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CLAUDIO HERNANDEZ MUÑOZ
ARQUITECTO, PERITO JUDICIAL
I.C.A.8950
INFORME TECNICO
EVALUACIÓN INDEPENDIENTE
MATERIA
INFORME TECNICO INDEPENDIENTE, REFERIDO A LOS PREDIOS
LOTE 4-A Y LOTE 7-A
SOLICITANTE
OXIQUIM S.A.
DIRECCION
EX FUNDO EL CARRIZO
ROL
PREDIO LOTE 4-A,
PREDIO LOTE 7-A,
COMUNA
LOTE 4-A,
LOTE 7-A,
263/16
203/39
QUINTERO
PUCHUNCAVI
PROFESIONAL
ARQUITECTO
CLAUDIO ANDRÉS HERNÁNDEZ MUÑOZ
FECHA
SEPTIEMBRE 2015
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CLAUDIO ANDRES HERNANDEZ MUÑOZ, ARQUITECTO, PERITO JUDICIAL : AMUNATEGUI 1535 OF-. 53, RECREO,
VIÑA DEL MAR, TF/CEL 85002726, email [email protected]
CLAUDIO HERNANDEZ MUÑOZ
ARQUITECTO, PERITO JUDICIAL
I.C.A.8950
I.- CARACTERÍSTICAS DEL ENCARGO
Estimados señores Accionistas y Miembros del Directorio Oxiquim S.A., con fecha
Septiembre de 2015, se me encomienda en calidad de Evaluador independiente emitir mi
opinión acerca de una compraventa que tiene por objetivo realizar una transacción de dos
predios (Lote 4-A y Lote 7-A, ambos forman parte del ex Fundo El Carrizo), ubicados en las
comunas de Puchuncaví y Quintero
Este acto se llevara a cabo entre dos sociedades relacionadas que tienen un
controlador común, la familia Navarrete, Oxiquim S.A., (sociedad anónima abierta), e
inversiones Sixterra S.A. (sociedad anónima cerrada).
De acuerdo al articulo 147 de la Ley Nº18.046, sobre sociedades anónimas, esta
operación solo puede ser realizada si:
1.2.3.4.-
Tiene por objeto contribuir al interés social
Se ajusta en precio, términos y condiciones a aquellas que prevalezcan en el
mercado al tiempo de su aprobación.
Un evaluador independiente informe a los accionistas, respecto de las condiciones
de la operación, sus efectos y su potencial impacto para la sociedad.
Se apruebe en junta extraordinaria de accionistas con el acuerdo de 2/3 de las
acciones emitidas con derecho a voto.
Por tanto, procedo a realizar análisis requerido a fin de poder establecer si
efectivamente la operación referida cumple con todos los parámetros establecidos en la ley
y puntos expuestos anteriormente.
Bahía de Quintero
Imagen donde es observada la bahía de Quintero, conjuntamente en color rojo se identifica sector donde están
emplazados predios en análisis. En naranjo, las instalaciones relacionadas a Oxiquim S.A.
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II.- INFORMACIÓN GENERAL
Señores Accionistas y Miembros del Directorio, la primera etapa del análisis tiene
por objeto individualizar los predios en estudio, con el fin de entregar las herramientas
necesarias para la decisión de esta operación.
En relación a los predios, ambos se emplazan en el sector industrial de la Bahía de
Quintero, entre las comunas de Quintero y Puchuncaví, al Oriente deslinda con camino
costero norte (ruta F-30) y al Norte deslinda con ruta F-180 (camino Los Maitenes).
Las propiedades se encuentran en un sector con una definición mixta de usos
destinados a (Industria Molesta y peligrosa) ambos asociados a la Bahía de Quintero.
En este sector, existe actualmente una mayor presencia industrial cubriendo una
superficie desde el camino costero Norte (ruta F-30) hacia el poniente ocupando una franja
entre esta vía y el borde costero (en el cual existen muelles de atraque, múltiples
concesiones marítimas asociadas a ductos de desembarque de productos a granel, desde
barcos que se encuentren a la gira).
Por su emplazamiento, estos predios se encuentran bajo la jurisdicción del Plan
Regulador Metropolitano de Valparaíso (Premval) (Resolución 153 del 05-06-2012): zona
de actividades productivas de impacto intercomunal. Dentro de la Zona ZEU PP, con las
siguientes características:
Zona ZEU PP (color purpura), (Zona de Extensión Urbana - Productiva Peligrosa)
Usos Permitidos :
Actividades productivas peligrosas y molestas
Infraestructura sanitaria, energética y de transporte.
Usos Prohibidos:
Todos los no indicados precedentemente.
Superficie Mínima :
10.000 m2
Coef. de Ocupación de Suelo :
0,7
Coef. de Constructibilidad :
1,5
Distanciamiento :
15 metros
Sistema de Agrupamiento :
Aislado
Antejardín :
5 metros
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En relación a los predios en análisis:
El predio, denominado Lote 4-A, se identifica con destino Terreno Eriazo, de
acuerdo a información extraída de Certificado de Avalúo Fiscal (S.I.I.), conjuntamente
denomina la zona donde se emplaza el predio como urbano-industrial. La superficie que
encierra este polígono corresponde a 131.600,00 metros cuadrados (ciento treinta y un mil
seiscientos metros cuadrados).
El predio, denominado Lote 7-A, se identifica con destino Terreno Agrícola, de
acuerdo a información extraída de Certificado de Avalúo Fiscal (S.I.I.), conjuntamente
denomina la zona donde se emplaza el predio como urbano-industrial, sector oriente del
Terminal Marítimo de la comuna de Quintero. La superficie que encierra este polígono
corresponde a 175.300,00 metros cuadrados (ciento setenta y cinco mil trescientos metros
cuadrados). Debe ser considerado que el lote 7-A se desprende del lote primitivo 7, cuya
superficie encerraba 768.990,00 metros cuadrados (setecientos sesenta y ocho mil novecientos
noventa metros cuadrados).
En la imagen anterior se aprecia plano de subdivisión, donde se identifican los lotes
4-A (color rojo), 7-A (color azul) y 7-B (en blanco). Esta documentación esta visada por la
Dirección de Obras municipales de Puchuncaví, individualizado con el Nº001/13, con fecha
02/01/2013
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III.- INFORMACIÓN PARTICULAR
Señores Accionistas y Miembros del Directorio, con la información expuesta en el
punto anterior procedo a realizar una identificación mas detallada de cada uno de los predios
en análisis:
A.- CORRESPONDIENTE A LOTE 4-A
Como fuera mencionado en el punto anterior, la propiedad denominada Lote 4-A
encierra una superficie de terreno 131.600,00 metros cuadrados, presenta una topografía
regular, con sectores de pendiente suave.
1.- Terreno
a) Deslindes.
- Norte:
- Sur:
- Poniente:
En 620,00 metros en línea curva con Camino de acceso a a Maitenes
En 853,00 metros con Fundo EL Carrizo y otros propietarios
En 430,00 metros con Camino Concón-Ventanas
2.- Antecedentes Técnico legales
a) Propietario
Inversiones Sixterra S.A.
76.075.714-4
b) Conservador de Bienes Raíces
Inscripción C.B.R. : A Fojas 593 Nº 518 del año 2015, en el Registro de Propiedades del CBR
de Quintero
c) Servidumbres.
El terreno presenta una servidumbre a favor de Sonacol, inscrita a a Fojas 328 Nº 215 del
año 1988 en el CBR de Quillota
d) Restricciones
El terreno presenta, una franja de restricción de 50,00 metros paralela a la línea de cierro,
con restricción de construcción en los primeros 20,00 metros y en los 30,00 metros
siguientes se permiten construcciones no industriales
3. Urbanización
El predio en análisis, no presenta urbanización de ninguna especie.
4. Topografía
El predio en análisis, presenta una topografía regular, con sectores de pendiente
suave, sin grandes accidentes geográficos.
5. Edificaciones o Construcciones
El predio en análisis,
provisorias).
no presenta construcción de ningún tipo (definitivas o
6.- Avaluó Fiscal
El predio en análisis, individualizado con el Rol de avaluó 263-16, presenta una
valorización fiscal de $1.324.752.492 pesos (mil trescientos veinte y cuatro millones
setecientos cincuenta y dos mil cuatrocientos noventa y dos pesos.
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7.- Valoración
De acuerdo a sus características de emplazamiento, topografía, dimensiones,
intervenciones, restricciones y su conectividad, se establece para al predio denominado
Lote 4-A, la suma de UF1,031. por concepto de metro cuadrado de terreno.
B.- CORRESPONDIENTE A LOTE 7-A
De acuerdo a lo mencionado en el punto anterior, la propiedad denominada Lote 7-A
encierra una superficie de terreno 175.300,00 metros cuadrados, presenta una topografía
controlada, es decir, sin cambios abruptos de pendientes, de igual forma, su geometría es
regular y no presenta líneas quebradas que dificultan su demarcación.
1.- Terreno
a) Deslindes.
- Norte:
- Sur:
- Oriente:
- Poniente:
En 45,00 metros con Camino Público
En 358,00 metros con Lote 18
En 831,50 metros con Lote 7B (proyectado)
En 853,00 metros con Lote 4A
2.- Antecedentes Técnico legales
a) Propietario
Inversiones Sixterra S.A.
76.075.714-4
b) Conservador de Bienes Raíces
Inscripción C.B.R. : A Fojas 582 Nº 503 del año 2015, en el Registro de Propiedades del CBR
de Quintero.
Hipotecas: No registra en el CBR de Quintero.
Prohibición : No registra en el CBR de Quintero.
Plano : Nº 30 del año 1964, agregado con el Registro de Documentos del CBR de Quillota.
c) Servidumbres.
El terreno se encuentra afecto a una servidumbre a favor de Enami, inscrita a Fojas 1973 Nº
698 del año 2007 del C.B.R. de Quintero.
El terreno se encuentra afecto a una servidumbre a favor de la Compañía Minera Tocopilla,
inscrita a Fojas 1961 Nº 693 del año 2007 del C.B.R. de Quintero.
El terreno se encuentra afecto a una servidumbre a favor Gasvalpo, inscrita a Fojas 1964 Nº
694 del año 2007, del C.B.R. de Quintero.
El terreno se encuentra afecto a una servidumbre a favor de la Compañía Chilena de
Electricidad, inscrita a Fojas 2953 Nº 1084 del año 2011 del C.B.R. de Quintero.
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d) Restricciones
El terreno está sujeto a una franja de restricción de 50,00 metros paralela a la línea de cierro,
con restricción de construir en los primeros 20,00 metros y los 30,00 metros siguientes se
permiten construcciones no industriales.
3. Urbanización
El predio en análisis, no presenta urbanización de ninguna especie.
4. Topografía
El predio en análisis, presenta una topografía regular, con sectores de pendiente
suave, sin grandes accidentes geográficos.
5. Edificaciones o Construcciones
El predio en análisis,
provisorias).
no presenta construcción de ningún tipo (definitivas o
6.- Avaluó Fiscal
El predio en análisis, individualizado con el 203-39, este presenta una valorización
fiscal de $4.035.702 pesos (Cuatro millones treinta y cinco mil setecientos dos pesos).
7.- Valoración
De acuerdo a sus características de emplazamiento, topografía, dimensiones,
intervenciones, restricciones y su conectividad, se establece para al predio denominado lote
7-A, la suma de 1,028 UF por concepto de metro cuadrado de terreno.
Imagen referencial, se observan emplazamientos de los distintos actores del sector
involucrado en el análisis.
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IV.- CONCLUSIONES
Señores Accionistas y Miembros del Directorio Oxiquim S.A., la presente conclusión
se desprende del análisis realizado a las generalidades y particularidades de los predios
denominados Lote 4-A y Lote 7-A, lo que se tradujo en herramientas necesarias para
poder responder las directrices expuestas en el punto “I” del presente informe, referidas a:
La operación propuesta :
1.- Tiene por objeto contribuir al interés social
Señores Accionistas y Miembros del Directorio, en relación a la operación de venta de
los predios denominados Lote 4-A y Lote 7-A, debe ser interpretada de acuerdo a las
características propias de un mercado acotado y restringido, todo esto considerando que
los predios en análisis se emplazan en una zona industrial y dentro de la influencia del
Plan Regulador Metropolitano de Valparaíso (Premval), el cual, denomina la zona como
industrias molestas y Peligrosas, asociadas a la Bahía de Quintero, donde existen
terrenos de gran extensión, ocupados por empresas como Codelco, Enap, Gasmar,
Oxiquim, Cemento Melón, Endesa y Asfaltos Pacsa. El uso del suelo industrial pasa por
grandes inversiones en terrenos de envergadura (como los que han sido estudiados en el
presente informe).
Por lo tanto, se esta en presencia de predios con un destino poco versátil, tomando
en cuenta la restricción zonal de uso establecida por el Premval, entonces, debe ser
considerado que este tipo de operaciones no presentan una proyección a corto y mediano
plazo.
Sin perjuicio de lo anterior, la operación que involucra terrenos de estas
características topográficas, de superficie y conectividad se presentan en esta zona
como una oportunidad de negocio. Tomado esto en consideración, podría existir en un futuro
cercano, una demanda especifica para dichos predios, todo esto acompañado de la
posibilidad de inversión industrial proyectada para esta zona en particular, de acuerdo a
los cánones establecidos en el Plan Regulador Metropolitano de Valparaíso (Premval),
permitiendo un uso futuro para expansión del terminal, concediendo la construcción de
atraviesos por el camino (desarrollados por correas transportadoras o tuberías).
2.- Se ajusta en precio, términos y condiciones a aquellas que prevalezcan en el
mercado al tiempo de su aprobación.
Señores Accionistas y Miembros del Directorio, una vez realizado el análisis de las
tasaciones e informes realizados por el Sr. Gabriel Giacaman Valle (con fecha 13 de Julio de
2015) y la Sra. Paulina Campos Dietert (con fecha de 07 de Septiembre de 2015), en ellos
se hace referencia a los predios individualizados como (Lote 4-A y Lote 7-A). De la
información derivada de este estudio, se establece un valor promedio por metro cuadrado de
terreno de UF.1,025.Al respecto, puedo decir, que este valor promedio por metro cuadrado de terreno,
se encuentra dentro del parámetro de mercado para esta zona en particular. En relación a
la valorización efectuada por el suscrito, donde se establece un valor promedio por metro
cuadrado de terreno de UF.1,0295, encontrándose, dentro de un rango de dispersión
razonable para este tipo de operaciones, no superando el 10% de desviación respecto de
los antecedentes informados, ajustándose a los precios de mercado del sector. Debe ser
considerado que estamos en presencia de predios muy específicos asociados a
principalmente a equipamientos industriales.8
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3.- … de las condiciones de la operación, sus efectos y su potencial impacto para la
sociedad.
Señores Accionistas y Miembros del Directorio, haciendo referencia a las condiciones
de la transacción, sus efectos y su potencial impacto para la sociedad, puedo establecer
que la operación de compra de los predios denominados (Lote 4-A y Lote 7-A), se
enmarca dentro del giro ordinario de las Sociedad. Al no existir una demanda amplia para
este tipo de operaciones, las posibles transacciones se reducen a oportunidades
acotadas de negocios, lo que se traduce en necesidades puntuales de las instituciones
que operan en las cercanías de la zona analizada y de las futuras intervenciones a nivel
macro en el sector.
Con respecto a la operación propiamente tal, permitirá cambiar la composición del
patrimonio de capital a bien inmueble, lo que se traduce en un costo financiero menor,
por ejemplo, en la eventualidad de una negociación bancaria pudiendo tomar los predios
Lote 4-A y Lote7-A como una garantía real.
Por otro lado, el cambio de la composición del capital a bien inmueble permitiría un
resguardo de dicho patrimonio y un aumento progresivo de su valor en el tiempo, este tipo
de operaciones se desarrollan generalmente en momentos de inestabilidad económica.
Considerando que los predios (lote 4-A y lote 7-A), por estar emplazados dentro del
área de influencia del (Premval) y cercanos a las instalaciones del Holding ubicadas en la
bahía de Quintero, presentan una proyección eventual en el momento que sea
considerado ampliar las instalaciones, esto derivado de una expansión del negocio,
abaratando entre otros los costos de logística.
En relación a la compraventa propiamente tal, los plazos de pago, 40% contra
inscripción a nombre del comprador de ambos terrenos en el CBR y 60% a mas tardar el
30 de Noviembre de 2015, estas se ajustan también a condiciones normales para este
tipo de operaciones.
Señores Accionistas y Miembros del Directorio Oxiquim S.A., de acuerdo a los
estudios realizados puedo determinar que la operación denominada “Venta de los Predios
Lote 4-A y Lote 7-A”, la cual será efectuada entre dos sociedades, una Anónima Cerrada y
otra anónima abierta, cumple con todas las disposiciones técnicas referidas a mi expertis, es
decir, presenta un valor por metro cuadrado de terreno acorde a mercado, puede entenderse
como una buena unidad de negocio futuro, tomando en consideración su emplazamiento
en un sector con características únicas de desarrollo enfocado al ámbito industrial.
Es cuanto puedo informar a los Sres. Accionistas y Miembros del Directorio Oxiquim
S.A.
Claudio Andrés Hernández Muñoz
Arquitecto, Perito Judicial
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