1. Educación

Vol. 1 Núm. 24
Marzo / Mayo 2014
Cómo impacta la Reforma
Financiera 2013-2014 al
sector inmobiliario (Primera parte)
La evolución de la arquitectura
sustentable... Segmento de oficinas
Termómetro Inmobiliario
CONTENIDO
Marzo / Mayo 2014
Vol. 1 Núm. 24
PANORAMAS
EDITORIAL
Esta es mi Tierra
Por: Gerardo Freyre Fregoso
El uso de la propiedad o de la tierra no es de libre aprovechamiento,
debido a que con ello se puede llegar a vulnerar el medio ambiente. Sin
embargo, en México se están duplicando indebidamente facultades
a causa de la lucha de los gobiernos sobre el dominio del uso del
suelo de la propiedad, pasando por alto la fuga de inversión por falta
de claridad regulatoria y agrupaciones ambientalistas.
La evolución de la arquitectura sustentable
en el segmento de oficinas
Por: Jean Michel Colonnier
México en los próximos 20 años ¿por qué va a crecer?
Por: Eugene Towle
Para las próximas dos décadas se presenta para México retos y
oportunidades que pueden generar un gran cambio en la calidad de
vida, lo cual impactará directamente al sector inmobiliario. Por ello, hoy
es fundamental diseñar estrategias acertadas para utilizar la enorme
riqueza del país para generar más riqueza.
Cómo impacta la Reforma Financiera 2013-2014
al sector inmobiliario (Primera parte)
Por: Adolfo González Olhovich
Durante tres números de Iconos, Temas Inmobiliarios se analizará a
detalle cómo la Reforma Financiera, aprobada en enero de 2014, está
impactando al sector inmobiliario.
TEMAS CENTRALES
Es sorprendente cómo en México en los últimos 20 años tanto
los estándares de arquitectura e interiorismo corporativo han
evolucionado en el segmento de oficinas. Para el autor el cambio
fundamental radica en la manera de concebir el proyecto, el cual se
está acercando cada vez más al modelo europeo-americano, donde
el grupo que diseña es independiente al que construye.
TENDENCIAS
En dos décadas ¿qué va a pasar con el
financiamiento inmobiliario?
Por: Adolfo González Olhovich
Las optimistas perspectivas para las próximas dos décadas apuntan a
un sector inmobiliario totalmente fortalecido, ya que para ese entonces
México se posicionará como una de la economías más importantes
del mundo y veremos fondos de capital, públicos y privados, ya sean
sociedades o fideicomisos, invirtiendo en subcentros urbanos e
intermediarios financieros especializados en negocios inmobiliarios
contratando créditos de gran volumen.
El gran despegue de Retail
Por: Jerónimo Gerard
A pesar de que el segmento de retail goza de una situación privilegiada
gracias a una clase media más fortalecida y a una economía sana, la
población mexicana, en comparación con Brasil o Argentina, está
desatendida por el mercado de consumo y aún presenta un bajo nivel
de penetración.
La oficina del futuro... El poder del espacio
Por: Isaura González Gottdiener
Recuperación y evolución del espacio
público en la Ciudad de México
Por: Alejandro Martínez
TERMÓMETRO
La recuperación del espacio público en la Ciudad de México es sin
duda una tarea prioritaria. Por ello, resulta indispensable garantizar la
calidad de diseño de los proyectos tanto de mayor como de menor
escala, ya sea un barrio, una colonia o polígono. Dos claros ejemplos
de ello son el Corredor Cultural Regina que se ha convertido en un
referente en la Ciudad de México con relación a las intervenciones de
rehabilitación, al igual que el desarrollo Financiero Santa Fe, en donde
destaca la recomposición de su espacio público.
URBANISMO
Hoy tanto los arquitectos como los diseñadores de interiores corporativos
tienen claro un aspecto que es imprescindible para la productividad:
los espacios de las oficinas del mañana deben de ayudar a mejorar la
comunicación, la colaboración y la integración.
Termómetro Inmobiliario
Por: Market Research, CBRE México
Principales tendencias sobre el comportamiento del mercado de
oficinas e industrial en las ciudades estratégicas de México.
CONTENIDO
Editorial
Durante 2013 una vez más fuimos testigos del crecimiento
de CBRE México, una marca que en sí misma es sinónimo de
liderazgo, constancia, evolución y vanguardia. Por esta misma
razón, también decidimos dar un paso adelante en lo que
respecta a nuestra publicación, Iconos, Temas Inmobiliarios,
la cual migramos a la plataforma móvil APP (iTunes/iPad).
Entre los beneficios que proporciona esta nueva versión para
nuestra lectoría se encuentran: fácil lectura desde cualquier
parte del mundo, interactuar con los diferentes autores de los
artículos, vivir paseos y recorridos virtuales, consultar artículos
de interés en tiempo real y, por otra parte, contribuimos al no
utilizar papel a la política global de nuestra empresa de no contaminar el medio ambiente.
La presente edición de Iconos, Temas Inmobiliarios gira en
torno a las principales tendencias del sector, en la que destacados
especialistas comparten su visión sobre las diversas áreas de
oportunidad para ser más competitivos en los diferentes rubros
que impactan directa e indirectamente al sector inmobiliario:
desde financiamiento, regulación del uso de la propiedad, hasta
arquitectura sustentable.
Lo invitamos a reflexionar sobre estos temas, esperando que
esta edición en su nueva plataforma sea de su utilidad e interés.
Cordialmente,
Lyman Daniels Presidente de CBRE México
CONTENIDO
Presidente CBRE México
Lyman A. Daniels
Dirección de Operaciones y Finanzas CBRE Latinoamérica
María Elena Bravo Limón
Directora Departamento de Mercadotecnia CBRE México
Susana Ruiz Maroto / [email protected]
Consejo Editorial Interno CBRE México
Sergio Pérez Castilleja, SIOR CIPS Senior Vice President • Ernesto Rodríguez, Senior Vice President Capital Markets
Consejo Editorial Externo
Jean Michel Colonnier, Director General de Colonnier y Asociados • José Luis Cortés, Director de Educación Continua
de la UIA • Eugene C. Towle, Socio Director Softec • Pedro Dondé, Economista Asesor • Isaura González Gottdiener,
Miembro del Consejo Directivo del Colegio de Arquitectos de la Ciudad de México • Rogelio Jiménez Pons, Director
General de las empresas JP Macro, JP Arquitectos y Jiménez Pons Construcciones • Julio A. Millán, Presidente de
Coraza Corporación Azteca y Consultores Internacionales • Gonzalo Montaño, Director General de MAC+L Arquitectos
• Manuel Perló Cohen, Investigador del Instituto de Investigaciones Sociales de la UNAM • Alejandro Rivadeneyra,
Director General de Rivadeneyra Arquitectos • Juan Ignacio Rodríguez Liñero, Vicepresidente Senior de Desarrollo
de Negocios México y Centroamérica de Grupo RCI • René Solís Brun, Director General de Metrópoli 2025.
Dirección Editorial CBRE México
Paulina Sánchez Gómez Luna / [email protected]
Diseño Editorial
Gabriel Llaguno / www.katapolt.mx
Portada
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Jean Michel Colonnier, Gerardo Freyre Fregoso, Jerónimo Gerard, Adolfo González Olhovich, Isaura González
Gottdiener, Alejandro Martínez y Eugene Towle.
Asesor Creativo CBRE México
L.D.G. Rocío Gutiérrez Real / [email protected]
ICONOS es una publicación trimestral gratuita, editada por CBRE S.A. de C.V. Ejemplar Volumen I, Número
24, marzo-mayo de 2014. Certificado de reserva de derechos ante el Instituto Nacional del Derecho de Autor:
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PANORAMAS
CONTENIDO
Esta es
mi Tierra
Si bien la tenencia de la tierra es un factor importante, la posibilidad de usar la propiedad es esencial para el desarrollo económico de una región y el
respeto al medio ambiente. El uso de la propiedad
no es absoluto y, sobre todo, no depende de la voluntad del propietario, pues la pérdida de recursos
naturales tiene efectos en la sociedad. Por ello la
necesidad de establecer limitaciones de uso.
Por *Gerardo Freyre Fregoso
L
a propiedad siempre ha sido el principal
patrimonio de las personas, y es que la
tierra es un bien con atributos económicos, religiosos y culturales, así como pieza fundamental en nuestra sociedad. Es formadora
de arraigo y legado, al igual que de diversos
conflictos sociales.
La tierra es un bien tangible, cuantificable, sinónimo de riqueza y posición social, que delimita el
derecho de uno frente a los demás. Toda persona conceptualiza su propiedad como un derecho
absoluto de dueño en el que puede disponer, hacer y prohibir lo que su libre voluntad le indique.
Sin embargo, en la actualidad el uso de la propiedad no es absoluto y, sobre todo, no depende de la voluntad del propietario, pues la pérdida de recursos naturales tiene efectos en la
sociedad, por ello la necesidad de establecer
limitaciones de uso.
Para regular el uso de la propiedad se han creado
diversos instrumentos jurídicos tales como los
Programas de Ordenamientos Ecológico (POEL)
y los Programas de Desarrollo Urbano (PDU),
cuya función es asignar el uso de suelo en el territorio para permitir, limitar o prohibir obras y actividades. Son instrumentos de planeación que
obedecen a un crecimiento ordenado bajo un
principio de sustentabilidad.
No está en duda que el Gobierno es el indicado
para establecer limitaciones de uso de la propiedad privada, con el fin de garantizar el derecho a
un medio ambiente sano. Sin embargo, a la fecha
es confuso si es que corresponde a la Federación,
a los gobiernos estatales o a las autoridades municipales el ejercicio de dichas atribuciones.
PANORAMAS
¿Quién debe limitar el
uso de la propiedad?
De acuerdo con nuestra Constitución, corresponde al Municipio la formulación, aprobación y
administración de la zonificación de su territorio;
así como autorizar, controlar y vigilar la utilización del suelo y participar en la creación y administración de zonas de reservas ecológicas. En
esencia, salvo territorios federales o Áreas Naturales Protegidas (ANP) de ámbito Federal, los
municipios deberían administrar “libremente”
el uso de suelo de sus demarcaciones, sin más
limitación que sujetarse a los lineamientos, principios y condiciones establecidas en la legislación. Es decir, la legislación debería regular y ordenar una facultad municipal, no condicionarla y
mucho menos invadir dichas atribuciones.
Para regular el uso de la propiedad se
han creado diversos instrumentos jurídicos: los Programas de Ordenamientos
Ecológico (POEL) y los de Desarrollo Urbano (PDU), cuya función es asignar el
uso de suelo en el territorio para permitir,
limitar o prohibir obras y actividades. Son
instrumentos de planeación que obedecen a un crecimiento ordenado bajo un
principio de sustentabilidad.
Contrario a lo anterior, los gobiernos Federal y
Estatales han cambiado el sistema dado en la
Constitución a través de leyes que han creado
“condiciones” para que los municipios “puedan”
administrar el uso de suelo de sus territorios,
estableciéndose una autoridad de control sobre
una facultad municipal.
CONTENIDO
Una clara invasión y control por parte del Gobierno estatal con sus municipios, es la que establece la Ley de Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente de Quintana Roo, al precisar
que los Programas de Ordenamiento Ecológico
Locales deban ser autorizados también por el
Gobernador; así como la Ley de Asentamientos
Humanos de Quintana Roo, al señalar que los
Programas Municipales de Desarrollo Urbano
deban contar con un dictamen de congruencia
por parte de la Secretaría de Desarrollo Urbano
y Vivienda del estado.
Con lo anterior el Gobierno Estatal, a través
de su propio congreso, no se limitó a establecer criterios de sustentabilidad, lineamientos
técnicos o procedimientos jurídicos con participación ciudadana para la creación de los ordenamientos ecológicos y urbanos, sino que
se posicionó asimismo como una autoridad
evaluadora o dictaminadora de las decisiones
del Municipio en la administración del uso de
suelos de su territorio.
En el ámbito Federal, la Ley General de Desarrollo Forestal Sustentable estableció que todo
terreno con vegetación forestal debía sujetarse
a una autorización de cambio de uso de suelo
otorgada por la Secretaría del Medio Ambiente
y Recursos Naturales (SEMARNAT), lo que puede considerarse como la mayor intervención de
la Federación en los territorios municipales para
la asignación de usos de suelo.
Por su parte, la Ley General de Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente, estableció
la facultad de autorizar los POEL cuando exista
un ANP Federal y también la atribución de evaluar y, en su caso, autorizar el impacto ambiental tanto de los POEL como de los PDU.
En ese sentido, la SEMARNAT tendrá la última palabra en la planeación, administración y
determinación del uso de suelo de los territorios municipales, ya que, si bien el Municipio
propone y el Estado avala, la Federación decidirá si autoriza o no, fungiendo como un ente
revisor de las facultades de los otros dos órdenes de gobierno.
PANORAMAS
CONTENIDO
¿Por qué el Municipio perdió el
control del uso de la propiedad?
Debido al control ejercido por la Federación y
los estados, los municipios perdieron la libertad de administrar su territorio, que si bien es
contrario a la Constitución, seguramente es un
control adecuado desde el punto de vista ambiental que obedece a principios de aprovechamiento racional de los recursos naturales, pero
que muestra una clara desconfianza en la responsabilidad, honestidad y eficacia de nuestras
autoridades municipales.
La Ley General de Desarrollo Forestal
Sustentable estableció que todo terreno con vegetación forestal debía
sujetarse a una autorización de cambio de uso de suelo otorgada por la
Secretaría del Medio Ambiente y Recursos Naturales (SEMARNAT).
Es claro que mientras el Municipio no tenga elementos para potencializar su territorio con una
visión de sustentabilidad, la Federación tendrá
que intervenir para controlar la falta de regulación o indebida aplicación de regulación relacionada con el ordenamiento ecológico y asentamientos humanos.
La Federación ya creó una secretaría de estado especializada en los temas de propiedad, la
“Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y
Urbano” (SEDATU), reservando la materia de ordenamiento ecológico a la SEMARNAT. Sin embargo, existe una tendencia a nivel Federal de
acumular todos los temas de tenencia y uso de
propiedad en la nueva SEDATU, debido a la gran
importancia que representa la tierra.
En consecuencia, nuestra tierra no es de libre
aprovechamiento debido a que con ello podríamos vulnerar derechos universales como el medio ambiente sano; sin embargo, indebidamente se están duplicando facultades a causa de
la lucha de los gobiernos sobre el dominio del
uso de suelo de la propiedad, pasando por alto
la fuga de inversión por falta de claridad regulatoria y sectores ambientales con sentimiento de
vulnerabilidad.
La regulación clara, el respeto de las facultades constitucionales y la adecuada aplicación
de las normas ambientales fomentarán el desarrollo sustentable y atraerá inversión en
nuestra tierra.
*Gerardo Freyre Fregoso. Actualmente es Director de la Oficina en Cancún de la firma Vera & Carvajal, donde funge como consultor ambiental
de los desarrollos turísticos más importantes de Cancún y Riviera Maya;
Director Jurídico de AMDETUR y Profesor de las materias de Legislación Ambiental y Legislación Turística en el Departamento de Turismo
Sustentable de la Universidad del Caribe. Cuenta además con varias publicaciones en materia ambiental, turística y constitucional.
Es abogado consultor y litigante especialista en materia ambiental y
urbana por la Universidad Autónoma Metropolitana. Cuenta con las especialidades en Derecho Ambiental por el ITAM y en Derecho Tributario
por la Escuela Libre de Derecho.
PANORAMAS
CONTENIDO
La evolución de la arquitectura sustentable
en el segmento de oficinas
Por: *Jean Michel Colonnier
Conceptos como espacios abiertos, alto desempeño, espacios verdes e iluminación natural, hace dos
décadas eran totalmente desconocidos en el mundo
de oficinas corporativas, hoy son elementos claves
en la nueva arquitectura corporativa donde la certificación ecológica ya no es opcional. Es más que una
tendencia o una moda. Es un mandatorio de aquí a
varias décadas.
E
l concepto de arquitectura de oficinas ha evolucionado de
manera sorprendente en los últimos 20 años. El cambio
fundamental reside en la manera de concebir el proyecto,
el cual se está acercando al modelo europeo-americano donde
el grupo que diseña es independiente del equipo que construye.
Hoy debe de haber un balance para llegar a un equilibrio sano.
Derivado de esto, los estándares del diseño cambiaron radicalmente. Hace dos décadas, por ejemplo, un edificio de oficinas
tenía 3.60 metros de altura con cristales simples de baja calidad
y poca transmisión de luz, así como elevadores insuficientes,
pocos baños, estacionamientos incómodos con pocos cajones,
áreas cerradas y aire acondicionado
deficiente, cuando lo había.
El motor o la fuerza detrás del cambio es probablemente el Tratado
de Libre Comercio (TLC) firmado
al final del sexenio por el expresidente de México Carlos Salinas de
Gortari. Después de su puesta en
marcha, hubo una ola de empresas multinacionales que llegaron a
México y, que por norma corporativa, iniciaron una búsqueda de edificios de mayor calidad. El mercado
respondió para proveer este nuevo
producto a usuarios dispuestos a
pagar más por un edificio más equipado y mejor diseñado.
Reforma 342
Reforma 342
PANORAMAS
Hacia el 2004 los estándares fueron subiendo
de manera notable. La certificación LEED del
U.S. Green Building Council (USGBC) comienza a tomar fuerza y a servir como estándar de
eficacia. En esa época se construye el corporativo de HSBC, ubicado en Reforma, siendo el primer proyecto con la certificación LEED Gold edificado en México. Se trata de un edificio clase
A que esta institución financiera transformó por
completo en términos tecnológicos, después de
haberlo comprado en construcción al desarrollador GICSA. Yo participé como arquitecto en HOK
para transformarlo en un edificio con tecnología
de punta bajo la visión de negocio de HSBC, que
como flamante dueño y usuario del edificio, vio
los beneficios fiscales al hacer más eficiente su
edificio en términos generales y específicamente en el uso de luz y de agua.
Hacia el 2004 los estándares de los edificios
en la Ciudad de México fueron subiendo
de manera notable. La certificación LEED
del USGBC comienza a tomar fuerza
y a servir como estándar de eficacia. En
esa época se construye el corporativo
de HSBC, ubicado en Reforma, siendo
el primer proyecto con la certificación
LEED Gold edificado en México.
En lo que respecta al diseño, éste comenzó con
geometrías muy puras y poco amables y a nivel
peatonal, por su pureza, poco permeables. Gradualmente, los proyectos de corporativos han
evolucionado a edificios de usos mixtos, destinando la planta baja al comercio. Esta estrategia
ha resultado muy eficaz. La transformación de
las áreas rentables de oficinas a comercios en
planta baja (PB) y ocasionalmente en el nivel uno
ha dado resultado a un incremento en rentas,
y una mayor infraestructura de apoyo para los
usuarios de las oficinas en los pisos superiores,
transformando así el rol del edificio en términos
CONTENIDO
urbanos. Es decir, los edificios de oficinas, paulatinamente, comenzaron a ser partícipes de la
vida cultural de la calle convirtiéndose más interesantes y urbanos, combinando la individualidad de una oficina privada con los espacios para
el esparcimiento.
Ahora todos los edificios que estamos diseñando en el despacho están privilegiando el aspecto comercial en la planta baja y la interacción del
edificio con la calle.
Otro factor que ha mejorado la calidad de los edificios de oficinas es la modificación del paradigma
de negocio que ocurrió en los años 90. Anteriormente, las empresas se interesaban en comprar
su piso de oficina, pensando que estaban haciendo una inversión adicional a su negocio, mientras
que realmente era un prejuicio, ya que al fragmentar el edificio en varios dueños limitaba no
solamente la flexibilidad de expansión de la empresa sino también la administración del edificio
para mantenerlo vigente. El mantener el edificio
al 100% para renta de manera patrimonial para el
grupo inversionista inicial, permite invertir más en
Insurgentes 863
PANORAMAS
CONTENIDO
En estos 20 años los cambios han sido sorprendentes: espacios más abiertos y colaborativos,
uso eficiente de la energía, agua, material reciclado y de la luz solar contribuyen a un mejor medio
ambiente y a una población más sana y feliz. Una
tendencia que cada vez cobra mayor importancia y
que debe ya ser parte
fundamental de todos
los futuros proyectos.
Insurgentes 863
Mixcoac 272
la estructura base y en la tecnología que lo apoye,
ya que es el mismo grupo que lo va a mantener
por muchos años.
En la actualidad las estrategias de diseño se están volviendo más sofisticadas e interrelacionadas. Hace unos años todos los sistemas estaban pensados de manera independiente, un
ejemplo claro es el primer automóvil, producto
del ensamble de varias tecnologías antiguas:
una carreta con un motor y un cristal.
De la misma manera que evolucionó el automóvil, también los edificios comienzan a crear estas relaciones entre sistemas independientes.
Reforma 342 / New York Life, el cual se terminó
de construir en el 2012 y tiene una fachada donde están ligadas, además de la planificación, las
vistas y la luz natural en un concepto de “enfriamiento del edificio”, como un radiador que se
enfría de forma natural.
Cada año los estándares se incrementan y cada
día es más necesario. El impacto a la infraestructura de la ciudad provocado por las nuevas
generaciones de edificios es cada vez menor, lo
cual se refleja de forma positiva en el medio ambiente y a nuestra competitividad como región.
Insurgentes 1647
En estos 20 años los cambios han sido sorprendentes: espacios más abiertos y colaborativos,
uso eficiente de la energía, agua, material reciclado y de la luz solar contribuyen a un mejor
medio ambiente y una población más sana y feliz. Una tendencia que cada vez cobra mayor importancia y que debe ya ser parte fundamental
de todos los futuros proyectos.
*Jean Michel Colonnier. Actualmente es director
del prestigiado despacho de arquitectos Colonnier
y Asociados. También fue director de diseño del
despacho americano HOK México, donde encaminó el desarrollo de la nueva generación de edificios
de oficinas en México. Sus proyectos recientes incluyen Insurgentes Reforma 342 / New York Life,
Reforma 234 / Torre Mapfre, Insurgentes Sur 1458
/ Banco Compartamos y Campus Corporativo Coyoacán / Av. Coyoacán 1622. Actualmente están
en construcción dos de sus más recientes proyectos: Torre Diana, en el corredor Reforma, y el centro comercial Oasis en el sur de la ciudad.
TEMAS CENTRALES
CONTENIDO
México en los
próximos 20 años
¿Por qué va
a crecer?
Por: *Eugene Towle
M
Se presentan ante México retos y oportunidades que pueden generar una transformación
extraordinaria y positiva de nuestra calidad
de vida en los próximos 20 años si sabemos
encausarlos. Los inmobiliarios seremos cruciales en esta transformación. Por ello, se
expone en el presente artículo un boceto de
lo que tenemos que hacer como país para
que esto suceda.
éxico tiene la oportunidad histórica de consolidar el patrimonio inmobiliario familiar de
su clase media emergente y utilizarlo
para duplicar el ingreso familiar y, en los
próximos 12 años, crear los cimientos
para tener ciudades atractivas y competitivas donde las personas prosperen.
Tenemos la posibilidad de retomar el
rumbo de crecimiento y bienestar al que aspirábamos antes de las crisis petroleras de los años
setentas. Hace dos décadas no podíamos hablar
de corrupción, hoy pareciera que no podemos
hablar de riqueza. Sin embargo, el presente artículo gira en torno a la riqueza.
¿Estamos pensando cómo utilizar nuestra riqueza para generar más riqueza, o
estamos simplemente pasando el rato hasta la próxima elección?
Todas las investigaciones serias que han realizado diversos financieros, politólogos, analistas y
consultores extranjeros, apuntan a que las condiciones están dadas en nuestro país para un
despegue extraordinario. Parece que los únicos
que no creemos esto somos nosotros. A continuación presento un escenario de lo que pudiera
ser y que, se pueda detallar con las políticas de
desarrollo urbano y vivienda que harán posible
esta propuesta.
Para ello me gustaría plantear las siguientes
preguntas: ¿Estamos preparando nuestras ciudades y políticas para un México más próspero?
¿Estamos pensando en atacar las oportunidades del futuro o seguimos tratando de resolver
los problemas del pasado? ¿Estamos pensando
cómo utilizar nuestra riqueza para generar más
riqueza o estamos simplemente pasando el rato
hasta la próxima elección?
Los últimos 30 años han sido complejos para
México. Hemos atravesado múltiples crisis que, los que las hemos vivido, nos han
parecido interminables y recurrentes. Los indicadores de bienestar suben un momento y
TEMAS CENTRALES
bajan el siguiente. Pareciera que hemos estado atrapados en una banda sin fin donde, como
hamsters, corremos y corremos pero nunca llegamos a nuestro destino.
Sin embargo, y por más que nos cueste reconocerlo, entre crisis y crisis, avanzamos y creamos
riqueza. Hay un México que desoye, crece,
propone y prospera con y a pesar de las políticas públicas. Las crisis se han hecho menos
frecuentes en los últimos 10 años y menos severas. La crisis financiera mundial, “el catarrito”
es la primera vez en la historia de México que,
ante una caída severa del PIB, no quiebra el gobierno o se desata una devaluación avasalladora
o inflación galopante.
Las nuevas generaciones nos ven perplejas
cuando les decimos que tenemos que estar
preparados para una hiperinflación o hiperdevaluación. Nos ven como sobrevivientes de un
naufragio en el cual atesoramos galletas por si
se acabara la comida en el supermercado.
México y Estados Unidos
una comparación útil
Al comparar el tamaño relativo de la economía
de los Estados Unidos en 1960 a la mexicana,
me di cuenta que su economía era el doble que
la nuestra actual. Siendo curioso, seguí la gráfica
para ver a que época de ese país es equivalente
nuestra economía hoy. Llegué a 1940.
Siguiendo mi análisis, descubrí que la población de la Unión Americana en 1940 era de 132
millones de personas, que está en el mismo orden de magnitud que nuestros 112 millones en
2010. Por lo tanto el PIB per cápita de México
es parecido (de hecho el nuestro es 50% más
alto, ya que el PIB actual es un poco mayor y la
población menor).
CONTENIDO
Después revisé la educación. La escolaridad de
8.3 años promedio en México contra 8.0 años
promedio en Estados Unidos en 1940. La venta
interna de autos en ese país fue de 1.2 millones, mientras que en México es de 1.0 millón.
La producción de casas era de 700,000 contra
las 900,000 en México, el precio promedio de
una casa US$35,000 en ambos casos.
La penetración de las hipotecas actualmente en
el país es de 12% del PIB contra 10% del PIB
en nuestro país vecino en 1940. La recaudación
fiscal es del 22% (14% sin la renta petrolera)
contra 18% en Estados Unidos en 1940. El número de cuartos de hotel era de 900,000 contra
los 600,000 actuales de México.
Hoy México es el principal exportador
de manufacturas de Latinoamérica,
lo que significa que exporta más que
los demás países de la región (incluido
Brasil) juntos.
En lo referente a lo social, ellos tenían en ese
momento al hombre más rico del mundo,
John D. Rockefeller (1937), nosotros tenemos
al Ing. Carlos Slim. Pareciera que todas estas
similitudes apuntan a que el lugar donde hoy
se encuentra México es un punto de desarrollo. La pregunta no es ¿por qué estamos aquí?
sino más bien ¿qué pasó después?
Para responder esta pregunta investigué sobre
todos aquellos países que han estado donde
México está actualmente y descubrí que todos,
sin excepción duplicaron o triplicaron su ingreso familiar en los 20 años subsecuentes.
¿Cuáles son las variables que hicieron posible
esta detonación? En primer término, una industria manufacturera de exportación fuerte y
en segundo lugar una clase media emergente.
Hoy México es el principal exportador de manufacturas de Latinoamérica, lo que significa que
exporta más que los demás países de la región
(incluido Brasil) juntos. Nuestro país exporta el
TEMAS CENTRALES
20% de su PIB, mientras que Estados Unidos,
en 1950, exportaba sólo el 3.7% del PIB.
CONTENIDO
demos vender o aprovechar como palanca para
invertir en un nuevo negocio o la educación de
nuestros hijos entre otras cosas y así incrementar nuestro patrimonio. ¿Qué sigue entonces?
De cualquier manera y aún en medio de las diversas crisis, incluyendo la actual, poco a poco
hemos construido en nuestro país una clase Expectativas de crecimiento
media emergente, pujante y con grandes deseos de avanzar y superarse. Los datos que Acorde con las proyecciones de Softec, es alreportan tanto el INEGI (Instituto Nacional de tamente probable que el ingreso medio familiar
Estadística y Geografía 1989-2010), GEA (Gru- mexicano, en 2000 de $7,000 y hoy de $12,000
po de Economistas y Asociados)
mensuales, llegue a $25,000
y la AMAI (Agencia Mexicana de
en los próximos veinte años. El
Agencias de Investigación) sobre En medio de las diver- indicador GINI que mide la disla formación de la clase media sas crisis, incluyendo persión de la riqueza (cerca de
apuntan a que hoy más del 50% la actual, poco a poco 1= malo, cerca de 0= bueno)
de las familias están en condición hemos construido en ha bajado de 0.48 a 0.43 ende clase media, contra el 30% en nuestro país una cla- tre 1989 y 2010. Si sigue esta
1994, y hemos agregado a más se media emergente, tendencia, el indicador debede 40 millones de personas en pujante y con grandes ría llegar a niveles europeos de
los últimos 20 años a una condi- deseos de avanzar y 0.35-0.38 hacia el 2030.
ción de clase media.
superarse.
Según un reciente estudio de
No sólo coinciden con los datos
McKinsey, empresa internalevantados por la AMAI (Asociación Mexica- cional de consultoría y estrategia, la Ciudad de
na de Agencias de Investigación), sino que los México, Monterrey y Guadalajara crecerán su
libros de Luis de la Calle y Luis Rubio: CLASE- PIB más del doble en los próximos 15 años. CanMEDIERO, Pobre no más, desarrollado aún no cún incrementará su economía al triple (Urban
y el de Jorge G. Castañeda y Héctor Aguilar Ca- World, Cities and the Rise of the Consuming
mín: Una Agenda para México proponen que las Class). Según este mismo estudio, más del 12%
actitudes, patrones de consumo y aspiraciones de la población de la Ciudad de México, al 2025,
de los mexicanos hoy los ubican como personas tendrá ingresos superiores a $100,000 mensuales (contra el 4% actual).
de clase media.
Si bien es cierto que ha crecido la clase me- Al mismo tiempo que crece el ingreso, la
dia, también lo es que el crecimiento ha sido composición de los hogares cambiará. Los segdiferente en distintas regiones del país. Existen mentos demográficos de mayor crecimiento
ciudades hoy en día que tienen más del 65% son hogares unipersonales y familias extendide la población como clase media y alta y ciu- das (Conapo 2012). La familia nuclear tradicional
dades donde menos del 30% son
clase media.
Podemos discutir si es una clase
media percibida o inclusive ¿qué es
clase media? Seguramente hay muchos argumentos a favor y en contra.
Nos podemos perder en definiciones pero lo cierto es que cada vez
más mexicanos tenemos una casa
que tiene valor de cambio, que po-
TEMAS CENTRALES
En los últimos 20 años hemos tenido un programa muy exitoso de
producción y venta de 10 millones
de casas baratas a familias de reciente formación.
(Papá, mamá e hijos) crece pero en menor medida. Esto apunta a la necesidad de otro tipo de
soluciones habitacionales a las que hemos producido los últimos 50 años.
En los últimos 20 años hemos tenido un programa muy exitoso de producción y venta de 10
millones de casas baratas a familias de reciente formación. Desafortunadamente, al mismo
tiempo, ignoramos y despreciamos a las personas que con grandes sacrificios migraron a
nuestras ciudades para trabajar y los mandamos
a los cerros a que “hicieran lo que pudieran y
no dieran mucha lata”. Hoy estas personas han
construido secciones valiosas y vibrantes de las
ciudades pero con costos altísimos de servicios,
poco valor de cambio y poca estética, espacios
públicos y dignidad. Además ante una abrumadora evidencia de la preferencia del consumidor
mexicano de comprar un lote para fincar su
casa, a fuerzas nos empeñamos que tiene que
comprar una casa nueva terminada.
De cualquier manera, le dimos crédito a 10 millones de familias jóvenes con capacidad de
ahorro, con empleo y estabilidad. Estas personas progresan. Hoy 50% de ellas han pagado
sus créditos y están en proceso de vender su
casa para comprar otra. El mito de que las personas se quedan en la misma casa para siempre
ha quedado en el pasado. En estudios que Softec ha realizado en conjuntos de vivienda de
menos de $300,000 pesos, después de 10 años,
se quedan menos del 20% de los compradores
originales (financiados por Banca y Sofoles) y
menos del 40%, financiados por el Infonavit.
CONTENIDO
10 años están o vendiendo su casa para usarla
como enganche para adquirir otra, o comprando
una nueva y rentando la original. Aunque podemos discutir si las casas valen mucho o poco,
las familias que las han comprado y pagado tienen hoy un patrimonio equivalente a 2-4 veces
su ingreso promedio anual.
La producción de los grandes conjuntos habitacionales nos ha nublado la vista para ver que
ellos contribuyen con menos del 15% del crecimiento anual de las manchas metropolitanas en
las que participan. Al año, las ciudades mexicanas han crecido en promedio 30,000 habitantes.
Los desarrolladores de vivienda agregan no más
de 2,500 habitantes. Es fácil regular al desarrollador, criticarlo, satanizarlo y ponerle reglas.
El desarrollador sigue la normativa municipal y
financiera. Hace casas dónde y cómo se las autorizan. La ubicación, diseño, tamaños, anchos
de calles, infraestructura y transporte obedecen
a la normativa.
Éste no ha sido el caso para los fraccionadores
ilegales de tierra a raya de cal. Mientras el promotor formal es sujeto a interminables reglas,
el otro sigue las de la ley de la selva. Aunque estas casas resuelven el problema de habitación,
no son vendibles, ni hipotecables ni heredables.
¿Estamos o no preocupados por el patrimonio
de las familias?.
Si hubiera un modelo urbano dónde hiciéramos
ciudad, con ambos sistemas generaríamos riqueza en el agregado, el problema es que no hay
concepto ni diseño ni plan, ambos modelos se ignoran, no hay interconexión y se destruye valor.
Se otorgó crédito a 10 millones de familias jóvenes con capacidad de ahorro,
empleo y estabilidad. Estas personas
progresan. Hoy 50% de ellas han pagado sus créditos y están en proceso
de vender su casa para comprar otra. El
mito de que las personas se quedan en
Ante este escenario descubrimos que las per- la misma casa para siempre ha quedado
sonas que compraron una casa formal hace 5 ó en el pasado.
TEMAS CENTRALES
CONTENIDO
Si la gente se muda de casa más seguido, entonces ¿tenemos necesidad de seguir produciendo
grandes volúmenes de vivienda barata? Analizamos el mercado de 30 ciudades y descubrimos
que en general el parque de vivienda barata
existente es suficiente para una rotación cada
12-15 años en promedio. Entonces, la vivienda
barata existente hoy se convierte en el primer
peldaño en la generación de patrimonio para las
familias. Pensemos que estas casas son primarias y ahora tenemos que hacer secundarias.
Expectativas de crecimiento
Es fácil regular al desarrollador, criticarlo,
satanizarlo y ponerle reglas. El desarrollador sigue la normativa municipal y
financiera. Hace casas dónde y cómo se
las autorizan.
La explicación del porqué es sencilla. Tras la crisis petrolera de los años 70, las únicas instancias
inmobiliarias que subsistieron fueron Infonavit,
FOVISSSTE y FOVI, que financiaban vivienda nueva terminada. Como no había instancias
para financiar fraccionamientos, edificios de oficinas, centros comerciales o naves industriales,
entonces dejamos de hacerlos. Esto nos llevó
al caos urbano que vivimos en todo el país hoy
día. De ser uno de los países con los mejores
modelos y planeación urbana del planeta hasta los años 60, nos dejamos llevar por la ilusión
de financiar sólo vivienda barata, copiamos el
modelo suburbano de Estados Unidos y nos olvidamos del resto.
¿Si no tenemos que hacer tantas casas baratas qué debemos de hacer? Es imperativo
facilitar el proceso de mudanza y de movilidad
patrimonial. En la medida que la gente se mude
rehabilitaremos el parque habitacional y mejoraremos las ciudades. Si lográramos que todas
las personas que compran casas con un valor
menor a $1,000,000 las compraran usadas, multiplicaríamos por un factor de 10 la derrama en
mano de obra y valor agregado de la industria
de la vivienda y crecería el PIB de México más
del 10 por ciento.
Ante este escenario de cambio de casa en ascenso (del 10% de las hipotecas en 2000, hoy
es más del 40%, nuestra expectativa es que
para el 2020 sea el 75%), la política de vivienda debe evolucionar. Al mismo tiempo que
incentivamos la producción de vivienda barata,
dejamos de hacer fraccionamientos populares
ordenados, espacios públicos, zonas de trabajo
y zonas de vivienda media, residencial y residencial alta.
Como ejemplo, en la Zona Metropolitana de
la Ciudad de México (ZMCM), Softec calcula
que al 2020 tenemos que adicionar 1,200,000
viviendas y agregar 82 millones de m2 de superficie laborable. Esto requiere de una inversión
inmobiliaria de USD$120,000 millones y una inversión en infraestructura de por lo menos la
mitad de eso. El sector público piensa que lo
debe de hacer la iniciativa privada y los empresarios creen que ese trabajo es del Gobierno.
Por eso no hacemos nada.
Para romper este nudo Gordiano, debemos
de copiar lo que se ha realizado con gran éxito en París, Londres, Nueva York y hasta en
Shanghai. Veamos a la ciudad como un ente de
generación de riqueza y hagamos un plan para
atraer y garantizar la inversión (seguridad no
retorno) y salir en conjunto por los fondos, las
empresas y los proyectos.
TEMAS CENTRALES
Para hacer frente a los retos que vienen, tenemos que volver a crear las instancias que
canalizan capital y crédito a la planeación de modelos urbanos, construcción de infraestructura,
lotificación, fabricación de todo tipo de inmuebles, amueblado, habilitación y rotación. Al
mismo tiempo, la legislación debe regular y promover cada paso del proceso.
Finalmente, tenemos un reto mayúsculo con el
empleo informal. En mi opinión, una parte del
problema es la falta de espacios inmobiliarios
adecuados para realizar las actividades comerciales. En lugar de ver al comercio informal como
un aspecto negativo, se debería visualizar como
una oportunidad y proponer sobre la mesa lo siguiente: Existe una demanda altísima de espacio
comercial, ya que la gente lo tiene que hacer en
la calle, resolvamos el problema inmobiliario. No
estamos aprovechando la oportunidad y no estamos viendo a la ciudad como una generadora de
interacciones, valor y economía.
Necesidades inmobiliarias
Al 2020, México producirá 8 millones de casas.
Asociado a este crecimiento necesitamos crear
16 millones de puestos de trabajo. Se nos ha
olvidado que los puestos de trabajo ocupan espacio. Estos 16 millones de puestos requieren
de aproximadamente 400 millones de m 2 de
superficie neta laboral. Dado que cada nueva
vivienda genera una demanda de 4 m 2 de comercio, se requieren:
32 millones de m2 de superficie comercial.
• 368 millones de m2 de oficinas, escuelas
hoteles, bodegas y fábricas.
• Asociado con el espacio laboral y de vivienda se requieren también 300 millones de
m2 de parques y espacios públicos y entre
50 y 200 millones de m2 de vialidades (dependiendo del modelo urbano).
CONTENIDO
Debemos de copiar lo que se ha realizado con gran éxito en París, Londres,
Nueva York y hasta en Shanghai. Veamos
a la ciudad como un ente de generación de riqueza y hagamos un plan para
atraer y garantizar la inversión (seguridad
no retorno) y salir en conjunto por los fondos, las empresas y los proyectos.
vertir entre $320 y $640 mil millones de dólares
en espacio neto laboral, más infraestructura urbana por un estimado de $140 mil millones.
Aunque las cifras son grandes, no son para asustarse. Dinero hay en el mundo y quiere invertir
aquí, el problema es que no hemos pensado, aterrizando en la Ciudad de México. Por ejemplo,
dónde vamos a poner a las 5 millones de viviendas extras que van a ocupar nuestros hijos e hijas.
¿Cómo vamos a adicionar 200 millones de m2 de
superficie laboral y cuál es la imagen urbana que
pudiéramos tener?.
Hemos cuantificado y segmentado la demanda
y su evolución. Desafortunadamente, y ya lo hemos visto (volteen a los cerros) no es opción no
atender el problema o hacernos como que no va a
pasar. Ahora, ¿dónde ponemos las viviendas, los
puestos de trabajo, cómo fomentamos la rotación
inmobiliaria y cómo nos aseguramos de mantener
una ciudad bonita y vibrante?.
Modelos urbanos y calidad de vida
•
Softec ha calculado que cada 1,000 nuevos empleos formales requieren una inversión inmobiliaria
(sin habilitación y mercancía) de entre $20 y $40
millones de dólares. Por lo tanto para crear 16
millones de nuevos empleos será necesario in-
La mayor parte de las ciudades mexicanas hoy
crecen sin tener una imagen urbana objeto, sin entender su razón de ser y sin crear las condiciones
para su desarrollo futuro. El desarrollo inmobiliario es el mecanismo para lograr un futuro posible
y deseable. La infraestructura pública: vialidades,
transporte, servicios son el esqueleto y el sistema circulatorio. El desarrollador es el músculo.
El desarrollador es el ejecutor de la política pública
urbana. Si ésta es virtuosa, el desarrollador genera
valor, si la política pública urbana es perniciosa o
inexistente, el desarrollador no genera valor.
TEMAS CENTRALES
He bromeado con mis amigos yucatecos que el
modelo urbano de Mérida es:
• Una
calle cada 80 m y cada 4 calles una
avenida.
• Las calles corren Norte-Sur u OrientePoniente.
• Tus avenidas y tubos deben de embonar
con los de tu vecino.
Como las reglas son sencillas, todos las siguen y
la ciudad de Mérida que es la única que conozco
que tiene entre sus objetivos la belleza y la estética como parte de su misión. Esto ha hecho que
hoy sea la ciudad más segura del país y de las
que más migración e inversión está recibiendo.
Tenemos que volver a crear modelos urbanos
sencillos que todos podamos entender.
Política de vivienda
Ya hemos visto que los viejos dogmas sobre los
que creamos la política de vivienda de los últimos 20 años no aplican, ya que es claro que no
es cierto que:
CONTENIDO
La demanda es infinita.
• La gente no se muere (vive en su casa para
siempre).
• Los hijos no crecen (no necesita otros servicios).
• La gente no se muda (no progresa).
• Sólo importa hacer vivienda barata industrializada, la otra se cuida sola.
• La situación económica de la familia nunca
varía.
•
Si alguna vez fueron ciertos estos lineamientos,
ya se acabaron. En este momento les propongo
promover que los objetivos de la política mexicana de vivienda y desarrollo urbano sean:
Libertad de la familia de escoger su solución habitacional.
• Crear y fortalecer a la clase media mexicana.
• Consolidar el patrimonio de las familias.
• Facilitar la venta de una casa para comprar
la que sigue (movilidad).
• Crear espacios adecuados para el empleo,
vivienda, esparcimiento, salud, servicios,
transporte y seguridad.
• Hacer ciudades bonitas, bellas y competitivas dónde las personas vivan felices.
•
El México que puede ser
Estamos ante una gran oportunidad a pesar de las circunstancias actuales. México va a crecer y, si
pensamos y planeamos las ciudades que queremos tener, inclusivas, vibrantes, bonitas y con caminos para generación de riqueza, vamos a crecer más y mejor de lo que yo he pensado.
Es momento de que podamos imaginarnos un mejor futuro, tenemos las herramientas y, de repente, lo único que nos limita es nuestra capacidad y ganas de soñar.
*Eugene C. Towle. Actualmente es Socio Director de Softec, S.C., una de las compañías líderes
en investigación del mercado inmobiliario e hipotecario. Dirige seminarios y enseña mercadotecnia
para proyectos inmobiliarios en el ITAM, la universidad Anáhuac y la universidad Iberoamericana. Ha
dictado conferencias para diversas organizaciones
nacionales e internacionales. Ha sido fundador de
Hipotecaria Su Casita; Consejero, Consorcio Hogar
(2000-2006); Socio y consejero CMI (1999-2005); Socio fundador Sand Inmuebles (1989-1999); Fundador
y Presidente del Consejo, Maczone-Fiera (19912001); Fundador y Presidente del Consejo, Grupo
Tecnológico Internacional (1987-1994); Director de
Marketing, Apple Computer México (1984-1987).
Forma parte de las Asociaciones: CANADEVI (Cámara Mexicana de la Industria de la Vivienda) y de
ULI (Urban Land Institute).
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TEMAS CENTRALES
CONTENIDO
Cómo impacta la
Reforma Financiera
2013-2014 al sector
inmobiliario
Por: *Adolfo González Olhovich
A través de diferentes artículos que se publicarán en Iconos, Temas Inmobiliarios se analizarán las diversas Reformas Financieras aprobadas en enero de 2014 y su impacto para el sector inmobiliario, pero su extensión (más
de 900 páginas que modifican [32] leyes) no permiten un análisis rápido, y
es sin duda interesante reconocer la trascendencia de lo propuesto.
Los bancos de México han roto las expectativas
en muchos sentidos. Para el tercer trimestre de
2012 el índice de capitalización de las instituciones de Banca Múltiple en México era mejor que
el de otros países como Estados Unidos y Austria. La relación de morosidad, increíblemente
nos sitúa en niveles más bajos comparándonos
con los integrantes de la Organización para la
Cooperación y el Desarrollo Económico (OCDE).
Sin embargo, el trabajo de inclusión financiera
no tiene el alcance deseado, el indicador que
muestra el porcentaje del PIB (Producto Interno
(Capital Neto / Activos sujetos a riesgo; %; 3T 2012)
20
18
16
14
12
10
8
6
4
2
0
Fuente: SHCP con cifras del Fondo Monetario Internacional (Financial
Soundness Indicator), para el caso de México la fuente es CNBV.
Los bancos de México han roto las expectativas en muchos sentidos. Para el tercer
trimestre de 2012 el índice de capitalización de las instituciones de Banca Múltiple
en México era mejor que el de otros países como Estados Unidos y Austria.
*México a diciembre 2012: 16.0%
El mundo financiero mexicano tradicionalmente ha sido cabeza para América Latina. Desde
La Colonia nuestros sistemas se convirtieron
en punta de lanza y han sido complementados
con aportaciones de varios países, que han bordado sobre ideas que nacieron en México. Así,
antes de la Reforma, ya México contaba con
una legislación robusta, ya que tanto el ahorro,
el factoraje, el fiduciario, el arrendamiento financiero y demás operaciones bursátiles tuvieran
una base sólida y rentable.
Índice de Capitalización
16.2
E
n lo que respecta al comercio internacional,
México es un país con una posición geográfica envidiada, los mercados más grandes
como China, Estados Unidos y la Comunidad Europa lo rodean, además la percepción mística del
país crea un ambiente idóneo para los negocios y
en particular para los financieros.
Bruto) que es otorgado en crédito nos coloca en
los primeros lugares de atrás para adelante en
comparación con otras jurisdicciones en el mundo como se muestra en las siguientes tablas.
Grecia
Suecia
Australia
Portugal
Noruega
Polonia
Holanda
EE.UU.
Israel
Hungría
Canadá
Rep. Checa
Rep. Eslovaca
Austria
México*
Turquía
Alemania
Dinamarca
Antecedentes del sector financiero
TEMAS CENTRALES
CONTENIDO
Morosidad
Hace unos días la Comisión Federal de Competencia Económica
(CFCE) anunció que se iniciaría en
más de 30 mercados o productos
una investigación por presuntas
prácticas monopólicas, en aras de
buscar una libre competencia y concurrencia de mercados.
20
18
16
14
12
10
8
como referencia los activos administrados,
indicó que las instituciones de crédito conducían el 99% de este segmento. En realidad
no se sabe cómo fallará la CFCE pero lo cierto es que como empresas punta de lanza
(Banamex, Santander, Bancomer) con muchas décadas de funcionamiento con varias
adquisiciones o fusiones, impulsadas por el
gobierno sería difícil pensar que no hubieran
penetrado el mercado como lo han hecho.
6
2.5
4
2
Grecia
Hungría
Portugal
Polonia
Rep. Checa
Rep. Eslovaca
Dinamarca
EE.UU.
Holanda
Turquía
Austria
Israel
México*
Australia
Noruega
Suecia
0
Canadá
Fuente: SHCP con cifras del Fondo Monetario Internacional (Financial
Soundness Indicator), para el caso de México la fuente es CNBV.
Lo que sí es un hecho contundente es que
con el nuevo conjunto de normas crecerán
otros jugadores en el sistema financiero y
si en México se han logrado tener 300 intermediarios financieros de alta calidad, la
consolidación será contundente.
Un dato impresionante es que para finales de
2012 en México las MIPYMES (micro, pequeñas y
medianas empresas) generaban el 74% de los empleos en México y sólo se financiaba en la banca
al 15% de las empresas en este sector,
lo que hace que este tipo de empren- Índice de Cumplimiento de Contratos mercantiles**
dedores no crezca, ya que su limitación
(2012)
natural de crecimiento por inversión
160
en capital es limitada y las opciones de
140
financiamiento son muy caras, general120
mente usando al sector informal.
76
100
80
60
40
20
0
Corea
Islandia
Noruega
Alemania
EE.UU.
Austria
Francia
Australia
Hungría
Bélgica
Suiza
Reino Unido
Portugal
Suecia
Estonia
Dinamarca
Japón
Turquía
Eslovenia
Polonia
Canadá
Irlanda
España
Eslovaquia
México
Rep. Checa
Grecia
Italia
Hace unos días la Comisión Federal de
Competencia Económica (CFCE) anunció
que se iniciaría en más de 30 mercados
o productos una investigación por presuntas prácticas monopólicas, en aras
de buscar una libre competencia y concurrencia de mercados. En México en
2012 la participación del mercado en
crédito se concentró, en un 74%, en
los cinco mayores bancos: Banamex,
Bancomer, Santander, Banorte y HSBC;
hablando del mercado fiduciario para finales del segundo semestre de 2013
la concentración de mercado, usando
Mayor dificultad de cumplimiento
de contratos mercantiles
*México a diciembre 2012: 2.5%
(Cartera Vencida / Cartera Total; %; 3T 2012)
**Este indicador se compone de las siguientes variables: i) Tiempo: número de días
para resolver disputas comerciales en juzgados; ii) Costo: de abogados, juzgados y
ejecución como porcentaje de la cantidad en disputa; y iii) Procedimientos: número de
pasos que se requieren para responder la demanda, resolver el juicio y ejecutarlo.
Fuente: Doing Business 2013, Banco Mundial.
TEMAS CENTRALES
En el negocio del crédito es fácil colocar u otorgar créditos a tasas razonables o inclusive con
un precio alto, el mercado generalmente recibe
con gusto la autorización de crédito, lo complicado es recuperar y es aún más complejo si
tenemos que respaldarnos o accionar a nuestro
sistema judicial, donde también estamos en los
primeros lugares de atrás para adelante.
La ejecución de contratos mercantiles en México
tiene un sinnúmero de áreas de oportunidad, pero
también costos que dan pena y tiempos largos.
Si bien el poder ejecutivo y legislativo han realizado múltiples esfuerzos para mejorar la situación
a través de impulsar figuras como el Fideicomiso
de Garantía, por medio del cual se pueden garantizar obligaciones y en caso de ejecución, las
mismas sin la intervención de un juez. Desafortunadamente por falta de educación, estamos lejos
de tener un estándar razonable al respecto.
Como dato curioso, el promedio informal que se
tiene para ejecutar una hipoteca es de más de
tres años. Por esta precisa razón y buscando incrementar el crédito y que sea más barato, se
propuso una Reforma Financiera atendiendo los
Compromisos 62 y 63 del Pacto por México.
Compromiso 63
“Se cambiará el marco legal para que la
banca comercial y las instituciones de crédito presten más y más barato, incluyendo
una revisión de la ejecución de garantías,
respetando íntegramente los derechos de
todos los acreditados actuales, así como reducir el costo de los servicios financieros”.
Compromiso 62
“Se fortalecerá la Banca de Desarrollo para
ampliar el crédito con especial énfasis en
áreas prioritarias para el desarrollo nacional como la infraestructura, las pequeñas
y medianas empresas, así como la innovación y la creación de patentes”.
CONTENIDO
El 8 de mayo de 2013, el Presidente de la República, presentó a la Cámara de Diputados
un paquete de reformas a diferentes leyes de
carácter financiero, la cual contempla principalmente los siguientes ejes y que fue aprobada a
principios de este año:
• Fomentar el crédito a través de la Banca de
Desarrollo.
• Incrementar la competencia en el sector financiero.
• Ampliar el crédito de las instituciones financieras privadas.
• Asegurar la solidez y prudencia del sector financiero en su conjunto.
Buscando incrementar el crédito y que
sea más barato, se propuso una Reforma
Financiera atendiendo los Compromisos
62 y 63 del Pacto por México.
TEMAS CENTRALES
CONTENIDO
El mundo fiduciario y el mercado inmobiliario
Sin duda las dos actividades están muy relacionadas, ya que un gran porcentaje de los patrimonios administrados en fideicomiso, al 31 diciembre de 2012, eran mayores a los 6,268,488.04 millones de pesos,
cifra que es muy parecida al total de activos administrados en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV).
Si bien sólo existen en México dos tipos de fideicomisos: a) Fideicomisos y b) Fideicomisos de Garantía, la industria ha creado productos con diferentes características y nombres. Los más usados
por el mercado inmobiliario son:
Denominación
Descripción
Fideicomiso A+B
Fideicomiso a través del cual se asocian
desarrolladores inmobiliarios, propietarios
del terreno y demás proveedores que harán
una realidad del negocio.
Dato de interés
Los mayores complejos habitacionales, comerciales e industriales han usado esta figura
en México y en países como Argentina, por
medio de los llamados Fideicomisos Financieros, que cotizan en la Bolsa de Buenos Aires.
Conforme al artículo 27 de la Constitución
Se calcula, sin ser un dato oficial, que deben
Fideicomisos de Zona
Restringida
de los Estados Unidos Mexicanos los
de existir más de 55 mil fideicomisos de este
extranjeros tienen algunas limitaciones para tipo vigentes y que su valor, en muchos casos,
ser propietarios de ciertos inmuebles en las
no ha sido actualizado por lo que quizá la cifra
costas y fronteras de nuestro país.
que comentamos del valor total de activos
administrados es mucho mayor.
Fideicomisos que se dediquen a la adquisición Desde 2011 a la fecha se han colocado
FIBRAS, Fideicomisos
de Infraestructura y
o construcción de bienes inmuebles que se
Certificados Bursátiles Fiduciarios en la
Bienes Raíces
destinen al arrendamiento o a la adquisición
BMV de 7 FIBRAS con un valor de mercado
del derecho a percibir ingresos provenientes
superior a los 100,000 millones de pesos.
del arrendamiento de dichos bienes, así como
a otorgar financiamiento para esos fines.
Fideicomiso al que se le aportan inmuebles o Uno de los usos que este fideicomiso tiene
Fideicomisos para la
Administración de
los derechos de uso de los mismos para que es convertir clientes de intermediarios
Rentas
éste lo rente y destine los ingresos a fines
financieros no acreditables en posibles
específicos establecidos en el contrato.
acreditados.
Herramienta que soluciona problemas como El solucionar temas familiares se empezó a
Fideicomisos de
Planeación Patrimonial confidencialidad, copropiedades, protección solucionar en Roma hace más de 2 mil años.
de activos, simplificación sucesoria y reglas
en caso de incapacidad.
Fideicomiso que garantiza una obligación y
No sólo se pueden garantizar obligaciones de
Fideicomisos de
Garantía
su preferencia de pago.
crédito, sino también compraventa a futuro,
honorarios y demás deudas o necesidades de
pago que una persona pueda tener.
Fideicomiso al que se le otorga un crédito
Sin duda, una solución para reforzar el
Fideicomisos
Sindicados para Crédito con el propósito de que éste desarrolle o
financiamiento de grandes proyectos.
a Desarrolladores
financie a desarrolladores inmobiliarios.
En 2012 las instituciones de crédito, banca comercial y la
Banca de Desarrollo tenían en administración el 99%, situación que conforme a las directrices del nuevo México
había que cambiar. Así mismo, los servicios fiduciarios se
prestan de una manera limitada, prácticamente sólo se
otorga el servicio en el Distrito Federal, Guadalajara y Monterrey, aun cuando hay algunas otras plazas donde existen
delegados fiduciarios, éstos quizá no suman más de diez.
El fideicomiso es la manera más eficiente para garantizar el
crédito a las PYMES, ya que se mitigan los riesgos inherentes a las dimensiones de la empresa. Aun cuando el índice
de morosidad en créditos empresariales garantizados con
Intermediarios
no bancarios
1%
Banca de
Desarrollo
19%
Banca Múltiple 80%
TEMAS CENTRALES
CONTENIDO
fideicomiso es menor al 1.3%, sólo hay colocados 27 mil millones de pesos en aproximadamente 35,000 créditos, lo que
sin duda tiene áreas de oportunidad, ya que representa un
porcentaje insignificante del crédito en México y la recuperación es positiva gracias a esta herramienta1.
La reforma financiera y el fideicomiso
Ley de Ahorro y Crédito Popular
• Se considera operación relacionada aun aquellas que se
hagan a través de fideicomiso.
• Se otorga la posibilidad de que la Sociedades Financieras
puedan actuar como fiduciarias si son nivel III y IV.
• La CNBV podrá supervisar y suspender sus operaciones.
Sin duda, el mundo fiduciario y el mercado inmobiliario están muy relacionadas, ya
que un gran porcentaje de los patrimonios administrados en fideicomiso, al 31 diciembre de 2012, eran mayores a los 6,268,488.04 millones de pesos.
Ley General de Títulos y
Operaciones de Crédito
Ley General de Organizaciones y
Actividades Auxiliares del Crédito
• Se establece que los fiduciarios podrán ser
fideicomisarios tratándose de fideicomisos
que tengan por fin servir como instrumentos
de pago a su favor. Dejando claro el cómo dirimir conflictos de interés. Como sucede con
el Fideicomiso de Garantía.
• Se conserva la facultad de que la SOFOM pueda hacer fideicomisos de garantía, siempre y
cuando cuente con registro en CONDUSEF.
• El monto total nominal de una emisión de
certificados de participación será fijado
mediante dictamen que formule alguna sociedad nacional de crédito, previo peritaje
que practique de los bienes fideicomitidos,
materia de esa emisión.
• La sociedad nacional de crédito, al formular
su dictamen y fijar el monto total nominal
de una emisión, tomará como base el valor
comercial de los bienes y si se tratare de certificados amortizables y se estimarán sobre
éste un margen prudente de seguridad para
la inversión de los tenedores correspondientes. El dictamen que se formule por dichas
instituciones será definitivo.
• Serán SOFOMES reguladas las que emitan
en mercados públicos o que tengan vínculos patrimoniales con algunos intermediarios
regulados, aun cuando lo hagan a través de
fideicomisos.
• Las SOFOMES que tengan vínculos patrimoniales con instituciones de crédito tendrán
que sujetarse a lo que establezca la normatividad correspondiente, incluyendo lo que
toca al fideicomiso.
• Se conservan las prohibiciones que aplican a
la SOFOM cuando actúa como fiduciario.
Ley de Uniones de Crédito
• Cuando las uniones no cumplan con los requerimientos de capitalización la CNBV
podrá sustituir… delegados fiduciarios…
• La CNBV, con acuerdo de su Junta de Gobierno, podrá en todo tiempo determinar
que se proceda a la remoción de… delegados fiduciarios...
1. Información obtenida de la CNBV a febrero 2013.
TEMAS CENTRALES
Banca de Desarrollo
Ley de Instituciones de Crédito
• Se perfecciona la facultad del director general
en la Banca de Desarrollo de designar y remover delegados fiduciarios. En lo que se refiere
a la designación de delegados fiduciarios especiales que se requieran por disposición legal
para el desempeño de sus funciones como
servidores públicos de fideicomisos públicos
que sean considerados entidades paraestatales, ya sea federales, estatales o municipales,
éstos deberán ser otorgados por la Institución
sin trámite ante el consejo, a solicitud de los
servidores públicos u órganos competentes
del fideicomiso público que corresponda en
términos de las disposiciones legales de orden federal o estatal.
• Se aclara que la CNBV podrá establecer los
límites cuando exista riesgo común y esto incluirá a los fideicomisos.
• Se establecen multas a los fideicomisos públicos que no entreguen información.
• Se establece que la CNBV supervisará y regulará a los fideicomisos públicos que sean
parte del Sistema Bancario Mexicano.
Ley Orgánica de Nacional Financiera,
Ley Orgánica del Banco Nacional de
Obras y Servicios Públicos
• En los contratos de fideicomiso que celebre la
Sociedad, ésta podrá actuar en el mismo negocio como fiduciaria y como fideicomisaria
y realizar operaciones con la propia Sociedad
en el cumplimiento de fideicomisos.
Ley Orgánica de la Financiera Rural
• Artículo 8o. Bis.- El Gobierno Federal responderá en todo tiempo de las operaciones
pasivas concertadas por la Financiera con:
…
II. Los fideicomisos públicos para el fomento
económico.
…
En un plazo de sesenta días naturales siguientes, a la entrada en vigor de este Decreto, las
CONTENIDO
sociedades nacionales de crédito deberán extinguir el fideicomiso constituido en términos
132 del artículo 55 Bis de la Ley de Sociedades de Inversión.
Ley de Sociedades de Inversión
• El capital fijo de sociedades de inversión,
propiedad de los Socios Fundadores; las acciones de las Sociedades de Operadoras de
Fondos de Inversión, así como las de las Distribuidoras y Valuadoras de Sociedades de
Inversión sólo se podrá trasmitir la propiedad
o aportarse a fideicomisos previa autorización
de la CNBV.
• Se crea el Capítulo Noveno de los Servicios
Fiduciarios.
• Las operadoras de Sociedades de Inversión podrán actuar como fiduciarios en fideicomisos
que entre otras estén vinculados a su actividad,
sea fideicomisos o fideicomisos de garantía.
• Hay casos que podrán tener adherentes y en
otros no.
Ley del Mercado de Valores
• Se precisa para exceptuar del uso de palabras
reservadas a los CKDS, ETFs, FIBRAS que se
emitan conforme a la LMV.
• La oferta de valores emitidos en México o
por personas morales mexicanas, en forma
directa o a través de fideicomisos, deberá notificar a la CNBV.
• Las instituciones de Crédito, Casas de Bolsa
y Sociedades Operadoras de Inversión podrán actuar en fideicomisos cuya finalidad
sea la emisión de certificados bursátiles.
• Se establecen prohibiciones para fideicomisos que emitan certificados bursátiles
fiduciarios indizados como el tener la custodia de los valores o vínculos patrimoniales.
TEMAS CENTRALES
• Se regulan los requisitos que deben contener
los títulos de los certificados bursátiles.
• En caso de dos o más series, deben de
quedar claros los bienes y derechos que le
corresponden a cada serie aún en caso de
concurso mercantil o quiebras.
• La oferta de valores emitidos en México o
por personas morales mexicanas, en forma
directa o a través de fideicomisos, deberá notificar a la CNBV.
• Las instituciones de Crédito, Casas de Bolsa
y Sociedades Operadoras de Inversión podrán actuar en fideicomisos cuya finalidad
sea la emisión de certificados bursátiles.
• Se establecen prohibiciones para fideicomisos
que emitan certificados bursátiles fiduciarios
indizados para tener la custodia o vínculos.
• Se regulan los requisitos que deben contener
los títulos de los certificados bursátiles.
• En caso de dos o más series, deben de
quedar claros los bienes y derechos que le
corresponden a cada serie aún en caso de
concurso mercantil o quiebras.
• La oferta de valores emitidos en México o
por personas morales mexicanas, en forma
directa o a través de fideicomisos, deberá notificar a la CNBV.
CONTENIDO
• Las instituciones de Crédito, Casas de Bolsa
y Sociedades Operadoras de Inversión podrán actuar en fideicomisos cuya finalidad
sea la emisión de certificados bursátiles.
• Se establecen prohibiciones para fideicomisos
que emitan certificados bursátiles fiduciarios
indizados para tener la custodia o vínculos.
• Se regulan los requisitos que deben contener
los títulos de los certificados bursátiles.
• En caso de dos o más series, deben de
quedar claros los bienes y derechos que le
corresponden a cada serie aún en caso de
concurso mercantil o quiebras.
• El contrato de fideicomiso debe prever las facultades del comité técnico.
• En general se perfecciona la emisión de
certificados.
• Se perfeccionan las llamadas a capital.
• Se precisa que a los fideicomisos emisores
donde actúen las Instituciones de Crédito
les aplica las mismas normas que establece la ley.
Sólo se consideran algunas SOFOMES y no consideran
Banxico. Los datos fueron obtenidos en la CNBV, CNSF y
los Estados Financieros publicados, algunos auditados y
otros no, por lo que esta información se debe considerar
como referencia solamente.
*Adolfo González Olhovich. Actualmente es Director General de TMSourcing con más de 20 años de experiencia en la prestación de servicios poco comunes con notas legales financieras y 11 años en planeación patrimonial, así como comercialización de negocios corporativos fiduciarios. Tiene experiencia en la
estructuración de vehículos onshore y offshore para clientes latinoamericanos.
Ha colaborado en el mercado fiduciario con diferentes herramientas como la revista Mundo Fiduciario, eventos y reuniones a nivel nacional e internacional. Ha participado en diferentes asociaciones en México y Colombia. De igual manera, ha fomentado la práctica de la Prevención de Lavado de Dinero en México.
Ha impartido más de 30 conferencias en México y en otros países y escrito artículos para diversas publicaciones. Trabaja como un miembro independiente del Consejo de Administración de varias instituciones financieras.
Actualmente es considerado Trust and Estate Practitioner (TEP) por STEP (Society of Trust Estate Practitioners) y es miembro del comité asesor de STEP LATAM desde 2012. Fue designado como Secretario del Comité STEP México.
TMSourcing creada en 2009 y actualmente dirigida por él, tiene gran renombre y reputación en el manejo de
proyectos de Ingeniería en Fiduciaria, Outsourcing Fiduciario y Prevención de Lavado de Dinero.
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2033
TENDENCIAS
CONTENIDO
En dos décadas
¿qué va a pasar con el
financiamiento inmobiliario?
Por: *Adolfo González Olhovich
Se estima que en las próximas dos décadas México no sólo se posicionará como una de las economías más importantes del mundo, sino
además las Fibras maduraron, la Bolsa Inmobiliaria tiene más activos
en administración que la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) y el impuesto sobre la renta es prácticamente el mismo para la compraventa
de inmuebles como para el arrendamiento.
P
rimero de enero de 2033. Un poco más de dos décadas
han pasado desde la primera emisión de FIBRA Uno.
La democracia ha logrado posicionar a México como la
tercera economía del mundo, después de China y Estados
Unidos. Se trata de The Mexican Moment, el peso mexicano
sigue estable.
En las escuelas la educación financiera se transmite a los estudiantes, casi con la misma fortaleza como se enseñó la vida
de Morelos, Hidalgo y Benito Juárez a los de mi generación;
los bancos mexicanos son los más sanos del mundo, sosteniendo un índice de morosidad de menos del 1% por más de
10 años; la Bolsa Mexicana de Valores no es el único mercado reconocido en México, la Central de Abastos se consolidó
como un mercado de físicos y la Bolsa Inmobiliaria tiene más
activos en administración que la Bolsa Mexicana de Valores
(BMV); el impuesto sobre la renta es prácticamente el mismo para la compraventa de inmuebles, como para el arrendamiento, las ganancias de capital y dividendos en mercados reconocidos están gravados del 10% anual, los informales ya no
existen, lo que implica que se triplicó el número de contribuyentes; capital, deuda y estructurados siguen siendo la forma
de financiar al mercado inmobiliario como ha pasado desde
que el negocio existe.
En las próximas dos décadas veremos fondos públicos y privados invirtiendo en subcentros urbanos.
TENDENCIAS
Los diferentes jugadores del mercado inmobiliario se han hecho especialistas: industriales, comerciales, de oficinas, habitacional, infraestructura, almacenamiento y publicidad en exteriores,
entre otros, lo que ha ocasionado que la relación
costo - procesos sea muy eficiente y dejando
atrás distorsiones de mercado como: la autoproducción y la mala calidad de activos desarrollados, que fueron un problema en la primera década del siglo XXI. No obstante lo anterior, todos
trabajan juntos creando o revitalizado sub centros urbanos integrales que generan valor a sus
habitantes en calidad de vida y plusvalía para los
inversionistas al tener valor en uso la propiedad.
Los conceptos son diferentes, habitantes e inversionistas, entendiendo a los primeros como
los que usan los inmuebles, y los segundos
aquellos propietarios en lo individual o colectivamente de los bienes raíces. En el México del
siglo XX era necesario tener una casa donde viviera la familia, todo el esfuerzo gubernamental
se orientó para que los mexicanos así lo hicieran, y ningún jefe de familia se sentía cómodo
sin casa propia. Pero el costo de que los trabajadores invirtieran sus ahorros en su vivienda no
fue el ejercicio más afortunado, ya que se usó
dinero productivo en consumo, era mejor tener
una casa a un negocio que produjera más... costo vs ganancias.
CONTENIDO
les. En algunos de ellos incluso hay fuentes de
trabajo, lo que crea una afluencia de habitantes importante y un bienestar al usuario. En los
subcentros urbanos la gente quiere vivir, lo que
lleva a un pago de rentas constante en los diferentes sectores inmobiliarios y de servicios necesarios para que sea una realidad. El valor en
uso de la propiedad se incrementa ya que son
negocios en marcha.
Es importante recordar que en México prácticamente existieron dos economías hasta la segunda década del siglo XXI, la formal y la informal.
Sin embargo, desde la última década del siglo
XX el gobierno mexicano, como sus pares extranjeros, han trabajado en una mejor fiscalización y supervisión de sus contribuyentes lo que
para los primeros treintas de este milenio es un
hecho y las prácticas de evasión fiscal o fuerte
elución se hayan quedado atrás y por lo tanto la
informalidad. Sin duda el elemento de cohesión
más importante fue el de las reformas en lo que
a Lavado de Dinero se refiere, no sólo llevaron
a que no existieran buenos y malos, se puso en
orden fiscal a todos. Ya que nadie quiere tener
las consecuencias de no estar en regla, tanto
por temas de privación de la libertad o como de
extinción de dominio.
Se pronostica que las prácticas de evaAl igual que ha pasado en otros países, los in- sión fiscal o fuerte elución se quedarán
versionistas se organizaron para crear espa- en el pasado y por lo tanto la informalidad.
cios donde la vida es más práctica: el trasporte Sin duda el elemento de cohesión más
es sencillo, los elementos recreativos están a importante lo serán las reformas contra
la mano, la seguridad es efectiva y el modelo el Lavado de Dinero y la del orden fiscal
de mantenimiento y sustentabilidad son rea- en todos los sentidos.
TENDENCIAS
CONTENIDO
La renta de los espacios en estos subcentros urbanos
es razonable, gracias a la economía de escalas de los
desarrolladores e inversionistas. Pensando en valores
presentes diríamos, en promedio, del 6% anual; que
comparado con un 8.5% de intereses de hipoteca es
menor y no se necesita mayor demostración de capacidad de pago, sólo lo suficiente para pagar la renta.
Por su parte los inversionistas de capitales, que pueden
invertir sus recursos a largo plazo, reciben la renta, plusvalía de inmuebles de alta comercialización con valor
en uso y el valor agregado que le da a los valores para
ser negociado en mercados reconocidos. En el tema de
deuda, los acreedores obtienen un acreditado sólido en
capital, garantía con inmuebles de alta comercialización,
así como flujos claros y trasparentes gracias a las rentas y a los plazos constantes.
Dicho lo anterior veremos fondos
de capital, públicos y privados, ya
sean sociedades o fideicomisos, invirtiendo en subcentros urbanos o
intermediarios financieros especializados en negocios inmobiliarios
contratando créditos de gran volumen para dichos proyectos.
Hoy estos fondos los conocemos
como FIBRAS; esperemos que maduren y se conviertan en lo que
acabamos de describir: democratizando los negocios inmobiliarios,
ayudando a los habitantes a tener
mejores espacios para vivir y a los
inversionistas multiplicando sus ganancias. Sin duda, un trabajo ambicioso pero con un equipo… diría:
México puede ser retador, divertido
y rentable. Hagamos que The Mexican Moment no sea un sentimiento
pasajero. Lo que usted leyó son las
buenas intenciones del autor...
*Adolfo González Olhovich. Actualmente es Director General de TMSourcing con más de 20 años de experiencia
en la prestación de servicios poco comunes con notas legales financieras y 11 años en planeación patrimonial, así
como comercialización de negocios corporativos fiduciarios. Tiene experiencia en la estructuración de vehículos
onshore y offshore para clientes latinoamericanos.
Ha colaborado en el mercado fiduciario con diferentes herramientas como la revista Mundo Fiduciario, eventos y
reuniones a nivel nacional e internacional. Ha participado
en diferentes asociaciones en México y Colombia. De igual
manera, ha fomentado la práctica de la Prevención de Lavado de Dinero en México.
Ha impartido más de 30 conferencias en México y en otros
países y escrito artículos para diversas publicaciones. Trabaja como un miembro independiente del Consejo de Administración de varias instituciones financieras.
Actualmente es considerado Trust and Estate Practitioner (TEP) por STEP (Society of Trust Estate Practitioners)
y es miembro del comité asesor de STEP LATAM desde
2012. Fue designado como Secretario del Comité STEP
México.
TMSourcing creada en 2009 y actualmente dirigida por él,
tiene gran renombre y reputación en el manejo de proyectos de Ingeniería en Fiduciaria, Outsourcing Fiduciario y
Prevención de Lavado de Dinero.
TENDENCIAS
CONTENIDO
El gran
despegue de
Por *Jerónimo Gerard
Retail
Una economía sana, un pujante mercado financiero y un creciente segmento aspiracional de ingreso medio con mayor poder
adquisitivo han colocado a la industria mexicana del consumo (retail) en una posición
privilegiada para su crecimiento. Aunado a
lo anterior, esta industria ha atraído la atención de marcas e inversionistas internacionales, convirtiéndose así en un mercado
prometedor donde un mayor ingreso se traduce en mayor consumo.
E
l crecimiento positivo y estable de los indicadores de la macroeconomía mexicana durante el periodo comprendido entre
2009 y 2012 acrecentó la actividad de consumo
minorista. Durante este periodo, el Producto
Interno Bruto (PIB) y el PIB per Cápita aumentaron en 4.9% y 9.6%, respectivamente, junto
con una disminución en el desempleo. Conforme a los indicadores del PIB, la Superficie Bruta Rentable (GLA, por sus siglas en inglés) total
de espacios minoristas y las ventas totales de
la industria del consumo crecieron en 6.5% y
3.5%, respectivamente.
El panorama para México se mantuvo positivo en 2013. Durante el primer semestre de ese
año, las ventas minoristas se incrementaron en
un 5.2% con respecto al año anterior y los analistas anticipaban que el mercado iba a continuar
con esa tendencia positiva. Aunque la industria
mexicana de consumo ha presentado un buen
desempeño durante los últimos años, aún existe un largo camino por recorrer antes de que el
mercado alcance su punto de estabilización.
Actualmente, la población mexicana está desatendida por el mercado de consumo y aún
presenta un bajo nivel de penetración. De acuerdo con estudios recientes, México alcanzó 0.1
metros cuadrados per cápita de espacio minorista en el 2012, comparado con 0.4 en Brasil y 0.2
en Argentina. Un factor cada vez más importante
es una creciente clase media que está dispuesta
y tiene capacidad de gastar; los minoristas deben reconocer esta oportunidad y aprovechar
la tendencia a la alza. Desde el año 2000, la clase media ha crecido en aproximadamente 11.4
millones de personas, que representan el 36%
del total de la población (o 41.4 millones de personas). Adicionalmente, aún existe una gran
oportunidad para participar en el mercado minorista informal, el cual representa un estimado de
66% del mercado total.
Como resultado de las oportunidades existentes
en el mercado, los minoristas locales y las marcas multinacionales que hasta años recientes
estuvieron ausentes en México, ahora han penetrado con un gran apetito de expansión. H&M,
TENDENCIAS
Forever 21, GAP, Cheesecake Factory, Red Lobster, Olive Garden y Lowe’s son algunos ejemplos
de minoristas que buscan espacio disponible en
centros comerciales. Sin embargo, es importante mencionar que los planes de expansión de los
minoristas multinacionales se han enfrentado a
dos barreras principales: una falta de ubicaciones premium y requerimientos de capital (costo
del terreno) para ingresar con formatos independientes. Por lo tanto, las compañías de consumo minorista han comenzado a acudir a desarrolladores inmobiliarios como socios potenciales y
como soluciones adecuadas para enfrentar las
barreras de crecimiento, especialmente en las
zonas urbanas.
Para poder explotar estas oportunidades, varios
desarrolladores minoristas sofisticados están
construyendo centros comerciales verticales
eficientes. En los sitios donde el precio de los
terrenos es más elevado, dichos desarrolladores han comenzado a densificar los centros comerciales para poder maximizar el espacio rentable al mismo tiempo que ofrecen soluciones
adecuadas y óptimas para las marcas. En los
últimos años, la tendencia se ha centrado en
construcciones verticales de relleno y esquemas multi-uso. Estos proyectos pueden incluir
comercio minorista, oficinas, residencial y/u hoteles en el mismo complejo.
Aunado a los proyectos de uso mixto, el mercado minorista mexicano aún ofrece oportunidades significativas en otros tipos de formato
como centros comerciales regionales, los cuales
cuentan con una tienda de conveniencia ancla y
CONTENIDO
una variedad de inquilinos en áreas de servicios,
ropa, alimentos y entretenimiento. Además, los
minoristas de establecimientos tipo almacén de
autoservicio y desarrolladores tienen un vasto
mercado al que pueden acceder, dado que existen muchas ciudades grandes y otros pequeños
centros urbanos que aún presentan deficiencias
en cualquier formato minorista. Finalmente, las
oportunidades para Fashion Malls (centros comerciales de alta moda) son pocas, ya que la
mayoría de las ciudades cuentan con buen abastecimiento en esta área; sin embargo, aún existen algunos mercados selectos que no se han
saturado. De todos los formatos de centros comerciales, los Fashion Malls presentan el mayor
nivel de competencia y barreras de entrada.
Los minoristas y desarrolladores deben evolucionar rápidamente y comunicarse uno con otro
para alcanzar sus metas de expansión y superar
los obstáculos. Esta nueva tendencia ha traído
consigo desafíos para los minoristas de almacenes de autoservicio, tanto locales como multinacionales, tales como adaptar sus estrategias
a nuevos diseños, superficies más pequeñas de
tiendas y un rango reducido de producto. Por
ende, el desafío supremo tanto para minoristas
como para desarrolladores consiste en entender
a un consumidor más sofisticado que busca precios competitivos y una experiencia mejorada.
La verticalidad llegó para quedarse en la industria
de consumo mexicana y los actores tradicionales buscan, de manera lenta pero segura, adaptarse a esto.
TENDENCIAS
CONTENIDO
Comportamiento de Retail
Número de
Centros Comerciales
17.0
16.0
16.0
16.5
2011
2012
14.9
13.0
522
505
474
Millones 15.0
de metros
cuadrados 14.0
2010
2012
2011
12.0
2010
535
520
505
490
Millones 475
de metros
cuadrados 460
445
430
415
400
Área Bruta Rentable (GLA)
de Centros Comerciales
Principales Centros Comerciales y minoristas
Nombre del Centro
Metros Cuadrados
Centro Santa Fe
163,560
Centro Comercial Perisur
132,000
Forum Buenavista
94,985
Plaza Mayor
93,613
Principales Minoristas
de Alimentos
Principales Minoristas
(No del ramo de Alimentos)
Soriana, Chedraui,
Comercial Mexicana,
OXXO, Extra, ISSSTE,
City Market
Liverpool, El Palacio de
Hierro, Sanborns, Coppel,
Elektra, Viana
Indicadores Económicos clave
Métrica
2012
Pronóstico
2013
2014
Crecimiento Real del PIB
Año con Año
3.9%
3.4%
3.4%
Tasa de Desempleo
4.8%
4.8%
4.5%
20002010
2010-2020
1.3%
1.1%
Población, Crecimiento
Anual Promedio
*Jerónimo Gerard. Ha sido director general (CEO)
de MRP Group desde 2006 -una plataforma inmobiliaria fundada por Black Creek Group que por medio
de sus dos compañías, Mexico Retail Properties e
Infraestructura Institucional, controla más de USD
$2.0 mil millones de capital para proyectos minoristas y de infraestructura en México.
Antes de unirse a MRP Group, Gerard fungió
como Vicepresidente de Finanzas de Telefónica
Móviles de México por seis años, Director General (CEO) en Telefónica B2B y estuvo involucrado y
fue responsable por la colecta de fondos del Fondo Latinoamericano Empresarial (LAEF, por sus siglas en inglés)- el primer fondo de capital privado
independiente establecido en Estados Unidos con
operaciones en México.
En el pasado, también trabajó en Goldman Sachs y
la Secretaría de Finanzas de México. Cuenta con un
título en Economía por parte del ITAM y una maestría en Administración de Empresas (MBA) de la
universidad de Stanford. Para mayor información,
favor de contactar a [email protected]
TENDENCIAS
CONTENIDO
La oficina del futuro
El poder del espacio
La complejidad, la competitividad global para captar
clientes y talentos, las presiones de los costos y la
necesidad de innovación son los principales retos
que enfrentan las empresas en la actualidad. Para
responder a ellos, las organizaciones requieren de
trabajadores creativos y altamente comprometidos,
los cuales a su vez, cada día buscan más laborar en
entornos de trabajo que los incentiven.
Por *Isaura González Gottdiener
P
ara que las empresas tengan éxito en el futuro, deben rediseñar por completo su distribución física, y esto no implica que haya robots,
aparatos voladores y una imagen de la era espacial,
sino que sean diseñados en torno a las necesidades de los trabajadores, así como de la cultura y los
valores específicos de la empresa.
http://www.standard.co.uk/business/business-news/office-of-the-future-wallpaper-editors-create-their-ideal-workspace-8545358.html
Los arquitectos y empresas de mobiliario enfocados al diseño corporativo lo tienen claro: los espacios de la oficina del mañana deben ayudar a mejorar la comunicación, la colaboración y la integración.
Las oficinas del futuro serán una especie de hogares con espacios abiertos, sillones, tapetes, cocina
y jardines o patios con muebles para exterior.
Las generaciones jóvenes están impulsando este
cambio. Ellos quieren un ambiente de trabajo que
promueva la colaboración, sea disfrutable y refleje
sus ideales. Nacidos en la era del Internet y de la
http://100.steelcase.com/the-future-of-the-office/
TENDENCIAS
sustentabilidad, asumen la tecnología como parte de su vida diaria, no les gustan los sistemas
jerárquicos, creen en el trabajo en equipo, les
gusta crear su propio entorno, así como compartirlo y están comprometidos con temas como el
cambio climático y la sustentabilidad.
CONTENIDO
y sentido de pertenencia tanto entre sus clientes y empleados, así como en la comunidad en
que se encuentran. La arquitectura corporativa
permite posicionar a las organizaciones en el
mercado y ante la sociedad; las formas y símbolos arquitectónicos ayudan a las compañías a
comunicar su naturaleza, capacidad de innovación y organización interna.
Las oficinas del futuro serán una especie de hogares con espacios abiertos, Es sabido que los edificios corporativos deben
sillones, tapetes, cocina y jardines o pa- favorecer la productividad, rentabilidad y beneficios financieros de las empresas. Aunado a
tios con muebles para exterior.
En un mundo donde la conciencia por el cuidado del medio ambiente se ha convertido en algo
obligado, son cada vez más las empresas que
aprovechan sus mudanzas corporativas para establecerse en edificios sustentables, con o sin
certificación LEED (Leadership in Energy & Environmental Design). Ya sea que construyan su propio inmueble o renten pisos en uno, las empresas
buscan edificios corporativos en la onda verde
para dejar claro su compromiso medioambiental.
esto, las tendencias actuales apuntan a añadir
un plus mercadotécnico: identificación arquitectónica y sociológica, proyección de responsabilidad social (respeto al medio ambiente y búsqueda del bien común) y eficiencia administrativa y
de la plantilla laboral, en espacios de vanguardia
para una nueva cultura organizacional.
En la oficina del futuro, los cubículos
son una reliquia, los espacios son polivalentes, comunitarios, diseñados para
estimular la conversación, la cooperaEs así que tanto para la arquitectura como el di- ción y la inspiración.
seño de interiores corporativos, los esfuerzos
se centran en distintas acciones que repercuten en el consumo energético, las emisiones
de carbono y la separación de residuos y que
involucran al capital humano como el principal
activo de las empresas.
La tecnología ha transformado radicalmente la forma en la que trabajamos. La oficina del
próximo siglo se basará en la tecnología digital.
Hoy en día las empresas buscan
cada vez más, generar identidad
Fuente: http://www.blogsony.com
Fuente: http://www.architizer.com/blog/a-dream-come-true-for-business-travelers-courtesy-of-marriott-and-steelcase/
Tendrá dos pilares fundamentales: las comunicaciones internas y externas. Hacia adentro, la
ofimática integrada, ya posibilita que cualquier
actividad que se hace manualmente en una oficina −dictado, mecanografía, archivado, fax,
TENDENCIAS
CONTENIDO
microfilmado, gestión de archivos y documentos, entre otros− pueda ser automatizada o
ayudada por herramientas ofimáticas. Hacia el exterior, la nube (cloud computing), las videoconferencias y los chat rooms (mensajes y conversaciones virtuales) permiten trabajar en
tiempo real y colaborar con otras personas en cualquier punto del planeta.
¿Cómo está transformando esto al espacio físico? En la oficina del futuro, los cubículos son
una reliquia, los espacios son polivalentes, comunitarios, diseñados para estimular la conversación, la cooperación y la inspiración. En lugar de puestos fijos, hay una gran variedad
de espacios de trabajo individuales o en grupo que respondan a las necesidades de cambio
y dan libertad a la gente de moverse, colaborar o concentrase.
Las empresas de tecnología punta como Ericsson, en
Suecia, han sido de las primeras en implantar el nuevo
concepto de oficina, dando ejemplo a las menos avanzadas, así como a compañías especializadas en el diseño de
mobiliario y planeación de espacios de trabajo como es el
caso de Steelcase, que también realizan análisis estratégicos sobre cómo será el espacio de trabajo del futuro.
Acorde con los expertos, los espacios corporativos cada
vez serán más transparentes y sin barreras. El espacio
abierto cultiva la mente abierta, además de que permite
a los clientes conocer a la gente que está detrás de las
empresa. Las nuevas tendencias de diseño corporativo
combinan la hospitalidad con el trabajo. Este cambio tiene que ver en cómo dar un mensaje consistente a los
clientes que se desea atraer, y también en qué se quiere
comunicar a los empleados.
En la oficina del futuro comunicar la cultura y los valores de la empresa son fundamentales. Mostrar lo que el
equipo de la empresa hace y lo que son, es parte de la
marca. Así, los empleados no se esconden más detrás
de una zona de recepción sino que ésta tiene una sala de
estar o una pequeña cafetería con vista directa a las zonas de trabajo para que los clientes se involucren desde
el principio con la organización.
Fuente:http://100.steelcase.com/the-future-of-the-office/
Fuente:http://www.businessinsider.com/office-redesign-improve-bottom-line-steelcase-2013-2
De acuerdo al U.S. Census Bureau, casi seis
millones de estadounidenses trabajan desde su
casa, el móvil o un hotel; una tendencia que comienza a verse más en México.
Uno de los temas más importantes en el diseño de los
futuros espacios corporativos es la flexibilidad y la conectividad. Cualquiera debe poder llegar, enchufar y conectar
con el servidor. Ya no se necesitan estaciones fijas sino
Fuente:http://www.varrell.com/red-dot-award-winning-workspace-design-by-pierandrei-associati/red-dot-award-winningworkspace-design-by-pierandrei-associati-image-07-cozy-beta-workspace-system/
TENDENCIAS
CONTENIDO
más de proporcionar mayor confort, esto ayuda
a la eficiencia energética, promover el bienestar
y fomentar la productividad.
Fuente:http://www.connection.uk.com/blog/liquid-thinking/liquidthinking-how-fluid-is-your-approach-to-the-workspace/
espacios abiertos, así como pequeñas zonas de
reunión donde las personas puedan reunirse sin
molestar a sus compañeros de trabajo y aún así
estar dentro de una oficina abierta.
En lo que toca a la sustentabilidad hay un interés
cada vez mayor en este tema. Varias empresas
están creando ambientes sustentables como
una forma de atraer y retener el talento. En la
oficina del futuro, los empleados pueden controlar individualmente luz y temperatura. Ade-
Otro aspecto que está transformando el espacio
de trabajo de las empresas es que el desarrollo
tecnológico actual ha fomentado el auge de los
espacios de trabajo virtuales. De acuerdo al U.S.
Census Bureau, casi seis millones de estadounidenses trabajan desde casa, el móvil o un hotel; una tendencia que comienza a verse más en
México. Estas estrategias de trabajo ayudan a
mantener el equilibrio de vida profesional / personal y es por ello que cada vez veremos más
que las empresas abrirán paso a soluciones de
colaboración virtual, lo que impactará en la organización de su espacio físico.
De acuerdo con la revista Obras, de CNN Expansión, la mejor oficina será aquella que se
adapte a la nueva cultura, mucho más virtual,
con mayor cobertura y equipos, muy interactiva, con mayor capacidad tecnológica y, sobre
todo, con espacios capaces de incentivar la interacción humana.
*Isaura González Gottdiener. Es arquitecta por la Facultad de Arquitectura de la UNAM.
Desde 2009 es miembro
de número del Colegio de Arquitectos de la Ciudad de México y la Sociedad de Arquitectos Mexicanos. Es miembro
de número de la Academia Nacional de Arquitectura.
Fuente: http://
w w w. s t a n d a r d .
co.uk/business/
business-news/
office-of-the-future-wallpaper-editors-create-theirideal-workspace-8545358.html
Desde hace más de 10 años publica artículos especializados
en arquitectura y construcción en revistas especializadas.
Como editora independiente ha publicado libros de arquitectura y construcción para Reichmann International, desarrollador de la Torre Mayor y el Gobierno del Estado de Puebla.
Es miembro del Consejo Editorial de la revista Iconos, Temas Inmobiliarios de CBRE;
miembro de la Comisión de Difusión de la Alianza FiiDEM y colaboradora de la revista
Construcción y Tecnología del IMCyC.
En la actualidad asesora a empresas del ramo de la construcción e interiorismo en estrategias de difusión especializada. Entre sus clientes están KMD Architects, Grupo Riviera
y CMIC DF.
Así mismo, es comentarista del programa de radio por Internet Arte Mx, que se transmite en Código DF que es una estación de la Secrtetaría de Cultura del Gobierno del
Distrito Federal.
URBANISMO
CONTENIDO
Recuperación y evolución
del espacio público en la
Ciudad de México
Eje del
desarrollo
sustentable
Por: Mtro. Urbanista, Alejandro Martínez M.
La Ciudad de México a partir de su evolución histórica en sus etapas prehispánica,
colonial y moderna, trasciende en la actualidad como una concentración múltiple,
diversa y dispersa, en donde se traslapan y constatan sus umbrales de tiempo conservando ciertos rasgos y en otros casos se confunde la capacidad de legibilidad.
Resulta fundamental entonces, cómo mejorar e integrar las condiciones de su espacio público de manera óptima a su población. Equilibrio y solución de rezagos son
premisas para el desarrollo y las soluciones sobre el espacio urbano en zonas en
donde se acentúan las diferencias, son la más alta prioridad.
E
n el contexto actual de su modelo urbano, la
Ciudad de México debe ser leída en principio
por su densidad y escala, 8.5 millones de habitantes, 6,000 hab/km2 y 1,485 km2 de superficie, es
una de las extensiones urbanas más grandes del
globo aún sin considerar la zona metropolitana.
El espacio público es la Ciudad. La Ciudad de
México demanda en este siglo una lectura propia
y adecuada en la reinterpreta­ción de su espacio
público, reconformar la dispersión generada por
la expansión urbana, densificar la zona central,
mejorar las condiciones de su infraestructura y
movili­dad, entre otros, han sido temas prioritarios que deberán atenderse ampliando visiones
y soluciones que puedan permearse de manera
equitativa a to­das las estructuras de su territorio.
Los programas y acciones encaminados a la
atención del tema del espacio público se encuentran en una etapa de consolidación; propuestas políticas, exigencias ciudadanas, referentes internacionales y globales, entre otros,
circulan en el ambiente y generan consenso,
pero lo más importante es definir con certeza
una política general clara y efectiva, que dé respuesta a las necesidades prioritarias de la Ciudad y de la que deberá resultar un nuevo planteamiento de instrumentación, más pragmático
y dinámico, a la par de su capacidad de auto-
URBANISMO
CONTENIDO
transformación. Es decir, un modelo alejado de
referentes que no son acordes a nuestras realidades y que de forma irresponsable ponen en
riesgo las acciones e inversiones asignadas. Jordi Borja en Luces y Sombras del Urbanismo en
Barcelona expresa: “No hay un urbanismo ideal
definido. Cada ciudad es un caso, los problemas
pueden ser similares, los criterios u objetivos
compartidos, las respuestas tienen que ser necesariamente diferentes”.
Escalas. Para caracterizar las intervenciones sobre el espacio público se requiere establecer
una amplia gama de tipologías y una definición
de aspectos del urbanismo de visión integral,
así como, revalorar conceptos tradicionalmente
no considerados, tales como: la infraestructura
básica, la eficiencia en los servicios públicos, el
orden y soluciones adecuadas en el diseño de la
vía pública, la accesibilidad universal, el mantenimiento y operación de los espacios, también
se deberán definir los proyectos por su distinta escala y objetivo, siempre con la premisa de
favorecer los derechos y libertades ciudadanas;
seguridad, continuidad de recorridos, espacios
de expresión y encuentro, de cohesión social
y cultural, entre otras características puntuales
que demanda la extensa trama urbana. Evitar de
esta forma la ciudad de la desigualdad, de contrastes sociales y económicos, es tema de justicia social.
Resulta indispensable garantizar la calidad en el
diseño de los proyectos y en las estrategias de
intervención sobre el espacio público, ya sea la
acción puntual de mínima o menor escala en un
barrio, colonia o polígono, hasta las grandes infraestructuras que requiere la Ciudad en rubros
como la movilidad, el transporte público, la generación de corredores urbanos, intervención
de polígonos de desarrollo o nuevas centralidades que detonen desarrollo e inversión a favor
del sustento social y del capital económico.
Jordi Borja en su libro Luces y Sombras del
Urbanismo en Barcelona expresa: “No hay un
urbanismo ideal definido”. Cada ciudad es un
caso, los problemas pueden ser similares, los
criterios u objetivos compartidos, las respuestas tienen que ser necesariamente diferentes.
En este sentido el Gobierno de Miguel Ángel
Mancera ha incorporado la figura de la Agencia
de Gestión Urbana (AGU), importante entidad
para la gerencia, planeación, priorización y coordinación de acciones de intervención sobre el
espacio y vía pública en sus distintas escalas.
URBANISMO
CONTENIDO
Proyectos. A partir de la diversidad de posibilidades
de intervención y mejoramiento del espacio público,
se muestran a continuación
tres ejemplos concretos de
intervenciones en distintos
sectores de la Ciudad de
México realizados en años
recientes, son proyectos
en donde he participado
de manera directa con distintas funciones de coordinación, planeación y diseño urbano. Estos ejemplos
pueden ofrecer al lector
una visión de lo ya realizado
e identificar distintas formas y criterios de diseño y
gestión de la Ciudad.
Corredor Cultural Regina
A cuatro años de su construcción, Regina ya es
un referente en la Ciudad con relación a las intervenciones de rehabilitación y mejoramiento
del espacio público con visión social. Durante
el 2007 realicé un diagnóstico detallado de esta
zona para caracterizar el proyecto y su diseño urbano. Fue en octubre del 2008 que el Gobierno
de Marcelo Ebrard entregó a la ciudadanía esta
obra pública. Es importante mencionar, que Regina forma parte integral de las acciones del Programa de Rehabilitación de Calles en el Centro
Histórico que realiza el GDF en sus distintos sectores. Este es uno de los factores fundamentales del proyecto, el que está inmerso dentro de
una estrategia urbana de rehabilitación y revalorización del espacio público de mayor escala.
¿Cuáles fueron los factores para convertir la calle Regina en corredor peatonal? En un primer
nivel de escala, Regina tiene una ubicación estratégica en la zona sur poniente del Centro Histórico, aunado a esto, se presentaba un potencial de centro de barrio, modelo compacto con
distintos usos en las plantas bajas, servicios básicos, tiendas y lo más importante vivienda. Sin
embargo, ese potencial estaba contenido por el
bordo que representaba la calle con la presencia de automóviles estacionados hasta en doble
fila, “franeleros” que privatizaban el espacio público haciéndolo inseguro, banquetas estrechas
y en pésimo estado funcional, inclusive árboles
que impedían el paso de transeúntes por estar
inclinados o con raíces expuestas.
En contraposición con el concepto del proyecto,
ese bordo debía ser la senda articuladora del espacio, generadora de relación como actualmente ya ocurre vinculando no sólo inmuebles sino
personas que se conocen, conviven y viven la
nueva fisonomía y la hacen suya, pues es parte
de la ciudad pública.
A cuatro años de su construcción, Regina es ya
un referente en la Ciudad con relación a las intervenciones de rehabilitación y mejoramiento
del espacio público, lo cual también ha impactado de forma positiva al sector inmobiliario.
A partir del Corredor Cultural Regina, se derivó la
estrategia de los corredores culturales que considera vincular los distintos cuadrantes del Centro
Histórico, se ofrece mayor énfasis al tratamiento
URBANISMO
del espacio urbano preferente para el peatón y la
posibilidad de generar sinergias para el desarrollo
de diversas actividades que fomenten la cohesión social, cultural y la reactivación económica,
revalorizando el patrimonio tangible e intangible
de sus distintos sectores y barrios. Diez Corredores Culturales, en otros sectores de la Ciudad,
son también estrategia de la actual administración
para fomentar la cultura y actividades artísticas en
la vía pública, plataforma de expresión y desarrollo de ciudadanía.
Los trabajos concluidos del Programa de Rehabilitación en Calles del Centro Histórico en la administración de Marcelo Ebrard, sumaron más
de 175 mil m2 en 22 calles de la zona surponiente, oriente y norte del Centro, con una inversión
aproximada de 535 millones de pesos de recursos públicos. Estas acciones han sido fundamento para atraer nuevos habitantes y visitantes
al Centro, así como nuevas inversiones, resaltar
su valor histórico y su dinámica social y cultural.
La administración de Miguel Ángel Mancera
puede continuar una estrategia de rehabilitación
urbana que dio inicio hace más de 10 años y
concluir cerca de 100 mil m2 por rehabilitar dentro del perímetro A, lo cual es una meta factible
y coherente, para el presente gobierno.
Proyecto del Metrobús L4 Buena
Vista-Centro Histórico-San LázaroAeropuerto
En su inicio el Proyecto L4 planteaba una configuración especial
por su inserción dentro del perímetro A y B del Centro Histórico de la
Ciudad de México, ya que debería
resolver las demandas de usuarios
de las cuencas del norte y oriente
de la Ciudad. A partir de distintas
decisiones para la definición de la
ruta, se establece la mayor prioridad en resolver las condiciones del
espacio público adjunto al derrotero de transporte, es decir, -transporte y espacio público- como premisa de su diseño urbano.
CONTENIDO
En este concepto, se destaca el eje norte del
proyecto con casi dos kilómetros de recorrido
dentro del perímetro A; las Calles Venezuela,
Miguel Alemán y Belisario Domínguez, en donde se rehabilitó el total de la sección de las calles, se modernizaron las redes generales de
agua y drenaje, así como de las instalaciones
de energía eléctrica y otras inducidas. De igual
forma, se definió la superficie final en un solo
nivel, recuperando escalas y favoreciendo una
imagen más acorde a la funcionalidad peatonal,
los materiales terminados brindan una correcta
integración con el contexto urbano de alto valor
histórico y patrimonial.
Se enfatizó en el diseño urbano la estructura de
nodos y conectores. La Plaza de la Concepción,
la Plaza de Santo Domingo y la conformación de
la Plaza del Teatro del Pueblo y Templo de San
Pedro y San Pablo, también fueron espacios públicos rehabilitados, generando una secuencia
a la población residente y vinculada del Centro,
en condiciones de accesibilidad universal, donde se brindan recorridos cómodos y seguros.
Este es el paradigma en lo sucesivo: los modos de
movilidad y transporte de la ciudad deberán considerar su integración al espacio urbano y mejorar
sus condiciones actuales, provocar las sinergias
que den pie a una eficiente función para la ciudadanía y a la reactivación económica que atraiga inversión en distintos sectores de la ciudad.
URBANISMO
CONTENIDO
Mejoramiento del Espacio Público en
Santa Fe, Ciudad de México
Un proyecto estratégico que, desde hace cinco
años, ha derivado en diversas acciones de mejoramiento sobre el espacio público ha sido, sin
duda, el Programa para el Mejoramiento del Espacio Público e Imagen Urbana en el Desarrollo
Financiero Santa Fe, primordialmente promovido por la Asociación de Colonos y que destaca por su visión de mediano plazo con objetivos
puntuales y con un avance considerable expresado en el orden y mejoramiento de la infraestructura, movilidad y de las condiciones del espacio público. Como parte de esta estrategia
nos correspondió plantear una serie integral de
proyectos puntuales, que privilegian su uso por
la población vinculada que a diario desarrolla
distintas actividades en la zona Santa Fe. Se trata de proyectos para la accesibilidad universal,
para la posibilidad de direccionarse a pie a distintos destinos de la zona, así como iniciativas
para mejorar la imagen urbana de camellones,
glorietas y la creación de sendas peatonales y
paraderos de transporte público son algunas
de las estrategias que, una con otra, acorde a
la programación de su construcción, modelan
un polígono con mejores condiciones urbanas,
esto a su vez, da certeza a la inversión inmobiliaria de esta zona.
Un proyecto estratégico es el Desarrollo Financiero Santa Fe, en donde destaca la recomposición de su espacio público, por su visión de
mediano plazo, expresado en el orden y mejoramiento de infraestructura urbana y movilidad.
Conclusión. Existe un evidente consenso en rehabilitar el espacio público de la Ciudad de México. Considero premisas para la intervención y
generación de proyectos:
•Visión y alcance en beneficio social, cohesión
ciudadana, movilidad, fomento a la cultura, al
arte, a la diversidad de actividades y a la reactivación e inversión económica.
•Priorizar y valorizar el urbanismo fundamental:
infraestructura, banquetas funcionales, accesibilidad universal, mejoramiento de paraderos y espacios residuales, entre otros.
•Ampliar la caracterización de los proyectos y
realizar la planeación equitativa de las intervenciones sobre el espacio público.
•Rigor técnico y alta calidad de los proyectos,
considerando en todos los casos su óptima
operación y factibilidad de mantenimiento.
•Generar continuidades y sentar bases para acciones integrales complementarias.
*Mastro en Urbanismo, Alejandro Martínez M.
Experto en planeación y diseño urbano. Arquitecto y Maestro en Urbanismo por la Universidad
Iberoamericana. Cursó el Master en Políticas y
Gestíon Urbana, que dirige el Geógrafo Urbanista Jordi Borja en la Universidad de Barcelona. Fue
Director de Coordinación Urbana en la Secretaría
de Obras y Servicios del Gobierno de la Ciudad de
México y a partir de 2009 se desempeña como
Director de Proyectos Sustentables en la misma
instancia. Ha desarrollado la planeación y diseño de
diversos proyectos que contribuyen a la rehabilitación del espacio urbano -visión social y desarrollo
cultural-, que incluyen los del Programa de Rehabilitación del Espacio Urbano en el Centro Histórico
de la Ciudad de México.
Proyectos destacados: El Corredor Cultural Regina, en el Centro Histórico de la Ciudad de México
y el Proyecto Estratégico para el Espacio Urbano
e Imagen en la zona Santa Fe Ciudad de México.
Ponente en distintos foros y programas académicos y en 2011 es ganador del Gran Premio en la
II Bienal Mexicana de Arquitectura de Paisaje de
la Sociedad de Arquitectos Paisajistas de México,
y del Primer Premio en la categoría: Obra Construida, Ecología y Conservación Urbano Regional.
[email protected]
TERMÓMETRO INMOBILIARIO
CONTENIDO
Principales
tendencias del
mercado comercial
de bienes raíces
en México
Por: Market Research, CBRE México
L
a actividad de construcción industrial de la
Ciudad de México se ha reactivado, al pasar de un promedio de 117 mil m2 hace un
año, a niveles de 300 mil m2 en los últimos tres
meses. En este sentido, es importante considerar que la Capital registra desde hace varios años
una escasez de terrenos para desarrollo industrial, debido principalmente a la reconversión corporativa y habitacional que ha tenido, lo que ha
impulsado que zonas como Cuautitlán, Tultitlán,
Tepotzotlán y Toluca se desarrollen como importantes polos industriales.
En este contexto, la demanda creciente ha
mantenido los precios en niveles estables,
a pesar de la entrada constante de nuevos
espacios tanto corporativos (Ciudad de México pasó de un precio promedio de renta de
USD $24.17/m 2/mes hace dos años, a uno de
USD $25.18/m2/mes), como industriales (Ciudad
de México pasó de un precio promedio de renta
de USD $4.58/m2/mes hace dos años, a uno de
USD $5.35/m2/mes, mientras que la región Bajío pasó de USD $3.86/m2/mes hace dos años, a
uno de USD $3.91/m2/mes).
Por su parte, los mercados industriales del Occidente y Norte de México se encuentran en un
proceso de recuperación que ha sido impulsado
principalmente por la industria automotriz, efecto que consideramos lleve a estos mercados a
un nuevo ciclo de expansión. Los casos más relevantes son Monterrey y Saltillo, que registran
El sector inmobiliario del
centro del país (Ciudad de
México y Región Bajío) en
su sector comercial: oficinas, industrial y comercio al
por menor, se encuentra en
lo más alto de la expansión
dentro del segmento inmobiliario. Lo anterior, se refleja
en una actividad de construcción de espacios clase A que,
en los últimos dos años se ha
mantenido en niveles de un
millón de metros cuadrados
(m 2) en el caso del mercado
corporativo de la Ciudad de
México, y de un promedio de
400 mil m 2 de espacio industrial para la región del Bajío.
una comercialización de espacios clase A, 29%
superior al mismo período del año pasado en el
caso de Monterrey, y de 24% de crecimiento
en el caso de Saltillo.
Un caso representativo de la recuperación de
los mercados del norte es Ciudad Juárez, que
después de haber registrado tasas de vacancia del 15% hace dos años, hoy está en niveles
bastante sanos del 10.9% y con una comercialización de espacios de todas las clases de
312,750 m2 en los primeros 9 meses de 2013,
esto es, casi 81% superior a los 172,851 m2 registrados en el mismo período del año anterior.
Por todo lo anterior, consideramos que el mercado inmobiliario en México continuará con
paso fuerte el próximo año, a pesar de políticas
restrictivas al crecimiento como la miscelánea
fiscal aplicable al próximo año que se centrará en gravar actividades que son principales
generadoras de empleo en el país, como la maquiladora, la automotriz, los alimentos y bebidas
y la construcción, en vez de haber incrementado la base de contribuyentes. En este contexto,
el Fondo Monetario Internacional (FMI), en su
TERMÓMETRO INMOBILIARIO
CONTENIDO
reporte Monitor Fiscal de octubre de 2013, espera que el Gobierno Mexicano pase de un déficit
fiscal del 3.7% en 2012 a un 4.1% del PIB en 2014.
Sin embargo, este año tiene buenas expectativas de crecimiento de alrededor del 3.5% y una
reforma energética aprobada, lo que constituye un buen primer paso hacia un mejor aprovechamiento de los recursos energéticos del país.
Indicadores básicos de los principales mercados
inmobiliarios en México por trimestre, 2012-2013
Ciudad de México
4,500,000
$26.00
4,500,000
3,500,000
$26.00
$25.50
$25.54
10.25%
399,657
4Q2012
3,975,391
3,585,168
77,361
$25.83
9.82%
390,223
1Q2013
4,087,783
3,700,298
112,392
$25.34
9.48%
387,485
2Q2013
4,134,306
3,719,334
46,523
$25.82
10.04%
414,972
Disponible
3Q2013
4,197,694
3,767,877
63,388
$25.18
10.24%
429,817
Espacio
Ocupado
Disponible
0
Espacio Ocupado
m² $25.18
$25.18
$25.82
$25.82
$25.00
$24.50
$24.50
$24.00
$24.00
$23.50
$23.50
$23.00
3Q 2013
3Q 2013
33,831
1Q 2013
1Q 2013
3,498,373
4Q 2012
4Q 2012
3,898,030
3Q 2012
3Q 2012
3Q2012
2Q 2013
2Q 2013
1,500,000
500,000
0
500,000
$25.34
$25.34
2,500,000
1,500,000
$25.83
$25.83
3,500,000
2,500,000
$25.50
$25.00
$25.54
$25.54
Disponible
Tasa de
Disponibilidad
Precio
Promedio US$/
m²/mes
Metros Nuevos
Espacio
Ocupado
Inventario
Mercado de Oficinas Ciudad de México Clases A/A+
$23.00
Metros Nuevos
Precio
MetrosPromedio
Nuevos
US$/m /mes
Precio Promedio
US$/m /mes
$5.20
$5.40
$5.00
$5.20
0
$5.56
3.62%
149,969
4Q 2012
4,241,455
4,001,148
96,237
$5.70
5.67%
240,307
2,000,000
1,000,000
1Q2013
4,267,423
4,155,245
25,968
$5.20
2.63%
112,178
1,000,000
0
2Q2013
4,396,190
4,168,563
128,767
$5.45
5.18%
227,627
0
3Q2013
4,486,165
4,174,209
89,975
$5.35
6.95%
311,956
m²
Disponible
Espacio
Ocupado
Disponible
Espacio Ocupado
3Q 2013
3Q 2013
3,995,249
2Q 2013
2Q 2013
4,145,218
1Q 2013
1Q 2013
3Q 2012
4Q 2012
4Q 2012
3,000,000
2,000,000
$5.35
$5.35
4,000,000
3,000,000
$5.45
$5.45
$5.60
$5.80
$5.40
$5.60
$5.20
$5.20
5,000,000
4,000,000
$5.70
$5.70
$5.80
$5.56
$5.56
Disponible
Tasa de
Disponibilidad
Precio
Promedio US$/
m²/mes
Metros Nuevos
5,000,000
3Q 2012
3Q 2012
Espacio
Ocupado
Inventario
Mercado Industrial Ciudad de México Clase A
$4.80
$5.00
$4.60
$4.80
$4.40
$4.60
$4.20
$4.40
$4.00
$4.20
$4.00
Metros Nuevos
Precio
MetrosPromedio
Nuevos
US$/m /mes
Precio Promedio
US$/m /mes
Disponible
TERMÓMETRO INMOBILIARIO
Espacio Ocupado
Metros Nuevos
Disponible
Metros Nuevos
Precio Promedio
US$/m /mes
Espacio Ocupado
Precio Promedio
US$/m /mes
CONTENIDO
Zona del Bajío
Tasa de
Disponibilidad
Disponible
4,067,232
3,846,928
53,240
$3.92
5.42%
220,304
2,000,000
4Q 2012
4,209,179
3,968,447
141,948
$3.97
5.72%
240,732
1,000,000
$3.75
1Q2013
4,470,654
4,181,062
261,475
$3.92
6.48%
289,592
0
$3.70
2Q2013
4,550,704
4,284,088
80,050
$3.91
5.80%
266,616
3Q2013
4,602,289
4,315,330
51,585
$3.91
6.24%
286,960
$4.00
4,000,000
$3.95
3Q 2013Disponible
298,858
6.57%
19,628
Precio Promedio
US$/m /mes
$3.91
3Q 2013
$3.91
2Q 2013
$3.92
1Q 2013
$18.55
$18.93
$18.93
1Q 2013
$19.29
US$/m /mes
Disponible
Metros Nuevos
Espacio Ocupado
Precio Promedio
US$/m /mes
$5.80
5,000,000
$18.55
3Q 2013
$18.55
279,230
0
Metros Nuevos
0 Espacio Ocupado
3Q 2013
22,814
Disponible
$19.29
2Q 2013
7.63%
50,000
$19.80
$19.60
$19.40
$19.20
$19.00
$19.80
$18.80
$19.60
$18.60
$19.40
$18.40
$19.20
$18.20
$19.00
$18.00
$18.80
$18.60
$18.40
$18.20
Metros Nuevos
$18.00
Precio Promedio
2Q 2013
$19.29
3Q 2013
276,044
12,323
0
1Q 2013
20,291
25,399
Espacio m²
Ocupado
7.08%
8.86%
2Q 2013
298,858
27,487
250,000
50,000
150,000
Precio Promedio
261,136
0
$18.93
US$/m /mes
1Q 2013
4Q 2012
3Q 2012
2Q 2013
286,535
9.69%
350,000
150,000
3Q 2012
0 $24.00
$19.56
Disponible
Precio
Promedio
US$/m²/mes
$24.50
$26.00
$24.00
$25.50
$23.50
$25.00
$23.00
$24.50
$23.50
500,000
4Q 2012Disponible
286,535
266,244
3,002
Metros Nuevos $19.13
0 Espacio Ocupado
$23.00
1Q 2013
$3.97
250,000
Tasa de
Disponibilidad
256,046
$25.18
3Q 2013
Metros $25.18
Nuevos
283,533
$25.34
$25.34
1Q 2013
Espacio
Ocupado
$25.82
$25.82
2Q 2013
Inventario
$25.83
$25.83
4Q 2012
$25.54
$25.54
3Q 2012
3Q 2012
4Q 2012
3Q 2012
Guadalajara
Mercado de Oficinas Guadalajara Clases A/A+
1,500,000
Precio Promedio
US$/m /mes
350,000
$25.00
2,500,000
4,500,000
1,500,000
3,500,000
500,000
2,500,0000
Espacio Ocupado
$19.13
3,500,000
$3.80
Metros Nuevos
$19.13
4Q 2012
$25.50
$3.85
Disponible
4Q 2012
$26.00
$3.92
3,000,000
m²
4,500,000
$3.90
$19.56
Espacio
Ocupado
5,000,000
$19.56
3Q 2012
Metros
Nuevos
3Q 2012
Inventario
Precio
Promedio
US$/m²/mes
Mercado Industrial Zona del Bajío Clase A
Mercado Industrial Guadalajara Clase A
$5.60
Metros Nuevos
400,000
1,600,000
4.36%
81,660
1,200,0000
3.62%
67,845
800,000
3.07%
57,941
400,000
$4.65
$4.64
$4.65
1Q 2013
$4.64
2Q 2013
$4.71
$4.56
$4.56
4Q 2012
Disponible
$4.71
3Q 2013
$4.40
Precio Promedio
US$/m /mes
3Q 2013
0 Espacio Ocupado
$4.70
$4.60
$4.50
$4.40
$4.30
$4.20
$4.70
$4.10
$4.60
$4.00
$4.50
$3.90
$4.40
$3.80
$4.30
$4.20
$4.10
$4.00
$3.90
Metros Nuevos
$3.80
2Q 2013
50,975
Disponible
1Q 2013
2.68%
800,000
2,000,000
4Q 2012
3Q 2013
2Q 2013
1Q 2013
4Q 2012
3Q 2012
Disponible
67,827
1,200,000
$4.40
3Q 2012
$4.40
1,884,607 1,826,666
12,868
$4.64
$4.20
Disponible
Metros Nuevos
3Q 2013
1,901,066 1,850,091
16,459$4.00 $4.71
0 Espacio
Ocupado
Precio Promedio
US$/m /mes
m²
3.67%
1,600,000
3Q 2012
Precio
Promedio
US$/m²/mes
$5.35
Metros
Nuevos
0 $4.60 $4.65
Disponible
1,803,894
Tasa de
Disponibilidad
1,790,079
$5.20
$5.00
$5.80
$4.80
$5.60
$4.60
$5.40
$4.40
0 $5.20 $4.40
$4.20
$5.00
21,788$4.00 $4.56
$4.80
$5.35
3Q 2013
1,782,124
$5.45
2Q 2013
1,871,739
$5.20
Espacio
Ocupado
$5.45
Inventario
$5.70
1,871,739
$5.40
$5.20
1Q 2013
1,000,000
2Q 2013
$5.70
4Q 2012
1Q 2013
1,849,951
$5.56
3Q 2012
3,000,000
5,000,000
2,000,000
4,000,000
1,000,000
3Q 2012
3,000,000
0
4Q 2012
2,000,000
$5.56
4,000,000
2,000,000
Metros Nuevos
TERMÓMETRO INMOBILIARIO
3Q2013
$20.09$20.09
3Q 2013
3Q 2013
100,000
300,000
0
100,000
0
2Q 2013
2Q 2013
300,000
500,000
$20.22$20.22
$19.50
$20.00
$20.12$20.12
114,766
500,000
700,000
1Q 2013
1Q 2013
15.40%
$20.00
$20.50
$19.90$19.90
80,741
700,000
900,000
$18.90$18.90
Disponible
Precio
Promedio
US$/m²/mes
Metros
$18.55Nuevos
$18.55
$19.29$19.29
Tasa de
Disponibilidad
11.60%
$20.50
$19.00
$19.50
$18.50
$19.00
$18.00
$18.50
$18.00
$20.12
14.10%
105,280
Disponible
Nuevos$20.22
757,455
649,322 Metros
10,819
Espacio Ocupado
Precio Promedio
757,455
657,139 US$/m
Disponible
Metros0 /mes
Nuevos$20.09
14.28%
108,133
Disponible
100,317
Espacio Ocupado
Disponible
Precio Promedio
US$/m
Metros /mes
Nuevos
Espacio Ocupado
Precio Promedio
US$/m /mes
Espacio
m² Ocupado
1,310
A/A*
900,000
4Q 2012
4Q 2012
641,356
Monterrey
3Q 2012
3Q 2012
2Q 2013
746,636
3Q 2013
3Q 2013
1Q 2013*
0
2Q 2013
2Q 2013
0
50,000
4Q 2012
1Q 2013
1Q 2013
3Q 2012
Espacio
$18.93$18.93
Ocupado
150,000
50,000
$19.13$19.13
250,000
150,000
3Q 2012
3Q 2012
350,000
250,000
$19.56
$19.56
Inventario
Mercado
$19.80
$19.60
de Oficinas Monterrey Clases
$19.80
$19.40
$19.60
$19.20
$19.40
$19.00
$19.20
$18.80
$19.00
$18.60
$18.80
$18.40
$18.60
$18.20
699,048
618,307
0
$18.90
$18.40
$18.00
$18.20
745,326
630,560
46,278
$19.90
$18.00
4Q 2012
4Q 2012
350,000
CONTENIDO
13.24%
Precio Promedio
*/ Ajuste
de metraje en Torre VAO 2
US$/m /mes
Metros Nuevos
576,494
6,364,068
123,134
Disponible 5,737,744 Metros
Nuevos$3.84
9.84%
626,324
Disponible
$3.82 $3.82
$3.83 $3.83
$3.84 $3.84
3Q 2013
3Q 2013
9.24%
2Q 2013
2Q 2013
$3.82
0
1Q 2013
1Q 2013
587,769
$3.83 $3.83
9.49%
0
1,000,000
4Q 2012
4Q 2012
626,146
3,000,000
1,000,000
$3.83 $3.83
Disponible
Precio
Promedio
US$/m²/mes
10.23%
5,000,000
3,000,000
3Q 2012
3Q 2012
48,586
601,963
$3.82
$3.84
$3.80
7,000,000
5,000,000
$3.82
$3.78
$3.80
$3.76
$3.78
$3.74
$3.76
$3.72
$3.74
$3.70
$3.72
$3.70
Metros Nuevos
Espacio Ocupado
m²
Disponible
Precio Promedio
US$/m
Metros /mes
Nuevos
Espacio Ocupado
Disponible
Precio Promedio
US$/m
Metros /mes
Nuevos
Espacio Ocupado
Precio Promedio
US$/m /mes
Espacio Ocupado
Precio Promedio
US$/m /mes
0
1,000,000
0
$3.91 $3.91
1,000,000
2,000,000
3Q 2013
3Q 2013
2,000,000
3,000,000
$3.91 $3.91
3,000,000
4,000,000
2Q 2013
2Q 2013
$3.95
$4.00
$3.90
$3.95
$3.85
$3.90
$3.80
$3.85
$3.75
$3.80
$3.70
$3.75
$3.92 $3.92
4,000,000
5,000,000
1Q 2013
1Q 2013
$4.00
$3.97 $3.97
5,000,000
4Q 2012
4Q 2012
5,664,441
9.93%
$3.84
$3.92 $3.92
3Q2013
6,240,934
69,542
7,000,000
3Q 2012
3Q 2012
2Q 2013
0
5,604,580
60,906
$4.70
$4.60
$4.50
$4.70
$4.40
$4.60
$4.30
$4.50
$4.20
$4.40
$4.10
$4.30
$3.83
$4.00
$4.20
$3.90
$4.10
$3.83
$3.80
$4.00
$3.83
$3.90
$3.80
Tasa de
Disponibilidad
6,192,348
73,965
3Q 2013
3Q 2013
1Q 2013
0
400,000
5,496,661
Metros
$4.71 $4.71Nuevos
6,122,806
$4.64 $4.64
4Q 2012
400,000
800,000
5,459,937
2Q 2013
2Q 2013
6,061,900
3Q 2012
3Q 2012
3Q 2012
1Q 2013
1Q 2013
800,000
1,200,000
Espacio
$4.65 $4.65
Ocupado
1,200,000
1,600,000
$4.56 $4.56
1,600,000
2,000,000
4Q 2012
4Q 2012
2,000,000
$4.40 $4.40
Inventario
Mercado Industrial Monterrey Clase A
Disponible
Espacio Ocupado
Disponible
$3.70
Metros Nuevos
Precio Promedio
US$/m
Metros /mes
Nuevos
BIENESTAR
UN TEMA DE RENDIMIENTO:
Sentirse bien en el trabajo
impulsa el rendimiento de la empresa
Cuando IBM pidió a los CEOs de todo el mundo identificar las características más
importantes que debían tener los líderes hoy en día, su respuesta fue rotunda: colaboración, comunicación, creatividad y flexibilidad.
Los presidentes ejecutivos buscan “empleados que sean capaces de reinventarse
continuamente”. Estos empleados saben hacer frente a los cambios; aprenden sobre la marcha, a menudo a través de las experiencias de otros», indica el estudio.
Lo que hace que sean necesarias estas habilidades es la complejidad de los problemas a los que hacen frente hoy en día las organizaciones, así como la demanda de
innovación, que ya no es territorio exclusivo de las marcas más prestigiosas. La innovación es fundamental para mejorar los resultados de cualquier empresa.
Pero estos comportamientos: la colaboración, comunicación, creatividad y flexibilidad requieren habilidades de liderazgo, métricas y mentalidades distintas a lo aprendido en el pasado por muchos líderes de empresas.
Durante décadas las escuelas de negocios producían jóvenes líderes bien formados en logística, gestión, análisis, y
otras áreas similares. Hace poco cambió la situación y las
empresas han comenzado a darse cuenta de que esos fundamentos empresariales no son suficientes por sí solos.
También deben crear un entorno y una cultura en la que puedan desarrollarse esos comportamientos nuevos y necesarios.
Para fomentar la creatividad y la innovación, es necesario
implementar una nueva estrategia que podría sorprender
a algunos líderes empresariales y que consiste en adoptar un enfoque holístico en el bienestar organizacional y de
los empleados.
“Las organizaciones de mayor éxito están empezando a fijarse en el bienestar de sus empleados para
obtener una ventaja emocional, financiera y competitiva”, destaca Tom Rath, líder de investigación del
espacio de trabajo de Gallup y coautor del éxito de ventas La ciencia del bienestar.
El bienestar del empleado es un concepto bien distinto al del bienestar físico, que sólo se centra en
la salud física y es actualmente el principal enfoque de las empresas.
Asalto al bienestar
Las organizaciones tienen buenas razones para
preocuparse por el bienestar físico de sus empleados, dada su evidente conexión con el costo.
Las enfermedades coronarias y de pulmones, así
como de diabetes y obesidad, están aumentando
en todo el mundo a un ritmo vertiginoso.
La FAO ha determinado que México tiene una
tasa de obesidad en adultos del 32.8%, por
encima de la de EE.UU. que es del 31.8%. De
acuerdo con la universidad de Duke, actualmente hay 1500 millones de personas con sobrepeso en todo el mundo, y al menos el 25% de ellas
viven en China.
En México, la principal causa de muerte en adultos es la diabetes de tipo 2, de acuerdo con un
estudio realizado en 2011 por el Foro Económico
Mundial y Harvard.
Al mismo tiempo que esa reducida salud física supone un riesgo cada vez mayor para los empresarios, la omnipresencia de las tecnologías está
haciendo que la gente se haya visto obligada a
adoptar una mentalidad multitarea nunca vista antes, lo que produce una sobrecarga cognitiva.
De acuerdo con el autor, investigador y profesor de Harvard, Shawn Achor, nuestros sentidos
reciben 11 millones de bits de información por
segundo, aunque el cerebro consciente sólo pueda
procesar de forma eficaz 40
bits de información. Cambiar
de una tarea a otra hace difícil ignorar las distracciones
y puede producir bloqueos
mentales que reducen la
productividad de una persona hasta en un 40%, de
acuerdo con el estudio realizado por la Asociación Estadounidense de Psicología.
Además de los costos cognitivos, el estrés contribuye en
gran medida a la explosión de
las enfermedades propias de
países desarrollados en todo
el mundo. Los rápidos cambios en el trabajo que realizan
las personas, así como en las herramientas y tecnología utilizadas, han hecho que el trabajo sea
más complejo, exigente y estresante.
La velocidad y la cantidad han alcanzado nuevas
dimensiones y el trabajo ahora se mezcla con la
vida lejos del espacio de trabajo.
“Hoy en día, las organizaciones
más exitosas han puesto su
atención en el bienestar de sus
empleados como forma de ganar
ventaja competitiva, financiera y
emocionalmente”.
Tom Rath
Estos factores aceleran rápidamente el desgaste
de los empleados y aumentan otros indicadores
de malestar, lo que hace que fomentar el bienestar sea una forma de administración de riesgos.
En el Reino Unido, un estudio llevado a cabo por
el Centre for Mental Health sitúa los gastos asociados al ausentismo laboral relacionado con la
salud mental (estar físicamente en el trabajo, pero
no ser productivo por factores mentales) en 15 mil
millones de libras esterlinas al año.
Prácticamente el doble del costo asociado al ausentismo. La Agencia Europea para la Seguridad
y la Salud en el Trabajo nombra al estrés como
factor en al menos la mitad de todas las jornadas
laborales perdidas.
Según un informe de 2011 publicado en el periódico Le Monde, el estrés en el espacio de trabajo está comenzando a surgir actualmente en los
países desarrollados: “Los países asiáticos y del
hemisferio sur están analizando de forma oficial y
exhaustiva los problemas psicosociales y las consecuencias económicas asociados al estrés producido por el trabajo”.
Para comprender los factores positivos que fomentan el bienestar, los investigadores de Steelcase WorkSpace Futures de Europa, América del
Norte y Asia han ahondado recientemente en el
tema, explorando el papel del espacio de trabajo a la hora de moldear el comportamiento de los
empleados de forma que se mejore su bienestar.
Tras sintetizar años de estudios de Steelcase e
investigar nociones de bienestar distintas en función de su procedencia, el equipo llegó a una clara conclusión: el bienestar es sistémico y holístico, e integra muchas dimensiones, incluyendo
las necesidades físicas, cognitivas y psicológicas
de las personas.
El equipo descubrió que los espacios a los que
la gente acude a trabajar conjuntamente pueden
identificarse como espacios que tienen un impacto positivo en varias dimensiones del bienestar de
los empleados.
“Unos malos resultados en lo que respecta a la salud
pueden producir malos resultados empresariales en
Balance Final
Tiempo Perdido
15 Mil millones de
Libras Esterlinas
Costo del presentismo laboral
8.4 Mil millones de
Libras Esterlinas
Costo del absentismo
En resumen:
Los empleados que, aunque acuden a su puesto de trabajo,
no se muestran participativos, cuestan a las empresas casi
el doble que los empleados que no faltan al trabajo.
Sobrecarga Cognitiva
Visualización del cerebro o algo
que comunica la estadística
11 millones de bits / 40 bits.
lo que al ausentismo laboral, accidentes y mayores
costos se refiere, de modo que se presta mucha
atención al tema de la prevención”, señala Beatriz
Arantes, investigadora de Steelcase, que ha codirigido recientemente un estudio sobre el bienestar
de los trabajadores.
En resumen:
Al mismo tiempo, afirma Arantes, la gente es cada
vez más consciente del hecho de que centrarse
en el bienestar como medida preventiva tiene un
efecto limitado como estrategia comercial.
Obesidad Mundial
Los bloqueos mentales de creatividad resultan en una menor
innovación, impidiendo la competitividad de la empresa
y su crecimiento.
% de población adulta clasificada como obesa
“Se presta muchísima atención al bienestar físico”,
apunta Nicholas de Benoist, que colaboró con
Arantes, entre otros, en el estudio de Steelcase.
Pero centrarse sólo en el bienestar físico puede
resultar perjudicial para el bienestar general de las
personas, se pierde la principal oportunidad comercial: “el bienestar del empleado es un requisito fundamental a la hora de obtener la creatividad
e innovación que necesita cualquier organización
para tener éxito hoy en día”.
Y los empresarios más progresistas están comenzando a captar el mensaje. “Actualmente vemos
un aumento en el interés del bienestar en un sentido más proactivo por parte de algunas organizaciones”, indica Arantes.
Las empresas están interesadas en lograr una
mayor innovación. Están convencidas de que
pueden obtener mejores resultados con una plantilla más participativa, creativa e innovadora. En
una economía global basada en el conocimiento,
invertir en el bienestar va completamente a favor
del interés en hacer negocios.
Este artículo es un extracto del
artículo “Wellbeing: a bottomline
issue” de la revista publicada
por Steelcase, puedes consultar
en 360.steelcase.com o bajar
directamente de la tienda
de Apple para tu iPad.
>5%
25–35%
5–15%
+35%
16 –25%
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En resumen:
Con el crecimiento de epidemia de la obesidad se disparan
los costos en asistencia sanitaria.