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Luis Facciano- 2015
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CON EXCEPCIÓN DE LAS LEYES DEROGADAS POR EL
ART. 3º DE LA LEY 26.994 Y LAS MODIFICACIONES
A LAS LEYES DE SOCIEDADES (19.550), DEL
CONSUMIDOR (24.240/26.361) Y DEL REGISTRO DE
PROPIEDAD
(17.801)
RESPETA
LOS
OTROS
MICROSISTEMAS NORMATIVOS AUTOSUFICIENTES.
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› En consecuencia:
› Los
CONTRATOS
DE
ARRENDAMIENTOS
RURALES y APARCERÍAS continúan regulándose
por la ley 13.246 (modificada por leyes 21.452
y 22.298).
› El CONTRATO ASOCIATIVO DE EXPLOTACIÓN
TAMBERA por la ley 25.169
› El CONTRATO DE MAQUILA por la ley 25.113
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1º) LEY 13.246 (modificada por leyes 21.452 y 22.298)
(sus preceptos son de orden público)
2º) VOLUNTAD DE LAS PARTES
3º) SUPLETORIAMENTE: CÓDIGO CIVIL
(desde agosto el CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL)
4º) USOS Y COSTUMBRE LOCALES
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ARRENDAMIENTO RURAL
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APARCERÍA AGRÍCOLA.

APARCERÍA PECUARIA (autonomía de la voluntad)

ESTÁN
EXPRESAMENTE
EXCLUIDOS
LOS
LLAMADOS CONTRATOS ACCIDENTALES POR
EL ART.39 (QUE SIN EMBARGO ESTABLECE
ALGUNAS REGLAS PARA LOS MISMOS)
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CESIONES TRANSITORIAS ONEROSAS DE
INMUEBLES RURALES EXCLUIDAS DE LAS
DISPOSICIONES DE LA LEY 13.246
1) PORQUE SÓLO UNO DE SUS ELEMENTOS ES AGRARIO:
Inmuebles rurales destinados a explotación no agropecuaria o
a diversas actividades no siendo la principal la agropecuaria
(tampoco se incluyen los inmuebles urbanos destinados a la
explotación agropecuaria). Se les aplican las disposiciones sobre
locación del C.C. (desde el 1º/8/2015 del CCC)
2) INMUEBLES RURALES DESTINADOS A UNA ACTIVIDAD
AGROPECUARIA SUJETA A UN RÉGIMEN ESPECIAL
Contrato asociativo de explotación tambera (ley 25.169)
3) POR LA BREVEDAD DEL PLAZO (a pesar de que tanto el predio
como la explotación son agrarios):
Contratos accidentales: se les aplican las reglas del art.39 de
la ley 13.246 y las disposiciones sobre locación del C.C.
(desde el 1º/8/2015 del CCC)
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Orden Público y Fraude en el C.C. y en el C.C.C.
 Art. 21 CC “las convenciones particulares no pueden dejar
sin efecto las leyes en cuya observancia estén interesados
el orden público y las buenas costumbres”
 Art. 12 CCC “Orden público. Fraude a la ley.
Las convenciones particulares no pueden dejar sin efecto
las leyes en cuya observancia está interesado el orden
público.
El acto respecto del cual se invoque el amparo de un texto
legal, que persiga un resultado sustancialmente análogo al
prohibido por una norma imperativa, se considera otorgado
en fraude a la ley. En ese caso, el acto debe someterse a
la norma imperativa que se trata de eludir”.
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Efectos de vulnerar el Orden Público (C.C.C.)
 Art. 386 “Son de nulidad absoluta los actos que contravienen el
orden público, la moral o las buenas costumbres”
 Art. 387. “La nulidad absoluta puede declararse por el juez, aun sin
mediar petición de parte, si es manifiesta en el momento de dictar
sentencia…”
 Art. 389 “Nulidad total es la que se extiende a todo el acto. Nulidad
parcial es la que afecta a una o varias de sus disposiciones. La
nulidad de una disposición no afecta a las otras disposiciones
válidas, si son separables….En la nulidad parcial, en caso de ser
necesario, el juez debe integrar el acto de acuerdo a su naturaleza
y los intereses que razonablemente puedan considerarse
perseguidos por las partes”
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Art.1191 (Cap. de la “Locación”)-Facultades del
representante: “Para celebrar contrato de locación por
más de tres años, o cobrar alquileres anticipados por el
mismo período, se requiere facultad expresa.”
Art. 375 (Cap. de la “Representación”) “Las facultades
conferidas en el poder son de interpretación restrictiva.
El poder conferido en términos generales sólo incluye los
actos propios de administración ordinaria y los
necesarios para su ejecución. Son necesarias facultades
expresas para:… k) dar o tomar en locación inmuebles
por más de tres años, o cobrar alquileres anticipados
por más de un año…”
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El art. 40 de la ley 13.246 y modif. establece para
los contratos de arrendamientos y aparcerías la
formalidad escrita ad probationem, la que siendo
omitida permitirá la prueba de su existencia de
acuerdo con las disposiciones generales.
Lo mismo para los contratos sucesivos (a norma
no distingue entre primer contrato y siguientes)
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*art.1019-Medios de prueba. Los contratos pueden ser
probados por todos los aptos para llegar a una razonable
convicción según las reglas de la sana crítica y con arreglo a lo
que disponen las leyes procesales, excepto disposición legal que
establezca un medio especial. Los que sea de uso instrumentar
no pueden ser probados exclusivamente por testigos.
*art.1020-Prueba de los contratos formales. Los contratos en
los cuales la formalidad es requerida a los fines probatorios
pueden ser probados por otros medios, inclusive por testigos, si
hay imposibilidad de obtener la prueba de haber sido cumplida la
formalidad o si existe principio de prueba instrumental, o
comienzo de ejecución. Se considera principio de prueba
instrumental cualquier instrumento que emane de la otra parte,
de su causante o de parte interesada en el asunto, que haga
verosímil la existencia del contrato.
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EL PRECIO DEBE SER EN DINERO (Art. 2 Ley 13.246).
SE APLICAN LA DISPOSICIONES SOBRE PRECIO EN LA
COMPRAVENTA (Conforme art. 1187 C.C.C.).
Art. 1133
C.C.C.:HABRÁ PRECIO “DETERMINADO”
(ART.1349 DEL C.C.: “CIERTO”) 1) CUANDO LAS PARTES LO
DETERMINAREN EN UNA SUMA (DETERMINADO), 2) CUANDO
SE DEJE SU DESIGNACIÓN AL ARBITRIO DE UNA PERSONA
DETERMINADA ó 3) CUANDO LO SEA CON REFERENCIA A
OTRA COSA CIERTA, SIENDO ESTA ÚLTIMA OPCIÓN LA QUE
PERMITE FIJAR EL PRECIO EN EL EQUIVALENTE EN PESOS
DEL VALOR DE UN PRODUCTO, LO QUE SE CONOCE COMO
PRECIO
DETERMINABLE Y ADEMÁS DE LAS ANTEDICHAS,
AMPLÍA LAS POSIBILIDADES AL AGREGAR UN PÁRRAFO: “EN
CUALQUIER OTRO CASO, SE ENTIENDE QUE HAY PRECIO
VÁLIDO SI LAS PARTES PREVIERON EL PROCEDIMIENTO PARA
DETERMINARLO” (CONVENCIONAL)
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KILAJE FIJO: CLÁUSULA PROHIBIDA: NO PUEDE
PACTARSE LA ENTREGA FISICA DE QUINTALES (PERO
SÍ SU EQUIVALENTE EN DINERO)
ES UN MODO DE DETERMINACION DEL PRECIO (art.
1349 C.C. y art. 1133 CCC)
SI SE DECLARA LA NULIDAD DE LA CLÁUSULA LAS
COSAS DEBERAN VOLVER AL ESTADO EN QUE SE
ENCONTRABAN ANTES DEL ACTO ANULADO Y OBLIGA A
LAS PARTES A RESTITUIRSE MUTUAMENTE LO QUE
HAN RECIBIDO (art. 1050 y 1052 CC y art. 390 CCC)
LA ÚLTIMA PARTE DEL 1133 C.C.C. PERMITIRÍA UNA
INTERPETACIÓN POR LA VALIDEZ PERO EL ART. 2 DE
LA 13.246 EXIGE EL PRECIO EN DINERO, CON LO CUAL
ÉSTA ES LA ÚNICALuisPOSIBILIDAD.
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Art.1135- Si el objeto principal de la venta (arrendamiento) es
una fracción de tierra…, no habiendo sido convenido el precio
por unidad de medida de superficie y la superficie de terreno
tiene una diferencia mayor del cinco por ciento con la acordada,
el vendedor (arrendador) o el comprador (arrendatario), según
los casos, tiene derecho de pedir el ajuste de la diferencia. El
comprador (arrendatario) que por aplicación de esta regla debe
pagar un mayor precio puede resolver la compra (el
arrendamiento) .
Art.1136- Si el precio es convenido por unidad de medida de
superficie, el precio total es el que resulta en función de la
superficie real del inmueble. Si lo vendido es una extensión
determinada, y la superficie total excede en más de un cinco
por ciento a la expresada en el contrato, el comprador
(arrendatario) tiene derecho a resolver.
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Cambio radical. Los artículos 617 y 619 del Código Civil
actual, establecen que la obligación constituida en moneda
que no sea de curso legal en el país es considerada como
de dar sumas de dinero y se cumple la obligación dando la
especie designada.
La solución era similar en el art. 765 del Proyecto de CCC
unificado, pero éste fue modificado por el Poder Ejecutivo
antes de ser remitido al Congreso.
La redacción aprobada la considera como de dar cantidades
de cosas y el deudor puede liberarse pagando el
equivalente en Pesos.
Sin embargo no fue advertida la contradicción con el
artículo siguiente que exige al deudor entregar la especie
designada, lo que seguramente será fuente de conflictos.
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ARTICULO 765 CCC- Concepto. La obligación es de
dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de
moneda, determinada o determinable, al momento de
constitución de la obligación. Si por el acto por el que
se ha constituido la obligación, se estipuló dar
moneda que no sea de curso legal en la República, la
obligación debe considerarse como de dar cantidades
de cosas y el deudor puede liberarse dando el
equivalente en moneda de curso legal.
ARTICULO 766 CCC- Obligación del deudor. El
deudor debe entregar la cantidad correspondiente de
la especie designada.
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PRECIO DEL ARRENDAMIENTO RURAL EN
MONEDA EXTRANJERA
COMO HEMOS VISTO, EL ART. 4º DE LA LEY 13.246
ESTABLECE QUE EL PRECIO DEBE SER SIEMPRE EN DINERO.
POR SU PARTE, EL ART. 765 DEL C.C.C. ESTABLECE QUE SI
SE ESTIPULÓ DAR MONEDA QUE NO SEA DE CURSO LEGAL
EN LA REPÚBLICA, LA OBLIGACIÓN DEBE CONSIDERARSE
COMO DE DAR CANTIDADES DE COSAS.
POR LO TANTO ES DUDOSA LA LEGITIMIDAD DE FIJAR EL
PRECIO DE UN ARRENDAMIENTO RURAL EN MONEDA
EXTRANJERA.
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ARTICULO 1209 CCC.- Pago cargas y
contribuciones por la actividad.
El locatario tiene a su cargo el pago de las
cargas y contribuciones que se originen en el
destino que dé a la cosa locada.
No tiene a su cargo el pago de las que graven la
cosa, excepto pacto en contrario.
(el actual art. 1553 del CC sólo habla de la
obligación del locador de pagar cargas y
contribuciones que graviten sobre la cosa
arrendada)

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PLAZO MÍNIMO: 3 AÑOS (art. 4º y 22º ley 13246)
Excepciones: contratos accidentales (segunda cosecha o un
año en el pastoreo) y aparcerías pecuarias (se puede pactar
libremente)
El art. 1198 del C.C.C establece un plazo mínimo legal para
los inmuebles de dos años (será aplicable sólo a los casos en
los contratos excluidos de la 13.246 por no tener los dos
elementos exigidos: inmueble rural y actividad agraria)
PLAZO MÁXIMO ACTUAL: 10 AÑOS (art 1505 C.Civil)
Excepción: contratos ad meliorandum 20 AÑOS (art. 45º ley
13.246)
PLAZO MÁXIMO C.C.C.: 50 AÑOS (art.1197)
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Prohibido salvo conformidad expresa del arrendador
(art.7 ley 13.246).
En la aparcería agrícola (art.23 inc a) dado el
caracter intuitu personae también está prohibida.
En cambio, actualmente el art. 1.583 del C.C.
establece la libertad de sublocación y cesión.
En el nuevo C.C.C. (art 1.213 y 1636) se equipara
la sublocación de toda la cosa a la cesión y la
permite (para alquileres urbanos) sólo si la otra
parte la consiente antes, simultáneamente o después
del acto, es decir un sistema similar a la 13246.
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El régimen especial de mejoras de los artículos 9 a 14 de la ley
13.246 fue derogado in totum por la ley 22.298, por lo que actualmente
es aplicación el régimen común del C.C.
El nuevo CCC simplifica el sistema, permitiendo al locatario
(arrendatario o aparcero en nuestro caso) realizar mejoras en la cosa
locada, excepto que esté prohibido en el contrato, alteren la substancia
o forma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla, no teniendo
derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o
suntuarias, pero sí el valor de las necesarias (Art.1211).
EL ART.1212 ASIMILA LA REALIZACIÓN DE MEJORAS
PROHIBIDAS AL INCUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE
CONSERVAR LA COSA EN EL ESTADO EN QUE SE RECIBIÓ, POR
LO QUE HABILITA A SOLICITAR LA RESOLUCIÓN DEL
CONTRATO POR DICHA CAUSA
Las de mero mantenimiento son a cargo del arrendatario el que podrá
efectuar las reparaciones urgentes a cargo del arrendador, todo dentro
de la obligación de conservar en buen estado la cosa arrendada(art.
1207)
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

El art. 39º de la ley 13.246 y modific. excluye de su
normativa a los:
CONTRATOS POR DOS COSECHAS COMO MÁXIMO y
CONTRATOS DE PASTOREO HASTA 1 AÑO DE PLAZO
Son básicamente arrendamientos o aparcerías de breve
término, están excluidos de las disposiciones de la ley y
se rigen por dicho art. 39º y por el Código Civil (art. 51º
dto. Reglamentario)
En consecuencia les serán aplicables las disposiciones de
la locación del C.C.C. IN TOTUM (art. 1197 A 1221)
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
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ACUERDO DE PARTES: art. 959 (1197 C.C.)
CONFUSIÓN art. 931 (862 C.C.)
POR EVICCIÓN art. 1044 (1527/28 CC) -AHORA EN FORMA MÁS AMPLIA
PORQUE COMPRENDE TURBACIONES DE HECHO del locadorPOR VICIOS OCULTOS (DEFECTOS Y VICIOS REDHIBITORIOS) art. 1051
(1515 CC)
FRUSTACIÓN DE LA FINALIDAD DEL CONTRATO art. 1090 para todos los
contratos (inc. 4º art. 1604 C.C., sólo para la locación)
APLICACIÓN TEORÍA DE LA IMPREVISIÓN art. 1091 (art.1198 C.C.)
TURBACIÓN DEL USO Y GOCE DEL PREDIO POR REPARACIONES O
INNOVACIONES POR ARRENDATARIO O DADOR: art.1201
DESTRUCCIÓN o FRUSTACIÓN DEL USO Y GOCE DE LA COSA
ARRENDADA POR CASO FORTUITO O FUERZA MAYOR (Arts. 1521-1604
inc.3 y 6 y 1522 C.C. y art. 1203 C.C.C.)
LA RESOLUCIÓN ANTICIPADA (art. 1221 C.C.C.)
 FINALIZACIÓN DEL USUFRUCTO o DEL USO (art.2870 y 3270 C.C. y
2140, 2153 y 2155 C.C.C.)
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La “FRUSTACIÓN DE LA FINALIDAD DEL CONTRATO”
prevista en el art. 1090 CCC, reemplazará con carácter
general para todos los contratos a lo dispuesto sólo para
la locación por el inc. 4º del art. 1604 C.C. (imposibilidad
del destino especial para el cual la cosa fue arrendada).
Podrá ser invocada cuando no subsiste la “causa”, cuando
ésta ha desaparecido
Deberá ser definitiva y causada por una alteración de
carácter extraordinario, ajena a las partes y que exceda
el riesgo asumido.
Si la frustración fuera temporaria hay derecho a
resolución sólo si impide un cumplimiento cuyo tiempo de
ejecución fuera esencial.
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La “IMPREVISIÓN” del art. 1091 C.C.C.,
equivalente al art. 1198 C.C., es aducible cuando
la prestación a cargo de una de las partes se
torna excesivamente onerosa, por una alteración
extraordinaria (elimina la exigencia de la
imprevisibilidad) de las circunstancias existentes al
tiempo de su celebración, sobrevenida por causas
ajenas a las partes y al riesgo asumido por la que
es afectada. Ésta podrá pedir la resolución total o
parcial del contrato o su adecuación.
Lo hace aplicable también a los contratos
aleatorios (aparcerías)
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Art.1203 C.C.C. “Si por caso fortuito o
fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o
gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el
objeto de la convención, puede pedir la rescisión
del contrato, o la cesación del pago del precio por
el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si
el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus
obligaciones continúan como antes.”
Es idéntico al art. 1522 del C.C. y también
comprendería al 1521 (destrucción total de la cosa
por caso fortuito) y al 1604 inc. 3 (pérdida de la
cosa arrendada)
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A partir de la vigencia del C.C.C. será aplicable al
arrendamiento rural y a la aparcería agrícola, ya que la nueva
norma no hace distingo alguno (art. 1221), a diferencia del
régimen actual que lo limita a las locaciones con destino
habitacional o comercial (ley de locaciones urbanas), lo que
obviamente excluia las destinadas a explotación agropecuaria.
Entendemos que no es apropiada para los contratos agrarios
tal como está prevista.
Tal vez podría oponerse a su aplicación el carácter de orden
público del plazo mínimo legal de tres años.
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“El
contrato
de
locación
puede
ser
resuelto
anticipadamente por el locatario: a) si la cosa locada es
un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato,
debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al
locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer
año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al
locador, en concepto de indemnización, la suma
equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de
desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se
ejercita transcurrido dicho lapso; …
(Elimina el preaviso)
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APARCERÍA: TODAS LAS ACCIONES PRESCRIBEN A LOS
5 AÑOS (ART. 28 LEY 13.246).
ARRENDAMIENTO Y CONTRATOS ACCIDENTALES: SE
APLICA LA PRESCRIPCIÓN GENÉRICA DE 10 AÑOS
(ART. 4023 C. C.). EN EL NUEVO C.C.C. EL PLAZO
GENÉRICO SERÁ DE 5 AÑOS (ART. 2560).
EL COBRO DE LOS ARRIENDOS PRESCRIBE A LOS 5
AÑOS (ART. 4027 INC. 2 C. C.). EN EL NUEVO C.C.C.
A LOS 2 AÑOS (ART. 2562 INC. C).
OTRO CAMBIO IMPORTANTE, NO REFERIDO A LOS
CONTRATOS PERO SI A LOS TRIBUTOS PROVINCIALES,
ES QUE ADMITE QUE LAS LEGISLACIONES LOCALES
FIJEN TÉRMINOS DIFERENTES PARA LA PRESCRIPCIÓN
DE LOS MISMOS.
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ES UN CONTRATO DE NATURALEZA AGRARIA QUE CONFIGURA UNA
PARTICULAR RELACIÓN PARTICIPATIVA Y AL QUE SE LE APLICA
SUPLETORIAMENTE EL C.C.C. (Art. 2º ley 25.169)
LA LEY 25.169 QUE LO REGULA NO ES DE ORDEN PÚBLICO (excepto art. 9)
EN CONSECUENCIA SE LE APLICAN:
1. LAS NORMAS IMPERATIVAS DEL C.C.C. y art. 9 ley 25.169 (referido a la
VIVIENDA DEL TAMBERO-ASOCIADO Y SU DEVOLUCIÓN (art. 963 C.C.C.)
2. CONVENIOS DE LAS PARTES
3. LEY 25.169
4. LAS NORMAS SUPLETORIAS DEL C.C.C. DEBIENDO TENERSE EN CUENTA
ESPECIALMENTE LAS DISPOSICIONES GENERALES PARA LOS CONTRATOS
ASOCIATIVOS (arts. 1442 a 1447)
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Art. 1442. Las disposiciones de este Capítulo se aplican a
todo contrato de colaboración, de organización o
participativo, con comunidad de fin, que no sea sociedad. A
estos contratos no se les aplican las normas sobre la
sociedad, no son, ni por medio de ellos se constituyen,
personas jurídicas, sociedades ni sujetos de derecho….
Art. 1444. Los contratos a que se refiere este Capítulo no
están sujetos a requisitos de forma.
Art. 1447. Aunque la inscripción esté prevista en las
Secciones siguientes de este Capítulo, los contratos no
inscriptos producen efectos entre las partes.
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 EL CONTRATO DEBE SER HOMOLOGADO ANTE EL JUEZ CIVIL
CON JURISDICCIÓN EN EL LUGAR DE CELEBRACIÓN
 SE DISCUTE SI ES OBLIGATORIA (¿ORDEN PÚBLICO?)
 ES IMPORTANTE EFECTUARLA PARA QUE TENGA EFECTOS
RESPECTO A TERCEROS, FUNDAMENTALMENTE RESPECTO A LA
NO SOLIDARIDAD y DESOCUPACIÓN VIVIENDA.
 PERO AHORA HAY QUE TENER EN CUENTA LAS DISPOSICIONES
DEL C.C.C. SOBRE LOS “CONTRATOS ASOCIATIVOS”:
Art. 1442. Las disposiciones de este Capítulo se aplican a todo
contrato de colaboración, de organización o participativo...
Art. 1444. Los contratos a que se refiere este Capítulo no están
sujetos a requisitos de forma.
Art. 1447. Aunque la inscripción esté prevista en las Secciones
siguientes de este Capítulo, los contratos no inscriptos producen
efectos entre las partes.
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
No existe normativa específica aplicable a esta cuestión.
Podría ser pertinente la normativa del contrato de
suministro introducida por el C.C.C. (art 1176 a 1186):
“Es el contrato por el cual el suministrante se obliga a
entregar bienes…en forma periódica o continuada, y el
suministrado a pagar un precio por cada entrega o grupo
de ellas”:
1181: Precio: b) corriente de plaza, c) debe pagarse
dentro de los primeros 10 días del mes siguiente.
1183: si no hay plazo la parte que resuelva debe avisar
en un término razonable y nunca menos de 60 días
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Ley 25113
El productor agropecuario (o primario) se obliga a
suministrar al industrial materia prima con el derecho
de participar en los % que se convengan sobre el
producto final
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
El productor agropecuario mantiene la propiedad de la materia
prima y luego sobre el % del producto elaborado que le
corresponde.
Para poder oponer esa propiedad en la quiebra del industrial el
contrato debe estar inscripto en un registro especial que debe
crear las provincias (reforma art. 138 de la LCQ).
¿SON APLICABLES LAS DISPOSICIONES GENERALES PARA
LOS CONTRATOS ASOCIATIVOS?:
Art. 1444. Los contratos a que se refiere este Capítulo no están
sujetos a requisitos de forma.
Art. 1447. Aunque la inscripción esté prevista en las Secciones
siguientes de este Capítulo, los contratos no inscriptos producen
efectos entre las partes.
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NORMAS DEL NUEVO CÓDIGO
CIVIL Y COMERCIAL
UNIFICADO APLICABLES A LOS
CONTRATISTAS RURALES
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La actividad del contratista rural no tiene una
regulación específica.
La mayoría de la doctrina jus-agrarista fue
coincidente de que estábamos en presencia de
contratos de locación de obra a los se les aplicaban las
normas del Código Civil en la materia (arts. 1629 a 1647),
adaptándolas a las especiales condiciones de la
contratación rural.
En el Código Civil y Comercial unificado, la normativa
equivalente está contenida en el Capítulo 6 (“Obras y
servicios”) del Título IV (“Contratos en particular”) del
Libro Tercero (“Derechos personales”).
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La primera diferencia es que ya no nos encontramos
con un contrato de locación, figura que queda reservada
exclusivamente para las cosas, sino con dos contratos
específicos: el contrato de obras y el contrato de servicios.
El CC en su Art. 1.493 decía que “Habrá locación,
cuando dos partes se obliguen recíprocamente, la una a
conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una
obra, o prestar un servicio; y la otra a pagar por este uso,
goce, obra o servicio un precio determinado en dinero”.
Por su parte el CCC en su Art.1187 lo restringe: ”Hay
contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a
otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del
pago de un precio en dinero.”
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El artículo 1251 del CCC lo define así: “Hay contrato
de obra…cuando una persona,… el contratista,
actuando independientemente, se obliga a favor de
otra, llamada comitente, a realizar una obra material... El
contrato es gratuito si las partes así lo pactan o cuando
por las circunstancias del caso puede presumirse la
intención de beneficiar.”
Tenemos entonces una simplificación
de la
terminología, que en el caso agrario es incluso
coincidente con los usos y costumbres, ya que al que se
obliga a realizar la obra lo denomina “contratista”,
mientras que al que se la encomienda, que sería el
productor agropecuario tenedor del predio, se lo llama
“comitente”
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El art. 1.632 del CC decía que a falta de
ajuste y no habiendo instrucciones, el
empresario debía hacer la obra según la
costumbre del lugar, o ser decidida la
diferencia entre el locador y locatario, en
consideración al precio estipulado,
mientras que el 1253 del CCC dice que en
ese caso el contratista o prestador de los
servicios elige libremente los medios de
ejecución del contrato.
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El art. 1629 del CC permitía que el contratista se
comprometiera sólo a realizar la tarea encomendada o a proveer
también los materiales Por lo tanto, incurriría en incumplimiento
contractual cuando lo hiciere de una forma diferente a la acordada.
Por ejemplo si se había pactado el sistema de siembra directa y
realizaba esas tareas culturales en la forma convencional. O cuando
el contrato estipulaba que también proveyera los insumos y utilizara
semillas, herbicidas o fertilizantes distintos a los previstos.
Por el contrario, el inc. c) del nuevo art 1256 establece
como regla que el contratista deberá proveer los materiales
adecuados que son necesarios para la ejecución de la obra o
del servicio, excepto que algo distinto se haya pactado o
resulte de los usos
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El artículo 1636 C.C. establecía que si nada se
hubiera estipulado se debería hacer efectivo el pago al
terminar la obra.
En el C.C.C. sólo se establece la obligación del
comitente de pagar al contratista (art. 1257 inc. a) pero
no tiene una norma similar a la señalada del 1636 CC,
lo que nos parece criticable.
Igualmente debemos señalar que si el precio
consistiera en un porcentaje de los frutos que se
obtengan y la tarea fuera anterior a la cosecha, el
pago del mismo obviamente deberá diferirse hasta el
momento de su terminación.
Luis Facciano- 2015
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Nos hemos referido sucintamente al nuevo régimen,
marcando las diferencias - que no son muchas- con el
del Código Civil.
Creemos que se perdió una buena oportunidad de
haber efectuada alguna consideración específica para
los contratistas rurales, en otra sección o en un
parágrafo dentro de la sección 2ª, que hubiera
permitido una mayor precisión que siempre redunda en
una mayor seguridad jurídica, ya que se sigue
aplicando una normativa prevista básicamente para la
edificación y otras obras civiles.
Luis Facciano- 2015
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NORMAS DEL NUEVO CÓDIGO
CIVIL Y COMERCIAL
UNIFICADO APLICABLES A LOS
CONTRATOS DE CANJE
Luis Facciano- 2015
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Consiste en un intercambio de bienes en especie o de
servicios por bienes.
El productor se provee de insumos o contrata servicios y los
abona a la cosecha con los frutos obtenidos.
Su fuente normativa es la ley 20.631 de IVA.
Se lo excluía y diferenciaba de la permuta ya que el art.
1495 del C.C decía que “El contrato de trueque o permuta
tendrá lugar cuando uno de los contratantes se obligue a
transferir a otro la propiedad de una cosa, con tal que éste le
de la propiedad de otra.
Pero el art. 1172 del C.C.C. dice que “Hay permuta si las
partes se obligan recíprocamente a transferirse el dominio de
cosas que no son dinero.”
En consecuencia el contrato de canje será una permuta
cuando consista en intercambio de bienes en especie y le serán
aplicables en ese caso subsidiariamente las normas de la
compraventa (art 275 CCC)
Luis Facciano- 2015
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Luis Facciano- 2015
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“Son cosas divisibles las que pueden ser divididas
en porciones reales sin ser destruidas, cada una
de las cuales forma un todo homogéneo y
análogo tanto a las otras partes como a la cosa
misma.
Las cosas no pueden ser divididas si su
fraccionamiento convierte en antieconómico su
uso y aprovechamiento.
En materia de inmuebles, la reglamentación del
fraccionamiento parcelario corresponde a las
autoridades locales.”
Elimina la tradicional denominación de “unidad
económica” y la reemplaza por la más genérica
de “fraccionamiento parcelario”
Luis Facciano- 2015
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La ley 26.994 deroga la ley 14.394 que instituía, entre otras cosas
el régimen de protección de vivienda denominado de “bien de
familia”.
EL CCC INSTITUYE (art.244 y ss.) OTRO RÉGIMEN DE
PROTECCIÓN: las viviendas afectadas al mismo no pueden ser
ejecutadas por deudas posteriores a la inscripción de la afectación
(excepciones: expensas, impuestos, garantía real, deuda por
construcciones en el inmueble, deudas alimentarias)
Permite su constitución a favor del titular registral sin familia
(art. 246 inc. a)
EL ART. 256 HACE APLICABLE ESTE CAPÍTULO A LOS
INMUEBLES RURALES (OBVIAMENTE CON VIVIENDA) QUE NO
EXCEDAN UNA UNIDAD ECONÓMICA DE ACUERDO A LO QUE
ESTABLEZCAN LAS REGLAMENTACIONES LOCALES.
Luis Facciano- 2015
53
53
Están obligadas a llevar contabilidad todas las personas
jurídicas privadas y quienes realizan una actividad
económica organizada o son titulares de una empresa o
establecimiento agropecuario (entre otros). Quedan
excluidas de las obligaciones previstas en esta Sección las
personas
humanas
que
desarrollan
actividades
agropecuarias y conexas no ejecutadas u organizadas en
forma de empresa (?).
Se consideran conexas las actividades dirigidas a la
transformación o a la enajenación de productos
agropecuarios cuando están comprendidas en el ejercicio
normal de tales actividades. (Por primera vez definición
legal de actividades conexas)
También pueden ser eximidas de llevar contabilidad las
actividades que, por el volumen de su giro, resulta
inconveniente sujetar a tales deberes según determine
cada jurisdicción local.
Luis Facciano- 2015
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54
“Bienes gananciales: La administración y
disposición de los bienes gananciales corresponde
al cónyuge que los ha adquirido. Sin embargo es
necesario el asentimiento del otro para enajenar
o gravar:.. d) los establecimientos….
agropecuarios.”
Luis Facciano- 2015
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“La herencia futura no puede ser objeto de los contratos ni
tampoco pueden serlo los derechos hereditarios eventuales
sobre objetos particulares, excepto lo dispuesto en el párrafo
siguiente u otra disposición legal expresa. Los pactos relativos
a una explotación productiva o a participaciones societarias de
cualquier tipo, con miras a la conservación de la unidad de la
gestión empresaria o a la prevención o solución de conflictos,
pueden incluir disposiciones referidas a futuros derechos
hereditarios y establecer compensaciones en favor de otros
legitimarios. Estos pactos son válidos, sean o no parte el futuro
causante y su cónyuge, si no afectan la legítima hereditaria, los
derechos del cónyuge, ni los derechos de terceros.”
Luis Facciano- 2015
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Se deroga la ley 25.509 que creaba el Derecho real de superficie forestal y se
crea este nuevo derecho real
Art.2114-Concepto. “El derecho de superficie es un derecho real temporario,
que se constituye sobre un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de
uso, goce y disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar o
construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el terreno, el vuelo o el
subsuelo, según las modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos
en el título suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en este Título
y las leyes especiales.”
Art.2115-Modalidades.“El
superficiario
puede
realizar
construcciones,
plantaciones o forestaciones sobre la rasante, vuelo y subsuelo del inmueble
ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o construido. También puede
constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya
existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad. En ambas modalidades, el
derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del titular del
suelo”.
Art.2117: Plazos: Hasta 50 años para forestaciones y plantaciones
Luis Facciano- 2015
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Art.
2141.FRUTOS.
PRODUCTOS.
ACRECENTAMIENTOS
NATURALES. “Pertenecen al usufructuario singular o universal:
a) los frutos percibidos (ídem. 2863 C.C.). Sin embargo, si el usufructo
es de un conjunto de animales, el usufructuario está obligado a
reemplazar los animales que faltan con otros iguales en cantidad y
calidad, si no opta por pedir su extinción (el actual 2902 C.C., 1er.
párr. establece el reemplazo, pero con las crías que nacieren y no da
la opción);
b) los frutos pendientes al tiempo de constituirse el usufructo. Los
pendientes al tiempo de su extinción pertenecen al nudo propietario
(ídem. 2864 C.C.);
c) los productos de una explotación ya iniciada al tiempo de constituirse
el usufructo (aclara pero es igual).
El uso y goce del usufructuario se extiende a los acrecentamientos
originados por hechos de la naturaleza, sin contraprestación alguna
(ídem. 2867 C.C.)”
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No existe un equivalente al art. 2873 del C.C. respecto al
usufructo de montes (si es monte de tala puede hacer los cortes
ordinarios, no puede talar los frutales o de adorno o protectores).
El art. 2130 inc. c) aclara que puede ser constituido sobre cosas
fungibles cuando recae sobre un conjunto de animales.
El 2153 (últ. párr.) establece que si es de un conjunto de animales
que perecen en su totalidad sin culpa del usufructuario, este cumple
entregando los despojos al nudo propietario y que si perece en parte
puede optar por continuar, reemplazando los que faltan o de cesar,
devolviendo los vivos.(idem art. 2902, 2º y 3er. párrafo).
El art. 251 inc. b) aumenta plazo máximo para personas jurídicas a 50
años (ahora 20 por art. 2828 C.C.)
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“Uno de los cónyuges puede solicitar la atribución preferencial de
los bienes amparados por la propiedad intelectual o artística, de los
bienes de uso relacionados con su actividad profesional, del
establecimiento comercial, industrial o agropecuario por él adquirido
o formado que constituya una unidad económica, y de la vivienda por
él ocupada al tiempo de la extinción de la comunidad, aunque
excedan de su parte en ésta, con cargo de pagar en dinero la
diferencia al otro cónyuge o a sus herederos. Habida cuenta de las
circunstancias, el juez puede conceder plazos para el pago si ofrece
garantías suficientes.”
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La ley 26.994 deroga la ley 14.394 (ley ómnibus).
Art. 2380.- Atribución preferencial de establecimiento. El
cónyuge sobreviviente o un heredero pueden pedir la atribución
preferencial en la partición, con cargo de pagar el saldo si lo
hay, del establecimiento agrícola, comercial, industrial,
artesanal o de servicios que constituye una unidad económica, en
cuya formación participó. En caso de explotación en forma
social, puede pedirse la atribución preferencial de los derechos
sociales, si ello no afecta las disposiciones legales o las cláusulas
estatutarias sobre la continuación de una sociedad con el
cónyuge sobreviviente o con uno o varios herederos. El saldo
debe ser pagado al contado, excepto acuerdo en contrario.
Antes sólo podía pedir la indivisión y su administración hasta 10
años (art. 53 ley 14.394)
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Art. 2381.- Atribución preferencial de otros bienes. El cónyuge
sobreviviente o un heredero pueden pedir también la atribución
preferencial:… c) del conjunto de las cosas muebles necesarias para
la explotación de un bien rural realizada por el causante como
arrendatario o aparcero cuando el arrendamiento o aparcería continúa
en provecho del demandante o se contrata un nuevo arrendamiento
con éste. (es una novedad)
Art. 2382.- Petición por varios interesados. Si la atribución
preferencial es solicitada por varios copartícipes que no acuerdan en
que les sea asignada conjuntamente, el juez la debe decidir teniendo
en cuenta la aptitud de los postulantes para continuar la explotación
y la importancia de su participación personal en la actividad. (ídem.)
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El anexo II de la ley 26.994 introduce reformas a la ley
17.801 (Registro de la Propiedad inmueble), 19.550 (de
Sociedades) y 24.240, ya modificada por la 26.361 (del
Consumidor).
El anexo I es el texto del nuevo Código Civil y Comercial.
El art. 2.1 sustituye el art. 1° de la 19.550 de Sociedades
y autoriza a que puedan ser constituidas por una sola persona,
pero sólo como Sociedades Anónimas (S.A.U.).
El capital deberá ser integrado totalmente en el acto
constitutivo (modific. al art.11) y no podrá ser inferior a
$100.000.Quedan sujetas a fiscalización privadas de número impar.
Las SCA o simple y SCI se transforman de pleno derecho en
SAU si quedan con un solo socio.
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-
-
El Código ha incorporado esta categoría a partir
del artículo 1442.
Aclara que a estos contratos no se les aplican las
normas sobre la sociedad, no son, ni por medio
de ellos se constituyen, personas jurídicas,
sociedades ni sujetos de derecho. Cabe señalar
que la doctrina agrarista ya se había
manifestado en este sentido respecto a las
aparcerías.
Veremos a continuación los tipos que regula el
CCC.
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Tiene por objeto la realización de una o más
operaciones
determinadas
a
cumplirse
mediante
aportaciones comunes y a nombre personal del gestor.
No tiene denominación, no está sometido a requisitos de
forma, ni se inscribe en el Registro Público.
El gestor responde ilimitadamente
El partícipe no tiene acción contra los 3os., ni éstos
contra él, en la medida que no se exteriorice su
participación
Luis Facciano- 2015
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Estaba en la ley de Sociedades.
Hay contrato de agrupación de colaboración cuando las partes
establecen una organización común con la finalidad de facilitar o
desarrollar determinadas fases de la actividad de sus miembros o de
perfeccionar o incrementar el resultado de tales actividades.
La agrupación, en cuanto tal, no puede perseguir fines de lucro. Las
ventajas económicas que genere su actividad deben recaer
directamente en el patrimonio de las partes agrupadas o consorciadas.
El contrato debe inscribirse en el Registro Público.
Los participantes responden solidaria e ilimitadamente
obligaciones contraídas por los administradores.
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67
por
las
También estaba en la ley de Sociedades.
Hay contrato de unión transitoria cuando las partes se reúnen para
el desarrollo o ejecución de obras, servicios o suministros
concretos, dentro o fuera de la República. Pueden desarrollar o
ejecutar las obras y servicios complementarios y accesorios al
objeto principal.
Por instrumento público o privado con certificación notarial de
firmas, inscripto en el Registro Público al igual que la designación
del representante.
Salvo disposición en contrario, no se presume la solidaridad de los
miembros.
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Estaban regulados por la ley 26.005.
Las partes establecen una organización común para facilitar,
desarrollar, incrementar o concretar operaciones relacionadas
con la actividad económica de sus miembros a fin de mejorar o
acrecentar sus resultados.
Los resultados que genera la actividad desarrollada por el
consorcio de cooperación se distribuyen entre sus miembros en
la proporción que fija el contrato y, en su defecto, por partes
iguales.
Si el contrato no establece la proporción en que cada miembro
responde por las obligaciones asumidas en nombre del
consorcio, todos son solidariamente responsables.
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Se deroga la 24.441.
Hay contrato de fideicomiso cuando el
fiduciante transmite o se obliga transmitir la
popiedad de bienes al fiduciario, quien se obliga
a ejercerla a favor del beneficiario que se
designa en el contrato ya transmitirila cuando
se cunpla el plazo o condición al fideicomisario.
No es una sociedad.
No puede durar más de 30 años.
Debe ser inscripto en el Registro Público.
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Oferta de inversión a riesgo: Los participantes
entregan un predio, se fijan tareas a cumplir, se busca
optimizar costos y lograr inversión a escala, se dispone
además la división de la producción.
- Contratos de explotación conjunta: Se pactan por una
o varias cosechas. Existen compromisos de aportes de
lotes de tierra y se define la producción que se hará.
Se acuerdan aportes, y se definen porcentuales de
participación. Se deja expresamente asentado que no
se trata de una nueva sociedad.
- En ambos casos estamos frente a contratos de
aparcería, con todas las consecuencias dispuestas por
la 13.246
-
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71

Es básicamente una asociación de inversores que tiene como
finalidad la obtención de un rendimiento económico mediante
una explotación agraria. No hay regulación especial para esta
figura sino que se constituyen bajo diversas formas jurídicas.
Se puede hacer por medio de fideicomisos, agrupaciones de
colaboración, cooperativas, UTE, Consorcios de cooperación,
por ejemplo.
 Si no se formalizan bajo alguna forma definida legalmente, las
partes celebran distintos contratos de tipo individual:
- Con los que ceden los predios: arrendamientos, aparcerías o
contratos accidentales, según se estipule
- Con los contratistas rurales: contratos de obra
- Con los ingenieros agrónomos: contratos de servicios
- Con los inversores: contratos de mutuo.

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Luis A. F Facciano
[email protected]
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