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 ESPECIAL
INVERSIÓN INMOBILIARIA 2017
• Editorial
2
• Crecimiento económico sólido y potenciales cambios monetarios
3
• El problema radica en dónde colocar el dinero
6
• La inversión en oficinas se diversifica
8
• Crecimiento económico, política monetaria y turismo empujan al alza la
inversión inmobiliaria
10
• 2017, año de consolidación del sector terciario en España
13
• Catella : “the link between property and finance”
15
• Residencial y activos alternativos, en el punto de mira de los inversores
19
• La inversión en centros y parques comerciales ascendió a 2.500 millones
en 2016
21
• El centro comercial el mirador de Illumbe empezará obras a final de año
23
• España es el mercado más transparente y líquido del sur de Europa
25
• La inversión en promoción residencial despierta
28
• El mercado residencial necesita interpretarse de manera correcta
31
• El excelente comportamiento del turismo potencia la inversión hotelera
36
• Logístico: un segmento en alza
38
• La inversión indirecta en el inmobiliario
40
EDITORIAL
Las medidas monetarias adoptadas por los bancos centrales de las principales economías del
mundo, tras la crisis financiera de 2008, provocó que los inversores se volcaran hacia el sector
inmobiliario buscando rendimientos que les era difícil encontrar en otras alternativas de
inversión. Sus objetivos principales eran los sectores del inmobiliario comercial estándar, oficinas
y centros comerciales, en los mercados europeos más grandes, Reino Unido, Alemania y
Francia.
Pero después de años de fuerte demanda, y de un aumento importante de los precios en esas
áreas, los inversores se dirigieron a otros mercados más pequeños, como los de España, Italia,
Suecia, Holanda, Finlandia y Portugal.
España, una vez aderezada su economía al gusto de sus acreedores, con la reestructuración
bancaria, reforma laboral y férreo control del déficit público, empezó a recibir una parte
proporcionalmente importante de esa inversión.
En el trienio 2014 – 2016 hubo gran actividad en el mercado de inversión y 2016 terminó con
una inversión de 8.700 millones invertidos directamente en el inmobiliario comercial, cifra que no
incluye las operaciones corporativas. La firma norteamericana Real Capital Analytics, RCA, que
las tiene en cuenta eleva esa inversión a 15.600 millones de euros.
Las socimis, surgidas en 2014, han estado compitiendo desde su aparición por los distintos
activos, gracias a su fácil acceso al capital de bajo coste.
Según los datos de RCA, en el conjunto de los mercados europeos se invirtieron 254.600
millones de euros, experimentando una caída del 21% con respecto al año anterior. El peso de
la inversión en el inmobiliario comercial español, respecto al conjunto de Europa, fue del 6,08 %.
La opa de Merlin Properties sobre Metrovacesa por 3.900 millones fue el portfolio de activos más
importante transaccionados en Europa el año pasado.
Las oficinas y las propiedades para la venta al por menor han sido los sectores inmobiliarios
dominantes, durante todo el periodo de recuperación de la inversión en España, seguida de la
hotelera. Pero, en los dos últimos años, las plataformas logísticas adquirieron un papel
importante, a medida que los consumidores compran cada vez más on line.
Sin embargo, a partir de este año, la inversión podría empezar a ralentizarse como
consecuencia del aumento de la inflación, que puede terminar provocando que el BCE revise
sus relajadas condiciones monetarias. Además de que la oferta de grandes activos es más
limitada.
Como contrapeso, va aumentando la inversión destinada a la promoción de nuevos desarrollos
en todos los segmentos inmobiliarios, si bien es el residencial donde los fondos extranjeros
están entrando con fuerza, comprando o creando promotoras inmobiliarias residenciales y
financiando a otras.
2 CRECIMIENTO ECONÓMICO SÓLIDO Y POTENCIALES CAMBIOS
MONETARIOS
El crecimiento económico español superó todos los pronósticos y volvió a
crecer el 3,2% en 2016. El desempleo sigue cayendo, la inflación alcanza el
3% y la deuda pública se estabiliza en torno al 100% del PIB.
En su tercer año de expansión, España ha
continuado creciendo más rápidamente que la media
de la zona del euro. La demanda interna ha seguido
siendo el principal motor del crecimiento y la
contribución de las exportaciones netas al
crecimiento del PIB ha sido positiva en 2016, por
primera vez, desde que comenzó la recuperación. Si
bien se prevé que el del consumo privado disminuirá
a medida que lo hagan el crecimiento del empleo y
otros factores que lo apoyan.
La renta disponible se verá afectada a
medida que suben el precio del petróleo,
desaparecen las reducciones fiscales aplicadas por
motivos electorales, y se endurecen las condiciones
de financiación. En cuanto a la inflación, estabilizará
su crecimiento en 2017 para volver a aumentar en
2018, impulsado por la recuperación gradual de la
inversión en construcción, tanto residencial como no
residencial.
España ha ganado cuotas de mercado en el
exterior, en parte impulsadas por llegadas turísticas
récord, 75 millones de visitante en 2016. Se espera
que las exportaciones se desaceleren en 2017, antes
de recuperarse en 2018, mientras los socios
comerciales de España se recuperan.
La fuerte creación de empleos ha continuado a
lo largo de 2016, y se espera que el desempleo se
sitúe en el 16% de la población activa en 2018.
En
combinación
con
las
perspectivas
macroeconómicas positivas, que deberían continuar
apoyando los ingresos fiscales y manteniendo las
transferencias sociales, el déficit público alcanzará el
3,5% del PIB en 2017. En 2018, con políticas sin
cambios, el déficit puede reducirse al 2,9% del PIB.
Los riesgos de las perspectivas fiscales se
relacionan principalmente con pasivos contingentes
e incertidumbre con respecto al impacto de las
recientes medidas tributarias.
3 Cambio potencial de la política monetaria
Por el lado financiero, todo parece indicar que el
BCE mantendrá su política monetaria, mientras siga
resistiendo las presiones que le llegan desde
Alemania.
Aunque el repunte de la inflación en la zona
euro, que se situó en el 2% el pasado mes de
febrero, permita dar por cumplido el objetivo
marcado por el BCE. Su presidente, Mario Draghi,
permanece impasible y espera que se consolide,
además de que su escudo es la inflación subyacente
que está en el 0,9%, todavía muy alejada del objetivo
del 2%.
La fortaleza de la economía española es duradera
El ministro de Economía, Luis de Guindos,
considera que España tiene la suficiente fortaleza
como para que su Producto Interior Bruto (PIB)
continúe con la actual «inercia» que puede llevarle a
avanzar entre el 2,5% y el 3% durante «los próximos
tres o cuatro años». De esta forma, el país
conseguiría registrar «una década de crecimiento
importante e intenso» tras la crisis que comenzó en
2008.
Las estimaciones del ministro se encuentran
condicionadas a que no se cometan «errores», a que
el país siga mostrando «cierta» estabilidad política y,
por tanto, a que el Gobierno pueda sacar adelante
Una subida de tipos y el fin de la compra de
bonos por parte del BCE tendría sus efectos en la
inversión inmobiliaria en general. Otras alternativas
de inversión, como la renta fija, volverían a competir
con la inmobiliaria, disminuiría la liquidez de los
mercados de capitales, y la deuda sería más cara.
Además, al aumentar la tasa de capitalización el
valor de los activos bajaría, salvo en aquellos casos
en los que las subidas de las rentas compensaran de
la caída producida por el aumento del cap.
los presupuestos del Estado que previsiblemente
aprobará el Ejecutivo a finales de mes. Luis de
Guindos pidió «estar a la altura de las
circunstancias» porque «a lo mejor el tren no vuelve
a pasar en mucho tiempo», en un contexto marcado
por factores exógenos favorables, como la actual
política del BCE.
El responsable económico del Gobierno
insistió en la necesidad de no derogar la actual
reforma laboral, aunque matizó que «se puede
perfeccionar y complementar». E instó a continuar
con el proceso de privatización de las entidades
nacionalizadas, Bankia y BMN, y seguir con el
esfuerzo de la consolidación fiscal.
4 www.gestilar.com
5 EL PROBLEMA RADICA EN DÓNDE COLOCAR EL DINERO
Los gestores de los distintos tipos de fondos andan con los bolsillos
rebosantes de dinero, buscando oportunidades de inversión, pero tienen
interiorizado que los rendimientos que van a obtener serán más bajos que
los previstos en inversiones pasadas.
La manera de seguir obteniendo unos
rendimientos altos es escalar la curva de riesgo y
derivarse hacia el value added, mercado secundario
o a determinados nichos de mercado que son mucho
más estrechos. Sin embargo, algunos de ellos, en
especial aquellos que se quemaron los dedos con la
irrupción de la crisis financiera pasada, se resisten a
dar esta deriva ante el temor de repetir errores
anteriores.
y fondos propios, porque la deuda se había secado,
obtuvieron grandes beneficios. Con posterioridad al
2012, también se realizaron operaciones por debajo
de su coste de reposición, tanto realizando la compra
de manera directa, como aquellos que lo hicieron
mediante la adquisición de la deuda, poseyendo
finalmente su colateral. En la actualidad, la situación
general ha cambiado, los precios de los activos se
han recuperado y el mercado estabilizado.
En el último ciclo hubo una gran cantidad de
capital que se quedó atrapado, cuando el mercado
de deuda se congeló.
La presión para vender la tienen ahora los
bancos, ejercida por los reguladores y Sareb, que
tiene marcado un plazo de vida limitado.
En un contexto de tipos de interés
históricamente bajos, tratar de obtener rendimientos
del 20%en un mercado prácticamente normalizado
implica apalancar la inversión al máximo, o retorcer
el consenso general que mantienen los comités de
inversión de los inversores globales, que no es otro
que encontrar un activo seguro, con retornos fiables
y que no ponga en riesgo el capital.
Los entidades
financieras, convertidas
desde la crisis en un saco inmobiliario sin fondo,
puesto que incluso en la resaca de la crisis, siguen
acumulando activos no deseados, son fuente de
suministro de REO`s y NPL’s para aquellos fondos
que tienen estos activos entre sus estrategias de
inversión, además de haber dado lugar a grandes
plataformas inmobiliarias, los conocidos como
servicers, de los que cuatro, Solvia, Servihabitat,
Altamira y Haya Capital, se han repartido también la
gestión de la cartera de Sareb, que está integrada
por los activos problemáticos de las entidades
financieras que recibieron ayudas del Estado, o
fueron nacionalizadas, pero, como se ha venido
demostrando desde que tuvo lugar el traspaso de
activos, a precios sobrevalorados.
Blackstone Real Estate, la firma inmobiliaria
de capital privado más grande del mundo, ha creado
un fondo para invertir en las principales ciudades
europeas, requiriendo unos retornos más bajos, a
pesar de que Jon Gray, su máximo responsable,
construyera su merecida reputación con un gran
número de fondos oportunistas que se beneficiaron
de las consecuencias de la crisis anterior, repitiendo,
de alguna manera, lo realizado por el magnate Sam
Zell en la década de los noventa del siglo pasado,
tras la quiebra
de los saving banks
estadounidenses.
A la búsqueda de activos generosos
La realidad muestra que ha habido un gran
interés por invertir en el inmobiliario español, en
buena parte de los casos para aprovechar el
desolador panorama que dejó la crisis anterior.
Aquellos que en el periodo 2009-2012, tuvieron valor
Según el último Informe sobre Estabilidad
Financiera del Banco de España, los bancos tenían
activos improductivos valorados en libros en 199.000
millones de euros, de los cuales el 39% era suelo,
25% edificios terminados, 22% activos adjudicados y
5% edificios en construcción.
Ante la mejoría experimentada por el
mercado y las facilidades que les da el BCE para
financiarse, tratan de recuperar la mayor parte
posible de las cuantiosas provisiones que se vieron
obligados a realizar, y optan por determinadas
operaciones corporativas que les permite sacar estos
6 activos de sus balances. Como muestra, la
operación llevada a cabo con Metrovacesa y Testa
Residencial por sus bancos accionistas, Santander,
BBVA y Popular. Este último está pendiente de
resolver si traspasa o no una cartera inmobiliaria a
una sociedad creada ad hoc y cuyos accionistas
serían los del banco.
En los últimos meses también se han
producido ventas de sedes corporativas de
empresas no financieras, teniendo a las socimis
como sus principales compradores, especialmente
Axia Patrimonio. Y es que los mercados locales hay
que conocerlos profundamente.
La promoción residencial, que llevaba de
vacaciones desde que empezó la crisis, se recupera.
Un número cada más elevado de fondos extranjeros,
entre los que destacan Lone Star, Oaktree,
Castlelake, ASG Iberia, lideran el retorno de esta a
esta actividad, unas veces habiendo adquirido
inmobiliarias a los bancos, otras comprado las
carteras a través de la deuda, o adquiriendo suelos
de manera individual, han conseguido acumular
grandes carteras de suelo, adquirido a buen precio,
lo que les permite promover viviendas cuyo precio de
venta es accesible para los potenciales compradores
a los que dirigen sus promociones.
nacionales no cotizadas que superaron la dura
prueba de la crisis inmobiliaria han vuelto al
mercado.
Por otra parte, el aumento de la demanda del
alquiler residencial está provocando la creación de
vehículos orientados a constituir carteras de
viviendas para su explotación en arrendamiento,
varias socimis tiene ese objeto social, además de las
dos grandes: Servihavitat y Testa Residencial.
La irrupción del ecommerce ha venido a
transformar la cadena de suministro exigiendo
nuevas tipologías de naves y más superficie
dedicada a esta actividad. Fondos y socimis están
poniendo el foco en este segmento. La inversión en
nuevos desarrollos logísticos especulativos, iniciada
por Inversiones Montepino en Torrejón de Ardoz,
está siendo seguida por Prologis, Merlin y otros.
Cada vez se inician más desarrollos de este tipo,
buscando satisfacer no solo las necesidades de los
operadores sino también directamente la de las
marcas.
Las inversiones alternativas, especialmente
los nichos de las residencias de estudiantes y
apartamentos turísticos y residencias de mayores
prometen mayores retornos.
Promotoras del inmobiliario residencial
cotizadas, como Quabit e Insur han recuperado la
actividad, y la práctica totalidad de las promotoras
7 LA INVERSIÓN EN OFICINAS SE DIVERSIFICA
El año pasado, la inversión directa en el mercado de oficinas español cerró
con un volumen en torno a los 4.000 millones de euros, repartida en una
proporción de seis a uno entre Madrid y Barcelona, correspondiendo a la
capital 3.300 millones y a la ciudad condal 550 millones. Cifras superiores
a las alcanzadas en 2015, aumentando en Madrid el 10% y en Barcelona el
20 %, con respecto al año anterior.
Los inversores, que se habían mantenido
renuentes en la primera parte del año, debido a la
incertidumbre política, generada por un Gobierno en
funciones y sin un horizonte temporal claro sobre el
fin de esa situación, aceleró su actividad en el tramo
final del ejercicio, hasta alcanzar cifras que superan
las del año anterior, una vez que la situación política
se estabilizó.
Los edificios de oficinas han venido siendo
los activos preferidos por los inversores inmobiliarios
institucionales, puesto que se les otorga un plus de
seguridad en relación al resto de activos de los
distintos segmentos.
Este mercado transcurre bajo la bonanza de
unas holgadas condiciones monetarias y de una gran
liquidez en el mercado de capitales, que favorecen
una presión a la baja de las rentabilidades.
Las rentabilidades prime bajaron el año
pasado 25 puntos básicos tanto en Madrid como en
Barcelona para situarse en el 3,75% en Madrid y en
el 4% en Barcelona. Si se tiene en cuenta que el
bono español a diez años paga, en la actualidad, una
rentabilidad del 1,69%, y que el spread respecto al
bund alemán se ha situado en 141 puntos básicos,
prima de riesgo, estas operaciones se apoyan, sin
duda, en una estimación positiva sobre el incremento
de las rentas. Más todavía para aquellas realizadas
por debajo del 3%, de las que ha habido algunas.
Lento movimiento de las rentas
Y es que las rentas de alquiler están
aumentando de manera mucho más lenta de lo que
lo hacen los precios a los que se intercambian los
activos. En la actualidad, las rentas prime en Madrid
todavía están un 25% por debajo de las alcanzadas
en el pico más del ciclo anterior, y nada asegura que
se vuelvan a alcanzar aquellas rentas. Las rentas
prime se sitúan en Madrid en 29 euros por metro
cuadrado y en Barcelona en 21 euros.
El riesgo de un descenso brusco de las
rentas de alquiler es extremadamente reducido, y
puede afirmarse que los niveles mínimos alcanzados
en 2013, 26,5 €/m2 en Madrid y 19,5 € /m2 en
Barcelona constituyen su suelo.
La absorción cae ligeramente en 2016
El ligero descenso habido en la absorción
durante 2016, tanto en uno como en otro mercado,
respecto al año anterior, se atribuye a que hay
empresas que se sienten atrapadas en sus
8 emplazamientos actuales por el plazo de duración de
sus contratos, así como por el nuevo modelo de
trabajo que permite usar con eficiencia estos
espacios, pero que se traduce en una menor
necesidad del mismo.
Al estar siendo la absorción neta positiva, los
promotores se van animando a promover nuevos
edificios de oficinas tanto bajo la modalidad llave en
mano como especulativos. El año pasado se
incorporaron 40.000 metros cuadrados de nueva
superficie en el mercado madrileño, pero para este
año se espera que esa superficie alcance los
170.000 metros cuadrados, de los cuales 60.000
metros corresponden a nuevos desarrollos y el resto
a rehabilitaciones. En Barcelona, para los dos
próximos años, hay previsto que salga al mercado
171.000 metros cuadrados.
Vendedores y compradores
En cuanto a los vendedores, más del 50%
del volumen transaccionado proviene de fondos de
inversión y compañías de capital privado, seguido de
actores institucionales que representan el 16%,
predominando las compañías de seguros, y
empresas corporativas el 13%, con algunas
operaciones de sale&leaseback.
En relación a la tipología de inversor de
oficinas, más del 80% del volumen de inversión está
repartida entre sociedades patrimonialistas, fondos
de inversión y socimis.
El interés inversor, se ha mantenido muy
elevado dentro de toda la gama de riesgos, desde
inmuebles “core” hasta edificios claramente “value
added” e incluso oportunistas. En este sentido se ha
visto una elevada actividad en todos los
submercados de Madrid y Barcelona, con
aproximadamente la mitad de las operaciones
realizadas en los mercados periféricos y la otra mitad
en el centro de la ciudad.
Más del 70% de dicha inversión es nacional;
destacando patrimonialistas y Socimis, si bien el
capital que está detrás de éstas últimas es
internacional.
9 CRECIMIENTO ECONÓMICO, POLÍTICA MONETARIA Y TURISMO
EMPUJAN AL ALZA LA INVERSIÓN INMOBILIARIA
Reno Cardiff, Socio y Director de Capital Markets Oficinas en España de
Cushman & Wakefield, analiza en esta entrevista los factores que influyen
en la inversión inmobiliaria.
la potencial subida de las rentas? ¿Suponen los
mercados italiano y portugués una fuerte
competencia?
Prácticamente todos. Desde locales comerciales en
zonas prime, hasta los activos value added, pasando
por oficinas, hoteles y logística.
En cuanto al papel que juega la potencial subida de
las rentas, hay que tener presente que no debemos
confundir el ciclo financiero con el inmobiliario,
además de que las rentas de alquiler tuvieron un
ajuste del 35% en el bienio 2008 – 2009. Ahora, en
los últimos 18 meses han tenido un crecimiento del
17 o 18% en prime, subida que podría empezar a
trasladarse a activos core de otras zonas que no son
prime.
Sobre la competencia de Italia y Portugal, todas las
ciudades europeas compiten entre sí. Si bien
Portugal es un país pequeño, cuyo volumen de
inversión ha estado en torno a los 1.500 millones de
euros en 2016, y la situación económica italiana
influye negativamente en esta modalidad de
inversión.
¿Cuáles cree Vd. que son los factores que
empujan la inversión inmobiliaria en España, las
favorables condiciones monetarias o los
fundamentales del mercado?
Ambos han empujado al sector. Por un lado, el
crecimiento económico y el del consumo. Asimismo,
el turismo ha contribuido a empujar los distintos
segmentos del inmobiliario, puesto que España es
un destino muy atractivo. Además, estamos
contando con un capital global con abundante
liquidez. Todo ello contribuye a aumentar la
demanda ocupacional y al incremento de las rentas
de alquiler.
¿Qué tipo de activos son los más solicitados por
los inversores y qué papel juega en esa selección
¿En qué intervalo de rentabilidad nos movemos y
cómo puede verse afectada por la eventual
subida de los tipos de interés? ¿Qué horizonte
temporal se marcan los inversores para mantener
la inversión?
Depende del activo, ubicación, grado de ocupación y
tipo de inquilinos. Para los activos prime estamos en
rentabilidades del 3,25%. Los movimientos de subida
de los tipos de interés por parte del Banco Central
Europeo, BCE, serán limitados y progresivos y su
influencia en el mercado de inversión inmobiliaria
limitada. Además, habrá que ver cómo se comportan
las rentas de alquiler.
El horizonte temporal de la inversión depende del
tipo de inversor y el coste del capital. Los inversores
core suelen marcarse un plazo de más de ocho
10 años, mientras que para los de value added es
inferior a los seis
¿Existe suficiente liquidez en el mercado, capital
y deuda, y qué grado de relación existe entre uno
y otra en las operaciones?
Cuando empezó a recuperarse la inversión en 2013,
las operaciones de financiación eran limitadas, pero
en los dos últimos años hemos visto mayor alegría.
Si bien, los bancos han aprendido la lección y actúan
con más cautela. Esta deuda tiene distintas
procedencias: bancos nacionales e internacionales,
fondos de deuda y compañías de seguros. Los
apalancamientos tienen un loan to value, LTV,
comprendido entre el 60 y 70%
¿Qué papel han venido jugando las socimis,
Sareb y las carteras de Reo’s y NPL’s de los
bancos en el mercado de inversión?.
Las socimis han sido capaces de canalizar capital
hacia España procedente de distintos países
principalmente de Estados Unidos y Gran Bretaña.
Ahora empezamos a ver también capital asiático. Es
un sector global en el que el 60% o 70% es capital
offshore. Además, están profesionalizando el
mercado de manera eficiente.
Sareb ha saneado a los bancos y ha hecho
operaciones de venta de portfolios importantes. Por
su parte las entidades financieras vienen realizando
ventas de carteras de REO’s y de NPL’s. Unas y
otras son operaciones cuyas yields dependen de los
riesgos en cada caso.
¿Qué papel está jugando Cushman & Wakefield
en el mercado de inversión inmobiliaria?
El enfoque de Cushman & Wakefield en el mercado
de inversión en seguir haciendo bien lo que
hacemos. La idea es anticiparnos a los cambios para
ayudar a nuestros clientes a posicionarse.
Acceso al edificio de Paseo de la castellana,55 de Madrid adquirido por Catalana de Occidente, operación
asesorada por Cushman & Wakefield
11 www.catella.es
12 2017, AÑO DE CONSOLIDACIÓN DEL SECTOR TERCIARIO EN
ESPAÑA
Por Alejandro Campoy.
Director General División Inversiones de Aguirre Newman
Estas operaciones pueden considerarse
como la punta de lanza de los inversores
internacionales, que luego han protagonizado las
principales operaciones inmobiliarias de los últimos
tres años en nuestro país.
Poco después aparecieron las SOCIMIs, y
supieron captar el capital extranjero de aquellos que
no habían sido capaces de invertir de manera directa
y que vieron en ellas, su socio perfecto para entrar
en el mercado inmobiliario español. Las SOCIMIs
invirtieron aproximadamente el 40% del volumen
total transaccionado durante los años 2015 y 2016
en el sector terciario. Durante estos dos ejercicios,
estos inversores han tenido que competir con otras
tipologías que también ha mostrado mucho interés
por nuestro mercado: Family Office, Fondos
Institucionales y Aseguradoras-Mutualidades han
sabido conquistar una parte del pastel. Todos ellos
tienen algo en común: la confianza en el potencial de
crecimiento de las rentas de todos los segmentos sin
excepción.
Alejandro Campoy
Fue a finales de 2013 cuando los fondos
oportunistas, aquellos que mayor retorno exigen a
sus inversiones, apostaron por nuestro país para
llevar a cabo sus adquisiciones en el sector
inmobiliario. Las primeras operaciones que
realizaron esta tipología de compradores fueron las
adquisiciones de paquetes de vivienda en alquiler del
Ayuntamiento y Comunidad de Madrid por parte de
Blackstone y de Goldman Sachs respectivamente.
2017 supone el año de consolidación del
mercado terciario en nuestro país. No cabe duda que
nuestro mercado ha madurado mucho en los últimos
años. Fruto de ello es el interés creciente por los
mercados con mayor riesgo, producto “value added”,
consecuencia de la consolidación del ciclo de
mercado, así como de la falta de producto de menor
riesgo, “core”. Pero además, necesitamos ver que
las expectativas de crecimiento de rentas de los
inversores que han comprado en los últimos años se
cumplen y que son capaces de generar los retornos
que esperaban. Así mismo, es necesario que
finalmente,
desembarcan
los
fondos
más
institucionales en producto descentralizado de las
ciudades, que es el producto que estará disponible
durante este ejercicio.
Y es que durante estos años hemos vivido
un mercado de dos velocidades: el mercado de
inversión, en el que los actores principales han
apostado una rápida recuperación de rentas y esto
ha hecho que las rentabilidades se compriman hasta
13 mínimos históricos, y el mercado de leasing, en el
que el ritmo de incremento de las rentas ha sido más
lento de lo esperado.
Cierto es que nos encontramos en un
ejercicio en el que la mayoría de las incertidumbres
macroeconómicas y políticas que afectaban
directamente a nuestro país y al sector inmobiliario,
han desaparecido. El entorno es claramente positivo
y eso ayudará a la consolidación del mercado en el
corto plazo.
España sigue siendo foco de inversión para
los extranjeros y para los inversores nacionales que
pretenden crecer y este factor marca el
comportamiento de nuestro mercado. Aunque
venimos de dos años con cifras record de inversión,
yo soy de los que confían en un gran 2017 que
consolide el crecimiento de nuestro mercado.
Sede de Vocento, situada en la calle Juan Ignacio Luca de Tena 7 de Madrid, adquirida por Axiare Patrimonio. Una
operación asesorada por Aguirre Newman.
14 CATELLA : “The link between property and finance”
Pablo Carvajal, director de Capital Markets en Catella, comenta para
Spanish Real Estate su visión sobre el mercado de la inversión inmobiliaria,
mostrándose positivo sobre las expectativas de la subida de las rentas.
¿Qué rasgos definen a Catella y cómo está
organizada?
Catella es una consultora inmobiliaria internacional
cotizada de origen sueco, fundada a finales de los
años 80 en Estocolmo, como parte del holding de
Inter IKEA.
Catella tiene cuatro ramas de actividad. Por el lado
inmobiliario está compuesto por Catella, dedicada a
la consultoría inmobiliaria y Catella Asset
Mangement que gestiona vehículos de inversión
inmobiliaria.
Su brazo financiero tiene fondos que invierten en
renta fija y variable y un banco en Luxemburgo con
dos ramas de actividad, tarjetas de crédito y banca
privada.
inmobiliarias, tanto en inversión como en
desinversión. Actualmente Catella tiene otras tres
ramas de actividad, además de Capital Markets:
Valoraciones, que ofrece servicios de valoración
profesional de portfolios y todo tipo de inmuebles
siguiendo los estándares RICS; Agencia Oficinas
que asesora en arrendamientos y ventas a usuarios
en el mercado de oficinas principalmente en Madrid y
Agencia Retail que desarrolla la misma actividad en
el mercado de locales comerciales en toda España.
Internacionalmente, el grupo está presente en 12
países europeos. Nos distinguimos de las
consultoras inmobiliarias tradicionales por una visión
más financiera en nuestros análisis. Contamos en
cada mercado con expertos locales para poder dar
un asesoramiento de muy alta calidad.
¿Cuál es la estructura de Catella en España?
¿Cómo ve
mercado?
Catella se establece en España en 2008. Desde
entonces ha ido creciendo tanto en facturación como
en número de empleados. En sus inicios la empresa
comenzó con su actividad en Capital Markets,
dedicado a la prestación de servicios de consultoría
asesorando a sus clientes en las transacciones
Venimos de unos años muy difíciles, especialmente
de 2008 a 2014, durante los cuales el mercado ha
pasado por distintas fases. Durante este período fue
un mercado oportunista, que aprovecharon los
fondos oportunistas para venir a comprar en un
momento muy delicado, cuando la viabilidad del país
la
evolución
que
ha
tenido
el
15 estaba en entredicho entre nuestros socios europeos
y a nivel internacional. Esa fase se ha superado
completamente desde 2014, y esos fondos están
ahora de retirada, enfocados hacia otros países
como Italia y Grecia. En España cada vez vemos
menos operaciones oportunistas, a pesar de que
Sareb sigue activa y hace que ese tipo de fondos no
se retiren completamente del país.
Eso ha dado pie a la llegada de fondos Value Add
que buscan comprar con menor riesgo a los
oportunistas, generalmente activos con muy buenas
ubicaciones, pero donde haya que hacer un trabajo
de valor añadido, desde buscar un nuevo inquilino,
reposicionar el activo o llevar a cabo una
rehabilitación integral.
crecimientos del consumo año tras año, y el año
pasado se ha mantenido estable. Además, la
confianza de los consumidores tiene una tendencia
positiva, siendo el desempleo el factor a corregir,
puesto que, aunque se va reduciendo, seguimos en
tasas próximas al 19%. Otro tema a analizar es que
la deuda pública está al 100% del PIB.
Todo esto afecta, y la tasa de disponibilidad en el
mercado de oficinas de Madrid está del orden del
11%, y en Barcelona al 9,5%.
¿Cómo interpreta la absorción que estamos
teniendo?
Ahora hemos visto como han empezado a llegar los
fondos core, que buscan producto con mucho menor
riesgo. Por ejemplo, en el mercado de oficinas
buscan producto prime, con sus especificaciones
técnicas ajustadas a lo más moderno posible,
arrendados a inquilinos de primer nivel con contratos
a largo plazo.
Vemos que la absorción que había sido muy positiva
en los años 2014 y 2015 descendió ligeramente el
año pasado. Es verdad que la situación política no
ayudó especialmente a la confianza de las empresas
para realizar crecimientos y habrá que ver qué pasa
ahora que la situación política se ha estabilizado. Si
las empresas tienen confianza y crecen veremos una
menor desocupación y una mayor presión en las
rentas.
¿Existen en el mercado activos que reúnan esas
condiciones?
¿Cómo se distribuye la disponibilidad en los dos
principales mercados?
Sí que los hay, pero el tamaño del mercado
inmobiliario español es el que es, y las condiciones
que he mencionado serían un poco el activo ideal.
Sin embargo, el año pasado ya vimos operaciones
de este tipo, como la compra del edificio del Paseo
de la Castellana número 55, la operación de Ponte
Gadea con la torre Cepsa y algunas otras más.
En la zona prime de Madrid las tasas de
desocupación están por debajo del 8%, a pesar de
que están entrando en el mercado edificios de
reciente rehabilitación como Castellana 77,
Castellana, 81, y Torre Europa. Se trata de tres
grandes proyectos que van a poner las bases del
comportamiento del mercado, tanto en lo que
respecta a la ocupación como a las rentas.
¿A qué velocidades se ha movido el mercado?
El mercado se ha movido a dos velocidades
distintas. La inversión lo ha hecho mucho más rápido
que el mercado de alquileres. La tendencia alcista de
las rentas, iniciada en 2014, se ha confirmado en
2016. Si bien las rentas todavía no han llegado a
picos máximos. Cuando se inició la recuperación las
rentas prime en Madrid estaban en los 24 euros por
metro cuadrado y mes y hoy día estamos viendo
alquileres que superan los 32 y 33 euros y queda por
confirmar el recorrido que les queda.
Sí, pero las rentas dependen de la demanda
ocupacional…
Las
rentas
dependen
de
muchas
cosas.
Fundamentalmente de la situación económica. En
este sentido, nos encontramos con un crecimiento
sostenido del PIB, siendo España uno de los países
que más está creciendo en la zona euro. Ha habido
Ya estamos viendo cómo se están cerrando
alquileres por encima de los 30 euros metro
cuadrado y mes, pero hay que ver en cuanto tiempo
se absorbe esa superficie y como afecta al resto del
mercado de Madrid. Se trata del producto que
demandan los inquilinos, buenos edificios y bien
situados por los que están dispuestos a pagar rentas
por encima de las del mercado.
Eso mismo lo podemos trasladar a Barcelona que
tiene tasas de desocupación por debajo del 4% en la
zona prime, y donde se ve que las empresas se
localizan en las nuevas zonas de expansión como el
22@, Plaza Europa y Zona Franca, que ofrecen
edificios de oficinas de alta calidad, con rentas
distintas según cada localización.
¿Cómo está repercutiendo este comportamiento
del mercado en la inversión?
16 El año pasado se invirtieron en el sector terciario
aproximadamente 8.500 millones de euros,
considerando únicamente la inversión directa en
activos terciarios, oficinas, logística, retail y hoteles,
una cifra que es un 9% inferior a la del año anterior.
En esta cifra no incluimos las operaciones
corporativas ni las compras de deuda con colateral
inmobiliario.
Este descenso puede atribuirse a dos factores, la
inestabilidad política y a que llevábamos dos años
muy fuertes en inversión. Tenga en cuenta que casi
todo el año pasado lo pasamos con un gobierno en
funciones, situación que generó incertidumbre. Por
otra parte, en el bienio anterior se invirtieron fuertes
volúmenes de dinero en el inmobiliario y no todos los
años hay grandes carteras que comprar. Además, el
volumen medio por operación descendió en 2016.
Sin embargo, también hubo grandes operaciones
como la del centro comercial Diagonal Mar, el
Parque Empresarial Adecua, Torre Cepsa y la
operación de logística de Mango con el grupo belga
VGP en Barcelona, entre otras.
Si miramos la serie histórica, la inversión de 2016 es
equivalente a lo que se invertía en 2005 y 2006, por
lo que nos encontramos en unos niveles muy altos
que vienen a confirmar que España sigue siendo un
foco muy atractivo, principalmente, por las
expectativas del crecimiento de las rentas.
¿En qué niveles de rentabilidades nos movemos
y cómo están en relación a otros mercados?
Si nos comparamos con otros países europeos,
vemos que las yields son similares. Las oficinas
prime se están cerrando entre el 3,5 y 4%, el retail
prime entre el 3 y el 3,5%, la logística en torno al 6%,
los hoteles entre el 6 y el 6,5%, lo que nos diferencia
de otros mercados europeos son las expectativas de
la subida de rentas, porque estamos todavía lejos de
los máximos que se alcanzaron en el boom.
Además, el país crece a unos ritmos superiores al de
nuestros vecinos.
¿El aumento de los valores se debe más a la
caída de yields que a los fundamentales?
En parte sí, pero no totalmente. El aumento del valor
de los inmuebles se ve reflejado en la compresión de
la yield, pero hemos visto también un aumento en las
rentas. Es verdad que ha habido inversores que ha
descontado ese efecto de las rentas para poder
hacer ofertas más agresivas, peo se está viendo una
tendencia positiva en la evolución de las rentas.
¿Cuáles son los segmentos preferidos por los
inversores?
Oficinas y centros comerciales han sido los dos
segmentos principales objeto de inversión. El año
pasado se invirtieron, más o menos, 2.800 millones
en cada uno de esos dos segmentos que,
conjuntamente, suman casi un 70% de la inversión
realizada en el inmobiliario comercial en 2016.
Hemos visto una tendencia muy fuerte a invertir en
centros comerciales en toda España y se ha visto
una compresión de yields muy importante, llegando
al máximo en la compra de Diagonal Mar que ha
parecido más la compra de un bono que la de un
activo inmobiliario.
Vemos que centros no tan grandes, pero dominantes
también están atrayendo el interés de los inversores
value added que los
están comprando para
reposicionarlos. Son dos velocidades del mercado
con dos expectativas de retorno también distintas.
Algunos fondos value added que ya ha
reposicionado los centros que adquirieron en los
años 2013 y 2014 ya los están vendiendo a los
fondos core.
El high street está siendo objeto del deseo de los
fondos no solo para operaciones que superan los 40
o 50 millones sino también para otras inferiores.
Nosotros asesoramos al fondo Patrizia en una
operación de este tipo en Málaga, pero lo hemos
visto en otras ciudades de España. Es decir,
inversores más institucionales entran a comprar este
tipo de activos que tradicionalmente venían
comprando las family offices nacionales, y lo hacen
con tasas de rentabilidad muy agresivas. Es un
mercado en el que concurren los patrimonialistas
españoles, fondos core y otros de value added.
¿Qué peso está teniendo la deuda en estas
inversiones?
En el mercado español la banca ha vuelto a financiar
todo lo que sean activos prime con un loan to value
del 60 o 70 por ciento, y con unos tipos muy
ajustados. Se están financiando proyectos de
rehabilitación, centros comerciales prime y otros en
ubicaciones secundarias pero dominantes, y los
espacios logísticos obtienen financiación sin
problemas siempre y cuando estén ocupados y si
son proyectos llave en mano. Lo que vemos es
menos deuda mezzanine. Si bien, tanto la banca
como los inversores actúan con más prudencia. El
17 loan to value de los apalancamientos es menor, pero
también el que requiere el inversor.
¿Hay interés por las Inversiones alternativas?
Las inversiones alternativas siempre han estado ahí,
y ha habido fondos especiales interesados por ellas,
como los de AXA a la que vendimos un portfolio de
55 millones de euros en gasolineras hace unos años.
Pero dentro de estas inversiones alternativas hay
dos nichos que están muy fuertes.
La atracción de las residencias de estudiantes se
basa en que España es uno de los destinos favoritos
para los estudiantes europeos, especialmente de
postgrado. En España están aumentado las
Universidades que imparten cursos de postgrado.
Este mercado está todavía en estado embrionario.
No es un mercado fácil que ha estado dominado por
las Universidades y las órdenes religiosas.
El aumento del turismo en España, 75 millones de
turistas en 2016, ha empujado el mercado de
inversión en apartamentos turísticos, que interesa a
fondos americanos y europeos.
Edifico en la calle Alfauir de Valencia para el que Catella asesoró la compra entre un family office y Anida
18 RESIDENCIAL Y ACTIVOS ALTERNATIVOS, EN EL PUNTO DE
MIRA DE LOS INVERSORES
Las cifras de inversión alcanzadas en 2016 dan muestra del interés que el
mercado inmobiliario español despierta entre los inversores. El año pasado
se compraron activos no terciarios por valor de más de 8.700 millones de
euros, lo cual equivale a la segunda mejor cifra de la última década, tras la
cifra récord alcanzada en 2015. Y lo que es aún más importante: todo
apunta a que esta tendencia continuará a lo largo de 2017.
mayoritariamente por el segmento residencial,
seguido de los activos alternativos (residencias de
estudiantes y de tercera edad). Opciones muy
interesantes que acompañan a otros segmentos
como son los centros comerciales, los activos
logísticos y los locales comerciales, todos ellos
también de gran interés como inversión.
Borja Ortega, Director de Capital Markets en JLL España
La llegada de inversores institucionales foráneos ha
supuesto un movimiento de profesionalización y
adaptación a modelos de desarrollo inmobiliario
presentes en otros países del entorno. La
reconversión de las sociedades patrimonialistas, el
saneamiento de las carteras de las empresas
constructoras, la irrupción de las Socimis y la vuelta
a un sector más capitalizado, con menores riesgos y
una gestión más eficiente, ha cambiado radicalmente
el mapa del sector respecto a la etapa precrisis.
Si embargo, el mercado español se enfrenta
a un importante reto que combatir los próximos años,
como es la falta de producto de calidad existente
para atender toda esta demanda. Es un hecho que la
oferta en ciertas áreas de España se ha
incrementado notablemente pero todavía es
insuficiente para atender la demanda existente, y
esto es algo que se extiende a todos los segmentos
de mercado: residencial, oficinas, retail, logística…
Necesitamos poner más producto de calidad en el
mercado que cumpla las expectativas y exigencias
del nuevo comprador.
En este sentido, una reciente encuesta
realizada por JLL refleja que, ante esta situación, los
inversores que predominantemente han optado por
invertir en oficinas, no descartan poner el foco en
otra clase de activos a corto plazo, decantándose
Por esta razón, desde JLL creemos
firmemente en que el futuro del sector inmobiliario
para 2017 pasa por la promoción y la rehabilitación
de activos, tanto terciarios como residenciales. De
hecho, la promoción de nuevos desarrollos será una
de las tendencias más claras de 2017, tras la llegada
en 2016 de fondos de inversión internacionales que
han entrado en la actividad de promoción inmobiliaria
bien solos o mediante alianzas con empresas
locales.
De hecho, esta misma encuesta refleja que
el 39% (principalmente socimis y promotoras)
estudian desarrollar y promover edificios de oficinas
en áreas secundarias consolidadas, mientras que un
36% (sobre todo fondos institucionales y sociedades
de capital riesgo) afirman que únicamente
estudiarían esta posibilidad en zonas urbanas
consolidadas. Por su parte, el sector de family offices
y aseguradoras se decantó principalmente por
rechazar esta alternativa.
En resumen, no cabe duda el interés inversor
continuará. De hecho, se espera que los inversores
extranjeros sigan siendo el motor del mercado este
2017. El efecto combinado del sólido crecimiento
económico y la mejora continua del mercado laboral
debería dar el impulso necesario para fortalecer el
crecimiento del sector empresarial y elevar el
número de empresas y puestos de trabajo, lo cual
contribuirá a estimular el consumo y también los
niveles de ocupación y las rentas del mercado
inmobiliario terciario. De hecho, se espera que
durante este año las rentas de oficinas crezcan un
saludable 4,7% y 3,4% en Barcelona y Madrid,
respectivamente.
19 www.inmored.com
20 LA INVERSIÓN EN CENTROS Y PARQUES COMERCIALES
ASCENDIÓ A 2.500 MILLONES EN 2016
La rápida evolución de los hábitos de compra, derivados del avance
tecnológicos, está modificando los espacios donde se desarrolla esta
actividad e impulsando cambios que se van implantando en los 550 centros
y parques comerciales que están abiertos en España
La inversión por transacciones en centros y
parques comerciales en explotación ha alcanzado
los 3.500 millones de euros en 2016, manteniéndose
como uno de los sectores más activos del mercado
inmobiliario español con 19 operaciones de
transacción en las que han intervenido inversores
nacionales e internacionales.
El cliente, antes de ir a comprar algo, quiere
saber si el producto que desea estará disponible en
la tienda y cuál es su precio, así como si va a tener
que esperar para aparcar. Todo ello obliga al centro
comercial a medir todos los datos para mejorar las
deficiencias.
Términos en los que se mueve la industria
Durante 2016, según datos de la Asociación
Española de Centros y Parques Comerciales, AECC,
la afluencia a estos complejos se estima en 1.935
millones de vistas con un aumento de un 1,5%
respecto al año anterior. Las ventas crecieron un
3,6% en comparación con 2015, hasta alcanzar los
42.464 millones de euros, que representa una cuota
del 17,8% en el conjunto del sector minorista
español, con un crecimiento de la venta media del
2,1% respecto a 2015.
El Big Data irrumpe en los centros
La llamada digitalización de los espacios
físicos consiste en el aprovechar las posibilidades
que brinda la tecnología. En la actualidad, los
propietarios y gestores de los centros comerciales
tienen la posibilidad, mediante apps, de conocer
mejor que nunca antes, quiénes y cómo son sus
clientes, además de qué es lo que compran,
mediante una recopilación de datos de manera
uniforme a los que se les aplica el algoritmo
correspondiente.
Esto
podría
tener
ciertas
connotaciones legales, pero se admite que se realiza
una especie de pacto.
El cliente al usar la app del centro está
dispuesto a facilitar sus datos y el centro a ofrecerle
algunas ventajas a cambio. Pero si bien toda esta
información ayuda a mejorar la relación del centro
con el cliente, no está claro cómo dar el paso
siguiente que permitiera influir de manera directa en
su decisión de compra. Algunos entienden que
sabiendo lo que está haciendo el cliente, puede
deducirse el paso siguiente que va a dar.
El crecimiento del consumo en los dos
últimos años, 3.1% en 2015, y 3,3% en 2016, ha
repercutido en las rentas, que aumentan en todas las
modalidades de los espacios para la venta al por
menor, tanto en los centros y parques comerciales
como en los locales de calle. Si bien, lo hacen con
distinta intensidad. Las rentas de los locales de calle
prime han crecido un 7,3%, la de los centros un 1,1%
y las de los parques comerciales un 8,3%, dejando
atrás las negociaciones a la baja que fue la regla
común en años anteriores.
Tras estos aumentos, la renta media de los
locales de calle prime se sitúan en 260 euros por
metro cuadrado y mes, la de los centros prime en 85
euros y las de los parques comerciales en 16 euros.
La compatibilidad entre las compras on y off,
permiten todo tipo de combinaciones, desde conocer
las características del producto en internet e ir a
comprarlo a la tienda, hasta verlo en la tienda y
comprarlo por internet. El hecho de que no computen
las ventas on line, a pesar de que la tienda del centro
comercial haya tenido alguna intervención, puede
generar una merma importante en los ingresos del
centro y algunos apuntan hacia la desaparición del
componente variable de la renta.
El apetito inversor sigue fuerte
El apetito inversor por los espacios retail se
explica por las enormes plusvalías que están
consiguiendo los vendedores de los centros
comerciales, que presentan una revalorización única
en toda Europa, tan sólo superada por la registrada
en París.
21 Madrid es el segundo mercado donde las
tasas de retorno de la inversión crecen más en
Europa, con una revalorización de los activos del
15,8% en 2015, tan sólo superada por París, que
presenta un retorno del 16,7%.
La mayor operación de inversión en un
centro comercial europeo se ha hecho en España
con la compra de Diagonal Mar de Barcelona, que
fue adquirido por el fondo Northwood por 160
millones de euros en 2013 y traspasado este año al
fondo inmobiliario de Deutsche Bank por 495
millones. Esta operación no sólo batió todos los
récords de inversión inmobiliaria en un centro
comercial en España, sino que hasta el momento es
la mayor compraventa de un inmueble de esta
tipología en Europa en 2016.
No es la única operación que figura entre las
20 mayores transacciones de centros comerciales a
nivel europeo, así, en cuarto lugar, se sitúa la venta
de una cartera con 11 establecimientos repartidos en
Navarra y País Vasco, por los que Invesco pagó 358
millones. El portfolio de Eroski, con 36
hipermercados y ocho galerías comerciales, se sitúa
en el octavo puesto del ránking europeo, mientras
que Gran Vía Vigo, vendido por 145 millones, y Luz
del Tajo (Toledo), por 107 millones, ocupan los
puestos 16 y 18 respectivamente.
Nuevos desarrollos en camino
Abrir un nuevo centro comercial en España
es, sin duda, una tarea ardua, que puede llevar más
de diez años desde que se inician los trámites. En
esas están Intu con Puerto Mediterráneo en Valencia
y Unibail Rodamco con Palma Spring en Mallorca.
A pesar de todo, entre 2017 y 2019 está
previsto que se pongan en marcha 27 nuevos
proyectos entre aperturas y ampliaciones que
añadirán 1.300.000 metros cuadrados de superficie
comercial a la ya existente de 15.595.800 metros
cuadrados de SBA.
Entre los que tienen prevista una
inauguración más temprana se encuentran tres en la
Comunidad de Madrid y dos en la de Andalucía.
Sambil con una superficie de 41.000 metros
cuadrados que abrirá sus puertas este mes de
marzo. Plaza Río de SCCE con 39.000 metros
cuadrados de SBA tiene prevista su inauguración en
el segundo trimestre de este año. Open Sky Center
de Co. Phalsbourg con 65.000 metros cuadrados de
SBA, tiene previsto abrir en la primavera de 2018.
Palmas Altas de Lar, Sevilla, con 123.000 metros
cuadrados y que tiene previsto abrir a finales del año
próximo. Torre Cárdenas, Almería, de Bogaris Retail
con 61.000 metros cuadrados que abrirá también en
2018.
La presión inversora sobre las yields iniciales
es muy fuerte hasta situarse en el 4,5% en los
centros prime, en el 3,5% en los locales de calle
prime y en los parques comerciales el 5,75.
22 EL CENTRO COMERCIAL EL MIRADOR DE ILLUMBE EMPEZARÁ
OBRAS A FINAL DE AÑO
San Sebastián contará en otoño del 2019
con un Centro Comercial y de ocio de última
generación, cuyas obras comenzarán a final de este
año. El proyecto, promovido por ALTUNA Y URIA y
GRUPO MOYUA, ha sido diseñado y está siendo
comercializado por IDEA.
El centro tendrá 30.000 metros cuadrados de
SBA destinados a las últimas tendencias de moda,
ocio y restauración, a lo que hay que añadir la oferta
de ocio de la actual Plaza de Toros de Illumbe con
10.000 m2 y capacidad para 11.000 personas, donde
además de toros una semana al año, juega el
Guipuzcoa Basket y se hacen multitud de conciertos
y actividades lúdico/deportivas.
Preguntamos a Juan Merino, Managing
Director de IDEA sobre EL MIRADOR DE ILLUMBE:
¿Qué destacarías de EL MIRADOR DE ILLUMBE?
Fundamentalmente destacaría tres puntos. El
primero es el hecho de poderse promover por fin un
centro comercial en una ciudad como San Sebastián
donde apenas hay competencia y una ciudad que
presenta unos datos económicos apabullantes: tiene
una renta per cápita un 33% superior a la media
española, un desempleo un 60% inferior a la media y
donde están tres de las cinco calles más caras de
España. En segundo lugar, señalaría que EL
MIRADOR DE ILLUMBE tendrá unos accesos que
nos aseguran tanto la llegada de la clientela desde
toda su área de atracción a través de la GI-20, como
el acceso desde la ciudad de San Sebastián, incluso
peatonalmente. Por último, EL MIRADOR DE
ILLUMBE cumplirá con el gran requisito exigible hoy
a cualquier nuevo centro: el que sea una experiencia
única. En este sentido, además de la oferta
comercial y de ocio de última generación, el edificio,
con su presencia y altura sobre la ciudad, permitirá la
construcción de un mirador tan impresionante que se
podrá ver el mar desde él.
Hablando de oferta comercial. ¿Cuál será la que
podamos disfrutar en EL MIRADOR DE
ILLUMBE?
23 El centro presentará las tres “patas” de un buen
centro. Por un lado, los usos cotidianos liderados por
un gran supermercado de 3.200 m2 y un hotel. Por
otro, una potente oferta de ocio y restauración donde
contaremos con unos cines de última generación de
3.000 m2 y 10 salas y una amplia zona de
restauración
con
una
oferta
que
incluirá
establecimientos de “slow food” así como la primera
zona gourmet de Donostia dando cumplimiento al
dicho, cada vez más importante de “Food is the new
fashion”. A esta oferta hay que sumar las actividades
de ocio que ofrece la actual Plaza de Toros: Basket,
conciertos, competiciones deportivas, exhibiciones,
exposiciones, etc, que nos aportarán más de
800.000 clientes fijos al año que ya están acudiendo
a día de hoy.
medio/alto, adaptado al poder adquisitivo de la
ciudad y consiguiendo una masa crítica muy
importante, sacrificando si fuese necesario algunos
usos como hogar o electro.
¿Qué respuesta estáis recibiendo
operadores en comercialización?
de
los
La verdad es que hacía mucho tiempo que no
veíamos una respuesta tan espectacular. Las
grandes cadenas en todas las categorías del centro
están muy interesadas en EL MIRADOR DE
ILLUMBE. Nos llama especial atención algunos
operadores internacionales y potentes de moda, que,
no estando hoy presentes en España, están
apostando muy fuertes por San Sebastián y por EL
MIRADOR DE ILLUMBE
Por último, la mayor superficie del centro estará
dedicada a la moda, donde apostamos por un nivel
24 ESPAÑA ES EL MERCADO MÁS TRANSPARENTE Y LÍQUIDO DEL
SUR DE EUROPA
Ruppert Lea, socio y director de retail en Cushman & Wakefield España,
analiza distintos factores a tener en cuenta a la hora de invertir en los
espacios para la venta al por menor, tanto en centros comerciales como en
high street.
Comerciales es al revés. El 95% es capital
internacional, incluido el de las socimis.
El inversor que compra retail lo hace bien porque es
un especialista o crea plataformas ad hoc.
¿Está
condicionando
el
crecimiento
del
ecommerce las decisiones de los inversores en
los espacios para la venta al por menor?
La mentalidad del inversor es invertir a medio o largo
plazo, en la mayoría de casos, en centros prime y
tienen bastante claro la complentariedad que supone
el ecommerce. Grandes compañías, como Unibail,
klepierre, Intu o THI y otras, todas ellas con una
larga trayectoria en la industria de centros
comerciales, que están incorporando el ecommerce
en sus centros. Hay algunos centros comerciales
que permiten que entrando en su webpage se puede
adquirir el producto en las tiendas incluso con
descuento.
¿Se mantiene el apetito inversor hacia los
centros comerciales y el high street? ¿ Qué
diferencia existe entre los inversores que se
dirigen a uno u otro tipo de activo?
La demanda sigue siendo fuerte en ambos sectores.
Depende del color del dinero. Dicho en el sentido del
tipo de inversor de que se trate, de valor añadido,
institucional, fondo de pensiones u otro. Unos se
dirigen hacia el producto final y otros buscan activos
para transformarlos y reposicionarlos.
Los inversores en high street han venido siendo
family offices en un 90%, inversores pequeños hasta
20 o 30 millones de euros. En centros y Parques
El ecommerce se ve como un canal complementario
y no como un competidor. Hay sociedades que solo
vendían on line que buscan tener representación en
distintas calles y centros. De hecho, muchos retailers
están incorporando el click & collect, es decir se
compra un producto on line y se prueba y recoge en
la tienda física.
¿Están dispuestos los inversores a invertir en
CAPEX en los centros que adquieren?
Todos los inversores están dispuestos a poner
CAPEX en sus centros porque si no los centros
mueren . Cuando los inversores compran un centro
comercial, una de sus líneas de análisis, cada vez
más común, es la línea de CAPEX. Ahora no se
puede comprar y mantener un centro comercial con
una gestión simple. Se precisa de una gestión muy
proactiva por tratarse de un negocio que está vivo.
Los centros que tienen más de diez años deben de
25 tener un CAPEX apropiado para mejorar la imagen y
ponerlo al día. Hoy día un 95% de los centros
comerciales, si tienen una cierta edad, tienen una
línea de CAPEX, que no suele reflejarse en las
valoraciones, pero que habrá que ir reflejando cada
vez más. De hecho, cuando un inversor compra un
centro, en su valoración previa el CAPEX es un
componente más a tener en cuenta.
¿Cuál prevé qué va a ser el comportamiento
futuro de rentas y rentabilidades en el corto y
medio plazo?
La rentas siguen subiendo, si bien a dos
velocidades. Una velocidad para los centros prime,
que para mi no son solo los grandes y
supraregionales, sino también aquellos centros
dominantes en ciudades secundarias que no tienen
que ser las top5. Las ventas siguen subiendo en
estos centros prime y llega un momento en que se
ve un cambio en las rentas. Más concretamente en
rentas netas, porque lo que importa son los Ingresos
Netos de cada centro.
En general los descuentos han desaparecido
prácticamente, y la renta neta anual de cada centro
está mejorando. Por lo que se ve una mejora de los
ingresos netos.
Habrá más crecimiento de las rentas en centros
prime que en calle, donde hemos visto, incrementos
en los dos últimos años.
En relación a las rentabilidades a corto y medio
plazo, no veo que vaya a haber mucho cambio en un
horizonte de dos años en los centros prime. A medio
plazo es más complicado ver que es lo que puede
pasar, porque está condicionado al comportamiento
de nuestra economía y de otros factores que pueden
afectar a nuestro país, aunque no tengan nada que
ver con España. Hay incertidumbre sobre lo que
puede pasar a medio plazo, si tenemos una
recuperación lenta pero consolidada o si un factor
externo afecta a nuestra economía.
Confío en que España seguirá siendo uno de los
países más importante para invertir en el Sur de
Europa, porque es más transparente y líquido. A la
hora de colocar dinero en centros comerciales en el
Sur de Europa, el primer país ha sido siempre
España y lo y lo va a seguir siendo.
Centro Comercial Luz del Tajo, incluido en una operación de venta de tres centros comerciales, dos de ellos en Portugal,
realizada por Sonae Sierra con el asesoramiento de Cushman& Wakefield.
26 www.aguirrenewman.es
27 LA INVERSIÓN EN PROMOCIÓN RESIDENCIAL DESPIERTA
El mercado residencial evoluciona caracterizado por un crecimiento de la
demanda, favorables condiciones de financiación, comportamiento dispar
de los precios y fuerte atractivo como inversión.
Las ventas totales de vivienda aumentaron
un 13,6 % en 2016, hasta alcanzar las 404.000
unidades, según los datos del Instituto Nacional de
Estadística, INE. El indicador de vivienda suma tres
años consecutivos en positivo, ya que 2015 cerró
con un incremento del 11,5% y en 2014 la subida fue
del 2%. El año anterior, 2013, la compraventa cayó
un 1,9%, aunque los peores años para las
transacciones de vivienda fueron 2009 y 2008, en los
que las operaciones se desplomaron un 25,1% y un
28,8%, respectivamente.
El mercado de segunda mano ha sido el
impulsor de este crecimiento, aunque para elaborar
su estadística el INE considera que las viviendas
nuevas sin vender con dos años de antigüedad son
también de segunda mano. Además, la obra nueva
que venden los bancos también se computa como
usada. Así, y teniendo en cuenta este matiz, las
operaciones sobre pisos usados se han disparado un
17,8%, hasta las 328.248 transacciones, su cifra más
alta desde 2007.
Distinta suerte ha corrido la vivienda nueva,
75.618 unidades, que ha bajado un 1,7%. Aun así,
2016 será un punto de inflexión en esta tendencia,
ya que ha sido el ejercicio en el que se han puesto
en marcha nuevas promociones de forma que en
2017 las estadísticas empezarán a mostrar un
aumento en la compra de viviendas nuevas.
La recuperación
geográficamente
inmobiliaria
se
extiende
La recuperación de este mercado se ha
extendido a todas las comunidades. De hecho, "el
número de compraventa de viviendas creció en
todas", según el INE, aunque han sido Baleares
(31,0%), Cataluña (20,0%) y Extremadura (18,6%)
las que han presentado los mayores incrementos.
Por su parte, La Rioja (5,7%), Murcia (7,5%) y
Galicia (7,7%), han registrado los menores
aumentos. Las comunidades con mayor número de
transmisiones por cada 100.000 habitantes en 2016
fueron destinos vacacionales: Baleares (1.521),
Comunidad Valenciana (1.478) y Canarias (1.196).
El INE también recoge el dato registrado en
el último mes del año. Las compraventas de
viviendas en diciembre pasado aumentaron un 6,8%
con respecto al mismo mes de 2015, con lo que
encadena 11 meses de subida en tasa interanual.
De cara a 2017 lo único que puede frenar el
buen ritmo que está tomando el sector es lo que
ocurra con la financiación. Será clave ver cómo
afectarán las últimas sentencias judiciales sobre las
cláusulas suelo a la financiación que hemos vivido
en estos últimos años y que ha sido un factor
fundamental en la reactivación del sector. Asimismo,
la progresiva normalización de la política monetaria
del BCE puede hacer que el Euribor suba, pero no
se espera que esto vaya a suceder antes de 2018. Si
por una u otra causa el crédito hipotecario y lo
encarece, la mejoría que está viviendo el mercado
inmobiliario puede frenarse.
A lo largo del 2017 veremos cómo la
vivienda de obra nueva toma impulso y crece a
mayor ritmo, aunque no debemos perder de vista el
precio del suelo, que está subiendo de manera
acelerada por la escasez y el bloqueo de desarrollos
urbanísticos.
Factores que impulsan la demanda
La demanda viene impulsada por un ciclo
económico favorable con creación de empleo, así
como por la rentabilidad y las condiciones de
financiación. Si bien viene frenada por las
condiciones laborales, contratos de corta duración y
bajos salarios. Sin embargo, la tendencia alcista de
la demanda se mantendrá durante los próximos años
con crecimientos cercanos al 10%.
La inversión inmobiliaria se ha convertido en
una de las pocas modalidades capaces de generar
rentabilidades superiores a la inflación. Según el
Banco de España La rentabilidad bruta de la vivienda
por alquiler se situó en el 4,36% en diciembre del
año pasado y supera el 8% si se tiene en cuenta la
plusvalía media obtenida en la venta. En un contexto
de mercado caracterizado por volatilidad en renta
variable, y rentabilidad cercana a 0% en los
28 depósitos y la renta fija a largo plazo, la vivienda
continuará atrayendo flujos de inversión. Además,
los tipos de interés hipotecarios continúan siendo
muy reducidos y los costes de financiación son un
incentivo para la adquisición de vivienda.
Evolución del precio
superar los máximos anteriores a la crisis, hasta
16.000 euros el metro cuadrados en viviendas de
lujo en el Barrio de Salamanca. Asimismo, se han
registrado aumentos superiores a +25% en el precio
de la vivienda nueva en barrios como Las Tablas,
según datos de Urban Data Analytics, donde se
combina una clara limitación de nueva oferta debido
a la escasez de suelo y a que la Operación
Chamartín o arranca, con una demanda elevada y
solvente atraída por las sedes de grandes empresas
ubicadas allí.
El incremento del precio de la vivienda en
España será progresivo, en un rango +3% / +4%
durante los próximos dos años. Sin embargo, el
precio medio de la vivienda según los datos oficiales
del INE y Banco de España no permite ver la gran
disparidad de precios entre diferentes ubicaciones.
Este incremento de precios en las zonas más
consolidadas de las grandes ciudades se mantendrá
en los próximos trimestres, debido a la escasez de
oferta. En 2016 se produjo un nuevo mínimo
histórico en la construcción, con una cifra de 40.000
viviendas terminadas, una cifra que no puede cubrir
una demanda normalizada cercana a 150.000
viviendas nuevas anuales. La combinación de una
escasez de oferta y el incremento de las ventas de
vivienda continuará presionando al alza los precios.
Madrid y Barcelona que registran incrementos de
precios interanuales de +4% y +7,7% respectivamente y acumulan ya 8 trimestres consecutivos
de subida.
La tendencia de los precios en Madrid y
Barcelona continúa acentuando la desigualdad de
precios en el mercado residencial. Así, mientras que
los precios medios continúan ajustándose a la baja
de forma leve en tasa interanual en ciudades como
Bilbao (-2,9%) y Sevilla (-4,1%), los precios en las
zonas premium de Madrid y Barcelona han llegado a
Si ampliamos el foco al conjunto del mercado
residencial español, consideramos que los precios
repuntarán de forma mucho más gradual, con
incrementos promedio en el rango +3% / +4%. Esta
subida más modesta es más consistente con un
escenario en el que el esfuerzo financiero para el
pago de la vivienda ha repuntado nuevamente hasta
6,6 años de renta familiar anual, frente a 6,2 a finales
de 2014, y las condiciones de financiación ya no
tienen margen de mejora.
Por último, la comercialización a través de
SAREB de viviendas con descuento ubicadas en
zonas caracterizadas por la sobreoferta seguirá
limitando la subida de los precios medios. En
definitiva, los precios seguirán subiendo en las áreas
más consolidadas de las grandes ciudades. En estas
zonas, el ciclo expansivo ya está muy avanzado, por
lo que estimamos que ¾ partes del proceso de
29 subida de precios ya se ha completado y quedaría
por materializarse el sprint final de precios y
demanda.
Esta subida de los alquileres seguirá
consolidándose en los distritos centrales de las
grandes ciudades por el auge de los pisos turísticos
explotados a través de plataformas como Airbnb.
Efecto del alquiler
A finales de 2016 se consolidó la tendencia
de subida de los alquileres. El Índice Actualizador de
Contratos de Alquiler, ARCA, acumula 9 meses
consecutivos al alza, con fuertes subidas en los
barrios donde la oferta es más escasa. Según Urban
Data Analytics, la subida de las rentas en Barcelona
supera el 20% en distritos como Sant Andreu y
SantsMontjuic y alcanza el 15% en barrios como
Gràcia, donde los precios sufrieron un ajuste leve
durante la crisis.
La promoción residencial toma impulso
Este año marcará el punto de inflexión de la
promoción. La reactivación de la promoción
residencial no se ha producido en la segunda mitad
de 2016, que se cierra con unas cifras
extraordinariamente bajas. Los datos definitivos
mostrarán que el número de viviendas terminadas a
lo largo de 2016 se sitúa en el entorno de 40.000
unidades. La reactivación de la promoción
residencial es un desenlace prácticamente inevitable
a lo largo de 2017 por los siguientes condicionantes
de oferta y demanda: Con los niveles actuales de
demanda, a lo largo de los próximos 12-18 meses el
stock de vivienda disponible se reducirá ca por
debajo del umbral de 500.000 viviendas. Si tenemos
en cuenta que algunas de estas viviendas
corresponden a promociones construidas durante la
burbuja inmobiliaria y son prácticamente imposibles
La
elevada
rentabilidad
de
estos
arrendamientos ya está generando un incremento de
las rentas en distritos más céntricos tanto en Madrid,
Retiro +17,3%; Centro +14%, como en Barcelona,
Eixample +19,8%; Ciutat Vella +12,8%. Estos
incrementos de doble dígito derivados de la escasez
de oferta y el boom del alquiler turístico no
perdurarán en el largo plazo ni se extenderán al
conjunto de un mercado, especialmente si una nueva
regulación limita el número de pisos turísticos en
alquiler por propietario.
de vender, un stock inferior a 500.000 viviendas será
un incentivo para volver a promover.
Además, está habiendo un fuerte incremento
de los visados de obra nueva presentados en los
Colegios de Aparejadores para construcción de
vivienda. Estos visados ya tuvieron un repunte del
38% en 2015, y han aumentado un 38% el año
pasado, lo que nos daría una proyección cercana a
65.000 visados de obra nueva para construcción de
vivienda. Esta cifra sería el mejor dato desde 2011 y
tendrá una repercusión positiva en la construcción y
la oferta de vivienda durante 2017 y 2018.
Además, el crecimiento de la inversión en
construcción en un año de fuerte caída de la
licitación de obra civil es otro indicador favorable
para la promoción residencial
30 EL MERCADO RESIDENCIAL NECESITA INTERPRETARSE DE
MANERA CORRECTA
Gestilar, fundada en 2.009, es una importante promotora residencial que
tiene en cartera 1.000 viviendas en diferentes fases de construcción,
repartidas entre Madrid y Cataluña. Entrevistamos a su presidente, Javier
García-Valcárcel, quien nos explica la situación actual de la actividad de la
promoción residencial.
momento de los especialistas en el mercado
inmobiliario.
Desde el punto de vista de la demanda de
nuestro producto, notamos que nos encontramos
ante situaciones muy diferentes dependiendo del
entorno donde actuemos.
Actualmente, para poder diseñar nuestra estrategia
inmobiliaria estudiamos, dependiendo de las zonas,
si existe demanda embolsada de años o si se trata
de una demanda únicamente de reposición. Lo
realmente complicado del mercado a día de hoy es
acertar, ya que en base a estos factores el precio de
venta tendrá o no recorrido y el ritmo de ventas, tan
importante para poder estructurar nuestras
operaciones, será adecuado o no.
Ha habido zonas que han funcionado muy bien estos
dos últimos años y que, sin embargo, actualmente
requieren un estudio más profundo y cauteloso. Un
ejemplo de este tipo de mercado es Boadilla del
Monte, en Madrid, donde creemos que los ritmos de
venta se van a ralentizar en los próximos años frente
a un mercado con mucha más fortaleza como el de
Madrid capital.
Javier García-Valcárcel
Presidente de Gestilar
¿Cuál es su visión la promoción residencial en la
actualidad?
Pienso que nos encontramos en un momento bueno,
interesante, pero a la vez complicado, donde con
toda seguridad va a ser fundamental interpretar el
mercado de una manera correcta para no entrar en
problemas importantes. Creemos que es el
En lo que al suelo se refiere, nos encontramos una
situación compleja, vemos que en las zonas donde
ha existido una fuerte demanda el precio del suelo
ha subido rápidamente, descontando incluso subidas
del precio futuras, con el peligro que pueda conllevar
ésta situación.
Es importante que los promotores estudiemos
con mucho detalle cada uno de estos contextos y
escenarios. Debemos recabar todo tipo de
información
de
la
demanda
para
no
equivocarnos.
31 Desde el punto de vista financiero, en
nuestro caso y creemos que, en la gran mayoría de
ocasiones, desde el año 2012 y mayormente a partir
del 2014 la banca sana ha financiado de manera
totalmente eficiente casi todas las promociones o
desarrollos que ofrecían unos parámetros de
seguridad y rentabilidad adecuados.
A día de hoy las entidades financieras nos están
financiando máximo el 50 por ciento del suelo y con
un porcentaje de ventas suficiente que haga viable
sin más capital el buen fin de la promoción
inmobiliaria. Esto, junto con un mercado al alza y
sobre todo con un mercado estable, hace que el
riesgo sea muy asumible. Las entidades financieras
ya no financian por su necesidad de cumplir
objetivos de crecimiento y cuota de mercado,
financian únicamente si el proyecto les ofrece todas
las garantías.
Fachada de la Promoción Islas Estelas en Valle de Mena, Madrid
¿Existe
actualmente
construcción?
Me gustaría hablar
construcción actual.
capacidad
de
la
en
la
capacidad
de
Gestilar cuenta actualmente con más de 1.000
viviendas en diferentes fases de construcción y
estamos haciendo un esfuerzo realmente
importante para conseguir que se terminen las
viviendas a tiempo y con nuestros estándares de
calidad.
La crisis del 2007 destruyó muchos puestos de
trabajo cualificados necesarios para la construcción y
no es nada fácil recuperarlos de un día para otro, por
lo que estamos detectando cierta tensión en las
obras en ejecución. Si este problema no se resuelve
a corto-medio plazo se puede encarecer el precio de
construcción y junto con los factores antes
comentados de demanda y suelo puede ponernos en
situaciones comprometidas.
Deberíamos anticiparnos a estas circunstancias y
trabajar con márgenes de seguridad que puedan
absorber estas incidencias.
En ningún momento quiero dar un mensaje
pesimista. Creo que estamos ante un mercado de
oportunidades para quienes lo hagan bien, no sólo
en la compra del suelo, sino también en la ejecución
de las viviendas, y sobre todo en el trato al cliente.
Gestilar ha entregado en estos últimos 5 años
más de 600 viviendas.
32 ¿Qué efecto está teniendo la escasez de suelo
finalista en las zonas más demandadas y cuál es
la cartera de suelo de Gestilar?
Hay una subida muy importante de los precios del
suelo que, en algunos casos, no se corresponde en
el mismo porcentaje con el incremento del precio de
la vivienda. Esta coyuntura, junto con una más que
probable subida de los costes de producción supone
un contexto, por lo menos, delicado.
Sobre nuestra cartera de suelo, es prácticamente
inexistente. Todos los años intentamos reponer el
suelo que nos parece adecuado para continuar con
nuestra actividad. Alguna compra concreta puede ser
más a medio plazo, pero en general nos sentimos
más cómodos acortando todo lo posible el ciclo de
producción. El tener suelo en cartera creo que es un
gran negocio, pero es un negocio muy diferente al
que nosotros hacemos. Gestilar está dispuesto a
pagar un diferencial de precio por tener el suelo en el
momento en que lo necesitamos.
¿Los compradores son jóvenes que acceden a su
primera vivienda o se trata de familias que
buscan una vivienda de reposición? ¿Qué
opinión le merece el aumento de la demanda de
alquiler?
Aunque en determinadas zonas hay parejas jóvenes
que están consolidando sus trabajos y que compran
su primera vivienda, actualmente la demanda
principalmente se concentra en familias que quieren
reponer su vivienda ya que durante los años de crisis
han podido incrementar sus ahorros y ahora
encuentran un mercado más líquido para vender su
vivienda y más facilidad por parte de los bancos para
obtener financiación.
El aumento de la demanda de alquiler se debe
principalmente a un cambio en la mentalidad del
comprador de vivienda, condicionado en parte por la
crisis que hemos vivido, que ha provocado ese
rechazo al endeudamiento y por otro lado por la falta
de ahorro de los compradores más jóvenes. Hasta
ahora, el alquiler, pienso, que era un mercado
sustitutivo a la compra, pero a día de hoy se está
convirtiendo en un mercado complementario.
No vemos mal este cambio de tendencia, creo que
son dos mercados que conviven bien entre si y que
ambos tienen su espacio. Para potenciar todavía
más el alquiler respecto a la compra en la obra
nueva,
sería
fundamental
que
cambiasen
drásticamente las condiciones de financiación
actuales, y poder financiar las obras con expectativas de alquiler y no con ventas como nos exigen
actualmente las entidades financieras.
¿Hay financiación suficiente para el promotor
inmobiliario y qué requisitos piden los bancos?
¿Y para los compradores?
Actualmente los bancos están financiando
proyectos en buenas ubicaciones y con demanda
real, siempre y cuando haya detrás un promotor
o gestor del proyecto solvente y con experiencia.
Además, debe implicarse el promotor con capital
para la compra de suelo. Respecto a la promoción
en sí, los requisitos que nos están pidiendo las
entidades financieras están relacionados con el
volumen y ritmo de ventas, entre un 60% y un 80%,
dependiendo de la zona y con la capacidad
financiera del comprador para lo cual pedimos
anticipos de los clientes de entre un 15% a un 20%.
A los bancos les interesa la subrogación del cliente.
En el pasado el 90% de los clientes se subrogaba
con el banco promotor. Hoy en día hay una lucha
sana por conseguir al cliente, llegando a mejorar
algunos bancos las condiciones hasta tal punto que
compense a pesar de los impuestos y gastos que
supone el no subrogarse.
¿La segunda mano, services, bancos y Sareb
condicionan de alguna manera la formación de
los precios de venta?
Voy a responder a la pregunta refiriéndome a la
formación de los precios de venta de obra nueva.
Evidentemente los precios de la vivienda de segunda
mano están conectados con los precios de la obra
nueva, pero creo que es la obra nueva la que
condiciona los precios de la vivienda de segunda
mano y no al revés, ya que la segunda mano
siempre tiene que estar un porcentaje por debajo de
la obra nueva. Si hay obra nueva en la zona, la de
segunda mano bajará o por lo menos no subirá al
mismo ritmo que la nueva.
Nosotros creemos que services, bancos y Sareb no
han distorsionado en absoluto los precios ya que los
diferentes activos que han vendido, los han vendido
a precio de mercado. Han acertado bastante con el
precio de mercado. Es verdad que a toro pasado a
veces parecen precios bajos, pero es porque el
mercado y en especial el de suelo, ha subido muy
rápido en determinadas zonas.
33 Salón de la Promoción Blau de Mar en Platja de Aro, Gerona
¿Cuáles son los objetivos de Gestilar para 2017,
y en qué proyectos están inmersos a corto y
medio plazo?
Nuestro objetivo para el 2017 es consolidar
nuestro crecimiento en las zonas donde ya
estamos promoviendo como Madrid, Cataluña y
Galicia; adaptándonos así a un cliente que cada
vez conocemos mejor. Y por otro lado, abrir nuevos
mercados en zonas donde no haya existido mucha
actividad y pueda existir demanda para nuestro
producto. Consideramos que hay ciudades en
España de más de 100.000 habitantes donde se va a
concentrar gran parte de la actividad inmobiliaria en
los próximos años.
También queremos reactivar nuestro departamento
de gestión urbanística ya que también hay suelos
interesantes ubicados en zonas muy buenas que les
falta un poco de gestión para ser finalistas. Gestilar
tiene experiencia en este tipo de desarrollos y se
siente cómodo desarrollando suelos.
La rehabilitación de edificios residenciales en las
grandes ciudades también será importante para
nosotros este año.
¿Qué exigiría de las distintas Administraciones
Públicas para conseguir un buen funcionamiento
del mercado de la promoción residencial?
Flexibilidad,
agilidad
principalmente.
y
seguridad
jurídica
Flexibilidad en la planificación que hacen de las
ciudades, ya que las necesidades de los ciudadanos
cambian y a veces las administraciones no son lo
flexibles que esta circunstancia exige. Los usos
deberían ser los demandados, coincidan o no con los
planificados.
Agilidad, es importantísimo para nosotros,
trabajamos con compromisos de plazos muy fuertes
adquiridos con nuestros clientes, tenemos que
cumplir plazos que en parte dependen de las
administraciones. Se debería regular de alguna
manera los plazos que tiene la administración para
conceder las licencias tanto de obra, como de
primera ocupación, acometidas, certificados, etc. Les
pediría que pongan los medios necesarios para
agilizar estos procesos.
Seguridad Jurídica, nos estamos encontrando con
anulaciones de los planes y normas vigentes cuando
la promoción ya ha comenzado. Esto es gravísimo
para el cliente que pone en riesgo su adquisición y
para el promotor que puede quebrar su negocio.
Debería existir algún tipo de paraguas jurídico
transitorio que proteja los intereses del cliente y del
promotor hasta que se solucione la situación.
Soluciones que, no olvidemos, tardan años.
34 www.cushmanwakefield.es
35 EL EXCELENTE COMPORTAMIENTO DEL TURISMO POTENCIA LA
INVERSIÓN HOTELERA
La inversión en hoteles alcanzó la cifra de 2.150 millones en 2016, el
segundo mejor año de la serie de los últimos 11 años, sólo por detrás del
máximo histórico registrado el año pasado.
El total de activos vendidos en 2016 asciende
a 136 hoteles, que fueron adquiridos bien comprando
carteras de estos activos o realizando la adquisición
de manera individual
El año pasado se batieron dos hitos en el
mercado de inversión hotelera en España. Por una
parte, tuvo lugar la operación más importante del
año, la venta de la cartera hotelera de Merlin
Property a la sociedad francesa Foncière des
Régions.
Por otra parte, la venta del Hotel Villa Magna
se realizó consiguiendo un precio por habitación de
1,2 millones de euros, el más alto pagado hasta
ahora en el mercado hotelero español.
Adicionalmente, 2016 se ha caracterizado por
el extraordinario apetito por la compra de carteras de
deuda hotelera. Se han transaccionado cuatro
carteras que contaban como garantía con 133
activos hoteleros, 12.000 habitaciones, lo que
supone el record de los últimos tres años por número
de activos. Cabe destacar la incorporación de
nuevas entidades financieras a la actividad de deuda
entre ellas Sabadell, Banco Popular o CaixaBank.
En cuanto a la categoría de los hoteles
transaccionados, los hoteles de categoría 4 estrellas
siguen siendo los claros dominadores del mercado
acumulando un 53% del volumen de inversión total
registrado en el mercado, seguido por los hoteles de
5 estrellas con un 30%.
Perfil del comprador
El 66% de la inversión ha sido realizado por
fondos y socimis. Los fondos de inversión han sido
los principales actores del mercado en detrimento de
las Socimis; Hispania Activos Inmobiliarios vuelve a
apostar por el sector hotelero comprando cinco
hoteles por 71 millones de euros, frente a los 680
que invirtió el año anterior. Fondos como Foncière
des Régions adquirió los 19 hoteles de la cartera de
Merlin por 535 millones de euros; HI Partners, ocho
transacciones y algo más de 200 millones invertidos.
Además, otras operaciones de menor cuentaía
llevadas a cabod por KKH Capital Partners, Perella
Weinberg RE, Internos Global Investors.
Las cadenas hoteleras invirtieron un total de
486 millones de euros, destacando entre sus
operaciones, la llevada a cabo por Meeting Point
Investment que compró el complejo hotelero Stella
Canaris, de 1.164 habitaciones situado en
Fuerteventura po 40 millones de euros.
Por lo que respecta a la nacionalidad del
comprador, el inversor extranjero es quien tiene el
mayor peso en el mercado de inversión hotelero
frente al inversor nacional, pasando de una cuota del
27% en 2015 al 56%.
Perspectivas del mercado de inversión hotelera
en 2017
Las perspectivas del mercado de inversión
hotelera para 2017 son particularmente positivas.
Además de los buenos fundamentales que sigue
presentando la economía y el turismo en España, la
“inercia” de operaciones de inversión con que
comienza 2017 es muy favorable.
Solamente las operaciones en fase avanzada
de negociación, Edificio España y Four Seasons
Canalejas en Madrid, entre otras, más las
36 operaciones ya cerradas en los primeros días de
enero, cartera hotelera de Acciona, aportarían ya
una cifra de inversión cercana a los 700 millones de
euros.
vacacionales (islas), Madrid y Barcelona. No
obstante, la mancha de la inversión seguirá
extendiéndose a destinos como Sevilla, Bilbao,
Málaga o Valencia y a destinos de corte más
secundario. En Barcelona, y como consecuencia de
la moratoria hotelera, la inversión en inmuebles para
su reconversión a uso hotelero seguirá “congelada”,
siendo Madrid la principal beneficiada de dicha
situación. Hotel Villa Magna, Madrid
La estabilidad del mercado hotelero y de la
economía en su conjunto seguirá favoreciendo la
entrada de inversores de perfil institucional y objetivo
de permanencia a largo plazo y de operadores
hoteleros, que serán muy probablemente los
protagonistas en 2017.
Hotel Villa Magna, Madrid
Adicionalmente, las incertidumbres que Reino
Unido presenta como destino de inversión, en el
contexto de su proceso de Brexit, atraerán el interés
del capital internacional hacia destinos alternativos
en Europa donde uno de los principales beneficiados
será España.
La
inversión
principalmente hacia
Con respecto a la actividad de compra de
deuda hotelera, se mantendrá una fuerte actividad
de compra de carteras de deuda y será el año en
que se materialicen, de forma ya evidente,
transacciones con origen en compras de deuda
realizadas en los últimos tres años.
A la vista de las operaciones actualmente en
cartera y el contexto previsible de mercado para
2017, la inversión el próximo año podría volver a
alcanzar cifras cercanas a los 2.000 millones de
euros.
seguirá
desplegándose
los principales destinos
37 LOGÍSTICO: UN SEGMENTO EN ALZA
La inversión en el mercado logístico alcanzó 800 millones de euros en
2016, el 4 % menos que los 835 millones de euros de 2015.
El mercado inmologístico está de moda. La
búsqueda de espacio está muy activa debido al
crecimiento de pedidos de la venta minorista.
Además, viene acompañada de un fuerte crecimiento
del eCommerce en España, lo que impulsará nuevas
fórmulas de ocupación y uso de las plataformas
logísticas, como las nuevas instalaciones de Amazon
en San Fernando de Henares.
En Madrid se registraron 39 nuevos contratos
de ocupación y 6 grandes operaciones por encima
de los 15.000 metros cuadrados. La tendencia es
similar a la de 2015 tanto en número total como en
grandes operaciones. Esto confirma que los grandes
operadores
y
usuarios
logísticos
están
concentrándose en grandes hubs logísticos.
Son de destacar los nuevos desarrollos
especulativos, es decir, que no tienen inquilino preacordado, dada la falta de calidad y obsolescencia
de las naves disponibles. Durante los últimos años
los operadores han ido alquilando las naves de mejor
calidad, quedando disponibles las que no reúnen los
requisitos mínimos.
La oferta futura está ganando inercia y para
2017 se esperan cerca de 350.000 m² de obra nueva
con cerca de 100.000 m² en la modalidad de llavesen-mano o pre-alquileres. La renta prime se sitúa en
el entorno de los 5 €/m²/mes y la perspectiva es al
alza, dada la escasez de espacio moderno
disponible y los valores añadidos que incorporarán
las naves que se van a entregar en el 2017. En lo
que se refiere a Madrid, la contratación logística
superó los 404.280 m2, lo que representa un
incremento del 10,8 % respecto al anterior ejercicio.
En Madrid, de los 287.000 metros cuadrados
en construcción, el 28% ya tiene usuario.
En Cataluña, la demanda viene impulsada por
la actividad industrial y minorista local que se están
comportando especialmente bien en la Comunidad
catalana. Una gran parte de las transacciones de
espacio tuvo lugar sobre proyectos en construcción,
dada la escasez de espacios de calidad. El rasgo
general del mercado es de escasa oferta
especialmente en lugares cercanos tanto al Puerto
como a la ciudad de Barcelona. La absorción superó
los 700.000 metros cuadrados.
De los 255.000 metros cuadrados actualmente
en construcción, el 78% ya está comprometido.
Enfoque de la inversión
En 2016 la actividad de inversión fue sólida en
logística, alcanzando los 800 millones de euros. Los
inversores están dispuestos a adquirir tanto unidades
logísticas, así como carteras de esta modalidad de
activo en todo el país.
Las principales adquisiciones tuvieron lugar en
Madrid y Barcelona, pero los inversores han puesto
también el radar en otros lugares como Valencia,
Zaragoza, Bilbao y Vitoria.
Entre las operaciones de alquiler en Madrid
destacan en cuanto a volumen de superficie la
contratación de 30.440 m2 por parte de DHL y
28.500 m2 por parte del Grupo Carrera, ambas
operaciones en Seseña (Toledo), o la contratación
de 30.000 m2 por parte de IDL en Pinto, con posible
ampliación de otros 30.000 m2.
38 Se trata de un buen momento para la logística
que una absorción neta positiva está impulsando
rentas y nuevos desarrollos.
El volumen de inversión se situó en los 800
millones de euros. La inversión en el sector logístico
en España sigue siendo el objetivo de los fondos
internacionales. Los buenos fundamentales del
sector y el crecimiento esperado de la economía
española, provocará previsiblemente un aumento de
la demanda y de las rentas. En el ciclo de rentas nos
encontramos aún en niveles bajos comparados con
los años anteriores a 2008.
Los inversores en general dan cada vez más
importancia a la calidad de los activos. Y mientras
que los más conservadores requieren contratos de
10 años de duración e inquilinos de prestigio, otros
no tienen inconveniente en comprar contratos cortos
debido a la esperada mejora de las rentas.
Las rentabilidades siguen su camino a la baja
en línea con otros países europeos y otros sectores
del mercado. Pese a encontrarse en el 6,10 %,
vemos aún recorrido a la baja durante el próximo
año. Especialmente en operaciones con buenos
inquilinos y duraciones largas de contrato, donde
podríamos ver rentabilidades por debajo del 6% a
muy corto plazo.
El ecomerce exige espacios más cerca de la
ciudad.
Las empresas de e-Commerce “van a tener
que apostar fuerte en logística para conseguir que
los envíos lleguen, idealmente, el mismo día.
Amazon ha puesto el listón muy alto y el resto de eCommerce no se pueden quedar atrás. Los
marketplace de e-Commerce van a ofrecer
funcionalidades y servicios a sus proveedores para
poder cumplir esos plazos de entrega tan exigentes.
Veremos un aumento de la automatización en los
procesos de gestión de catálogo y stock y también
un crecimiento del uso de la inteligencia artificial; por
ejemplo, para categorizar productos de forma
automática o para predecir la demanda y anticipar la
reposición de stocks”.
El reto para este 2017 es que los operadores
que colaboran con negocios e-Commerce ocupen
espacios más cercanos a las grandes ciudades, lo
que permitirá un mayor y mejor servicio. La
búsqueda de espacios logísticos en las grandes
urbes, como punto para consolidar la última entrega,
es una necesidad; ya que los timings de entrega
establecidos como objetivo obligan a estar realmente
cerca del cliente.
Parc Logistic de la Zona Franca de Barcelona, incluido en la operación de la venta de los parques logísticos de Saba a
Merlin Properties
39 LA INVERSIÓN INDIRECTA EN EL INMOBILIARIO
La crisis dejó a aquellos inversores que invierten de manera indirecta en el
inmobiliario, con escasas posibilidades de hacerlo, tras el fiasco de los
fondos de inversión inmobiliaria, y con las inmobiliarias cotizadas hechas
unos zorros. La aparición de las socimis ha venido a corregir ese
panorama.
Entre las cuatro principales socimis, Merlin
Properties, Hispania, Lar España y Axiare
Patrimonio, gestionan un patrimonio inmobiliario,
GAV, de 14.445millones de euros que abarca la
totalidad de los segmentos, si bien el 68 % pertenece
a Merlin Properties.
Todas estas compañías inmobiliarias cotizan
en el mercado continuo, por lo que cualquier
ahorrador puede invertir en el sector inmobiliario a
través de ellas, mitigando la falta de liquidez del
mercado inmobiliario por cotizar en bolsa.
Además de estas cuatro socimis del Mercado
Continuo, hay otras treinta socimis que cotizan en el
MAB, si bien a cierre de 2016, 13 de estas socimis
tenían más del 99% del capital concentrado en su
núcleo duro, que en algunos casos se limitaba a un
único accionista.
Merlin Properties, con un GAV de 9.824
millones de euros, tras la incorporación de Testa y
Metrovacesa, está siendo la gran protagonista del
mercado. Centrada en los segmentos de oficinas,
retail y logístico, recientemente compró la torre
Agbar de Barcelona por 142 millones de euros y
vendió su cartera de hoteles a Fonciere du Murs por
535 millones, reafirmando su estrategia centrada en
los segmentos indicados, en ubicaciones core y core
plus.
El atractivo alcanzado por el mercado de la
vivienda le permitirá sacar a bolsa este año a Testa
Residencial, ya desconsolidada tras la incorporación
SOCIMI
MERLIN
AXIARE
LAR
HISPANIA
TOTAL
GAV
9.824
1.343
1.270
2.008
14.445
de Metrovacesa. El endeudamiento es inferior al
50% de LTV, lo que permitirá generar una
rentabilidad por dividendo cercana al 4%.
El potencial del resto de compañías es más
limitado, debido a que una parte significativa del
recorrido alcista de los precios ya se ha producido.
Además, la progresiva subida de la inflación y el
aumento de los tipos de interés a largo plazo reduce
el atractivo de las compañías de yield en favor de
sectores más vinculados al ciclo como el financiero o
el industrial.
Axiare Patrimonio, con GAV de 1.346 millones
de euros, sus inversiones de 2016 han fortalecido su
presencia en el CBD y sus activos en áreas
periféricas de las grandes ciudades deberían tener
alta ocupación por los elevados precios y escasa
oferta en zonas prime. Esta socimi cotiza con prima
sobre su NAV.
Hispania Real Estate, con GAV de 2.008
millones de euros ha concentrado sus inversiones en
el sector hotelero, con gran presencia en el
segmento vacacional de Canarias. Sus ingresos se
pueden ver impulsados por el aumento de las
pernoctaciones hoteleras y el aumento de la tarifa
media por habitación.
LAR España, con un GAV de 1.275 millones
de euros, tiene una menor diversificación de activos,
puesto que el 92% invertido en espacios para la
venta al por menor.
INGRESOS
362,8
42,4
60,23
142,8
608,23
BENEFICIO
582,6
148,6
91,4
308,6
1.131,2
CAPITALIZACIÓN
5.059
970
647
1.331
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40 Inmobiliarias cotizadas que son no son socimis
Entre las inmobiliarias cotizadas que no ha
adoptado la forma jurídica de socimi, la compañía
con unos fundamentales más sólidos es Colonial, por
sus menores ratios de endeudamiento, la calidad de
sus activos y la gran estabilidad de los ingresos de
su negocio patrimonial con elevadas tasas de
ocupación. La tendencia de reducción de yields en
sus oficinas prime tiene un recorrido ya más limitado
y el potencial de revalorización de los activos de
París es menor por el factor político. Además, las
recientes adquisiciones requieren inversiones en
reposicionamiento / construcción, por lo que no
generarán ingresos inmediatamente.
El resto de compañías inmobiliarias
cotizadas no presentan potenciales de revalorización
que compensen los riesgos derivados de su elevado
endeudamiento y modesta generación de ingresos.
Realia ha completado la ampliación de capital de 147
millones de euros con un descuento del 14%, que
permitirá refinanciar deuda en mejores condiciones.
Quabit tiene una escasa visibilidad de
ingresos y generación de caja en los primeros años
de su plan estratégico 2017-2021 y el significativo
peso en su activo de suelo residencial no finalista en
ubicaciones periféricas y viviendas cuya construcción
no ha comenzado.
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