1. Bienes raíces

Preguntas Frecuentes: Préstamos Hipotecarios
1. ¿Cómo se formaliza la compra venta y la hipoteca?
La compraventa adquiere validez a partir de la firma del documento de
transferencia, en la que el vendedor se obliga transfiriendo la propiedad a favor del
comprador, y éste lo acepta. La hipoteca, en cambio, necesita de su inscripción en
Registros Públicos para tener la formalidad necesaria y constituirse como garantía
real. A partir de su inscripción podrá oponerse a terceros.
2. ¿Puedo trasladar mi Crédito Hipotecario de otro banco a Hipotecaria SURA?
Sí, es posible y lo podrás realizar en el momento que desees. Sólo consulta con
nuestros asesores comerciales.
3. ¿Cuál es el máximo de tiempo que puedo pagar mi crédito en Hipotecaria
SURA?
El plazo máximo es de hasta 30 años.
4. ¿Cuándo se considera que una vivienda es un bien terminado?
Se considera que una vivienda es un bien terminado cuando cuenta con declaratoria
de fábrica e independización inscritas en los Registros Públicos.
5. ¿Cuándo se considera que una vivienda es un bien futuro?
Se considera que una vivienda es un bien futuro no sólo cuando existe físicamente,
sino cuando se encuentra en cualquier etapa de la construcción y todavía no cuenta
con declaratoria de fábrica e independización inscritas en los Registros Públicos.
6. ¿Qué significa venta ad-corpus?
Cuando se vende un edificio, predio o terreno como un todo, sin tener en cuenta
medidas o área. Las medidas son o pueden ser inexactas, ya que no se le vende por
metro medido, sino por el terreno como está. Por ello se dice que la venta del
inmueble se hace fijando el precio como un todo (“cuerpo”).
7. ¿Qué es una copia literal?
Es aquel documento expedido por los Registros Públicos, en el que aparece la partida
registral de una persona jurídica, otorgamiento de un poder, de un inmueble
determinado, entre otros. En la copia literal del inmueble puede apreciarse todos los
actos que se hayan inscrito respecto de ese inmueble, tales como compras, ventas,
hipotecas, embargos, sucesiones intestadas, etc. La copia literal del inmueble
enmarca el estado actual del bien, tanto sobre sus propietarios, descripción, como si
tiene cargas o gravámenes vigentes.
8. ¿Qué es una hipoteca?
Es una garantía que pesa sobre un inmueble determinado, la cual respalda el
cumplimiento de una obligación, como por ejemplo un crédito hipotecario. Es
accesoria a la vigencia del crédito, pues si este se extingue, la hipoteca pierde
efectos legales. La hipoteca no transfiere la propiedad al acreedor – quien tiene a su
favor el crédito – sino que le da la seguridad que ante un incumplimiento del
crédito, el acreedor podrá hacer efectivo el saldo, solicitando el remate del
inmueble.
9. ¿Qué es independización?
Es el acto registral por el cual un inmueble matriz se divide en varias unidades
inmobiliarias independientes entre sí. De esta forma, se genera una partida registral
independizada por cada inmueble que se va creando. La inscripción de la
independización va acompañada del reglamento interno – propio de edificios o
inmuebles que comparten áreas comunes – o de la declaratoria de la fábrica
construida.
10. ¿Tiene relevancia si el inmueble que estoy adquiriendo está hipotecado a
favor de un Banco?
Sí. En principio todo bien que es financiado por Hipotecaria SURA debe estar libre de
cargas y gravámenes como la hipoteca a favor de otro banco. Sin embargo,
dependerá del tipo de bien para ver la forma en cómo Hipotecaria SURA obtendrá la
primera y preferente hipoteca, y así proceder con el financiamiento.
De esta forma, si se trata de un bien terminado y el inmueble tiene una hipoteca a
favor de otro banco, al iniciar el proceso de financiamiento, deberá presentar la
minuta o la cláusula adicional de levantamiento de hipoteca expedida por el banco
que cuenta con la misma. Si se trata de un bien futuro, por lo general, los proyectos
inmobiliarios son financiados por entidades financieras, quienes tienen a su favor la
hipoteca matriz. En ese caso, no existe inconvenientes para Hipotecaria SURA,
siempre que el vendedor cumpla con presentar una carta fianza (a satisfacción de
Hipotecaria SURA) expedida por el banco que cuenta con la hipoteca matriz.
11. ¿Cómo obtengo la carta fianza?
La carta fianza la otorga aquella institución financiera que tiene a su favor la
hipoteca sobre el terreno matriz donde se construye el inmueble financiado. Debe
ser entregada por el vendedor y/o constructor del proyecto a Hipotecaria SURA luego
que el cliente haya firmado la minuta de compra venta con el vendedor y/o
constructor.
12. Mi estado civil es soltero, pero tengo mi conviviente. ¿Puedo acceder al
crédito?
En principio, sólo se acepta acceder al crédito si tu estado civil es soltero o casado.
En este último, puede en cualquiera de los regímenes aceptados por la ley –
sociedad de gananciales o separación de patrimonios.
Sin embargo, puedes acceder al crédito con tu pareja en la medida que ambos
califiquen al crédito como codeudores y copropietarios.
13. Mi nacionalidad es extranjera; ¿Qué documentos debo presentar?
El único documento aceptado para las personas de nacionalidad extranjera es el
carné de extranjería otorgado por La Dirección General de Migraciones y
Naturalización del Ministerio del Interior, DIGEMIN.
14. ¿Puede otorgarse créditos en moneda distinta del precio de venta?
Si. Hipotecaria SURA sólo financia el saldo del precio de venta, el cual podrá ser
convertido en moneda distinta. En ese sentido, si el precio de la venta está
expresado en nuevos soles, la cuota inicial podría ser cancelada en nuevos soles y el
saldo mediante un cheque de gerencia en dólares producto del desembolso.
15. ¿Qué es el Estudio de Títulos?
Es la evaluación integral de la documentación legal del inmueble y del comprador y
vendedor, así como la redacción del contrato de crédito y constitución de la garantía
hipotecaria. El Estudio de Títulos es una radiografía del estado legal del inmueble, en
donde se levantan, analizan y evalúan las observaciones legales respecto al inmueble
a adquirir. Este estudio es importante porque le garantiza que usted adquirió una
propiedad libre de riesgos.
16. ¿Se pueden financiar los gastos en los que incurre este préstamo?
No.
17. ¿En qué consisten los gastos de tasación, notariales y registrales?
Los gastos de tasación corresponden a los honorarios profesionales del perito
valuador, contratado especialmente para realizar la valorización o tasación del
inmueble a financiar.
Los gastos notariales corresponden al pago de los honorarios del notario público, así
como los costos de la escritura pública correspondientes a la compra venta, crédito e
hipoteca.
Los gastos registrales corresponden al pago de los derechos que cobra el Registro
Público para inscribir la compraventa y la hipoteca. Asimismo, también comprende
los gastos por solicitud de bloqueo, solicitud de inscripción del título, certificado
negativo de cargas y gravámenes, etc.
18. ¿Qué es el impuesto alcabala?
Es aquel impuesto que grava las transferencias de propiedad de cualquier tipo de
inmuebles, salvo la primera venta que realizan las empresas constructoras.
Corresponde al 3% de la diferencia entre el valor del precio de venta menos 35 UITs
(S/. 36,500.00 aproximadamente).
La Declaración Jurada y el pago del Impuesto de Alcabala se realizan en las oficinas
del Servicio de Administración Tributaria (SAT).
19. ¿Qué es el impuesto predial?
Es aquel impuesto que grava el valor de los inmuebles, sea cual fuere su naturaleza
(sean predios urbanos o predios rústicos). El obligado al pago es el propietario del
bien. El impuesto predial se paga de manera anual, y corresponde el pago del mismo
al propietario que es considerado como contribuyente ante la municipalidad
respectiva cada 1 de enero de cada año. En el caso del otorgamiento de créditos
hipotecarios, el vendedor tiene la obligación de presentar la documentación que
acredite el pago del Impuesto Predial, tales como HR (Hoja Resumen), PU (Predio
Urbano) y recibos de pago del mencionado impuesto.
20. ¿Qué es una constancia de no adeudo?
Es aquel documento expedido por la municipalidad, donde se ubica un predio y
respecto del cual se señala que el propietario no tiene deudas por concepto del pago
del Impuesto Predial.
Este documento puede ser presentado en lugar del HR, PU y recibos de pago cuando
se quiera transferir un inmueble.
21. ¿Qué es el impuesto a la renta para fines de transferencia de inmuebles y
cuando se aplica?
El Impuesto a la Renta grava, entre otros conceptos, los resultados de la venta de
inmuebles cuando hubieran sido adquiridos o edificados para efectos de su venta. El
obligado del impuesto en una transferencia de propiedad de bien inmueble es el
vendedor, quien puede ser persona natural o persona jurídica.
Si es una persona natural, estará obligado al pago a cuenta del impuesto en base al
0.5% del valor del inmueble. Este pago deberá ser presentado al notario antes de
elaboración de la escritura pública. La categoría de este impuesto para este supuesto
es segunda (rentas de otros capitales)
Si es una persona jurídica, estará obligada al pago al final del año pues éste se
computará como parte de su contabilidad. Es decir, la venta de los inmuebles se
considerará como la derivada de su propia actividad comercial. La categoría de este
impuesto para este supuesto es Tercera (Rentas del comercio, la industria y otras
expresamente consideradas por la Ley).
22. ¿Qué es el ITF?
El ITF es un impuesto que grava los movimientos de dinero en cuentas bancarias con
un 0.05% del monto de la transacción.
23. ¿El pago de las cuotas de mi préstamo hipotecario está afecto al ITF?
Si. En caso una persona pague un crédito hipotecario, y en general cualquier crédito
bancario, deberá pagar el ITF. Esto no aplica para el pago de cuotas de préstamos Mi
Vivienda.
24. ¿Se pueden hacer prepagos para cancelar el crédito antes de tiempo?
Los prepagos están permitidos en cualquier momento que lo desee el cliente. El
cliente debe decidir si quiere disminuir el monto mensual de la cuota o el plazo del
crédito.
25. ¿Los prepagos están afectos al pago de alguna comisión?
No se cobra ningún tipo de comisión o penalidad.
26. ¿En qué consiste el seguro de desgravamen?
El seguro de desgravamen es un seguro sobre la vida del asegurado, que tiene por
objeto el pago de la deuda que el asegurado mantenga frente a Hipotecaria SURA, al
momento de su fallecimiento. De esta manera, en caso de fallecimiento, la
compañía de seguros pagará al acreedor del asegurado el saldo insoluto de la deuda.
Por tanto, los herederos del asegurado serán beneficiados por cuanto se verán
liberados de la deuda que de otro modo heredarían.
Para esto, el cliente facultará a Hipotecaria SURA a contratar, por cuenta y cargo
suya, un seguro de desgravamen que cubrirá de manera exclusiva a las personas
solicitadas, bajo los términos, coberturas y condiciones que Hipotecaria SURA
establezca, y a renovar la póliza de seguros en forma mensual, cuyo pago de las
primas serán incluidas en el respectivo cronograma de pagos de las cuotas del crédito
otorgado. El monto mensual de la prima es el equivalente al porcentaje de la tasa
del seguro, según tarifario vigente, multiplicado por el saldo del crédito hipotecario.
Sin perjuicio de lo indicado en el párrafo anterior, Hipotecaria SURA podrá aceptar –
a solicitud de cada cliente – la presentación de una póliza de seguros, siempre y
cuando cubra, a satisfacción de Hipotecaria SURA, el monto del crédito otorgado, y
cumpla con los términos, coberturas y condiciones a satisfacción de Hipotecaria
SURA.
La aprobación se hará en coordinación con la Compañía de Seguros encargada, la cual
debe provenir del mercado asegurador peruano. Asimismo, ésta, una vez recibida la
Declaración Personal de Salud (DPS), cursará comunicación a Hipotecaria SURA
aceptando la vigencia del seguro.
27. ¿En qué consiste el seguro contra todo riesgo?
El seguro contra todo riesgo, cubre la propiedad del asegurado teniendo como base el
valor de construcción del mismo; es decir excluyendo el valor del terreno. La
cobertura de este seguro sólo es hasta el valor de construcción y puede asegurar
siniestros como Incendio, Huelgas y Conmoción Civil, Vandalismo, Robo y/o asalto
para instalaciones fijas y acabados, entre otros.
Asimismo, el seguro contra todo riesgo tiene por finalidad restituir el valor de un
inmueble asegurado en caso de producirse un siniestro que destruya total o
parcialmente al bien o disminuya su valor. La prima mensual de este seguro resulta
de la multiplicación del porcentaje de la tasa del seguro, según tarifario vigente, por
el valor de construcción (valor comercial de tasación sin contar el valor de terreno).
Para ello, el cliente faculta a Hipotecaria SURA a contratar por su cuenta y cargo una
póliza de incendio a todo riesgo hasta por el monto indicado en el informe de
valorización como valor de edificación y/o asegurable, y a renovar la póliza de
seguros al vencimiento de la misma. El cliente deberá asumir el pago de las primas
correspondientes, las mismas que serán incluidas en el respectivo cronograma de
pagos.
La aprobación se hará en coordinación con la Compañía de Seguros encargada, la cual
debe provenir del mercado asegurador peruano.
28. ¿Que contiene el cronograma?
El cronograma de pagos contiene el número de cuotas a pagar por el préstamo
hipotecario, el valor de cada cuota, la tasa de interés, plazo, monto del crédito y
demás condiciones del crédito. Asimismo, se especifica la composición de cada
cuota, la cual contiene capital, intereses, seguros y portes.
29. ¿Puedo realizar prepagos y qué pasos debo seguir para realizar un prepago?
Usted tiene la libertad de realizar los prepagos que considere pertinentes sin
restricción de monto sobre su saldo de deuda en el momento que lo considere más
oportuno, al realizar esto usted estará reduciendo su endeudamiento en la
proporción del capital que amortice menos el costo de los intereses y seguros
corridos hasta la fecha de su amortización. Para realizar un prepago usted debe
acercarse a nuestra oficina y contactar con nuestra representante de atención al
cliente, ahí usted llenará una solicitud de prepago indicando si desea disminuir el
plazo o el monto de la cuota mensual, si su prepago es igual o mayor a los US$10.000
usted deberá llenar una Declaración de Origen de Fondos, en la cual, manifestará el
origen del dinero que está siendo utilizado para el prepago, adicionalmente deberá
presentar los documentos que acrediten dichos fondos (estos pueden ser, por
ejemplo, el saldo de una cuenta de ahorros, la minuta de compra venta de un
inmueble o un vehículo vendidos, etc.), una vez concluido esto, Hipotecaria SURA le
indicará a usted exactamente qué día puede usted volver a realizar el prepago
solicitado, el mismo que deberá ser realizado mediante la entrega de un cheque de
gerencia a favor de Hipotecaria SURA.
El mismo día que usted realiza su prepago recibirá una copia del nuevo cronograma
de su crédito, el tiempo estimado de este procedimiento es 4 días.
30. ¿Qué consecuencias tiene presentar retrasos en el pago de mis cuotas?
El presentar atrasos en el pago de las cuotas del crédito le generará a usted las
siguientes consecuencias:
1. Riesgo de deterioro en su clasificación como deudor, esto le puede dificultar
el acceso a otras operaciones de crédito con las empresas del sistema
financiero.
2. Incurrir en el pago de gastos de cobranza.
3. Ser sujeto de acciones de cobranza, como pueden ser, llamadas telefónicas
de cobranza, visitas de cobranza, recibir comunicaciones escritas de
requerimiento de pagos, etc.
31. ¿Qué es una refinanciación y que implicancias acarrea una refinanciación o
reprogramación de mi deuda?
Se considera como “Operación Refinanciada” al crédito respecto del cual se
producen variaciones de plazo y/o monto del contrato original que obedecen a
dificultades en la capacidad de pago del deudor.
Al momento de firmarse el contrato de refinanciación
o de aprobarse la
reprogramación de pagos, según corresponda, la clasificación de riesgo de los
deudores deberá mantenerse en sus categorías originales, con excepción de los
deudores clasificados como Normal que deberán ser reclasificados como con
Problemas potenciales.