1. Bienes raíces

Fibra Uno
Reporte trimestral
Tercer Trimestre, 2014
I. Comentarios del Director General
Los resultados del tercer trimestre de 2014 continúan mostrando la solidez y desempeño de Fibra Uno. Desde marzo de 2011, cuando
lanzamos la primera oferta pública, hemos comprobado repetidas veces el éxito de nuestro modelo de negocios así como el dinamismo del
mercado de bienes raíces en México. Nuestro portafolio ha crecido de 17 propiedades al momento del IPO a 440 al cierre de septiembre de
2014. Nuestra área rentable se ha multiplicado de la misma forma, de 617,000 metros cuadrados al inicio a aproximadamente 5.8 millones
de metros cuadrados actualmente.
En cuanto a las adquisiciones, llegamos a un acuerdo de negocio para la compra de un portafolio de cuatro inmuebles de oficinas
denominado P4, localizado en el corredor Insurgentes, uno de los principales corredores de negocios de la Ciudad de México. Dos
inmuebles de este portafolio son propiedad de Fibra Uno y a partir del primero de octubre de 2014 se empezarán a recibir sus ingresos, la
adquisición se cerró por un monto de $280 millones de pesos. Estimamos que las propiedades generarán un ingreso operativo neto anual
de aproximadamente $24.3 millones. Estos inmuebles tienen un GLA de 11,675 m2 con una ocupación del 98%. El cierre de la adquisición
de los dos inmuebles restantes se encuentra sujeta al cumplimiento de condiciones establecidas por Fibra Uno y estimamos se cumplan
durante los siguientes meses, el precio de adquisición pactado es de $288 millones de pesos. Estimamos que estas dos propiedades
generarán un ingreso operativo neto anual de aproximadamente $25.0 millones. Estos inmuebles tienen un GLA de 8,311 m2 con una
ocupación de 98%.
El pasado mes de septiembre, la plaza comercial Caboley localizada en los Cabos, Baja California Sur, sufrió daños debido al paso del
huracán Odile, invertiremos los recursos necesarios con el objetivo de permitir a nuestros inquilinos regresar a la normalidad de sus
operaciones a la brevedad posible. La propiedad cuenta con todos los seguros necesarios para cubrir este tipo de riesgos, sin embargo
hemos decidido no esperar al pago por parte de las aseguradoras para llevar a cabo la inversión necesaria para el correcto funcionamiento
de esta plaza, y en su momento recuperaremos por parte de la aseguradora la totalidad de los recursos invertidos en la reconstrucción.
Estimamos completar las reparaciones necesarias para operar esta plaza con normalidad en los próximos 30 a 45 días naturales.
1
En cuanto a nuestras fuentes de liquidez, hemos cerrado dos nuevas líneas bancarias por un monto total de $4,355 millones, las cuales son
líneas comprometidas y no garantizadas. El objetivo es que estén disponibles para utilizarlas en cualquier momento para usos
corporativos, y que proporcionen liquidez inmediata. Al cierre de este trimestre, Fibra Uno cuenta con cuatro líneas bancarias
quirografarias comprometidas no dispuestas por un monto de $7,055 millones de pesos.
Por último, por los resultados del tercer trimestre de 2014 y cumpliendo con nuestra obligación de distribuir al menos el 95% de nuestro
resultado fiscal, Fibra Uno llevará a cabo una distribución de Ps. 0.497 por CBFI a mas tardar 11 de noviembre de 2014, correspondientes
a los resultados del tercer trimestre de 2014.
André El-Mann,
Director General, Fibra Uno
2
II. DATOS RELEVANTES DEL SEGUNDO TRIMESTRE
(Cifras en millones de pesos)
Var. %
INDICADORES FINANCIEROS
3T14
2T14
1T14
4T13
3T13
3T14 vs 3T13
Ingresos Totales
2,020.1
1,982.1
1,697.9
1,183.0
1,061.1
90.4%
Ingresos por Rentas
1,851.7
1,853.5
1,485.3
1,105.0
993.3
86.4%
Ingreso Operativo Neto (NOI)
1,614.1
1,717.4
1,362.8
966.8
903.7
78.6%
Margen NOI
79.9%
86.6%
80.3%
81.7%
85.2%
-6.2%
Flujos de operación (FFO) (1)
1,173.8
933.5
762.2
747.3
904.0
29.8%
63.4%
50.4%
51.3%
67.6%
91.0%
FFO
0.41
0.32
0.40
0.41
0.50
-18.4%
Distribuciones del Trimestre
0.50
0.40
0.44
0.48
0.45
10.6%
Precio CBFI
44.2
45.3
42.2
42.1
36.3
21.8%
2,878.4
2,877.1
1,893.4
1,809.0
1,809.0
Margen FFO
POR CBFI
CBFIs
Total en circulación
INDICADORES OPERACIONALES
Total GLA (´000 mts2)
Número de propiedades (2)
Número de estados
Promedio duración contratos (años)
Ocupación Total
Área rentable en desarrollo (´000 mts2)
5,778.7
5,737.5
5,246.6
4,949.4
3,248.4
77.9%
450.0
450.0
417.0
410.0
319.0
41.1%
31.0
31.0
31.0
31.0
29.0
6.9%
4.9
4.9
5.2
5.5
5.2
N/A
94.6%
94.6%
95.2%
95.1%
94.0%
0.7%
1,162.2
1,445.2
291.6
291.6
675.3
N/A
(1).
Ver cálculo FFO en la página 8
(2).
Se considera el total de número de operaciones en 440 propiedades
(3)
Número de certificados en circulación a la fecha de la distribución
(4)
Fuente: Infosel
3
 Sin considerar gastos extraordinarios no recurrentes de Ps $160 millones, el (NOI) para el 3T’14 alcanzó Ps. $1,614.13
millones, lo cual representa un crecimiento de 78.6% comparado con el 3T’13; esto representa un margen de NOI sobre
ingresos de 79.9% y un margen de NOI sobre rentas de 87.2%. Considerando gastos extraordinarios no recurrentes, el
ingreso operativo neto (NOI) de Fibra Uno para el 3T´14 fue de Ps. $1,454.1 millones.
 Considerando los ingresos acumulados al 3T13, el margen de ingresos operativos netos sin considerar gastos
extraordinarios es de 82.35%. y el margen de ingresos sobre rentas de 92.0%.
 Las 440(1) propiedades obtuvieron ingresos por rentas de Ps. $1,851.7 millones, lo cual representa un incremento del 86.4%
comparado con los Ps. $993.3 millones durante el 3T´13. El incremento en los ingresos se debe principalmente al
crecimiento natural de nuevos espacios arrendados y a la incorporación de las nuevas propiedades a Fibra Uno.
 El gasto por mantenimiento incrementó 38.6% comparado con el 2T´14 principalmente por la incorporación de los nuevas
propiedades a operación.
 En este trimestre incluimos dentro de los gastos de operación la provisión del plan de compensación de los empleados por
un valor de Ps. $51.8 millones.
 Los gastos por interés disminuyeron un 13.3% comparado con el 2T´14 debido al recorte en las tasas de interés el pasado
junio, así como al limitado efecto de prepagos de deuda con garantía hipotecaria ocurridos hacia el final del trimestre.
 El tipo de cambio al cierre del 3T’14 es de Ps. $13.4891, lo cual representa una variación negativa del 3.75% comparado con
Ps. 13.0002 al cierre del 2T´14, la cual se refleja en una minusvalía cambiaria en los resultados.
(1) Número
de propiedades estabilizadas
4
III. RESUMEN DEL PORTAFOLIO
Participación por Ingresos del Portafolio(3)
Ingresos por sector(3)
(% RFA, al 3T’14)
(% RFA, al 3T’14)
Comercial
Comercial
Industrial
Industrial
Oficinas
Oficinas
19%
27.3
26.3
%
49%
32%
9.9%
10.1%
9.1%
6.4%
Distrito
Federal
Estado de
México
Jalisco
3.0%
2.9%
Quintana Nuevo León Tamaulipas Chihuahua
Roo
94.8%
2.1%
Veracruz
1.8%
1.2%
Coahuila
Guerrero
Otros (21)
Tasa de ocupación(1)
Terminación de arrendamientos
(% GLA, al 3T’14)
(% GLA, al 3T’14)
95.8%
41.3%
87.2%
12.0%
13.5%
11.7%
12.7%
4.9%
4.0%
Comercial
(1) Se
(2)
Industrial
Oficinas
4Q'14
2015
2016
2017
2018
2019 +
Otros
considera los metros cuadrados de los contratos firmados
Rentas Estatutarias
(3) Se
considera los ingresos de los contratos firmados
5
Desempeño a Propiedades Constantes para el 3T14
Durante el tercer trimestre de 2014, considerando ingresos totales medidos como ingresos/m2/mes, estos crecieron 12.5% para el segmento
de industrial, 4.2% para el segmento comercial y 2.3% para el segmento de oficinas durante éste período, nuestros ingresos totales a
propiedades constantes crecieron 13.4%, lo cual representa un incremento de 9.18% por encima de la inflación.
Desempeño a propiedades constantes
(Cifras en pesos, salvo se indique lo contrario)
al 30 de septiembre 2014
Ingresos
Industrial
Comercial
Oficinas
TOTAL
3Q13
282,675,301
388,369,473
134,686,236
805,731,010
3Q14
352,906,062
419,936,189
140,887,311
913,729,561
% Cambio
24.8%
8.1%
4.6%
13.4%
GLA (m2)
Industrial
Comercial
Oficinas
TOTAL
1,854,824
907,844
326,458
3,089,126
2,082,476
923,846
326,429
3,332,750
12.3%
1.8%
0.0%
7.9%
Ocupación
Industrial
Comercial
Oficinas
TOTAL
98.4%
92.6%
83.5%
95.1%
97.3%
94.4%
83.0%
95.1%
-1.1%
2.0%
-0.6%
0.0%
52
154
262
104
58
160
268
107
12.5%
4.2%
2.3%
3.0%
2
Renta / m / Mensual
Industrial
Comercial
Oficinas
TOTAL
6

Los ingresos del 3T’14 en el sector industrial fueron de Ps. $352.9 millones lo cual representa un incremento del 24.8% respecto de
3T’13, este crecimiento es derivado principalmente del desarrollo de área rentable en propiedades de G30. La ocupación del 3T’14
en el sector industrial respecto de 3T’13 resulta en una disminución de 1.1%, principalmente por la terminación natural y
anticipada de algunos contratos de arrendamiento no renovados en algunas propiedades.

Los ingresos del 3T’14 en el sector comercial fueron de Ps. $419.9 millones lo cual representa un incremento del 8.1% respecto de
3T1’3, principalmente de la apertura de propiedades en desarrollo de los portafolios de G30, Gris y Plaza Central y al incremento
en la ocupación.

Los ingresos del 3T’14 en el sector de oficinas fueron de Ps. $140.9 millones lo cual representa un incremento del 4.6% respecto de
3T’13 principalmente derivado del dividendo de Torre Mayor. En cuanto a la ocupación para el mismo período hay una
disminución 0.6% principalmente por la terminación de algunos contratos que no han sido renovados.
7
Niveles de Ocupación de la Cartera de Fibra Uno al cierre de 3T’14
Portafolio
Apolo
MexFund
Blanco
California
Colorado
Corporativo San Mateo
Vermont
G30
Gris
Grupo Posadas
Hotel Centro Histórico
Inicial
La Viga
Maine
Morado
P8
Pace
PE Cancún
R15
Rojo
Torre Mayor
Universidad de Guadalajara
Verde
Villahermosa
Total
(1)
Excluye el área rentable en desarrollo
(2)
Número de propiedades
# Propiedades (2)
44
23
1
29
1
1
34
27
1
1
1
17
1
7
16
8
2
1
2
219
1
1
1
1
440
GLA en
Operación (1)
876,479
125,623
44,711
345,469
102,000
5,440
524,588
1,437,301
69,977
4,815
40,000
700,430
22,538
146,116
550,018
77,830
43,593
18,000
82,981
173,884
83,971
163,000
117,192
22,715
5,778,672
GLA Ocupado(1)
827,035
124,706
44,692
296,848
102,000
5,440
499,222
1,387,623
69,842
4,815
40,000
660,030
16,352
143,245
480,229
77,340
43,593
18,000
69,421
173,884
83,971
163,000
117,192
19,405
5,467,885
Ocupación
94.4%
99.3%
100.0%
85.9%
100.0%
100.0%
95.2%
96.5%
99.8%
100.0%
100.0%
94.2%
72.6%
98.0%
87.3%
99.4%
100.0%
100.0%
83.7%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
85.4%
94.6%
8
Reconciliación de Ingreso Neto a FFO
(Cifras en miles de pesos)
Trimestre
Utilidad neta consolidada
Ajustes al valor razonable de propiedades de inversión
Amortizaciones y provisiones de plataforma, predial, seguros,
comisiones, Capex
Reserva plan ejecutivo de compensación
$
$
660,067
(592,243)
$
$
221,238
51,878
Perdida cambiaria neta
$
832,824
FFO
$
1,173,764
Neto de amortizaciones
$
279,001
AFFO
Distribución
$
$
1,452,765
1,432,474
98.6%
9
Suplemento Informativo
Propiedades en Operación
Propiedades
en operación
Segmento
GLA
Ingresos
Ajuste de
Estabilización (1)
Ingreso Trimestral
Ocupación
Industrial
Comercial
Oficinas
101
270
69
3,118,383
2,104,386
555,902
509,510
1,031,131
311,083
95.80%
94.83%
87.24%
509,510
1,151,131
311,083
Total
440
5,778,672
1,851,723
94.62%
1,971,724
Adquisiciones no incluidas en el trimestre actual
Proyecto
R15
R15
P4(4)
Segmento
Mixto
Desarrollo
Oficinas
Total
Propiedades en Desarrollo
Proyecto
Delaware
Diana (3)
La Viga
G30
G30
G30
Apolo
Segmento
(3)
Oficina
Oficina
Oficina
Industrial
Comercial
Oficina
Comercial
Total
Precio de compra
GLA
Ingresos
Anualizado (2)
8,296,400
10,125,000
568,000
154,702
283,000
19,986
685,059
1,100,000
54,778
18,989,400
457,688
1,839,837
GLA
Inversión a la
Fecha
Inversión
Pendiente
Cierre Estimado
2014-2015
2016-2017
2015-2016
Ingresos Anualizado
(2)
70,000
63,000
67,750
750,000
30,000
41,600
139,899
0
446,814
230,000
1,611,425
250,000
1,371,862
904,000
1,400,000
203,186
270,000
1,798,576
200,000
150,138
247,000
251,160
130,000
199,044
502,200
230,400
197,820
103,000
1,162,249
4,814,101
4,268,900
1,613,624
Fecha en
Operación
2017
2017
2016
2015
2015
2015
2015-2016
(1) Estimaciones para estabilización de ingreso trimestral incluye como si hubieran ocurrido el primer día del trimestre y no incluye cambios en ocupación
(2) Asume ingresos estabilizados al 95% de ocupación
(3) Contrato NNN o renta equivalente a INO
(4) Incluye las 4 propiedades del portafolio P4
10
Perfil Crediticio
Al cierre de este trimestre nos encontramos en cabal cumplimiento con las obligaciones incluidas en nuestros bonos:
FUNO
Razón de apalancamiento (LTV):
Limitación de deuda garantizada:
Razón de servicio de la deuda:
Razón de activos totales no gravados:
Límite
Menor a o igual a 60%
Menor o igual a 40%
Mayor o igual a 1.50x
Mayor o igual a 150%
25.2%
9.3%
2.1x2
481.6%
1
Deuda Bruta Total a Capitalización de Mercado
45.5%
29.1%
27.2%
Deuda Bruta Garantizada a Capitalización de
Mercado
27.2%
26.9%
27.5%
8.5%
8.5%
Dic'2011
1
2
Dic'2012
Dic'2013
Jun'14
Estado
Cumple
Cumple
Cumple
Cumple
Sep'14
Dic'2011
Dic'2012
Dic'2013
10.4%
10.1%
Jun'14
Sep'14
LTV significa Loan to Value o razón de deuda bruta a valor de los activos
Calculado con el ingreso disponible para el servicio de la deuda de los últimos 12 meses al 3T’14
11
Estructura de Tasa de Deuda Bruta al
3T'2014
Vencimientos de Deuda Bruta
53.2%
18.4%
6.2%
Corto
Plazo
2016
5.9%
3.1%
2017
2018
Tasa
Variable
24%
12.8%
0.3%
2019
2020
Tasa Fija
76%
2021 +
Nueva regulación para Fibras por la CNBV:
FUNO
Razón de apalancamiento (LTV):
Razón servicio de la deuda(1):
25.2%
4.4x
Límite
Menor a o igual a 50%
Menor o igual a 1.0x
Activos Líquidos(2)
Utilidad de Operación después de distribuciones
Líneas de Crédito
Estado
Cumple
Cumple
Ps. 27,718.8mm
Ps. 3,074.6 mm
Ps. 7,055.0 mm
Subtotal Ps. 37,848.4 mm
Servicio de Deuda
Capex
Ps. 5,599.2 mm
Ps. 2,996.9 mm
Subtotal Ps. 8,596.1 mm
(1) Activos Líquidos + Utilidad de operación + líneas de crédito / Servicio de la deuda + Capex estimados para los próximos 18 meses
(2) Incluye efectivo e inversiones en valores, impuestos por recuperar y excluye efectivo restringido y reservas bancarias
12
IV. DISTRIBUCION DEL TERCER TRIMESTRE
Entre los compromisos de Fibra Uno está la creación de valor para los tenedores de CBFIs, por lo cual el Comité Técnico de Fibra Uno
aprobó una distribución por un total de Ps. $1,432.4 millones, correspondientes al periodo que va del 1º de julio de 2014 al 30 de
septiembre de 2014. La distribución equivale a un pago de Ps. $0.50 por CBFI. Bajo la Ley Mexicana, Fibra Uno tiene la obligación de
pagar al menos el 95% de su resultado fiscal anual a los tenedores de CBFI por los menos una vez al año.
Desde su incorporación, Fibra Uno ha declarado distribuciones trimestrales con pagos llevados a cabo 4 veces al año. El efecto de creación
de valor de nuestra estrategia de negocios se puede observar en el crecimiento inter‐anual de nuestro dividendo por CBFI que se observa
en el comparativo que se muestra a continuación. El dividendo por CBFI de Fibra Uno tiene un crecimiento de 22% y 29%
aproximadamente para el 2012 y 2013 respectivamente, aun considerando el aumento en número de CBFIs proveniente de ampliaciones
de capital y adquisiciones llevadas a cabo con CBFIs como moneda para la adquisición.
Las distribuciones pagadas hasta el momento son:
2011
2012
2013
2014
1T
0.3430
N/A
0.19600
-46.9%
0.37000
-12.2%
0.4366
-9.0%
2T
0.3022
781.0%
0.30000
53.1%
0.41000
10.8%
3T
0.3779
25.0%
0.40450
34.8%
0.45040
9.9%
0.4014
0.4976
-8.1%
24.0%
4T
0.3689
-2.4%
0.42160
4.2%
0.48000
6.6%
Total
1.0833
1.3221
Δ% 12 vs 11
22.04%
1.7104
Δ% 13 vs 12
1.3356
29.37%
13
V. INFORMACION FINANCIERA
Fideicomiso F/1401 de Deutsche Bank México SA Institución de Banca Múltiple
Balance General Consolidado (Condensado) al 30 de septiembre de 2014 y al 31 de diciembre de 2013
(Cifras en miles de pesos)
2014
Notas
2013
ACTIVO
Activo Circulante:
Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido
3y4
$
24,943,725
$
2,088,434
Rentas por cobrar y otras
5
$
1,343,224
$
732,448
Cuentas por cobrar a parte relacionada
13
-
$
125,609
Impuestos por recuperar
$
2,962,339
$
3,736,002
Pagos anticipados
$
76,000
$
17,685
Total del activo circulante
$
29,325,288
$
6,700,178
Activo no circulante:
Propiedades de inversión
6
$
104,385,705
$
88,905,718
Anticipos para la adquisición de propiedades de inversión
7
$
200,000
$
898,035
Inversiones en derechos fiduciarios
8
$
2,590,559
$
2,341,590
Otros activos, Neto
9
$
2,315,036
$
2,484,474
Total del activo no circulante
$
109,491,300
$
94,629,817
Total
$
138,816,588
$
101,329,995
14
PASIVO
Pasivo circulante:
Porción circulante de la deuda a largo plazo
10
$
2,171,780
$
7,032,036
Cuentas por pagar y gastos acumulados
11
$
3,411,122
$
8,187,481
$
37,487
$
72,085
$
174,872
$
60,767
$
5,795,261
$
15,352,369
$
32,382,805
$
27,270,390
Depósitos de los arrendatarios
$
453,582
$
389,578
Rentas cobradas por anticipado a largo plazo
$
116,012
$
103,445
Total del pasivo
$
38,747,660
$
43,115,782
Rentas cobradas por anticipado
Cuentas por pagar a partes relacionadas
13
Total del pasivo circulante
Deuda a largo plazo
10
Patrimonio de los fideicomitentes:
Aportaciones de los fideicomitentes
$
90,053,434
$
49,914,979
Resultados acumulados
14
$
10,015,494
$
8,299,234
Total del patrimonio
$
100,068,928
$
58,214,213
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO DE LOS FIDEICOMITENTES
$
138,816,588
$
101,329,995
* Revisar Notas en los Anexos
15
Fideicomiso F/1401 de Deutsche Bank México SA Institución de Banca Múltiple
Estado consolidado de Flujos de Efectivo
Por los períodos de nueve meses que terminaron el 30 de septiembre de 2014 y 2013
(Cifras en miles de pesos)
2014
Actividades de operación:
2013
Utilidad neta consolidada
$
3,437,068
$
2,146,980
Ajustes para partidas que no generaron efectivo:
$
-
$
-
Ajustes al valor razonable de propiedades de inversión
$
(1,665,075)
Ganancia no realizada en moneda extranjera
$
690,597
Amortización plataforma administrativa
$
353,859
Reserva plan ejecutivo de compensación
$
-
$
-
$
-
$
(269,848)
$
(531,731)
$
-
$
-
$
1,562,215
$
441,593
$
4,108,816
$
2,070,325
Rentas por cobrar y otras
$
(610,776)
$
(183,672)
Cuentas por cobrar a Grupo GICSA, S. A. de C. V. - parte relacionada
$
125,609
$
(214,895)
Impuestos por recuperar, principalmente impuesto al valor agregado
$
773,663
$
353,231
Pagos anticipados
$
(58,315)
$
(2,432)
Cuentas por pagar y gastos acumulados
$
(4,776,359)
$
152,828
Rentas cobradas por anticipado
$
114,105
$
(33,619)
Depósitos de los arrendatarios
$
(22,031)
$
(22,982)
Cuentas por pagar a partes relacionadas
$
64,004
$
30,549
$
(281,284)
$
2,149,333
Actividades de inversión:
Intereses a favor
Actividades de financiamiento:
Intereses a cargo
Total
$
13,483
-
Actividades de operación:
(Aumento) disminución en:
Flujos netos de efectivo de actividades de operación
16
Actividades de inversión:
Inversiones en desarrollo de proyectos
$
(1,170,015)
$
(3,469,459)
Anticipos para la adquisición de propiedades de inversión
$
698,035
$
(2,138,300)
Adquisiciones de propiedades de inversión
$
(4,363,750)
$
-
Inversiones en valores
$ (23,684,402)
$
(9,370,736)
Otros Activos
$
-
$
-
Inversión en asociadas
$
(248,969)
$
(1,182,596)
Intereses recibidos
$
269,848
$
531,731
Efectivo neto utilizado en actividades de inversión
$ (28,499,253)
$
(15,629,360)
-
$
2,177,398
Pagos de deuda a largo plazo
$ (16,209,923)
$
(845,430)
Obtención de deuda a largo plazo
$
15,778,171
$
650,000
Distribuciones a los fideicomitentes
$
(2,850,088)
$
(1,675,157)
Otros Activos
$
-
$
416
Intereses pagados
$
(1,248,680)
$
(441,593)
Aportaciones de los fideicomitentes
Efectivo neto obtenido de actividades de financiamiento
$
$
32,481,946
27,951,426
$
$
27,390,204
27,255,838
(Disminución) Incremento neto en efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido:
$
(829,111)
$
13,775,811
Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido al inicio del período
$
1,364,458
$
2,047,712
Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido al final del período
$
535,347
$
15,823,523
Actividades de financiamiento:
Cuentas por pagar por adquisición de propiedades de inversión
$
Efectivo, equivalentes de efectivo y efectivo restringido:
17
Fideicomiso F/1401 de Deutsche Bank México SA Institución de Banca Múltiple
Estado de Resultados Consolidados (Condensados)
del 1 de julio al 30 de septiembre de 2014 y 2013
(Cifras en miles de pesos)
2014
2013
Ingresos
Ingresos por rentas
$
1,822,247
$
993,254
Ingresos por mantenimiento
$
168,402
$
67,891
Dividendos sobre
rentas de derechos
fiduciarios
$
29,476
$
-
Total de ingresos
$
2,020,125
$
1,061,145
Gastos de administración
$
203,302
$
98,630
Gastos de Operación
$
617,858
$
157,457
Resultado de operación
$
1,198,965
$
805,058
Productos financieros
$
201,122
$
214,004
Amortizaciones Comisiones Bancarias
($
11,209)
$
-
Gastos financieros
($
488,230)
($
115,035)
Resultado Integral del Financiamiento
$
900,648
$
904,027
Ajuste al Valor Razonable
$
592,243
$
-
($
832,824)
($
27,160)
$
660,067
$
876,867
Ganancia/perdida cambiaria No realizada
Resultado antes de distribución
18
Fideicomiso Irrevocable No. F/1401 Deutsche Bank Mexico, S. A.
Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) y Subsidiarias
Notas a los estados financieros consolidados condensados
Por el período de nueve meses que terminó el 30 de septiembre de 2014 y al 31 de diciembre de 2013
(En miles de pesos)
1.
Información general, adquisiciones y eventos relevantes
a)
Información general
El Fideicomiso F/1401 de Deutsche Bank Mexico, S. A., (“Fibra UNO”) se estableció como un fideicomiso inmobiliario el 12 de enero de
2011 por Fibra UNO Administración, S. A. de C. V., (el “Fideicomitente”) y Deutsche Bank Mexico, S. A., Institución de Banca Múltiple,
División Fiduciaria (el “Fiduciario”). Fibra UNO inició sus operaciones en marzo de 2011 y se estableció principalmente para adquirir y
poseer propiedades en bienes raíces con el fin de arrendar y desarrollar propiedades comerciales, industriales y de uso mixto, así como
edificios de oficinas y terrenos, en el mercado minorista mexicano.
Fibra UNO, como un fideicomiso de inversiones en bienes raíces (“FIBRA”), califica para ser tratada como una entidad de traspaso en
México con fines de la Ley del Impuesto Sobre la Renta. Por lo tanto, todos los ingresos de la conducción de las operaciones de Fibra UNO
se atribuyen a los titulares de sus Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (“CBFIs”) y Fibra UNO no está sujeta al Impuesto Sobre
la Renta en México. Para mantener el estado de FIBRA, el Servicio de Administración Tributaria Mexicano (“SAT”) ha establecido, en los
artículos 187 y 188 de la Ley de Impuesto Sobre la Renta, que Fibra UNO debe distribuir anualmente al menos el 95% de su resultado fiscal
neto a los titulares de sus CBFIs.
Para el desarrollo de su operación, Fibra UNO ha celebrado los siguientes contratos:
i.
ii.
iii.
iv.
v.
Un contrato de asesoría con Fibra Uno Administración, S. A. de C. V. (“Fibra Uno Administración”) – para que el asesor asista a
Fibra UNO en la formulación e implementación de sus inversiones y estrategias financieras;
Un contrato de administración de las propiedades con F1 Management, S. C. (“F1 Management”) y F1 Controladora de Activos, S. C.
(“F1 Controladora”) (compañías subsidiarias) – para administrar día a día la operación de Fibra UNO;
Un contrato de servicios con F2 Services, S. C. (“F2 Services”) (parte relacionada) – para efectuar ciertos servicios de facturación y
cobranza a nombre de Fibra UNO, sujeto a su supervisión y seguimiento;
Un contrato de asesoría, administración de propiedades y servicios con Jumbo Administración, S. A. P.I. de C. V. (“Jumbo
Administración”) (parte relacionada) de características similares a los mencionados anteriormente, enfocado a ciertas propiedades;
Un contrato de administración de las propiedades con Finsa Holding, S.A. de C.V. – para administrar día a día la operación del
portafolio Vermont; y
19
vi.
vii.
viii.
Un contrato de administración de las propiedades con Hines Interest, S.A. de C.V. – para administrar día a día la operación del
portafolio Maine.
Un contrato de administración de las propiedades con GP Servicios Industriales, S.A. de C.V. – para administrar día a día la
operación del portafolio California.
Un contrato de administración con Consultora Centro Histórico, S.A. de C.V.- para administrar día a día la operación del edificio
denominado Hotel Centro Histórico.
El domicilio fiscal de Fibra UNO se encuentra en la calle de Quintana Roo No. 3 Despacho 303 Col. Roma Sur, Ciudad de México.
Adquisiciones registradas en el tercer trimestre de 2014
Portafolio
Península Vallarta (i)
Christel House (ii)
Insurgentes 476 (iii)
Insurgentes 1571 (iv)
2.
Tipo de adquisición
Propiedad de inversión
Propiedad de inversión
Propiedad de inversión
Propiedad de inversión
i.
Fibra UNO registró la compra del centro comercial Península Vallarta, que forma parte del portafolio R-15 y que se localiza en la
ciudad de Guadalajara en el estado de Jalisco. El centro comercial Península Vallarta cuenta con área rentable de 11,874 m2. Esta
adquisición se cerró por un precio de compra de aproximadamente $260 millones, de los cuáles aproximadamente $57.2 millones
fueron en efectivo y aproximadamente $202.8 en CBFIs.
ii.
Fibra UNO registró la compra del terreno denominado Christel House ubicado en México, Distrito Federal, para el desarrollo de
instalaciones con fines educativos. El precio total de compra fue por $34.2 millones.
iii.
Fibra UNO registró la compra del inmueble denominado Insurgentes 476, que forma parte del portafolio P4 que se localiza en
Ciudad de México y cuenta con un área rentable de 9,691 m2. Esta adquisición se cerró por un precio de compra de $216 millones.
iv.
Fibra UNO registró la compra del inmueble denominado Insurgentes 1571, que forma parte del portafolio P4 que se localiza en
Ciudad de México y cuenta con un área rentable de 1,803 m2. Esta adquisición se cerró por un precio de compra de $64.3 millones.
Bases de presentación
a.
Reclasificaciones - Los estados financieros por el año que terminó el 31 de diciembre de 2013 han sido reclasificados en ciertos rubros para
conformar su presentación con la utilizada en 2014.
b.
Bases de presentación
20
Los estados financieros consolidados condensados de Fibra UNO han sido preparados de conformidad con la Norma Internacional de
Contabilidad NIC 34 Información Financiera Intermedia emitida por el Consejo de Normas Internacionales de Información Financiera
(“IASB”, por sus siglas en inglés).
Cierta información y revelaciones de las notas que normalmente se incluyen en los estados financieros anuales preparados de acuerdo a las
Normas Internacionales de Información Financiera (“IFRSs”, por sus siglas en inglés) ha sido condensada u omitida, de conformidad
con las disposiciones para reportes de periodos intermedios. Por lo tanto, los estados financieros intermedios condensados consolidados
deben leerse conjuntamente con los estados financieros consolidados auditados de Fibra UNO y sus respectivas notas correspondientes al
año terminado el 31 de diciembre de 2013, preparados de conformidad con IFRS. Los resultados integrales de los períodos intermedios no
son necesariamente indicativos de los resultados integrales del año completo.
Los estados financieros intermedios consolidados condensados adjuntos no han sido auditados. En la opinión de la administración del
Fideicomiso, se incluyen todos los ajustes (que consisten principalmente en ajustes recurrentes ordinarios) necesarios para una
presentación razonable de los estados financieros intermedios consolidados condensados adjuntos.
Los estados financieros intermedios consolidados condensados adjuntos están preparados con base en costos históricos, excepto por ciertas
partidas que se reconocieron a valor razonable a la fecha de la aportación o adquisición.
Las principales políticas contables, bases de presentación y estimaciones aplicadas en la preparación de los estados financieros intermedios
consolidados condensados del periodo, fueron las mismas que se aplicaron en la preparación de los estados financieros consolidados al 31
de diciembre de 2013 y 2012, excepto por lo que se menciona abajo.
Adopción de nuevas normas
c.
Fibra UNO ha aplicado las siguientes nuevas y revisadas normas IFRS, aplicables a sus negocios, vigentes para los períodos anuales que
comiencen a partir del 1 de enero de 2014:
Modificaciones a la IFRS 10 e IFRS 12 e IAS 27, Entidades de inversión
Modificaciones a la IAS 32, Compensación de Activos y Pasivos Financieros
La aplicación de estas normas en estos estados financieros intermedios consolidados condensados por el periodo terminado el 30 de
septiembre de 2014 no tiene efectos.
d.
Estacionalidad
La Administración de Fibra UNO no considera que el negocio este sujeto a fluctuaciones estacionales materiales.
3.
Efectivo y efectivo restringido
30 de septiembre
2014
Efectivo y bancos
Efectivo restringido:
Efectivo restringido y fondos de reserva de préstamos
$
348,045
187,302
31 de diciembre
2013
$
789,675
574,783
21
bancarios
Total de efectivo y efectivo restringido
4.
$
535,347
$
Inversiones en valores
30 de septiembre
2014
Valores gubernamentales de negociación
5.
$
24,408,378
31 de diciembre
2013
$
723,976
Rentas por cobrar y otras
30 de septiembre
2014
Rentas por cobrar
Otras cuentas por cobrar
Estimación para cuentas de cobro dudoso
Total de rentas por cobrar y otras
6.
1,364,458
31 de diciembre
2013
$
1,245,839
156,869
(59,484)
$
542,179
208,539
(18,270)
$
1,343,224
$
732,448
Propiedades de inversión
30 de septiembre
2014
Valor razonable:
Inversión terminada
Inversión en proceso de construcción
Derechos sobre propiedades mantenidas en
arrendamiento operativo
$
99,036,899
2,945,116
31 de diciembre
2013
$
2,403,690
$
104,385,705
76,667,511
9,834,517
2,403,690
$
88,905,718
22
Tipo
Saldos al inicio del período
Adquisiciones:
Insurgentes 476
Insurgentes 1571
Christel House
Península Vallarta
Portafolio California
La Viga
Galerías Guadalajara
Corporativo San Mateo
Hotel Centro Histórico
Portafolio Maine
Portafolio Apolo
Portafolio G-30
Portafolio Vermont
Portafolio P8
Portafolio Colorado
Universidad de
Guadalajara
Portafolio Delaware
Pace Industries
Edificio Corporativo
Posadas
Parque Empresarial
Cancún
Tanara Aguascalientes
Villahermosa
Portafolio Morado
Adiciones de propiedades
de inversión
Ajustes al valor razonable
de propiedades de
Número de
Propiedades
30 de septiembre
2014
$
88,905,718
31 de diciembre
2013
$
29,853,455
Oficinas
Oficinas
Comercial
Comercial
Industrial
Oficinas
Comercial
Oficinas
Comercial
Mixto
Comercial
Mixto
Industrial
Oficinas
Oficinas
1
1
1
1
29
1
1
1
1
6
49
30
34
8
1
Comercial
Mixto
Industrial
1
1
2
-
580,075
514,852
226,728
Oficinas
1
-
195,018
Industrial
Comercial
Comercial
Mixto
1
1
1
16
-
177,500
50,000
9,315
1,620
216,000
64,300
34,213
260,000
3,638,928
646,743
3,575,434
120,979
1,173,506
1,673,636
138,185
42,088
-
24,400,274
10,865,473
4,820,737
2,411,500
1,633,150
2,230,900
8,684,236
1,665,075
4,481,785
23
inversión
Saldos al final del
período
$
104,385,705
$
88,905,718
Todas las propiedades de inversión de Fibra UNO son mantenidas bajo dominio absoluto.
La Administración de Fibra UNO se apoya en valuaciones realizadas por peritos independientes con calificaciones y experiencia relevante en las
ubicaciones y categorías de las propiedades de inversión que mantiene.
La Administración considera distintas técnicas de valuación bajo enfoques de ingresos, mercado y costos para estimar el valor razonable de sus
propiedades de inversión y elige la que considera más apropiada dadas las circunstancias particulares de la propiedad y la disponibilidad de la
información, buscando maximizar el uso de datos observables. Primero considera si puede utilizar precios actuales en un mercado activo para
una propiedad similar en la misma ubicación y condiciones, y que está sujeta a arrendamientos y otros contratos similares. Sin embargo, en la
mayoría de los casos, utiliza una técnica de valuación de flujos descontados dada la disponibilidad de información.
La técnica de valuación de flujos descontados requiere que se proyecten los flujos de caja periódicos esperados de una propiedad en operación o
en desarrollo. Los flujos de efectivo periódicos esperados generalmente incluyen los ingresos considerando la ocupación e incobrabilidad menos
gastos operativos. A estos flujos se les aplica una tasa de descuento apropiada, derivada de supuestos realizados por participantes en el mercado,
para determinar el valor presente de los flujos asociados con la propiedad, que representa, su valor razonable.
Al 30 de septiembre de 2014 el efecto en la fluctuación del valor razonable en las propiedades de inversión es por $1,665,075.
24
7.
Anticipos para la adquisición de propiedades de inversión
30 de septiembre
2014
Portafolio Kansas
Citicapital, S. A. de C. V.
HCM Comercial 3, S. de R. L. de C. V.
Otros
8.
$
200,000
-
$
450,922
311,000
136,113
$
200,000
$
898,035
Inversión en asociadas
% de participación
Torre Mayor (1)
Torre Diana
(1)
9.
31 de diciembre
2013
49%
50%
30 de septiembre
2014
31 de diciembre
2013
$
2,032,073
558,486
$
2,032,073
309,517
$
2,590,559
$
2,341,590
Fibra UNO decidió registrar esta inversión a valor razonable a través de resultados, según lo permitido por las NIIF, dada la naturaleza de
la inversión.
Otros activos, Neto
30 de septiembre
2014
Plataforma administrativa (1)
Asesoría por implementación
Amortización acumulada
31 de diciembre
2013
$
2,043,674
440,800
(169,438)
$
2,043,674
440,800
-
$
2,315,036
$
2,484,474
25
(1)
10.
La plataforma administrativa adquirida incluye personal, tecnología y procesos.
Deuda a largo plazo
30 de septiembre
2014
Con fecha 30 de junio de 2014, Fibra UNO asumió deuda
como parte de la adquisición del Hotel Hilton Centro
Histórico con Metlife por 31.1 millones de dólares cuyo
monto será pagado en 13 amortizaciones mensuales
siendo la fecha de vencimiento el 1 de julio de 2015.
préstamo devenga intereses a tasa fija de 7.5%
$
418,558
31 de diciembre
2013
$
-
Con fecha 23 de enero del 2014, Fibra UNO emitió bajo el
programa “Senior Notes” Certificados Bursátiles (CBs)
en el extranjero, en dos tramos, uno por un monto de
600 millones de dólares estadounidenses a un plazo de
10 años y una tasa fija de 5.25% y un segundo tramo
por 400 millones de dólares a plazo de 30 años y una
tasa fija de 6.95%, los intereses son pagaderos
semestralmente y el principal por ambas emisiones se
liquidará al vencimiento.
13,489,100
Con fecha 16 de diciembre de 2013, Fibra UNO emitió
CBs en tres Tramos al amparo de un programa de
deuda hasta por $25,000,000 autorizados por la CNByV.
(i) Un Tramo identificado con la serie FUNO 13 por
$4,350,059 a una tasa TIIE más 80 puntos base con
vencimiento a 5.5 años e intereses pagaderos
mensualmente, (ii) Un Tramo identificado con la serie
FUNO 13-2 por $2,000,000 a una tasa fija de 8.40% con
vencimiento a 10 años e intereses pagaderos
semestralmente y (iii). Un Tramo identificado con la
serie FUNO 13U por $2,204,543 a tasa fija de 5.09%
equivalentes a 425,700,000 Unidades de Inversión
(“UDIs”) con vencimiento a 15 años e intereses
pagaderos semestralmente.
8,554,602
8,500,314
Crédito simple con GE Real Estate México. Al 30 de
septiembre de 2014 y el 31 de diciembre de 2013 el
importe a pagar en dólares asciende a 354.8 millones de
dólares estadounidenses y 395.9 millones de dólares
estadounidenses, respectivamente y el importe a pagar
en pesos asciende a $1,724,028 y $1,748,038,
6,509,973
6,921,234
-
26
respectivamente. El importe en dólares devenga
intereses en un tramo a una tasa fija de 2.82% y un
tramo variable de Libor más un margen de 2.10%. El
importe en pesos devenga intereses en un tramo a una
tasa fija de 7.12% y un tramo variable de TIIE más un
margen de 2.4% estipulado en el contrato de deuda. El
plazo para liquidar la deuda será hasta julio de 2016.
Las amortizaciones serán por 2 millones de dólares
estadounidenses mensuales y cuatro amortizaciones
adicionales por 25 millones de dólares estadounidenses
durante los primeros cuatro años. Los pagos de los
créditos se realizarán con el producto de los derechos
de cobro. El crédito se encuentra garantizado con las
propiedades adquiridas del portafolio Morado.
Con fecha el 18 de diciembre de 2013, Fibra UNO firmó
un contrato de crédito puente con Deutsche Bank AG,
London Branch por 250 millones de dólares
estadounidenses a un plazo de 360 días. El préstamo
devenga intereses a una tasa LIBOR más 250 puntos
base. Este préstamo fue prepagado en su totalidad el 30
de enero de 2014.
-
3,266,300
Crédito simple con Banorte. El préstamo devenga
intereses a una tasa TIIE a 29 días más un margen del
1.70% al 1.85%. El plazo para liquidar la deuda se
estableció el 25 de junio de 2020. Este préstamo fue
prepagado en su totalidad el 31 de enero de 2014.
-
3,259,169
27
Crédito simple con GE Real Estate México. Al 30 de
septiembre de 2014 el importe por pagar en dólares
asciende a 18.6 millones de dólares estadounidenses y
el importe en pesos asciende a $2,080,909. Al 31 de
diciembre de 2013 el importe por pagar en dólares
asciende a 19 millones de dólares estadounidenses y el
importe en pesos asciende a $2,112,008. El importe en
dólares devenga intereses a una tasa Libor a 90 días
más un margen del 1.80%. La parte en pesos devengan
intereses a una tasa fija del 7.75% y 9.93%, y una tasa
TIIE más 1.45%. El plazo para liquidar esta deuda será
9 de noviembre de 2017.
2,332,297
2,360,478
Con fecha 18 de diciembre de 2013, Fibra UNO firmó un
contrato de crédito puente con Bancomer por $2,000,000
devenga intereses a una tasa TIIE más 60, 90 y 120
puntos porcentuales. Este préstamo fue liquidado en
julio de 2014.
-
2,000,000
Crédito simple con Banamex. El préstamo devenga
intereses a una tasa TIIE a 28 días más un margen del
5.2855%. El plazo para liquidar la deuda se estableció el
21 de marzo de 2015. Este préstamo fue prepagado el
17 de junio de 2014.
-
1,944,486
Crédito simple con GE Real Estate México. Al 30 de
septiembre de 2014 el importe a pagar en dólares
asciende a 101.4 millones de dólares estadounidenses,
el importe en pesos asciende a $35,853. Al 31 de
diciembre de 2013 el importe a pagar en dólares
asciende a 104.1 millones de dólares estadounidenses,
el importe en pesos asciende a $36,429. El crédito en
dólares estadounidenses devengan intereses a una tasa
LIBOR de 90 días más un margen del 3.45% al 4%, el
plazo para liquidar la deuda en dólares será hasta 1 de
julio de 2018, y el crédito en pesos devenga intereses a
una tasa total TIIE a 28 días más un margen del 4%, el
plazo para liquidar la deuda en pesos será el 1 de julio
de 2018.
1,403,600
1,396,544
Crédito simple con Bancomext. Al 30 de septiembre de
2014 y al 31 de diciembre de 2013 el importe por pagar
1,102,430
1,102,768
28
en dólares asciende a 81.7 millones de dólares
estadounidenses y 84.4 millones de dólares
estadounidenses, respectivamente. El crédito devenga
intereses a una tasa total del 4.89%. El plazo para
liquidar la deuda será en 84 amortizaciones mensuales
y una amortización final equivalente al 66.03% del
monto dispuesto, finalizando el 3 de noviembre de
2020.
Con fecha 16 de diciembre de 2011, Fibra UNO firmó un
contrato de apertura de crédito simple con garantías
hipotecarias y prendarias con Banco Inbursa, S. A.
(“Inbursa”), Institución de Banca Múltiple, Grupo
Financiero Inbursa, la primera disposición se efectuó el
19 de diciembre de 2011 por un importe de $850,000. El
préstamo devenga intereses sobre saldos insolutos a la
TIIE a 91 días más un margen creciente que parte de 2 y
termina en 5%. El saldo de este préstamo fue
prepagado el 4 de febrero de 2014.
-
807,269
Crédito simple con garantías hipotecarías y prendarias de
fecha 21 de diciembre de 2011 con Santander para
obtener una línea de crédito hasta por un importe de
$1,100,000, dividido en dos Tramos A y B por $750,000 y
$350,000, respectivamente. El convenio modifica las
fechas de pago y número de amortizaciones por lo que
se refiere al “Tramo A” así como la definición de
“periodo de desembolso” del Tramo A, no se cobrará
comisión por la ampliación del plazo. Con fechas 31 de
julio de 2013 y 31 de agosto de 2012, Fibra UNO ejerció
la disposición del crédito del Tramo A por $650,000 y
del Tramo B por $333,000 (este último fue liquidado el
31 de julio de 2013), respectivamente. El préstamo
devenga intereses sobre saldos insolutos a una tasa TIIE
a 28 días más un margen de 1.90 puntos base. El saldo
de este préstamo fue prepagado el 31 de enero de 2014.
-
650,000
29
Crédito simple con Bancomer. El préstamo en pesos
devenga intereses a una tasa TIIE a 28 días más un
margen del 0.75% al 1.3%%. El plazo para liquidar la
deuda se estableció para el 21 de enero de 2015. El
saldo de este préstamo fue prepagado el 28 de enero de
2014.
-
524,193
Crédito simple con Banamex. Al 30 de septiembre de
2014 el importe por pagar en dólares asciende a 13.3
millones de dólares estadounidenses y el importe por
pagar en pesos asciende a $327.4 millones. Al 31 de
diciembre de 2013 el importe por pagar en dólares
asciende a 13.7 millones de dólares estadounidenses y
el importe por pagar en pesos asciende a $334.3
millones. El importe en dólares devenga intereses a una
tasa Libor a 90 días más un margen del 1.9%. El
importe en pesos devenga intereses a una tasa TIIE a 28
días más un margen del 1.9%. El plazo para liquidar la
deuda será hasta el 13 de febrero de 2021.
507,063
512,963
Crédito simple con Inbursa. El crédito devenga intereses
sobre saldos insolutos a una tasa fija del 11.65%. El
plazo para liquidar la deuda será hasta el 14 de mayo
de 2020. El 20 de junio de 2014 se liquidó el equivalente
al 50% de esta deuda y que correspondía a la parte
variable por $231,500.
224,000
493,000
395,758
403,302
34,937,382
300,000
34,442,020
(2,171,781)
32,765,601
(382,796)
32,382,805
(7,032,036)
27,409,984
(139,594)
27,270,390
Crédito simple con Met Life, S. A., (“Met Life”). El
préstamo devenga intereses sobre saldos insolutos a
una tasa fija de 10.11%. El plazo para liquidar la deuda
será hasta el 19 de febrero de 2016.
Con fecha 29 de noviembre de 2013, Fibra UNO firmó un
contrato de crédito revolvente en cuenta corriente con
Banco Actinver, S. A. (“Actinver”) por $300,000 con una
vigencia de 12 meses y devenga intereses a una tasa
TIIE más un margen del 1.8%. El de 4 de abril se realizó
el pago del saldo dispuesto al 31 de diciembre de 2013.
Al 30 de septiembre de 2014 no se tiene saldo
dispuesto.
A corto plazo (incluyendo porción circulante de la deuda
de largo plazo)
Menos – costos de la transacción
A largo plazo
$
$
30
Al 30 de septiembre de 2014 Fibra UNO ha realizado prepagos de deuda por $15,513.5 millones con los recursos obtenidos de las emisiones de deuda
pública y de capital realizadas durante 2014 y 2013.
La deuda financiera establece ciertas condiciones de hacer y no hacer, mismas que han sido cumplidas a la fecha de emisión de los presentes
estados financieros. Algunas son las que se describen a continuación:

Los contratos correspondientes a los préstamos mencionados en esta nota establece diversas condiciones que restringen la capacidad de
Fibra UNO a vender, transferir, afectar, hipotecar o ceder todos o parte de los derechos que tengan sobre la totalidad o parte de los
inmuebles que garantizan dichos créditos.

Fibra UNO está obligado a pagar, en o con anticipación a la fecha de su vencimiento el impuesto predial y demás contribuciones.

Mantener en buenas condiciones de operación todos sus bienes y activos útiles que sean necesarios para la debida operación de sus
negocios, salvo por el uso y desgaste normal.

Mantener con aseguradoras de reconocido prestigio los seguros sobre sus activos asegurables, en cantidades contra riesgos acostumbrados
en la industria Inmobiliaria y por sumas aseguradas suficientes para reponer o reparar los daños.

No reducir el índice de cobertura de servicio de deuda (Ingreso de Operación Neto (ION) entre el Servicio de Deuda) por debajo de uno
punto 20 a uno.

No reducir el patrimonio de Fibra UNO por debajo de $7,500 millones.

Activos Totales No Gravados. Deberá mantener Activos Totales No Gravados que en todo momento representen no menos de 150% (ciento
cincuenta por ciento) del monto total de principal de la Deuda No Garantizada de la Emisora y sus Subsidiarias.

El Fideicomiso y ninguna de sus Subsidiarias, podrán contratar Deuda adicional si, al dar efecto en forma inmediata a dicha Deuda
adicional y a cualquier otra Deuda contratada desde la fecha en que haya terminado el Trimestre Completo Más Reciente previo a la
contratación de la Deuda adicional y a la aplicación de los recursos netos de la Deuda adicional y dicha otra Deuda sobre una base proforma, la Deuda Total Insoluta de la Emisora es superior a 60% (sesenta por ciento) de la suma de (sin duplicar): (i) los Activos Totales de la
Emisora a la fecha en que haya terminado el Trimestre Completo Más Reciente y (ii) el precio total de activos inmobiliarios adquiridos y la
cantidad total de recursos obtenidos a través de colocaciones de valores (en la medida en que dichos recursos no hayan sido utilizados para
adquirir activos inmobiliarios o reducir Deuda) por la Emisora o cualquier Subsidiaria desde la fecha en que haya terminado el Trimestre
Completo Más Reciente.
31

El Fideicomiso y ninguna de sus Subsidiarias, podrán contratar Deuda adicional si al dar efecto en forma inmediata a dicha Deuda
adicional la razón de Ingreso Consolidado Disponible para Servicio de Deuda entre el Monto Anual de Servicio de Deuda para el periodo
de cuatro trimestres consecutivos más reciente previo a la fecha en que dicha Deuda adicional vaya a ser contratada, fuera menor a 1.5:1
sobre una base pro-forma, después de dar efecto a la contratación y a la aplicación de los recursos netos de dicha Deuda adicional.
Los vencimientos de la porción a largo plazo de este pasivo al 30 de septiembre de 2014 son:
2016
2017
2018
2019
2020
2021 y años posteriores
11.
$
6,438,832
2,062,728
1,086,035
4,467,958
106,284
18,603,764
$
32,765,601
Cuentas por pagar y gastos acumulados
30 de septiembre
2014
Cuentas por pagar por adquisición de propiedades de
inversión
Proveedores
Gastos acumulados y otras cuentas por pagar
Intereses por pagar
31 de diciembre
2013
$
1,839,953
13,316
1,183,019
374,834
$
6,950,133
940,294
228,120
68,934
$
3,411,122
$
8,187,481
a) En la asamblea anual de tenedores del 4 de abril de 2014, se autorizó un plan ejecutivo de compensación a lago plazo basado en el
otorgamiento de 162,950,664 CBFIs liquidables a 10 años y otorgando no más del 10% del plan por año, salvo en casos en que en años
anteriores no se hubiere otorgado el 10%, se podrá otorgar hasta el 20% por año. Fibra UNO registra como gasto sobre la base de línea
recta durante el periodo de otorgamiento una estimación de los CBFIs que eventualmente, se adjudicarán. Al final del año Fibra UNO
revisará su estimación del número e importe de los CBFIs que se esperan ser adjudicados apoyándose en valuaciones realizadas por
peritos independientes calificados. El efecto de la revisión de los estimados originales, los cuales podrían variar significativamente, se
reconocerán al final del año de manera que el gasto acumulado refleje el estimado revisado por los peritos independientes. Al 30 de
septiembre de 2014 la estimación de Fibra UNO para el plan ejecutivo de compensación asciende a $420,716 equivalente al 58% del 10%
del total del plan, tomando un precio por CBFI de $44.21 pesos y se muestra en los gastos de operación del período.
b) En enero de 2014, Fibra UNO liquidó las cuentas por pagar por adquisición de propiedades de inversión con la emisión de CBFIs. Ver
Nota 14.
32
12.
Ingresos mínimos de arrendamiento futuros
El valor de los pagos mínimos de arrendamiento, es documentado con las cuentas por cobrar existentes bajo arrendamiento operativos.
Año
Menos de un año
De uno a 5 años
Más de 5 años
Comercial
$
649,859
10,671,264
8,899,449
$ 20,220,572
13.
Industrial
$
306,162
6,652,757
1,902,663
$ 8,861,582
Mixto
$
191,881
2,689,882
1,555,577
$ 4,437,340
Oficinas
$
Total
84,625
2,013,089
2,058,138
$ 1,232,527
22,026,992
14,415,827
$ 4,155,852
$ 37,675,346
Operaciones y saldos con partes relacionadas
Gastos por:
Fibra Uno Administración
Honorarios de administración y adquisición (1)
F2 Services
Servicios recibidos (2)
Jumbo Administración
Servicios de administración inmobiliaria (3)
E- Administración y Construcción, S. A. de C. V.
Servicios recibidos
Parks Desarrolladora, S.A. de C.V. (4)
Servicios recibidos
Coordinadora de Inmuebles Industriales, S. A. de C. V.
Servicios recibidos (4)
G-30 LA Madre, S. A. P. I. de C. V. (4)
Servicios recibidos
Cabi Inver, S. A. de C. V. (5)
Servicios recibidos
30 de septiembre
2014
31 de diciembre
2013
$
1,459,663
$
1,964,683
$
95,907
$
62,776
$
222,427
$
131,200
$
47,787
$
42,186
$
531,890
$
881,097
$
591,920
$
321,401
$
194,295
$
$
991
$
-
1,734
(1)
El Fideicomiso paga un honorario anual equivalente al 0.5% del Patrimonio más el impuesto al valor agregado, a cambio de servicios de
asesoría y el 3% sobre el valor de compra de los inmuebles adquiridos de terceros.
(2)
El Fideicomiso paga un honorario mensual equivalente al 2% de las rentas cobradas de sus inmuebles, más el impuesto al valor agregado a
cambio de servicios administrativos.
(3)
El Fideicomiso paga por los servicios de administración inmobiliaria, la cantidad equivalente al 3% de los ingresos mensuales
efectivamente cobrados por concepto de renta, usos de espacios, cuotas de administración y mantenimiento, cuotas de publicidad e
ingresos por estacionamiento y la recuperación de los gastos de operación de los bienes inmuebles del portafolio Morado.
33
(4)
El Fideicomiso celebró un contrato de prestación de servicios de supervisión, los honorarios serán pagados en base al avance de obra.
(5)
El Fideicomiso paga a Cabi Inver, S. A. de C. V., el equivalente al 5% de los ingresos por arrendamiento por cada nuevo contrato de
arrendamiento del portafolio Morado (sin incluir renovaciones o extensiones de plazo de los contratos de arrendamiento existentes) que
participará en el resultado de la operación, por un período de cinco años a partir de la fecha de vigencia del contrato de arrendamiento.
Las operaciones antes mencionadas, se encuentran documentadas a través de contratos con vigencia de cinco años, renovables.
Los saldos con partes relacionadas son:
30 de septiembre
2014
Por cobrar:
GICSA
Aportantes portafolio G-30
$
$
Por pagar:
Fibra UNO Administración
Jumbo Administración
Otras
$
$
14.
31 de diciembre
2013
-
$
124,793
14,500
35,579
174,872
$
$
18,391
107,218
125,609
56,250
4,517
-
$
60,767
Patrimonio
Aportaciones
a.
El patrimonio del Fideicomiso consiste en la aportación de un mil pesos y el monto de los recursos provenientes de emisiones de CBFIs.
b.
Al 30 de septiembre de 2014 existen 2,878,386,926 CBFIs en circulación y al 31 de diciembre 2013 existen 1,809,013,266 CBFIs en circulación,
y existen 805,291,746 y 524,056,406, CBFIs en tesorería no en circulación, respectivamente.
c.
Durante los nueve meses terminados el 30 de septiembre de 2014, el Fideicomiso acordó y liquidó mediante la emisión de CBFIs cuentas
por pagar por adquisición de propiedades de inversión (ver Nota 11b) por un monto de $3,912,267. Como se menciona, dicha aportación no
está reflejada en los estados consolidados condensados de flujos de efectivo de 2014.
Distribuciones
El Comité Técnico de Fibra UNO ha aprobado y pagado distribuciones de las cuentas de ingresos fiscales correspondientes a los titulares de los
CBFIs de la siguiente manera:
34
Fecha de distribuciones
15.
Distribuciones
11 de agosto de 2014
9 de mayo de 2014
13 de febrero de 2014
$
1,154,948
826,813
868,327
Total al 30 de septiembre de 2014
$
2,850,088
9 de agosto de 2013
9 de mayo de 2013
31 de enero de 2013
$
738,256
581,786
355,115
Total al 30 de septiembre de 2013
$
1,675,157
Impuestos a la utilidad
A fin de cubrir los requisitos del régimen fiscal de Fibra, en términos de lo previsto en el Oficio SAT, conforme a los artículos 187 y 188 de la LISR, Fibra
UNO debe distribuir anualmente por lo menos el 95% del Resultado Fiscal a los tenedores de los CBFIs del Fideicomiso. Existen diferencias temporales
y permanentes entre el resultado integral que se muestra en los estados financieros adjuntos, y el resultado fiscal que sirve de base para
realizar las distribuciones a los tenedores de los CBFIs. Por consiguiente, la Administración realiza una conciliación entre ambas bases para determinar
el monto a distribuir. Las diferencias más relevantes corresponden a: (i) el ajuste por valuación de las propiedades de inversión, (ii) el ajuste inflacionario
y (iii) la depreciación fiscal.
Al 30 de septiembre de 2014 y 2013, Fibra UNO ha distribuido $1,981,761y $1,320,042, respectivamente, como anticipo del resultado fiscal del ejercicio, y
la Administración nos ha manifestado su intención de realizar las distribuciones complementarias que fueran necesarias para cubrir el porcentaje antes
señalado, y así dar cumplimiento a las obligaciones fiscales.
16.
Compromisos y contingencias
a.
Ni el Fiduciario ni sus activos están sujetos a cualquier tipo de acción legal, excepto las derivadas de sus operaciones y actividades
rutinarias.
b.
Como parte de las transacciones de constitución, Fibra UNO adquirió ciertas propiedades que fueron parcialmente cubiertas con los
recursos de la Oferta. Una parte del precio de adquisición de dichos inmuebles, depende de la finalización de la construcción de algunas
propiedades, así como de lograr una tasa designada de ocupación. A medida que estas contingencias no se han realizado, Fibra UNO no ha
realizado pagos por estos conceptos y por lo tanto tiene reconocido un pasivo bajo el concepto de “Cuentas por pagar por adquisición de
propiedades de inversión”.
35
17.
c.
De acuerdo a lo establecido en el contrato de administración del Portafolio, Fibra UNO pagará a Jumbo Administración, S. A. P. I. de C. V.,
una cantidad igual a (i) 3% de los ingresos recaudados del Portafolio Morado, (ii) el monto total de las cuotas de mantenimiento, tarifas de
publicidad y servicios a cargo de los inquilinos y usuarios de las propiedades, de acuerdo con su contrato de arrendamiento respectivo, y
(iii) 0.5% anual del valor de la contribución de los activos de propiedad de inversión, pagadero por trimestre vencido.
d.
De acuerdo a lo establecido en el contrato de servicios, Fibra UNO pagará a Cabi Inver, S. A. de C. V., el equivalente al 5% de los ingresos
por arrendamiento por cada nuevo contrato de arrendamiento del portafolio Morado (sin incluir renovaciones o extensiones de plazo de
los contratos de arrendamiento existentes), con la intermediación del Representante Inmobiliario, incluyendo el derecho de traspaso
(guante), topado a cinco años de vigencia del contrato de arrendamiento.
e.
Como parte del acuerdo para la adquisición del Portafolio G-30, Fibra UNO está obligada al pago de los costos necesarios para la
conclusión de ciertas obras que actualmente se encuentran en proceso, por un monto de aproximadamente $5,700,000 de los cuales
$3,963,558 han sido ejercidos.
f.
Con fecha del 11 de agosto de 2014 y 29 de abril de 2014, el Comité Técnico de Fibra UNO aprobó previa autorización del comité de
auditoría, distribuciones de las cuentas de resultado fiscal neto por $1,154,948 y $826,813, respectivamente. Estas distribuciones fueron
pagadas por Fibra UNO el 11 de agosto de 2014 y el 9 de mayo de 2014, respectivamente.
g.
Con fecha 23 de abril de 2013, en Asamblea General Ordinaria de Fideicomitentes, los Fideicomitentes aprobaron la constitución de
“Fundación Fibra Uno”, para la realización de actividades sociales y sin fines de lucro, relacionadas con el mercado de bienes raíces en
México”, en la cual Fibra UNO aportará el 0.25% de sus ingresos y “Fibra Uno Administración” $0.50 por cada peso aportado por Fibra
UNO. Al 30 de septiembre de 2014, Fibra UNO ha reconocido el monto por pagar relacionado a la aportación para constituir la Fundación
por $22.2 millones.
Aprobación de los estados financieros
Los estados financieros consolidados condensados adjuntos y sus notas fueron autorizados para su emisión por el Lic. Javier Elizalde Vélez, de
acuerdo a la aprobación en sesión del Comité Técnico del 22 de octubre 2014.
36
VI. INFORMACION SOBRE ESTIMADOS Y RIESGOS ASOCIADOS
La información que se presenta en este comunicado contiene ciertas declaraciones acerca del futuro e información relativa a Deutsche
Bank México SA Institución de Banca Múltiple Fideicomiso F/1401 (“Fibra Uno” o “Fideicomiso”) las cuales están basadas en el
entendimiento de sus administradores, así como en supuestos e información actualmente disponible para Fibra Uno. Tales declaraciones
reflejan la visión actual de Fibra Uno sobre eventos futuros y están sujetas a ciertos riesgos, factores inciertos y presunciones. Muchos
factores podrían causar que los resultados, desempeño, o logros actuales del Fideicomiso sean materialmente diferentes con respecto a
cualquier resultado futuro, desempeño o logros actuales de Fibra Uno que pudiera ser incluida, en forma expresa o implícita dentro de
dichas declaraciones acerca del futuro, incluyendo, entre otros: cambios en las condiciones económicas y/o políticas, cambios
gubernamentales y comerciales a nivel global y en los países en los que el Fideicomiso hace negocios, cambios en las tasas de interés y de
inflación, volatilidad cambiaria, cambios en la demanda y regulación de los bienes comercializados por el Fideicomiso, cambios en el
precio de materias primas y otros insumos, cambios en la estrategia de negocios y otros factores. Si uno o más de estos riesgos o factores
inciertos se materializan, o si los supuestos utilizados resultan ser incorrectos, los resultados reales podrían variar materialmente de
aquellos descritos en el presente como anticipados, creídos, estimados o esperados. Fibra uno no pretende y no asume ninguna obligación
de actualizar estas declaraciones acerca del futuro.
VII. ACERCA DE FIBRA UNO
Fibra Uno es un fideicomiso mexicano creado principalmente para adquirir, poseer, desarrollar y operar una diversa gama de inmuebles,
incluyendo propiedades industriales, comerciales y de oficinas en México. Nuestro objetivo es proporcionar retornos atractivos a nuestros
tenedores de CBFI, mediante distribuciones en efectivo estables y la apreciación de nuestros bienes inmuebles. El Fideicomiso comenzó a
operar en el Bolsa Mexicana de Valores el 18 de marzo de 2011. Actualmente cuenta con 440 propiedades en 31 entidades de la República
Mexicana con una área rentable de aproximadamente 5.8 millones de metros cuadrados. Fibra Uno siempre está analizando una serie de
propiedades para comprar y alquilar, con el fin de incrementar los ingresos de su cartera. Bajo la Ley Mexicana, una Fibra tiene que
invertir por lo menos el 70% de sus activos en bienes inmuebles destinados al arrendamiento, entre otros requisitos. Adicionalmente, una
Fibra debe distribuir por lo menos el 95% de su resultado fiscal anual a los tenedores de CBFIs por lo menos una vez al año. Dichas
características, aunadas a un sólido desempeño del mercado de bienes raíces en México y un equipo con más de tres décadas de
experiencia en la industria inmobiliaria, hacen de Fibra Uno un vehículo atractivo de inversión.
Fibra Uno es administrada internamente por F1 Management, S.C., y es asesorada externamente por Fibra Uno Administración S.A. de
C.V., cuyos principales directivos tienen experiencia de más de 30 años en el desarrollo y operación de bienes inmuebles en México.
37
Conferencia Telefónica del 3T14
Fibra Uno los invita a participar en una conferencia telefónica para comentar los resultados del tercer trimestre de 2014, y dar una
actualización de los negocios de la empresa.
Fecha: 24 de octubre de 2014
Hora: 1:00pm ET/ 12pm hora México
Participantes: André El-Mann, Director General
Gerardo Vargas, Director de Finanzas
Isidoro Attie, Vice Presidente Ejecutivo
Gonzalo Robina, Director General Adjunto
Jorge Pigeon, Mercado de Capitales y Relación con Inversionistas
NÚMERO INTERNACIONAL:
Para aquellos participantes fuera de Estados Unidos, por favor de marcar +1 201-689-8054
NÚMERO EN ESTADOS UNIDOS:
Para aquellos participantes dentro de Estados Unidos, por favor de marcar al 1 877-407-9205
La grabación de la llamada estará disponible por 7 días:
Fuera de Estados Unidos, por favor marque +1 201-612-7415
Dentro de Estados Unidos, por favor marque 1 877-660-6853
Código de Conferencia #: 13593948
38
Contacto de Relaciones con Inversionistas:
En México:
En Nueva York:
Jorge Pigeon
Lucia Domville
Tel: +52(55) 4170-7070
Tel: +1 (646) 284-9400
E-mail: [email protected]
Email: [email protected]
39
Fibra Uno
Earnings Release
2014 Third Quarter
I. CEO Comments
The earnings of the third quarter of 2014 continue to demonstrate the soundness and strong performance of Fibra Uno. Since March 2011,
when we launched our IPO, we have proven the success of our business model on several instances and shown the extraordinary
dynamism of the Mexican real estate sector. Our portfolio has grown from 17 contributed properties to 440 properties as of September
2014. Our gross leasable area has equally multiplied, from 617,000 square meters at the onset to more than 5.8 million square meters
today.
In terms of acquisitions, we have reached an agreement to acquire a portfolio of four office properties referred to as “P4”, located in the
Insurgentes corridor, one of the main business corridors in Mexico City. Two of the four buildings have already been acquired and Fibra
Uno will start receiving cash flow on October 1st, 2014. The acquisition of the first two buildings was for an amount of Ps. 280 million and
we expect these properties to contribute an annual net operating income (NOI) of approximately Ps. 24.3 million. These two properties
have a GLA of 11,675 m2 and an occupancy rate of 98%. The closing of the remaining two buildings is subject to the compliance of certain
conditions established by Fibra Uno, and we expect to close the transaction in the following months at an agreed acquisition price of Ps.
288 million. Both properties will generate an approximate annual net operating income (NOI) of Ps. 25.0 million. These properties have a
GLA of 8,311 m2 with an occupancy rate of 98%.
During the month of September, the Caboley shopping center located in Los Cabos, Baja California Sur, suffered damages due to
hurricane Odile, after which Fibra Uno quickly invested the necessary resources to help our tenants resume normal business as soon as
possible. The property has all necessary insurance coverage to protect against such risks; however, we decided not to wait for the
insurance company’s payment to begin the repairs needed in order to guarantee the proper functioning of the shopping center. The
insurance company will reimburse Fibra Uno the investment made once it completes its payment process. We estimate that the repairs
necessary to fully operate this shopping center will be completed in the next 30 to 45 days.
1
We have ample resources to finance our M&A program, having closed during this quarter two new unsecured committed credit lines for
up to Ps. 4,355 million. Our goal is to have cash readily available through these lines of credit for any corporate purposes. At the end of
the quarter, Fibra Uno had four unsecured committed credit lines totaling Ps. 7,055 million.
Lastly, given the results recorded during the third quarter of 2014 and meeting our obligation to distribute at least 95% of our net income,
Fibra Uno will make a distribution of Ps. 0.497 per CBFI on November 11, 2014.
André El-Mann,
Chief Executive Officer, Fibra Uno
2
II. THIRD QUARTER HIGHLIGHTS
(Figures in million pesos)
Var. %
3Q14 vs.
3Q13
FINANCIAL INDICATORS
3Q14
2Q14
1Q14
4Q13
3Q13
Total Revenues
Rental Revenues
Net Operating Income (NOI)
NOI Margin
2,020.1
1,851.7
1,614.1
79.9%
1,982.1
1,853.5
1,717.4
86.6%
1,697.9
1,485.3
1,362.8
80.3%
1,183.0
1,105.0
966.8
81.7%
1,061.1
993.3
903.7
85.2%
90.4%
86.4%
60.9%
-15.5%
Funds from Operations (FFO)(1)
1,173.8
933.5
762.2
747.3
904.0
29.8%
63.4%
50.4%
51.3%
67.6%
91.0%
PER CBFI
FFO
Quarterly Distribution
0.41
0.50
0.32
0.40
0.40
0.44
0.41
0.48
0.50
0.45
-18.4%
10.6%
CBFI Price(4)
44.2
45.3
42.2
42.1
36.3
21.8%
2,878.4
2,877.1
1,893.4
1,809.0
1,809.0
5,778.7
5,737.5
5,246.6
4,949.4
3,248.4
77.9%
450.0
31.0
4.9
94.6%
450.0
31.0
4.9
94.6%
417.0
31.0
5.2
95.2%
410.0
31.0
5.5
95.1%
319.0
29.0
5.2
94.0%
41.1%
6.9%
N/A
0.7%
1,162.2
1,445.2
291.6
291.6
675.3
N/A
FFO Margin
CBFIs
Total outstanding(3)
OPERATIONAL INDICATORS
Total GLA (´000 mts2)
Number of properties
Number of States
Average contracts term (years)
Total Occupancy
(2)
GLA under development (´000 mts2)
(1)
See FFO calculations on page 8
(2)
Considering a total of 440 properties in operation.
(3)
Number of CBFIs as of the distribution date.
(4)
Source: Infosel
3
 Fibra Uno’s net operating (NOI) income in 3Q14, excluding the extraordinary non recurring expenses of Ps. $160 millions,
amounted to Ps. $1,614.13 million, increasing 78.6% from 3Q13, and representing a margin of 79.9% over revenues and of
87.2% over rents. Fibra Uno’s net operating income (NOI) in 3Q14, including the extraordinary non recurring expenses,
was Ps. 1,454.1 million.
 The year to date cumulative NOI margin over revenues is 82.35% excluding the extraordinary non recurring expenses and
92.0% when compared to rents.
 Our 440(1) properties generated rental income for Ps. 1,851.7 million, which represents an increase of 86.4% from the Ps.
993.3 million recorded in 3Q13. The revenue increase is mainly explained by the natural growth of new vacant spaces that
have been leased and the incorporation of new properties to Fibra Uno’s portfolio.
 Maintenance expenses rose in the period by 38.6% when compared to 2Q14 explained by the incorporation of new
properties to the operation.
 During the quarter we included the provision for the employee compensation plan as part of the operating expenses for
Ps. 51.8 million.
 Interest expense decreased 13.3% compared to 2Q14 as a result of the interest rate decline as of last June.
 The foreign exchange rate as of 3Q14, was of Ps. 13.4891, which represents a 3.76% depreciation from the Ps. 13.0002
recorded at the close of 2Q14, negatively impacting the results.
(1) Number
of stabilized properties.
4
III. PORTFOLIO SUMMARY
Market share per Revenues(3)
Revenues per segment(3)
(% ABR as of 3Q’14)
Retail
27.3
Industrial
(% ABR as of 3Q’14)
Retail
Office
Industrial
Office
19%
26.3%
49%
9.9%
Distrito
Federal
Estado de
México
Jalisco
9.1%
Quintana
Roo
32%
10.1%
6.4%
Nuevo
León
3.0%
2.9%
2.1%
Tamaulipas Chihuahua Veracruz
1.8%
Coahuila
1.2%
Guerrero Others (21)
Occupancy Rate(1)
Expiring Rental Contracts
(% GLA as of 3Q’14)
(% GLA as of 3Q’14)
95.8%
41.3%
94.8%
87.2%
12.0%
13.5%
11.7%
12.7%
4.9%
4.0%
Retail
(1) Considering
(2)
Industrial
Office
4Q'14
2015
2016
2017
2018
2019 +
Others
the square meters of signed contracts
Statutory rents
5
(3) Considering
revenues of signed contracts
Constant Property Performance for 3Q14
During the third quarter of 2014, total revenues measured as revenues/m2/month grew 12.5% in the industrial segment, 4.2% in the retail
segment and 2.3% in the office segment. Total revenues from our constant properties rose 13.4% representing an increase of 9.18% above
inflation.
Revenues
Industrial
Comercial
Oficinas
TOTAL
3Q13
282,675,301
388,369,473
134,686,236
805,731,010
3Q14
352,906,062
419,936,189
140,887,311
913,729,561
GLA (m2)
Industrial
Comercial
Oficinas
TOTAL
1,854,824
907,844
326,458
3,089,126
2,082,476
923,846
326,429
3,332,750
% Variation
24.8%
8.1%
4.6%
13.4%
12.3%
1.8%
0.0%
7.9%
Occupancy
Industrial
Comercial
Oficinas
TOTAL
98.4%
92.6%
83.5%
95.1%
97.3%
94.4%
83.0%
95.1%
-1.1%
2.0%
-0.6%
0.0%
Rent / m2 / Monthly
Industrial
Comercial
Oficinas
TOTAL
52
154
262
104
58
160
268
107
12.5%
4.2%
2.3%
3.0%
6

Revenues for the industrial segment in 3Q14 were Ps. 352.9 million, representing an increase of 24.8% compared to 3Q13. This
growth is mainly explained by the expansion of GLA in the G30 portfolio. The occupancy rate in 3Q14 for the industrial sector
decreased 1.1% from 3Q13 due to natural and anticipated contract terminations from tenants that are not renewing contracts in
certain properties.

Revenues for the retail segment in 3Q14 added up to Ps. 419.9 million, which represents a 8.1% increase compared to 3Q13. This
increase was mainly due to the opening of some properties that were under development in the G30 and Gris portfolios as well as
Plaza Central.

Revenues for the office segment in 3Q14 totaled Ps. 140.9 million, representing an increase of 4.6% compared to 3Q13. This increase
was mainly derived from the Torre Mayor dividend. Occupancy rate of this segment period shows a slight decline of 0.6%, mainly
due to the termination of certain contracts that have not been renewed as of this quarter.
7
Occupancy Rate of Fibra Uno’s Portfolio as of 3Q14
Portfolio
Apolo
MexFund
Blanco
California
Colorado
Corporativo San Mateo
Vermont
G30
Gris
Grupo Posadas
Hotel Centro Historico
Initial
La Viga
Maine
Morado
P8
Pace
PE Cancun
R15
Rojo
Torre Mayor
Universidad de Guadalajara
Verde
Villahermosa
Total
(1)
Excludes GLA in development
(2)
Number of properties
# Properties (2)
44
23
1
29
1
1
34
27
1
1
1
17
1
7
16
8
2
1
2
219
1
1
1
1
440
GLA in
Operation (1)
876,479
125,623
44,711
345,469
102,000
5,440
524,588
1,437,301
69,977
4,815
40,000
700,430
22,538
146,116
550,018
77,830
43,593
18,000
82,981
173,884
83,971
163,000
117,192
22,715
5,778,672
Occupied GLA (1)
827,035
124,706
44,692
296,848
102,000
5,440
499,222
1,387,623
69,842
4,815
40,000
660,030
16,352
143,245
480,229
77,340
43,593
18,000
69,421
173,884
83,971
163,000
117,192
19,405
5,467,885
Occupancy
94.4%
99.3%
100.0%
85.9%
100.0%
100.0%
95.2%
96.5%
99.8%
100.0%
100.0%
94.2%
72.6%
98.0%
87.3%
99.4%
100.0%
100.0%
83.7%
100.0%
100.0%
100.0%
100.0%
85.4%
94.6%
8
Net Income to FFO Reconciliation
(Figures in thousand pesos)
Consolidated Net Income
Fair value adjustments to property investments
Administrative platform, property tax, insurance and bank charges
amortizations and Capex provision
Provision for the employee compensation plan
$
$
Quarter
660,067
(592,243)
$
$
221,238
51,878
Net foreign exchange gain
$
832,824
FFO
$
1,173,764
Net Amortizations
$
279,001
AFFO
$
1,452,765
Distribution
$
1,432,474
98.6%
9
Information Supplement
Operating Properties
Properties in
operation
Segment
GLA
Revenues
Occupancy
Stabilized
Adjustments (1)
Quarterly Revenue
Industrial
Retail
Office
101
270
69
3,118,383
2,104,386
555,902
509,510
1,031,131
311,083
95.80%
94.83%
87.24%
509,510
1,151,131
311,083
Total
440
5,778,672
1,851,723
94.62%
1,971,724
Acquisitions not included in the current quarter
Project
R15
R15
P4
Segment
Acquisition price
Mixed
Development
Office
Total
GLA
Annualized
Revenue (2)
8,296,400
10,125,000
568,000
154,702
283,000
19,986
685,059
1,100,000
54,778
18,989,400
457,688
1,839,837
Estimated Closing
2014-2015
2016-2017
2015-2016
Development Properties
Project
Delaware
Diana (3)
La Viga
G30
G30
G30
Apolo
Segment
(3)
Office
Office
Office
Industrial
Retail
Office
Retail
Total
GLA
Capex to Date
Pending Capex
Annualized
Revenue (2)
70,000
63,000
67,750
750,000
30,000
41,600
139,899
0
446,814
230,000
1,611,425
250,000
1,371,862
904,000
1,400,000
203,186
270,000
1,798,576
200,000
150,138
247,000
251,160
130,000
199,044
502,200
230,400
197,820
103,000
1,445,249
4,814,101
4,268,900
1,613,624
Estimated
Opening
2017
2017
2016
2015
2015
2015
2015-2016
(1) Estimates for the stabilized quarterly revenue assume revenues as of the first day of the quarter and does not reflect changes in occupancy rate
(2) Assumes annualized stabilized revenue at 95% occupancy
(3) NNN contract, or rent equivalent to NOI
10
Credit Profile
As of 3Q14 Fibra Uno was in full compliance with the covenants included in its public debt issuances:
FUNO
Loan to Value Ratio: (LTV):
Limit on secured debt:
Debt service ratio:
Unencumbered asset ratio:
25.2%
9.3%
2.1x2
481.6%
1
Limit
Less or equal to 60%
Less or equal to 40%
Greater or equal to 1.50x
Greater or equal to 150%
Total Gross Debt to Enterprise Value
50.0%
40.0%
30.0%
20.0%
10.0%
0.0%
29.1%
27.5%
Dec'2013
Jun'14
Sep'14
26.9%
20.0%
10.0%
Dec'2012
27.2%
30.0%
8.5%
Dec'2011
1 LTV
Secured Gross Debt to Enterprise Value
45.5%
27.2%
Status
Comply
Comply
Comply
Comply
8.5%
10.4%
10.1%
Jun'14
Sep'14
0.0%
Dec'2011
Dec'2012
Dec'2013
means Loan to Value or debt to asset value ratio
using disposable income for debt service for the last 12 months as of 3Q’14
2 Calculated
11
Gross Debt Maturity
53.2%
Gross Debt Interest Rate
Composition - 3Q2014
Floating
rate
24%
18.4%
6.2%
Short
Term
5.9%
2016
2017
12.8%
3.1%
2018
0.3%
2019
2020
Fixed rate
76%
2021 +
CNBV new Fibra’s Regulation:
Loan to Value Ratio (LTV):
Debt Service Ratio(1):
FUNO
25.2%
4.4x
Liquid Assets(2)
Operating Income after Distributions
Lines of Credit
Limit
Less or equal to 50%
Less of equal to 1.0x
Status
Comply
Comply
Ps. 27,718.8mm
Ps. 3,074.6 mm
Ps. 7,055.0 mm
Subtotal Ps. 37,848.4 mm
Debt Service
Capex
Ps. 5,599.2 mm
Ps. 2,996.9 mm
Subtotal Ps. 8,596.1 mm
(1) (Liquid Assets + Op. Income after Distributions + Lines of Credit / Debt Service + Capex) measured for the next 18 months
(2) Includes cash & cash equivalents, recoverable VAT and excludes the restricted cash and reserve funds of bank loans
12
IV. THIRD QUARTER DISTRIBUTION
Among the commitments made by Fibra Uno is the creation of value for the CBFI holders. As a result, the Technical Committee of Fibra
Uno approved a distribution of Ps. 1,432.4 million, corresponding to the period between July 1st, 2014 and September 30th, 2014. This
distribution equals a payment of Ps. 0.50 per CBFI. Under the Mexican Law, Fibra Uno has the obligation to pay at least 95% of the net
annual taxable income to the CBFI holders at least once a year.
Since its inception, Fibra Uno has been declaring its distribution payments on a quarterly basis, which in turn are paid four times a year.
The effect of value creation can be seen in the increase of our inter-annual distribution per CBFI, as shown below. The distribution per
CBFI of Fibra Uno has grown approximately 22% and 29% in 2012 and 2013, respectively, even when considering the new CBFIs
outstanding resulting from capital increases and acquisitions paid in CBFIs.
The distributions paid are as follows:
2011
2012
2013
2014
1Q
0.3430
N/A
0.19600
-46.9%
0.37000
-12.2%
0.4366
-9.0%
2Q
0.3022
781.0%
0.30000
53.1%
0.41000
10.8%
3Q
0.3779
25.0%
0.40450
34.8%
0.45040
9.9%
0.4014
0.4976
-8.1%
24.0%
4Q
0.3689
-2.4%
0.42160
4.2%
0.48000
6.6%
Total
1.0833
1.3221
Δ% 12 vs. 11
22.04%
1.7104
Δ% 13 vs. 12
1.3356
29.37%
13
V. FINANCIAL INFORMATION
Fideicomiso F/1401 de Deutsche Bank México SA Institución de Banca Múltiple
Consolidated (Condensed) Balance Sheet as of September 30, 2014 and December 31, 2013
(Figures in thousand pesos)
2014
Notes
2013
ASSETS
Current Assets:
Cash and cash equivalents
3 and 4
$
24,943,725
$
2,088,434
Rents receivable and other income
5
$
1,343,224
$
732,448
Accounts receivable from related parties
13
-
$
125,609
Refundable tax
$
2,962,339
$
3,736,002
Advanced payments
$
76,000
$
17,685
Total current assets
$
29,325,288
$
6,700,178
Non-current assets:
Investment Properties
6
$
104,385,705
$
88,905,718
Advanced payments for acquisitions
7
$
200,000
$
898,035
Trust rights
8
$
2,590,559
$
2,341,590
Other assets, Net
9
$
2,315,036
$
2,484,474
Total non-current assets
$
109,491,300
$
94,629,817
Total
$
138,816,588
$
101,329,995
14
LIABILITIESS
Short term liabilities:
Current portion of long-term debt
10
$
2,171,780
$
7,032,036
Trade accounts payable and accrued expenses
11
$
3,411,122
$
8,187,481
$
37,487
$
72,085
$
174,872
$
60,767
$
5,795,261
$
15,352,369
$
32,382,805
$
27,270,390
Deposits from tenants
$
453,582
$
389,578
Prepaid revenues long term
$
116,012
$
103,445
Total Liabilities
$
38,747,660
$
43,115,782
$
90,053,434
$
49,914,979
Retained earnings
$
10,015,494
$
8,299,234
Total trustors’ capital
$
100,068,928
$
58,214,213
TOTAL LIABILITIES ADN TRUSTORS’ EQUITY
$
138,816,588
$
101,329,995
Prepaid revenues
Dues to related parties
13
Total short term liabilities
Long term debt
10
Trustors’ capital:
Trustors’ capital
14
* Review Notes in the Annex
15
Fideicomiso F/1401 de Deutsche Bank México SA Institución de Banca Múltiple
Consolidated Cash Flow Statement
For the nine month period ended September 30, 2014 and 2013
(Figures in thousand pesos)
2014
Operations:
2013
Consolidated Net Income
$
3,437,068
$
2,146,980
Adjustments to items generated no cash flow:
$
-
$
-
Fair value adjustments of investment properties
$
(1,665,075)
Unrealized gain on foreign currency
$
690,597
Administration platform amortization
$
353,859
Executive compensation plan reserve
$
-
Investing activities:
$
-
$
-
Interest income
$
(269,848)
$
(531,731)
Financing activities:
$
-
$
-
Interest expense
$
1,562,215
$
441,593
$
4,108,816
$
2,070,325
$
(610,776)
$
(183,672)
$
125,609
$
(214,895)
773,663
$
353,231
Total
$
13,483
-
Operational activities
(Increase) decrease in:
Accounts receivables and
other
Accounts receivable with Grupo GICSA, S. A. de C. V. – related party
Recoverable taxes
$
Prepaid expenses
$
(58,315)
$
(2,432)
Trade accounts payable
$
(4,776,359)
$
152,828
Prepaid revenues
$
114,105
$
(33,619)
Deposits from tenants
$
(22,031)
$
(22,982)
Dues to related parties
$
64,004
$
30,549
$
(281,284)
$
2,149,333
Net cash flow provided (used in) operating activities
16
Investment Activities:
Projects under development
$
(1,170,015)
$
(3,469,459)
Advance for future investments
$
698,035
$
(2,138,300)
Acquisition of investment properties
$
(4,363,750)
$
-
Investments in securities
$ (23,684,402)
$
(9,370,736)
Other Assets
Investment in related
parties
$
-
$
-
$
(248,969)
$
(1,182,596
Interest Income
$
269,848
$
531,731
Net cash flow from investments
$ (28,499,253)
$
(15,629,360)
$
2,177,398
Financing activities:
Accounts payable for investment properties
-
Long term debt payments
$ (16,209,923)
$
(845,430)
New long term debt
$
15,778,171
$
650,000
Distribution to trustors
$
(2,850,088)
$
(1,675,157)
Other Assets
$
-
$
416
Interests paid
$
(1,248,680)
$
(441,593)
Capital contribution
Net cash flow provided by financing activities
$ 32,481,946
$ 27,951,426
$
$
27,390,204
27,255,838
Net (decrease) increase cash flow:
$
(829,111)
$
13,775,811
Cash flow at start of the year
$
1,364,458
$
2,047,712
$
535,347
$
15,823,523
Net cash flow:
Net cash flow balance
17
Fideicomiso F/1401 de Deutsche Bank México SA Institución de Banca Múltiple
Consolidated (Condensed) Income Statement
From July 1 to September 30, 2014 y 2013
(Figures in thousand pesos)
2014
2013
Revenues
Rental Revenues
$
1,822,247
$
993,254
Maintenance Revenues
$
168,402
$
67,891
Other Revenues
$
29,476
$
-
Total Revenues
$
2,020,125
$
1,061,145
Administration Expenses
$
203,302
$
98,630
Operating Expenses
$
617,858
$
157,457
Operating Income
$
1,198,965
$
805,058
Financial Products
$
201,122
$
214,004
Amortization of Bank Charges
($
11,209)
$
-
Financial Expenses
($
488,230)
($
115,035)
Comprehensive Financial Cost
$
900,648
$
904,027
Fair Value Adjustment
$
592,243
$
-
($
832,824)
($
27,160)
$
660,067
$
876,867
Unrealized Foreign Exchange Gain/Loss
Net Income Prior Distribution
18
Fideicomiso Irrevocable No. F/1401 Deutsche Bank Mexico, S. A.
Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) and Subsidiaries
Notes to the Consolidated (Condensed) Financial Statements
For the nine-month period ended September 30, 2014 and December 31, 2013
(In thousand pesos)
1.
General information, acquisitions and relevant events
a)
General information
El Fideicomiso F/1401 de Deutsche Bank Mexico, S. A., (“Fibra UNO” or the “Trust”) was established as a real estate trust on January 12,
2011 by Fibra Uno Administración, S. A. de C. V., (the “Trustor”) and Deutsche Bank Mexico, S. A., Institución de Banca Múltiple, División
Fiduciaria (the “Trustee”). Fibra Uno commenced its operations in March 2011 and was established mainly to acquire and own a variety of
real estate properties for the purpose of lasing and developing commercial, industrial and mixed-use properties as well as office buildings
and land in the Mexican retail market.
Fibra Uno, as a real estate investment trust (“FIBRA”), qualifies to be treated as a pass-through entity for Mexican federal income tax
purposes. Therefore, all income derived from the operations of Fibra Uno is attributed to the holders of its real estate trust certificates
(Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios or “CBFIs”) and the Trust is not considered a taxable entity in Mexico. In order to
maintain Fibra status, the Mexican Tax Administration Service (“SAT”) has established, per articles 187 and 188 of the Mexican Income Tax
Law, that Fibra Uno has to annually distribute at least 95% of its taxable income to holders of CBFIs.
For its operation, Fibra Uno has entered into the following relevant contracts:
i.
ii.
iii.
iv.
v.
vi.
An advisory agreement with Fibra Uno Administración, S. A. de C. V. (“Fibra Uno Administración”) – for the Advisor to assist Fibra
Uno in establishing and implementing its investment and financial strategies;
A property management agreement with F1 Management, S. C. (“F1 Management”) and F1 Controladora de Activos, S. C. (“F1
Controladora”) (subsidiary companies) – to conduct the day-to-day management of the operations of Fibra Uno;
A services agreement with F2 Services, S. C. (“F2 Services”) (related party) – to perform certain services related to billing and
collection on behalf of Fibra Uno subject to its supervision and monitoring;
An advisory, property management and service agreement with Jumbo Administración, S. A. P.I. de C. V. (“Jumbo Administración”)
(related party) with similar characteristics to those previously described, focused on certain properties;
A property management agreement with Finsa Holding, S.A. de C.V. – to conduct the day-to-day management of the operations of
the Vermont Portfolio; and
A property management agreement with Hines Interest, S.A. de C.V. – to conduct the day-to-day management of the operations of
19
vii.
viii.
Maine Portfolio.
A property management agreement with GP Servicios Industriales, S.A. de C.V. – to conduct the day-to-day management of the
operations of California Portfolio.
A property management agreement with Consultora Centro Historico, S.A. de C.V. - to conduct the day-to-day management of the
operations of Hotel Centro Historico.
Fibra Uno’s fiscal headquarters are located at Quintana Roo No. 3 Despacho 303 Col. Roma Sur, Mexico City.
Acquisitions registered during the third quarter of 2014
Portfolio
Peninsula Vallarta (i)
Christel House (ii)
Insurgentes 476 (iii)
Insurgentes 1571 (iv)
2.
Acquisition type
Investment property
Investment property
Investment property
Investment property
i.
Fibra Uno registered the acquisition of the shopping center Peninsula Vallarta, which is part of the R-15 portfolio, located in the city
of Guadalajara, Jalisco. The Peninsula Vallarta shopping centers has a GLA of 11,874 m2. This acquisition was closed at a purchase
price of approximately Ps. 260 million, of which, around Ps. 57.2 million were paid in cash and approximately Ps. 202.8 million in
CBFIs.
ii.
Fibra Uno registered the acquisition of a land denominated as Christel House located in Mexico City for the development of
educational facilities. The purchase price was of Ps. 34.2 million.
iii.
Fibra Uno registered the acquisition of a property denominated Insurgentes 476, which is part of the P4 portfolio, located in Mexico
City and has a GLA of 9,691 m2. This acquisition had a closing Price of Ps. 216 million.
iv.
Fibra Uno registered the acquisition of a property denominated Insurgentes 1571, which is part of the P4 portfolio, located in Mexico
City and has a GLA of 1,803 m2. The acquisition price was Ps. 64.3 million.
Basis of presentation
a.
Reclassification – The consolidated financial statements for the period ending December 31, 2013, have been reclassified under certain
items to follow the presentation used for 2014.
b.
Presentation basis
The consolidated (condensed) financial statements of Fibra Uno have been prepared in accordance with the International Accounting
20
Standards NIC 34 in conformity with the Intermediate Financial Information issued by the International Accounting Standard Board
(“IASB”).
Certain information and disclosure of the notes that are generally included in the annual financial statements prepared in accordance to
International Financial Reporting Standards (“IFRSs”,) have been condensed or omitted in accordance with the dispositions for the
intermediate reporting periods. As a result, the consolidated (condensed) intermediate financial statements shall be read in conjunction
with the audited consolidated financial statements of Fibra Uno and its corresponding note for the year ending as of December 31, 2013,
which have been prepared in accordance with IFRS. The integral results for the intermediate periods are not necessarily an indication of the
integral results for the full year.
The intermediate consolidated (condensed) financial statements attached have not been audited. In the opinion of the Trust’s
administration, certain necessary adjustments have been included (which mainly consist of ordinary recurring adjustments) for the
reasonable presentation of the intermediate consolidated (condensed) financial statements adjunct.
The intermediate consolidated (condensed) financial statements attached were prepared in accordance with historic costs, except for
certain expenses that were recognized at a reasonable value at the date of the contribution or acquisition.
The main accounting policies, basis of presentation and estimations applied in the preparation of the intermediate consolidated
(condensed) financial statements during the period were the same that were applied in the preparation of the consolidated financial
statements as of December 31, 2013 and 2012, with the exception of the items mentioned below.
Adoption of new norms
c.
Fibra Uno has applied the following new and revised IFRS norms, applicable to its businesses and current for the annual periods starting
as of January 1, 2014:
Changes to IFRS 10 and IFRS 12 and IAS 27, Investment entities
Changes to IAS 32, Asset Compensation and Financial Liabilities
The application of the norms to the intermediate consolidated (condensed) financial statements for the period ending September 30, 2014,
had no effects.
d.
Seasonality
Fibra Uno’s administration considers that is business is not subject to material seasonable variations.
3.
Cash, cash equivalent and restricted cash
September 30,
2014
Cash, cash equivalent and bank deposits
Restricted cash:
Restricted cash and reserve funds for banks loans
$
348,045
187,302
December 31,
2013
$
789,675
574,783
21
Total cash and cash equivalent
4.
$
535,347
$
Securities Investment
September 30,
2014
Negotiated government securities
5.
$
24,408,378
December 31,
2013
$
723,976
Lease receivable and others
September 30,
2014
6.
1,364,458
December 31,
2013
Lease receivable
Other Accounts receivable
Provision for doubtful lease receivables
$
1,245,839
156,869
(59,484)
$
542,179
208,539
(18,270)
Total lease receivable and others
$
1,343,224
$
732,448
Investment Properties
September 30,
2014
Fair Value
Completed investment property
Investment property under development
Property interests held under operating leases
Type
Balance at the beginning of
the period
Acquisitions:
December 31,
2013
$
99,036,899
2,945,116
2,403,690
$
76,667,511
9,834,517
2,403,690
$
104,385,705
$
88,905,718
Number of
properties
September 30,
2014
$
88,905,718
December 31,
2013
$
29,853,455
22
Insurgentes 476
Insurgentes 1571
Christel House
Peninsula Vallarta
Portfolio California
La Viga
Galerias Guadalajara
Corporativo San Mateo
Hotel Centro Historico
Maine Portfolio
Apolo Portfolio
G-30 Portfolio
Vermont Portfolio
P8 Portfolio
Colorado Portfolio
Universidad de
Guadalajara
Delaware Portfolio
Pace Industries
Edificio Corporativo
Posadas
Parque Empresarial
Cancun
Tanara Aguascalientes
Villahermosa
Morado Portfolio
Addition to investment
properties
Fair value adjustments to
investment properties
Balance at the end of
the period
Office
Office
Retail
Retail
Industrial
Office
Retail
Office
Retail
Mixed
Retail
Mixed
Industrial
Office
Office
1
1
1
1
29
1
1
1
1
6
49
30
34
8
1
24,400,274
10,865,473
4,820,737
2,411,500
1,633,150
Retail
Mixed
Industrial
1
1
2
-
580,075
514,852
226,728
Office
1
-
195,018
Industrial
Retail
Retail
Mixed
1
1
1
16
-
177,500
50,000
9,315
1,620
216,000
64,300
34,213
260,000
3,638,928
646,743
3,575,434
120,979
1,173,506
1,673,636
138,185
42,088
-
$
2,230,900
8,684,236
1,665,075
4,481,785
104,385,705
$
88,905,718
23
All of Fibra Uno’s investment properties are held under freehold interests.
Fibra Uno’s management obtains valuations by independent appraisers that hold recognized and pertinent professional qualifications and have
relevant experience in the categories of its investment properties.
Management considers different valuation techniques under the income, market and cost approaches, to estimate the fair value of investment
properties and selects the most appropriate considering the particular circumstances of the property and availability of information, and seeking
to maximize the use of observable data. First, the Trust considers the availability of current prices in an active market for similar properties in the
same location and condition and subject to similar lease and other contracts. However, in most cases, it uses a discounted cash flows technique
given the availability of information.
The discounted cash flows valuation technique requires the projection of future estimated cash flows from a property in operation or under
development. Future estimated cash flows include revenues taking into account occupancy rates and uncollectible, less operating expenses. These
cash flows are discounted at an appropriate discount rate, derived from market participants’ assumptions to determine the present value of the
cash flows, which represent fair value.
As of September 30, 2014, the fair value adjustment of its investment properties was of Ps. 1,665,075.
24
7.
Advance for future investments
September 30,
2014
Portfolio Kansas
Citicapital, S. A. de C. V.
HCM Comercial 3, S. de R. L. de C. V.
Other
8.
$
200,000
-
$
450,922
311,000
136,113
$
200,000
$
898,035
Related parties investments
% ownership
Torre Mayor (1)
Torre Diana
(1)
9.
December 31,
2013
49%
50%
September 30,
2014
December 31,
2013
$
2,032,073
558,486
$
2,032,073
309,517
$
2,590,559
$
2,341,590
Fibra Uno decided to register the fair value of this investment through its results, following the conditions set by the NIIF, due to the
nature of the investment.
Other assets, Net
September 30,
2014
Administrative platform (1)
Implementation advisory
Accumulated amortization
December 31,
2013
$
2,043,674
440,800
(169,438)
$
2,043,674
440,800
-
$
2,315,036
$
2,484,474
(1) The administrative platform acquired includes personnel, technology and processes.
25
10.
Long-term debt
September 30,
2014
On June 30, 2014, Fibra Uno assumed debt as part of the
acquisition of the Hilton Hotel Centro Historico with
Metlife for USD$ 31.1 million, which is expected to be
paid in 13 monthly amortizations that mature July 1,
2015. The loan has a fixed interest rate of 7.5%.
On January 23, 2014, Fibra Uno issued a program of
“Senior Notes” abroad in two tranches, one for USD$
600 million due 2024 with a fixed interest rate of 5.25%,
and a second tranche for USD$ 400 million due 2044
with a fixed interest rate of 6.95%. The interests are
paid every six months and the principal of both
tranches will be paid at maturity.
$
418,558
13,489,100
December 31,
2013
$
-
-
On December 16, 2013, Fibra Uno issued “Senior Notes”
(Certificados Bursátiles) (Cbs) in three tranches under a
debt program of up to Ps. $25,000,000 authorized by the
CNBV. (i) One Tranche identified with the series FUNO
13 for Ps. $4,350,059 with a floating interest rate of 28day TIIE plus 80 basis points with a maturity of 5.5
years and monthly interest payments, (ii) One Tranche
identified with the series FUNO 13-2 for Ps. $2,000,000
with a fixed rate of 8.40%, a 10-year term and
semiannual interest payments, and (iii) One Tranche
identified with the series FUNO 13U for Ps. $2,190,263
with a fixed rate of 5.09% equivalent to 425,700,000
investment units (“UDIs”) with a maturity of 15 years
and semiannual interest payments.
Simple loan with GE Real Estate México. As of
September 30, 2014 and December 31, 2013, the amount
due is USD$ 354.8 million and USD$ 95.9 million,
respectively, and a balance of Ps. $1,724,028 and Ps.
$1,748,038, respectively. The dollar amount has a fixed
interest rate of 2.82% and a floating rate of TIIE plus a
spread of 2.10%. The balance in pesos has a fixed
interest rate of 7.12% and a floating rate of TIIE plus a
spread of 2.4% as stipulated in the contract. The
payment deadline is July 2016. The amortization
consists of USD$ 2 million monthly payments and four
8,554,602
8,500,314
6,509,973
6,921,234
26
yearly payments of USD$ 25 million during the first
four years. The loaned is secured with the properties of
Morado Portfolio.
On December 18, 2013, Fibra Uno signed a bridge loan
with Deutsche Bank AG, London Branch for USD$ 250
million with a 360-day term. The loan has a floating
interest rate of LIBOR plus 250 basis points. This loan
was prepaid in total as of January 30, 2014.
-
3,266,300
Simple loan with Banorte. The loan has a floating interest
rate of 28-day TIIE plus a spread of 1.70% to 1.85%. The
maturity of this loan is on June 25, 2020. This loan was
prepaid in total as of January 31, 2014.
-
3,259,169
27
Simple loan with GE Real Estate México. As of
September 30, 2014, the balance was of USD$ 18.6
million and Ps. $2,080,909. As of December 31, 2013, the
loan balance was of USD$ 19 million and Ps. $2,112,008.
The US dollar loan has a floating rate of 90-day Libor
plus a spread of 1.80%. The peso loan has a fixed
interest rate of 7.75% and 9.93%, and a 28-day TIIE rate
plus 1.45%. The loan matures on November 9, 2017.
2,332,297
2,360,478
On December 18, 2013, Fibra Uno signed a bridge loan
with Bancomer for Ps. $2,000,000 with a 28-day TIIE
rate plus 60, 90 and 120 basis points. This loan was paid
off completely in July 2014.
-
2,000,000
Simple loan with Banamex. The loan has a floating rate
of 28-day TIIE plus a spread of 5.2855%. The loan
matures March 21, 2015. This loan was totally prepaid
on June 17, 2014.
-
1,944,486
Simple loan with GE Real Estate México. As of
September 30, 2014, the balance of the loan amounted
to USD$ 101.4 million and Ps. $35,853. As of December
31, 2013, the balance of the loan was USD$ 104.1 million
and Ps. $36,429. The USD dollar debt has a floating rate
of 90-day LIBOR plus a spread of 3.45% to 4%, the loan
matures on July 1, 2018, and the peso loan has a
floating rate of 28-day TIIE plus a spread of 4%, and it
matures July 1, 2018.
1,403,600
1,396,544
Simple loan with Bancomext. As of September 30, 2014,
and December 31, 2013, the loan balance was of USD$
81.7 million and USD$ 84.4 million, respectively. The
loan has a fixed interest rate of 4.89%. The loan matures
in 84 monthly amortizations and a final payment
equivalent to the 66.03% of the loan value ending
November 3, 2020.
1,102,430
1,102,768
As of December 16, 2011, Fibra Uno signed a loan
agreement (credit line) pledged by a mortgage
guarantee with Banco Inbursa, S. A. (“Inbursa”),
Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero
Inbursa. The first withdrawal under the credit line was
made on December 19, 2011for Ps. $850,000. The loan
-
807,269
28
bears interest at a 91-day TIIE plus a margin ranging
from 2% to 5%. The loan was fully prepaid on February
4, 2014.
Simple loan pledged by a mortgage guaranteed as of
December 21, 2011, with Santander to obtain a credit
line of up to Ps. $1,100,000, which was divided in two
tranches A and B for Ps. $750,000 and Ps. $350,000,
respectively. The agreement modifies the number and
date of the payments of “Tranche A” as well as the
disbursement terms, no commissions will be paid to
extend the maturity. As of July 31, 2013, and August 31,
2012, Fibra Uno withdrew the credit line of Tranche A
for Ps. $650,000 and Tranche B for Ps. $333,000 (this last
tranche was fully paid on July 31, 2013), respectively.
The loan bears interests over the portion used at a 28day TIIE plus a margin of 1.90 basis points. The loan
matures in 21 and 27 amortizations, respectively,
beginning the first principal and interest payment on
December 31, 2013 and June 30, 2012, respectively and
the last on December 2018. The loan balance was fully
prepaid on January 31, 2014.
-
650,000
29
Simple loan with Bancomer. The peso loan has a floating
interest rate of 28-day TIIE plus a spread of 0.75% to
1.3%. The loan matures January 21, 2015. The loan
balance was fully prepaid on January 28, 2014.
-
524,193
Simple loan with Banamex. As of September 30, 2014, the
balance of the loanwas USD$ 13.3 million and Ps.
$327.4 million. As of December 31, 2013, the balance of
the loan was USD$ 13.7 million and Ps. $334.3 million.
The dollar portion has a floating rate of 90-day Libor
plus a spread of 1.9%. The peso loan has a variable rate
of 28-day TIIE plus a spread of 1.9%. The loan matures
February 13, 2021.
507,063
512,963
Simple loan with Inbursa. The loan has interest over the
amount withdrawn at fixed rate of 11.65%. The loan
matures May 14, 2020. On June 20, 2014, the equivalent
of 50% of the value of the loan was paid that
corresponded to the floating portion of the loan
amounting to Ps. $231,500.
224,000
493,000
Simple loan with Met Life, S. A., (“Met Life”). The loan
bears interest over the amount withdrawn at a fixed
rate of 10.11%. The loan matures February 19, 2016.
395,758
403,302
34,937,381
300,000
34,442,020
(2,171,780)
32,765,601
(382,796)
32,382,805
(7,032,036)
27,409,984
(139,594)
27,270,390
On November 29, 2013, Fibra Uno signed a revolving
credit line with Banco Actinver, S. A. (“Actinver”) for
Ps. $300,000 with a 12-month maturity and a floating
rate of 28-day TIIE plus a spread of 1.8%. On April 4,
we paid the amount withdrawn as of December 31,
2013. As of June 30, 2014, no further amounts have been
withdrawn.
A Short term (including the current portion of the long
term debt)
Less – transaction costs
Long term
$
$
30
As of September 30, 2014 Fibra Uno has made debt prepayments of Ps. 15,513.5 million with the resources raised with the offers placed during
2014 and 2013.
The financial debt establishes certain conditions of what can and cannot be done, which have been fully met as of the date of the issuance of the
accompanying financial statements. The most significant covenants are described below:

The corresponding contracts to the above mentioned loans in these notes establish different conditions that limit Fibra Uno’s capacity to
sell, transfer, affect, pledge or give all or part of its rights over all or part of the properties that are guaranteeing said loans.

Fibra UNO is required to pay, on or before on the due date, all property and other related taxes due with respect to its operations.

Maintain in good condition all properties and assets necessary for the proper operation of the Trust’s business, outside of the normal use,
wear and tear of the properties.

Maintain insurance on assets, with reputable agents, for amounts to cover risks associated with and sufficient to replace or repair damage
to the properties.

Maintain a debt service ratio (Net Operating Income (NOI) divided by and Debt Service, as those terms are defined in the indenture) of less
than 1.20:1.

Do not reduce the trustors’ capital to below Ps. 7,500,000.

Total Assets Non-Taxed. Maintain Total Assets Non-Taxable that at all times represent no less than 150% (a hundred and fifty percent) of
the total principal amount due of the Non Guarantee Debt of the Trust and its Subsidiaries.

The Trust and any of its Subsidiaries may engage additional Debt if, immediately give effect to such additional debt and any other debt
contracted from the date on which it ended the Latest Full Quarter prior to the hiring of additional debt and the application of the net
proceeds of such additional debt and other debt on a pro-forma basis, the Total Outstanding Debt of the Issuer is superior than 60% (sixty
percent) of the sum of (without duplication): (i ) Total Assets of the Issuer to the date on which it ended Full Most Recent Quarter and (ii)
the total price of acquired real estate assets and the total amount of funds raised through placements of securities (to the extent that such
resources have not been used to acquire real estate assets or reduce debt) by the Issuer or any Subsidiary from the date on which it ended
Full Most Recent Quarter.
31

The Trust and any of its Subsidiaries may hire additional debt if immediately gives effect to such additional debt the ratio of Consolidated
Income Available for Debt Service Amount between Annual Debt Service for the period of four consecutive quarters more recent prior to
the date on which such additional debt will be hired, were less than 1.5:1 on a pro-forma basis, after giving effect to the engagement and
application of the net proceeds of such additional debt.
The maturities of the long-term portion of the liability as of September 30, 2014, are:
2016
2017
2018
2019
2020
2021 and thereafter
11.
$
6,438,832
2,062,728
1,086,035
4,467,958
106,284
18,603,764
$
32,765,601
Accounts payable and accrued expenses
September 30,
2014
Accounts payable for the acquisition of investment
properties
Suppliers
Accrued expenses and other accounts payable
Interest payable
December 31,
2013
$
1,839,953
13,316
1,183,019
374,834
$
6,950,133
940,294
228,120
68,934
$
3,411,122
$
8,187,481
a) During the Annual CBFI Holders Assembly held on April 4, an executive compensation long-term plan was authorized based on the
granting of 162,950,664 CBFIs payable in 10 years and distributed in no more than 10% of the plan per year, except when in prior years
there was no distribution of the 10 thus, up to 20% can be granted in a year. Fibra Uno registers as an expense through the direct
method during the distribution period an estimate of the CBFIs that can eventually be granted. At the end of the year, Fibra Uno will
revise its estimates regarding the number and amount of CBFIs that are expected to be granted following the valuations made by
qualified independent appraisers. The revision effect of the original estimates, which can vary significantly, will be recognized at the
end of the year as an accumulated expense that reflects the estimate revision by the independent appraisers. As of September 30, 2014,
Fibra Uno’s estimate for the executive compensation plan amounted to Ps. 420,716 equivalent to 58% of the 10% of the total plan,
considering a CBFI price of Ps. 44.21 and is seen under operating expenses in the period.
b) In January 2014, Fibra Uno paid its account payables for the acquisition of the investment properties with the issuance of CBFIs. See
Note 14.
32
12.
Minimum payment of future leases
The value of the minimum lease payments, registered in the existing accounts receivable under operating leases.
Year
Less than a year
From 1 to 5 years
More than 5 years
Retail
$
649,859
10,671,264
8,899,449
$ 20,220,572
13.
Industrial
$
306,162
6,652,757
1,902,663
$ 8,861,582
Mixed
$
Office
191,881
2,689,882
1,555,577
$ 4,437,340
$
Total
84,625
2,013,089
2,058,138
$ 1,232,527
22,026,992
14,415,827
$ 4,155,852
$ 37,675,346
Transactions and balances with related parties
Transactions with:
Fibra Uno Administración
Administration and acquisition fees (1)
F2 Services
Received services (2)
Jumbo Administración
Real estate administration services (3)
E- Administración y Construcción, S. A. de C. V.
Received services
Parks Desarrolladora, S.A. de C.V. (4)
Received services
Coordinadora de Inmuebles Industriales, S. A. de C. V.
Received services (4)
G-30 LA Madre, S. A. P. I. de C. V. (4)
Received services
Cabi Inver, S. A. de C. V. (5)
Received services
September 30,
2014
December 31,
2013
$
1,459,663
$
1,964,683
$
95,907
$
62,776
$
222,427
$
131,200
$
47,787
$
42,186
$
531,890
$
881,097
$
591,920
$
321,401
$
194,295
$
$
991
$
-
1,734
(1)
The Trust pays an annual fee in the amount equal to 0.5% of the trustors’ capital plus any applicable value-added taxes in exchange for
advisory services and 3% over the value of the properties acquired from third parties.
(2)
The Trust pays a monthly fee equivalent to 2% of the lease payments received, plus any applicable value-added taxes in exchange for
administrative services.
(3)
The Trust pays for real estate management services an amount equivalent to 3% of the monthly revenues actually collected for rent, space
use, administration and maintenance fees, advertising and parking revenues as well as the recovery of operation expenses in the Morado
portfolio.
33
(4)
The Trust signed a contract for supervision services; said fees will be paid based on the development of construction works.
(5)
The Trust pays Cabi Inver, S. A. de C. V., the equivalent of 5% of the lease income for each new rental contract in the Morado Portfolio
(excluding renewals and extension of existing lease contracts) that participate in the result of the operation, for a period of five years
starting from the date of the lease contract.
The above mentioned operations are documented in contracts with a 5-year term renewable.
The balances with related parties are:
September 30,
2014
Receivable:
GICSA
Contributors portfolio G-30
$
$
Payable:
Fibra UNO Administración
Jumbo Administración
Other
$
$
14.
December 31,
2013
-
$
124,793
14,500
35,579
174,872
$
$
18,391
107,218
125,609
56,250
4,517
-
$
60,767
Trustors’ Capital
Contributions
a.
The Trust’s capital consists of an initial contribution of P. 1,000 by trustors and the resources obtained from the issuance of CBFIs.
b.
As of September 30, 2014, there was 2,878,386,926 CBFIs en outstanding and as of December 31, 2013, there were 1,809,013,266 CBFIs
outstanding. There are 805,291,746 and 524,056,406, CBFIs outstanding in the Treasury, respectively.
c.
During the nine months ended September 30, 2014, the Trust agreed and paid through the issuance of CBFIs accounts payable for the
acquisition of investment properties (see Note 11b) for an amount of Ps. 3,912,267. As it has been mentioned, the contribution is not
reflecting in the consolidated (condensed) intermediate cash flow statement of 2014.
Distributions
The Technical Committee of Fibra Uno has approved and paid distributions of the taxable income corresponding to the CBFI’s holders according
to the following schedule:
34
Distribution Date
15.
Distribution
August 11, 2014
May 9, 2014
February 13, 2014
$
1,154,948
826,813
868,327
Total as of September 30, 2014
$
2,850,088
August 9, 2013
May 9, 2013
January 31, 2013
$
738,256
581,786
355,115
Total as of September 30, 2013
$
1,675,157
Income taxes
In order to maintain the Fibra status, as established by the SAT following the articles 187 and 188 of the Mexican Income Tax Law, Fibra Uno has to
annually distribute at least 95% of its taxable income to holders of its CBFIs. There are temporary and permanent discrepancies between the integral
result shown in the financial statements attached, and the fiscal result that is used for the calculation of the distribution to holders of CBFIs. As a result,
management conducts conciliation between both bases to determine the amount to be distributed. The greater differences correspond to: (i) adjustment
to the valuation of investment properties, (ii) inflationary adjustment and (iii) the fiscal depreciation.
As of September 30, 2014 and 2013, Fibra Uno has distributed Ps. 1,981,761 and Ps. 1,320,042, respectively, as an anticipated payment corresponding to
the fiscal result, and management has stated its intention of distributing necessary complementary distributions to cover the percentage stated above,
and fully comply with its fiscal obligations.
35
16.
17.
Commitments and contingencies
a.
Nor the Trust nor its assets are subject to any type of legal action, except those derived from its operations and daily activities.
b.
As part of the constitution contributions, Fibra Uno acquired certain properties that were partially financed with the resources obtain in the
IPO. Part of the acquisition price of said properties depends on the completion of the construction of certain properties as well as meeting
certain occupancy levels. Given that these contingencies have not been met, Fibra Uno has not made such payments and thus, it has a
recognized liability under the item “Accounts payable for the acquisition of investment properties”.
c.
Under the terms established in the management contract,, Fibra Uno will pay Jumbo Administración, S. A. P. I. de C. V., an amount equal
to (i) 3% of the revenue collected from the Morado Portfolio, (ii) the total amount of the maintenance fees, advertising and services charged
to tenants and property users, following its respective lease contract, and (iii) 0.5% annually of the value of the real estate assets
contributed to the Trust, payable per quarter in arrears.
d.
Under the terms established by the services contract, Fibra Uno will pay Cabi Inver, S. A. de C. V., the equivalent of 5% of the rental
revenue for each new lease agreement in the Morado Portfolio (excluding renewals or contract extensions to existing tenants), through the
Real Estate agent, including the right to sublease, limited to a term of 5 years.
e.
As part of the acquisition of the G-30 Portfolio, Fibra Uno is obliged to pay the necessary costs for the completion of certain construction
work that is currently in process of development for an approximate amount of Ps. 5,700,000 of which Ps. 3,963,558 has been paid.
f.
On August 11, 2014, and on April 29, 2014, Technical committee of Fibra Uno approved, prior previous consent of the Auditing Committee,
a distribution of the net taxable income amounting to Ps. 1,154,948 and Ps. 826,813, respectively. Said distributions were paid by Fibra Uno
on August 11, 2014, and May, 9 2014, respectively.
g.
On April 23, 2013, during the Ordinary Assembly of CBFI holders, the holders approved the constitution of “Fibra Uno Foundation”, a
non-profit institution focused on social activities related with the real estate market in Mexico, in which Fibra UNO will donate 0.25% of its
income and “Fibra Uno Administración” Ps. 0.50 for each peso donated by Fibra Uno. As of September 30, 2014, Fibra Uno has recognized
an amount payable related to the donation of funds to the Foundation in the amount of Ps. 22.2 million.
Approval of the financial statements
The consolidated (condensed) financial statements attached and its notes were authorized to be disclosed by Mr. Javier Elizalde Velez, following
its approval during the Technical Committee meeting of October 22, 2014.
36
VI. INFORMATION ABOUT ESTIMATES AND ASSOCIATED RISKS
The information presented in this report contains certain forward-looking statements and information related to Fibra Uno (“Fibra Uno”
or “Trust”) that are based on management’s views, as well as information and expectations base on information available to Fibra Uno.
Forward looking statements reflect current views of Fibra Uno regarding future events and are subject to certain risk, uncertainties and
future events. Many factors may cause that such results, performance, or current milestones of the Trust be materially different from any
future event, performance or current milestone that Fibra Uno may predict, forecast or imply in its forward looking statements, including
among others: changes in economic condition or politics, changes in government and commercial policy worldwide or in the countries
where the Trust conducts business, changes in interest and inflation rates, foreign exchange volatility, changes demand and regulation of
the goods commercialize by the Trust, changes in the price of commodities and other basic goods, changes in the business strategy and
other factors. If one or more risks or uncertain factors materialize, o if the premises used are incorrect, the real results can materially differ
from those described in the present report as expected, believe, estimated or anticipated. Fibra Uno does not pretend nor does it assume
the obligation to update in forward looking statements.
VII. ABOUT FIBRA UNO
Fibra Uno is a Mexican trust formed primarily to acquire, own, develop and operate a wide range of properties, including industrial, retail
office and mixed-use in Mexico. Our objective is to bring attractive returns to the holders of CBFIs through the stable cash distributions
and the appreciation of our assets. The Trust began trading on the Mexican Stock Exchange on March 18, 2011. Currently, it has 440
properties in 31 states in the Mexican Republic with an approximate GLA of 5.8 million square meters. Fibra Uno is continuously
analyzing a series of properties to buy or lease with the goal of increasing the revenue of its portfolio. Under Mexican Law, a Fibra has the
obligation to invest at least 70% of its assets in properties for lease, among other conditions. Additionally, a Fibra must also distribute at
least 95% of its net annual taxable income to CBFIs holders once a year. Said characteristics, added to a solid performance of the real
estate market in Mexico and a management team with three decades of experience in the real estate segment, make Fibra Uno an attractive
investment vehicle.
Fibra Uno is internally managed by F1 Management, S.C., and externally advised by Fibra Uno Administración S.A. de C.V., a Mexican
real estate operator with a management with more than 30 years of experience in developing and operating real estate properties in
Mexico.
37
3Q14 Conference Call
Fibra Uno will host a conference call to discuss the results of the third quarter of 2014, and give an update on the business.
Date: October 24, 2014
Time: 1:00pm ET/ 12pm Mexico time
Participants: André El-Mann, Chief Executive Officer
Gonzalo Robina, Adjunct Chief Executive Officer
Isidoro Attie, Executive Vice President
Gerardo Vargas, Finance Vice President
Javier Elizalde, Treasury Vice President
Jorge Pigeon, Investor Relations Vice President
INTERNATIONAL DIAL IN:
For those participating from outside the United States, please dial +1 201-689-8054
UNITED STATES DIAL IN:
For those participating from within the United States, please dial 1 877-407-9205
A replay will be available for seven days
From outside the U.S. dial + 1 201-612-7415
From within the U.S. dial 1 877-660-6853
Conference ID #: 13593948
Investor Relations Contact:
En México:
En Nueva York:
Jorge Pigeon
Lucia Domville
Tel: +52(55) 4170-7070
Tel: +1 (646) 284-9400
E-mail: [email protected]
Email: [email protected]
38