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El contrato de compraventa en el
Código Civil y Comercial de la
Nación
Definición
Hay compraventa si una de las partes
se obliga a transferir la propiedad de
una cosa y la otra a pagar un precio
en dinero.
Modificación: se elimina de la
definición la obligación de recibir la
cosa vendida.
Alcance de la definición
Hay compraventa aún cuando la cosa vendida
deba ser manufacturada o producida, salvo
que la principal de las prestaciones consista
en suministrar mano de obra o algún otro
servicio. (Art. 1124/ 25)
Unidades funcionales en construccion
Compraventa y contrato de obra

Art 1125 Cuando una de las partes se
compromete a entregar cosas por un precio
aunque estas hayan de ser manufacturadas o
producidas se aplican las reglas de la
compraventa a menos que la principal
obligacion sea de suministrar mano de obra
Aplicación supletoria a otros contratos
A.
B.
Cuando se transfieren derechos reales de
condominio, propiedad horizontal, superficie,
usufructo o uso, habitación, conjuntos
inmobiliarios o servidumbre a una parte y ésta
se compromete a pagar un precio en dinero
Transferencia de la propiedad de títulos
valores. (naturaleza de la venta de acciones)
Naturaleza del contrato
El contrato no debe ser juzgado como de
compraventa, aunque las pares así lo
estipulen, si para ser tal le falta algún
requisito esencial. (Art. 1127)
Obligación de vender
Nadie esta obligado a vender, excepto que se
encuentre sometido a la necesidad jurídica de
hacerlo. (Art. 1128)
Venta de cosa ajena
Art. 1132: La venta de cosa total o
parcialmente ajena es válida, en los términos
del art. 1008.
Art 1008 Los bienes ajenos pueden ser objeto
de los contratos
El que promete no garantiza el éxito
Los vende como propios
Venta de cosa futura



Si se vende cosa futura se entiende sujeta a la
condición suspensiva de que la cosa llegue a
existir.
El vendedor debe realizar las tareas y
esfuerzos que resulten del contrato o de las
circunstancias
Puede asumir “el adquirente”. Que la cosa no
llegue a existir sin culpa del vendedor
Fijación del precio por tercero
Si la determinación del precio quedara al arbitrio
de un tercero y este no quiere o no puede
realizar la determinación, el precio lo fija el
juez.
Modificación: el proyecto altera los efectos de la
falta de determinación por terceros.
Obligaciones del vendedor
Obligación de transferir (art 1137)
Instrumentos requeridos por los usos (art 1137)
Están al cargo del vendedor, excepto pacto en contrario,
los gastos de entrega, incluidos el estudio de título y
sus antecedentes y, en su caso, los de mensura y los
tributos que graven la venta. (Art. 1138)
Entregar la cosa inmediatamente excepto convención
Obligación de realizar el estudio de
titulos



Se establece la obligación de que el vendedor
pague los gastos
Art 1902 Cuando se trata de cosas registrables
la buena fe requiere el examen previo de la
documentación y constancias registrales
Art 392 excepción de restitución del
subadquirente de derechos reales o personales
de buena fe y a titulo oneroso
Obligaciones del comprador art1141




Pagar el precio
Recibir la cosa
Pagar los gastos de recibo incluidos los del
testimonio de la escritura publica y los demás
posteriores a la venta ( art 1139)
El vendedor debe pagar el estudio del titulo y
antecedentes , mensura y tributos ( 1138)
Cláusulas Especiales
Código Civil
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



Pacto de no enajenar.
Venta a Satisfacción del
comprador.
Pacto de retroventa.
Pacto de reventa.
Pacto de preferencia..
Compraventa condicional.
Cláusula de
arrepentimiento.
Proyecto de reforma

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
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

NO
NO
SI condición resolutoria
Si condición resolutoria
SI condicion resolutoria
Se presume resolutoria
SI
Pacto de retroventa
Código Civil
-
-
Solo se aplica para bienes
inmuebles.
Plazo máximo 3 años.
Codigo civil y comercial
-
-
Esta previsto para bienes
muebles e inmuebles.
Plazo máximo 5 años para
inmuebles y 2 años para
muebles.
Convención en contrario




Las normas relacionadas admiten convención en
contrario
Se presume la necesidad de hacer el estudio de
títulos
El nuevo andamiaje normativo lo admitiría como
obligación a cargo del vendedor y habría que
eximirlo expresamente al escribano de su realización
ya que estaría dentro de las operaciones de ejercicio.
Cambio que había interpretado la jurisprudencia
Precio cierto en dinero

El precio es determinado
Cuando las partes lo fijan en una suma que el
comprador debe pagar
Cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero
designado
Cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta

Procedimiento para determinarlo
Pagar un precio en dinero



La obligación es de dar dinero si el deudor debe
cierta cantidad de moneda determinada o
determinable al momento de constituirse la
obligación.
Si se estipulo moneda que no sea de curso legal en
la Republica la obligación debe considerarse como
de dar cantidades de cosas
El deudor puede liberarse dando el equivalente en
moneda de curso legal
Precio en moneda extranjera
Es licita la contratación en moneda extranjera
La obligación pactada en el contrato de
compraventa de entregar dólares hace
determinable el precio , cumple con el
elemento esencial
Si se comprometió a pagar de unaa determinada
manera debe pagar de esa manera ( 868)
Licitud del pacto
Constituye una obligación en la que el deudor debe
entregar la cantidad correspondiente de la especie
designada art 766
Si por estar restringido o prohibido el acceso a la
moneda extranjera se puede convertir en imposible
Se considera como de dar cantidades de cosas y se
debería pactar cual es el equivalente en este
supuesto de la moneda de curso legal, o pedir la
resolucion del contrato ( doctrina Vignola)
Vuelta al nominalismo del régimen del
Código Civil

Art 617 si se hubiere estipulado dar moneda
que no sea de curso legal en la Republica la
obligación debe considerarse como de dar
cantidades de cosas



Tratamiento como cosa
Como cláusula de ajuste
Como dinero esencial
Superación por el régimen de la ley
23928


Si por el acto por el que se ha constituido la
obligación se hubiere estipulado dar moneda
que no sea de curso legal en la republica la
obligación debe considerarse como de dar
sumas de dinero
Art 619 ..si fuese de entregar una suma de
determinada especie o calidad de moneda
cumple la obligación dando la especie
designada el día de su vencimiento
Regimen del codigo Civ. y Com


Art 765La obligación es de dar dinero si el
deudor debe cierta cantidad de moneda
determinada o determinable
Si se estipulo dar moneda que no sea de curso
legal en la Republica la obligación debe
considerarse como de dar cantidades de cosas
y el deudor puede liberarse dando el
equivalente en moneda de curso legal
Cláusulas posibles

Pago en especie sin liberación del deudor en
moneda de curso legal



Art 766 El deudor DEBE entregar la cantidad
correspondiente de la especie designada
Cuenta con el inconveniente de las restricciones a
la adquisición de la moneda extranjera.
Cláusulas que determinan una tasa de cambio
de la moneda extranjera (bonos, Montevideo,
NY)
BOLETO DE COMPRAVENTA
Forma: Clasificación
FORMA
LIBRE
IMPUESTA
ABSOLUTA
RELATIVA
Principio: Libertad de formas



Art. 285: Si la ley no designa una forma
determinada para la exteriorización de la voluntad,
las partes pueden utilizar las que estimen
conveniente. Las partes pueden convenir una
forma mas exigente que la impuesta por la ley.
Art. 1015: Sólo son formales los contratos a los
cuales la ley les impone una forma determinada
Autonomía de la voluntad
Forma impuesta

Art. 285: El acto que no se otorga en la forma
exigida por la ley no queda concluído como
tal mientras no se haya otorgado el
instrumento previsto, pero vale como acto en
el que las partes se han obligado a cumplir
con la expresada formalidad, excepto que ella
se exija bajo sanción de nulidad
Forma impuesta absoluta (art. 969)

Los contratos para los cuales la ley exige una
forma PARA SU VALIDEZ, son NULOS, si la
solemnidad no ha sido satisfecha...

Art. 1552: Deben ser hechas en escritura pública,
bajo pena de nulidad, las donaciones de cosas
inmuebles, las de cosas muebles registrables y las
prestaciones periódicas o vitalicias.
Art. 1643: Transacción sobre derechos litigiosos?

Forma impuesta relativa

Art. 969...Cuando la forma requerida para los
contratos, lo es para que éstos PRODUZCAN
SU EFECTOS PROPIOS, SIN SANCION DE
NULIDAD, NO QUEDAN CONCLUIDOS
COMO TALES mientras no se ha otorgado el
instrumento previsto, PERO VALEN COMO
CONTRATOS EN QUE LAS PARTES SE
OBLIGARON A CUMPLIR CON LA
EXPRESADA FORMALIDAD...
Solemnidad relativa: supuestos
Art. 1017: Deben ser otorgados por escritura
pública:
a) Los contratos que tienen por objeto la
adquisición, modificación o extinción de
derechos reales sobre inmuebles. Quedan
exceptuados los casos en que el acto es
realizado mediante subasta proveniente de
ejecución judicial o administrativa.

Conversión (art. 384)



El ACTO NULO puede convertirse en otro
diferente válido cuyos requisitos esenciales
satisfaga, si el fin práctico perseguido por las
partes permite suponer que ellas lo hubieran
querido si hubiesen previsto la nulidad.
Criterio subjetivo- objetivo
Principio de conservación del acto
Supuestos de conversión
Art. 1330: ... El mandato destinado a ejecutarse
después de la muerte del mandante es nulo si no
puede valer como disposición de última voluntad.
 Art. 294... El instrumento (público) que no tenga la
forma debida vale como instrumento privado si
está firmado por las partes
 Art. 2309: La cesión de derechos sobre bienes
determinados que forman parte de una herencia no
se rige por este título, sino por el del contrato que
corresponda...
Conversión por defecto de forma

Art. 1018: El otorgamiento pendiente de un
instrumento previsto constituye una
obligación de hacer si el futuro contrato no
requiere una forma bajo sanción de nulidad.
Si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el
juez lo hace en su representación, siempre que
las contraprestaciones estén cumplidas, o sea
asegurado su cumplimiento.
Boleto: ¿compraventa o
preliminar?
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






COMPRAVENTA:
No nula (arts. 969, 1018)
Regulación en compraventa (arts. 1170/1)
Forma requerida para “producir efectos propios”
(art. 969)
PRECONTRATO:
Nula (art. 384)
“No quedan concluidos como tales” (969)
Escrituración venta forzosa (art. 1128)
Efectos

Prescripción adquisitiva breve: justo título y buena
fe (art. 1898)
- Título suficiente: acto jurídico revestido de las
formas establecidas por la ley (art. 1892).
- Legítimas: Relaciones de poder son ilegítimas
cuando no importan el ejercicio de un derecho real o
personal
-Asentimiento conyugal (art. 470): promesa de los
actos comprendidos en los incisos anteriores (inc.
a)enajenar bienes registrables)
OPONIBILIDAD BOLETO VS.
CAUTELARES
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
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Comprador de buena fe
Contrató con titular registral o adquirentes
sucesivos
Pagó 25% del precio con anterioridad a la
traba
Boleto con fecha cierta
Adquisición tiene publicidad registral o
posesoria
Boleto de Compraventa
Oponibilidad a la quiebra o concurso del vendedor
(art. 1171)
-
Buena fe.
Pago del 25% del precio.
El juez “debe” disponer la escrituración.
Si la prestación a cargo del comprador es a plazo debe
constituirse hipoteca.
Boleto de Compraventa
1.
2.
3.
4.
El derecho del comprador, de buena fe, tiene
prioridad sobre el de terceros que hayan
trabado cautelares sobre el inmueble vendido
si:
El comprador contrato con el titular registral o
con quien lo hubiera hecho.
El comprador pago el 25% del precio con
anterioridad a la traba de la cautelar.
El boleto tiene fecha cierta.
La adquisición tiene publicidad suficiente, sea
registral, sea posesoria.
Boleto de Compraventa
Oponibilidad a la quiebra o concurso del vendedor
-
Buena fe.
Pago del 25% del precio.
El juez “debe” disponer la escrituración.
Si la prestación a cargo del comprador es a plazo
debe constituirse hipoteca.
Es concordante con lo establecido en el art.750