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Junio – Julio 2015 | Nº 59 | www.ocu.org/inversiones
Análisis urbanístico
17,19 € | Bimestral Año 10 | suplemento de OCU Compra Maestra nº 404 | Depósito Legal:M-36354-2005
SEVILLA
la calefacción central se acaba Pág 11.
riesgos de comprar sobre plano Pág 12.
visitamos 27 agencias inmobiliarias Pág 14.
alquiler de vacaciones Pág 16 | cómo declarar el irpf Pág 18 | fachadas Pág 20
EDITORIAL
Alquiler de vacaciones
inmueble, y tributar por ello. Por su
parte, el inquilino opta libremente
por un tipo de alojamiento que le
conviene por sus gustos, su composición familiar, su flexibilidad, su
coste, etc. Con los actuales portales
de anuncios en la web, la información que posee antes de reservar es
suficientemente amplia como para
asegurarse en gran medida una
elección de acuerdo a su criterio.
No necesita una placa oficial.
H
ay que reafirmar el derecho
de los particulares a poner
en alquiler sus viviendas o
parte de ellas, del modo que mejor
convenga a las dos partes interesadas: el propietario y el inquilino.
También para estancias cortas, que
pueden convenir a turistas o a otros
viajeros.
Esta opción existe desde hace
décadas. Permite al propietario
obtener algún rendimiento de su
En OCU constatamos que el
número de reclamaciones que año
a año recibimos por estos motivos
es muy reducido, menos del 1 % del
total de reclamaciones. Y esto vale
también para los hoteles. Afortunadamente, en España el nivel del alojamiento turístico en sentido amplio
es muy satisfactorio. El último ranking de la Unión Europea sobre
valoración de los servicios por los
consumidores (“Consumer Scoreboard”, 2014), afirma que en España
los servicios de “Holiday accommodation” son el segundo tipo de servicios mejor valorados, de una lista de
31. Su puntuación es de 81,4 / 100.
Esa calidad se ve refrendada por
hechos. Con un turismo en auge, los
hoteles han visto mejorar sus ratios
de ocupación, y se construyen nuevos establecimientos. Sin embargo,
el hecho de que el alojamiento en
viviendas crezca a ritmos aún superiores levanta suspicacias, aunque
en realidad no existe competencia
con los hoteles. Son ofertas distintas.
La presión del sector hotelero ha
contribuido a que muchas comunidades autónomas se lancen a regular las “viviendas de uso turístico”
con exigencias dispares que nos
parecen exageradas y a veces, de
imposible cumplimiento (pág. 16).
El intervencionismo de la Administración llega a cotas inauditas.
Pedimos una regulación que sea
uniforme en todo el país y que permita el alquiler particular con las mismas y únicas exigencias que están
previstas para una vivienda ordinaria: licencia de primera ocupación,
cédula de habitabilidad, servicios en
funcionamiento. El resto, si tiene la
cama más grande o más pequeña, si
tiene internet o puntos de luz en cada
mesita de noche, si va a estar dos
noches o quince, etc., debe dejarse a
la elección de los usuarios.
Otra cosa es que se controle
a algunos empresarios que quizá
aprovechen esta figura para competir con el resto de modalidades de
alojamiento reglado. El necesario
control de esta realidad no puede
ser excusa para cercenar el derecho
FyC
del particular a alquilar.
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2 | OCU FINCAS Y CASAS
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
La fragilidad del mercado de vivienda
120
PRECIO DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA
(l. gruesa) Y EN ESTADOS UNIDOS, base 100
110
100
90
80
70
60
50
12/14
06/14
12/13
06/13
12/12
06/12
12/11
06/11
12/10
06/10
12/09
06/09
40
12/08
Los datos que inciden en la demanda de vivienda muestran varias caras. Por un lado, aumenta el número de
ocupados según la EPA del primer trimestre de 2015
(+504.000 ocupados). Hasta abril de 2015, el número de
afiliados en la Seguridad Social aumentó en 578.000 en
doce meses. A corto plazo esta tendencia positiva sobre
el paro debería mantenerse, dicho sea con la reserva de
la inevitable incertidumbre política que va a padecer el
país en los próximos meses.
Por otra parte, esa mejora de datos de empleo es
relativa: siguen existiendo más de cinco millones de
parados. Y los nuevos empleos gozan de salarios que,
al margen de su discutible estabilidad o inestabilidad,
no pueden sustentar una compra de vivienda al precio
medio que esta sigue manteniendo, a pesar de las caídas tras la burbuja. La prueba del algodón serán las
hipotecas: unas entidades financieras que hayan aprendido algo de la reciente gran crisis se guardarán muy
mucho de conceder alegremente préstamos, por mucho
que ello les reporte beneficios a corto plazo.
La caída del euro y la bajada acumulada de precios de
la vivienda en España actúan de reclamo para compradores extranjeros. No cabe duda de que el país tiene
atractivo. Pero, ¿podrá la demanda extranjera sostener
o impulsar los precios? En el contexto actual de alza
sostenida del turismo, muchos se han lanzado al alquiler
vacacional de corto plazo para obtener rentabilidad de
sus viviendas ociosas. El fenómeno ha generado polémica (pág. 2) y una hemorragia normativa (pág. 16).
Pero, al margen de que el turismo patrio también está
sometido a riesgos, no pensamos que nuestro reclamo
del sol vaya a generar cambios de tendencia en nuestro
mercado inmobiliario.
06/08
Claves de la demanda
Un país de vacaciones
12/07
Se nos dice que los grandes inversores nacionales y
extranjeros, “los que saben”, están apostando por el
ladrillo español. Campan los fondos y las Socimis. Esto
merece un análisis sosegado.
El INE recogió un ligero aumento de ventas de
vivienda del 2 % en marzo respecto del mismo mes de
2014. Los datos de los notarios habían anunciado una
bajada del 2 % en febrero. Si lo vemos con perspectiva,
se observa que las ventas se han estabilizado tras su
incremento a fin de 2014, auspiciado en parte por los
motivos fiscales que en su día comentamos (encarecimiento en 2015 de la fiscalidad de la ganancia en IRPF).
Pasada esa “urgencia”, y alentados por una supuesta
recuperación del mercado, algunos vendedores podrían
pensar en tomarse su tiempo para ver si pueden subir
sus expectativas de precios. Entre tanto, las webs de
anuncios de pisos publican rebajas de precios algo superiores al 4 % anual. Nuestro consejo es que venda hoy,
si tiene comprador (pág. 14).
La EPA del primer trimestre de 2015 registró un incremento anual del número de hogares de 97.000. Corresponde en parte al incremento de la población mayor de
25 años según la misma fuente en el mismo periodo
(+70.000). Contrasta con el descenso de población
general residente en España, registrado por el Padrón:
-170.000 personas a enero de 2015. Es decir: muchos de
estos nuevos hogares pueden responder a las tendencias sociológicas actuales, donde aumentan los hogares
con una sola persona. Si miramos a otros países que
suelen ser referente social de nuestro futuro, esta tendencia seguirá creciendo. Desde el punto de vista de la
vivienda es pan para hoy.
Respecto de mañana, las previsiones a la baja de la
población en nuestro país que hace el INE son una de las
razones por las que pensamos que el precio de la vivienda
se corregirá necesariamente en el futuro próximo.
06/07
Cifras: balón a tierra
Población y hogares
12/06
D
a una batalla psicológica por
instalar el mensaje en la opinión pública de que
el ladrillo está de vuelta. Ante tanto interés en
juego, el pequeño inversor debe ser sagaz.
e nuevo asistimos
Con un paro del 5,5 %, la economía de Estados Unidos ha sido capaz de
recuperar el dinamismo de su mercado inmobiliario.
OCU FINCAS Y CASAS | 3
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Mercado hipotecario
E
l Euribor cerró el mes de abril en el 0,180 %,
prolongando el alivio en los hipotecados. Cada
vez queda menos margen de bajada, aunque
tampoco es previsible un cambio brusco de tendencia
en los próximos trimestres.
Bajan los diferenciales
En febrero de 2015 el número de hipotecas registradas
para compra de vivienda creció un 29 % respecto de un
año antes. Las entidades hacen campaña para otorgar
créditos, dada la liquidez existente facilitada por el
Banco Central Europeo. Las dos entidades con mejores
condiciones en sus préstamos han bajado el diferencial
que aplican. Uno-e lo redujo del 1,60 % al 1,40, si domicilia la nómina y contrata el seguro de hogar. ING Direct
lo fija en 1,29 %, pero exige contratar un seguro de vida
IMPORTE MEDIO EN EUROS DE HIPOTECAS
DE VIVIENDA EN ESPAÑA
El Supremo y la cláusula suelo
170000
150000
130000
110000
90000
70000
50000
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
El dato de 2015 comprende los meses de enero y febrero.
2014
que encarece ligeramente el coste global. Llamamos a
la prudencia: al riesgo general de mantener su fuente
de ingresos se suma la previsible subida de tipos tarde
o temprano, que encarecerá su cuota.
2015
El Tribunal Supremo ha aclarado en una reciente sentencia su criterio sobre la devolución de las cantidades
pagadas de más por una cláusula suelo que haya sido
declarada nula por un tribunal: solo se devolverán los
intereses pagados de más a partir del día 9 de mayo de
2013. A pesar de este criterio restrictivo, el perjuicio
para el consumidor por la cláusula suelo es grande y
merece la pena reclamar. Hemos actualizado en la web
nuestra calculadora de las cantidades que podría recuperar según el caso. Puede informarse de cómo reclamar
judicialmente con ayuda de OCU llamando al teléfono
gratuito 900 814 664, de lunes a viernes de 9 a 18 h. FyC
Mejores préstamos hipotecarios tipo variable (a 25 años; vivienda principal; mayo 2015)
Entidad
Contacto
Uno-e.com
902 111 113
Tipo de interésComisión (%) (1)
(%)
A C. D.
Euribor + 1,40
0,00
0,00
TAE
(%) (2)
1,80
Cuota mensual (3)
413,71
424,34
ING Direct (4)
901 020 901
Euribor + 1,29
0,00
0,00
2,03
Banco Mediolanum
902 15 25 95
Euribor + 1,40
1,00
0,00
2,10
427,76
Open Bank (4)
902 365 366
Euribor + 1,89
0,00
0,00
2,27
436,13
EvoBanco
901 911 901
Euribor + 1,90
0,00
0,00
2,29
437,12
MEJORES PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS TIPO VARIABLE PARA SUBROGACIÓN
Uno-e.com
902 111 113
Euribor + 1,40
0,00
0,00
1,63
ING Direct (4)
901 020 901
Euribor + 1,29
0,00
0,00
1,86
405,60
416,11
Deutsche Bank
902 882 157
Euribor + 1,95
0,60
0,00
2,28
436,63
Caja España Duero
902 365 024
Euribor + 2,35
0,50
0,00
2,72
458,25
(1) Comisiones: A. Apertura; C. D. Compensación por desistimiento; (2) Para calcular la TAE se aplica el tipo inicial, que varía en cada entidad, y
el euribor de abril 2015 (0,180 %) y se tienen en cuenta todos los gastos; se trata de una TAE suponiendo que el tipo de referencia se mantiene en
los valores actuales; (3) Cuota media teórica en euros para un préstamo de 100.000 euros; (4) Consulte las condiciones adicionales de este préstamo
en nuestra web www.ocu.org/inversiones/inmuebles > Mercado hipotecario, o a través de nuestra Asesoría (913 009 140).
4 | OCU FINCAS Y CASAS
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
Acciones y fondos
Contexto de liquidez
En general, los sectores constructor e inmobiliario acabaron en positivo en el bimestre de marzo y abril, aunque
los fondos que invierten en ellos no lograron paliar las
pérdidas acumuladas en el mes de abril. Sólo el sector
inmobiliario a nivel europeo cedió (-1,6 % en el bimestre),
pérdida que no lograron esquivar ni el Axa Aedificandi
AC (-2,5 %) ni el NN (L) European Real Estate × Cap EUR
(-2,9 %), ambos con consejo de venta. Tampoco el AXA
WF Framlington Europe Real Estate Secs EC EUR (-1,8 %),
que puede mantener pues invierte un 41 % en un mercado pujante como el británico. A nivel global, el sector
inmobiliario ganó un 1,9 % pero el Robeco Property Eq.
D EUR (-0,4 %; vender) no pudo evitar los número rojos,
Tampoco lo hizo el AXA WF Framlington Global Real
Estate Secs EC EUR (-1,1 %). Este último fondo centra
su foco de inversión en los EE.UU., y puede mantenerlo.
• Por otro lado, el sector constructor acumuló ganancias: un +1 % a nivel global y +1,1 % a nivel europeo. Sin
embargo el Ibercaja sector inmobiliario, que invierte una
parte de su patrimonio en este sector constructor europeo,
se dejó un -0,1 % en el bimestre y mantienen el consejo de
venta. Recuerde que puede consultar toda la información
sobre estos fondos en www.ocu.org/inversiones.
Algunas empresas cotizadas
• Ferrovial aumentó su beneficio en un 81 % en el primer trimestre de 2015, gracias a dos de sus principales
activos: el aeropuerto de Heathrow y la autopista canadiense 407 ETR. La acción está correcta: mantenga.
• La llegada de Carlos Slim a FCC se ha reflejado en
algunos nombramientos clave pero se está a la espera de
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
las decisiones estratégicas. Previsiblemente pasarán por
una mayor actividad en América Latina, en busca de nuevos ingresos. Por el momento la acción sigue cara: venda.
COTIZACIÓN DE FCC, EN EUR
25
20
15
10
5
0
2010
2011
2012
2013
2014
2015
La cotización refleja el renacimiento de la compañía tras su grave crisis. Acción correcta y de riesgo elevado.
• Cementos Portland se ha beneficiado del aumento de
ventas de cemento en el primer trimestre del año. Pero
las expectativas del negocio siguen siendo malas y la
acción está cara: venda.
• La constructora australiana AV Jennings incrementó sus
ventas un 14 % y volvió a registrar beneficios, lo que le ha
permitido distribuir dividendos. Para el presente ejercicio
que cerrará el 30 de junio espera un incremento de ventas
superior al 20 %. La cotización está correcta; mantenga.
• El grupo belga CFE, dedicado a la construcción y promoción inmobiliaria, y al dragado, se ha beneficiado de la
aportación de esta división. La cifra de ventas aumentó
un 5 % y reaparecieron los beneficios, hasta 6,3 euros
por acción. La mayor liquidez permitió reducir deuda y
distribuir dividendos. Esperamos que aumente el beneficio en 2016, pero estas buenas perspectivas está por
FyC
ahora reflejadas en la cotización: conserve.
Acciones del sector constructor e inmobiliario
Nombre
Acciona
ACS
AVJennings
Beni Stabili
Cem. Portland
CFE
FCC
Ferrovial
Headwaters
Lafarge
MDC Holdings
Sacyr
Saint - Gobain
Uralita
Vinci
Precio
Bolsa
Riesgo
8/05/2015 (1)
71,54 EUR Madrid
****
31,19 EUR Madrid
****
0,72 AUD Sídney
***
0,70 EUR Milán
***
7,25 EUR Madrid
****
99,64 EUR Bruselas
***
11,00 EUR Madrid
****
19,63 EUR Madrid
***
19,90 USD Nueva York ****
64,26 EUR París
****
28,18 USD Nueva York ****
4,02 EUR Madrid
****
41,42 EUR París
****
0,71 EUR Madrid
****
53,67 EUR París
**
Comentario
Consejo vuelven los beneficios y los dividendos
conservar
vende división energías renovables
conservar
buen primer semestre 2014-2015
conservar
acuerdo con Telecom Italia
vender
la elevada deuda es su principal problema
vender
previsión de buen año 2015 para DEME
conservar
ampliación multiplica el número de acciones
vender
beneficio 2014 sin extraordinarios -45 %
conservar
cotización ya recoge buenas perspectivas
conservar
fusión con Holcim a punto de finalizar
vender
aproveche el repliegue de la cotización
comprar
vuelve a los beneficios en 2014
vender
resultados estables en 1er trimestreconservar
precio recoge con creces sus perspectivas
vender
cae cifra negocio en 1er trim (-5,3 %)
conservar
(1) Indicador de riesgo: cuanto más alto sea el número de asteriscos (de 1 a 5), más elevado será el riesgo asociado a la acción.
OCU FINCAS Y CASAS | 5
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN
S
PANORAMA INMOBILIARIO
Instalación eléctrica de la vivienda
es antigua o pretende realizar
cambios de envergadura, vea lo que debe
tener en cuenta. Lo primero es la seguridad,
compatible con soluciones prácticas.
i su instalación
Cuestión de seguridad
La instalación eléctrica de la vivienda merece nuestra atención por motivos de seguridad, economía y de
exigencias administrativas. La normativa vigente es el
Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión, de 2002.
Regula aspectos como el número de circuitos según la
potencia, el diámetro de los conductores, los aparatos
de protección en caso de fuga de corriente y el número
de puntos de luz o de toma de corriente por estancia. Por
ejemplo, en salones y dormitorios se prevé un mínimo
de un punto de luz por cada 10 m² de superficie, y un
enchufe por cada 6 m², y en pasillos una luz por cada
5 m de longitud.
• También estipula quiénes son los instaladores autorizados, únicos habilitados para emitir los certificados
de instalación o de mantenimiento. La expedición del
certificado puede ser exigida en casos de cambio de
potencia, sobre todo si nuestra instalación anterior no
soporta la nueva potencia que se pretende.
• Un aspecto básico de toda instalación es la toma
de tierra, que permite que una posible fuga se derive
hacia un elemento inerte. El Reglamento indica dónde
situar las tomas de tierra (en patios de luces de cocinas
y aseos, cuartos de contadores, base de estructuras
metálicas de ascensores, etc.). Es importante comprobarlo en edificios antiguos.
Nivel de electrificación
La electrificación básica de una vivienda es la que permite utilizar los aparatos eléctricos de uso común. En
obras nuevas se instala como potencia mínima la de 5,75
KW, si bien puede ser modificada por el propietario o
usuario. En viviendas de más de 160 m² y en aquellas
con niveles de electrificación superior (por contar con
otras instalaciones, como la calefacción eléctrica), se
instala una potencia superior.
Para la instalación eléctrica de una vivienda no se
precisa proyecto, salvo que se trate de una vivienda
unifamiliar con una potencia superior a 50 Kw, o un
edificio de viviendas con potencia superior a 100 Kw
por cada caja general de protección, o de garajes con
ventilación natural de más de cinco coches. Los garajes
de ventilación forzada precisan proyecto en cualquier
caso.
6 | OCU FINCAS Y CASAS
ANÁLISIS URBANÍSTICO
• Recuerde que en el actual sistema de tarificación de la
electricidad, la potencia contratada tiene un gran peso
en el recibo, por lo que interesa ajustarla lo mejor posible
a sus necesidades (vea OFC 55). En ese sentido, no se fie
a ciegas de los cálculos que le ofrecen algunas compañías eléctricas por internet. No suelen tener en cuenta
coeficientes de simultaneidad y pueden dar resultados
de potencia superior a nuestras necesidades reales.
Consejos prácticos
Conviene poner los enchufes al menos a 30 cm del suelo,
por si hubiera fugas de agua. Son prácticos los enchufes
dobles y no cuestan mucho más. No se debe colocar un
enchufe o puntos de luz a menos de 1 m de un punto
de agua en cocinas o baños (salvo determinadas luces
estancas). Tampoco deben colocarse bases de enchufe a
menos de 20 cm de tuberías de agua. En zonas de paso,
salones y dormitorios son muy prácticos los interruptores
conmutados para accionarlos indistintamente desde un
lugar u otro. Los reguladores de intensidad o “potenciómetros” son útiles en zonas de estancia y dormitorios,
tanto para reducir el consumo como para crear ambientes agradables. Pero son más caros que los interruptores
normales. No conviene mezclar en la misma instancia
luces incandescentes con fluorescentes o halógenos.
Cuánto cuesta la instalación
Hemos pedido presupuestos para cambiar la instalación
de una vivienda de unos 80 m², con electrificación estándar y una potencia contratada de unos 4,5 Kw, utilizando
materiales de calidad media (enchufes, interruptores,
etc.). Los costes varían mucho entre proveedores: entre
1.300 y 2.600 euros, IVA incluido.
En muchos casos se pueden aprovechar los conductos existentes y no se requerirán ayudas de albañilería,
salvo en viviendas muy antiguas o cuando se realicen
cambios en las estancias o de ubicación de los aparatos
principales. En la medida de lo posible, conviene hacer
coincidir los cambios en la instalación eléctrica con las
FyC
posibles reformas en el inmueble.
Gestión de inmuebles
EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE VENTA Y DE LA RENTA
DE ALQUILER DE LOS INMUEBLES DEL PERFIL
Plaza garaje 1
Plaza garaje 2
Plaza garaje 3
Parcela
Precio de compra y renta Valor de venta y renta
mensual 2006
mensual 2015
38.000 € / 90 €
37.050 € / 100 €
36.575 € / 100 €
228.000 € / 0 €
32.400 € / 100 €
29.600 € / 60 €
29.600 € / 60 €
99.000 € / 0 €
Los precios no incluyen impuestos, aunque estos sí se tienen en
cuenta al calcular la rentabilidad.
Elementos de cálculo
• Para hacer los cálculos, tomamos como punto de partida tanto el coste de adquisición de cada inmueble,
como los gastos e impuestos de la propia compra.
• Partimos de que las plazas de garaje están alquiladas en
permanencia, al precio medio de la zona en cada momento.
Para calcular la rentabilidad tenemos en cuenta los ingresos por alquileres, que han ido variando en estos años, y
los gastos recurrentes de los inmuebles (IBI y cuota de
comunidad en su caso). Estimamos el conjunto de gastos
e impuestos en un 20 % de los ingresos de alquiler. Hay
que tener en cuenta que aunque no es frecuente, el propietario de una plaza de garaje no puede descartar tener
que afrontar ocasionalmente alguna derrama (gastos de
pintura, puertas, sistema anti incendios, etc.).
• También tenemos en cuanta los impuestos que paga
el propietario por esos mismo rendimientos en el IRPF.
VENTAS ANUALES DE VIVIENDA EN SEVILLA
12000
10000
8000
6000
4000
2000
2014
2013
2012
2011
2010
2009
0
2008
En abril de 2006 elaboramos un perfil de inversión
inmobiliaria en la ciudad de Sevilla, con el objeto de
seguir la evolución de precios y de rentabilidades con
base en inmuebles concretos. Se trata de un ejercicio
teórico porque ni entonces ni ahora recomendábamos
esa inversión en Sevilla al precio medio vigente. El perfil
se compone de tres plazas de garaje y de una parcela
para una vivienda unifamiliar en Olivar de Quintos. De
las plazas de garaje, dos están situadas en el Centro y
otra en el barrio de Remedios. Al hacer ahora balance
de la inversión hay que tener en cuenta que el periodo
comprende toda la fase de corrección de precios, que
en Sevilla se inició en la segunda mitad de 2008 (págs.
8-10). Vea en la tabla la evolución en el mercado de los
precios de estos inmuebles.
2007
De qué inmuebles hablamos
Los alquileres de plazas de garaje que son independientes de viviendas, no gozan en el IRPF de la reducción
del 60 % y por lo tanto tributan por el marginal que
corresponda a cada uno. Para los cálculos, tomamos
como tipo del IRPF el 35 %.
2006
studio de la rentabilidad de inmuebles con caso
práctico. El precio de adquisición es clave, más
que las rentas de alquiler.
Inmueble
PANORAMA INMOBILIARIO
Perfil de inversión en Sevilla
2005
E
ANÁLISIS URBANÍSTICO
2004
GESTIÓN PATRIMONIAL
NOTICIAS BREVES
El mercado inmobiliario en Sevilla no está aún estabilizado.
Rentabilidad acumulada
El precio de la parcela ha caído un 57 % entre 2006 y
2015, y tampoco ha generado ingresos por alquiler en
este periodo. Esto lastra la rentabilidad del conjunto.
Respecto a las plazas de garaje, sus precios han caído
entre un 15 y un 20 % según el caso, menos que la media
del precio de la vivienda en la ciudad (página 10). Y por
lo que respecta al alquiler de esos garajes, el descenso
medio ha sido del 24 % en el mismo periodo, pero esto
incluye el caso de dos garajes cuyas rentas bajaron un
40 % y uno que las vio crecer un 11 %. Una vez más, sea
muy selectivo con todos los inmuebles, pero especialmente con plazas de garaje.
• Con todo ello, la rentabilidad media anual del perfil en
el periodo 2006-2015 ha sido del -6 %, tanto si tenemos
en cuenta solo el precio de los inmuebles como si incluimos los ingresos netos por alquiler. Y es que cuando se
compra muy caro, la mera depreciación de los inmuebles
marca enormemente las rentabilidades.
• Para tener más perspectiva, también hemos hecho los
cálculos de rentabilidad para el caso en que hubiéramos
hecho la inversión antes de la burbuja, en 1996, como
es el caso de muchos de nuestros lectores.
En ese caso, considerando la evolución de los precios
entre 1996 y 2015 en Sevilla (auge y explosión de la burbuja
incluidos), la rentabilidad neta anual del perfil sería del
2,7 %. Si añadimos los ingresos de alquiler de los garajes,
FyC
la rentabilidad asciende al 3 % medio anual.
OCU FINCAS Y CASAS | 7
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Sevilla se saca brillo
L
muestra un dinamismo
encomiable y se beneficia del tirón del turismo.
Tras la baja de precios, existen algunas
oportunidades pero son puntuales y van por barrios.
a capital andaluza
Cambios a mejor
La capital andaluza es un ejemplo de cómo una ciudad
puede mejorar a pesar del entorno de crisis económica.
En abril de 2006 realizamos un primer estudio que
hemos repetido nueve años más tarde, incluyendo una
encuesta a 360 residentes de Sevilla. Y hemos detectado
diversos signos de mejora, sobre todo en la valoración de
los sevillanos. Aunque, para ser del todo justos hay que
señalar que algunos servicios partían de una valoración
especialmente baja, por lo que tampoco ahora podemos
tirar las campanas al vuelo.
Sevilla aprobó el Plan general vigente en 2006, justo
antes del estallido de la burbuja. Parte de los desarrollos
previstos siguen paralizados, dándose algunas situaciones paradójicas: se paralizó la construcción de VPO, hay
falta de suelo en la ciudad y existe una fuerte demanda
de locales comerciales en la zona Centro. El mercado
de oficinas está estabilizado y podría bajar algo más al
entrar en funcionamiento actuaciones como la nueva
Torre Pelli. Existe mucha oferta de suelo industrial.
Movilidad, limpieza, barrios
sevillanos hacen a su alcalde, por encima del arreglo de
calles o la reducción de la zona azul.
Es importante el reto por recuperar zonas deterioradas:
Los Pajaritos, La Bachillera y el Polígono Sur.
• El auge del turismo da alas a los hoteles e impulsa el
alquiler. En los últimos doce meses, el número de viajeros alojados en hoteles creció un 12 % hasta febrero,
y los pasajeros de avión un 11 % hasta marzo de 2015.
La evolución en fechas posteriores ha sido aún mejor. El
antiguo edificio de Tabacalera se pretende reconvertir
para usos hoteleros y terciarios. También se pretende
recuperar el Mercado de la Puerta de la carne, cerrado
desde hace 10 años, y se rehabilita la Fábrica de artillería.
• Se estudia el dragado del Guadalquivir. Si se acometiera con las necesarias precauciones medioambientales
podría implicar la llegada de mayores barcos, de mercancías o turistas. En el entorno del río se planea una
actuación para usos terciarios (Sevilla Park) y la creación
de una gran zona franca.
• Algunos proyectos recientes han supuesto inversiones
muy superiores a las inicialmente previstas: la ampliación del Palacio de Congresos (120 millones de euros), o
la actuación Metropol Parasol (conocida como Las Setas,
103 millones de euros), que solo satisface al 39 % de los
encuestados. El tranvía satisface totalmente al 28 de
sevillanos; parece bueno pero muy caro al 37 %, y le
parece caro e innecesario a otro 28 %.
Una de las prioridades del Plan General era la movilidad
Dotaciones y servicios públicos
y en parte, ha dado frutos. Sevilla cuenta con el segundo
Los habitantes de Sevilla dan en 2015 una mayor puncarril bici mejor valorado en nuestros estudios, a lo que
tuación a las dotaciones de la ciudad que la acordada
se unen las buenas condiciones naturales de uso de
en 2006. Destaca la mejora en seguridad, de 3,9 a 5,5
la bici en la ciudad. Existe una línea de tranvía desde
sobre 10, y en transporte, de 6,1 a 6,9. Sin embargo,
2007 y una línea de metro desde 2008, que han contribuido a la mejora de la valoración del
VALORACIÓN DE LAS DOTACIONES DE LA CIUDAD
transporte público. Las restricciones
Buenas o muy buenas
Regular
Malas o muy malas
previstas de tráfico en el Centro no se
Sanitarias
72
17
11
han aplicado, como tampoco se han
67
Transporte
24
9
realizado los aparcamientos periféricos inicialmente proyectados. Uno de
71
Escolares
14
15
los puntos débiles era la limpieza. La
54
36
Parques
10
situación ha mejorado algo: los ciuda51
28
Deportivas
21
danos la valoran con un 5,6 sobre 10,
Limpieza
39
35
26
y en la comparativa de ciudades espaSeguridad
39
36
25
ñolas en 2015 recibe una valoración de
22
Culturales
39
39
50 sobre 100, subiendo nueve puntos
27
Mayores
33
40
respecto de 2011, en un contexto de
14
Aparcamiento
32
54
deterioro general en otras capitales.
Queda mucho por hacer y de hecho la
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90% 100%
Existe demanda de centros para mayores.
limpieza es la principal petición que los
8 | OCU FINCAS Y CASAS
Existe una gran disparidad en la apreciación de los
barrios. Los hay que gustan a casi todos, y los hay que
gustan a muy pocos. La zona de Nervión es la preferida
para vivir por un 84 % de sevillanos. Destaca para bien en
transportes y para mal en dotaciones culturales. La zona
de Santa Justa – Miraflores gusta a un 76 %, aunque está
mal valorada en centros para mayores. La zona de Prado
de San Sebastián recibe las mejores valoraciones en casi
todas sus dotaciones, y es la preferida de un 75 % de sevillanos. Le siguen con un 71 % el Centro (con problemas de
parking) y Triana (también mal para aparcar pero mejor
en limpieza y seguridad). La zona de Cerro Amate (26 %
de preferencias) recoge las peores valoraciones comparativas de sus servicios, y algo similar le ocurre a Los
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
Torreblanca
Cerro Amate
San Pablo
Pino
Montano
Sevilla Este
0%
Los Remedios
10%
Macarena
Zonas preferidas
BARRIOS PREFERIDOS PARA VIVIR EN SEVILLA
90%
Triana
Un 84 % de los encuestados viven en viviendas de su
propiedad; hay un 9 % de inquilinos y un 7 % que residen
en viviendas de familiares. Uno de cada cinco encuestados posee más de una vivienda, la mitad en la propio
Sevilla y la otra mitad en otros lugares de Andalucía.
Cerca de un 5 % de encuestados tiene intención de comprar una vivienda próximamente.
Si pueden elegir, el 53 % se decanta por una vivienda
de tipología unifamiliar. Aunque aquellos a los que les
gusta el bloque prefieren los de más de 4 alturas.
Centro
Los gustos de los sevillanos
PANORAMA INMOBILIARIO
Remedios, aunque sí destaca en transportes y de hecho
gusta a muchas más personas (67 %). La zona con menos
preferencias es la de Torreblanca (7 %). Vea la valoración
de todas las zonas en www.ocu.org/inversiones.
Prado de
S. Sebastián
algunas mejoras no son aún suficientes: las dotaciones
culturales, los centros para mayores o el aparcamiento,
están por debajo del aprobado.
ANÁLISIS URBANÍSTICO
Sta. Justa
Miraflores
NOTICIAS BREVES
Nervión
Gestión de inmuebles
La cifra indica el porcentaje de a quienes gustaría vivir en cada zona.
Precio de la vivienda y barrios
Según Fomento, el precio medio oficial de la vivienda
de segunda mano en la ciudad era de 1.611 euros/m 2
al término de 2014. El punto más bajo se registró en el
primer trimestre de 2014, con una caída del 35 % desde
los máximos de 2008. De todos modos, pensamos que
esta ligera recuperación actual no marca un cambio
de tendencia. El estudio de los distintos factores que
influyen en el precio de la vivienda nos sigue haciendo
pensar que persiste un desequilibrio entre este precio
y la capacidad de pago de la demanda, aunque, como
decimos, Sevilla muestra un dinamismo encomiable.
OCU FINCAS Y CASAS | 9
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
El precio medio del alquiler de vivienda se redujo un
25 % entre junio de 2008 y febrero de 2015, y aún no se
observa un cambio de tendencia.
PRECIO DE LA VIVIENDA USADA
EN SEVILLA (l. fina) Y EN ESPAÑA, € /m2
2600
Nacional
2400
Sevilla
2200
2000
1800
1600
1400
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
1200
Fuente: M. de Fomento. La tendencia bajista de los precios no parece
haber tocado aún su fin.
• En volumen, 2004 fue el año que más viviendas se
vendieron en Sevilla, 10.770. La cifra cayó durante la
crisis hasta 2013, pero en 2014 hubo un nuevo repunte
hasta 5.299. La siguiente tabla muestra una orientación, para cada zona de la ciudad, del precio medio de
venta y alquiler para pisos de unos 90 m², así como la
rentabilidad neta estimada por alquiler. Publicamos una
selección de zonas. Puede consultar todos los barrios en
www.ocu.org/inversiones, en la sección de Inmuebles
> Comparar precios por barrios.
PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE LA VIVIENDA
Zonas
Compra
(1)
Alquiler
(2)
Rentabilidad
(3)
Bellavista Hércules
Centro Alameda
Cerro Amate La Oliva
La Palmera, Bermejales
Los remedios Pza. Cuba
Macarena Parlamento
Nervión
Parque Alcosa
Pino Montano
Prado S. Sebastián
San Jerónimo
San Pablo
Santa Justa Miraflores
Sevilla Este Congresos
Triana Patrocinio
168.000
232.000
95.000
178.000
183.000
165.000
184.000
92.000
91.000
173.000
108.000
99.000
124.000
143.000
173.000
630
900
540
540
720
630
720
450
540
810
540
720
630
630
630
3,6 %
3,7 %
5,5 %
2,9 %
3,8 %
3,7 %
3,8 %
4,7 %
5,7 %
4,5 %
4,8 %
7 %
4,9 %
4,2 %
3,5 %
(1) En euros, precios medios estimados de compra con gastos e
impuestos, para vivienda de 90 m². (2) Renta bruta mensual media
en euros para alquileres en la zona en viviendas equiparables.
(3) Rentabilidad anual neta estimada, antes de impuestos.
10 | OCU FINCAS Y CASAS
Plazas de garaje
Un 28 % de sevillanos encuestados dijo necesitar una
plaza de garaje. Un 5 % piensa adquirir una, y otro 4 %
va a alquilarla próximamente. La tabla adjunta muestra
una referencia de los precios medios de mercado que
hemos encontrado para la compra y alquiler de plazas
de garaje por barrios en la ciudad. Recogemos aquellos que presentan la rentabilidad más elevada. Puede
ver el conjunto de zonas, más de 30, en www.ocu.org/
inversiones.
PRECIO, RENTA Y RENTABILIDAD DE GARAJES (1)
Zonas
Cerro Amate la Oliva
Pino Montano
Cerro Amate C. Águila
Sevilla Este, E. Lemos
San Jerónimo
Bellavista
Macarena los Príncipes
Los Remedios Tablada
Santa Justa Miraflores
Precio
Renta
Rentabilidad
10.500
7.900
13.600
8.000
11.200
10.800
18.200
21.800
19.500
69
48
68
38
52
47
80
94
82
6,3 %
5,8 %
4,8 %
4,5 %
4,5 %
4,2 %
4,2 %
4,1 %
4,0 %
(1) Precios medios estimados de compra y de alquiler mensual, en
euros. La rentabilidad tiene en cuenta los gastos, no los impuestos.
Conclusión y consejos
De todos los barrios y zonas analizados para vivienda
hemos encontrado un 16 % que podrían resultar baratos
atendiendo al criterio económico de la rentabilidad por
alquiler. Pero debe tener en cuenta que varias de las
zonas con mayor rentabilidad no se encuentran entre los
barrios preferidos para vivir, caso de Cerro Amate (solo
gusta al 26 %), San Pablo (37 %) o Pino Montano (40 %).
Y algo similar ocurre en cuanto a plazas de garaje. De
entre las zonas con mayores preferencias, sin ser aún
barata, conviene seguir de cerca las oportunidades que
FyC
puedan surgir en Santa Justa – Miraflores.
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Calefacción central y gasto individual: qué hacer
E
n qué consiste la obligación de individualizar los gastos de la calefacción.
Cómo se hace y quién lo paga, antes de que finalice 2016. Si es de los que pasa mucho tiempo en casa,
prepárese a pagar más.
Cada uno, lo suyo
Un 11 % del total de viviendas del
país disponen de calefacción central.
La obligación de instalar contadores
individuales de consumo en esos edificios, antes del 31 de diciembre de
2016, deriva de la Directiva europea
2012/27, y del Real Decreto-Ley 8/2014.
Se exceptúan los casos donde el cambio
no sea técnicamente viable y rentable.
VIVIENDAS CON CALEFACCIÓN
CENTRAL, EN %
Municipio
% de viviendas
Alicante
Barcelona
Bilbao
A Coruña
Granada
León
Madrid
Málaga
Las Palmas
Pamplona
Salamanca
Sevilla
Valencia
Zaragoza
3,4 %
4,7 %
24,8 %
11,4 %
28,1 %
39,2 %
26,8 %
1,8 %
0,5 %
48,6 %
45,9 %
4,8 %
2,8 %
36,6 %
Fuente: INE, censo de viviendas de 2011.
El coste que implica
Si la calefacción va por pisos, basta
con poner un contador a cada
vecino. Pero la mayoría de las instalaciones son de tipo “columna”:
los radiadores de los distintos pisos
van unidos entre sí de arriba a
abajo. Este sistema requiere la instalación de un aparato de medición
en cada radiador y de una unidad
que centraliza las lecturas. Junto
al medidor, se requiere un sistema
de regulación individualizada de
temperatura, por vivienda o por
radiador. Estimamos entre 700 y
1.100 euros por vivienda el coste
de la instalación de los repartidores de costes o el calorímetro y las
válvulas termostáticas, junto con la
derrama por adaptar las instalaciones comunes. Equivale de media a
un año de calefacción para un piso
antiguo en una zona fría. El ahorro estimado es de entre un 20 % y
un 30 % de la energía antes consumida. Teóricamente, la inversión se
amortiza en 5 años. También hay
un coste permanente por la lectura
de los consumos.
Quién decide
Comprar o alquilar
Pidan varios presupuestos de la
obra de adaptación, los aparatos
y el mantenimiento. A largo plazo,
interesa más comprar los aparatos
que alquilarlos. Algunas comunidades autónomas ofrecerán ayudas
durante este periodo de implantación. Hasta octubre de 2015 pueden
obtenerse préstamos sin interés
para la instalación de repartidores de costes de calefacción y de
válvulas termostáticas, de hasta el
90 % del coste, a devolver hasta en
FyC
12 años (vea www.idae.es).
La comunidad de propietarios
decide por mayoría de tres quintos
los cambios en servicios comunes
Toda la información en la web
V
que afecten a la eficiencia energética. Si no lo aprueban ahora,
al existir una obligación legal de
adaptación, en todo caso deberá
hacerse antes de enero de 2017,
bajo sanción de hasta 10.000 euros.
Si un vecino se opone, la comunidad
facturará al resto por los consumos
contabilizados individualmente, y
al vecino disidente por el máximo
que corresponda por el reparto del
gasto global.
encuentre la respuesta a sus intereses. Puede consultar la calculadora
www.ocu.org/inversiones para acceder a todos los análisis, los
consejos, los comparadores, modelos de escritos, todas las revistas
publicadas, las noticias que le afectan, plazos que se acercan, etc.
isite
Útil y sencilla
Toda la información de OCU fincas
y casas está igualmente accesible a través de la web www.ocu.
org/inversiones. En la sección de
Inmuebles podrá encontrar nues-
tros análisis y consejos por temas,
además de noticias de interés al
hilo de la actualidad, para no dejar
pasar ninguna oportunidad. Por
otra parte, la web ofrece comparadores y utilidades para que usted
OCU FINCAS Y CASAS | 11
Noticias Breves
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
sobre el valor de los inmuebles; las
mejores hipotecas; una base de
datos de más de 300 barrios de las
principales ciudades del país, para
conocer precios de venta y alquiler, nuestra valoración de cada uno
de ellos como inversión y el precio
que estimamos razonable, tanto
para un comprador como para un
vendedor. También recopilamos los
estudios por ciudades, de más de
50 municipios del país.
contratos, comunicaciones referentes a alquileres, comunidades de
vecinos, compraventas, relaciones
con Hacienda, escritos a la Administración, etc. También le proponemos unas carteras modelo de
inversión a largo plazo, con inmuebles, adaptadas a su perfil. Junto
con análisis de empresas del sector
constructor e inmobiliario, nacionales y extranjeras, y de fondos de
inversión.
Modelos de escritos
Para no perderse nada
En la sección “De ayuda” le ofrecemos modelos de documentos sobre
Si quiere que no se le pase nada
importante, puede suscribirse a nues-
Compra de vivienda sobre plano:
amor al riesgo
N
comprar vivienda ahora, y menos sobre plano,
con toda la oferta existente. La protección ante retrasos
ha mejorado algo, pero ¿por qué jugarse el dinero y vivir
con incertidumbre?
o recomendamos
Nuevas sentencias
En los últimos meses el Tribunal
Supremo ha aclarado parte de su
jurisprudencia sobre la protección
ante retrasos para los compradores
de vivienda sobre plano. Pero esta
protección, que comentamos a continuación, no soluciona el problema
principal. En caso de dificultades,
terminará en pleitos caros y, si la
promotora es insolvente el riesgo
se multiplica. Además muchos
contratos incluyen cláusulas penales duras si el que incumple es el
comprador. En el momento actual
seguimos sin recomendar la compra de vivienda. Pero si quiere una,
elija entre las ya existentes.
¿Puedo resolver?
Si está esperando la entrega de la
vivienda comprada sobre plano y
el vendedor incumple el plazo pactado, puede instar la resolución del
12 | OCU FINCAS Y CASAS
contrato (si ese es su interés). Ya no
se exige que ese retraso sea “relevante”, o que se haya pactado como
parte esencial de la obligación del
promotor. Eso sí, el derecho a resolver debe ejercitarse antes de que el
vendedor le requiera para el otorgamiento de la escritura por estar ya
terminada y en disposición de ser
entregada, aun después de la fecha
estipulada para su entrega. Si el vendedor se opone a su requerimiento
para resolver y devolver lo anticipado, deberá ir a los tribunales.
Garantía de adelantos
El promotor-vendedor debe garantizar las sumas adelantadas mediante
la contratación de un seguro o de
un aval, entregando la referencia
de esa garantía al comprador. Es
una obligación esencial mientras
la vivienda no esté terminada y en
disposición de ser entregada. Exija
PANORAMA INMOBILIARIO
tro sistema de alertas. Así, cada vez
que se publique una novedad del
campo que usted haya elegido, recibirá un aviso en su correo electrónico.
La página web ha sido adaptada
recientemente para mejorar la
navegación del usuario. Es un proceso continuo para poder ser más
útiles y adaptarnos a sus necesidades. Es posible que al visitar
alguna de las secciones se le presente la opción de participar en una
breve encuesta. Si dispone de unos
momentos, le agradeceremos que
participe y que nos haga llegar sus
FyC
comentarios.
el justificante de la garantía: si no
existe, el comprador puede resolver el contrato mientras la vivienda
no esté terminada. Además, si el
vendedor ha incumplido, tampoco
podrá él resolver el contrato en caso
de que el comprador se retrase en
uno de los pagos (como suele prever
el contrato de venta).
Límites al aval
La garantía ofrecida por el avalista
o la aseguradora es una garantía
legal, que es irrenunciable por el
NOTICIAS BREVES
comprador. En consecuencia, no se
admiten límites temporales al aval
que lo hagan ineficaz a los efectos
previstos por la ley. Tampoco se
admiten cláusulas en el seguro que
limiten esa garantía, como la que
preveía el Banco Vitalicio (ahora
Generali) de que se excluya del
riesgo asegurado cuando el tomador (el promotor) no haya ingresado
las cantidades en una determinada
cuenta bancaria. El importe cubierto
por el seguro comprende todas las
cantidades entregadas a cuenta del
precio, aunque la póliza establezca
una cantidad máxima inferior.
ANÁLISIS URBANÍSTICO
A quién reclamar
Para recuperar las sumas adelantadas y sus intereses, el comprador
puede dirigirse simultáneamente
contra el vendedor y su aseguradora, solidariamente. O puede dirigirse directamente al avalista o al
asegurador. Si la promotora no ha
constituido esas garantías legales
y el comprador no puede recuperar
lo adelantado, son responsables
solidarios los administradores de
la promotora.
• En el primer trimestre de 2015
(aún) entraron en concurso de
acreedores 256 inmobiliarias y
PANORAMA INMOBILIARIO
236 constructoras. Si su promotora entra en concurso, estará en
“mejor” situación si el retraso se
ha producido una vez ya declarado
el concurso. Debe asesorarse por
si le conviene interponer un incidente concursal. Si no lo hace, una
vez aprobado el convenio de acreedores deberá aceptarlo y asumir
el nuevo retraso o la pérdida que
pueda derivarse. Nuestra petición
de que los créditos de los consumidores se consideren preferentes
en los concursos, sigue cayendo en
FyC
saco roto, por ahora.
Alquiler: denegar la prórroga por necesidad
“
M
i madre es arrendataria de un piso desde febrero de 1974. Ha recibido una carta del arrendador
por la que se le deniega la prórroga forzosa, por necesitar el arrendador la vivienda al trasladarse
de ciudad. ¿Qué puedo hacer?” Compruebe que no tiene otros inmuebles y que no alquila
de nuevo la vivienda.
Contratos antiguos
Plazo y condiciones
Por la fecha del contrato, su alquiler está sometido a la normativa
sobre alquileres antiguos, tal y
como fue validada por las disposiciones transitorias de la Ley de
Arrendamientos Urbanos de 1994.
Según ello, arrendatario no tendrá
derecho a la prórroga legal cuando
el arrendador necesite la vivienda
para sí o para que la ocupen sus
ascendientes o descendientes. El
concepto de necesidad es relativo,
pero la propia ley la presume en
determinados casos, entre los que
se encuentra el suyo: “si habitando
fuera del término municipal en que
se encuentre la finca necesitare
domiciliarse en él”. Si el arrendador
poseyera otras viviendas alquiladas en la localidad debe respetarse
un orden legal a la hora de denegar
la prórroga. Usted puede comprobar en el Registro de la Propiedad
si tiene otras propiedades allí.
El arrendador debe requerir de
forma fehaciente al inquilino con un
año de antelación. Y el arrendatario
debe contestar en 30 días hábiles
si acepta o no (y por qué). La ley
prevé una indemnización para el
inquilino: dos anualidades de renta
si el inquilino desaloja la vivienda
dentro de los seis meses siguientes al requerimiento, y sólo con una
anualidad si la desalojare dentro
del año. Aunque el inquilino puede
reclamar mayor indemnización si
justifica, en el plazo de tres meses
desde el desalojo, que los perjuicios
reales son superiores. Si no desaloja
pasado un año, el propietario puede
solicitar el desahucio: si se acuerda,
no habrá indemnización.
¿Y si no la ocupa?
Desde el desalojo, el arrendador
tiene tres meses para ocupar la
vivienda. Y no podrá alquilarla o
cederla a un tercero en tres años.
Si lo hace, el inquilino podría instar
su recuperación con las condiciones
del contrato previo, por un plazo
mínimo de tres años.
Contratos actuales
Los alquileres de vivienda firmados
desde el 6 de junio de 2013 se prorrogan hasta los tres años. Aunque nada
diga el contrato, el arrendador puede
denegar esa prórroga anual si tiene
necesidad de la vivienda para destinarla a vivienda permanente para
sí o sus familiares en primer grado
de consanguinidad o por adopción
o para su cónyuge en los supuestos
de sentencia firme de separación,
divorcio o nulidad matrimonial. Debe
avisar al inquilino con dos meses de
antelación. Vea en la web un modelo
de comunicación. No existe indemnización legal salvo que la vivienda no
se ocupe efectivamente en tres meses
FyC
(hay 30 días para reclamar).
OCU FINCAS Y CASAS | 13
Noticias Breves
Gestión de inmuebles
Gestión de inmuebles
COMPRAVENTA INMOBILIARIA
V
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Mediación de agencias en la venta
enda usted mismo, pero si quiere recurrir a una
agencia, vea las prácticas y las condiciones
que no puede aceptar.
Precio, precio, precio
Para vender una vivienda como particular necesita lo
siguiente: acertar con el precio de venta, dedicar un
tiempo a los anuncios y a las visitas, y estar atento a los
aspectos legales. Estos últimos consisten, antes de la
venta, básicamente en obtener el certificado de eficiencia
energética y, allí donde se requiere, como en Cataluña,
la cédula de habitabilidad vigente. Ante un comprador
conviene contar con un buen contrato de señal que ate
los principales cabos. Los anuncios en portales inmobiliarios son en principio gratuitos, salvo que contrate
servicios especiales o resida en determinados barrios
(vea OFC 58). Aporte fotos de las estancias y el entorno,
que muestren en lo posible buena luminosidad, amplitud y orden. Pero lo esencial a la hora de vender hoy es
el precio. Para no errar, consulte el precio medio de su
entorno, teniendo en cuenta las particularidades de su
piso, y proponga una rebaja. Todo esto lo puede realizar
usted si dispone de un mínimo de tiempo y cuenta, por
ejemplo, con la ayuda que le prestan nuestros consejos.
Visitamos 27 agencias
Hemos visitado 27 agencias inmobiliarias a pie de calle
interesándonos por contratar sus servicios para la venta de
nuestro piso. El propietario, de oídas, valoraba el inmueble
de tres dormitorios y 72 m² entre 140.000 y 150.000 euros,
y quería conocer las condiciones de la agencia. Once de
ellas solo dieron información verbal y no quisieron presentarnos el documento de encargo, que equivale a un
contrato, aunque se usan distintos nombres: “nota de
encargo”, “mandato de venta”, “ficha de captación”, etc.
Es sintomática esa falta de transparencia. Muchas de las
notas de encargo que hemos revisado incluyen cláusulas
que nunca recomendaríamos firmar. Entre las agencias
visitadas algunas pertenecen a distintas cadenas de franquicias (Tecnocasa, Red piso, Look & find, Sell House), pero
hay modelos que parecen calcados entre ellas.
Recurrir a una agencia
Como en todas las profesiones, existen agentes inmobiliarios que pueden ayudar a vender su casa en buenas
condiciones (plazo y precio), asumiendo usted su coste,
si decide contratar sus servicios. También han reaparecido profesionales o agencias que buscan activamente
pisos para vender y que en ocasiones llevan a cabo prácticas que pueden ser perjudiciales para el propietario o
el comprador. Algunas insisten al propietario en que “no
hay compromiso” si no venden el piso, pero desconfíe.
Vaya por delante que no se trata de aprovecharse del
trabajo de los demás. Quien acude a una agencia está
dispuesto a pagar sus servicios si obtiene el resultado
buscado: vender en precio y cuanto antes. Legalmente,
el derecho del agente al cobro de sus honorarios nace en
el momento en que por su intervención queda perfeccionado el contrato de compraventa, esto es, cuando los
contratantes se ponen de acuerdo sobre sus elementos
esenciales (el objeto de la venta, el precio y las condiciones); a no ser que en el contrato de mediación se
haya estipulado expresamente que el agente solamente
cobrará sus honorarios cuando la compraventa se consuma con la firma de la escritura. Esta es precisamente
nuestra recomendación.
14 | OCU FINCAS Y CASAS
Mejor sin exclusiva
Del total de agencias visitadas, 17 nos propusieron una
mediación con exclusiva. El argumento es que de ese
modo pondrían mucho más empeño en la venta, “para
obtener mejores resultados”. Nos llama la atención, porque tengas la exclusiva o no, se supone que cobras si
consigues venderlo por tu intermediación.
Tradicionalmente la mediación con exclusiva suponía que el mediador cobraba su comisión aunque no
hubiera intermediado con el comprador, salvo que la
venta se hiciera directamente por el propietario. Ahora
hay notas de encargo que en ese caso exigen el pago
del 50 % de la comisión, o incluso el total. Prevén el
derecho al cobro de comisión en casos como la rescisión
del encargo antes del plazo, la negativa del propietario a
aceptar una propuesta de compra, la venta a un cliente
o pariente del mismo aun finalizado el plazo de exclusiva (hasta un año después). Los plazos de exclusiva
varían de uno a seis meses, pero se renuevan si no hay
preaviso; a veces es de 30 días.
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
• Tras vender su casa directamente, un vendedor de
Cádiz fue condenado a pagar 6.100 euros a la agencia
con la que había firmado exclusividad por seis meses.
La Audiencia Provincial argumentó que el propietario
había pactado libremente esas condiciones con la agencia y debía respetarlas.
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
cial. Algunas notas indican el “precio propietario”, al
que añaden la comisión para establecer el precio de
venta. Con ese precio del propietario usted debe luego
saldar la hipoteca pendiente u otras deudas, porque
salvo pacto en contrario, el comprador compra el piso
libre de cargas.
Precio y anticipos
Recuerde: el precio es clave. La mitad de las agencias
dieron por bueno el que propuso la vendedora. Otras
hicieron una valoración de entre 95.000 y 105.000 euros.
Las primeras te complacen a corto plazo pero previsiblemente acabarán llamándote al cabo de dos meses
para que bajes el precio. En todo caso, tampoco hay
que aceptar a ciegas precios excesivamente bajos: haga
usted mismo un estudio previo de precios. Nuestra
herramienta de cálculo de www.ocu.org/inversiones
indicaba un valor cercano a los 115.000 euros. La valoración de Hacienda es de 75.000 euros. Una vez de acuerdo
sobre el precio, las propuestas que le presenten deben
respetarlo. Si le proponen nuevas rebajas usted tiene la
última palabra para autorizar la firma de señales.
Atención: la Nota de encargo aportada por una socia
de OCU indicaba que la comisión se cobraría desde el
momento en que la agencia recibiera de algún comprador cualquier cantidad en concepto de depósito. Es
decir, ¡bastaría con que alguien adelantara 500 euros a
la agencia para que esta pudiera reclamar a la propietaria el pago de la comisión, aunque la venta no llegara a
producirse! Hay documentos que marcan el derecho al
cobro de la comisión en el momento en que se “localice”
a un comprador. No lo admita: incluya la condición que
la comisión va ligada a la consumación de la venta con
la firma de la escritura.
La comisión
Las comisiones barajadas oscilan entre el 3 % (Mialcoba,
Anduiza) y el 6 % (Red Piso, Tecnocasa) del precio de
venta, más el 21 % de IVA. La más repetida es del 5 %
(Gilmar). Pero muchas agencias aplican mínimos, que en
algún caso llegan a 9.000 euros más IVA (Cervantes), lo
que teniendo en cuenta el bajo precio de los pisos que
se venden en la actualidad, podría suponer más de un
10-15 % de comisión por la venta, algo exagerado. Otras
aplican una cantidad fija para intervalos de precio de
venta: para menos de 100.000 euros, para menos de
150.000, o 200.000, etc. Otra incluso no la cifra hasta el
momento de venta, pero trata de tranquilizarnos: “será
algo razonable”. La mayoría de las agencias cobran la
comisión al vendedor. En el fondo va incluida en el precio de compra, pero lo esencial es que no haya dudas
para nadie desde el inicio. Además, el IVA es sustan-
Litigios frecuentes
Solo una agencia de las visitadas se somete al arbitraje
de consumo. Muchos de los litigios existentes tienen su
origen en demandas de agencias que reclaman comisiones a vendedores o compradores a quienes acusan
de haber firmado la venta a sus espaldas. Hay quien
se sirve de la visita para pedir al portero el contacto
del propietario y pactar luego con él, directamente o
a través de una tercera agencia con comisiones menores. La casuística es amplia y los jueces deciden caso
por caso en función de la prueba de testigos, hojas de
visita, contratos, etc. El criterio de fondo es claro: si la
agencia ha intervenido en la mediación entre las partes,
tiene derecho a la comisión, en los términos pactados
en el contrato. Muchas personas consideran a posteriori
que la comisión de la agencia o sus condiciones son
desproporcionadas para el trabajo que han realizado,
sobre todo si el comprador ha surgido de otra parte.
Pero el lamento puede ser vano. Una demanda le hará
perder tiempo y dinero, y las posibilidades de que un
juez declare abusiva parte de la nota de encargo de
venta son limitadas. Por ese motivo insistimos: si tiene
tiempo para encargarse de la venta y prefiere no gastar
unos miles de euros, no haga el encargo a una agencia.
Ayuda práctica
Visite www.ocu.org/inversiones. Encontrará un modelo
de contrato privado de compraventa de vivienda, junto
con consejos prácticos sobre cómo estimar el precio de
su piso. Si lo prefiere, también le proponemos un modelo
de contrato de mediación con agencia sin exclusiva. Si
tiene dudas, consulte con un asesor jurídico llamando
FyC
teléfono 913 009 151.
OCU FINCAS Y CASAS | 15
Gestión de inmuebles
ALQUILER
L
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Requisitos para el alquiler de vacaciones
os hoteles,
en lucha con los canales de oferta
turística por Internet, logran impulsar una
normativa restrictiva para los particulares que
quieran alquilar sus viviendas para estancias cortas.
Restricciones injustificadas
El particular que quiera poner en alquiler una vivienda
en vacaciones, ¿debe ser tratado como una cadena hotelera? La normativa autonómica sobre turismo se aplica
en algunos casos, no solo a los establecimientos de alojamiento turístico (hoteles, casas rurales, apartamentos
turísticos) sino también a las que llaman viviendas de uso
turístico de los particulares. Algunas CCAA las regulan
expresamente. Otras no lo han hecho aún, pero pueden
aplicarles la normativa general sobre turismo, que conlleva igualmente exigencias para el propietario. Si usted
alquila como propietario una vivienda de uso vacacional
en Andalucía, Asturias, Baleares, Canarias, Castilla y
León, Cataluña, Comunidad Valenciana o Madrid, lea
lo que sigue. La contravención de estas normas podría
suponer infracciones graves que se multan con sanciones
de hasta 90.000 euros en Valencia, 400.000 en Baleares,
9.000 en Castilla y León, etc. Incluso ha surgido un negocio consistente en “legalizar” las viviendas turísticas.
Cataluña
La Ley Catalana del Turismo define las viviendas de
uso turístico como aquellas que son cedidas por su propietario, directa o indirectamente, a terceros, de forma
reiterada y a cambio de contraprestación económica,
para una estancia de temporada que no supere los 31
días, en condiciones de inmediata disponibilidad. Se
les aplica un reglamento de 2012. Hay que hacer una
comunicación previa de inicio de actividad en el ayuntamiento y, entre otras cosas, identificar a una empresa
de mantenimiento de la vivienda y justificar que los
estatutos de la comunidad no prohíben el destino de la
vivienda a uso turístico. Poner a disposición el número
de Registro, las hojas de reclamaciones, informar a la
Policía sobre los inquilinos, emitir facturas con desglose
del IVA, y autoliquidar la tasa turística catalana.
¿De qué alquileres hablamos?
Cada comunidad autónoma define a qué viviendas
considera de uso turístico a los efectos de su propia
regulación, pero con carácter general estamos hablando
de alquileres excluidos de la Ley de Arrendamientos
Urbanos, consistentes en la cesión temporal de uso de
la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en
condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada
con finalidad lucrativa, en los casos en que esté sometida a un régimen autonómico específico, derivado de
la normativa turística. Allí donde no existe ese régimen
específico, estos alquileres siguen rigiéndose por los
arrendamientos de temporada.
• Las exigencias normativas son variadas y pueden clasificarse en varios tipos: requisitos formales para el propietario (declaración de inicio de actividad, inscripción
en registro autonómico, exigencia de placas, listas de
precios, hojas de reclamaciones, registro de inquilinos
para la Policía…); condiciones de la vivienda (cédula
de habitabilidad, suministros y servicios mínimos, prohibiciones, número de habitaciones y plazas, tamaño
de camas, equipamiento más o menos detallado, etc.);
requisitos de los anuncios.
16 | OCU FINCAS Y CASAS
Comunidad de Madrid
El 1 agosto de 2014 entró en vigor el decreto sobre viviendas de uso vacacional. Regula la cesión a cambio de precio
de cualquier tipo de vivienda amueblada y equipada en
condiciones de uso inmediato para fines turísticos o vacacionales. Conlleva la obligación de presentar “declaración
responsable” por su titular. Afecta a las viviendas anunciadas en canales de oferta turística. Entendemos que las
que no se ofrezcan en esos canales no se ven sometidas a
las exigencias del Decreto, pero la redacción es confusa.
Está prohibido el alquiler por habitaciones. La declaración
responsable debe incluir un plano firmado por arquitecto,
cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
Se admiten estudios si tienen como máximo dos plazas. Se
otorga un número de inscripción en el registro, que debe
figurar en toda publicidad. Atención: el plazo mínimo de
alquiler es de 5 días. El Decreto ha sido impugnado por
la Comisión Nacional de Mercados y Competencia, por
restringir la competencia.
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Islas Baleares
La Ley de Turismo de 2012 exige la declaración responsable de inicio de actividad. Prohíbe la comercialización
de estancias turísticas en viviendas en bloque o adosados
sometidos al régimen de propiedad horizontal. Las plazas
permitidas se limitan a 12 y las estancias no pueden superar
los dos meses. Prestar el servicio de alojamiento sin disponer de los requisitos o las condiciones legales para obtener
la correspondiente habilitación se considera infracción muy
grave, sancionable con multa de entre 40.001€ y 400.000€.
Comunidad Valenciana
El alquiler habitual de vivienda turística o vacacional
se regula en el Decreto 92/2009. Establece un deber de
comunicación de la intención de destinar la vivienda a
uso turístico, mediante un impreso y una declaración
responsable de que el inmueble cumple los requisitos.
El Servicio Territorial de Turismo clasifica la vivienda
(con o sin inspección) y la inscribe en el registro con un
número que el propietario debe mostrar en su publicidad.
• No afecta a viviendas alquiladas directamente por el propietario (sin recurrir a Internet ni a operadores turísticos),
cuando éste no preste servicios propios de la industria hotelera. Tampoco existe obligación de comunicación previa
en los casos en que se trate de una sola vivienda cuando
se ceda directamente por el propietario o titular (aunque
lo anuncie por Internet). Pero sí hay obligación de indicar
en los anuncios que no ha existido supervisión administrativa del cumplimiento de los requisitos exigidos por la
normativa. Las viviendas deben respetar unas dimensiones
y servicios mínimos regulados en ese Decreto. Salvo pacto
en contrario, no podrá exigirse al inquilino un depósito
superior a 250 euros. Vea www.turisme.gva.es.
Canarias
La situación es delicada para los propietarios. Se han
impuesto sanciones a particulares por considerar que
desarrollan actividades turísticas de alojamiento sin
respetar una normativa… que aún no existe. Hay un Proyecto de Reglamento sobre las viviendas de uso turístico, que afecta a las que se promocionan en “canales
de oferta turística”. El proyecto contiene aspectos de
legalidad dudosa como la necesidad de que la comunidad de vecinos autorice expresamente esa actividad al
propietario. Prevé la obligatoriedad de la comunicación
previa de inicio de actividad ante el Cabildo insular y la
inscripción en el Registro General Turístico de la Comunidad autónoma. Hay que colocar una placa-distintivo
en la entrada, y un cartel informativo en castellano e
inglés con un número de teléfono de atención permanente y el de los servicios de emergencia. Debe remitirse
a la Policía información sobre los inquilinos. La vivienda
debe contar con un seguro de responsabilidad civil,
hojas de reclamaciones, un libro de inspección, y un
equipamiento obligatorio: iluminación de lectura junto
a cada cama, sistema efectivo de oscurecimiento de
dormitorios, perchas de material no deformable, camas
de dimensiones mínimas, plancha, cafetera… Debe
estar visible la lista de precios, que “deberán incluir el
impuesto general indirecto canario (IGIC)”, y comunicar
el cese de la actividad cuando se produzca.
Otras comunidades
En Andalucía la Ley de Turismo dice que todo el alojamiento de turistas es actividad turística, y por tanto
sometido a esa Ley. En la práctica, se está pendiente de
una norma que regule las viviendas de uso vacacional,
que permitiría el alquiler por habitaciones.
• Asturias las regula desde 2003. Excluye los pisos
en bloques. Requiere autorización previa la prestación
de alojamiento mediante precio, de forma habitual y
profesional. Como mínimo, la vivienda debe ofrecerse
durante los meses de julio, agosto y septiembre.
• En Castilla y León no existe normativa sobre viviendas vacacionales. Sin embargo sí se estarían imponiendo sanciones por anuncios en canales de oferta
turística, por entender que se “lleva a error” al turista.
Las sanciones pueden llegar a 9.000 euros.
• Aragón y País Vasco prevén la aprobación de normativa específica próximamente.
Fiscalidad: IVA e IRPF
Los arrendamientos de apartamentos vacacionales no están
sometidos al IVA en todos los casos. Se consideran exentos
del IVA cuando el arrendador no se obligue a prestar alguno
de los servicios complementarios propios de la industria
hotelera. Se considera como tal la limpieza interior y el cambio de ropa semanal, pero no si se realizan antes y después
del periodo alquilado. El tipo de IVA sería del 10 %.
En IRPF, estos alquileres son rendimientos del capital inmobiliario y no dan derecho a la reducción del 60 %
(pág. 18), porque el destino primordial no es satisfacer
la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios. Para que el arrendamiento de inmuebles sea considerado actividad económica y tribute como tal, debe
cumplirse un requisito: contratar laboralmente al menos
FyC
a una persona a tiempo completo.
OCU FINCAS Y CASAS | 17
Gestión de inmuebles
FISCALIDAD
S
NOTICIAS BREVES
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Declarar por inmuebles en el IRPF
inmuebles en 2014, vea con
ejemplos cómo tributar por ellos en el IRPF, con
ayuda del programa PADRE.
i vendió o alquiló
Obligación de declarar
Si percibió en 2014 ingresos del capital inmobiliario u
obtuvo ganancias con la venta de inmuebles, está obligado a hacer la declaración del IRPF, salvo que el total
de ingresos del contribuyente no supere los 1.000 euros
anuales. Le indicamos con ejemplos cómo declarar en
el Programa PADRE por ingresos de alquiler y por la
venta de un inmueble en 2014. Puede verlo en www.ocu.
org/inversiones con ilustraciones de cada paso, donde
también le explicamos cómo declarar por su vivienda
habitual, o por otros inmuebles que usted utilice y por
los que se declaran rentas imputadas, así como por posibles ingresos de su comunidad de propietarios. Atención: si va a incorporar al PADRE datos de Hacienda, el
programa le pedirá desde el inicio introducir parte de
estos datos, así que prepare toda la documentación en
el momento de descargárselo.
Rentas de alquileres
Mi marido y yo tenemos en gananciales una vivienda con
garaje que alquilamos desde febrero de 2014 por 1.200 €
al mes. La casa nos costó 140.000 € (gastos incluidos) y
su valor catastral es de 90.000 €, de los cuales según el
recibo del IBI, un 70 % es valor de la construcción. En
2014 pagamos 3.600 € de intereses del préstamo, 70 €
al mes de gastos de comunidad, 250 € al año de seguro
de hogar, 290 € de IBI y 150 del arreglo de la caldera.
• Seleccione la casilla 051 del Programa PADRE. Rellene
los datos solicitados (porcentaje de titularidad…) y en la
casilla “Uso o destino”, elija el número “3 (A disposición
de sus titulares y arrendado)”, porque durante el mes
de enero, la casa estuvo a su disposición al no estar
alquilada. Respecto de ese mes, abra la casilla de renta
imputada, rellénela y en los días en que el inmueble
estuvo a su disposición indique 31.
• Después, abra la casilla de “Rendimiento neto reducido”; aparecerá otra pantalla, en la que los importes los
deberá incluir por mitad dado su matrimonio ganancial.
Además tendrá que señalar otros datos:
– En la casilla “Tipo de rendimiento” señale la opción
“inmuebles destinados a vivienda con derecho a la
reducción del 60 %”, salvo que su inquilino fuera menor
de 30 años (o de 35 años para contratos anteriores al
01/01/2011), y cumpla el resto de requisitos exigidos (ver
Guía Fiscal 2014), en cuyo caso debe señalar “inmue18 | OCU FINCAS Y CASAS
bles destinados a vivienda con derecho a la reducción
del 100 %”. Si el inmueble alquilado no es una vivienda,
sino un local, plaza de garaje, etc., seleccione la tercera
opción: “otros rendimientos distintos de los anteriores”.
– Indique si el inquilino es un familiar o no.
– Incluya la mitad de las rentas percibidas (6.600 €) en el
apartado “ingresos íntegros”. El programa lo trasladará
automáticamente a la casilla 060.
– Incluya la mitad de la suma de gastos pagados en
2014 durante los meses del alquiler.
Qué gastos son deducibles
Son deducibles los gastos necesarios para la obtención
de los ingresos, entre los que se encuentran:
a) Los gastos de reparación y conservación: los 150 €
de reparación de caldera.
b) De los 3.600 € de intereses y demás gastos de financiación de los préstamos destinados a la compra o
reforma del inmueble, sólo se pueden descontar 3.300
que corresponden a los once meses del alquiler.
• Respecto de estos dos tipos de gasto, el importe
máximo deducible es el importe del alquiler cobrado.
El exceso se podrá deducir en los cuatro años siguientes.
Compruebe las declaraciones de los ejercicios 2010 a
2013 y si tiene importes pendientes de deducir inclúyalos en esta declaración.
c) La amortización del inmueble: el 3 % del coste de
adquisición excluido el valor del suelo, por ser mayor
que el valor catastral (excluida también la parte correspondiente al suelo). Si alquila con muebles o electrodomésticos, podrá descontar como amortización un 10 %
anual de su valor. Sólo podrá computar la amortización
de los meses del alquiler (11 sobre 12).
d) Tributos, como el IBI, tasas de basura, etc. y el
seguro de hogar, que en su caso también tendrán que
prorratear por los meses del alquiler.
e) Alquileres impagados que tengan más de seis meses
de antigüedad a 31 de diciembre de cada año.
f) Gastos de servicios personales (vigilantes, portería,
administrador) no incluidos en la cuota de comunidad.
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
¿Cómo introduzco los gastos?
La suma de la reparación de la caldera (150/2=75 €) y
los intereses (un total de 1.650=3.300/2) los tendrá que
incluir en el apartado “Gastos de reparación y conservación e intereses”, en “Importe satisfecho en 2014”.
En la casilla “otros gastos deducibles”, deberá incluir
1.980 €, que es la mitad del resto de gastos correspondientes a los once meses del alquiler:
– Comunidad de Propietarios: 70 × 11/2 = 385 €.
– IBI y seguro: ((250+290) × 11/12)/2 = 247,50 €.
– Amortización: ((140.000 × 70 % × 3 %) × 11/12)/2 =
1.347,50 €.
• El programa calcula la reducción a la que tiene derecho (aquí, 1.737 €), y la traslada a la casilla 066.
• Pinche en aceptar; verá la renta imputada y el rendimiento del alquiler del piso. A continuación copie los
datos para la declaración de su cónyuge; los importes
se trasladarán a las casillas correspondientes y el rendimiento neto reducido aparece en la casilla 069. En
cuanto a la plaza de garaje que alquila con la vivienda,
tendrá también que darla de alta: pinche en “alta inmueble”, y así creará el apartado “Inmueble 2 de 2”. En
el apartado de “uso y destino” seleccione la opción 4:
“arrendamiento como inmueble accesorio”.
Ganancia por venta de inmueble
El 9 de febrero de 1993 mi mujer y yo compramos un piso
por 100.000 € y pagamos 9.000 € de impuestos y 1.000 de
notaría y registro. Lo tuvimos alquilado desde el 1 enero
de 2008 al 31 de diciembre de 2012 y amortizamos cada
año 2.500 €. Vendimos la vivienda el 1 de octubre de 2014
por 250.000 €. Tuvimos que pagar 13.500 de plusvalía
municipal, más 12.000 a la agencia inmobiliaria.
• Las ganancias de la venta de la vivienda habitual de personas mayores de 65 años o en situación de dependencia
están exentas y no hay que incluirlas en ningún apartado
de la declaración. Si no es su caso, tendrán que declarar
la venta. La ganancia obtenida es la diferencia entre el
precio de venta (menos los gastos de la venta) y el valor
de adquisición (más los gastos de la compra). Si se obtuvo
una pérdida, tiene cuatro años para poder compensarla.
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
• No debe olvidar que además de la ganancia o pérdida
patrimonial, también tienen que declarar la imputación
de rentas de la vivienda, por el tiempo que estuvo a su
disposición hasta que la vendieron.
¿Dónde se declara?
Ir al apartado G3 “Ganancias y pérdidas patrimoniales
derivadas de transmisiones de elementos patrimoniales
adquiridos con MÁS DE UN AÑO de antelación a la
fecha de la transmisión. Otros elementos patrimoniales”, página 10 (IV) de la declaración. Si vendió varios
inmuebles, declare cada ganancia de forma separada.
• Seleccione la casilla 339. Se abrirá otra pantalla en
la que tendrá que elegir el apartado 1 de inmuebles no
afectos a actividades económicas, y señalar la clave de
situación (situado en España, País Vasco o Navarra o en
el extranjero) y la referencia catastral si la tuviese. Indique que quiere trasladar a la declaración de su esposa
esos datos y los que indicará a continuación.
• En las casillas 342 y 343, ponga las fechas de transmisión y de adquisición. A continuación, los datos económicos los debe incluir por mitad, no por el importe total. Al
pinchar en la casilla 344 se abre otra pantalla en la que
deberá incluir la mitad del importe y gastos de la transmisión (125.000 y 12.750 € respectivamente). Si el inmueble
vendido es la vivienda habitual y se quiere acoger a la
exención por reinversión de la ganancia deberá señalar
en los apartados correspondientes el importe de préstamo pendiente de amortizar de la vivienda vendida y
el importe obtenido con la venta que se quiere reinvertir.
• Después, seleccione la casilla 345; deberá indicar
la mitad del importe de compra (50.000) y de los gastos
de adquisición así como la fecha en que se pagaron. El
Programa calcula automáticamente los importes actualizados. Como alquilaron el piso 6 años, tendrán que
señalar las amortizaciones realizadas en el apartado
de “1996 y posteriores”. Se abrirá un desplegable en el
que debe incluir la amortización de cada año en que el
inmueble estuvo alquilado para que el Programa calcule
los valores actualizados. Atención: aunque algún año se
le haya olvidado restar la amortización como gasto en la
declaración de la renta, al calcular la ganancia sí debe
restar al valor de adquisición la amortización mínima
que corresponda a ese año.
• Al dar a “Aceptar” el Programa calcula la ganancia
patrimonial que tributa, que en su caso asciende a
45.623,01 €. Pero, dado que adquirió la vivienda antes
del 31/12/94, también calcula que podrá aplicar los
coeficientes reductores, pero sólo a la parte de ganancia
generada antes del 20/01/06 (27.290,69 €). La reducción
en este caso será de 6.063,99 euros por lo que la gananFyC
cia total tributable es de 39.559,02 €.
OCU FINCAS Y CASAS | 19
Gestión de inmuebles
NOTICIAS BREVES
URBANISMO Y CONSTRUCCIÓN
F
ANÁLISIS URBANÍSTICO
PANORAMA INMOBILIARIO
Rehabilitación de edificios
achadas y ascensores son obras recurrentes en
los edificios. Vea una referencia de su coste,
las licencias y posibles ayudas.
auxiliar que se va a emplear (tipo de andamio). La licencia de obras es tipo II con una tasa única de 140 €; el
ICIO es el 4 % del presupuesto.
Reparar la fachada
Instalar un ascensor
La exigencia de reparar la fachada puede derivarse de
la Inspección Técnica de Edificios de nuestro municipio.
Hemos pedido presupuestos para reparar las cuatro
fachadas de un edificio de bajo más cuatro plantas y
fachada enfoscada, con 1.500 m² de superficie. El precio
difiere mucho en función de dos variables: si se arregla con nuevo enfoscado o con pintura; si se instalan
andamios o se trabaja por descuelgue de los operarios
desde arriba. El coste de arreglos con pintura oscila
entre 13.500 y 35.200 €, con IVA del 10 % incluido. Si
queremos un nuevo enfoscado, el precio oscila entre
51.500 €, sin andamios, y 77.000 €, con andamios, IVA
incluido. También pueden utilizarse máquinas elevadoras: requieren espacio en la calle y pagar la tasa de
ocupación.
Solicitamos presupuesto para instalar en un edificio un
ascensor eléctrico de tracción directa, cabina de seis
personas y seis paradas. Se trata de un modelo económico (los hay más caros). Los presupuestos oscilan
entre 49.000 y 63.300 €, IVA incluido. Tenga en cuenta
la importancia del mantenimiento posterior. Algunos
instaladores pueden ofrecer precios baratos pero ligados a contratos de mantenimiento que pueden resultar
onerosos, a veces por imponer plazos muy amplios o
por utilizar elementos particulares no compatibles con
otros repuestos, por ejemplo.
• Los permisos o licencias son similares a los de la obra
de fachada, salvo el proyecto técnico y los andamios. Por
eso, cuando se precise realizar ambas obras o trabajos,
conviene englobarlos en el mismo proyecto, para pagar
una sola vez la tasa o tasas que correspondan. Algunos ayuntamientos bonifican en el ICIO la realización
de obras que favorecen la accesibilidad; por ejemplo,
Madrid bonifica el 90 %.
Trámites y licencias
Acudimos a los servicios de urbanismo de los ayuntamientos de Barcelona, Madrid, Sevilla y Valencia, para
consultar sobre licencias de obras y requisitos.
• Barcelona: el jefe de obras de guardia nos indica que
es el técnico de la obra quien debe ocuparse de todos
los permisos y tasas, para repercutirlos luego a la propiedad. No da muchas esperanzas sobre ayudas, puesto
que aunque existen, reconoce que a veces no llegan a
cobrarse por falta de presupuesto. El importe del ICIO
es más bajo que otras ciudades: 3,35 % sobre el presupuesto de ejecución material de la obra.
• Madrid: la tasa por prestación de servicios urbanísticos supone para este caso 670 €. El ICIO es el 4 %. Hay
que presentar un certificado de montaje de andamios.
• Sevilla: se presenta el proyecto técnico junto con una
declaración responsable con intervención de técnico. El
ICIO es el 3,85 %, y la tasa del 1,85 % del presupuesto,
con un mínimo de 122,30 €. Se exige
fianza de residuos (1,5 % del presupuesto) y otra declaración responsable para la instalación de medios
auxiliares (47,35 €).
• Valencia: se presenta proyecto
redactado por el técnico con memoria de obras, presupuesto desglosado por capítulos, estudio básico
de seguridad y estudio del medio
20 | OCU FINCAS Y CASAS
Reparto en comunidades
En propiedad horizontal las obras necesarias de conservación del edificio son obligatorias y su coste se reparte
entre todos los comuneros según el sistema que apliquen,
generalmente por cuotas. La instalación del ascensor
para mejorar la accesibilidad de discapacitados o mayores de 70 años también será obligatoria para todos si el
importe repercutido anualmente de las obras no excede
de doce mensualidades de cuotas ordinarias. Para forzar la instalación, los interesados podrían hacerse cargo
del exceso. También estarán todos obligados al pago de
la instalación si se aprueba en junta por mayoría. Esa
misma mayoría podría decidir un sistema de reparto de
gastos diferente, exonerando por ejemplo a los locales. Si
contratan con una empresa irregular
pueden responder por accidentes.
• Conviene buscar caso por caso
subvenciones disponibles. Por
ejemplo, vea www.idae.es si la
fachada incorpora mejoras en la
envolvente térmica. Si se obtiene
una subvención, a efectos del IRPF,
cada propietario debe declarar su
FyC
parte como ingreso propio.