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b. Caracterización del trazado5
La ciudad de Alta Gracia
presenta cierta variedad
de trazados. Los patrones
geométricos adoptados se
podrían agrupar del
siguiente modo:
regulares en
retícula cuadrangular o
rectangular
irregulares
poligonales de lados
rectos
irregulares de
lados curvos
irregulares mixtos,
con lados rectos y curvos
En su relación con el
soporte natural, algunos
trazados se han realizado sin considerar los condicionantes del mismo.
El trazado predominante es el
regular en retícula de manzanas
cuadradas y rectangulares,
esencialmente en las zonas de
relieve plano o casi plano.
Incluye los barrios situados al
Este del trazado de las vías del
ferrocarril (barrios Parque del
Virrey, Cámara, Parque Casino,
Cafferata, Residencial El
Crucero, San Martín, Don
Bosco, Parque San Juan,
Lalahenes) y algunos ubicados
al Oeste de las mismas (barrios
Norte, Córdoba)
En algunas zonas con relieves
mixtos planos y ondulados,
también se han realizado
trazados regulares de lados
rectos, de manzanas
predominantemente cuadrangulares y rectangulares, y
algunas trapeciales y triangulares (barrios Sur, Gral.
Bustos, Villa Oviedo, La Perla).
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En la caracterización particularizada de los patrones de asentamiento se hará un análisis particularizado de los
diversos trazados. En este apartado, sólo se realizarán algunas consideraciones generales sobre los mismos.
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El barrio Parque del Virrey
tiene un trazado
predominantemente en
retícula rectangular, con la
particularidad de contar con
plazas circulares y/o
rectangulares con dos
extremos cerrados con
semicírculos.
En las zonas con relieve ondulado,
se observan diversas situaciones:
trazado regular en retícula de
manzanas tanto cuadradas como
rectangulares, e irregular de
manzanas poligonales de lados
rectos (barrios Pellegrini, Piedra del
Sapo) y lados predominantemente
curvos y con mixtura de lados curvos
y rectos (barrios El Golf, El Cañito, La
Cuyanita, Santa Teresa de Jesús,
Liniers).
La mayoría de los planes de vivienda presentan un
trazado de manzanas rectangulares de pequeñas
dimensiones. En ciertos casos, estas manzanas son el
producto de la subdivisión de una manzana
originalmente cuadrada (plan de viviendas en el barrio
Cámara) o de la subdivisión de una plaza (plan de
viviendas en el barrio Parque del Virrey).
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Una mención
particular merece el
Barrio Sabattini por la
compleja forma de su
trazado en el que las
manzanas son de
diversos tamaños si
bien de pequeñas
dimensiones y de
formas irregulares de
lados rectos y curvos.
La red vial está
conformada por
pequeños tramos de
calles que se articulan
en torno a un espacio
verde central con
equipamiento
educativo.
Debido a la forma y tamaño de las manzanas, la red vial conforma una malla de pequeños
tramos de calles rectas con quiebres y ángulos muy cerrados. No existe ninguna calle sin
quiebres y con continuidad en sentido Norte-Sur y Oeste-Este; excepto la calle J. P. Molina que
tiene cierta continuidad, si bien presenta varios quiebres en diversos ángulos. Es la vía por la
que circulan los transportes urbanos, si bien con algunas dificultades por los pequeños radios
de giros de algunas intersecciones.
Existen algunos barrios con trazados de formas
especiales, ya sea por lo incorporación de
diagonales (barrios Lalahenes y Tineo), por tener
calles con quiebres (barrio Paravachasca).
El barrio Lalahenes presenta una trama en
cuadrícula con la superposición de cuatro
avenidas diagonales; en el sector Oeste, dos
de ellas se intersectan en una plaza
semicircular y en el sector Este, en una
plaza circular. Esta superposición de
direcciones viales genera manzanas de formas poligonales, trapeciales y triangulares, con
diversos tamaños e intersecciones viales de hasta siete esquinas. No obstante ello, se crean
situaciones visuales de interés.
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Existen varias situaciones de
encuentro de tramas de diversas
direcciones (barrios Piedra del Sapo Tiro Federa - El Cañito; barrios
Paravachasca – Tineo - Córdoba) o
bien, con igual dirección pero con
diverso tamaño y forma de manzanas
(barrios Cafferata - Residencial El
Crucero) que generan interrupción en
la continuidad de las tramas y algunos
encuentros e intersecciones de calles
conflictivas.
No obstante ello, en general, entre
los distintos trazados, siempre hay
calles que tienen una cierta
continuidad que permite
conectarlos entre sí.
Tres elementos interrumpen la continuidad del trazado de la planta urbana: las vías del
ferrocarril, los arroyos y las RP Nº 5 y RP Nº C 45.
Las vías del
ferrocarril tienen
su mayor
longitud en
sentido Norte –
Sur y dos tramos
en sentido EsteOeste. El tramo
Norte de sentido
E-O hoy marca
el límite del área
urbanizada; de
pretender la
extensión hacia
el Norte, habría
que pensar en
pasos a nivel.
Si bien
actualmente, el
ferrocarril no
funciona, de
habilitarse el
transporte
ferrourbano, habría que estudiar cuáles serían los pasos a nivel más convenientes. El tramo NS divide la ciudad en dos partes, con sólo cinco cruces viales. En la parte Sur, el trazado toma
dirección Este-Oeste y genera otra división de la trama urbana en sentido Norte-Sur. Además,
en el barrio Sur, cruza sobre el arroyo Alta Gracia a través de un puente.
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En los sectores en los que los trazados se
encuentran con la traza curva de las vías del
ferrocarril, los bordes de las manzanas se van
adaptando a la curvatura.
En aquellos
tramos en los
que no existe
una calle
paralela a la
traza de las
vías, se
observa una indefinición en los
límites entre lo que es parte de
la superficie de las manzanas y
las tierras fiscales.
La presencia de los arroyos
también genera interrupciones
en la continuidad de los
trazados.
La conectividad se produce a través de
diversos puentes vehiculares y peatonales y
de vados.
Una situación conflictiva se genera en el vado
El Cañito, por el que circulan vehículos de
todos los portes, y principalmente los ómnibus
que ingresan y egresan de la Terminal de
Ómnibus.
Las manzanas que bordean los arroyos se van
adaptando a las curvas del mismo, por lo que su trazado es irregular. Y en aquellos casos en
los que no está materializada la red vial, se produce una indefinición en los límites del espacio
público de borde del arroyo de los arroyos y la tierra privada.
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En los bordes del área urbanizada materializada de la actual planta urbana existen diversas
situaciones de trazados:
zonas con subdivisión rural con lotes cuyas dimensiones son: pequeñas, medianas y
grandes;
“barrios cerrados”. Casos: Anglo Viejo, 14 ha, en ejecución; y La Hornilla, 70 ha, en trámite
de aprobación; El Potrerillo, materializado y en un continuo proceso de ocupación.
loteos que no presentan continuidad con la trama urbana y cuyas dimensiones de
manzanas y lotes no se corresponden con su localización y/o con el soporte natural. Casos:
Valle Chico, Los Cerritos, Valle de la Buena Esperanza;
loteos aprobados y materializados en parte, y con muy baja ocupación del suelo. Barrios:
Villa Camiares, Touring Club, La Perla, La Gruta;
loteos aprobados y no materializados (barrio Mirador del Sur).
En las zonas de borde con subdivisión rural, las dimensiones de los lotes son las siguientes:
- Sector Oeste. Lotes de medianas dimensiones: 10 a 25 ha; lotes de grandes dimensiones:
mayor de 25 ha y hasta 70 ha; lotes de muy grandes dimensiones, mayores de 70 ha y
hasta más de 200 ha
- Sector Norte. Lotes de pequeñas
dimensiones: 1 a 9 ha; lotes de medianas
dimensiones: 10 a 20 ha y lotes de
grandes dimensiones: mayor a 60 ha.
-
Sector Este. Lotes de pequeñas
dimensiones: 1 a 9 ha; lotes de medianas
dimensiones: 10 a 25 ha y lotes de grandes
dimensiones: mayor a 25 ha
57
En el caso de los loteos de
barrios cerrados hay dos
situaciones diferenciadas.
Una de ellas es el caso de la
urbanización El Anglo, que
por sus dimensiones (unas 14
ha), no genera un alto
impacto en la interrupción de
la posibilidad de continuidad
de calles, y que por el tipo de
diseño, se ha previsto una
calle que permitiría la
continuidad vial; además en
su diseño se previó la
posibilidad de su apertura
total en un futuro, es decir,
integrarse a la planta urbana
como un loteo abierto.
En cambio, en la propuesta del barrio cerrado La Hornilla, de unas 70 ha, el impacto es muy
alto, dado que parte del arroyo Santa Cruz queda dentro del loteo, se han levantado paredes
para marcar el límite con el barrio Liniers tanto con los lotes como con las calles; se ha
alambrado el borde de la calle Santa Cruz, y en su diseño no se han considerado
adecuadamente las condiciones del relieve.
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En los casos de los loteos Valle Chico y Los Cerritos, que no presentan continuidad con la
trama urbana, se debe señalar que son loteos de vieja data, y que no se han materializado. Por
otra parte, estarían fuera del ejido urbano actual, situación negativa para el Municipio porque,
por un lado, éste no podría controlar las formas de ocupación del suelo, y por otro, de
materializarse estos loteos, esto supondría una futura demanda de redes de infraestructura al
Municipio de Alta Gracia en zonas en que ello no estuviera previsto.
El loteo Valle Chico, situado en la
margen Sur del Camino al Valle
Buena Esperanza, presenta un
trazado irregular de manzanas de
lados curvos y rectos y de
dimensiones variables; tiene una
superficie de 22,7540 ha, la
superficie amanzanada es de
18,7284 ha y la de las calles es de
4,0256 ha (casi un 18 % del total).
Las calles tienen entre 12 y 12,60 m
de ancho.
Los lotes tienen formas regulares e
irregulares, rectangulares y poligonales. Las
dimensiones de los lotes tienen frentes de 9
a 16 m y fondos de 40 a 77 m, con
superficies entre 433 a 780 m2. Hay un
predominio de lotes de menos de 1.000 m2
y de frentes entre los 10 y 12 m; en los lotes
de formas irregulares, los frentes son de
mayores dimensiones; hay varios lotes con
frente mayor que el largo.
El loteo Los Cerritos tienen un trazado de manzanas poligonales de formas
predominantemente rectas, con lotes de formas regulares predominantemente rectangulares
con frentes de 20 m y superficies entre los 800 y los 1.000 m2, si bien hay algunos lotes de
aproximadamente 650 m2.
El loteo Villa Buena Esperanza de 1944 tiene
una superficie total de 545.416,30 m2; la
superficie de los lotes es de 509.587,10 m2 y la
de las calles de 35.929,20 m2. Las manzanas
tienen superficies muy variables: de 4.073 a
8.000 m2 y de 13.600 a 21.500 m2. Los lotes
también tienen frentes variables, y menores de
40 m de frente con superficies superiores,
iguales e inferiores a los 2.000 m2.
El Sector Villa Buena Esperanza, Ampliación,
data de Mayo de 1949. Tiene una superficie
59
total de 745.693,42 m2; las calles suman 67.598 m2 (9 % del total), y tienen un ancho de 14 m,
la superficie loteada es de 555.475,17 m2 y la superficie destinada a espacios verdes es de
122.610,25 m2. Los lotes son de formas irregulares, poligonales de lados rectos. Los frentes
varían entre los 40 y 55 m; algunos fondos llegan a los 80 m y las superficies varían de los casi
690 a los 3.351 m2
El Valle Buena Esperanza 2º
Sección tiene una superficie total
de 180.076,36 m2; la superficie
loteada es de 121.133,02 ha; las
calles suman 46.311,38 ha y está
previsto un parque de 12.631,96
ha.
Los lotes tienen formas
rectangulares e irregulares; las
dimensiones son: frentes entre
15, 20 y 25 m y superficies de 500
/ 600 m2 y 1.200 m2.
El complejo El Potrerillo de Larreta
tiene una superficie de 450 ha, 400
lotes, 70% de la superficie
destinada a espacios verdes, red
eléctrica subterránea y red de agua
corriente. Cuenta con una cancha
de golf de 18 hoyos.
Tiene un trazado de formas irregulares, orgánicas. Los
lotes tienen lados rectos y formas rectangulares,
trapeciales y poligonales, con situaciones de lotes de
mayor frente que profundidad.
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Tiene tres zonas, según etapas de
construcción: la zona denominada
Valle del Golf, de 160 ha con 320
lotes con una superficie entre 1.100 y
2.500 m2 y algunos de tales lotes se
ubican sobre la cancha de golf; la
zona denominada Potrero del Sur, de
250 ha con 80 lotes con una
superficie promedio de 1 ha, la cual
tiene un área destinada a reserva
ecológica con 150 ha destinadas
para trekking, cabalgatas, mountan bike, senderos para
caminatas; y la zona denominada Turismo de 40 ha.
El barrio Villa Camiares presenta un alto
potencial para la expansión urbana por su
localización, por su relieve suavemente
ondulado, por sus buenas visuales cercanas
y lejanas, por la existencia de infraestructura,
servicios urbanos y transporte público
urbano. Cuenta con unos 815 lotes baldíos.
El barrio Touring, actualmente cercado en gran
parte de sus límites, también presenta un alto
potencial por su localización, por la calidad
paisajística debida a su abundante vegetación,
su potencialidad de extensión de redes de
infraestructura, servicios urbanos y transporte
público urbano.
Cuenta con dos equipamientos: el Centro
Mariápolis, casa religiosa para
alojamiento. Y un complejo de canchas de
tenis. Este barrio tiene unos 243 lotes
baldíos.
61
El barrio La Perla se asienta sobre un
relieve predominantemente plano, con
pendientes que ascienden hacia el Oeste;
tienen excelentes visuales lejanas hacia
las sierras y el valle. La pavimentación del
Camino a La Bolsa le da una excelente
accesibilidad y una gran potencialidad para
su futura ocupación. Este barrio cuenta
con unos 1.062 lotes baldíos.
En el caso del loteo Mirador del Sur, no
materializado, se ubica en una zona con
relieve plano con excelentes visuales
lejanas y su borde Norte limita con el
Arroyo Alta Gracia.
Se señalan como condicionantes: la baja
accesibilidad, la necesidad de inversiones en
extensión de las infraestructuras y el pequeño
tamaño de los lotes.
El barrio La Gruta tiene una privilegiada
situación ya que limita al Este con el
Arroyo Los Paredones, tiene buena
accesibilidad sin ser un lugar de paso,
presenta un relieve con suaves
pendientes hacia el Oeste y abundante
vegetación. Este barrio cuenta con unos
300 lotes baldíos.
La sumatoria de los lotes baldíos de los
barrios Villa Camiares, Touring Club, La
Gruta y La Perla es de 2.220 lotes, cifra a la que habría que agregar los lotes baldíos de otros
barrios, tal como Santa Teresa de Jesús, Piedra del Sapo, Tiro Federal y Villa Parque del
Virrey, entre otros, y los lotes de los barrios cerrados. En una hipótesis de ocupación promedio
de tres personas por lote, admitirían una población de 6.660 personas. Como dato
comparativo, en la década 1991-2001, el crecimiento poblacional de Alta Gracia fue de unos
5.350 habitantes. Estos datos permiten suponer que con los lotes vacantes existentes se
podría absorber el crecimiento poblacional sin necesidad de incorporar nuevos loteos.
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TAMAÑO DE LOS LOTES POR BARRIO
En lo referente a los tamaños de lotes, se
observa una gran variedad de situaciones,
tanto por barrio como por manzana.
Según los diversos tamaños de lotes por
barrio, se pueden establecer los
siguientes rangos:
⇒ Lotes muy pequeños: superficies
inferiores a 200 m2
⇒ Lotes pequeños: superficies entre 200
y 350 m2
⇒ Lotes medianos: superficies entre 351
y 650 m2
⇒ Lotes grandes: 651 a 1.000 m2
⇒ Lotes muy grandes: mayor a 1.000 m2
y hasta 3.000 m2
Fuente: Documento Base. Acciones preparatorias.
Propuesta Territorial para la Promoción del Empleo.
Convenio Marco
MTEySS de la Nación – Municipalidad de Alta Gracia.
PROFIM 2006.
Barrio Norte
Barrio El Golf
Barrios
El Golf
La Gruta
La Rinconada (Irregulares)
Villa Oviedo
Sur (Subdivisiones)
General Bustos
Carlos Pellegrini
Poluyan (Subdivisiones)
Touring Club
El Cañito “B”
Mirador de Alta Gracia
Villa Camiares
LA Cuyanita
Lalahenes
El Cañito “A”
La Perla
Norte
Residencial El Crucero
Santa Teresa de Jesús
Sta. Teresa de Jesús (Extensión)
Cámara
Córdoba
Paravachasca
Liniers
Valle de Alta Gracia
25 de Mayo
Cafferatta
El Cerrito
Piedra del Sapo
San Martín
Tiro Federal
Parque del Virrey
El Cañito “C”
Parque San Juan
Don Bosco
Santa María
Sabattini
Media Aritmética de
Superficie de Lotes
Superficie de Lotes (Mts2)
(Mts2)
2000,00
1.000– 3.000
1500,00
700–1.300
1268,00
286–2.250
1205,00
420–1.000
1016,67
150–450–2450
926,00
252–1.600
916,67 250–500–2.000
883,34 600–1.800–250
823,34 670–800–1.000
600,00
600
592,00
560–624
591,67
525–450–800
575,00
400–750
575,00
350–800
537,50
475–600
527,00
544–510
525,00
450–600
525,00
525
516,67
400–550–600
500,00
500
500,00
300–500–700
500,00
450–550
480,00
480
475,00
475
460,00
330–480–570
450,00
450
450,00
400–500
450,00
450
450,00
450
450,00
450
434,00
390–478
417,00
384–450
350,00
350
348,00
348
337,50
375–300
275,00
250–300
242,00
242
Barrio Cámara
Barrio Gral. Bustos
Una situación a
destacar es la
gran variedad
de tamaños de
lotes en la
misma
manzana.
Entre las
situaciones
negativas que
se observan en
los parcelarios
se señalan las
siguientes: un
proceso de
subdivisión de
lotes con
medidas
menores a las
actualmente
exigidas por las
normas
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vigentes; la generación de lotes internos, de lotes-pasillos o servidumbres de paso como medio
de acceso desde la vía pública, que no permiten un uso racional de la parcela o que hacen más
compleja la edificación o que producen una mayor cantidad de lotes linderos.
Gran parte de
estas situaciones
ocurren tanto
porque son
subdivisiones
aprobadas por
excepción a las
normas vigentes
o bien porque se
recurre al
sistema de
propiedad
horizontal, lo que
genera una
densificación de
la edificación con
los consecuentes
problemas de
ventilación,
iluminación,
soleamiento y
pérdida de
privacidad.
Barrio El Cañito-La Cuyanita
Barrio Cámara
Barrio Sur
Barrio Norte
Barrio Poluyán
En la caracterización de los patrones de asentamiento se hará un análisis más particularizado
de las diversas situaciones de los parcelamientos de las manzanas de los distintos barrios.
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