1. No category

Equilibrium Clasificadora de Riesgo S.A.
Informe de Clasificación
Contacto:
Héctor Gaudry
[email protected]
Hernán Regis
[email protected]
511-616 0400
FARO CAPITAL
FONDO DE INVERSION INMOBILIARIO I
Lima, Perú
06 de enero de 2015
Clasificación
Cuotas de Participación
Categoría
Definición de Categoría
La política de inversión y la gestión del Fondo presentan
una suficiente probabilidad de cumplir con sus objetivos
de inversión, teniendo una moderada capacidad de limitar
su exposición al riesgo por factores inherentes a los activos del Fondo.
BBB-fi.pe
“La clasificación que se otorga a los presentes valores no implica recomendación para comprar, vender o mantenerlos en cartera.”
----------------Información del Fondo en MM de S/. ---------------Dic.13
Activos:
71.52
Patrimonio: 71.51
Set.14
110.48
110.48
Dic13
Set.14
Resultado Neto: -3.17
-4.64
V. Cuota*:
191,518 186,801
Historia de Clasificación: Cuotas de Participación  BBB-fi.pe
(29.10.12).
Al 30 de setiembre de 2014, el capital suscrito del Fondo ascendió a S/.331.60 millones, el mismo que estuvo pagado en 35.67%.
*Información en Nuevos Soles
Para la presente evaluación se han utilizado los Estados Financieros Auditados al 31 de diciembre de 2013 de Faro Capital Fondo de Inversión
Inmobiliario I (el Fondo), así como Estados Financieros No Auditados al 30 de setiembre de 2014. Asimismo se emplearon Estados Financieros
Auditados al 31 de diciembre de 2011, 2012 y 2013 de Faro Capital Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (la SAFI) e Intermedios al 30
de setiembre de 2013 y 2014. Adicionalmente, se utilizó información complementaria proporcionada por la SAFI.
Fundamento: Como consecuencia de la evaluación realizada, el Comité de Clasificación de Equilibrium decidió
ratificar la categoría BBB-fi a las Cuotas de Participación
de Faro Capital Fondo de Inversión Inmobiliario I (en
adelante el Fondo), el mismo que viene siendo administrado por Faro Capital Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (en adelante la SAFI).
La clasificación se sustenta en la adecuada estructura del
Reglamento de Participación del Fondo, así como en la
experiencia y manejo de activos inmobiliarios por parte
del Equipo Gestor. A lo anterior se suma la conformación
de un portafolio de inversiones que consideran la adquisición de tres terrenos -dos de ellos ubicados en Huarochirí
y uno en Santa Anita- así como la inversión en un proyecto residencial a través de una asociación en participación
con una reconocida empresa constructora, proyectos que
a futuro se espera generen rentabilidad positiva al Fondo
por medio del arrendamiento y posterior venta.
No obstante lo señalado anteriormente, a la fecha limita al
Fondo el poder contar con una mayor clasificación la
poca diversificación de su portafolio de inversiones, el
mismo que incluye activos que todavía se encuentran en
etapa de proyecto y que a la fecha no generan ingresos al
Fondo, siendo esta situación usual en este tipo de fondos
dentro de los primeros ejercicios de operaciones. Esto
último conlleva igualmente que al corte de análisis el
Fondo continúe registrando un rendimiento negativo, toda
vez que se debe incurrir a los gastos por la administración
del mismo, situación que se irá revirtiendo a partir del
2015, fecha en la cual la SAFI estima ingresos para el
Fondo. Es importante señalar igualmente que durante el
2014 el sector inmobiliario ha estado inmerso en una
coyuntura de desaceleración, situación que eventualmente
podría afectar el rendimiento futuro esperado para los
La nomenclatura “pe” refleja riesgos sólo comparables en Perú.
activos del Fondo, situación que la SAFI considera que se
mitiga dado que los activos actuales se encuentran ubicados en zonas estratégicas en donde todavía existe una
importante demanda.
Faro Capital Fondo de Inversión Inmobiliario I es un
fondo colocado por oferta pública, supervisado por la
Superintendencia del Mercado de Valores (SMV). El
Fondo inició operaciones el 26 de junio de 2013 con una
vigencia total de nueve años: cinco años correspondientes
al periodo de inversión y cuatro años de desinversión,
plazos que pueden ser ampliados hasta por un año adicional, previa aprobación por parte de la Asamblea General
de Partícipes. El Fondo tiene como objetivo principal la
generación de rentabilidad a sus partícipes a través de
ingresos temporales o revaluación de capital, siendo la
principal inversión en activos inmobiliarios, proyectos de
desarrollo de vivienda y land banking.
El capital suscrito del Fondo es de S/.331.60 millones, el
mismo que se encuentra conformado por 1,658 cuotas de
participación de un valor nominal de S/.200,000 cada una.
Asimismo, al 30 de setiembre de 2014, el capital suscrito
y pagado del Fondo asciende a S/.118.28 millones1, equivalente al 35.67% del total de cuotas de participación
suscritas. Al tercer trimestre de 2014 la SAFI ha realizado
cuatro llamados de capital por un total de S/.66.32 millones, así como un capital call adicional por S/.28.02 millones el 18 de diciembre del mismo año.
Cabe mencionar que entre octubre y diciembre de 2013,
1
Capital pagado de S/.146.30 millones al 18 de diciembre de 2014, equivalente al 44.12% de las cuotas suscritas.
2 Reporte de Inflación: Octubre 2014 elaborado por el BCRP
3
Información obtenida del Reporte de Investigación & Pronóstico 3T 2014 de
Oficinas de Colliers Internacional.
4
Sanhattan hace referencia a la zona Este de San Isidro.
5
Tinsa: Extracto del Informe de Coyuntura Inmobiliaria – 2° Trimestre del
el Fondo materializó la compra de dos terrenos de
101,128 m2 y 100,005 m2, respectivamente, ubicados en
la denominada Lotización Industrial Huachipa Este, en la
Provincia de Huarochirí – Lima (zonificación I2), desembolsando US$9.10 millones y US$10.00 millones, respectivamente. Estos proyectos han sido denominados por la
SAFI como Huarochirí Mz. A8 y Huarochirí Mz. B8, los
mismos que a la fecha de análisis ya han sido entregados
al Fondo. Asimismo, en el mes de noviembre de 2013, el
Fondo suscribió un contrato de Asociación en Participación con Viva GyM a fin de llevar a cabo un proyecto
inmobiliario que consiste en la construcción de un edificio de 32 exclusivos departamentos en un área de terreno
de 1,375 m2 en el distrito de San Isidro – Lima. El proyecto ha sido denominado Pezet y la participación del
Fondo en dicha Asociación es de 50.0%, asumiendo Viva
GyM la participación restante. Se estima que la inversión
total del Fondo hacia este proyecto ascienda a S/.26.29
millones.
En línea con lo anterior, al 30 de setiembre de 2014, las
inversiones inmobiliarias del Fondo ascienden a S/107.19
millones y representando el 97.03% del activo total. Respecto al capital suscrito, las inversiones inmobiliarias
representan el 34.10%, cumpliendo con lo estipulado en
el Reglamento de Participación del Fondo (hasta 100%
del capital suscrito en bienes inmuebles). Asimismo, al
período analizado el Fondo cumple con lo establecido en
el Reglamento de Participación en relación a no invertir
más del 40% del capital suscrito en un solo proyecto.
Además, el Fondo no ha tomado ningún tipo de endeudamiento.
De acuerdo a lo indicado anteriormente, la rentabilidad
del Fondo aún no alcanza niveles positivos pese a haber
concretado diferentes inversiones en proyectos, toda vez
que éstos aún se encuentran en proceso de negociación de
contratos para el caso de los terrenos en land banking y
en etapa de pre venta en el proyecto inmobiliario. De esta
manera, la SAFI estima que las inversiones comiencen a
generar ingresos a partir del segundo semestre de 2015 a
raíz del arrendamiento de los terrenos ubicados en Huarochirí.
El hecho que los activos del Fondo al corte de análisis
todavía no generen ingresos y que el Fondo deba asumir
gastos operativos asociados principalmente a la administración del mismo conllevó a que este cierre el tercer
trimestre de 2014 con una pérdida neta de S/.4.64 millones, lo cual a su vez se refleja en la evolución del valor
cuota, el mismo que al 30 de setiembre de 2014 ascendió
a S/.186,800.92, generando una pérdida nominal acumulada desde el inicio de la vida del Fondo de 6.60%.
Finalmente, Equilibrium estará atento a la evolución de
los activos que el Fondo mantiene en su portafolio, así
como las nuevas inversiones que el Fondo concrete, estando la clasificación otorgada sujeta al rendimiento
futuro esperado para los mismos, así como al cumplimiento de los límites establecidos en el Reglamento de
Participación.
Fortalezas
1. Experiencia del Equipo Gestor en el sector inmobiliario.
2. Adecuada estructuración del Reglamento de Participación, el cual establece límites de concentración por tipo de activos.
3. Presencia de proyectos que podrían concretarse en los próximos meses.
Debilidades
1. Reducida diversificación del portafolio, lo cual lo expone al riesgo de concentración y falta de liquidez de sus inversiones.
2. Posibilidad de apalancar al Fondo, colocando en garantías los activos inmobiliarios del mismo.
Oportunidades
1. Incremento en la demanda de inmuebles en el sector residencial y de oficinas.
2. Mayor nivel de industrialización en las zonas donde la empresa mantiene proyectos.
3. Crecimiento de la economía e ingresos disponibles de la población
4. Incremento en los precios de alquiler y venta por metro cuadrado.
Amenazas
1. Efectos adversos en el sector, producto de un exceso de oferta en ciertos segmentos. Eventual ajuste en el precio de
bienes raíces.
2. Reglamentos y Normas Municipales que retrasan el desarrollo de posibles proyectos.
2
ANÁLISIS DE LA ECONOMÍA Y DEL SECTOR
INMOBILIARIO
bución se sustenta en el proceso de interdicción realizado
para solucionar el problema de la minería ilegal.
Actividad Económica
El Banco Central de Reservas del Perú (BCRP) espera
que el crecimiento mundial ascienda a 3.0% al finalizar el
2014, resultado similar al del año anterior. El crecimiento
del presente ejercicio ha sido liderado principalmente por
la recuperación de Estados Unidos que superó los percances climáticos del primer trimestre y logró sendos niveles
de crecimiento en el segundo y tercer trimestre (4.6% y
3.5% según un primer estimado) explicados por la expansión del consumo privado, exportaciones y gasto gubernamental. Sin embargo, en el tercer trimestre China registró su menor crecimiento trimestral en los últimos
cinco años con 7.3%; por su parte, la economía japonesa
presentó una nueva contracción, mientras que la eurozona
continúa con una leve recuperación sustentada en el nivel
de actividad de sus economías más importantes.
Según el equipo de investigación del BBVA, en el 2015
se esperaría un crecimiento de 4.8% (5.5% según el
BCRP) debido a la puesta en marcha de proyectos mineros importantes que aumentarían la producción de cobre
hasta en 29% y al inicio en la construcción de importantes
proyectos de infraestructura (la línea 2 del Metro de Lima, por ejemplo) que influirían en la demanda interna.
Asimismo, se espera frenar la desconfianza empresarial
con las medidas de estímulo recientemente aprobadas.
PBI y Demanda Interna - Perú
20.0%
15.0%
10.0%
5.0%
Para el 2015, el BCRP espera un repunte del crecimiento
mundial hasta 3.6% sustentado en la recuperación de la
primera economía mundial y los mejores resultados de las
economías emergentes, así como el reciente cambio de
enfoque del BCE hacia un mayor gasto de los países de la
eurozona. Sin embargo, las tensiones geopolíticas podrían
agravar los malos resultados en Europa y la desaceleración china, obligando al BCRP a corregir a la baja su
estimado de crecimiento para el próximo año.
0.0%
-5.0%
2008
6.0%
5.0%
4.0%
3.0%
2.0%
1.0%
0.0%
Mundial
2013
Desarrolladas
2014*
Emergentes
2011
2012
T2 2013
2013
T2 2014
Demanda Interna
Tipo de Cambio
La dinámica del tipo de cambio comenzó el año 2014 con
un fortalecimiento de la moneda nacional que ha sido
revertido con facilidad en los últimos meses debido a la
recuperación de la economía estadounidense, generada
por el término del quantitative easing y la expectativa de
crecimiento de la tasa de interés de la FED en el 2015. Se
espera que la depreciación del Nuevo Sol sitúe al tipo de
cambio por encima de S/.2.92 al final del 2014 y que esta
tendencia continúe a lo largo del 2015, toda vez que continuarán las políticas de expansión en nuestro país, mientras la FED sigue ajustando su política monetaria.
Crecimiento Económico Mundial
2012
2010
PBI Global (Var %)
7.0%
2011
2009
Al 17 de noviembre de 2014, el tipo de cambio promedio
interbancario venta se situó en S/.2.931, registrando una
depreciación de 4.68% en el año. Es importante mencionar que el BCRP acumula ventas de dólares por más de
3,990 millones.
2015*
Perú
Fuente: BCRP / Elaboración: Equilibrium
*Proyecciones
El Perú -a pesar de mostrar una ligera mejora en septiembre del 2014- ha tenido una desaceleración pronunciada a
lo largo del año que ha llevado al BCRP a ajustar el estimado de crecimiento hasta 3.1% en el último reporte.
Según el Instituto Nacional de Estadística e Informática
(INEI), durante los primeros tres trimestres del año la
economía se expandió 2.8%, cifra considerablemente
menor al 5.3% logrado en el 2013. El menor dinamismo
de la economía local se explica por el deterioro de los
términos de intercambio producto de la ralentización de
China, la caída en la inversión minera y el declive de la
confianza empresarial, que responde a la situación externa principalmente.
Evolución del Tipo de Cambio (PEN / USD)
3.00
2.90
2.80
2.70
2.60
2.50
2.40
2.30
Fuente: BCRP / Elaboración: Equilibrium
En particular, los sectores no primarios marcaron la pauta
para la desaceleración en la actividad económica. Los
sectores más influyentes fueron los de manufactura y
construcción, mientras que por el lado de los sectores
primarios el de minería e hidrocarburos la mayor contri-
Sector Construcción
Según el BCRP2, el sector construcción fue uno de los
que más contribuyó a la desaceleración de la economía en
en el 2014 producto del menor avance físico de obras
2 Reporte de Inflación: Octubre 2014 elaborado por el BCRP
3
públicas. En este período, el sector tuvo un decepcionante
crecimiento real de 1%, muy por debajo de lo observado
en el 2013 (11.2%). Específicamente, en el tercer trimestre el sector registró una caída de 1.2%. Sin embargo, se
esperaría un repunte del sector en el 2015 debido a la
entrada de nuevos proyectos en infraestructura vial, centros comerciales y oficinas. Producto de lo señalado anteriormente, la proyección de crecimiento del sector para el
2014 se corrigió a la baja nuevamente, pasando de 5.0% a
2.9%. Lo mismo ocurrió con la proyección para el 2015
(7.0%), mientras la correspondiente al 2016 se mantuvo
en 7.5%.
Consumo Interno de Cemento
18.40
Precio (S/.)
17.80
0.80
17.60
0.60
17.40
17.20
0.40
17.00
Millones de TM
1.00
18.00
0.20
16.80
may-14
sep-13
ene-14
may-13
sep-12
ene-13
may-12
sep-11
Consumo interno de cemento
ene-12
may-11
sep-10
ene-11
may-10
sep-09
ene-10
ene-09
0.00
may-09
16.60
Precio bolsa de cemento 42.5kg
Fuente: INEI / Elaboración: Equilibrium
PBI Global vs PBI Construcción
Sector Inmobiliario
0.14
0.12
Oficinas3
Al 30 de setiembre de 2014, el inventario de oficinas
prime (A+ y A) sumó un total de 580,250 m2 distribuidos
en 16 edificios de clase A+ y 36 de clase A, mientras que
al cierre del 2013 el inventario total de oficinas prime
totalizaba 504,631 m2 distribuidos en 46 edificios. Los
edificios incorporados a la oferta de oficinas prime al
tercer trimestre de 2014 son seis: el Edificio Corporativo
Basadre, Edificio Real Ocho, Edificio Torre Pardo y
Aliaga, Edificio Torre V.A. Belaunde (en San Isidro
Golf), Edificio Pacific Tower (en Sanhattan4) y el Edificio 28 de julio (en Miraflores); mientras se proyecta que
al cierre de 2014 ingresarían tres nuevos edificios prime
al mercado ubicados en la zona Sanhattan y la zona Nuevo Este (La Molina – Surco), los cuales en conjunto comprenderían 36,000 m2 de adición al inventario total. Según
Colliers Internacional, de la disponibilidad total en el
mercado prime, el 67% se encuentra en edificios de clase
A+, mientras que el 33% restante se ubica en edificios de
clase A.
0.1
0.08
0.06
0.04
0.02
0
-0.02
2008
2009
2010
2011
PBI Global (Var %)
2012
2013
T3 2014*
PBI Construcción (Var %)
Fuente: INEI / Elaboración: Equilibrium
En línea con la actividad constructora, según datos de la
Asociación de Productores de Cemento (ASOCEM), el
despacho local de cemento en los tres primeros trimestres
del 2014 fue de 8'346,820.96 TM, superior en 2.47% al
acumulado en el mismo periodo del año anterior, crecimiento que ha estado por debajo del promedio registrado
en los últimos cinco años (11.99%). El consumo interno
de cemento, al 30 de septiembre de 2014, exhibió un
crecimiento acumulado de 2.38%, menor en 10.58%
respecto del mismo periodo en el ejercicio anterior.
Al tercer trimestre de 2014, la tasa de vacancia asciende a
6.23%, mayor al 6.17% registrado el trimestre anterior.
La causa del incremento en la disponibilidad de oficinas
obedecería al mayor ritmo de incorporación de nuevas
oficinas respecto al de absorción (71,416 m2 de nuevas
oficinas se incorporaron en el año, siendo la absorción
neta acumulada para igual periodo de 64,775 m2, mientras
que en el tercer trimestre se incorporaron 43,415 m2 de
nuevas oficinas, y la absorción neta en el trimestre fue de
38,816 m2). Las construcciones en curso, sumadas al
menor dinamismo de la demanda podría significar un
exceso de oferta, lo que resultaría en una mayor tasa de
vacancia.
Despachos locales de Cemento
16.00
14.00
Millones de TM
1.20
18.20
Crecimiento Promedio Anual (2008-2013): 11.99%
12.00
8.00
11.09
10.12
10.00
6.71
7.08
2008
2009
8.40
8.76
2010
2011
8.35
8.15
6.00
4.00
2.00
0.00
2012
Sep.
2013
2013
Sep.
2014
Fuente: INEI / Elaboración: Equilibrium
En cuanto a los precios, se observa una disminución en la
renta mensual de los edificios existentes, así como en la
de los edificios prime en fase de proyecto/construcción.
De esta manera, al cierre del tercer trimestre de 2014, la
renta mensual promedio de los edificios ya operativos
clase A+ fue de US$ 22.35/m2 (US$22.40/m2 al cierre de
2013); y de los edificios de clase A, US$21.09/m2
(US$22.14/m2 al cierre de 2013). Cabe señalar que el
precio de venta promedio se incrementó en los edificios
Por otro lado, el precio promedio por bolsa de 42.5 Kg de
cemento se ha mantenido estable durante los dos últimos
años, exhibiendo a agosto de 2014 una tasa de crecimiento de 0.16% respecto del cierre de 2013. La evolución del
precio se encuentra por debajo de la evolución del consumo interno de cemento en lo que va del año, a pesar de
que esta ha sido bastante moderada.
3
Información obtenida del Reporte de Investigación & Pronóstico 3T 2014 de
Oficinas de Colliers Internacional.
4
Sanhattan hace referencia a la zona Este de San Isidro.
4
prime, pasando de US$2,165/m2 al finalizar el 2013 a
US$2,236/m2 al tercer trimestre de 2014.
encuentra por encima de 17.5, cifra que podría implicar
una sobrevaloración de las viviendas en estas zonas. En
contraste, en Lima Moderna el ratio PER se encuentra por
debajo con15.5 años.
El segmento de oficinas B+ mostró una dinámica distinta,
toda vez que el aumento en la demanda generó una reducción en el inventario total de oficinas B+ al tercer
trimestre del año (298,851 m2 y 45 edificios) respecto del
inventario de cierre de 2013 (301,786 m2 y 43 edificios);
sin embargo, los precios de renta también se redujeron
respecto del cierre de 2013. El precio promedio de renta
en este segmento sufrió -al igual que el segmento primeuna caída pasando de US$21.53/m2 al cierre de 2013 a
US$20.05 /m2 en el tercer trimestre de 2014. Asimismo,
el precio promedio de renta para los edificios en fase de
proyecto y/o construcción se redujo hasta US$20.85/m2
en el tercer trimestre (US$21.00/m2 en el 2013), al igual
que el precio de venta promedio que se redujo al pasar de
US$2,135/m2 al finalizar el 2013 a US$2,012/m2 al tercer
trimestre de 2014.
Evolución del Ratio Precio de Venta / Alquiler Anual
(PER)
18.0
años
17.0
16.0
15.0
14.0
13.0
Promedio
Lima Top*
Jun-14
Dic-13
Mar-14
Jun-13
Sep-13
Dic-12
Mar-13
Jun-12
Sep-12
Dic-11
Mar-12
Jun-11
Sep-11
Dic-10
Mar-11
12.0
Lima Moderna**
*Lima Top: San Isidro, La Molina, Miraflores, Surco, San Borja.
**Lima Moderna: Jesús María, Magdalena, San Miguel, Pueblo Libre, Lince
Fuente: BCRP / Elaboración: Equilibrium
Residencial y Vivienda
Los precios de los inmuebles se han incrementado en
110% entre el 2001 y el primer trimestre de 2014 debido
a un exceso de demanda. Sin embargo, durante el primer
semestre de 2014 el sector residencial ha mostrado un
menor dinamismo debido a la caída general en la actividad económica que influyó en las expectativas de los
demandantes. De esta manera, durante el primer semestre
de 2014 se reducen las ventas en los NSE A, B y C con
disminuciones de 12%, 43% y 77%, respectivamente.
Se esperaría que el sector continúe recuperándose, toda
vez que la economía sale de su fase de desaceleración y la
reducción del encaje bancario permite a las instituciones
bancarias incrementar el financiamiento de proyectos
inmobiliarios. Además, el incremento en la actividad
inmobiliaria fuera de Lima debería continuar la trayectoria ascendente que viene mostrando, empujando los resultados del sector. Por último, la tendencia por departamentos de menor área, que responde a la demanda de jóvenes
solteros o parejas sin hijos, continuaría acentuándose en
los próximos periodos, abriendo nuevas posibilidades de
inversión pues los precios son más bajos.
No obstante lo anterior, el segundo trimestre de 2014
muestra una recuperación en la velocidad de las ventas
situándose en 957 unidades mensuales promedio, lo que
representa un aumento de 11.6% sobre lo observado en el
primer trimestre (854). Esta cifra significa que en el segundo trimestre se vendieron en total 2,930 unidades de
un total de 12,386 unidades ofertadas5. En línea con lo
observado en años anteriores, el NSE B representó el
56.8% de las unidades vendidas, seguida por el NSE AB
con 17.8% y el NSE A con 14.7%. Cabe señalar que el
dinamismo de las ventas en los NSE C y D continúa
estancada debido a las disposiciones de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS), siendo los principales el requerimiento de que los trabajadores independientes puedan sustentar al menos el 60% de sus ingresos, y el
plazo límite para créditos hipotecarios a 20 años.
Industrial
Colliers International6 destaca que los precios del sector
inmobiliario industrial en el Perú son hasta 300% mayores que en la región. Los sobreprecios se suman a la mala
infraestructura de acceso para explicar el estancamiento
de la comercialización en el sector. Al 30 de junio de
2014 se observaba la misma oferta de locales industriales
que en los meses anteriores y se esperaría que esto continúe en los siguientes meses.
La zona sur de Lima -que incluye Chincha- se ha consolidado como la más requerida por las empresas industriales
debido a que ofrece diversos complejos industriales con
todos los servicios necesarios y cuenta con precios competitivos. Se esperaría que tome mayor importancia con el
inicio de operaciones del aeropuerto internacional de
Pisco y la ampliación de su puerto. Al 30 de junio de
2014, el precio de renta en esta zona fluctúa entre
US$5/m2 y US$6.5/m2, respectivamente, mientras que el
precio de venta puede llegar a US$30/m2 en la zona de
Chincha.
Este resultado positivo en el segundo trimestre responde a
un incremento en el poder adquisitivo de las familias y un
componente estacional, pues en los primeros meses del
año hay un mayor gasto en educación. En el segundo
trimestre, los mayores precios de viviendas se vieron en
los distritos de San Isidro, Miraflores y Surco, en donde
fluctuaron entre S/.3,500/m2 y S/.3,800/m2, respectivamente.
La zona este, por su lado, es la que presenta los mayores
precios de renta (entre US$6/m2 y US$8/m2) y venta,
aunque los últimos han caído fuertemente por el desarrollo del recinto industrial de Cajamarquilla (el límite
máximo bajó de US$1,200/m2 a US$1,000/m2 en Ate
durante el primer semestre del año). Sus altos precios son
explicados por la cercanía al resto de distritos de la capi-
Respecto del indicador PER -medida del número de años
que toma recuperar la inversión en una vivienda a partir
de su alquiler- éste registró una disminución durante el
segundo trimestre de 2014 en términos agregados. Sin
embargo, en Lima Top, que presenta los mayores precios
de viviendas, la cantidad de años continuó creciendo y se
Tinsa: Extracto del Informe de Coyuntura Inmobiliaria – 2° Trimestre del
2014.
5
6 Reporte de Investigación y Pronóstico: 1S 2014 Industrial elaborado por
Colliers International
5
tal, sus buenos accesos y la poca presencia relativa de
tráfico.
Denominación
En la zona norte se espera que el complejo industrial de
Carabayllo cuente con los servicios que se pueden obtener en la zona sur de Lima. La renta se mantiene entre
US$4/m2 y US$4.5/m2, respectivamente, mientras que
los precios de venta continúan altos, alcanzando niveles
de US$540/m2. En la zona centro-oeste el nivel de precios
es similar llegando a US$580/m2 pero con una mayor
homogeneidad entre los distintos distritos. La renta mensual varía entre US$4.5/m2 y US$6.5/m2, respectivamente, siendo la segunda zona con mayores precios, tanto de
renta como de venta.
Almacenes o Bodegas - Renta mensual en US$/m²
10.0
8
Valor
patrimonial
(miles)
Faro Capital
Fondo de Inversión de Capital
Privado I
US$23,185
Faro Capital
Fondo de Inversión Inmobiliario I
S/.110,476
8.0
6.5
6.5
5.5
6.0
US$
4.5
4.0
6
5.5
5
4.5
4
Apreciación del capital en
el largo plazo a través de la
inversión
minoritaria
influyente y en ocasiones
controladora,
principalmente en valores mobiliarios e instrumentos financieros de renta variable de
empresas peruanas.
Generar rentabilidad a
través del desarrollo de
proyectos
inmobiliarios,
desarrollo y/o adquisición
de proyectos inmobiliarios
o inmuebles para su arrendamiento o aprovechamiento
económico
y
posterior venta; y/o la
adquisición de terrenos
para su posterior desarrollo
o disposición (landbanking).
Fuente: Faro Capital SAFI / Elaboración: Equilibrium
2.0
Es de mencionar que la SAFI recientemente anunció el
lanzamiento del fondo de oferta privada Faro Capital
Fondo de Inversión en Retail por US$115.00 millones
para la adquisición de boutiques dedicadas a la venta de
indumentarias (ropa, zapatos y accesorios en general).
0.0
Zona Oeste
Principales Características de Inversión
Zona Norte
Zona Centro
Zona Este
Zona Sur
Zona Geográfica
Fuente: Colliers International / Elaboración: Equilibrium
El Fondo de Inversión de Capital Privado I fue administrado inicialmente por Compass Group Sociedad Administradora de Fondos de Inversión y, mediante Oficio N°
53321-2011-SBS, la Superintendencia de Banca, Seguros
y AFP (SBS) autorizó el traspaso de este fondo a Faro
Capital SAFI, el cual se hizo efectivo el 12 de diciembre
de 2011.
FARO CAPITAL SOCIEDAD ADMINISTRADORA
DE FONDOS DE INVERSIÓN
Faro Capital Sociedad Administradora de Fondos de
Inversión S.A. (en adelante la SAFI) es una empresa
constituida el 10 de diciembre de 2010 e inscrita el 21 de
diciembre del mismo año en el registro de personas jurídicas. El 30 de junio de 2011, la Superintendencia de
Mercados de Valores – SMV (antes CONASEV), autorizó su funcionamiento mediante Resolución N°0932007-EF/94.01.1, publicada el 07 de julio de 2011.
La SAFI recibe una remuneración fija por concepto de
comisión de administración del Fondo, la cual es pagada
trimestralmente en forma adelantada
Accionistas
A la fecha del presente informe, el accionariado de la
SAFI se encuentra compuesto de la siguiente manera:
La SAFI tiene como objeto social dedicarse a la administración de fondos de inversión autorizados a operar en el
Perú por la SMV, así como también a la administración
de fondos de inversión privados.
Accionistas
Al 30 de setiembre de 2014, el capital social de la SAFI
está representado por 1’990,000 acciones comunes, cuyo
valor nominal es de un Nuevo Sol cada una. Asimismo,
administra un fondo de inversión privado y uno público,
cuyas características se presentan a continuación:
%
Alfredo Arturo Sillau Valdez
40.00%
Javier Ernesto Maggiolo Dibós
30.00%
Francisco Moreyra Mujica
30.00%
Fuente: Faro Capital SAFI / Elaboración: Equilibrium
Directores
A la fecha de análisis se mantiene el Directorio de la
SAFI, el mismo que está conformado por los siguientes
profesionales:
Directores
Javier Ernesto Maggiolo Dibós
Presidente
Alfredo Arturo Sillau Valdez
Director
Francisco Moreyra Mujica
Director
Fuente: Faro Capital SAFI / Elaboración: Equilibrium
6
Cargo
Asimismo, la Gerencia General de la SAFI continúa
siendo ocupada por el señor Alfredo Sillau.
FARO CAPITAL FONDO DE INVERSION
INMOBILIARIO I
Análisis Financiero
Al 30 de setiembre de 2014, los activos de la SAFI ascendieron a S/.1.93 millones tras crecer 10.19% respecto
al cierre del 2013. Dicho comportamiento resulta, principalmente de las inversiones mobiliarias que la SAFI
mantiene, toda vez que esta adquirió 15 cuotas de participación (pagadas en 35.67%) del Fondo Faro Inmobiliario
I. Aporta al crecimiento del activo las mayores cuentas
por cobrar (+139.03% durante el periodo de análisis), las
mismas que responden a la estructuración del Faro Capital Fondo de Inversión en Retail. Por otro lado, resta al
crecimiento del activo la menor caja que mantiene la
SAFI (-55.30% respecto al cierre de 2013).
Características Generales
Faro Capital Fondo de Inversión Inmobiliario I (en adelante el Fondo) fue colocado mediante oferta pública el
19 de junio de 2013, encontrándose inscrito en el Registro
Público del Mercado de Valores de la SMV.
Faro Capital Fondo de Inversión Inmobiliario I tiene
como principal objetivo generar rentabilidad a sus partícipes a través de:
i. Desarrollo de proyectos inmobiliarios, directamente
o en asociación, para su venta.
ii. Desarrollo y/o adquisición de proyectos inmobiliarios o inmuebles para su arrendamiento o aprovechamiento económico y posterior venta.
iii. La adquisición de terrenos para su posterior desarrollo o disposición (land banking).
Por su parte, los pasivos de la SAFI alcanzan los S/.356
mil, los mismos que responden principalmente a remuneraciones, beneficios e impuestos por pagar. No obstante,
el retroceso de 3.08% de los pasivos responde a la reducción de las obligaciones de arrendamiento financiero que
mantiene la SAFI para la adquisición de un vehículo.
Las inversiones detalladas pueden llevarse a cabo a través
de la adquisición de derechos de propiedad, usufructo,
superficie u otros derechos reales y/o personales o instrumentos que representen cualquiera de los mencionados
derechos sobre bienes inmuebles. Asimismo, las inversiones pueden concretarse en los diferentes segmentos del
mercado inmobiliario; es decir, el residencial, comercial,
oficinas, industrial, logístico, hotelero, u otros en donde la
oportunidad de inversión inmobiliaria sea identificada.
Para la ejecución de dichas actividades, el Fondo puede
celebrar todos los contratos que resulten necesarios, incluyendo pero sin limitarse a opciones de venta o compra,
garantías reales y personales, fideicomisos de cualquier
tipo, entre otros contratos, a discreción del Comité de
Inversiones. En cada oportunidad de inversión el Fondo
puede celebrar uno o más de los mencionados contratos,
indistinta o simultáneamente y de la manera que considere apropiada para cumplir con los objetivos del Fondo.
En cuanto al patrimonio, este asciende a S/.1.58 millones,
+13.70% respecto al cierre de 2013 producto del resultado neto alcanzado por la SAFI a la fecha de análisis. Sin
embargo, restan al crecimiento del patrimonio las pérdidas acumuladas, toda vez que la SAFI presentó resultados
negativos al cierre de los ejercicios 2011, 2012 y 2013.
De acuerdo a lo establecido en el Artículo 13° de la Ley
de Fondos de Inversión y sus Sociedades Administradoras
(Decreto Legislativo Nº 862) y en el Artículo 109° del
Reglamento de Fondos de Inversión y sus Sociedades
Administradoras (Resolución Nº042-2003-EF/94.10 de la
SMV), el capital mínimo fijado para las sociedades administradoras de fondos de inversión asciende a
S/.1’356,452. Asimismo, el Artículo 260° de la Ley de
Mercado de Valores y el Artículo 101° del mencionado
Reglamento establecen que el patrimonio neto en ningún
caso deberá ser inferior al 0.75% de la suma de los patrimonios de los Fondos de inversión bajo administración.
Cabe señalar que a la fecha de análisis, la SAFI cumple
con ambos requerimientos.
Adicionalmente, el Fondo puede invertir en valores mobiliarios de renta variable emitidos por empresas constituidas en el Perú:
i. Que se negocien en mecanismos centralizados de
negociación, siempre que no sean susceptibles de
ser adquiridos por las AFPs.
ii. Que no se negocien en mecanismos centralizados de
negociación.
Respecto a los resultados de la SAFI, al 30 de setiembre
de 2014, los ingresos de la misma crecieron en 105.52%
respecto al mismo periodo del año anterior, ubicándose en
S/.5.18 millones. Dicho aumento responde al crecimiento
en la remuneración y comisión de la SAFI por la administración del fondo Inmobiliario I a S/.4.23 millones
(S/.1.41 millones a setiembre de 2013). De considerar el
mayor gasto administrativo por S/.4.87 millones,
+120.12% entre periodos, el mismo que resulta de un
aumento en la carga de personal por el mayor número de
fondos administrados, la utilidad neta al 30 de setiembre
de 2014 cierra en S/.218 mil.
Es de señalar que estas inversiones deben tener como
objetivo lograr el control de bienes inmuebles. Además,
el Fondo puede invertir en otros activos, los que serán
detallados más adelante en el apartado de Políticas de
Inversiones.
Al 30 de setiembre de 2014, el capital suscrito del Fondo
es de S/.331.60 millones, el mismo que se encuentra
conformado por 1,658 cuotas de participación de un valor
nominal de S/.200,000 cada una. Asimismo, al corte de
análisis el capital parcialmente pagado asciende a
S/.118.28 millones, el mismo que es equivalente al
35.67% del capital suscrito. Cabe señalar que la SAFI
determina -de acuerdo a las necesidades de inversión del
Fondo- las fechas en la que los partícipes deben efectuar
los pagos parciales (a través de capital calls) del saldo
7
 Contratar los asesores externos que pueda requerir
el Fondo.
 Encargarse de la tesorería del Fondo, de acuerdo
con instrucciones de carácter general del Comité
de Inversiones y a la Política de Inversiones.
 Valorizar mensualmente el patrimonio neto del
Fondo y establecer el valor de la cuota, siguiendo
los criterios establecidos en el Reglamento del
Fondo.
 Mantener informado al Comité de Inversiones y al
Comité de Vigilancia respecto al desarrollo de las
inversiones realizadas.
 Cumplir con los requisitos de presentación de información previstos en las normas de la SBS que
regulan la colocación.
pendiente del valor de las cuotas, los cuales se realizan a
valor nominal.
El Fondo tiene un plazo de duración de nueve años. Los
primeros cinco años, contados a partir del inicio de actividades del Fondo, corresponden al periodo de inversión,
mientras que los cuatro últimos años corresponden al
periodo de desinversión. Ambos plazos podrán ser ampliados previo acuerdo de Asamblea General de Partícipes (AGP), adoptado antes del vencimiento de cada periodo y durará como máximo un año. Asimismo, dentro
del periodo de desinversión, el Fondo no podrá realizar
nuevas inversiones, salvo inversiones en depósitos a
plazo, fondos mutuos, inversiones adicionales en proyectos del portafolio e inversiones que hayan sido aprobadas
por el Comité de Inversiones en una fecha anterior al
término del periodo de inversión.
El Comité de Inversiones
Para la administración del Fondo, la SAFI cuenta con un
Comité de Inversiones constituido por cinco miembros,
de los cuales dos son relacionados a la SAFI y tres externos.
Es importante señalar que la SAFI ha adquirido cuotas en
el Fondo por un total de S/3.0 millones a fin de afianzar
sus intereses con los de los partícipes, cumpliendo con lo
establecido en el Reglamento de Participación.
Cabe resaltar que el Comité de Inversiones está conformado por profesionales con amplia experiencia en el
mercado y que reúnen los requisitos necesarios para analizar, evaluar y supervisar las oportunidades de inversión
en un fondo con estas características.
La Sociedad Administradora
Faro Capital SAFI es la Sociedad Administradora del
Fondo. De acuerdo con lo anterior, la SAFI tiene a su
cargo la administración, control e información de las
actividades del Fondo, así como las actividades relacionadas con los procesos de inversión y desinversión. Cabe
mencionar que la SAFI se encuentra facultada a subcontratar parte de las labores y actividades mencionadas. No
obstante, la SAFI debe cumplir con las obligaciones de
información establecidas en la Ley y en el Reglamento de
Participación.
Según lo señalado por la SAFI, a la fecha de análisis, el
Comité de Inversiones se encuentra conformado por las
siguientes personas:
Miembros Relacionados a la SAFI
 Javier E. Maggiolo
Peruano, Bachiller en Economía de la Pontificia
Universidad Católica del Perú (PUCP) y MBA de la
Universidad de Nueva York con especialización en
Finanzas. Actualmente es Presidente de Directorio
de Faro Capital SAFI. El señor Maggiolo trabajó
por varios años en el Banco de Crédito del Perú
(BCP) como Gerente Central de Gestión de Activos.
Entre otros cargos que ha desempeñado, se encuentran la Gerencia General del Atlantic Security Bank
(ASB) entre los años 2000 al 2007, la Gerencia de la
División de Mercado de Capitales y Tesorería del
BCP (entre los años1996 al 2007), la VicePresidencia del Directorio de Prima AFP (del 2009
al 2012), Director de Pacífico Grupo Asegurador
(del 2009 al 2012), Director de La Fiduciaria (del
2005 al 2009), Director de la Bolsa de Valores de
Lima (de 1998 a 2001).
Las funciones de la SAFI, incluyen las actividades que se
detallan a continuación:
1. Actividades relacionadas al proceso de inversión:
 Búsqueda y evaluación de oportunidades de inversión bajo el marco de la Política de Inversiones.
 Realización de los procesos de due diligence en
caso de ser necesario. Negociación y cierre de las
inversiones autorizadas por el Comité de Inversiones, de acuerdo a los términos aprobados.
2. Actividades relacionadas con el proceso de desinversión:
 Búsqueda y evaluación de oportunidades de venta
o liquidación de las inversiones del Fondo.
 Negociación y cierre de las ventas de las inversiones del Fondo autorizadas por el Comité de Inversiones.
 Alfredo Sillau
Peruano, Bachiller en Economía de la Universidad
del Pacífico y MBA de Harvard University. Actualmente se desempeña como Gerente General de
Faro Capital SAFI. Es miembro del Directorio de
Cosapi S.A. y de Triton Trading S.A. Anteriormente, el señor Sillau ocupó el cargo de Gerente General de Compass Group SAFI hasta fines de 2011,
posición en la cual participó activamente en la estructuración, promoción y gestión de seis fondos de
inversión. Asimismo, el señor Sillau trabajó en la
oficina de Compass Group en Nueva York, en donde se desempeño como Analista de Crédito de las
posiciones de renta fija de los portafolios de inver-
3. Actividades de información, administrativas y contables:
Entre las principales funciones se encuentran:
 Registrar la contabilidad del Fondo.
 Encargarse del cumplimiento de las obligaciones
tributarias, laborales, legales y administrativas del
Fondo.
 Realizar de reportes necesarios para mantener informado al Comité de Inversiones, a los partícipes
y a la SBS, en lo que resulte aplicable, sobre la
administración del Fondo.
8
sión y como Gerente del área de Asesoría en Inversiones Globales, entre otros.
en el portafolio. El quórum establecido para el Comité de
Inversiones es de tres de sus miembros. Sus decisiones se
adoptan con al menos tres votos de los miembros presentes en la sesión, teniendo como mínimo dos votos favorables de miembros del Comité de Inversiones independientes. Asimismo, de conformidad con el Artículo 114 del
Reglamento de Fondos de Inversión, los miembros del
Comité de Inversiones no pueden prestar sus servicios a
personas vinculadas a la SAFI, salvo que para ello sean
expresamente autorizados por la Asamblea General de
Partícipes, en cuyo caso, cuando estas personas sean
partícipes del Fondo, no podrán ejercer el derecho a voto.
Miembros No Relacionados a la SAFI
 Juan Luis Hernández Gazzo
Peruano, abogado de la PUCP y Máster en Derecho
en Harvard Law School. El Dr. Juan Luis Hernández se especializa en Derecho Corporativo, Fusiones
y Adquisiciones, Derecho Financiero, Mercado de
Capitales, Derecho Bancario y Proyectos. Actualmente se desempeña como Socio Gerente de
Hernández & Cía. Abogados. Así también, el Dr.
Hernández es profesor de Derecho de Sociedades y
Mercado de Valores de la Facultad de Derecho de la
PUCP y de las Maestrías en Derecho Empresarial y
en Derecho Internacional Económico de la misma
universidad. Anteriormente se desempeñó como
Asociado Internacional en Shearman & Sterling –
New York (1998-1999), trabajando en las áreas de
Corporate Finance y Project Finance. Laboró también en el Área Legal de la CONASEV (1994), entre otros.
Equipo Gestor del Fondo
El Equipo Gestor del Fondo se encuentra conformado por
dos miembros, los cuales cuentan con amplia experiencia
en el sector inmobiliario, según se detalla:
 Gianfranco Cochella
Peruano, MBA de ESAN (1986) y graduado como
Ingeniero Industrial de la Universidad de Lima
(1984). El señor Cochella ha sido Gerente del Compass Fondo de Inversión Inmobiliario I durante cinco años. Anteriormente, fue responsable por 20 años
de la división inmobiliaria del Grupo Brescia,
habiendo participado en proyectos como los edificios corporativos de oficinas El Consorcio, Plaza
del Sol, Bolsa de Valores de Lima, centros comerciales como Molina Plaza, San Borja, Las Begonias
y los proyectos Monterrico Plaza y Parque El Golf.
 Roberto Abusada Salah
Peruano, Máster y Doctor (PhD.) por la Cornell
University, con estudios en las universidades Católica del Perú y, Cornell University y Harvard University en los Estados Unidos de Norteamérica. Actualmente es consultor privado, Director-fundador
del Instituto Peruano de Economía, Director y
Miembro del Comité Ejecutivo del TECSUP, Presidente de GMD S.A (Grupo Graña y Montero), Economista para el Perú de Global Source Partners,
(New York, EEUU). En el sector público peruano
ha desempeñado los cargos de Vice-Ministro de
Comercio (1980), Vice-ministro de Economía
(1981), Miembro del Directorio del Banco Central
de Reserva (1980-1983), Asesor Principal del Ministro de Economía y Finanzas (1993) y Asesor externo del Ministro de Economía (1994-1997).
 Jaime Alvarado
Peruano, MBA del Manchester Business School
(2002) y Bachiller en Administración de Empresas
de la Universidad del Pacífico (1996). Asimismo,
participó en el curso de Advanced Real Estate Finance de Harvard University. El señor Alvarado se
desempeñó como Gerente del Compass Fondo de
Inversión Inmobiliario I durante cinco años. Anteriormente, fue Gerente en Inserfinsa, donde manejó
un portafolio de US$50 millones. Previamente, fue
analista en el equipo de adquisiciones y administración de activos de un fondo de inversión inmobiliario en Londres (JER Partners), entre otros cargos
previos, lo cual le brinda un importante expertise en
el sector.
 Alfonso Brazzini Díaz Ufano
Peruano, graduado en Economía y Administración
de Empresas de la Universidad del Pacífico y MBA
en Finanzas en Indiana University. Actualmente es
presidente de Directorio de Inversiones La Rioja
S.A., Sociedad Minera El Brocal S.A.A., Buenaventura ingenieros S.A., Contacto Corredores de Seguros, Pesquera Hayduk, Plata Perú Resources e Inversiones y Servicios Financieros S.A. Anteriormente se ha desempeñado como presidente de Minpeco Perú Comercial, Banco de la Nación y Banco
Interandino; Director del Banco Central de Reserva.
Asimismo, durante los últimos 22 años ha sido profesor principal de la Universidad del Pacífico.
Personal Clave
El Reglamento de Participación del Fondo identifica
como personal clave a los señores Alfredo Sillau, Gianfranco Cochella y Jaime Alvarado. Así, el Reglamento
estipula que ante la renuncia, remoción, incapacidad o
fallecimiento de una o más personas definidas como
personal clave, la SAFI deberá reemplazar a la(s) persona(s) nombrando a personas que cumplan con el siguiente
perfil:
 Acreditar una experiencia profesional no menor a
cinco años en la gestión de fondos de capital privado y/o en la gestión de inversiones inmobiliarias y/o
en la gestión de fusiones y adquisiciones.
 Que no haya sido sancionado, dentro de los cinco
años inmediatamente anteriores a la elección o durante el ejercicio de su cargo por infracciones administrativas relacionadas con los bienes de terceros y
que nunca haya sido sancionado penalmente.
Los miembros del Comité de Inversiones son designados
por la SAFI por períodos de dos años, renovables indefinidamente. Asimismo, los miembros del Comité de Inversiones podrán ser removidos por la SAFI o por la AGP.
El Comité de Inversiones debe mantener sesiones trimestrales o cada vez que lo requiera el Fondo, para evaluar y
aprobar nuevas inversiones o desinversiones, así como
para realizar el seguimiento de las inversiones existentes
9
 Valores mobiliarios de renta variable emitidos por
empresas del sector inmobiliario constituidas en el
Perú que no se negocien en mecanismos centralizados de negociación y que se negocien en los mencionados mecanismos, siempre que exista la aprobación previa del Comité de Vigilancia y que tales valores mobiliarios no sean susceptibles de ser adquiridos directamente por las AFPs.
 Valores mobiliarios de renta fija emitidos por empresas constituidas en el Perú, que se negocien o no
se negocien en mecanismos centralizados de negociación, sea que estos instrumentos sean o no convertibles en acciones; siempre que tales valores mobiliarios no sean susceptibles de ser adquiridos de
manera directa por las AFPs.
 Instrumentos financieros de renta fija y variable
emitidos por empresas constituidas en el Perú.
 Depósitos de ahorro y a plazo en entidades del sistema financiero nacional, con clasificación de riesgo
local igual o mejor que A, en moneda nacional o extranjera (dólares de los Estados Unidos de América
o Euros), así como instrumentos representativos de
estos con clasificación de riesgo local igual o mejor
que CP1.
 Cuotas de fondos mutuos de inversión en valores,
locales, con clasificación de riesgo local igual o mejor que A, de corto plazo, en moneda nacional o extranjera.
La elección del personal clave de reemplazo será sometida a la aprobación de la AGP y deberá hacerse efectivo
dentro de los 90 días calendarios contados desde la fecha
en que se produjo el alejamiento del funcionario del personal clave. Es de señalar que mientras la AGP no apruebe el personal clave de reemplazo, se suspenderán los
capital calls, excepto en aquellos casos que sean necesarios para: cubrir las inversiones del Fondo comprometidos
con anterioridad a los eventos que generen la necesidad
del cambio del personal clave o para cubrir costos y
gastos del Fondo.
Órganos del Fondo
Los órganos del Fondo se encuentran constituidos por la
Asamblea General de Partícipes (ordinarias o extraordinarias) y por el Comité de Vigilancia. El Reglamento de
Participación establece las funciones y responsabilidades
de cada órgano, lo cual permite ejercer un adecuado control de la administración del Fondo y de los intereses de
los partícipes.
A la fecha del presente informe, el Comité de Vigilancia
está conformado por los siguientes miembros:
Comité de Vigilancia
Titular
Suplente
Lizette Landeras Cantuarias
Daniela Door Osele
Humberto Aparicio Campero
Michelle Montero Lemoine
Roger Sequeiros Porras
Valeria De La Cruz Costa
Andrés Claux Salazar
Ricardo Santanera Bacchas
El Fondo realizará las cuatro primeras inversiones listadas
cuando, a criterio del Comité de Inversiones, sean una
forma indirecta y conveniente de llegar a las inversiones
principales del Fondo (activos cuyo componente inmobiliario es parte central del objeto de inversión). Asimismo,
las dos últimas se realizarán a fin de buscar una mayor
rentabilidad de la parte no invertida en los instrumentos
descritos anteriormente.
Prácticas de Buen Gobierno Corporativo
Los intereses del Equipo Gestor y el Comité de Inversiones deberán estar alineados con los de los partícipes del
Fondo, el cual se centra en la maximización de rentabilidad de sus inversiones, de acuerdo a los lineamientos
estipulados en el Reglamento del Participación. En tal
sentido, si bien el Fondo cuenta con un Equipo Gestor
que busca y administra las inversiones, el Comité de
Inversiones es quien tiene la responsabilidad del seguimiento y aprobación de las inversiones que se puedan
proponer.
Las inversiones que realice el Fondo estarán sujetas al
cumplimiento de ciertos límites y parámetros, los cuales
serán medidos con respecto al capital suscrito. A continuación, se presenta el detalle de los límites por instrumento financiero:
Es de señalar que el Reglamento establece que tanto la
SAFI como los miembros de su Directorio, Comité de
Inversiones, gerentes, funcionarios, asesores, así como
cualquier persona contratada por alguno de ellos para
desempeñar cualquier función a favor del Fondo, deberá
priorizar en todo momento los intereses del Fondo y de
sus partícipes sobre sus propios intereses.
Política de Inversiones
El Fondo mantiene como objetivo invertir sus recursos,
dentro del marco permitido por la Ley, principalmente en
la adquisición de bienes inmuebles, así como la adquisición de los derechos de propiedad, usufructo, superficie u
otros derechos reales o instrumentos que representen los
mencionados derechos sobre bienes inmuebles.
Adicionalmente a las principales inversiones que realizará
el Fondo, la Política de Inversiones le permite llevar a
cabo los siguientes tipos de operaciones:
10
Inversiones
Porcentaje
Máximo del
Capital Suscrito
a) Bienes Inmubles y/o derechos de propiedad, usufructo,
superficie u otros derechos reales, o instrumentos que
representen los mencionados derechos sobre Bienes
Inmuebles, sobre los cuales se vayan a desarrollar (i) proyectos
inmobiliarios para su venta; y/o (ii) proyectos inmobiliarios para
su arrendamiento, usufructo o aprovechamiento económico y
posterior venta, incluyendo proyectos en los que se participe a
través de cualquier forma de colaboración empresarial.
100%
1. Identificación de Oportunidades de Inversión
El equipo gestor del Fondo prioriza la búsqueda constante de oportunidades de inversión, identificando los
factores descritos a continuación:
a) Historia y tendencia de las variables demográficas
generadoras de demanda de bienes inmuebles en
las principales ciudades del Perú.
b) Planes de desarrollo urbano en estas ciudades.
c) Condiciones de oferta y demanda de cada uno de
los segmentos del mercado inmobiliario.
d) Identificación de bienes inmuebles específicos que
por sus características físicas y parámetros urbanísticos el potencial de desarrollo derivado del
análisis de los tres factores mencionados anteriormente.
e) Diagnóstico legal de los bienes inmuebles específicos identificados.
f) Potencial de generación de utilidades.
g) Estrategia de salida de cada oportunidad de inversión.
b) Instrumentos financieros de renta variable emitidos por
empresas constituidas en el Perú; siempre y cuando se trate de
transacciones cuyo objetivo es lograr el control de bienes
inmuebles de acuerdo con la tesis de inversión del Fondo.
c) Instrumentos financieros de renta variable emitidos por
empresas del sector inmobiliario constituídas en el Perú (i) que
no se negocien en mecanismos centralizados de negociación;
y/o (ii) que se negocien en mecanismos centralizados de
negociación siempre que no sean susceptibles de ser
adquiridos por las AFP.
50%
d) Bienes Inmuebles que por sus características, y al momento
de adquisición, estén en capacidad de generar ingresos por
rentas.
100%
e) Valores mobiliarios de renta fija emitidos por empresas
constituidas en el Perú, que se negocien o no se negocien en
mecanismos centralizados de negociación, sea que estos
instrumentos sean o no convertibles en acciones siempre y
cuando se trate de transacciones cuyo objetivo es lograr el
control de bienes inmuebles de acuerdo con la tesis de
inversión del Fondo.
20%
f) Depósitos de ahorro y a plazo en entidades del Sistema
Financiero nacional con clasificación de riesgo local igual o
mejor que A, en moneda nacional o en moneda extranjera
(dólares de EEUU o euros), así como instrumentos
representativos de éstos con calificación de riesgo local igual o
mejor que CP1.
2. Evaluación de las Oportunidades de Inversión
Posterior a la identificación de una oportunidad de inversión, realiza la validación de su concepto comercial y establecimiento de su pre factibilidad técnica y
económica para una detallada evaluación por parte del
Comité de Inversiones. Para ello utiliza las siguientes
herramientas de evaluación:
15%
g) Cuotas de participación de fondos mutuos de inversión en
valores, locales, de corto plazo, en moneda nacional o
extranjera.
a) Fundamentos de Factibilidad Comercial: expresados a través de un detallado análisis de las tendencias de las variables demográficas, planes de desarrollo urbano y condiciones de oferta y demanda
de cada uno de los segmentos del mercado inmobiliario, aplicados al bien inmueble específico
identificado como oportunidad de inversión.
b) Fundamentos de Factibilidad Técnica: expresado a
través de un perfil arquitectónico que indique el
potencial de área de construcción y comercialización, y que deberá ser consistente con la normativa municipal vigente para el bien inmueble específico, la posibilidad del otorgamiento de servicios públicos y accesos viales y cualquier otro requerimiento especial que pudiera ser identificado.
c) Fundamentos de Factibilidad Económica: expresados a través de un presupuesto desagregado utilizando los ratios de costos y un análisis económico que determine si la oportunidad de inversión
presenta una utilidad y rentabilidad acorde con los
objetivos del Fondo.
Cabe señalar que existe la posibilidad de que las inversiones en depósitos de ahorro y a plazo, así como en cuotas
de participación de fondos mutuos, puedan exceder su
límite en el periodo de 90 días hábiles inmediatamente
anterior al cierre de una inversión e inmediatamente posterior a la liquidación de una inversión.
Criterios de Diversificación del Fondo
La SAFI debe cumplir con ciertos criterios de diversificación contemplados en el Reglamento de Participación del
Fondo, los cuales se detallan a continuación:
a) Límites por Proyecto: la SAFI no puede invertir más
del 40.0% del capital suscrito del Fondo en un solo
proyecto.
b) Límites por Contraparte: la SAFI no puede invertir
más del 40.0% del capital suscrito del Fondo en bienes inmuebles que conlleven el mismo riesgo de contraparte.
Este proceso de evaluación será realizado por la SAFI
con el apoyo de asesores externos calificados (arquitectos, abogados, ingenieros y consultores) y elegidos
a criterio de la SAFI.
Proceso de Inversión
Dado el riesgo que implican las inversiones en activos
inmobiliarios, el Equipo Gestor del Fondo realiza un
riguroso proceso de evaluación de las tendencias del
mercado y de la oportunidad de inversión, la cual deberá
ser presentada al Comité de Inversiones para su respectiva aprobación.
3. Aprobación del Comité de Inversiones
Efectuada la evaluación descrita anteriormente y, ante
el supuesto de que la inversión en un determinado activo inmobiliario resulte conveniente para el Fondo, el
Equipo Gestor convoca al Comité de Inversiones para
presentarle para propuesta de inversión con un informe sustentatorio. El Comité de Inversiones evalúa y
tiene a su cargo la toma de decisiones de inversión,
considerando las recomendaciones presentadas por el
A continuación se detalla, según lo estipulado en el Reglamento de Participación del Fondo, el proceso de inversión:
11
Equipo Gestor. Asimismo, el Comité de Inversiones
propone, cuando sea pertinente, la necesidad de utilización de endeudamiento para realizar una determinada inversión, siempre dentro del límite establecido en
el Reglamento de Participación.
1. El Fondo está impedido de realizar inversiones en
instrumentos emitidos o aceptados por deudores de
la SAFI.
2. El Fondo no puede invertir directa, indirectamente
ni a través de terceros, en instrumentos emitidos o
garantizados por personas relacionadas a la SAFI,
salvo en caso de que la AGP acuerde previamente
realizar dicha inversión.
3. En la gestión del Fondo, la SAFI está impedida de
realizar inversiones que no estén incluidas en la
Política de Inversiones del Fondo.
4. Negociación y Cierre de Oportunidades de Inversión
En caso de aprobarse la inversión por parte del Comité de Inversiones, el Equipo Gestor da inicio al
proceso de negociación de los términos y condiciones
finales de la adquisición de los activos que constituyen la oportunidad de inversión.
El Fondo sólo puede invertir en instrumentos derivados
con fines exclusivamente de cobertura de riesgo respecto
de los activos existentes en el Fondo. Bajo ningún supuesto puede invertir en instrumentos derivados con fines
especulativos u otros fines distintos a los de cobertura de
riesgo.
5. Ejecución del Proyecto
Posterior a la adquisición de los activos, se procede a
desarrollar el proyecto inmobiliario correspondiente,
sobre la base de los fundamentos comerciales, técnicos y económicos que sustentaron la decisión de inversión.
Asimismo, la SAFI se encuentra prohibida de invertir
recursos del Fondo -a través de cualquier modalidad- en
empresas, bienes o Proyectos en las que éstos sus Socios,
Accionistas, Directores y/o Gerentes Generales aparezcan
como investigados y/o condenados por la comisión de los
delitos de lavado de activos y/o financiamiento del terrorismo en el listado internacional de inteligencia financiera
denominado World Check.
6. Administración de los Proyectos
El Equipo Gestor deberá preparar y presentar al Comité de Inversiones informes periódicos sobre la situación de los proyectos en ejecución.
7. Administración del Portafolio
En caso de que el Comité de Inversiones decida mantener la propiedad de los proyectos que adquiera o
desarrolle, la SAFI debe gestionar este portafolio inmobiliario a fin de maximizar la generación de valor.
Política de Endeudamiento
La SAFI está autorizada a emitir obligaciones y recibir
préstamos hasta por un máximo de 25% del patrimonio
del Fondo a favor de éste, siempre que medie autorización expresa del Comité de Vigilancia, autorizado por la
AGP. Asimismo, puede otorgar garantías hasta por un
monto máximo de 2.5 veces dicho nivel de apalancamiento. El único objetivo de recurrir a dicha medida deberá ser
optimizar la rentabilidad del Fondo y facilitar la operatividad de las transacciones. El Comité de Vigilancia es el
encargado de fijar las condiciones del endeudamiento y
garantías a otorgarse en cada caso.
Política de Co inversión
El Fondo puede co-invertir con socios estratégicos y/o
financieros o junto con otros fondos de inversión, sean
administrados o no por la SAFI o asesorados por empresas vinculadas a ésta, siempre que la inversión del tercero
sea necesaria para hacer viable la inversión o incremente
la probabilidad de éxito de la misma. Respecto a la inversión por parte de personas relacionadas a la SAFI, éstas
podrán invertir en la medida que el Fondo no pueda invertir más recursos como consecuencia de los límites de
inversión. Dicha inversión deberá ser previamente aprobada por parte del Comité de Vigilancia y deberá ser
realizada en los términos y condiciones que aplican para
el Fondo.
Valorización del Fondo
1. Valorización de la Cartera de Inversiones
Es responsabilidad de la SAFI, la valorización mensual de la cartera de inversiones, de acuerdo a lo estipulado en su Reglamento de Participación, según
se detalla a continuación:
Inversiones No Permitidas
Entre las inversiones que la SAFI realiza con los recursos
del Fondo, ésta está prohibida de:
 Las inversiones en activos inmobiliarios se valorizan contabilizando la totalidad de los costos
incurridos en cada proyecto hasta el último periodo en que se realicen. A partir del siguiente
ejercicio se realizan tasaciones anuales para determinar su en el Fondo. Para dichas tasaciones,
el equipo Gestor del Fondo convoca a las empresas o personas más reconocidas en el mercado y que se encuentren inscritas en la SBS, para
finalmente seleccionar la mejor propuesta, que
es validada por el Comité de Inversiones.
1. Afectar los bienes o derechos del Fondo con gravámenes, medidas cautelares o prohibiciones de cualquier naturaleza, salvo que se trate de garantías
otorgadas como consecuencia de las operaciones
propias del Fondo.
2. Invertir en acciones de sociedades administradoras
de fondos mutuos, fondos de inversión, AFP, sociedades agentes de bolsa, sociedades intermediarias y
otros fondos administrados por la misma SAFI.
3. Invertir en los instrumentos de inversión u operaciones financieras descritos en el Artículo 26 del
Título VI.
 Los valores mobiliarios o instrumentos financieros de renta variable negociados en un mecanismo centralizado de negociación y que no
pueden ser adquiridas por las AFPs) se valorizan
Adicionalmente, las inversiones que se realizan con los
recursos del Fondo se sujetan a las siguientes condiciones:
12
a la cotización del cierre del día, o a la última
cotización vigente en el mercado.
les. Dicha comisión será de 20.0% + IGV, calculada
sobre el exceso del retornos de la mencionada tasa interna
de retorno de 8.0% neto anual. Cabe señalar que la comisión de éxito será pagada en el momento de la liquidación
del Fondo.
 Los títulos representativos de derecho patrimonial no inscritos en el Registro Público del Mercado de Valores, se valorizan al valor razonable
considerando los criterios establecidos en las
Normas Internacionales de Contabilidad (NIC).
Valor Cuota
Al 30 de setiembre de 2014, el capital pagado del Fondo
ascendió a S/.110.48 millones, equivalente al 35.67%7 del
capital suscrito.
 Los instrumentos financieros de renta fija a los
que puede tener acceso el Fondo de acuerdo a la
Política de Inversiones, se valorizan descontando su flujo de pago futuro a la tasa de rendimiento de mercado, de manera que tales inversiones reflejen su valor de liquidación en el
mercado. En caso de no existir tasas de mercado, la SAFI determina las tasas de rendimiento a
su juicio y bajo su propia responsabilidad
El incremento del valor cuota observado en octubre de
2013 estuvo asociado a un capital call por S/.48.08 millones que fue pagado por los partícipes el 04 de octubre
del mismo año, fondos que se destinaron a adquirir el
terreno del proyecto Huarochirí Mz. A8. Cabe señalar que
el último capital call se realizó en setiembre de 2014 por
S/.1.66 millones.
 Los depósitos de ahorro y a plazo en entidades
financieras locales en los que puede invertir el
Fondo se valorizan (dependiendo si pagan un interés simple o compuesto) calculando el valor
presente de dichas inversiones.
Al 30 de setiembre de 2014, el valor cuota del Fondo
ascendió a S/.186,800.92, el mismo que se encuentra por
debajo del valor nominal inicial (S/.200,000.00) y recoge
tanto los llamados de capital realizados para concertar
nuevas inversiones y cubrir los gastos asociados a la
administración del Fondo, así como las pérdidas netas
registradas dado el poco tiempo de operación que tiene y
el hecho que los activos todavía no generan rentas y/o
ingresos producto de su explotación.
 Las cuotas de participación en fondos mutuos
locales, son valorizados considerando el último
valor cuota disponible determinado por la sociedad administradora del respectivo fondo mutuo.
Evolución del Valor Cuota del Fondo
2. Valorización de las Cuotas de Participación
La valorización de la cuota se realiza en forma mensual desde el día en que la SAFI recibe el aporte de
los partícipes. Asimismo, los partícipes pueden remitirse a la cotización de las cuotas del Fondo en
rueda de la BVL, como mecanismo de valorización
del Fondo.
200,000
210,000
189,445
190,000
190,109
187,257
184,800
188,365
186,801
199,984
191,134
170,000
160,930
191,518
188,590
186,119
189,178
187,499
150,000
124,525
130,000
110,000
108,861
90,000
70,000
El valor en libros de la cuota se establece dividiendo
el valor del patrimonio neto del Fondo al cierre del
período entre el número de cuotas emitidas y pagadas a dicha fecha.
50,000
Fuente: Faro Capital SAFI / Elaboración: Equilibrium
Retribución y Gastos del Fondo
La retribución de la SAFI está determinada por una comisión de administración (fija) y una comisión de éxito
(variable). La comisión fija o de administración aplicable
para el periodo de inversión se detalla a continuación:
Por los primeros S/.300 millones del capital suscrito
Por el exceso de S/.300 millones del capital suscrito
140.00
115.70 116.62 118.28
120.00
Millones de S/.
Tramo del Capital Suscrito del Fondo
Evolución del Capital Variable del Fondo Producto
de los Llamados de Capital Realizados
Porcentaje
Anual
1.75%
1.25%
100.00
51.96
60.00
40.00
20.00
Durante el periodo de desinversión, la SAFI recibirá una
comisión equivalente al 1.5% anual del capital pagado e
invertido por el Fondo. Cabe señalar que ambas comisiones de administración se liquidarán y pagarán trimestralmente en forma adelantada. Asimismo, deberá agregar el
Impuesto General a las Ventas (IGV).
74.68 75.70
80.00
3.32
3.88
-
Jun-13 Sep-13 Oct-13 Dic-13 Abr-14 Jun-14
Jul-14
Set-14
Fuente: Faro Capital SAFI / Elaboración: Equilibrium
7
En referencia a la comisión de éxito o variable, ésta se
pagará sólo si como resultado de la inversión en un determinado proyecto, el partícipe obtiene una rentabilidad
neta anualizada mayor a 8.0%, calculada en Nuevos So-
El 18 de diciembre de 2014 (posterior a la fecha de análisis) la SAFI realizó
un nuevo llamado de capital por S/.28.02 millones a fin de poder concretar
nuevas inversiones. Este llamado de capital fue equivalente al 8.45% de las
1,658 cuotas que todavía no están pagadas al 100%, con lo cual las cuotas de
participación alcanzan un porcentaje total pagado de 44.12% (S/.146.30
millones).
13
Análisis de la Información Financiera
Al 30 de setiembre de 2014, los activos totales del Fondo
ascendieron a S/.110.48 millones, siendo las principales
partidas las inversiones en activos inmobiliarios, las mismas que representan el 96.96% del total de los activos. En
menor medida el Fondo mantiene en la parte corriente
efectivo por S/.1.90 millones destinado a cubrir gastos
corrientes por la administración del Fondo.
Cabe señalar que el Fondo podría estar destinando
US$1.0 millón adicional para la habilitación de ambos
terrenos ubicados en Huarochirí para su posterior alquiler.
 Santa Anita
Lote ubicado en una zona estratégica dentro del distrito de Ate, frente a la carretera central. El terreno mantiene una extensión de 3,694 m2 y cuenta con zonificación I3. El 19 de junio de 2014, el Fondo pagó
US$9.04 millones por la adquisición de dicho inmueble. Cabe señalar que dentro de dicho predio actualmente se mantiene un almacén y oficinas.
En relación al pasivo del Fondo, estos no son significativos y corresponden a la provisión de gastos diversos del
Fondo. Por su parte, el patrimonio neto ascendió a
S/.110.48 millones, el mismo que se incrementa respecto
a los S/.71.51 millones registrados al cierre del ejercicio
2013 producto de los llamados de capital realizados durante el 2014 para cubrir nuevas inversiones y los gastos
corrientes del Fondo. Es de señalar que al 30 de setiembre
de 2014 el Fondo va acumulando pérdidas por S/.7.81
millones, las mismas que se espera vayan revirtiendo en
la medida que los activos inmobiliarios que mantiene el
Fondo en cartera generen rentas, lo cual comenzaría a
darse a partir del segundo semestre de 2015, aunque las
mismas todavía no lograrían cubrir los gastos estimados
para dicho ejercicio.
De acuerdo a lo señalado por la SAFI, se estaría
arrendando el mismo a partir del ejercicio 2015 (oficinas y almacén que actualmente mantiene dicho predio) y en un mediano plazo se estaría buscando una
salida a través de la venta de dicho activo.
Asociación en Participación
 Pezet
Con fecha 21 de noviembre de 2013, el Fondo formó
una asociación en participación con Viva GyM para
desarrollar un proyecto inmobiliario en el terreno ubicado en la Avenida Pezet 583 esquina con Calle Gral.
Muñiz – San Isidro – Lima. Ambos partícipes mantienen un porcentaje de participación del 50% del total.
El terreno mantiene un área de 1,375 m2, con una zonificación RDMA (Residencial de Densidad Muy Alta). Se estima que la inversión del Fondo en este proyecto será de S/.26.29 millones, siendo la inversión
total de aproximadamente US$17.90 millones.
Producto de lo señalado anteriormente, al 30 de setiembre
de 2014 el Fondo no registra ingresos, mientras que los
gastos asociados al funcionamiento del mismo ascendieron a S/.4.64 millones, de los cuales S/.4.23 millones
corresponde a la retribución fija de la SAFI, cerrando así
el tercer trimestre con una pérdida neta de S/.4.64 millones.
Inversiones en Bienes Inmobiliarios
Proyectos Vigentes
 Huarochirí Mz. A8
Lote ubicado en la zona denominada Lotización Industrial Huachipa Este (Provincia de Huarochirí –
Lima), cuyo terreno mantiene una extensión de
101,129 m2 y que fue adquirido por el Fondo el 11 de
octubre de 2103 a un precio total de US$9.10 millones. Es de mencionar que el terreno cuenta con zonificación I2 (industria liviana) y posee un frente amplio
de 380 ml a la Avenida Principal del Parque Industrial.
Cabe indicar que dicho proyecto considera la construcción de un edificio residencial de 20 pisos que albergará 33 departamentos, siendo el área promedio
objetivo para la unidad típica de 360 m2 más cuatro
estacionamientos; asimismo, el área vendible total asciende a 13,487 m2. A la fecha, de acuerdo a lo señalado por la SAFI, ya se cuenta con preventas y el plazo aproximado de culminación de dicho proyecto es el
2017, aunque esto dependerá de la velocidad de las
preventas.
Adicional a las inversiones señaladas, el Equipo Gestor
del Fondo se encuentra negociando activamente la incorporación de nuevas inversiones en el sector inmobiliario
que le permitan generar retornos importantes al Fondo en
un mediano plazo. Es así que el 19 de noviembre de 2014
se habría concretado la adquisición de un terreno en el
departamento de Piura; asimismo, se encuentran negociando la compra de un terreno comercial en la zona norte
de Lima.
Es importante señalar que el objetivo de la compra de
dicho terreno por parte del Equipo Gestor es su arrendamiento a partir de junio de 2015 y su posterior venta, considerando una apreciación en el precio en un
mediano plazo, estimando una TIR de 17.45%.
 Huarochirí Mz. B8
Lote ubicado frente al proyecto Huarochirí Mz. A8 y
mantiene una extensión de 100,005 m2. El 16 de diciembre de 2013 el Fondo pagó US$10.00 millones
por su adquisición. Asimismo, el terreno cuenta con
zonificación I2 y posee un frente amplio de 380 ml a
la Avenida Principal del Parque Industrial.
A fin de concretar la adquisición del terreno ubicado en
Piura, la SAFI realizó un nuevo llamado de capital, el
mismo que se concretó el 18 de diciembre de 2014 por
S/.28.02 millones, equivalente al 8.45% de las 1,658
cuotas de participación que todavía no están pagadas al
100%. De esta manera, a la fecha del presente informe el
capital pagado del Fondo alcanza los S/.146.30 millones,
estando pagado en 44.12%.
Al igual que el proyecto Huarochirí Mz. A8, la adquisición del mismo mantiene como objetivo lograr un
arriendo a partir de junio de 2015 y en un mediano
plazo concretar la venta del mismo. En este proyecto
la TIR inicial estimada es de 15.01%.
14
FARO CAPITAL SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSION
BALANCE GENERAL
En miles de Nuevos Soles
ACTIVO
Efectivo y Equivalentes al Efectivo
Ctas. por Cobrar a Fondos Admin. y Relacionadas
Otras Cuentas por Cobrar (neto)
Gastos Pagados por Anticipado
Otros activos
Total Activo Corriente
Inversiones disponibles para la Venta
Inversiones Mobiliarias
Impuesto a la Renta Diferido
Muebles y Enseres y Equipos, neto
Intangibles, neto
Total Activo No Corriente
TOTAL ACTIVO
PASIVO
Cuentas por Pagar Comerciales
Otras cuentas por pagar
Parte Corriente de Obligaciones Financieras
Total Pasivo Corriente
Parte no Corriente de Obligaciones Financieras
TOTAL PASIVO
PATRIMONIO NETO
Capital Social
Pérdida no realizada
Resultados Acumulados
Utilidad / Pérdida del Ejercicio
TOTAL PATRIMONIO
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO
dic-10
1,289
%
100%
1,289 100%
0%
1,289 100%
dic-10
%
dic-11
%
dic-12
%
sep-13
%
dic-13
%
1,267
88%
841
60%
4
0%
24
1,295
2%
90%
185
7
49
1,083
13%
1%
4%
78%
596
23
633
11
48
1,311
33%
1%
35%
1%
3%
72%
466
17
65
10
68
626
644
4%
1%
4%
36%
37%
72
76
5%
5%
0%
10%
100%
178
129
3
310
1,394
13%
9%
0%
22%
100%
19
230
252
1
502
1,813
13%
14%
0%
28%
100%
239
243
3
1,129
1,755
21%
14%
0%
64%
100%
148
1,443
dic-11
24
49
-
0%
0%
74
74
1,289
100%
1,289 100%
1,289 100%
%
2%
3%
0%
5%
dic-12
19
81
7%
sep-13
15
293
18
326
86
412
1,740
125%
1,990
110%
(171)
(276)
1,293
1,394
-12%
-20%
93%
100%
(447)
(142)
1,401
1,813
-25%
-8%
77%
100%
5%
100
100
1,540
107%
(0)
(171)
1,369
1,443
0%
-12%
95%
100%
%
1%
6%
0%
7%
%
1%
16%
1%
18%
5%
23%
dic-13
3
264
18
285
82
367
1,990
(22)
(447)
(134)
1,388
1,755
27%
%
sep-14
208
9
195
14
119
545
1,000
155
233
1,388
1,933
0%
15%
1%
16%
5%
21%
sep-14
4
261
20
285
70
355
113%
-1%
-25%
-8%
79%
100%
1,990
(49)
(581)
218
1,578
1,933
%
11%
0%
10%
1%
6%
28%
52%
0%
8%
12%
0%
72%
100%
Var. %
Var. %
Sep-14/Dic-13
Sep-14/Sep-13
-55.36%
-65.13%
-60.87%
-69.19%
29.58%
148.00%
-58.44%
202.33%
40.00%
75.00%
-12.87%
55.28%
-35.15%
-4.12%
-100.00%
22.94%
10.17%
-100.00%
-32.48%
-7.50%
-100.00%
176.49%
6.60%
0%
14%
1%
15%
4%
18%
33.33%
-1.14%
11.11%
0.00%
-14.63%
-3.27%
-72.97%
-11.01%
11.11%
-12.60%
-18.82%
-13.91%
103%
-3%
-30%
11%
82%
100%
0.00%
124.15%
30.04%
-263.13%
13.71%
10.16%
0.00%
30.04%
-253.36%
12.63%
6.60%
Var. %
Set-14/Set-13
Var. %
Dic-13/Dic-12
105.54%
128.38%
-75.86%
79.35%
72.18%
-67.96%
-92.21%
-100.00%
-261.92%
-285.72%
-253.36%
152.3%
163.6%
63.7%
114.5%
120.3%
-108.8%
-830.0%
-4180.0%
-51.9%
-52.5%
-51.6%
%
ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS
En miles de Nuevos Soles
dic-10
INGRESOS
Remuneración y Comisión por Adminsitración
Otros Ingresos Operacionales
GASTOS / OTROS INGRESOS
Gastos Administrativos y Generales
Ingresos / Gastos Financieros, neto
Ganancia / Pérdida por Tipo de Cambio
Otros, neto
Utilidad antes del Impto. a la Renta
Impuesto a la Renta
Utilidad / Pérdida Neta
PRINCIPALES INDICADORES
ROAE*
ROAA*
Capital de Trabajo
Liquidez Corriente
Endeudamiento
*Anualizados
-
-
-
dic-10
-
%
dic-11
%
133
100%
133
100%
0%
(375) -282%
(366)
-275%
5
4%
(14)
-10%
(1)
-1%
(242) -182%
72
54%
(171) -128%
dic-11
-12.84%
-12.49%
1,222
17.60
0.05
dic-12
%
sep-13
%
dic-13
%
sep-14
1,685
100%
1,494
89%
191
11%
(2,068) -123%
(2,074) -123%
18
1%
(11)
-1%
(1)
0%
(383) -23%
107
6%
(276) -16%
2,519 100%
2,237
89%
282
11%
(2,713) -108%
(2,826) -112%
(16)
-1%
77
3%
52
2%
(193)
-8%
51
2%
(142)
-6%
4,251 100%
3,939
93%
312
7%
(4,436) -104%
(4,567) -107%
(2)
0%
81
2%
52
1%
(184)
-4%
51
1%
(134)
-3%
5,178
5,110
68
(4,865)
(4,866)
(5)
6
dic-12
-20.74%
-19.47%
983
10.78
0.08
sep-13
-13.77%
-11.32%
985
4.02
0.29
dic-13
-9.97%
-8.49%
341
2.19
0.26
sep-14
-3.88%
-3.08%
260
1.91
0.22
15
313
(95)
218
%
100%
99%
1%
-94%
-94%
0%
0%
0%
6%
-2%
4%
FARO CAPITAL FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIO I
BALANCE GENERAL
En Miles de Soles
Var%
ACTIVO
Efectivo y Equivalente de Efectivo
Gastos pagados por anticipado
Impuestos por recuperar
Total Activo Corriente
Inversiones Inmobiliarias
Inversión en proyectos inmobiliarios
Total Activo No Corriente
TOTAL ACTIVO
PASIVO
Cuentas por Pagar Comerciales
Otras Cuentas por Pagar
TOTAL PASIVO
PATRIMONIO NETO
Capital Emitido
Resultados Acumulados
Resultados del Ejercicio
TOTAL PATRIMONIO
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO
Sep.13
%
1,807
1
318
2,126
85%
0%
15%
100%
2,126
0%
100%
Sep.13
14
0
14
3,880
(1,768)
2,112
2,126
%
1%
0%
1%
182%
0%
-83%
99%
100%
Dic.13
%
4,257
27
641
4,934
54,117
12,471
66,588
71,523
Dic.13
6%
0%
1%
7%
76%
17%
93%
100%
%
13
13
74,676
(3,167)
71,509
71,523
Sep.14
1,900
1,473
3,373
80,186
26,917
107,103
110,476
Sep.14
0%
0%
104%
0%
-4%
100%
100%
%
2%
0%
1%
3%
72.58%
24.36%
96.95%
100%
%
1
1
118,281
(3,167)
(4,639)
110,475
110,476
0%
0%
-55%
-100%
130%
-32%
48%
116%
61%
54%
%
Dic.13
%
Sep.14
-
-
-
(1,768)
(1,411)
(355)
(1)
(3,167)
(2,823)
(452)
(9)
119
(2)
(3,167)
(3,167)
(4,639)
(4,234)
(259)
(168)
21
1
(4,639)
(4,639)
(0)
(1,768)
(1,768)
PRINCIPALES INDICADORES
Capital de Trabajo
Liquidez Corriente
Endeudamiento
Sep.13
2,112
147.26
0.01
Dic.13
4,921
371.56
0.00
Sep.14
3,372
3,373.00
0.00
Valor Cuota
Patrimonio pagado
Honorarios periodo
Patrimonio Neto
Valor Cuota (en S/.)
Sep.13
3,880
1,411
2,112
108,874.04
Dic.13
74,676
2,823
71,509
191,517.98
Sep.14
118,281
4,234
110,475
186,800.92
16
5096%
107%
-3%
-4%
100%
100%
58%
2949%
46%
54%
54%
162%
5131%
5095%
%
Sep-14 / Sep-13
En Miles de Soles
Sep.13
5%
-100%
363%
59%
Sep-14 / Dic-13 Sep-14 / Sep-13
-100%
-92%
260%
-92%
-93%
ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS
INGRESOS
Ingresos por Arrendamiento
Otros ingresos operacionales
GASTOS
Remuneración a la SAFI
Honorarios
Otros Gastos
Ingresos financieros, neto
Diferencia en cambio neta
Utilidad antes del Imuesto a la Renta
Impuesto a la Renta
Utilidad (Pérdida) Neta
Var%
Sep.14 / Dic.13 Sep.14 / Sep.13
162%
200%
-27%
14284%
-500%
162%
162%