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TPC 296
EL CONSEJO DE PROPIETARIOS. ¿UN NUEVO ENFOQUE EN EL
NUEVO CODIGO O MÁS DE LO MISMO?
Por la Dra. Diana Sevitz
En general, los reglamentos que se encuentran en vigencia rara vez
consignan los requisitos para ser miembro del consejo de propietarios.
Tampoco lo menciona la ley 13512, ni su decreto reglamentario. A
continuación vamos a analizar lo que establece el actual Código Civil y
Comercial que se pone en vigencia a partir del 1ero de agosto de 2015 en
relación con el consejo de propietarios.
La doctrina ha establecido que es condición sine qua non ser
"propietario" (titular de dominio), para desempeñarse como miembro
del
Consejo
de
Administración,
no
pudiendo
ejercerse
por
"representación". Pero el carácter de "titular" no trae consigo la
obligación de habitar en el consorcio mismo. Es generalizada la
creencia de que esa sea una condición indispensable, pero salvo que
el reglamento especifique la excepción, "cualquier copropietario bajo
cualquier circunstancia puede formar parte de dicho "consejo de
copropietarios" (en aras de su correcta definición). Sin embargo, es
"recomendable" pero no taxativo, que el consejero viva en el propio
edificio al cual representa.
Sólo encontramos alguna regulación referente a este consejo en la
Norma Iram Nº 65004, que aplica el criterio opuesto al mencionado
precedentemente.IRAM 65004
Administración de la propiedad horizontal. Estatuto
del Consejo de propietarios.
Para poder ser elegido el Consejo de propietarios, algunos puntos son
los siguientes:
1) Ser propietario
2) Número impar de miembros
3) Ser elegidos por Asamblea
5) Durar 1 año
6) Actúan Ad honorem
7) Interpretan y conocen el Reglamento
8) No deben ser deudores ni tener litigios con los copropietarios
Funciones: Control de gestión, colaborar con la Adm., proponer
soluciones
Atribuciones: de control (examinar, evaluar y revisar), de asesoría
(analizar, aconsejar y guiar) y de colaboración (nexo prop. y adm.)
Limitaciones: 1) No sustituye al adm., 2) Carece de personería para
actuar ante 3ros., 3) Carece de facultades ejecutivas
Debo mencionar que las normas IRam no son obligatorias, son un
documento que se establece por concenso y aprobado por un
organismo reconocido. Establece condiciones mínimas que debe
reunir un servicio para que sirva al uso que está destinado.-
REFORMAS INTRODUCIDAS POR EL NUEVO CODIGO CIVIL Y
COMERCIAL
El Código Civil y Comercial que comienza a regir el 1ero. de agosto de
2015, trae un reformas muy sustanciales y de gran responsabilidad
para los miembros consejeros.El art. 2044 introduce el concepto de que el consejo de propietarios
es un órgano del consorcio
“…Sus órganos son la asamblea, el consejo de propietarios y el
administrador…”
El art. 2048 in fine: Para la ejecución de expensas, define el
certificado de deudas.
:"... El certificado de deuda expedido por
el administrador y aprobado por el consejo de propietarios, si
éste existe, es título ejecutivo para el cobro a los propietarios
de las expensas y demás contribuciones.
Art. 2063: ASAMBLEA JUDICIAL: Si el administrador o el
consejo de propietarios, en subsidio, omiten convocar a la
asamblea, los propietarios que representan el diez por ciento
del total pueden solicitar al juez la convocatoria de una
asamblea judicial.
Y el art. 2064 define al consejo de propietarios: CAPÍTULO 6
Consejo de propietarios
ARTÍCULO 2064.- Atribuciones. La asamblea puede designar un
consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier
causa el administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante
gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;
d) dar conformidad con el nombramiento y despido del personal del
consorcio;
e) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o
ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está
vacante dentro de los TREINTA (30) días de producida la vacancia.
Excepto
los
casos
indicados
en
este
artículo,
el
consejo
de
propietarios no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus
obligaciones.-
Artículo 2067.- Derechos y obligaciones. El administrador tiene los
derechos y obligaciones impuestos por la ley, el reglamento y la
asamblea de propietarios. En especial debe:.... d) practicar la cuenta
de expensas y recaudar los fondos necesarios para satisfacerlas. Para
disponer total o parcialmente del fondo de reserva, ante gastos
imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador debe
requerir la autorización previa del consejo de propietarios... j) en caso
de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe
entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y
documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
Los cambios experimentados por este instituto son significativos, ya
que si el consejo de propietarios tiene como atribución controlar los
aspectos
económicos
y
financieros
del
consorcio,
tendrán
responsabilidad sobre los manejos que haga el administrador sobre
los fondos del consorcio y de lo que se consigna en el certificado de
deuda.Cuando se les explique a los futuros miembros de este consejo que
deberán tener participación activa en las finanzas del consorcio,
ejerciendo el control de las finanzas del consorcio, y de la
responsabilidad que ello implica, me da la impresión que va ser muy
difícil poder cubrir las vacantes que este órgano requiere. Los
propietarios rara vez se quieren comprometer con su consorcio. Ya lo
hemos experimentado en cuanto a no poder conseguir candidatos
para que firmen conjuntamente con el administrador en la cuenta
corriente del consocio.IMPORTANTE: Es de destacar que no existe obligación de nombrar un
consejo de propietarios.-
11/03/2015
Dra. Diana C. Sevitz
- Abogada especialistas en conflictos consorciales.
- Mediadora–árbitro en los Tribunales arbitrales de consumo.
- Docente en UAI y CIA.
[email protected]