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1
AVALÚO DE MAQUINARIA Y EQUIPO DE FOGANSA S.A.
CLAUDIA PATRICIA VÉLEZ OSORIO
ABOGADA LIQUIDADORA
23 de Junio de 2015
Medellín
2
TABLA DE CONTENIDO
1
1.1
1.2
1.2.1
1.2.2
1.2.3
1.2.4
2
3
3.1
3.2
3.3
4
4.1
5
6
6.1
7
7.1
7.2
7.2.1
7.2.1.1
7.3
7.4
7.5
7.5.1
7.5.2
7.5.2.1
7.5.2.2
7.5.2.3
7.5.2.4
7.5.2.5
7.5.2.6
7.6
7.7
8
9
Objetivos de la consultoría
Objetivo general
Objetivos especificos
Proceso de inspección maquinaria y equipo
Investigación sobre precios de bienes en el mercado
Calcular la revalorización de los activos fijos
Presentación y sustentación del informe sobre valoración
Alcance de la consultoría
Generalidades de la consultoría
Identificación del cliente
Aspectos de propiedad de los activos
Aspectos de propiedad de los activos
Base informativa
Información recibida
Definiciones
Consideraciones previas al avalúos
Hipótesis de valuación
Fases del proceso valuatorio
Proceso valuatorio
Inspección de los activos
Generalidades de los resultados de las validaciones: activos fijos
Activos validados
Registro fotográfico
Proceso de digitación y consolidación de los datos
Análisis económico
Definición
Análisis de factores que inciden en el avalúo
Capacidad para la prestación del servicio
Estado actual de funcionamiento
Comercialización, oferta y demanda
Valor de salvamento
Vida útil remanente
Depreciación
Valor de reposición a nuevo
Valor neto de reposición (Valor Razonable)
Certificación del avalúo
Anexos
1
1
1
1
1
1
1
1
2
2
2
2
2
2
3
4
4
4
4
7
8
8
10
15
15
15
15
15
15
15
15
17
17
17
17
17
20
1
1. Objetivos de la Consultoría
1.1. Objetivo General
Realizar el avalúo de la maquinaria y equipo propiedad FOGANSA S.A.
1.2. Objetivos Específicos
1.2.1. Proceso de inspección maquinaria y equipo.
Realizar la inspección de la maquinaria y equipo ubicados en la hacienda Fundadores,
hacienda Yerbabuena y la oficina administrativa perteneciente a FOGANSA S.A.
1.2.2. Investigación sobre precios de bienes en el mercado.
Realizar la investigación pertinente del valor de mercado de la maquinaria y equipo de
FOGANSA S.A.. En el mercado local, nacional e internacional.
1.2.3. Calcular la revalorización de los activos fijos.
Mediante la metodología de valoración Valor Neto de Reposición (VNR) se obtendrá el
valor de la maquinaria y equipo, propiedad de FOGANSA S.A.
1.2.4. Presentación y sustentación del informe sobre valoración.
El presente informe se sustentara a las personas que FOGANSA S.A. Considere
necesario con el objetivo de mostrar la metodología y estrategias de mercado usadas
para llegar al resultado obtenido.
2. Alcance de la consultoría
Para el avalúo se tuvo en cuenta los ítems que integran el valor de cada activo, como son:





Edad, Vida remanente.
Su estado de conservación (Tipo de mantenimiento, condiciones físicas y de
almacenamiento).
Tipo de tecnología.
Condiciones de almacenamiento.
Factores de comercialización.
2
3. Generalidades de la Consultoría
3.1. Identificación del Cliente
Solicitante:
Identificación:
Dirección:
Ciudad – Municipio:
FOGANSA S.A..
NIT. 811029388-0
CARRERA 43 A # 19-127, EDIFICIO RECIFE Piso 5 y medio
MEDELLÍN
3.2. Fecha de inspección y ubicación de los activos fijos, maquinaria y equipo.
Las Inspecciones en campo se realizaron entre el 18 de Febrero de 2015 y el 19 de Febrero
de 2015, en la oficina administrativa, hacienda Fundadores (Arboletes), 18 de febrero del
presente año y en la hacienda Yerbabuena el día 18 de junio de 2015.
3.3. Aspectos de propiedad de los activos
La totalidad de los activos inspeccionados corresponden a 294 activos de los cuales se tuvieron
en cuenta para el avalúo 268 y son propiedad de FOGANSA S.A. Acorde a la información
recibida digitalmente, además de 51 activos adicionales de la validación ubicados en la hacienda
Yerbabuena
4. Base informativa
4.1.
Información Recibida
La información recibida de parte de FOGANSA S.A. Corresponde al listado o base de datos con
la siguiente información:





Denominación del activo fijo.
Descripción del activo fijo.
Marca.
Modelo - serial.
Capacidad.
3
5. Definiciones
 Valor Razonable: Precio que podría ser recibido al vender un activo o pagado para transferir
un pasivo en una transacción ordenada entre participantes del mercado a una fecha de
medición determinada.
 Valor de Reposición: Se entiende como el costo estimado a precios de la fecha de
referencia de un activo nuevo, formando parte de una unidad productiva, que pueda prestar
un servicio igual o similar al del activo que sé esta valuando, adicionándole a este los costos
en que se incurriría por concepto de derechos de aduana y gastos de importación, fletes,
seguros, impuesto del valor agregado, transporte y costos financieros.
 Vida Útil: Se entiende por vida útil el tiempo durante el cual un activo puede ser utilizado,
tiempo durante el cual el bien puede ser usufructuar.
Las bases utilizadas para la determinación de la vida útil son:
Tiempo: años
Capacidad de producción: producción total
La elección de la base dependerá de la característica del bien y del uso que se le dará. No
obstante, la literatura especializada estima y da algunos lineamientos para establecer la vida
útil de equipos especiales. Las edades de los bienes que superen la vida útil, no significan
que los equipos no puedan prestar el servicio para el cual fueron adquiridos, pero en muchos
casos indican que ya se encuentran total o considerablemente depreciados.
 Vida útil Remanente: Se entiende como la vida útil probable, que se estima tendrá cada
activo en el futuro de acuerdo con normas establecidas por el fabricante y dentro de los
límites de eficiencia productiva y económica para los diferentes sectores a los cuales
pertenece cada Activo.
Por experiencia, observación, remitiéndonos a las Tablas Marshall on Swit Valuation Service
del Instituto Brasilero de Ingeniería de Valuaciones y Pericias y Sociedad Americana de
Ingenieros (SAE).
 Valor Neto de Reposición
Es el valor que tiene cada activo en la fecha y se determina a partir del valor de reposición a
nuevo, disminuyendo los efectos debido a la vida consumida, respecto a su vida útil total,
estado de conservación y funcionamiento, y grado de obsolescencia.
 Valor comercial:
El artículo 64 del decreto 2649 de 1993, establece que los activos fijos (propiedad, planta y
equipo), se les debe realizar un avalúo técnico como mínimo cada 3 años, avalúo que deberá
4
ser realizado por personas de reconocida idoneidad. El avalúo técnico busca determinar
precisamente el valor comercial del activo.
El valor comercial es el valor de mercado del activo si decidiese venderse. Es el valor por el
que se vendería el activo.
 Valor de Salvamento: El valor de salvamento, es la cantidad en dinero que se puede obtener
de un activo, una vez este haya cumplido su vida útil y en general cuando los costos de
mantenimiento, operación y conservación superan los ingresos por producción; algunos
equipos tienen un valor mayor a su valor de salvamento por su estado de conservación.
 Bien funcional: se considera un bien funcional aquel que está en la capacidad de realizar el
trabajo o función para el que fue diseñado de una forma eficaz, además que su costo de
funcionamiento sea inferior al valor generado por su uso.
6. Consideraciones previas al avalúo
El presente avalúo se realiza de conformidad con los criterios y metodología de las normas
internacionales de valoración (IVCS), se tuvo en cuenta para el desarrollo de esta valoración las
siguientes hipótesis y supuestos:
6.1. Hipótesis de Valuación
Para valuación de los bienes, se estableció la siguiente hipótesis, teniendo en cuenta la naturaleza
de los bienes avaluados.
Los bienes son valuados como un conjunto, in situ (instalados en el lugar) y como parte de la
empresa en marcha.
7. Fases del proceso Valuatorio.
7.1. Proceso Valuatorio
El proceso de valuación deberá ser un procedimiento ordenado y lógico que dé respuesta a las
preguntas particulares del avalúo de acuerdo con la normatividad vigente. Nuestro proceso de
valuación está apegado a la siguiente metodología:
5
GENERACIÓN DE INFORMACIÓN
AUDITORIA
VALORAR
RECEPCIÓN DE
INFORMACIÓN (VALORAR)
ELABORACIÓN CRONOGRAMA PARA VISITAS
B
INSPECCIONES FÍSICAS
(Validadores)
AUDITORIA INTERNA
Y EXTERNA
ÁREAS / UBICACIÓN DE LOS GRUPOS
RECEPCIÒN INFORMACIÓN
(VALORAR - Coordinador)
A
6
A
RECEPCIÓN
VALIDA
NO
B
SI
INVESTIGACIÓN
(VALORAR –
Investigadores)
CONCILIACIÓN CONTABLE
CONSOLIDACIÓN
APROBACIÓN
AVALÚO E INFORME FINAL
NO
7
El proceso de valoración para la maquinaria y equipo de FOGANSA S.A.. Se realizó de la
siguiente manera:
7.2. Inspección de los activos
El proceso de inspección se realizó de acuerdo con lo descrito en el numeral 3.2. Fecha de
inspección de activos; para este proceso Valorar S.A. conformó un equipo de trabajo consistente
en:
8
 Validadores de inventario o ayudantes de campo: Este personal se encargó de obtener
la información de los activos fijos, maquinaria y equipo propiedad de FOGANSA S.A.. Este
grupo se desplazó a lo largo de la oficina administrativa, Hacienda Fundadores y hacienda
yerbabuena
Es de aclarar que el rol del validador de campo es:






Ubicar el activo
Recopilar la información de identificación (código de inventario)
Validar el funcionamiento del activo
Calificar el contorno en que se encuentran
Dimensionar su capacidad operativa
Calificar el estado de conservación
 Digitadores: Grupo encargado de digitalizar, consolidar y tabular la información recibida por
los validadores. La información recopilada y levantada en terreno, se enviaba al grupo de
digitación para su respectiva digitalización y consolidación.
 Investigadores: Personal encargado de realizar la investigación de mercado de los activos,
maquinaria y equipo. Para el proceso de investigación de mercado, se realiza una consulta
de Valor Comercial a Nuevo de cada uno de los activos que se están validando y validando,
para que posteriormente y tomando en cuenta las calificaciones que los validadores dan a
cada uno de los activos, depreciarlo para llegar u obtener el Valor Neto de Reposición o
Valor Comercial.
 Coordinador del proyecto: Persona encargada de organizar y coordinar el trabajo en cada
una de las áreas (Validación, digitación, Investigación y avalúo).
 Director de proyecto: Persona encargada de dirigir, planear y realizar el avalúo del
proyecto.
7.2.1. Generalidades de los resultados de las validaciones: Activos Fijos
7.2.1.1.
ACTIVOS VALIDADOS
Los activos, maquinaria y equipo validado se encontraron instalados y funcionando, en el
caso de encontrar un activo que se encontrara dañado, en mantenimiento o con alguna
novedad, esta se plasmaba en el archivo para tener el soporte de esta.
Algunas generalidades de los activos validados se pueden ver reflejadas en la siguiente tabla:
9
OFICINAS Y HACIENDA FUNDADORES.
CATEGORIZACIÓN
ACCESORIO
ACCESORIO DE CÓMPUTO
ARMAMENTO
ELECTRODOMÉSTICO
EQUIPO DE CÓMPUTO
EQUIPO DE COMUNICACIÓN
EQUIPO DE LABORATORIO
EQUIPO DE MEDICIÓN
EQUIPO ELÉCTRICO
EQUIPO MECÁNICO
HERRAMIENTA
HERRAMIENTA MECÁNICA
MAQUINARIA AMARILLA
MUEBLES Y ENSERES
VEHÍCULO
TOTAL
CANTIDAD
1
1
1
31
43
15
2
6
15
4
11
23
7
104
4
268
HACIENDA YERBABUENA
CATEGORIZACIÓN
CANTIDAD
ACCESORIO MECÁNICO
3
ELECTRODOMÉSTICO
2
EQUIPO DE CÓMPUTO
3
EQUIPO DE MEDICIÓN
1
EQUIPO ELÉCTRICO
4
EQUIPO ELECTROMECÁNICO
4
EQUIPO ELECTRÓNICO
1
EQUIPO MECÁNICO
1
HERRAMIENTA
18
MÁQUINA
4
TANQUE
10
TOTAL
51
10
7.3 REGISTRO FOOTOGRÁFICO
ESCRITORIO GERENCIAL
CAMIÓN VOLKSWAGEN 17210
SILLA FIJA EN MADERA PARA VISITAS
ARCHIVADOR
ESCRITORIO SENCILLO EN MADERA
GPS GARMIN
11
MOTO AKT
IMPRESORA
MOTO YAMAHA
MONITOR
12
SISTEMA FILTRACIÓN
TRAILER 4 RUEDAS NARANJA
FUMIGADORA
TRACTOR
13
EQUIPO SOLDADURA CENTURY
GRAMERA DIGITAL
TERMO NITROGENO
ESQUILADORA NEGRA
14
RENOVADOR Y SEMBRADOR PRADERA
COMEDERO
RASTRILLO 2 NIVELES
ESTRUCTURA
15
7.4 Proceso de digitación y consolidación de los datos
Este proceso se desarrolló digitando la información recogida en campo, organizándola por áreas.
7.5 Análisis económico
7.5.1
Definición
El valor comercial de un bien en un mercado abierto, está determinado por la Oferta y la Demanda
dependiendo de las características y propósitos para los cuales fue diseñado y fabricado.
El Valor Patrimonial es el valor que para aspectos contables posee actualmente cada activo
según los parámetros técnicos dictados por el gobierno Nacional.
7.5.2
Análisis de factores que inciden en el avalúo
7.5.2.1
Capacidad para la prestación del servicio
La capacidad de operación para este tipo de bienes depende de la tecnología del
equipo y su funcionalidad.
7.5.2.2
Estado actual de funcionamiento
Para el caso de bienes de alto contenido tecnológico, el funcionamiento actual
debe ser óptimo, esto por el nivel de precisión electrónica que maneja la industria
productora de estos bienes, es decir, si el bien está instalado es porque sus
condiciones de operación son óptimas.
7.5.2.3
Comercialización, Oferta y Demanda
Los productores son internacionales y nacionales, y los comercializadores son
nacionales, los cuales realizan su actividad enfocándose en varios clientes
consumidores.
7.5.2.4
Valor de Salvamento
Para el cálculo del valor de salvamento se estimó un 2% del valor de reposición a
nuevo, este valor se estima por experiencia de acuerdo con el tipo de bienes
avaluados.
16
OFICINAS Y HACIENDA FUNDADORES.
CATEGORIZACIÓN
ACCESORIO
ACCESORIO DE CÓMPUTO
ARMAMENTO
ELECTRODOMÉSTICO
EQUIPO DE CÓMPUTO
EQUIPO DE COMUNICACIÓN
EQUIPO DE LABORATORIO
EQUIPO DE MEDICIÓN
EQUIPO ELÉCTRICO
EQUIPO MECÁNICO
HERRAMIENTA
HERRAMIENTA MECÁNICA
MAQUINARIA AMARILLA
MUEBLES Y ENSERES
VEHÍCULO
TOTAL
% SALVAMENTO
0%
0%
0%
1%
0%
2%
2%
2%
3%
3%
2%
1%
3%
1%
2%
1%
HACIENDA YERBABUENA
CATEGORIZACIÓN
% SALVAMENTO
ACCESORIO MECÁNICO
2%
ELECTRODOMÉSTICO
1%
EQUIPO DE CÓMPUTO
0%
EQUIPO DE MEDICIÓN
2%
EQUIPO ELÉCTRICO
3%
EQUIPO ELECTROMECÁNICO
3%
EQUIPO ELECTRÓNICO
2%
EQUIPO MECÁNICO
3%
HERRAMIENTA
2%
MÁQUINA
3%
TANQUE
2%
TOTAL
2%
17
7.5.2.5
Vida útil Remanente
La vida útil remanente establece la fracción de vida útil del activo que estará
productivo y al final de esta el valor restante es el de salvamento, en la tabla de
cálculo anexa se muestra calculada la vida útil remanente de cada uno de los
activos. La expresión que relaciona la vida útil remanente con el valor de
reposición a nuevo es el Factor de Edad (FE).
7.5.2.6
Depreciación
La depreciación es calculada mediante el factor de depreciación (FD), que es una
ponderación de factores de edad, conservación y obsolescencia.
La ponderación se establece por tipo de activos a valorar, para el caso de
elementos tecnológicos es de 30%, al Factor de Edad, 30% al factor de
conservación y 40% al factor de obsolescencia.
7.6 Valor de Reposición a nuevo
Fue obtenido mediante cotizaciones de representantes reconocidos en el mercado local e
internacional.
7.7 Valor Neto de Reposición (Valor Razonable)
El valor neto de reposición se calcula mediante una función que relaciona el factor de depreciación,
el valor de reposición a nuevo y el valor de salvamento. Los resultados del cálculo de este valor
están expresados en los anexos.
8
CERTIFICACIÓN DEL AVALUÓ
Por medio del presente certificamos que:
 No tenemos interés presente ni futuro de los activos aquí valorados.
 No tenemos interés, ni prejuicio, con respecto a la materia en cuestión de este informe de avalúo
de las partes involucradas. Nuestras conclusiones no están influenciadas por los honorarios que
se reciban.
 En lo mejor de nuestro conocimiento y convencimiento, el contenido de este informe de avalúo,
su análisis, opiniones y conclusiones expresadas, son Verdaderas y Correctas.
18
 Este informe de avalúo ha sido elaborado en conformidad y está sujeto a los requerimientos del
código de ética y los estándares de conducta profesional, del registro Nacional de Avaluadores
del cual somos miembros.
 Nadie distinto al suscrito preparó el análisis, las conclusiones y opiniones manifestadas en este
informe de avalúo, por lo tanto, estamos dispuesto a sustentarlo ante cualquier entidad.
 Según el estudio de mercado y técnico de Avalúo, Valor Razonable de FOGANSA S.A. tienen
un valor aproximado al día 31 de diciembre de 2014 es:
RESUMEN:
OFICINAS Y HACIENDA FUNDADORES.
CATEGORIZACIÓN
ACCESORIO
ACCESORIO DE CÓMPUTO
ARMAMENTO
ELECTRODOMÉSTICO
EQUIPO DE CÓMPUTO
EQUIPO DE COMUNICACIÓN
EQUIPO DE LABORATORIO
EQUIPO DE MEDICIÓN
EQUIPO ELÉCTRICO
EQUIPO MECÁNICO
HERRAMIENTA
HERRAMIENTA MECÁNICA
MAQUINARIA AMARILLA
MUEBLES Y ENSERES
VEHÍCULO
TOTAL
VALOR A NUEVO
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
$
12.000.000,00
7.500,00
2.659.300,00
14.670.505,00
40.365.492,00
4.927.444,00
5.250.264,00
90.096.549,00
22.541.350,00
14.644.538,00
6.749.981,00
304.866.675,00
757.489.200,00
80.419.508,00
171.790.000,00
1.528.478.306,00
VALOR RAZONABLE
$
4.372.000,00
$
45,00
$
1.493.640,17
$
4.563.199,99
$
9.558.689,70
$
2.422.754,79
$
993.830,92
$ 22.149.493,15
$
6.326.688,28
$
3.877.502,78
$
1.190.223,49
$ 46.426.515,46
$ 82.989.469,60
$ 35.258.365,84
$ 83.536.503,20
$ 305.158.922,38
EL VALOR RAZONABLE APROXIMADO TOTAL ES DE:
TRESCIENTOS CINCO MILLONES CIENTO CINCUENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS VEINTIDOS
PESOS CON TREINTA Y OCHO CENTAVOS M/CTE (COP).
19
HACIENDA YERBABUENA
VALOR A NUEVO
CATEGORIZACIÓN
VALOR RAZONABLE
ACCESORIO MECÁNICO
$
12.337.342,00
$
4.572.328,08
ELECTRODOMÉSTICO
$
1.149.000,00
$
767.934,15
EQUIPO DE CÓMPUTO
$
2.307.852,00
$
763.899,01
EQUIPO DE MEDICIÓN
$
120.000,00
$
40.924,20
EQUIPO ELÉCTRICO
$
7.688.046,00
$
1.919.406,70
EQUIPO ELECTROMECÁNICO
$
4.502.100,00
$
608.364,47
EQUIPO ELECTRÓNICO
$
3.856.273,00
$
1.976.050,69
EQUIPO MECÁNICO
$
2.795.513,00
$
439.091,23
HERRAMIENTA
$
61.385.878,00
$
11.861.225,73
MÁQUINA
$ 208.669.459,00
$
37.025.203,75
TANQUE
$ 125.362.497,00
$
41.196.466,68
TOTAL
$ 430.173.960,00
$ 101.170.894,70
EL VALOR RAZONABLE APROXIMADO TOTAL ES DE:
CIENTO UN MILLONES CIENTO SETENTA MIL OCHOCIENTOS NOVENTA Y CUATRO CON
SETENTA CENTAVOS M/CTE (COP).
ANDRÉS MARÍN ZULUAGA
GERENTE DE MAQUINARIA Y EQUIPO
AVALÚOS Y TASACIONES DE COLOMBIA VALORAR S.A.
20
9. Anexos
9.1. Certificado de registro RNA
21
22
23
24
:il
il
=l
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il
=r
il=l
a
=r
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Fr
H
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