (CAF). • El resto (u$s 200 millones) provendría de la comercialización de los terrenos del -hasta ahora secreto- nuevo megaproyecto “Catalinas”. El hermetismo en torno a este ambicioso plan es tal, que cuando el Gobierno porteño comunicó que ultima detalles para el inicio de obras de la Ribereña, apenas mencionó que se iba a desprender de los lotes de “Empalme Norte”. Sin embargo, distintas fuentes del sector inmobiliario -en estricto off the record- confirman no solo el lanzamiento del proyecto sino, además, el uso que se le dará a esa codiciada superficie. Aseguraron que para ese espacio se contempla 52 el desarrollo de torres de oficinas, de viviendas premium y la instalación de hoteles de lujo. Por lo pronto, el Gobierno de la ciudad ya tiene definido el tipo de urbanización que alentará para el predio. Sabe, además, que ni bien aparezcan las primeras ofertas de privados deberá discutir este tema en la Legislatura. “En Ferrocarriles Argentinos también sacan cuentas de lo que podrán obtener por las tierras, conscientes de que ahí se construirán torres y de que esas edificaciones superarán los 200.000 metros cuadrados”, aseguran fuentes cercanas a Horacio Larreta. Síntesis Además de la impronta que le dará a la actual gestión, la comercialización de esas tierras le asegurará al Pro hacerse de una importante suma de dinero, que podrá destinar para financiar su demorado proyecto de la Autopista Ribereña. Estudios ya efectuados Desde LJ Ramos, una de las inmobiliarias más activas en la zona de Retiro, su socio y director general, Diego Cazes, reconoció que realizaron estudios a pedido del Gobierno porteño, con el fin de determinar la máxima superficie a construir en “Empalme Norte”. “Se puede desarrollar una cantidad importante de metros cuadrados. Hicimos varios informes a pedido. En definitiva, nos avala la experiencia que tuvimos cuando se tuvo que vender lo que hoy día es Catalinas”, dijeron. Además, expresaron que es altamente probable que se avance con un producto mixto que comprenda oficinas, espacio residencial y hotelería. También, en servicios pensados para quienes luego habiten la zona. Mirada crítica Varias organizaciones ya dan como un hecho que el “nuevo Catalinas” comenzará a ponerse a punto en el transcurso del segundo semestre del año. Una de ellas es el Observatorio del Derecho a la Ciudad que recientemente ganara notorie- dad por exponer las irregularidades de varios emprendimientos gastronómicos que operan en Costanera Norte. Además, fue la entidad que reveló las maniobras de Boca Juniors para alzarse con las tierras de Casa Amarilla que le permitirán construir un nuevo estadio. Potencialidad del negocio En el sector del ladrillo, por supuesto, no faltan las miradas positivas respecto de las oportunidades que abre el desarrollo de un emprendimiento de este tipo, en un punto tan codiciado de la Ciudad, aún sin edificar. José Rozados, de Reporte Inmobiliario, destacó la posibilidad de edificar torres en esa zona: “Se trata de terrenos de incidencia alta en el costo pero que claramente están subexplotados”. “Ese predio está justo entre Catalinas, que es un emprendimiento netamente de oficinas, y Puerto Madero, que tiene su particularidad residencial. Va a ser un mix de ambos”, comentó Rozados. “Es un espacio válido tanto para lo corporativo como para lo residencial, aseguró Rozados, quien dijo además que ‘Empalme Norte’ cuenta con una posición estratégica”. Propiedad Horizontal t 53 Alquileres La Justicia prohibió cobrar más de un mes de comisión El Colegio Único de Corredores Inmobiliarios había autorizado la libertad contractual para las comisiones que cobran las inmobiliarias en las operaciones de alquileres, pero un juez frenó la decisión. l juez Marcelo Segón, titular del Juzgado N° 17 en lo Contencioso, Administrativo y Tributario porteño, suspendió la aplicación de la resolución del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (CUCICBA) que habilitó la libertad de contratación en lo que hace a las comisiones que cobran las inmobiliarias para 54 los alquileres destinados a vivienda en la Ciudad. De esta forma, no podrán exigir más de un mes. “Los corredores inmobiliarios no podrán cobrar en concepto de comisión al inquilino de un inmueble con destino a vivienda un importe superior al 4,15% del valor total del respectivo contrato de acuerdo con lo dispuesto por la Ley N° 2.340”, sentenció el magistrado, que concedió de esta forma una medida cautelar solicitada por la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia. Esa ley que citó el magistrado, y que establece un máximo de poco menos de un mes para la comisión que pueden cobrar las inmobiliarias es la misma norma Fallo oportuno El fallo llegó en un momento oportuno para los inquilinos, que en Buenos Aires son más de 900.000. Producto de la inflación, para la renovación de alquileres los dueños están pidiendo hasta un 40% más de dinero que el año pasado, y en la mayoría de los casos se establecen aumentos semestrales. Así, ya es casi imposible conseguir un dos ambientes por menos de $ 3.000 mensuales, y en Palermo, el barrio más buscado, puede llegar a $ 8.700 por mes. A ese dinero hay que sumarle todos los otros costos que afrontan los inquilinos y que también están en alza, como la luz, el gas y las expensas, de la mano de los aumentos salariales de los encargados de edificios. que creó el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, que es el ente público a cargo de controlar al sector. En la Ciudad el cobro de dos meses de comisión es una práctica altamente divulgada, pese a que es ilegal. Cuando el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios sacó la Resolución 350/16 buscó regularizar esa práctica y determinó que debía regir la libertad contractual o, en su defecto, se debía cobrar “uno o dos meses” de comisión. Sin embargo, el magistrado Marcelo Segón no solo frenó esa resolución, sino que dio un paso al poner la lupa sobre la absoluta falta de control. Frente a ello, el juez decidió que “debe establecerse un mecanismo de control a fin de velar por el estricto cumplimiento de lo aquí ordenado” y estableció una multa de 20 mil pesos para CUCICBA por cada incumplimiento Síntesis La sentencia sostiene que “los corredores inmobiliarios no podrán cobrar en concepto de comisión al inquilino de un inmueble con destino a vivienda un importe superior al 4,15% del valor total del respectivo contrato de acuerdo con lo dispuesto por la Ley N° 2.340”. acreditado. Sin embargo, el fallo de Segón es solo una medida cautelar temporaria. Todavía no decidió la cuestión de fondo, por lo que aún sigue latente la posibilidad de que CUCICBA imponga sus intereses. Habrá que esperar al final del proceso. Propiedad Horizontal t 55 ART Limitan la industria del juicio Un fallo de la Corte dictaminó que el aumento de las indemnizaciones dispuesto por la reforma de 2012 no se aplica a los accidentes ocurridos antes de su implementación. Una decisión que fue celebrada entre las aseguradoras del régimen de ART. n un fallo que apunta a limitar la creciente litigiosidad contra el sistema de riesgos del trabajo, la Corte Suprema de Justicia acaba de determinar que el reajuste de indemnizaciones por accidentes laborales dispues- 56 to a partir de la última reforma del régimen (Ley 26.773, de 2012) no es aplicable a la reparación de daños por siniestros ocurridos previo a su implementación. La sentencia del máximo tri- bunal, dictado en la causa “Espósito, Dardo Luis c/ Provincia ART S.A. s/ accidente - ley especial” por los jueces Ricardo Lorenzetti, Elena Highton de Nolasco y Juan Carlos Maqueda, atendió los reclamos formulados por un grupo de aseguradoras de riesgos del trabajo que advirtieron sobre el quebranto financiero que les produciría pagar juicios previos a la vigencia de la reforma del sistema con los aumentos indemnizatorios dispuestos por esa norma. El fallo de la Corte estableció, además, que el planteo de la demanda de actualizar mediante el índice Ripte la indemnización legal a un accidente que había ocurrido en marzo de 2009 no se compadece con el texto de la Ley 26.773 y resolvió, en paralelo, que no es aplicable a un caso de accidente “in itinere” (ocurrido en el trayecto del trabajador a su lugar de trabajo) el pago del 20% de resarcimiento adicional que la reforma fija en su artículo 3 para los episodios que define como “verdadero infortunio o enfermedad laboral”. La decisión del alto tribunal fue celebrada entre las aseguradoras del régimen de ART como un paso importante en favor de contener el avance de la litigiosidad contra el sistema, situación que golpea fuertemente los costos laborales de las empresas. Según el último informe elaborado por la Unión de Aseguradoras de Riesgos del Trabajo (UART) y difundido días atrás, solo durante abril se presentaron casi 12.000 nuevas demandas contra el sistema, que ya acumula más de 33.500 juicios iniciados en los primeros cuatro meses de 2016, nivel que equivale a un aumento interanual del 16% en la cantidad de juicios. En el sector explican que justamente el incremento de la litigiosidad se debe a las diferentes interpretaciones que realizan los jueces sobre varios aspectos regulados por la reforma de 2012, como la forma en que se aplica el índice de actualización para los pagos de indemnizaciones (Ripte) o los procedimientos para determinar el grado de incapacidad por accidente. Por ello, tras el fallo de la Corte, las aseguradoras destacaron que el máximo tribunal haya atendido los argumentos de sus apelaciones, en el sentido de que “existe un evidente descalce económico entre lo recaudado en su momento por las ART en concepto de cuotas de afiliación de los empleadores, que estaban calculadas para enfrentar el costo de las indemnizaciones que el régimen especial de reparación contemplaba anteriormente, y lo que ahora se verían obligadas a pagar en virtud de esta indebida actualización de indemnizaciones”, previas a la reforma del sistema. Propiedad Horizontal t 57 Patrimonio cultural El Otto Wulff: la joya opacada de los porteños Inaugurado en 1914, es uno de los edificios de mayor valor patrimonial de la ciudad. Su suciedad, producto de la combinación de hollín y excrementos de palomas, es un llamado de atención que requiere de urgentes tareas de restauración para preservar este símbolo porteño lamentablemente opacado por el paso del tiempo. quel curioso que pase por el barrio de Monserrat, no podrá evitar dedicarle un momento de contemplación al 58 magnífico edificio emplazado en la esquina de Belgrano y Perú. Es que el Otto Wulff es impactante y difícil de pasar inadvertido a la curiosidad del transeúnte. Perteneciente al movimiento arquitectónico Jugendstil –una corriente del modernismo a veces comparable con el art nouveau pero que se desarrolló en países germanos– este edificio del siglo XX fue inaugurado en 1914, aunque su piedra fundacional se colocó dos años antes. También tiene características del estilo neogótico y del renacentista, principalmente en los detalles de su fachada. La edificación fue producto de la sociedad entre los empresarios Otto Wulff y Nicolás Mihanovich. El arquitecto encargado del proyecto fue el danés Morten F. Rönnow, quien no solo lo diseñó, sino que fue el director de obra. La construcción, en cambio, estuvo a cargo de los ingenieros Dirks y Dates. Hoy en día se encuentra en la lista de patrimonios arquitectónicos protegidos, aunque a juzgar por su aspecto no parecería, ya que su restauración todavía parece no estar planificada. Grandes criaturas Una excentricidad que viene de los tiempos de la arquitectura griega consiste en reemplazar las columnas por figuras humanas. Es así como se pueden observar ocho atlantes –cariátides en versión masculina– que parecen cargar todo el peso del edificio. Son estatuas de cinco metros de altura que emplazadas en la fachada tienen una característica muy singular: sus caras son las de los que participaron en su creación, desde el electricista hasta el mismo arquitecto, lo que es un riquísimo homenaje al proceso que se atraviesa para la construcción de semejante obra de arte arquitectónica. Pero quizás lo más llamativo es su colección de animales. Osos, búhos, loros, pingüinos y cóndores son tan solo algunas Propiedad Horizontal t 59 Capacitación para administradores Único curso presencial de un día (10 horas cátedra), con el nuevo programa exigible. Aprobado por la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor. 60 de las especies que no solo lo ornamentan sino que parecieran custodiarlo, eternos guardianes de roca. Siempre vigilantes. El edificio, de casi 60 metros de altura, está rematado por dos bellas torres cúpulas, a partir del séptimo piso, cada una con un depósito de agua disponible en caso de incendio, que rematan en dos altas agujas. Como una lleva el sol en su extremo y la otra una corona, se conjeturó que representaban al emperador Francisco José y a su esposa, Isabel de WittelsbachWittelsbach, conocida como Sissí, que muriera en 1898 y, asimismo, a la alianza imperial entre Austria y Hungría. Hoy su estructura alberga 56 unidades, la mayoría de las cuales están ocupadas por empresas y oficinas comerciales. Cuando fue construido era uno de los más altos de Buenos Aires, y fue uno de los pioneros de edificación de rascacielos, que antes, obviamente, eran mucho menos elevados que los de hoy en día. “La casa de la vieja virreina” fue otra denominación dada el edificio Otto Wulff cuando se lo inauguró. Se aludía a la casona que, a partir de 1801, fue residencia de Joaquín del Pino y Síntesis Quizás detenerse a maravillarse con las diferentes joyas arquitectónicas porteñas sea una asignatura pendiente para la mayoría de los habitantes de la Ciudad de Buenos Aires que, apurados, no le dedican más de una rápida mirada a su alrededor. Rozas, octavo virrey del Río de la Plata, a quien su viuda sobrevivió hasta edad muy avanzada. En el solar que ocupa el edificio existía, en 1780, una casona que fue adquirida en 1801 por el virrey Del Pino, para albergar a su numerosa familia (7 hijos de su primer matrimonio y 9 con Rafaela de Vera Mujica y López Pintado). El virrey murió en 1804, y en 1809, una de sus hijas, Juana del Pino y Balbastro, se casó con Bernardino Rivadavia. Rafaela de Vera falleció en 1816. Después, la casona fue residencia obispal de la ciudad de Buenos Aires y, luego, vivienda del ministro de Portugal ante la Confederación, hasta 1878. El 23 mayo de ese año abrió sus puertas el Banco Municipal de Préstamos, antecedente fundacional del Banco Ciudad de Buenos Aires. El Montepío cerró en 1911. Tres años después, los últimos restos de la casa de la vieja virreina fueron demolidos y comenzó a erigirse el Otto Wulff. En la valoración de especialistas se lo considera, junto con el de la Confitería del Molino, uno de los más importantes de Buenos Aires. Está catalogado con protección estructural desde el punto de vista de las normas sobre conservación arquitectónica, lo que significa que cualquier modificación requiere la autorización previa. Es de esperar que, al igual que ocurrió con otros edificios históricos de Buenos Aires, pronto llegue el turno de la restauración del Otto Wulff. Quienes viven en esta ciudad y quienes la visitan como turistas, no merecen el espectáculo degradante que hoy ofrece este gigante a los ojos de quienes lo observan. Propiedad Horizontal t 61 Desarrollos urbanos Sigue la polémica por el futuro de los countries El futuro de los countries, según los especialistas, es una polémica que nunca llega a su fin. En la provincia de Buenos Aires en poco tiempo habrá más de 900 barrios cerrados con casi 100.000 familias. Pros y contras de un sistema de desarrollo urbano que reconoce sus inicios en 1945. l modelo de barrios cerrados no tiene urbanista que lo defienda. “Académicamente somos el diablo”, reconoce el ingeniero civil Diego Moresco, gerente general de Nordelta. 62 Pero desafía: “¿Cuántos de esos urbanistas viven acá?”. Los barrios cerrados son mala palabra para ellos. Los acusan de generar segregación social, eliminar espacios verdes y generar dependencia del auto. Pero ningún cuestionamiento detuvo su avance. Solo en la provincia de Buenos Aires hay 593 barrios cerrados con la factibilidad otorgada y por lo menos 300 más con esa gestión en trámite. En esos 1.000 barrios viven 100.000 familias, según datos de la gobernación. “El avance de las urbanizaciones cerradas pareciera no tener límites. La eliminación de espacios naturales, la pavimentación indiscriminada, la polderización de antiguos humedales y la oclusión de la desembocadura de ríos interiores constituyen efectos que este tipo de emprendimientos requiere para conquistar el territorio”, señala Guillermo Tella, doctor en urbanismo y coordinador de la licenciatura de Urbanismo de la Universidad Nacional de General Sarmiento. Ante el hecho consumado, el especialista reconoce desafíos: “La ciudad abierta debiera revisar las motivaciones que sostienen a estos desarrollos. Recuperar valores paisajísticos, garantizar seguridad ciudadana y revitalizar el espacio público serían criterios a considerar para demoler sus murallas que tanto segregan”. Pablo Güiraldes es urbanista y docente de la maestría de Economía Urbana de la Universidad Di Tella. Hoy está al frente de la Dirección Nacional de Desarrollo Urbano del Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda. “Es difícil imaginar una evolución de los barrios cerra- Propiedad Horizontal t 63 dos tal cual existen hoy”, dice Güiraldes. Y agrega: “La tarea actual para gobiernos y desarrolladores es consolidar las ciudades actuales, en lo posible dentro de la extensión que ya tienen. Hay muchos vacíos urbanos que completar. Dada la extensión que han adquirido las ciudades grandes y medianas del país en los últimos 20 años, no se deberían seguir desarrollando barrios cerrados como respuesta a la demanda de nuevo suelo urbanizado con fines residenciales. Baja densidad, casas unifamiliares en grandes terrenos, dependencia exclusiva del auto, desplazamiento de ecosistemas naturales o tierras agrícolas, y exclusión social no son el modo de desarrollar ciudades”. Enrique García Espil es arqui- 64 Síntesis El primer barrio cerrado fue Tortugas, en Pilar, y abrió en 1945. En los años 60 aparecieron clubes náuticos y recién en 1977 se sancionó la ley provincial Nº 8.912, que establece los requisitos para armar urbanizaciones cerradas. En los 90, los countries se convirtieron en fenómeno, una tendencia que se sostiene hasta hoy. tecto y profesor de Planificación Urbana en la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo de la UBA. Él cuestiona la “aislación” y “desconexión” que proponen estos barrios, pero pronostica una evolución favorable: “Es de prever que una sociedad que busca, cada vez más, las situaciones de encuentro, no solo con el que se nos parece sino también con el que es diferente, y ve cómo los grupos se enriquecen en el contacto cotidiano, con realidades diversas, será también una sociedad que habrá de buscar tanto una integración cada vez mayor de los barrios cerrados como, en el otro extremo, una mejora sustantiva de la calidad de vida y la integración social de los asentamientos, villas y barrios de emergencia”. Propiedad Horizontal t 65 Arquitectura Desafío a la ciencia ficción Les presentamos cinco rascacielos del mundo que desafían hasta la propia ciencia ficción. Cambiarán el skyline de grandes ciudades como Londres, Dubái y Mumbái. Así serán estas magníficas torres. os primeros rascacielos comenzaron a construirse en ciudades como Nueva York o Londres como una manera de aprovechar el espacio por el crecimiento poblacional y el poco lugar físico. El que inauguró el título de rascacielos fue el Home Insurance Building, en Chicago, que tenía diez plantas, lo que en la actualidad se consideraría bajo, pero que en el siglo XIX resultaba extremadamente innovador y espectacular debido a que la mayoría de las construcciones no pasaba los seis pisos. A continuación podemos ver algunos de los rascacielos y torres más fabulosos del mundo, que pronto adornarán los skylines de diversas ciudades alrededor del globo. Diseñado por el célebre y polémico arquitecto Santiago Calatrava, este nuevo edificio, que se conoce como “La Torre”, se convertirá en el más alto del planeta y está financiado por la firma Emaar Properties. El arquitecto valenciano se inspiró en los jardines colgantes de Babilonia para el boceto de su deck principal. Su inauguración está prevista para el año 2018, será el centro de atención del Creek Harbour de Dubái y el protagonista de la World Expo del 2020. 66 “La Torre”, el rascacielos más alto del mundo,será el centro de atención del Creek Harbour, de Dubái. La estructura neofuturista costará un estimado de mil millones de dólares. Entre sus amenities y curiosidades tendrá varios restaurantes, un hotel boutique, vistas panorámicas de Dubái de 360° en su “Pinnacle Room”, decks VIP con jardines colgantes y balcones que rotan de posición. El diseño total del proyecto encuentra inspiración en la naturaleza, en la arquitectura y cultura islámicas, especialmente en las mezquitas. Un futurista ascensor al espacio Es una torre inflable que contendrá en su interior un elevador eléctrico. No es un rascacielos precisamente, pero su concepto es aún más impactante. Una empresa canadiense obtuvo una patente de Estados Unidos para construir el primer ascensor al espacio. Thoth Technology Inc. consiguió que le aprobaran un proyecto que consistirá en la construcción de una torre espa- Propiedad Horizontal t 67 cial de 20 kilómetros de altura con presión neumática, que se utilizará para la generación de energía eólica, comunicación y turismo. El modelo es una torre inflable que contendrá, en su interior, un elevador eléctrico a través del cual ascenderán los astronautas y las naves hasta llegar a una plataforma de despegue y aterrizaje ubicada en la cima. Esta tecnología, según confirmó Thoth Technology en un comunicado de prensa, ofrecerá una nueva y ambiciosa manera de acceder al espacio, gracias a la utilización de hardware completamente reutilizable. Así permitirá ahorrar más del 30% de combustible que el que se usa en un cohete común. Una torre inflable de 20 kilómetros de altura. Lokhandwala Minerva en India La Lokhandwala Minerva, en Mumbái, India, contará con 82 pisos y 304 metros de altura. No solo su gran tamaño llama la atención, sino también la forma de su extremo superior, con forma de “U”, debido a una separación en dos de su punta. Tendrá la mejor vista panorámica de la Lokhandwala Minerva, en Mumbái, India. Propiedad Horizontal t 69 zona y mostrará el máximo lujo y esplendor de una de las potencias económicas con mayor desarrollo en los últimos años. Sus creadores aseguran que esta construcción podrá durar 500 años. La torre más delgada del mundo en Brighton, Inglaterra La Torre i360 de British Airways, emplazada en la ciudad inglesa de Brighton, fue valorada por el Guinness World Record como la más fina del mundo y abrirá a fines de este año. Fue ideada por los mismos creadores del famoso London Eye, la construcción que se ubica a orillas del río Támesis y que ofrece una de las vistas más espectaculares de la zona londinense, como también del TreetopWalkway, ambos en la capital de Inglaterra. La Torre i360 de British Airways es la más delgada del mundo. En la estructura de esta moderna torre, que aún no fue abierta al público, se utilizó lo más avanzado de la ingeniería de construcción, declaró ante la prensa internacional el ingeniero John Roberts, director del British Airways i360. Propiedad Horizontal t 71 La HertsmereHouse, en Londres Pronto llegará a Londres, Inglaterra, la torre residencial más alta de Europa occidental, de la mano de la famosa firma arquitectónica Hellmuth, Obata & Kassabaum. Hertsmere House tendrá 67 pisos y medirá más de 240 metros de altura, lo que sin dudas la destacará en el moderno e innovador skyline inglés. El diseño de este ambicioso proyecto está basado en pétalos de flores, y su objetivo principal es crear una nueva construcción que brinde originalidad y estilo. Desarrollada por el Greenland Group, Hertsmere House contará con 861 residencias privadas dentro del edificio, además de otras 60 en un desarrollo separado pero conectado en Limehouse. Síntesis La Hertsmere House será el más alto de Europa Occidental. Son verdaderos monumentos a la arquitectura del futuro que desafían la creatividad del presente. Algunos de ellos cuentan entre sus curiosos servicios amenities, restaurantes, hotel boutique y balcones que rotan de posición. Si tenemos en cuenta que unos son proyectos pero otros están pronto a inaugurarse, bien se podría afirmar que el futuro ya está entre nosotros. Propiedad Horizontal t 73 Adiós a un histórico: Luciano Pani El fallecimiento de quien fue un referente de la comunidad de propiedad horizontal en la ciudad de Mar del Plata y en el interior de la provincia de Buenos Aires causó profundo dolor en el sector. Luciano Pani dedicó su vida a su familia y a lo que fue su pasión desde 1962: la administración de edificios. Era habitual incluso en los últimos años verlo activamente en su legendario local de la galería de Luro e Independencia o haciendo trámites en el microcentro como parte del paisaje cotidiano. Además de administrador, Luciano Pani fue presidente de CAPHPBA (Cámara de Administradores de Propiedad Horizontal de la Provincia de Buenos Aires), posición desde la que acompañó con su gestión el crecimiento de la ciudad y la profesión que la vio nacer al amparo de la antigua Ley 13.512. Dueño de un profundo conocimiento sobre la vida consorcial, era un hombre con respuestas claras y precisas, que mantuvo siempre un decidido espíritu de colaboración en todos los ámbitos, llegando a ser incluso concejal del Honorable Concejo Deliberante del Partido de General Pueyrredón. Luciano Pani fue, además, uno de los primeros difusores de la Ley de Propiedad Horizontal, instrumento legal por entonces novedoso y cuya divulgación fue determinante para la actividad. También se lo recordará como un incansable luchador por la colegiación de los administradores, un anhelo largamente deseado que aún permanece en espera. Instalaciones fijas contra incendio Por Disposición Nº 1230/GCABA/ DGDYPC/16, se deja sin efecto la Disposición 415-DGDYPC-2011 en cuanto que se da de baja el registro de mantenedores reparadores fabricantes e instaladores de instalaciones fijas contra incendio y mesa de entrada de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor. Solo se da de baja el registro de mantenedores, reparadores, fabricantes e instaladores de instalaciones fijas contra incendio y mesa de entrada de la Dirección General de Defensa y Protección al Consumidor, quedando vigente el registro anual y pago de obleas de las instalaciones fijas contra incendio, siendo de obligación para los usuarios (consorcistas), vía página web, en el ámbito de la Dirección General de Fiscalización de obras y Catastro (DGFYCO). 74 Derecho de huelga, solo para gremios La Corte Suprema de Justicia de la Nación resolvió que solo los gremios tienen el derecho de promover huelgas, no así los grupos informales de trabajadores. En el fallo dictado en la causa “Orellano, Francisco Daniel c/Correo Oficial de la República Argentina S.A. s/ juicio sumarísimo”, con la firma de los jueces Lorenzetti, Highton de Nolasco y Maqueda, la Corte Suprema resolvió que no son legítimas las medidas de fuerza promovidas por grupos informales, ya que el art. 14 bis de la Constitución Nacional y las normas internacionales sobre derechos humanos solamente les reconocen el derecho de declarar una huelga a los sindicatos, es decir, a las organizaciones formales de trabajadores. Empresas porteñas bajo fiscalización electrónica Andrés Ballotta, titular de la Administración Gubernamental de Ingresos Públicos porteña (AGIP), anunció que se creó una dependencia especial para la fiscalización denominada Inteligencia Fiscal y que desde julio próximo se pondrá en marcha la fiscalización electrónica, la que tomará como fundamento la gran cantidad de información generada “por el cruce de datos con otras bases”, como la de AFIP, donde se confrontará lo declarado en IVA con lo declarado en Ingresos Brutos, por ejemplo. El funcionario puntualizó que se mantendrán los “operativos preanunciados”, es decir, la visita de los inspectores, con un previo aviso de la visita. Eurnekian desembarca en el negocio inmobiliario Eduardo Eurnekian suma una nueva área de negocios a su holding con el cual opera en aeropuertos, tecnología, infraestructura, agroindustria y energía. Lo hace con el desembarco en la ciudad de Córdoba en el negocio del real estate. A través de una nueva división también controlada por la Corporación América, el empresario comenzará a desarrollar en esa ciudad complejos inmobiliarios del estilo Nordelta o Puerto Madero. Su desembarco se da con una millonaria inversión cercana a los u$s 1.000 millones, para concretar un plan urbanístico en la capital mediterránea. Más precisamente en un terreno de 23 hectáreas ubicado en pleno centro, en la zona del Parque Sarmiento. El desembolso del dinero se realizará durante una década, estará a cargo de la sociedad Corporación América Inmobiliaria S.A. (Caisa) y abarcará los terrenos del ex Batallón 141, que pertenecieron al Ejército pero que fueron adquiridos por el empresario a través de una licitación pública internacional hace ocho años. Propiedad Horizontal t 75 Honorarios y aranceles del administrador Valores para el segundo semestre de 2016, correspondientes a la administración de edificios sometidos al régimen de la propiedad horizontal del Código Civil y Comercial. Honorarios a partir del mes de julio de 2016 Consorcios de Propietarios: Clase D Tipología: viviendas sociales construidas por intermedio de operatorias oficiales del tipo FONAVI, BHN, institutos provinciales de vivienda. Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 3.250 UF posteriores a 20 adicional de $ 180 a $ 210 Consorcios de Propietarios: Clase C Tipología: consorcios con servicios comunes. Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 3.950 UF posteriores a 20 adicional de $ 210 a $ 270 Consorcios de Propietarios: Clase B Tipología: consorcios con servicios comunes y centrales. Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 4.900 UF posteriores a 20 adicional de $ 270 a $ 340 Consorcios de Propietarios: Clase A Tipología: consorcios con servicios comunes, centrales y de confort. Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 6.500 UF posteriores a 20 adicional de $ 340 a $ 420 Consorcios de Propietarios: Clase A1 Tipología: consorcios con servicios comunes, centrales, confort y de superconfort. Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 8.150 UF posteriores a 20 adicional hasta 50 $ 390 a $ 480 UF posteriores a 50 adicional de $ 300 a $ 380 Nota: En todos los casos las Unidades Complementarias serán tarifadas, a los fines de los cómputos de los honorarios profesionales del Administrador, al 50 % del valor las Unidades Funcionales. 76 Aranceles a partir del mes de julio de 2016 En forma independiente de los honorarios, el administrador deberá percibir retribución por las tareas de: Certificaciones Deuda por expensas comunes $ 630 Poderes para asistir a asambleas $ 270 Confección y firma de declaraciones juradas: laborales, previsionales, fiscales y judiciales $ 850 RPA Ley 941 / Gob Bs.As. DDJJ Anual $ 1.130 RPA Disp. 856 / Gob Bs.As. Mis Expensas $ 1.400 Otros trámites: Presentación de pólizas de seguros, seguro por daño ambiental. Altas/bajas de consorcios; presentación de edificio seguro y cualquier otra cuestión no contemplada en la presente. $ 330 Contestaciones de oficios: administrativos o judiciales. $ 660 Reuniones o Asambleas A cargo del consorcio, por cada 30 minutos de asistencia del administrador y/o su representante, a reuniones o asambleas celebradas fuera del horario comercial - lunes a viernes de 9 a 20 hs. Mediación $ 660 Asistencia del Administrador por cada Audiencia en trámites de mediación (privada u oficial) $ 870 Fianzas y garantías $ 1.060 $ 1.060 En juicio por expensas comunes En convenios de pagos Gestión de Negocios Porcentaje a cobrar por el administrador a las empresas que realizan negocios con los consorcios o requieren el cobro de facturas a través de las expensas comunes. (v.gr: locación de espacio para antenas, publicidad en medianeras, cobro de facturas globales por provisión de agua al edificio, televisión por cable, etc.) 5% PJ Depósito embargo de sueldos: sobre monto a depositar (Mínimo $ 30) 10% AFIP - Alta / baja / Modificaciones Temprana $ 300 AFIP - Clave Fiscal RG 2239 $ 420 AFIP - Semestral RG 2159 (Por consorcio) AFIP - Retención Impuesto a las Ganancias Encargados $ 910 AFIP - Mi Simplificación Empleadores $ 910 AFIP - Res. N° 3369 - Mensual $ 940 ANSES - Decreto 670/07(1345/07) Reintegro salario fliar $ 910 ANSES - PS 5.3 DDJJ grupo familiar y adheridos $ 320 ANSES - Certificación de Servicios y Remuneraciones y afectación haberes ART - Liquidación de siniestros (Por vez) $ 370 DNPD - Base de datos $ 450 CGBA - Registro de Empleadores $ 600 Rendición de cuentas final y traspaso administ. $ 1.810 Registro de Proveedores de Consorcios (Carpeta de inscripción) A cargo del proveedor $ 1.810 Trámites vía Internet (No incluidos en esta lista) $ 270 Trámites Normales: 72 hs. Importes y porcentajes determinados en esta lista Trámites Urgentes: 24 hs. Recargo 100% Trámites Semi Urgentes: 48 hs. Recargo 50% Los montos indicados no incluyen IVA, impuestos provinciales, ni servicios de computación. Esta tabla de honorarios es sugerida por la CAPHyAI. Propiedad Horizontal t 77 Jurisprudencia Laboral Indemnización por muerte Cabe confirmar la sentencia que hizo lugar al reclamo de la parte actora tendiente al cobro de la liquidación final y la indemnización del art. 248 LCT por la muerte de quien en vida fuera su esposo, quien se desempeñó como encargado permanente con vivienda en el consorcio demandado, pues la admisión por parte de la accionada de saber que el cujus a la fecha de su ingreso estaba casado con la actora y que tenía dos hijos mayores de edad, quita fuerza a la incertidumbre conjetural respecto de la existencia de una separación de hecho con la que insiste el recurrente para justificar la extemporaneidad en el pago. La intervención formal del a-quo en el pleito a la hora de la individualización de los acreedores a los importes depositados, al contrario de lo que interpreta el apelante, no agrega valor alguno a la calidad de heredero de los accionantes porque constituye solo parte de un proceso judicial que la propia naturaleza de la tramitación excepcional de la consignación exige ser cumplimentada, pero que no puede equipararse a las disquisiciones fácticas antes referidas, en tanto no constituye una condición necesaria de validez porque es la ley misma quien los pone en posesión de la herencia. Autos: Funes Angélica y otros c/ Consorcio de Copropietarios del Edificio Pje. Rivarola 175/187/193 Esq. Cangallo s/ indemn. por fallecimiento. Sentencia del 18/3/16 Sala VII CNAT (Laborjuris- Microjuris). Despido carente de justa causa Corresponde confirmar que el despido careció de justa causa toda vez que en la medida en que el actor contaba con certificados médicos particulares que daban cuenta de la afección por él invocada, hubiera resultado equitativo y razonable arbitrar los medios necesarios para requerir otra opinión médica a fin de determinar si el actor era efectivamente portador de una dolencia que le impedía cumplir con las obligaciones. Autos: Cirillo Jorge Eduardo c/ Nucleoelectrica Argentina S.A. s/ despido.- Sentencia del 9 de marzo 2016 Sala V de la CNAT (Laborjuris- Microjuris). 78 Despido discriminatorio por enfermedad. Pago de indemnización. 1.- Corresponde admitir que existió un despido discriminatorio a raíz del cuadro de stress traumático que padecía la actora, -y que motivara una licencia remunerada por enfermedad inculpable-, puesto que la demandada admitió dicha circunstancia y tales hechos probados configuran indicios razonables de la posible existencia de una decisión empresarial dirigida a desprenderse de una trabajadora que padeció una disminución en su aptitud psicofísica que le imposibilitaba cumplir normalmente con sus tareas habituales. 2.- Ante la existencia de la sucesión de datos cronológicos, temporal y causalmente conectados entre sí, vinculados a la enfermedad de la actora, su atención médica, la licencia por enfermedad, la reincorporación y el despido a los pocos días, es razonable juzgar que el despido de la actora obedeció verosímilmente a su incapacidad psicofísica para continuar desempeñándose como empleada de la demandada. 3.- Dado que la demandada no ha logrado demostrar que el despido de la demandante haya tenido causas reales absolutamente extrañas a la incapacidad psicofísica, así como que aquéllas hayan sido de entidad suficiente como para motivar la ruptura contractual, de manera tal que puedan explicar objetiva, razonable y proporcionadamente por sí mismas la decisión extintiva, eliminando toda sospecha de que la misma ocultó la lesión del derecho fundamental de la trabajadora, se admite que el despido tuvo causa en la enfermedad. 4.- La falta de intencionalidad lesiva de la demandada, no impide que se juzgue como discriminatorio el despido, toda vez que la vulneración de los derechos fundamentales no queda supeditada a la concurrencia de dolo o culpa en la conducta del sujeto activo; esto es, a la indagación de factores psicológicos y subjetivos de dificultosa comprobación, pues el elemento intencional es irrelevante, bastando comprobar la presencia de un nexo de causalidad adecuado entre el comportamiento ilícito y el resultado prohibido por el ordenamiento jurídico. 5.- Corresponde admitir el pago de la indemnización del daño moral por el despido discriminatorio pues la exclusión de la trabajadora de la tutela consagrada en forma general por la Ley 23.592 implicaría una violación de los principios de justicia social y de protección del trabajo humano y del carácter compensatorio del Derecho del Trabajo, que supone el reconocimiento de los trabajadores como sujetos de preferente tutela constitucional (arts. 14 bis, 75, incs. 19 y 23, CN.), llegando a la paradoja de que una norma pensada para prevenir y sancionar actos discriminatorios sería aplicable con un sentido arbitrariamente discriminador a un grupo numeroso de personas, -los trabajadores asalariados-, que gozan de una protección jurídica más intensa. 6.- No corresponde admitir que exista una aplicación de la carga dinámica de la prueba respecto de la duración de la enfermedad con fundamento en la facultad de control del empleador pues, como todos los poderes institucionales acordados al empleador, los mismos quedan acotados a la duración de la relación laboral; máxime siendo que una intervención del ex empleador sobre el estado de salud del ex dependiente es, a todas luces, una intromisión sobre la intimidad que nada justifica (del voto del Dr. Enrique Néstor Arias Gibert al que adhiere la Dra. Graciela Elena Marino - mayoría). 7.- Si la actora padece de stress traumático que le impide reincorporarse a las tareas de supervisión de vigilancia que realizaba en forma habituales, pues justamente estaban caracterizadas por el alto grado de stress, carece de sentido hablar de alta en sentido genérico pues en términos del art. 208 RCT, -presupuesto de la aplicación de la norma del art. 213 RCT-, la incapacidad es incapacidad para el puesto (del voto del Dr. Enrique Néstor Arias Gibert al que adhiere la Dra. Graciela Elena Marino - mayoría). 8.- No corresponde admitir la exclusión del CCT 507/07 pues, efectivamente, la actora denunció haberse desempeñado para la demandada como responsable y coordinadora de los servicios comercializados por la empresa, con recargo de tareas administrativas, y encuadrable en la categoría de Vigilador principal correspondiente al CCT 507/07 del que pretende la exclusión. 9.- La articulación del onusprobandi en materia de despidos discriminatorios y lesivos de derechos fundamentales del trabajador responde, no sólo a las serias dificultades de la prueba del hecho discriminatorio o lesivo del derecho fundamental, sino fundamentalmente a las exigencias de tutela de los aludidos derechos. 10.- El trabajador tiene la carga de aportar un indicio razonable de que el acto empresarial lesiona su derecho fundamental, principio de prueba dirigido a poner de manifiesto, en su caso, el motivo oculto de aquél; por lo tanto, la sospecha de discriminación, -el principio de prueba de la misma, técnicamente-, es el nivel al que debe tender la actividad probatoria del demandante, pues de otro modo, se corre un serio peligro de imponer a la parte protegida por estas reglas la prueba plena de la discriminación, desnaturalizándolas. Autos: G. M. F. c/ GSSA y otro s/ despido CNAT Sala V sentencia del 1/10/15. Dr. Enrique Albisu Asesor Laboral Propiedad Horizontal t 79 Consultorios Jurídico Consulta: Mi consulta tiene que ver con la redacción del Reglamento de Copropiedad en cuanto a la pertenencia de los balcones de las distintas unidades. Como sabemos los balcones son sectores comunes de uso exclusivo, pero en la redacción del reglamento al que hago referencia los menciona dentro de una “superficie cubierta propia total de…”. Luego, en el art. 7º, “Sectores de propiedad común cuyo uso pertenece exclusivamente al copropietario que se indica”, hace una enumeración de lo mencionado como destacando que esos sí son sectores comunes. La pregunta es: ¿cómo hay que tomar los balcones para este consorcio? Respuesta: Los balcones siempre fueron comunes de uso exclusivo, es decir que aunque en el reglamento no estuviera bien definido, la jurisprudencia ya lo ha consignado. El propietario solo tiene el uso, no la posesión. El carácter exclusivo que les acuerda la ley a ciertos espacios es del uso, no de la propiedad, que sigue siendo un bien común del consorcio en condómino con los demás propietarios. “Las partes comunes de uso exclusivo son aquellas que por su ubicación no pueden usarlas todos los propietarios”. (Cam. Nac. Civ. Sala B 28/4/00 Já 2000-IV 1979-III-373). “Tratándose de un bien común de uso exclusivo –balcón– mientras el dominio se encuentra en cabeza de todos los propietarios, su uso es exclusivo del titular de la unidad a la que accede directamente”. (Cam. Nac. Civ. Sala D 23/2/1993 Já 1994-I-118). En tal sentido, el nuevo Código Civil y Comercial establece: Art. 2.041. Cosas y partes necesariamente comunes: Son cosas y partes necesariamente comunes los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso los balcones, indispensables para mantener la seguridad. Art. 2.043. Cosas y partes propias: Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional, las cosas y partes comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones. 80 Consulta: Mi pregunta es saber sobre la responsabilidad de los consorcistas que integran el Consejo de Administración a partir de la reforma del nuevo Código Civil y Comercial de la Nación. Respuesta: El artículo 2.064 les establece atribuciones. En tal sentido, señala que la Asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios con las siguientes atribuciones: A) Convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa el administrador omite hacerlo. B) Controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio. C) Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva ante gastos imprevistos y mayores que los ordinarios. D) Ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del administrador y convocar a la asamblea si el cargo está vacante, dentro de los treinta días de producida la vacancia. Excepto los casos indicados en este artículo, el Consejo de Propietarios no sustituye al administrador ni puede cumplir sus funciones. Dra. Diana C. Sevitz Asesora Legal Consulta: En nuestro consorcio se plantea la colocación de aire acondicionado para el hall de ingreso del edificio. El consorcio tiene dos ingresos que se comunican por el pulmón de manzana. Uno de los ingresos, en el que quieren colocar el aire, está habitado por 11 pisos. El otro también es de 11 pisos pero en cada uno hay 4 departamentos. El consorcio es uno solo, con un solo medidor de luz. El frente de ambos laterales es el mismo: mármol banco con guarda en mármol negro desde planta baja hasta el último piso. Fue construido con sistemas de aire acondicionado para cada departamento, que no están a la vista. Por lo tanto, el frente no está perforado. Los habitantes del sector donde se quiere poner el aire lo quieren hacer a su cargo, pero los consorcistas de la otra entrada se niegan a la colocación, argumentando que no pueden modificar el frente. También se niegan a abonar un gasto innecesario. ¿Qué se debe hacer al respecto? ¿Qué nos aconseja? Respuesta: Juan A. Costantino, en su libro Vocabulario jurídico de la propiedad horizontal, Editorial Depalma, pág., 24 dice: “En la generalidad de los casos los aparatos de aire acondicionado son colocados hacia el exterior perforando muros comunes”. Por ser dichos muros copropiedad de cada uno de los consorcistas, no es posible –en principio– la perforación de ellos en forma inconsulta y unilateral para la colocación de este tipo de aparatos, de allí que sería procedente la condena al propietario a retirar el aparato de aire acondicionado en caso de haberlo colocado en el frente del edificio, en violación al reglamento de propiedad y debería restituir el muro a su estado anterior. En otros supuestos la jurisprudencia, con un criterio más benévolo, no ha hecho lugar a la demanda solicitando su retiro, considerando que no ha existido modificación de la estructura arquitectónica ni se afectó la seguridad del edificio, ni su estética. “En la apreciación de la quiebra de los valores estéticos debe procederse con criterio riguroso, para resolver en contra de quien hizo la colocación del artefacto –en el caso, un acondicionador de aire al frente del edificio– solo cuando ello rompa groseramente y sin alternativa la armonía del conjunto, tanto más cuanto que la proliferación de esas instalaciones determina una modificación en la apreciación de esos valores”. (CNCiv. Sala B, 7/4/75 Gaceta de Paz, ejemplar del 15/7/75). Si bien el tema, como se observa, es materia opinable, cada caso debe ser analizado en forma particular, y deberá merituarse, en mi opinión, lo expresado en su consulta en el sentido de que el edificio “fue construido con sistemas de aire acondicionado para cada departamento que no están a la vista. Por lo tanto el frente no está perforado con ningún aire acondicionado o splits”. En última instancia una Asamblea podrá decidir el criterio a adoptar. Consulta: En el consorcio que administro hay un propietario que habita una unidad junto con varios gatos y no guarda su higiene personal, ni la de su unidad, ni la de sus animales. El olor que sale de su vivienda invade partes comunes, unidades linderas y es indescriptible, lo cual cuando hay altas temperaturas esto se potencia. La consulta está dirigida a saber si puedo tomar alguna medida, o iniciar alguna acción que pueda revertir esta situación. Respuesta: En el caso en consulta (no se acompañó reglamento) su problema estaría relacionado con el artículo 1.973 del Código Civil y Comercial de la Na- Propiedad Horizontal t 81 ción que establece: “Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos, vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización administrativa para aquellas. Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y las exigencias de la producción”. Consecuentemente, y ante la presencia de varios gatos que causan molestias a los vecinos (olores nauseabundos) y que exceden la normal tolerancia, el administrador deberá intimar mediante carta documento a sus propietarios para que arbitren los medios necesarios a fin de que eviten perturbar a los habitantes del edificio con los inconvenientes mencionados. A título de ejemplo transcribo dos fallos jurisprudenciales que se refieren al tema en cuestión: “Si los consorcistas que poseen perros en los departamentos que ocupan, han infringido el reglamento, y provocan serias molestias que alteran la tranquilidad a quienes tienen derecho a gozar los demás vecinos del edificio, corresponde condenarlos a excluirlos de sus unidades bajo apercibimiento de las sanciones que establece el Art. 15 de la Ley 13.512”. (ED T 42, Pág. 281). “Es suficiente prueba para acreditar que la tenencia de un perro en una de las unidades molestaba a los vecinos los siguientes cargos: ladridos extemporáneos a cualquier hora del día o de la noche; fetidez que desprenden los alimentos balanceados, como los malos olores que hacen nauseabundo el ambiente del corredor de uso común; detritos del perro que quedan en los ascensores del edificio utilizados para su traslado e idéntica situación que acontece con las escaleras y corredores del inmueble…” (CNCiv. Sala E, 1/8/68 – JA 1968 VI – 90 ED – 27-420). “Si el perro que tiene el copropietario en su departamento provoca molestias que encuadran en lo previsto en el Art. 6° de la Ley 13.512, la intimación para que el animal sea retirado en un breve plazo se ajusta a lo prescripto en el Art. 15 de la misma ley”. Sin perjuicio de lo expuesto cada caso debe analizarse en forma particular. Dr. Jorge Villar Asesor Legal 82 Laboral Consulta: En el consorcio que administro hay un encargado de casi 80 años de edad, extranjero, que el consorcio tomó en el año 1988 sin otros aportes. Esto trajo como consecuencia que al cumplir los 65 años de edad no se lo pueda intimar a iniciar los trámites jubilatorios por carecer de la cantidad de aportes requeridos por ley para permitir tal intimación. De acuerdo con lo que nos ha informado el estudio previsionalista, tras el análisis de la sábana de aportes, el requisito de los 30 años de aportes (teniendo en cuenta el cómputo de los años por exceso de edad) se cumplirían a fin de año. Es decir a esa fecha podría acceder a la PBU. Planteado esto con el encargado, él alude que le faltarían años aún y no puede ser intimado. La consulta radica en saber si es posible intimarlo en estas circunstancias; es decir con el cómputo hecho por exceso de años luego de los 65 años. Respuesta: Luego de una lectura del art. 19 de la Ley Nº 24.241 de jubilaciones, considero que no habría ninguna norma expresa que establezca que los años de servicio deben “ser reales” como señala su consulta. Artículo 19. Tendrán derecho a la Prestación Básica Universal (PBU) y a los demás beneficios establecidos por esta ley, los afiliados: A) Hombres que hubieran cumplido 65 años de edad. B) Mujeres que hubieran cumplido 60 años de edad. C) Acrediten 30 años de servicios con aportes computables en uno o más regímenes comprendidos en el sistema de reciprocidad. En cualquiera de los regímenes previstos en esta ley, las mujeres podrán optar por continuar su actividad laboral hasta los 65 años. En este supuesto se aplicará la escala del artículo 128. Al único fin de acreditar el mínimo de servicios necesarios para el logro de la Prestación Básica Universal se podrá compensar el exceso de edad con la falta de servicios, en la proporción de dos años de edad excedentes por uno de servicios faltantes. A los efectos de cumplimentar los requisitos establecidos precedentemente, se aplicarán las disposiciones de los artículos 37 y 38 respectivamente. Ahora bien, pasando a otro tema, si a fin de año, el empleado con el cómputo fijado por el art. 19 de la Ley 24.241 llegara a tener los mencionados 30 años de servicios, considero que el consorcio perfectamente podrá intimar al trabajador a iniciar los trámites de la jubilación. Lo que no podrá el empleado, nunca, sería que como consecuencia de dicha intimación, y sin hacer planteo alguno, se considere despedido. En este caso, entendemos que esa disolución de contrato lo sería sin causa y sin derecho a indemnización. tareas propias del encargado de edificios en los que tenga a su cargo hasta 25 unidades sin servicios centrales o con servicios centrales de calefacción o agua caliente. Este trabajador tendrá la obligación de cumplir un horario de permanencia en el mismo de hasta cuatro horas diarias. Los horarios vigentes en esta categoría a la fecha de sanción de este convenio colectivo serán mantenidos sin modificación. Es decir que perfectamente pueden encontrar un encargado no permanente, ya que como el propio convenio tipifica ese empleado puede ser incluso en edificios con servicios centrales de calefacción y agua caliente. Dr. Enrique Albisu Asesor Laboral Técnico-Municipal Consulta: En un edificio que tiene ocho unidades y calefacción central, ¿se puede tomar un encargado de media jornada con o sin vivienda? O por tener un servicio central debe ser sí o sí de jornada completa. Respuesta: Responderé su inquietud transcribiendo la definición que hace el convenio colectivo del encargado no permanente (4 horas). F) Encargado no permanente. Es quien realiza Propiedad Horizontal t 83 Consulta: Hace algunos años el propietario del departamento del último piso, un monoambiente, realizó un cerramiento en su balcón sin autorización del consorcio, es decir lo que se llama una construcción clandestina. Semanas atrás, con una fuerte tormenta, el cerramiento se voló. Por suerte no hubo daños materiales que pagar, a pesar de que las chapas y los vidrios cayeron para todos lados. En este momento el consorcio, que administro desde hace muy poco, tomó conciencia de lo grave de la situación. Primero, que ante un siniestro el seguro de RC no lo cubriría y, además, que el consorcio es correponsable ante cualquier situación a terceros. Como pronto tendremos una asamblea y hay consorcistas que quieren que el administrador efectúe una denuncia ante quien corresponda para que el copropietario en infracción retire la nueva construcción (ya que armó nuevamente el cerramiento en el balcón), pregunto: ¿después de tantos años de haber consentido la irregularidad es pertinente hacer que la retire o se puede dar a entender que el consorcio luego de tanto tiempo pasado aprobó tácitamente la construcción? Respuesta: En principio, para poder realizar obras nuevas o ampliaciones en partes comunes del edificio, considerado como tal también todo espacio aéreo como terrazas, aunque propias, se debe contar primero con la autorización unánime (100%) del consorcio, y además del GCBA (DGROC y DGFYCO). Asimismo, se debe constatar si existe al respecto alguna cláusula en el reglamento de copropiedad, pudiendo haber alguna autorización explícita en este, de lo contrario deberá obtener el permiso mediante escritura pública. El propietario que realiza dicha obra agregada es responsable a su costo de presentar los planos de obra correspondientes, y además de modificar el plano de subdivisión en propiedad horizontal (M-H) y modificar el reglamento de copropiedad donde se incorporen las modificaciones con los respectivos porcentuales que surjan de la modificación. El plazo para la presentación de dichos planos es automático, dentro del plazo de 20 días establecido por el Código de la Edificación, si se obtuvo previamente el correspondiente permiso de obra según el Art. 2.1.1.1 del C.E., o de 30 días si se regularizó la obra mediante el Decreto 2805/90 en 84 edificios sometidos al Régimen de la Ley de Propiedad Horizontal. Cabe destacar que estas coberturas o techados en general, debiendo ser cotejado en el Código de la Edificación y en el de Planeamiento Urbano (FOT, ALTURA, GALIVOS) según el distrito de ubicación del edificio, son antirreglamentarios, por lo que no tendría posibilidad de obtener el permiso correspondiente del organismo oficial, que de todas maneras debe ser presentado por medio de un profesional matriculado. Cubrir un balcón descubierto es realizar una obra nueva agregada, ampliando superficie, y modificando fachadas, ya sea principal o de contrafrente, por lo que realizarla sin permiso del consorcio y sin permiso del GCBA sería ejecutar una obra antirreglamentaria, violando la Ley y los Códigos de la Edificación y de Planeamiento Urbano. Por otro lado, el Código de la Edificación también establece en su artículo 4.4.3.2. que “en los balcones, por encima del antepecho, no pueden ejecutarse muros laterales o pantallas y solo se permiten columnas de lado o diámetro menor que 0,15 siempre que la distancia entre ellas no sea inferior a 3,00 m. Además estos cerramientos no deben modificar la arquitectura de la fachada ni condiciones de habitabilidad de los locales que a él se vuelcan, iluminando y ventilando”. En cuanto a las responsabilidades, en principio si el consorcio o el administrador aprueban las obras agregadas y cubiertas, o sin aprobarlas no efectúa la denuncia ante el organismo oficial (DGFYCO) e intimaciones pertinentes al propietario, este es responsable junto al propietario por daños, accidentes o multas que el Gobierno de la Ciudad pudiere aplicar, dado que las fachadas cualquiera sea y todos los espacios comunes y aéreos son responsabilidad del consorcio. Se podrá, además de realizar la denuncia pertinente en el GCBA, presentar una mediación, pudiendo luego llegar a una demanda, donde este realizará los descargos y justificaciones del caso, pudiendo el Juez aceptarlas o desecharlas, en esta instancia podrá el propietario argumentar el derecho adquirido o hacer valer la figura de la autorización tácita del consorcio de no haber reclamado en tiempo y forma. Arq. Antonio Aguel Asesor Técnico Municipal Comisiones Internas Administración y Relaciones Laborales Daniel Grass, Jorge Marra y Marcelo Dominijanni Administrativa, Financiera y Logística José Pusterla, Daniel Grass y Emilia Masserano Asuntos Legales Mario Mazzini, Dr. Jorge Villar, Silvia Gianda, Dr. Jorge Martín Irigoyen, Dra. y Arq. Valeria Nerpiti, Dr. Bartolomé Orfila, Dr. Orlando Ruano, Dra. Diana Sevitz y Dra. Ana María Vila. Corretaje Inmobiliario y Locaciones Armando Caputo Ética Arturo Molina Prensa, Difusión y Revista Miguel Summa Relaciones Públicas Silvia Rodríguez Maceira y Adriana Armenia Cursos y Conferencias Arturo Molina, Alejandro Quattrocchi y Guillermo Casella Registro de Administradores Profesionales Daniel Tocco y Jorge Marra Relaciones con Cámaras del Interior Miguel Summa, Armando Caputo y Mario Mazzini Relaciones con Cámaras Latinoamericanas Daniel Tocco y Miguel Summa Relaciones con Cámaras Empresarias y Proveedores del Sector Armando Roque Caputo Consejo Directivo Presidente Daniel Roberto Tocco Vicepresidente 1º Miguel Ángel Summa Vicepresidente 2º Arturo Claudio Molina Vicepresidente 3º Armando Roque Caputo Secretario Mario Guillermo Mazzini Prosecretario Marcos Schwab Tesorero José Enrique Luis Pusterla Protesorero Daniel Grass Vocales Titulares Ángel Jorge Marra Silvia Rodríguez Maceira Luis Martín Pino Vocales Suplentes Marcelo Antonio Dominijanni Silvia Beatriz Ghianda Carlos García Ángela Graciela Perrone Usted es el protagonista Invitamos a nuestros socios a integrarse a los equipos de trabajo en alguna de las diferentes comisiones de la Cámara. Es importante que lo hagan para que podamos trabajar más y mejor por todos aquellos a quienes representamos a través de nuestra institución. Quienes así lo entiendan y deseen participar pueden comunicarse con Patricia Colle al 4342-2232 / 4345-0010, int. 33. También pueden hacerlo vía mail a [email protected] o camara@caphai. com.ar Su participación le da mayor sentido a nuestro trabajo. Alejandro Gustavo Quattrocchi Guillermo Alejandro Casella Carlos Alberto Coda Tribunal de Cuentas Miembros Titulares Carlos Weiler Adriana Graciela Armenia Gabriel Vignapiano Miembros Suplentes Emilia Masserano Macarena Soledad Staino Propiedad Horizontal t 85 última página Piden que el blanqueo alcance a propiedades Aseguran que podría tener un “efecto dinamizador en la creación de empleo” y en la “generación de riqueza”. epresentantes del sector inmobiliario piden que el blanqueo de capitales que impulsa el gobierno nacional se oriente al sector inmobiliario. “Sería deseable que nuestros gobernantes entiendan el rol dinamizador del mercado inmobiliario y fomenten que el dinero del blanqueo se vuelque realmente en proyectos productivos, incluida la compra de inmuebles. De ese modo, el dinero que se exteriorice no servirá para alimentar la operatoria financiera sino para crear fuentes de empleo y generación de riqueza”, sostiene un comunicado del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA). El éxito del blanqueo depende de dos requisitos: confianza en el sistema y pensar que será la última oportunidad de repatriar capitales sin pagar multas. Todo parece indicar que las condiciones estarían dadas para que la medida sea exitosa. Por un lado, gran parte de la clase media alta que ahorró fuera del sistema financiero no tenía confianza en el Gobierno pasado y, además, los vientos internacionales que soplan parecen confirmar que este puede ser el último blanqueo. Medianeras conflictivas 86
© Copyright 2024