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Equilibrium Clasificadora de Riesgo S.A.
Contacto:
María Luisa Tejada
[email protected]
Renzo Gambetta
[email protected]
(511) 616 0400
ADMINISTRADORA JOCKEY PLAZA SHOPPING
CENTER S.A.
Lima, Perú
23 de noviembre de 2015
Clasificación
Primera Emisión del Primer Programa de
Bonos Corporativos Jockey Plaza
(hasta por US$120.0 millones)
Segunda Emisión del Primer Programa de
Bonos Corporativos Jockey Plaza
(hasta por S/.150.0 millones)
Categoría
(nueva)
AA+.pe
(nueva)
AA+.pe
Definición de Categoría
Refleja muy alta capacidad de pagar el capital e intereses en los
términos y condiciones pactadas. Las diferencias entre esta clasificación y la inmediata superior son mínimas.
Refleja muy alta capacidad de pagar el capital e intereses en los
términos y condiciones pactadas. Las diferencias entre esta clasificación y la inmediata superior son mínimas.
“La clasificación que se otorga a los presentes valores no implica recomendación para comprar, vendes o mantener los instrumentos en cartera”
-------------------- en Millones de Nuevos Soles -------------------Dic.14
Set.15
Dic.14
Set.15
Activos:
1,118.2
1,281.4 Patrimonio: 690.4
784.2
Pasivos:
427.7
497.2
ROAE*:
42.95% 35.01%
Ut. Neta:
202.6
93.7
ROAA*:
32.05% 21.08%
Historia de Clasificación: Primera Emisión del Primer Programa de
Bonos Corporativos → AA+.pe (23.11.15). Segunda Emisión del
Primer Programa de Bonos Corporativos → AA+.pe (23.11.15).
(*) Los indicadores se presentan anualizados al 30 de setiembre de 2015.
Para la presente evaluación se han utilizado los Estados Financieros Auditados de Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A. al 31 de diciembre de 2011, 2012, 2013 y 2014, así como Estados Financieros No Auditados al 30 de setiembre de 2014 y 2015. Asimismo se ha utilizado información adicional, incluido el modelo económico financiero y proyecciones elaboradas por la Empresa.
Fundamento: Luego del análisis efectuado, el Comité de
Clasificación de Equilibrium decidió otorgar la categoría
AA+.pe a la Primera y Segunda Emisión contempladas
dentro del Primer Programa de Bonos Corporativos de
Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A. (en
adelante la Compañía o Jockey Plaza).
La categoría asignada se sustenta en la posición que mantiene Jockey Plaza dentro del rubro de centros comerciales
tanto por ventas como por espacio arrendable. Asimismo,
se toma en consideración el modelo centralizado de administración que maneja, siendo a su vez el primer centro
comercial en el mercado en incorporarlo. Del mismo modo, la clasificación recoge la estructura económicafinanciera de la Empresa y su consecuente autosostenimiento, además del conocimiento y experiencia de
la Plana Gerencial en el manejo del negocio. Se incorpora
además a la clasificación las garantías específicas otorgadas y resguardos financieros que respaldarán la emisión.
No obstante lo anterior, limita al Jockey Plaza contar con
una mayor clasificación, la alta sensibilidad que presentan
las ventas de sus principales locatarios frente al ciclo
económico y frente a factores exógenos; lo cual otorga
fluctuaciones al ingreso por renta variable. Adicionalmente, la clasificación recoge el hecho que Jockey Plaza se encuentra concentrado en un único centro comercial, a diferencia del resto de operadores, además de no contar con un
plan de fortalecimiento patrimonial.
Administradora Jockey Plaza Shopping Center se constituyó en mayo de 1996 por el Grupo Altas Cumbres, iniciando operaciones en el año 1997. La principal actividad
de la Empresa es la operación del Centro Comercial Jockey Plaza situado entre la Av. Javier Prado y la Carretera
Panamericana Sur. A la fecha del presente informe, la
Compañía cuenta con un área de desarrollo de 175 mil m2
La nomenclatura “.pe” refleja riesgos sólo comparables en el Perú
con 142 mil m2 de área arrendable, cuenta a su vez con 3
tiendas departamentales, 2 hipermercados, 1 home store,
más de 520 locales comerciales, patio de comida, 12 salas
de cine, centro de convenciones, centro médico y 5,120 estacionamientos, enfocado principalmente en los sectores
A, B y C1 de la población.
Al cierre del ejercicio 2014, Jockey Plaza mantuvo su liderazgo de acuerdo a cifras presentadas por la Asociación de
Centros Comerciales y de Entretenimiento del Perú
(ACCEP). Tal es así que la Empresa presentó una facturación promedio de US$750.0 millones mientras que el más
cercano competidor, Plaza Norte, registró una métrica de
US$595.0 millones. Asimismo, la facturación promedio
por visitante en Jockey Plaza alcanzó los US$25.0 seguido
por Aventura Plaza con una facturación promedio de
US$16.1 por visitante. En cuanto al área arrendable, Jockey Plaza se mantiene entre los centros comerciales más
grandes del Perú con más de 142 mil m2 que inclusive se
ampliarán en el ejercicio en curso a 146 mil m2 y a 167 mil
m2 en el 2016.
En cuanto al modelo de negocios de la Empresa, si bien la
primera generación de centros comerciales apareció en
Perú en los años setenta, no es hasta el ingreso de Jockey
Plaza que los malls inician un modelo centralizado de administración. Asimismo, la Empresa cuenta con una matriz
diseñada sobre la base de precios y moda, determinando
así el tamaño de las tiendas a arrendar así como la ubicación dentro del complejo. Por este motivo además Jockey
Plaza se posiciona como el centro comercial preferido por
los grandes retailers que lo escogen para la apertura de sus
tiendas flagship. En tal sentido, las primeras tiendas de Saga Falabella, Ripley, Casa & Ideas, Tous, Kenneth Cole,
Zara y H&M, entre otras, se ubican en dicho centro co-
mercial, así como las tiendas flagship de Nike, GAP,
Oeschle y próximamente Forever 21 y París.
En cuanto a la estructura económica-financiera de la Empresa, la misma mantiene adecuados indicadores de generación y rentabilidad así como índices de solvencia y endeudamiento saludables. En tal sentido, los ingresos por
arrendamiento de locales se incrementan de forma sostenida a lo largo de los periodos analizados al expandirse el
área arrendable y al presentarse incrementos en la tarifa estimada promedio de renta por metro cuadrado.
Por otro lado, la generación de la Empresa medida a través
del EBITDA (sin considerar los efectos en el cambio del
valor razonable de las inversiones inmobiliarias) mantiene
un nivel adecuado al totalizar S/.104.9 millones al 30 de
setiembre de 2015, aunque el mismo presenta una disminución de 1.24% respecto a lo registrado en similar periodo del ejercicio previo. No obstante, dicho nivel logra cubrir de manera holgada los gastos financieros así como el
servicio de deuda.
Si bien a la fecha de corte la utilidad neta de la Empresa se
incrementa respecto a lo registrado en similar periodo del
ejercicio previo, es de mencionar que la misma recoge el
impacto del cambio en el valor razonable de la inversión
inmobiliaria así como la pérdida cambiaria derivada de la
posición pasiva neta que presenta. Al ser ambas partidas de
índole contable no afectan el flujo de caja operativo, el
mismo que logra cubrir tanto los gastos financieros como
el servicio de deuda de manera adecuada.
En cuanto al endeudamiento de la Compañía, el mismo se
viene incrementando a lo largo de los últimos ejercicios
con la finalidad de financiar las ampliaciones del centro
comercial. Respecto a esto último, se resalta que a pesar de
existir mayores obligaciones financieras, el apalancamiento contable de Jockey Plaza (medido como pasivo respecto
al patrimonio) se mantiene (0.62 veces al 2014 y 0.63 veces a la fecha de corte). Por otro lado, la palanca financiera
(medida como deuda financiera sobre EBITDA) se incrementa de 1.02 a 1.41 veces en los últimos 9 meses, el
mismo que recoge tanto la menor generación como el mayor endeudamiento.
En cuanto al patrimonio, es de mencionar que si bien se
considera positivo el fortalecimiento del mismo como
fuente de fondeo, se toma en consideración el hecho que
los resultados acumulados tienen una participación mayor
que la del capital social, siendo esto de importancia dado
que los resultados acumulados son factibles de repartirse
como dividendos a los accionistas, los mismos que no han
realizado aportes de capital o capitalización de utilidades a
lo largo de los últimos ejercicios analizados.
Como garantía específica para la emisión, Jockey Plaza
constituirá un fideicomiso de activos que estará conformado por el derecho de superficie de la Parcela B (de 130 mil
m2, equivalente al 80% del total de terreno bajo operación)
y todas las construcciones edificadas sobre la superficie y
fábricas construidas sobre las sub-superficies de dicha parcela. El fideicomiso incluirá a su vez las pólizas de seguros, excepto aquella de responsabilidad civil, contratadas
para los inmuebles previamente señalados. Asimismo, la
Compañía se obliga a cumplir durante el periodo de vigencia de los bonos las siguientes restricciones financieras: (i)
Cobertura de servicio de deuda1 mayor a 1.5 veces, (ii)
Deuda respecto a patrimonio menor a 1.6 veces, y (iii) Ratio de cobertura de obligaciones garantizadas2 mayor o
igual a 1.2 veces.
Por otro lado, se tomó en consideración que parte de los
ingresos de Jockey Plaza son variables y dependen de las
ventas de los locatarios, los que a su vez se encuentran expuestos a cambios en las condiciones de mercado al pertenecer al sector retail, el mismo que se ha ajustado durante
el presente ejercicio por el impacto observado en las condiciones climatológicas y desaceleración económica. Adicionalmente, la clasificación tomó en consideración que
Jockey Plaza presenta riesgo de concentración de ingresos
al operar un solo centro comercial. Asimismo, se consideró
que mantener los resultados de la Compañía acumulados le
otorga volatilidad al patrimonio al ser estos sujetos a repartición, además de no contar con una política de fortalecimiento patrimonial o de dividendos.
Respecto a la colocación de bonos, Equilibrium analizó el
Primer Programa de Bonos Corporativos hasta por
US$150.0 millones o su equivalente en Nuevos Soles considerando dos emisiones: una hasta por US$120.0 millones
y otra hasta por S/.150.0 millones, resaltando que entre
ambas no se podrá exceder de US$120.0 millones en circulación, fondos que servirán para reperfilar deuda así como
financiar las futuras ampliaciones del Centro Comercial.
1
Medido como EBITDA Anualizado / Amortización de la deuda financiera y
gasto de intereses de los últimos 12 meses
2
Valor de la Parcela B en las Propiedades de Inversión respecto a la Deuda Garantizada.
Fortalezas
1. Experiencia del Directorio y la Plana Gerencial.
2. Renta fija por encima del 80%.
3. Posicionamiento de mercado.
Debilidades
1. Respaldo patrimonial limitado.
2. No cuenta con política de dividendos.
3. Único centro comercial del grupo.
Oportunidades
1. Expansión y ampliación de sus operaciones (ingreso de nuevas marcas).
2. Crecimiento del sector consumo y la capacidad adquisitiva de la población.
Amenazas
1. Sensibilidad del sector frente a ciclos económicos.
2. Desaceleración de la demanda interna y el consumo privado.
2
ANÁLISIS DE LA ECONOMÍA Y DEL SECTOR
PBI y Demanda Interna - Perú
10.0%
Análisis de la Economía Mundial
El desempeño de la economía global durante el tercer trimestre del 2015 ha sido heterogéneo y muestra señales
mixtas de crecimiento, siendo el panorama actual de gran
volatilidad e incertidumbre respecto a las reacciones de los
mercados mundiales. Los tres factores que han influenciado el desarrollo de los mercados son la tendencia de fortalecimiento del dólar y la paulatina recuperación de la economía norteamericana, la crisis griega y la caída de la bolsa de Shanghái. Este contexto ha llevado a una nueva reducción de las estimaciones de crecimiento global del
BCRP de 3.2% a 3.0% para el año 2015.
9.0%
16.0%
14.9%
13.6%
14.0%
8.0%
12.0%
7.0%
7.7%
6.0%
10.0%
7.4%
6.9%
8.0%
5.0%
6.0%
9.1%
8.5%
4.0%
2.9%
6.5%
3.0%
6.0%
5.8%
2.8%
-3.3%
2.0%
4.0%
2.0%
2.2%
0.0%
2.4%
1.0%
1.0%
3.0%
-2.0%
1.8%
0.0%
-4.0%
2008
2009
2010
2011
2012
2013
PBI Global (var%) - eje izq
2014
IT 15
2T 15
Demanda Interna (var%) - eje der.
Fuente: BCRP / Elaboración: Equilibrium
El magro crecimiento se apoyaría internamente en la reducción de la inversión pública por la mediocre gestión
gubernamental y en la continua contracción de la inversión
privada, la cual presentó un detrimento anualizado de
4.51% al cierre del primer semestre del 2015, según estima
el BCRP (-1.68% durante el 2014). Con el objetivo de contrarrestar los efectos antes señalados, la autoridad de política fiscal del MEF ha impulsado la demanda interna, generando una recuperación en el dinamismo de la demanda
interna, la cual se había desacelerado durante el 2014
(2.0%); el dato del BCRP ubicó el crecimiento anual de la
demanda interna en 2.40% al cierre del segundo trimestre
del 2015. El MEF considera que el crecimiento se irá recuperando progresivamente y el mayor impulso se verá durante el segundo semestre del año. Ello se encuentra sustentado en la recuperación de los sectores primarios, la reducción del precio del petróleo, la mayor (y mejor) ejecución de los planes de inversión y el impacto de las medidas
fiscales adoptadas en los últimos meses. No obstante lo anterior, esta expectativa se podría afectar por la depreciación del dólar, la crisis griega, la intensificación de la ralentización de la economía China, así como el potencial
impacto climatológico del Fenómeno del Niño en la costa
peruana.
Desde mediados del 2014 el dólar estadounidense se ha
ido fortaleciendo, presentando en los últimos meses una
apreciación importante. Asimismo, la inflación subyacente
ha crecido a un ritmo moderado y controlado de aproximadamente 1.7% -aún por debajo del rango meta de la
FED de 2%- lo cual ha llevado a un retraso en el alza de
los tan esperados incrementos en las tasas de interés. Adicionalmente, los recientes acontecimientos en la Zona Euro y China reforzaron la demora en los ajustes en la tasa de
interés; particularmente la crisis griega que incentivó una
mayor demanda de dólares. En setiembre, la FED decidió
mantener las tasas de interés en el rango meta 0 - 0.25%
producto de la estable y moderada inflación, posponiéndose el tan esperado cambio en su política monetaria. Se estima que la FED podría realizar cambios en su política
monetaria de muy corto plazo toda vez que los factores
que han mantenido la inflación por debajo de sus niveles
deseables empiezan a debilitarse.
Entorno Local
El contexto económico externo de apreciación del dólar de
la mano de la volatilidad generada por la crisis griega y la
caída de la bolsa china, serían un duro golpe para la economía nacional, traduciéndose en un recorte de los precios
de los minerales. Asimismo, la ralentización de la economía China -principal importador de commodities- también
sería un factor que afectaría el plano local. Tras el resultado de crecimiento de abril, con un incremento mensual de
4.0% en el producto, se esperaba el inicio de una recuperación en la economía peruana, sin embargo, los resultados
de mayo (+1.2%) significarían que el resultado de abril
sólo fue transitorio debido al desempeño favorable de la
pesca. En el mes de junio se registró nuevamente un desenvolvimiento positivo (+3.87%) sustentado en la recuperación de la demanda externa de productos tradicionales
así como en la evolución favorable de la demanda interna.
El incremento anual del producto fue de 2.12% para el periodo setiembre 2014-agosto 2015, según las estimaciones
del BCRP. Es así que para el 2015, las proyecciones iniciales -que apuntaban a un crecimiento entre 4.5% y 4.8%- se
vienen ajustando por parte de algunos analistas financieros, quienes sitúan el crecimiento en rangos entre 2.8% y
3.0%.
Inflación y Política Monetaria
Al cierre del tercer trimestre la inflación interanual fue de
3.90%, exponiendo una tendencia creciente en lo que va
del año. Uno de los principales determinantes del incremento de la inflación durante el 2015 sería el desabastecimiento transitorio de hidrocarburos. Este desabastecimiento desencadenó una presión alcista en los precios, la cual
se tradujo en incrementos mensuales de los precios del gas
propano en 7.0%, del GLP en 8.3% y de la gasolina en
3.2% a julio 2015. Cabe resaltar que la depreciación del
sol y el traspaso cambiario también contribuyó a este incremento en precios. Se espera que el incremento de las
tasas de interés por parte de la FED propicie mayor detrimento en el tipo de cambio; por lo cual se mantendría el
comportamiento inercial de la inflación, acotado en cierta
medida por la subsanación del desabastecimiento de hidrocarburos, cuya normalización habría explicado la baja inflación registrada en setiembre (0.03%) .
Respecto a los instrumentos de política, tras el recorte en
25 puntos básicos en enero, el directorio del BCRP acordó
elevar la tasa de referencia de 3.25% a 3.50% el pasado 11
de setiembre. Respaldó esta decisión el incremento en la
inflación esperada –alcanzando niveles cercanos al rango
meta- y los choques transitorios de oferta; así como las señales mixtas de recuperación en la economía mundial y la
3
Es de resaltar que, en búsqueda de mitigar los efectos de la
volatilidad del tipo de cambio, el Banco Central mantuvo
su política de intervención en el mercado cambiario.
Realizó durante el primer semestre colocaciones netas de
certificados de depósitos reajustables (CDR) por US$360
millones con una tasa de 0.20% y ventas netas de dólares
en el mercado spot por US$643 millones. Adicionalmente,
es importante destacar que en setiembre de 2014 se creó un
tercer instrumento de intervención denominado “swap
cambiario”, con la finalidad de evitar que las
intervenciones del BCRP alteren la liquidez en el sistema
financiero; a fines de junio el saldo de este instrumento fue
de S/.23,127 millones.
alta volatilidad en los mercados financieros y cambiarios.
Por otro lado, se continuó con la política de colocación de
Certificados de Depósitos para generar mayor liquidez en
el mercado secundario de dicho instrumento y se fomentó
la desdolarización de los créditos inyectando liquidez en
soles.
Evolución de Inflación y Tasa de Referencia
5.00
4.25
4.50
4.25
4.00
4.00
3.50
Porcentaje (%)
3.50
3.50
3.00
3.00
4.74
2.50
2.00
1.50
3.9
1.25
2.08
1.00
0.50
Centros Comerciales
La desaceleración de la economía nacional y el incremento
en el índice de precios se tradujeron en un comportamiento
conservador de los consumidores, desfavoreciendo el desarrollo del sector retail. A pesar de la coyuntura complicada
del sector, el segmento centros comerciales mostró un crecimiento de 15% en el 2014 respecto al ejercicio previo, de
acuerdo a la Asociación de Centros Comerciales y Entretenimiento del Perú (ACCEP), tendencia que se mantendría para el presente ejercicio.
3.22
2.65
2.86
Dic.12
Dic.13
0.25
0.00
Dic.09
Dic.10
Inflación
Dic.11
Tasa de referencia
Dic.14
Set.15
Rango Meta
Fuente: BCRP / Elaboración: Equilibrium
Tipo de Cambio
La culminación de la política de compra de bonos de tesoro por parte de la FED mediante el tapering fue el principal agente en el mercado cambiario, generando la devaluación de divisas internacionalmente al contraerse la oferta
de dólares. En el plano local, el fin de los Quantitative Easings resultó en un deterioro del Nuevo Sol de 6.81% durante el 2014, cerrando en S/.2.98 por dólar en diciembre.
Asimismo, la reducción de los precios de los commodities
por la desaceleración en China y Europa, también afectó la
entrada de flujos de dólares al mercado peruano, devaluando el Nuevo Sol. En el primer semestre del 2015 la
menor demanda presentada por China, aunada a la crisis
Griega y la incertidumbre general de los mercados también
deterioró la moneda local. Asimismo, la expectativa de un
posible incremento en las tasas de interés de la Reserva
Federal a darse en septiembre generó presiones para que
las tasas de depósitos que paguen los bancos estadounidenses se incremente, incentivando a que los flujos de capitales regresen a dicho país. Debido a ello, el tipo de cambio
interbancario promedio venta se ubicó en S/.3.226 al 8 de
setiembre del presente periodo, traduciéndose en una devaluación de 7.96% hasta dicha fecha. No obstante, la FED
decidió mantener invariable su tasa de interés, lo cual llevo
a una ligera apreciación del Nuevo Sol durante setiembre,
la misma que ha sido revertida, ubicándose el tipo de cambio en 3.286 al cierre de octubre.
Al finalizar el 2014, Lima Metropolitana y Callao registraron 38 centros comerciales, entre los cuales destacan las
incorporaciones de La Rambla Brasil en Breña, Real Plaza
Salaverry y Paseo 28 de Julio en Miraflores. Por su parte,
los centros comerciales en provincias cerraron en 34
habiéndose incorporado Real Plaza Pucallpa, Open Plaza
Cajamarca y Open Plaza Huánuco.
Evolución Centros Comerciales Lima y Provincias
45
31
30
26
25
20
10
2008
En millones de US$
1.50
-1,500
1.00
-2,000
2011
2012
2013
2014
2015*
Provincias
En cuanto al área arrendable del sector comercial, a junio
del 2015 el mismo asciende a 1'508,101 m2 en Lima y
929,556 m2 en provincias. De acuerdo a Colliers International, este stock respondería a incrementos de 47,000 m2
en Lima y de 43,000 m2 en provincia durante el segundo
trimestre del año, de acuerdo a las aperturas previamente
mencionadas. Por su parte, el inventario de área arrendable
está distribuido en tiendas anclas, módulos, food courts y
2,825 locales de ventas. Respecto a estos últimos, se evi-
0.00
Compras Netas BCRP
2010
Entre los centros comerciales anunciados para el 2015 destacan Megaplaza en Lambayeque, Huaral, Pisco y Jaén, así
como los malls de Parque Arauco (Lima Premium Outlet
en Lurín y Viamix Malvinas) y Grupo Wong (Mall del Sur
en San Juan de Miraflores y Mall Santa María). Asimismo
se destaca que entre el 2015 y 2016 las inversiones en centros comerciales serían superiores a US$450.0 millones.
Mar.13
Abr.13
May.13
Jun.13
Jul.13
Ago.13
Sep.13
Oct.13
Nov.13
Dic.13
Ene.14
Feb.14
Mar.14
Abr.14
May.14
Jun.14
Jul.14
Ago.14
Sep.14
Oct.14
Nov.14
Dic.14
Ene.15
Feb.15
Mar.15
Abr.15
May.15
Jun.15
Jul.15
Ago.15
Sep.15
-3,000
2009
(*) Datos proyectados para el 2015
Fuente: ACCEP / Elaboración: Equilibrium
0.50
-2,500
16
10
Lima y Callao
Nuevo Sol por Dólar
2.00
10
0
2.50
-500
14
10
5
3.00
-1,000
26
22
19
15
500
0
34
35
3.50
1,000
38
38
37
36
Tipo de Cambio e Intervención Cambiaria
1,500
42
40
Tipo de cambio
Fuente: BCRP / Elaboración: Equilibrium
4
denció una evolución de 14.6% durante el primer semestre
del 2015 resaltando que el dinamismo en el inventario de
tiendas no fue totalmente correspondido al incrementarse
la tasa de vacancia de 3.3% a 5.2% en el mismo lapso de
tiempo.
Fusión por absorción con El Club Jockey Plaza S.A.
En Junta General de Accionistas de Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A. y El Club Jockey Plaza
S.A. se acordó el 7 de abril de 2014 fusionar sus negocios,
con el fin de alcanzar mayor eficiencia en la administración, desarrollo, expansión y mejora de las actividades de
éstos. Siendo así, la Compañía absorbió las operaciones de
El Club Jockey Plaza S.A., extinguiéndose esta última sin
disolverse. Asimismo, dado que ambas empresas se encontraban bajo control común y que la fusión no ha motivado
cambios en el control de la Compañía, ésta ha sido registrada mediante el método de unificación de intereses,
haciéndose efectiva el 01 de mayo de 2014.
En relación al mix de tiendas, la oferta de prendas de vestir
es la de mayor presencia, al comprender el 49.6% de los
locales, seguido por la categoría restaurantes, que abarca el
11.6% de la oferta de tiendas. Entre los principales ingresos de marcas reconocidas internacionalmente destacan
Forever 21 (2014) y H&M (2015), esto producto del incremento de la clase media emergente los que a su vez impulsan al sector retail, el mismo que presenta un crecimiento anual promedio de 7.7% durante los últimos 5
años.
Accionistas
Al 30 de setiembre de 2015, la estructura accionaria de
AJPSC es la siguiente:
PERFIL DE LA COMPAÑÍA
Accionista
Administradora Jockey Plaza Shopping Center S.A. (en
adelante Jockey Plaza o la Compañía) fue constituida en
mayo de 1996 iniciando operaciones el 17 de abril de
1997. Las actividades del Jockey Plaza pueden ser categorizadas en dos tipos de servicios:
•
•
Participación
Inmobiliaria del Alto Lima S.A.
78.08%
Inversiones Puerto Nuevo S.A.
21.07%
Gold Squirrel Investment Inc.
0.67%
Kentish Holding Ltd.
Total
0.18%
100.00%
Fuente: AJPSC / Elaboración: Equilibrium
Prestación de servicios de administración de centros
comerciales destinados a la distribución y venta de
productos de toda clase de productos y demás actividades de explotación de centros comerciales tales como: promoción y organización de ferias, exhibiciones
de bienes, productos o servicios y organización de
eventos, entre otros, y
Servicios inmobiliarios mediante la propiedad, administración, explotación y/o desarrollo de negocios de
esa naturaleza.
Grupo Económico
Los accionistas Inmobiliaria Del Alto Lima S.A. y Gold
Squirrel Investment Inc. pertenecen al Grupo Altas Cumbres, el mismo que comenzó a operar en Chile en 1976 a
través de la creación Financiera Condell (actualmente de
otra propiedad). El Grupo llega al Perú en 1994 a través
del Banco del Trabajo para posteriormente ampliar su presencia en el sector financiero del país con la constitución
de Altas Cumbres Compañía de Seguros de Vida. Desde el
primer año de internacionalización hasta el año 2005, el
Grupo ingresó en dicho rubro a Ecuador, Costa Rica, Guatemala, República Dominicana y Panamá.
El desarrollo de las actividades del Jockey Plaza se realizan en sus propiedades de inversión, las mismas que están
conformadas por los derechos de superficie sobre los terrenos, edificaciones y construcciones del Centro Comercial. En tal sentido, la Compañía mantiene un derecho de
superficie de tres parcelas originalmente de propiedad del
Jockey Club del Perú denominadas B, F y C1-BI con una
extensión de 168,762 m2.
En el 2006 se dio la reestructuración del Grupo iniciando
en el 2007 la venta de sus entidades financieras. De este
modo, Altas Cumbres Compañía de Seguros de Vida fue
vendida a ACE Ltd, la Corporación Financiera Miravalles
a Corporación Tenedora BAC San José S.A. (Chile) y
Banco Centro Mundo a Banco Pichincha (Ecuador). Asimismo, en el 2008 vendió su participación en Banco del
Trabajo al Grupo Scotiabank.
El contrato del derecho de superficie de las mencionadas
parcelas (con vencimiento en el año 2035 para la Parcela B
y 2037 para las Parcelas F y C1-BI) le permite a la Compañía la facultad de efectuar construcciones de su exclusiva propiedad separada, sobre o bajo la superficie del suelo
y de mantenerlos y explotarlos a su discreción. Asimismo,
es de mencionar que el derecho de superficie de las Parcelas podrán ser renovadas en términos similares al contrato
inicial (40 años) y al momento de la finalización del contrato todas las construcciones levantadas sobre el predio
mencionado y los accesos y obras levantadas sobre dicha
área pasarán automáticamente a ser del dominio del propietario de las parcelas, sin obligación de pago del justiprecio por tales construcciones.
Directorio
A la fecha del presente informe, el Directorio se conforma
de la siguiente manera:
Nombre
Carlos Enrique Palacios Rey
Enrique Bendersky Assael
Presidente de Directorio
Director
Santiago Cummins Bañados
Director
Margaret Grace Burns Olivares
Director
Ana María Cummins Bañados
Directora
Matías Exequiel Lira Ratinof
Director
Fuente: AJPSC / Elaboración: Equilibrium
5
Cargo
locales.
Plana Gerencial
El equipo gerencial de la Empresa está a cargo de los siguientes ejecutivos:
Nombre
Modelo del Negocio
Jockey Plaza se enfoca en maximizar la rentabilidad del
mall y de los locatarios a través de tres estrategias de negocio: (i) el mix óptimo de marcas y productos, (ii) foco en
tiendas menores y la diferenciación por marca, y (iii) experiencia de compra de sus visitantes.
Cargo
Yarina Landa del Castillo
Gerente General (CEO)
Bernardo Regal Villa
Gerente de Finanzas (CFO)
Carlos Méndez Matos
Gerente de Planificación y Estrategia
Carlos Minaya Salguero
Gerente de Proyectos
Jimena Caso Polo
Gerente de Marketing
Mariana Becerra Abusada
Gerente Comercial
Mario Madico Magnani
Gerente de Operaciones
En tal sentido, la estrategia comercial de la Compañía se
centra en ofrecer marcas y productos que abarquen cada
estilo de vida y gusto de los visitantes, a través de tiendas
de moda, tecnología, espacio de servicios financieros, salud, comida, entretenimiento, hogar, supermercados y
tiendas departamentales. Asimismo, la Compañía se enfoca en locatarios menores al presentar estos una mayor rentabilidad por metro cuadrado arrendado. Por este motivo es
primordial que se les otorgue tiendas con tamaño óptimo e
impulso en módulos y en la plataforma de publicidad multicanal, siendo obligación del locatario presentar las últimas colecciones así como mantener un local moderno,
además de vender sus productos en un rango de precios
similar a los que manejan online.
Fuente: AJPSC / Elaboración: Equilibrium
Operaciones de Jockey Plaza
El Centro Comercial se inaugura en 1997 con una superficie de 156,000 m2, albergando las primeras tiendas de Saga Falabella y Ripley en Perú. Durante los años 1999,
2000 y 2001 se construyeron el bowling, la zona de restaurantes (hoy en remodelación) y se realizaron extensiones a
la nave central que ayudaron a adecuar la zonificación del
mall. Desde ese momento continuó el ingreso de marcas
nacionales e internacionales a través de diversos formatos.
La amplia oferta y variedad de productos así como de precios, la distribución de ambientes, atención al cliente, la
correcta zonificación de marcas y locatarios, y los diversos
canales que la Compañía presenta se transforma en una
experiencia diferente para los visitantes plasmado en las
certificaciones ISO 9001 y OHSAS 18001 obtenidas en los
años 2005 y 2008, respectivamente.
En el año 2006 se lanzó la Tarjeta Jockey Plaza a través de
Scotiabank y en el 2007 se inauguró la Clínica Jockey Salud. Posteriormente, en el 2010 Jockey Plaza decidió cambiar el logo de su marca al cambiar su posicionamiento y
enfocarse al público femenino. De este modo, se buscó
además completar la oferta de mejoramiento del hogar a
través del ingreso de Sodimac y Tottus en 2011 con un
área total conjunta de aproximadamente 20,000 m2. Asimismo, un año después se implementó el Centro Financiero Jockey Plaza en un espacio de 5,600 m2.
Lo previamente detallado le permitió al Jockey Plaza presentar una facturación de US$750.0 millones al cierre del
2014, cifra por encima de lo registrado en promedio por
centro comercial, la misma que se esperaría se incremente
en 9% al cierre del 2015.
Cabe resaltar que la evolución de operaciones de la Compañía se ve reflejada no sólo en el crecimiento de metros
cuadrados del centro comercial, sino en su participación
dentro del total del área arrendable de la industria.
Facturación promedio por centro comercial en 2014
(Millones de US$/Mall incl. IGV)
800
700
600
Evolución de m2 Industria vs Jockey Plaza
(Miles de m2)
3000
18.02%
2500
14.29%
14.96%
400
18%
300
16%
13.14%
2000
500
20%
200
14%
11.98%
100
12%
1500
0
10%
8%
1000
6%
4%
500
Fuente: ACCEP / Elaboración: Equilibrium
2%
0
0%
2011
2012
Industria
2013
2014
Del mismo modo, al ser la primera opción de ingreso al
país de las tiendas más exclusivas del mundo (tales como
Salvatore Ferragamo, Carolina Herrera, Chanel Beauté,
Emporio Armani, Versace Collection, entre otras) le permite mantener la facturación promedio por visitante más
alta del sector, de acuerdo al siguiente gráfico:
2015 (e)
Jockey Plaza (como % del total de GLA)
Fuente: ACCEP / Elaboración: Equilibrium
A la fecha del presente informe, Jockey Plaza cuenta con
un área de desarrollo de 297,180 m2 (área arrendable de
142,621 m2) donde se desempeñan 3 tiendas departamentales, 2 hipermercados, 1 home store, 481 locales comerciales, 1 patio de comida, 12 salas de cine, 1 centro de convenciones, 1 centro médico y 5,120 estacionamientos. El
enfoque principal del Centro Comercial son los sectores A,
B y C1 de la población, a quienes atienden con marcas exclusivas de las cuales 60% son internacionales y 40% son
6
B, así como las edificaciones construidas sobre la misma y
las fábricas construidas sobre las subsuperficies de dicha
parcela. Asimismo, se cederán las pólizas de seguros, excepto aquella de responsabilidad civil, contratadas para los
inmuebles previamente señalados.
Facturación promedio por visitante en 2014
(US$/Visitante incl. IGV)
30.00
25.00
20.00
15.00
Es de resaltar que la Parcela B equivale aproximadamente
al 80% del total del derecho de superficie otorgada al Jockey Plaza, siendo el valor de la misma equivalente al
94.38% del total de las propiedades de inversión al 30 de
setiembre de 2015.
10.00
5.00
0.00
Resguardos: Jockey Plaza deberá mantener los siguientes
resguardos y restricciones financieras a partir del cierre de
2015: (i) EBITDA / Servicio de deuda mayor a 1.5 veces,
(ii) Deuda financiera / Patrimonio menor a 1.6 veces; y
(iii) Ratio de cobertura de obligaciones garantizadas mayor
o igual a 1.2 veces.
Fuente: ACCEP / Elaboración: Equilibrium
Plataforma Multicanal
Jockey Plaza cuenta con una Plataforma Multicanal (única
en la industria), con el objetivo de fortalecer la marca propia y la de los locatarios. De este modo, despliega publicidad y entretenimiento a través de:
•
•
•
•
•
Los indicadores previamente mencionados considerarán lo
siguiente:
- EBITDA: utilidad operativa más gastos por depreciación de activos fijos y amortización de intangibles sin
considerar el cambio en el valor razonable de las inversiones inmobiliarias.
- Servicio de deuda: amortización de la deuda financiera
más el gasto de intereses de la misma de los últimos 12
meses.
- Ratio de cobertura de obligaciones garantizadas: medido como el valor de la Parcela B en las Propiedades de
Inversión respecto a la Deuda Garantizada.
- Las restricciones financieras serán revisadas cada trimestre.
Canal J: Canal por cable y online que produce su
propio contenido (programas variados), genera ingresos de venta de publicidad y fortalece la marca creando aspiracionalidad. Está dirigido al público entre
15 y 30 años.
Revista J: Herramienta de comunicación dirigida a
los segmentos A y B, público entre 30 y 60 años.
Publicidad dentro del centro comercial (mall media):
Incluye gigantografías, paneles, intervenciones, elementos tecnológicos, banners publicitarios, entre
otros.
Redes Sociales: Espacios en las redes que crean interacción con el público (Facebook y Twitter).
Página Web: Es una herramienta de comunicación y
posicionamiento de la marca hacia el cliente final.
Destino de los recursos: los recursos que se obtengan mediante la emisión y colocación de los Bonos se utilizarán
en primer lugar para financiar los gastos asociados en cada
colocación y luego para pagar la deuda contraída con Scotiabank (préstamo puente hasta por US$70.0 millones) así
como para otros usos corporativos.
PRIMER PROGRAMA DE BONOS
CORPORATIVOS JOCKEY PLAZA
Restricciones adicionales: además de los resguardos financieros, el Emisor deberá cumplir -entre otras- con las siguientes restricciones:
- En caso se produzca un evento de incumplimiento el
Emisor no podrá reducir su capital social, acordar la
distribución de utilidades o pago de dividendos, y no
podrá realizar pagos del principal, intereses, primas,
etc., con dinero prestado por cualquiera de sus accionistas, directores, administradores o por cualquiera de
sus empresas vinculadas.
- Cualquier futura obligación deberá mantener el estatus
de pari passu con la deuda contraída por la emisión de
bonos.
- No podrán realizarse procesos de reorganización societaria, transformación, fusión o escisión sin aprobación
de la Asamblea General.
- No podrá transferir o ceder, total o parcialmente, cualquier derecho u obligación descrita en el Contrato y
Prospecto Marco de la emisión (incluyendo aquellos
complementarios), el Contrato Marco de Garantías y
los contratos de constitución de las Garantías Específicas.
- En caso de incumplimiento de alguna de las restricciones financieras, el Emisor deberá entregar una carta
fianza bancaria solidaria, irrevocable, incondicionada y
En Junta General de Accionistas del 26 de agosto de 2015
se aprobó la emisión de instrumentos representativos de
deuda hasta por un monto de US$150.0 millones o su
equivalente en moneda nacional a través de dos emisiones
cuyo saldo máximo en circulación no podrá exceder los
US$120.0 millones o su equivalente en Nuevos Soles. Las
características generales del Programa son las siguientes:
Emisor: Administradora Jockey Plaza Shopping Center
Valores: Bonos Corporativos.
Moneda: Dólares o Nuevos Soles.
Emisiones: una o más.
Series: una o más.
Orden de prelación: pari passu entre emisiones y/o series.
Garantías Específicas: la totalidad del programa y cada una
de sus emisiones se encontraran garantizadas por un Fideicomiso en Administración y Garantía suscrito por La Fiduciaria S.A. que estará conformado por el derecho de superficie constituido a favor de Jockey Plaza (de propiedad
de Portalia S.A.) de la denominada Parcela B de 130 mil
m2 ubicado en el Fundo Monterrico Chico con frente a la
Av. Javier Prado 4200, Santiago de Surco. Asimismo, incluirá todas las construcciones edificadas sobre la Parcela
7
de ejecución automática equivalente al servicio de
deuda de los próximos 6 meses otorgada por una entidad bancaria con clasificación de riesgo A- o superior.
Asimismo, de continuar el incumplimiento al siguiente
trimestre (fecha de revisión) deberá entregar una segunda carta fianza con las características previamente
mencionadas, siendo importante mencionar que el
Emisor sólo podrá subsanar los incumplimientos de las
restricciones financieras en dos oportunidades durante
la vigencia de bonos.
ANÁLISIS FINANCIERO JOCKEY PLAZA
Rentabilidad y Generación
Al 31 de diciembre de 2014, la utilidad neta del Jockey
Plaza se incrementó en 54.88% entre ejercicios totalizando
S/.202.6 millones, mientras que al 30 de setiembre de 2015
la utilidad neta alcanzó los S/.93.7 millones, 60.93% por
encima de lo registrado en similar periodo del ejercicio
previo. No obstante, es de mencionar que para el corte de
setiembre los periodos no son comparables dado que al
2015 el mismo registra el cambio en el valor razonable de
las inversiones inmobiliarias neto de depreciación que no
se calculaba para las fechas de corte de los periodos previos.
Eventos de incumplimiento: se considerará, entre otros,
como incumplimiento a los siguientes eventos:
- Que el Emisor deje de pagar cualquier servicio de deuda (de los bonos u otra).
- Destinar los fondos captados a otras finalidades no
descritas en el Contrato y Prospecto Marco y sus respectivos Complementarios.
- La reestructuración o refinanciación de contratos o
convenios con sus acreedores.
- Cambio en el control del Emisor.
- Incumplir con los resguardos financieros más de dos
veces consecutivas.
- Ser despojado de la titularidad de los derechos de superficie.
Respecto a los ingresos por arrendamiento de locales, el
mismo presenta un crecimiento sostenido a través de los
ejercicios analizados producto del dinamismo mostrado en
el área arrendable del mall (GLA) así como en la tarifa
promedio que cobra por m2. En tal sentido, el GLA del
2013 se incrementó en 18 mil m2 tras la consecución de la
tercera etapa del boulevard y la finalización de Oeschle
principalmente. Asimismo, en el 2014 se incrementó el
GLA en casi 5 mil m2 asociado a la implementación de la
tienda H&M, totalizando 133,834 m2. Es de mencionar
que dicha tendencia se mantendría al alza toda vez que se
espera concluir el presente ejercicio con más de 146 mil
m2 de área arrendable dadas las construcciones de las tiendas Forever 21 (apertura a fines del 2015) y Almacenes
París (apertura en el 2016).
Primera Emisión
De acuerdo a lo previamente mencionado, el Primer Programa de Bonos Corporativos de Jockey Plaza se dividirá
en dos emisiones, una en moneda nacional y otra en moneda extranjera, siendo importante resaltar que en su conjunto ambas emisiones no podrán exceder de US$120.0
millones en circulación.
Evolución de Ingresos y Costos
300,000
45.00%
250,000
Tipo de oferta: Oferta pública.
Monto de la emisión: hasta por US$120.0 millones en circulación.
Moneda: dólares.
Valor nominal: US$1,000.0
Plazo: 15 años contados a partir de la fecha de emisión.
Periodo de gracia: 40 trimestres.
Precio de colocación: a la par.
Amortización: trimestral en 20 cupones iguales de principal a partir del 41° trimestre.
Garantías: patrimonio genérico del Emisor y garantías específicas detalladas en el acápite precedente.
Opción de Rescate: no existe.
40.00%
38.98%
35.00%
200,000
30.00%
20.16%
25.00%
150,000
20.00%
100,000
13.39%
14.12%
15.00%
9.87%
10.00%
50,000
5.00%
0
0.00%
Dic.11
Dic.12
Arrendamiento de locales*
Dic.13
Dic.14
Costo de servicio inmobiliario*
Set.15
Crec. (%) ingresos LTM
(*) Datos anualizados
Fuente: AJPSC / Elaboración: Equilibrium
Respecto al costo del servicio inmobiliario, el mismo se
incrementó en 27.14% entre el cierre del 2013 y 2014 ascendiendo a S/.113.1 millones como consecuencia del mayor gasto común y de los servicios básicos así como por el
cambio en la metodología del registro de costos de estacionamiento. Asimismo, al tercer trimestre de 2015, el costo del servicio inmobiliario presenta un incremento de
11.71% respecto a similar periodo del ejercicio previo. La
estructura del costo de dicho servicio revela que el 38.16%
corresponde a gastos comunes asociados a la operatividad
del centro comercial mientras que el 21.78% responde al
derecho de superficie que se paga al propietario de las parcelas B, F y C-1. En cuanto al gasto de estacionamiento y
otros, cabe mencionar que el mismo cambió de operador
conllevando a que se registre de forma separada los ingresos y costos que en el periodo anterior se contabilizaba de
forma neta.
Segunda Emisión
Tipo de oferta: Oferta pública.
Monto de la emisión: hasta por S/.150.0 millones en circulación, sin exceder de US$120.0 millones entre la primera
y segunda emisión.
Moneda: Nuevos Soles.
Valor nominal: S/.1,000.0
Plazo: 15 años contados a partir de la fecha de emisión.
Periodo de gracia: 40 trimestres.
Precio de colocación: a la par.
Amortización: trimestral en 20 cupones iguales de principal a partir del 41° trimestre.
Garantías: patrimonio genérico del Emisor y garantías específicas detalladas en el acápite precedente.
Opción de Rescate: no existe.
8
Al registrarse un mayor dinamismo en el costo del servicio
inmobiliario que en los ingresos por arrendamiento de locales, el margen bruto de Jockey Plaza se ajusta de 57.37%
en setiembre 2014 a 56.66% a la fecha de corte, por debajo
además de lo registrado al cierre de 2014 (55.29%). No
obstante, en términos absolutos la utilidad bruta presentó
un incremento 8.51% entre setiembre de 2014 y 2015 totalizando S/.114.4 millones.
Generación y Rentabilidad
140,000
60.00%
52.65%
54.40%
51.94%
120,000
100,000
50.00%
40.88%
40.00%
35.69%
80,000
30.00%
60,000
20.00%
40,000
10.00%
20,000
Evolución de Márgenes
0
120.00%
104.24%
105.54%
0.00%
Dic.11
Dic.12
Dic.13
Dic.14
Set.15
100.00%
EBITDA Anualizado
80.06%
72.84%
80.00%
66.23%
60.00%
40.00%
20.00%
62.11%
54.03%
40.27%
24.15%
Margen EBITDA
46.43%
43.55%
31.35%
FCO Anualizado
Fuente: AJPSC / Elaboración: Equilibrium
52.28%
El menor nivel de EBITDA, el mayor flujo de caja operativo y la toma de un préstamo puente para reperfilar la
deuda de corto a largo plazo, modificaron los indicadores
de cobertura de la Compañía. De este modo, al tercer trimestre de 2015 el EBITDA cubre al gasto financiero en
10.65 veces mientras que el flujo de caja operativo lo hace
en 9.30 veces (13.61 y 10.39 veces, respectivamente a setiembre 2014). Por su parte, las coberturas al servicio de
deuda se incrementan de forma importante tal como se
muestra en el siguiente gráfico, producto de lo detallado
antes respecto a la estructura de la deuda:
51.56%
35.22%
26.80%
25.15%
0.00%
-6.91%
-20.00%
Dic.11
Dic.12
Dic.13
Dic.14
Set.15
Margen bruto
Margen operativo
Margen neto
Margen operativo ajustado*
Margen neto ajustado*
* sin considerar cambios en el valor razonable
Fuente: AJPSC / Elaboración: Equilibrium
En relación a la carga operativa, esta disminuye interanualmente en 17.00% ascendiendo a S/.7.5 millones al 30
de setiembre de 2015 debido al mayor gasto realizado a lo
largo del 2014 por servicios prestados de terceros para la
implementación de Club J (e-commerce) y Canal J.
Indicadores de Cobertura
14.00
12.15
12.00
De acuerdo a lo previamente mencionado, el resultado de
la Compañía registra el cambio del valor razonable de las
inversiones inmobiliarias; no obstante, de extrapolar dicho
efecto, se observa que la utilidad operativa asciende a
S/.104.1 millones al 30 de setiembre de 2015 disminuyendo en 1.30% respecto a lo registrado en el mismo periodo
del ejercicio previo. Dicho comportamiento se explica en
un menor nivel de otros ingresos operativos, los mismos
que al 2014 registraron un recupero por provisiones. De
igual modo, el margen operativo se ajusta para el periodo
previamente detallado al pasar de 57.40% a 51.56%.
11.00
10.00
9.27
8.00
7.22
10.65
9.30
7.94
6.00
7.96
7.91
6.27
5.68
4.29
4.00
2.53
2.26
2.00
-
1.63
1.58
1.76
1.23
Dic.11
Dic.12
EBITDA/GF
2.29
1.25
Dic.13
EBITDA/SD
Dic.14
FCO/GF
Set.15
FCO/SD
Fuente: AJPSC / Elaboración: Equilibrium
Al tercer trimestre de 2015, los gastos financieros netos se
incrementan en 19.54% respecto a setiembre de 2014 alcanzando S/.9.0 millones. El incremento presentado responde a los mayores intereses de obligaciones financieras
asumidas para las ampliaciones del centro comercial. Del
mismo modo, la Empresa registra una elevada pérdida
cambiaria asociada a la posición pasiva neta que mantiene
en moneda extranjera, la misma que si bien no afecta el
flujo de caja al ser de carácter contable, impacta a la utilidad neta.
De medir la generación de la Empresa a través del
EBITDA (sin considerar los efectos en el cambio del valor
razonable de las inversiones inmobiliarias), la misma presenta una ligera disminución al pasar de S/.106.2 millones
a setiembre de 2014 a S/.104.9 millones a la fecha de corte. Asimismo, el margen EBITDA retrocede de 57.79% a
51.94% para el mismo periodo analizado. No obstante lo
anterior, se mantiene en similar nivel al registrado al cierre
de 2014 (52.65%). Por su parte, el flujo de caja operativo
presenta un incremento de 13.00% entre setiembre de 2014
y 2015, al haberse presentado mayores cobranzas a clientes con menores pagos a proveedores.
De lo detallado, al 30 de setiembre de 2015 Jockey Plaza
exhibe una utilidad neta de S/.93.7 millones la misma que
le permite presentar rendimientos promedio anualizados
sobre sus activos (ROAA) y para sus accionistas (ROAE)
de 21.08% y 35.01%, revelando una tendencia creciente de
acuerdo al gráfico siguiente:
9
Retornos Promedio
Solvencia y Endeudamiento
40.00%
2.50
200,000
35.01%
35.00%
2.35
32.21%
180,000
2.00
160,000
30.00%
140,000
25.48%
25.00%
1.41
1.70
1.50
21.35%
120,000
1.22
20.00%
19.53%
10.82%
10.00%
100,000
1.02
21.08%
1.00
15.00%
80,000
0.82
0.70
15.04%
0.69
0.63
0.62
0.50
5.00%
60,000
12.19%
40,000
20,000
5.93%
0.00%
Dic.11
Dic.12
Dic.13
ROAE*
Dic.14
0
Set.15
Dic.11
ROAA*
Dic.12
Deuda total
Dic.13
Palanca Contable
Dic.14
Set.15
Palanca Financiera
Fuente: AJPSC / Elaboración: Equilibrium
Fuente: AJPSC / Elaboración: Equilibrium
Solvencia y Endeudamiento
Históricamente la estructura de financiamiento de la Empresa se ha mantenido concentrada en el largo plazo, toda
vez que Jockey Plaza se financia principalmente a través
de pagarés y leasings. En esta línea, el pasivo corriente
disminuye en 40.52% en los últimos 9 meses producto del
préstamo puente que pactó con Scotiabank por US$50.0
millones a 18 meses, el mismo que sirvió para cancelar las
obligaciones financieras, tanto corrientes como no corrientes que mantenía.
Activos y Liquidez
A la fecha de corte, la importante mejora en los indicadores de liquidez de la Compañía se explican por reperfilamiento registrado en los pasivos, que conllevo a que el pasivo de corto plazo disminuya en 40.52%, así como por el
incremento de los activos corrientes (+163.35%). Esto
último se explica por el incremento en la partida de efectivo y equivalentes (+S/.64.7 millones) la misma que carga
parte del préstamo puente que aún no ha sido utilizado.
De este modo, la liquidez corriente de la Empresa pasa de
0.46 veces en el 2014 a 2.04 veces a setiembre de 2015
mientras que la prueba de liquidez absoluta revela un incremento importante al pasar de 0.20 a 1.47 veces en el
mismo lapso de tiempo.
Del mismo modo, parte de dicho préstamo se utilizó como
capital de trabajo para las expansiones en las que se encuentra el centro comercial, resultando además en que el
pasivo no corriente se incremente en 32.60%. De lo detallado, el pasivo como fuente de fondeo se incrementa entre
el 2014 y setiembre de 2015 al pasar de financiar el
38.25% del activo a 38.80%.
Por su parte, el nivel de capital de trabajo se recupera alcanzando los S/.59.0 millones, el mismo que al 2014 se
mantenía en terreno negativo (-S/.51.6 millones). Se esperaría que con la colocación de bonos la empresa mantenga
la tendencia presentada a la fecha de corte.
En relación al patrimonio de la Empresa, al tercer trimestre
de 2015 el mismo exhibe un incremento de 13.58% respecto al ejercicio previo explicado por la transferencia de las
utilidades registrada en el 2014 a los resultados acumulados, esto a pesar del adelanto de dividendos registrado en
el mismo periodo por S/.57.4 millones. De este modo, el
patrimonio como fuente de fondeo disminuye e 61.75% a
61.20% para el periodo previamente detallado.
Indicadores de Liquidez
80,000
2.04
2.25
1.75
60,000
1.23
1.01
40,000
0.88
0.50
0.49
0.55
0
1.25
0.75
0.46
20,000
Es de mencionar que a la fecha de análisis la Empresa
mantiene el mismo capital social a lo largo de los últimos
tres años, al no haber realizado aportes de capital o capitalización de utilidades, por lo que sería apropiado que los
resultados acumulados -que son susceptibles de repartirse
como dividendos a los accionistas- sean capitalizados.
1.47
0.25
0.20
-0.25
-20,000
-0.75
-40,000
-1.25
-60,000
-1.75
Dic.11
Dic.12
Capital de trabajo
Dic.13
Liquidez Corriente
Fuente: AJPSC / Elaboración: Equilibrium
En términos de endeudamiento, a pesar de las mayores
obligaciones financieras de la Compañía, el apalancamiento contable (medido como pasivo respecto al patrimonio)
se mantiene en niveles adecuados pasando de 0.62 a 0.63
veces en los últimos 3 trimestres. Del mismo modo, la palanca financiera (medida como deuda total respecto al
EBITDA) de Jockey Plaza se incrementa de 1.02 a 1.41
veces entre el 2014 y la fecha de corte, aunque el mismo
recoge además del efecto del menor EBITDA registrado,
el mayor endeudamiento.
10
Dic.14
Set.15
Liquidez Absoluta
Administradora Jockey Plaza Shopping Center
ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA
(En Miles de Soles)
ACTIVOS
Efectivo y equivalentes de efectivo
Cuentas por cobrar comerciales, neto
Cuentas por cobrar a partes relacionadas, neto
Otras cuentas por cobrar, neto
Gastos pagados por anticipado
Total Activo Corriente
Inversiones en acciones
Propiedad, mobiliario y equipos diversos, neto
Propiedades de inversión
Activos intangibles, neto
Total Activo No Corriente
TOTAL ACTIVOS
PASIVO Y PATRIMONIO
Obligaciones financieras
Cuentas por pagar comerciales
Cuentas por pagar a partes relacionadas
Otras cuentas por pagar
Ingresos diferidos
Total Pasivo Corriente
Obligaciones financieras
Ingresos diferidos
Otras cuentas por pagar
Pasivo por impuesto a la ganancia diferido
Total Pasivo no Corriente
TOTAL PASIVO
Capital emitido
Reserva legal
Resultados acumulados
Resultado del ejercicio
TOTAL PATRIMONIO NETO
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO
Dic. 11
%
17,707 3.26%
10,224 1.88%
10,140 1.86%
3,795 0.70%
1,635 0.30%
43,501 8.00%
44 0.01%
6,337 1.17%
493,460 90.74%
504 0.09%
500,345 92.00%
543,846 100.00%
Dic. 11
23,943
5,149
0
4,339
1,947
35,378
104,496
13,862
4,737
87,066
210,161
245,539
204,771
6,386
54,878
32,272
298,307
543,846
%
4.40%
0.95%
0.00%
0.80%
0.36%
6.51%
19.21%
2.55%
0.87%
16.01%
38.64%
45.15%
37.65%
1.17%
10.09%
5.93%
54.85%
100.00%
Dic. 12
%
30,795 3.93%
15,201 1.94%
11,922 1.52%
4,065 0.52%
1,021 0.13%
63,004 8.05%
44 0.01%
6,711 0.86%
712,796 91.03%
515 0.07%
720,066 91.95%
783,070 100.00%
Dic. 12
33,816
10,709
46
14,079
3,731
62,381
89,794
18,593
5,309
147,621
261,317
323,698
206,526
9,964
162,001
80,881
459,372
783,070
%
4.32%
1.37%
0.01%
1.80%
0.48%
7.97%
11.47%
2.37%
0.68%
18.85%
33.37%
41.34%
26.37%
1.27%
20.69%
10.33%
58.66%
100.00%
Dic. 13
%
38,664 4.04%
15,276 1.60%
2,982 0.31%
2,801 0.29%
1,537 0.16%
61,260 6.41%
44 0.00%
6,967 0.73%
886,811 92.77%
843 0.09%
894,665 93.59%
955,925 100.00%
Dic. 13
37,967
13,918
1,230
12,220
4,449
69,784
89,627
23,860
6,468
198,877
318,832
388,616
206,526
13,639
216,345
130,799
567,309
955,925
11
%
3.97%
1.46%
0.13%
1.28%
0.47%
7.30%
9.38%
2.50%
0.68%
20.80%
33.35%
40.65%
21.60%
1.43%
22.63%
13.68%
59.35%
100.00%
Set.14
%
58,062 5.94%
11,043 1.13%
2,777 0.28%
1,390 0.14%
3,231 0.33%
76,503 7.83%
44 0.00%
6,573 0.67%
892,930 91.41%
827 0.08%
900,374 92.17%
976,877 100.00%
Set.14
45,829
10,987
40
22,908
4,877
84,641
90,921
18,311
5,798
201,404
316,434
401,075
206,526
13,639
297,384
58,253
575,802
976,877
%
4.69%
1.12%
0.00%
2.35%
0.50%
8.66%
9.31%
1.87%
0.59%
20.62%
32.39%
41.06%
21.14%
1.40%
30.44%
5.96%
58.94%
100.00%
Dic.14
%
18,646 1.67%
14,803 1.32%
4,489 0.40%
4,708 0.42%
1,370 0.12%
44,016 3.94%
44 0.00%
6,433 0.58%
1,066,895 95.42%
762 0.07%
1,074,134 96.06%
1,118,150 100.00%
Dic.14
41,777
15,807
75
30,799
7,147
95,605
93,836
16,618
6,532
215,121
332,107
427,712
206,526
41,305
240,027
202,580
690,438
1,118,150
%
3.74%
1.41%
0.01%
2.75%
0.64%
8.55%
8.39%
1.49%
0.58%
19.24%
29.70%
38.25%
18.47%
3.69%
21.47%
18.12%
61.75%
100.00%
Set.15
%
83,349 6.50%
13,441 1.05%
8,636 0.67%
7,899 0.62%
2,591 0.20%
115,916 9.05%
44 0.00%
6,148 0.48%
1,158,662 90.42%
651 0.05%
1,165,505 90.95%
1,281,421 100.00%
Set.15
3,578
19,681
79
31,356
2,174
56,868
182,433
18,596
7,277
232,063
440,369
497,237
206,526
41,305
442,609
93,744
784,184
1,281,421
%
0.28%
1.54%
0.01%
2.45%
0.17%
4.44%
14.24%
1.45%
0.57%
18.11%
34.37%
38.80%
16.12%
3.22%
34.54%
7.32%
61.20%
100.00%
Var %
Set.15/Dic.14
347.01%
-9.20%
92.38%
67.78%
89.12%
163.35%
0.00%
-4.43%
8.60%
-14.57%
8.51%
14.60%
Var %
Set.15/Set.14
43.55%
21.72%
210.98%
468.27%
-19.81%
51.52%
0.00%
-6.47%
29.76%
-21.28%
29.45%
31.18%
Var %
Set.15/Dic.14
-91.44%
24.51%
5.33%
1.81%
-69.58%
-40.52%
94.42%
11.90%
11.41%
7.88%
32.60%
16.26%
0.00%
0.00%
84.40%
-53.72%
13.58%
14.60%
Var %
Set.15/Set.14
-92.19%
79.13%
97.50%
36.88%
-55.42%
-32.81%
100.65%
1.56%
25.51%
15.22%
39.17%
23.98%
0.00%
202.84%
48.83%
60.93%
36.19%
31.18%
ESTADO DE RESULTADOS
(En Miles de Soles)
Dic. 11
Arrendamiento de locales
Costo del servicio inmobiliario
RESULTADO BRUTO
Gastos de operación
Cambios en el valor razonable de inversiones inmobiliarias
Otros ingresos
Otros gastos
RESULTADO OPERATIVO
Ingresos financieros
Gastos financieros
Diferencia en cambio, neta
RESULTADO ANTES DE IMPUESTOS
Impuesto a las ganancias
RESULTADO NETO
Indicadores Financieros
133,629
-74,820
58,809
-5,255
0
1,949
-1,691
53,812
767
-9,615
1,766
46,730
-14,458
32,272
%
100.00%
-55.99%
44.01%
-3.93%
0.00%
1.46%
-1.27%
40.27%
0.57%
-7.20%
1.32%
34.97%
-10.82%
24.15%
Dic. 12
185,724
-79,903
105,821
-6,211
22,661
1,963
-1,222
123,012
1,291
-10,904
3,467
116,866
-35,985
80,881
Dic. 11
Solvencia y Endeudamiento
Palanca Contable
0.82
2.35
Palanca Financiera
0.52
Deuda Financiera / Pasivo
1.20
Pasivo / Capital Social
0.45
Endeudamiento del Activo
0.14
Pasivo Corriente / Total Pasivo
0.86
Pasivo Largo Plazo / Total Pasivo
Liquidez
1.23
Liquidez Corriente
Prueba Ácida
1.18
0.50
Liquidez Absoluta
0.18
Activo Corriente / Total Pasivo
8,123
Capital de Trabajo
6.08%
Capital de Trabajo / Ingresos
14.87%
Capital de Trabajo / EBITDA (**)
Flujo de Caja
Flujo de Caja Operativo
41,243
Flujo de Caja de Inversión
-15,679
Flujo de Caja Financiero
-22,525
Gestión
3.93%
Gastos Operativos / Ventas
7.20%
Gastos Financieros / Ventas
Rentabilidad
Margen Neto (**)
24.15%
40.27%
Margen Operativo (**)
40.88%
Margen EBITDA (**)
5.93%
ROAA*
ROAE*
10.82%
Generación
EBITDA Anualizado (**)
54,627
EBITDA Anualizado / Gastos Financieros (**)
5.68
EBITDA Anualizado / Servicio de Deuda (**)
1.63
Flujo de Caja Operativo / Gastos Financieros
4.29
Flujo de Caja Operativo* / Servicio de Deuda
1.23
* Indicadores Anualizados
** Indicadores no consideran el cambio en el valor razonable de las inversiones inmobiliarias
%
100.00%
-43.02%
56.98%
-3.34%
12.20%
1.06%
-0.66%
66.23%
0.70%
-5.87%
1.87%
62.92%
-19.38%
43.55%
Dic. 13
210,591
-88,996
121,595
-32,685
145,342
1,339
-16,079
219,512
1,014
-9,460
-6,080
204,986
-74,187
130,799
%
Set.14
100.00%
-42.26%
57.74%
-15.52%
69.02%
0.64%
-7.64%
104.24%
0.48%
-4.49%
-2.89%
97.34%
-35.23%
62.11%
%
183,770
-78,332
105,438
-9,022
-9,183
10,123
-1,055
96,303
258
-7,805
-3,275
85,481
-27,228
58,253
100.00%
-42.63%
57.37%
-4.91%
-5.00%
5.51%
-0.57%
52.40%
0.14%
-4.25%
-1.78%
46.52%
-14.82%
31.70%
Dic.14
%
253,045
-113,149
139,896
-14,475
134,756
10,101
-3,220
267,058
525
-10,961
-6,196
250,426
-47,846
202,580
100.00%
-44.71%
55.29%
-5.72%
53.25%
3.99%
-1.27%
105.54%
0.21%
-4.33%
-2.45%
98.97%
-18.91%
80.06%
Set.15
%
201,915
-87,505
114,410
-7,488
42,965
2,374
-5,180
147,080
825
-9,846
-7,650
130,409
-36,665
93,744
100.00%
-43.34%
56.66%
-3.71%
21.28%
1.18%
-2.57%
72.84%
0.41%
-4.88%
-3.79%
64.59%
-18.16%
46.43%
Dic. 12
Dic. 13
Set.14
Dic.14
Set.15
0.70
1.22
0.38
1.57
0.41
0.19
0.81
0.69
1.70
0.33
1.88
0.41
0.18
0.82
0.70
0.97
0.34
1.94
0.41
0.21
0.79
0.62
1.02
0.32
2.07
0.38
0.22
0.78
0.63
1.41
0.37
2.41
0.39
0.11
0.89
1.01
0.99
0.49
0.19
623
0.34%
0.62%
0.88
0.86
0.55
0.16
-8,524
-4.05%
-11.34%
0.90
0.87
0.69
0.19
-8,138
-4.43%
-5.75%
0.46
0.45
0.20
0.10
-51,589
-20.39%
-38.72%
2.04
1.99
1.47
0.23
59,048
29.24%
44.76%
78,747
-25,231
-44,733
59,316
-30,320
-21,127
81,057
-21,037
-36,184
120,568
-45,806
-94,780
91,592
-70,015
43,126
3.34%
5.87%
15.52%
4.49%
4.91%
4.25%
5.72%
4.33%
3.71%
4.88%
31.35%
54.03%
54.40%
12.19%
21.35%
-6.91%
35.22%
35.69%
15.04%
25.48%
36.70%
57.40%
57.79%
15.06%
25.47%
26.80%
52.28%
52.65%
19.53%
32.21%
25.15%
51.56%
51.94%
21.08%
35.01%
101,031
9.27
2.26
7.22
1.76
75,154
7.94
1.58
6.27
1.25
141,591
13.61
2.52
10.39
1.92
133,229
12.15
2.53
11.00
2.29
131,915
10.65
7.96
9.30
7.91
12
Var %
Set.15/Set.14
9.87%
11.71%
8.51%
-17.00%
-567.90%
-76.55%
391.23%
52.73%
219.77%
26.16%
133.59%
52.56%
34.66%
60.93%
Var %
Dic.14/Dic.13
20.16%
27.14%
15.05%
-55.71%
-7.28%
654.37%
-79.97%
21.66%
-48.22%
15.87%
1.91%
22.17%
-35.51%
54.88%