INSPECCIÓN Y CERTIFICACIÓN DE LOS EDIFICIOS ITE. CEE. ACCESIBILIDAD La posesión de una propiedad Inmobiliaria implica una serie de nuevas obligaciones legales que la administración pública (ya sea estatal, autonómica o municipal) exige, y hay una tendencia a que éstas vayan incrementándose en el futuro inmediato. A fecha de hoy existen dos campos en los que la administración pública exige un control periódico: La conservación y mantenimiento del edificio y la eficiencia energética, ambos regulados mediante inspecciones regulares. INSPECCIÓN TÉCNICA DE LOS EDIFICIOS. ITE El deber de conservación del edificio (y el deber de rehabilitación en caso necesario) que le corresponde al propietario viene regulado por la legislación estatal y por las ordenanzas municipales de cada localidad. En estas ordenanzas se señala cómo ha de procederse para mantener los edificios en estado de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro a fin de preservar o recuperar en todo momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo. La vigilancia y control de los deberes de conservación y rehabilitación le corresponde a los servicios de inspección municipal competente. En los municipios donde está implantada la ITE, se establece la obligación de realizar una inspección técnica periódica de los edificios a partir de una cierta antigüedad (variable entre 30 y 50 años según el municipio). El objeto de esta inspección (su periodicidad puede variar entre cinco y diez años) es determinar el estado de conservación de los edificios, comprobar las condiciones mínimas de seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro y determinar, en su caso, las obras de conservación o rehabilitación que fueren precisas. La inspección técnica deberá llevarse a cabo por un técnico facultativo competente. Las actas de inspección técnica han de contener necesariamente información sobre el estado de los siguientes aspectos del edificio: a) b) c) d) Estado de la estructura y cimentación. Estado de fachadas exteriores, interiores a patios, medianeras y otros elementos, en especial los que pudieran suponer un peligro para las personas, tales como cornisas, salientes, vuelos o elementos ornamentales. Estado de conservación de cubiertas y azoteas. Estado general de redes de fontanería y saneamiento. En algunos municipios se puede requerir información adicional sobre otros aspectos del edificio, aunque sólo sea a título informativo como puedan ser: e) f) g) Estado de los elementos de accesibilidad. Estado de la Instalación eléctrica. Eficiencia energética de las fachadas. El resultado de las inspecciones será favorable cuando el edificio reúna las condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro definidas en la ordenanza. Si el resultado de la inspección fuera desfavorable los servicios municipales competentes suelen girar una visita de inspección y emitir una orden de ejecución. A continuación, se suele dar un plazo de varios meses a los propietarios para redactar el proyecto, solicitar la correspondiente licencia urbanística e iniciar los trabajos necesarios para subsanar las deficiencias descritas en el acta de inspección. Una vez concluidas las obras, la subsanación de las deficiencias se acredita ante los servicios municipales competentes, mediante la presentación del certificado final de obras visado, o en el caso de no precisar proyecto técnico de obras, mediante un certificado de idoneidad firmado por el arquitecto responsable de las obras realizadas. El incumplimiento de la realización del Informe de Inspección Técnica del Edificio (ITE), acarrea inicialmente la imposición de multas para posteriormente incoar procedimientos de ejecución subsidiaria. El incumplimiento de la realización de las obras de subsanación de los defectos detectados, si es que los hubiese, implica una orden de ejecución forzosa cuyo incumplimiento acarrea inicialmente la imposición de multas coercitivas. En el caso de no iniciarse las obras en el plazo señalado, se procederá por el ayuntamiento a la ejecución subsidiaria bajo la dirección de los técnicos municipales y a costa del propietario y donde puede darse el caso que sea necesario el desalojo de los ocupantes que también será a costa del propietario. CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA. CEE El Real Decreto 235/2013 establece la obligación de poner a disposición de los compradores o usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética que deberá incluir información objetiva sobre la eficiencia energética del edificio y unos valores de referencia, con el fin de que los propietarios o arrendatarios del edificio o de una parte o unidad de éste puedan comparar y evaluar su eficiencia energética. Para ello se ha establecido el procedimiento básico que debe cumplir la metodología de cálculo de la calificación energética, considerando aquellos factores que tienen más incidencia en el consumo energético y las condiciones técnicas y administrativas, para la elaboración del certificado de eficiencia energética CEE. Se establece la obligación al promotor o propietario del edificio o parte del mismo, ya sea de nueva construcción o existente, la responsabilidad de encargar la certificación de eficiencia energética del edificio. También será responsable de conservar la correspondiente documentación. Para las distintas unidades de un edificio, viviendas o locales destinados a uso independiente o de titularidad jurídica diferente, situados en un mismo edificio, la certificación de eficiencia energética se basará, como mínimo, en una certificación única de todo el edificio o alternativamente en la de una o varias viviendas o locales representativos del mismo edificio, con las mismas características energéticas. Los locales destinados a un uso independiente se deben certificar antes de su apertura. El certificado de eficiencia energética del edificio debe presentarse, por el promotor o propietario, en su caso, al órgano territorial competente de su Comunidad Autónoma en materia de certificación energética para su registro. Los certificados de eficiencia energética estarán a disposición de las autoridades competentes en materia de eficiencia energética o de edificación que así lo exijan por inspección o cualquier otro requerimiento, bien incorporados al Libro del edificio, en el caso de que su existencia sea preceptiva, o bien en poder del propietario del edificio o de la parte del mismo, o del presidente de la comunidad de propietarios. El certificado de eficiencia energética contendrá: a) b) c) d) e) f) g) h) Identificación del edificio o parte del mismo que se certifica Indicación del procedimiento reconocido utilizado para obtener la calificación energética. Indicación de la normativa sobre ahorro y eficiencia energética de aplicación en el momento de su construcción. Descripción de las características energéticas del edificio: envolvente térmica, instalaciones térmicas y de iluminación, condiciones normales de funcionamiento y ocupación, condiciones de confort térmico, lumínico, calidad del aire interior y demás datos utilizados para obtener la calificación energética del edificio. Calificación de eficiencia energética del edificio expresada mediante la etiqueta energética. Para los edificios existentes, documento de recomendaciones para la mejora de los niveles óptimos o rentables de la eficiencia energética de un edificio o de parte de este, a menos que no exista ningún potencial razonable para una mejora de esa índole en comparación con los requisitos de eficiencia energética vigentes. Descripción de las pruebas y comprobaciones llevadas a cabo, en su caso por el técnico competente durante la fase de calificación energética. Cumplimiento de los requisitos medioambientales exigidos en las instalaciones térmicas. El certificado de eficiencia energética tendrá una validez máxima de diez años. La obtención del certificado de eficiencia energética otorgará el derecho de utilización, durante el periodo de validez del mismo, de la etiqueta correspondiente de calificación de eficiencia energética. Todos los edificios o unidades de edificios de titularidad privada que sean frecuentados por el público, con una superficie útil total superior a 500m2, exhibirán la etiqueta de eficiencia energética de forma obligatoria, en lugar destacado y bien visible por el público. El incumplimiento de la realización del Certificado de Eficiencia Energética, así como otras infracciones relacionadas con el mismo vienen recogidos en la Disposición adicional tercera de la ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, y puede implicar sanciones económicas con importes que varían entre los 300 € y los 6.000 € según la gravedad de la infracción. ACCESIBILIDAD Al marco legal existente relativo al informe técnico del edificio (ITE) y el certificado de eficiencia energético (CEE), hay que señalar que se van a añadir (o ya se están añadiendo) nuevos indicadores o parámetros de evaluación, como puede ser el grado de accesibilidad a las distintas dependencias del edificio y la existencia de barreras arquitectónicas en los recorridos. Existen Comunidades Autónomas que ya incluyen un apartado en la ITE sobre este aspecto. Actualmente al realizarse obras de reforma o rehabilitación en un edificio existente, se deberá de promover la mejora de la accesibilidad hasta el grado en que a juicio de la autoridad de control edificatorio se alcance el mayor nivel de adecuación posible en cada caso, aunque no se cumpla la totalidad de la normativa vigente regulada en el Documento Básico de Seguridad y Utilización (DB-SUA) del Código Técnico de la Edificación (CTE). INFORME DE EVALUACIÓN DE LOS EDIFICIOS. IEE La suma de estos 3 aspectos independientes: - Conservación y Mantenimiento - Eficiencia Energética - Accesibilidad se coordinará en el futuro mediante un nuevo documento más amplio, el informe de evaluación del edificio (IEE), (v. texto IEE)
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