ESPECIAL INVERSIÓN INMOBILIARIA 2017 • Editorial 2 • Crecimiento económico sólido y potenciales cambios monetarios 3 • El problema radica en dónde colocar el dinero 6 • La inversión en oficinas se diversifica 8 • Crecimiento económico, política monetaria y turismo empujan al alza la inversión inmobiliaria 10 • 2017, año de consolidación del sector terciario en España 13 • Catella : “the link between property and finance” 15 • Residencial y activos alternativos, en el punto de mira de los inversores 19 • La inversión en centros y parques comerciales ascendió a 2.500 millones en 2016 21 • El centro comercial el mirador de Illumbe empezará obras a final de año 23 • España es el mercado más transparente y líquido del sur de Europa 25 • La inversión en promoción residencial despierta 28 • El mercado residencial necesita interpretarse de manera correcta 31 • El excelente comportamiento del turismo potencia la inversión hotelera 36 • Logístico: un segmento en alza 38 • La inversión indirecta en el inmobiliario 40 EDITORIAL Las medidas monetarias adoptadas por los bancos centrales de las principales economías del mundo, tras la crisis financiera de 2008, provocó que los inversores se volcaran hacia el sector inmobiliario buscando rendimientos que les era difícil encontrar en otras alternativas de inversión. Sus objetivos principales eran los sectores del inmobiliario comercial estándar, oficinas y centros comerciales, en los mercados europeos más grandes, Reino Unido, Alemania y Francia. Pero después de años de fuerte demanda, y de un aumento importante de los precios en esas áreas, los inversores se dirigieron a otros mercados más pequeños, como los de España, Italia, Suecia, Holanda, Finlandia y Portugal. España, una vez aderezada su economía al gusto de sus acreedores, con la reestructuración bancaria, reforma laboral y férreo control del déficit público, empezó a recibir una parte proporcionalmente importante de esa inversión. En el trienio 2014 – 2016 hubo gran actividad en el mercado de inversión y 2016 terminó con una inversión de 8.700 millones invertidos directamente en el inmobiliario comercial, cifra que no incluye las operaciones corporativas. La firma norteamericana Real Capital Analytics, RCA, que las tiene en cuenta eleva esa inversión a 15.600 millones de euros. Las socimis, surgidas en 2014, han estado compitiendo desde su aparición por los distintos activos, gracias a su fácil acceso al capital de bajo coste. Según los datos de RCA, en el conjunto de los mercados europeos se invirtieron 254.600 millones de euros, experimentando una caída del 21% con respecto al año anterior. El peso de la inversión en el inmobiliario comercial español, respecto al conjunto de Europa, fue del 6,08 %. La opa de Merlin Properties sobre Metrovacesa por 3.900 millones fue el portfolio de activos más importante transaccionados en Europa el año pasado. Las oficinas y las propiedades para la venta al por menor han sido los sectores inmobiliarios dominantes, durante todo el periodo de recuperación de la inversión en España, seguida de la hotelera. Pero, en los dos últimos años, las plataformas logísticas adquirieron un papel importante, a medida que los consumidores compran cada vez más on line. Sin embargo, a partir de este año, la inversión podría empezar a ralentizarse como consecuencia del aumento de la inflación, que puede terminar provocando que el BCE revise sus relajadas condiciones monetarias. Además de que la oferta de grandes activos es más limitada. Como contrapeso, va aumentando la inversión destinada a la promoción de nuevos desarrollos en todos los segmentos inmobiliarios, si bien es el residencial donde los fondos extranjeros están entrando con fuerza, comprando o creando promotoras inmobiliarias residenciales y financiando a otras. 2 CRECIMIENTO ECONÓMICO SÓLIDO Y POTENCIALES CAMBIOS MONETARIOS El crecimiento económico español superó todos los pronósticos y volvió a crecer el 3,2% en 2016. El desempleo sigue cayendo, la inflación alcanza el 3% y la deuda pública se estabiliza en torno al 100% del PIB. En su tercer año de expansión, España ha continuado creciendo más rápidamente que la media de la zona del euro. La demanda interna ha seguido siendo el principal motor del crecimiento y la contribución de las exportaciones netas al crecimiento del PIB ha sido positiva en 2016, por primera vez, desde que comenzó la recuperación. Si bien se prevé que el del consumo privado disminuirá a medida que lo hagan el crecimiento del empleo y otros factores que lo apoyan. La renta disponible se verá afectada a medida que suben el precio del petróleo, desaparecen las reducciones fiscales aplicadas por motivos electorales, y se endurecen las condiciones de financiación. En cuanto a la inflación, estabilizará su crecimiento en 2017 para volver a aumentar en 2018, impulsado por la recuperación gradual de la inversión en construcción, tanto residencial como no residencial. España ha ganado cuotas de mercado en el exterior, en parte impulsadas por llegadas turísticas récord, 75 millones de visitante en 2016. Se espera que las exportaciones se desaceleren en 2017, antes de recuperarse en 2018, mientras los socios comerciales de España se recuperan. La fuerte creación de empleos ha continuado a lo largo de 2016, y se espera que el desempleo se sitúe en el 16% de la población activa en 2018. En combinación con las perspectivas macroeconómicas positivas, que deberían continuar apoyando los ingresos fiscales y manteniendo las transferencias sociales, el déficit público alcanzará el 3,5% del PIB en 2017. En 2018, con políticas sin cambios, el déficit puede reducirse al 2,9% del PIB. Los riesgos de las perspectivas fiscales se relacionan principalmente con pasivos contingentes e incertidumbre con respecto al impacto de las recientes medidas tributarias. 3 Cambio potencial de la política monetaria Por el lado financiero, todo parece indicar que el BCE mantendrá su política monetaria, mientras siga resistiendo las presiones que le llegan desde Alemania. Aunque el repunte de la inflación en la zona euro, que se situó en el 2% el pasado mes de febrero, permita dar por cumplido el objetivo marcado por el BCE. Su presidente, Mario Draghi, permanece impasible y espera que se consolide, además de que su escudo es la inflación subyacente que está en el 0,9%, todavía muy alejada del objetivo del 2%. La fortaleza de la economía española es duradera El ministro de Economía, Luis de Guindos, considera que España tiene la suficiente fortaleza como para que su Producto Interior Bruto (PIB) continúe con la actual «inercia» que puede llevarle a avanzar entre el 2,5% y el 3% durante «los próximos tres o cuatro años». De esta forma, el país conseguiría registrar «una década de crecimiento importante e intenso» tras la crisis que comenzó en 2008. Las estimaciones del ministro se encuentran condicionadas a que no se cometan «errores», a que el país siga mostrando «cierta» estabilidad política y, por tanto, a que el Gobierno pueda sacar adelante Una subida de tipos y el fin de la compra de bonos por parte del BCE tendría sus efectos en la inversión inmobiliaria en general. Otras alternativas de inversión, como la renta fija, volverían a competir con la inmobiliaria, disminuiría la liquidez de los mercados de capitales, y la deuda sería más cara. Además, al aumentar la tasa de capitalización el valor de los activos bajaría, salvo en aquellos casos en los que las subidas de las rentas compensaran de la caída producida por el aumento del cap. los presupuestos del Estado que previsiblemente aprobará el Ejecutivo a finales de mes. Luis de Guindos pidió «estar a la altura de las circunstancias» porque «a lo mejor el tren no vuelve a pasar en mucho tiempo», en un contexto marcado por factores exógenos favorables, como la actual política del BCE. El responsable económico del Gobierno insistió en la necesidad de no derogar la actual reforma laboral, aunque matizó que «se puede perfeccionar y complementar». E instó a continuar con el proceso de privatización de las entidades nacionalizadas, Bankia y BMN, y seguir con el esfuerzo de la consolidación fiscal. 4 www.gestilar.com 5 EL PROBLEMA RADICA EN DÓNDE COLOCAR EL DINERO Los gestores de los distintos tipos de fondos andan con los bolsillos rebosantes de dinero, buscando oportunidades de inversión, pero tienen interiorizado que los rendimientos que van a obtener serán más bajos que los previstos en inversiones pasadas. La manera de seguir obteniendo unos rendimientos altos es escalar la curva de riesgo y derivarse hacia el value added, mercado secundario o a determinados nichos de mercado que son mucho más estrechos. Sin embargo, algunos de ellos, en especial aquellos que se quemaron los dedos con la irrupción de la crisis financiera pasada, se resisten a dar esta deriva ante el temor de repetir errores anteriores. y fondos propios, porque la deuda se había secado, obtuvieron grandes beneficios. Con posterioridad al 2012, también se realizaron operaciones por debajo de su coste de reposición, tanto realizando la compra de manera directa, como aquellos que lo hicieron mediante la adquisición de la deuda, poseyendo finalmente su colateral. En la actualidad, la situación general ha cambiado, los precios de los activos se han recuperado y el mercado estabilizado. En el último ciclo hubo una gran cantidad de capital que se quedó atrapado, cuando el mercado de deuda se congeló. La presión para vender la tienen ahora los bancos, ejercida por los reguladores y Sareb, que tiene marcado un plazo de vida limitado. En un contexto de tipos de interés históricamente bajos, tratar de obtener rendimientos del 20%en un mercado prácticamente normalizado implica apalancar la inversión al máximo, o retorcer el consenso general que mantienen los comités de inversión de los inversores globales, que no es otro que encontrar un activo seguro, con retornos fiables y que no ponga en riesgo el capital. Los entidades financieras, convertidas desde la crisis en un saco inmobiliario sin fondo, puesto que incluso en la resaca de la crisis, siguen acumulando activos no deseados, son fuente de suministro de REO`s y NPL’s para aquellos fondos que tienen estos activos entre sus estrategias de inversión, además de haber dado lugar a grandes plataformas inmobiliarias, los conocidos como servicers, de los que cuatro, Solvia, Servihabitat, Altamira y Haya Capital, se han repartido también la gestión de la cartera de Sareb, que está integrada por los activos problemáticos de las entidades financieras que recibieron ayudas del Estado, o fueron nacionalizadas, pero, como se ha venido demostrando desde que tuvo lugar el traspaso de activos, a precios sobrevalorados. Blackstone Real Estate, la firma inmobiliaria de capital privado más grande del mundo, ha creado un fondo para invertir en las principales ciudades europeas, requiriendo unos retornos más bajos, a pesar de que Jon Gray, su máximo responsable, construyera su merecida reputación con un gran número de fondos oportunistas que se beneficiaron de las consecuencias de la crisis anterior, repitiendo, de alguna manera, lo realizado por el magnate Sam Zell en la década de los noventa del siglo pasado, tras la quiebra de los saving banks estadounidenses. A la búsqueda de activos generosos La realidad muestra que ha habido un gran interés por invertir en el inmobiliario español, en buena parte de los casos para aprovechar el desolador panorama que dejó la crisis anterior. Aquellos que en el periodo 2009-2012, tuvieron valor Según el último Informe sobre Estabilidad Financiera del Banco de España, los bancos tenían activos improductivos valorados en libros en 199.000 millones de euros, de los cuales el 39% era suelo, 25% edificios terminados, 22% activos adjudicados y 5% edificios en construcción. Ante la mejoría experimentada por el mercado y las facilidades que les da el BCE para financiarse, tratan de recuperar la mayor parte posible de las cuantiosas provisiones que se vieron obligados a realizar, y optan por determinadas operaciones corporativas que les permite sacar estos 6 activos de sus balances. Como muestra, la operación llevada a cabo con Metrovacesa y Testa Residencial por sus bancos accionistas, Santander, BBVA y Popular. Este último está pendiente de resolver si traspasa o no una cartera inmobiliaria a una sociedad creada ad hoc y cuyos accionistas serían los del banco. En los últimos meses también se han producido ventas de sedes corporativas de empresas no financieras, teniendo a las socimis como sus principales compradores, especialmente Axia Patrimonio. Y es que los mercados locales hay que conocerlos profundamente. La promoción residencial, que llevaba de vacaciones desde que empezó la crisis, se recupera. Un número cada más elevado de fondos extranjeros, entre los que destacan Lone Star, Oaktree, Castlelake, ASG Iberia, lideran el retorno de esta a esta actividad, unas veces habiendo adquirido inmobiliarias a los bancos, otras comprado las carteras a través de la deuda, o adquiriendo suelos de manera individual, han conseguido acumular grandes carteras de suelo, adquirido a buen precio, lo que les permite promover viviendas cuyo precio de venta es accesible para los potenciales compradores a los que dirigen sus promociones. nacionales no cotizadas que superaron la dura prueba de la crisis inmobiliaria han vuelto al mercado. Por otra parte, el aumento de la demanda del alquiler residencial está provocando la creación de vehículos orientados a constituir carteras de viviendas para su explotación en arrendamiento, varias socimis tiene ese objeto social, además de las dos grandes: Servihavitat y Testa Residencial. La irrupción del ecommerce ha venido a transformar la cadena de suministro exigiendo nuevas tipologías de naves y más superficie dedicada a esta actividad. Fondos y socimis están poniendo el foco en este segmento. La inversión en nuevos desarrollos logísticos especulativos, iniciada por Inversiones Montepino en Torrejón de Ardoz, está siendo seguida por Prologis, Merlin y otros. Cada vez se inician más desarrollos de este tipo, buscando satisfacer no solo las necesidades de los operadores sino también directamente la de las marcas. Las inversiones alternativas, especialmente los nichos de las residencias de estudiantes y apartamentos turísticos y residencias de mayores prometen mayores retornos. Promotoras del inmobiliario residencial cotizadas, como Quabit e Insur han recuperado la actividad, y la práctica totalidad de las promotoras 7 LA INVERSIÓN EN OFICINAS SE DIVERSIFICA El año pasado, la inversión directa en el mercado de oficinas español cerró con un volumen en torno a los 4.000 millones de euros, repartida en una proporción de seis a uno entre Madrid y Barcelona, correspondiendo a la capital 3.300 millones y a la ciudad condal 550 millones. Cifras superiores a las alcanzadas en 2015, aumentando en Madrid el 10% y en Barcelona el 20 %, con respecto al año anterior. Los inversores, que se habían mantenido renuentes en la primera parte del año, debido a la incertidumbre política, generada por un Gobierno en funciones y sin un horizonte temporal claro sobre el fin de esa situación, aceleró su actividad en el tramo final del ejercicio, hasta alcanzar cifras que superan las del año anterior, una vez que la situación política se estabilizó. Los edificios de oficinas han venido siendo los activos preferidos por los inversores inmobiliarios institucionales, puesto que se les otorga un plus de seguridad en relación al resto de activos de los distintos segmentos. Este mercado transcurre bajo la bonanza de unas holgadas condiciones monetarias y de una gran liquidez en el mercado de capitales, que favorecen una presión a la baja de las rentabilidades. Las rentabilidades prime bajaron el año pasado 25 puntos básicos tanto en Madrid como en Barcelona para situarse en el 3,75% en Madrid y en el 4% en Barcelona. Si se tiene en cuenta que el bono español a diez años paga, en la actualidad, una rentabilidad del 1,69%, y que el spread respecto al bund alemán se ha situado en 141 puntos básicos, prima de riesgo, estas operaciones se apoyan, sin duda, en una estimación positiva sobre el incremento de las rentas. Más todavía para aquellas realizadas por debajo del 3%, de las que ha habido algunas. Lento movimiento de las rentas Y es que las rentas de alquiler están aumentando de manera mucho más lenta de lo que lo hacen los precios a los que se intercambian los activos. En la actualidad, las rentas prime en Madrid todavía están un 25% por debajo de las alcanzadas en el pico más del ciclo anterior, y nada asegura que se vuelvan a alcanzar aquellas rentas. Las rentas prime se sitúan en Madrid en 29 euros por metro cuadrado y en Barcelona en 21 euros. El riesgo de un descenso brusco de las rentas de alquiler es extremadamente reducido, y puede afirmarse que los niveles mínimos alcanzados en 2013, 26,5 €/m2 en Madrid y 19,5 € /m2 en Barcelona constituyen su suelo. La absorción cae ligeramente en 2016 El ligero descenso habido en la absorción durante 2016, tanto en uno como en otro mercado, respecto al año anterior, se atribuye a que hay empresas que se sienten atrapadas en sus 8 emplazamientos actuales por el plazo de duración de sus contratos, así como por el nuevo modelo de trabajo que permite usar con eficiencia estos espacios, pero que se traduce en una menor necesidad del mismo. Al estar siendo la absorción neta positiva, los promotores se van animando a promover nuevos edificios de oficinas tanto bajo la modalidad llave en mano como especulativos. El año pasado se incorporaron 40.000 metros cuadrados de nueva superficie en el mercado madrileño, pero para este año se espera que esa superficie alcance los 170.000 metros cuadrados, de los cuales 60.000 metros corresponden a nuevos desarrollos y el resto a rehabilitaciones. En Barcelona, para los dos próximos años, hay previsto que salga al mercado 171.000 metros cuadrados. Vendedores y compradores En cuanto a los vendedores, más del 50% del volumen transaccionado proviene de fondos de inversión y compañías de capital privado, seguido de actores institucionales que representan el 16%, predominando las compañías de seguros, y empresas corporativas el 13%, con algunas operaciones de sale&leaseback. En relación a la tipología de inversor de oficinas, más del 80% del volumen de inversión está repartida entre sociedades patrimonialistas, fondos de inversión y socimis. El interés inversor, se ha mantenido muy elevado dentro de toda la gama de riesgos, desde inmuebles “core” hasta edificios claramente “value added” e incluso oportunistas. En este sentido se ha visto una elevada actividad en todos los submercados de Madrid y Barcelona, con aproximadamente la mitad de las operaciones realizadas en los mercados periféricos y la otra mitad en el centro de la ciudad. Más del 70% de dicha inversión es nacional; destacando patrimonialistas y Socimis, si bien el capital que está detrás de éstas últimas es internacional. 9 CRECIMIENTO ECONÓMICO, POLÍTICA MONETARIA Y TURISMO EMPUJAN AL ALZA LA INVERSIÓN INMOBILIARIA Reno Cardiff, Socio y Director de Capital Markets Oficinas en España de Cushman & Wakefield, analiza en esta entrevista los factores que influyen en la inversión inmobiliaria. la potencial subida de las rentas? ¿Suponen los mercados italiano y portugués una fuerte competencia? Prácticamente todos. Desde locales comerciales en zonas prime, hasta los activos value added, pasando por oficinas, hoteles y logística. En cuanto al papel que juega la potencial subida de las rentas, hay que tener presente que no debemos confundir el ciclo financiero con el inmobiliario, además de que las rentas de alquiler tuvieron un ajuste del 35% en el bienio 2008 – 2009. Ahora, en los últimos 18 meses han tenido un crecimiento del 17 o 18% en prime, subida que podría empezar a trasladarse a activos core de otras zonas que no son prime. Sobre la competencia de Italia y Portugal, todas las ciudades europeas compiten entre sí. Si bien Portugal es un país pequeño, cuyo volumen de inversión ha estado en torno a los 1.500 millones de euros en 2016, y la situación económica italiana influye negativamente en esta modalidad de inversión. ¿Cuáles cree Vd. que son los factores que empujan la inversión inmobiliaria en España, las favorables condiciones monetarias o los fundamentales del mercado? Ambos han empujado al sector. Por un lado, el crecimiento económico y el del consumo. Asimismo, el turismo ha contribuido a empujar los distintos segmentos del inmobiliario, puesto que España es un destino muy atractivo. Además, estamos contando con un capital global con abundante liquidez. Todo ello contribuye a aumentar la demanda ocupacional y al incremento de las rentas de alquiler. ¿Qué tipo de activos son los más solicitados por los inversores y qué papel juega en esa selección ¿En qué intervalo de rentabilidad nos movemos y cómo puede verse afectada por la eventual subida de los tipos de interés? ¿Qué horizonte temporal se marcan los inversores para mantener la inversión? Depende del activo, ubicación, grado de ocupación y tipo de inquilinos. Para los activos prime estamos en rentabilidades del 3,25%. Los movimientos de subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo, BCE, serán limitados y progresivos y su influencia en el mercado de inversión inmobiliaria limitada. Además, habrá que ver cómo se comportan las rentas de alquiler. El horizonte temporal de la inversión depende del tipo de inversor y el coste del capital. Los inversores core suelen marcarse un plazo de más de ocho 10 años, mientras que para los de value added es inferior a los seis ¿Existe suficiente liquidez en el mercado, capital y deuda, y qué grado de relación existe entre uno y otra en las operaciones? Cuando empezó a recuperarse la inversión en 2013, las operaciones de financiación eran limitadas, pero en los dos últimos años hemos visto mayor alegría. Si bien, los bancos han aprendido la lección y actúan con más cautela. Esta deuda tiene distintas procedencias: bancos nacionales e internacionales, fondos de deuda y compañías de seguros. Los apalancamientos tienen un loan to value, LTV, comprendido entre el 60 y 70% ¿Qué papel han venido jugando las socimis, Sareb y las carteras de Reo’s y NPL’s de los bancos en el mercado de inversión?. Las socimis han sido capaces de canalizar capital hacia España procedente de distintos países principalmente de Estados Unidos y Gran Bretaña. Ahora empezamos a ver también capital asiático. Es un sector global en el que el 60% o 70% es capital offshore. Además, están profesionalizando el mercado de manera eficiente. Sareb ha saneado a los bancos y ha hecho operaciones de venta de portfolios importantes. Por su parte las entidades financieras vienen realizando ventas de carteras de REO’s y de NPL’s. Unas y otras son operaciones cuyas yields dependen de los riesgos en cada caso. ¿Qué papel está jugando Cushman & Wakefield en el mercado de inversión inmobiliaria? El enfoque de Cushman & Wakefield en el mercado de inversión en seguir haciendo bien lo que hacemos. La idea es anticiparnos a los cambios para ayudar a nuestros clientes a posicionarse. Acceso al edificio de Paseo de la castellana,55 de Madrid adquirido por Catalana de Occidente, operación asesorada por Cushman & Wakefield 11 www.catella.es 12 2017, AÑO DE CONSOLIDACIÓN DEL SECTOR TERCIARIO EN ESPAÑA Por Alejandro Campoy. Director General División Inversiones de Aguirre Newman Estas operaciones pueden considerarse como la punta de lanza de los inversores internacionales, que luego han protagonizado las principales operaciones inmobiliarias de los últimos tres años en nuestro país. Poco después aparecieron las SOCIMIs, y supieron captar el capital extranjero de aquellos que no habían sido capaces de invertir de manera directa y que vieron en ellas, su socio perfecto para entrar en el mercado inmobiliario español. Las SOCIMIs invirtieron aproximadamente el 40% del volumen total transaccionado durante los años 2015 y 2016 en el sector terciario. Durante estos dos ejercicios, estos inversores han tenido que competir con otras tipologías que también ha mostrado mucho interés por nuestro mercado: Family Office, Fondos Institucionales y Aseguradoras-Mutualidades han sabido conquistar una parte del pastel. Todos ellos tienen algo en común: la confianza en el potencial de crecimiento de las rentas de todos los segmentos sin excepción. Alejandro Campoy Fue a finales de 2013 cuando los fondos oportunistas, aquellos que mayor retorno exigen a sus inversiones, apostaron por nuestro país para llevar a cabo sus adquisiciones en el sector inmobiliario. Las primeras operaciones que realizaron esta tipología de compradores fueron las adquisiciones de paquetes de vivienda en alquiler del Ayuntamiento y Comunidad de Madrid por parte de Blackstone y de Goldman Sachs respectivamente. 2017 supone el año de consolidación del mercado terciario en nuestro país. No cabe duda que nuestro mercado ha madurado mucho en los últimos años. Fruto de ello es el interés creciente por los mercados con mayor riesgo, producto “value added”, consecuencia de la consolidación del ciclo de mercado, así como de la falta de producto de menor riesgo, “core”. Pero además, necesitamos ver que las expectativas de crecimiento de rentas de los inversores que han comprado en los últimos años se cumplen y que son capaces de generar los retornos que esperaban. Así mismo, es necesario que finalmente, desembarcan los fondos más institucionales en producto descentralizado de las ciudades, que es el producto que estará disponible durante este ejercicio. Y es que durante estos años hemos vivido un mercado de dos velocidades: el mercado de inversión, en el que los actores principales han apostado una rápida recuperación de rentas y esto ha hecho que las rentabilidades se compriman hasta 13 mínimos históricos, y el mercado de leasing, en el que el ritmo de incremento de las rentas ha sido más lento de lo esperado. Cierto es que nos encontramos en un ejercicio en el que la mayoría de las incertidumbres macroeconómicas y políticas que afectaban directamente a nuestro país y al sector inmobiliario, han desaparecido. El entorno es claramente positivo y eso ayudará a la consolidación del mercado en el corto plazo. España sigue siendo foco de inversión para los extranjeros y para los inversores nacionales que pretenden crecer y este factor marca el comportamiento de nuestro mercado. Aunque venimos de dos años con cifras record de inversión, yo soy de los que confían en un gran 2017 que consolide el crecimiento de nuestro mercado. Sede de Vocento, situada en la calle Juan Ignacio Luca de Tena 7 de Madrid, adquirida por Axiare Patrimonio. Una operación asesorada por Aguirre Newman. 14 CATELLA : “The link between property and finance” Pablo Carvajal, director de Capital Markets en Catella, comenta para Spanish Real Estate su visión sobre el mercado de la inversión inmobiliaria, mostrándose positivo sobre las expectativas de la subida de las rentas. ¿Qué rasgos definen a Catella y cómo está organizada? Catella es una consultora inmobiliaria internacional cotizada de origen sueco, fundada a finales de los años 80 en Estocolmo, como parte del holding de Inter IKEA. Catella tiene cuatro ramas de actividad. Por el lado inmobiliario está compuesto por Catella, dedicada a la consultoría inmobiliaria y Catella Asset Mangement que gestiona vehículos de inversión inmobiliaria. Su brazo financiero tiene fondos que invierten en renta fija y variable y un banco en Luxemburgo con dos ramas de actividad, tarjetas de crédito y banca privada. inmobiliarias, tanto en inversión como en desinversión. Actualmente Catella tiene otras tres ramas de actividad, además de Capital Markets: Valoraciones, que ofrece servicios de valoración profesional de portfolios y todo tipo de inmuebles siguiendo los estándares RICS; Agencia Oficinas que asesora en arrendamientos y ventas a usuarios en el mercado de oficinas principalmente en Madrid y Agencia Retail que desarrolla la misma actividad en el mercado de locales comerciales en toda España. Internacionalmente, el grupo está presente en 12 países europeos. Nos distinguimos de las consultoras inmobiliarias tradicionales por una visión más financiera en nuestros análisis. Contamos en cada mercado con expertos locales para poder dar un asesoramiento de muy alta calidad. ¿Cuál es la estructura de Catella en España? ¿Cómo ve mercado? Catella se establece en España en 2008. Desde entonces ha ido creciendo tanto en facturación como en número de empleados. En sus inicios la empresa comenzó con su actividad en Capital Markets, dedicado a la prestación de servicios de consultoría asesorando a sus clientes en las transacciones Venimos de unos años muy difíciles, especialmente de 2008 a 2014, durante los cuales el mercado ha pasado por distintas fases. Durante este período fue un mercado oportunista, que aprovecharon los fondos oportunistas para venir a comprar en un momento muy delicado, cuando la viabilidad del país la evolución que ha tenido el 15 estaba en entredicho entre nuestros socios europeos y a nivel internacional. Esa fase se ha superado completamente desde 2014, y esos fondos están ahora de retirada, enfocados hacia otros países como Italia y Grecia. En España cada vez vemos menos operaciones oportunistas, a pesar de que Sareb sigue activa y hace que ese tipo de fondos no se retiren completamente del país. Eso ha dado pie a la llegada de fondos Value Add que buscan comprar con menor riesgo a los oportunistas, generalmente activos con muy buenas ubicaciones, pero donde haya que hacer un trabajo de valor añadido, desde buscar un nuevo inquilino, reposicionar el activo o llevar a cabo una rehabilitación integral. crecimientos del consumo año tras año, y el año pasado se ha mantenido estable. Además, la confianza de los consumidores tiene una tendencia positiva, siendo el desempleo el factor a corregir, puesto que, aunque se va reduciendo, seguimos en tasas próximas al 19%. Otro tema a analizar es que la deuda pública está al 100% del PIB. Todo esto afecta, y la tasa de disponibilidad en el mercado de oficinas de Madrid está del orden del 11%, y en Barcelona al 9,5%. ¿Cómo interpreta la absorción que estamos teniendo? Ahora hemos visto como han empezado a llegar los fondos core, que buscan producto con mucho menor riesgo. Por ejemplo, en el mercado de oficinas buscan producto prime, con sus especificaciones técnicas ajustadas a lo más moderno posible, arrendados a inquilinos de primer nivel con contratos a largo plazo. Vemos que la absorción que había sido muy positiva en los años 2014 y 2015 descendió ligeramente el año pasado. Es verdad que la situación política no ayudó especialmente a la confianza de las empresas para realizar crecimientos y habrá que ver qué pasa ahora que la situación política se ha estabilizado. Si las empresas tienen confianza y crecen veremos una menor desocupación y una mayor presión en las rentas. ¿Existen en el mercado activos que reúnan esas condiciones? ¿Cómo se distribuye la disponibilidad en los dos principales mercados? Sí que los hay, pero el tamaño del mercado inmobiliario español es el que es, y las condiciones que he mencionado serían un poco el activo ideal. Sin embargo, el año pasado ya vimos operaciones de este tipo, como la compra del edificio del Paseo de la Castellana número 55, la operación de Ponte Gadea con la torre Cepsa y algunas otras más. En la zona prime de Madrid las tasas de desocupación están por debajo del 8%, a pesar de que están entrando en el mercado edificios de reciente rehabilitación como Castellana 77, Castellana, 81, y Torre Europa. Se trata de tres grandes proyectos que van a poner las bases del comportamiento del mercado, tanto en lo que respecta a la ocupación como a las rentas. ¿A qué velocidades se ha movido el mercado? El mercado se ha movido a dos velocidades distintas. La inversión lo ha hecho mucho más rápido que el mercado de alquileres. La tendencia alcista de las rentas, iniciada en 2014, se ha confirmado en 2016. Si bien las rentas todavía no han llegado a picos máximos. Cuando se inició la recuperación las rentas prime en Madrid estaban en los 24 euros por metro cuadrado y mes y hoy día estamos viendo alquileres que superan los 32 y 33 euros y queda por confirmar el recorrido que les queda. Sí, pero las rentas dependen de la demanda ocupacional… Las rentas dependen de muchas cosas. Fundamentalmente de la situación económica. En este sentido, nos encontramos con un crecimiento sostenido del PIB, siendo España uno de los países que más está creciendo en la zona euro. Ha habido Ya estamos viendo cómo se están cerrando alquileres por encima de los 30 euros metro cuadrado y mes, pero hay que ver en cuanto tiempo se absorbe esa superficie y como afecta al resto del mercado de Madrid. Se trata del producto que demandan los inquilinos, buenos edificios y bien situados por los que están dispuestos a pagar rentas por encima de las del mercado. Eso mismo lo podemos trasladar a Barcelona que tiene tasas de desocupación por debajo del 4% en la zona prime, y donde se ve que las empresas se localizan en las nuevas zonas de expansión como el 22@, Plaza Europa y Zona Franca, que ofrecen edificios de oficinas de alta calidad, con rentas distintas según cada localización. ¿Cómo está repercutiendo este comportamiento del mercado en la inversión? 16 El año pasado se invirtieron en el sector terciario aproximadamente 8.500 millones de euros, considerando únicamente la inversión directa en activos terciarios, oficinas, logística, retail y hoteles, una cifra que es un 9% inferior a la del año anterior. En esta cifra no incluimos las operaciones corporativas ni las compras de deuda con colateral inmobiliario. Este descenso puede atribuirse a dos factores, la inestabilidad política y a que llevábamos dos años muy fuertes en inversión. Tenga en cuenta que casi todo el año pasado lo pasamos con un gobierno en funciones, situación que generó incertidumbre. Por otra parte, en el bienio anterior se invirtieron fuertes volúmenes de dinero en el inmobiliario y no todos los años hay grandes carteras que comprar. Además, el volumen medio por operación descendió en 2016. Sin embargo, también hubo grandes operaciones como la del centro comercial Diagonal Mar, el Parque Empresarial Adecua, Torre Cepsa y la operación de logística de Mango con el grupo belga VGP en Barcelona, entre otras. Si miramos la serie histórica, la inversión de 2016 es equivalente a lo que se invertía en 2005 y 2006, por lo que nos encontramos en unos niveles muy altos que vienen a confirmar que España sigue siendo un foco muy atractivo, principalmente, por las expectativas del crecimiento de las rentas. ¿En qué niveles de rentabilidades nos movemos y cómo están en relación a otros mercados? Si nos comparamos con otros países europeos, vemos que las yields son similares. Las oficinas prime se están cerrando entre el 3,5 y 4%, el retail prime entre el 3 y el 3,5%, la logística en torno al 6%, los hoteles entre el 6 y el 6,5%, lo que nos diferencia de otros mercados europeos son las expectativas de la subida de rentas, porque estamos todavía lejos de los máximos que se alcanzaron en el boom. Además, el país crece a unos ritmos superiores al de nuestros vecinos. ¿El aumento de los valores se debe más a la caída de yields que a los fundamentales? En parte sí, pero no totalmente. El aumento del valor de los inmuebles se ve reflejado en la compresión de la yield, pero hemos visto también un aumento en las rentas. Es verdad que ha habido inversores que ha descontado ese efecto de las rentas para poder hacer ofertas más agresivas, peo se está viendo una tendencia positiva en la evolución de las rentas. ¿Cuáles son los segmentos preferidos por los inversores? Oficinas y centros comerciales han sido los dos segmentos principales objeto de inversión. El año pasado se invirtieron, más o menos, 2.800 millones en cada uno de esos dos segmentos que, conjuntamente, suman casi un 70% de la inversión realizada en el inmobiliario comercial en 2016. Hemos visto una tendencia muy fuerte a invertir en centros comerciales en toda España y se ha visto una compresión de yields muy importante, llegando al máximo en la compra de Diagonal Mar que ha parecido más la compra de un bono que la de un activo inmobiliario. Vemos que centros no tan grandes, pero dominantes también están atrayendo el interés de los inversores value added que los están comprando para reposicionarlos. Son dos velocidades del mercado con dos expectativas de retorno también distintas. Algunos fondos value added que ya ha reposicionado los centros que adquirieron en los años 2013 y 2014 ya los están vendiendo a los fondos core. El high street está siendo objeto del deseo de los fondos no solo para operaciones que superan los 40 o 50 millones sino también para otras inferiores. Nosotros asesoramos al fondo Patrizia en una operación de este tipo en Málaga, pero lo hemos visto en otras ciudades de España. Es decir, inversores más institucionales entran a comprar este tipo de activos que tradicionalmente venían comprando las family offices nacionales, y lo hacen con tasas de rentabilidad muy agresivas. Es un mercado en el que concurren los patrimonialistas españoles, fondos core y otros de value added. ¿Qué peso está teniendo la deuda en estas inversiones? En el mercado español la banca ha vuelto a financiar todo lo que sean activos prime con un loan to value del 60 o 70 por ciento, y con unos tipos muy ajustados. Se están financiando proyectos de rehabilitación, centros comerciales prime y otros en ubicaciones secundarias pero dominantes, y los espacios logísticos obtienen financiación sin problemas siempre y cuando estén ocupados y si son proyectos llave en mano. Lo que vemos es menos deuda mezzanine. Si bien, tanto la banca como los inversores actúan con más prudencia. El 17 loan to value de los apalancamientos es menor, pero también el que requiere el inversor. ¿Hay interés por las Inversiones alternativas? Las inversiones alternativas siempre han estado ahí, y ha habido fondos especiales interesados por ellas, como los de AXA a la que vendimos un portfolio de 55 millones de euros en gasolineras hace unos años. Pero dentro de estas inversiones alternativas hay dos nichos que están muy fuertes. La atracción de las residencias de estudiantes se basa en que España es uno de los destinos favoritos para los estudiantes europeos, especialmente de postgrado. En España están aumentado las Universidades que imparten cursos de postgrado. Este mercado está todavía en estado embrionario. No es un mercado fácil que ha estado dominado por las Universidades y las órdenes religiosas. El aumento del turismo en España, 75 millones de turistas en 2016, ha empujado el mercado de inversión en apartamentos turísticos, que interesa a fondos americanos y europeos. Edifico en la calle Alfauir de Valencia para el que Catella asesoró la compra entre un family office y Anida 18 RESIDENCIAL Y ACTIVOS ALTERNATIVOS, EN EL PUNTO DE MIRA DE LOS INVERSORES Las cifras de inversión alcanzadas en 2016 dan muestra del interés que el mercado inmobiliario español despierta entre los inversores. El año pasado se compraron activos no terciarios por valor de más de 8.700 millones de euros, lo cual equivale a la segunda mejor cifra de la última década, tras la cifra récord alcanzada en 2015. Y lo que es aún más importante: todo apunta a que esta tendencia continuará a lo largo de 2017. mayoritariamente por el segmento residencial, seguido de los activos alternativos (residencias de estudiantes y de tercera edad). Opciones muy interesantes que acompañan a otros segmentos como son los centros comerciales, los activos logísticos y los locales comerciales, todos ellos también de gran interés como inversión. Borja Ortega, Director de Capital Markets en JLL España La llegada de inversores institucionales foráneos ha supuesto un movimiento de profesionalización y adaptación a modelos de desarrollo inmobiliario presentes en otros países del entorno. La reconversión de las sociedades patrimonialistas, el saneamiento de las carteras de las empresas constructoras, la irrupción de las Socimis y la vuelta a un sector más capitalizado, con menores riesgos y una gestión más eficiente, ha cambiado radicalmente el mapa del sector respecto a la etapa precrisis. Si embargo, el mercado español se enfrenta a un importante reto que combatir los próximos años, como es la falta de producto de calidad existente para atender toda esta demanda. Es un hecho que la oferta en ciertas áreas de España se ha incrementado notablemente pero todavía es insuficiente para atender la demanda existente, y esto es algo que se extiende a todos los segmentos de mercado: residencial, oficinas, retail, logística… Necesitamos poner más producto de calidad en el mercado que cumpla las expectativas y exigencias del nuevo comprador. En este sentido, una reciente encuesta realizada por JLL refleja que, ante esta situación, los inversores que predominantemente han optado por invertir en oficinas, no descartan poner el foco en otra clase de activos a corto plazo, decantándose Por esta razón, desde JLL creemos firmemente en que el futuro del sector inmobiliario para 2017 pasa por la promoción y la rehabilitación de activos, tanto terciarios como residenciales. De hecho, la promoción de nuevos desarrollos será una de las tendencias más claras de 2017, tras la llegada en 2016 de fondos de inversión internacionales que han entrado en la actividad de promoción inmobiliaria bien solos o mediante alianzas con empresas locales. De hecho, esta misma encuesta refleja que el 39% (principalmente socimis y promotoras) estudian desarrollar y promover edificios de oficinas en áreas secundarias consolidadas, mientras que un 36% (sobre todo fondos institucionales y sociedades de capital riesgo) afirman que únicamente estudiarían esta posibilidad en zonas urbanas consolidadas. Por su parte, el sector de family offices y aseguradoras se decantó principalmente por rechazar esta alternativa. En resumen, no cabe duda el interés inversor continuará. De hecho, se espera que los inversores extranjeros sigan siendo el motor del mercado este 2017. El efecto combinado del sólido crecimiento económico y la mejora continua del mercado laboral debería dar el impulso necesario para fortalecer el crecimiento del sector empresarial y elevar el número de empresas y puestos de trabajo, lo cual contribuirá a estimular el consumo y también los niveles de ocupación y las rentas del mercado inmobiliario terciario. De hecho, se espera que durante este año las rentas de oficinas crezcan un saludable 4,7% y 3,4% en Barcelona y Madrid, respectivamente. 19 www.inmored.com 20 LA INVERSIÓN EN CENTROS Y PARQUES COMERCIALES ASCENDIÓ A 2.500 MILLONES EN 2016 La rápida evolución de los hábitos de compra, derivados del avance tecnológicos, está modificando los espacios donde se desarrolla esta actividad e impulsando cambios que se van implantando en los 550 centros y parques comerciales que están abiertos en España La inversión por transacciones en centros y parques comerciales en explotación ha alcanzado los 3.500 millones de euros en 2016, manteniéndose como uno de los sectores más activos del mercado inmobiliario español con 19 operaciones de transacción en las que han intervenido inversores nacionales e internacionales. El cliente, antes de ir a comprar algo, quiere saber si el producto que desea estará disponible en la tienda y cuál es su precio, así como si va a tener que esperar para aparcar. Todo ello obliga al centro comercial a medir todos los datos para mejorar las deficiencias. Términos en los que se mueve la industria Durante 2016, según datos de la Asociación Española de Centros y Parques Comerciales, AECC, la afluencia a estos complejos se estima en 1.935 millones de vistas con un aumento de un 1,5% respecto al año anterior. Las ventas crecieron un 3,6% en comparación con 2015, hasta alcanzar los 42.464 millones de euros, que representa una cuota del 17,8% en el conjunto del sector minorista español, con un crecimiento de la venta media del 2,1% respecto a 2015. El Big Data irrumpe en los centros La llamada digitalización de los espacios físicos consiste en el aprovechar las posibilidades que brinda la tecnología. En la actualidad, los propietarios y gestores de los centros comerciales tienen la posibilidad, mediante apps, de conocer mejor que nunca antes, quiénes y cómo son sus clientes, además de qué es lo que compran, mediante una recopilación de datos de manera uniforme a los que se les aplica el algoritmo correspondiente. Esto podría tener ciertas connotaciones legales, pero se admite que se realiza una especie de pacto. El cliente al usar la app del centro está dispuesto a facilitar sus datos y el centro a ofrecerle algunas ventajas a cambio. Pero si bien toda esta información ayuda a mejorar la relación del centro con el cliente, no está claro cómo dar el paso siguiente que permitiera influir de manera directa en su decisión de compra. Algunos entienden que sabiendo lo que está haciendo el cliente, puede deducirse el paso siguiente que va a dar. El crecimiento del consumo en los dos últimos años, 3.1% en 2015, y 3,3% en 2016, ha repercutido en las rentas, que aumentan en todas las modalidades de los espacios para la venta al por menor, tanto en los centros y parques comerciales como en los locales de calle. Si bien, lo hacen con distinta intensidad. Las rentas de los locales de calle prime han crecido un 7,3%, la de los centros un 1,1% y las de los parques comerciales un 8,3%, dejando atrás las negociaciones a la baja que fue la regla común en años anteriores. Tras estos aumentos, la renta media de los locales de calle prime se sitúan en 260 euros por metro cuadrado y mes, la de los centros prime en 85 euros y las de los parques comerciales en 16 euros. La compatibilidad entre las compras on y off, permiten todo tipo de combinaciones, desde conocer las características del producto en internet e ir a comprarlo a la tienda, hasta verlo en la tienda y comprarlo por internet. El hecho de que no computen las ventas on line, a pesar de que la tienda del centro comercial haya tenido alguna intervención, puede generar una merma importante en los ingresos del centro y algunos apuntan hacia la desaparición del componente variable de la renta. El apetito inversor sigue fuerte El apetito inversor por los espacios retail se explica por las enormes plusvalías que están consiguiendo los vendedores de los centros comerciales, que presentan una revalorización única en toda Europa, tan sólo superada por la registrada en París. 21 Madrid es el segundo mercado donde las tasas de retorno de la inversión crecen más en Europa, con una revalorización de los activos del 15,8% en 2015, tan sólo superada por París, que presenta un retorno del 16,7%. La mayor operación de inversión en un centro comercial europeo se ha hecho en España con la compra de Diagonal Mar de Barcelona, que fue adquirido por el fondo Northwood por 160 millones de euros en 2013 y traspasado este año al fondo inmobiliario de Deutsche Bank por 495 millones. Esta operación no sólo batió todos los récords de inversión inmobiliaria en un centro comercial en España, sino que hasta el momento es la mayor compraventa de un inmueble de esta tipología en Europa en 2016. No es la única operación que figura entre las 20 mayores transacciones de centros comerciales a nivel europeo, así, en cuarto lugar, se sitúa la venta de una cartera con 11 establecimientos repartidos en Navarra y País Vasco, por los que Invesco pagó 358 millones. El portfolio de Eroski, con 36 hipermercados y ocho galerías comerciales, se sitúa en el octavo puesto del ránking europeo, mientras que Gran Vía Vigo, vendido por 145 millones, y Luz del Tajo (Toledo), por 107 millones, ocupan los puestos 16 y 18 respectivamente. Nuevos desarrollos en camino Abrir un nuevo centro comercial en España es, sin duda, una tarea ardua, que puede llevar más de diez años desde que se inician los trámites. En esas están Intu con Puerto Mediterráneo en Valencia y Unibail Rodamco con Palma Spring en Mallorca. A pesar de todo, entre 2017 y 2019 está previsto que se pongan en marcha 27 nuevos proyectos entre aperturas y ampliaciones que añadirán 1.300.000 metros cuadrados de superficie comercial a la ya existente de 15.595.800 metros cuadrados de SBA. Entre los que tienen prevista una inauguración más temprana se encuentran tres en la Comunidad de Madrid y dos en la de Andalucía. Sambil con una superficie de 41.000 metros cuadrados que abrirá sus puertas este mes de marzo. Plaza Río de SCCE con 39.000 metros cuadrados de SBA tiene prevista su inauguración en el segundo trimestre de este año. Open Sky Center de Co. Phalsbourg con 65.000 metros cuadrados de SBA, tiene previsto abrir en la primavera de 2018. Palmas Altas de Lar, Sevilla, con 123.000 metros cuadrados y que tiene previsto abrir a finales del año próximo. Torre Cárdenas, Almería, de Bogaris Retail con 61.000 metros cuadrados que abrirá también en 2018. La presión inversora sobre las yields iniciales es muy fuerte hasta situarse en el 4,5% en los centros prime, en el 3,5% en los locales de calle prime y en los parques comerciales el 5,75. 22 EL CENTRO COMERCIAL EL MIRADOR DE ILLUMBE EMPEZARÁ OBRAS A FINAL DE AÑO San Sebastián contará en otoño del 2019 con un Centro Comercial y de ocio de última generación, cuyas obras comenzarán a final de este año. El proyecto, promovido por ALTUNA Y URIA y GRUPO MOYUA, ha sido diseñado y está siendo comercializado por IDEA. El centro tendrá 30.000 metros cuadrados de SBA destinados a las últimas tendencias de moda, ocio y restauración, a lo que hay que añadir la oferta de ocio de la actual Plaza de Toros de Illumbe con 10.000 m2 y capacidad para 11.000 personas, donde además de toros una semana al año, juega el Guipuzcoa Basket y se hacen multitud de conciertos y actividades lúdico/deportivas. Preguntamos a Juan Merino, Managing Director de IDEA sobre EL MIRADOR DE ILLUMBE: ¿Qué destacarías de EL MIRADOR DE ILLUMBE? Fundamentalmente destacaría tres puntos. El primero es el hecho de poderse promover por fin un centro comercial en una ciudad como San Sebastián donde apenas hay competencia y una ciudad que presenta unos datos económicos apabullantes: tiene una renta per cápita un 33% superior a la media española, un desempleo un 60% inferior a la media y donde están tres de las cinco calles más caras de España. En segundo lugar, señalaría que EL MIRADOR DE ILLUMBE tendrá unos accesos que nos aseguran tanto la llegada de la clientela desde toda su área de atracción a través de la GI-20, como el acceso desde la ciudad de San Sebastián, incluso peatonalmente. Por último, EL MIRADOR DE ILLUMBE cumplirá con el gran requisito exigible hoy a cualquier nuevo centro: el que sea una experiencia única. En este sentido, además de la oferta comercial y de ocio de última generación, el edificio, con su presencia y altura sobre la ciudad, permitirá la construcción de un mirador tan impresionante que se podrá ver el mar desde él. Hablando de oferta comercial. ¿Cuál será la que podamos disfrutar en EL MIRADOR DE ILLUMBE? 23 El centro presentará las tres “patas” de un buen centro. Por un lado, los usos cotidianos liderados por un gran supermercado de 3.200 m2 y un hotel. Por otro, una potente oferta de ocio y restauración donde contaremos con unos cines de última generación de 3.000 m2 y 10 salas y una amplia zona de restauración con una oferta que incluirá establecimientos de “slow food” así como la primera zona gourmet de Donostia dando cumplimiento al dicho, cada vez más importante de “Food is the new fashion”. A esta oferta hay que sumar las actividades de ocio que ofrece la actual Plaza de Toros: Basket, conciertos, competiciones deportivas, exhibiciones, exposiciones, etc, que nos aportarán más de 800.000 clientes fijos al año que ya están acudiendo a día de hoy. medio/alto, adaptado al poder adquisitivo de la ciudad y consiguiendo una masa crítica muy importante, sacrificando si fuese necesario algunos usos como hogar o electro. ¿Qué respuesta estáis recibiendo operadores en comercialización? de los La verdad es que hacía mucho tiempo que no veíamos una respuesta tan espectacular. Las grandes cadenas en todas las categorías del centro están muy interesadas en EL MIRADOR DE ILLUMBE. Nos llama especial atención algunos operadores internacionales y potentes de moda, que, no estando hoy presentes en España, están apostando muy fuertes por San Sebastián y por EL MIRADOR DE ILLUMBE Por último, la mayor superficie del centro estará dedicada a la moda, donde apostamos por un nivel 24 ESPAÑA ES EL MERCADO MÁS TRANSPARENTE Y LÍQUIDO DEL SUR DE EUROPA Ruppert Lea, socio y director de retail en Cushman & Wakefield España, analiza distintos factores a tener en cuenta a la hora de invertir en los espacios para la venta al por menor, tanto en centros comerciales como en high street. Comerciales es al revés. El 95% es capital internacional, incluido el de las socimis. El inversor que compra retail lo hace bien porque es un especialista o crea plataformas ad hoc. ¿Está condicionando el crecimiento del ecommerce las decisiones de los inversores en los espacios para la venta al por menor? La mentalidad del inversor es invertir a medio o largo plazo, en la mayoría de casos, en centros prime y tienen bastante claro la complentariedad que supone el ecommerce. Grandes compañías, como Unibail, klepierre, Intu o THI y otras, todas ellas con una larga trayectoria en la industria de centros comerciales, que están incorporando el ecommerce en sus centros. Hay algunos centros comerciales que permiten que entrando en su webpage se puede adquirir el producto en las tiendas incluso con descuento. ¿Se mantiene el apetito inversor hacia los centros comerciales y el high street? ¿ Qué diferencia existe entre los inversores que se dirigen a uno u otro tipo de activo? La demanda sigue siendo fuerte en ambos sectores. Depende del color del dinero. Dicho en el sentido del tipo de inversor de que se trate, de valor añadido, institucional, fondo de pensiones u otro. Unos se dirigen hacia el producto final y otros buscan activos para transformarlos y reposicionarlos. Los inversores en high street han venido siendo family offices en un 90%, inversores pequeños hasta 20 o 30 millones de euros. En centros y Parques El ecommerce se ve como un canal complementario y no como un competidor. Hay sociedades que solo vendían on line que buscan tener representación en distintas calles y centros. De hecho, muchos retailers están incorporando el click & collect, es decir se compra un producto on line y se prueba y recoge en la tienda física. ¿Están dispuestos los inversores a invertir en CAPEX en los centros que adquieren? Todos los inversores están dispuestos a poner CAPEX en sus centros porque si no los centros mueren . Cuando los inversores compran un centro comercial, una de sus líneas de análisis, cada vez más común, es la línea de CAPEX. Ahora no se puede comprar y mantener un centro comercial con una gestión simple. Se precisa de una gestión muy proactiva por tratarse de un negocio que está vivo. Los centros que tienen más de diez años deben de 25 tener un CAPEX apropiado para mejorar la imagen y ponerlo al día. Hoy día un 95% de los centros comerciales, si tienen una cierta edad, tienen una línea de CAPEX, que no suele reflejarse en las valoraciones, pero que habrá que ir reflejando cada vez más. De hecho, cuando un inversor compra un centro, en su valoración previa el CAPEX es un componente más a tener en cuenta. ¿Cuál prevé qué va a ser el comportamiento futuro de rentas y rentabilidades en el corto y medio plazo? La rentas siguen subiendo, si bien a dos velocidades. Una velocidad para los centros prime, que para mi no son solo los grandes y supraregionales, sino también aquellos centros dominantes en ciudades secundarias que no tienen que ser las top5. Las ventas siguen subiendo en estos centros prime y llega un momento en que se ve un cambio en las rentas. Más concretamente en rentas netas, porque lo que importa son los Ingresos Netos de cada centro. En general los descuentos han desaparecido prácticamente, y la renta neta anual de cada centro está mejorando. Por lo que se ve una mejora de los ingresos netos. Habrá más crecimiento de las rentas en centros prime que en calle, donde hemos visto, incrementos en los dos últimos años. En relación a las rentabilidades a corto y medio plazo, no veo que vaya a haber mucho cambio en un horizonte de dos años en los centros prime. A medio plazo es más complicado ver que es lo que puede pasar, porque está condicionado al comportamiento de nuestra economía y de otros factores que pueden afectar a nuestro país, aunque no tengan nada que ver con España. Hay incertidumbre sobre lo que puede pasar a medio plazo, si tenemos una recuperación lenta pero consolidada o si un factor externo afecta a nuestra economía. Confío en que España seguirá siendo uno de los países más importante para invertir en el Sur de Europa, porque es más transparente y líquido. A la hora de colocar dinero en centros comerciales en el Sur de Europa, el primer país ha sido siempre España y lo y lo va a seguir siendo. Centro Comercial Luz del Tajo, incluido en una operación de venta de tres centros comerciales, dos de ellos en Portugal, realizada por Sonae Sierra con el asesoramiento de Cushman& Wakefield. 26 www.aguirrenewman.es 27 LA INVERSIÓN EN PROMOCIÓN RESIDENCIAL DESPIERTA El mercado residencial evoluciona caracterizado por un crecimiento de la demanda, favorables condiciones de financiación, comportamiento dispar de los precios y fuerte atractivo como inversión. Las ventas totales de vivienda aumentaron un 13,6 % en 2016, hasta alcanzar las 404.000 unidades, según los datos del Instituto Nacional de Estadística, INE. El indicador de vivienda suma tres años consecutivos en positivo, ya que 2015 cerró con un incremento del 11,5% y en 2014 la subida fue del 2%. El año anterior, 2013, la compraventa cayó un 1,9%, aunque los peores años para las transacciones de vivienda fueron 2009 y 2008, en los que las operaciones se desplomaron un 25,1% y un 28,8%, respectivamente. El mercado de segunda mano ha sido el impulsor de este crecimiento, aunque para elaborar su estadística el INE considera que las viviendas nuevas sin vender con dos años de antigüedad son también de segunda mano. Además, la obra nueva que venden los bancos también se computa como usada. Así, y teniendo en cuenta este matiz, las operaciones sobre pisos usados se han disparado un 17,8%, hasta las 328.248 transacciones, su cifra más alta desde 2007. Distinta suerte ha corrido la vivienda nueva, 75.618 unidades, que ha bajado un 1,7%. Aun así, 2016 será un punto de inflexión en esta tendencia, ya que ha sido el ejercicio en el que se han puesto en marcha nuevas promociones de forma que en 2017 las estadísticas empezarán a mostrar un aumento en la compra de viviendas nuevas. La recuperación geográficamente inmobiliaria se extiende La recuperación de este mercado se ha extendido a todas las comunidades. De hecho, "el número de compraventa de viviendas creció en todas", según el INE, aunque han sido Baleares (31,0%), Cataluña (20,0%) y Extremadura (18,6%) las que han presentado los mayores incrementos. Por su parte, La Rioja (5,7%), Murcia (7,5%) y Galicia (7,7%), han registrado los menores aumentos. Las comunidades con mayor número de transmisiones por cada 100.000 habitantes en 2016 fueron destinos vacacionales: Baleares (1.521), Comunidad Valenciana (1.478) y Canarias (1.196). El INE también recoge el dato registrado en el último mes del año. Las compraventas de viviendas en diciembre pasado aumentaron un 6,8% con respecto al mismo mes de 2015, con lo que encadena 11 meses de subida en tasa interanual. De cara a 2017 lo único que puede frenar el buen ritmo que está tomando el sector es lo que ocurra con la financiación. Será clave ver cómo afectarán las últimas sentencias judiciales sobre las cláusulas suelo a la financiación que hemos vivido en estos últimos años y que ha sido un factor fundamental en la reactivación del sector. Asimismo, la progresiva normalización de la política monetaria del BCE puede hacer que el Euribor suba, pero no se espera que esto vaya a suceder antes de 2018. Si por una u otra causa el crédito hipotecario y lo encarece, la mejoría que está viviendo el mercado inmobiliario puede frenarse. A lo largo del 2017 veremos cómo la vivienda de obra nueva toma impulso y crece a mayor ritmo, aunque no debemos perder de vista el precio del suelo, que está subiendo de manera acelerada por la escasez y el bloqueo de desarrollos urbanísticos. Factores que impulsan la demanda La demanda viene impulsada por un ciclo económico favorable con creación de empleo, así como por la rentabilidad y las condiciones de financiación. Si bien viene frenada por las condiciones laborales, contratos de corta duración y bajos salarios. Sin embargo, la tendencia alcista de la demanda se mantendrá durante los próximos años con crecimientos cercanos al 10%. La inversión inmobiliaria se ha convertido en una de las pocas modalidades capaces de generar rentabilidades superiores a la inflación. Según el Banco de España La rentabilidad bruta de la vivienda por alquiler se situó en el 4,36% en diciembre del año pasado y supera el 8% si se tiene en cuenta la plusvalía media obtenida en la venta. En un contexto de mercado caracterizado por volatilidad en renta variable, y rentabilidad cercana a 0% en los 28 depósitos y la renta fija a largo plazo, la vivienda continuará atrayendo flujos de inversión. Además, los tipos de interés hipotecarios continúan siendo muy reducidos y los costes de financiación son un incentivo para la adquisición de vivienda. Evolución del precio superar los máximos anteriores a la crisis, hasta 16.000 euros el metro cuadrados en viviendas de lujo en el Barrio de Salamanca. Asimismo, se han registrado aumentos superiores a +25% en el precio de la vivienda nueva en barrios como Las Tablas, según datos de Urban Data Analytics, donde se combina una clara limitación de nueva oferta debido a la escasez de suelo y a que la Operación Chamartín o arranca, con una demanda elevada y solvente atraída por las sedes de grandes empresas ubicadas allí. El incremento del precio de la vivienda en España será progresivo, en un rango +3% / +4% durante los próximos dos años. Sin embargo, el precio medio de la vivienda según los datos oficiales del INE y Banco de España no permite ver la gran disparidad de precios entre diferentes ubicaciones. Este incremento de precios en las zonas más consolidadas de las grandes ciudades se mantendrá en los próximos trimestres, debido a la escasez de oferta. En 2016 se produjo un nuevo mínimo histórico en la construcción, con una cifra de 40.000 viviendas terminadas, una cifra que no puede cubrir una demanda normalizada cercana a 150.000 viviendas nuevas anuales. La combinación de una escasez de oferta y el incremento de las ventas de vivienda continuará presionando al alza los precios. Madrid y Barcelona que registran incrementos de precios interanuales de +4% y +7,7% respectivamente y acumulan ya 8 trimestres consecutivos de subida. La tendencia de los precios en Madrid y Barcelona continúa acentuando la desigualdad de precios en el mercado residencial. Así, mientras que los precios medios continúan ajustándose a la baja de forma leve en tasa interanual en ciudades como Bilbao (-2,9%) y Sevilla (-4,1%), los precios en las zonas premium de Madrid y Barcelona han llegado a Si ampliamos el foco al conjunto del mercado residencial español, consideramos que los precios repuntarán de forma mucho más gradual, con incrementos promedio en el rango +3% / +4%. Esta subida más modesta es más consistente con un escenario en el que el esfuerzo financiero para el pago de la vivienda ha repuntado nuevamente hasta 6,6 años de renta familiar anual, frente a 6,2 a finales de 2014, y las condiciones de financiación ya no tienen margen de mejora. Por último, la comercialización a través de SAREB de viviendas con descuento ubicadas en zonas caracterizadas por la sobreoferta seguirá limitando la subida de los precios medios. En definitiva, los precios seguirán subiendo en las áreas más consolidadas de las grandes ciudades. En estas zonas, el ciclo expansivo ya está muy avanzado, por lo que estimamos que ¾ partes del proceso de 29 subida de precios ya se ha completado y quedaría por materializarse el sprint final de precios y demanda. Esta subida de los alquileres seguirá consolidándose en los distritos centrales de las grandes ciudades por el auge de los pisos turísticos explotados a través de plataformas como Airbnb. Efecto del alquiler A finales de 2016 se consolidó la tendencia de subida de los alquileres. El Índice Actualizador de Contratos de Alquiler, ARCA, acumula 9 meses consecutivos al alza, con fuertes subidas en los barrios donde la oferta es más escasa. Según Urban Data Analytics, la subida de las rentas en Barcelona supera el 20% en distritos como Sant Andreu y SantsMontjuic y alcanza el 15% en barrios como Gràcia, donde los precios sufrieron un ajuste leve durante la crisis. La promoción residencial toma impulso Este año marcará el punto de inflexión de la promoción. La reactivación de la promoción residencial no se ha producido en la segunda mitad de 2016, que se cierra con unas cifras extraordinariamente bajas. Los datos definitivos mostrarán que el número de viviendas terminadas a lo largo de 2016 se sitúa en el entorno de 40.000 unidades. La reactivación de la promoción residencial es un desenlace prácticamente inevitable a lo largo de 2017 por los siguientes condicionantes de oferta y demanda: Con los niveles actuales de demanda, a lo largo de los próximos 12-18 meses el stock de vivienda disponible se reducirá ca por debajo del umbral de 500.000 viviendas. Si tenemos en cuenta que algunas de estas viviendas corresponden a promociones construidas durante la burbuja inmobiliaria y son prácticamente imposibles La elevada rentabilidad de estos arrendamientos ya está generando un incremento de las rentas en distritos más céntricos tanto en Madrid, Retiro +17,3%; Centro +14%, como en Barcelona, Eixample +19,8%; Ciutat Vella +12,8%. Estos incrementos de doble dígito derivados de la escasez de oferta y el boom del alquiler turístico no perdurarán en el largo plazo ni se extenderán al conjunto de un mercado, especialmente si una nueva regulación limita el número de pisos turísticos en alquiler por propietario. de vender, un stock inferior a 500.000 viviendas será un incentivo para volver a promover. Además, está habiendo un fuerte incremento de los visados de obra nueva presentados en los Colegios de Aparejadores para construcción de vivienda. Estos visados ya tuvieron un repunte del 38% en 2015, y han aumentado un 38% el año pasado, lo que nos daría una proyección cercana a 65.000 visados de obra nueva para construcción de vivienda. Esta cifra sería el mejor dato desde 2011 y tendrá una repercusión positiva en la construcción y la oferta de vivienda durante 2017 y 2018. Además, el crecimiento de la inversión en construcción en un año de fuerte caída de la licitación de obra civil es otro indicador favorable para la promoción residencial 30 EL MERCADO RESIDENCIAL NECESITA INTERPRETARSE DE MANERA CORRECTA Gestilar, fundada en 2.009, es una importante promotora residencial que tiene en cartera 1.000 viviendas en diferentes fases de construcción, repartidas entre Madrid y Cataluña. Entrevistamos a su presidente, Javier García-Valcárcel, quien nos explica la situación actual de la actividad de la promoción residencial. momento de los especialistas en el mercado inmobiliario. Desde el punto de vista de la demanda de nuestro producto, notamos que nos encontramos ante situaciones muy diferentes dependiendo del entorno donde actuemos. Actualmente, para poder diseñar nuestra estrategia inmobiliaria estudiamos, dependiendo de las zonas, si existe demanda embolsada de años o si se trata de una demanda únicamente de reposición. Lo realmente complicado del mercado a día de hoy es acertar, ya que en base a estos factores el precio de venta tendrá o no recorrido y el ritmo de ventas, tan importante para poder estructurar nuestras operaciones, será adecuado o no. Ha habido zonas que han funcionado muy bien estos dos últimos años y que, sin embargo, actualmente requieren un estudio más profundo y cauteloso. Un ejemplo de este tipo de mercado es Boadilla del Monte, en Madrid, donde creemos que los ritmos de venta se van a ralentizar en los próximos años frente a un mercado con mucha más fortaleza como el de Madrid capital. Javier García-Valcárcel Presidente de Gestilar ¿Cuál es su visión la promoción residencial en la actualidad? Pienso que nos encontramos en un momento bueno, interesante, pero a la vez complicado, donde con toda seguridad va a ser fundamental interpretar el mercado de una manera correcta para no entrar en problemas importantes. Creemos que es el En lo que al suelo se refiere, nos encontramos una situación compleja, vemos que en las zonas donde ha existido una fuerte demanda el precio del suelo ha subido rápidamente, descontando incluso subidas del precio futuras, con el peligro que pueda conllevar ésta situación. Es importante que los promotores estudiemos con mucho detalle cada uno de estos contextos y escenarios. Debemos recabar todo tipo de información de la demanda para no equivocarnos. 31 Desde el punto de vista financiero, en nuestro caso y creemos que, en la gran mayoría de ocasiones, desde el año 2012 y mayormente a partir del 2014 la banca sana ha financiado de manera totalmente eficiente casi todas las promociones o desarrollos que ofrecían unos parámetros de seguridad y rentabilidad adecuados. A día de hoy las entidades financieras nos están financiando máximo el 50 por ciento del suelo y con un porcentaje de ventas suficiente que haga viable sin más capital el buen fin de la promoción inmobiliaria. Esto, junto con un mercado al alza y sobre todo con un mercado estable, hace que el riesgo sea muy asumible. Las entidades financieras ya no financian por su necesidad de cumplir objetivos de crecimiento y cuota de mercado, financian únicamente si el proyecto les ofrece todas las garantías. Fachada de la Promoción Islas Estelas en Valle de Mena, Madrid ¿Existe actualmente construcción? Me gustaría hablar construcción actual. capacidad de la en la capacidad de Gestilar cuenta actualmente con más de 1.000 viviendas en diferentes fases de construcción y estamos haciendo un esfuerzo realmente importante para conseguir que se terminen las viviendas a tiempo y con nuestros estándares de calidad. La crisis del 2007 destruyó muchos puestos de trabajo cualificados necesarios para la construcción y no es nada fácil recuperarlos de un día para otro, por lo que estamos detectando cierta tensión en las obras en ejecución. Si este problema no se resuelve a corto-medio plazo se puede encarecer el precio de construcción y junto con los factores antes comentados de demanda y suelo puede ponernos en situaciones comprometidas. Deberíamos anticiparnos a estas circunstancias y trabajar con márgenes de seguridad que puedan absorber estas incidencias. En ningún momento quiero dar un mensaje pesimista. Creo que estamos ante un mercado de oportunidades para quienes lo hagan bien, no sólo en la compra del suelo, sino también en la ejecución de las viviendas, y sobre todo en el trato al cliente. Gestilar ha entregado en estos últimos 5 años más de 600 viviendas. 32 ¿Qué efecto está teniendo la escasez de suelo finalista en las zonas más demandadas y cuál es la cartera de suelo de Gestilar? Hay una subida muy importante de los precios del suelo que, en algunos casos, no se corresponde en el mismo porcentaje con el incremento del precio de la vivienda. Esta coyuntura, junto con una más que probable subida de los costes de producción supone un contexto, por lo menos, delicado. Sobre nuestra cartera de suelo, es prácticamente inexistente. Todos los años intentamos reponer el suelo que nos parece adecuado para continuar con nuestra actividad. Alguna compra concreta puede ser más a medio plazo, pero en general nos sentimos más cómodos acortando todo lo posible el ciclo de producción. El tener suelo en cartera creo que es un gran negocio, pero es un negocio muy diferente al que nosotros hacemos. Gestilar está dispuesto a pagar un diferencial de precio por tener el suelo en el momento en que lo necesitamos. ¿Los compradores son jóvenes que acceden a su primera vivienda o se trata de familias que buscan una vivienda de reposición? ¿Qué opinión le merece el aumento de la demanda de alquiler? Aunque en determinadas zonas hay parejas jóvenes que están consolidando sus trabajos y que compran su primera vivienda, actualmente la demanda principalmente se concentra en familias que quieren reponer su vivienda ya que durante los años de crisis han podido incrementar sus ahorros y ahora encuentran un mercado más líquido para vender su vivienda y más facilidad por parte de los bancos para obtener financiación. El aumento de la demanda de alquiler se debe principalmente a un cambio en la mentalidad del comprador de vivienda, condicionado en parte por la crisis que hemos vivido, que ha provocado ese rechazo al endeudamiento y por otro lado por la falta de ahorro de los compradores más jóvenes. Hasta ahora, el alquiler, pienso, que era un mercado sustitutivo a la compra, pero a día de hoy se está convirtiendo en un mercado complementario. No vemos mal este cambio de tendencia, creo que son dos mercados que conviven bien entre si y que ambos tienen su espacio. Para potenciar todavía más el alquiler respecto a la compra en la obra nueva, sería fundamental que cambiasen drásticamente las condiciones de financiación actuales, y poder financiar las obras con expectativas de alquiler y no con ventas como nos exigen actualmente las entidades financieras. ¿Hay financiación suficiente para el promotor inmobiliario y qué requisitos piden los bancos? ¿Y para los compradores? Actualmente los bancos están financiando proyectos en buenas ubicaciones y con demanda real, siempre y cuando haya detrás un promotor o gestor del proyecto solvente y con experiencia. Además, debe implicarse el promotor con capital para la compra de suelo. Respecto a la promoción en sí, los requisitos que nos están pidiendo las entidades financieras están relacionados con el volumen y ritmo de ventas, entre un 60% y un 80%, dependiendo de la zona y con la capacidad financiera del comprador para lo cual pedimos anticipos de los clientes de entre un 15% a un 20%. A los bancos les interesa la subrogación del cliente. En el pasado el 90% de los clientes se subrogaba con el banco promotor. Hoy en día hay una lucha sana por conseguir al cliente, llegando a mejorar algunos bancos las condiciones hasta tal punto que compense a pesar de los impuestos y gastos que supone el no subrogarse. ¿La segunda mano, services, bancos y Sareb condicionan de alguna manera la formación de los precios de venta? Voy a responder a la pregunta refiriéndome a la formación de los precios de venta de obra nueva. Evidentemente los precios de la vivienda de segunda mano están conectados con los precios de la obra nueva, pero creo que es la obra nueva la que condiciona los precios de la vivienda de segunda mano y no al revés, ya que la segunda mano siempre tiene que estar un porcentaje por debajo de la obra nueva. Si hay obra nueva en la zona, la de segunda mano bajará o por lo menos no subirá al mismo ritmo que la nueva. Nosotros creemos que services, bancos y Sareb no han distorsionado en absoluto los precios ya que los diferentes activos que han vendido, los han vendido a precio de mercado. Han acertado bastante con el precio de mercado. Es verdad que a toro pasado a veces parecen precios bajos, pero es porque el mercado y en especial el de suelo, ha subido muy rápido en determinadas zonas. 33 Salón de la Promoción Blau de Mar en Platja de Aro, Gerona ¿Cuáles son los objetivos de Gestilar para 2017, y en qué proyectos están inmersos a corto y medio plazo? Nuestro objetivo para el 2017 es consolidar nuestro crecimiento en las zonas donde ya estamos promoviendo como Madrid, Cataluña y Galicia; adaptándonos así a un cliente que cada vez conocemos mejor. Y por otro lado, abrir nuevos mercados en zonas donde no haya existido mucha actividad y pueda existir demanda para nuestro producto. Consideramos que hay ciudades en España de más de 100.000 habitantes donde se va a concentrar gran parte de la actividad inmobiliaria en los próximos años. También queremos reactivar nuestro departamento de gestión urbanística ya que también hay suelos interesantes ubicados en zonas muy buenas que les falta un poco de gestión para ser finalistas. Gestilar tiene experiencia en este tipo de desarrollos y se siente cómodo desarrollando suelos. La rehabilitación de edificios residenciales en las grandes ciudades también será importante para nosotros este año. ¿Qué exigiría de las distintas Administraciones Públicas para conseguir un buen funcionamiento del mercado de la promoción residencial? Flexibilidad, agilidad principalmente. y seguridad jurídica Flexibilidad en la planificación que hacen de las ciudades, ya que las necesidades de los ciudadanos cambian y a veces las administraciones no son lo flexibles que esta circunstancia exige. Los usos deberían ser los demandados, coincidan o no con los planificados. Agilidad, es importantísimo para nosotros, trabajamos con compromisos de plazos muy fuertes adquiridos con nuestros clientes, tenemos que cumplir plazos que en parte dependen de las administraciones. Se debería regular de alguna manera los plazos que tiene la administración para conceder las licencias tanto de obra, como de primera ocupación, acometidas, certificados, etc. Les pediría que pongan los medios necesarios para agilizar estos procesos. Seguridad Jurídica, nos estamos encontrando con anulaciones de los planes y normas vigentes cuando la promoción ya ha comenzado. Esto es gravísimo para el cliente que pone en riesgo su adquisición y para el promotor que puede quebrar su negocio. Debería existir algún tipo de paraguas jurídico transitorio que proteja los intereses del cliente y del promotor hasta que se solucione la situación. Soluciones que, no olvidemos, tardan años. 34 www.cushmanwakefield.es 35 EL EXCELENTE COMPORTAMIENTO DEL TURISMO POTENCIA LA INVERSIÓN HOTELERA La inversión en hoteles alcanzó la cifra de 2.150 millones en 2016, el segundo mejor año de la serie de los últimos 11 años, sólo por detrás del máximo histórico registrado el año pasado. El total de activos vendidos en 2016 asciende a 136 hoteles, que fueron adquiridos bien comprando carteras de estos activos o realizando la adquisición de manera individual El año pasado se batieron dos hitos en el mercado de inversión hotelera en España. Por una parte, tuvo lugar la operación más importante del año, la venta de la cartera hotelera de Merlin Property a la sociedad francesa Foncière des Régions. Por otra parte, la venta del Hotel Villa Magna se realizó consiguiendo un precio por habitación de 1,2 millones de euros, el más alto pagado hasta ahora en el mercado hotelero español. Adicionalmente, 2016 se ha caracterizado por el extraordinario apetito por la compra de carteras de deuda hotelera. Se han transaccionado cuatro carteras que contaban como garantía con 133 activos hoteleros, 12.000 habitaciones, lo que supone el record de los últimos tres años por número de activos. Cabe destacar la incorporación de nuevas entidades financieras a la actividad de deuda entre ellas Sabadell, Banco Popular o CaixaBank. En cuanto a la categoría de los hoteles transaccionados, los hoteles de categoría 4 estrellas siguen siendo los claros dominadores del mercado acumulando un 53% del volumen de inversión total registrado en el mercado, seguido por los hoteles de 5 estrellas con un 30%. Perfil del comprador El 66% de la inversión ha sido realizado por fondos y socimis. Los fondos de inversión han sido los principales actores del mercado en detrimento de las Socimis; Hispania Activos Inmobiliarios vuelve a apostar por el sector hotelero comprando cinco hoteles por 71 millones de euros, frente a los 680 que invirtió el año anterior. Fondos como Foncière des Régions adquirió los 19 hoteles de la cartera de Merlin por 535 millones de euros; HI Partners, ocho transacciones y algo más de 200 millones invertidos. Además, otras operaciones de menor cuentaía llevadas a cabod por KKH Capital Partners, Perella Weinberg RE, Internos Global Investors. Las cadenas hoteleras invirtieron un total de 486 millones de euros, destacando entre sus operaciones, la llevada a cabo por Meeting Point Investment que compró el complejo hotelero Stella Canaris, de 1.164 habitaciones situado en Fuerteventura po 40 millones de euros. Por lo que respecta a la nacionalidad del comprador, el inversor extranjero es quien tiene el mayor peso en el mercado de inversión hotelero frente al inversor nacional, pasando de una cuota del 27% en 2015 al 56%. Perspectivas del mercado de inversión hotelera en 2017 Las perspectivas del mercado de inversión hotelera para 2017 son particularmente positivas. Además de los buenos fundamentales que sigue presentando la economía y el turismo en España, la “inercia” de operaciones de inversión con que comienza 2017 es muy favorable. Solamente las operaciones en fase avanzada de negociación, Edificio España y Four Seasons Canalejas en Madrid, entre otras, más las 36 operaciones ya cerradas en los primeros días de enero, cartera hotelera de Acciona, aportarían ya una cifra de inversión cercana a los 700 millones de euros. vacacionales (islas), Madrid y Barcelona. No obstante, la mancha de la inversión seguirá extendiéndose a destinos como Sevilla, Bilbao, Málaga o Valencia y a destinos de corte más secundario. En Barcelona, y como consecuencia de la moratoria hotelera, la inversión en inmuebles para su reconversión a uso hotelero seguirá “congelada”, siendo Madrid la principal beneficiada de dicha situación. Hotel Villa Magna, Madrid La estabilidad del mercado hotelero y de la economía en su conjunto seguirá favoreciendo la entrada de inversores de perfil institucional y objetivo de permanencia a largo plazo y de operadores hoteleros, que serán muy probablemente los protagonistas en 2017. Hotel Villa Magna, Madrid Adicionalmente, las incertidumbres que Reino Unido presenta como destino de inversión, en el contexto de su proceso de Brexit, atraerán el interés del capital internacional hacia destinos alternativos en Europa donde uno de los principales beneficiados será España. La inversión principalmente hacia Con respecto a la actividad de compra de deuda hotelera, se mantendrá una fuerte actividad de compra de carteras de deuda y será el año en que se materialicen, de forma ya evidente, transacciones con origen en compras de deuda realizadas en los últimos tres años. A la vista de las operaciones actualmente en cartera y el contexto previsible de mercado para 2017, la inversión el próximo año podría volver a alcanzar cifras cercanas a los 2.000 millones de euros. seguirá desplegándose los principales destinos 37 LOGÍSTICO: UN SEGMENTO EN ALZA La inversión en el mercado logístico alcanzó 800 millones de euros en 2016, el 4 % menos que los 835 millones de euros de 2015. El mercado inmologístico está de moda. La búsqueda de espacio está muy activa debido al crecimiento de pedidos de la venta minorista. Además, viene acompañada de un fuerte crecimiento del eCommerce en España, lo que impulsará nuevas fórmulas de ocupación y uso de las plataformas logísticas, como las nuevas instalaciones de Amazon en San Fernando de Henares. En Madrid se registraron 39 nuevos contratos de ocupación y 6 grandes operaciones por encima de los 15.000 metros cuadrados. La tendencia es similar a la de 2015 tanto en número total como en grandes operaciones. Esto confirma que los grandes operadores y usuarios logísticos están concentrándose en grandes hubs logísticos. Son de destacar los nuevos desarrollos especulativos, es decir, que no tienen inquilino preacordado, dada la falta de calidad y obsolescencia de las naves disponibles. Durante los últimos años los operadores han ido alquilando las naves de mejor calidad, quedando disponibles las que no reúnen los requisitos mínimos. La oferta futura está ganando inercia y para 2017 se esperan cerca de 350.000 m² de obra nueva con cerca de 100.000 m² en la modalidad de llavesen-mano o pre-alquileres. La renta prime se sitúa en el entorno de los 5 €/m²/mes y la perspectiva es al alza, dada la escasez de espacio moderno disponible y los valores añadidos que incorporarán las naves que se van a entregar en el 2017. En lo que se refiere a Madrid, la contratación logística superó los 404.280 m2, lo que representa un incremento del 10,8 % respecto al anterior ejercicio. En Madrid, de los 287.000 metros cuadrados en construcción, el 28% ya tiene usuario. En Cataluña, la demanda viene impulsada por la actividad industrial y minorista local que se están comportando especialmente bien en la Comunidad catalana. Una gran parte de las transacciones de espacio tuvo lugar sobre proyectos en construcción, dada la escasez de espacios de calidad. El rasgo general del mercado es de escasa oferta especialmente en lugares cercanos tanto al Puerto como a la ciudad de Barcelona. La absorción superó los 700.000 metros cuadrados. De los 255.000 metros cuadrados actualmente en construcción, el 78% ya está comprometido. Enfoque de la inversión En 2016 la actividad de inversión fue sólida en logística, alcanzando los 800 millones de euros. Los inversores están dispuestos a adquirir tanto unidades logísticas, así como carteras de esta modalidad de activo en todo el país. Las principales adquisiciones tuvieron lugar en Madrid y Barcelona, pero los inversores han puesto también el radar en otros lugares como Valencia, Zaragoza, Bilbao y Vitoria. Entre las operaciones de alquiler en Madrid destacan en cuanto a volumen de superficie la contratación de 30.440 m2 por parte de DHL y 28.500 m2 por parte del Grupo Carrera, ambas operaciones en Seseña (Toledo), o la contratación de 30.000 m2 por parte de IDL en Pinto, con posible ampliación de otros 30.000 m2. 38 Se trata de un buen momento para la logística que una absorción neta positiva está impulsando rentas y nuevos desarrollos. El volumen de inversión se situó en los 800 millones de euros. La inversión en el sector logístico en España sigue siendo el objetivo de los fondos internacionales. Los buenos fundamentales del sector y el crecimiento esperado de la economía española, provocará previsiblemente un aumento de la demanda y de las rentas. En el ciclo de rentas nos encontramos aún en niveles bajos comparados con los años anteriores a 2008. Los inversores en general dan cada vez más importancia a la calidad de los activos. Y mientras que los más conservadores requieren contratos de 10 años de duración e inquilinos de prestigio, otros no tienen inconveniente en comprar contratos cortos debido a la esperada mejora de las rentas. Las rentabilidades siguen su camino a la baja en línea con otros países europeos y otros sectores del mercado. Pese a encontrarse en el 6,10 %, vemos aún recorrido a la baja durante el próximo año. Especialmente en operaciones con buenos inquilinos y duraciones largas de contrato, donde podríamos ver rentabilidades por debajo del 6% a muy corto plazo. El ecomerce exige espacios más cerca de la ciudad. Las empresas de e-Commerce “van a tener que apostar fuerte en logística para conseguir que los envíos lleguen, idealmente, el mismo día. Amazon ha puesto el listón muy alto y el resto de eCommerce no se pueden quedar atrás. Los marketplace de e-Commerce van a ofrecer funcionalidades y servicios a sus proveedores para poder cumplir esos plazos de entrega tan exigentes. Veremos un aumento de la automatización en los procesos de gestión de catálogo y stock y también un crecimiento del uso de la inteligencia artificial; por ejemplo, para categorizar productos de forma automática o para predecir la demanda y anticipar la reposición de stocks”. El reto para este 2017 es que los operadores que colaboran con negocios e-Commerce ocupen espacios más cercanos a las grandes ciudades, lo que permitirá un mayor y mejor servicio. La búsqueda de espacios logísticos en las grandes urbes, como punto para consolidar la última entrega, es una necesidad; ya que los timings de entrega establecidos como objetivo obligan a estar realmente cerca del cliente. Parc Logistic de la Zona Franca de Barcelona, incluido en la operación de la venta de los parques logísticos de Saba a Merlin Properties 39 LA INVERSIÓN INDIRECTA EN EL INMOBILIARIO La crisis dejó a aquellos inversores que invierten de manera indirecta en el inmobiliario, con escasas posibilidades de hacerlo, tras el fiasco de los fondos de inversión inmobiliaria, y con las inmobiliarias cotizadas hechas unos zorros. La aparición de las socimis ha venido a corregir ese panorama. Entre las cuatro principales socimis, Merlin Properties, Hispania, Lar España y Axiare Patrimonio, gestionan un patrimonio inmobiliario, GAV, de 14.445millones de euros que abarca la totalidad de los segmentos, si bien el 68 % pertenece a Merlin Properties. Todas estas compañías inmobiliarias cotizan en el mercado continuo, por lo que cualquier ahorrador puede invertir en el sector inmobiliario a través de ellas, mitigando la falta de liquidez del mercado inmobiliario por cotizar en bolsa. Además de estas cuatro socimis del Mercado Continuo, hay otras treinta socimis que cotizan en el MAB, si bien a cierre de 2016, 13 de estas socimis tenían más del 99% del capital concentrado en su núcleo duro, que en algunos casos se limitaba a un único accionista. Merlin Properties, con un GAV de 9.824 millones de euros, tras la incorporación de Testa y Metrovacesa, está siendo la gran protagonista del mercado. Centrada en los segmentos de oficinas, retail y logístico, recientemente compró la torre Agbar de Barcelona por 142 millones de euros y vendió su cartera de hoteles a Fonciere du Murs por 535 millones, reafirmando su estrategia centrada en los segmentos indicados, en ubicaciones core y core plus. El atractivo alcanzado por el mercado de la vivienda le permitirá sacar a bolsa este año a Testa Residencial, ya desconsolidada tras la incorporación SOCIMI MERLIN AXIARE LAR HISPANIA TOTAL GAV 9.824 1.343 1.270 2.008 14.445 de Metrovacesa. El endeudamiento es inferior al 50% de LTV, lo que permitirá generar una rentabilidad por dividendo cercana al 4%. El potencial del resto de compañías es más limitado, debido a que una parte significativa del recorrido alcista de los precios ya se ha producido. Además, la progresiva subida de la inflación y el aumento de los tipos de interés a largo plazo reduce el atractivo de las compañías de yield en favor de sectores más vinculados al ciclo como el financiero o el industrial. Axiare Patrimonio, con GAV de 1.346 millones de euros, sus inversiones de 2016 han fortalecido su presencia en el CBD y sus activos en áreas periféricas de las grandes ciudades deberían tener alta ocupación por los elevados precios y escasa oferta en zonas prime. Esta socimi cotiza con prima sobre su NAV. Hispania Real Estate, con GAV de 2.008 millones de euros ha concentrado sus inversiones en el sector hotelero, con gran presencia en el segmento vacacional de Canarias. Sus ingresos se pueden ver impulsados por el aumento de las pernoctaciones hoteleras y el aumento de la tarifa media por habitación. LAR España, con un GAV de 1.275 millones de euros, tiene una menor diversificación de activos, puesto que el 92% invertido en espacios para la venta al por menor. INGRESOS 362,8 42,4 60,23 142,8 608,23 BENEFICIO 582,6 148,6 91,4 308,6 1.131,2 CAPITALIZACIÓN 5.059 970 647 1.331 43 40 Inmobiliarias cotizadas que son no son socimis Entre las inmobiliarias cotizadas que no ha adoptado la forma jurídica de socimi, la compañía con unos fundamentales más sólidos es Colonial, por sus menores ratios de endeudamiento, la calidad de sus activos y la gran estabilidad de los ingresos de su negocio patrimonial con elevadas tasas de ocupación. La tendencia de reducción de yields en sus oficinas prime tiene un recorrido ya más limitado y el potencial de revalorización de los activos de París es menor por el factor político. Además, las recientes adquisiciones requieren inversiones en reposicionamiento / construcción, por lo que no generarán ingresos inmediatamente. El resto de compañías inmobiliarias cotizadas no presentan potenciales de revalorización que compensen los riesgos derivados de su elevado endeudamiento y modesta generación de ingresos. Realia ha completado la ampliación de capital de 147 millones de euros con un descuento del 14%, que permitirá refinanciar deuda en mejores condiciones. Quabit tiene una escasa visibilidad de ingresos y generación de caja en los primeros años de su plan estratégico 2017-2021 y el significativo peso en su activo de suelo residencial no finalista en ubicaciones periféricas y viviendas cuya construcción no ha comenzado. 41
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