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Roj: STS 4504/2015 - ECLI:ES:TS:2015:4504
Id Cendoj: 28079110012015100590
Órgano: Tribunal Supremo. Sala de lo Civil
Sede: Madrid
Sección: 1
Nº de Recurso: 2192/2013
Nº de Resolución: 419/2015
Procedimiento: Casación
Ponente: FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO
Tipo de Resolución: Sentencia
SENTENCIA
En la Villa de Madrid, a veinte de Julio de dos mil quince.
Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el
recurso de casación interpuesto contra la sentencia dictada en recurso de apelación núm. 604/2012 por la
Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona , como consecuencia de autos de juicio ordinario núm.
548/2011, seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Cornellá de Llobregat, cuyo recurso fue
interpuesto ante la citada Audiencia por el procurador don José Ramírez Bercero en nombre y representación
de CLUB LÚDICO DEPORTIVO SI, S.A." y de don Juan Manuel y doña Concepción , compareciendo en esta
alzada en su nombre y representación la procuradora doña Adela Gilsanz Madroño en calidad de recurrente
y el procurador don Francisco José Abajo Abril en nombre y representación de BANCO BILBAO VIZCAYA
ARGENTARIA, S.A. en calidad de recurrido.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- El procurador don José Antonio López Jurado González, en nombre y representación de
BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA, S.A. interpuso demanda de juicio ordinario, contra CLUB LÚDICO
DEPORTIVO SI, S.A., don Juan Manuel y doña Concepción y alegando los hechos y fundamentos de
derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara sentencia por la que: "...se
condene a dichos demandados al pago solidario a mi representada de la suma de 207.118,42 euros, con más
el interés moratorio convenido desde la fecha de impago y las costas del presente pleito".
SEGUNDO .- El procurador don José María Ramírez Bercero, en nombre y representación de CLUB
LÚDICO DEPORTIVO SI, S.A., don Juan Manuel y doña Concepción contestó a la demanda y oponiendo
los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado dictase
en su día sentencia por la que: "...se condene a BBVA, S.A. a pagar dicho importe, añadiendo las cuotas
por gastos comunes que deje de abonar desde la interposición de esta demanda hasta su finalización, de
principal más los intereses legales desde la interpelación judicial, imponiendo a la demandada el pago de las
costas causadas".
TERCERO .- Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por
las partes y admitida, el ilmo. sr. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 4 de Cornellá
de Llobregat, dictó sentencia con fecha 8 de marzo de 2012 , cuya parte dispositiva es como sigue: FALLO:
"...Que estimando parcialmente la demanda formulada por BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA S.A
representado por el Procurador Sr. López Jurado contra la entidad "CLUB LÚDICO DEPORTIVO Sl, S.A", Y
contra DON Juan Manuel Y DOÑA Concepción y condeno a la parte demandada a pagar solidariamente
a la actora la cantidad de 4.207,14 euros (cuatro mil dos cientos siete euros y catorce céntimos). La referida
cantidad devengará los intereses a que se hace referencia en el Fundamento Quinto de esta resolución.
Cada parte abonara sus costas siendo las comunes por mitad".
CUARTO .- Interpuesto recurso de apelación por la representación procesal de BANCO BILBAO
VIZCAYA ARGENTARIA, S.A., la Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, dictó sentencia con
fecha 25 de junio de 2013 , cuya parte dispositiva es como sigue: "...Que estimando el recurso de apelación
interpuesto por la representación de BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA, S.A. frente a la Sentencia
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dictada en el Juicio Ordinario n° 548/2011 seguido ante el Juzgado de 1ª Instancia n° 4 de Cornellá de
Llobregat, debemos REVOCAR Y REVOCAMOS dicha sentencia, y en su lugar dictamos la presente por la
que estimando la demanda interpuesta frente a CLUB LÚDICO DEPORTIVO SI, S.A. D. Juan Manuel y Da
Concepción debemos CONDENAR Y CONDENAMOS a los demandados a que en forma solidaria paguen
al actor la cantidad de DOSCIENTOS SIETE MIL CIENTO DIECIOCHO EUROS CON CUARENTA Y DOS
CÉNTIMOS, intereses moratorios conveniros en los términos previstos en el contrato, y costas de la primera
instancia, sin que haya lugar a pronunciamiento condenatorio respecto de las de esta alzada, por lo que cada
parte pagará las causadas a su instancia y las comunes por mitad".
QUINTO .- Contra la expresada sentencia interpuso recurso de casación la representación procesal
CLUB LÚDICO DEPORTIVO SI, S.A. con apoyo en el siguiente MOTIVO:
Único.- Infracción de los artículos 1091 , 1254 , 1255 y 1258 CC .
SEXTO .- Remitidas las actuaciones a la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por auto de fecha 10 de
junio de 2014 se acordó admitir el recurso interpuesto y dar traslado a la parte recurrida para que formalizaran
su oposición en el plazo de veinte días. Evacuado el traslado conferido, el procurador don Francisco José
Abajo Abril, en nombre y representación de BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA, S.A. presentó escrito
de impugnación al mismo.
SÉPTIMO .- No habiéndose solicitado por todas las partes la celebración de vista pública, se señaló
para votación y fallo el día 24 de junio del 2015, en que tuvo lugar.
Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Francisco Javier Orduña Moreno ,
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- 1. El presente caso plantea, como cuestión de fondo, la interpretación e integración de
un contrato de arrendamiento financiero sobre bien inmueble, principalmente respecto de la significativa
repercusión del alza de las cuotas de la comunidad de propietarios en el contrato de arrendamiento celebrado.
2. En síntesis, por la parte actora, BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA, S.A., se interpone
demanda contra "CLUB LÚDICO DEPORTIVO SI., S.A.", Dª Concepción y D. Juan Manuel , en reclamación
de 207.118,42 euros, importe de las cantidades que ha tenido que satisfacer a la Comunidad de propietarios
de los locales comerciales de DIRECCION000 , sita en Cornellá de Llobregat en la AVENIDA000 , nº
NUM000 . Basa la parte actora su demanda en que entre las partes se suscribió en su día un contrato de
arrendamiento financiero con opción de compra sobre el local 59 de la expresada galería comercial, previa
adquisición de la propiedad del local por la parte actora. En dicho contrato de arrendamiento financiero la
parte demandada se obligó al pago de las cuotas de la comunidad de propietarios. La cuota comunitaria que
venía pagando la demandada en cumplimiento de su obligación era de 300,51 euros al mes. El día 11 de
junio de 2009, la subcomunidad de propietarios reclamó a BBVA, como propietario del local 59, la cantidad de
109.345,80 euros por cuotas impagadas, a razón de 3.945,37 euros al mes, dado que la cantidad que se venía
abonando no era correcta. BBVA dio traslado de la reclamación a la arrendataria financiera, la cual estuvo
informada en todo momento de la reclamación efectuada a BBVA y de la posterior sentencia, no obstante lo
cual ha incumplido el contrato al no haber abonado las cuotas de la comunidad de propietarios.
La parte demandada se opuso alegando que no tuvo noticia alguna de la modificación de las cuotas de
la comunidad acordadas por la subcomunidad de propietarios hasta que se dictó sentencia en el proceso de
reclamación de cuotas dirigido contra BBVA. Que en el contrato de leasing se obligaba al pago de una cuota
comunitaria de 300,51 euros, negando la existencia de incumplimiento alguno del contrato, reiterando su falta
de conocimiento del acuerdo de la subcomunidad de propietarios que elevaba el importe de las mentadas
cuotas.
La Sentencia de primera instancia estimó parcialmente la demanda y condenó a la parte demandada a
abonar a la actora la suma de 4.207,14 euros. Señala dicha resolución que la parte actora, BBVA, no informó
a la demandada de la existencia de un cambio en la cuota de la comunidad ni de la reclamación judicial
contra la propiedad hasta que se dictó sentencia. Añade que no cabe reclamar del demandado el abono de
las cuotas de la comunidad actualizadas a razón de 3.945 euros en tanto que constituyen una modificación
unilateral del contrato por la actora de las condiciones contractuales, y niega la existencia de incumplimiento
alguno en relación con tales cuotas. Asimismo, señala que las cuotas de la comunidad desde septiembre de
2009 a octubre de 2010, a razón de 300,51 euros mensuales, han de ser abonadas por la demandada por
cuanto pese a que se alegó su pago, el mismo no ha quedado probado, ascendiendo la suma reclamada en
tal concepto a la suma de 4.207,14 euros.
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Contra dicha resolución se interpuso recurso de apelación por actora. La Audiencia Provincial estima
el recurso revocando la sentencia de primera instancia en el sentido de estimar íntegramente la demanda
interpuesta por BBVA, y condena a la demandada a que abone al actor la suma de 207.118,42 euros. Señala
dicha resolución que, si bien la parte actora no comunicó a la demandada la modificación de las cuotas ni la
existencia de una reclamación por tal concepto contra BBVA, conducta que no es un dechado de diligencia
y de buen hacer, tal circunstancia resulta irrelevante en tanto que la demandada se obligó en el contrato de
arrendamiento financiero al pago de las cuotas de la comunidad de propietarios. Añade que era obligación de
la parte demandada averiguar el importe de la cuota de la comunidad y si no estaba conforme con la nueva
cuota fijada en la junta de propietarios debió adoptar las decisiones legales que tuviera por pertinente, no
cabiendo imputar a BBVA incumplimiento alguno, negligencia que únicamente es predicable de la arrendataria
financiera.
3. Del contrato de referencia, a los efectos que aquí interesan, conviene destacar las siguientes
estipulaciones:
" I. MANDATO Y ADQUISICIÓN DEL INMUEBLE.
El ARRENDATARIO FINANCIERO ha encargado a BBVA que esta compañía adquiera, en nombre y
por cuenta propios, en los términos contenidos en la escritura de compraventa que se ha firmado con número
de protocolo anterior con comparecencia del ARRENDATARIO FINANCIERO de todos los extremos de la
compraventa, el inmueble descrito en el exponen y lo ponga a disposición del ARRENDATARIO FINANCIERO
para que éste lo utilice en régimen de arrendamiento financiero con opción de compra.
VI. CONDICIONES GENERALES DE UTILIZACIÓN DEL INMUEBLE.
4) Correrán por cuenta del ARRENDATARIO FINANCIERO el pago de los impuestos, contribuciones,
tasas y arbitrios que grave el inmueble, y que correspondan al período contractual de utilización, así como, en
su caso, el pago de los gastos de la Comunidad de Propietarios que se produzcan en dicho período.
A fin de que el ARRENDATARIO FINANCIERO pueda cumplir puntualmente las obligaciones fiscales
que por este contrato asume, BBVA delega su representación en él, facultándole para formular las
declaraciones fiscales que correspondan a tributos, contribuciones, tasas y arbitrios a cuyo pago se obliga el
ARRENDATARIO FINANCIERO, quien deberá gestionarlas directamente haciendo uso de la representación
que aquí se le confiere y relevando a BBVA de responsabilidad por la no presentación de tales declaraciones.
Si alguno de los gastos tuviese que ser abonado por BBVA, - por ejemplo, como consecuencia de
la posible comprobación de valores por parte de la Administración Tributaria correspondiente, incluyendo
tributos, sanciones o intereses- ésta cargará el importe de lo abonado en el domicilio de pago señalado por
el ARRENDATARIO FINANCIERO en la Estipulación V de este contrato, y en la misma forma que en dicha
condición se determina.
5) Será de cuenta del ARRENDATARIO FINANCIERO la obtención de los oportunos permisos, licencias
y autorizaciones administrativas que se requieran para el adecuado uso del inmueble según su destino.
BBVA no quedará responsabilizado por la no obtención, suspensión o pérdida de dichas autorizaciones.
VII. INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR Y DEL ARRENDATARIO.
1) Las partes reiteran que, una vez entrado en vigor el contrato, BBVA ya ha dado íntegro cumplimiento
a sus obligaciones en el presente contrato, por lo que no es posible prever incumplimiento alguno por su parte,
al haberse agotado la ejecución de cuantas prestaciones venía obligada a satisfacer, salvo la de mantener
al ARRENDATARIO FINANCIERO en el goce pacifico del bien arrendado y la de transferir el dominio en el
supuesto de ejercicio de la opción de compra.
2) Se entenderá que el ARRENDATARIO FINANCIERO incumple sus obligaciones en los siguientes
supuestos:
a)Si no satisface, a su vencimiento, la cuota periódica convenida y, en su caso, el mayor importe de
los impuestos que puedan gravarla.
b)Si fuera declarado en estado de suspensión de pagos, quiebra o cualquier otra modalidad de ejecución
universal.
c)Si no cumpliera cualquier otra de las obligaciones establecidas en el presente contrato".
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4. De los hechos acreditados que resultan relevantes para la resolución del presente caso, la sentencia
de la Audiencia destaca los siguientes: a) BBVA formaba parte de la subcomunidad de las Galerías San
Ildefonso mucho antes de adquirir la propiedad del local 59, pues ostentaba la titularidad de los locales 11
a 14, en los que tenía una oficina bancaria.
b) El local 59 pertenecía a Galerías San Ildefonso SA y desde el principio de la constitución de la
comunidad, en 1996, ese local pagaba una cuota de 300,51 euros/mes.
c) El 9 de abril de 2003, la subcomunidad adoptó el acuerdo de modificar el sistema de participación
del local 59, pasando a exigir que la cuota de participación en los gastos se ajustara a la de propiedad en el
conjunto. Este acuerdo fue impugnado por su propietario, y anulado por la Audiencia que, sin embargo, afirmó
que el acuerdo inicial adoptado en 1996 por el que se atribuía al local 59 la expresada cuota tenía vigencia
de un año, por lo que vencido ese plazo, si no había unanimidad, había que estar a la cuota de propiedad
para determinar la cuota de participación.
d) En la junta de 6 de octubre de 2006 se aplicó al local 59 el coeficiente de participación en la comunidad
como cuota de participación en los gastos, siendo impugnado ese acuerdo por Galerías San Ildefonso SA,
propietaria del local. En la sentencia dictada el 10 de noviembre de 2008 en el juicio ordinario 575/06 seguido
ante el juzgado n° 23 de Cornellá de Llobregat, se desestimó la impugnación del acuerdo, que quedó firme.
e) En esa sentencia se condena a Galerías San Ildefonso SA a pagar a la subcomunidad la cantidad
de 99.870,90 euros por cuotas pendientes.
f) En la expresada junta de 6 de octubre de 2006 estaba presente BBVA como propietario de los locales
11 a 14, votando a favor del acuerdo aprobado.
g) En la junta de 30 de octubre de 2006, se vuelve a tratar el tema de las cuotas y la incidencia de la
sentencia citada, estando presente BBVA que deja constancia de la posible venta del local 59.
h) Con posterioridad, en menos de un mes, el 28 de noviembre de 2006, BBVA compra el local
59 a Galerías San Ildefonso S.A., procediendo seguidamente y en la misma fecha a arrendarlo a la parte
demandada. BBVA se asegura de que la deuda de 99.870,90 euros que tenía pendiente la vendedora con
la comunidad sea liquidada.
i) La arrendataria financiera comienza a pagar la cuota de la comunidad según lo pactado, esto es, un
importe de 300,51 euros.
j) El 21 de noviembre de 2008, se celebra nueva junta de propietarios en la que se fija el saldo deudor
del local 59, siendo notificado el 1 de diciembre de 2008 al BBVA.
k) En el mismo documento se notifica el acuerdo al arrendatario financiero.
Recurso de casación.
Contrato de arrendamiento financiero sobre bien inmueble. Repercusión significativa del alza de
la cuota de la comunidad al arrendatario financiero. Interpretación e integración del contrato. Base del
negocio. Directrices generales. Doctrina jurisprudencial aplicable.
SEGUNDO.- 1. La parte demandada, al amparo del ordinal tercero del artículo 477.2 LEC , interés
casacional por oposición a la jurisprudencia de esta Sala, (SSTS de 3 de febrero de 2000 , 28 de enero de
2001 y 13 de junio de 2006 ), interpone recurso de casación que articula en un único motivo .
En dicho motivo denuncia la infracción de los artículos 1091 , 1254 , 1255 y 1258 del Código Civil . Con
base en las anteriores sentencias, la parte recurrente argumenta que la doctrina jurisprudencial de esta Sala
ha sido vulnerada por la sentencia recurrida por cuanto en el presente caso no cabía repercutir el importe de las
cuotas de la comunidad abonadas por BBVA al hoy demandado. Basa tal afirmación en que no habiendo sido
comunicada a la hoy recurrente por la actora la existencia de una modificación de las cuotas de la comunidad
de propietarios, ni la existencia de una demanda por tal concepto contra BBVA, hecho declarado probado por
la sentencia de apelación, cabe deducir una conducta negligente de la parte actora. Señala que existió una
dejación de sus obligaciones al no acudir a la junta de propietarios que acordó la modificación de las cuotas
de la comunidad, ni comunicar tal hecho y la interposición de la demanda contra ella a la hoy recurrente,
modificando unilateralmente las condiciones del contrato sin tener posibilidad de objetar nada al respecto.
Añade que como arrendataria financiera del inmueble no estaba legitimada ni facultada para opinar, impugnar
o accionar contra el acuerdo de la junta de propietarios. Igualmente señala la inexistencia de incumplimiento
alguno que le sea imputable en cuanto al importe de las cuotas de la comunidad actualizadas pues de la actitud
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de la actora, permitiendo el establecimiento de unas nuevas cuotas comunitarias de las cuales no informó
y respecto de las que no podía opinar dada su carencia de la condición de propietario, no cabe derivar la
existencia de un incumplimiento y asunción de las cargas de la hoy recurrente cuando han sido causadas por
la conducta de la entidad bancaria.
En el presente caso, por la fundamentación que a continuación se expone, el motivo planteado debe
ser estimado.
2. Integración del contrato y base del negocio ( artículo 1258 del Código Civil ). Directrices generales
y doctrina jurisprudencial aplicable.
En nuestra teoría general la integración del contrato, propiamente dicha, opera en un plano diferenciado
y específico dentro del ámbito general de la interpretación del contrato. En este sentido, la integración
acompaña necesariamente a la valoración jurídica de la relación negocial, de forma que puede proyectarse
tanto en el ámbito de la citada interpretación del contrato, como en la conformación de la eficacia resultante
del mismo ( artículo 1258 del Código Civil ).
En este contexto, su aplicación, unas veces, se traduce en una mera complementación objetivada de
la reglamentación acordada por las partes, casos, entre otros, de la existencia de lagunas o de imprecisión
del clausulado. Otras veces, en un sentido más específico, su aplicación se traduce en la configuración de
auténticas obligaciones accesorias de las prestaciones contempladas como en su caso, supuesto que nos
ocupa, en una corrección de lo ejecutado por alguna de las partes por infringir los deberes legales que
se derivan de los criterios de integración contractual previstos por la norma; especialmente con relación al
principio de buena fe contractual. Principio estrechamente conectado tanto con la conducta de las partes como
medio o criterio de interpretación ( artículo 1282 del Código Civil ), como con la doctrina de los actos propios
( artículo 7.1 del Código Civil ).
En el presente caso, conforme a la integración del contrato que procede realizar, la fundamentación
que desarrolla la sentencia recurrida no puede ser compartida por esta Sala.
En primer lugar, y en el plano general de la interpretación del contrato, hay que señalar que la
interpretación literal de la cláusula sexta del contrato no dota o atribuye un sentido unívoco a la cuestión objeto
de interpretación, que no es a qué parte le corresponde el pago de las cuotas de la comunidad, extremo que
no niega o discute la arrendataria financiera, sino si se le puede imputar el alza significativa y sobrevenida
de dichas cuotas. Y es aquí donde destaca el señalado carácter instrumental de la interpretación literal pues,
como reconoce la propia sentencia de la Audiencia, la determinación o concreción de la cuota de la comunidad
sí que fue objeto de pacto o negociación por las partes contratantes, esto es, formó parte del propósito negocial
y económico querido o diseñado por las mismas.
En segundo lugar, la significativa alza de las cuotas de la Comunidad tampoco puede justificarse,
tal y como hace la Audiencia, con el recurso a la naturaleza jurídica del leasing inmobiliario. En esta
argumentación, que no es otra que acudir a la función del tipo contractual como medio de interpretación
( artículo 1286 del Código Civil ), ya hemos advertido, conforme a la doctrina jurisprudencial de esta Sala,
contemplada, entre otras, en la sentencia de 29 de enero de 2015 (núm. 27/2015 ), que su aplicación confluye
complementariamente en torno al eje central de la voluntad querida por las partes, sin posibilidad de alterarla
o modificarla en lo expresamente pactado o querido por las mismas. De esta forma, aunque su aplicación
objetivada nos permita, por ejemplo, adscribir una determinada obligación o deber, no expresamente asignado,
a una de las partes por razón de la naturaleza del negocio en cuestión, en nuestro caso, el pago de las cuotas
de la comunidad al arrendatario financiero; no obstante, por su propio carácter instrumental y subordinado,
su aplicación no permite resolver la cuestión interpretativa cuando ésta, como ocurre en el presente caso, se
centra en el ámbito de la base económica que conformó la razón de ser del contrato, integrando su causa
concreta o propósito práctico querido inicialmente por las partes.
Esta consideración interpretativa, también se ve reforzada si nos planteamos el alcance de la
modificación operada en el presente caso respecto de la cuota inicialmente pactada que pasa de 300,51 euros
al mes a 3.945 euros, y se traduce necesariamente en la configuración de una nueva cuota del arrendamiento
financiero con una trascendencia directa en la base económica que inicialmente informó la celebración del
contrato, cuya alteración debe ser tenida en cuenta (entre otras, STS de 18 de noviembre de 2013, núm.
638/2013 ).
En esta línea, la cuestión interpretativa tampoco puede zanjarse recurriendo, a su vez, a un deber
de exactísima diligencia del arrendatario financiero respecto del conocimiento real no sólo de las cuotas de
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la comunidad, sino también de las posibles causas o vicisitudes de su posible alteración o modificación.
Este deber jurídico de exactísima diligencia no se infiere directamente de la naturaleza del contrato, ni de la
aplicación de la Ley de Propiedad Horizontal al respecto. Como tampoco de la concreta reglamentación del
contrato celebrado entre las partes, en donde debe recordarse (cláusula quinta del mismo) que el mandato
conferido por el arrendatario financiero no fue de carácter representativo, por lo que la entidad bancaria
adquirió el inmueble en nombre y por cuenta propia contando, además, con la adquisición previa de otros
locales en dicho edificio.
En tercer lugar, y una vez descartada la interpretación literal como solución hermenéutica en el presente
caso, la cuestión objeto de interpretación cobra otro matiz si se plantea, como inicialmente hace la sentencia
de la Audiencia (fundamento de derecho segundo), desde la perspectiva de la buena fe contractual, pero en
el plano de la integración del contrato propiamente dicha.
Desde esta perspectiva y en el plano de la interpretación implícita, como se ha señalado, de la necesaria
valoración de las conductas o comportamientos contractuales de las partes, se observa como la reclamación
de cantidad solicitada por el arrendador financiero con base en el incumplimiento del arrendatario financiero,
(impago de alza de las cuotas de la comunidad), resulta contraria a la buena fe como criterio decisivo en la
integración o desenvolvimiento del contrato celebrado ( artículo 1258 del Código Civil ).
En efecto, delimitado el ámbito del acuerdo de voluntad de las partes, la buena fe, como fuente objetiva
de integración normativa del contrato, sanciona, entre otros extremos, todos aquellos comportamientos que
en el desenvolvimiento contractual resulten contrarios a los deberes de lealtad y corrección debida respecto
de la palabra dada y de la confianza que razonablemente derivó del acuerdo de voluntades, entre las partes.
De forma que el acto o la reclamación, en una relación contractual, que vulnere estos deberes impuestos por
la buena fe contractual resultan abusivos y pueden ser impugnados o excepcionados por la parte afectada.
Esto es lo que ocurre en el presente caso, en donde la concreción de la cuota de la comunidad, y
su alcance económico, formó parte del acuerdo real alcanzado entre las partes y de la confianza razonable
de la base económica que informó dicho acuerdo, no extrapolable, en ningún caso, a la asunción por parte
del arrendatario de una cuota abstracta, cualquiera que fuera la determinación económica de la misma, tal
y como declara la sentencia de la Audiencia. Del mismo modo que, de acuerdo con el principio de buena
fe, y con la prueba practicada, (apartado cuarto del fundamento de derecho primero de esta sentencia), la
parte demandante, arrendador financiero, conoció con detalle la causa litigiosa que en este punto afectaba al
arrendamiento del local y que debió, de acuerdo con el señalado principio, ser comunicada o advertida a la
parte arrendataria; máxime, dada su trascendencia de cara a una modificación sustancial de la base económica
tomada por referencia para la perfección del contrato y su posterior ejecución o desarrollo. Por lo demás,
en este contexto de valoración de la relación negocial, la exoneración de responsabilidad del arrendador
financiero prevista a la entrada en vigor del contrato (cláusula VII, apartado 1), resulta claramente contraria
al principio de buena fe contractual, de forma que no puede hacerse valer para justificar la absoluta exención
de responsabilidad de una parte contratante.
TERCERO.- Estimación del recurso y costas.
1. La estimación del motivo planteado comporta la estimación del recurso de casación interpuesto.
2. Por aplicación del artículo 398.2 en relación con el artículo 394 LEC , no procede hacer expresa
imposición de costas del recurso de casación.
3. Por aplicación del artículo 398.1 en relación con el artículo 394 LEC , procede hacer expresa
imposición de costas de apelación a la parte demandante y apelante.
Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo español.
FALLAMOS
1. Haber lugar al recurso de casación interpuesto por la representación procesal de "Club Lúdico
Deportivo SI., S.A.", doña Concepción y don Juan Manuel contra la sentencia dictada, con fecha 25 de
junio de 2013, por la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 4ª, en el rollo de apelación nº 604/2012 , que
casamos y anulamos, confirmando en su lugar los pronunciamientos de la sentencia del Juzgado de primera
instancia nº 4, de Cornellá de Llobregat , de 8 de marzo de 2012 , dimanante del juicio ordinario nº 548/2011.
2. No procede hacer expresa imposición de costas del recurso de casación.
3. Procede hacer expresa imposición de costas de apelación a la parte demandante y apelante.
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Así por esta nuestra sentencia, que se insertará en la COLECCIÓN LEGISLATIVA pasándose al efecto
las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos Ignacio Sancho Gargallo, Francisco Javier
Orduña Moreno, Rafael Saraza Jimena, Sebastian Sastre Papiol. Firmado y rubricado. PUBLICACIÓN.Leída y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Francisco Javier Orduña Moreno , Ponente
que ha sido en el trámite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pública la Sala Primera del
Tribunal Supremo, en el día de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.
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