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ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACIÓN DE LA PARCELA RC.6.B
DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”, TRES CANTOS (MADRID)
ESTUDIO DE DETALLE
ORDENACIÓN DE LA PARCELA RC.6.B
PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”
TRES CANTOS (MADRID)
PROPIEDAD:
C P PROMOTORA S.L.
ARQUITECTO:
JAVIER PINILLA COSTA
JUNIO 2015
ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACIÓN DE LA PARCELA RC.6.B
DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”, TRES CANTOS (MADRID)
ÍNDICE
I.
MEMORIA
1. ENCARGO
2. ANTECEDENTES
3. ÁMBITO DE ACTUACIÓN
4. OBJETO
5. CONVENIENCIA Y MOTIVOS DE LA PROPUESTA
6. DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA
6.1. ESTADO ACTUAL
6.2. ESTADO MODIFICADO
7. JUSTIFICACIÓN
7.1. JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LAS FUNCIONES DEL ESTUDIO
DE DETALLE
7.2. JUSTIFICACIÓN DE LA CONFORMIDAD DE LA PROPUESTA CON LOS
INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN Y PLANEAMIENTO URBANÍSTICO
VIGENTES
7.3. JUSTIFICACIÓN DE LA COHERENCIA DE LA PROPUESTA CON LOS
CRITERIOS DE ORDENACIÓN DEL "PLAN PARCIAL DEL AR NUEVO TRES
CANTOS" Y "PLAN ESPECIAL PARA LA DEFINICIÓN Y ORDENACIÓN DE LOS
EJES COMERCIALES"
8. CONCLUSIÓN
II.
PLANOS
1. SITUACIÓN
2. ÁMBITO DE ACTUACIÓN
3. ORDENACIÓN ACTUAL
4. ORDENACIÓN PROPUESTA. PARCELA RESULTANTE
5. ORDENACIÓN PROPUESTA. PLANO DE CONJUNTO
III.
ANEXOS
1. PLANO DE ORDENACION DEL PLAN PARCIAL
2. PLANO DE EJES COMERCIALES "GRAN VÍA DE TRES CANTOS (2)"
3. NOTA SIMPLE DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
4. FICHA DEL PROYECTO DE REPARCELACION
5. FICHA CATASTRAL
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DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”, TRES CANTOS (MADRID)
ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACIÓN DE LA PARCELA RC.6.B
PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”
TRES CANTOS (MADRID)
I. MEMORIA
1. ENCARGO
El presente documento constituye un Estudio de Detalle para la ordenación de la parcela
RC.6.B del Plan Parcial del Sector “AR NUEVO TRES CANTOS”, aprobado definitivamente
por el Ayuntamiento de Tres Cantos con fecha 30 de septiembre de 2.010.
Ha sido encargado por D. Jaime Pinilla Costa con DNI. 2.912.792-A, como representante de
C.P. Promotora S.L. con CIF B-84.496.082 y con domicilio social en c/ Nuria nº36 28034
Madrid. Éste ha firmado acuerdo de compra de la parcela RC.6.B. con Promociones Prau
S.A. actual propietario de la parcela, para futuro desarrollo de la misma.
El Estudio de Detalle ha sido redactado por D. Javier Pinilla Costa, arquitecto colegiado en el
C.O.A.M. con el número 17.250.
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DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”, TRES CANTOS (MADRID)
2. ANTECEDENTES
La parcela objeto del presente Estudio de Detalle está afectada por:
o
La Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid de 17 de julio de 2001.
o
La Ley 3/2007, de 26 de julio, de medidas Urgentes de Modernización del Gobierno y la
Administración de la Comunidad de Madrid.
o
La Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suelo.
o
El Plan General de Tres Cantos, aprobado por acuerdo de la Comisión de Urbanismo de
Madrid de fecha 7 de mayo de 2003.
o
El Plan Parcial del sector y área de reparto de suelo urbanizable sectorizado denominado
“AR NUEVO TRES CANTOS” (“TRES CANTOS NORTE” AREA DE REPARTO Nº 1 DEL
SUELO URBANIZABLE), aprobado definitivamente por acuerdo de Pleno Municipal del
Ayuntamiento de Tres Cantos celebrado, en sesión extraordinaria, el día 16 de febrero
de 2006.
o
El Proyecto de Reparcelación del sector y área de reparto de suelo urbanizable
sectorizado denominado “AR NUEVO TRES CANTOS” (“TRES CANTOS NORTE” AREA
DE REPARTO Nº 1 DEL SUELO URBANIZABLE), aprobado definitivamente por acuerdo de
Junta de Gobierno Local del Ayuntamiento de Tres Cantos celebrado, en sesión
ordinaria, el día 17 de mayo de 2007.
o
El Proyecto de Urbanización del sector AR “NUEVO TRES CANTOS”, aprobado por el
Ayuntamiento de Tres Cantos con fecha 17 de mayo de 2007, contando con resolución
favorable previa al informe de Evaluación Ambiental de Actividades, de fecha 15 de
marzo de 2007.
o
El Plan Especial para la Definición y Ordenación de los Ejes Comerciales, aprobado por el
Pleno del Ayuntamiento de Tres Cantos con fecha 25 de enero de 2012.
o
Modificación puntual del Plan General de Ordenación Urbana de Tres Cantos.
Modificación de la "cláusula de flexibilidad en apartamentos" en el ámbito del sector AR
Nuevo Tres Cantos.
o
Así como todo el planeamiento de desarrollo tramitado hasta la fecha por el
Ayuntamiento de Tres Cantos.
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3. ÁMBITO DE ACTUACIÓN
Este Estudio de Detalle se circunscribe al ámbito formado por la parcela del Plan Parcial “AR
Nuevo Tres Cantos” denominada RC.6.B, cuya titularidad corresponde actualmente a
Promociones Prau S.A. Se adjunta, como Anexo nº 3, nota simple acreditativa del Registro
de la propiedad nº1 de Colmenar Viejo.
El Plan Parcial del sector AR “NUEVO TRES CANTOS” junto con la Modificación Puntual de
la "Cláusula de Flexibilidad en Apartamentos" asigna a la citadas parcela un uso Residencial
Colectivo en régimen de Vivienda Libre, así como uso Comercial en planta baja, con el
siguiente reparto de edificabilidad y número máximo de viviendas y unidades habitacionales:
PARCELA
EDIF. RESIDENCIAL
VIVIENDA LIBRE
EDIF.
COMERCIAL
Nº
VIVIENDAS
Nº UNIDADES
HABITACIONALES
(CLÁUSULA DE
FLEXIBILIDAD)
RC.6.B.
5.006,13 m2
500,61 m2
36
48
Se adjunta como Anexo nº4 la ficha del proyecto de reparcelación Sector "AR Nuevo Tres
Cantos", así como el Plano nº 3 con la ordenación actual de la parcela.
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4. OBJETO
El Estudio de Detalle se redacta con objeto de establecer una nueva definición de los
volúmenes edificables en la parcela RC.6.B., así como el señalamiento de las alineaciones y
rasantes de la misma, todo ello de acuerdo con las especificaciones del planeamiento y
considerando las rasantes reales que han resultado de la ejecución de la urbanización.
Para ello, el Estudio de Detalle modifica las áreas de movimiento de la edificación sobre
rasante en el interior de la parcela, con objeto de permitir el cumplimiento de los retranqueos
a las alineaciones exteriores establecidos por la ordenanza RC del Plan Parcial y del Plan
Especial para la Definición y Ordenación de Ejes Comerciales.
En este sentido, se modifican las áreas de movimiento de uso residencial para, como se
explicará más adelante, permitir una mayor flexibilidad a la hora de implantar la tipología
edificatoria residencial, siempre dentro de los parámetros de la ordenanza.
Se asigna asimismo un número máximo de plantas a cada una de las áreas de movimiento
de la edificación, sin superar en ningún caso la altura máxima fijada en el Plan Parcial.
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5.
CONVENIENCIA Y MOTIVOS DE LA PROPUESTA
La parcela objeto del presente Estudio de Detalle ocupa una posición singular en el sector
AR Nuevo Tres Cantos, dado que dos de sus frentes forman parte de los principales ejes
comerciales del Sector. Además la parcela limita con la avenida de los Montes, que es una
de las principales arterias de circulación del sector. Por ello, su tratamiento resulta
especialmente relevante.
Si analizamos el área de movimiento establecida por la ordenación urbanística del Plan
Parcial vigente, parece evidente que se han potenciado las edificaciones longitudinales con
orientación noreste-suroeste que recorren la calle de Dinamarca y así como la avenida de los
Montes. Para ello, las áreas de movimiento que dan frente a estos viales tienen un fondo de
13,5 m. en el caso de la calle de Dinamarca o de 20 m. en el caso de la avenida de los
Montes. Hacia el interior de la manzana se crea un área de movimiento más amplia. Por otro
lado el eje comercial de mayor longitud discurre paralelo a la calle de Letonia, por lo que no
parece lógico que el área de movimiento residencial transcurra perpendicular al mismo.
Cabe pensar que en todos los proyectos de edificación el fondo edificable se ocupará en su
totalidad, necesariamente con viviendas pasantes, por lo que todos los edificios serán
bloques longitudinales iguales con dos fachadas muy marcadas de orientaciones noroeste y
sureste. Habida cuenta de que, según las ordenanzas vigentes, la separación entre fachadas
enfrentadas de edificios independientes debe ser igual o superior a la semisuma de sus
alturas, en casi todos los casos las áreas centrales inicialmente más amplias deberán
ocuparse también con bloques longitudinales sensiblemente paralelos a los anteriores. Estos
bloques no favorecen el soleamiento ni de las calles perimetrales, ni de la propia parcela.
Tampoco la creación de zonas ajardinadas y deportivas centrales. El conjunto edificatorio
resultante podría pues devenir en una sucesión monótona de edificios iguales y paralelos,
con problemas de soleamiento y zonas comunes pequeñas ó muy compartimentadas.
Además, de materializarse la edificabilidad comercial a lo largo de la Calle de Dinamarca y la
edificabilidad residencial perpendicular a la misma, se crearían bloques de una sola altura,
difíciles de resolver urbanísticamente.
Por otro lado actualmente se permite una altura de 12 plantas en las mencionadas áreas de
movimiento. Si dicha altura se ejecuta en las diferentes parcelas, puede llegar a haber
graves problemas de soleamiento espacialmente en las vías más estrechas.
Por todo lo anterior, se ha considerado conveniente dotar de mayor flexibilidad a las áreas
de movimiento, aumentando el posible fondo de la edificación, haciéndolas discurrir
paralelas a las tres calles de circulación y disminuyendo la altura permitida. Se permite de
este modo una mayor variedad de tipologías de viviendas a construir en las mismas y se
facilita la implantación de los ejes comerciales en las plantas bajas, sin necesidad de tener
que hacer bloques de una sola altura. Al ser posible ya el llevar toda la edificabilidad a estas
nuevas áreas de movimiento más amplias, desaparece el área de movimiento central
permitiendo la creación de zonas ajardinadas y deportivas centrales.
Además, el casco urbano ya consolidado del municipio de Tres Cantos presenta diferentes
tipologías de edificios residenciales en altura: manzana cerrada, bloque abierto, en L, en U.
Habida cuenta de que las ordenanzas del Plan Parcial del Sector AR Nuevo Tres Cantos
establecen la obligatoriedad de construir bloques abiertos en altura, parece recomendable
que en las parcelas del Sector se establezcan áreas de movimiento de la edificación sobre
rasante que permitan la mayor variedad de tipologías posible, en línea, en L, en U, en
consonancia con las tipologías residenciales colectivas ya existentes en el resto de la
ciudad, todo ello con objeto de mejorar la escena urbana.
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6. DESCRIPCIÓN DE LA PROPUESTA
6.1. ESTADO ACTUAL
En la actualidad la parcela RC.6.B tiene la siguiente situación registral y características
urbanísticas:
PARCELA RC.6.B.
Descripción registral:
Urbana: En término de Tres Cantos (Madrid), parcela RC seis B del Sector y Área de Reparto
de Suelo Urbanizable Sectorizado denominado "AR Nuevo Tres Cantos", con una superficie
de suelo de cuatro mil setecientos sesenta y siete metros cincuenta y dos decímetros
cuadrados y una edificabilidad de cinco mil seis metros trece decímetros cuadrados de uso
residencial colectivo libre y una edificabilidad de uso comercial en planta baja de quinientos
metros sesenta y un decímetros cuadrados.
Linderos registrales:
Al
Al
Al
Al
Norte, con calle BC-14 (calle de Dinamarca)
Sur, con Ronda de los Montes (avenida de los Montes)
Este, con calle Meridional (calle de Letonia)
Oeste, con calle Peatonal Central (travesía de Polonia)
Titulares:
Promociones Prau S.A., CIF: A78847811 al Tomo 1473, Libro 538, Folio 79, inscripción 1ª,
100% (1/1), Pleno dominio por título de Adjudicación.
Referencia catastral:
9971201VK3997S0001FU
Parámetros urbanísticos:
Superficie de la parcela: 4.767,52 m2
Edificabilidad total:
- Uso residencial: 5.006,13 m2
- Uso comercial: 500,61 m2
Ordenanza: 1 RC
Altura máxima: XII plantas
Nº máximo de viviendas: 36
Nº máximo de unidades habitacionales (clausula de edificabilidad): 48
Las condiciones de ordenación actuales de la parcela RC 6.B. son las indicadas en el plano
PO.28 del Plan Parcial del Sector AR Nuevo Tres Cantos y el plano 3.3 de Plan Especial para
la Definición y Ordenación de Ejes Comerciales (recogidas en el plano 3 del presente Estudio
de Detalle) y el resto de normativa vigente de aplicación.
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6.2. ESTADO MODIFICADO
El presente Estudio de Detalle propone la modificación del área de movimiento de la
edificación sobre rasante en la parcela RC.6.B, fijando el número máximo de plantas de la
edificación en dichas áreas. Todo ello sin variar en ningún caso los parámetros asignados
por el Plan Parcial y la Modificación puntual de la "Cláusula de Flexibilidad en
Apartamentos" del ámbito para la totalidad de la parcela en cuanto a superficie de suelo,
edificabilidad total de cada uso, número máximo de viviendas, usos y ordenanzas de
aplicación y recogiendo a su vez las especificaciones del Plan Especial para la Definición y
Ordenación de Ejes Comerciales.
Las coordenadas y rasantes que aparecen en la documentación gráfica y que se han
utilizado para la nueva propuesta son las reales resultantes del proyecto de urbanización y
no las previstas por el planeamiento, tal y como se recoge en el plano nº 4 del presente
Estudio de Detalle.
El uso comercial se localiza en una franja continua de una única planta paralela a la
avenida
de
los
Montes
y
a
la
calle
de
Letonia. Se retranquea tres metros de ambas calles. El fondo continúa siendo de veinte (20)
m., siempre ubicado en las áreas de movimiento de la edificación residencial.
En la propuesta del Estudio de Detalle se recoge esta ordenación permitida para el uso
comercial y se amplían las crujías del uso residencial para permitir la mayor variedad de
tipologías edificatorias posible, en consonancia con las tipologías residenciales colectivas ya
existentes en el resto del municipio consolidado, todo ello con el objeto de mejorar la escena
urbana. Se crean de las tres áreas de movimiento previas, un único área más amplia, que
discurre paralela a las calles de circulación perimetrales, de tal manera que se conserva la
idea del Plan Parcial de mantener un espacio libre central de manzana donde se desarrolla el
área estancial y los espacios libres de uso privado.
El uso residencial se localiza en un área de movimiento que se extiende:
- Al norte de la parcela paralela a la calle BC-14 (avenida de Dinamarca),
retranqueada 3 m. de la misma y 5 m. de la calle Peatonal Central (travesía de
Polonia), con un fondo de 20 m.
- Al este de la parcela paralela a la calle Meridional (calle de Letonia), retranqueada 3
m. de la misma.
- Al Sur de la parcela paralela a la ronda de los Montes (avenida de los Montes),
retranqueada 3 m. de la misma y 5 m. de la calle Peatonal Central (travesía de
Polonia), con un fondo de 25 m.
- La altura permitida en todo este área será de 8 plantas.
Con respecto a la adaptación realizada en el área de movimiento de la edificación sobre
rasante respecto de la contemplada en el Plan Parcial del ámbito, caben las siguientes
consideraciones:

En general, se mantienen las alineaciones exteriores de las áreas de movimiento a
viario público previstas en el Plan Parcial, con el fin de garantizar una continuidad en
la fachada residencial urbana.
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
Se ha mantenido con carácter general el retranqueo de 3 m. previsto en el
planeamiento para las áreas de movimiento respecto de la alineación exterior a la vía
pública.

Se mantiene el retranqueo de 5 m. previsto en el Plan Parcial entre las áreas de
movimiento de la edificación sobre rasante de la parcela RC.6.B. y la travesía de
Polonia.

Se mantiene el criterio general del PGOU y el Plan Parcial de bloque residencial
abierto que caracteriza las ordenanzas de Tres Cantos.

Se mantiene la localización vinculante de uso comercial en planta baja establecida en
el Plan Especial para la Definición y Ordenación de Ejes Comerciales.
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7. JUSTIFICACIÓN
7.1. JUSTIFICACIÓN DEL CUMPLIMIENTO DE LAS FUNCIONES DE UN ESTUDIO DE
DETALLE
El art. 53 de la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid (LSM),
correspondiente a la Función y Límites de un Estudio de Detalle, establece que:
“1.- El Estudio de Detalle, que deberá comprender manzanas o unidades urbanas
equivalentes completas, tiene por función, en las áreas y los supuestos previstos por
los Planes Generales y, en su caso, los Planes Parciales, la concreta definición de los
volúmenes edificables de acuerdo con las especificaciones del planeamiento y el
señalamiento de alineaciones y rasantes.
2.- En el cumplimiento de su función, los Estudios de Detalle:
a) Podrán delimitar espacios libres y/o viarios en los suelos edificables objeto de su
ordenación como resultado de la disposición de los volúmenes, pero los mismos
tendrán carácter de áreas interiores vinculadas a los suelos edificables, sin conformar
espacios con uso pormenorizado propio.
b) En ningún caso podrán alterar el destino del suelo, incrementar la edificabilidad y
desconocer o infringir las demás limitaciones que les imponga el correspondiente Plan
General o Parcial.
c) En ningún caso podrán parcelar el suelo.”
El presente Estudio de Detalle mantiene los parámetros urbanísticos establecidos en el
vigente Plan Parcial del ámbito para la parcela en lo referente a:
-
Uso, clasificación del suelo y ordenanza de aplicación
Alineaciones y rasantes exteriores de la parcela al viario público
Superficie total de suelo de la parcela
Edificabilidad total asignada a la parcela para cada uso
Número máximo de viviendas de la parcela
Como ya se ha indicado, el Estudio de Detalle tiene por objeto la definición en la
parcela de una nueva área de movimiento, de unas nuevas alturas de edificación, así
como el señalamiento de las alineaciones y rasantes reales que han resultado de la
ejecución de la urbanización.
7.2. JUSTIFICACIÓN DE LA CONFORMIDAD DE LA PROPUESTA CON
INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN Y PLANEAMIENTO URBANÍSTICO VIGENTES
LOS
7.2.1 Plan Parcial AR Nuevo Tres Cantos (PP-NTC)
El Estudio de Detalle que se presenta es coherente con los criterios de ordenación y
diseño establecidos en el apartado 3.5.2 de la Memoria General del Plan Parcial del
ámbito, especialmente en sus puntos a) Integración del modelo urbano con áreas
contiguas de desarrollo, generando un modelo radial y orgánico, d) Configuración de
barrios multifuncionales con mezcla de usos y tipos residenciales y j) Fomento de la
implantación de áreas libres y zonas verdes como articulación local de las
edificaciones.
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La parcela objeto del Estudio de Detalle está afectada por la Ordenanza 1.
EDIFICACION EN BLOQUE ABIERTO-RESIDENCIAL COLECTIVO (RC) del Plan Parcial
que establece, entre otros, los siguientes criterios de aplicación:
 En su apartado 2.USO Y TIPOLOGÍA-2.1. Tipología edificatoria:
“La tipología asociada a esta ordenanza corresponde a edificios destinados a
viviendas exentas rodeados de espacios libres privados. Los edificios no
disponen, en general, de patios interiores de luces, si bien no se determina su
prohibición”
 En su apartado 4. POSICION DE LA EDIFICACION EN LA PARCELA:
“La posición de la edificación dentro de las parcelas viene definida por el Área
de Movimiento sobre rasante establecido en los Planos de Ordenación
correspondientes.
Estas condiciones podrán ser alteradas a través del pertinente Plan Especial o
en su caso Estudio de Detalle conjunto a toda la manzana, mediante el cual
podrán revisarse las condiciones de ordenación impuestas con carácter
genérico, que incluirá, de modo conjunto, las condiciones de parcelación
correspondientes ajustadas a las volumetrías propuestas en cada caso.
Estos Planes especiales o estudios de detalle no podrán alterar sin embargo la
edificabilidad máxima asignada para cada una de las manzanas.
En todos los casos de las manzanas de uso Residencial Colectivo se ha fijado
un retranqueo mínimo del área de movimiento con respecto a la alineación
oficial de 3,00 metros, con el objeto de garantizar la calidad del espacio
urbano.”.
 En su apartado 4.1 Retranqueo a alineación oficial: “el definido por el área de
movimiento sobre rasante, y establecido como mínimo en tres metros. La línea
de la edificación deberá separarse de la alineación exterior una distancia no
inferior a tres (3,00) metros.”
 En su apartado 4.2 Retranqueo mínimo en el resto de linderos: “el definido por
la Áreas de Movimiento representadas en los Planos de Ordenación.”
 En su apartado 4.3 Ocupación de la edificación: “no se fija la ocupación sobre
rasante de la edificación, que vendrá determinada por el Área de Movimiento
reflejada en los Planos de Ordenación, si bien la modificación de tales áreas
mediante los correspondientes Planes Especiales, determinará en cualquier caso
un porcentaje máximo de ocupación del 50% de la superficie de manzana.
Aquellos elementos destinados a cierres de parcela y muros de separación
entre viviendas en planta baja podrán disponerse fuera de las áreas de
movimiento y en las zonas de retranqueo a la alineación oficial.”
 En su apartado 4.5 Fondo y longitudes máximas de la edificación: “No se fijan
fondo ni longitudes máximas de la edificación, salvo las determinadas por la
propia Área de Movimiento.”
 En su apartado 4.6 Separación entre edificaciones:”Cuando en una misma
parcela se proyecten varios edificios que no guarden continuidad física,
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deberán respetar una separación entre sus planos de fachada igual o superior a
la semisuma de las alturas de cornisa de los edificios, con un mínimo de 6
metros, y al margen de las establecidas en las oportunas áreas de movimiento.”
 En su apartado 5.1 Altura de la Edificación:"El número máximo de plantas
sobre rasante que podrá alcanzar la edificación en cada manzana, incluyendo la
planta baja, queda señalado en los planos de ordenación correspondientes, o en
la Ficha de la Zona de Ordenación correspondiente a cada caso.
Como criterio general, se ha previsto que el número máximo de plantas en
función del tipo de Residencial Colectivo sea R.C. libre: oscilan entre VIII o XII
plantas según la cota de terreno natural.
Tal y como establece el propio Plan General, esta altura en número de plantas
excluye la planta de sótano y la de áticos o bajocubierta, por lo que por encima
de este número máximo de plantas se permite la construcción de cuerpos de
áticos destinados a los usos previstos para dichas zonas, y sometidos a las
condiciones generales que para los mismos establece el Plan General.
En todos los grados, la altura máxima, medida en metros, vendrá determinada
en función del número máximo de plantas, a razón de 4,80 metros de altura
para la planta baja y 3,20 metros de altura de piso para las restantes plantas.
En cualquier caso, se habilita la posibilidad del Estudio de Detalle como figura
de planeamiento capaz de modificar dichos parámetros, sin alterar de
edificabilidad máxima asignada para cada una de las manzanas, en cada caso
sometidos a las determinaciones del apartado 3.1.26. Altura de la edificación
del punto E del Capítulo 3.1 definiciones del Título 3 de las Normas
Urbanísticas Generales del Plan General."
7.2.2 Plan Especial de Definición y Ordenación de Ejes Comerciales
Se han considerado además en la redacción de este Estudio de Detalle las determinaciones
del PEDEC, reflejadas en su plano 3.3: Ejes Comerciales. Gran Vía de Tres Cantos (2)(ver
planos anexos 4.1 y 4.2), así como las recogidas en su memoria.
Según se recoge en su memoria:
 En su apartado 4. Objeto: “Dado que las limitaciones acústicas que afecta al
uso comercial son diferentes a las del uso residencial, mediante el presente
Plan Especial se establece como vinculante el posicionamiento del local
comercial con un retranqueo general único de tres (3) metros desde la
alineación exterior, espacio de carácter privado que debe ejecutarse por los
promotores con idéntico criterio y acabados a los ya existentes en el viario
público.”
 En su apartado 6. Descripción de la propuesta: “El presente Plan Especial
define la alineación vinculante de primer orden en que deberán establecerse el
frente principal y los accesos al público de las construcciones con uso
comercial en planta baja que se desarrollen en parcelas con uso principal
residencial colectivo y, en los casos en los que resulte compatible, en las
parcelas con uso residencial unifamiliar. Aquellas parcelas que dispongan de
dos frentes orientados a diferentes ejes comerciales podrán optar por ubicar el
uso comercial en uno de ellos. En estos casos, la figura de ordenación o el
proyecto de edificación que desarrolle la parcela deberán resolver con carácter
preferente la solución de esquina o quiebro entre los dos ejes comerciales.
En el caso de las manzanas alineadas al viario de circulación rodada principal, el
Plan Especial señala un retranqueo vinculante único de tres (3) metros para las
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áreas de movimiento de la edificación sobre rasante correspondientes al uso
comercial en planta baja, con una planta de altura, resultando obligatorio
posicionar la edificabilidad asignada a este uso en dichas alineaciones con el
viario principal. Es el caso de las parcela con frente a la Gran Vía de Tres
Cantos (RC.1.A, RC.1.B, R.U.1, R.U.13, R.U.14, R.U.15, R.U.18 y R.U.19), su
prolongación hacia el este en la calle Emilio Tuñón (R.C.VPPL 2.4), así como
con frente a la Avenida de España (R.C.21, R.C.22, R.C.23, R.C.24, R.C.25 y
R.U.10).
En el resto de manzanas alineadas al viario principal, el Plan Especial obliga así
mismo a posicionar la edificabilidad comercial a lo largo de dichas alineación. Es
el caso de las parcelas con alineación a la avenida de Juan Pablo II, avenida del
21 de marzo o avenida de la Comunidad Valenciana.
Por otra parte, el presente Plan Especial establece en las parcelas de uso
residencial colectivo la posibilidad de crear un frente continuo con uso
comercial en planta baja, alineado con los nuevos ejes comerciales definidos en
este documento. Dicha posibilidad, cuyo uso es potestativo, deberá ser definida
por los propietarios o promotores de las parcelas en las figuras de ordenación o
los proyectos de edificación que desarrollen sobre las mismas."
7.3. JUSTIFICACIÓN DE LA COHERENCIA DE LA PROPUESTA CON LOS CRITERIOS DE
ORDENACIÓN DEL "PLAN PARCIAL AR NUEVO TRES CANTOS" Y "PLAN ESPECIAL PARA
LA DEFINICIÓN Y ORDENACIÓN DE LOS EJES COMERCIALES"
7.3.1 Plan Parcial AR Nuevo Tres Cantos (PP-NTC)
El Estudio de Detalle que se presenta es coherente con los criterios de ordenación y diseño
establecidos en el apartado 3.5.2 de la Memoria General del Plan Parcial del ámbito,
especialmente en sus puntos a) Integración del modelo urbano con áreas contiguas de
desarrollo, generando un modelo radial y orgánico, d) Configuración de barrios
multifuncionales con mezcla de usos y tipos residenciales y j) Fomento de la implantación de
áreas libres y zonas verdes como articulación local de las edificaciones; así como con las
directrices generales previstas, según se argumenta más adelante, y con el resto del Plan
Parcial.
7.3.2 Plan Especial de Definición y Ordenación de Ejes Comerciales
La propuesta recogida en este Estudio de Detalle también se considera coherente con los
criterios de ordenación del Plan Especial para la Ordenación de los Ejes Comerciales ya que
respeta en todo momento las alineaciones vinculantes, los retranqueos y el fondo edificable.
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8. CONCLUSIÓN
La nueva ordenación de volúmenes que se plantea respeta el concepto de vivienda colectiva
en bloque abierto, con sus frentes, retranqueos y alineaciones exteriores a viario público.
Respeta igualmente lo establecido en el Plan Especial para la Definición y ordenación de ejes
comerciales, así como los demás parámetros y requisitos urbanísticos establecidos por el
Plan Parcial de Ordenación para las parcelas objeto de Estudio de Detalle.
Entendemos que la documentación escrita y gráfica recogida en este Estudio de Detalle
incluye la definición suficiente para la comprensión, por persona distinta al autor, de la
nueva ordenación de la parcela RC.6.B. del sector “AR NUEVO TRES CANTOS”.
Procede, por tanto, la tramitación por el Ayuntamiento de Tres Cantos del presente Estudio
de Detalle, hasta su aprobación definitiva.
Una vez aprobado definitivamente el Estudio de Detalle, deberá procederse a la actualización
de la siguiente documentación gráfica:
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
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En el Plan Parcial del ámbito:
o Planos PO.18, PO.20E, PO.20F, PO.20G, PO.23, PO.28, PO.29 y
PO.30
En el Proyecto de Reparcelación del ámbito:
o Ficha urbanística de la parcela RC.6.B.
En el Plan Especial de Definición y Ordenación:
o Planos P3 y P3.3.
Madrid, 10 de junio de 2015
EL ARQUITECTO,
LA PROPIEDAD,
Javier Pinilla Costa
C.P. PROMOTORA
13
ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACIÓN DE LA PARCELA RC.6.B
DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”, TRES CANTOS (MADRID)
ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACIÓN DE LA PARCELA RC. 6.B.
PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”
TRES CANTOS (MADRID)
II. PLANOS
1. SITUACIÓN
2. ÁMBITO DE ACTUACIÓN
3. ORDENACIÓN ACTUAL
4. ORDENACIÓN PROPUESTA. PARCELA RESULTANTE
5. ORDENACIÓN PROPUESTA. PLANO DE CONJUNTO
ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACIÓN DE LA PARCELA RC.6.B
DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”, TRES CANTOS (MADRID)
ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACIÓN DE LA PARCELA RC.6.B.
PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”
TRES CANTOS (MADRID)
III. ANEXOS
1. PLANO DE ORDENACIÓN DEL PLAN PARCIAL
2. PLANO DE EJES COMERCIALES "GRAN VÍA DE TRES CANTOS (2)"
3. NOTA SIMPLE DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
4. FICHA DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN
5. FICHA CATASTRAL DE LA PARCELA
ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACIÓN DE LA PARCELA RC.6.B
DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”, TRES CANTOS (MADRID)
ANEXO 1.
PLANO DE ORDENACIÓN DEL PLAN PARCIAL
ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACIÓN DE LA PARCELA RC.6.B
DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”, TRES CANTOS (MADRID)
ANEXO 2.
PLANO DE EJES COMERCIALES "GRAN VÍA DE TRES CANTOS (2)"
ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACIÓN DE LA PARCELA RC.6.B
DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”, TRES CANTOS (MADRID)
ANEXO 3.
NOTA SIMPLE DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Información Registral expedida por
EMILIO GARCIA-PUMARINO RAMOS
Registrador de la Propiedad de COLMENAR VIEJO 1
Marques de Santillana, 4 - COLMENAR VIEJO
tlfno: 0034 91 8451014
correspondiente a la solicitud formulada por
CP. PROMOTORA SL.
con DNI/CIF: B84496082
Interés legítimo alegado:
Investigación jurídica sobre el objeto, su titularidad o limitaciones
Identificador de la solicitud: T81FQ25M
Citar este identificador para cualquier cuestión relacionada con esta información.
Su referencia:RC 6B
http://www.registradores.org
Pág. 1
REGISTRO DE LA PROPIEDAD DE COLMENAR VIEJO UNO
Fecha emisión:30/04/2015
DATOS DE LA FINCA
Municipio: TRES CANTOS FINCA Nº: 20810 Identificador de finca nº 28077000742090
Urbana.- En término de Tres Cantos, parcela RC.Seis B del Sector y Área de Reparto de Suelo
Urbanizable Sectorizado denominado "AR NUEVO TRES CANTOS", con una superficie de suelo de
cuatro mil setecientos sesenta y siete metros cincuenta y dos decímetros cuadrados y una
edificabilidad de cinco mil seis metros trece decímetros cuadrados en uso RESIDENCIAL COLECTIVO
LIBRE y una edificabilidad de uso COMERCIAL EN PLANTA BAJA, de quinientos metros sesenta y un
decímetros cuadrados.- Linda: Al Norte, con CALLE BC - 14; Al Sur, con RONDA DE LOS MONTES; Al
Este, con CALLE MERIDIONAL; Y al Oeste, con CALLE PEATONAL CENTRAL.
TITULARES
PROMOCIONES PRAU SA, C.I.F.: A78847811 al Tomo 1473, Libro 538, Folio 79, Inscripción 1ª, 100% ( 1/1
), Pleno dominio por título de Adjudicación.-.
CARGAS DE LA FINCA
HIPOTECA a favor de CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE MADRID para responder de OCHO
MILLONES SEISCIENTOS TREINTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS SESENTA Y OCHO EUROS de
PRINCIPAL.- El plazo de duración del préstamo es de 24 meses a contar desde cinco de marzo de dos
mil ocho, de 24 meses de intereses ordinarios, a un tipo inicial del 5,04% anual, y sin superar el máximo
de 10% anual.- durante 24 meses de intereses de demora, y sin superar el máximo de 10% de intereses
de demora.- De la cantidad OCHOCIENTOS SESENTA Y TRES MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA Y
SEIS EUROS CON OCHENTA CÉNTIMOS en concepto de COSTAS y gastos; OBSERVACIONES: Dicha
hipoteca fue constituida mediante escritura otorgada el cinco de marzo de dos mil ocho, ante el Notario
de Madrid Don Vicente de Prada Guaita, habiendo solicitado el traslado a la finca de este número la
sociedad titular PROMOCIONES PRAU, S.A. mediante instancia suscrita en la fecha referida a
continuación como de formalización.- Formalizada en escritura autorizada por el notario de el día tres de julio de dos mil nueve. Constituida
según la inscripción 2ª de fecha catorce de julio de dos mil nueve
La hipoteca de la inscripción 2ª se modifica en cuanto al tipo de interés, que será variable.- Así resulta
de la escritura otorgada el veintinueve de julio de dos mil ocho, ante el Notario de MADRID don
VICENTE DE PRADA GUAITA, y de una instancia suscrita por la sociedad PROMOCIONES PRAU, S.A.,
titular de la finca de este número, el día tres de julio de dos mil nueve, que motivó la inscripción 3ª de
fecha catorce de julio de dos mil nueve.La hipoteca de la inscripción 2ª, modificada por la 3ª, previas transmisiones a títulos de cesión a favor
de BANKIA, S.A., nuevamente se modifica en los térmimos siguientes: Queda prorrogado el período de
duración del préstamo por un plazo de seis meses a contar desde el día cinco de marzo de dos mil
trece, satisfaciéndose el capital del préstamo en una cuota única al final del plazo de duración del
préstamo.- Asimismo, y con efectos a contar desde el día cinco de marzo de dos mil once, el pago de
los intereses devengados se efectuará mediante una única cuota al final del plazo de duración del
préstamo, previsto para el día CINCO DE SEPTIEMBRE DE DOS MIL TRECE.- Así resulta de la escritura
otorgada el cinco de julio de dos mil once, ante el Notario de MADRID don LUIS JORQUERA GARCIA,
que motivó la inscripción 4ª de fecha treinta y uno de agosto de dos mil once.La hipoteca de la inscripción 2ª, modificada por la 3ª y transmitida y modificada por la 4ª, se transmite a
la SOCIEDAD DE GESTIÓN DE ACTIVOS PROCEDENTES DE LA REESTRUCTURACIÓN BANCARIA,
S.A., por título de cesión.- Así resulta de escritura otorgada el veintiuno de diciembre de dos mil doce
ante el Notario de Madrid don Alfonso Madridejos Fernández, número 2304 de protocolo,
complementada por acta autorizada el cuatro de febrero de dos mil catorce por el Notario de MADRID
don ALFONSO MADRIDEJOS FERNANDEZ, número 173 de protocolo, que motivó la inscripción 5ª de
fecha veinticinco de febrero de dos mil catorce.-
http://www.registradores.org
Pág. 2
Afecta al pago del Impuesto por el acto de la inscripción 4ª
Afecta al pago del Impuesto por el acto de la inscripción 5ª
OBSERVACIONES
AVISO: Los datos consignados en la presente nota se refieren al día treinta de abril de dos mil quince
antes de la apertura del diario.
MUY IMPORTANTE, queda prohibida la incorporación de los datos de esta nota a ficheros o bases
informáticas para la consulta individualizada de personas físicas o jurídicas incluso expresando la
fuente de información (B.O.E. 27/02/1998).
ADVERTENCIAS
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ Esta información registral tiene valor puramente indicativo, careciendo de garantía, pues la libertad o
gravamen de los bienes o derechos inscritos, solo se acredita, en perjuicio de tercero, por
certificación del Registro (articulo 225 de la Ley Hipotecaria).
- Queda prohibida la incorporación de los datos que constan en la presente información registral a
ficheros o bases informaticas para la consulta individualizada de personas físicas o jurídicas, incluso
expresando la fuente de procedencia (Instrucción de la D.G.R.N 17/02/98; B.O.E. 27/02/1998).
- Esta información registral no surte los efectos regulados en el art. 354-a del Reglamento Hipotecario.
- El usuario receptor de esta información se acoge a las condiciones de la Política de privacidad
expresadas en la web oficial del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes
Muebles
de
España
publicadas
a
través
de
la
url:
https://www.registradores.org/registroVirtual/privacidad.do.
http://www.registradores.org
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ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACIÓN DE LA PARCELA RC.6.B
DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”, TRES CANTOS (MADRID)
ANEXO 4.
FICHA DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN
ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACIÓN DE LA PARCELA RC.6.B
DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”, TRES CANTOS (MADRID)
ANEXO 5.
FICHA CATASTRAL DE LA PARCELA
CONSULTA DESCRIPTIVA Y GRÁFICA DE DATOS CATASTRALES
BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA
Municipio de TRES CANTOS Provincia de MADRID
REFERENCIA CATASTRAL DEL INMUEBLE
INFORMACIÓN GRÁFICA
E: 1/1500
4,497,050
9971201VK3997S0001FU
DATOS DEL INMUEBLE
LOCALIZACIÓN
CL LETONIA Suelo RC.6B
28760 TRES CANTOS [MADRID]
AÑO CONSTRUCCIÓN
USO LOCAL PRINCIPAL
4,497,000
Suelo sin edif.
COEFICIENTE DE PARTICIPACIÓN
SUPERFICIE CONSTRUIDA [m²]
100,000000
--
DATOS DE LA FINCA A LA QUE PERTENECE EL INMUEBLE
SITUACIÓN
4,496,950
CL LETONIA RC.6B
TRES CANTOS [MADRID]
SUPERFICIE CONSTRUIDA [m²]
0
SUPERFICIE SUELO [m²]
4.767
TIPO DE FINCA
Suelo sin edificar
4,496,900
439,700
439,750
439,800
439,850
Este documento no es una certificación catastral, pero sus datos pueden ser verificados a través del
'Acceso a datos catastrales no protegidos' de la SEC.
439,850 Coordenadas U.T.M. Huso 30 ETRS89
Límite de Manzana
Límite de Parcela
Límite de Construcciones
Mobiliario y aceras
Límite zona verde
Hidrografía
Martes , 28 de Abril de 2015