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 ESPECIAL
ESPACIOS DE RETAIL
• Editorial: Los centros comerciales frente al e-commerce………...……………
2
• Óptima Global Services aporta una solución para cada cliente ...................
3
• Afluencia y actividad en los centros comerciales …………………………….
7
• 2016: un año de transición ………………………. .…………………………...
9
• El consumidor cambia y los formatos de venta se adaptan ………..….……. 10
• Una apuesta por la experiencia de compra …….………………….………..… 13
• El Centro comercial Itaroa invierte cuatro millones de euros en ampliar
su oferta de ocio ………….…………………….………………..….……….….…. 18
• Los grandes propietarios de los centros comerciales españoles ………….... 21
• Las rentabilidades en High Street se han contraído a niveles récord ..…….. 23
• La inversión en centros comerciales: activos cada vez más caros ….……... 25
• Las nuevas estrategias de Retail transforman Gran Vía y Las Ramblas ….. 28
• Las medianas se consolidan en el mercado ………………………………..… 31
• Renovarse o morir …………………………………………………………….…. 36
• Centros comerciales: inauguraciones y nuevas promociones …………….... 38
EDITORIAL
LOS CENTROS COMERCIALES FRENTE AL ECOMMERCE
La industria de los espacios para el retail reacciona frente a la amenaza del
ecommerce poniendo en valor las ventajas del espacio físico, y
aprovechando las sinergias que derivan de su alianza con el mundo digital
La respuesta de los retailers a la explosión digital consistió en subirse al carro
de las nuevas tecnologías mediante la apertura de canales de venta on line, e
introducir la tecnología digital en sus tiendas físicas, que da como resultado el
multicanal. Si bien siguen coexistiendo con los retailers tradicionales puros y
con los exclusivamente digitales.
El continuo crecimiento de las ventas “on line”, que en España crecieron un
26% el año pasado, respecto a 2014, hasta alcanzar unas ventas de 20.000
millones de euros, según la Comisión Nacional del Mercado y la
Competencia, pone de manifiesto la importancia de este canal de ventas y el
potencial efecto que puede producir en la demanda ocupacional de los
espacios físicos.
El impacto de la transformación digital sobre el retail es puesto de manifiesto
también por los datos de una encuesta entre ejecutivos, facilitados por Oxford
Economics, en la que el 48 % de los preguntados consideró que el comercio
minorista era una de las industrias más afectadas por la transformación
digital.
Una vez que los retailers utilizan otros canales además de la tienda física, la
reacción de la industria de los centros comerciales debería ir encaminada en
tres direcciones principales: facilitar la comodidad del visitante en el centro,
explorar las posibilidades de que genere experiencias emocionales y
superponer una estructura digital para que sus retailers vendan también on
line.
De una parte, emplear las nuevas tecnologías para hacer más fácil la visita
del consumidor al centro, haciéndole llegar la información a su terminal
inteligente, y al mismo tiempo obtener información sobre el visitante con
objeto de conocer sus movimientos y preferencias para actuar en
consecuencia.
Por otra, explorar las posibilidades de que el centro genere experiencias
novedosas e interactivas que logren una conexión emocional con el
consumidor que no puede conseguir on line.
Además, algunas empresas ya están superponiendo al centro una
infraestructura digital que permite vender “on line” los inventarios de los
retailers establecidos en sus centros, dando la oportunidad al consumidor de
optar por recibirlo en casa o acudir al centro a retirarlo o viceversa.
2 ÓPTIMA GLOBAL SERVICES APORTA UNA SOLUCIÓN PARA CADA
CLIENTE
Óptima Global Services está constituida por un grupo de empresas que
centra sus actividades en la consultoría inmobiliaria, Asset Management,
Promoción Inmobiliaria y Eficiencia Energética. Sus socios directores, Luis
Vila Barón y Javier Alcalde explican para Spanish Real Estate los proyectos
en los que están inmersos en la actualidad.
Luis Vila Barrón (derecha y Javier Alcalde Pro (izquierda)
¿Cuál ha sido la evolución de Óptima
Global Services y cuáles son las líneas de
negocio en las que están inmersos? ¿Qué peso
tiene cada una de estas áreas en los ingresos de
la sociedad?
Óptima Global Services nace en el 2004
como el resultado de la asociación de un grupo de
profesionales y de empresas del sector inmobiliario y
financiero. Durante nuestros primeros años de vida
trabajamos como un Family Office si bien en el 2006
dimos el salto a la consultoría inmobiliaria y a otras
áreas de negocio como el Asset Management, la
Promoción Inmobiliaria y la Eficiencia Energética.
Nuestra vocación ha sido siempre la de dar
un servicio altamente especializado y enfocado a las
necesidades de cada cliente. Para ello, hemos
procurado en todo momento contar con los mejores
profesionales en cada área de negocio.
Actualmente, estamos constituidos por un
grupo de empresas que operan en diversos sectores,
aunque todas ellas mantienen la misma política y
cultura empresarial que nos ha marcado desde
nuestros orígenes: Excelencia en el servicio,
profesionales
altamente
cualificados
y
la
transparencia y agilidad en la gestión de los
problemas.
3 Nuestra división de Asset Management y los
servicios implícitos en la misma, tales como la
inversión y desinversión, la gestión y la
comercialización de los activos inmobiliarios y
nuestra división de energía (DRK), a través de la
cual comercializamos electricidad, gas y maximizamos el ahorro energético en los inmuebles de
nuestros clientes, han sido en estos dos últimos
años, las áreas de negocio que más han crecido en
nuestra organización.
La inversión y desinversión de activos
inmobiliarios sigue siendo a día de hoy el área de
negocio que más peso tiene dentro del EBIDTA del
grupo, si bien, los ingresos recurrentes, basados
fundamentalmente en la gestión de los activos
inmobiliarios y en la venta de electricidad y gas, han
pasado a ser una de las principales áreas de negocio
del grupo.
Por ello y con varios de nuestros clientes, estamos
creando un nuevo fondo enfocado a producto Retail
High Street. Esperamos tenerlo funcionando en
enero de 2017.
Nos centraremos en ejes secundarios y
comerciales en Madrid y Barcelona y en las calles
Prime de las principales ciudades españolas. El
primer y principal requisito para el estudio de un local
será su ubicación. A partir de ahí, analizaremos otras
variables tales como la tipología del local, el
inquilino, las cláusulas del contrato de arrendamiento
(renta, duración, obligado cumplimiento, garantías,
etc…). Podremos comprar locales vacíos si la
localización, la tipología del local y el precio cumplen
con los requisitos del fondo.
¿Cómo Gestora de fondos, qué tipos de
activos componen la cartera que gestionan y qué
tamaño alcanza?
Actualmente, a través de nuestra división de
Asset Management, estamos gestionando varios
fondos de inversión y los portfolios de varios clientes
patrimonialistas, si bien el 80% de los activos que
gestionamos son Centros Comerciales y Locales de
High Street. El otro 20% está compuesto por edificios
de oficinas y residenciales.
Actualmente
gestionamos
activos
inmobiliarios por valor de 290 millones de euros y
una superficie de 250.000 metros cuadrados. Entre
este portfolio, gestionamos 6 complejos comerciales.
El último que ha entrado en nuestra cartera es el
Centro Comercial Travesía de Vigo, recientemente
adquirido por el fondo de inversión MDSR. Así
mismo, gestionamos el portfolio de locales en High
Street propiedad del Fondo de Inversión holandés
Vastned Retail. Esperamos terminar el 2016
gestionando unos activos con un valor de 350.000
millones de euros y 300.000 metros cuadrados. Este
incremento esperamos conseguirlo a través de la
adquisición de nuevos activos en los fondos que ya
gestionamos y a través de la entrada de nuevos
clientes en nuestra división de Asset Management.
¿Óptima realiza una apuesta por los
espacios de retail, qué características definen al
fondo de este segmento qué están creando?
En Óptima, hemos gestionado con éxito
numerosos fondos de inversión. Conocemos los
activos en los que hay que invertir, el precio de los
mismos y cómo darles valor a través de la gestión.
Local de Salvatore Ferragano propiedad de Vastned
Retail y gestionado por Óptima
¿Qué transformación están realizando en
el centro comercial The Street, antiguo Plaza
Imperial
de
Zaragoza
y
cómo
va
la
comercialización?
4 The Street es probablemente uno de los
proyectos más ambiciosos del sector de Centros
Comerciales español. Supone la transformación
integral de un Centro Comercial y de Ocio en un
Outlet y en un Parque de Medianas Superficies
Comerciales integradas.
Acuarios y Junglas Tropicales adaptados a los
espacios que existen en los complejos comerciales.
Creemos que estas nuevas fórmulas de ocio han
sido uno de los mayores avances que ha sufrido el
sector del Ocio en los Centros Comerciales en el
último año.
Hace un año y medio nos brindaron la
posibilidad de buscar una solución para un Centro
Comercial llamado Plaza Imperial que estaba
sufriendo en una de las ciudades con más saturación
comercial de España. Tras constatar que no existían
Outlets en todo Aragón ni en la Rioja ni en Navarra y
tras varios pre-tests de mercado concluimos
claramente que había hueco para The Street.
Hasta ahora hay 6 proyectos que se ya han
firmado y esperamos haya muchos otros durante el
2017.
Esta transformación conllevará un cambio de
identidad corporativa, de imagen y de diseño del
complejo. En breve comenzaremos con las obras del
complejo y dado lo avanzado de la comercialización
esperamos poder inaugurarlo antes de verano de
2017.
¿De qué manera innova Óptima en la
introducción de nuevos elementos de ocio en los
centros comerciales? ¿Cuál su relación con
Parques Reunidos?
En Óptima creemos que el futuro de los
Centros Comerciales pasa por el Ocio. Contar con
un buen concepto, que sea novedoso y capaz de
reinventarse año tras año, unido a un operador
profesional y con amplia experiencia en el sector del
Ocio pensamos que es fundamental para que este
tipo de comercios tengan éxito.
Hace dos años, junto con Parques Reunidos,
iniciamos la aventura de ayudarles a implantar tres
nuevos conceptos de ocio en los Centros
Comerciales españoles. Parques de Atracciones,
¿Cuál es la orientación de su línea de
energías renovables?
Nuestra división de energía es hasta ahora
una comercializadora de electricidad y gas.
Contamos con un equipo altamente especializado en
el sector de la eficiencia energética y en los últimos
años hemos conseguido posicionarnos entre las 50
primeras comercializadora de energía a nivel
nacional.
Con la idea de cerrar el ciclo de valor,
tenemos la intención de empezar a generar energía
en el 2017 a través de la adquisición de parques
fotovoltaicos, eólicos y saltos de agua.
¿Cuáles
crecimiento?
son
sus
previsiones
de
Los dos últimos años, hemos crecido a un
ritmo del 25% y esperamos cerrar 2016 en los
mismos niveles de crecimiento. Con nuestra reciente
licencia de co-mercialización de electricidad en las
Islas Canarias, la constante entrada de nuevos
activos inmobiliarios en los fondos que gestionamos
y el crecimiento que está experimentando el sector
inmobiliario nos hace pensar en un plan de negocio
para el 2017 con un crecimiento superior al 20%.
Outlet que desarrolla Óptima en Zaragoza
5 www.lyc-consultores.com
6 AFLUENCIA Y ACTIVIDAD EN CENTROS LOS COMERCIALES
Tras tres años consecutivos de desaceleración en el descenso de afluencia
a centros comerciales, el crecimiento volvió en 2015. La variación
interanual, según los datos del índice Footfall publicado por Experian, fue
muy discreta, apenas un 1,5%, pero supuso la primera cuota en positivo.
La
democratización
de
las
nuevas
tecnologías ha favorecido que el número de
viviendas con acceso a internet continúe creciendo,
al tiempo que incrementa la población que realiza
compras en internet, si bien en el marco europeo,
España todavía tiene un amplio recorrido hasta llegar
a los niveles medios de la Unión.
En el apartado de número de hogares con
acceso a internet, el 79% de España se sitúa cerca
de la media europea que alcanza el 83%, todavía por
debajo, y muy alejado del 97% de Luxemburgo, que
encabeza la lista.
El multicanal es un factor clave que facilita el
acceso a la información del producto o servicio,
mejora la comunicación, refuerza la imagen de
marca y repercute directamente en ventas tanto en el
canal físico como en el digital.
A mediados de noviembre del año pasado,
Amazon inauguró su primera tienda física Amazon
Books en Seattle, donde se podrán comprar libros,
además de probar dispositivos electrónicos de la
marca y tratar directamente con el personal experto
de la compañía.
Nice & Crazy es el rótulo de las tiendas
físicas de Ofertix en Barcelona, siguiendo el ejemplo
de Showroom Privee que cuenta desde el año 2012
con un espacio de 800 metros cuadrados en París
bajo el nombre de Showroom30.
Otros clubes de compra de primeras marcas
de grandes descuentos han apostado por la opción
pop-up store creando un espacio efímero que sirva
de encuentro y compra. Patrón que han seguido
pequeños operadores que aprovechan eventos
puntuales para exhibir y comercializar su producto en
un entorno offline.
Los operadores mantienen activas sus políticas
de expansión en espacios físicos
Esta expansión viene animada por los
síntomas de recuperación de consumo, si bien todos
siguen unas pautas claras para alcanzar un
crecimiento productivo. Los nuevos desarrollos se
constituyen como campo natural de expansión, pero,
como viene ocurriendo en los últimos años, ya no
vale cualquier localización ni cualquier tipo de centro.
La ausencia de espacio disponible en
centros comerciales prime dirige la actividad de
crecimiento hacia centros situados en ciudades
secundarias, pero que sean dominantes en su área
de influencia directa y estén sólidamente
consolidados en su entorno. Como resultado, la tasa
de ocupación de producto secundario se está
incrementando progresivamente.
Entre los sectores más activos se encuentran
moda, restauración, cuidado personal y deportes que
continúan liderando las aperturas de nuevas tiendas
en centros comerciales.
H&M, Shana, Mango, Sfera, Amichi y Fifty
Factory son las firmas de moda con más tiendas
nuevas abiertas. A pesar de que Zara y las demás
marcas del grupo Inditex, asi como Primark, que son
rótulos considerados locomotoras del sector, no
aparezcan en la lista, han continuado incorporando
nuevos puntos de venta a su red, si bien de una
manera selectiva, y en algunos casos a través de
ampliación de espacio en centros donde ya estaban
presentes.
Uniqlo que llevaba cinco años esperando su
entrada en España, se implanta en el antiguo local
ocupado por Levi Straus del Paseo de Gracia de
Barcelona. Asimismo, GAP que durante un tiempo
también fue eterno candidato, ha optado por iniciar
su expansión a través de corners en varios centros
de El Corte Inglés y en el área comercial de varios
aeropuertos.
En ambos casos, parece que los puntos de
venta en complejos comerciales se harán esperar, si
bien el crecimiento transversal hacia otros modelos
de espacios comerciales que abordan numerosos
retailers llevará, tarde o temprano, a estos rótulos a
los directorios de los principales centros.
En otros segmentos, como complementos,
calzado y lencería, Parfois, Hawaianas, Day a Day e
7 Intimissimi son las firmas que acumulan mayor
número de aperturas.
La firma italiana de bolsos O Bag abrió su
primera tienda propia en el centro comercial Gran
Vía 2 de Barcelona. Hasta ahora, su distribución se
La importancia que ha cobrado la
restauración en los últimos años ha tenido su reflejo
en la renovación de los food courts de los centros
comerciales. Definir correctamente la oferta
gastronómica y el diseño de los espacios de
dispersión ayuda a incrementar la estancia en el
centro comercial, de ahí la intensa actividad de
operadores de restauración. En este sentido, el
último informe Out of Home elaborado por Kantar
Workdpanel indica que el consumo de bebidas y
snacks fuera del hogar inició su recuperación en
2015. Por su parte la Federación Española de
Hostelería corrobora esta tendencia.
En cuanto a cosmética y cuidado personal,
Kiko Milano se erige como la firma con mayor
expansión, pero hay que destacar la entrada en
centros comerciales de marcas que hasta ahora
tenían solo presencia en calle, como MAC, L’Oreal o
Revlon. Entre las tiendas multimarca hay que
destacar Druni y Primor, así como los espacios
dedicados al cuidado de uñas.
Otras actividades que hasta hace unos años
no tenían cabida en el mix comercial de los centros
comerciales, como clínicas dentales o de estética y
gimnasios, se suman ahora al directorio de
numerosos complejos. Algunos ejemplos son Dentix,
Centros Único y McFit.
hacía a través de tiendas multimarca, pero ha puesto
en marcha una filial en España para desarrollar su
propia red comercial.
El auge de la práctica deportiva ha
favorecido que operadores de equipamiento
deportivo y estilo casual aprovechen la oportunidad
de negocio. Entre los recién llegados o a punto de
desembarcar, están Vivobarefoot, que cuenta con
tres tiendas en centros comerciales de Barcelona y
tiene previsto implantarse en otros puntos
comerciales clave del país, y Lululemon Atlética,
todavía sin punto de venta físico, pero ha empezado
a establecer contactos con la intención de inaugurar
su primera tienda en 2017.
Según el Ministerio de Educación, la opción
cine se mantiene como el espectáculo con más
adeptos y también es el que más aumenta, 4,9
puntos porcentuales frente a los resultados de 2011.
Por otro lado, el gasto medio dedicado a ocio en los
presupuestos familiares se redujo progresivamente
en los últimos años, hasta el año 2014 que empezó
nuevamente a crecer.
Firmas del sector ocio han retomado sus
planes de expansión. Más allá de las salas de cine,
existen otras actividades nuevas que resultarían
atractivas a los consumidores, como el túnel de
viento que Sambil instalará en su complejo de
Leganés, Madrid. Simuladores
de
diversas
actividades están alcanzando un auge importante en
otros países.
8 2016: UN AÑO DE TRANSICIÓN
En una economía global como en la que vivimos cualquier incertidumbre se
traslada en una demora en la toma de decisiones.
todo apuntaba que era buen momento para relanzar
los planes de expansión y aprovechar esas
oportunidades. Durante estos meses se absorbe
buena parte del stock de locales prime.
Pero ya a mediados del 2015, se empieza a
atisbar que estas decisiones de expansión se van
frenando, aunque gran parte de los fundamentales
siguen siendo positivos, afloran incertidumbres, que
estiman retraerán el consumo. Y lo que empieza
siendo una simple cautela, se convierte en una
realidad: el frenazo a las decisiones motivadas por la
no formación de gobierno en España, se le unen
otras incertidumbres, que en un mercado tan
sensible al consumo como el retail se traslada en un
frenazo a su expansión.
David Barragán. Director Negocio Retail de Aguirre Newman
Durante dos años (desde finales del 2013 a
finales del 2015), se produjo una ebullición del sector
retail, era el momento de aprovechar las
oportunidades que la crisis había propiciado,
apoyado en buenos fundamentales (disminución de
tasas de desempleo, aumento del consumo, tipos de
interés en mínimos históricos, inflación negativa...),
Calle Preciados (Madrid)
El año 2016 va a ser un año de transición y
de despeje de incógnitas que nos marcará el devenir
de los próximos años. Comenzábamos el año con
incertidumbres importantes a nivel nacional
(formación de gobierno, políticas de empleo, gasto
público, recortes,...) e internacional (Brexit, crisis de
los emergentes, crisis del petróleo, crisis de los
refugiados, cambio de modelo productivo en
china...). Durante los últimos meses parte de estas
incógnitas se están despejando y a buen seguro
marcaran el devenir de los próximos años.
Gran Vía (Madrid)
9 EL CONSUMIDOR CAMBIA Y LOS FORMATOS DE VENTA SE
ADAPTAN
Aunque el gasto medio por habitante haya pasado desde 1.550 euros
anuales en 1980, a los 10.960 euros en 2015, lo que más ha cambiado en
el sector del gran consumo ha sido el consumidor, con la irrupción
tecnológica en el 2.000 y su eclosión en el 2010.
El gasto medio por
hogar se situó en 27.420 euros
en 2015, que subió 1,4 por
ciento, por primera vez desde la
crisis, pero la distribución de ese
gasto va variando en función de
la renta disponible y las
preferencias del consumidor.
Ese aumento del gasto
ha venido acompañado de una
dinamización de la distribución.
Si, en 1980, se inauguraba
Baricentro, el primer centro
comercial grande español en
Barcelona, ahora, Amazon, el
líder mundial de la venta on
line, acaba de poner en
marcha,
en
Madrid
y
Barcelona sendos almacenes
logísticos capaces de entregar
los pedidos a sus clientes
Premium en menos de una
hora, incluidos los productos
frescos.
La transformación económica, social, demográfica y
tecnológica de España ha
supuesto un cambio del
consumidor y han dado un
vuelco
a
su
estructura
comercial, junto con la llegada
de los grandes distribuidores
de todo el mundo.
La irrupción del fenómeno low cost y la proliferación
de
plataformas
logísticas han permitido la
democratización del consumo
de los españoles, que hoy
dedican una buena parte de
su presupuesto a moda, ocio,
turismo, electrónica y cultura.
La entrada de España
en la Comunidad Económica
Europea, CEE, en 1986, dio
lugar,
además
de
la
implantación del IVA, a que el
consumo aumentara en los
cinco años siguientes, lo mismo
que había crecido en la década
anterior. La nueva situación
atrajo a grandes cadenas espe-
cializadas en distintos segmentos, tales como Leroy
Merlin, en 1989; Toys “R” Us,
1991; Decatlhon, 1992; FNAC,
1993 y Lidl que entra en 1994
como alimentación discount. La
globalización y la revolución
tecnológica
industrial,
que
reduce los costes de producción,
son la base de esa transformación.
Estas grandes compañías popularizaron productos
atractivos
con
precios
agresivos. Es el caso de las
marcas de Inditex, que fueron
precursoras en España de
este modelo.
El low cost llegó con el
nuevo siglo
A partir del año 2000,
los hábitos de compra cambian, como consecuencia de
la llegada del low cost. Sus
precursores fueron algunas
compañías
aéreas
como
Ryanair, Easy Jet o Vueling,
que revolucionan el sector de
la aviación comercial y
permitieron que se viajara con
más frecuencia.
En aquellos años el
presupuesto destinado a alimentación suponía el 18,6 % y
la vivienda el 25%, mientras
que el low cost, la ganga de
toda la vida, se hizo negocio:
viaje, ropa, telefonía e, incluso,
servicios jurídicos baratos.
10 En la primera década de
este siglo, la población española
experimentó un crecimiento sin
precedentes aumentando en 16
millones.
perdurará hasta la llegada de la
gran recesión.
A los españoles les
gusta gastar y se desplazan a
las periferias de las ciudades a
realizar sus compras en los
centros comerciales. Entre el
año 2000 y 2008 se construyeron en España el 46 por
ciento de la superficie de los
centros comerciales del país,
donde además de las marcas y
enseñas
se
instalan
las
franquicias que es otra de las
vías de expansión de las marcas
que adquieren un enorme auge
en la época, homogeneizando
todos los centros comerciales.
La mitad de los locales de calle
y de los centros comerciales son
franquiciados.
La llegada de la crisis en
2008, que daría lugar a la mayor
recesión de la historia, provoca
que el modelo de negocio tenga
que redefinirse. El consumidor
deja de gastar y, cuando lo
hace, exige un precio más bajo
por cualquier artículo. El gasto
medio por hogar cae un 15,6%
entre 2009 y 20014. El low cost
domina todas las categorías de
productos.
El euro entra en circulación en 2002 para reemplazar a la peseta, cuyo redondeo en el cambio eleva los
precios de manera ficticia, pero
el país se encuentra inmerso en
una expansión económica, con
un PIB creciendo y unos tipos de
interés bajos, los españoles se
hipotecan y tienen sensación de
riqueza. El empuje de las marcas blancas permite que los
fabricantes rebajen sus precios,
permitiendo el surgimiento de un
nuevo tipo de consumo que
La crisis impacta de lleno en
el sector del gran consumo
Los
productores
y
fabricantes
tienen
que
reaccionar y amplían la gama de
productos con precios más
bajos. La confianza del consumidor se fractura, al comprobar cómo se han podido
bajar tanto los precios durante la
crisis, y esto da lugar a que surja
la economía colaborativa, no tan
preocupada por el beneficio
como por cubrir una necesidad.
La eclosión de la tecnología
Con la eclosión de
internet el usuario tiene toda la
información en tiempo real, y se
torna más exigente. Además, se
trata de un consumidor global
que puede comprar desde
cualquier lugar del mundo.
Las nuevas tecnologías
permiten que la interlocución
con los clientes sea prácticamente ilimitada, las tiendas
más que a la mera exposición
del producto se destinan cada
vez más a la experimentación.
Esta globalización ha
favorecido la aparición de nuevos jugadores que solo venden
por internet. El mayor de todos a
nivel mundial es Amazon, que
llegó a España en 2011, y está
revolucionando la forma de
vender on line del resto de
jugadores que tratan de replicar
sus movimientos.
La calidad y la responsabilidad entran en juego
Tras ocho años de crisis
económica se ha evolucionado
hacia un nuevo sistema de
valores, donde la calidad, la
innovación y la sostenibilidad
son los argumentos con los que
las marcas habrán de convencer
a sus clientes.
El consumidor del 2020
probablemente no tenga nada
que ver con el actual. Se elevarán las eco-opciones y se
exigirá mayor rapidez en las
entregas.
11 www.itaroa.com/foodcourt
12 UNA APUESTA POR LA EXPERIENCIA DE COMPRA
LyC Consultores, empresa creada en 1992, es una compañía de servicios
inmobiliarios especializada en el sector de los centros comerciales, que
abarca todas las funciones, desde la búsqueda de suelo y oportunidades de
inversión, su tramitación urbanística hasta la desinversión, pasando por el
diseño comercial del activo, su comercialización y gestión global. Su
director general, Ignacio Cernuda, persona con una dilatada experiencia
profesional en el sector, nos comenta algunos aspectos de estas
actividades.
¿Cuál ha sido la evolución de L y C
Consultores desde su creación en 1992?
Desde la fundación de LyC hasta la
actualidad, tanto la empresa como el Inmobiliario
Comercial han cambiado mucho en España. En 1992
comenzamos esta aventura empresarial sin tener
muy claro cuál era nuestro modelo de negocio ni el
nicho de mercado en el que nos moveríamos. Por
ello, en los primeros años LyC era una consultora
inmobiliaria más generalista, trabajando tanto con
activos Comerciales como Industriales, Oficinas e
incluso residenciales. Este concepto tan amplio de
negocio realmente impide la especialización y la
ubicación en un nicho de mercado en donde se
pueda desarrollar todo el potencial de la empresa.
Por ello, con el transcurrir de los años
tomamos la decisión de especializarnos en el sector
inmobiliario comercial, concretamente en Centros y
Parques Comerciales. Y dentro de este sector, muy
especialmente en aquellos proyectos Comerciales
Singulares, en los que podemos aportar un Valor
Añadido que nos permite diferenciarnos de otros
consultores más generalistas.
Esta especialización nos ha permitido encontrar un
hueco en el que aportar valor a una industria
demasiado “estandarizada” y, hasta cierto punto,
aburrida, volviendo a las bases de la misma. De esta
manera, LyC es una de las pocas empresas de este
sector que puede vivir de la comercialización de
espacios comerciales en Centros Comerciales, ya
que nuestra actual estructura nos lo permite. Esto es
debido a que el 80% de la plantilla actual de LyC son
Responsables Comerciales de proyectos.
Nosotros seguimos pensando que la clave
del éxito, en la promoción, relanzamiento o gestión
de cualquier centro comercial, reside en la capacidad
de generación de interés para los operadores
comerciales, es decir, en la capacidad de
comercialización de las distintas unidades que
componen dicho centro.
¿Cómo está estructurada la compañía en
relación a las distinta funciones que desarrolla?
Nuestra actividad profesional está repartida
en
dos
grandes
áreas:
Asesoramiento
y
Comercialización y Gestión de Propiedades y
Activos. Esta separación de ambas áreas se ha
debido, básicamente a un factor geográfico, al contar
con oficinas en Madrid y San Sebastián.
Desde nuestra oficina de Madrid (calle
Génova 21) desarrollamos las funciones de
Asesoramiento y Comercialización. Para ello,
contamos con una plantilla de 10 profesionales, de
los que 8, se dedican a las funciones comerciales.
En LyC damos mucha importancia a los
servicios de Asesoramiento, ya que nos parece que
es, la mayoría de las veces, la fase crítica de un
proyecto, tanto en aquellos de nueva promoción,
como en los de reposicionamiento de centros
existentes. Así, creemos que el Concepto Comercial
a desarrollar, en una nueva promoción de un centro
comercial, es esencial para su éxito. Esta fase de
asesoramiento, nos parece igual de relevante en el
caso del reposicionamiento de Centros Comerciales
existentes.
En cuanto a las funciones de Gestión de la
Propiedad y de los Activos, que incluyen la Gerencia
de Centros Comerciales, la Gestión Patrimonial de
los mismos y los servicios de Gestión de Activos, los
desarrollamos desde nuestra oficina de San
Sebastián, Guipúzcoa. La persona al cargo de esta
división de la empresa es Juan Abrisqueta, socio de
LyC
13 Centro comercial Puerta de Europa (Algeciras)
Para el desarrollo de estas funciones,
contamos con un total de unas 25 personas, 5 de
ellas en las oficinas centrales, y otras 20 en los 11
Centros/Parques que gestionamos en toda España.
LyC está muy especializado en la gestión de
proyectos singulares, en situaciones complicadas, en
las que la buena gestión de un Presupuesto de
Gastos, es un factor esencial. En este sentido, nos
hemos encontrado recientemente con experiencias
un tanto sorprendentes en las que centros
comerciales cuya situación comercial era muy
precaria, contaban con presupuestos de gastos con
potencial de reducción de hasta un 40%, lo que
redunda en una mejora inmediata del Ingreso Neto
Operativo.
Comerciales existentes están posicionados en una
franja de oferta comercial Media/Media, y la oferta de
gama Media/Alta y Alta, ubicada en el centro de la
ciudad, no cuenta con unos locales adecuados para
el desarrollo de las marcas comerciales.
Entre los proyectos en los que están
inmersos se encuentra la comercialización del
centro comercial de la Torre Sevilla de
CaixaBank. ¿ Qué aporta a la capital andaluza
este centro comercial?
Cuando presentamos el Plan de Negocio a
Caixabank, propietario del complejo, para darles una
idea gráfica del concepto comercial, les dijimos que
queríamos desarrollar L’Illa Diagonal en Sevilla. Y
esto, salvando las distancias, es lo que estamos
haciendo.
El Centro Comercial TORRE SEVILLA es un
claro ejemplo de posicionamiento de una nueva
oferta comercial, en un territorio (zona de influencia)
con un elevado nivel de competencia. En efecto,
Sevilla cuenta con un buen número de centros
comerciales y con una potente oferta comercial de
centro de ciudad (Sierpes/Tetuán). Sin embargo,
nosotros entendemos que todos los Centro
Con una superficie comercial de 25.000 m2 y
2.000 plazas de aparcamiento, el centro comercial se
desarrollo bajo el concepto de “Mall abierto”,
disfrutando del excelente clima de Sevilla. Hasta la
fecha, han confirmado su presencia en el proyecto
operadores tan relevantes como H&M, Mango,
Lacoste, Bimba y Lola, Farrutx…
TORRE SEVILLA surge de esta carencia de
un espacio comercial moderno, con todos los
servicios necesarios para su desarrollo, en el que
desarrollar
un
oferta
comercial
Media/Alta.
Pensamos que su ubicación, en la Isla de la Cartuja,
bajo la torre del mismo nombre, permite el acceso
rápido y sencillo a los residentes en los barrios con
mayor poder adquisitivo de la capital sevillana y del
Aljarafe.
14 El centro comercial contará con un
componente de visitantes no muy habituales en este
sector, como son los visitantes del futuro
CAIXAFORUM Sevilla, que nosotros estimamos en
más de un millón de visitares anuales, los huéspedes
del Hotel 5 estrellas que se desarrolla en las 12
plantas superiores de la Torre y los 3.000
trabajadores que se estima para las empresas que
se ubiquen en la propia Torre.
La apertura del Centro está prevista para la
última parte del año próximo (2017), momento en
que la totalidad del Complejo Torre Sevilla estará a
pleno rendimiento.
Centro comercial Torre Sevilla (Sevilla)
Otro de los proyectos singulares que tienen en
marcha es un centro comercial en Melilla. ¿En
qué consiste este proyecto y cuál está siendo su
grado de aceptación por parte de los retailers?
Parque Melilla es, realmente, un proyecto
muy singular. No solo por su ubicación, en la ciudad
de Melilla, única ciudad/capital de España sin un
centro comercial, sino por el equipo que hay detrás
del desarrollo del mismo.
La idea de Parque Melilla surge en 2014, al
analizar el antiguo proyecto que Drago Capital, a
través de su participara Tres Forcas, tenía en el
Cuartel de Valenzuela, muy próximo al paso
fronterizo entre Melilla y Marruecos. Dicho proyecto,
iniciado en 2015, sufrió un parón muy prolongado,
debido principalmente a la situación del mercado, por
lo que en 2014, nos pareció que se trataba de una
oportunidad muy singular y prometedora.
15 Para el desarrollo de Parque Melilla, se
consiguió un acuerdo entre Murias Grupo, promotor
de centros comerciales basado en San Sebastián,
con mucha experiencia en el sector, y Drago Capital,
como propietario del suelo. Este acuerdo de
desarrollo de PARQUE MELILLA, incorporó a Eroski,
como operador de la superficie de alimentación.
PARQUE MELILLA es un centro comercial
abierto, desarrollado en dos plantas, con casi 35.000
m2 de superficie comercial. Cuenta con más de
1.200
plazas
de
aparcamiento,
ubicadas
principalmente en la planta subterránea.
El concepto comercial incorpora varias
modelos de negocio, un Hipermercado con la clásica
galería de servicios, en un ambiente climatizado,
varias unidades en formato Parque Comercial,
destinadas a operadores de Medianas Superficies, y
una amplia Galería Comercial, abierta, desarrollada
a lo largo de las plazas interiores del complejo.
Este concepto, unido a la carencia de oferta
comercial existente en Melilla, a la reducida
posibilidad de encontrar ubicaciones adecuadas para
los grandes operadores actuales y el atractivo
comercial que supone la proximidad de Marruecos,
han sido muy bien aceptados por los principales
operadores. Así, a esta fecha, han confirmado su
presencia en el proyecto el Grupo Inditex (4 rótulos),
Grupo Cortefiel completo, C&A, H&M, Decathlon,
Worten, Primor, etc…, hasta completar un nivel de
contratación del 70% de la SBA.
Las obras del Complejo se han incoado
durante el mes de Octubre y se pretende realizar su
apertura a final de 2017.
En un sector como el de los centros
comerciales, sujetos a una evolución constante,
con la competencia de la venta on line y la
implantación de las macro-tiendas en el centro
de las ciudades , ¿cuál piensa que será su
tendencia?
Creo que se trata de dos factores bien
distintos. Por una parte, el efecto del e-comerce o
venta on-line, me parece que es un factor a tener
muy en cuenta de cara al futuro. Sin embargo, yo
sigo apostando por la EXPERIENCIA DE COMPRA,
entendido como ese nivel de satisfacción que nos da
el ver tiendas atractivas, con productos atractivos,
tocarlos, probárnoslos.
Es el mismo razonamiento por el que vamos
al cine, en lugar de ver una película en casa o vamos
a un Restaurante a cenar.
Nos ofrece una “Experiencia” diferente, que
nos satisface plenamente y esta satisfacción no la
encontramos cuando realizamos una compra por la
web, a pesar de su comodidad.
Eso, si, en la industria de Centros
Comerciales debemos de esforzarnos para mejorar
el nivel de dicha Experiencia, ofreciendo atractivos
cada vez mayores a los visitantes.
En cuanto a las macrotiendas de centro de
ciudad, yo pienso que, más que un competidor de los
centro comerciales se trata de una oferta
complementaria. En un país en el que la mayoría de
los grandes centros comerciales se ubican en el
extrarradio de las ciudades, esta oferta comercial,
conveniente y próxima para muchos de los
consumidores, ejerce un papel muy importante en el
sector comercial.
Centro comercial Abadía de Toledo
16 www.inmored.com
17 EL CENTRO COMERCIAL ITAROA INVIERTE CUATRO MILLONES
DE EUROS EN AMPLIAR SU OFERTA DE OCIO
Localizado en el área metropolitana de Pamplona, el centro comercial
Itaroa, inaugurado en el otoño de 2004, tiene una superficie comercial de
43.100 metros cuadrados y 105 locales comerciales. En la actualidad es
referencia del comercio, el ocio y la restauración de la capital navarra y se
dispone a ampliar su oferta de ocio con una inversión de 4 millones de
euros.
El centro comercial Itaroa se ubica en el
municipio de Huarte, una situación estratégica que le
permite estar perfectamente comunicado con toda su
área de influencia de 335.000 habitantes que pueden
acceder a él en menos de 10 o 15 minutos en coche
por una excelente red viaria, estando además muy
bien comunicado por el transporte público. El PIB per
cápita de Navarra, indicador de la calidad de vida,
asciende a 28.124 euros, un 21% superior a la media
española. Asimismo, el paro se sitúa en esta
Comunidad en el 13,53% frente al del conjunto del
Estado que es del 20,90%.
Su mix comercial integra, además de un gran
Hipercor, marcas, enseñas y franquicias de primer
nivel, como Zara, M & D, Berska, Zara Home,
Pull&Bear y Stradivarius del Grupo Inditex, H & M,
Sfera, Forum Sport, Décimas, Merkal, Douglas,
Druni, IF, Calzedonia, Woman Secret, RKS,
Springfield, Soloptical, Centros Único…. etc.
El ocio juega un papel importante en la oferta
del centro que cuenta entre otras instalaciones con
diez salas de cine más otras dos salas VIP, que en
2015 recibieron en total 350.000 espectadores.
Además, dispone de un circuito de Karting Indoor, 18
pistas de bolera, Parque Infantil y 11 pistas de Padel
Indoor, gestionadas por el campeón mundial Pablo
Semprún.
En lo relativo al cuidado de la salud, el área
comercial dispone de un Gimnasio de última
generación, Spa con piscinas de diferentes tipos,
baños termales y de hielo y pista de hielo
reglamentaria.
Una completa oferta gastronómica complementa la oferta de Itaroa con restaurantes como
Ginos, KFC, Burger King, Pizza Móvil, Pans &
Company, La Tasca de Don José .
Vista exterior del Centro comercial Itaroa
18 Ampliación de Itaroa
El éxito alcanzado por este complejo
comercial, construido según diseño del Estudio de
Arquitectura L35, ha provocado la necesidad de
ampliar su oferta comercial para satisfacer la
demanda de rótulos de moda y complementos, así
como su zona de ocio.
En la ampliación se reordenará y ajustará la
oferta de ocio del pasillo donde se encuentran
situados los cines y la bolera y se instalarán nuevas
escaleras que darán acceso directamente desde la
planta baja a la remodelada y ampliada segunda
planta dándole a esta un marcado carácter comercial
complementario a la actual planta baja.
El ocio ha sido siempre un importante
elemento distintivo de Itaroa y se van a realizar tres
actuaciones. En la primera se ampliará el Food Court
con diez nuevos locales y un área común de sillas y
mesas de 964 metros cuadrados, con capacidad
para 490 comensales, creando diferentes ambientes
que faciliten la integración en un mismo espacio de
las diferentes ofertas gastronómicas. Asimismo, se
dota a esta área de una zona denominada “Free
Tablet & Street Charge”.
En una segunda actuación simultánea con la
anterior, se agrupa el ocio destinado al público
infantil y juvenil en un único espacio de 4.235 metros
cuadraos denominado Family Entertaiment Center,
FEC, que supone el mayor espacio de ocio del norte
de España.
Como actividades complementarias a las dos
anteriores, se desarrollan dos nuevos espacios, uno
de ellos dedicado a guardería infantil y el otro a taller
de
actividades
destinado
a
exposiciones,
conferencias,
cursos
de
cocina,
coaching,
manualidades. etc.
Food court del Centro comercial Itaroa
19 www.cbre.es
20 LOS GRANDES PROPIETARIOS DE LOS CENTROS COMERCIALES
ESPAÑOLES En España existen 546 centros comerciales, con casi 15,5 millones de
Metros cuadrados de SBA, según la AECC, que fueron promovidos por
distintas empresas y que ahora suelen estar en la cartera patrimonial de
otras. Carrefour Property, inmobiliaria del grupo de
distribución Carrefour, líder europeo del sector, es
propietaria de 108 centros comerciales en España
que tienen una SBA de 660.000 metros cuadrados
que la convierten en el líder del ranking español.
Carrefour Property opera, al mismo tiempo, como
promotor, inversor y gestor e integra la totalidad de
las especialidades del inmobiliario comercial. Entre
sus centros comerciales destacan los inaugurados
recientemente,
FAN Mallorca Shopping, de
Mallorca, As Cancelas en Santiago de Compostela y
Holea en Huelva.
Carmila, otra inmobiliaria del grupo
Carrefour, creada en 2014 por Carrefour y grandes
inversores internacionales, está especializada en
dinamizar los centros comerciales contiguos a los
hipermercados Carrefour. En España es propietaria
de 70 de estos emplazamientos y cuatro de ellos
pertenecen a la categoría de retail park.
Le sigue Unibail Rodamco, resultado de la
fusión, llevada a cabo en 2007, de la holandesa
Rodamco y la francesa Unibail, es la mayor
inmobiliaria europea cotizada con una cartera de
activos en torno a los 39.000 millones de euros. En
España ocupa el segundo lugar entre los propietarios
de centros comerciales con más de 500.000 metros
cuadrados de SBA. Entre los centros de su
propiedad destacan por su tamaño y calidad La
Vaguada y ParqueSur en Madrid y La Maquinista y
Les Glories en Barcelona.
Interior del Centro comercial FAN Mallorca
21 La nueva Merlin Properties, resultado
también de otra fusión, Merlin, Testa y Metrovacesa,
se ha situado como la primera socimi de España,
única inmobiliaria que cotiza en el IBEX 35 y ocupa
el tercer lugar del ranking de los propietarios de
centros comerciales españoles, con 500.000 metros
cuadrados de SBA, cuyos centros principales son
Marineda City en La Coruña, Porto Pi en Mallorca,
Las Arenas en Barcelona y Larios en Málaga.
El cuarto lugar del ranking corresponde a la
socimi Lar España, creada en 2014, y que se ha
especializado en centros comerciales. La sociedad,
gestionada por Grupo Lar, dispone de 10 de estos
espacios, entre los que destacan Megapark en
Barakaldo, Vizcaya, Gran Vigo en Vigo, El Rosal en
León y Portal de la Marina en Alicante. En la
actualidad está desarrollando dos nuevos proyectos
de este tipo: Palmas Altasen Sevilla y Vidanova
Parc, en Sagunto, Valencia.
La quinta posición corresponde a Klepierre,
otro de los gigantes europeos del sector, participado
por el líder americano de centros comerciales Simon
Properties Group, y que en 2014 compró Corio por
7.200 millones de euro. Su cartera inmobiliaria está
valorada en 22.000 millones de euros. En España
posee entre sus centros comerciales destacan
Plenilunio, La Gavia y Príncipe Pío en Madrid; Gran
Turia en Valencia y Meridiano en Tenerife.
Le sigue General de Galerías Comerciales
(GGC), fuertemente ubicada en Andalucía, que es
propiedad del empresario Tomás Olivo. Convertida
en socimi, tiene previsto empezara a cotizar en el
MAB próximamente. Tiene en su cartera seis centros
comerciales, entre los que se encuentran La Cañada
en Marbella y Mediterráneo en Almería. En la
actualidad tienen prácticamente concluido en centro
comercial Parque Nevada en Granada cuya
inauguración está prevista para este mismo mes de
noviembre.
Intu, especialista internacional en centros
comerciales,
con
una
cartera
de
activos
internacionales valorados en 12.300 millones de
euros, su cartera en España está compuesta por
Parque Principado en Asturias y el 50% de Puerto
Venecia en Zaragoza, el mayor centro comercial de
España, estando el otro 50% en manos de del fondo
de pensiones canadiense CPPIB. En la actualidad
está inmerso en el desarrollo de un gran centro
comercial en Málaga y en vías de concesión de las
autorizaciones necesarias para otro desarrollo en la
Comunidad Valenciana.
La Sociedad General Inmobiliaria de España,
LSGIE, fundada por Robert de Balkany, fallecido
hace poco más de un año, es propietaria de Plaza
Norte 2 y Gran Plaza 2 en Madrid. En la actualidad
desarrolla en la capital un nuevo centro comercial
Plaza Río 2, frente a Matadero.
.
Exterior del Centro comercial FAN Mallorca
22 LAS RENTABILIDADES EN HIGH STREET SE HAN CONTRAÍDO A
NIVELES RECORD
Cushman & Wakefield es una de las principales sociedades de servicios
inmobiliarios del mundo, con presencia en 60 países y 43.000 empleados
teniendo una facturación anual de 5.000 millones de dólares. Robert
Travers es socio director de High Street y nos da su opinión sobre la
evolución y tendencias de los locales de calle
¿Se sigue agrandando la brecha en la demanda
entre calles prime y secundarias? ¿Qué tipo de
retailer opta por uno u otro emplazamiento?
Hemos observado que esta brecha sigue
agrandándose. Las calles secundarias siguen
sufriendo para encontrar inquilinos, mientras que la
demanda de las prime sigue siendo alta. Debido a la
escasez de ubicaciones en prime se detectan, de
nuevo, operaciones con traspaso. Mientras que en
las zonas prime encontramos marcas internacionales
de reconocido prestigio, en las secundarias se
ubican marcas más nacionales, que se expanden
con franquiciados y retailers de proximidad.
¿Necesitan las tiendas físicas reinventarse ante
el crecimiento del ecommerce?
Las
tiendas
necesitan
reinventarse
constantemente pero no para luchar contra el
ecommerce, sino para complementarlo. Y es que
ambas tipologías de tienda forman parte del ADN del
retailer.
Robert Travers, socio director de
High Street en Cushman & Wakefield
¿Cuáles son las características principales de la
demanda ocupacional de los retailers en los
locales a pie de calle? ¿Cómo influye el turismo
en esa demanda?
Los retailers quieren tener presencia en las
mejores calles comerciales y las zonas secundarias
no son su prioridad. Además, estas empresas
quieren estar donde se encuentran sus clientes, lo
que significa que se acaban ubicando al lado de
tiendas del mismo nivel.
¿Qué efecto están teniendo las grandes
flagships abiertas en las principales calles?
Se trata de un efecto de unión de superficies,
ya sea con plantas primeras y sótanos, como con
locales adyacentes. Dependiendo de qué flagship y
marca se trate, estas tiendas pueden ser un
generador de más influencia en la zona y, por tanto,
crear más afluencia alrededor, lo que incrementa el
valor de los locales.
¿Cómo están evolucionando las rentas en las
calles prime y en las secundarias?
Hemos detectado que las rentas en las
zonas prime están subiendo paulatinamente pero de
forma constante. Encontrar inquilinos en calles
23 secundarias todavía cuesta y provoca que el proceso
de comercialización siga siendo largo en muchas
ocasiones, pero las rentas se han mantenido.
¿La disminución de la inversión en este tipo de
activos, durante el primer semestre de este año,
significa que se está desacelerando?. ¿Cómo
evolucionan las rentabilidades?
Las rentabilidades se han comprimido a
niveles récord. La presión y la demanda en invertir
en locales comerciales prime es más fuerte que
nunca debido a la falta de alternativas de
inversiones.
¿Cuáles son las operaciones principales de
alquiler e inversión en este segmento, realizadas
por Cushman & Wakefield en lo que llevamos de
año?
• Mediamarkt en la calle Fontanella, Barcelona. Se
trata de un local de unos 2.500m2 en una zona muy
céntrica, a escasos metros de Plaça Catalunya, y
que antes lo ocupaba la delegación de Hacienda de
la Generalitat de Catalunya.
• Five Guys en Gran Vía, Madrid, siendo el primer
restaurante que abre en España.
• NBA Café en Les Rambles, Barcelona, siendo el
primer restaurante de estas características en
Europa.
• Forecast en Fuencarral, Madrid.
• Ikks en Passeig de Gràcia, Barcelona.
• Levis en Les Rambles, Barcelona.
• Brandy Melville en Portal de l’Àngel, Barcelona.
• Macson en Portal de l’Àngel, Barcelona.
• Sunglass Hut en Avenida Libertad, San Sebastián.
• Lush en Gran Vía, Bilbao.
• Costa Coffee en Benidorm
24 LA INVERSIÓN EN CENTROS COMERCIALES: ACTIVOS CADA VEZ
MÁS CAROS
Los flujos de capital siguen llegando al sector inmobiliario en busca de
unos rendimientos que no pueden conseguir con otras alternativas de
inversión. Los espacios retail siguen siendo grandes receptores de estos
flujos, tanto en la modalidad de centros comerciales, High Street,
medianas y outlets, como en locales de las calles principales
Centro comercial Diagonal Mar de Barcelona
El BCE está tratando a la débil economía
europea con la medicina paliativa de una política
monetaria relajada y su “quantitative easing”, medida
que, en principio, tiene prescrita hasta marzo del año
próximo. El tratamiento podría prolongarse debido a
que el enfermo tarda más de lo previsto en
recuperarse, a pesar de las crecientes protestas,
principalmente alemanas, en contra del tratamiento.
Sea como fuere, la situación para el inversor
es que se encuentra con un mercado de bonos con
muy bajas rentabilidades, y una bolsa con exceso de
volatilidad, por lo que dirige sus inversiones hacia
sectores que, como el inmobiliario, le ofrecen
mayores rendimientos.
El sector inmobiliario español no es ajeno a
esta tendencia y, el año pasado, la inversión
realizada en el inmobiliario no residencial se
aproximó a los 10.000 millones de euros, de los
cuales 3.000 millones se destinaron a comprar
espacios dedicados a la venta al por menor. En este
ejercicio, hasta finales de octubre, las cifras de
inversión en espacios retail son superiores a las del
año anterior.
Si bien en el primer semestre del año, las
inversiones en el segmento retail eran un 27%
inferiores a las de 2015, en el segundo semestre del
año se han acelerado con una operación principal
como es la venta del centro comercial Diagonal Mar
25 por 500 millones de euros, comprado por la gestora
inmobiliaria del Deutsche Bank al fondo Northwood,
y otras operaciones protagonizadas por Monthisa
que compró un centro comercial al El Corte Inglés en
el Paseo de la Castellana de Madrid por 150
millones; Activum que adquirió los centros
comerciales Sexta Avenida y Espacio Torrelodones a
Klepierre;
LAR España se hizo con el centro
comercial Gran Vía de Vigo por 141 millones y con el
Complejo Comercial Vistahermosa de Alicante por
42,5 millones. Además, Carmila inmobiliaria de
Grupo Carrefour compró tres centros comerciales en
diferentes localidades a Hispania Property Retail e
Incus vendió a Deutsche Bank cuatro centros
comerciales por 100 millones de euros, Alcalá
Magna, El Mirador de Cuenca, Almazora en Alcoy y
Los Alcores en Alcalá de Guadaira, Neinver y TH
Real Estate compran el centro comercial Nassica de
Getafe a KKR por 140 millones de euros.
En el primer semestre, la operación más
importante la venta por parte de Eroski y Topland de
once edificios comerciales en el País Vasco y
Navarra a un fondo gestionado por Invesco por un
total de 358 millones de euros. Eroski protagonizó
también la venta de otro un paquete de hasta 36
hipermercados, entre ellos todos los de Cataluña, al
gigante francés Carrefour, por 205 millones de euros,
que también incluye el traspaso de 22 gasolineras y
8 galerías comerciales asociadas a esos establecimientos. Además de otras destacadas como la
venta del centro comercial Festival Park de Mallorca,
adquirido por Meyer Bergman a Värde Partners, por
100 millones; la compra por parte de CBRE GI del
centro comercial ABC Serrano, en una operación
conjunta con el edificio de la calle Preciados, 9 de
Madrid, a Zambal, por 149 millones de euros.
Redevco Iberian Ventures compra seis parques
comerciales localizados en Extremadura y Andalucía
Bogaris por 95 millones de euros
Centro comercial Sexta Avenida de Madrid
26 27 Las nuevas estrategias de Retail transforman Gran Vía y Las
Ramblas
Alex Barbany
Director Nacional de Retail CBRE España
El año 2015 en nuestro país estuvo marcado
por el aumento de la actividad de los comerciantes.
A lo largo del año, vimos subir el nivel de actividad,
así como nuevas entradas que están dinamizando el
mercado tras varios años de crisis. Este auge tiene
sus pilares fundamentales en el aumento del
consumo, apoyado en la mejora de la economía y el
empleo, y en el crecimiento del turismo, que ha sido
especialmente relevante en Barcelona y Madrid.
Teniendo en cuenta que España es,
actualmente, el tercer país más visitado del mundo, y
que las tiendas de las ciudades más grandes atraen
al turismo de compras, es lógico el interés de los
retailers en abrir flagship stores en las principales
calles turísticas. Esto explica en gran parte la
transformación que están experimentando dos de las
vías más simbólicas de estas dos ciudades y que
está consolidando a la Gran Vía y Las Ramblas
como nuevos ejes mass market.
La Gran Vía madrileña, uno de los emblemas
turísticos de la ciudad, era hasta hace poco conocido
como ‘el Broadway de la capital’. Sin embargo, en
los últimos tiempos, ha cambiado buena parte de sus
cines y teatros por un escenario que es testimonio de
la evolución y modernización del sector de retail en
nuestro país. Y para muestra, basta con observar las
enormes colas de Primark que concentran a locales
y visitantes. Pero esta mega-tienda es solo un
ejemplo de una tendencia que se ha consolidado en
esta arteria comercial.
En el caso de Gran Vía, la calle ha presentado
siempre un gran atractivo para los retailers, pero la
falta de ofertas en el tramo prime, situado entre la
Calle Fuencarral y la Plaza Callao, complicaba la
llegada de marcas comerciales. La salida de
entidades financieras durante los últimos años ha
dejado al fin un hueco que muchas marcas
comerciales se han apresurado a llenar, como
demuestran los 1.100 millones de euros que se
invirtieron en operaciones inmobiliarias en la zona
entre 2014 y 2015.
Similar transformación ha experimentado otro
de los lugares icónicos de Barcelona. Las Ramblas,
a pesar de su privilegiada ubicación, nunca fue
considerada como un destino comercial, y los locales
asentados en la zona se dedicaban principalmente a
la hostelería y la restauración. Actualmente, la
tendencia está empezando a cambiar, y cada vez
más marcas internacionales ven en Las Ramblas
una gran oportunidad para abrir sus tiendas y sus
flagship stores.
28 La transformación ha sido menos palpable en
otros tramos, como el comprendido entre Plaza de
España y Callao, aunque cada vez más marcas
optan por esta zona, como es el caso de Druni o AleHop. Debido a su tipología, este tramo es uno de los
más propicios para lograr una extensión de la zona
prime, ya que ofrece muchas posibilidades para las
marcas que quieran encontrar los locales idóneos.
De hecho, ya existe un proyecto de rehabilitación del
Hotel Rex, que contará con un local de más de 1.000
m2 y que podría impulsar la transformación de esta
zona.
Por su parte, la fisiología de Las Ramblas
comenzó a cambiar hace más de 10 años, cuando
las galerías SEPU dejaron un edificio al que acudie-
ron marcas internacionales de la talla de Nike.
Posteriormente, la llegada de otras empresas como
H&M, Desigual o Mango, esta última con una
flagship store, acabó por situar a Las Ramblas en el
centro del retail en Barcelona.
La gran afluencia de personas, la mayoría
turistas, que circula cada día por esta arteria no ha
pasado inadvertida, e incluso el Real Madrid optó por
abrir su primera tienda en Barcelona en esta calle.
Aunque la gran mayoría de marcas se han
establecido en el primer tramo de la calle, la
saturación de la zona y la llegada de nuevas tiendas
que se empiezan a situar en el tramo medio hacen
pensar que el eje comercial de Las Ramblas se irá
extendiendo poco a poco hacia el mar.
29 www.optimaglobalservices.com
30 LAS MEDIANAS SE CONSOLIDAN EN EL MERCADO
El formato de medianas superficies se consolida en el mercado de los
espacios para la venta al por menor, una vez que el consumidor ha
incorporado a su rutina de compra la filosofía de precios bajos, segmento
en el que encajan la mayoría de los operadores habituales de este tipo de
formato comercial.
El stock de medianas superficies en el país
asciende a 4,5 millones de metros cuadrados, de los
cuales, 1,85 millones corresponde a parques
comerciales y 2,.62 millones a contenedores
aislados. Las comunidades andaluza, madrileña y
valenciana acaparan el 60 por ciento de esta
superficie, cuya distribución territorial es desigual.
Seis de las diecisiete regiones no cuentan con
ningún parque de medianas superficies en su zona,
a las que habría que añadir las dos ciudades
autónomas, Ceuta y Melilla.
espacio de mediana superficie independiente.
Barcelona, Madrid, Valencia, Alicante y Sevilla, son
las provincias con mayor volumen de SBA,
concentrando cerca del 50% del total nacional.
Entre las últimas incorporaciones destacan
Las Mercedes Open Park en Madrid y Gines Plaza
en Sevilla, que añadieron 30.000 metros cuadrados
de nueva superficie.
Los parques de mayores dimensiones del
país impulsan la densidad comercial de sus
regiones, Madrid con Parque Oeste, Megapark y
Rivas Futura; Aragón con Puerto Venecia en
Zaragoza, o Murcia con Thader y Parque
Mediterráneo; mientras que la presencia de la
Comunidad Valenciana se debe al elevado volumen
de espacios comerciales independientes, que
representan casi el 70% del total regional, cuando la
media a nivel nacional apenas alcanza el 57%.
El tamaño medio de los parques se sitúa en
24.000 metros cuadrados, y el tamaño más habitual
se mantiene en el rango entre 10.000 y 20.000
metros cuadrados, que supone el 40% de ellos y
concentra un 24% del total de la superficie comercial
de este tipo.
Solo ocho superan los 50.000 metros
cuadrados y suponen un tercio de la SBA del total
nacional. Algunos de estos parques han sido
vendidos en los últimos meses, como conjunto o
alguno de sus locales, en el caso de parques
multipropiedad.
Stock de medianas superficies independientes
La superficie comercial ocupada en locales
independientes de formato de mediana superficie
asciende a 2,62 millones de metros cuadrados,
siendo Cataluña y Valencia las comunidades que
mayor espacio concentran de este tipo, las dos con
más de 400.00 metros cuadrados, representando
entre las dos un tercio del total nacional.
En 2013, IKEA inauguró la tienda más
grande de su red comercial en España en Sabadell,
Barcelona, y Leroy Merlin, abrió en 2015 su tienda
de Sant Cugat del Vallés, con 10.000 metros
cuadrados de techo.
A diferencia del producto parque, todas las
provincias cuentan con la presencia de algún
Densidad comercial en el mercado de medianas
La densidad comercial nacional se sitúa en
95,45 metros cuadrados por cada mil habitantes.
Solo siete comunidades autónomas superan el nivel
medio y seis sobrepasan la barrera de los 100
metros cuadrados.
Respecto al análisis provincial, Valladolid se
mantiene en el primer puesto desde el año 2012,
gracias a la inauguración del complejo comercial
IKEA, que además ha ejercido de imán atrayendo
otros operadores que han desarrollado su propio
local en el entorno del parque situando el nivel actual
en 193 metros cuadrados.
IKEA funciona como ancla de las zonas
comerciales donde tiene presencia. Así, Cádiz,
también entre los primeros puestos de la lista, con
170 metros cuadrados, se ha beneficiado también
del atractivo que genera el gigante sueco.
El segundo puesto corresponde a Zaragoza,
que, si bien cuenta también con una tienda IKEA, el
empuje de la densidad comercial se debería al
macrocomplejo comercial Puerto Venecia.
En el lado opuesto de la lista, están Jaén,
Segovia, Burgos y Teruel, con una media por debajo
de 15 metros cuadrados, que cuentan solo con algún
local independiente en formato mediana, pero ningún
parque.
31 MegaPark Barakaldo
Si se atiende a la densidad comercial
ponderada por población según potencial de
consumo, ésta alcanza los 128 metros cuadrados, y
favorece a regiones y provincias penalizadas por el
elevado nivel de envejecimiento de la población.
Al incorporar al análisis de densidad
comercial
determinados
indicadores
socioeconómicos que permiten determinar la capacidad
de gasto de la población, se visualizan aquellas
provincias en las que tienen cabida nuevos
desarrollos, resultando que País Vasco, Cataluña,
Galicia, Aragón y Castilla y León son las regiones
donde se identifican más provincias como nicho de
negocio.
Planes de expansión
Si bien la mejora de la economía ha
impulsado a los retailers a impulsar sus políticas de
expansión, ésta se mantuvo activa incluso en los
peores años de la crisis.
Leroy Merlin inauguró tres tiendas en 2016 y
pretende inaugurar 25 más hasta 2020. Durante
2106 abre cuatro nuevos puntos de venta en Jaén,
Madrid, Finestrat-Benidorm y A Coruña, y lleva a
cabo ocho grandes ampliaciones y 31 remodelaciones, invirtiendo 172 millones de euros.
AKI, centrará su expansión en medianas
superficies hasta conseguir 69 tiendas en el año
2019. Como novedad, apostará por tiendas de entre
1.000 y 1.500 metros cuadrados de superficie en
localidades más pequeñas.
Bricomart abrió en verano de 2016 el
almacén de Sestao, Vizcaya, que es su primer punto
de venta en el País Vasco. Ya en primavera de 2017,
la promotora City Grove ha anunciado que Bricomart
será uno de los operadores que han confirmado su
presencia en el nuevo proyecto denominado Terrasa
Plaza.
También en el verano de este año Bauhaus
inauguró su tienda más grande en España, con
17.500 metros cuadrados en el proyecto que el
ayuntamiento de Alcorcón, Madrid, denomina Ciudad
del Bricolaje. Otros rótulos que acompañarán a la
firma alemana serán Ikea y Bricomart.
Conforama pretende ampliar su red
comercial con 26 nuevos puntos de venta hasta
alcanzar las 50 tiendas en el año 2019. Algunas de
las localizaciones que aparecen en su mapa de
crecimiento son: Madrid, Barcelona, Sevilla y los
archipiélagos balear y canario.
Media Markt contempla abrir en 2016 tiendas
en Madrid, Barcelona, Mallorca y Santiago de
Compostela y llegar en cinco años a las 100 tiendas
en España, algunas de ellas en formato urbano en el
centro de las ciudades.
En cuanto a los operadores del canal
distribución, Costco inauguró a finales de 2015 la
tienda de Getafe, Madrid, su segundo punto de venta
en España y en tiene previsto abrir otra en Las
Rozas (Madrid). El plan de expansión a cinco años
incluye la apertura de nuevos centros en Madrid,
32 donde esperan contar con al menos cinco tiendas,
Barcelona y Valencia.
Los supermercados alemanes Aldi y Lidl
continúan ganando cuota de mercado en España.
Rivales entre sí, comparten el modelo de negocio en
torno a descuentos. El cambio de mentalidad del
consumidor y la percepción positiva en términos de
calidad precio tienen su reflejo en el agresivo plan de
expansión de las dos firmas.
Las rentas tienen tendencia a aumentar
El nivel medio de rentas en parques de
medianas superficies ha empezado a desacelerar la
evolución en negativo de los últimos años.
En 2015 se situaron en torno a los 10 €/
m²/mes, si bien el análisis por sector de actividad
muestra categorías que superan ampliamente este
nivel, como óptica y tiendas de telefonía, ambas en
torno a 12 €/m²/mes, ya que ocupan locales
pequeños con una superficie entre 150 y 375 metros
cuadrados respectivamente.
En cuanto al valor teórico prime, se mantiene
en 16 €/m²/mes, teniendo en cuenta que los mejores
parques rozan el 100% de ocupación y apenas se
registran contratos en estos activos. En cualquier
caso, la escasez de oferta y el interés de la demanda
por entrar en conjuntos comerciales muy
consolidados reforzarían la sensación de tendencia
de crecimiento.
Proyectos futuros
Entre los nuevos desarrollos de complejos
comerciales previstos entre 2016 y 2018 los parques
representan un 15%, si bien con una distribución
muy dispar en cada ejercicio. Mientras en 2016 tan
solo se ha incorporado el parque Las Moruchas en
Ávila, con una superficie de 3.300 metros cuadrados,
para 2017 se prevé la entrada de tres conjuntos, que
sumarían cerca de 100.000 metros cuadrados que
representan un 35% del total de SBA proyectada.
Los promotores nacionales han liderado
claramente la promoción de este tipo de formato,
concentrando desde el año 2008 el 62% de la
superficie desarrollada. Entre ellos destaca la intensa
actividad de Bogaris, responsable del 21% de la SBA
promovida y del 25% de los parques puestos en
marcha.
Hay que indicar que la irrupción de las
Socimi en el mercado inmobiliario se ha centrado
hasta el momento en el plano inversor, si bien
algunas empiezan la aventura promotora. Es el caso
de Lar Real Estate Socimi, al frente del complejo
Cuatro Caminos en Sagunto, Valencia, de 45.000
metros cuadrados, con entrega prevista en 2017.
Mercado de inversión
El volumen de inversión en este segmento
de medianas superficies alcanzó en 2015 una cifra
record con 500 millones de euros, lo que supone un
20% del total transaccionado desde el año 2000.
La compra de Megapark Barakaldo por parte
de Lar Real Estate Socimi después del verano del
año pasado, por 170 millones de euros, incluyendo el
Factory Outlet, ha concentrado cerca de un tercio del
total anual, pero incluso descartando esta
megaoperación, el año 2015 alcanzaría el máximo
de la serie.
Puede afirmarse que el mercado de
medianas ha recuperado cuota de mercado en el
panorama inversor. La ausencia de producto de
calidad en el mercado y la marcada diferencia en las
expectativas de vendedores y compradores había
rebajado la participación de este tipo de producto al
3% y 4% respectivamente en los años 2013 y 2014.
En 2015 el porcentaje se elevó hasta el 21%,
obviando Megapark.
En los primeros meses del año 2016 se
registró la primera operación en este segmento.
Sonae Sierra vendiò tres locales ocupados por
Worten en Madrid, Barcelona y Valencia. El
comprador ha sido un fondo belga y su importe ha
superado ligeramente los 27 millones de euros.
El mercado de inversión continúa dominado
por el capital internacional, que concentró el 52% del
total transaccionado en 2015.
En el 48% restante, la adquisición de
Megapark por parte de la socimi de Lar concentró un
70%, pero hay que tener en cuenta que, a pesar de
que estas sociedades computan como capital
nacional, gran parte de su accionariado es
transfronterizo.
Así descartando la participación de Lar Real
Estate Socimi, los demás actores nacionales fueron
inversores privados con un ticket medio en torno a
diez millones de euros.
En el apartado internacional, el perfil fondo
sigue siendo el más habitual. Pero la novedad es la
llegada de nuevas caras al mercado. Cinco de las 15
compañías internacionales que han participado en
los últimos meses en la compra de producto acaban
de iniciar su negocio en España. Algunas incluso han
estado presentes en varios acuerdos y entre las
cinco han concentrado casi el 50% del total de la
inversión cross-border.
33 Centro comercial Parque Oeste en Alcorcón
Otros que todavía no han cerrado ninguna
operación, se mantienen activos analizando diversas
oportunidades de inversión.
Se trata de compañías expertas en el sector
de medianas de sus respectivos países, inversores y
promotores, que consideran España una interesante
vía de expansión de negocio debido al recorrido de
crecimiento del mercado, tanto en tamaño como en
rentas y con niveles de rentabilidad con tendencia a
más compresión.
Entre los nuevos, destaca el interés de varias
compañías francesas que buscan alternativas de
inversión a la saturación de su mercado local.
La llegada de estos nuevos actores
revitalizará, además, el mix comercial de los
complejos comerciales, ya que atraerán operadores
acostumbrados a funcionar en sus parques en sus
países de origen. No solo de los sectores con más
peso en el mercado español, hogar, bricolaje,
electrónica y deportes, también otros que cuentan
con mayor cabida para nuevos rótulos, como moda.
Rentabilidades
El exceso de liquidea en el mercado, los
bajos tipos de interés y la relajación en las
condiciones de financiación han incrementado
considerablemente la demanda.
En el lado de la oferta, los procesos
ordenados de venta han incrementado en
comparación con años anteriores, pero de momento
parecen del todo insuficientes para satisfacer el
apetito inversor. Este desequilibrio entre oferta y
demanda continúa tensionando los niveles de
rentabilidad, que mantienen la tendencia de ajuste.
La yield teórica para producto prime se sitúa
en torno 6%, nivel que estableció la venta de
Megapark Barakaldo, pero todavía tiene margen de
ajuste. La diferencia actual entre el producto prime
en parques y centros comerciales es de 100 puntos
básicos, cuando en el pico de mercado apenas
alcanzaba los 25 puntos básicos.
El gap entre el nivel actual y el más bajo de
la serie en centros comerciales es de 50 puntos
básicos, mientras que en medianas supera los 125,
lo que indica el amplio recorrido de este tipo de
producto.
34 www. aguirrenewman.es
35 RENOVARSE O MORIR
Las modas van y vienen, los hábitos del consumidor cambian, y surgen
nuevos canales de venta que obligan a los formatos existentes a renovarse
para no perecer.
En los 36 años que, aproximadamente,
tienen de vida los centros comerciales españoles
han experimentado importantes transformaciones,
que se ponen de manifiesto en los nuevos
desarrollos y en las transformaciones de los más
antiguos.
Se trata de evitar que estos desarrollos se
conviertan en materia para la arqueología y el
folclore. George Romero eligió el centro Monroeville
Mall, cerca de Pitsburg, USA, para su película Daw
of the Dead, titulada en España como “Zombies”. La
película es una sátira del consumo, pero el centro
donde se rodó, fue inaugurado en 1969 y tras una
renovación y ampliación en 2013 -2014, está
funcionando bien, gracias a los trabajos que se
realizaron. En este caso, no se trata de un muerto
viviente sino de moribundo animado.
El centro comercial, como tipo de construcción y fenómeno social y económico que cambió
los hábitos de compra y las economías urbanas,
tiene todavía un camino que recorrer, y su evolución
nos da suficiente información sobre la forma en que
hemos elegido vivir. Sin embargo, también ha dejado
sus muertos y ruinas, especialmente en los Estados
Unidos, y las fotografías de estos edificios abandonados despiertan cierta inquietud.
En Estados Unidos se ha acuñado el término
“Dead Mall” para designar al número creciente de
centros cerrados y abandonados. Desde 2010, 84
centros comerciales han cerrado, y algunos más
están a punto de hacerlo, según Green Street
Advisors, que analiza la industria de centros
comerciales.
En España, han echado el cierre solo cuatro
centros de cierto tamaño. Se trata del Dolce Vita A
Coruña, que se pensó reconvertirlo en un espacio de
ocio nocturno, Dolce Vita Night, pero tras estar
cerrado durante cinco años, no se ha concretado
nada.
Asimismo, el centro comercial Opción,
situado en la localidad madrileña de Alcorcón, cerró
sus puertas tras siete años de vida, habiendo estado
cerrado hasta esta fecha. Sin embargo, el alcalde de
la localidad anunció a primeros de este mes que se
va a hacer público un nuevo proyecto para la
reapertura del centro y que no será un centro
comercial al uso.
Por otra parte, El Plaza Imperial de Zaragoza
busca una nueva orientación para revitalizarse,
transformándose en outlet, recreando una calle
comercial y pasará a denominarse The Street, con la
intervención de Óptima Global Servicers.
Finalmente, el centro comercial M-40,
situado en el municipio de Leganés, Madrid, entró en
concurso de acreedores, tras seis años de
permanecer abierto. Posteriormente, fue adquirido
por el grupo venezolano Sambil, que lo está
convirtiendo en los que será Sambil Outlet Madrid.
No parece haber dudas de que los centros
comerciales sobrevivirán, pero no es menos cierto
que determinados centros deben ser reinventados,
en caso contrario pueden convertirse en un
anacronismo que no satisfaga al público ni a la
comunidad donde está implantado y tampoco las
necesidades de los minoristas.
La venta on line es una competencia que
cobra cada vez más importancia y los retailers
principales están poniendo su foco en este canal con
mayor intensidad que en la expansión a través de
tiendas físicas en los centros. Los negocios del retail
pivotan hacia lo digital. Esto hace que en
determinados países como Estados Unidos se vaya
extendiendo la idea de la muerte futura del centro
comercial.
Consciente de las dimensiones culturales,
así como de los intereses económicos, la industria
está tratando de dar la vuelta a la nueva percepción
pública de estos desarrollos que han venido siendo
el lugar de pasatiempos favorito: ir de compras.
Tal es así, que el Consejo Internacional de
Centros comerciales, ICSC por sus siglas en inglés,
contrató a la firma de relaciones públicas BursonMarsteller "para detener la negatividad que se está
creando en Estados Unidos con la difusión de la idea
de que el centro comercial no va a existir en los
próximos años ", dijo Jesse Tron, director de
comunicación del grupo comercial.
36 Centro comercial Dolce Vita en A Coruña
Si bien es cierto que muchos centros
comerciales prósperos seguirán floreciendo en los
próximos años, no está claro qué es lo que la
industria puede hacer para evitar que más centros
comerciales caigan en desgracia.
Los centros comerciales españoles con alto
grado de calificación están teniendo un buen
comportamiento, y son además objeto de deseo de
inversores institucionales, algunos de ellos han
hecho muy buenos negocios con la compra y
posterior venta, dando auténticos “pelotazos”.
También se observa un gradiente de
obsolescencia,
especialmente
en
aquellos
desarrollos que se encuentran en el medio del
mercado y, hay algún dinosaurio que morirá.
La línea entre las categorías es borrosa,
destinos que fueron exclusivos dejan de serlo, por la
nueva construcción de otros más acordes con las
preferencias de los consumidores actuales.
Reanimar un centro comercial muerto no es tarea
fácil, puesto que supone una fuerte inversión y un
plazo largo de tiempo.
Además, hay que tener en cuenta que están
pasando de ser meros lugares de compra a ser
espacios donde experimentar, sentir y disfrutar; y es
por ello que deben tener la capacidad de satisfacer,
emocionar y sorprender a sus usuarios.
En la vida de un centro pueden surgir
determinadas amenazas que pongan en peligro la
existencia del proyecto, incremento de la
competencia, similitud entre centros comerciales,
obsolescencia del concepto y edificio, cambio de la
tipología de cliente del área de influencia y/o en los
hábitos de consumo, entre otros, lo que supone una
decadencia de la oferta comercial y posterior declive
del centro.
Es necesario detectar a tiempo esta
decadencia para desacelerar el ritmo de la caída,
realizando un esfuerzo comercial con la intención de
diferenciarse y mantenerse en una posición líder
frente
a
la
competencia.
Por
tanto,
el
reposicionamiento del centro comercial es la mejor
alternativa para aquellos equipamientos que están
sufriendo, ya que de esta forma aportarán
solucionescomerciales y técnicas alternativas a las
existente.
37 CENTROS COMERCIALES: INAUGURACIONES Y NUEVAS
PROMOCIONES
La promoción de nuevos centros comerciales
nunca ha sido fácil en nuestro país. Tampoco ahora.
Las competencias están transferidas a la
Comunidades Autónomas, por lo que criterios y
normativa, como en otros órdenes legislativos, varían
de unos lugares a otros. En ocasiones, los tribunales
tienen que dirimir los conflictos entre las propias
administraciones públicas. Este año, el Tribunal
Constitucional anuló la Ley catalana que prohibía la
implantación de grandes superficies en esa
comunidad.
En la actualidad, son varios los centros
comerciales que están en stand by. Es el caso del
centro comercial Torre Cárdenas que Bogaris
pretende promover en Almería, el de Las Dunas en
Tres inauguraciones recientes
A pesar de las dificultades y riesgo que
entraña la actividad de promoción de centros
comerciales y que se trata de una industria ya
Cabo de Palos, Murcia; el de Unibail Rodamco en
Mallorca, el Puerto Mediterráneo de Intu en Valencia
y el de Profusa en Campello, Alicante, entre otros.
Ninguno de ellos tiene vía libre, si bien algunos
habían comenzado la precomercialización. Todos
ellos tienen cerrado el paso, unos por anulaciones de
planes urbanísticos y otros por cuestiones
medioambientales. Es probable que algunos de
estos centros terminen por salir adelante una vez
ajustado el proyecto a los nuevos planes que se
aprueben o porque sean capaces de salvar las
barreras medioambientales o quizás, porque cambie
el color de los políticos que controlan las entidades
públicas de las que dependen las distintas licencias.
madura en nuestro país, incluso con algunas
regiones saturadas, han coincido en el tiempo tres
inauguraciones importantes.
En primer lugar, destaca Fan Mallorca,
promovido por Carrefour Property, promovido en la
38 isla balear de la que toma el nombre, próximo al
aeropuerto de Palma de Mallorca. Se trata de un
centro abierto de 66.000 metros cuadrados de SBA
que ha incorporado todo lo necesario para que el
visitante experimente distintas sensaciones, además
de estar dotado de la más moderna tecnología de la
información. El centro se abrió con todos los locales
alquilados y la capacidad de atracción de Primark se
puso de manifiesto desde el primer día.
Otra inauguración reciente ha sido la de
Viladecans The Style Outlets, promovido por Neinver
y THI, se trata de un outlet, formato en el que
Neinver es el segundo operador europeo, que tiene
26.500 metros cuadrados de SBA y que va competir
con la Rocca Village.
Próximamente, abrirá sus puertas Parque
Nevada en Granada, promovido por General de
Galerías Comerciales, empresa del conocido
empresario Tomás Olivo, que, tras transformarse en
socimi, cotizará en el MAB. El centro tiene 85.000
metros cuadrados de SBA. La inauguración está
prevista para el próximo día 23, si bien la
comercialización va con algún retraso.
Manzanares, frente a Matadero, diseño del Estudio
de Arquitectura Chapman Taylor, cuya SBA es de
39.000 metros cuadrados, cuya inauguración está
prevista para el segundo trimestre de 2017.
En el municipio madrileño de Torrejón de
Ardoz, la compañía francesa Phaslbourg promueve
el Open Sky Center con 65.000 metros cuadrados de
SBA y cuya inauguración tendrá lugar en 20128.
La familila propietaria de Pikolín, a través de la
sociedad Iberebro promueve en Zaragoza, en la
carretera de Logroño en centro comercial
outlet,Torre Village, de 63.000 metros cuadrados de
SBA, que se inaugurará dentro de dos años.
La socimi Lar España, especializada en
centros comerciales y que está desarrollando una
gran actividad innovadora en esta industria está
desarrollando en Sevilla el centro comercial Palmas
Altas, con una SBA de 100.000 metros cuadrados y
que tiene previsto concluir en 2018. Asimismo, la
socimi está desarrollando el centro Vida Nova Parc
en Sagunto, con 44.000 metros cuadrados de SBA
que se inaugurará también en 2018.
El centro comercial Torre Sevilla, promovido
por Torre Triana de Caixabank, situado en los dos
podios del edificio más alto de la capital andaluza,
obedece a un diseño de Broadway Maylan, tiene una
SBA de 25.000 metros cuadrados y prevista su
inauguración para el segundo semestre de 2017.
La empresa belga Equitis compró un solar a
Anida en Esplugues con una superficie edificable de
57.000 metros cuadrados, donde la empresa belga
tiene intención de levantar un macrocentro
comercial.
Además, en el centro de Madrid hay previstos
dos nuevos centros comerciales urbanos. Se trata
del que albergará el Proyecto Canalejas y el previsto
en el Edificio España.
Centros que se están promoviendo
El Grupo venezolano Sambil, que aprovechó
la oportunidad que le brindó el fracaso del centro
comercial M40, que promovió Sonae en Leganés,
está concluyendo una transformación total del mismo
y tiene prevista su inauguración en los primeros
meses del año próximo. Se trata de un centro outlet
con abundante espacio dedicado al ocio y el
entretenimiento y tiene una SBA de 43.000 metros
cuadrados.
centro
SCCE lleva muy adelantadas las obras de su
Plaza Río, situado en la ribera del
Aunque no puede considerarse centro
comercial, el BBVA emprende una renovación de su
sede en Bilbao para que las plantas inferiores las
ocupe Primark que llegará a Bilbao con una gran
flagship en el inmueble, cuyo espacio ha alquilado a
largo plazo.
Otros proyectos en marcha corresponden al
centro comercial previsto en el Parque Tecnológico
de Raspanales de Córdoba. Carrefour tiene previsto
comenzar los trámites para promover un centro
comercial en Lleida, una vez que ha renovado su
hipermercado. El centro comercial la Ermita de
Madrid se convertirá en un edificio de uso mixto
donde
habrá
una
zona
comercial.
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