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Inmobiliaria
1
elEconomista
Inmobiliaria
elEconomista
Revista mensual
5 de octubre de 2016 | Nº 3
Gustavo Rossy y Antonio Carroza
Presidente y consejero delegado de Alquiler Seguro
“Estudiamos sacar al Continuo
nuestra socimi, Quid Pro Quo” | P24
Más de 10.000 inversores
apuestan por la financiación
colectiva en el inmobiliario | P20
LOS RETRASOS EN LAS LICENCIAS DE OBRA
RESTAN 400 MILLONES A LA ECONOMÍA
La falta de personal y la actuación política retrasan los plazos hasta los 18 meses
|
P10
SUMARIO
2
30. Consultoría
Madrid triplica a
Barcelona en inversión
La capital española captó 1.000 millones en el primer
semestre, frente a los 270 de la Ciudad Condal
Actualidad
Las socimis profesionalizan
el alquiler de 20.000 viviendas
Al menos cinco sociedades se encuentran en la parrilla de
salida a bolsa para entrar en un mercado donde falta oferta
elEconomista
Inmobiliaria
En Proyecto
Los retrasos de licencia de obra
cuestan a España 400 millones
La falta de personal y la actuación política hacen que los
plazos pasen de seis a 18 meses, lo que repercute en el precio
36. Internacional
Gecina cierra la mayor
venta de activos sanitarios
Vende su cartera a Primonial REIM por 1.350
millones de euros
38. Tendencias
Nacen 7.200 espacios de
‘coworking’ desde 2010
05
10
20
24
Los nuevos entornos de trabajo empiezan a tener
relevancia en el sector inmobiliario
42. Exclusivo
La casa de Stewart
Granger, a la venta
La finca se encuentra en Estepona y la promotora
IKasa pide por ella 12,5 millones de euros
Edita: Editorial Ecoprensa S.A. Presidente de Ecoprensa: Alfonso de Salas
Vicepresidente: Gregorio Peña Director Gerente: Julio Gutiérrez
Relaciones Institucionales: Pilar Rodríguez Subdirector de RRII: Juan Carlos
Serrano Jefe de Publicidad: Sergio de María
Director de elEconomista: Amador G. Ayora
Coordinadora de Revistas Digitales: Virginia Gonzalvo
Directora de ‘elEconomista Inmobiliaria’: Alba Brualla Diseño: Pedro Vicente
Fotografía: Pepo García Infografía: Nerea Bilbao Redacción: Luzmelia Torres
Los Protagonistas
Más de 10.000 inversores
utilizan el ‘crowdfunding’
Entrevista
Gustavo Rossi y Antonio
Carroza, de Alquiler Seguro
Mediante la financiación colectiva se pueden lograr
“Estudiamos sacar al Mercado Continuo nuestra socimi”,
rentabilidades elevadas con inversiones a partir de 50 euros
afirma el presidente y el consejero delegado, respectivamente
EDITORIAL
3
elEconomista
Inmobiliaria
La administración y la política,
los peores ‘amigos’ del ladrillo
E
El retraso de la
concesión de licencias
para nuevos proyectos
de promoción, ya sea
por falta de personal
en los ayuntamientos
o por cuestiones
políticas, está afectando
al precio final de la
vivienda y complica el
acceso a la financiación
l sector promotor se está cansando de esperar.
Su negocio ha sido probablemente el más
castigado durante los años de crisis y cuando
parecía que la suerte volvía a sonreírle se topa
de frente con la Administración, esa supuesta
aliada, que en lugar de facilitarles la vida, está empezando a
complicársela.
En pleno momento de recuperación y con los inversores
internacionales respaldando nuevos proyectos de promoción,
las empresas españolas sufren en su día a día de la
ineficiencia de los procesos administrativos. Ya sea por falta
de personal o por cuestiones políticas, las licencias para
nuevas promociones están tardando en llegar alrededor de
un año y medio, frente a los seis meses de media anterior.
Una situación que supone importantes costes para el
promotor y que finalmente repercute en el cliente final.
Esta situación complica, además, el acceso a la
financiación, ya que la banca exige en la mayoría de los
casos un nivel alto de precomercialización, pero sin licencia
es complicado vender pisos a una población que ha salido
muy escarmentada- con el ladrillo - de esta crisis.
Lo mismo sucede con los fondos, que con gran exceso de
liquidez necesitan vaciar sus bolsillos. Sin embargo, llegan a
España y todas sus prisas por invertir se ven paralizadas por
papeleos, algo casi incomprensible para ellos, que están
acostumbrados a procesos que sólo duran unas 48 horas en
otros países vecinos. A esta situación de bloqueo por parte
de la Administración, que debería tomar medidas inmediatas
para dar aire a uno de los sectores más potentes de la
economía española, se suman los últimos datos publicados
por el CIS, que en el mes de septiembre reflejan una
importante caída de seis puntos en el índice de confianza del
consumidor. Un descenso que está estrechamente
relacionado con la situación política que vive el país desde
finales del año pasado. Esta es una mala noticia para el
sector residencial, donde el optimismo o la negatividad de la
población son factores clave para el desarrollo negocio.
Dar el paso para comprase una casa es una de las
decisiones más importantes que toma una persona a lo largo
de su vida, ya que probablemente será la mayor de sus
inversiones. La inestabilidad no ayuda, y el sector lleva
meses advirtiendo de que la inercia que se ha logrado con la
recuperación no va a durar por mucho tiempo si la clase
política de este país no es capaz de llegar a un acuerdo.
AGENDA
4
05
‘De la recuperación a la innovación’
La Asociación de Promotores Constructores de España (APCE) celebrará su Congreso Nacional
Inmobiliario los días 5 y 6 de octubre en Madrid. El sector inmobiliario no puede quedarse atrás y
debe incorporar conceptos como regeneración, eficiencia o industrialización en su actividad.
‘Salón Inmobiliario de Lisboa’
Del 5 al 9 de octubre el Salón inmobiliario de Lisboa (SIL) será el punto de reunión de agentes
inmobiliarios, vendedores, constructoras, promotores urbanísticos, arquitectos y profesionales vinculados al sector inmobiliario con novedades y buenas ofertas.
07
05
‘El norte de Castilla’ organiza ‘Fiva’
La feria inmobiliaria de Valladolid tendrá lugar del 7 al 9 de octubre. Es una cita ineludible para el
Inmobiliaria
‘SIMA’ otoño, con novedades
y una amplia oferta de pisos’
El Salón inmobiliario de Madrid se celebrará del 21 al 23 de
octubre en el recinto ferial Ifema, en el pabellón 1.
21
sector inmobiliario abierto a profesionales y público general. Una ocasión para todo aquel que esté
buscando una vivienda en Valladolid y alrededores. Allí encontrará toda la oferta de obra nueva.
‘Exprohabitatge 2016’
Es la feria Inmobiliaria de la Costa Dorada en Reus (Tarragona), organizada por FiraReus, que
tendrá lugar entre los próximos días, del 8 al 12 de octubre, en el espacio del Foyer Mariano
Fortuny. Una oportunidad para ver la oferta de viviendas en la Costa Dorada.
19
elEconomista
08
‘Barcelona Meeting Point (BMP)’
El salón inmobiliario de Barcelona, celebrará este año su vigésima edición en la ciudad condal, en
25
Jornada sobre ‘smart cities’,
por el Colegio de Aparejadores
el recinto ferial de la Fira de Barcelona entre los días 19 y 23 de octubre. Esta feria se ha converti-
La Jornada se engloba en la Feria Constructec 2016 que se
do en un evento de referencia en el sector inmobiliario a nivel nacional e internacional.
celebrará del 25 al 28 de octubre en la Feria de Madrid.
5
ACTUALIDAD
elEconomista
Inmobiliaria
LAS SOCIMIS PROFESIONALIZAN
EL ALQUILER DE 20.000 VIVIENDAS
Quid Pro Quo Alquiler, Domo Activos Socimi, Inveriplus, Testa Residencial y
Blackstone se encuentran en la parrilla de salida a bolsa. El hándicap de este
negocio: la falta de oferta de vivienda en alquiler y una rentabilidad baja
LUZMELIA TORRES
ISTOCK
ACTUALIDAD
6
La rentabilidad bruta de la vivienda en alquiler se sitúa en el 4,6%, según datos del Banco de España. ISTOCK
E
l mercado de vivienda en alquiler está de moda y vuelve a
despertar el interés del inversor, incluso para las Sociedades
Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (socimis).
Estos vehículos nacen en España en 2009, pero poco caso o
nada hicieron al sector residencial durante todos estos años. Sin
embargo, ahora parece que de repente se quieren subir al tren de la vivienda y
ya hay algunas socimis residenciales en la parrilla de salida.
Las socimis nacen en España en 2009, pero hasta 2013 no acaban de
arrancar. El impulso definitivo a estos vehículos de inversión se dio cuando se
modificó algunos aspectos de la Ley, entre ellos, no pagar impuestos de
sociedades por los beneficios derivados de su actividad. Siendo este el
principal atractivo de estas sociedades, se empezaron a crear socimis con una
estrategia clara: aprovechar el ciclo inmobiliario, comprar barato, sacar
rentabilidad con el alquiler durante unos años y vender más caro dentro de
unos años cuando el mercado se haya recuperado.
Con este perfil, es lógico que las socimis se fijaran más en explotar oficinas,
centros comerciales y hoteles, porque era más fácil encontrar este producto y a
buen precio. Todo lo contrario que en el residencial, donde hay pocos paquetes
de viviendas privadas para comprar. Las socimis que entraron en el sector
residencial lo han hecho de forma puntual, como Lar con Juan Bravo 3 o
elEconomista
Inmobiliaria
El alquiler se va abriendo paso entre los jóvenes con la filosofía de la economía de uso, “pago por lo que uso”. EE
Hay un mercado de
vivienda de alquiler
corporativo empresarial
■ Las Socimis tenderán a especializarse
en un futuro y dentro del ámbito de la
vivienda hay submercados que pueden
dar resultado. “Hay un mercado que sí
existe en las grandes capitales como
Madrid, Barcelona, Valencia, Zaragoza,
etc., donde empresas internacionales
como General Motors en Zaragoza,
Arcelormital en Valencia, IBM en Madrid
o Sanofi en Barcelona, todas tienen
Hispania que compró varios edificios de viviendas. Sin embargo, ahora surge el
boom residencial. De momento, ya hay alguna en el mercado como Fidere y
Optimun III, pero pronto veremos una oleada de socimis. Las salidas más
inmediatas son las de Quid Pro Quo, la socimi que prepara Alquiler Seguro con
625 viviendas en una primera fase o Domo Activos Socimi, la gestora de
cooperativas con una cartera de 1.400. También se sumarán el grupo
valenciano Inveriplus con 5.500 pisos, el fondo estadounidense Balckstone con
la puesta en marcha de tres socimis residenciales -Albinara Properties,
Pegarena y Tourmalet- con una cartera de entre 5.000 y 10.000 viviendas, y
Testa Residencial, que ya ha solicitado su conversión en socimi tras la fusión
de Merlin Properties y Metrovacesa, con un total de 4.700 pisos. Todas ellas
sumarán en una primera fase una cartera de más de 20.000 viviendas en
alquiler profesionalizadas a través de estos vehículos.
necesidad de vivienda de alquiler para
¿Hay espacio para las socimis residenciales?
sus empleados por periodos largos y
“Yo no me lo acabo de creer, salvo para vehículos de inversión de cierto
volumen”, explica Jorge Zanoletty, presidente de World Office Forum, quien
explica que “este mercado tiene dos problemas. Primero, la rentabilidad bruta
de la vivienda en alquiler se sitúa en el 4,6 por ciento, según datos del Banco
de España, luego es una rentabilidad baja frente a otros productos, y segundo,
este mercado sí existe a nivel
corporativo empresarial“, explica Jorge
Zanoletty, presidente de World Office
Forum.
7
la falta de oferta”. Así, explica que España siempre ha sido un país con una
cultura de propiedad -el 21 por ciento de la población vive de alquiler, mientras
que en Alemania es el 55 por ciento-, aunque la cosas ya están cambiando
principalmente por parte de los jóvenes, que demandan una economía del uso:
pagar por lo que se usa, y la vivienda está entrando ya en esa dinámica. Por
tanto, “por el lado de la demanda sí se puede decir que hay un crecimiento de
vivienda en alquiler. El problema es que se trata de gente joven y hay que ver si
lo que están dispuestos a pagar por el alquiler de un piso puede dar
rentabilidad a un vehículo de inversión”, afirma Zanoletty.
España en materia de alquiler aún está lejos de otros países. “La alemana
Deutsche Wohnen tienen una gran masa crítica con una cartera de 146.128
viviendas, edificios enteros, algo que en España no hay. Si tienes esa masa
crítica te permite tener el nivel de renta del 60 por ciento de los pisos de tu
cartera con un alquiler a 6 euros por metro cuadrado y solamente el 5,8 por
ciento de la cartera por encima de los 8 euros por metro. Merlin, por ejemplo,
tiene su renta media residencial en 8,40 euros el metro. Aun así, pienso que el
porfolio de Testa no es malo, porque es reestructurar una cartera con buenas
ubicaciones que ya existe y probablemente igual funcione a largo plazo, ya que
tiene una cierta masa crítica con una cartera en un futuro de 10.000 viviendas”,
apunta Zanoletty.
Falta de producto y baja rentabilidad
La falta de oferta de vivienda de alquiler es un hándicap en el mercado. “Es
muy difícil que un inversor que llegue a España con 100 millones quiera
dedicarse a la vivienda en alquiler, porque no lo encuentra. En España no hay
grandes bolsas como existen en otras ciudades europeas donde se compran
manzanas enteras para el alquiler, y en ese sentido nos falta mucho recorrido”,
expone Antonio Fernández, presidente de Armabex.
La inversión en vivienda siempre ha estado basada en la plusvalía que
recoges cuando vendes el inmueble, pero la inversión residencial ya no puede
seguir basándose en la rentabilidad por revalorización del activo. Esta etapa ya
se ha acabado. “Las socimis dedicadas a la vivienda en alquiler son peligrosas
porque estos activos se financian muy mal, ya que tiene unas rentabilidades
brutas, entre un 3-4 por ciento, y si a esto le quitas los gastos, los impuestos,
etc., se queda finalmente en el 2-2,5 por ciento y las cuentas entonces no
salen. Además, el 80 por ciento de los beneficios de las socimis se tienen que
distribuir en dividendos a sus accionistas y pienso que si tienen una cartera
pequeña el accionista sólo recibirá dividendo cuando venda el inmueble. Sólo
ACTUALIDAD
elEconomista
Inmobiliaria
Una oleda de socimis
dedicadas al mercado
residencial saldrán a
bolsa próximamente. EE
Con las Socimis
se ha conseguido
profesionalizar el
mercado de vivienda
en alquiler
se salvan las que tengan una cartera grande como Testa. Pienso que muchas
utilizan estos vehículos de socimis para tributar menos y cifran el éxito de la
operación a que vendas la vivienda”, asegura Mikel Echavarren, consejero
delegado de la consultora Irea. La falta de oferta de vivienda en alquiler y
rentabilidades más bajas que en otros productos es un hecho, pero aún así,
hay quien piensa que sí se pueden hacer socimis con pisos. “Cuando se crea
la Ley de socimis y luego se modifica, en el espíritu de la política de esa Ley
estaba el residencial. Es verdad que en España mucha gente cuenta con pisos
que le vienen por una herencia o como se han hecho con ellos como inversión
y los tienen vacíos -porque el particular no sabe de esto- y ante la inseguridad
jurídica que hay prefiere no alquilarlos. Pienso que hacía falta una fórmula para
profesionalizar este mercado y a través de las socimis se puede conseguir”,
explica José Luis Ruiz Bartolomé, consultor inmobiliario y socio de Certus
Capital, quien apunta que “quizás el fallo en este negocio viene por la parte del
inversor que busque rentabilidades más altas. Es verdad que el residencial da
rentabilidades más bajas, pero también ahora en oficinas prime están más
bajas y en locales las rentabilidades son parecidas al residencial, luego el
inversor puede apostar por este producto, porque aunque tenga rentabilidad
baja es un producto más seguro”.
OPINIÓN
8
elEconomista
Inmobiliaria
La moratoria hotelera
no era la solución
Miquel Laborde y Gerard Marcet
Socios fundadores de Laborde Marcet
La moratoria hotelera
ha frenado la inversión
de aproximadamente
unos 3.000 millones de
euros y la creación de
10.000 puestos de
trabajo en la ciudad.
Además el capital
extranjero observa con
recelo al nuevo equipo
de gobierno municipal
L
a suspensión cautelar de licencias de hoteles en
Barcelona, vigente desde el 2015, ha supuesto la
paralización de decenas de proyectos que hubieran
dinamizado el sector hotelero en un momento de
máxima ebullición para la ciudad. Que existan zonas
donde el número máximo de establecimientos haya sido limitado
para evitar una masificación de la afluencia turística significa que
tan sólo aquellos que cumplan con las condiciones que
establece el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos
(PEUAT), aprobado por el Ayuntamiento de Barcelona, pueden
llevar a cabo la apertura de su establecimiento con fines
turísticos en un futuro cercano.
Hasta marzo, esta decisión del gobierno municipal había
supuesto la paralización de 38 proyectos en la ciudad. Entre
ellos, los hoteles previstos en un palacio de la calle de Regomir,
otro ante el mercado de Santa Caterina o una residencia de
estudiantes del consistorio junto a la estación de Sants. Además,
29 de ellos no han podido empezar su actividad por estar
situados en una de esas zonas donde el número de
establecimientos no podrá aumentar en los próximos años. Los
nueve restantes podrían construirse más adelante si cumplen
con los requisitos especificados en el PEUAT. Además, a día de
hoy hay por lo menos cinco hoteles en venta. Todo el sector está
a la expectativa de que la situación se desencalle desde el
gobierno municipal, tanto los inversores como los propietarios.
En este sentido, existe un primer grupo de propietarios que hoy
por hoy tiene licencia en vigor y tiene perspectiva de vender
dada la situación actual, y un segundo grupo formado por
aquellos que compraron edificios que por ahora no pueden
transformar en hoteles y están esperando el momento adecuado
para saber si podrán hacerlo o no.
Otro de los efectos derivados de la moratoria es el descenso
de inversiones en inmuebles destinados a hoteles. En este
sentido, desde Laborde Marcet calculamos que la moratoria ha
frenado la inversión de aproximadamente unos 3.000 millones
de euros y la creación de 10.000 puestos de trabajo en la ciudad.
En los últimos meses hemos detectado que el capital extranjero
observa con recelo al nuevo equipo de gobierno municipal. El
nuevo escenario político les preocupa y ha generado la parálisis
de determinadas inversiones.
La gestión municipal de las licencias hoteleras ha provocado
una enorme burbuja. Es cierto que la moratoria no es per se una
mala idea en aras de controlar el crecimiento, pues la
masificación turística no es buena si no se da dentro de unas
condiciones que permitan su correcta gestión, pero una cosa es
legislar para evitar abusos y otra muy distinta paralizar la ciudad.
9
Resulta evidente que atraer a las grandes cadenas hoteleras a
nuestra ciudad es un activo para todos. Es un tema de oferta y
demanda, de ausencia de producto sumada a un tipo de interés
muy bajo e interés por comprar. De hecho, existe capital
proveniente de todas partes del mundo, desde Reino Unido
hasta Canadá, pasando por Alemania, Rusia o Estados Unidos.
Eso sí, los precios finales de compraventa acabarán
dependiendo del desenlace del PEUAT. Lógicamente, quien no
pueda abrir un hotel, construirá viviendas y en función de la
ubicación y el producto tendrá un público objetivo u otro.
No obstante, en un momento en que oferta y demanda se
hallan en claro desequilibrio, aparecen por fuerza métodos
alternativos para un mismo servicio, pero de forma irregular. El
efecto fundamental de la moratoria es la especulación generada,
lo que tiene repercusión en los precios de los inmuebles. Las
licencias de apartamentos turísticos encarecen de forma notable
los pisos, llegando a alcanzarse incrementos de alrededor del 40
por ciento en las zonas céntricas de Barcelona. Esto también se
traduce en un mayor cobro a los clientes que ocupan el
inmueble, pues la disposición de una licencia turística da una
rentabilidad que supera en un 120-125 por ciento la rentabilidad
derivada de un alquiler de vivienda convencional. En este
sentido, los pisos turísticos sin licencia no son una buena noticia
para la ciudad. Lejos de desencallar la situación con la
generación de nuevos sitios que puedan absorber la demanda
turística, lo que hacen es empobrecer la oferta con
establecimientos que no reúnen las condiciones de calidad que
se espera del sector hostelero de una ciudad de primer orden
como Barcelona.
Otras plataformas como Airbnb han alojado en la ciudad hasta
OPINIÓN
a medio millón de personas durante el pasado verano,
registrando un incremento del 42 por ciento con respecto al año
pasado. Este es sólo un indicativo más de las posibilidades que
ofrece el sector, más aun con el amplio abanico de ofertas que
nos ofrece internet a día de hoy. Además, el crecimiento de los
precios de los inmuebles también está causado por otros
factores como la reactivación del crédito, la reactivación del
mercado interno y el gran volumen de demanda de productos de
inversión inmobiliaria acumulada en estos años, que tiene en el
inmobiliario un valioso activo para la inversión.
En conclusión, a pesar de la moratoria, la ciudad sigue siendo
un polo importantísimo de atracción de turismo de todo el
mundo, pero ha generado un incremento de precios de los
hoteles con licencia actualmente en venta. Barcelona, como
Madrid, sigue siendo destinos más atractivos para la inversión
hotelera en Europa, pero esta situación podría cambiar si no se
aprovecha el momento de máximo dinamismo en el que nos
encontramos. Y es que en Barcelona el turismo representa el 14
por ciento del PIB de la ciudad y emplea a 120.000 personas al
año. Actualmente hay 75.000 camas en situación regularizada a
partir de las más de 7.000 licencias turísticas en toda la ciudad.
Sólo en los meses de julio y agosto la ciudad ha recibido 1,7
millones de turistas y en el 2015 alcanzó los 8.303.609 viajeros
alojados en hoteles, tras crecer un 5,4 por ciento de media entre
extranjeros y españoles.
El sector necesita una regulación que permita un crecimiento
sostenido pero sin marcar líneas rojas que pongan límite al
enorme potencial que tenemos y sin olvidar que somos un país
que históricamente ha basado su economía en el sector de los
servicios.
elEconomista
Inmobiliaria
Miquel Laborde y Gerard Marcet
Socios fundadores de Laborde Marcet
A pesar de la moratoria,
Barcelona sigue
siendo un polo
importantísimo de
atracción de turismo
de todo el mundo,
pero ha generado un
incremento de precios
de los hoteles con
licencia actualmente
en venta
10
EN PROYECTO
LOS RETRASOS DE LICENCIA
CUESTAN A ESPAÑA 400 MILLONES
La falta de personal y la actuación política del Gobierno local en materia de vivienda hace que los
plazos pasen de seis a 18 meses. Esto supone una repercusión en el precio de la vivienda del 15%
LUZMELIA TORRES
elEconomista
S
Inmobiliaria
EE
i en Finlandia puedes obtener una licencia de obra en 48 horas
para empezar a construir un edificio de viviendas, en España
tardas año y medio. “Hemos pasado de tardar seis meses a 18
meses para obtener una licencia de obra. Los retrasos se han
triplicado”; esta es la queja que más se recoge entre los
promotores madrileños, que ven cómo sus obras se encuentran paradas
desde hace meses y con ello sus ahorros.
El urbanismo en Madrid se encuentra atascado por la falta de licencias.
Grandes proyectos como Castellana Norte, Cuatro Caminos y Raimundo
11
EN PROYECTO
Fernández Villaverde, entre otros, esperan con impaciencia ver la luz al final
del túnel, ya que ahora se encuentran en una profunda oscuridad sin
posibilidad de poner en marcha sus proyectos y, con ello, la ilusión que
tienen cientos de familias afectadas que han invertido sus ahorros en una
vivienda.
Sin embargo, un rayo de luz acaba de entrar en Madrid tras conocerse la
sentencia favorable del Tribunal Supremo sobre la revisión del Plan
Urbanístico que tenía parados 22 desarrollos en la capital, en los que se
engloban 135.000 viviendas. El principal beneficiado del fallo a favor es el
ámbito de Valdebebas, afectado por una sentencia del Juzgado de lo
Contencioso Administrativo de Madrid, que declaraba nulo, el pasado mes de
julio, el proyecto de reparcelación económica del ámbito. A Valdebebas se
unen otros desarrollos como Los Ahijones, Los Cerros, Valdecarros,
Berrocales, Campamento o Arroyo Fresno. Aunque quedan proyectos a la
espera, al menos se ha desbloqueado buena parte.
“La realidad es que después de conocer la sentencia del Tribunal Supremo
nos da más tranquilidad, aunque quedan todavía situaciones que generan
preocupación; podemos dar un mensaje positivo a los inversores que veían
con preocupación la resolución de estas actuaciones”, afirma Juan Antonio
Gómez-Pintado, presidente de Asprima.
elEconomista
Inmobiliaria
El Residencial Metropolitan
en las antiguas cocheras de
Metro de Madrid se encuentra parado. EE
¿Por qué se retrasan las licencias?
Para Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Irea,“es una
problemática puramente administrativa. En Gerencia de Urbanismo del
Ayuntamiento de Madrid no se ha contratado personal y no se han ido
cubriendo las plazas de los funcionarios que se han ido jubilando y faltan
medios. Se ha pasado de quince personas en el departamento de licencias
a cinco personas, lo que genera una clara deficiencia a la hora de gestionar
las tramitaciones de licencia, y esa desidia administrativa por no poner
cartas en el asunto está provocando los retrasos en las licencia de obra. Si
antes se tardaba seis meses en dar una licencia de obra, ahora se tarda
más de un año”.
La financiación de las promotoras inmobiliarias residenciales se realiza
actualmente por parte de las entidades financieras, atendiendo, sobre todo, a
que el promotor inmobiliario haya adquirido suelo con sus fondos propios y a
que pueda demostrar ante el banco que le da el préstamo la viabilidad de su
proyecto a través de la precomercialización de las viviendas que va a
construir en un porcentaje mínimo, en un 30 por ciento.
Al pedir una licencia,
se paga entre 6.000
y 10.000 euros al
ayuntamiento, según
el proyecto
Estas medidas de financiación por parte de la banca implican que los
promotores tengan que comprar suelo finalista con sus fondos propios y los
promotores exigen a las inversiones realizadas unas rentabilidades anuales
en torno a un 10 ó 15 por ciento para cubrirse de las incertidumbres y de los
riesgos asociados a su negocio. Entre estos riesgos están los plazos de
tiempo que los ayuntamientos tardan en la concesión de las licencias para
poder construir su proyecto. Como estos plazos no están regulados, pueden
demorarse en el tiempo y traer graves consecuencias.
“Considerando que el coste de capital anual de dichos fondos propios se
12
sitúa en torno a un 10 ó 15 por ciento, podemos estimar que el retraso en la
concesión de licencias de construcción de entre 6 y 12 meses puede suponer
para la economía española un coste real de entre 200 y 400 millones de
euros anuales”, explica Echavarren.
Pero según fuentes del sector, además hay que tener en cuenta un coste
más: “Cuando tu pides una licencia, pagas al ayuntamiento entre 6.000 y
10.000 euros, dependiendo del proyecto, sólo para que el Consistorio te
revise el proyecto y te conceda la licencia. Costes que repercuten en el
precio final que paga el comprador de una vivienda, que además de pagar, te
hacen esperar un año y medio”, sentencia Echavarren.
El plazo para la concesión de una licencia debería ser el necesario para
que los técnicos municipales pudieran comprobar que el proyecto presentado
por el promotor se adecúa a las normativas urbanísticas y de todo tipo
establecidas por el ayuntamiento. En este sentido, nos encontramos con un
primer problema: que la normativa urbanística de cada ayuntamiento difiere
de la del ayuntamiento vecino y que además, en muchas ocasiones, está
sujeta a interpretación por parte de los técnicos municipales. La normativa
además es tan amplia y la interpretación por parte del ayuntamiento puede
llegar a ser tan subjetiva que los plazos necesarios para el análisis del
proyecto del promotor pueden diferirse indefinidamente.
Además de ver esta situación por el lado puramente administrativo, Carlos
Smerdou, de Foro Consultores, también piensa que hay un punto de vista
político. “Es un tema político claramente, de ignorancia. El nuevo Gobierno del
Ayuntamiento quiere ver todo al detalle por la falta de experiencia que tienen
en estos temas inmobiliarios y hay suelos en tramitación que están parados
como pasa con los proyectos de Operación Chamartín, las Cocheras de Metro
y Villaverde, que lo que está provocando es un encarecimiento del precio de la
vivienda. Porque, al final, el promotor que busca comprar suelo tiene que ir a
suelo finalista para al menos tener ya todos los trámites del suelo a falta de la
licencia y esos suelos son más caros. Ahora hay más demanda de suelo
finalista y los precios han subido, y eso repercute en el precio final de la
vivienda que se llega a encarecer un 15 por ciento”.
Según fuentes del sector, “retrasar las licencia hasta un año y medio
genera una inseguridad al promotor y al cliente que le vendes una promoción
para dentro de 18 meses, donde tienes que aguantar los costes durante ese
tiempo que luego repercutes en el precio final de la vivienda, y esa
inseguridad lo q al final genera es la no inversión, y si no hay inversión, no
hay empleo y no se genera riqueza en el país”.
EN PROYECTO
elEconomista
Inmobiliaria
Soluciones para
agilizar los trámites
■ Nuevo sistema para
licencias automáticas
El proceso de concesión de
licencias es anticuado y no está
acorde a los procesos de
digitalización que tiene la
sociedad. Desde la Asociación de
Promotores Madrileños
(Asprima) se ha desarrollado una
herramienta informática que ha
demostrado la posibilidad de
auditar los parámetros
urbanísticos que analiza un
técnico a la hora de conceder
una licencia. El sistema es
automático y generaría la licencia
de manera casi automática.
Asprima lo ha presentado al
Ayuntamiento de Madrid y
Barcelona y ambos están siendo
muy receptivos.“Creo
sinceramente que es el primer
paso para la agilización en la
concesión de las licencias”,
afirma Gómez-Pintado.
■ Pre-licencias
También hay otra iniciativa
gestándose por parte del Colegio
de Arquitectos de Madrid (Coam)
que ofrece al Ayuntamiento
ampliar el alcance del visado
para actuar como una preValdebebas recibe el
visto bueno del
Tribunal Supremo.
SUPREMO.
licencia, que permitirá al
promotor recibir la licencia
revisada por el Coam.
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Quabit Sant Feliú
Barcelona
Quabit Casares Golf
Málaga
116 viviendas de VPO
2 , 3 y 4 dormitorios
Urbanización cerrada
Piscina
63 viviendas
2, 3 y 4 dormitorios
Amplias terrazas
Piscinas y zonas verdes
2 y 3 dormitorios
Piscinas y gimnasio
Frente al mar
900 102 131
desde
185.900€
desde
169.000€
/quabit.inmobiliaria
/Grupo_Quabit
Quabit Inmobiliaria, S.A. Sociedad Inscrita en el Registro Mercantil de Madrid. Tomo 27993, Folio 105, Hoja M-504462. CIF A-96911482. Domicilio Social: c/ Capitán Haya, 1. Pl. 16. Madrid 28020. Todos los datos relativos a lo dispuesto en el Real Decreto 515/89 de 21 de abril se encuentra a
disposición del cliente en las oficinas centrales de QUABIT INMOBILIARIA, S.A. c/ Capitán Haya, 1. Pl. 16. Madrid 28020. Promociones en próxima construcción. Las infografías son meramente informativas, sin carácter contractual.
14
PRODUCTOS ESTRELLA
elEconomista
Inmobiliaria
NUEVAS VIVIENDAS
‘PREMIUM’ EN
BARCELONA
CON VÍA CÉLERE
Conjunto residencial compuesto por 143 viviendas distribuidas
en dos edificios de 16 plantas cada uno, con calificación
energética A.Los precios van de 234.000 a 962.500 euros
LUZMELIA TORRES
U
bicado en la Avenida Eduard Maristany en el distrito de
Sant Martí y junto al centro comercial Diagonal Mar. Nace
Residencial Célere Diagonal Port, la nueva promoción de
Vía Célere en Barcelona que no sólo es objeto de deseo
por su localización, sino por ser uno de los proyectos
premium más esperados en Barcelona.
El conjunto residencial está compuesto por 143 viviendas distribuidas
en dos espectaculares edificios de 16 plantas cada uno. En cuanto a las
tipologías, Residencial Célere Diagonal Port contará con viviendas de 1, 2,
3, 4 y 5 dormitorios, destacando las amplias terrazas en viviendas tipo
ático y primeras plantas. Los precios se sitúan entre los 234.000 euros
para las viviendas de 49 metros construidos, de un dormitorio con terraza
de 14 metros y los 962.500 euros para las viviendas de cinco dormitorios
desde 201 metros construidos, más 46 metros de terraza.
“Residencial Célere Diagonal Port es una de las promociones más
atractivas de Barcelona no sólo por su diseño, ubicación, calidades y
eficiencia energética, sino porque va dirigida a un público muy concreto,
cosmopolita e internacional que valora la exclusividad y la innovación”,
declara Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Vía Célere.
EE
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PRODUCTOS ESTRELLA
elEconomista
Inmobiliaria
EE
Lujo para los sentidos: Piscina de borde infinito en la última planta del ‘Residencial Diagonal Port’
Vía Célere da un paso más allá en el diseño e incorpora en esta
ocasión una piscina de borde infinito en la última planta del
residencial. Un lujo para los sentidos y uno de los rincones más
impactantes de este moderno conjunto residencial que además
incluye: zona chill out con vistas al mar y a la ciudad, parque
infantil, sala social gourmet, gimnasio, sala de juegos, sala de
estudio y salón de belleza. Además, cuenta con la máxima
calificación energética A. Lo que supone un ahorro energético
estimado del 87 por ciento, disminuyendo las emisiones de CO2
y una importante reducción de la demanda energética del edificio.
XXXX
16
PRODUCTOS ESTRELLA
elEconomista
Inmobiliaria
VIVIENDAS DE LUJO
EN MADRID Y EN EL
MEJOR ENTORNO
NATURAL
La nueva promoción de ACR Grupo, ‘Residencial Nature Puerta
de Hierro’, cuenta con 44 unidades exclusivas que se adaptan
completamente a las necesidades de los inquilinos
L
a nueva promoción residencial de ACR Grupo ofrece a sus
clientes la posibilidad de vivir en pleno Madrid, en la zona de
Puerta de Hierro, pero con la ventaja de estar a la vez ubicado
en un entorno natural, ya que el proyecto se encuentra rodeado
de distintos complejos deportivos. “Se trata de un entorno de
excepción, dotado de las mejores instalaciones y servicios”, explica la
compañía, que se inició en el mundo de la promoción residencial hace ya
trece años. ACR acumula además la experiencia de la empresa en el área
de construcción y asegura que sus promociones presentan la “máxima
calidad tanto en diseños como en acabados, siempre en equilibrio con un
coste ajustado y con unos procesos respetuosos con el medio ambiente”.
Su nuevo proyecto, Residencial Nature Puerta de Hierro, cuenta con 44
viviendas exclusivas y se encuentra a escasos minutos de los accesos de
circunvalación de Madrid, M-30 y M-40. Los espacios verdes caracterizan
esta zona residencial que dispone de todos los servicios básicos: centros
de salud, colegios, institutos, transporte público con paradas de autobús en
la misma puerta del residencial y estaciones de metro cercanas. Además,
se encuentra muy próxima a los complejos deportivos Club de Golf Puerta
de Hierro y Club deportivo Somontes.
EE
17
PRODUCTOS ESTRELLA
elEconomista
Inmobiliaria
EE
‘Residencial Nature Puerta de Hierro’ ofrece las mejores calidades y amplias zonas verdes
Puerta de Hierro (Madrid), ha sido el lugar escogido por ACR
Grupo para lanzar su nuevo complejo residencial que se
compone de 44 viviendas exclusivas de entre dos y cinco
dormitorios. La superficie de los pisos oscila desde los 117 m2
cuadrados para los de dos dormitorios hasta los 229 m2 para las
viviendas más grandes. Las terrazas son uno de los atractivos de
esta promoción, además todas las viviendas tienen dos plazas de
garaje y trastero. Se trata de un proyecto versátil, adaptable a las
necesidades de los inquilinos, con altas calidades y zonas
comunes como piscina, pádel, gimnasio y zonas verdes.
XXXX
BREVES
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elEconomista
Inmobiliaria
Pere Viñolas logra
entrar en el consejo
de la Epra
Grupo Insur levanta
un complejo de
oficinas en Madrid
Las obras del
Edificio España se
iniciarán en enero
Crece un 8% la
urbanización en la
costa de Barcelona
Allianz instala
su inmobiliaria
en España
La European Public Real
Estate Association (Epra),
ha escogido a Colonial para
formar parte de su board.
El consejero delegado de la
inmobiliaria, Pere Viñolas,
será de este modo el
encargado de representar
al sur de Europa en el
consejo de la Epra. Es la
primera vez que una
compañía española accede
al máximo organismo de
esta asociación. Colonial ha
obtenido también el
reconocimiento Epra
Financial Reporting y
Sustainability.
Grupo Insur, a través de su
filial IDS Madrid
Manzanares, ha cerrado la
compra de un solar en
Madrid de 14.000 metros
cuadrados -con una
edificabilidad de 27.000
metros cuadrados- dentro
de la M-30, en donde
promoverá un parque
empresarial de última
generación. El solar está
cerca del Campus Google y
en él se levantarán dos
edificios de oficinas de
13.500 metros cuadrados
cada uno, con plantas de
1.700 metros cuadrados.
El grupo empresarial
Baraka formalizará la
compra del Edificio España
a Wanda a lo largo de este
mes para poder iniciar las
obras en enero
manteniendo la fachada,
según lo indicó la directora
general de Control de la
Edificación, Ana Perpiñá, en
la Comisión de Desarrollo
Urbano Sostenible. El futuro
propietario quiere destinar
las dos primeras plantas a
uso comercial -ya ha
presentado una consulta
urbanística- y el resto será
para uso hotelero.
La urbanización de la costa
de la provincia de
Barcelona ha crecido un 8
por ciento en los últimos 25
años en sus dos primeros
kilómetros desde el mar,
según Don Piso. Esta cifra
llega al 12 por ciento en los
10 primeros kilómetros, lo
que supone un dato
indicador de la aceleración
del mercado residencial en
el litoral barcelonés debido
a un aumento de la
demanda. Las provincias
de Tarragona y Gerona
alcanzan el 70 por ciento de
aumento desde 1991.
La inmobiliaria de Allianz
irrumpe en España atraída
por las oportunidades de
inversión. Allianz Real
Estate acaba de inaugurar
sucursal en Madrid para
rastrear operaciones en la
Península Ibérica y
ocuparse, sobre el terreno,
de gestionar los edificios
propiedad del grupo.
Para liderar el proyecto ha
fichado a Miguel Torres, un
ex Arthur Andersen,
vinculado desde 1995 a GE
Capital Real Estate. Allianz
RE gestiona una cartera de
41.700 millones de euros.
20
LOS PROTAGONISTAS
MÁS DE 10.000 INVERSORES
UTILIZAN ‘CROWDFUNDING’
A través de la financiación colectiva puedes elegir en dónde quieres invertir y tener rentabilidades por
el alquiler del inmueble mes a mes o por la venta. La inversión puede ser a partir de 50 euros.
LUZMELIA TORRES
ISTOCK
H
elEconomista
Inmobiliaria
asta hace muy poco tiempo, si alguien quería sacar un
proyecto adelante y necesitaba financiación tenía una serie de
opciones genéricas. Pedir un préstamo al banco, pedir una
subvención o incluso engañar a familiares o amigos para que
te apoyaran y participaran en el proyecto. Pero hoy en día,
hay nuevas fórmulas en el mercado, entre ellas, el crowdfunding, o
financiación colectiva.
Si tomamos como referencia algún país para ver el desarrollo del
crowdfunding, este es sin duda Estados Unidos. Allí se ha desarrollado todo
tipo de clases de crowdfunding y plataformas para financiarlo. A través de
préstamos, en participaciones en los proyectos, en recompensas o
simplemente donaciones. La definición oficial sería una cooperación
colectiva, llevada a cabo por personas que realizan una red para conseguir
dinero u otros recursos y se suele utilizar Internet para financiar los
proyectos. En el terreno inmobiliario, al final, es una comunidad de inversores
particulares que pueden acceder a un mercado que hasta ahora era
exclusivo de los grandes patrimonios y que a partir de una cantidad pequeña,
incluso desde 50 euros, puedes invertir en viviendas, locales comerciales,
oficinas, garajes, etc., con el fin de obtener ingresos por el alquiler y sacar
provecho de la revalorización de los inmuebles en el momento de su venta.
Desde que arrancó el crowdfunding en España son ya muchos los que
utilizan este sistema de financiación. La plataforma Housers fue la primera en
dar el pistoletazo de salida y acaba de celebrar su primer aniversario
“Nuestra plataforma de crowdfunding inmobiliario está basada en el equity; la
acciones son los particulares que entran y que son socios y ellos pueden
tomar decisiones en el proyecto. La diferencia con otros tipos de vehículos de
inversión es que en Housers el inversor elige en qué inmueble quiere invertir
de nuestra cartera: locales comerciales, garajes, oficinas, vivienda, etc., o
puede invertir en varios. No es poner dinero a un fondo de inversión; los
socios gestionan ellos mismos los inmuebles y tienen el control de dónde
invertir. Si algún proyecto no funciona según lo esperado, son los propios
inversores los que asumen el riesgo y la pérdida económica”, explica Álvaro
de Luna, fundador de Housers.
La gran diferencia de Housers con otras plataformas es que detrás de
cada compra de un activo inmobiliario hay una sociedad limitada, lo que
significa que el inversor particular se convierte en accionista y dueño de su
parte proporcional. El papel de Housers es el de un gestor, porque no tiene el
dinero de los inversores en su poder, sino que lo gestiona una entidad de
21
LOS PROTAGONISTAS
Inmobiliaria
Housers prepara
su salida al exterior
pagos, Lemon Way, que funciona como un PayPal.
Poder decidir dónde quieres invertir tu dinero y elegir el inmueble es la
gran baza de este vehículo de financiación colectiva. Así, los gestores de la
plataforma buscan activos muy bien ubicados en el centro de las ciudades
como Madrid, Barcelona y Valencia, inmuebles que estén entre un 20 y 25
por ciento por debajo del precio del mercado y los presentan a los inversores
con un plan de negocio que incluye una reforma integral, su puesta en
alquiler y la venta en un plazo en el que estiman que la revalorización será
del 35 por ciento.
La plataforma ha tenido una buena aceptación consiguiendo 20.000
usuarios y unos 10.000 inversores, pese a no contar todavía con la
autorización de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), que
es el organismo que audita y da luz verde a este tipo de actividades. “La
aceptación ha sido muy fuerte, ya hemos invertido 10 millones de euros en
50 inmuebles adquiridos”, apunta Álvaro de Luna.
■ Nuevas Conquistas
Con más de 20.000 usuarios y
10.000 inversores en la
plataforma de ‘crowdfunding’, la
compañía no sólo quiere estar
presente en las principales
plazas de España; también se
propone dar el salto al exterior.
“Tenemos masa crítica suficiente
para empezar a mirar al exterior y
esa sería nuestra próxima meta:
buscar inmuebles en buenas
ubicaciones con demanda de
Rentabilidad y seguridad
De esta forma, los socios reciben su parte proporcional de las rentas mes a
mes a modo de dividendos y lo que les corresponde de la plusvalía cuando el
inmueble se vende. “Nuestro objetivo era democratizar un poco la inversión
inmobiliaria y que todo el mundo pueda acceder a este mercado, por eso
decidimos poner un límite mínimo muy bajo y así un inversor puede entrar en
Housers desde 50 euros”.
El mercado financiero anda revuelto y es difícil conseguir rentabilidades
altas, quizás en Bolsa puedes alcanzar rentas mayores, pero con más
riesgos. “El mercado inmobiliario en España lo conoce muy bien todo el
mundo y eso es una ventaja para nuestra inversión. Todos saben lo que es
una vivienda y un alquiler, y siempre un bien inmueble es un valor más
seguro que da más confianza al socio porque es tangible y respalda la
inversión. Tenemos 23 inmuebles en renta y estamos consiguiendo una
rentabilidad en alquiler bruta del 7,8% y neta del 3,28% mes a mes”.
El perfil del inversor en este tipo de vehículos es tanto un profesional que
ya ha invertido en bolsa y productos financieros, como un particular que
conoce el mercado inmobiliario y buscar una rentabilidad.
“Nuestro objetivo era en un plazo de cinco años obtener la revalorización
del inmueble, pero tenemos el caso de un local comercial que ya se ha
llegado al precio del valor de venta estimado y como teníamos una oferta de
compra sobre la mesa hemos reunido a los socios para decidir si se vende.
elEconomista
alquiler ”, afirma Álvaro de Luna.
Fachada del inmueble que construirá Housers en Madrid, en el distrito de Tetuán, con financiación a través del ‘crowdfunding’. EE
■ Vivienda Social
Otra de las novedades de
Housers es la entrada en
vivienda social. “En otros países
existen las donaciones en el
‘crowdfunding’ y nuestra apuesta
es hacer vivienda social y buscar
inversores que se olviden de las
rentas del alquiler y sean como
donación, para que gente con
dificultades pueda acceder a una
vivienda y cuando se venda el
inmueble el inversor sí recogería
las plusvalías de la venta. De esta
forma, el inversor hace una
donación dentro de un vehículo
de inversión y luego obtiene las
plusvalías de la venta. Esa
también es otra opción que
estudiamos y que sacaremos al
Infografía del diseño del interior del inmueble. El precio de venta del edificio se estima alrededor del millón de euros. EE
mercado próximamente”.
22
LOS PROTAGONISTAS
Edificio de viviendas en Paseo de San Juan, 91, en Barcelona, que batió el récord para obtener la financiación a través de ‘crowdfunding’ en sólo cuatro horas. EE
Es nuestra primera desinversión.Y en este caso la tasa de rendimiento
interno de la inversión (TIR) es del 134 por ciento”, asegura Álvaro de Luna.
Este modelo de financiación colectiva también ha calado entre los propios
promotores. Es el caso de la compañía Privalore que, como promotora y no
como plataforma, ofrece también crowdfunding en sus proyectos. “Somos la
primera promotora abierta a cualquier inversor particular que quiera participar
en nuestros proyectos. Nuestro modelo de negocio es comprar pisos en
Madrid y Barcelona y reformarlos para que sean inmuebles saludables para
su posterior venta. Nuestra inversión es por un plazo de tiempo de ocho
meses, dos de obra y seis de venta, y el inversor recibe una rentabilidad anual
del 17 por ciento”, explica Jorge Marqués, cofundador y CEO de Privalore.
La promotora lleva recaudados 550.000 euros en crowdfunding repartidos
en seis proyectos, con una inversión de 1,8 millones de euros. Al final del año
habrá invertido 3 millones de euros, un millón a través de crowfunding.
“Esperamos adquirir tres edificios más en lo que queda de año y terminar
2016 con una facturación de un millón de euros, y en tres años facturar ocho
millones”, explica Jorge Marqués, orgulloso de su última campaña de
crowdfunding, la más rápida hasta la fecha, que duró cuatro horas. Se trata
de un edificio de viviendas en Paseo de San Juan 91, en Barcelona. La
elEconomista
Inmobiliaria
Así quedará el inmueble una vez rehabilitado por la promotora Privalore. En el plazo de ocho meses los inversores recogerán sus plusvalías con la venta. EE
550.000
Euros ha captado
Privalore mediante
‘crowdfunding’ en
seis proyectos, dos
ya terminados
campaña se abrió a los inversores vía web a las 13:00 horas y en cuatro
horas ya había sido cubierto con 28 inversores particulares que destinaron
una media de 3.500 euros cada uno hasta alcanzar los 100.000 euros.
“Cada proyecto son 400.000 euros, y de éstos, 100.000 euros los sacamos
en crowdfunding y los otros 300.000 euros lo aportamos nosotros. Privalore es
la que más dinero pone en los proyectos, un 80 por ciento y eso es lo que da
garantías al inversor y también que se trata de activos líquidos, de inmuebles
que ya están en el mercado y no es promoción de obra nueva, con un plazo
de ocho meses para revalorizar la inversión”, explica Jorge Marqués.
Otra de las ventajas de Privalore es que, desde el punto de vista fiscal, no
tributa porque la rentabilidad va directamente a la persona que ha invertido y
ésta tributa en su renta. “Tenemos un mínimo de inversión de 1.000 euros
porque pensamos que quien decide invertir esa cantidad sabe de lo que
hablamos; por tanto, nuestro inversor es universitario con edades de 35-40
años que, además de buscar una rentabilidad, apoya nuestro proyecto al
ofrecer un valor diferencial real y tangible, los acabados Wellness®, que
cuidan del medio ambiente y de la salud de los propietarios, haciendo
viviendas atractivas a inversores y compradores. En definitiva:compartimos
bienestar; ésa es la clave”, apunta Jorge Marqués.
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24
GUSTAVO
ROSSI
Presidente de Alquiler Seguro
ENTREVISTA
Alquiler Seguro nace en 2007
y hasta la fecha lleva
gestionados 70.000 contratos
de alquiler de pisos por toda
España. Prevé facturar este
año un 12% más por el buen
momento que vive el sector
elEconomista
Inmobiliaria
ANTONIO
CARROZA
Consejero delegado de Alquiler Seguro
“ESTAMOS ESTUDIANDO SACAR AL CONTINUO
NUESTRA SOCIMI, QUID PRO QUO, EN LUGAR DE AL MAB”
LUZMELIA TORRES
Empieza la cuenta atrás para el debut en bolsa de la socimi de Alquiler
Seguro: Quid Pro Quo. La compañía que gestiona 70.000 contratos de alquiler
en España y que cerrará el año con un crecimiento del 12 por ciento pondrá
en marcha un nuevo vehículo de inversión con el fin de profesionalizar la
gestión del alquiler. Gustavo Rossi, presidente de Alquiler Seguro, y Antonio
Carroza, consejero delegado, nos cuentan cómo será su puesta de largo.
“Es la primera
socimi dedicada
al alquiler de
viviendas
dispersas”
Afirma Gustavo Rossi
¿Por qué lanzáis una socimi al mercado?
Cuando Alquiler Seguro empieza a trabajar en 2007 para profesionalizar el
servicio de la gestión en alquiler de viviendas nos damos cuenta que no hay
nada y el vehículo ideal es una socimi; podría haber sido una patrimonialista,
pero las ventajas que da hoy en día una socimi por su atractivo fiscal y por el
conocimiento para el inversor, hemos elegido este vehículo.
¿Cuándo empezaréis a cotizar?
Esperamos la salida para mediados del mes de diciembre. Pensábamos salir
en primavera, pero al final se ha ido retrasando por distintos motivos. Uno de
ellos, la inestabilidad política que vivimos sin un Gobierno; esto hace que
muchos inversores extranjeros que sustentan en gran parte las socimis
tengan más cautela. También el cambio de normativa en el Mercado
Alternativo Bursátil (MAB) y las modificaciones que se hicieron en el mes de
julio ha hecho que estudiemos salir en el mercado continuo, porque ahora los
“Las rentas son
por la vía del
alquiler, no por
la plusvalía de
la venta”
Asegura Antonio Carroza
requisitos legales y económicos son iguales que en el MAB.
¿Qué ventajas tiene estar en el continuo?
Es más por reputación que otra cosa. A los inversores les gusta estar más en
el continuo porque el MAB es un mercado más pequeño. Nosotros nos
planteamos salir en el MAB porque los costes y los requisitos eran menores
pero es verdad que nuestra socimi iba a ser la primera vez que una
compañía captaba 50 millones de euros en el MAB, donde las operaciones
más grandes son de entre cinco y 10 millones. Esto, más las modificaciones
que se hicieron en la normativa, nos ha hecho pensar en el continuo y
estamos a expensas de ver si la operación es posible por este otro modo de
acceder a bolsa.
¿Cuál es vuestro modelo de negocio?
Vamos a ser la primera socimi cotizada que se dedique a la explotación de
un parque de viviendas en alquiler en disperso. Nuestro objetivo es hacer
esta socimi rentable vía rentas de alquiler, no vía plusvalía con la venta del
inmueble.
¿Qué ventajas tiene el alquiler disperso y no en bloque?
La principal ventaja: poder elegir dónde quieres vivir. Normalmente los
bloques de vivienda en alquiler se encuentran en zonas de nuevos
desarrollos, porque son inmuebles de promotoras que surgen a raíz de una
25
ENTREVISTA
Rossi y Carroza
durante la entrevista en su sede
en Madrid . F.V.
elEconomista
Inmobiliaria
pastilla comercial y alrededor construyen viviendas, y esos pisos son los que
no se han podido vender y los ponen en alquiler, con lo cual siempre están
en desventaja con los propietarios. De esta forma, si un inquilino quiere vivir
en el centro de Madrid no hay edificios enteros de vivienda en alquiler, pero sí
puedes encontrar un inmueble para alquilar en el centro o en la zona donde
tú quieras vivir. Además, no es lo mismo vivir en un edificio de propietarios
que en un bloque de alquiler. Los propietarios ante un problema en la
comunidad actúan más rápido que en un edificio de alquiler donde hay una
rotación de inquilinos y los problemas se demoran.
Entonces, ¿no tenéis competencia?
No. Las demás socimis que salen basan su rentabilidad en la venta del
inmueble. Su modelo es distinto, compran el inmueble, lo alquilan y después
de unos años lo venden y las plusvalías las da la venta. Pero eso es desviar
la atención, como se hizo en un pasado donde la mayoría de los promotores
que se dedicaban al ámbito residencial confundían hostelería con el alquiler y
siempre pensaban en rotación de inquilinos y no en familias asentadas.
¿Qué busca el inquilino?
Que al otro lado haya un profesional. El mayor inconveniente que tiene es
que se enfrenta a arrendadores particulares sin vocación arrendadora y
nosotros, con nuestra socimi, vamos a conjugar las ventajas de tener
viviendas en disperso con una oferta profesional. Alquiler Seguro es el único
agente ahora mismo en el mercado que puede hacer esto, porque tiene una
estructura de viviendas en disperso y conoce a cada cliente. Nuestro cliente
en un 99 por ciento es el particular.
¿Pero el coste de gestionar pisos uno a uno y no en bloque es mayor?
Nosotros hemos invertido en un software informático que nos permite hacer
toda la gestión de cada inquilino uno a uno como si fuera en bloque,
ahorrando costes hasta el punto de que tenemos una herramienta de gestión
de incidencias que el inquilino cuando tiene un problema lo notifica y
automáticamente en 48h tiene la solución a través de nuestro seguro, y si se
demora le rebajamos el precio hasta solucionarlo. Hemos igualado en costes
y en gestión las viviendas dispersas a un bloque entero.
¿Cómo se consigue sacar rentabilidad con vuestro negocio?
Enfocamos la rentabilidad por la renta de la vivienda. A la hora de adquirir los
26
ENTREVISTA
elEconomista
Inmobiliaria
que iba a ser difícil ha sido muy fácil y esto en concreto ha sido fácil y el
inversor lo ha entendido desde el minuto cero, lo que demuestra que todo el
mundo sabe lo que es el alquiler de una vivienda y está claro que al inversor
le sigue gustando el ladrillo.
¿Cómo ha sido el proceso de compra de inmuebles?
A fecha de hoy, tenemos cerradas opciones de compra sobre 200 viviendas
por valor de 22 millones de euros, sale una media de compra de 89.000
euros por vivienda. La verdad es que pensábamos que conseguir los activos
sería más difícil, porque era uno a uno, pero ha resultado muy bien. Nuestro
objetivo es salir a Bolsa con una inversión de 50 millones y ya tenemos
garantizados 30 milones y en una primera fase tener una cartera de 625
viviendas y en cinco años alcanzar las 6.000 viviendas.
Los gestores de
Alquiler Seguro
preparan su salida
a Bolsa. F.V
paquetes de viviendas en alquiler a Alquiler Seguro para crear la socimi
hemos elegido las viviendas que menos cuestan y que más tiempo llevan
alquiladas porque son más rentables, y ahora mismo, con esas
características, tenemos una cartera de 6.500 viviendas, principalmente en
Madrid, Barcelona, Sevilla y Valencia. Nuestro objetivo es invertir en una
primera fase 50 millones y llegar a los 500 millones vía alquiler.
¿No habrá rotación de activos?
Hay un compromiso con el inversor de desinvertir cuando un inmueble haya
subido mucho la renta sobre su precio de compra; entonces se estudiará la
venta, pero no es el motivo de la socimi, ni siquiera es el motivo de los
inversores. La entrada de los inversores a nuestra socimi es por la
rentabilidad recurrente del alquiler.
Explicar a un inversor que compráis viviendas en disperso y de
segunda mano cuando los demás lo hacen en bloque y la rentabilidad
la da la construcción, ¿ha sido una labor difícil?
Pues la verdad es que nos hemos sorprendido, porque lo que pensábamos
“Hemos cerrado
la compra de 200
viviendas por
valor de 22
millones”
XXXX
Explica Gustavo Rossi
“Vamos a invertir
50 millones en
625 viviendas y
llegar a 6.000
en cinco años”
Apunta Antonio Carroza
Vuestro inversor compra viviendas que ya están gestionadas por
Alquiler Seguro. ¿Eso le da ventajas?
Por supuesto, la ventaja es nuestro conocimiento en esta materia que son
viviendas que están en nuestro ámbito de gestión, la garantía de que
nuestros inquilinos cobran sus rentas el día cinco de cada mes, son vivienda
con una alta ocupación, conocemos al inquilino, etc.
¿Es un buen momento para el alquiler?
Estamos viviendo la primavera del alquiler, el momento más dulce porque
hay sensacion de cambio cultural; cada vez hay más jóvenes y familias que
alquilan y cuando se plantean la opción de comprar e hipotecarse o vivir de
alquiler, eligen el alquiler. Eso está pasando ahora y es la primera vez que lo
vemos en España desde hace más de 20 años. La cultura ha cambiado:
ahora se paga por uso. Los jóvenes ya no compran discos, se descargan la
música y pagan por ello o no compran coches, los alquilan; pues con la
vivienda está pasando lo mismo y ya entra dentro de este ámbito de pagar
por su uso.
¿Cuál es el futuro del mercado de la vivienda en alquiler en España?
Lo más natural es que el alquiler se consolide como una forma de uso
significativa y para eso hay que trabajar en la oferta y que el Gobierno apoye
el alquiler con una mayor seguiridad jurídica sin fomentar la ocupación. En un
mercado maduro hay que tener libertad de pactos en el alquiler y dar
seguridad jurídica para que ese pacto salga.
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OPINIÓN
28
elEconomista
Inmobiliaria
El IBI, el procedimiento
de regularización catastral
Marcos
Fernández Parra
Manager Property Management
en Ayming
El procedimiento
establece que mediante
el pago de 60 euros,
podemos dar de alta
todas las construcciones
no declaradas,
dejándonos de exponer
a una posible sanción
administrativa por la no
declaración a la que
estábamos obligados
D
esde 2013, hemos visto en los medios de
comunicación noticias sobre los miles de
inmuebles en los que se habían realizado las
altas de construcciones que los contribuyentes
no habían declarado, mediante el procedimiento
definido en la Ley del Catastro Inmobiliario como
“Regularización Catastral”. Ello permitiría a los municipios
acogidos al mismo, disponer de un equipo de técnicos para dar
de alta las edificaciones sin declarar. Todos conocemos o
sabemos de alguien que se construyó una piscina en su chalet
y que nunca la declaró, o que en realidad su chalet situado en
algún pueblo de España, legalmente era una casa de aperos
de labranza, pero con aire acondicionado, piscina y jardín, que
a todos los efectos constructivos debería dejar su carácter rural
para poder darle la consideración de vivienda. Si bien es cierto
que dicha incorporación se hacía necesaria para que los
ayuntamientos pudieran elaborar un padrón fiel a la realidad y
con ello recaudar en materia del Impuesto sobre Bienes
Inmuebles lo que correspondía, ha sido tal el ansia
recaudatoria asociada, que se ha dado de alta absolutamente
todo sin comprobar el origen del error. En este sentido, el
procedimiento establece que mediante el pago de 60 euros,
podemos dar de alta todas las construcciones no declaradas,
dejándonos de exponer a una posible sanción administrativa
por la no declaración a la que estábamos obligados. Así, la
regularización catastral se estableció como un medio de
amnistía catastral en cuanto a las posibles sanciones
asociadas, enmarcada exclusivamente para aquellos casos en
los que o bien no se había declarado una nueva construcción,
o ésta se había declarado erróneamente.
Por tanto, aunque este procedimiento era necesario en
España para poder aflorar todas las construcciones edificadas
sin declarar todo acto de buena fe, contiene un cariz de vicio
oculto. La mayoría de estos trabajos se encargaron a
empresas privadas subcontratadas por la Administración que,
ignorando el precepto de que el procedimiento se enmarcaría
exclusivamente para aquellas discrepancias cuyo origen fuera
el de la no correcta declaración del contribuyente, han dado de
alta absolutamente cualquier discrepancia con la realidad,
ignorando el origen de la misma. Tal vez haya pasado sólo en
algunos municipios concretos, o tal vez hayan sido casos
contados, pero lo que en su día a lo mejor fue un error en el
alta catastral, se ha terminado convirtiendo en la asunción del
contribuyente de que cualquier dato que figure erróneamente
en el catastro es por su culpa -la base de este tipo de
procedimientos es la omisión de la declaración-, debiendo
abonar 60 euros además para poder catastrarlo correctamente.
Se dejan de lado otros procedimientos regulados en
normativa como podrían ser los de inspección, subsanación de
discrepancias o rectificación de errores, entre otros, para
29
asumir que todos los errores existentes en el catastro forman
parte de la no declaración u omisión del propietario. Así, nos
encontramos que la gran mayoría de las regularizaciones
catastrales han tenido como método de prueba el “contraste
con la realidad”, sin especificar si se realizaron las
comprobaciones pertinentes en las que se asegurara que
dicha construcción no fue declarada correctamente. El
contraste con la realidad no ofrece una fecha de edificación ni
permite determinar si el propietario lo declaró o no, y lo que es
más importante, no se puede comprobar al pie de una
construcción si ésta fue declarada o no; simplemente se puede
comprobar que está edificada y que en catastro no figura como
tal. Desde las primeras notificaciones en 2013, nos hemos
encontrado que se han dado de alta porches o terrazas que ya
existían en los planos del alta catastral, y cuyo error en la no
inclusión en el catastro se produjo en la forma de darlo de alta
y no en la incorrecta declaración. Se han catastrado piscinas
hinchables que sólo permanecían uno o dos meses al año, o
se han vuelto a catastrar elementos no catastrados por
decisión de los servicios técnicos del catastro y cuya resolución
se produjo unos años antes con notificación expresa para ello,
cosa que demuestra que en ningún caso se revisó el histórico
del inmueble. Daba igual el origen, podías tener un edificio en
construcción sin disponer aún del final de obra y sin ser
operativo, pero si la fachada parecía finalizada, debía figurar en
el catastro.
Han sido tantos los municipios que se acogieron a la
regularización catastral, que al final el procedimiento que iba a
servir para aflorar las no declaraciones puntuales, ha terminado
siendo el método para arreglar todos los errores visibles del
catastro. Si bien es cierto que era necesario aflorar la gran
cantidad de construcciones que se edificaron en la época del
OPINIÓN
boom inmobiliario y que nunca nadie se preocupó en dar de
alta, subsanar toda discrepancia por este método, sin
comprobar el expediente previo asociado al inmueble, implica
la asunción del contribuyente de determinados errores como
propios, determinando que si hay un error en el catastro
siempre será por culpa del propietario.
Lo que debería haber sido un trabajo minucioso de
comprobación de errores se ha terminado consolidando como
una revisión masiva del catastro de cada municipio. Como he
comentado anteriormente, tanto el derecho tributario como la
ley del catastro inmobiliario dispone de múltiples
procedimientos para regularizar las construcciones
dependiendo del origen de los errores y del tipo de error del
que se trate. ¿Era necesario crear otro nuevo? En este caso sí.
Este procedimiento permite realizar “inspecciones exprés” en
un municipio entero; permite además recaudar al catastro 60
euros por regularización -los trabajos de inspección que no
lleven asociada sanción no obtienen ningún tipo de
autofinanciación- y permite a los Ayuntamientos recaudar lo no
abonado de los cuatro últimos años no prescritos en todos los
impuestos y tasas que dependan del valor catastral,
principalmente en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, dinero
que los ayuntamientos reciben de buen agrado tras el
desplome en la recaudación proveniente de la concesión de
licencias de obra y otros impuestos asociados a los edificios de
nueva construcción (Icio). Se supone que tras aflorar de forma
masiva todos los errores, y una vez finalice el plazo
determinado para el periodo de regularización catastral, las
aguas volverán a su cauce y los procedimientos volverán a ser
lo que eran, dejando de ser los contribuyentes los que tengan
que asumir todos los errores como propios, tanto si es verdad
como si no.
elEconomista
Marcos
Fernández Parra
Manager Property Management
en Ayming
Se supone que tras
aflorar de forma masiva
todos los errores, y una
vez finalice el plazo
determinado para
el periodo de
regularización catastral,
las aguas volverán
a su cauce y los
procedimientos volverán
a ser lo que eran
Inmobiliaria
30
CONSULTORÍA
MADRID TRIPLICA
A BARCELONA EN
INVERSIÓN DE INMUEBLES
En la primera mitad del año, la capital de España captó 1.000 millones y la Ciudad Condal 270
millones. Esta diferencia se debe a que Madrid registró operaciones de mayor envergadura
LUZMELIA TORRES
elEconomista
M
Inmobiliaria
EE
adrid y Barcelona se han posicionado siempre en las
primeras filas entre las ciudades europeas preferidas por
los inversores en el ladrillo. Sin embargo, Madrid
normalmente se sitúa por delante de la Ciudad Condal.
Madrid es el principal mercado inmobiliario de España y
una de las regiones más solicitadas del país para invertir. La región de
Madrid atrae una media de alrededor un 30 por ciento de los volúmenes
totales de inversión” según ell informe Investment Market de la consultora
Cushman & Wakefield.
En concreto, según se recoge en el informe, durante la primera mitad de
2016, Madrid captó 1.000 millones de euros en inversión inmobiliaria frente
CONSULTORÍA
31
a los 270 millones que recogió Barcelona, luego Madrid triplicó su volumen
de inversión si lo comparamos con Barcelona. En 2015 el volumen total de
inversión en Madrid fue de 5.000 millones.
“Estos datos no responden a nada negativo en concreto que esté
pasando en Barcelona. La Ciudad Condal es un mercado muy interesante,
pero Madrid es más grande y se dan operaciones de mayor volumen. Por
ejemplo, en este periodo de tiempo se ha dado una operación muy grande
en Madrid que es la venta del Hotel Villamagna por un valor de 180
millones de euros. Normalmente Barcelona tiene una demanda más de
operaciones comerciales”, afirma Marta Esteves Costa, directora de
research para España y Portugal de Cushman & Wakefield.
En la primera mitad de 2016, los volúmenes de inversión en España se
situaron en 3.500 millones, un 20 por ciento por debajo del mismo período
en 2015, pero un 30 por ciento más que en 2014. Cushman & Wakefield no
incluye en estas cifras la cartera de oficinas transferida del Banco
Santander, BBVA y Popular a Metrovacesa por 1.000 millones de euros.
“Los datos de inversión que recoge el informe son de operaciones de
compra que dan al inversor una rentabilidad inmediata. No se incluyen
operaciones de suelo sujetas a un desarrollo y mayor riesgo. Estas
transacciones de suelo han supuesto alrededor de 650 millones de
inversión”, apunta, Marta Esteves.
En los últimos años, el peso del capital extranjero en los volúmenes de
inversión en Madrid ha sido menor que en el conjunto de España, que de
media se situó en el 52 por ciento. En la primera mitad de este año, los
capitales extranjeros tuvieron un mayor porcentaje. Se invirtieron alrededor
de 590 millones, cifra que representa el 59 por ciento de la inversión total
en la región. Esa diferencia viene dada por dos grandes operaciones de
capital extranjero: el Hotel Villamagna adquirido por el grupo turco Dogus y
ABC Serrano y Preciados 9, por la británica CBRE GI.
Al ser Madrid la capital y la ciudad financiera de España, el sector de
oficinas gana importancia ante los nuevos inversores en comparación con
otros mercados inmobiliarios y representa alrededor del 55 por ciento de la
inversión. La compra de la sede de IBM por parte de Colonial por más de
150 millones de euros es la mayor operación de oficinas que se ha cerrado
en el primer semestre del año.
El sector de retail representa una media del 25 por ciento de la inversión
total asignada a los flujos de la región de Madrid, sin embargo, en este
primer semestre del año, ese porcentaje sube hasta el 31 por ciento por la
elEconomista
Inmobiliaria
Madrid atrae un 270% más de inversión que Barcelona
En millones de euros
VOLÚMENES DE INVERSIÓN EN MADRID
Por fuente de capital
Nacional
Extranjero
Por sector de propiedad
Retail
Oficinas
Ocio
Usos mixtos
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
2009
2010
2011
Industrial
Sanitario
2012
2013
Hoteles
Otros
2014
2015
2016
VOLÚMENES DE INVERSIÓN EN BARCELONA
Por fuente de capital
Nacional
Extranjero
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
2009
2010
2011
2012
Por sector de propiedad
2013
2014
2015
2016
Retail
Ocio
1.600
1.400
1.200
1.000
800
600
400
200
0
2009
Oficinas
Usos mixtos
2010
2011
Industrial
Sanitario
2012
millones es la
inversión registrada
en la primera mitad
del año por Cushman
& Wakefield
2014
2015
2016
elEconomista
Fuente: Cushman & Wakefield.
3.500
2013
Hoteles
Otros
doble operación que se cerró en el mercado en el barrio de Salamanca de
ABC Serrano y Preciados, 9, por un valor de 140 millones de euros.
Barcelona es el segundo mayor mercado
La Ciudad Condal es el segundo mayor mercado en el sector inmobiliario
español. En los últimos años ha atraído una media de alrededor del 16 por
ciento de volumen de inversión frente al 30 por ciento de media que
registra Madrid.
Si hacemos un poquito de historia, según el informe de la consultora
Cushman & Wakefield, 2012 y 2013 fueron dos años fuertes para
Barcelona en términos de volumen de inversión respecto al conjunto del
CONSULTORÍA
32
elEconomista
inversión ha venido de capital extranjero.
El hecho de que las tres mejores operaciones en la ciudad hayan sido
realizadas por inversores locales explica esta disminución, lo cual también
es un signo positivo por los buenos datos de flujo de liquidez en el mercado
local. La inversión en la ciudad condal se centra principalmente en los
sectores de oficinas y retail. El fuerte enfoque de la ciudad hacia el turismo
atrae también considerables cantidades de flujos de inversión en el sector
hotelero. El peso medio de inversión en hoteles está en un 15 por ciento.
Los actores extranjeros representan el 65% de la inversión
Volúmenes de inversión en España por fuente de capital (millones de euros)
Nacional
Extranjero
15.000
10.000
5.000
Inmobiliaria
El ladrillo vuelve a ser el valor refugio
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Principales operaciones de inversión en España. Primer Semestre de 2016
SECTOR
PROMOTOR
CIUDAD
PRECIO
VENDEDOR
COMPRADOR
Retail
Portfolio Eroski
Multi- City
205
Carrefour
Eroski
Retail
Portfolio Gonuri (Eroski)
Multi-City
196,9
Invesco
Eroski
Hotel
Hotel Villamagna
Madrid
180
Dogus Ge
Sodim
Retail
Portfolio Gonuri (Eroski)
Multi-City
161,1
Invesco
Topland
Oficinas
IBM Headquarters
Madrid
154
Colonial
Finaccess
Retail
ABC Serrano y Preciados,9
Madrid
138
CBRE Global Investors
IBA Capital Partners
Retail
L'Aljub
Elche/Elx
125
TPG Capital
Henderson Global Investor
Retail
Festival Park
Palma de Mallorca
102,5
Private Investor
Värde Partners
Retail
Retail Park Portfolio
Multi-City
95
Redevco
Bogaris
elEconomista
Fuente: Cushman & Wakefield.
estado español. Más del 30 por ciento del volumen total de inversión en
España se llevó a cabo en esta región. En los años siguientes, Barcelona
perdió un poco de dinamismo hacia otras zonas del país, con un porcentaje
del volumen total por debajo del 10 por ciento. En estos seis primeros
meses, los 270 millones de inversión suponen el 8 por ciento de la
inversión total en España “Esta disminución de la inversión se debe
principalmente a la falta de operaciones de grandes dimensiones en estos
últimos años en Barcelona, cuya mayor transacción desde 2014 ha sido de
170 millones frente a los 630 millones en Madrid”, apunta Marta Esteves.
En 2016, la inversión extranjera en Barcelona ha supuesto un porcentaje
inferior que en el pasado, ya que tan solo el 30 por ciento del volumen de
180
millones de euros
ha pagado el grupo
turco Dogus por el
Hotel Villamagna
en Madrid
“El inmobiliario vuelve a ser el refugio para el dinero. Hay un exceso de
capital para invertir en el mercado y España es un país atractivo porque las
rentabilidades son más altas y no hay tanta competencia. Siempre ha sido
un mercado alternativo al financiero y cada vez está creciendo más en
cuota de mercado”, afirma Marta Esteves.
La recuperación economica, tanto a nivel macroeconómico como en el
mercado inmobiliario, y el aumento de liquidez, han dado lugar a un
crecimiento masivo de flujos de inversión en España y a una fuerte
revalorización de los activos. Esta tendencia se inicio a finales de 2013 y en
la mayoría de los casos las rentabilidades ya han alcanzado, e incluso
superado, los niveles máximos del pico de mercado del 2007, según
Cushman & Wakefield. Sin embargo, la recuperación más lenta de las
rentas está impidiendo que los valores de capital se recuperen de las
pérdidas sufridas en la crisis. Los locales comerciales son la excepción,
registrando los activos prime una subida de casi el 40 por ciento.
Los centros comerciales son sin duda el activo estrella en el segmento
de retail en España. Este segmento atrae una media del 50 por ciento del
total de flujos de capital asignados a los inmuebles de retail en España.
El sector de oficinas sigue siendo un producto muy demandado. El
hecho de que las Socimis se hayan centrado en activos de oficinas explica
este crecimiento y los sectores industrial y hotelero también han recibido un
mayor interés de los inversores para diversificar sus carteras.
“El 2016 estará marcado por la estabilidad. No veremos el boom que
vivimos en 2015 pero será más estable. Los precios de los activos prime no
van a subir y en las zonas secundarias puede que se den subidas, pero
vemos claramente una tendencia de crecimiento. El mayor problema es la
falta de producto porque hay mucho capital en el mercado para invertir”
asegura Marta Esteves.
EL TERMÓMETRO
33
ESPAÑA, EN
EL PODIO DEL
EQUIPAMIENTO
DE OFICINAS
Barcelona y Madrid son las ciudades europeas más
baratas, superadas sólo por Belgrado, en cuestión de
equipamiento de oficinas. Un factor clave para las
grandes multinacionales, que apuestan cada vez más
por renovar y mejorar sus espacios de trabajo
elEconomista
Coste de equipamiento oficinas
VARIACIÓN
LONDRES
(€/m2)
un estudio que compara el coste de equipamiento de unas
oficinas en 19 ciudades europeas, que destacan precisamente
por sus centros de negocios.
-43%
MADRID
(€/m2)
1.200
1.200
1.000
1.000
880
EL ECONOMISTA
L
a imagen, el diseño y la comodidad de los
espacios de trabajo se están convirtiendo en una
prioridad para las grandes empresas, que
consideran que estos aspectos influyen
directamente en el rendimiento de sus empleados.
Cada vez son más las empresas que apuestan por remodelar
sus oficinas o cambiar de ubicación en busca de espacios
más eficientes y prácticos. En medio de todo este proceso, el
coste del equipamiento de una oficina se encuentra entre los
principales aspectos que analiza una compañía a la hora de
elegir una nueva sede. Este aspecto gana todavía una mayor
relevancia cuando se trata de una multinacional que necesita
estar presente en diferentes países.
En base a esto, la consultora inmobiliaria JLL ha elaborado
800
800
600
600
500
400
400
200
200
Fuente: JLL.
Inmobiliaria
elEconomista
España, entre las más baratas
Equipar una oficina en Madrid es un 43 por ciento más barato
que hacerlo en Londres y un 42 por ciento más económico
que en París, al ascender el desembolso necesario a 500
euros/m2 en la capital de España, frente a los 880/m2 de las
ciudad inglesa y los 865/m2 de la francesa.
En este sentido, Madrid se sitúa como la tercera ciudad
más barata de las 19 analizadas, por detrás de Belgrado (380
euros/m2) y Barcelona (450/m2), y está en la media de
localizaciones como Budapest y Varsovia (500/m2), Bucarest
y Bratislava (510/m2) y Praga (530/m2). Por el contrario, junto
a Londres y París, las ciudades donde es más caro equipar
una oficina son Fráncfort (835/m2), Dublín (830/m2),
Ámsterdam (805/m2) y Bruselas (745/m2).
Por otro lado, Moscú ha pasado de ser una de las ciudades
más caras a ofrecer buenos precios, lo cual se debe
principalmente a los cambios en el mercado de divisas, pero
también a la escasez en la demanda, causada por el aumento
de la competitividad en las licitaciones.
“La demanda de proyectos de equipamiento de oficinas se
ha incrementado a medida que ha ido mejorando la actividad
empresarial en la región de Emea, con niveles que no se
habían alcanzado desde 2008. Los cambios en los métodos
de trabajo y las soluciones con valor añadido han convertido el
lugar de trabajo en una prioridad corporativa”, explica Borja
Basa, director general de Corporate Solutions de JLL.
Para elaborar este estudio, JLL recogió los datos de su red
de gestores de proyectos, gestores de gastos, diseñadores de
puestos de trabajo y Tétris, el área de Diseño y Construcción
de la firma, que le permitió tasar proyectos reales de forma
homogénea en los 19 países analizados, ofreciendo costes
directamente comparables para un equipamiento corporativo
moderno y que ha tenido en cuenta los gastos en términos de
diseño, ubicación, adaptación al negocio de la firma, etc.
34
ACTUALIDAD
elEconomista
Inmobiliaria
EL JEQUE AL-QUBAISI
GANA MÁS DE
90 MILLONES CON
LA TORRE CEPSA
El ex presidente de Cepsa pagó menos de 400 millones a Bankia
por el rascacielos madrileño, que después vendió a Amancio
Ortega, fundador de Inditex, por unos 490 millones de euros
ALBA BRUALLA
A
mancio Ortega es el nuevo propietario de la madrileña Torre
Cepsa, que hasta apenas unos días estaba en manos de
Bankia. Sin embargo, la transacción no se ha cerrado entre el
fundador de Inditex y la entidad financiera, ya que en medio de
esta megaoperación se encuentra el jeque Khadem Al-Qubaisi,
expresidente de Cepsa, que actualmente está siendo investigado a nivel
internacional por un supuesto caso de blanqueo de capitales.
A través de su sociedad instrumental, Muscari Property, el empresario logró
en apenas unos minutos unas plusvalías superiores a los 90 millones de
euros con la venta del segundo rascacielos más alto de España. El jeque,
director general de IPIC, dueña de Cepsa, firmó en 2013 un contrato de
alquiler con Bankia, que incluía también una opción de compra sobre el
inmueble. El 30 del pasado mes de septiembre vencía el plazo de este
instrumento y antes de que esto pasara, la sociedad ejecutó la opción por algo
EE
35
menos de los 400 millones de los que se había hablado. Inmediatamente
después, Muscari, asesorada por Corpfin, traspasó la torre a Pontegadea,
brazo inversor de Amancio Ortega, que ha pagado unos 490 millones por el
rascacielos, su mayor operación en España desde que comprara en 2011 la
Torre Picasso, por la que pagó 400 millones a FCC.
Todos los movimientos de Muscari entorno a la operación de la Torre
Cepsa han estado y están siendo vigilados muy de cerca por la Comisión de
Prevención de Blanqueo de Capitales e Infracciones Monetarias (Sepblac) y
también por los organismos de control de otros países, como Luxemburgo o
Estados Unidos. Este control está relacionado con el escándalo de blanqueo
de capitales y malversación en el que está implicado Al Qubaisi por el
presunto fraude de 3.120 millones de euros del fondo soberano malayo
IMDB. Para separar la operación de la Torre Cepsa de toda esta trama, el
jeque consiguió un préstamo por parte de Bankinter por valor de unos 400
millones. De este modo, demuestra que los fondos para adquirir el
rascacielos son de procedencia legal.
El origen de esta operación se remonta al 3 de octubre de 2013, cuando
Bankia firmó un contrato de alquiler de la torre a Cepsa por ocho años,
prorrogables por otros siete más, ejercicio a ejercicio. Este contrato se firmó
tras varios meses de búsqueda de un inversor que estuviera dispuesto a
comprar el inmueble, que fue diseñado originalmente por el arquitecto
Norman Foster para Repsol. Sin embargo, en 2013, España aún vivía en una
coyuntura económica compleja y Bankia consideró que el alquiler de la torre
con opción de compra era la mejor solución, ya que la entidad necesitaba
avanzar en el cumplimiento de sus objetivos y obtener ingresos
extraordinarios.
La última actualización realizada por Bankia, el valor de mercado de la
torre se situaba al cierre de 2015 en 384 millones de euros. Esta cifra está
muy por debajo de los 815 millones que pagó la antigua Caja Madrid por el
inmueble a Repsol en 2007. Sin embargo, Bankia logró cerrar por aquel
entonces un contrato de alquiler con Cepsa que superaba con creces el
precio medio de rentas de oficinas en Madrid.
El imperio de Amancio Ortega
El fundador de Inditex, que se mueve entre el primer y segundo puesto como
el hombre más rico del planeta, según la revista Forbes, está amasando un
imperio inmobiliario difícil de superar. En apenas una semana, Pontagadea
ha cerrado dos grandes operaciones, ya que además de la Torre Cepsa, que
ACTUALIDAD
elEconomista
Inmobiliaria
Las Cuatro Torres, situadas al norte de Madrid. ISTOCK
490
Son los millones que
ha pagado Amancio
Ortega por la torre,
su mayor inversión
en España
cuenta con 248 metros de altura y 109.000 metros cuadrados de superficie,
de los que 72.312 corresponden a zona de oficinas, también ha cerrado la
compra de un inmueble en San Francisco. Se trata del icónico inmueble en el
que se encuentra una de las tiendas más representativas de la prestigiosa
joyería Tiffany & Co. La operación, asesorada por Cushman & Wakefield, se
cerró por unos 129 millones de euros y suma a la cartera de Ortega uno de
los edificios más destacados de la ciudad. Concretamente, el inmueble se
ubica en el 360 de Post Street, dentro del distrito comercial Union Square,
reconocido como uno de los destinos de compras más importantes del
mundo, a la altura de la Quinta Avenida, Oxford Street o los Campos Elíseos.
Hace tres meses el empresario compró, además, un hotel de lujo en
Nueva York -Edificio Murray Hill, en la famosa zona de Park Avenue-, por el
que pagó unos 61 millones de euros. También en Nueva York, el empresario
adquirió el mítico inmueble Haughwout, en una operación de 130 millones.
36
INTERNACIONAL
elEconomista
Inmobiliaria
GECINA CIERRA LA MAYOR VENTA
DE ACTIVOS SANITARIOS DESDE LA CRISIS
La inmobiliaria francesa, ex filial de Metrovacesa, ha traspasado los
74 centros de su división sanitaria, Gecimed, por 1.350 millones de
euros a Primonial REIM, que suma a su negocio 8.400 camas
ALBA BRUALLA
Residencia de estudiantes de Gecina
Campusea. EE
37
L
a inmobiliaria francesa Gecina, ex filial de Metrovacesa, ha
cerrado la mayor operación en el sector sociosanitario europeo de
los últimos diez años. El grupo galo ha traspasado su división de
atención médica, Gecimed, a Primonial REIM, por un monto de
1.350 millones de euros.
La sociedad act uó en nombre de un club deal, reuniendo varios inversores
institucionales, y tras la operación se encargará de gestionar la cartera que
se compone de 74 activos, con un total de 8.400 camas.
Esta megaoperación demuestra que el sector sanitario, dentro del
segmento de activos alternativos, sigue ofreciendo grandes oportunidades
para los inversores. De hecho, la transacción se ha cerrado con una
rentabilidad neta del 5,9 por ciento. Se trata de un atractivo rendimiento, que
además va ligado a contratos de arrendamientos a muy largo plazo.
Lo cierto es que las operaciones de fusiones y adquisiciones en este
mercado van en aumento, especialmente en el área de hospitales, centros
médicos locales y en residencias de ancianos, debido principalmente al
envejecimiento de la población global.
“El sector sociosanitario europeo está actualmente acaparando la atención
de grandes inversores institucionales, y la concurrencia de una altísima
liquidez en el mercado, sumada a unos yields en producto tradicional en
mínimos históricos y unos tipos de interés tan bajos, hace que grandes
gestoras de fondos de Norteamérica y Asia estén buscando activamente
oportunidades como esta”, explica Patricio Palomar, director de Alternative
Investment de CBRE.
Primonial REIM, asesorado en esta transacción por
Clearwater International, es uno de los principales inversores
inmobiliarios en el mercado francés con 2.000
millones de euros desembolsados en 2015. La
gestora, que ha lanzado a lo largo de su
trayectoria 27 fondos de inversión,
maneja además al cierre de julio de este
año una cartera de activos por valor de
10.000 millones de euros, compuesta por
2,5 millones de metros cuadrados
arrendados a 1.700 inquilinos. Tras esta
inversión, Primonial tiene la oportunidad
de convertirse en uno de los jugadores más
importantes en el mercado de la salud inmobiliaria europea.
INTERNACIONAL
La gala Orpea compró
en verano Sanyres por
unos 150 millones
■ La gala Orpea es uno de los principales
operadores del sector de residencias de
ancianos gracias a la compra, el pasado
mes de julio, de Sanyres, el negocio
geriátrico que compartían el BBVA con
Caja Sur, el Santander, Prasa y Bami
Newco. Fuentes del sector aseguraron
que la operación rondó los 150 millones
elEconomista
Inmobiliaria
En el caso concreto de España, Palomar asegura que el país ofrece
grandes posibilidades, pero “antes de ver operaciones puramente
inmobiliarias tendremos que finalizar el proceso de consolidación de la
industria, tanto en el sector de gestión geriátrica como hospitalaria”.
Además, en España, “la actual legislación del IVA graba demasiado este
tipo de operaciones inmobiliarias sobre activos relacionados con la salud, y
es necesario que los organismos regulatorios revisen la normativa, al igual
que está haciendo el gobierno italiano”, destaca Palomar, que prevé que
“cuando esto se produzca, asistiremos al establecimiento de vehículos
especializados en este tipo de activos, del tipo de los Healthcare Reit de los
Estados Unidos”.
de euros y tras ella Orpea sumó 7.334
Operaciones en España
camas en 43 centros -el 55 por ciento de
A pesar de que este mercado no está tan avanzado en España como en el
resto de países vecinos, el pasado mes de junio se cerró una importante
operación. Caixabank logró vender el Grupo Amma, su negocio de
residencias para ancianos, por 220 millones de euros. Los compradores
fueron la familia Mulliez -accionista mayoritario de Alcampo, Decathlon o
Leroy Merlin- a través de la sociedad Maisons de Famille. Esta firma
desembarcó en el negocio de los geriátricos en España hace dos años,
cuando adquirió Adavir. Además, en Francia también tiene varias residencias
y en Italia ha adquirido La Villa Spa.
La cartera de Amma, que en un primer intento no alcanzó las cifras que le
interesaban a la entidad, estuvo después en el punto de mira de
numerosos inversores al ser una de las niñas bonitas del sector en
nuestro país. Así, en el proceso de venta se implicaron varios fondos
como Permira o Bridgepoint, incluso Pai Partners -dueños de
Geriatros-. Este último fue el único fondo que llegó a la
fase final junto a dos compañías industriales, la gala
Emera y la belga, Armonea. Esta operación -pagada
a un múltiplo de 12 veces/ebitda- es la segunda
más grande del sector en España, ya que por
delante queda la venta de Sarquavitae -el negocio
de residencias del fondo Palamon y los
Gallardo-, que está valorada en 500
millones de euros. También está en el
mercado la venta de Geroresidencias,
propiedad de Gala Capital.
ellos en Madrid-. El consejero delegado
de Orpea, Yves Le Masne, explicó que el
grupo “duplica el tamaño de su red en
España, convirtiéndose en uno de los
líderes españoles. Además, en el grupo
seguimos creciendo en los otros nueve
países donde tenemos presencia, a través
de la creación de nuevas instalaciones y
adquisiciones”.
ISTOCK
TENDENCIAS
38
elEconomista
I. HUB
NACEN 7.200 ESPACIOS DE
‘COWORKING’ EN SOLO CINCO AÑOS
Estos nuevos entornos de trabajo compartido llegaron
de la mano de los emprendedores y de las pequeñas
empresas, pero ahora las grandes multinacionales
están empezando a comprobar todas sus ventajas,
ya que gracias a ellos pueden retener talento y lograr
un importante ahorro de costes al flexibilizar espacios
ALBA BRUALLA
E
l coworking ha experimentado un importante
crecimiento durante los últimos años y las
previsiones apuntan a que su desarrollo va a ser
todavía más significativo en un futuro, por eso,
los espacios de trabajo compartido están
empezando a convertirse en una nueva área de negocio para
el mercado inmobiliario.
La tendencia se centra en crear un entorno que fomente la
colaboración, el carácter abierto, los conocimientos
compartidos, la innovación y la experiencia del usuario. Esta
fórmula de trabajo se está viendo favorecida por el crecimiento
de los sectores creativos y tecnológicos, así como por la
Inmobiliaria
naturaleza variable del trabajo, ya que las tecnologías móviles
y los dispositivos personales han hecho mucho más fácil
trabajar a distancia desde distintos lugares. Según explica la
consultora inmobiliaria JLL, el número de socios que utilizan
espacios de trabajo en todo el mundo ha ido creciendo año tras
año y se prevé que alcance el millón de aquí a 2018.
La primera aproximación al coworking se dio en Berlín en
1995, donde se fundó C-base, pero hasta 2005 no se creó el
primer centro de trabajo compartido como tal. Londres fue la
ciudad pionera y un año más tarde se funda en San Francisco
(Estados Unidos) Citizen Space, el primer espacio oficial de
coworking. Alemania hace lo mismo en 2009 con Betahaus,
que alberga ahora a unos 200 emprendedores. El número de
espacios de este tipo en 2007 alcanza los 75 en todo el mundo
y el concepto llega a los medios de comunicación. En apenas
tres años hay 600 centros y en 2015 la cifra se eleva hasta los
7.800, lo que supone multiplicar por 13 el número de estos
espacios en tan solo cinco años.
El coworking se ha visto favorecido tradicionalmente por las
empresas incipientes y los emprendedores. De hecho, en un
solo año se ha registrado el nacimiento de cuatro millones de
nuevas empresas en todo el mundo, generando cada vez más
espacios de este tipo. Esto ha generado que existan cada vez
más proveedores especializados como WeWork, que abrió en
Londres el año pasado el mayor espacio compartido del Reino
Unido, con capacidad para 3.000 socios.
Según el informe que ha elaborado la consultora JLL,
aunque la tendencia surgió entre las empresas incipientes,
ahora está siendo adoptado por un número cada vez mayor de
organizaciones. “En Ámsterdam, empresas consolidadas como
Philips o IBM están utilizando este tipo de espacios para
fomentar la innovación junto a empresas incipientes. NUMA,
que inauguró el primer espacio de coworking en Francia en
2008, así como un centro de emprendimiento en 2011, está
trabajando ahora con 30 grandes empresas y ayudando a
impulsar una serie de empresas incipientes”, explican.
Los motivos por los que las grandes empresas están
empezando a sumarse a esta moda son varios y van desde el
TENDENCIAS
39
acceso a ideas innovadoras, hasta la retención del talento. En
este último caso, JLL asegura que la guerra por el talento sigue
siendo intensa y el 73 por ciento de los consejeros delegados
entrevistados menciona la disponibilidad de cualificación como
una preocupación importante. Al mismo tiempo, “el crecimiento
de la tecnología móvil y el cambio en las preferencias de los
empleados obligan a las empresas a ofrecer una serie de
entornos adaptados a la nueva forma de trabajar”.
Por otro lado, la consultora indica que las empresas siguen
enfrentándose a la presión por reducir los gastos de
explotación de su cartera inmobiliaria. Aunque esta no suele
ser la motivación principal del coworking, si puede crear la
oportunidad de un uso más eficiente del espacio. “Estos
centros pueden ser incluso una oportunidad para generar
ingresos, si se aplica el enfoque correcto”, destacan.
Pero no todo son ventajas, ya que esta tendencia también
está planteando una serie de retos a las empresas que quieren
potenciar estos espacios, como por ejemplo mantener la
privacidad ante una posible pérdida de propiedad intelectual,
así como la seguridad de las instalaciones y de los equipos.
Cuatro modelos de ‘coworking’
Según JLL, están surgiendo cuatro modelos principales que
pueden ser aplicados por aquellas organizaciones que intentan
aprovechar las ventajas de este formato de trabajo
colaborativo. El primero de ellos es la zona de trabajo
compartida interna únicamente para los empleados, que
pueden hacer uso de un espacio de trabajo flexible y creativo.
En el nivel siguiente nos encontramos con la asociación de
coworking externa para los empleados, lo que permite a las
empresas ofrecer diversas ubicaciones a sus empleados y dar
cabida a la eventual ampliación temporal de la plantilla.
En tercer lugar se está dando el espacio de coworking
externo, que en este caso es compartido por los empleados de
distintas organizaciones o profesionales que salen de su
espacio común de trabajo. Por último, se está desarrollando el
espacio de colaboración interno abierto a organizaciones o
profesionales externos.
La trayectoria
del coworking
Se funda en Berlín
(Alemania) C-base,
predecesor de los
espacios de coworking
1955
elEconomista
Se inaugura en Nueva
York (EE.UU.) un espacio
con puestos de trabajo
flexibles, creado por una
empresa de software.
1999
Inmobiliaria
Se abre en Viena
(Austria) un centro
social para
emprendedores
Se crea el primer
Centro en Londres
(Reino Unido)
2002
2005
Se funda en San
Francisco (EEUU) Citizen
Space, el primer espacio
oficial de coworking
El número de espacios de
coworking alcanza los 75
en todo el mundo; el
concepto de coworking
llega a los medios de
comunicación
Se establece en los
EE.UU. el programa
Coworking Visa,
destinado a los
trabajadores viajeros
Se inaugura en Alemania
el primer espacio oficial
de coworking: Betahaus,
que alberga ahora a unos
200 emprendedores
600 espacios de
coworking
en todo el mundo
2006
2007
2008
2009
2010
El movimiento
prácticamente se duplica
cada año; las grandes
empresas empiezan a
experimentar con los
espacios de coworking
Se funda Open Coworking,
una organización
que promueve la
colaboración entre
espacios de coworking
de todo el mundo
Se estima que más
de 100.000 personas
utilizan espacios
de coworking en todo
el mundo
Para final de año
se espera que el número
de espacios de coworking
en todo el mundo alcance
los 7.800
2011
2012
2013
2015
7.800
Espacios de
coworking en
todo el mundo
Fuente: JLL.
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BREVES
elEconomista
Inmobiliaria
La socimi Lar compra el centro
Gran Vía de Vigo por 141 millones
Grupo Ayco compra y rehabilita
el hotel Byblos por 60 millones
La socimi Lar España Real Estate ha cerrado
la compra del centro Gran Vía de Vigo, uno
de los centros comerciales más grandes de
Galicia, con 41.386 metros cuadrados de
SBA. La sociedad ha pagado 141 millones a
Oaktree, que compró el centro en 2014 por
113 millones de euros. Esta es la segunda
mayor operación de la socimi.
El hotel Byblos, uno de los iconos del turismo
de lujo en la Costa del Sol, volverá a abrir sus
puertas tras seis años cerrado gracias al
grupo inmobiliario Ayco, que invertirá
alrededor de 60 millones de euros en la
compra y remodelación completa del
inmueble. Con la reforma se cambiará su
imagen y se ampliarán las instalaciones.
La inversión en hoteles crece
un 18%, hasta los 996 millones
Merlin emitirá bonos por 500
millones para reestructurarse
La inversión directa en el sector hotelero en
España crece el 18 por ciento a julio de este
año hasta 996 millones de euros, frente a los
840 millones del mismo periodo, según datos
de BNP Paribas Real Estate. La previsión
para este año es que se alcancen los 1.300
millones, frente al récord logrado en 2015 de
2.311 millones.
La socimi Merlin Properties prevé realizar una
emisión de bonos por 500 millones de euros
antes de que termine el año, “si no hay
turbulencias en los mercados”, según explicó
Ismael Clemente, consejero delegado de la
sociedad. Esta operación servirá para
reestructurar un préstamo puente de
Metrovacesa que vence dentro de dos años.
Rockspring y Stage compran los
teatros Lope de Vega y Coliseum
Neinver alcanza los once
centros ‘outlet’ en Europa
La SGAE ha vendido los Teatros Lope de
Vega y Coliseum -3.000 butacas en total-, en
la Gran Vía madrileña, por 58 millones a la
sociedad de inversión Rockspring Property
Investment Managers LLP y a la productora
Stage Entertainment, que se encargará de
gestionar la programación de ambos durante
al menos los próximos diez años.
La española Neinver, compañía
especializada en la inversión, desarrollo y
gestión de activos inmobiliarios, suma un
nuevo centro a su plataforma The Style
Outlets con la incorporación del Fashion
Outlet Halle Leipzig (Alemania), que se une a
los diez centros que ya operan bajo esta
marca en Europa.
42
EXCLUSIVO
LA CASA DE STEWART GRANGER
EN ESTEPONA, A LA VENTA
El galán de Hollywood construyó esta finca en los años 50. Ahora es propiedad de la promotora IKasa que
pretende reformarla en un hotel con encanto para bodas y que ha puesto a la venta por 12,5 millones
LUZMELIA TORRES
elEconomista
L
Inmobiliaria
E&V
a historia de esta joya escondida comienza en los años 50 en
Kenia, donde el mítico galán de Hollywood Stewart Granger
rodaba Las Minas del Rey Salomón. Enamorado de aquellos
parajes, encontró en este valle de 80 hectáreas en la Costa del
Sol el lugar ideal para construir un cortijo rodeado de vegetación
completamente virgen, jardines tropicales, montañas con vistas panorámicas
y paseos para recorrer a caballo o en coche, todo completamente vallado en
su perímetro. El cortijo en sí, al que se llega a través de una larga avenida
alineada con 30 palmeras, fue diseñado por el reconocido arquitecto Manuel
43
EXCLUSIVO
elEconomista
Uno de los cortijos
rodeados de palmeras con vistas
al mar. E&V
Inmobiliaria
Salón con techado
de virguería y chimenea coronando
la estancia. E&V
La finca cuenta
con helipuerto privado y piscina climatizada. E&V
Interior de uno de
los salones de losdos cortijos que
hay en la finca.
Características de la
casa, ubicación y precio
■ Superficie Construida:
937 metros cuadrados
■ Superficie de terreno:
796.306 metros cuadrados
■ Precio: 12.500.000 millones de euros
■ Propietario: Ikasa
■ Agencia Comercial: Engel & Vólkers
■ Ubicación: La nueva milla de oro, que
es el tramo de la costa entre el oeste de
Marbella y la localidad de Estepona
■ Proyecto:
Reforma para hotel de convenciones y
bodas y eventos.
Camisuli, y es una amalgama de influencias andaluzas, árabes y mejicanas.
“El Cortijo son dos casas: Cortijo San Francisco y Cortijo el Velerín, que en su
día Stewart Granger vendió a unos señores alemanes y luego lo compró la
promotora Ikasa donde proyecta una reforma para convertirlo en un hotel con
encanto para convenciones y bodas, respetando la estructura del cortijo.
Pero a la vez está en venta por 12,5 millones de euros para cualquier
inversor que le interese”, explica Augusto Vidal, director de Engel & Völkers
Estepona y Sotogrande.
Esta finca se encuentra en la nueva Milla de Oro, que es el tramo de costa
en la Costa del Sol, entre el oeste de Marbella y la localidad de Estepona,
dotado de una gran cantidad de restaurantes, clubes de playa, hoteles de
lujo, tiendas, boutiques, etc. “No hay un parcela tan grande cerca del mar con
dos casas y tanta historia, es una oportunidad única”, afirma Vidal.
La casa tiene unas características especiales, así la puerta principal, del
siglo XVI, da acceso al patio central y a todas las estancias, completamente
renovadas en 2015. Sus 11 suites con chimenea cuentan con detalles de fina
artesanía, como las rejas de hierro forjado adornadas con rosetas o las vigas
de pino rojo reforzadas con bambú. La cocina disfruta en su comedor de una
mesa veneciana de mármol, rodeada de mosaicos sevillanos. El salón
sorprende con su techado de virguería, y la chimenea coronada con una
antigüa repisa oculta una reja artesanal tras la cual, y a través de unos pocos
escalones de mármol, se accede a los aposentos principales, con un enorme
cuarto de baño. En el jardín, la piscina climatizada y el jacuzzi están
rodeados de una zona de bar. La finca cuenta además con varios pozos de
agua, helipuerto privado, y otra casa de invitados con acceso independiente,
en lo alto de la montaña. Un tesoro oculto, a tan sólo cinco minutos del mar.
En definitiva, una casa que está llena de historia y anécdotas que aún nos
puede contar el guarda de la casa, ya que es el mismo que cuando la
habitaba Stewart Granger. “Estepona está viviendo otro boom inmobiliario
porque la oferta se ha desplazado de Marbella a Estepona debido a la
revisión del plan urbanístico en Marbella y los inversores buscan proyectos
singulares en Estepona y los precios ya están subiendo”, apunta Vidal.
OPINIÓN
44
elEconomista
Inmobiliaria
EL PERSONAJE
El ladrillo, el renovado
deseo del seguro
Sobre plano
Por Alba Brualla
L
EE
a inmobiliaria de Allianz, un titán con 41.700 millones de euros en ladrillo,
acaba de fijar sucursal en España para invertir en la Península Ibérica. Es el
penúltimo ejemplo de un fenómeno, el de aseguradoras tentadas por la
rentabilidad del inmobiliario, que eclosionó fuerte el pasado año y viene para
quedarse. Compañías como Mapfre o Mutua Madrileña han vuelto a sacar
chequera cuando se inclinaban por monetizar posiciones. Tras cinco años sin
añadir edificios a su cartera, Mapfre adquirió el inmueble de los notarios junto a la
Puerta de Alcalá y el histórico cuartel general de la Compañía de las Indias, en
pleno corazón financiero de Londres. Y la pausa de diez años tomada por Mutua
tras levantar la Torre de Cristal llegó a su fin cuando compró la sede de Forum
Filatélico en julio. Reale, se hizo con la antigua sede de NatWest en Madrid; Línea
Directa con la de Toyota; Santalucía, dos edificios en la barcelonesa Diagonal y el
madrileño Campo de las Naciones; la Mutualidad de la Abogacía la sede de BBVA
en Bilbao y, Axa, la más activa, con varios complejos en Madrid y Barcelona,
incluido el antiguo cine Avenida. La cartera del sector ronda, solo en España, los
9.000 millones de euros y son los caseros de los edificios prime y singulares
situados en las arterias principales de grandes ciudades, así como de otros
inmuebles industriales y hasta centros comerciales. Pero ahora, sus miras y apetito
van a más. Nadan en liquidez y los tipos ultrabajos han dinamitado la rentabilidad
del bono soberano, donde iba el 60 por ciento de su inversión -una montaña de
casi 300.000 millones de euros-. La rentabilidad de entre el 4 y 7 por ciento que
ofrece el ladrillo es imbatible, incluso aunque apostar por estos activos les cuesta
más capital regulatorio que el bono soberano. La industria pelea, precisamente, en
Bruselas para que despenalice su incursión inmobiliaria y, sobre todo, en esos
proyectos de infraestructuras donde el Plan Juncker cuenta con el seguro, un
inversor comprometido y largoplacista. Hoy las infraestructuras son apenas el 0,3
por ciento de los 10 billones invertidos por el seguro a nivel global. Subir el ratio sólo
al 0,5 por ciento sería regar los proyectos de infraestructuras con 20.000 millones. Si
Europa cede, la vieja incursión aseguradora sólo puede ir a más.
Joaquín Rivero
Expresidente de Metrovacesa
Joaquín Rivero falleció el pasado 18 de septiembre. El empresario fue uno
de los rostros inmobiliarios más conocidos de España. Construyó ladrillo a
ladrillo su currículo empresarial y llegó a ser presidente de Bami,
Metrovacesa y la francesa Gecina. Hizo su primera fortuna con 23 años, con
una empresa de materiales de construcción y el gran salto lo dio cuando
controló Bami, con la que luego compró Metrovacesa. Protagonizó una de
las mayores guerras de Opas del panorama empresarial español. Mantuvo
durante un año su pugna por el control en Metrovacesa que finalmente
perdió y volvió a refundar Bami. Todo esto le hizo figurar en la lista de la
revista Forbes como uno de los mil hombres más ricos del mundo.
LA CIFRA
135.000
Son los hogares
que estaban
afectados en
21 ámbitos
urbanísticos
de Madrid
El Tribunal Supremo ha avalado la mayor parte del
Plan General de Ordenación Urbana de la Comunidad
de Madrid, poniendo fin a la incertidumbre
urbanística que se vivía en 21 ámbitos donde se
veían afectadas 135.000 viviendas. Ahora el sector
promotor espera que el Ayuntamiento acelere el
proceso de licencias.”Ya no tiene excusa para
bloquear nuestros proyectos”, apuntan los afectados.
EL ‘RETUITEO’
@CushWakeSPAIN
J. Valente ”Los inversores quieren
venir a España pero hay que
llevarlos de la
mano”#Jornadasaci2016
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