1. No category

M A R K E TV IEW
Oficinas – Madrid, 1T 2015
Mejora la contratación en el
primer trimestre
PIB (2014T4)
IPC (2015M03)
Desempleo (2014T4)
Bono español 10A (2015M03)
2,0 %
-0,7 %
23,7 %
1,2 %
Zona
Parque
(m²)
Absorción
(m²)
Desocupación
(%)
Oferta futura
(m²)*
Renta prime
(€/m²/mes)
ACN
3.532.415
59.140
13,21
50.764
25,50
Centro Secundario
2.499.000
17.697
12,91
19.000
18,00
Autovía A1
2.385.614
10.717
21,57
70.000
14,75
Autovía A2
2.378.605
31.757
22,84
98.278
14,25
Autovía A6
1.137.000
4.036
12,55
0
13,75
Periferia
545.184
1.902
30,16
0
7,75
12.477.818
125.249
17,26
238.042
25,50
Total Madrid
Fuente: CBRE
*(Total 2015 y 2016-Incluye rehabilitaciones)
La cifra de take-up de los tres primeros meses de
La oferta no ha experimentado una reducción
2015 ha superado la de cualquier trimestre del año
apreciable; el volumen de absorción neta sólo
previo y es superior a la media de los años recientes,
consigue ajustarla en cierta medida en el ACN,
alcanzando los picos de los dos mejores trimestres
especialmente en edificios prime. Sí se observa una
de 2013.
tendencia a reubicaciones con ampliación de
superficie, aumento en la creación de nuevas
No obstante, la mejoría en la cifra de contratación
empresas y un menor volumen de oferta de segunda
sigue explicándose en buena medida por varias
mano, dada la mejor coyuntura económica y
operaciones de gran tamaño que destacan entre el
empresarial.
conjunto de transacciones de, aún, reducida
superficie media. Asimismo, el repunte en el
El stock permanece prácticamente invariable, como
número de alquileres sigue sin ser significativo.
consecuencia de la falta de proyectos especulativos
de nueva construcción. La oferta futura se limita a
Las rentas en general continúan estables, siendo las
algunas rehabilitaciones en el centro ciudad,
de los edificios prime del ACN las únicas que por el
mayoritariamente como producto del traslado de
momento muestran tendencia clara al alza. Parece
grandes empresas financieras a nuevas sedes
que el mercado se dirige en este momento a la
corporativas.
reducción de incentivos, como paso previo a un
aumento posterior y más generalizado de las rentas.
Mientras, el mercado de inversión, con un volumen
cercano a los 585 millones invertidos en el primer
trimestre, se encuentra en un gran momento.
M A R K E TV IEW OFICINAS MADRID 1T 2015
2016
económica de la eurozona tendría efectos positivos
2015
0%
2014
Asimismo, la mejoría prevista en la situación
5%
2013
sustentados por el tirón de la demanda interna.
2012
estimados del PIB intertrimestral, principalmente
10%
2011
expansión, con significativos incrementos
30%
15%
2010
interanual del PIB del 2 %), en 2015 se intensifica la
Paro
20%
2009
durante 2014 (el año terminó con un crecimiento
Desempleo
25%
2008
Lejos de detenerse, la buena marcha registrada
PIB
PIB
2007
sustancial en la práctica totalidad de indicadores.
5%
4%
3%
2%
1%
0%
-1%
-2%
-3%
-4%
-5%
2006
La economía española crece y presenta una mejoría
PIB y desempleo en España
2005
CO Y UNTUR A E CO NÓ M ICA
sobre el sector exterior español.
Fuente: INE, Oxford Economics
El ya consistente cambio de tendencia se ve
reflejado en la mejoría de la confianza de
consumidores y empresas: aumentan de manera
Empleo en el sector servicios en Madrid
notable las ventas minoristas, así como la inversión
empresarial.
Ocupados en servicios
Miles
2014 T3
2014 T1
2013 T3
2013 T1
2012 T3
previsiones y creándose empleo en todas las ramas
2012 T1
Seguridad Social por encima de todas las
2011 T3
coyuntura, creciendo el número de afiliados a la
2011 T1
desequilibrio nacional, se beneficia también de la
2010 T3
El mercado de trabajo, quizá principal punto de
2010 T1
tras años de deterioro continuado.
3%
2%
1%
0%
-1%
-2%
-3%
-4%
-5%
2009 T3
llamativa la fuerte reactivación de la construcción,
Var.
2.500
2.450
2.400
2.350
2.300
2.250
2.200
2.150
2.100
2009 T1
Dentro de los distintos sectores de actividad resulta
Incremento anual del empleo
de actividad.
Fuente: INE
La inflación continúa en terrenos negativos, pero en
la senda de recuperación. Se espera que el alza
próxima en los precios del petróleo, unida a las
Inflación y consumo privado
buenas cifras de demanda interna, lleve a un
paulatino crecimiento de precios en España.
Tanto los indicadores recientes de demanda y oferta
como las expectativas de los agentes económicos en
general coinciden en una esperanzadora
recuperación firme, tras largos años de deterioro. Es
previsible que los pocos sectores que aún presentan
cierta debilidad seguirán la senda general de
mejoría, en lo que es ya el primer estadio de un
Inflación
Consumo privado
5%
4%
3%
2%
1%
0%
-1%
-2%
-3%
-4%
-5%
nuevo ciclo expansivo. En cualquier caso, persisten
amenazas y puntos débiles , tanto a nivel nacional
como internacional.
Fuente: INE, Oxford Economics
Q1 2015 CBRE Research
[Market specific copyright] |
2
M A R K E TV IEW OFICINAS MADRID 1T 2015
O F E R TA
Son ya varios los trimestres sucesivos en que la
tasa de disponibilidad general permanece
alrededor del 17%. Las señales de mejoría, que
comienzan a concretarse en las cifras de
demanda, no se han traducido aún en un
descenso de la tasa de disponibilidad general de
Madrid.
Superficie disponible m²
600
Miles
1º T 2014
1º T 2015
500
400
300
200
100
Si bien el stock permanece virtualmente
inalterado y la liberación de espacio se ha
restringido –principalmente por la mejor
coyuntura empresarial, que evita la desaparición
de compañías y ha detenido la tendencia a
reducir superficie de las existentes–, la absorción
neta aún no es lo suficientemente significativa
como para producir un descenso de la oferta
vacante.
0
Fuente: CBRE
Porcentaje de oficinas desocupadas
1º T 2014
Sin embargo, la disminución de la oferta de
calidad es evidente trimestre a trimestre,
especialmente en el ACN . En un número
creciente de casos observamos cómo los edificios
que van a ser rehabilitados son prealquilados,
una práctica tradicionalmente poco frecuente en
el mercado de oficinas madrileño. De esta
forma, las empresas se aseguran espacio de la
mejor calidad a unas rentas que, por el
momento, siguen en niveles atractivos para el
ocupante.
1º T 2015
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Fuente: CBRE
Fuera de estos casos, y considerando que buena
parte de la contratación no consiste en absorción
neta sino en reubicaciones, la generalidad del
mercado apenas ve cambios en la disponibilidad
global.
Prevemos que en los próximos trimestres,
considerando una más que probable mejoría de
la contratación neta y la escasez de proyectos
especulativos, comience una senda de paulatina
reducción. Aún más tendrán que esperar los
nuevos desarrollos de oficinas para, no ya
regresar a cifras de la década pasada, sino para
resultar significativos. Salvo las nueves sedes de
entidades financieras (Popular, BBVA), la entrega
de nuevo espacio consiste en rehabilitaciones de
edificios, la mayoría de ellos en el Área Central de
Negocios.
Q1 2015 CBRE Research
Tasa de disponibilidad
20%
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
Fuente: CBRE
[Market specific copyright] |
3
M A R K E TV IEW OFICINAS MADRID 1T 2015
D E M AND A
Los algo más de 125.000 m² contratados en el
primer trimestre representan una clara mejoría
respecto a trimestres anteriores.
Absorción bruta
1º T 2015
Miles m²
60
1º T 2015
50
40
Una vez más, y de forma aún más exagerada, el
ACN destaca sobre el resto del mercado con casi
60.000 m² alquilados , concentrando además la
mayoría de transacciones. Mientras, las cifras en
otros sub-mercados dependen de nuevo de la
existencia de una o varias operaciones
destacadas, habida cuenta de la aún persistente
reducida superficie media y de las escasas
operaciones en zonas periféricas.
Sigue pues echándose en falta un mayor número
de operaciones de tamaño medio, ya que
continuamos viendo por un lado, un escaso
número de operaciones, (aunque en el último
trimestre ha aumentado ligeramente) con
superficie media reducida y, por otro, algunas
transacciones voluminosas que consiguen elevar
la cifra de absorción total. Así ha ocurrido
también en este trimestre, con dos operaciones
(KPMG en Torre Cristal y BNP Paribas en Avenida
de América, 79) de alrededor de 20.000 m² cada
una.
30
20
10
0
Fuente: CBRE
Absorción por trimestres
T1
T2
T3
T4
900.000
800.000
700.000
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
100.000
0
Van en aumento las relocalizaciones que
implican crecimiento respecto a la anterior
ubicación, pero también es cierto que éste suele
ser bastante moderado. Parece que aunque las
previsiones de futuro son positivas, las empresas
siguen cautelosas en lo que a planes de
expansión se refiere.
Fuente: CBRE
Operaciones por sector profesional en 1T 2015
nd; 3%
Esperamos que se afiance a lo largo del año la
confianza de las empresas de cara al futuro y que
ello se refleje en una mayor absorción neta de
oficinas. La falta de oferta de calidad será uno de
los retos al que tendrá que enfrentarse la
demanda en el corto plazo, especialmente si,
además, desean estar en las zonas más
consolidadas y con mejores servicios. En suma,
aunque todavía las diferencias entre submercados pueden llegar a ser abismales, el
mercado tiende a corregir el fuerte desequilibrio
a favor del inquilino que ha caracterizado al
mercado en los últimos años.
Q1 2015 CBRE Research
Ss. Empresa;
8%
IT; 20%
Ss. Prof.;
33%
Consumo y
ocio; 3%
Industria;
16%
Finanzas;
17%
Fuente: CBRE
[Market specific copyright] |
4
M A R K E TV IEW OFICINAS MADRID 1T 2015
NIVE LE S D E R E NTA
En general las rentas han permanecido
prácticamente invariables en el último trimestre.
Rentas prime en Madrid
€/m²/mes
1º T 2014
1º T 2015
30
25
Como viene observándose en los últimos meses,
son los mejores edificios del ACN, normalmente
aquéllos que han sido reformados total o
20
15
parcialmente, los que registran rentas superiores a
10
la renta prime de mercado, actualmente situada en
5
torno a los 25,50 €/m²/mes. Fuera de estos casos, el
0
nivel de rentas no ha dado señal de variación
alguna.
Así, mientras que las rentas de salida y de cierre de
Fuente: CBRE
los edificios de mejor calidad situados en las calles
más importantes del ACN han subido en los
últimos tiempos, la alta oferta existente en el ACN
Operaciones por rango de renta
en edificios de calidades medias y bajas impide que
exista presión alguna sobre las rentas de esta
categoría de inmuebles.
Los periodos de carencia y otros incentivos están
reduciéndose en el ACN pero en la periferia en
general la situación no ha variado apenas respecto a
hace un año. La tasa de desocupación en la zona
€/m²/mes
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
inmediata así como en el propio edificio son
5%
aspectos que lógicamente condicionan a los
0%
Hasta 8 De 8 a De 12 a De 16 a Más de
12
16
20
20
propietarios, si bien cada demanda es analizada de
forma distinta, en función de la superficie,
duración de contrato, calidad del inquilino, etc…
Fuente: CBRE
Lo lógico sería que antes de hablar de crecimiento
de rentas constatáramos la reducción de los a veces
abultados periodos de carencia y otros incentivos,
Rentas máximas y medias en el ACN (€/m²/mes)
dirigiéndose el mercado a una normalización en ese
sentido.
Las rentas en el casco urbano siguen siendo muy
accesibles tras años de fuerte ajuste (por encima de
la caída del margen de beneficio empresarial
general), lo que previsiblemente seguirá facilitando
que este sub-mercados atraiga a un gran porcentaje
de la demanda.
En todo caso, pensamos que la subida prevista de
rentas se producirá de forma desigual, pudiéndose
Renta prime
Renta media
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1 T3 T1
07 07 08 08 09 09 10 10 11 11 12 12 13 13 14 14 15
retrasar más allá de 2015 para los sub-mercados
más periféricos.
Q1 2015 CBRE Research
Fuente: CBRE
[Market specific copyright] |
5
M A R K E TV IEW OFICINAS MADRID 1T 2015
En lo que respecta al mercado de oficinas, la
inversión en España en el primer trimestre
ascendió a €585 millones repartidos en 14
operaciones frente a los 371 millones del año
2014 repartidos en 11. Por ciudades, Madrid ha
atraído el 75% de la inversión en este sector en
este primer trimestre. La compra de Castellana,
77 por parte de GMP y la adquisión del portfolio
de GE por parte de Meridia figuran entre las
operaciones más relevantes.
Los fondos oportunistas han visto menguar
significativamente su radio de acción, ya que los
fondos institucionales y aquéllos con un perfil
value-add están dispuestos a asumir mayor
riesgo, como demuestra el interés por activos
vacíos para reformar o reposicionar en el
mercado, siempre y cuando la localización sea la
adecuada.
Oficinas Madrid
Oficinas Barcelona
4.000
3.500
3.000
2.500
2.000
1.500
1.000
500
2014
1T 2015
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
0
2003
El año 2015 promete ser un año llamado a
pulverizar records históricos en lo que a
volumen de inversión se refiere. El interés de los
inversores por adquirir activos en España es
enorme. Hay una gran liquidez en los mercados
financieros a nivel internacional y una gran
presión para invertir en activos que proporcionen
retornos. En un contexto de tipos de interés
negativos o históricamente bajos, la alternativa
de invertir en activos inmobiliarios en España es
sumamente atractiva.
Inversión en oficinas (España)
Fuente: CBRE
Prime yield (bruto)
7%
6%
5%
4%
3%
T1 2000
T1 2001
T1 2002
T1 2003
T1 2004
T1 2005
T1 2006
T1 2007
T1 2008
T1 2009
T1 2010
T1 2011
T1 2012
T1 2013
T1 2014
T1 2015
INVE R SIÓ N
Fuente: CBRE
Las socimis continúan muy activas,
concentrando gran parte del capital
internacional que desea invertir en el sector
inmobiliario español. En 2015, y tras captar
nuevo capital, todo apunta a que seguirán siendo
piezas clave del mercado. Pero no serán las
únicas. Inmobiliarias tradicionales como
Colonial y GMP ya se han recapitalizado mientras
que Metrovacesa y Testa están en el mismo
proceso. Sin olvidar a los fondos y gestoras
internacionales.
Como resultado de la presión compradora, los
yields han seguido reduciéndose. Actualmente el
prime yield en Madrid se sitúa en torno al 4,75%,
frente al 5,75% de un año atrás.
Q1 2015 CBRE Research
Castellana, 77 – Adquirido por GMP
[Market specific copyright] |
6
M A R K E TV IEW
CONTACTOS
Para más información, póngase en contacto con el Departamento de Research & Investment Strategy:
Dolores Martínez Brioso
Directora Nacional
CBRE Real Estate SPAIN
Camplejo Castellana 200 - 8ª Planta
Paseo de la Castellana, 202
Madrid 28046 - España
t: +34 91 598 1900
e: [email protected]
Rafael Gil Moreno
Senior Consultant
CBRE Real Estate SPAIN
Camplejo Castellana 200 - 8ª Planta
Paseo de la Castellana, 202
Madrid 28046 - España
t: +34 91 598 1900
e: [email protected]
+ SIGUENOS
GOOGLE+
FACEBOOK
TWITTER
YOUTUBE
LINKEDIN
Disclaimer: Information contained herein, including projections, has been obtained from sources believed to be reliable. While we do not doubt its accuracy,
we have not verified it and make no guarantee, warranty or representation about it. It is your responsibility to confirm independently its accuracy and
completeness. This information is presented exclusively for use by CBRE clients and professionals and all rights to the material are reserved and cannot be
reproduced without prior written permission of CBRE.