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NEGOCIOS INMOBILIARIOS
/ REAL ESTATE BUSINESS
solidez y
confianza
AÑO 8 - NÚMERO 52 - 50 PESOS
MRP solidity and confidence
El control de PROYECTOS
INMOBILIARIOS como una
solución para reducir riesgos
Real Estate Project control as a solution to reduce
risks
Consideraciones legales
y fiscales
sobre el pago de deudas con bienes
Legal and tax considerations about the payment of
debts using assets
Uno a Uno/One on One
Entrevista/Interview
Germán Ahumada Alduncin
Director adjunto de consorcio ara
PANEL DE DISCUSIÓN INMOBILIARE
PROJECT MANAGEMENT
Beck, Bovis Lend Lease, Escala,
Gerens Hill y Seduvi
T
JEC
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PR ENT
n
ó
ci
EM
edi NAG
MA
AÑO
AÑO 88 -- NÚMERO
NÚMERO 52
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NEGOCIOS INMOBILIARIOS
/ REAL ESTATE BUSINESS
solidez y
confianza
AÑO 8 - NÚMERO 52 - 50 PESOS
MRP solidity and confidence
El control de PROYECTOS
INMOBILIARIOS como una
solución para reducir riesgos
Real Estate Project control as a solution to reduce
risks
Consideraciones legales
y fiscales
sobre el pago de deudas con bienes
Legal and tax considerations about the payment of
debts using assets
Uno a Uno/One on One
Entrevista/Interview
Germán Ahumada Alduncin
Director adjunto de consorcio ara
PANEL DE DISCUSIÓN INMOBILIARE
PROJECT MANAGEMENT
Beck, Bovis Lend Lease, Escala,
Gerens Hill y Seduvi
T
JEC
O
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n
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edi NAG
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Prudential Real Estate Investors
PREI®
Proven experience in Mexico since 2003
Industrial space for rent throughout Mexico
Andres Bello 10, 11 th Floor, México D.F. México 11560
(52 55) 5093 2770
Carta Editorial
Editor’s Letter
D
ebido a los últimos acontecimientos económicos y financieros globales el mundo de los negocios inmobiliarios ha tenido fuertes golpes en materia de financiamiento, fondeo,
precios en la construcción, y más que nada en la demanda.
Las burbujas en los precios a la vivienda, la crisis empresarial
que ha llevado a reducir empleos, el costo del dinero y el saneamiento financiero de las entidades que otorgan el crédito nos tiene
inmersos en una de las crisis más significativas de las últimas décadas, luego del crack mundial de los años 30 en Estados Unidos,
todo lo cual sitúa a la industria de los bienes raíces en un by pass
total de incertidumbre y cautela.
No obstante, la palabra crisis tiene la connotación de oportunidad en la filosofía japonesa, en la cual donde algunos pierden,
otros ganan. De este modo, hoy día se prevé que algunas de las
empresas inmobiliarias tiendan a desaparecer, en tanto otras, mediante acertadas estrategias incluso logren fortalecerse, y por eso,
en esta edición de Inmobiliare queremos darles una perspectiva
de lo que están buscando los fondos de inversión y las fuentes de
financiamiento, de la necesidad de establecer cada vez más controles y planeación en el proceso de los proyectos, y por ende, la
búsqueda de alternativas, como el project management, así como
los retos u opciones que propone la nueva era de la industria de la
construcción sustentable, que ahora más que nunca se incrementará debido a los ahorros que en el largo plazo reditúa cuando se
aplican las tecnologías a favor de la sustentabilidad.
Estos temas abundan en las indiscutibles opciones de crecimiento de la industria inmobiliaria y en que, pese a los vaivenes
de los mercados, México continúa en la mira de los inversionistas
como un territorio propicio para sus objetivos. Nos queda claro
que esta pausa es pasajera, y sin duda el mundo de los negocios
seguirá girando, aunque quizás los protagonistas cambien de papel. Pero, tanto en México como en todo el mundo más temprano
que tarde esta industria despertará con mucha mayor fuerza debido a la profesionalización que está asumiendo por el bienestar
del mercado.
D
ue to the last global economic and financial developments,
the world of the real estate business has received some
hard blows in the subject of financing, funding, construction prices and more than anything in the demand.
The bubbles in the prices of housing, the business crisis that
has lead to the decrease in employments, the cost of money and
the financial reorganization of the entities that grant credits submerged us up to the neck in one of the most meaningful crisis
of the past decades, after the world crack in the United States
in the thirties, which places the real estate industry in a total
bypass of uncertainty and caution.
However, the word crisis has the connotation of opportunity
in the Japanese philosophy, in which where some loose, other
gain. That way, today it is foreseen that some real estate companies tend to disappear, while others, through the right strategies, even get stronger and therefore, in this Inmobiliare edition
we want to give them a perspective of what investment funds
and financing sources are looking for, of the necessity to establish even more controls and planning in the processes of the
projects and finally the searching for alternatives, like the project
management, as well as the challenges or options that the new
era of the sustainable construction industry is proposing, which
will increase, now more than ever, due to the savings that it will
render in the long run when applying the technologies that favor
sustainability.
These themes are abundant in the unquestionable growth
options of the real estate industry and that, in spite of the ups
and downs in the markets, Mexico continues in the sight of investors, as a suitable territory for their objectives. It is quite
clear for us that this pause is temporary and, no doubt, the business world will continue turning, although maybe the actors
will change their roll. But, in Mexico as in the rest of the world,
sooner than latter this industry will awaken much stronger due
to professionalization that it is undergoing for the well being of
the market.
Erico García
Director General
Inmobiliare Magazine
Impresión: Pre Prensa Digital - Distribución: Sepomex /Publicaciones Citem. Editada por Editorial Mexicana de Impresos; Oaxaca 86-402,
Colonia Roma, C.P. 06700; México D.F. Número 52 año 8. Publicación bimestral Febrero-Marzo 2009. Número de reserva al título en derechos
de autor: 04-1999 052409105500-102. Certificado de licitud de título 10760. Certificado de licitud de contenido en trámite. Tiraje certificado de 10,000
ejemplares en promedio. Prohibida la reproducción total o parcial del contenido sin previa autorización por escrito de los editores. El contenido de los
artículos no refleja necesariamente la opinión de los editores.
2
www.inmobiliare.com
Contenido/Content
Publisher & CEO
Guiller mo A lma zo Gar za
guillermo @inmobiliare.com
8
Uno a Uno /One on One
Discretion, team work, effort and dedication. Keys to face the crisis
Prudencia, trabajo en equipo, esfuerzo y
dedicación. Claves para afrontar la crisis
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Comentario Financiero/ FInancial Comment
Real estate project control as a solution to reduce risks
El control de proyectos inmobiliarios como una
solución para reducir riesgos
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Reporte Especial/Special Report
Impact of the international environment in the housing market
24
Desarrollo inmobiliario y financiamiento
La necesidad de adaptarse al nuevo entorno
32
Impacto del entorno internacional en el mercado
de la vivienda
Panel de Discusión Inmobiliare/ Inmobiliare Discussion Panel
Real Estate Development and Financing.
The necessity to adapt to the new environment
Reporte Especial/Special Report
Fondos de inversión.
En medio de la contracción global
Investment funds. In the center of the global contraction
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MRP Solidez y confianza
En portada/On cover
MRP solidity and confidence
Panel de Discusión Inmobiliare/ Inmobiliare Discussion Panel
Project management.
El arte de organizar y gestionar los recursos
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54
Administración de proyecto/project management
The value of Project management, a discipline with high potential
El valor del project management, una disciplina
con mucho potencial
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Sección Especial Publicitaria/Special Advertisement Section
Grupo ACONSA. More than 30 years supporting the real estate industry
70
Legal/Legal
Grupo ACONSA. Más de 30 años de apoyo a la
industria inmobiliaria
Consideraciones legales y fiscales sobre el pago
de deudas con bienes, y la crisis económica
Legal and tax considerations about the payment of debts using assets and the financial
crisis
Administración de Proyectos/Projects management
Desarrolle su proyecto a lo seguro
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Avoid the pitfalls when developing your project
80
Del Experto/From the expert
Sustainable housing: the future in home building
86
4
Project Management. The art of organizing and managing resources
Vivienda sustentable: el futuro de la
construcción habitacional
Arte/Art
Luis Miguel Valdés
Presencia, Esencia y Potencia
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Direc tor General
Er ico García García
erico @inmobiliare.com
Direc tor Comercial y Webmaster
Emiliano García García
emiliano @inmobiliare.com
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Uno a Uno
Entrevistador: Guillermo Almazo Garza
[email protected]
Redacción: Carlos A. Caicedo Zapata
[email protected]
Claves para afrontar la crisis
DISCRETION, TEAM WORK, EFFORT AND DEDICATION.
Keys to face the crisis
En 1977 C onsorcio ARA fue fundada por L uis Felipe y G ermán A humada R ussek . H oy, G ermán A humada A lduncin, como D irector
G eneral A djunto de la compañía , tiene una filosofía de negocios muy
clara : resultados. E ste ejecutivo, que se vinculó a C onsorcio ARA
desde muy joven, comenzó su trayectoria desde abajo y pese a ser
el heredero de una de las constructoras de vivienda más dinámicas
del mercado, su grado de exigencia y administración del negocio es
rigurosa .
G ermán en varias ocasiones ha afirmado y esta entrevista
no fue la excepción, que en C onsorcio ARA nació, creció y sigue
desarrollándose en la industria inmobiliaria .
C
uando se entrevista a Germán Ahumada Alduncin, Director General Adjunto de Consorcio ARA y Presidente ADI,
se tiene la oportunidad de conocer a esta
importante compañía desde sus inicios.
Y es que Germán comenzó coordinando
varias áreas de la empresa que hoy lo han
ayudado como el mismo dice, a crecer. Con
la humildad que lo caracteriza, Germán nos
cuenta en esta entrevista sus inicios, las enseñanzas y los retos que ha asumido a lo
largo de su trayectoria. Éstos son los principales aportes de la entrevista.
¿Cómo comienza Germán
su trayectoria en el medio
inmobiliario?
Te puedo decir que yo nací, crecí y me
desarrollé en ARA. Ingresé hace unos
quince años desarrollando una coordi-
8
nación entre ventas y construcción, que en
aquel entonces, parte de las complicaciones
que tenía el negocio era, que la coordinación en sí, implicaba que lo que se iba construyendo, se debía ir vendiendo para poder
tener un flujo de efectivo correcto.
¿Supongo que en estos inicios
Consorcio ARA era una
compañía familiar?
Así es y en efecto aparte de la coordinación
que ya tenía comencé a desarrollar el área
de sistemas, al poco tiempo me comenzó a
reportar el área de recursos humanos que en
ese momento solo tenía funciones encaminadas a la nómina y algo de capital humano.
Al cabo de unos años, me volví coordinador
general de diferentes actividades, sistemas,
recursos humanos y posteriormente desarrollamos el área de planeación estratégica.
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¿Cuál ha sido tu labor
esencial en la empresa?
En todos los años de trayectoria en la empresa mi labor ha estado encaminada a institucionalizar la organización. Esa ha sido mi
tarea principal y fundamental. Identificar todos los aspectos para que la empresa pueda
trascender y no dependa únicamente de sus
personas y tampoco de sus procesos, sino
más bien, que sea una cuestión conjunta que
pueda ir creciendo con los procesos, las personas y la estrategia del mismo negocio. De
manera reciente, me nombraron hace tres
años, Director General Adjunto y esto me
implica estar involucrado prácticamente en
todas las áreas de la empresa.
¿El haber estado en varias
áreas de la empresa y cómo
se dice en el argot popular:
“picado piedra”, qué te ha
enseñado?
He tenido una de las fortunas más grandes
desde el punto de vista personal y profesional, y es que me tocó vivir la crisis de 1995.
En ese tiempo, recuerdo que la compañía la
conformaba un grupo directivo mucho más
chico y todos los sábados nos juntábamos
para ver que íbamos hacer para sobrevivir y
yo creo que eso, ha sido una de las mayores
enseñanzas repito, que te ayuda al desarrollo personal y profesional. Nosotros a través
de los años hemos tenido incluso presiones
de parte de los inversionistas, con el fin de
endeudarnos y así, crecer más rápidamente
y algo que te puedo decir que he aprendido
de mi padre que es el fundador de Consorcio
ONE ON ONE
ARA, es la prudencia. Además, he aprendido
no sólo de mi padre, sino de muchas personas que han sido y son valiosas para la empresa. Yo creo que el trabajar con humildad y
tener la capacidad de dirigirte con la persona
que sabe y entender que no eres un experto
en todos los temas, es para mí una enseñanza de todos los días.
Acabas de nombrar una
palabra clave: Prudencia,
virtud por demás,
importantísima en este
período de crisis.
En efecto, hoy la prudencia paga, porque estamos viendo que las circunstancias por las
que atraviesa el mundo y el país, son difíciles
y esa prudencia que en Consorcio ARA hemos tenido por tantos años, paga en estos
momentos.
Consorcio ARA ha generado
a lo largo de los años, la
mayor utilidad acumulada.
¿Cómo han logrado esto?
Yo diría que dentro del proceso de ser desarrollador de vivienda, ninguna parte del tren
de la cadena es muy difícil, lo que se hace
complejo, es la coordinación entre todos los
pasos. Nosotros somos una compañía que
está verticalmente integrada, es decir, hacemos todos los procesos de la cadena, desde
la adquisición de la tierra, sacar los permisos,
hacer la construcción, tenemos nuestras propias plantas de concreto, nuestra maquinaria
y cimbra y en el trabajo inteligente que hemos desarrollado en cada una de estas partes, le estamos dando valor a los desarrollos
y a la empresa misma. Nosotros trabajamos
no solo con un concepto de retorno de la
inversión, sino también con un gran enfoque
al margen de utilidad, al estar poco apalancados, la rentabilidad es mayor. Otra parte
importante es el tipo de producto que estas
desarrollando, nosotros, hemos tratado de
diversificar y estar en los nichos más rentables, desde interés social, hasta vivienda residencial y ahora en el desarrollo de centros
comerciales. Nos caracterizamos por desarrollar buenos productos. Damos las mejores
casas con el precio más razonable.
Consorcio ARA cuenta con
una importante reserva
territorial
Así es y bueno, es la materia prima, el insumo
primordial para poder desarrollar. Lo que hemos buscado es el poder en cada una de las
regiones en donde tenemos tierra, mantener
un inventario de tres años de reserva territorial, con esto, podemos tener los permisos
respectivos a tiempo y con los desarrollos
que estamos construyendo a la hora de llegar a la etapa de cierre, tener una continuidad. Hoy, estamos trabajando en 19 Estados.
Siempre hemos buscado la reserva más barata y le vamos agregando valor, por ejemplo,
desde comprar ejidos, volverlos propiedad,
sacar los permisos y así, tener después, un
buen lugar en donde construir los fraccionamientos.
No obstante, tenemos
entendido que Consorcio ARA
no es el mayor propietario de
reserva territorial en el país.
¿Esto es cierto?
En efecto, sin embargo, la tierra que tenemos
está muy bien diversificada, de hecho nosotros en particular el año pasado, tuvimos
problemas con los permisos en el Estado de
México, problemática que ya hemos superado, pero esto lo que te enseña es que debes
de medir los tiempos que te tome en cada
lugar y sacar, dichos permisos desde antes.
Acabas de tomar la
presidencia de la Asociación
de Desarrolladores
Inmobiliarios – ADI – la más
importante institución que
agremia a los principales
desarrolladores de todo el
país. ¿Qué retos asumes con
este nombramiento?
Para mí es un honor poder participar en la
ADI. Sin lugar a dudas es un gran reto y más
cuando tienes un Presidente como Abraham
Metta que ha hecho un magnífico papel en
la Asociación, por lo tanto, yo creo que uno
de los retos más importantes en estos tiempos será el estar unidos. Así como cada empresa ve e identifica que es lo que hay que
trabajar en equipo con su gente, ahora, dentro del sector y los desarrolladores inmobiliarios debemos estar muy cerca, tenemos que
ver, qué es lo que necesitamos. Un gran reto
es generar un plan estratégico en la ADI y
principalmente buscar los intereses de todos
los asociados. Otro de los puntos a trabajar,
será, estar más cerca de las autoridades y así,
identificar que es lo que se necesita en cada
lugar, esto implica por supuesto, un conocimiento del mercado. También, estaremos
trabajando de la mano de las instituciones
de crédito y estudiaremos los distintos esquemas de financiamiento.
¿Qué aspectos en general
piensas que hay que
trabajar y cabildear con las
autoridades?
Hay problemáticas en infraestructura y no
solo en los aspectos de vialidades de la ciudad sino también en otros temas como por
ejemplo los servicios como luz y agua. Habrá
que coordinar con algunos gobiernos, en específico entre el Distrito Federal y el Estado
de México, las obras que atañen a ambas
partes y allí, debemos estar participando de
las mesas de discusión y de trabajo. Hay que
realizar un trabajo exhaustivo en temas medio ambientales, sabemos que en el desarrollo turístico una de los aspectos que ha perjudicado en gran medida a los constructores
de este nicho, son las leyes de protección de
la vida silvestre, que en efecto, hay que proteger, con un desarrollo responsable.
Frente a la crisis económica,
¿qué crees que pase en el
mercado inmobiliario?
A cada uno de los sectores de los bienes
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Germán nos cuenta
en esta entrevista
sus inicios, las
enseñanzas y
los retos que ha
asumido a lo largo
de su trayectoria.
raíces, la crisis está impactando de distinta
forma. Primero, me gustaría comentar que
las condiciones que hoy tenemos en México, son muy distintas a las de otros países.
Después de la crisis de 1995 la banca en el
país actuó de una forma responsable, el apalancamiento y la manera cómo se ha otorgado el crédito ha sido distinta. Hablando en
específico de la vivienda tanto el Infonavit
como el Fovissste han otorgado crédito de
una buena manera. En México la crisis está
impactando directamente en las remesas, en
las exportaciones, en los precios de las materias primas y en gran medida, en donde
más está impactando, es en la percepción de
la gente, es decir, ahora hay mucha incertidumbre frente a lo que puede pasar. En muchos casos se está posponiendo la decisión
de compra no solo en vivienda o vehículos,
sino en el consumo en general. Este año es
de cautela, complicado, pero soy optimista y
las crisis significan oportunidades.
¿Qué es lo más importante,
qué hay que cuidar justo en
este período de recesión?
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Uno a Uno
already had, I started developing the Information
technology department and shortly after, Human
Resources started to report to me, at that moment it only took care of the payroll and some human capital. After a few years I became General
Coordinator for different activities, Information
technology, Human Resources and subsequently
we developed the strategic planning area.
What has your essential task
been in this company?
In all these years of work, my goal has been to institutionalize the organization. That has been my
primary and fundamental task. To identify all the aspects so the company can transcend and not depend
solely on the persons or procedures, but to make it a
joint matter that can grow with the procedures, the
people and the strategy of the business. Recently,
three years ago I was appointed Assistant General
Director and this implies my involvement in practically every area in the company.
Humble as
he is, German
tells us in this
interview his
beginnings, the
teachings and
the challenges that
he has taken along
his course.
Hay que tener cuidado con el flujo de efectivo de las empresas. Hay que invertir en donde realmente se vea que va a ver un retorno
rápido. Hay que tener confianza y creo que
el sector de desarrolladores en México la tienen, pero el problema es que no hay crédito
para la construcción, se habla que hay muchos créditos individuales para el comprador
final, prácticamente las tasas de interés no
han cambiado, es decir, como oportunidad
de compra este período es bueno. Sin embargo, la banca no tiene confianza en este
momento, el financiamiento es muy limitado. Por lo tanto, no hay confianza ni del desarrollador, ni del comprador y de la misma
banca, una banca globalizada y hasta que
no exista una salida clara a la crisis, especialmente en los Estados Unidos, este seguirá
siendo el estatus.
Finalmente, ¿qué mensaje
les das a los profesionales
inmobiliarios que están
empezando en este mercado y
negocio?
Hay que tener cautela, hacer que sus gastos
estén a la mínima expresión, que se enfoquen al flujo de efectivo y pensar que las crisis son etapas de oportunidad. Nosotros por
ejemplo, nos volvimos una empresa pública
justo en un período de crisis como fue en
1996, después de que en 1995 no veíamos
la luz ni al final del túnel, reestructuramos
nuestra deuda que en ese entonces teníamos
en UDIS y afortunadamente la libramos, nos
concentramos al flujo de efectivo y yo creo
que eso es lo que deben de buscar las empresas. Es un buen momento para repensar
la manera como estoy haciendo las cosas y
cómo las voy hacer para mejorar. Este es un
período importante para que muchas empresas se reinventen y se reenfoquen.
10
What did you learn from
being in different areas in the
company and “working your
way up”?
I was very fortunate from the personal and professional point of view because I lived through
the crisis of 1995. I remember at that time the
In 1977 C onsorcio ARA was founded by L uis Felipe and G erman
A humada Russek. Today, G erman A humada A lduncin, as A ssistant
G eneral Director of the company, has a very clear business philosophy : results. This executive that connected to C onsorcio ARA
very young, started his course from the bottom and in spite of being
the heir to one of the most dynamic housing construction companies
in the market, his business demand and administration is strict. I n
G erman has stated and this interview was not the
exception, that he was born, he grew up and still is in development
in the real estate industry in C onsorcio ARA.
several occasions
W
hen German Ahumada Alduncin, Assistant General Director of Consorcio ARA
and ADI President is interviewed, there is
a chance to know this important company from its
very start. Because German started by coordinating
various areas of the company, that helped him, as he
says, to grow up. Humble as he is, German tells us in
this interview his beginnings, the teachings and the
challenges that he has taken along his course. These
are the main points of the interview.
How does German start in the
real estate industry?
I can tell you that I was born; I grew up and
developed in ARA. I entered about 15 years ago,
developing coordination between sales and
construction, at that time, part of the difficulties of the business was that the coordination
implied that what was being constructed had to
be sold in order to have a correct cash flow.
I suppose at the beginning
Consorcio ARA was a family
company
That is correct and apart from the coordination I
www.inmobiliare.com
company was formed by a smaller executive
group and we got together every Saturday to
discuss what we had to do to survive and that, I
repeat, is one of the greatest teachings, which
helps in your personal and professional development. Throughout the years we have had pressure even from the investors, to get into debt in
order to grow faster and something I can say I
learned from my father, the founder of Consorcio ARA is discretion. Besides, I have received
lessons, not only from my father but from many
other people that have been and are valuable
assets for the company. I think that if you work
humbly and you have the capacity to address to
the person that has the knowledge and understand that you are not an expert in all trades, for
me this is something I learn every day.
You just named a key word:
Discretion, a highly important
virtue in this crisis period.
It is true, today, discretion pays, because the
present circumstances of the world and the country are difficult and that discretion that Consorcio
ARA has had for many years, is paying right now.
Uno a Uno
Consorcio ARA has generated
through all these years, the
greatest accumulated profit.
How did you achieve this?
I would say that within the process of being a
housing developer, no part of the chain is difficult, what becomes complex is the coordination
of all the steps. We are a vertical company, that
means that we control all the procedures, from
the acquisition of land, getting the permits, making the construction, we have our own concrete
plants, our own machinery and utensils and in
the intelligent work that we have developed in
each of these parts, we are giving value to the
developments and to the company itself.
We work not only with the concept of return investment but also with a great focus in
the profit margin, since we are not levered up,
profitability is greater. Other important part is
the type of product that you are developing, we
have tried to diversify and enter in the most
profitable segments, from low level to residential housing and now in the development of
commercial centers. We characterize for devel-
That is true, however, the land we posses is
very well diversified, in fact, specially last year,
we had problems with the permits in the state
of Mexico, problems that we have overcome,
but this teaches you to measure the timing that
you will consume in each place and apply for
those permits sooner.
You were just appointed
to the Presidency of the
Asociación de Desarrolladores
Inmobiliarios – ADI –
(Real Estate developers
association) the most
important institution that
joins the main developers
from all the country. What
challenges do you assume
with this appointment?
It is an honor for me to participate in ADI. Without
a doubt it is a great challenge, especially when
you have a President like Abraham Metta that
has made a magnificent job in the Association,
therefore, I think one of the most important chal-
Some works will have to be coordinated,
specifically between the Federal District and
the state of Mexico, and we will have to participate in the discussion and work panels. We
have to make an exhaustive work in environmental subjects; we know that tourist development
constructors have been greatly damaged by the
laws that protect wild life that should, of course,
be protected with a responsible development.
Facing the economic crisis,
what do you think will
happen in the real estate
market?
Each one of the real estate sectors has been
shocked in a different way. First, I would like
to comment that the conditions in Mexico today
are very different from other countries. After
the crisis in 1995, the banking system in the
country acted in a responsible way, the levering up and the way the credit has been granted,
has been different. Speaking specifically of
housing, Infonavit and Fovissste have granted
credits in a safe way. In Mexico, the crisis is
hitting directly in the remittances, the exports,
the prices of raw materials and mainly, in the
perception of the public, that is, there is a lot
of uncertainty in terms of what can happen. In
many cases the decision to buy is being postponed, not only in housing or vehicles but also in
the general expenditure. This year is a cautious
year, complicated, but I am optimistic and crises
mean opportunities.
What is the most important,
what is to be cared for in this
period of recession?
oping good products. We offer the best houses
with the most reasonable price.
Consorcio ARA has an
important territorial reserve
That is correct and it is for good, it is the raw
material, the principal consumable to be able
to develop. What we have looked for is the
ability to maintain an inventory of territorial
reserve for three years in each of the regions
where we own land, and this way we can have
the corresponding permits on time and with the
developments that we are building, have continuity when the closure comes.Today, we are
working in 19 states. We have always looked
for the cheapest reserve and we add value, for
instance, like buying common land, turn them to
property, get the permits and then we have a
good place to build the compounds.
However, we understand that Consorcio
ARA is not the biggest owner of territorial reserve in the country. Is this true?
12
lenges in these days will be to stick together. Like
in every company you have to identify what you
have to work on with your team, now within the
real estate developers sector, we have to identify
what we need and we have to remain very close.
A big challenge is to design a strategic plan in ADI
and specially look after the interests of all the associates. Another issue to work on will be to be
closer to the authorities and that way identify
what each place needs, this of course, implies,
knowledge of the market. Also, we will be working hand in hand with credit institutions and we
will study the different financing schemes.
In general, what aspects
do you think have to be
worked on and lobby with the
authorities?
There are problems with infrastructure, not
only in thoroughfare in the city but also in other
subjects like, for instance, water and electric
power services.
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We have to be careful with the cash flow in the
companies. We have to invest where we really
foresee a quick return. We have to be confident
and I think the developers sector in Mexico is
confident, but the problem is that there is no
credit for construction, it is said that there are a
lot of individual credits for the final buyer, practically the interest rates have not changed, that
means that this is a good period as an opportunity to buy. However, the banking system is not
confident right now, financing is very limited.
Therefore, there is no confidence in the developer or in the buyer or even in the banking system,
a globalized banking system, and until there is
a clear way out of the crisis, especially in the
United States, the status will remain the same.
Finally, what message can
you give to the real estate
professionals that are starting
in this market and business?
You have to be cautious, take your expenses to
the minimum expression, focus in the cash flow
and think that crises are opportunities stages.
For instance, we went public precisely in a
crisis period, in 1996, when in 1995 we could
not see the light at the end of the tunnel, we
restructured our debt, which back then was in
UDIS and fortunately we found a way out, we
concentrated in the cash flow and I think this is
what companies should go for. It is a good moment to think again the way I am doing things
and how I am going to do them to improve. This
is an important period in which many companies
can reinvent and refocus themselves. n
COMENTARIO FINANCIERO
Por Efraín Gutiérrez Gonzálezkarg
Encargado de Desarrollo Inmobiliario en Scotiabank México
[email protected]
proyectos
inmobiliarios
de
como una solución
para reducir riesgos
Efraín Gutiérrez
Gonzálezkarg
Real estate project control as a
solution to reduce risks
La actual crisis económica de los Estados
Unidos, que se ha contagiado a todos los
mercados del mundo, se origina en gran
parte por las hipotecas subprime, consistentes en créditos hipotecarios sin respaldo
o sobrevaluados.
A
su vez esto se debe, por un lado, a la
aplicación de políticas laxas en las que
los procesos de calificación de las instituciones financieras le permiten a una persona acceder a un crédito para el que no está
financieramente calificado. Por otro lado,
muchas hipotecas están garantizadas por
inmuebles cuyo valor real es menor al considerado como garantía. Parte de esta mala
apreciación se debe a la falta de controles
técnicos, a avalúos mal aplicados, a la especulación y a la burbuja inflacionaria que a su
vez genera un círculo vicioso.
El caso de México es diferente. A pesar
de que la crisis internacional se ha extendido
hasta el territorio nacional, sus causas son
distintas. La crisis en México no es originada
por la vivienda o por hipotecas mal dadas.
Las instituciones financieras se rigen bajo
un marco regulatorio estricto y acotado. Las
instituciones financieras, principalmente los
bancos, están obligados a llevar controles
técnicos sobre los inmuebles financiados y
depositados en garantía.
Los controles técnicos se llevan a cabo
de distintas maneras, dependiendo de cada
entidad y del nivel de participación y control
14
buscados. Algunos de estos esquemas son
la gerencia de proyectos, la supervisión de
obra, el monitoreo de inversión, la administración de construcción, la asesoría administrativa, y muchos otros con nombres diferentes, pero características comunes.
Partes de un proyecto
constructivo
La fase de construcción y edificación, junto
con la de diseños, es el proceso crítico de un
desarrollo inmobiliario. La obra se debe planear detalladamente para que cumpla con
un programa de tiempo y costo.
Un proyecto constructivo se conforma
por un equipo multidisciplinario compuesto básicamente por tres grupos: el propietario, el diseñador (arquitectos, ingenieros,
proyectistas) y el constructor (constructoras,
proveedores y subcontratistas). Cada uno
tiene una función especial y por lo tanto, su
proceso de calidad y es diferente a los demás.
La probabilidad de que cada uno alcance sus
metas depende forzosamente de la intervención de las otras partes y del apoyo que reciba. Se debe trabajar en equipo si se quieren
alcanzar las metas del proyecto, en contra-
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posición al viejo principio de antagonismo,
por lo que la coordinación y la comunicación
son un principio de orden indispensable.
El propietario tiene como responsabilidades principales:
• establecer los requisitos del proyecto y
comunicarlos a los otros miembros del
equipo
• ponderar la relación costo-desempeño,
forma-función
• financiar adecuadamente el proyecto y
hacer los pagos en tiempo
Sin embargo, al hablar del propietario, es
importante distinguir las partes que lo componen. Por ejemplo, está el promotor inmobiliario, el dueño del terreno, los accionistas
e inversionistas, las instituciones financieras,
etc. Cada uno participa en el proyecto de
distintas formas y por lo tanto, requiere de
controles específicos.
El promotor inmobiliario es el responsable de que todas las actividades del proyecto
se desarrollen conforme a los planes al máximo nivel de detalle y se apoya en la figura de
la Gerencia de Proyecto (Project Manager),
en la Supervisión de Obra, así como en la
Coordinación de Proyecto.
La Gerencia de Proyecto y la Supervisión
de Obra son actividades fundamentales para
garantizar que la obra se ejecute conforme al
programa calendario, con la calidad especificada y dentro del presupuesto de inversión.
Gerencia de proyecto
(project manager)
La Gerencia de Proyecto representa al propietario (principalmente al promotor) y se
encarga de la coordinación y administración
integral del proyecto. Entre sus funciones,
COMENTARIO FINANCIERO
establece y vigila el programa de obra, lleva
el control de gestión para cada etapa de la
obra, administra los recursos y controla los
costos, vigila los contratos y genera información para el propietario. En todo momento,
el cliente está informado del desarrollo del
proyecto, tanto de la obra como del comportamiento financiero de su inversión.
Está a cargo de la planeación del proyecto y su programación, por lo que debe
formular un enfoque del proyecto efectivo y
transmitirlo a todos los miembros del equipo. Como consecuencia, el programa del
proyecto se ajusta y se afina, estableciendo
hitos (milestones) y fechas límite. El presupuesto del proyecto se revisa y corrige. En
pocas palabras, el Gerente de Proyecto establece las reglas del juego.
Las cualidades de un buen Gerente de
Proyecto incluye habilidad para:
• Formular los procesos de administración
del proyecto
• Dirigir a los integrantes del proyecto para
que el equipo funcione adecuadamente
• Planear las actividades considerando los
resultados deseados por el propietario
• Asesorar al propietario en la selección de
los mejores diseñadores y constructores
para el proyecto
• Facilitar y promover la comunicación entre los miembros del equipo
• Tomar decisiones a tiempo y asegurarse
de que se cumplan
Supervisor de obra
(construction supervisor)
La Supervisión de Obra representa al propietario en la obra. Sus funciones incluyen:
• Coordina a los contratistas, subcontratistas y proveedores
• Controla los programas específicos de
obra de cada contratista y de suministro
de cada proveedor
• Administra los materiales y equipos
• Dirige la ejecución de la obra
• Cuida la calidad y el cumplimiento de especificaciones
• Revisa las estimaciones y pagos de contratistas y proveedores
• Hace cumplir los programas y reglamentos de seguridad
• Cuando el proyecto no cuenta con Gerencia de Proyecto, la Supervisión de
Obra asume parte o todas las funciones
de la primera, según se convenga con el
propietario. Por ejemplo:
oElabora y coordina los concursos y
contrataciones
oControla el programa general de obra
oSe encarga de las compras y adquisiciones
oRecibe la obra
oDirige la puesta en operación
Criterios de medición de
avance de obra/esquemas
tradicionales
Hay diversos criterios y metodologías para
determinar el avance un proyecto. Destaca el
control por Avance Físico y el control por Avance Financiero, cada una con sus variantes.
16
La Gerencia de Proyecto y la Supervisión de Obra son
actividades fundamentales para garantizar que la obra se
ejecute conforme al programa calendario, con la calidad
especificada y dentro del presupuesto de inversión.
AVANCE FíSICO
Se refiere al porcentaje de avance de las actividades que comprenden la obra, referidas
a cada actividad particular. Sus ventajas:
*fácil de evaluar, basta con contar elementos construidos; permite agrupar la obra en
paquetes para medición y cuando cada actividad se tiene bien costeada, da una idea
muy aproximada del monto invertido, siempre que el constructor vaya pagando lo que
va ejecutando.
Desventajas del Avance Físico
• No reconoce anticipos ya que no constituyen obra ejecutada
• No reconoce actividades no concluidas,
a menos de que previamente se establezcan que actividades se pueden dividir y
de qué manera
• Cuando el constructor difiere los pagos
de la obra ejecutada, se reporta un mayor avance al real
Para determinar el avance una partida
en particular, se puede dividir el número de
elementos terminados entre el número de
elemento totales. Por ejemplo, si en un edificio de 20 niveles se han colado 8 losas y se
está habilitando la novena, el avance es de
8/20= 40%. El avance parcial de la novena
losa puede tomarse en cuenta como un porcentaje o excluirse por no estar concluido el
elemento.
AVANCE FINANCIERO
Se refiere a los pagos realizados respecto al
presupuesto individual de cada partida y al
presupuesto total. Ventajas: reconoce anticipos de materiales, equipos y trabajos, aún
cuando se ejecuten posteriormente; puede
reconocer actividades en proceso, conforme
a los pagos realizados; mide actividades difíciles de medir por avance físico y el avance
reportado refleja el flujo de caja real y permite evaluar contable y financieramente el
avance del proyecto
Desventajas del Avance Físico
• Requiere trabajo en gabinete para revisar estados de cuenta, pólizas, facturas y
contratos
• No reconoce actividades ejecutadas si no
se han pagado
• Puede arrojar un resultado muy diferente
al Avance Físico cuando los pagos se difieren o adelantan mediante anticipos.
Para determinar el avance financiero hay
que cotejar los pagos hechos contra el presupuesto de cada partida. Dependiendo de la
importancia de la actividad y del importe reportado, se deberá revisar con mayor o menor detalle la información: estado de cuentas, pólizas contables, copias de facturas y
comprobantes, contratos con proveedores y
contratista, etc. El resultado puede medirse
directamente contra la partida analizada,
contra un paquete de actividades o contra el
presupuesto total.
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A
dditionally, and on one side, this happened
due to the application of relaxed policies,
in which the qualification processes from
the financial institutions allowed a given individual to acquire a credit for which he/she was
not financially qualified. On the other side, the
collateral used in many mortgages consisted in
real state assets whose real value is lower than
the one considered as guarantee. Part of this
wrongful appreciation is due to the lack of technical controls, misapplied valuations, speculation, and the inflation bubble, which in turn
creates a vicious cycle.
The case of Mexico is different. Regardless
of the fact that the financial crisis has extended
all the way to the Mexican territory, its causes
are different. The crisis in Mexico is not the
result of misallocated housing or mortgages. A
strict and limited regulatory framework governs
the financial institutions. The financial institutions, mainly the banks, are in the obligation to
keep technical controls over the financed immovable assets, and those given as collateral.
Technical controls are enforced in various
ways, depending on each entity, and in the desired level of participation and control. Some of
these systems are project managements, building site supervision, investment monitoring,
construction management, financial advisory
and many other different names, all sharing
some common features.
Components of a building
project
The construction and building phase, together
with the design, is the critical process in a real
estate development. The construction must be
planned in detail so they stick to the timeframe
and budget.
A real estate project is created by a multitask team, consisting of three groups: the owner,
the designer (architects, engineers, draftsperson) and the constructor (contractors, vendors
and subcontractors). Each one has a special
function and its own quality process, and they
are all different from each other. The probability for each one of them to achieve its goals,
forcefully depends on the participation of the
other parties, and on the support any given part
receives. It must be a teamwork effort if they
want to achieve the project goals, contrary to
the old antagonistic principle, so the coordination and the communication are an indispensable principle of order.
The owner’s main responsibilities are to:
• set up the project requirements, and communicate such requirements to the rest of
the members in the team,
• weight the cost-performance, form-function
ratios,
• properly finance the project, and make all
payments in due time.
Nevertheless, and speaking of the owner, it
is important to brake down its components. For
COMENTARIO FINANCIERO
The current financial crisis in the United States,
which has been transmitted to all the markets in
the world, was created in part by the subprime
mortgages, consisting in mortgage loans with
no collateral, or overvalued mortgage loans.
instance, we have the property developer, the
landowner, the stockholders and investors, the
financial institutions, et cetera. Each one participates in the project in different ways, and
thus requires specific controls.
The property developer is responsible of
supervising that all the project activities are
developed according to plan, to the maximum
level of detail. The property developer gets support from the Project Manager, the Construction
Supervisor, and the Project Coordinator.
The Project Manager and the Construction
Supervisor are instrumental in ensuring the execution of the building site as per the calendar
schedule, with the specified quality and within
the investment budget.
Project Manager
The Project Manager represents the owner
(mainly the developer) and is in charge of the
comprehensive coordination and administration of the project. Among his/her functions,
the Project Manager creates and supervises the
building site schedule, keeps a control over the
management of each one of the building stages,
manages the resources and keeps control over
the expenses, supervises the contracts and prepares information for the owner. The customer
is at all times informed about the project development, both in the building site and in the
financial behavior of his/her investment. The
Project Manager is in charge of planning and
scheduling the project, so he/she must create an effective project approach and transmit
such approach to all the members of the team.
As a consequence, the project schedule is adjusted and refined, setting up milestones and
deadlines. The project’s budget is reviewed and
amended. In short, the Project Manager sets
the ground rules.
The qualities in a good Project Manager include the ability to:
• Formulate the management processes for
the project,
• Lead the project members so the teams
works properly,
• Plan the activities, considering the results
desired by the owner,
• Advise the owner to select the best designers and contractors for the project,
• Facilitate and promote the communication
between the team members,
•M ake timely decisions and enforce them.
Construction Supervisor
The Construction Supervisor represents the owner in the building site. His/her activities include:
• Coordinate the contractors, subcontractors
and vendors,
• Control the building site’s specific programs
from each contractor and the supply from
each vendor,
18
• Manage materials and equipment,
• Run the execution of the construction,
• Care for the quality and compliance of all
specifications,
• Review the estimates and the payments to
contractors and vendors,
• Enforce the safety programs and regulations,
• When the project does not have a Project
Manager, the Construction Supervisor assumes parts of or all the responsibilities of the
Project Manager, as agreed with the owner.
The Construction Supervisor for instance:
o Prepares and coordinates the biddings
and hiring
o Controls the building site’s general
program
o Is in charge of purchase and
acquisitions
o Receives the building site
o Runs the commissioning
Work progress measurement
criteria / traditional methods
There are several criteria and methodologies to
determine the progress in a project. There is the
control using Physical Progress, and the control
using Financial Progress. Each one has its own
variations.
PHYSICAL PROGRESS
It refers to the percentage in the progress of the
activities included in the building site, referred
to each particular activity. Advantages: easy
to evaluate; one just needs to have the already
built elements; gives room to group the building
site in packages for measuring purposes, when
each activity is properly budgeted, it provides
an approximate idea of the, amount invested,
provided the contractors keep paying whatever
he/she is executing.
The Project Manager
and the Construction
Supervisor are
instrumental in
ensuring the execution
of the building site
as per the calendar
schedule, with the
specified quality and
within the investment
budget.
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Drawbacks of using Physical Progress
• It does not recognize advance payments
because it does not constitute an executed
work,
• It does not recognize unfinished activities,
unless it has been previously established
which activities can be divided, and how
they can be divided,
• When the contractor defers the payments
of the executed construction, a progress
greater than the real one is reported.
To determine the progress in a particular
item, one can divide the number of finished
elements by the number of total elements. An
example could be a 20-story building in which 8
slabs have been poured and the ninth one is being set up. The progress is 8/20 = 40%. The partial progress of the ninth slab can be taken into
account as a percentage, or it can be excluded
because the element is not finished.
Nevertheless, because each item has a different impact on the building site (the preliminary construction do not have the same impact
as the structure) and each one is measured in
different units (you cannot compare columns
with power outlets), it is not enough to count
the total of finished elements and divide them
by the sum of all. It is necessary to weight the
progress of each one of them. For that, we must
consider the cost of each one, so each individual progress is transferred in the same unit
(pesos, dollars). Once this conversion is made,
it is possible to determine the total or partial
physical progress.
FINANCIAL PROGRESS
This refers to the payments made relative to
the individual budget in each item and the total budget. Advantages: It acknowledges down
payments in materials, equipment and construction, even if executed later on; It can acknowledge activities in progress, as per the payments
made; It measures activities that are difficult
to asses by physical progress, and the reported
progress reflects the real cash flow, and allows
to make an accounting and financial evaluation
of the progress in the project.
Drawbacks of Financial Progress
• It requires office work to review the balances, vouchers, invoices, and contracts,
• Does not acknowledge activities already
executed that have not been paid,
• It can produce a result quite different from
the Physical Progress when payments are
deferred or paid ahead of time,
• In order to determine the financial progress, it is necessary to compare the payments already made against the budget for
each item. Depending on the relevance of
the activity and the reported amount, the
information must be reviewed with more or
less detail: balances, accounting vouchers,
copies of invoices and expenses, contracts
with vendors and the contractor, etc. The
result can be directly measured against the
analyzed item, against a package of activities or against the total budget. n
REPORTE ESPECIAL
Por Carlos A. Caicedo Zapata
[email protected]
Impact of the international
environment in the housing market
Bien es sabido que el sector inmobiliario en Estados Unidos está
enfrentando los embates propios de la desaceleración de su
economía, lo cual ha hecho que
se incrementen los precios de las
materias primas y haya una sobre oferta de vivienda. En México
se espera que la desaceleración
esté más marcada en algunas
regiones y segmentos.
20
2
009 tiene la particularidad que para el inversionista, el desarrollador y el constructor de vivienda las operaciones serán
menores, y estarán vinculadas, por supuesto, con una moderación en el crecimiento del mercado interno.
La industria de la construcción desde el año pasado comenzó
a reducir su ritmo de expansión desde la primera mitad de 2008, y
en aquel momento registró una tasa anual de 0.3% en los primeros
cinco meses del año anterior.
De acuerdo con datos entregados por el Servicio de Estudios
Económicos de BBVA, a partir del segundo trimestre de 2009 habrá mejores perspectivas: menores presiones en costos e inflación,
y síntomas más claros de recuperación de la actividad conforme
avance el segundo semestre de este año.
Por lo tanto, no hay duda que será clave acelerar los planes de
infraestructura para suavizar estos impactos y vigilar la evolución
del contexto internacional, sobre todo de la economía de Estados
Unidos.
Muchos analistas y expertos en bienes raíces en México coinciden en que la desaceleración es cíclica, no un frenazo de la
actividad. Así, las bases de crecimiento del sector son sólidas, esto
es, la demanda habitacional persiste, hay disponibilidad de financiamiento, impulso de los desarrolladores y marco institucional
adecuado. Por todo ello se mantiene una expectativa positiva de
crecimiento en el mediano plazo.
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SPECIALREPORT
C
El gobierno de Barack Obama destinó 75 mil millones
de dólares para ayudar a quienes están ahogados
en las hipotecas
on este plan se espera ayudar a nueve millones de propietarios de viviendas que hoy
están amenazados por la crisis hipotecaria.
Obama ha dicho que el “Plan de Estabilidad y Asequibilidad de la Vivienda” tiene como objeto atajar una crisis como no se ha conocido hasta ahora. “Todos nosotros estamos pagando
un precio por esta crisis hipotecaria. Y todos pagaremos un precio aún mayor si permitimos
que esta crisis se ahonde”, destacó el mandatario estadounidense.
El plan, más ambicioso de lo que se anticipaba en un principio, cuando se hablaba de una
dotación de 50 mil millones de dólares, tiene como objeto permitir que hasta nueve millones
de propietarios afectados por la crisis puedan reestructurar sus hipotecas y/o evitar las
ejecuciones de sus préstamos.
Según Obama, una parte se destinará a ayudar a “propietarios responsables, dueños de
viviendas que quisieran modificar en su beneficio los términos de sus hipotecas, pero que
actualmente no pueden hacerlo porque sus casas han perdido valor”. Este grupo, según la
Casa Blanca, alcanzaría entre cuatro y cinco millones de personas.
Otra parte se destinaría a ayudar a entre tres y cuatro millones de personas que, debido a
la recesión, tienen problemas para pagar sus cuotas de la hipoteca cada mes, pero no pueden
vender la casa porque se ha desvalorizado.
Obama aseguró que esta ayuda está destinada a “rescatar a aquéllos que han cumplido
las normas y que actuaron de manera responsable, y no beneficiará a los especuladores”.
Por otra parte, los otros aportes según el Tesoro de Estados Unidos se doblará el importe
de las ayudas a las entidades hipotecarias semiestatales Freddie Mac y Fannie Mae, de 100
mil millones de dólares a 200 mil millones, para garantizar la fortaleza y la seguridad del
mercado hipotecario, y para ayudar a mantener la asequibilidad de las hipotecas.
Otras medidas previstas en el plan incluyen que se permita a los jueces modificar los términos de los préstamos hipotecarios, durante el proceso de declaración de bancarrota para
un propietario, y se establecen ayudas para inquilinos obligados a abandonar sus residencias
porque el dueño ha perdido la casa.
La crisis hipotecaria se encuentra en la raíz de los actuales problemas económicos
estadounidenses y, a juicio de los analistas, mientras no se resuelva, la economía no podrá
recuperarse.
Hay que continuar con
el impulso a la vivienda
No hay duda, es necesario seguir mejorando la accesibilidad de la vivienda a través de
lo que se ha denominado la “nueva etapa”
en el sector. De este modo, será estratégico pensar en varios puntos. Primero, debe
haber una reducción en los costos (tanto directos como indirectos). Segundo, se debe
aprovechar las ventajas del federalismo para
simplificar y homogenizar procesos en trámites y gestiones, sobre todo en licencias y
permisos vinculados con el proceso de edificación. Tercero, también es importante
mejorar los modelos urbanos que faciliten la
generación de plusvalía (mejor dotación de
infraestructura, conectados con centros de
trabajo y servicios públicos).
Para Pedro Trueba, actual Presidente nacional de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, AMPI, aún existe un déficit habitacional, el cual se encuentra en las
regiones menos pobladas, dispersas geográficamente y con fuerte presencia de economía
informal, con baja cobertura de servicios de
seguridad social. De esta manera, se deben
atender los segmentos de menores ingresos.
Así, de acuerdo con el estudio realizado
por la unidad de análisis económica de BBVA
será indispensable contar con estimaciones
de déficit habitacional de mejor calidad y
de mayor frecuencia, lo que constituye, por
cierto, una “señal” potente y relevante para
los agentes del sector (desarrolladores para
proveer vivienda, administradores públicos para desarrollo de infraestructura). De
acuerdo con los expertos de BBVA, la mejor
información puede facilitar la reducción de
episodios de sobre oferta de vivienda. También, puede evitar sobredimensionar metas
de organismos públicos y contar con una
mejor interpretación.
El análisis de BBVA detalla que se identifican doce entidades donde persiste el exceso
de oferta de vivienda, sobre todo residencial
y residencial plus: Baja California, Baja California Sur, Guerrero, Nayarit, Michoacán,
Morelos, Querétaro, Sinaloa, Sonora, Tabasco, Veracruz y Zacatecas.
De acuerdo con el estudio la sobreoferta
de vivienda está concentrada en los segmentos “D” y “E” -residencial y residencial plus-,
cuya participación conjunta en la oferta disponible en el mercado es menor a 15%. Esto en
parte porque las inversiones y las adquisiciones de vivienda por parte de los baby boomers
se está realizando con una mayor cautela.
La desaceleración de Estados Unidos, los
incrementos en los costos de las materias
primas para la construcción y la sobreoferta
de vivienda han hecho que la industria de la
construcción modere su ritmo de expansión,
con lo que su tasa anual de crecimiento ha
pasado de 8% en 2006 a 2.8% en 2007 y
0.3% en los primeros cinco meses del presente año, destacó el reporte “Situación Inmo-
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La desaceleración
de Estados Unidos,
los incrementos
en los costos de las
materias primas
para la construcción
y la sobreoferta de
vivienda han hecho
que la industria de la
construcción modere su
ritmo de expansión.
biliaria en México”, elaborado por el Servicio
de Estudios Económicos de BBVA en México,
bajo la dirección de Jorge Sicilia, economista
en jefe de Norteamérica, y Adolfo Albo, economista en jefe de México.
Finalmente, el estudio refiere que a partir
del verano de 2007, cuando empezó la crisis
subprime en EU, los inversionistas se han preocupado por la calidad de los bonos respaldados por hipotecas en México, y si bien los
factores que llevaron a la desestabilización del
mercado de bursatilizaciones del vecino país
del norte no están presentes en el mercado
mexicano, la inquietud no ha estado ausente.
El dato clave
• En la actualidad, según la
Asociación de Banca Hipotecaria
de los Estados Unidos, cerca de
10 mil propietarios de viviendas
ven ejecutada su hipoteca
diariamente.
• A finales de 2008, más de
9% de los préstamos para la
vivienda habían registrado
algún tipo de retraso en sus
pagos o se habían ejecutado.
• Moodys, la agencia de
calificación de riesgo, ha
indicado que de los cerca de
52 millones de propietarios
de viviendas sujetas a una
hipoteca, aproximadamente
27%, esto es, 13.8 millones
debe más en esa obligación
que lo que vale sus casas.
21
REPORTE ESPECIAL
It is well known that the real estate
sector in the United States is facing
the onslaught of the deceleration
of their economy, which has made
prices in raw materials increase and
cause an over offer in housing. It is
expected that in Mexico, deceleration is more pronounced in some
regions and segments.
I
n 2009 the housing investor, developer and
constructor will find that the operations will
be fewer and will, of course, be connected
with a moderate growth of the internal market.
Since last year the construction industry
started to reduce its expansion rate, since the
first half of 2008, and at that moment it registered and annual rate of 0.3% in the first five
months of the previous year.
According to data delivered by BBVA Economic Study Service, starting in the second
quarter of 2009 there will be better perspectives: less pressure in cost and inflation and
more clear signs of recovery of the activity towards the second semester of the year.
Therefore, there is no doubt that the clue
will be to accelerate the infrastructure plans in
order to smooth out these impacts and watch
the evolution of the international context, specially the economy of the United States.
Many real estate analysts and experts in
Mexico agree that the deceleration is cyclical, not a brake to the activity. Therefore, the
basis for growth of the sector is solid, this is,
the housing demand persists, and there is financing availability, impulse from the develop-
The clue information
• Presently, according to
the Asociacion de Banca
Hipotecaria de los Estados
Unidos, over 10 thousand
house owners find their
mortgage executed every day.
• By the end of 2008, over
9% of the housing loans had
registered some type of delay
in their payments or had been
executed.
• Moodys, the risk qualifying
agency has indicated that
of nearly 52 million house
owners subject to a mortgage,
approximately 27%, that is
13.8 million owe more in that
obligation than the value of
their houses.
22
Barack Obama’s government assigned 75 thousand million
dollars to help those who are drowned in mortgages
W
ith this plan it is expected that nine million house owner that today are threatened by the
mortgage crisis will be helped.
Obama has said that the objective of the “Plan for Stability and Access to Housing” is to
stop a crisis that has not been seen until now. “We are all paying a price for this mortgage
crisis. And we will all pay a higher price if we allow this crisis to deepen” said the American
President.
The objective of the plan, even more ambitious that what was expected at the beginning,
when there were rumors of a grant of 50 million dollars is to permit that up to nine million
owners affected by the crisis can redesign their mortgages and/or avoid the loans executions.
According to Obama, some of it will be destined to help “responsible owners, who own
houses that they want to modify the terms of their mortgages in their benefit but who cannot
do it because their houses have lost their value” This group, according to the White House, is
conformed of around four and five million people.
Another part will go to help between three and four million people that because of
recession have trouble paying their mortgage fees every month and cannot sell their house
because it has lost its value.
Obama assured that this help is assigned to “rescue those who have fulfilled the rules and
acted responsibly and will not benefit speculators”
On the other hand, the other contributions, according to the United States Treasury
Department will double the amount of the help to semi state mortgage entities Freddie Mac
and Fannie Mae, from 100 thousand million to 200 thousand million dollars, to guaranty the
strength and security of the mortgage market and to help maintain access to mortgages.
Other measures foreseen in the plan include that judges are permitted to modify the terms
of mortgage loans, during the process of bankruptcy for an owner and aids are established
for tenants that were forced to abandon their residence because the owner has lost the house.
The mortgage crisis is the root of the present problems of North America and according to
analysts, economy cannot recover while this crisis remains unsolved.
ers and adequate institutional framework. For
these reasons, there is a positive expectancy of
growth in the medium term.
We have to continue pushing
housing
There is no doubt it is necessary to continue
improving access to housing through what
has been called the “new stage” in the sector.
This way, it will be strategic to think of various
points. First, there must be a decrease in costs
(both, direct and indirect). Second, we have to
take advantage of the federal laws to simplify
and uniform procedures in the proceedings and
negotiations, especially in licenses and permits
linked to the construction process. Third, it is
also important to upgrade the urban models to
facilitate generation of capital gain (better infrastructure, connections with working centers
and public services).
For Pedro Trueba, National President of the
Asociacion Mexicana de Profesionales Inmobilidarios AMPI (Mexican Association of Real
Estate Professionals) there is still a housing
deficit, found in the least inhabited regions,
geographically scattered and with strong presence of informal economy, with low social security coverage. Therefore, the lower income
segments of must be attended.
So, according with the study performed
by BBVA’s unit of economic analysis, it will be
necessary to have better quality and more frequent estimates of the housing deficit, which,
by the way, is a strong and powerful “sign” for
the agents of the sector (developers for housing supply, public administrators for the development of substructure). According to BBVA
www.inmobiliare.com
experts, better information can facilitate the
reduction of housing over offer episodes. It also
can avoid over sizing goals of public organizations and provide a better interpretation.
BBVA analysis detail that there are twelve
entities where the excess of housing offer persist, especially residential and residential plus:
Baja California, Baja California Sur, Guerrero, Nayarit, Michoacan, Morelos, Queretaro, Sinaloa,
Sonora, Tabasco, Veracruz and Zacatecas.
According with the study, the housing over
offer is concentrated in segments “D” and “E”
–residential and residential plus- whose overall
participation in the available offer in the market
is less than 15%. This is in part because the investments and acquisitions for housing from the
baby boomers are being placed more cautiously.
Deceleration in the United States, the increase in costs of construction raw material and
housing over offer have caused the construction
industry to moderate its expansion rate, therefore its annual increase rate has gone from 8%
in 2006 to 2.8% in 2007 and 0.3% in the first
five months of the present year, according to
the report “Real Estate Situation in Mexico”,
prepared by the Economic Study Services of
BBVA in Mexico, under the direction of Jorge
Sicilia, Chief Economist for North America and
Adolfo Albo, Chief Economist for Mexico.
Finally, the study reports that since summer 2007, when the sub prime crisis started in
the US, the investors have been worried by the
quality of the bonds supported by mortgages in
Mexico, although the facts that drove the stock
market to destabilization in the northern neighboring country are not present in the Mexican
market, the uneasiness is present. n
PANEL DE DISCUSIÓN INMOBILIARE
Por Carlos A. Caicedo Zapata
[email protected]
DESARROLLO INMOBILIARIO
Y FINANCIAMIENTO
La necesidad de adaptarse al nuevo entorno
REAL ESTATE DEVELOPMENT AND FINANCING
The necessity to adapt to the new environment
La caída en las ventas de vivienda, producto de una contracción en el mercado, no se ha
dado de forma generalizada en todos los sectores, aunque no queda la menor duda, que el
reto en 2009 será adaptarse a un entorno de crecimiento menor, en donde hay que cuidar
en todo momento la demanda efectiva y un factor muy importante, atender de manera
más precisa las exigencias y preferencias de los clientes.
Panelistas invitados
Ramón Estrada, Project Manager Hines
Interests
Palmer Letzerich Director de Desarrollo de
Hines Interests
Federico Sada, Director General de Insar
Miguel Rasura, Director Comercial de Insar
Juan Pablo Arroyuelo, Director General de
Fidelity National Guaranty
Rafael Garza, Consultor Softec zona norte
Yamal Chamoun, Presidente del Consejo de
Grupo Escala Project Management
Javier Barrios, Director General de Mira
Companies
Guillermo Almazo, Publisher Inmobiliare
Magazine
24
L
os tiempos de bonanza y crecimiento
acelerado quedaron atrás. Para varias
regiones del país y algunos segmentos
inmobiliarios, en el 2008 y lo que llevamos
de este 2009, el ajuste ha sido mayor, por
una serie de factores que están empezando
a bajar las ventas de vivienda.
En primer lugar, hubo varios excesos en
la oferta habitacional, que han sido localizados y transitorios. Por otra parte, el inicio y
la gradual profundización de la desaceleración de EU, que finalmente se ha transformado en una restricción global de crédito, ha
terminado impactando el dinamismo de la
demanda interna de la economía mexicana
en la segunda parte del año pasado.
Por lo tanto, los desarrolladores y los
fondos de inversión están canalizando los esfuerzos de capitalización y construcción de
algunos proyectos residenciales altos y plus
en aquellas zonas y ciudades que aún no están saturadas. Además, México tiene un crecimiento de hogares que demandarán en los
siguientes años un número de viviendas por
construir. Sin embargo, debido a este período de recesión, el mercado tendrá que de-
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purarse. En México, de acuerdo con Palmer
Letzerich, Director de Desarrollo de Hines
Interests, “en los últimos años y durante el
boom de vivienda, surgieron todo tipo de
desarrolladores y proyectos. Muchos, bien
pensados y otros no del todo. No obstante algunas de estas empresas seguramente
desaparezcan por una falta de liquidez. Es
posible que veamos el mismo tipo de consolidación en la industria inmobiliaria que vimos en la crisis de 1995 donde se quedaron
únicamente los desarrolladores disciplinados
con recursos sólidos”.
En ese sentido, y a pesar de que hay todo
tipo de productos (oferta de vivienda) en las
distintas plazas de la república, es clave que
el comprador final tenga acceso a una vivienda de calidad y es justo en ese momento,
donde seguramente los desarrolladores que
se queden, deberán de construir desarrollos
con estándares de calidad muy altos.
En Monterrey, por ejemplo, Insar y Hines
están impulsando desarrollos como Retama
y Monteleón; este último se trata de un fraccionamiento de vivienda en donde muchos
desarrolladores del Distrito Federal se han
inmobiliare discussion panel
mostrado interesados en la compra de macrolotes con servicios
para ingresar al mercado local en
una ubicación privilegiada.
Según Palmer Letzerich, el
mercado de Monterrey se hace
interesante porque es una plaza
menos saturada y el desarrollador e inversionista ha encontrado en estos proyectos una oportunidad de inversión confiable y
segura, pese al momento coyuntural por el que pasa el mercado.
“En esta época de retos económicos la ubicación es lo que salva
al negocio”, comentó Letzerich,
“proyectos con ubicaciones “B”
pudieron funcionar económicamente en la época del boom inmobiliario, pero con el ambiente
actual, la mayoría de los proyectos que tendrán éxito serán los
que estén en ubicaciones “A”
tipo “urban infill”.
La tarea, entender
rápidamente el
mercado
Es importante en este ciclo económico difícil
por el que se pasa, que el comprador de una
propiedad, así como quién construye o desarrolla, entienda y pueda medir los mercados
hipotecarios y habitacionales. En ese sentido, afirma Javier Barrios, Director General de
Mira, que es un hecho que los mercados se
van a acotar y hay que reaccionar frente a
esa situación, pero no deja de ser importante
pensar en cómo se va a actuar una vez que el
mercado se recupere.
“Tenemos hoy un mercado hipotecario
que sólo queda para el producto de interés
social a través del Infonavit y los dos a tres mil
millones de pesos que operó el año pasado
la banca se van a contraer. Así, la Sociedad
Hipotecaría Federal será la única institución
para fondear los demás productos; por lo
tanto, el mercado hipotecario para el sector
residencial medio y residencial si se contraerá fuertemente”, comenta Javier Barrios.
No obstante, para Federico Sada, Director General de Insar, hay condiciones que
diferencian la crisis de 1995 con la actual.
Por una parte, afirma el ejecutivo, las tasas
de crédito hipotecario eran variables, lo cual
hizo que la deuda se incrementara considerablemente. Por otra parte, en 1995 la crisis fue
el resultado de problemas económicos en el
país. Ahora México tiene mejores fundamentos e indicadores económicos y una banca
sólida. Lo preocupante de esta situación, es
que la inversión extranjera está retirando su
capital a otras economías lo que ha ocasionado que muchos proyectos se detengan.
Softec pronostica que para este 2009
haya una reducción en el ritmo total de ventas de la industria, debido principalmente a
la baja de inventarios. Por lo tanto, los desarrolladores que tengan mercancía y la sepan
vender pueden tener el mejor año por falta de oferta y demanda estable. De acuerdo con Rafael Garza una recomendación es
no dejarse llevar por la volatilidad y revisar
Ramón Estrada,
Project Manager
Hines Interests
continuamente los proyectos para evaluar y
mejorarlos. “Datos calculados por nosotros
en Softec reflejan que en conjunto los inventarios han disminuido un 10.84% en el
2008 comparados con el 2007. Por lo tanto, ante esta situación económica, una recomendación que damos, es promover una
mayor movilidad habitacional de las familias,
a través de opciones para acceder a vivienda
nueva o usada”.
Miguel Rasura, Director Comercial de Insar, estableció que adicional a una mayor movilidad habitacional de las familias, los desarrolladores deben concentrar sus esfuerzos en
la demanda real del cliente, observando sus
necesidades y aspiraciones para lograr una
mejor calidad de productos que impacten su
nivel de vida; “hace falta mucha concentración y alineación al cliente final para poder
vender producto en esta época”, declaró.
También es claro observar que en el mercado, el comprador está cambiando sus hábitos de adquisición de inmuebles y el desarrollador debe de ajustarse a estas necesidades.
Por ejemplo, para Juan Pablo Arroyuelo, Director General de Fidelity National Guaranty,
hoy el comprador prefiere pagar por ver ya
el producto terminado, no por la preventa.
“Conceptualmente, estamos entrando en
una etapa en donde será clave el talento y
los proyectos bien fondeados, de allí, pueden surgir buenas ventas, siempre y cuando
el desarrollo sea de calidad y se encuentre en
una zona que no esté sobre ofertada.”
Rafael Garza, de Softec, recomienda que
los desarrolladores de vivienda para este 2009,
dada la importancia económica, cuenten con
un diagnóstico que permita establecer un análisis, seguimiento y evaluación de los factores
que impactan en el sector, que permitan conocer su evolución y características. “La información generada y los resultados permitirán en
la industria contar con mayores herramientas
para la toma de decisiones”, concluyó.
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La industria ya comenzó a
detenerse, producto
de la inercia de 2007 y 2008
No hay duda que el mercado inmobiliario en
las ciudades de playa fue el que más resintió los efectos de la desaceleración durante
el año pasado. La crisis inmobiliaria en Estados Unidos frenó las ventas en el mercado
de residencias para extranjeros, en tanto que
la contracción en la actividad turística limitó la capacidad de adquisición de vivienda
por parte de los habitantes de dichas ciudades. La excepción corresponde al segmento
“A”, que mostró dinamismo, el resto de las
viviendas orientadas a la población de ingreso medio bajo, mostró un estancamiento.
En el caso de las viviendas para población
con mayores ingresos, la tendencia de alza
se detuvo desde mediados de 2007 y se revirtió desde entonces. Para el segmento “E”,
las ventas al tercer trimestre resultaron 15%
más bajas que un año antes, resultando el
segmento más afectado.
Por su parte, en la región fronteriza el
mercado inmobiliario ha tenido un fuerte
impulso en el segmento “A”, que resulta un
tanto sorpresivo dado el impacto de la desaceleración económica de Estados Unidos
sobre las economías de la zona, Sin embargo,
al igual que en las ciudades de playa, el resto
de los segmentos en las ciudades fronterizas
mostró prácticamente un estancamiento durante el 2008.
Las ciudades del interior, relativamente
menos afectadas por el entorno económico
en EU y donde se realizan cerca de 70% de
las ventas de vivienda a nivel nacional, tuvieron una tendencia de aumento modesto,
particularmente en las de precio medio bajo:
al mes de octubre, las ventas registraban un
alza de 16% promedio en los segmentos A,
B y C (38% de alza en A, 18% en C) y una
contracción de 4% en los segmentos D y E,
de acuerdo a un estudio realizado por la uni-
25
PANEL DE DISCUSIÓN INMOBILIARE
dad de Servicio de Estudios Económicos de
BBVA Bancomer.
Yamal Chamoun, Presidente del Consejo de Grupo Escala, empresa que trabaja de
la mano de varios desarrolladores en toda la
república en el área de Project Management,
ha comenzado a percibir que hay varios proyectos que se han detenido, “Todavía no
hemos visto tan evidente empresas desarrolladoras o inmobiliarias que estén desapareciendo, pensamos que todavía es muy temprano. Sin embargo, creo que muchos de los
compradores se están esperando el mejor
momento para invertir”, dice Yamal.
Para Ramón Estrada, Project Manager
de Hines Interests en los proyectos Retama y
Monteleón, la continuidad de los proyectos
es la pregunta que más se hacen los posibles
compradores. “Quien se acerca con nosotros
de entrada, ya es un comprador que tiene mayor cautela, aunque conforme se le va dando
más información va percibiendo que los proyectos son de alta calidad, soportados por
desarrolladores sólidos, con una ubicación excepcional y con toda la infraestructura disponible, lo que ha propiciado que únicamente se
hayan reversado dos compras de un total de
146 propiedades vendidas en Retama.”
Dice Rafael Garza, consultor de Softec:
“los grandes actores de la industria durante
esta crisis serán aquellos que realmente les
interese el negocio de largo plazo y no sólo
como una oportunidad de inversión del momento. En este sentido, la crisis internacional
depurará al sector inmobiliario, ya que cerca
de 400 inmobiliarias, básicamente jugadores
ocasionales en el sector, enfrentan problemas de liquidez y falta
de experiencia, por lo que algunas podrían desaparecer. Por otra
parte, se va a revalorizar la vivienda usada, el parque adquiere un
valor más correcto y se normaliza
este mercado. Aunque se pronostican menores ventas, se estima
que habrán más por proyecto y,
tal vez, mejores márgenes de utilidad.”
“Pienso que la cultura del
ahorro estará cada vez más prePalmer
sente en los compradores y esto
Letzerich
será una tendencia en el mundo.
Director de
Por otra parte, el desarrollo susDesarrollo de
tentable es una necesidad y deHines Interests
ben de considerarla para bien del
consumidor, eso sin duda va a jugar un rol muy importante en la decisión del ceso de originación muy intenso que les ha
comprador”, comenta Juan Pablo Arroyuelo, permitido invertir sólo en dos operaciones,
pero con todo el rigor del caso. “En Mira tede Fidelity National Guaranty.
Un buen termómetro para medir la in- nemos un incentivo en colocar el dinero y
dustria inmobiliaria es sin duda, los títulos comprometer los recursos, a esto, hay que
de seguro de propiedad que en el caso de sumarle que deseamos invertir de manera
la industria se aseguraron un aproximado a responsable.”
Los especialistas de Softec tienen previslos cuatro mil millones de dólares en 2007
con un solo jugador en el mercado. El año to que de los 5 mil proyectos que tienen en
pasado, ya con dos jugadores – Fidelity y su base de datos, la mitad de ellos se terminaStewart–, llegaron a asegurar un monto en rán de vender para mayo de este año y 70%
total de tres mil 500 millones de dólares. Se en diciembre. Si no se toman acciones preciespera que en 2009 se asegure un monto sas, este 2009 finalizará con mil 600 proyeccercano a los dos mil 800 millones de dólares tos activos únicamente, un escenario muy
diferente al de años anteriores. Para Rafael
entre las dos empresas.
En cuanto a los fondos de inversión en Garza, consultor de la compañía, ante este
INSAR y Hines, presentes
en Monterrey con Retama y
Monteleón
I
NSAR es un grupo inmobiliario ubicado en
Monterrey, Nuevo León, con presencia a nivel
nacional y con más de 15 años de experiencia en
la industria. INSAR se ha consolidado localmente como una empresa de vanguardia y es conocido por la calidad que imprime en sus proyectos residenciales y su habilidad para integrar
negocios con rendimientos arriba de mercado
para sus accionistas.
Hines Interests es la empresa inmobiliaria
privada más grande del mundo con un portafolio de proyectos de más de 22,900 millones
de dólares. Hines cuenta actualmente con un
portafolio de más de mil proyectos en 16 países
y está activo en el mercado de adquisiciones de
inmuebles en 2009. Ambas compañías impulsan
conjuntamente en Monterrey los desarrollos Retama y Monteleón.
26
el corto y mediano plazos, no hay duda que
va a ser mucho más difícil levantar capital
para todo tipo de proyectos en bienes raíces.
Además, los fondos van a ser infinitamente
más críticos en la evaluación de proyectos y
van a buscar lograr estructuras que les permitan mitigar la mayor cantidad de riesgos
posibles. Por lo tanto, sólo los mejores proyectos van a ser dignos de obtener capital
de riesgo. Por otra parte, en este panorama,
los fondos van a tener que lidiar con comités
de inversión, que van a ser más críticos con
respecto a los rendimientos que ofrecen proyectos en México en relación a otros lugares
alrededor del mundo.
Para Javier Barrios, Director General de
Mira, por fortuna ellos han tenido un pro-
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escenario consideran que aquellos desarrolladores que aún poseen inventarios tendrán
un año positivo. “Sin embargo, deberán aplicar ciertas estrategias para lograr sus objetivos: comercializar de forma más acelerada
sus productos o bien, vender a un precio más
alto. La demanda sigue ahí en los diferentes
segmentos de mercado y se mantendrá estable, eventualmente lo que faltarán son proyectos de vivienda nueva.” De acuerdo a los
análisis de Softec, un segmento que podría
tener un significativo crecimiento es el de la
construcción y venta de vivienda económica
y de interés social, que puede presentar crecimientos entre 10 y 12% en 2009, mientras
que los productos medio y residencial ya han
empezado a bajar.
inmobiliare discussion panel
¿Qué esperar para 2009?
No hay duda, es el año de los retos y los ajustes a la baja en ventas podrían extenderse a
un mayor número de ciudades y segmentos.
Hay que recordar que los segmentos bajos y
medios, en otras ocasiones, son los que han
mostrado una mayor vulnerabilidad a cambios en el entorno, en este período de crisis
se intentará mitigar sus efectos. En el caso de
los segmentos medio, residencial y residencial plus, se podría observar un ajuste mayor
en términos relativos por el alza en tasas de
interés, crédito más selectivo y una baja más
pronunciada de demanda en nichos específicos como los turísticos y fronterizos.
Por otra parte, los desarrolladores deberán enfrentar un mercado más competido, donde habrá más opciones de compra
(por el aumento en los inventarios), clientes
más selectivos y escasos. Al final, quienes logren identificar mejor las necesidades de sus
clientes y posean una estructura financiera
más sólida, habrán de salir mejor librados de
la baja en el ciclo, lo importante será adaptarse a este nuevo entorno con una visión de
corto a mediano plazo.
Para Federico Sada, esta época de crisis
representa también una época de oportunidades. “Los clientes, a pesar de la situación
económica que se vive en el nivel global,
continuarán adquiriendo bienes inmuebles. El éxito en esta época difícil se puede lograr ofreciendo productos innovadores, alternativas de
financiamiento o créditos directos y
asegurando la satisfacción total de
los clientes”, declaró.
T
imes of prosperity and accelerated growth are far behind. For several regions of the country and
some real estate segments, in 2008
and these first months of 2009, the
adjustment has been greater, due to a
series of factors that are beginning to
make the housing sales decrease.
In the first place, there were some
excesses in the housing offer that have
been found and are temporary. On the
other hand, the beginning and gradual
deepening of the deceleration in the
US, which finally has transformed into a global
credit restriction, finally impacted the dynamic
of the internal demand of the Mexican economy
in the second part of the past year.
Therefore, the developers and the investment funds are channeling the capitalizing and
construction efforts of some high residential
and plus projects in those zones and cities
that are not yet saturated. Besides, Mexico
En opinión de Softec
H
ay tres estrategias de trabajo que de acuerdo a los especialistas de Softec deberían de aplicar
los desarrolladores de vivienda, con el fin de verse menos expuestos a las inclemencias que este
período de crisis trae consigo. Primero, realizar una adecuada planeación estratégica; segundo, aplicar
campañas de marketing más dirigidas y tercero, analizar a su empresa desde adentro, para lograr ser
más proactivos.
Se estima que este año habrá una menor venta de casas nuevas. Sin embargo, se presentará un
repunte en el segmento de casas usadas. Sin duda es un hecho que el sector inmobiliario se tendrá que
enfrentar a dos problemas claves durante este año: el financiamiento y la significativa reducción en la
construcción de nueva vivienda.
Hasta octubre de 2008 sólo se registraron 890 nuevos proyectos en México, es decir, 46% menos con
respecto a otros años, lo que significará apenas una adición a la oferta de 80 mil hogares.
El promedio de arranque de nuevos desarrollos habitacionales, en el mismo periodo, era de mil 500
desarrollos al año, mismos que aportaban poco más de 700 mil casas nuevas al mercado mexicano de
forma anual, pero ante el cierre de los créditos esta cifra se desplomó, lo que anticipa una escasez.
Respecto al crédito continuará una restricción del mismo, aunque no se descarta que las instituciones financieras abran el financiamiento al observar que hubo una sobre reacción en esta materia y ante
un posible faltante de inventario de casas nuevas. Sin embargo, aun cuando las instituciones financieras
abrieran rápido sus líneas de crédito puente, se observa un retraso por cuestiones del otorgamiento de
licencias, por lo que las constructoras tardarían de seis a siete meses para arrancar de nuevo, ya que
además los tiempos para otorgar las licencias de construcción prácticamente se han duplicado.
Parece que no habrá problemas para colocar toda la oferta de créditos que plantean los organismos
federales de vivienda, como Infonavit y Fovissste.
En este sentido, el programa de apoyo de la Sociedad Hipotecaria Federal (“SHF”) hasta por 40 mil
millones de pesos contribuyó de forma importante a que no se cerrara el crédito a la construcción. Sin
embargo, no es suficiente para las necesidades del sector que ascienden a alrededor de 100 mil millones
de pesos al año.
Es importante que las instituciones financieras sigan haciendo mancuerna con los desarrolladores
que aún cuentan con inventarios para difundir y promover la colocación de créditos individuales. Si bien,
aunque ha habido repercusiones en los niveles de las tasas de interés, las condiciones de financiamiento
para compra de casas siguen siendo atractivas, pero falta difusión que siga manteniendo el ánimo de
los potenciales compradores.
En cuanto a la demanda, sigue ahí en los diferentes segmentos de mercado y se mantendrá estable;
eventualmente lo que faltará son proyectos de vivienda nueva. Se tiene el presupuesto más alto de la
historia para subsidios de vivienda económica. De hecho, un segmento que podría tener un significativo crecimiento es el de la construcción y venta de vivienda económica y de interés social, que puede
presentar crecimientos entre 10 y 12% en 2009, mientras que los productos medio y residencial ya
empezaron a bajar.
www.inmobiliare.com
Federico Sada,
Director General
de Insar
has a home growth which will require in the
next few years certain number of houses to be
built. However, due to this recession period,
the market will have to be redefined. According to Palmer Letzerich, Development Director
of Hines Interests, in Mexico, “in the last few
years and during the housing boom, every type
of developers and projects appeared. Many well
thought and others not so much. However, some
of these companies will probably disappear for
lack of cash flow. It is possible that we see in
the real estate industry the same type of consolidation that we contemplated in the 1995
crisis, where only the disciplined and solid developers remained.
In that sense despite all types of products
(housing offer) in the different locations in the
country, the key is that the final buyer has access to quality housing and it is at that time,
where the developers that remain, must build
developments with very high quality standards.
For instance, in Monterrey Insar and Hines
are promoting developments like Retama and
Monteleon; this last one is a housing complex
where many developers from the Federal District have shown interest in buying macro lots
with services to enter the local market in a
privileged location.
According to Palmer Letzerich, the market
in Monterrey is interesting because it is a less
saturated location and the developer and the
investor have found in these projects an opportunity for a trustable and secure investment, in
spite of the situation of the market. “In these
times of economic challenges, the location
saves the business”, says Letzerich “projects
with “B” locations could economically work
in the time of the real estate boom, but in the
present situation, the majority of the projects
that will be successful will be the ones in “A”
locations, “urban infill” type.
The task, to rapidly
understand the market
It is important that in this difficult economic
cycle, the buyer of a property, as well as the
constructor and developer, understand and can
measure the housing and mortgage markets. In
that sense, says Javier Barrios, Director General
of Mira, it is a fact that the markets are going
to enclose and we have to react in front of this
27
PANEL DE DISCUSIÓN INMOBILIARE
The fall in sales of housing, due to a market contraction, has
not spread to all the sectors, although there is no doubt that
the challenge in 2009 will be to adapt to a lesser growth
environment, where you have to care for the real demand
and a very important factor, pay attention to the demands
and preferences of the customers more precisely.
economic trouble in the country.
Now Mexico has better founding
and economic indicators and a solid
banking system. This situation is
worrying because foreign investment is withdrawing its capital towards other economies, which has
caused many projects to stop.
Softec forecasts that for this
2009 there will be a reduction in the
total sale pace in the industry, mainly due to the reduced inventories.
Therefore, developers that have
product and know how to sell it may
have the best year due to the lack of
stable offer and demand. According
to Rafael Garza, he recommends not
to go along with volatile aspect and
Javier Barrios, Director
continuously revise the projects to
General de Mira Companies
asses and improve them. “Figures
that we calculated in Softec reflect
situation but it is still important to think how we that in the whole, inventories have decreased in
are going to react once the market recovers.
10.84% in 2008, compared to 2007. Therefore, in
“Today we have a mortgage market that is this economic situation, we recommend to proonly for low budget product, through Infonavit mote a bigger family housing mobility, through
and the two or three million pesos that the options to access new or used housing”
banking system executed last year are going
Miguel Rasura, Commercial Director of Into contact. That way, the Sociedad Hipotecaria sar, established that, in addition to a greater
Federal (Federal Mortgage Association) will family housing mobility, developers must conbe the only institution to fund the rest of the centrate efforts in the customer’s real requireproducts, therefore, the mortgage market for ments, observing his needs and aspirations to
the medium and high budget sector will strongly accomplish a better quality product that impact
contract” says Javier Barrios.
their life style; “we have to concentrate and
Nevertheless, for Federico Sada, Director align with the final customer in order to sell
General of Insar, there are conditions that dif- product in the present times”, he said.
ferentiate the present crisis from the 1995 criIt is also clearly observed in the market,
sis. On one hand, says the executive, interest that the buyer is changing his real estate buying
rates for mortgage credit were variable, which habits and the developer must adjust to these
made the debt increase considerably. On the requirements. For instance, for Juan Pablo Arother hand, in 1995 the crisis was the result of royuelo, Director General of Fidelity National
Guaranty, today the buyers prefer to pay for the
INSAR and Hines, present
finished product instead of presale. “In the conin Monterrey with Retama and
cept, we are entering a stage where the talent
Monteleon
and well funded projects will be the keys, there
you can find good sales, if and when developNSAR is a real estate group located in Monment has quality and is located in a zone that
terrey, Nuevo Leon, with presence all over the
does not have excess offer.
country, with more than 15 years experience in
Rafael Garza from Softec recommends that
the industry. INSAR has locally consolidated like
in
view
of the economic importance, housing
a forefront company and is well known for the
developers make a diagnosis that allow them to
quality of its residential projects and its ability
establish an analysis, follow up and assessment
to integrate businesses with profits above the
of the factors affecting the sector, that will permarket for the shareholders.
mit to learn its evolution and characteristics, in
Hines Interests is the biggest private real
2009. “The information provided and the results
estate company in the world, with a project
will permit the industry to have better tools for
portfolio of over 22,900 million dollars. Hines
the decision making”, he concluded.
presently has a portfolio of more than one
thousand projects in 16 countries and is active
The industry is beginning to
in the real estate acquisition market in 2009.
stop, as a result of the inertia
Both companies jointly promote the Retama and
of 2007 and 2008
Monteleon developments in Monterrey.
There is no doubt that the real estate market in
the beach destinations was the most affected by
I
28
www.inmobiliare.com
last year’s deceleration. The real estate crisis in
the United States stopped the sales in the residential market for foreigners, while the contraction in the tourist activity limited the housing
acquisition capacity for the inhabitants of those
cities. The exception correspond to segment “A”
that was very dynamic; the rest of the housing
oriented towards the population of medium low
income became static. In the case of housing
for greatest income population, the tendency to
rise stopped since mid 2007 and since then it
reverted. The most affected segment was segment “E”, which for the third quarter showed
15% less sales than the previous year.
In the border region, the real estate market
has experienced a strong impulse in segment “A”,
which is somewhat surprising considering the
impact that economic deceleration in the US had
on the region, however, the same as in the beach
destinations; the rest of the segments in the border cities were practically static during 2008.
The inner cities, relatively less affected
by the economic environment in the US, where
almost 70% of the housing sales nation wide
are made, had a tendency of modest increase,
particularly those of low medium price: as of
October, sales registered an average of 16%
increase in segments A, B and C (38% in A, 18%
in C) and a contraction of 4% in segments D and
E, according to a study carried out by the Economic Studies Service of BBVA Bancomer.
Yamal Chamoun, Presidente of the Board
Meeting of Grupo Escala, company that works
hand in hand with several developers throughout
the republic in the area of Project Management,
have noticed that various projects have stopped,
“We still have not seen developing or real estate
companies disappear, we think it is too soon.
However, I think many of the buyers are waiting
for the best timing to invest”, says Yamal.
For Ramon Estrada, Project Manger of
Hines Interests in the Retama and Monteleon
projects, continuity of the projects is the question most frequently asked by buyers. “To begin
with, when a buyer approaches us he is more
cautious, although once he gets more information he sees that these are high quality projects, supported by solid developers, with an
exceptional location and the entire available
infrastructure. This has made possible that only
two acquisitions of a total of 146 sold in Retama
were cancelled.
Rafael Garza, Advisor of Softec says: “the
great actors in the industry during this crisis
will be those who are really interested in the
long term business and not only a momentary
investment opportunity. In this sense, the international crisis will refine the real estate sector,
for almost 400 real estate brokers, basically
occasional gamblers in the sector, are facing
problems due to lack of cash flow and experience, therefore some of them may disappear.
On the other hand, used housing is going to be
revaluated, therefore the product acquires a
more correct value and the market returns to
normal. Although fewer sales are forecast, it is
foreseen that there will be more by project and
maybe with better profit margins.
“I believe the savings culture will be ever
more present in the buyers and this will be the
PANEL DE DISCUSIÓN INMOBILIARE
tendency in the world. On the other hand, sustainable development is a necessity and it must
be considered for the well being of the consumer that, no doubt, will play an important roll in
the decision of the buyer”, says Juan Pablo Arroyuelo from Fidelity National Guaranty.
A good thermometer to measure the real estate industry is, no doubt, the titles of property
insurance that in the case of this industry rose
to approximately four thousand million dollars
in 2007, with just one player in the market. Last
year, with two players –Fidelity and Stewart-,
they insured a total amount of three thousand
five hundred million dollars. For 2009 it is expected to amount to two thousand 800 million
dollars between them.
As far as investment funds for the short and
medium terms, surely it will be more difficult to
raise capital for any type of real estate projects.
Besides, the funds will be endlessly more critical
in the assessment of projects and they are going
to look for structures that allow them to mitigate the greatest possible risks. Therefore, only
the best projects will be worthy of obtaining risk
capital. On the other hand, in this panorama,
funds are going to be dealing with investment
committees that will be more critical with respect to profits offered by projects in Mexico,
compared to other places around the world.
For Javier Barrios, Director General of Mira,
fortunately they have had a very intense origination process which has allowed them to invest
in only two operations, with all the severity of
the case. “In Mira we find an incentive in placing the money and compromising the resources,
to this you can add that we want to invest in a
responsible way”.
Softec’s specialists foresee that out of the
5 thousand projects that they have in their data
base, half of them will be sold out by May this
In the opinion of Softec
A
ccording to Softec’s specialists, three working strategies should be applied by housing developers,
in order to be less exposed to the harshness of this crisis period. First, design an adequate strategic
planning; second, apply more focused marketing campaigns and third, analyze the company from the
inside in order to be more proactive.
It is expected that fewer new houses will be sold this year. However, a rise is expected in the used
housing segment. It is a fact that the real estate segment will have to face two key problems during this
year: financing and significant reduction in the construction of new housing.
Up to October 2008, only 890 new projects were registered in Mexico, that is, 46% less than other
years, which will mean a small addition to the offer of 80 thousand homes.
The start of new housing developments average in the same period was one thousand 500 a year,
which provided more than 700 thousand new houses to the Mexican market annually, but after the closure of credits this figure crashed, this anticipates scarcity.
As for the credit, it will remain restricted, although it is possible that financial institutions open up
financing after observing that there was an over reaction in this matter and because of a possible lack
of new housing inventories. However, even when financial institutions would rapidly open their credit
lines, there is a delay due to license granting, therefore the construction companies will take six to seven
months to start again, besides the periods to grant construction licenses practically duplicated.
It seems there will be no problem to place the entire credit offer that federal housing offices like
Infonavit and Fovissste are presenting.
In this sense, the support program of the “SHF” for up to 40 thousand million pesos contributed
importantly to maintain the credit open for construction. However, it is not enough for the requirements
of the sector, which amount to about 100 thousand million pesos a year.
It is important that financial institutions keep working jointly with the developers that still have
inventories in order to spread and promote the lay out of individual credits. Even when there have been
repercussions in the interest rates levels, conditions for financing for the acquisition of houses are still
attractive, but we need announcing to help maintain the spirit of the potential buyers.
30
www.inmobiliare.com
year and 70% by December. If no actions are
taken, 2009 will end with only one thousand
600 active projects. For Rafael Garza, Advisor
of the company, he considers that under the
circumstances, those developers that still have
inventories will have a positive year. “However,
certain strategies must be applied to achieve
their objectives: commercialize their products
faster or else, sell their product at a higher price.
Demand is still there in the different segments
of the market and will remain stable, eventually
new housing projects will be needed”. According to Softec’s analysis, a segment could have a
significant growth and that is the construction
segment and the sale of economic and low budget housing, which may present between 10 and
12% increase in 2009, while the products for
medium and residential segments have started
to decrease.
¿What to expect for 2009?
No doubt, this is the year of challenges and
adjustments in lower sales could expand to a
larger number of cities and segments. We must
remember that low and medium segments have
shown a greater vulnerability to changes in the
environment in other occasions, in this period of
crisis we will try to mitigate its effects. In the
case of medium, residential and residential plus
segments, a larger adjustment could be seen, in
relative terms, for the increase of interest rates,
more selective credit and a stronger decrease in
the demand of specific niches, like tourist and
border ones.
On the other hand, developers must face
a more competitive market, where you will find
more buying offers (due to the increase in inventories), and more scarce and selective customers.
At the end, those who can better identify the
needs of their customers and have a solid financial structure, will recover better from the low
cycle, the important thing is to adapt to this new
environment with a short to medium term vision.
For Federico Sada this crisis period also
represents an opportunity period. “Despite
the global economic situation, customers will
continue to acquire real estate. The success in
this difficult period can be achieved by offering
innovative products, financial alternatives or
direct credits and ensuring the customers’ total
satisfaction”, he declared.
n
REPORTE ESPECIAL
Por Carlos A. Caicedo Zapata
[email protected]
En medio de la
contracción global
INVESTMENT FUNDS.
In the center of the global contraction
En México el monto a invertir en materia inmobiliaria en
los siguientes cuatro años asciende a 25 mil millones
de dólares, de acuerdo con la Asociación Mexicana de
Fondos Inmobiliarios y de Infraestructura, AMFII. Por lo
tanto, pese a la desaceleración económica por la que
pasa Estados Unidos y que se agravó con la crisis hipotecaria, la inversión en el país continuará. Sin embargo,
los niveles de precaución y cautela están en su máximo nivel. Los inversionistas analizarán muy a detalle las
operaciones a ejecutar durante 2009.
N
o hay duda que los aspectos fundamentales de la industria inmobiliaria e infraestructura en México han
empezado a sentir los embates de la crisis
económica mundial.
Para los fondos de inversión que hoy hacen presencia en el país la economía de la
nación continua siendo atractiva, pero sus
análisis confluyen en que tendrán que moverse con mucha cautela.
Quienes lideran estos montos de capital
que se fondean con recursos de pensiones,
compañías de seguros y fundaciones y los
invierte en proyectos que requieren de tiempos largos de gestación, además de capacidad técnica para su diseño y realización y de
mano de obra calificada, vienen realizando
exhaustivos análisis con el fin de entender en
dónde están las mejores oportunidades, en
un año en que la cautela es el común denominador de los inversionistas.
Para Pierre Arriz, consultor en negocios
inmobiliarios, con una amplia trayectoria en
el mercado de los bienes raíces en México
32
no hay duda que la crisis económica por la
cual estamos atravesando tendrá un fuerte impacto en la inversión en bienes raíces
por parte de fondos de inversión en México.
“Nos encontramos en un proceso de desapalancamiento en el nivel global, acompañado
de un deterioro pronunciado en la calidad
de los activos del sistema bancario global y
perspectivas de crecimiento malas en todas
las economías de primer mundo. Estos factores implican un deterioro marcado en la
capacidad de acceso a capital, el cual comprende tanto capital de riesgo al igual que
deuda”, afirma Arriz.
Por lo tanto, la contracción de capital
global que hoy vivimos implicará que haya
menos capital disponible para todo tipo de
proyectos de inversión, no sólo en bienes raíces, sino en todos los sectores productivos.
Perspectiva actual
En la actualidad hay en el país unos 25 fondos operando, casi la mitad de éstos ya son
miembros de la AMFII y en los últimos cuatro
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años han invertido cerca de seis mil millones
de dólares en proyectos inmobiliarios que se
prevé generen 1.5 millones de empleos vinculados a la industria de la construcción.
Estos fondos inmobiliarios invierten en
parques industriales, proyectos residenciales,
hoteles, edificios de oficinas, centros comerciales, plantas de tratamiento de agua y obras
de infraestructura. Sin embargo, en este año
los inversionistas serán más conservadores.
“En cuestión de pocos meses hemos sufrido una fractura muy pronunciada con respecto al apetito de riesgo y el valor percibido
asociado con todo tipo de proyectos. Simplemente dicho, el capital disponible es mucho menor y la percepción de los riesgos hoy
es mucho más alta a la que teníamos hace un
año”, expresa Pierre Arriz. Y es que los fondos
de capital de riesgo activos en México hoy
encaran una gama de interrogantes, como
dice Pierre: “todos se estarán preguntando
cuál es cap rate correcto tomando en consideración el deterioro proyectado de la economía mexicana (el riesgo país, el cual hoy
por hoy se ve cada día peor), cuánto durará
la recesión en México y cuan pronunciada va
a ser, y por extensión el consumo, el acceso
al crédito, la tasa de desempleo, la tasa de
cambio, qué va a pasar con la economía de la
clase media (sobre la cual una gran parte de
la inversión en bienes raíces en México está
basada), cuál será la respuesta de las autoridades para estimular el crecimiento, el consumo y abatir el desempleo. Así mismo, ¿qué
es mejor, invertir en este momento o esperar
a que se presenten mejores oportunidades
más tarde, tendremos la habilidad de levantar capital adicional más tarde, y cuándo?
Son muchas variables”.
En opinión de Pierre Arriz, en el corto y
mediano plazo, va a ser mucho más difícil levantar capital para todo tipo de proyectos en
special report
La contracción
de capital global
que hoy vivimos
implicará que haya
menos capital
disponible para todo
tipo de proyectos de
inversión, no sólo en
bienes raíces, sino
en todos los sectores
productivos.
bienes raíces. Los fondos serán infinitamente
más críticos en la evaluación de proyectos y
buscarán el logro de estructuras que les permitan mitigar la mayor cantidad de riesgos
posibles. Esto implica que sólo los mejores
proyectos van a ser dignos de obtener capital de riesgo, estructuras más conservadoras.
Y como si fuera poco, los fondos van a tener que lidiar con comités de inversión, que
serán infinitamente más críticos respecto a
los rendimientos que ofrecen proyectos en
México en relación con otros lugares alrededor del mundo.
En México, varios de los
fondos llevan más de una
década operando
Si bien los Fondos Inmobiliarios y de Infraestructura no han quitado el dedo del renglón
para invertir en México, por varias razones,
como por ejemplo el déficit de vivienda existente, la estabilidad económica, la disminución en el riesgo país, aunado a una gran lista
de proyectos en infraestructura producto del
plan del gobierno federal, en los últimos años
estos fondos típicamente han buscado buenas perspectivas de rentabilidad, empresas
y proyectos con atractivas opciones de crecimiento, cuadros gerenciales capaces y se
enfocan en segmentos de alto crecimiento,
al igual que en factores socio-demográficos y
en el manejo macro-económico del país.
En opinión de Pierre Arriz el capital que
es global resulta crítico de los elementos estructurales débiles, propios a cualquier país
y nada sentimental, de tal forma que si las
fuentes de capital perciben una mala gestión
gubernamental, poca democracia, transparencia o un marco legal débil, se llevan su
dinero a otro lado que ofrezca similares retornos tomando menor riesgo.
Sin embargo, para muchos de los directivos de los fondos de inversión que están
operando en el país y que han sido consultados por esta revista, el desarrollo de centros
comerciales y vivienda de todos los segmentos continúa siendo atractivo.
Por otra parte, se habla que tan sólo hay
350 ciudades con más de 60 mil habitantes,
de las cuales 200 no cuentan con un centro comercial. La proliferación de este tipo
de centros no sólo satisface las necesidades
¿CÓMO ATRAER MAYOR INVERSIÓN EXTRANJERA?
M arco R egulatorio y Fiscal : El marco
regulatorio y fiscal en México es muy pesado.
Las cosas toman más tiempo del necesario,
se complica la gestión y el costo de la misma. El país necesita reformar y simplificar
su marco regulatorio y fiscal.
Infraestructura : Todos los proyectos de
inversión requieren de infraestructura a su
alrededor para poder ser exitosos. México
sigue muy rezagado en materia de infraestructura, incluyendo todos los sectores de
transporte (carreteras, ferrovías y puertos),
agua y energía. El gobierno federal ha sentado las bases para lograr muchas mejoras
en la infraestructura del país, las cuales
requerirán de inversiones enormes.
Transparencia y C onfiabilidad del
M arco Judicial : A nadie le agrada un
pleito, pero en la vida las diferencias con
terceros a menudo, no se logran resolver
si no es a través de un proceso legal. El
invertir en un lugar donde uno no tiene la
certeza de que podrá defender sus derechos
en una corte imparcial y transparente, crea
desconfianza. En los últimos años, México
ha mejorado su marco legal, pero siguen
existiendo muchas lagunas y el tratamiento
legal varía mucho de una localidad a otra.
de la población aledaña, sino que estimula el
desarrollo del comercio formal y la llegada
de nuevos competidores.
En el rubro de la vivienda se crean anualmente un millón de nuevas familias, pues
México es uno de los países con mayor fortaleza en organismos de financiamiento hipotecario. Por lo tanto, este sector tiene un
importante crecimiento real en monto de hipotecas. Además, el déficit de vivienda convierte al sector en un objetivo potencial.
Por otra parte, las inversiones se perfilarán hacia los proyectos con características
que ahorren los recursos naturales, esto se
reflejará en edificios de oficinas y en vivienda
sustentables.
En cuanto a los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces, Fibras, esta figura
representa un avance importante para los fondos, en términos de liquidez y transparencia.
Otro de los puntos a tomar en cuenta es
que el régimen regulador de las Afores permitiría que éstas invirtieran en inmuebles para
así obtener mayor capital y compradores.
Finalmente, la crisis que vive el mercado
occidental, Estados Unidos y Europa, es de
una enorme desconfianza para los fondos de
inversión, lo que ha motivado una migración
de inversiones hacia mercados emergentes,
incluso de América Latina. Sin embargo,
México aún siendo uno de los primeros objetivos de inversión no deja de preocupar al
inversionista, debido al crecimiento exponencial de la violencia.
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Seguridad: Los problemas de la impunidad,
abusos por parte de las autoridades, robo
organizado y del narcotráfico son reales y
muy sonados -alimentan a una percepción
de desconfianza y de un país con problemas
de gobernabilidad-. Lo peor del caso es que
corresponden a un número de personas bajas
respecto a todos los que vivimos en México.
Pagos C ondicionados: La gran mayoría de
los fondos de inversión que operan en el país
tienen socios capitalistas de tipo institucional. Estos inversionistas tienen políticas
muy claras y estrictas respecto a pagos
condicionados, entre muchas otras. En
México sigue siendo muy persuasivo el que
terceros soliciten el pago de dineros para
“sacar” un proyecto adelante (por ejemplo,
que una autoridad municipal solicite una
“gratificación” para otorgar un permiso para
la construcción de un proyecto). En el peor
de los casos, estos actos tienen el potencial
de desembocar en acciones legales y daños
económicos en contra de los responsables
de la gestión de los fondos y en el mejor de
los casos, en la pérdida del capital y un ojo
morado en la imagen del país. Al final del
día actúan como una barrera al desarrollo
del país y, por ende, al bienestar de todos
los mexicanos.
T
here is no doubt that the fundamental aspects of the real estate and infrastructure
industry in Mexico are beginning to resent
the attack of the world economic crisis.
For the investment funds that are present
today in the country, the economy of the nation
is still attractive, but their analysis concur in
that they will have to be very careful.
Those who lead these capital funds with
pensions, insurance companies and foundations’ resources and invest them in projects
which require long terms of gestation, besides
the technical capacity for the design and carrying out and certified labor, have been conducting thorough analysis in order to find out where
the best opportunities are, in a year in which
caution is the common practice for investors.
For Pierre Arriz, real estate adviser with an
ample course in the real estate market in Mexico, today operating independently, there is no
doubt that the economic crisis which we are undergoing is going to have a strong impact in the
investment in real estate from investment funds
in Mexico. “We are in a process of levering up
in a global level, accompanied by a marked deterioration in the quality of the assets of the global
banking system and bad growing perspectives in
all the economies of the first world. These facts
involve a serious deterioration in the access to
either risk capital or debt capital”, says Arriz.
Therefore, the global capital contraction that
we are living today means that there will be less
available capital for any type of project, not only
in real estate but for all the productive sectors.
33
REPORTE ESPECIAL
In Mexico, the amount to invest in the real estate segment in the
next four years adds to 25 thousand million dollars, according
to the Asociacion Mexicana de Fondos Inmobiliarios y de
Infraestructura – AMFIL (Mexican Association of Real Estate
and Infrastructure Funds). Therefore, despite the economic
deceleration for which the United States is going through and
that was deteriorated by the mortgage crisis, the investment
in the country will continue, however, the levels of caution
and care are at their top. Investors will carefully analyze the
operations to perform during 2009.
Present perspective
At present, there are about 25 operating funds
in the country, almost half of these are already
members of the AMFII and for the last four
years they have invested around six thousand
million dollars in real estate projects that are
expected to generate 1.5 million jobs related to
the construction industry.
These real estate funds invest in industrial parks, residential projects, hotels, office
buildings, commercial centers, water treatment
plants and infrastructure work, however, this
year the investors will be more conservative.
“In a few months we have suffered a severe
fracture with respect to the risk hunger and the
receivable value associated with all type of projects. Simply, the available capital is much less
and the risk perception today is much higher to
what we had a year ago”, says Pierre Arriz.
Like Pierre says, risk capital funds presently
active in Mexico are facing a series of questions: “everybody is wondering what the correct
capital rate is, considering the expected dete-
rioration of the Mexican economy (the country
risk – which today is getting worse) how long
recession will last in Mexico and how serious
will it be and therefore consumption, access
to credit, unemployment rate, exchange rate,
what will become of the middle class economy
(over which a large portion of the real estate
investment is based in Mexico), what the response from the authorities will be to stimulate
growth, consumption and pull down unemployment, what is best, to invest right now or wait
for better opportunities later, will we have the
ability to raise additional capital later? When?
There are many variables”
In the opinion of Pierre Arriz in the short and
medium term, it is going to be much more difficult to raise capital for any type of real estate
projects. Funds are going to be much more critical in the assessment of projects and they are
going to look for structures that allow them to
mitigate the greatest possible amount of risk.
This means that only the best projects are going
to deserve the risk capital, more conservative
HOW TO ATTRACT MORE FOREIGN INVESTMENT?
Fiscal
and R uling Framework : The fiscal
and ruling framework in Mexico is very
heavy. Things take longer than necessary,
the procedures and costs are complicated.
The country needs to reform and simplify its
fiscal and ruling framework.
Infrastructure: All the investment projects require infrastructure in order to be
successful. Mexico is still behind in terms
of infrastructure, including all the transport
sectors (highways, railways and ports),
water and energy. The federal government
has set the basis to improve infrastructure in the country, which will require huge
investments.
Transparency and A ccountability of the
L egal framework : Nobody enjoys a law-
suit, but often in this life you can not solve
the differences with a third party unless it is
through a legal process. To invest in a place
where you do not have the certainty that you
can defend your rights in an impartial and
transparent court, creates distrust. In the
last few years, Mexico has improved its legal
framework but there are still many gaps and
the legal treatment varies from one location
to another.
34
Security: The impunity, the abuse from
the authorities, the organized robbery and
drug dealing problems are very real and
publicized – they feed a perception of
distrust and a city with governing problems.
The worst thing is that they correspond to a
small number of people with respect to all
the people living in Mexico.
C onditioned Payments: The vast majority
of the investment funds operating in the
country have institutional type capital
associates. These investors have very clear
and strict policies with respect to conditioned payments, among others. In Mexico it is
still very persuasive that third parties ask
for money in order to “pull out” a project (for
instance, a municipal authority asking for a
“reward” to grant a permit for the construction of a project). In the worst case scenario,
these movements have the potential to lead
to legal actions and economic damages
against the funds responsibles and in the
best scenario, the loss of capital and a black
eye in the image of the country. In the end
they act as a barrier for the development of
the country and therefore the well being of
all Mexicans.
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structures. And on top of that, funds are going
to have to negotiate with investment committees that are going to be much more critical in
respect to benefits that projects in Mexico offer
in comparison to other places around the world.
Several of these funds have
been operating for more than
one decade in Mexico
Real estate and infrastructure funds are still
interested in investing in Mexico, for various
reasons, for instance, the housing deficit prevails, economic stability, risk diminishing in the
country, together with a great list of infrastructure projects, result of the federal government
plan, in the last few years, these funds typically
have found good profitability perspectives, enterprises and projects with attractive growing
perspectives, capable management teams and
are focused in high growing segments, as well
as in social demographic factors and the macroeconomic management in the country.
In the opinion of Pierre Arriz, the global capital is critical of the weak structural elements,
inherent to any country and not sentimental, in
a way that if the capital sources detect a bad
governmental management, little democracy,
transparency or a weak legal environment, they
take their money elsewhere that has similar returns with less risk.
However, for many directors of the investment funds that are operating in the country
and that have been asked by this magazine, the
development of commercial centers and housing in all segments are still attractive.
On the other hand, they say that there are
only 350 cities with more than 60 thousand inhabitants, 200 of them do not have a commercial mall. The prolific growth of these types of
centers does not only satisfy the needs of the
adjoining population but it stimulates the development of the formal commerce and the arrival
of new competitors.
In the housing segment a million new families are created annually, since Mexico is one
of the countries that have more strength in
mortgage financing organizations, therefore,
this sector has an important real growth in the
amount of mortgages; besides, the housing deficit turns this sector into a potential objective.
On the other hand, investments will lean
towards the projects that will save natural resources, this will reflect in sustainable office
buildings and houses.
As far as Fideicomisos de Infraestructura y
Bienes Raíces – Fibras – (real estate and infrastructure trusts) this figure represents an important advance for the funds, in terms of cash
flow and transparency.
Another point to account for is the regulation that rules the Afores, which would allow
them to invest in real estate and therefore obtain more capital and more buyers.
Finally, the crisis that occidental market is
living – the United States and Europe – is an
enormous mistrust for investment funds, which
has caused an investment migration towards
emerging markets, including Latin America.
However, Mexico even when it is one of the
primary investment objectives, still worry the
investor, due to the violence growth.
n
EN PORTADA
Por Carlos A. Caicedo Zapata
[email protected]
MRP solidity and confidence
Para Mexico Retail Properties, MRP, el 2009 es un año de
retos y, además importante, porque pese al entorno cambiante y a la recesión de la economía mundial, hoy en día la
compañía se encuentra en una situación sana en sus finanzas, firme en sus proyectos y, además, sacándole el mejor
provecho a las oportunidades, lo cual los ha consolidado.
MRP inaugurará en noviembre de este año la segunda etapa del centro comercial Gran Patio en Pachuca y, así mismo,
tiene en su plan de expansión el desarrollo de más de 25
centros comerciales en los siguientes tres años.
36
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on cover
D
esde el 2008 MRP se ha caracterizado
por una solidez en su inercia de crecimiento y expansión de negocios. El
horizonte de inversión en una primera etapa se extiende hasta el año 2012. Para esta
compañía, pese a la situación actual del mercado, los planes no han cambiado en términos de colocación de capital y de desarrollo
de centros comerciales.
Carlos Real, Vicepresidente Ejecutivo de
MRP comenta que el entorno económico actual, ha hecho que cambien las estrategias
del cómo van hacer los proyectos. “Nosotros
seguimos con nuestros planes, el mercado
sigue estando presente, pero seguramente
cambiemos el cómo y el cuándo”.
Hoy Mexico Retail Properties es una empresa consolidada que opera más de quince
centros comerciales en el nivel nacional. Levantó un primer fondo de inversión con el
cual se construyeron estas plazas, además,
en 2008 colocó otro monto de capital que
ascendió a los cien millones de dólares los
cuales fueron utilizados para la compra de
centros comerciales y se ha levantado un tercer fondo por una suma de 900 millones de
dólares destinados exclusivamente al desarrollo y la adquisición de tierra. “Este fondo
tiene un horizonte de colocación de entre
cuatro y cinco años”, afirma Carlos Real.
Para los siguientes años, y en especial en
2009, en MRP se enfocarán en los mercados
que potencialmente son más fuertes y de mayor demanda, además, se hará un análisis sobre las marcas que se mantendrán más fuertes durante esta crisis y verán cómo podrán
apoyarlas. Por otra parte, el derrotero de
horizonte también comprende el entender
los esquemas de desarrollo de negocio y de
proyecto, que les va a permitir continuar expandiéndose con seguridad. Estos aspectos,
en términos generales, son los que marcarán
la pauta de trabajo de MRP, dice Carlos Real.
El interés:
expandirse en otras
ciudades del país
El interés en MRP por desarrollar en ciudades
grandes como México, Guadalajara y Monterrey continúa, no obstante, buscar ciudades
medias que cada vez están más consolidadas,
no deja de ser preponderante para esta compañía. “En ese sentido, debemos reconocer que
es necesario ser más concientes de una especialización en un tipo de producto. Hoy queremos generar ciertos prototipos de desarrollo
www.inmobiliare.com
MRP trae en su plan de
desarrollo más de cuarenta
proyectos en todo el país y
que son centros comerciales
de diferente escala. Sin
embargo, cabe resaltar
que de esta cantidad hay
25 proyectos cada uno con
una inversión cercana a
los 12 millones de dólares,
además de poder invertir en
proyectos de mayor escala
montos de entre 30 y 40
millones de dólares.
37
EN PORTADA
Los números de MRP
• La compañía ha desarrollado un
equivalente a 3 millones de metros
cuadrados en espacios rentables.
• Tiene 40 proyectos en proceso.
• 600 millones de dólares invertirá
en los siguientes cuatro años, en la
adquisición y desarrollo de centros
comerciales en todo el país.
• MRP concibe 15 proyectos por año.
de centros comerciales para determinado tipo
de mercado y de población, haciendo referencia básicamente a su nivel socio económico y
al número de habitantes, y que pueda ser un
modelo replicable”, advierte Carlos Real.
En MRP tienen como estrategia base reproducir el sistema de multiformato, pero en
centros comerciales. Por ejemplo, comenta
Carlos Real, que desean generar dos o tres
prototipos que les permita crecer en poblaciones medianas. “En los últimos años, la mayoría de desarrolladores de centros comerciales se han visto inclinados por el desarrollo
de Powers Centers nosotros estamos buscando desarrollar plazas con una tienda ancla y
futuros espacios para otro tipo de comercios.
En resumen, en MRP estamos concibiendo
centros comerciales que puedan crecer.”
Mexico Retail Properties hoy en día se encuentra en el desarrollo de la segunda fase
del centro comercial Gran Patio en Pachuca
y la tercera fase de crecimiento del proyecto
concebido en Ayotla. Se inauguró hace poco
la plaza Patio en Coatzacoalcos, proyecto
con una vocación de entretenimiento.
“Estamos por arrancar el proyecto de
Texcoco, una plaza de gran escala regional
construido en un espacio de más de cien
mil metros cuadrados que incluirá tiendas
con Sam´s Club, Wal-Mart Supercenter, Suburbia, Cinépolis y trae como plan general
más de 120 tiendas. La fase uno de este centro comercial sería inaugurada durante este
2009”, anota el Vicepresidente Ejecutivo de
Mexico Retail Properties, Carlos Real.
MRP trae en su plan de desarrollo más
de cuarenta proyectos en todo el país y que
son centros comerciales de diferente escala.
Sin embargo, cabe resaltar que de esta can-
38
www.inmobiliare.com
tidad hay 25 proyectos cada uno con una
inversión cercana a los 12 millones de dólares, además de poder invertir en proyectos
de mayor escala montos de entre 30 y 40
millones de dólares.
Dice Carlos Real: “Traemos un plan de
expansión en donde buscamos consolidarnos
en la zona centro y del Golfo de México. Por
ahora, hemos empezado este crecimiento
con los centros comerciales que ya desarrollamos en las ciudades de Tulancingo, Pachuca, Poza Rica y Coatzacoalcos, y queremos
completar esta ruta, con plazas en Xalapa,
Veracruz, Tuxpan y acabar de dar la vuelta a
lo que sería la expansión hacia otros estados
como Campeche, Mérida y Quintana Roo”.
También, cabe resaltar que en Mexico
Retail Properties hay un análisis sobre la concepción de otros centros comerciales en el
Estado de México y en Tlaxcala.
A futuro:
un compromiso serio
de inversión
Sin duda, el crecimiento y la expansión que
ha tenido esta compañía responde a su compromiso de inversión, el cual asciende a 200
millones de dólares invertidos al año.
Para Mexico Retail Properties hace mucho
sentido la confianza que los distintos inversionistas han tenido en todos los fondos de
inversión que han levantado en los últimos
años. Comenta Carlos Real que el país sigue
teniendo todavía sus fundamentos económicos estables. Por otra parte, las marcas con
que han venido trabajando son muy sólidas
en su plan de crecimiento. “Hemos logrado
formar un portafolio de clientes muy sano,
con proyectos en donde el riesgo es muy
on cover
MRP Ventajas competitivas
• Es una empresa altamente
especializada en el diseño,
construcción administración
y arrendamiento de centros
comerciales de gran rentabilidad.
• Diseñan espacios atractivos y
únicos, acordes con la identidad de
la zona.
• Cuidan celosamente el balance
entre los giros comerciales,
las zonas de entretenimiento,
gastronomía y servicios.
• Definen cuidadosamente el
número de espacios, localización,
distribución comercial,
circulación interna, cajones para
estacionamiento y servicios
complementarios.
• Sus plazas están planeadas
para convertirse en inversiones
exitosas.
medido. En ninguno de nuestros desarrollos,
el área total rentable corresponde a tiendas
chicas, sólo 20% está destinado a estos espacios. Por lo tanto, siempre buscamos una
buena combinación entre la tienda ancla y
los establecimientos chicos, lo cual nos permite un buen margen de maniobra”.
A futuro en MRP continuarán desarrollando proyectos de uso mixto, como es el caso
de Parques Polanco, un centro comercial que
ha tenido gran éxito. Así, se proyecta desarrollar tres más en la Ciudad de México, dos
en Guadalajara y uno en Puebla, todos bajo
la concepción del uso mixto como tal.
Por otra parte, no hay duda que el negocio de los centros comerciales para MRP es
en el largo plazo. La empresa tiene muy claro
que seguirán comprometidos con un trabajo en conjunto con los retailers con el fin de
ofrecerles negocios viables, con un servicio
eficiente y ofreciéndoles la experiencia en la
concepción de centros comerciales exitosos.
Para los inversionistas, MRP se ubica
como una gran opción, una empresa que
crece a diario proyectando su expansión con
la compra de terrenos, con el desarrollo de
nuevos proyectos en coparticipación. En síntesis, MRP es sinónimo de solidez y de una
gran experiencia en el desarrollo de centros
comerciales.
A futuro en MRP continuarán desarrollando proyectos
de uso mixto, como es el caso de Parques Polanco,
un centro comercial que ha tenido gran éxito. Así, se
proyecta desarrollar tres más en la Ciudad de México,
dos en Guadalajara y uno en Puebla, todos bajo la
concepción del uso mixto como tal.
Mexico Retail Properties
Antara Polanco, Torre Paseo Ejército Nacional 843
B, Piso 3, Col. Granada, C.P. 11520, México D.F.
Informes: 01800 88 TIENDAS
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39
en portada
For Mexico Retail Properties MRP, 2009 is a year of challenges
and besides, important, because despite the changing environment and the world economy recession, today, the company
is in a healthy financial situation, firm in its projects and getting
the best out of opportunities and this has consolidated them.
MRP will open, in November of this year, the second stage of
the commercial mall Gran Patio in Pachuca and contemplates
in its expansion plan the development of more than 25 commercial malls in the following three years.
S
MRP Competitive advantages
• A company highly specialized in
design, construction, administration
and rental of commercial malls of
great profitability.
• They design attractive and unique
spaces, according to the zone
identity.
• They jealously watch the balance
between commercial business,
entertainment spaces, gastronomy
and services.
• They carefully define the number
of spaces, location, commercial
distribution, internal circulation,
parking spaces and complementary
services.
• Their plazas are planned to become
successful investments.
40
ince 2008 MRP has been characterized by
strength in its growth and business expansion. The horizon for investment in a first
stage extends until 2012. For this company, in
spite of the present market situation, the plans
have not changed in terms of capital placing and
development of commercial centers.
Carlos Real, Executive Vice-president of MRP
comments that the present economic environment has caused that they change the strategies
of how projects are going to be implemented.
“We continue with our plans, the market is still
there but we may change the how and when”.
Today Mexico Retail Properties is a consolidated company that operates more than fifteen commercial centers all over the country. It
raised a first investment fund with which they
built these malls, besides, in 2008 they placed
more capital that rose to one hundred million
dollars, which were used for the acquisition of
commercial centers and a third fund has been
risen, for 900 million dollars, exclusively assigned to the acquisition and development of land.
“This fund has a placement horizon of between
four and five years”, says Carlos Real.
For the following years and especially in
2009, MRP is going to focus in the markets that
are potentially stronger and more demanding,
besides, an analysis will be performed over the
brands that remain stronger during this crisis
and they will see how to support them. On the
other hand, the course of the horizon also in-
www.inmobiliare.com
volves understanding the project and business
development schemes, which will allow them
to continue expanding safely. These aspects,
in general terms, are the ones that will set the
work guidelines for MRP, says Carlos Real.
Our interest:
expand in other cities
in the country
The interest of MRP for developing in big cities like
Mexico, Guadalajara and Monterrey continues,
however, to look for middle sized cities which are
being consolidated is still preponderant for this
company. “In that sense we have to recognize
that we have to be more conscious of specializing
in a type of product. Today, we want to produce
certain development prototypes in commercial
malls, for a certain type of market and population,
basically referring to their economic level and the
number of inhabitants and, that this model can be
duplicated” says Carlos Real.
In MRP we have as basic strategy, to duplicate the multi format system, but in commercial
malls. For instance, Carlos Real comments that
they want to produce two or three prototypes that
will allow them to grow in middle size towns. “In
the last few years, most of the commercial malls
developers have inclined for the development of
“Power Centers”, we are trying to develop malls
with an anchor store and future spaces for other
type of stores. In short, in MRP we are planning
commercial malls that can grow”.
on cover
The figures of MRP
• The company has developed an equivalent of 3
million square meters of rental spaces.
• It has 40 projects in process.
• 600 million dollars will be invested in the following
four years in the acquisition and development of
commercial malls all over the country.
• MRP conceives 15 projects per year.
Mexico Retail Properties is today in the development of the second phase of the commercial
mall Gran Patio in Pachuca and the third phase of
the growing project conceived in Ayotla. Not long
ago the plaza Patio in Coatzacoalcos was open, a
project with an entertainment leaning.
“We are about to start the project of Texcoco, a plaza of great regional scale, built in
a space of over one hundred thousand square
meters that will include stores like Sam’s Club,
Wal-Mart Supercenter, Suburbia, Cinepolis and
has a general plan for over 120 shops. Phase
one of this commercial mall would be open
during this 2009” says Carlos Real, Executive
Vice-president of Mexico Retail Properties.
MRP has a development plan for more than
forty projects all over the country, which are
commercial centers on different scales; however, we have to point out that, of this quantity,
there are 25 projects, each with an investment
of nearly 12 million dollars, besides being able
to invest in higher scale projects of around 30 to
40 million dollars.
Carlos Real says: “We have an expansion
plan where we want to consolidate in the center
region and Gulf of Mexico. For the time being
we have started this growth with the commercial centers already developed in Tulancingo,
Pachuca, Poza Rica and Coatzacoalcos and we
want to complete this route with cities like Xa-
lapa, Veracruz, Tuxpan and finish the round with
the expansion to other states like Campeche,
Merida and Quintana Roo”.
We have to point out that there is an analysis over the conception of other commercial
malls in the state of Mexico and Tlaxcala.
For the future:
a serious investment
commitment
There is no doubt that the growth and expansion
that this company has had is a consequence of
its investment commitment, which adds to 200
million dollars invested per year.
It makes a lot of sense for Mexico Retail
Properties, the confidence that different investors have deposited in the investment funds
they have raised in the last few years. Carlos
Real comments that the country still has stable
economic foundations, on the other hand, the
brands they have been working with are very
solid in their growing plans. “We have managed
to form a very healthy client portfolio, with projects where the risk is calculated. In our developments the total rent area does not correspond
to small stores, only 20% is assigned to these
spaces. Therefore, we always look for a good
combination between the anchor store and the
small establishments, which gives us a good
margin of operation”.
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In the future, they will continue developing
mixed use projects, like the case of Parques Polanco, a commercial center that has had a great success. As things are now, they plan to develop three
more in Mexico City, two in Guadalajara and one in
Puebla, all under the concept of mixed use.
On the other hand, there is no doubt that
the business of commercial centers for MRP is
for long term. The company has very clear that
they will be committed with a job together with
the retailers, in order to offer them viable business, with an efficient service and giving them
the experience that they have in the conception
of successful commercial centers.
For investors, MRP is seen like a great option, a company that grows every day, which is
planning its expansion with the acquisition of
land, with the development of new co participating projects. In short, MRP is synonym of
strength and great experience in the development of commercial centers.
n
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41
Panel de Discusión Inmobiliare
Moderador: Guillermo Almazo Garza
[email protected]
Por Carlos A. Caicedo Zapata
[email protected]
PROJECT MANAGEMENT.
El arte de organizar y gestionar los recursos
PROJECT MANAGEMENT.
The art of organizing and managing resources
Funciones, alcances, riesgos, retos, y en sí toda la esencia y lo
que significa la Gerencia de Proyectos o el Project Management, son aspectos que han venido tratando los desarrolladores inmobiliarios y constructores con los profesionales de
la administración de proyectos. En ambas partes hay límites,
aunque no cabe la menor duda de que el Project Manager es
un pilar fundamental cuyo trabajo le da un alto valor al desarrollo inmobiliario en cualquier parte del mundo. Estos profesionales son creadores de estándares.
Panelistas invitados
Raúl Berarducci, Principal In Charge, Bovis
Lend Lease
Yamal Chamoun, Presidente del Consejo de
Grupo Escala Project Management
José M. Albaladejo Cañedo-Argüelles, Area
Manager Gerens Hill International
Humberto Treviño, Director Beck
Germán Ahumada Alduncin, Director General
Adjunto Consorcio ARA
César Ulises Treviño, Presidente de México
Green Building Council
Felipe de Jesús Gutiérrez, Director General de
la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda
del Distrito Federal, SEDUVI
E
Inmobiliare Magazine
Guillermo Almazo, Publisher
Erico García García, Director General
Carlos A. Caicedo Zapata, Director Editorial
La cultura del Project
Management en México
44
l Project Management es una disciplina
que desde hace unos años ya se ha consolidado en el sector inmobiliario. Su
alto potencial de crecimiento se debe, al éxito de su implantación en las empresas más
grandes, lo que ha provocado el interés de
desarrolladoras más pequeñas, que se han
decidido por el Project Management.
Hoy podemos decir que los resultados
son bastantes positivos, pues este servicio
de dirección puede ayudar al logro de una
mayor eficiencia.
El Project Management genera un ahorro
en los gastos fijos, que se traduce en un enorme alivio para los balances de las compañías.
A través de la experiencia de estos equipos, a
la hora de afrontar períodos de incertidumbre,
como por el que pasamos en la actualidad, el
asesoramiento se hace de vital importancia.
El Project Management es una disciplina que
ha sido entendida en México. Es decir, lo que
también le llaman Gerencia de Proyectos
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ayuda a la empresa que toma estos servicios
a planear, organizar y administrar todos los
factores que implican un proyecto de inicio
a fin. “Cuando administramos un proyecto
que cuesta, por ejemplo, 15 millones de dólares o más, donde los factores de riesgo son
mayores y en donde el equipo es tanto interno como externo, la pregunta que debemos
hacernos es: ¿en este caso, qué tanto prevalece? En la práctica, la respuesta es controlar
la ejecución, como si en una empresa pusiéramos al supervisor de línea como administrador, lo cual no se nos ocurriría, pero en un
proyecto el enfoque es técnico, aunque un
técnico que no sepa liderar, planear, pensar,
negociar y alinear a todos en una misma dirección, se pierde, y eso, es lo que nos pasa.
Desde mi punto de vista, el Project Management es la administración del proyecto” afirma Yamal Chamoun, de Escala.
En México y Latinoamérica las experiencias apuntan a que esta disciplina todavía
está muy incipiente.
Para Raúl Berarducci, al Project Management en México se le ha relacionado y enfocado mucho más con la construcción, pero
hay que aclarar que esta etapa es una sola
parte del proyecto. “Lo que hay que entender es que el proyecto arranca mucho antes
de la construcción, es decir, desde la definición, la elección de los actores de ese proyecto, cómo contratas al arquitecto, es decir,
en todo este trabajo se enriquecen ideas”,
comenta el ejecutivo.
Por otra parte, en México el que se califique a un proyecto de exitoso depende más de
una definición técnica y ese enfoque ha sido
el común denominador de la formación de ar-
Inmobiliare Discussion Panel
quitectos e ingenieros, en las universidades y
escuelas. No obstante, el Project Management
viene a revolucionar esta enseñanza, porque
el éxito hay que medirlo como un todo. “Ahora sabemos que si el cliente no está contento y
satisfecho no es exitoso. Tienes que administrar expectativas, planear en equipo, y por lo
tanto, hay otros factores en juego a través del
tiempo, lo cual ha hecho que el requerimiento
sea mayor”, dice Yamal Chamoun.
En Gerens Hill se han enfocado siempre
a ver el Project Management como una disciplina aplicada a proyectos de todo tipo. No
obstante, en el ramo inmobiliario se han encontrado que en las empresas no abundan las
personas con las características y habilidades
para realizar una Gerencia de Proyectos en
todo el sentido de la palabra. “Para nosotros
el Project Management aglutina la construcción de un edificio como el resultado de
toda la preconstrucción, es decir, cuando te
llaman a un proyecto que está en preconstrucción puedes hacer mucho. El éxito de un
proyecto está relacionado, primero, si es el
producto adecuado, quién lo está diseñando, los contratos, las áreas, los sistemas, en
fin, hay muchos factores preponderantes en
el éxito de un proyecto, y es justo donde la
Gerencia de Proyectos hace todo el sentido”,
afirma José Albaladejo.
En opinión de Humberto Treviño, de
Beck, el valor intrínseco del Project Management está antes de la construcción de un
proyecto. “Yo creo que el Project Management evoluciona, porque ya hay variables
estudiadas,ya hay un producto adecuado, en
fin, aun con un Construction Management,
el Project Management sigue latente en los
proyectos pero ya en un rol más pequeño”.
Y es que justamente entre Project Management y Construction Management hay
varias diferencias. Al respecto expresa Raúl
Berarducci: “para algunos la diferencia radica en manejar un paquete general o varios
contratos, nada más, es decir, el elemento
diferenciador está en si se manejan uno o
varios contratos”.
Para José Albaladejo, de Gerens Hill, la
discusión entre si es Construction o Project
Management es totalmente superflua, lo importante será administrar técnicamente un
proyecto y todas sus variables para que termine de acuerdo con los objetivos planteados.
“Lo importante es que durante toda la vida
del proyecto, se tenga a un agente del lado
del desarrollador, del contratista, del arquitecto y del proyecto, cuyo su objetivo único sea
técnicamente administrar un proyecto”.
En cuanto al proyecto, la gestión del
desarrollo urbano encaja en todo lo que
se refiere al marco normativo que dirá si el
proyecto es viable o no. Para Felipe de Jesús Gutiérrez una buena administración de
una obra como tal implica no sólo que estén
considerados todos los aspectos de arquitectura, sino también los temas de integración
del proyecto y su entorno, de las medidas de
mitigación, etc. Por lo tanto, a un Gerente
de Proyecto le debe de quedar claro cuál es
el marco regulatorio y la infraestructura con
que se cuenta. Es importante tener toda esta
visión previa, para ver si es viable o no.
“Por otra parte, otra etapa
muy importante es la inserción
del proyecto en la comunidad,
llámese vecinos o líderes formales o informales de un sector, en
donde se debe de hacer un plan
de medios que informe a ese
entorno, sobre qué se pretende
hacer, pues te puedes encontrar
con un proyecto impecable en
todo su proceso, pero imposible
que entre en operación. Entonces, sí se necesita toda la estrategia de comunicación”, afirma
Felipe de Jesús Gutiérrez.
En México, algunas desarrolladoras empiezan a encontrarle
mucho sentido a la disciplina y
servicios que un Project Manager
puede ofrecer. De hecho, múltiples empresas de construcción
Yamal Chamoun,
de vivienda y otros subsectores
Grupo Escala
de los bienes raíces vienen trabajando o migrando parte de
sus actividades a otro tipo de prácticas más él ya lo está haciendo, sin embargo, muchas
inteligentes y que le ayudan al cliente a ser veces lo hace mal o está gastando esfuerzos
más eficiente.
en actividades que no sabe hacerlas de maEn el caso de Consorcio ARA, comenta su nera adecuada.
Director General Adjunto, Germán AhumaPor lo tanto, lo que debe de hacer el Proda Alduncin, que ellos migraron en el tema ject Manager es capacitar a más gente de las
administrativo al interior de la construcción empresas y así, dar un valor agregado y subir
o del desarrollo de vivienda, a tender a una el estándar de profesionalización.
administración de proyectos. “Para nosotros
En la relación que establecen los desael Project Manager es el responsable de todo rrolladores con la empresa de servicios de
y el encargado de ver todas las partes, desde Project Management es importante generar
la etapa de planeación, el proyecto, análisis una relación de ganar–ganar, hay que emdel mercado, el presupuesto y después de pezar a generar, como dicen los panelistas,
allí, empezamos a desarrollar”.
una cultura que permita al desarrollador y a
En México, dice José Albaladejo, de Ge- otro tipo de empresas a comprometerse con
rens Hill, que habría que preguntarse qué se esta disciplina.
entiende en este país por el término Project
Para Raúl Berarducci es preponderante geManagement, pues las condiciones y caracte- nerar en los distintos mercados, campañas de
rísticas de este país son totalmente distintas y información y capacitación para que entiendan
particulares. Por eso, esta disciplina tiene otros la cultura de trabajo del Project Manager, sus
alcances y definiciones que lo diferencian, por alcances, limitaciones y formas de trabajo.
ejemplo, del Project Management que se realiEn tanto, afirma Germán Ahumada Alza en Europa. “México es un mercado gran- duncin, que sería bueno desarrollar un esde e importante, pero radicalmente distinto quema mixto, entre dar el servicio y al mismo
al Project Management internacional, pues el tiempo una capacitación a la industria, bien
Gerente de Proyectos lo que hará es integrar, sea desarrolladores u otro tipo de empresaentregar un proyecto totalmente finalizado”.
rios y, claro, transferir tecnología, “créanme
Para Germán Ahumada Alduncin la acti- que la misma industria recibiría los servicios
vidad del Project Manager está más enfocado del Project Manager de inmediato, porque
hacia el tema de construcción, es decir, que está dando un valor agregado que es vital
el proyecto salga en tiempo, costo y calidad.
para las organizaciones”, concluye el Director Adjunto de Consorcio ARA.
Comprometerse con
la cultura del Project
Management
El servicio de Project Management, desde el
punto de vista del desarrollador, lo tiene que
ver como un negocio, en donde él, invierte un dinero en el proyecto en donde debe
de existir una planeación financiera, legal,
normativa y claro, en donde se ejerce más el
dinero es en la etapa de construcción, pero
el Project Manager debería de ver el proceso
completo. Por otra parte, en ocasiones se entra en conflicto entre lo que hace el Gerente
de Proyectos y el desarrollador, no hay que
olvidar que para muchos constructores y desarrolladores, lo que hace el Project Manager,
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Ventajas del Project Management
•
•
•
•
•
•
•
•
Mayor satisfacción del cliente.
Reducción del ciclo de desarrollo.
Reducción de costos.
Decisiones más eficaces.
Menor improvisación.
Cumplimiento de plazos.
Anticipación de problemas.
Creación de un producto/servicio de
calidad.
• Sistematización del trabajo.
45
Panel de Discusión Inmobiliare
Raúl Berarducci,
Bovis Lend Lease
La divulgación y posterior concientización en el sector de la construcción y el
desarrollo inmobiliario, de la disciplina y de
todos los aspectos que implican la Gerencia
de Proyectos, comenta César Ulises Treviño,
Presidente de México Green Building Council, cada vez hace más sentido. “Los clientes,
han evolucionado en una sofisticación, porque en México se está viendo una corriente
de inversionistas en donde el peso que le
dan a la responsabilidad social corporativa,
hace que cambien el modelo de negocio por
completo. En efecto, necesitan especialistas
en disciplinas que pareciera ser son opcionales pero que no es así, cada vez más, el desarrollador, el profesional de la industria, va
a necesitar del Project Manager para administrar los procesos que implica, por ejemplo,
edificar de una manera sustentable.”
Por lo tanto, en los proyectos institucionales y comerciales de gran escala y que se
van a certificar como Leed, es necesario el
trabajo y los servicios de la Gerencia de Proyectos, de acuerdo al ejecutivo de México
L
Green Building Council, el Project Manager le
da un seguimiento natural al proceso que están implícitos en los preceptos de edificación
sustentable.
Sin embargo, para Raúl Berarducci, de Bovis Lend Lease, ellos se encuentran con todo
tipo de clientes, desde el que tiene claro cuál
es el trabajo del Project Manager, hasta aquéllos que no ven el aporte que ofrecemos.
Por otra parte respecto a obras de desarrollo urbano, comenta Felipe de Jesús
Gutiérrez, hay muchas que sí requieren de
los servicios de una Gerencia de Proyectos.
“Hay proyectos privados, otros públicos o
algunos bajo esquemas mixtos, en donde se
tiene que garantizar la provisión de los servicios y el cumplimento normativo. Pareciera
que fuera suficiente que al ser un proyecto
promovido por los distintos gobiernos, ya
se tiene el permiso para no cumplir con las
normas y eso no es cierto. No se trata sólo
de construir o urbanizar, hay que usar en
muchos casos los servicios de la Gerencia de
Proyectos y así organizar de manera adecuada todo el proyecto y saber hacia dónde vas
en todos los ámbitos. Hay otros casos en que
sólo se necesita una empresa que haga toda
la supervisión”.
Lo que viene, involucrar al
Project Management en obras
de infraestructura
No hay duda, el trabajo del Project Manager
hace mucho sentido en las obras de infraestructura. Sin embargo, en México la cultura
de la Gerencia de Proyectos en este sector
es todavía más incipiente, falta pues, información, pero aun así, en el país la actividad
y trabajo del Project Management no está
avalada por una ley. No obstante, comenta José Albaladejo, que si bien la ley no lo
dice, los pliegos sí. Por lo tanto, la relación
del Project Manager puede ser muy exitosa,
en el sentido que el mismo gobierno tendrá
una empresa para valorar y aconsejar en todas las etapas de la obra. Así, la empresa se
vuelve su departamento técnico.
En las obras que entran bajo el esquema
BOVIS LEND LEASE
a Corporación Lend Lease, establecida en 1958, es un grupo especializado en real estate. Inscripta en
la Bolsa del Mercado de Valores Australiano, Lend Lease opera en cinco continentes, con significativa
presencia en Estados Unidos, Europa, Asia, Pacífico y Latinoamérica y el Caribe y cuenta con más de 11 mil
empleados.
Bovis Lend Lease, creada en 1885, es una de las compañías pertenecientes a la Corporación Lend Lease
dedicada a la Gerencia de Proyecto y Dirección. Formada en 1999, cuando la Corporación Lend Lease adquirió
a Bovis, unificó a los proyectos anteriores de Lend Lease. Se incluyen servicios tales como Gerencia de Proyecto, Gerencia de Construcción, Gerencia de Desarrollo, Servicios de Consultoría y EPCM: Servicio Integrado
de Ingeniería, Compras y Gerencia de Construcción especializado en el Sector Industrial. Posee la capacidad
de gestionar los proyectos más complejos desde la etapa de concepto hasta la finalización, focalizando en
servicios de valor agregado con un sólido compromiso con la Salud, Seguridad y Medio Ambiente.
Desde el año 1997 Bovis Lend Lease opera en Latinoamérica y el Caribe como proveedor de servicios de
Gerencia de Proyecto y Construcción con oficinas establecidas en México, Argentina, Brasil, Perú y el Caribe
y con proyectos en Chile, Panamá y Costa Rica, habiendo realizado la gerencia de más de 300 proyectos.
Actualmente cuenta con 300 empleados distribuidos en más de 70 proyectos.
Bovis Lend Lease tiene una infraestructura global y conocimiento basado en la experiencia local para
satisfacer los desafíos asociados con proyectos de alta complejidad.
La extensa experiencia global incluye proyectos en todos los sectores, tales como: Comercial, Usos Mixtos, Retail, Transporte/Aviación, Residencial, Industrial/ Manufacturación, Hoteles, Farmacéutica, Educación,
Hospitales, Desarrollo Urbano/Planificación, Cultura, Deportes y Recreación.
46
www.inmobiliare.com
José M. Albaladejo
Cañedo-Argüelles,
Gerens Hill International.
de Proyectos de Prestación de Servicios – PPS
– entre la inversión privada y pública, el trabajo del Project Manager comenzará seguramente en futuro no muy lejano, a establecer
una relación de trabajo entre el gobierno, el
desarrollador y la misma compañía de Gerencia de Proyectos. Por ejemplo, en el caso
de Escala vienen trabajando un proyecto en
la Ciudad de Zacatecas. Se trata de un desarrollo de uso mixto y en esta ocasión lo están
haciendo de lado del desarrollador, del propietario que ganó el concurso y que se está
preocupando por el ciclo de vida, y le interesa el mantenimiento. Así, en este caso la
ingeniería de valor la está aportando Escala
con las mejores prácticas que ellos han recomendado. Y al gobierno le sale mejor hacer
este tipo de trabajos con la inversión privada, pues se hace mucho más transparente.
“La vinculación de nosotros como empresas de Project Management puede empezar
desde el mismo momento en que el gobierno lanza un plan de infraestructura y aquellas compañías constructoras y desarrolladoras que se encargan de realizar estas grandes
obras, no saben cómo empezar y planear. En
efecto, nosotros como profesionales podemos colocarle un equipo especializado que
los apoye desde el día en que tiene la idea
y lo vamos a llevar hasta el final, y con la
posterior administración del proyecto”, comenta José Albaladejo, de Gerens Hill.
Cabe destacar igualmente las gestiones
del gobierno de la Ciudad de México a través de la Secretaría de Desarrollo Urbano y
Vivienda, la cual viene trabajando en pos de
que se cumplan los compromisos asumidos
para la mejora de infraestructura. Dice Felipe
de Jesús Gutiérrez, Director de la SEDUVI: “lo
que se está implementando en la actualidad
es que aquellos derechos o contribuciones
de mejoras que generan los proyectos y que
se pagan a la Tesorería se etiquetarán a través de un fondo aparte, en donde con esos
recursos se van a garantizar que los trabajos
de infraestructura necesarios para un sector
en específico sí se tengan. Esto se podrá canalizar vía el Sistema de Aguas, o la Secreta-
Panel de Discusión Inmobiliare
P
roject Management is a discipline that for
some years now has consolidated in the
real estate sector. Its high growing potential is due to the success of its introduction in
the bigger companies, which has caused interest in the smaller developers, which have finally
decided for the Project Management.
Today we can say that the results are quite
positive, for this administration service can help
achieve a greater efficiency.
The Project Management generates savings in the fixed expenses that turns into a great
relief in the balance sheets of the companies.
Through the experience of these teams, when it
is time to face uncertain periods, like the one we
are experiencing presently, assessment is vital.
César Ulises Treviño,
México Green
Building Council
The culture of Project
Management in Mexico
Humber to Treviño,
Beck
ría de Transportes y Vialidad, o en algunos
casos de la Secretaría del Medio Ambiente y,
así, garantizar la infraestructura”.
De este modos se busca es articular las
acciones privadas con las de gobierno para
que en ciertos sectores, se pueda ir haciendo
mejores ciudades y es justo aquí en donde las
Gerencias de Proyecto pueden contribuir.
No hay duda, el desafío para el Project
Management en México es grande. En esta
disciplina recaen muchas etapas y responsabilidades que harán que un proyecto tenga
éxito o no. Tal vez, vale la pena entender
que así como desde tiempos muy remotos
los hombres se juntaron para construir abrigos y cultivar la tierra, construyeron templos
monumentales como las pirámides del antiguo Egipto, la gran Muralla China o los acueductos romanos, seguramente contaron con
la coordinación de alguna figura muy similar
al Project Manager de hoy. Estas labores exigieron un mínimo de planificación y así es la
Gerencia de Proyectos de nuestros días.
E
Project Management is a discipline that has
been understood in Mexico. That is, what is also
called Project Management helps the company
that hires these services to plan, organize and
administrate all the factors that imply a project
from start to finish. “When we manage a project that costs, for instance, 15 million dollars
or more, where the risk factors are higher and
where the team is both in the inside and outside,
the question that we have to ask is: in this case,
which prevails? In practice the answer is to control the execution, like if in a company we had
the line supervisor as manager, which would not
happen, but in a project the approach is technical, although a technician that does not know
how to lead, plan, think, negotiate and line up
everyone in the same direction, is lost and that
is what happens. From my point of view, Project
Management is the administration of the project” says Yamal Chamoun, from Escala.
In Mexico and Latin America experiences
point out that this discipline is still very incipient.
According to Raul Berarducci, Project Management in Mexico it has been related and focused more with construction, but we have to
clarify that this stage is only a part of the project. “What has to be understood is that the project starts long before construction, that is, since
ESCALA
sta compañía es líder en servicios de Administración de Proyectos, con un alto enfoque a resultados y a
la entrega de valor. Cuenta con 18 años de experiencia participando en toda la república mexicana y con
ESCALA Educación y Consultoría en países como Guatemala, Costa Rica, Panamá y África. ESCALA administra proyectos que totalizan anualmente más de 500 millones de dólares de inversión.
Experiencia por industrias y sectores:
•
Industrial:
130 proyectos, 2 millones de m2
•
Comercial: 120 proyectos, 2.85 millones m2
•
Turístico: 75 proyectos, 20,000 unidades
•
Residencial: 95 proyectos, 11,500 unidades
•
Institucional y otros: Más de 75 proyectos.
ESCALA cuenta con tecnología y metodología propia probada en cientos de proyectos, y alineada a
estándares internacionales; el METODO ESCALA™, que a través de gestionar sistemática e integralmente
todos los factores que afectan un proyecto, desde su inicio hasta su cierre, permite reducir considerablemente los riesgos, incrementando las probabilidades de éxito del mismo.
La promesa de valor de ESCALA, por lo general, se cumple. Se cuenta con una excelente cartera de clientes frecuentes con los que han tenido una relación de años y que representan más de 60% de su facturación.
En los últimos años, 90% de los contratos firmados por ESCALA se generan a partir de recomendaciones de
clientes y proveedores, quienes identifican a la empresa como una compañía innovadora, que está al día,
sana, que genera mucha confianza, totalmente transparente y está comprometida con los resultados esperados. ESCALA EDUCACION ha capacitado a más de 6,000 profesionales en el Método ESCALA™.
48
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defining it, the selection of the actors of this
project, how you hire the architect; this means
that through all this work the ideas flow”
On the other hand, in Mexico to mark a project as successful depends on a technical definition and that approach has been the common
factor in the training of architects and engineers in universities and colleges. However, the
Project Management comes to revolutionize this
teaching, because success has to be measured
as a whole. “We now know that if the customer
is not happy and satisfied, it is not successful.
You have to manage expectations, have team
planning and therefore, there are other factors
playing through time, which makes the requirement greater”, says Yamal Chamoun.
In Gerens Hill they have always focused in
looking at the Project Management like a discipline applied to any type of projects. However,
in the real estate business it has been found
that in these companies, persons with such
characteristics and abilities who can manage
a Project Management in the ample sense of
the word are not abundant. “For us the Project
Management joins the construction of a building like the result of all the preconstruction,
that is, when you are called in for a project that
is in preconstruction, you can do a lot. The success of a project is related, first, if the project
is adequate, who is designing it, the contracts,
the areas, the systems, there are many preponderant factors in the success of a project and
it is right there where the Project Management
makes sense”, says Jose Abaladejo.
In the opinion of Humberto Treviño from
Beck, the intrinsic value of the Project Management lies before the construction of a project. “I
believe that the Project Management evolves,
because there are variables that have been
studied, there is an adequate project, even with
a Construction Management, Project Management is still alive in the projects, although with
a smaller roll”.
Precisely between the Project Management
and the Construction Management there are several differences, Raul Berarducci says to this respect: “for some people, the difference is to manage a general package or various contracts, that
Panel de Discusión Inmobiliare
Felipe de Jesús
Gutiérrez,
SEDUVI
is all, this means that the differentiating element
is if you manage one or various contracts”.
For Jose Albaladejo from Gerens Hill, discussion between if it is a Construction or a Project Management is absolutely superfluous, the
important thing will be to technically administer
a project with all its variables and then the project will end according with all the objectives
presented. “The important thing is that during
the life of the project there is an agent on the
side of the developer, the contractor, the architect, and the project, whose only objective is to
technically administer a project”.
As for the project, the management of the
urban development fits in everything that refers
to the normative framework, that will tell us if
the project is viable or not. For Felipe de Jesus
Gutierrez a good administration of a work implies not only that all the architectural aspects
are considered, but also the subjects of integration of the project and the environment, the
mitigation measures, etc. Therefore, a Project
Manager has to be clear as to which is the ruling framework and the infrastructure he has. It
is important to previously have all this vision to
see if it is viable.
“On the other hand, another very important
stage is the introduction of the project in the
community, neighbors, formal or informal leaders of a sector, where a media plan has to be
made out to inform the community, about what
E
is going to be done, because you can have a perfect project in all its processes but impossible
to operate. Then all the communication strategy
is needed”, says Felipe de Jesus Gutierrez.
In Mexico, some developers begin to find a
lot of sense in the discipline and services that a
Project Manager can offer. As a matter of fact,
several housing construction companies and
other real estate sub sectors have been working or migrating part of their activities to other
type of practices, more intelligent and that help
the customer to be more efficient.
In the case of Consorcio ARA, his Assistant
Director General German Ahumada Alduncin
comments that they migrated in the administrative subject to the inside of the construction or
housing development to having a project administration. “For us the Project Manager is responsible for everything and in charge of taking care
of all the parts, since the planning stage, the
project, market analysis, budget and from there
we go on developing”.
In Mexico, says Jose Albaladejo from
Gerens Hill, we would have to ask what we understand by the term Project Management, because the conditions and characteristics in this
country are completely different and special.
That is why this discipline has another scope
and meaning that differentiate it, for instance,
from the Project Management that takes place
in Europe. “Mexico is a big and important market, but completely different to the international
Project Management, because what the Project
Manager will do is integrate, deliver a totally
finished project”.
For German Ahumada Alduncin the Project
Manager activity is more focused towards the
construction theme, that is, that the project is
delivered in time, cost and quality.
Undertake the culture of
Project Management
The service of Project Management, from the
developer’s point of view, has to look at it as a
business where he invests money in the project
where a financial, legal, ruling planning must
exist and, of course, where money is mostly
executed is in the construction stage, but the
Project Manager should look at the complete
process. On the other hand, occasionally there
is a conflict between what the Project Manager
is doing and what the developer is doing, let’s
not forget that for many constructors and de-
GERENS HILL INTERNATIONAL
s una de las mayores empresas del mundo dedicada a la prestación de servicios de Project Management.
Perteneciente al grupo Hill International opera en México desde hace ya varios años. La actividad de la
empresa se centra en la gestión en nombre de sus clientes (promotores e inversores inmobiliarios) de sus
proyectos de oficinas, centros comerciales, residencial, hospitales, etc.
Gerens Hill International se ocupa en nombre de sus clientes de la gestión en la contratación de los
arquitectos, contratistas y las negociaciones de obra, con el fin de que los proyectos sean llevados a cabo
dentro de los plazos, costos y calidades previstos.
Para llevar a cabo este trabajo, el Grupo cuenta con un equipo de cerca de dos mil 500 profesionales
ubicados en más de 40 países. El éxito de sus proyectos pasados, avalan una gestión profesional e independiente que permite a los desarrolladores e inversores inmobiliarios, desvincularse en gran medida de la
gestión de las obras, y centrándose en aquella que sea su actividad principal. Por esto, han sido galardonados
con el premio “Construction Management Firm of the Year 2008” otorgados por DBA de EUA así como “The
Largest Independent U.S. Construction Management Firm” por el ENR.
50
www.inmobiliare.com
Germán Ahumada
Alduncin,
Consorcio AR A
velopers, what the Project Manager does, he is
already doing, however, many times, his doing is
wrong or is wasting efforts in activities that are
not performed correctly.
Therefore, what the Project Manager must
do is to qualify more people in the companies
and so give an added value and raise the standard of professional services.
In the relationship established by the developers with the Project Management service
company, it is important to generate a win-win
relationship, as the panelists say, a culture that
allow the developer and other type of companies to compromise with this discipline has to
be generated.
For Raul Berarducci it is preponderant to
generate communication and qualification campaigns in the different markets in order to make
them understand the culture of the work of the
Project Manager, its scopes, limitations and
ways of work.
In the meantime, German Ahumada Alduncin says that it would be great to develop a
mixed scheme, in order to give the service and
at the same time qualify the industry, developers or other type of businessmen and, of course,
transfer technology, “believe me that the industry will immediately receive the services of
the Project Manger, because it means to give
an added value which is vital for the organizations”, concludes the Assistant Director of Consorcio ARA.
The disclosure and awareness in the sector
of construction and real estate development,
of discipline and all the other aspects that imply the Project Management have more sense
each time, says Cesar Ulises Trevino, President
of Mexico Green Building Council “Customers
have evolved in sophistication because Mexico
is looking at a trend of investors that put the
weight in corporate social responsibility and this
makes the business model change completely.
Indeed, they need specialists in disciplines that
may seem optional but are not, more and more
the developer, the industry professional is going
to need the Project Manager to administer the
processes that imply, for instance, to build in a
sustainable way”.
Panel de Discusión Inmobiliare
Therefore, in great scale institutional and
commercial projects that are going to be certified as Leed, the work and services of the
Project Management are needed, according to
the executive of Mexico Green Building Council,
The Project Manager gives a natural follow up
to the process which is implied in the sustainable building precepts.
However, for Raul Berarducci from Bovis
Lend Lease, they find all types of customers,
from those which understand what the work of
the Project Manager is to those that do not see
the contribution that we offer.
On the other hand, with respect to works of
urban development, Felipe de Jesus Gutierrez
comments that there are a lot that do require the
services of a Project Management. “There are private projects, other public and some under mixed
schemes, where the supplying of the services and
the regulation fulfillment has to be guaranteed.
The fact that it is a project promoted by different
governments would seem enough, that way you
have the permission to break the rules, and that
is not true. It is not just a matter of constructing
or urbanizing, in many cases you have to use the
services of a Project Management and that way
adequately organize the entire project and know
where you are going in all the fronts. There are
other cases that only need a company to take care
of all the supervision”.
To involve the Project
Management in infrastructure
work is next.
There is no doubt the Project Manager job makes
a lot of sense in the infrastructure works. However, the culture of Project Management in Mex-
52
ico in this sector is even more incipient, there is
a lack of information but even so, in this country
the activities and work of the Project Management is not endorsed by a law. However, Jose
Albaladejo comments that even if the law does
not say it, the specifications do. Therefore, the
relationship of the Project Manager can be very
successful, in the sense that the government itself will have a company to assess and counsel
in every stage of the work. That way, the company becomes its technical department.
In the works that fall under the scheme of
Service Projects –PPS (Proyectos de Prestacion de Servicios- between private and public
investment, the job of the Project Manager will
surely begin in a very near future, to establish
a working relationship between the government, the developer and the company of Project
Management itself. For instance, in the case of
Escala, they have been working in a project in
the city of Zacatecas. It is a mixed use development and this time they are doing it in the developer’s part, the owner that won the bid and
that is worried by the life cycle and is interested
in maintenance. So, in this case the value engineering is being contributed by Escala with the
best practices that they have recommended.
And the government is better off with this type
of works with private investment because it is
much more transparent.
“The connection between the government
and us as Project Management companies can
begin since the very moment that the government
launches an infrastructure plan and those construction and development companies that take
care of this great jobs do not know how to start and
plan. We, as professionals, can place a specialized
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team that supports them since the day they have
the idea and will take them to the end and the subsequent administration of the project”, comments
Jose Albaladejo, from Gerens Hill.
It is important to point out the negotiations
of the government of Mexico City through the
Housing and Urban Development Office, which
has been working to comply with the commitments agreed upon for the improvement of infrastructure. Felipe de Jesus Gutierrez, Director
of SEDUVI says “what is being implemented at
present is that those rights or improvement contributions that the projects generate and that
are paid to the Treasury Department are labeled
through a separate fund, where this resources
will guarantee that the necessary works for a
specific sector are available. This will be channeled through the Sistema de Aguas (Water
Office) or the Secretaria de Transportes y Vialidad, (Transport and Traffic Office) and this way
the infrastructure will be guaranteed.
These way private actions are being gathered with those of the government so that in
certain sectors, improved cities can be developed and that is just where the Project Managements can contribute.
There is no doubt; the challenge for Project
Management in Mexico is big. In this discipline
lie many stages and responsibilities that will
make a project successful or not. Maybe it is
worth understanding that just like in the ancient
times men joined efforts to build shelters and
work the soil, build enormous temples like the
pyramids in the ancient Egypt, the Great Wall in
China or the Roman aqueducts, surely they had
the coordination of a figure very similar to the
Project Manager of our days. n
Administración de Proyectos
Por Yamal Chamoun
Presidente y fundador de Escala
The value of Project Management, a discipline with high potential
¿QUÉ ES EL PROJECT
MANAGEMENT?
Se refiere a la implementación de una organización metodológica para asegurar que el trabajo realizado tanto por el equipo interno del
cliente, como el externo (diseñadores, consultores, proveedores, etc.) cumpla y supere las
expectativas de los involucrados clave (cliente,
usuarios, etc.), cubriendo las restricciones de
tiempo y costo establecidas al inicio.
El Project Management es la disciplina
de planear, organizar y administrar recursos
para lograr la terminación exitosa de las metas y objetivos específicos de un proyecto.
Un proyecto se define como un conjunto de
esfuerzos temporales dirigidos a generar un
producto o servicio único. El project management se aplica a proyectos inmobiliarios, al
diseño y lanzamiento de campañas publicitarias, a la organización de eventos, al diseño e
instalación de líneas de producción, y a la implementación de sistemas computacionales,
entre muchos otros tipos de proyectos.
En este artículo nos enfocaremos a la
aplicación del Project Management a proyectos de desarrollo inmobiliario.
54
¿QUÉ NO ES PROJECT
MANAGEMENT (PM)?
Project Management no es:
n Supervisar y coordinar los trabajos sin un
plan que anticipe las respuestas que serán
requeridas durante la fase de ejecución.
n Actuar correctivamente al identificar desviaciones. (PM es mas preventivo que reactivo).
n Administrar los contratos de construcción. (Esta función es clave, mas refleja
una pequeña parte del PM)
n Utilizar solo el MS Project como herramienta de control del avance de la obra.
(PM planea, integra y controla todos los
componentes clave del programa, no solo
la obra).
El project management no solo se refiere a la coordinación o supervisión de la fase
de diseño y construcción de un proyecto,
va más allá; incluye la planeación, la integración de equipos bajo una misma visión,
la administración de riesgos, y entre otras
estrategias clave, el monitoreo preventivo
de todos los factores que afectan un proyecto (además de sus aspectos técnicos) de
inicio a fin.
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¿CUÁL ES EL VALOR DEL PROJECT
MANAGEMENT?
Varias encuestas e investigaciones han encontrado que el implementar Project Management en organizaciones y proyectos logra
resultados de valor, entre ellos:
Encuesta por Crawford y Pennypacker PMI
n Mejoras del 50% en la etapa de ejecución del proyecto
n Mejoras del 36% en satisfacción de clientes
n Mejoras del 30% en satisfacción de empleados
En una investigación reciente de Thomas
y Mullaly, sobre el Valor del Project Management, (documentado en el libro Researching the Value of Project Management, publicado por el PMI) se llegan a las siguientes
conclusiones:
n Más de la mitad de las organizaciones
demuestran logros tangibles como consecuencia de implementar project management. El resto de las organizaciones
están satisfechas con los logros intangibles obtenidos, y no sienten necesidad o
interés en demostrar logros tangibles.
project management
Durante la FASE DE SELECCIÓN DEL PROYECTO DE INVERSIÓN,
(Fig. 1.1) el project manager integra, lidera, documenta, y coordina los
esfuerzos de los equipos tanto internos como externos, facilitando
la definición de éxito del proyecto, compartiéndola y comprometiendo al equipo a un esquema de orden. Realiza un plan de proyecto de
evaluación y selección donde establece alcances, programas, presupuestos, estrategias de contratación, manejo de la comunicación y
documentación del proyecto, asegurando la calidad de los trabajos.
n Dentro de los logros intangibles se documentaron los siguientes:
1 Mejoras en la toma de decisiones
1 Mejoras en las comunicaciones y colaboración
1 Alineación de enfoques, terminología,
y valores dentro de las organizaciones
1 Mejoras sustanciales en la efectividad global de las organizaciones y
su enfoque de management
1 Mejoras en la transparencia, claridad
de estructuras, roles y rendición de
cuentas.
En las siguientes páginas presentamos la
aplicación conceptual del MÉTODO ESCALA©1 a proyectos de desarrollo inmobiliario, y
referencias a la práctica común, con el objetivo de clarificar y compartir con el lector una
visión mas completa sobre las oportunidades
de capitalizar el valor de las iniciativas de project management en nuestros proyectos.
MÉTODO ESCALA© APLICADO
AL PROCESO COMPLETO DE
DESARROLLO INMOBILIARIO
Podríamos considerar que los proyectos de
inversión inmobiliaria tienen dos fases claramente definidas: La primera fase es la de
SELECCIÓN DEL PROYECTO DE INVERSIÓN
(Fig. 1.1), que pasa por la evaluación de diversos proyectos (predios/vocaciones), la
evaluación de la oportunidad seleccionada,
su due dilligence, integrando el business
case, hasta llegar a la Autorización del Proyecto de Inversión.
La segunda fase, DESARROLLO DEL PROYECTO DE INVERSIÓN, (Fig. 1.2) parte de la
autorización del proyecto en la fase previa,
e incluye el Plan de Negocio (estrategias
comercial, financiera, fiscal, y estructura de
Durante la FASE DE DESARROLLO DEL PROYECTO DE INVERSIÓN,
(Fig. 1.2) el PM coordina y documenta además de las tareas de diseño, permisos, concursos, construcción y cierre, las tareas propias del
desarrollo tales como: mercadotecnia, comercialización, controles financieros, reportes a consejo, etc., integrando todos los aspectos que
afectan el éxito del proyecto, mas allá del área técnica.
capital, entre otras) y el plan del proyecto
(estrategia operativa), así como la administración financiera, comercial, publicidad,
ventas, y otros aspectos del negocio inmobiliario, así como la gestión del diseño, tramites & permisos, concursos y contratos, construcción y cierre hasta llegar a la entrega del
inmueble al administrador de la propiedad.
¿QUÉ OTROS FACTORES SON
CLAVE PARA LOGRAR RESULTADOS
PREDECIBLES?
En un medio donde gran cantidad de proyectos se desfasan, se rebasa el presupuesto
y la calidad es cuestionable, el contar con
una metodología estandarizada ayuda mucho, mas no es suficiente. A final de cuentas
es EL TALENTO, LA CULTURA DE TRABAJO Y
EL COMPROMISO DE LA DIRECCIÓN lo que
permite que las cosas sucedan. Los proyectos
se realizan con equipos multidisciplinarios de
internos y externos que deben trabajar bajo
una misma dirección y enfoque. Cuando la
empresa desarrolladora, o el propietario no
apoyan la cultura de la previsión y el orden,
los proyectos se complican. Al final los proyectos salen, causando desgaste y retrabajos
innecesarios, relaciones deterioradas y documentación deficiente de mejores practicas
y lecciones aprendidas. La gente brinca de
trabajo en trabajo y se lleva con ella el conocimiento acumulado. Una metodología
de Project Management probada sirve como
herramienta para estandarizar y asegurar la
calidad de la gestión del proyecto.
¿CÓMO SE RELACIONA LA
ADMISTRACIÓN DE PROYECTOS
A LA ADMINISTRACIÓN DE
EMPRESAS?
Ambas disciplinas tienen en muchas áreas en
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común, sin embargo, en la práctica se presentan grandes diferencias. Vale la pena ilustrar que para administrar una empresa que
factura 5 millones de dólares al año, la práctica que prevalece es contratar un administrador de empresas, de preferencia con un
MBA, se cuenta con un consejo, un plan de
negocio, reportes ejecutivos de cada área del
negocio, políticas y procedimientos, roles y
funciones, organigramas, etc. Más al administrar un proyecto con un monto de inversión de 15 millones de dólares, que tiende a
ser mas complejo y con mayores factores de
riesgo, ¿cuál es la práctica?, ¿se asigna a un
Project Manager con talento y experiencia
desde un inicio para documentar y compartir la visión de los resultados esperados? ¿se
cuenta con estándares y metodologías para
administrar el proyecto profesionalmente, o
es un esfuerzo intuitivo?, ¿se genera un plan
de proyecto que tome en cuenta riesgos,
comunicación, presupuestos, estrategias de
contratación, ingeniería de valores, etc.?, ¿se
cuenta con organigramas claros, y roles y
funciones de todos los miembros del equipo,
tanto internos como externos?, ¿se definen
claramente los Key Performace Indicators
(KPIs) que permitirán evaluar objetivamente
el desempeño?, ¿o se privilegia un enfoque
técnico? Y así podríamos seguir.
¿CUÁL ES LA DIFERENCIA
ENTRE PM, GERENCIAS DE
PROYECTO, COORDINADORAS, y
SUPERVISORAS?
En nuestro medio la profesión de Project
Management no esta regulada, no existe estandarización, ni léxico común, y las barreras
de entrada son mínimas. Es común que empresas que se denominan gerencias de proyecto, dirección de proyecto, coordinadoras
55
Administración de Proyectos
En la Fig. 2, podemos apreciar que
el AREA DONDE MAYOR VALOR
GENERA EL PROJECT MANAGEMENT refleja donde los costos son
menores y se presentan las mayores oportunidades de ahorro, ya sea
a través de ingenierías de valor, optimización de áreas, estrategias de
contratación, etc.
Al término del DISEÑO generalmente nuestra capacidad de lograr
ahorros es menor que en etapas
previas.
Durante la fase de CONSTRUCCIÓN nuestros costos acumulados
son mayores y nuestra capacidad
de ahorrar ha disminuido considerablemente.
“el hombre bien
preparado ha ganado
media batalla.”
Cervantes de Saavedra
o supervisoras participen en proyectos en
la etapa de concursos y construcción (zona
2, Fig.2, donde la capacidad de generar
ahorros es menor), con un enfoque principalmente técnico y empírico. Compiten en
función a costo, en lugar de al valor de sus
soluciones, comoditizando esta disciplina
tan necesaria, demeritando su valor ante el
cliente y el medio. ¿Podría pasar por nuestra
mente el contratar a nuestro administrador
de empresas con base en concursos, seleccionándolo en función a costo, privilegiando
su experiencia técnica?
En otros casos, dichas empresas participan un poco antes, coordinando el proceso
de diseño, donde hemos visto algunas de ellas
que con tal de ganar el concurso de servicios
incluyen dentro de su propuesta económica
las revisiones de ingenierías que llevan a cabo
a través de contratistas. Estos proveedores cobran una cantidad mínima por dicho servicio,
pues su interés esta en especificar sus productos y soluciones para ganar contratos de obra,
lo cual genera importantes conflictos de interés. Para el cliente es fácil confundirse al no
ver la foto completa, y el resultado; se ahorran
centavos y se gastan los pesos, perdiendo las
oportunidades de generar ahorros importantes durante la planeación del proyecto. (Ahorros mal entendidos). Los proyectos terminan
a duras penas, sin capitalizar aprendizajes y
con mucho desgaste, esto se percibe como la
naturaleza del medio, lo cual no tiene por qué
ser así. Está disponible el Project Management
como otra forma mas práctica, probada y eficiente de hacerlo, con certidumbre, transparencia y calidad de vida.
Pensamos que la mejor fórmula es hacer
un buen trabajo, profesional, preventivo, me-
56
tódico, en equipo, con una dirección clara y
un alto compromiso, enfocado a la rendición
de cuentas y al desarrollando relaciones de
largo plazo (back to the basics).
La reciente participación de empresas
internacionales esta permitiendo levantar el
estándar en beneficio de los proyectos. Esperamos que la crisis actual nos lleve a reflexionar sobre esto y nos exija profesionalizar el
medio, que no impere la falta de ideas.
n
n
n
¿A QUÉ ENTORNO SE ENFRENTAN?
LOS SERVICIOS DE PROJECT
MANAGEMENT OFERTADOS MUESTRAN
CONTRASTES IMPORTANTES
La madurez del Project Management en la
industria inmobiliaria en México y Latinoamérica es aun incipiente comparada con
países desarrollados, por lo que el mercado
presenta aun gran cantidad de oportunidades de expansión y crecimiento.
Las necesidades de esta disciplina son
parcialmente cubiertas por una variedad de
empresas pequeñas y medianas con enfoques
que van de supervisión a gerencia. Generalmente dichas empresas manejan una práctica empírica, sin desarrollar talento especializado en project management y no cuentan
con estándares o métodos. Gran mayoría de
ellas dependen de la participación operativa
del dueño, y no son institucionales.
Nos enfrentamos a un entorno donde:
n Predomina la improvisación sobre la planeación,
n Falta de conocimiento general del tema
de Project Management aplicado al sector inmobiliario,
n Se subestima la Administración de Proyectos y se practica de manera empírica e
www.inmobiliare.com
n
intuitiva, sin una estructura o metodología, privilegiando los aspectos técnicos.
Existe una creencia de ahorrar tiempo y
costo reduciendo el período de planeación, que se traduce en retrasos y sobre
costos durante la ejecución por no seguir
un método práctico. (ahorros costosos).
Existe resistencia a utilizar nuevas técnicas y conceptos (resistencia al cambio).
En nuestra educación formal se dio mas
importancia a los aspectos técnicos y se
dejó el desarrollo de conocimientos y habilidades de Administración de Proyectos
a la escuela de la vida.
No hay duda que hay una escasez de talentos de Project Management, pues es
común encontrar gerentes con conocimientos técnicos, lo cual es importante,
pero cuando requerimos que sepan planear, controlar, liderar, negociar, comunicar efectivamente y hacer que las cosas
sucedan, son escasos los candidatos que
cubren el perfil.
¿QUÉ INICIATIVAS PROPONEN?
Promover la cultura y el profesionalismo de la
practica del Project Management a través de:
n Publicaciones, conferencias, cursos, pláticas, y documentación de mejores prácticas.
n Desarrollo de talento y cultura de project
management en las organizaciones de
clientes e interesados.
¿QUÉ RETOS Y OPORTUNIDADES
PERCIBEN EN LA SITUACIÓN
ACTUAL?
n Sabemos que los proyectos adecuadamente planeados, que hacen sentido, y
donde se hizo bien la tarea, siempre se-
project management
During PROJECT DEVELOPMENT PHASE, (Fig. 1.2)
the PM coordinates and documents besides design,
permits, procurement, construction and closure, all
other tasks related to project development, such as:
marketing, sales, financial controls, reports to the
board, etc., integrating all key aspects affecting project success, beyond the technical ones.
During the PROJECT SELECTION PHASE, (Fig. 1.1)
the PM integrates, leads, documents and coordinates
team efforts form both internal and external organizations, facilitating the definition of project success,
sharing it, and committing the team in an orderly
structure. The PM prepares an evaluation and selection plan, establishing the scope, schedules, budgets,
procurement strategies, and communications and project documentation arrangements, ensuring the quality of the works.
rán atractivos. Percibimos un mayor interés en el medio por llevar a cabo una
mejor planeación, siendo mas cautelosos
y selectivos.
n Los fundamentos de la economía Mexicana son sólidos y vemos esta crisis como
un desfase temporal, que nos permitirá
prepararnos mejor para crecer con orden
y adaptarnos rápidamente, cuando la
económica se reactive.
En los tiempos de auge tendemos a ser
complacientes, y en las crisis es cuando la
creatividad sale a flote y las mejores ideas se
ponen en práctica. Sabemos por experiencia que saldremos de esta crisis con mayor
fortaleza.
n Es claro que el número de proyectos activos se ha reducido, sin embargo existe
mayor interés en capitalizar las oportunidades, disminuir riesgos y aumentar las
probabilidades de éxito en proyectos de
inversión, a través de la aplicación práctica del Project Management.
CONTACTOS
¿QUÉ RECOMENDACIONES NOS
PUEDEN COMPARTIR PARA
AFRONTAR LA CRISIS ACTUAL DE
UNA MEJOR MANERA?
Project management refers to the methodological organization put in place to ensure that the
work done by both the client´s in-house and external teams (designers, consultants, suppliers,
contractors, etc.) meets and surpasses the expectations of the key stakeholders (client, final
users, etc.) and that it is delivered within the
cost and time limitations determined initially.
Project management is the discipline of
planning, organizing and managing resources to
bring about the successful completion of specific
project goals and objectives. A project is defined
as a temporary endeavor aimed at producing a
unique product or service. Project management
applies to real state development projects, communications campaigns creation and launching,
events organization, production lines design and
installation, new computer system implementa-
nSer pragmáticos y realistas tomando acciones en el corto plazo, mas no caer en
visiones fatalistas, ni perder la visión de
lo que viene y cómo debemos capitalizar
este tiempo para prepararnos y crecer
ordenadamente.
n Aprovechar el momento para desarrollar
sus capacidades y talentos de Project
Management.
n Implementar iniciativas de planeación
práctica.
n Aprovechar tantas oportunidades que
solo se presentan en estas épocas.
[email protected]
[email protected]
01800 224 0000
(81) 81.33.53.00
www.escala.com.mx
1.Metodología con sus procesos, técnicas y herramientas que describen en forma sistemática cómo administrar todos los factores clave que afectan a un
proyecto, de inicio a fin. Dicha metodología esta publicada en el libro “Administración Profesional de Proyectos LA GUIA”, editado por McGraw Hill. La obra es
considerada un best seller por los editores, y ha sido
traducida al ingles. Actualmente mas de 50 universidades en México y Latinoamérica utilizan LA GUÍA en
sus programas de carrera, maestría y diplomados.
WHAT IS PROJECT
MANAGEMENT?
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tions, among many other type of projects.
This article will focus on the application of
project management to real estate development
projects.
WHAT IS NOT PROJECT
MANAGEMENT (PM)?
Project Management is not:
n Supervising and coordinating the work
without a plan that anticipates the answers
required during project execution.
n Taking corrective action while identifying deviations. (PM is more proactive than reactive)
n Managing construction contracts. (This
function is key, but a small part of PM)
n Using MS Project to track construction
progress. (PM plans, integrates and controls
all key components of the schedule, not only
construction)
It is much more than that …
Project management NOT ONLY deals
with design and construction coordination or
supervision, it goes beyond; includes project
planning, team integration, risk management,
and among other key strategies, the proactive
monitoring of all key factors that affect project
success (besides its technical aspects), from
start to finish.
WHAT IS THE VALUE OF
PROJECT MANAGEMENT?
Various surveys and studies have found that
implementing project management in organizations and projects delivers value, such as:
Survey by Crawford y Pennypacker – PMI
n Improvements of 50% during project execution
n Improvements of 36% on client satisfaction
n Improvements of 30% on employees satisfaction
A recent study by Thomas and Mullaly
about the value of project management, (docu-
57
Administración de Proyectos
Fig. 2 shows that the AREA WHERE PROJECT MANAGEMENT DELIVERS THE HIGHEST VALUE is also
where cumulative costs are lowest
and our savings capacity is highest,
either by means of value engineering, area optimizations, contracting strategies, etc.
At DESIGN completion our capacity to achieve savings is typically
lower than in previous stages.
During CONSTRUCTION cumulative costs are highest and our
savings capacity has diminished
considerably.
“A man well
prepared has
already won half
the battle.”
Cervantes de Saavedra
mented in the book Researching the Value of
Project Management, published by PMI) concludes the following:
n More than half of the organizations that
participated in the study show tangible value from implementing project management.
The rest of the organizations are satisfied
with the intangible value achieved and do
not see a need or have an interest on demonstrating tangible value.
n Within the intangible value, the following
results were documented:
1 Improvements in decision-making
1 Enhanced communications and collaboration
1 Alignment of approaches, terminology
and values within the organization
1 Overall effectiveness of the organization and its management approach
1 Improved transparency, clarity of structures, roles, and accountability.
In the following pages we will present
the conceptual application of the ESCALA
METHOD ©1 to real estate development projects
while making reference to the common practice
with the objective to clarify and share with the
reader a more complete vision of the opportunities to capture value form project management
initiatives.
ESCALA METHOD© APPLIED
TO THE COMPLETE REAL
ESTATE DEVELOPMENT
PROCESS
We could say that real estate development
58
projects have two clearly defined phases: The
FIRST PHASE is the PROJECT SELECTION (Fig.
1.1), that goes through the evaluation of several projects (lands/vocations), the evaluation
of the selected opportunity, its due diligence,
integrating the business case, and closing with
Project Authorization.
The second phase, PROJECT DEVELOPMENT, (Fig. 1.2) starts from the authorization
of the project in the previous phase. It includes
the Business Plan (business, financial, fiscal
and capital structure strategies, among others),
and the Project Plan (operating strategy). Also
included are the financial, advertising and sales
management and other aspects of the real estate development business, as well as the management of design, permits and licenses, biddings and contracting, construction and closure,
closing with the hand over of the finished real
estate to the property manager.
WHICH OTHER FACTORS
ARE KEY TO ACHIEVE
PREDICATABLE RESULTS?
In a practice where many projects go behind
schedule, budgets are exceeded, and questions
about quality arise, having a standardized methodology is of great help, but is not enough. At
the end of the day TALENT, WORK CULTURE AND
SENIOR MANAGEMENT COMMITMENT is what
get things done. Projects are developed with internal and external multidisciplinary teams that
need to work together under the same direction
and approach. When the developer or the owner
organization does not support a culture of orwww.inmobiliare.com
der, planning and proactivity, projects get complicated. At the end, projects are delivered, but
with a lot of struggle and unnecessary rework,
deteriorated relationships and deficient documentation about better practices and lessons
learned. Team members go job-hopping, taking
with them the accumulated knowledge gained.
A professional project management methodology serves as a tool to standardize and ensure
the quality of project execution.
HOW DOES PROJECT
MANAGEMENT RELATES TO
BUSINESS MANAGEMENT?
Both disciplines have many common areas, however, in the practice there are big differences.
It is worth illustrating the fact that in order to
manage a company with 5 million dollars in annual revenues, the prevailing practice is to hire
a business manager, preferably with a MBA.
There is a board of directors, a business plan,
executive reports from every key area of business, policies and procedures, organizational
charts, roles and responsibilities, etcetera. However, when managing a 15 million dollars project,
prone to be more complex and with greater risk
factors than the previous case, what is the prevailing practice? Is the project assigned, from
the very beginning, to a talented and experienced Project Manager so he/she can document
and share the vision about the expected results?
Are there standards and methodologies in place
for managing the project professionally? or prevails an intuitive approach? Is a project plan that
includes risk management, communication man-
Administración de Proyectos
agement, budgeting, procurement strategies,
and value engineering, among other key aspects,
integrated and agreed by key stakeholders? Do
we have a clear organizational chart with roles
and responsibilities for all team members, both
internal and external? Do we clearly define the
Key Performance Indicators (KPIs) that allows us
to objectively evaluate project performance? Or
do we favor more of a technical approach? And
this could go on and on.
WHAT IS THE DIFFERENCE
BETWEEN PROJECT
MANAGEMENT, PROJECT
COORDINATION OR
SUPERVISION?
In our practice, the project management profession is not regulated, there is no standardization,
or common terminology, and the entry barriers to
work as PM are minimum. It is common practice,
for certain companies that label themselves as
project managers, project directors, project coordinators or supervisors, to participate in projects during the bidding and construction phases,
mainly with a technical and empirical approach
(zone 2, Fig.2, where savings capacity is lowest).
Many bid with a price driven strategy, instead of
the value of their solutions, thus commoditizing
such necessary discipline, discrediting its value
before the customer and the market. In some
other cases, some companies participate a little bit before, coordinating the design process,
where we have seen companies that, in order
to secure their contract, will include in their
proposal, at no cost, engineering revisions performed by means of contractors. Such vendors
charge a minimum amount for such services, because their interest is to specify their products
and solutions to obtain construction contracts,
which creates significant conflicts of interests.
Some clients get easily confused when not looking at the whole picture. The result is that the
client saves pennies and spends dollars, after
missing the opportunities to generate significant savings during project planning (misunderstood savings). The project finishes with a lot
of struggle, and without cashing in on lessons
learned. This is perceived as the nature of the
business, which does not have to be like that.
Project Management is available as a practical
and proven alternative, which brings certainty,
transparency and better quality of life.
We think the best formula is to do a good
job, professional, preventive, methodical, with
clear goals, accountability, and a highly commitment team that values the development of long
term relationships (back to the basics).
The recent participation of international
firms is raising the bar in benefit of the projects.
Let us hope that the current financial crisis can
lead us to reflect upon these situations, and demands the professionalization of the business,
so the lack of ideas does not prevail
60
WHAT SORT OF MARKET ARE
WE FACING?
THE PROJECT MANAGEMENT SERVICES
OFFER SHOWS IMPORTANT CONTRASTS
Professional Project Management in the real
estate and construction industries in Mexico
and Latin America is taking its first steps in
comparison with developed countries, so the
market offers great opportunities for expansion
and growth.
Presently, the needs of outsourcing project
management services and solutions are partially covered by a variety of small and medium
sized companies whose focus go from supervision to project coordination and management,
using basically a technical approach based on
the empirical practice of the profession, without
methodologies or standardized practices. Some
of those companies depend upon the day-to-day
involvement of the owner of the business; they
are not institutional and they do not develop
project management talent.
WHAT CHALLANGES AND
OPPORTUNITIES DO YOU SEE
IN THE CURRENT SITUATION?
n We know that properly planned projects, with
n Improvisation prevails over planning.
n There is a general lack of knowledge about
well-done homework, those making sense,
will always be attractive. We perceive greater
interest in the market to perform better planning, being more cautious and selective.
n The fundamentals of the Mexican economy are
solid, and we perceive this financial crisis as a
temporary delay, which will allow us to better
prepare ourselves in order to growth with order
when the economy reactivates. We see many
opportunities and different types of projects
during this period, and it is indispensable to
quickly adapt. In times of bonanza, we have a
tendency to indulge. During a crisis, our creativity arises and we put in practice our best ideas.
We know by experience that we will come out
of this crisis stronger than before.
n It is clear that the number of active projects
has been reduced; nevertheless, there is
more interest on capitalizing opportunities,
reduce risk, and enhance probabilities for
projects success by means of the practical
application of project management.
n
WHAT RECOMMENDATIONS
CAN YOU SHARE TO BETTER
FACE THE CURRENT CRISIS?
We are facing a market in which:
n
n
n
n
the Project Management discipline, as applied to the real estate development sector.
Project management is underestimated,
and practiced in an empirical and intuitive
fashion, with no structure or methodology,
favoring the technical aspects.
There is a perception of saving time and
costs by reducing the planning period, which
translates into delays and cost overruns during project execution, as a result of not following a practical method (costly savings).
There is a lot of resistance to implement
new concepts, tools and techniques (resistance to change).
Our formal education emphasizes the technical aspects of the profession, leaving the
development of project management knowledge and skills to the school of life.
There is no question that there is a lack of project management talent. It is common to find
managers with technical knowledge, which
is important, but whenever we need them to
plan, control, lead, integrate, negotiate, effectively communicate and make things happen,
very few candidates meet the profile.
WHAT INITIATIVES DO YOU
PROPOSE?
Promote the culture and professionalism of the
Project Management practice, by means of:
n Publications, conferences, training programs, and documenting and sharing best
practices.
n Development of the project management
culture and talent within clients’ organizations and practitioners.
www.inmobiliare.com
n We have to be pragmatic and realistic, tak-
ing short-term actions, but we must not fall
in fatalistic visions, or loose the vision of
what is coming, and how we must take advantage of this time to get ready and grow
quickly and orderly.
n Take advantage of this moment to develop
your project management platforms, skills
and talents.
n Implement practical planning initiatives.
n Take advantage of the many opportunities
n
that only arise in these times. CONTACTS
[email protected]
[email protected]
01800 224 0000
(81) 81.33.53.00
www.escala.com.mx
1 Methodology with its processes, techniques and tools
that systematically describe how to manage all key factors affecting a project, from start to finish. Such methodology is depicted in the book “Professional Project
Management” THE GUIDE, published by McGraw Hill.
The editors consider the manuscript a best seller, and it
has been translated into English. Currently, more than 50
universities in Mexico and Latin America use THE GUIDE
in their bachelor, M.D. and special course’s curricula.
sección especial publicitaria
Entrevistadores:Silvia Narváez
snarvaez@ 360ng.com.mx
Carlos A. Caicedo Zapata
[email protected]
Grupo ACONSA. More than 30 years
supporting the real estate industry
Con una larga trayectoria, esto es, desde 1977, en Grupo
ACONSA se han encargado de proveer servicios profesionales de consultoría en la administración de proyectos
de Inversión. Su trabajo se extiende al sector público, inversionistas, propietarios, arquitectos y desarrolladores privados de México y otros países. Su experiencia los ha llevado
a participar en proyectos de infraestructura del transporte,
hospitales de alta especialización, desarrollos turísticos,
vivienda, comercial, industrial, instituciones educativas y
hasta clubes de entretenimiento. En ACONSA cuentan con
uno de los activos más importantes para cualquier compañía, un equipo de profesionales de probada experiencia.
Ing. Jesús Salas, ¿a qué se
dedica Grupo ACONSA y a
qué sectores de la economía
nacional puede ofrecer sus
servicios?
Grupo ACONSA es una empresa que nació
hace 32 años y desde hace 15 se estableció
en Monterrey. Básicamente, en ACONSA hacemos una gerencia integral de proyectos
de edificación, la cual consiste, en apoyar
a desarrolladores, inmobiliarios, industrias,
dependencias de gobierno y organizaciones
en general, en todo lo que respecta a la gerencia integral. Este trabajo conlleva realizar
estudios de factibilidad y la administración
propia del proyecto que incluye apoyar en la
selección de arquitectos, la coordinación de
los mismos y de la construcción, para finalmente, entregar al usuario un producto o un
edificio terminado. En todos estos años hemos participado en obras de infraestructura
64
como carreteras, en industrias, en hotelería,
en centros comerciales, edificios de oficina y
en proyectos habitacionales tanto verticales
como horizontales. En resumen, apoyamos
a todo el sector de la industria inmobiliaria
que tenga proyectos de edificación.
¿En su opinión, qué
tanto ha cambiado el
sector desarrollador,
de la construcción e
infraestructura, nichos a los
que están muy ligados?
Los desarrolladores en México han estado
sufriendo una transformación y aumentando
su nivel de profesionalismo constantemente,
y esto se debe en parte porque la competencia ha forzado a una mejor preparación
para tener mejores resultados. La competencia bien sabemos es nacional e internacional.
Ese es para mí el mayor cambio. En síntesis,
www.inmobiliare.com
los distintos sectores se han ido profesionalizando y obteniendo mejores resultados.
¿Qué proyectos considera
usted han sido los más
importantes durante toda la
trayectoria de ACONSA?
En los últimos años hemos tenido proyectos
por todo México, los principales y más reconocidos son Hoteles Mariott, Casa Magna,
en Cancún y los JW Marriott de México, del
Distrito Federal y Cancún. También, otros
hoteles como el Presidente, en Cozumel e
Ixtapa, y el Four Seasons, en Punta Mita. Así
mismo, en desarrollos verticales habitacionales en Puerto Vallarta, donde tenemos el
desarrollo Shangrilá.
En Ciudad de México también puedo
nombrar a la Torre del Caballito, después del
terremoto se reconstruyeron varios hospitales del Seguro Social y en Monterrey podemos hablar de los condominios Los Nogales
y Torre Platino, ambos proyectos muy importantes para los desarrolladores de la ciudad.
También, acabamos de terminar el Museo
del Acero- Horno 3 y en los últimos tres años
hemos realizado 16 centros comerciales por
toda la república. Respecto a proyectos educacionales, hemos trabajado para la UNAM,
la UAM, el Tecnológico de Monterrey y la
Universidad Regiomontana. Como dato general, ACONSA como empresa en Gerencia
de Proyectos ha desarrollado once mil cuartos de hotel por toda la república.
Pertenecen a varias
instituciones internacionales
que agremian a empresas
dedicadas a la
special advertisement section
administración de proyectos
de inversión. ¿Qué significa
esto para el cliente final?
Si pertenecemos a estas empresas es porque
queremos apoyar y proyectar mejor al cliente
final, es decir, al desarrollador. En un mundo
tan complejo y globalizado lo importante es
darnos cuenta, quién tiene el conocimiento
y así, integrarlo al equipo de trabajo, de tal
manera, que enriquecemos la información,
para tomar mejores decisiones y por consecuencia, obtener mejores resultados. Ahora
bien, somos internacionales, porque necesitamos estar recabando información de
todos lados, no es válido, estancarse en el
conocimiento de una región o una ciudad,
además, gracias a los medios electrónicos de
comunicación, podemos obtener información de todo el mundo y aplicarlo al proyecto particular en que estamos trabajando y de
esta manera beneficiamos al cliente. Por eso,
participamos intensamente en instituciones
internacionales, tanto en conferencias, convenciones, congresos y otras actividades.
¿Qué proyectos de trabajo
están administrando en la
actualidad y cuáles son los
que vienen a futuro?
Actualmente tenemos proyectos por toda la
república mexicana, siete centros comerciales desde Tijuana hasta Tapachula, incluyendo a Ciudad del Carmen, Cuautla, Guadalajara, Puerto Vallarta, Hermosillo y Nuevo
Laredo. Además, un desarrollo en Cancún y
estamos trabajando para el ISSSTE. También,
un desarrollo industrial en Ciudad Sahagún,
Pachuca y otro en Tultitlán, en el Estado de
México. Estamos manejando proyectos en el
área metropolitana, en l fases de idea y conceptualización. A futuro, estamos en posibilidad de trabajar en proyectos del Gobierno
Federal, infraestructura, en las cuestiones de
salud y en rehabilitación o infraestructura
escolar. Tambié, tenemos proyectos en los
nichos industrial, habitacional y desarrollos
comerciales.
¿QUÉ DISTINGUE A ACONSA
Y PORQUÉ CONTRATARLOS?
En ACONSA existe una particularidad, dentro de nuestro personal buscamos
gente que haya estado “de los dos lados de la mesa”, del lado del propietario del proyecto y del lado de la empresa de servicio. Una de las mejores
maneras de hacer un trabajo es “ponerse en los zapatos del otro.” Entonces,
si tenemos gente en la empresa que han estado de ambos lados, a la hora
de desarrollar un proyecto, se proporciona al cliente una mejor visión de las
diferentes situaciones y por lo tanto, las cosas se hacen de una manera más
fácil y con mejores datos para tomar decisiones más sólidas. Por eso, consideramos que ACONSA es la mejor opción para los desarrolladores.
¿Qué riesgos puede tener un
desarrollador o cliente,
al no usar prácticas y
procedimientos del Project
Management, como parte
de la estrategia en la
realización del proyecto?
Todo proyecto es una idea que se conceptualiza, se define, se diseña, se construye y
se pone en operación. El no tener una persona que administre cada una de estas etapas
del proyecto, hace que las probabilidades de
que exista un problema sean mayores y, por
lo mismo, las probabilidades de éxito van a
ser menores. Por ejemplo, podemos suponer
que no se desarrolle un concepto operativo
adecuado durante la fase de conceptualización y definición, a la hora de que se diseñe
el proyecto probablemente voy a obtener
un diseño que no va a vender mi producto
al usuario final, suponiendo que estemos
hablando de un desarrollo vertical habitacional. Por lo tanto, el cliente final o usuario
detectará esos detalles y el desarrollador va a
tener que batallar para vender ese proyecto
y, a su vez, deberá regresarse a redefinir y rediseñar, y si ya estaba construyendo, tendría
que reconstruir y, por lo tanto, demoler. Entonces, si no hay un grupo de personas especializadas para llevar cada fase del proyecto
de manera adecuada, las probabilidades de
problemas son muy altas.
La Gerencia de Proyectos, ¿es
un gasto o una inversión?
El costo de la conceptualización, definición
y diseño es una parte de la inversión que
contable y fiscalmente, deben llevarse como
parte de los gastos, sin embargo, se afirma
que es una coyuntura fiscal, pero no es así.
La inversión empieza desde que uno comienza a conceptualizar y a definir el proyecto. En
estas fases de conceptualización, definición
y diseño es donde menos se invierte, pero
es donde más se influye en la determinación
del costo y tiempo total del proyecto. Por lo
tanto, si quiere uno empezar a construir antes de haber vivido la fase de planeación de
forma completa, las probabilidades de que
tenga que reconstruir cosas son muy altas, y
el costo y tiempo total del proyecto terminarían siendo mayores. El llevar cada una de estas fases correctamente, es importantísimo
para la realización del proyecto, ahora bien
para cada una de estas fases de acuerdo a las
prácticas y procedimientos de PMI, tienen
sus entregables que hay que cumplir, además, el tener las fases separadas, es lo ideal,
pero en el día a día eso no se da, las fases se
traslapan. Los desarrolladores deben de tener quien maneje todas estas disciplinas de
una manera planeada y controlada.
Finalmente, no hay duda
que el Project Management
Modelo de Operación
El modelo que usamos cuando trabajamos para un
cliente nos permite entrar desde tomar su idea a conceptualizarla, definirla, diseñarla y construirla, por lo tanto,
lo vamos llevando por los diferentes pasos o etapas del
proyecto, teniendo la certeza que hemos obtenido el propósito completo de cada etapa. En cada uno de estos pasos aplicamos las prácticas y procedimientos del Project
Management Institute, que nos ayuda hacer las cosas
de una manera ordenada y, así, tener mejor información
para nuestros clientes. Este modelo lo hemos aprendido
a través del tiempo. Pensamos entonces que las etapas
se dividen en dos fases principales y éstas son la fase
de planeación, en donde se definen las ideas, concepto y
definición, y en la fase de ejecución tenemos el diseño y
la construcción. Estas fases deben ser controladas para
obtener proyectos exitosos.
www.inmobiliare.com
65
sección especial publicitaria
cer como país tenemos que hacerlo
de una manera ordenada y la mejor
forma es apoyarnos en el Project Management Institute. Nuestro reto en
México es que reconozcamos esto,
lo apoyemos y empecemos a obtener los beneficios de tener esta visión
trabajando para nosotros. Esto nos
da un panorama de la administración de proyectos. En Grupo ACONSA estamos con toda la disposición
de apoyar en sus proyectos a todos
los desarrolladores interesados en
emprender un proyecto exitoso.
GRUPO ACONSA
Monterrey
Tel. (0181) 8153 6700
www.aconsamty.com.mx
Ciudad de México
Tel. (55) 5524 9371
Mr. Jesús Salas, what
kind of work does Grupo
ACONSA perform, and
which sectors of the
domestic economy
could benefit from your
services?
Grupo ACONSA is a company that was
created 32 years ago. It’s been 15 years since
the company settled in Monterrey. Basically,
ACONSA provides a comprehensive manageEl Project Management Institute es la asociament for construction projects. This includes
ción de Management que más ha crecido en
supporting the developers, realtors, industries,
el mundo en los últimos 15 años, porque nos
government agencies and organizations in gehemos dado cuenta que la administración de
neral, with everything regarding a comprehenproyectos es la mejor manera para llevar una
sive management. This works leads to perform
empresa o institución de un lugar a otro, y
feasibility studies and the administration of the
esto tiene que hacerse de una manera ordeproject itself, including support in the selecnada y diferenciada de las operaciones que
tion of architects, coordinating the architects,
día con día se realizan en las empresas. Hacia
and the construction, so we can finally deliver
el futuro, si queremos desarrollarnos y crea finished product or building to the user. In all
these years, we have participated in
infrastructure works, such as roads,
Curriculum Vitae
in industries, hotels, shopping malls,
El Ing. Jesús Salas Berlanga egresó de la Texas Tech
office buildings and housing projects,
University en 1964 y adelantó un postgrado en admiboth vertical and horizontal. In short,
nistración industrial de la Universidad Autónoma de
we support all sectors of the real esNuevo León. Ha participado en asociaciones como
tate industry having building projects.
Institute es un creador de
estándares. ¿Qué retos ven
hacia el futuro?
la AMIME, American Society Mechanical Engineer. Es
miembro de la Sociedad Mexicana de Ingeniería Económica y de Costos S.A., y funge como miembro activo
del Project Management Institute (PMI).
Laboró en empresas como John Deere, en donde ocupó el cargo de Gerente de Ingeniería. Por otra parte,
trabajó en Hojalata y Lámina S.A., además de que fue
Director de Proyectos en Vitro División Cristalería durante 10 años. También, fue Director de Proyectos en
VISA, en la división de turismo, así como Gerente de
Ingeniería y nuevos proyectos en Productos Corning
de México S.A. de C.V. Durante 7 años se desempeñó
como Director de Proyectos, Construcción y Turismo
en Cemex. Hoy día es el Director General de Grupo
ACONSA, en Monterrey.
66
In your opinion,
how much have
the development,
construction, and
infrastructure sectors
changed? You are
closely related to those
sectors, right?
Developers in Mexico have been suffering a transformation, constantly
improving their professional levels,
and that has happened in part because competition has forced them to be
better prepared in order to have better results. Competition, we all know,
is both domestic and international.
www.inmobiliare.com
That is, in my opinion, the biggest change. In
short, the various sectors have become more
professional and have been obtaining better
results.
Which projects do you think
have been the most important
ones in the history of
ACONSA?
During the last years, we have had projects all
over Mexico. The main ones, the ones everybody knows about, are the Marriott Hotels, Casa
Magna in Cancun and the JW Marriotts in Mexico City and Cancun. Also consider other hotels,
such as the President in Cozumel and Ixtapa,
and the Four Seasons in Punta Mita. In vertical
housing developments in Puerto Vallarta, we
also have the Shangri-La development.
In Mexico City, I can also mention Torre del
Caballito. After the earthquake, several social
security hospitals were rebuilt. In Monterrey
we can mention Los Nogales and Torre Platino
condominiums, both very important projects for
the city developers. We have also just finished
the Acero-Horno 3 Museum (Steel-Furnace 3)
and during the last three years, we have built 16
shopping malls all over the country. Speaking of
education projects, we have worked for UNAM
(Mexico’s National Autonomous University)
and UAM (Metropolitan Autonomous University), Tecnológico de Monterrey and Universidad
Regiomontana. As general information, and as
a Project Management company, ACONSA has
developed eleven thousand hotel rooms throughout the country.
You belong to several
international institutions,
grouping companies
dedicated to the management
of investment projects. What
does this mean for the final
customer?
We belong to those companies because we want
to provide better support and better projects to
the final customer, i.e., the developer. In such
a complex and globalized world, the important
thing is to realize who has the knowledge and
make that person part of the team, so we enrich
the information as to make better decisions and
to obtain better results, consequently. Now, we
are international because we need to keep collecting data from all over the place. One can no
longer be stuck with the knowledge of one region or one city. Thanks to the electronic media,
we can get information from all over the world
and apply it to a particular project in progress.
In this way, we are benefiting the customer.
That is why we have an intense participation
with international institutions in conferences,
conventions, gatherings and other activities.
Which work projects are
you managing right now,
and which are coming in the
future?
We currently have projects all over Mexico. Seven Shopping malls from Tijuana to Tapachula,
sección especial publicitaria
Operations Model
The model we use when working for a customer, allows us to
step in from taking his/her idea and conceptualize, define,
design and built that idea. Therefore, we are leading it through
the various steps or stages in the project, being certain that we
have gotten the full purpose of each stage. We apply the Project Management Institute’s practices and procedures in each
one of these steps. That helps us doing things in an orderly
fashion, and to have better information for our customers. We
have learned this model through time. We then think that the
stages are divided in two main phases: planning –in which we
define the ideas, the concept and the definition– and execution
–where we have the design and construction. We must control
these phases in order to have successful projects.
including Ciudad del Carmen, Cuautla, Guadalajara, Puerto Vallarta, Hermosillo and Nuevo Laredo. Additional to that, we have a development
in Cancun and we are working for ISSSTE (the
social security services for bureaucrats). We
can list also industrial developments in Ciudad
Sahagún, Pachuca and another one in Tultitlán,
in the State of Mexico. We are managing some
projects in the metropolitan area of Mexico
City in the phases of brainstorming (ideas) and
conceptualization. In the future, we have possibilities to work in projects for the Federal Government, infrastructure, in health and rehabilitation projects and in education infrastructure.
We also have projects in the areas of industry,
housing and commercial developments.
Which risks can a developer
or a customer run when not
using Project Management
practices and procedures, as
part of the strategy in any
given project?
Every project is an idea that is conceptualized,
defined, built and commissioned. Not having a
person managing each one of these steps in the
project makes it more likely to have problems
and, consequently, the probabilities for success are going to shrink. For instance, we can
suppose that a suitable operations concept is
not developed during the conceptualization
and definition stage, so whenever the project
What makes ACONSA so unique,
and why hiring you?
ACONSA has a peculiarity: for our personnel we look for people that have been
“on both sides of the table”: on the side
of the project owner and on the side of
the service company. One of the best
ways to make a job is placing ourselves
in “the other person’s shoes”. So, if we
have people in the company that have
been in both sides, when the time to develop a project comes, we provide the
customer the best vision of the various
situations. Thus, things are easier and
we have better data to make solid decisions. That is why we consider ACONSA
as the best option for developers.
68
is designed, I will probably get a design
that is not going to sell my product to the
end user, if we pretend to be speaking
about a vertical housing development.
So the final customer or user will detect
those details, the developer is going to
struggle to sell that project, and at the
same time he/she will have to go back
and redefine, redesign, and if the construction was already in progress, rebuild
and some times demolish.
If there is not a group of specialized
people to properly lead each phase of
the project, there is a high probability for
problems.
What about Project
Management, is that
an expense or an
investment?
Curriculum Vitae
Mr. Jesús Salas Berlanga graduated from Texas Tech
University in 1964 and started an industrial administration postgraduate from the Autonomous University of
Nuevo León. He has been a member of societies such as
AMIME, American Society of Mechanical Engineers. Mr.
Salas is a member of Sociedad Mexicana de Ingeniería
Económica y de Costos S.A. (Mexican Society of Economics Engineering and Costs) and is an active member of
the Project Management Institute (PMI).
He worked for companies such as John Deere, where he was the Engineering Manager, Hojalata y Lámina
S.A., and was the Project Director in Vitro Glassworks
Division for 10 years. He also worked as Project Director
for VISA, tourism division, and as Manager of Engineering and New Projects for Productos Corning de México
S.A. de C.V. He was also the Director of Projects, Construction and Tourism of Cemex for 7 years. He is now the
General Director of Grupo ACONSA, in Monterrey.
The cost of conceptualization, definition
and design is part of the investment that
must be managed as part of the expenses, both in accounting and taxes; nevertheless, it is said that it is a fiscal opportunity,
but that is not true. The investment starts when
one begins to conceptualize and define the project. In these conceptualization, definition and
design phases is where the least investment is
placed, but it is also where there is the greatest
influence in determining the cost and the total
time for the project. So if one wants to start building before having a full planning phase, there
is a high probability that one will have to rebuild
things, and the cost and the total time for the
project will end up getting bigger. Properly having each one of these phases is paramount for
the execution of the project. Now, according to
the PMI practices and procedures, each one of
these phases has its own deliverables that must
be fulfilled. In addition to that, having separated phases is ideal, though that doesn’t happen
on a daily basis; the phases overlap each other.
Developers must have someone managing all
these disciplines in a planned and controlled
fashion.
Finally, there is no question
that the Project Management
Institute is a standard creator.
What challenges do you see
towards the future?
The Project Management Institute is the Management association that has experienced the
www.inmobiliare.com
biggest growth in the world during the last 15
years. We have come to realize that project management is the best way to take a company
or an institution from one place to another, and
that has to be done in an orderly and differentiated way from the operations performed on
a daily basis in the companies. We do want to
develop and grow in the future. As a country,
we have to do it orderly, and the best way is to
rely in the Project Management Institute. Our
challenge in Mexico is to be aware of this, to
support it and to start getting the benefits from
having this vision working on our side. This gives us a panorama of the project management.
Grupo ACONSA is completely willing to support
all the developers in their projects; all those interested in starting a successful project.
n
GRUPO ACONSA
Monterrey
Phone. (0181) 8153 6700
www.aconsamty.com.mx
Mexico City
Tel. (55) 5524 9371
México - Monterrey - Guadalajara - Madrid
LEGAL
Por Carlos Eduardo Mar tínez Rico
Creel, García-Cuéllar, Aiza y Enríquez
carlos.martinez@ creelmx.com
CONSIDERACIONES
LEGALES Y FISCALES
SOBRE EL PAGO DE DEUDAS CON BIENES,
Y LA CRISIS ECONÓMICA Primera Parte
Legal and tax considerations about the payment of
debts using assets and the financial crisis - Part One
La actual crisis que afecta el sistema financiero mundial tiene como uno de sus efectos
la parálisis del sistema de flujos y pagos en el
nivel mundial, lo que hace que las deudas se
incumplan por falta de liquidez y se caiga en
incumplimiento levantándose todo el espectro legal como instrumento para exigir el pago
de las deudas.
D
ía a día, las noticias revelan nuevos datos de los efectos de la crisis
del sistema financiero mundial y las
constantes acciones que los gobiernos han
estado tomando para contener la caída de
los actores del sistema financiero, pues algo
muy simple les sucede, sus deudas son mayores que el dinero con el que cuentan para
pagarlas. Sin embargo, en este entorno no
se ha revelado con la misma fuerza lo que
nos pasa a los individuos o las empresas de
menor tamaño que, aún sin la fuerza o relevancia de una institución financiera mundial,
también se encuentran afectadas por la crisis, pues los flujos que genera la economía de
los países, incluyendo México, hoy son más
que nunca insuficientes para colmar las necesidades de la gente común que deben hacer
frente a sus deudas. Por esto, hoy se piensa
en otros bienes materiales de cada uno en su
patrimonio para hacer frente a las deudas.
Sin embargo, un aspecto a tomar en consideración al momento de evaluar una alternativa de pago con bienes es el impacto legal
y fiscal que se generan para el pagador y el
acreedor, pues dichos elementos manejados
inadecuadamente pueden crear problemas.
Este artículo subraya algunos aspectos a
tener en consideración al momento de tomar
una decisión respecto de la utilización de
bienes inmuebles para hacer frente al pago
de alguna deuda en las áreas legal y fiscal.
70
Deudas y medios de pago
En este camino, partimos de una situación
que aunque hipotética hoy pueden estar enfrentando muchas personas o corporaciones
ante la grave crisis y que implica la obligación de pago de una deuda que ha vencido
o está por vencerse, y lo cual provoca que el
acreedor por las vías legales respectivas exija
el pago de la deuda, sin que el deudor tenga
el dinero en efectivo para hacer el pago del
monto adeudado. En esta situación, aquellas
personas o empresas con bienes pueden pensar en utilizarlos para hacer el pago de la deuda con dos implicaciones: 1. Que la deuda
deje de crecer por el incremento de su saldo
por concepto de intereses y otros gastos y 2.
Conservar una buena calidad crediticia y buena imagen en el mercado, lo cual hoy puede
implicar confianza en la persona o empresa.
Legalmente, una deuda se debe pagar
entregando la cosa o cantidad que se hubiere prometido, en la forma y términos acordados por las partes (acreedor y deudor), incluyendo el plazo de pago, el monto, tipo de
cosa y el lugar, entre otros elementos. Normalmente, las deudas de dinero se deben pagar con dinero e incluso la ley establece que
si alguna persona debe pagar en México en
alguna moneda extranjera, como es el dólar
de los Estados Unidos de América, el pago
se puede hace con pesos mexicanos al tipo
de cambio del día en curso, publicado en el
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Diario Oficial de la Federación. Ahora bien,
la misma ley permite que el deudor pueda
hacer el “pago” con sus bienes, en lugar de
efectivo, como mecanismo alternativo al
pago en efectivo. Me explico. Bajo los parámetros de las leyes en México, una persona
con una deuda debe pagar exactamente lo
que se comprometió a pagar; que puede ser
una cantidad de dinero o puede ser realizar
una actividad (por ejemplo, pintar una barda), de forma tal que la ley otorga seguridad
tanto a un acreedor como a un deudor. Para
el acreedor, la certeza llega porque sabe que
recibirá de su deudor y para el deudor la certeza se refleja en el hecho que sabe lo que
está obligado a entregar y que no se le podrá exigir otra cosa distinta. La ley establece
que se puede pagar con una cosa diferente,
ante lo cual los abogados se refieren como
“pago en especie” o “dación en pago” e implica que cuando alguien tiene una deuda en
dinero y no cuenta con la cantidad para hacer el pago de la deuda y extinguirla puede
entregar al acreedor una cosa en pago de la
deuda y que si el acreedor acepta saldará la
misma. La cosa ofrecida para pago puede ser
cualquier cosa material, como un vehículo,
una casa, un edificio, o una cosa inmaterial,
una marca, derechos en un contrato, un título de crédito emitido por un tercero, derechos de fideicomiso, etc.
En el caso de que lo que se ofrezca sea
un bien inmueble, por ejemplo, una casa, un
edificio, una bodega, etc., las leyes mexicanas
establecen ciertos requisitos para efectuar legalmente el pago con un bien inmueble.
Las leyes civiles establecen que la cesión de bienes inmuebles en pago de deudas debe ser acordada por el acreedor y el
deudor para que tenga por efecto extinguir
la deuda. Asimismo, la ley establece que la
entrega de los inmuebles como pago debe
cumplir ciertas formalidades para su validez.
Por regla general, si el valor de avalúo del
inmueble es menor al equivalente a 365 veces el salario mínimo general diario vigente
en el caso del Distrito Federal (los estados
de la república varían levemente), que viene
siendo 20,002 pesos (54.80 x 365), la trans-
legal
misión del inmueble puede otorgarse en documento privado firmado por el acreedor y
el deudor ante dos testigos y las firmas de
todos se deberán ratificar ante notario público, juez o el oficial del Registro Público de la
Propiedad del Distrito Federal y en su caso de
los estados de la república. A falta de este requisito, la transmisión puede anularse por un
juez en virtud de que no se cubrió la forma
que indican las leyes para que se transmita la
propiedad del inmueble que se da en pago.
En caso de que el valor de avalúo exceda
del monto señalado anteriormente, el instrumento en el que se documente la operación
de transmisión del inmueble en pago de
al deuda debe constar en escritura pública
otorgada ante un notario público y registrarse en el Registro Público de la Propiedad del
Distrito Federal y en su caso de los estados
de la república. En este caso, la escritura pública ante notario tendrá un costo al igual
que la inscripción en el registro público que
debe tenerse en cuenta; no obstante, este
mecanismo dota de plena certeza jurídica
al acreedor en el sentido de que el inmueble queda en su patrimonio como pago de
la deuda que tenía el acreedor y solamente
se le podría privar del inmueble, en caso de
que alguien alegue un derecho previo sobre
la propiedad del inmueble, se declare que la
operación es en fraude de acreedores o en
caso de concurso se declare que la operación
tuvo como propósito privar de bienes al deudor para pagar deudas legítimas.
En este tipo de operaciones el avalúo
de los inmuebles es muy importante, pues
les otorga a las partes certeza en cuanto a
que el bien inmueble que se entregará tiene un valor suficiente para cubrir el importe
de la deuda, pues si bien las partes tienen
gran libertad para determinar en qué valor
se recibe un bien, dicho valor tiene importantes consecuencias respecto del pago de
los impuestos que surgen en este tipo de
operaciones.
E
very day we hear new data in the news
about the effects of the financial system
crisis in the world, and the constant actions from the governments to contain the fall
of the actors in the monetary system. Something very simple is happening to them: their
debts are greater than the money they have to
pay for them. Nevertheless, in this scenario, it
has not yet been revealed what is going on with
individuals and small companies. If not with the
power or the significance of a world financial
institution, individuals and small companies are
also affected by the crisis, because the flows
generated by the economies in the countries,
including Mexico, are now more than ever insufficient to cover the needs of the common people
that must pay debts. That is why we think in
some other assets from one’s patrimony as to
cover our debts. Nevertheless, something we
must consider when pondering the use of our
assets to cover some payments, is the legal
and tax impact such action creates in both the
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Este artículo subraya algunos
aspectos a tener en consideración
al momento de tomar una
decisión respecto de la utilización
de bienes inmuebles para hacer
frente al pago de alguna deuda en
las áreas legal y fiscal.
payer and the creditor. A misuse of this alternative can create problems. This article underlines
some legal and tax matters we must consider
when making the decision to use immovable assets to pay a debt.
Debts and means of payment
In this way, we start from a situation, which,
though hypothetical, many people or corporations could be facing nowadays in this serious
crisis: the obligation to pay a debt already due
or about to become due. The creditor uses legal
means to demand payment, and the debtor does
not have the money in cash to pay the balance.
In these situations, individuals and corporations might think in using their assets to make
the payments, with two implications: 1. That
the debts stop growing due to the increment
in its balance, owing to interests and other expenses, and 2. Preserve good credit qualifica-
71
One of the effects of the current crisis, that is upsetting the world’s financial system, is the paralysis
of the cash flow, and the payment system worldwide. In this way, debts are not honored due to a
lack of liquidity, debtors fall in default, and that sets
the legal machinery to work as an instrument to
demand payment.
tions, and a good image in the market, which today can mean trust in a person or a corporation.
Legally speaking, a debt must be paid delivering
the thing or the amount promised, in the form
and in the terms agreed by the parties (creditor and debtor), including the payment period,
the amount, the type of thing and place, among
other elements. Normally, money debts have to
be paid with money.
Even the law states that if a person has to
pay a debt in foreign currency in Mexico, such
as US dollars, he/she can make the payment in
Mexican pesos at the exchange rate in force
that day, published in the Official Gazette of the
Federation. Now then, the same law allows the
debtor to make the “payment” with his/her assets, instead of cash, as an alternative mechanism to pay in cash.
Let me explain. Under the parameters of
the Mexican laws, a person with a debt must
exactly pay what he/she committed to pay. It
can be an amount of money, or to perform an
activity (for instance, paint a wall). In that way,
the law provides guarantees for both a creditor
and a debtor. For the creditor, certainty comes
because he/she knows what is he/she going to
receive from the debtor, and for the debtor the
certainty reflects the fact that he/she knows
what is he/she in the obligation to deliver, and
that no other thing can be demanded from him/
her. The law sets forth that it is possible to pay
with a different thing, to which lawyers refer
to “payment in kind” or “thing in lieu of payment”. This implies that when someone has a
debt in money and does not have the amount to
make the payment, he/she can give the debtor
something in payment of the debt; if the debtor
accepts such thing, the debt is settled.
The thing offered in payment can be anything material, such as a car, a house, a building, or an immaterial thing, like a brand, contract rights, a credit instrument issued by a
third party, rights over a trusteeship, et cetera.
If the thing offered is an immovable asset,
This article underlines
some legal and tax
matters we must consider
when making the decision
to use immovable assets
to pay a debt.
72
www.inmobiliare.com
for instance a home, a building, a warehouse,
et cetera, the Mexican laws set forth certain
requirements to make the payment legal, with
the use of an immovable asset. Civil laws state
the cession of immovable assets in payment
for debts, must be agreed between the creditor and the debtor, as to be used to demand the
debt. Also, the law states that the cession of
the immovable asset as a payment must fulfill
certain formalities as to be valid. As a general
rule, if the appraisal value of the immovable
asset is less than the equivalent to 365 times
the general daily minimum wage, in force in the
case of Mexico City (the states in the republic
have certain variations), which is 20,002 pesos
(54.80 x 365), the transfer of the immovable asset can be granted in a private document signed
by the creditor, and the debtor before two witnesses, the signatures from everybody must be
certified before a Notary Public, a judge or an
officer from the Real Estate Public Record Office in Mexico City, or the corresponding in the
states of the country. If this requisite is lacking,
a judge can annul the cession, because it was
not made as per the forms stated in the law as
to transfer the property of the immovable asset
given in payment. If the appraisal value exceeds
the amount stated before, the instrument used
to document the immovable asset cession operation, to pay the debt, must be recorded in a
public deed given before a Notary Public, and
register such document in the Real Estate Public
Record Office in Mexico City, or in the corresponding body in the estates of the republic. In
this case, we must consider that the public deed
before a Notary Public, as well as the filing in
the Public Record Office, will have a cost.
Nevertheless, this mechanism provides absolute legal certainty to the creditor, because
the immovable asset is now part of his/her patrimony as payment for the debtors’ balance, and
the creditor can only be stripped from the item
in case of somebody claiming previous rights
over the immovable asset ownership, if the operation is a fraud for the creditor, or in case of
proceedings in bankruptcy, if it is ruled that the
purpose of the operation was to deprive the assets from a debtor as to pay legitimate debts.
In this type of operations, the appraisal of the
immovable asset is very important, because that
provides certainty to the parties that the immovable asset that will be transferred has enough
value as to settle the debt, because even though
the parties have a lot of freedom to determine the
value received for the item, such value has relevant consequences about the payment of taxes,
arising from this type of operations. n
Administración de Proyectos
Por Rafael Garza
Consultor
[email protected]
Avoid the pitfalls when developing your project
Hoy en día hay herramientas al
alcance de las empresas que
tienen la incógnita de cómo será
su proyecto, las cuales una vez
sabiéndolas utilizar pueden dar
seguridad en su proyecto.
74
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Administración de Proyectos
A
ctualmente para tener una buena administración de proyecto es necesario contar con información oportuna,
pues durante el proceso del proyecto se
pueden tener ahorros importantes. Y es que
la administración profesional de proyectos
consiste en asesorar a los clientes en todas
las etapas de la obra
En Softec tenemos claro que contar con las
herramientas ayuda al adquiriente a saber el alcance, la duración y el costo del proyecto.
Así, el objetivo de Softec es crear herramientas que permitan a nuestros clientes tomar mejores decisiones de negocios, por lo
que permiten entender cuáles son los puntos
de incertidumbre en su negocio para que los
podamos ayudar a tomar la mejor decisión.
Conocer el inventario de las zonas ayuda a
saber cómo se está desarrollando la plaza.
Por ejemplo, datos calculados por la empresa reflejan que en conjunto los inventarios han disminuido un 10.84% en el 2008
comparados con el 2007, en tanto los segmentos que más cayeron fueron los de tipo
económico con 17.24% y los de tipo medio,
con 11.09%. Además, les siguen los de tipo
social con 7.24%, el residencial con 3.44% y
el residencial plus con 0.07%.
Softec recomienda que los desarrolladores de vivienda para este 2009, dada la importancia económica, cuenten con un diagnóstico que permita establecer un análisis,
seguimiento y evaluación de los factores que
impactan en el sector, y les permitan conocer su evolución y características.
De este modo, la información generada
y los resultados permitirán a la industria contar con mayores herramientas para la toma
de decisiones.
Trabajo en equipo
El servicio ofrece la ventaja de ser una inversión que acarrea ahorros a los clientes, porque la unión del trabajo en equipo garantiza
el éxito de sus proyectos.
Una de las ventajas de tener el conocimiento sobre dónde se pueden obtener más
ahorros es hacer un análisis detallado, dependiendo del alcance contratado, el tiempo
de duración del proyecto y el tipo de construcción.
Softec pronostica que para este 2009
probablemente haya una reducción en el ritmo total de ventas de la industria, sobre todo
debido a la baja de inventarios. Por lo tanto,
los desarrolladores que tengan mercancía y
la sepan vender pueden tener el mejor año
por falta de oferta y demanda estable.
Una recomendación es no dejarse llevar
por la volatilidad y revisar continuamente los
proyectos para evaluar y mejorarlos.
La validación de un proyecto sirve para
evaluar el mercado habitacional con el fin de
76
evaluar el posible desempeño de un conjunto
inmobiliario, determinando la participación
de mercado que podrá alcanzar. Este nos
muestra la vocación inmobiliaria de la zona,
las estrategias, el tiempo y las características
del desarrollo del proyecto y productos.
Al saber el mejor y más rentable uso se
da a conocer la situación actual del mercado
habitacional, así como el contexto del mercado en los proyectos y productos actuales
para adecuar el proyecto y el producto más
adecuado para la zona de estudio, además
de que ayuda a identificar y medir el tamaño del mercado para los productos que optimicen el proyecto a desarrollar y establecer
el potencial de mercado para los productos
que se evalúan.
También, cabe identificar las oportunidades de desarrollo para el mercado de cada
uno de los productos, establecer las estrategias de espacios, precios, mercado y ventas
que pueden aprovecharse para los productos, así como establecer el perfil del cliente
objetivo y donde se encuentra, por lo que
Softec puede proporcionar herramientas
para ayudar a su empresa.
www.inmobiliare.com
Una
recomendación
es no dejarse
llevar por la
volatilidad
y revisar
continuamente
los proyectos
para evaluar y
mejorarlos.
Administración de Proyectos
One recommendation is not to
get carried away by volatility,
and constantly review the
projects to evaluate and
improve them.
Nowadays,
there are tools
within the reach
of companies
that wonder
what their
project will be
like; by learning
to use them,
they can be
sure of their
project.
78
C
urrently, having good project management requires timely information, as it can lead to significant savings in the process of the project. This is because professional project management
consists in advising clients through all the stages of construction.
At Softec, we are well aware that the tools help the buyer know the scope, duration, and cost
of the project.
Softec’s goal is to create tools that will enable our clients to make better business decisions.
Thus, they allow an understanding of the uncertain aspects of their business so we can assist them
in making the best decision.
Being familiar with the inventory in each area makes it possible to learn how the location is
developing. For instance, data calculated by the company reflect that, as a whole, inventories
decreased 10.84 percent in 2008 vs. 2007. The segments with the largest drop were the economic
type at 17.24 percent, and the middle type, at 11.09 percent; next, came the social at 7.24 percent,
the residential at 3.44 percent, and the residential plus at 0.07 percent.
Softec recommends that, in 2009, and in view of the economic importance, developers have a
diagnosis that will enable the establishment of an analysis, follow-up, and evaluation of the factors
impacting the sector, to understand their evolution and characteristics. The information and the
results will make it possible to have more tools for decision-making within the industry.
Teamwork
The service offers the advantage of being an investment with savings for the clients, as the union
in teamwork guarantees the success of their projects.
One of the advantages of being familiar with where more savings can be found is making a
detailed analysis, based on the scope requested, the project’s duration, and the type of construction.
Softec estimates that it is likely that the rate of total sales in the industry will decrease in
2009, mainly because of the drop in inventories; therefore, developers who have merchandise and
know how to sell it can make of this the best year, due to the lack of supply, combined with a stable
demand.
One recommendation is not to get carried away by volatility, and constantly review the projects
to evaluate and improve them.
A project validation is useful to assess the housing market in order to determine the possible performance of a real estate complex, defining the market share it could achieve. It shows the area’s real
estate vocation, strategies, time, and features of the project and product development.
The best and most profitable use is found by becoming acquainted with the current housing
market situation, as well as the context of the market for the existing projects and products, in order
to adapt the project and product to the area in the study. In addition, it makes it possible to identify
and gauge the size of the market for the products that will optimize the project to be developed,
and establish the market potential for the products evaluated. It also identifies the development
opportunities in the market for each of the products, as well as the space, price, market, and sales
strategies that can be exploited for the products, and sets the profile of the target clients and their
location. Thus, Softec can provide the tools to assist your company.
n
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DEL EXPERTO
Por Concreto Latinoamérica
www.concretolatinoamerica.com
SUSTAINABLE HOUSING: the future in home building
Uno de los mayores desafíos en la agenda internacional es lograr disminuir las concentraciones de los Gases de Efecto Invernadero que inciden negativamente
en la temperatura promedio de la superficie terrestre.
Desafortunadamente, el medio ambiente se ha visto
afectado por los desechos que generan la actividad
humana e industrial. Además, en el nivel global se enfrentan problemas de contaminación y agotamiento
de recursos naturales.
M
éxico no es la excepción, y a pesar
de que en la actualidad hay mayor
conciencia sobre esta problemática,
en el ámbito de la construcción habitacional
continúan siendo muy pocos los proyectos
de vivienda que contemplan e integran criterios ambientales. Se cuenta con políticas,
lineamientos y criterios sobre el desarrollo
de la vivienda sustentable; sin embargo, una
de las tareas fundamentales para el sector
vivienda en el país es lograr un crecimiento habitacional de calidad enmarcado criterios de sustentabilidad que tome en cuenta
medidas para el ahorro de energía, agua, el
reciclamiento de aguas, el manejo adecuado
de residuos sólidos, diseño bioclimático y de
áreas verdes, bajo orientaciones normativas
y esquemas de apoyo financiero.
La Política Nacional de Vivienda enfoca
sus esfuerzos a alcanzar los propósitos en
materia de vivienda a fin de cumplir los cinco ejes rectores de la política pública nacional, entre los que se destaca el de la sustentabilidad ambiental. Por ello, el Programa
Nacional de Vivienda 2007-2012, alineado
con el Plan Nacional de Desarrollo, plantea
como objetivo rector “impulsar el desarrollo
habitacional sustentable”, y como estrategia,
“estimular la construcción de desarrollos ha-
80
bitacionales con características de sustentabilidad”, adoptando criterios de racionalidad
en el uso del agua, la energía, ubicación cercana a los centros de trabajo y educativos,
optimizando el aprovechamiento de la infraestructura existente, con servicios suficientes
y en un entorno que favorezca el orden, la
convivencia y la recreación.
Superar varios obstáculos
Los objetivos de este plan implican superar
varios obstáculos que incluyen, entre otras
cosas, dar un giro a la tendencia histórica
en la edificación de vivienda, promover los
beneficios ambientales y de calidad de vida
que implica la adopción de nuevas formas de
construcción que sean amigables con el medio ambiente, e integrar a los desarrolladores
inmobiliarios del país para que construyan
bajo estas consideraciones.
Actualmente, la forma de producción de
la vivienda en México se desarrolla en lotes individuales con opción a crecimiento, con materiales tales como concreto, tabique y varilla,
a través de grandes desarrollos habitacionales,
en dimensiones mínimas, debido a que se tiene que absorber el costo de infraestructura y
servicios municipales, y casi sin áreas verdes,
destaca la Comisión Nacional de Vivienda
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(Conavi) en su documento “Desarrollos habitacionales sustentables en México”.
Por el contrario, las propuestas ecotecnológicas para la vivienda sustentable integran materiales térmicos y aislantes en el
techo, concreto ecológico, ventanas doble
vidrio con película reflejante para mayor
transferencia de calor, análisis de radiación
térmica e indicadores climatológicos, aprovechamiento de energía solar, microsistemas
para tratamiento de aguas grises, captación,
almacenamiento y re-uso de aguas pluviales,
así como dispositivos que incluyen sanitarios
ecológicos, calentadores de agua y refrigeradores eficientes, focos ahorradores de energía, entre otros elementos.
Pero, los costos de inversión han influido
en que el desarrollo de construcciones sustentables en nuestro país sea mínimo aún,
y a diferencia de otros países como los europeos, construir bajo criterios de sustentabilidad continúa siendo una novedad en
México y un tema sobre el que hay mucho
desconocimiento. No hay un dato muy preciso en cuanto a costos, aunque los expertos
estiman que la construcción de una vivienda
con estas características requiere una inversión de entre 15 y 45% más que una vivienda
convencional.
Un desarrollo habitacional sustentable
“requiere un enfoque racional y humano
para afrontar los rezagos existentes en materia de disponibilidad de servicios, infraestructura, tecnología para hacer eficiente el
uso de la energía y corregir las deficiencias
e insuficiencias en la definición del suelo
apropiado para el desarrollo económico y
habitacional”, indica el Programa Sectorial
para el Desarrollo Habitacional Sustentable
2007-2012. Esto implica que más allá de la
incorporación y el uso de ciertos elementos
ahorradores de energía y agua se requiere el
desarrollo de proyectos integrales que favorezcan el equilibrio ecológico, la responsabilidad social y la eficiencia económica.
La Política Nacional de Vivienda enfoca
sus esfuerzos a alcanzar los propósitos
en materia de vivienda a fin de cumplir
los cinco ejes rectores de la política pública
nacional, entre los que se destaca el de
la sustentabilidad ambiental.
Transformar el mercado de
la vivienda
En nuestro país, la Comisión Nacional de Vivienda es responsable del Programa Nacional
de Vivienda, el cual está dirigido a impulsar
un Desarrollo Habitacional Sustentable. Asimismo, ha trabajado en un marco normativo
como el Código de Edificación de Vivienda
y los Criterios e Indicadores para Desarrollos
Sustentables, con los que se busca transformar el mercado de la vivienda en México e
impulsar los esfuerzos de la construcción para
reducir los impactos al medio ambiente.
Pero, una de las urgencias en este tema
es lograr la creación de diseños, materiales y
tecnologías de construcción que además de
ofrecer un equilibrio ecológico, permitan el
desarrollo de viviendas con una propuesta
económica viable, que se extienda a la vivienda de interés social en el país. De ahí la
necesidad que las propuestas en este sentido
incluyan productos e instrumentos financieros para impulsar este tipo de vivienda.
Como se observa, ya se ha recorrido un
camino importante en este proceso. Sin embargo, hay todavía algunos obstáculos. Si
bien es cierto que están en funcionamiento las llamadas hipotecas verdes, como las
que ofrece Infonavit en las que a los derechohabientes que deciden adquirir una vivienda con criterios ecológicos se les brinda
un monto adicional a su crédito, aún falta
ampliar los beneficios de este esquema hacia otras instituciones que ofrezcan incentivos e instrumentos para financiar este tipo
de construcciones, de manera que sean aún
más accesibles para los compradores.
Por otro lado, las ecotecnologías tienen
costos superiores a los materiales y dispositivos tradicionales. Están, además, la falta de
conocimiento de la sociedad sobre los beneficios y ventajas de la vivienda sustentable,
la poca difusión sobre el tema, la ausencia
de cultura ecológica y de convicción por hacer una inversión que inicialmente es costosa
pero que a futuro significará ahorros considerables, que se convierten después de un
tiempo en ganancias.
Todos los involucrados en la industria
de la construcción tienen su tarea. Y si bien
se ha avanzado, es claro que los retos de un
programa eficaz pasan por la actualización
de los marcos jurídicos y normativos, el fortalecimiento de la capacidad institucional y
productiva, la promoción y difusión para el
desarrollo de una cultura ciudadana, y el impulso de elementos financieros y administrativos que faciliten y amplíen el mercado de
desarrollos habitacionales sustentables.
82
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Difusión y promoción
En el campo de la difusión y promoción,
Concreto Latinoamérica se ha caracterizado
por ser uno de los foros más especializados
y reconocidos del sector de la construcción
que ha dado voz a expertos y organizaciones nacionales e internacionales, públicas y
privadas que trabajan en el tema de la vivienda sustentable. Desde hace cuatro años,
con el apoyo y participación de la Comisión
Nacional de Vivienda (Conavi), ha ofrecido
un panorama de la situación de la vivienda
en el país, a través de conferencias, jornadas y seminarios en las que se comparten
experiencias, conocimientos, tendencias
en tecnología, productos y materiales para
el desarrollo eficaz de proyectos de construcción con gran énfasis en la problemática en torno al calentamiento de la tierra
y la implementación de soluciones específicas que impacten de manera positiva.
“Así como el tema ambiental y el desarrollo habitacional en el país están en la
agenda de las administraciones federal y locales, con ese mismo acento sería conveniente que hicieran parte de los objetivos de las
empresas desarrolladores de vivienda. Con la
ampliación de este tipo de construcciones,
el mercado resultará atractivo para las empresas constructoras”, afirma José Navarro
Meneses, Director General de E.J. Krause de
México, empresa que junto a Hanley Wood
Exhibitions organiza Concreto Latinoamérica
2009, del 16 al 18 de junio en Centro Banamex, con la participación por cuarto año
consecutivo de la Conavi.
En suma, con el fomento a la vivienda
sustentable, los desarrolladores residenciales tienen sin duda una oportunidad para
extender su actividad productiva y de negocios, pero también de contribuir a reducir las
emisiones de gases efecto invernadero a la
atmósfera, una tarea en la que se hace necesaria la participación de los gobiernos en
todos sus niveles, los sectores industriales y
productivos del país, así como la sociedad en
su conjunto. Los proyectos que se planifiquen
bajo esos parámetros permitirán sentar las
bases para adecuarse al futuro agotamiento
de energéticos y para la construcción de una
sociedad ecológicamente responsable.
DEL EXPERTO
One of the greatest challenges of the international agenda is
to reduce greenhouse effect gases concentration which has a
negative impact on the earth surface average temperature. Unfortunately, the environment has been affected by the human
and industrial activities-produced wastes. Pollution and natural
resources depletion issues are also being globally faced.
M
exico is no exception and even as there is currently more awareness around
these issues, there are still very few
construction projects in the housing milieu
which consider and include environmental criteria. There are policies, regulations or criteria
about the development of sustainable housing;
however, one of the fundamental issues in
the Country’s housing sector is to attain quality housing growth framed in sustainability
aspects that take into consideration measurements toward energy and water savings, water
recycling, the correct handling of solid wastes,
bioclimatic and green areas design, under a
standards-based outlook and financial support
perspectives.
The Política Nacional de Vivienda (National
Housing Policy) focuses its efforts in achieving
housing-related purposes in order to comply
with the five guiding principles of the national
public policy, among which environmental sustainability stands out. For this reason the Programa Nacional de Vivienda (National Housing
Program) 2007-2012, aligned with the Plan
Nacional de Desarrollo (National Development
Plan), offers “enhancing sustainable housing
development” as its objective and “stimulating
sustainability featured housing developments
construction” as its strategy. Housing developments are to adopt rational criteria in the use of
water, energy, location near working and educational centers, streamlining the leverage of
the existing infrastructure, with sufficient services and an atmosphere contributing to order,
coexistence and recreation.
Overcoming multiple
obstacles
The objectives of this plan imply overcoming
multiple obstacles which include but are not
limited to giving a spin to the historic trend in
housing building, promoting environmental benefits and quality of life as a result of adopting
new ways of environmentally-friendly construction and integrating the country’s housing
developers so that they build under these considerations.
The current housing production style in
Mexico is developed around individual units
with expansion options, and made with materials such as concrete, bricks and rods, through
large housing developments in minimal dimensions, since the infrastructure and municipal
services costs have to be absorbed, with almost
inexistent green areas, as the Comisión Nacional de Vivienda (National Housing Comission –
CONAVI) highlights in its dossier, “Desarrollos
habitacionales sustentables en México” (Sustainable Housing Developments in Mexico).
Conversely, sustainable housing eco-technologic proposals include thermal and isolating
roof materials, ecologic concrete, double glass
84
windows with reflecting film to increase heath
transfer, thermal radiation analysis and weather
indicators, solar energy leverage, gray waters
treatment micro systems, rain water gathering,
storage and recycling systems, as well as devices including ecologic lavatories, water heaters
and efficient refrigerators, energy saving light
bulbs and several other elements.
But investment costs have impacted sustainable construction development in our country
to a minimum, and as opposed to other countries such as the European, building under sustainability criteria is still innovative in Mexico
and a topic very scarcely known. There are no
precise data around costs, but experts deem
that housing construction with these characteristics requires an investment around 15 to 45
per cent greater than conventional building.
A sustainable housing development “requires a rational and human focus to face the
existing delay in matters of services availability, infrastructure, energy using technology
and correcting deficient and insufficient land
use definitions, as appropriate to economic and
housing development,” states the Programa
Sectorial para el Desarrollo Habitacional Sustentable (Sustainable Housing Development Sector
Program) 2007-2012. This means that beyond
including and using certain energy and water
saving devices, integral project developments
are required that favor environmental balance,
social responsibility and economic efficiency.
To transform the housing
market in Mexico
In our Country, the National Housing Commission is responsible for the National Housing
Program which is focused on enhancing a Sustainable Housing Development. It has also worked on a regulatory frame such as the Código de
Edificación de Vivienda (Housing Building Code)
and Criterios e Indicadores para Desarrollos
Sustentables (Sustainable Development Criteria and Indicators), intended to transform the
housing market in Mexico and propel construction efforts to reduce environmental impacts.
But one of the urgencies in this topic is to
achieve the creation of building designs, materials and technologies that beyond offering an
ecologic balance, allow housing developments
with a feasible economic proposal, extended to
the social interest housing in the country. And
so the need for this kind of proposal to include
financial products and instruments that enhance this kind of housing.
As it can be observed, a long way has been
trodden on this process. There prevail some
roadblocks, however. While it is true that socalled green mortgages are in place, such as the
ones offered by Infonavit, where right-holders
deciding to acquire ecologic-including criteria
housings are given an extended amount in their
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credit, expanding the benefits of this scheme to
other institutions offering incentives and instruments to finance this kind of building to make
them more accessible to buyers is still wanting.
On the other hand, eco-technologies materials and traditional devices costs are higher.
And there is also the lack of knowledge on behalf of the society regarding the benefits and
advantages of sustainable housing, little information in the subject, absence of an ecologic
culture and of the conviction of making an investment which is initially costly but that in the
future will represent significant savings, which
in time will turn into profits.
All stakeholders in the construction business have their task. And even as improvement
is evident, it is clear that the challenges of an
efficient program are passing through the updating of legal and regulatory frames, the strengthening of the institutional and productive
capacity, the spreading and promotion toward
developing citizens awareness, and the impulse
of financial and managerial elements to facilitate and broaden sustainable housing developments markets.
Spreading and promotion
In the field of spreading and promotion, Concreto Latinoamérica has characterized itself for
being one of the more specialized and renowned
forums in the construction sector, giving voice
to all, experts and organizations, national and
international, public and private, working in
sustainable housing. For the last four years and
with the support and participation of the Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) (National
Housing Commission), it has offered an overview
of the housing situation in the country, through
conferences, journeys and seminars. In these,
experiences, knowledge, trends in technology,
products and materials for the efficacious development of construction projects with great
emphasis in the issues surrounding global warming and the deployment of specific solutions
that impact positively have been shared.
“Just as the environmental and housing development topics in the country are present in
the federal and local administrations agendas,
with that very accent should housing development businesses objectives be included. With
the enhancing of this kind of building, the market would be attractive to construction companies,” stated José Navarro Meneses, General
Director, E.J. Krause de México, firm that together with Hanley Wood Exhibitions organizes
Concreto Latinoamérica 2009, from June 16 –
18 at Centro Banamex, with the participation of
CONAVI for the fourth consecutive year.
In summary, with the fostering of sustainable housing, residential developers have
without a doubt an opportunity to expand
their productive and business activity but also
to contribute in the reduction of green house
effect gasses emission into the atmosphere, a
task in which the participation of governments
at all levels, the industrial and productive sectors of the country, and of that of the society
at large, are necessary. Projects planned under
those parameters will allow setting the basics
to adequate for the future depletion of energy
sources and for the construction of an ecologically responsible society. n
arte
Aria, Acrílico y encausto sobre tela, 61 X 210 cm.
Luis Miguel
Valdés
Presencia, Esencia y Potencia.
Día y Noche,
óleo y encausto sobre tela, 100 x 100 cm.
Columna Humana,
óleo sobre tela, 180 x 120 cm.
86
Vista desde el mar,
acrílico sobre tela, 200 x 215 cm.
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art
Fiesta en el torso,
óleo y encausto sobre tela, 100 x 100 cm.
Habanera Tú,
acrílico sobre tela, 200 x 215 cm.
L
uis Miguel Valdés es un artista prolífico. Su trabajo es
a la vez preciso y colmado de referencias a la figura
humana y la arquitectura colonial, el cual carga con
una estructura sólida de años de estudio, experimentación
y trabajo técnico e intelectual, además de la aplicación de
nuevas tecnologías a las artes plásticas. Aunado a esto,
representa una figura importante y comprometida con el
panorama artístico mundial gracias a su aporte al arte del
grabado. Como parte de este interés fundó en el año 2000
el Taller de Grabado “La Siempre Habana”, en México, D.F.,
junto al poeta mexicano Cuitláhuac Rangel, en el cual trabajan otros artistas de renombre internacional.
Radicado en México desde 1991, Luis Miguel Valdés nació en Cuba en 1949. Comenzó sus estudios en 1961, en La
Habana y en 1983 residió en París, Francia, por una beca de
trabajo en el prestigioso “Atelier 17” de Stanley William Hayter, por donde también pasaron Pablo Picasso y Francisco
Toledo. Expuso por primera vez su trabajo en Milán, Italia,
y en el Salón de Mayo de París, en 1968, por el cual recibió
el Premio Colectivo Adam Montparnasse. Obtuvo también
en 1982 el Premio Especial de la UNESCO en la Exposición
Internacional de Arte del Libro, en Leipzig, Alemania.
En 1989 obtuvo el Primer Premio en el V Encuentro de
Investigaciones Científicas sobre Arte por un trabajo sobre
Arte Digital, en el Instituto Superior de Arte de La Habana.
Ha expuesto, además, en numerosos países como México,
Estados Unidos, Francia, España, Italia, Colombia, Alemania, Canadá y Japón, entre otros. Su obra está presente en
numerosas colecciones privadas y públicas, como el Museo
Nacional de Bellas Artes de La Habana y el Museo Universitario de Arte Contemporáneo, de la UNAM, en México.
Líneas Paralelas I,
Acrílico sobre tela, 200 x 300 cm.
Marriott Reforma Hotel | Paseo de la Reforma
276, Juárez, Cuauhtémoc, México D.F. 06600
T: +52.55.1102.7034
www.moisesvaldes.com
[email protected]
La Larga Marcha de La Humanidad,
acrílico sobre tela, 200 x 315 cm.
www.inmobiliare.com
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NEGOCIOS INMOBILIARIOS
/ REAL ESTATE BUSINESS
solidez y
confianza
AÑO 8 - NÚMERO 52 - 50 PESOS
MRP solidity and confidence
El control de PROYECTOS
INMOBILIARIOS como una
solución para reducir riesgos
Real Estate Project control as a solution to reduce
risks
Consideraciones legales
y fiscales
sobre el pago de deudas con bienes
Legal and tax considerations about the payment of
debts using assets
Uno a Uno/One on One
Entrevista/Interview
Germán Ahumada Alduncin
Director adjunto de consorcio ara
PANEL DE DISCUSIÓN INMOBILIARE
PROJECT MANAGEMENT
Beck, Bovis Lend Lease, Escala,
Gerens Hill y Seduvi
T
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AÑO 88 -- NÚMERO
NÚMERO 52
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