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FONDO EDIFICA
Asamblea Extraordinaria – Ene/Feb 2016
FONDO EDIFICA / Asamblea Extraordinaria – Ene/Feb 2016
PRESENTACIÓN
1.
Sector Inmobiliario – Desempeño 2013 - 2015
2.
Proyectos en los que Invirtió el Fondo Edifica
Skytower 757 (Oficinas en Magdalena)
Palmeras del Chipe - Etapa 1 (Vivienda en Piura)
3.
Flujos y Retorno Estimado Final
SECTOR INMOBILIARIO
Desempeño 2013 - 2015
FONDO EDIFICA / Asamblea Extraordinaria – Ene/Feb 2016
SECTOR INMOBILIARIO
Desempeño 2013 - 2015
Índice de Expectativas Económicas
Encuesta de Expectativas del PBI
6.00%
45
5.00%
4.00%
4.00%
30
3.17%
3.00%
2.87%
15
2.00%
1.00%
0
Fuente: BCRP – Encuesta de Expectativas Macroeconómicas
dic-15
oct-15
nov-15
sep-15
ago-15
jul-15
jun-15
abr-15
2016
may-15
feb-15
mar-15
dic-14
2015
ene-15
oct-14
nov-14
sep-14
ago-14
jul-14
jun-14
0.00%
-5
-15
2017
Fuente: Apoyo – Encuesta de Confianza para Invertir
Se mantiene la continua reducción de expectativas de crecimiento de la economía.
El Índice de Confianza para Invertir (por encima de 0 se pronostica optimismo para invertir y
por debajo de 0 se pronostica pesimismo) aún no se recupera desde mediados de 2013.
FONDO EDIFICA / Asamblea Extraordinaria – Ene/Feb 2016
SECTOR INMOBILIARIO
Desempeño 2013 - 2015
Unid. Vendidas por año
Oferta en entrega inmediata
(en miles de unidades)
(% del total)
24.1
25
20%
16.9%
21.0
15.3%
20
13.6
15%
15.6
15.6
11.3%
13.9
11.0
11.4
8.8%
10%
6.6%
10
5%
5
1.6%
3.1% 2.3% 3.8%3.8% 2.3%
Fuente: TINSA. Proyecciones al 3T15
Fuente: TINSA.
Las ventas en el sector cayeron 35% en el 2013, 30% en el 2014 y se han mantenido casi
estables en el 2015.
La oferta de inmuebles para entrega final aún sigue por encima del promedio histórico.
3T15
2T15
1T15
4T14
3T14
2T14
2015(P)
1T14
2014
4T13
2013
2T13
2012
1T13
2011
4T12
2010
3T12
2009
2T12
2008
1T12
0%
-
3T13
15
22.4%
22.6%
22.2%
20.7%
25%
30
FONDO EDIFICA / Asamblea Extraordinaria – Ene/Feb 2016
SECTOR INMOBILIARIO
Desempeño 2013 - 2015
El Comercio. Edición Web. 18 de agosto de 2015
Gestión. Edición Web. 16 de diciembre de 2015
Gestión. Portada. 20 de julio de 2015
Gestión. Edición Web. 27 de noviembre de 2015
Las noticias empeoran las expectativas del sector, llevando a los compradores a esperar
mejores oportunidades, asumiendo una próxima caída de precios.
FONDO EDIFICA / Asamblea Extraordinaria – Ene/Feb 2016
SECTOR INMOBILIARIO
Desempeño 2013 - 2015
Evolución de la Vacancia de Oficinas Prime
Nueva Oferta e Inventario de Oficinas Prime
25.0%
400
19.1%
20.0%
1.22
350
1.01
300
15.0%
0.83
250
0.62
200
10.0%
150
0.44
0.50
0.35
113
85
50
70
50
4T15
2T15
4T14
2T14
4T13
2T13
4T12
2T12
4T11
2T11
0.0%
2011
2012
2013
Nueva Oferta (miles m2)
Fuente: Colliers. Dato al 4T15 es estimado.
210
180
100
5.0%
217
Fuente: Colliers. (P) Proyecciones al 3T15
El último año la vacancia aumentó en más del doble que el año previo.
Adicionalmente, ha habido niveles récord de nueva oferta de oficinas.
2014
2015 (P)
2016 (P)
Inventario (mlls m2)
2017 (P)
FONDO EDIFICA / Asamblea Extraordinaria – Ene/Feb 2016
SECTOR INMOBILIARIO
Desempeño 2013 - 2015
Status de Oferta futura
(% del total)
Precios de Venta y de Renta – Oficinas Prime
(en USD por m2)
100%
23.00
2,500
22.50
2,400
22.00
80%
166,686
178,743
21.50
2,300
21.00
20.50
60%
256,023
Colocado
171,168
Por Colocar
2,200
40%
20.00
2,100
19.50
232,928
19.00
2,000
20%
18.50
110,903
179,029
2013
2014
53,550
18.00
1,900
1T122T123T124T121T132T133T134T131T142T143T144T141T152T153T15
0%
2012
P. Renta A+/A
Fuente: Colliers
2015
P. Venta (eje der.)
Fuente: CBRE
La alta vacancia ha generado que, tanto los precios de venta como los de alquileres, bajen a
niveles inferiores a los del 2012.
En el año 2012, un 80% de la oferta futura era colocada antes de terminar la construcción.
Actualmente, ese porcentaje se reduce a 55%.
FONDO EDIFICA / Asamblea Extraordinaria – Ene/Feb 2016
SECTOR INMOBILIARIO
Desempeño 2013 - 2015
El Comercio. Edición Web. 22 de octubre de 2015
Especial Inmuebles Corporativos Gestión. 26 de noviembre de 2015
La República. 23 de octubre de 2015
Las noticias tampoco ayudaron a mejorar las expectativas del sector.
PROYECTOS EN LOS QUE INVIRTIÓ EL FONDO
Upper Pardo (Viviendas en Miraflores)
FONDO EDIFICA / Asamblea Extraordinaria – Ene/Feb 2016
PROYECTOS EN LOS QUE INVIRTIÓ EL FONDO
Upper Pardo


El proyecto se entrego en el 1T15.
La inversión realizada por el Fondo fue por S/. 1.2 millones a tasa fija de 15.00% anual por un
año (Mar.14 – Mar.15).
PROYECTOS EN LOS QUE INVIRTIÓ EL FONDO
Skytower 757 (Oficinas en Magdalena)
FONDO EDIFICA / Asamblea Extraordinaria – Ene/Feb 2016
PROYECTOS EN LOS QUE INVIRTIÓ EL FONDO
Skytower 757 – Avance de Obra

El avance de obra está en:

Casco: 100%

Acabados: 90%

El muro cortina está instalado hasta el piso 18.

Los sótanos se encuentran terminados.


Todas las instalaciones electromecánicas y
sanitarias están finalizadas a nivel de sótanos y
en torre se encuentran a un 90%.
La fecha final de entrega será en Marzo 2016.
Arriba: estructura terminada al 100%. Abajo: sótano
con acabados culminados.
FONDO EDIFICA / Asamblea Extraordinaria – Ene/Feb 2016
STATUS DE PROYECTOS
Skytower 757 – Avance de Ventas



El avance de ventas a la fecha se ubica en
el 82%.
En Diciembre pasado se cerró una venta
importante por 4 pisos a una empresa
transnacional.
Esta operación tomó poco más de 5 meses
en consolidarse, pues se tuvo que reubicar
varias oficinas ya vendidas y dar ciertas
concesiones, lo que generó sobrecostos no
presupuestados.
FONDO EDIFICA / Asamblea Extraordinaria – Ene/Feb 2016
PROYECTOS EN LOS QUE INVIRTIÓ EL FONDO
Skytower 757 – Presupuesto y Retorno del Proyecto
INGRESOS
Area
Oficinas (area vendible techada)
Estacionamientos techados
Depositos
P. Unitario (S/ IGV)
19,817 m²
364 und
37 m²
S/. 5,044/m²
S/. 52,644/m²
S/. 1,644/m²
TOTAL
TOTAL
S/. 108,951,938.86
S/. 20,886,855.49
S/. 65,400.00
S/. 129,904,194.34
IMPUESTO
EGRESOS
S/. sin IGV
TOTAL
%
Terreno
S/. 17,295,308.10
MONTO
S/. 2,853.76
Construcción
S/. 59,564,453.61
S/. 10,721,601.65
S/. 70,286,055.26
Gastos inmobiliarios
S/. 5,487,402.86
S/. 275,145.03
S/. 5,788,223.59
Gastos de Proyectos
S/. 1,935,183.05
S/. 344,876.64
S/. 2,260,857.96
Publicidad y Comisión Ventas
S/. 3,961,004.96
S/. 712,980.89
S/. 4,673,985.85
S/. 17,876,723.99
S/. 1,930,686.19
S/. 19,807,410.18
S/. 0.00
S/. 0.00
-S/. 638,708.77
S/. 106,120,076.57
S/. 13,988,144.17
S/. 119,475,985.94
GG y Comisiones
Pago de IGV
S/. 17,298,161.86
Aporte Fondo 1
Aporte Fondo 2
Retorno Fondo 1
Retorno Bruto Final
Fecha Aporte 1
Fecha Aporte 2
Fecha Retorno 1:
Fecha Retorno final:
TIR Inversionista
-S/. 12,000,000.00
-S/. 5,000,000.00
S/. 24,200,000.00
S/. 1,376,726.03
ago-13
abr-14
abr-16
may-16
18.0%
PROYECTOS EN LOS QUE INVIRTIÓ EL FONDO
Palmeras del Chipe – Etapa 1 (Viviendas en Piura)
FONDO EDIFICA / Asamblea Extraordinaria – Ene/Feb 2016
PROYECTOS EN LOS QUE INVIRTIÓ EL FONDO
Palmeras del Chipe Etapa 1 – Avance de Obra



Ya se finalizó con la construcción del casco de las 4 torres y se tiene un avance del 50% de
los acabados. Por otro lado, se acaba de terminar con la construcción del casco de las
áreas comunes.
Respecto a la habilitación urbana y de los servicios, se empezó la perforación del pozo de
agua definitivo la primera semana de Diciembre 2015. La electrificación se encuentra al
95%.
Se sigue manejando como fecha de entrega Marzo del 2016.
Vista panorámica de la obra
Vista interior
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PROYECTOS EN LOS QUE INVIRTIÓ EL FONDO
Palmeras del Chipe Etapa 1 – Avance de Ventas


La velocidad de ventas del proyecto se ha visto
fuertemente afectada por las expectativas del
Fenómeno del Niño, al punto se han vendido 3.7
departamentos por mes (63 ventas en 17 meses).
Proyectamos que las ventas deberían recuperarse
una vez pase el FEN, a un ritmo de 4 dptos./mes.
A pesar de esto, recién se terminaría de vender en
Julio del 2017, con una rentabilidad de 14% anual.
Velocidad de Ventas
(unds/mes)
10
9
8
7
6
5
4
3
2

Hemos logrado cerrar una asociación con un fondo
inmobiliario para todo el proyecto de Piura (5
etapas). Este fondo está comprando la
participación del Fondo Edifica con un retorno
final del 16% anual.
1
0
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PROYECTOS EN LOS QUE INVIRTIÓ EL FONDO
Palmeras del Chipe Etapa 1 – Presupuesto y Retorno del Proyecto
INGRESOS
Departamentos (área vendible techada)
Estacionamientos sin techar
Depósitos
EGRESOS
Área
P. Unitario (Inc. IGV)
11,547.53 m2
114.00 m2
00.00 m2
TOTAL
S/. 3,666.57
S/. 24,000.00
S/. 0.00
TOTAL
S/. 42,339,827.07
S/. 2,736,000.00
S/. 0.00
S/. 45,075,827.07
S/. sin IGV
IGV
S/. 4,835,750.13
S/. 102,380.09
S/. 4,938,130.22
S/. 21,225,100.78
S/. 3,820,518.14
S/. 25,045,618.92
Gastos Inmobiliarios
S/. 1,736,242.97
S/. 121,235.87
S/. 1,857,478.85
Gastos de Proyectos
S/. 532,265.48
S/. 95,807.79
S/. 628,073.26
Publicidad y Comisión Ventas
S/. 2,420,334.32
S/. 435,660.18
S/. 2,855,994.50
GG y Comisiones
S/. 5,169,246.22
S/. 483,841.45
S/. 5,653,087.67
S/. 0.00
S/. 0.00
-S/. 730,615.94
S/. 35,918,939.91
S/. 5,059,443.51
S/. 40,247,767.48
Terreno
Construcción
IGV Pagado
TOTAL
Utilidad A/I
Aporte (Inversión)
Utilidad sobre Inversión
TOTAL
S/. 4,828,059.60
S/. 9,058,750.00
53.3%
Escenario sin Ingreso del Fondo
Rentabilidad INVERSIONISTA
Aporte Fondo EDIFICA
Aporte 1 Fondo Edifica
Aporte 2 Fondo Edifica
Retorno FONDO EDIFICA
Fecha Aporte 1:
-S/. 7,247,000.00
-S/. 3,350,000.00
-S/. 3,897,000.00
S/. 11,109,447.68
dic-13
Fecha Aporte 2:
Fecha Retorno:
jun-14
jul-17
14.0%
TIR Inversionista
Escenario con el Ingreso del Fondo
Rentabilidad INVERSIONISTA
Aporte Fondo EDIFICA
Aporte 1 Fondo Edifica
Aporte 2 Fondo Edifica
Retorno FONDO EDIFICA
Fecha Aporte 1:
-S/.
-S/.
-S/.
S/.
7,247,000.00
3,350,000.00
3,897,000.00
9,488,587.38
dic-13
Fecha Aporte 2:
Fecha Retorno:
jun-14
ene-16
TIR Inversionista
16.0%
FLUJOS Y RETORNO ESTIMADO FINAL
FONDO EDIFICA / Asamblea Extraordinaria – Ene/Feb 2016
FLUJOS Y RETORNO ESTIMADO FINAL
Retorno Fondo Edifica

El retorno de los proyectos para el Fondo se estima sea de 16.82% anual:




Upper Pardo:
Skytower:
Palmeras del Chipe:
15.00% anual (4.59% del Fondo)
18.00% anual (65.00% del Fondo)
16.00% anual (27.71% del Fondo)
Considerando los gastos en los que incurre el Fondo (comisión de administración, auditorías, etc.) y
las inversiones temporales que se realizaron durante el primer año del Fondo (papeles comerciales,
overnights, etc.), estimamos que el retorno final para los inversionistas estará en el rango del
12% TIR anual.
30/04/2013
Magdalena (Bono 1)
Piura (Bono 1)
Pardo (Papel Comercial)
Magdalena (Bono 2)
Piura (Bono 2)
Dev. Inversionistas
09/08/2013 28/12/2013 31/12/2013 19/03/2014 02/04/2014 30/06/2014 19/03/2015 31/05/2015 31/01/2016 29/02/2016 30/04/2016 30/05/2016 15/06/2016
-12,000,000
17,082,353
971,807
-3,350,000
4,391,551
-1,200,000
1,380,000
-5,000,000
7,117,647
404,919
-3,897,000
5,108,619
-20,152,564
-5,999,999
1,540,896
9,100,000
24,000,000 1,399,000
TIR FONDO
12.00%
FONDO EDIFICA / Asamblea Extraordinaria – Ene/Feb 2016
FLUJOS Y RETORNO ESTIMADO FINAL
Retorno Fondo Edifica
RENTABILIDADES POR INSTRUMENTO FINANCIERO
Desde mayo de 2013 a enero de 2016
Instrumento
BVL
AFP Fondo 1
AFP Fondo 2
AFP Fondo 3
Plazo Fijo Bancos (mayor a un año)
Plazo Fijo Cajas (mayor a un año)
Fondo Mutuo BBVA Cash
Fondo Mutuo BCP Conservador
Fondo Mutuo BBVA Soles/Dólares
Fondo Mutuo BCP Mediano Plazo
Fondo Mutuo BBVA Agresivo
Fondo Mutuo BCP Acciones
Fondo Edifica
SOLES
Anualizada
-21.04%
3.76%
4.14%
2.83%
4.30%
4.70%
2.99%
3.32%
1.00%
2.09%
-21.24%
-17.09%
12.00%
Acumulada
-48.08%
15.90%
17.60%
11.80%
12.39%
13.58%
8.52%
9.50%
2.81%
5.91%
-48.44%
-47.59%
37.81%
Fuente: SBS, BVL y SMV.

El retorno del Fondo Edifica supera largamente a otras alternativas de inversión.