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COMISION DE INVESTIGACIÓN SOBRE LOS CONVENIOS URBANÍSTICOS SUSCRITOS POR EL AYUNTAMIENTO DE BRUNETE DESDE 1999. CONCLUSIONES DEL GRUPO MUNICIPAL DE UPyD Ponente: D. Fernando Castellano Martín ANTECEDENTES: La Comisión de Investigación sobre los Convenios Urbanísticos fue creada mediante acuerdo plenario de 1 de julio de 2014 y tomaba como base la Auditoría externa que había realizado la empresa ATD Auditores Sector Público SL y que había sido entregada a todos los grupos municipales a primeros de 2014. A su vez, esta auditoría se había realizado como consecuencia del acuerdo del Pleno de 3 de noviembre de 2011. El acuerdo del Pleno de 1 de julio de 2014 tuvo este literal: Se propuso entonces y fue aceptado por todos que, ya que la iniciativa había partido del Grupo Municipal de IU‐Los Verdes, ocupara la presidencia su portavoz. Sin embargo, éste propuso a su compañero D. Manuel Montero, que aceptó el cargo. Tras varios meses de inactividad, en la primera reunión operativa de la Comisión, que tuvo lugar el 19 de noviembre de 2014, se nos dio cuenta de la renuncia de D. Manuel Montero por motivos personales que entendimos justificados. Por esa razón, a propuesta de D. Manuel se eligió a D. Fernando Corvo, del PSOE, como Presidente de la Comisión. Desde esa fecha han tenido lugar 5 reuniones, en las siguientes fechas: 18 de diciembre de 2014 29 de enero de 2015 11 de marzo de 2015 9 de abril de 2015 27 de abril de 2015 Se han realizado, a propuesta de varios grupos, incluido UPyD, las siguientes actuaciones:  Examen de la liquidación de los presupuestos de los años 1999 hasta 2011, por capítulos y clasificación económica de los gastos e ingresos.  Examen de los Mayores de las cuentas de los bancos del mismo periodo, conciliados, con extractos bancarios.  Examen de los Convenios y Addendas firmados por los promotores urbanísticos de los diferentes sectores.  Examen del Convenio de Prado Nuevo. Y a propuesta tan sólo de UPyD:  Informe de la Asesoría Jurídica Municipal sobre el estado de las reclamaciones efectuadas por los firmantes de los convenios urbanísticos desde el 1 de enero de 1999 hasta la fecha.  Informe de Tesorería, Intervención y/o Secretaría sobre las razones que hubo para que en el presupuesto para 2011, prorrogado en 2012, se incluyera una partida de ingresos correspondiente al capítulo 6 por valor de 4.760.000 €. 
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Informe de Tesorería y/o Intervención sobre el destino dado a los ingresos antes mencionados. Comparecencias de los firmantes privados de los convenios. Comparecencia de D. Félix Gavilanes, Alcalde durante la mayor parte del periodo investigado. Comparecencia de los concejales de urbanismo y hacienda durante el periodo investigado. Comparecencia del jefe del equipo redactor de las dos versiones del PGOU. Comparecencia del Sr. Beloqui, arquitecto municipal durante el periodo investigado. Comparecencia de los Secretarios, Interventores y Tesoreros durante el periodo investigado. Comparecencia del Sr. Vela, aparejador municipal durante el periodo investigado. Investigación patrimonial sobre los ediles que hubieran votado a favor o se hubieran abstenido en las decisiones sobre el PGOU o sobre los Convenios. Investigación sobre los documentos contables y de Tesorería que soportan las operaciones bancarias de diversas cuentas. Investigación del expediente de contratación de las obras del Polideportivo. Valoración, por parte del arquitecto municipal, del aprovechamiento urbanístico que fue objeto de transacción en los convenios. Resumen de actuaciones: SOBRE LA INVESTIGACIÓN DOCUMENTAL.‐ A pesar de la insistencia de la Comisión, la remisión de la documentación en soporte legible de las operaciones de las cuentas bancarias solicitadas se ha retrasado meses. Incluso a día de hoy, parte de la documentación que justificaría determinados movimientos no ha sido aportada por Tesorería. Durante el desarrollo de los trabajos, ninguno de los altos funcionarios del Ayuntamiento de Brunete, incluyendo la Tesorería, ha dispuesto del necesario personal de apoyo para emitir informes y ofrecer la documentación requerida por esta Comisión y, al mismo tiempo, seguir desarrollando sus obligaciones cotidianas. SOBRE LAS COMPARECENCIAS SOLICITADAS.‐ A pesar de haber sido citados en tiempo y forma, tan sólo han comparecido: D. FÉLIX GAVILANES (Ex ‐ Alcalde) D. MIGUEL ÁNGEL LÓPEZ TOLEDANO (Jefe del equipo redactor del PGOU) SOBRE LA INVESTIGACIÓN PATRIMONIAL.‐ No se han obtenido datos de interés pero debe tenerse en cuenta que las informaciones obtenidas del Registro de la Propiedad son actuales y no reflejan la situación que pudo darse entre los años investigados. Además, tampoco se han hecho averiguaciones sobre el patrimonio de familiares directos. Lo único que se ha podido constatar es que dos ediles tuvieron un incremento patrimonial sustancial durante sus mandatos, D. Félix Gavilanes y Dª Cristina Gil. SOBRE LOS INFORMES PEDIDOS A LOS TECNICOS MNICIPALES.‐ La inusual situación del Arquitecto Municipal ha impedido que éste aporte el informe requerido. CONCLUSIONES: ACCESORIAS: 
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Se ha podido comprobar la falta de flexibilidad operativa del equipo técnico‐administrativo del Ayuntamiento de Brunete. Cada persona se encasilla rígidamente en su labor cotidiana y cuando surge alguna tarea excepcional, como la del desarrollo de esta Comisión, se cuelga sobre los hombros de alguien sin que el resto preste el apoyo necesario. Evidentemente esto no depende de la voluntad de ningún funcionario o trabajador en concreto, sino de la pésima organización que los responsables políticos han ido diseñando a lo largo del tiempo y de la falta de voluntad política para corregir las disfunciones. También hemos sido testigos de las carencias y desorden del archivo municipal en el que, algunas cosas importantes que no deberían haberse extraviado, no constan o ha sido imposible encontrarlas. Una pequeña cosa ha resultado positiva. A consecuencia de las informaciones solicitadas se ha podido recopilar, ordenar y archivar convenientemente las declaraciones de intereses de los concejales tanto a la entrada como a la salida de sus mandatos desde 1999 a 2011, que estaban dispersos. SOBRE EL FONDO: Como dijimos al principio, la Comisión se creó con un objeto determinado y tuvo como base la Auditoría Externa realizada por ATD Auditores Sector Público SL. Partimos pues de aquello que se decía rotundamente o se insinuaba en ella. A) FALTA DE INTERÉS PÚBLICO EN LA SUSCRIPCIÓN DE LOS CONVENIOS. Hasta que la legislación estatal y de la Comunidad de Madrid prohibió los Convenios Urbanísticos de Planeamiento, éstos se suscribían para que el Ayuntamiento obtuviera alguna ventaja económica o mayores cesiones para construir vivienda protegida, infraestructuras o dotaciones. Si no era así, no tenía ningún sentido que se auto‐obligase mediante un convenio a realizar un determinado planeamiento cuando era libre de hacer el que quisiera y cuando quisiera. Ni los auditores ni nosotros hemos encontrado atisbo de interés “público” alguno para que se realizasen los convenios y tampoco han sido capaces de explicar cuál era ni el Sr. Gavilanes ni el Sr. Toledano en sus comparecencias. Así las cosas, los convenios eran negocios jurídicos sin causa, sin la justificación que requiere la legislación administrativa. Más bien, lo que parecían pretender, sin entrar en los detalles que luego veremos, es blindar la opción de una determinada Corporación municipal para que a una posterior no le fuera posible reconducir la situación sin causar graves perjuicios económicos al Ayuntamiento. Aún hoy, en esas estamos. Claro que, el que no existiera interés público no significa en modo alguno que no lo hubiese “privado”. Uno salta a la vista: los privados suscriptores obtienen la seguridad jurídica que quieren a costa de la congelación de la potestad de planeamiento del Ayuntamiento. Otro lo hemos deducido de las declaraciones del Sr. Toledano. A él fue a quién le encargaron los promotores el desarrollo pormenorizado de cada uno de los sectores. Sin duda es un interés legítimo obtener encargos y los ingresos que conllevan pero conociendo las relaciones entre el Sr. Toledano y URBASEVI, el hecho de que esta parte del desarrollo del PGOU escapara a la contratación municipal es bastante ilustrativo de los intereses “privados” que andaban en juego. Y aún hay otro que hemos tenido que deducir por nuestros propios medios ya que el informe solicitado al arquitecto municipal no ha sido realizado. Según el Sr. Beloqui, el valor del aprovechamiento urbanístico (informe de 16 de julio de 2014 y otros concordantes) el valor de repercusión medio del m2 del suelo urbanizado de uso global residencial libre, es decir el valor económico de una unidad de aprovechamiento era de 319,00 €/m2. Ya los auditores llamaban la atención de que el Sr. Beloqui decía aplicar un método de valoración, el residual dinámico, pero para ello empleaba un fórmula que no se correspondía con ese método y que no justificaba en modo alguno los valores de mercado de los productos inmobiliarios tenidos en cuenta en la valoración. Nosotros iremos más allá y debemos decir que, en aquellas fechas, el uso del método residual dinámico, que tiene en cuenta cuándo se producen las ventas de la promoción y cuándo los gastos de gestión y urbanización, era totalmente inadecuado. La razón es que entre 2000 y 2007, el incremento de valor de los terrenos (algo más de un 10% anual) era muy inferior al coste financiero de los créditos para comprarlos (en torno a un 3%. Es decir, se ganaba dinero pidiendo un crédito para comprar un terreno sin hacer nada más. Por tanto, si el método no era adecuado, la fórmula no era adecuada al método y no había justificación alguna de los valores empleados, la valoración que hacía el Sr. Beloqui, que no era funcionario de carrera, no era más que una simple declaración de voluntad injustificada. Aún así, debe llamarse la atención de que el Ayuntamiento valoró en la fecha de la firma de la Addenda del Convenio de la Primera Corona, con Urbasevi, un valor de la unidad de aprovechamiento de 163,75 €/m2, casi la mitad de lo que luego valoró el Sr. Beloqui. Aunque el cálculo puede hacerse con mayor precisión, hemos empleado el método residual estático para hallar el valor de la unidad de aprovechamiento con la fórmula de la normativa catastral en junio de 2003, fecha cercana a la firma de casi todos los convenios. La fórmula es: Vv = 1.4 (Vc + Vs) >> Vs = VV/1.4 ‐Vc Donde: Vv es el valor en venta del producto inmobiliario final (residencial libre en este caso) Vc es el valor de construcción del producto inmobiliario, incluidos gastos generales y beneficio del constructor, honorarios de profesionales e impuestos directos que gravan la construcción Vs es el valor de repercusión del suelo para el uso residencial libre, es decir, el valor de la unidad de aprovechamiento que se cede al ayuntamiento libre de cargas de urbanización. Si tenemos en cuenta que, en junio de 2003 el precio medio de venta del residencial libre en Brunete, extrapolado de municipios vecinos podía situarse en 2.100 €/m2 (fuente, el idealista.com) y el valor por metro cuadrado de la construcción en unos 850 €/m2, tenemos que Vs es: Vs = 2100/1.4 – 850 = 650 €/m2 Osea, más del doble de lo que había calculado el Sr. Beloqui y cuatro veces más que el valor acordado entre Ayuntamiento y Urbasevi. ES PUES, EVIDENTE QUE, CONSTATADO QUE NO HABÍA INTERÉS PÚBLICO, SIN DUDA SÍ QUE LO HABÍA PRIVADO. 
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El jefe del equipo redactor del PGOU obtuvo directamente, sin licitación pública alguna, el encargo de desarrollar la ordenación pormenorizada de todos y cada uno de los sectores del PGOU. Los promotores pagaban al Ayuntamiento la mitad o la cuarta parte en el caso de Urbasevi por el sector Primera Corona de lo que le hubiera correspondido y se aseguraban de que la decisión municipal no pudiera cambiar en el futuro, a pesar de que los precios de venta de las viviendas y por tanto del valor del suelo, se estaban disparando. Así las cosas, sólo puede llegarse a dos conclusiones en este apartado: 1) Los que suscribieron o apoyaron los Convenios urbanísticos eran imbéciles (entiéndase no como insulto sino como la descripción que hace el DRAE) y fueron engañados por los promotores. 2) Los que suscribieron o apoyaron los convenios se dejaron engañar siendo conscientes de ello. Como esto segundo no lo podemos probar aunque algún indicio hayamos sacado durante la investigación, mientras tanto pensaremos lo primero. B) EL INUSUAL, CONFUSO Y ATÍPICO INCREMENTO DEL PRECIO DE CONSTRUCCIÓN DEL POLIDEPORTIVO “JOSE RAMÓN DE LA MORENA”. La Auditoría declaraba que no había encontrado suficiente justificación al enorme incremento en el precio de las obras de construcción del Polideportivo. Se refería a ello porque una parte del pago que Urbasevi hacía al Ayuntamiento por el aprovechamiento urbanístico lo hacía en especie, sufragando esas obras. Según consta en la Addenda al Convenio del Sector de la Primera Corona, Ayuntamiento y Urbasevi fijaron el coste máximo de las obras en 600.000 € y si había exceso en esta cantidad, debería negociarse la forma del pago del mismo. Pues bien, las obras acabaron costando 2.179.840 € y no existe constancia de negociación alguna en el expediente. La diferencia, 1.579.840 €, disminuyó en la misma cantidad, el efectivo que debía pagar URBASEVI al Ayuntamiento por el aprovechamiento urbanístico. Además, se evitó así la licitación pública que prescribía la legislación sobre contratación, adjudicando a dedo las obras a una empresa que era deudora del Ayuntamiento. La cuestión resultaba más sorprendente cuando se supo que el Sr. Gavilanes, a principio de su mandato en 1999 ya había adjudicado las obras a la empresa JOCA Ingeniería y Construcciones SA por un importe de 124.690.000 pts (749.402 €) después de haber participado en una licitación pública que se inició antes de que fuera Alcalde. El proyecto de la obra que debía ejecutar JOCA había sido redactado por la arquitecto Dª Mª Angeles Cortiza Bouza. Sin embargo, el proyecto sin firmar que obra en el expediente, y al que se refieren las certificaciones de URBASEVI, es del arquitecto D. Alberto Martín Caballero. De forma parecida a lo que ocurrió con las valoraciones injustificadas del Sr. Beloqui, las certificaciones de obra que iba presentando URBASEVI al Ayuntamiento quedaban avaladas con la conformidad, sin documentación auxiliar alguna que la justifique en el expediente, del aparejador municipal Sr. Vela. Durante los trabajos de la Comisión se pudo saber que el Sr. Vela había realizado un negocio de compraventa de un inmueble con URBASEVI en un pasado reciente al de su intervención en la conformidad de las certificaciones. No obstante, no se ha podido comprobar relación alguna entre ambos hechos. Por tanto se puede concluir:  Que la adjudicación a URBASEVI de la construcción del polideportivo JOSE RAMÓN DE LA MORENA infringió la legislación sobre contratación.  Que el exorbitante aumento de valor de las obras no se justifica en el expediente.  Que no hubo ninguna negociación, como se expresaba en la Addenda al Convenio sobre los excesos en el importe convenido.  Que dado que JOCA facturó y cobró efectivamente los trabajos, las certificaciones que se hicieron por URBASEVI contenían trabajos ya realizados por aquella y, en ese caso, el Ayuntamiento pagó dos veces por lo mismo. De nuevo, se demuestra que el único interés que había en los Convenios y en su ejecución era privado y que las arcas municipales sufrieron un menoscabo de igual cuantía al enriquecimiento injusto de los particulares. C) EL ILEGAL DESTINO DE LOS INGRESOS PROVENIENTES DE LOS PAGOS CONVENIDOS EN LOS CONVENIOS URBANÍSTICOS. Los auditores declaraban que no habían podido determinar con claridad el destino de los ingreso que los convenios habían producido y que debían integrase en el patrimonio Municipal del Suelo. Tras los trabajos de la Comisión se puede deducir, cualitativamente, que gran parte de esos ingresos, que debían ir a Patrimonio Municipal de Suelo se habían desviado a gastos corrientes, a menudo superfluos. Así, todos los ingresos se hacían en una cuenta bancaria denominada “Aprovechamiento Urbanístico” pero en esta había infinidad de salidas que nada tenían que ver con el destino que la ley dispensa al Patrimonio Municipal del Suelo. Mas allá del aspecto cualitativo, hemos intentado cuantificar cuál era la malversación que se había producido. Según informe de Tesorería, los ingresos del Ayuntamiento derivados de los convenios han sido: En Metálico 11.789.357,55 € En Obras y Equipamientos (Polideportivo) 2.776.525,61 € TOTAL 14.565.883,16 € Dejaremos de un lado lo ingresado en obras y equipamientos pues ese sí es uno de los destinos del PMS permitidos por la ley. Quedan 11.789.357,55 €. De la revisión de las liquidaciones presupuestarias entre 2002 y 2011, los gastos que se han efectuado y que estarían permitidos por la Ley para el PMS han sido: 2002 746.682,49 € 2003 394.077,54 € 2004 360.696,45 € 2005 226.302,03 € 2006 176.045,97 € 2007 195.808,91 € 2008 0,00 € 2009 1.306.313,43 € 2010 1.057.968,25 € 2011 0,00 € TOTAL….. 4.463.895,07 € Por lo tanto, 7.325.462,48 € han ido a pagar gastos que la legislación urbanística no permite. Puede que, en el fondo de este asunto, simplemente exista un interés político, que no público, de los gobierno municipales anteriores en captar fondos derivados de los convenios, aunque sean mucho menores de lo que debieran ser, para gastar en los asuntos más variados y tapar los agujeros más inconfesables. CONSECUENCIAS:  Los Convenios Urbanísticos paralizaron cualquier posibilidad de desarrollo sostenible. La intención de querer septuplicar la población de Brunete ha tenido el efecto de imposibilitar cualquier desarrollo que diera acceso a la vivienda al crecimiento natural de la población y ha encarecido los precios de la vivienda existente por su escasez.  Han supuesto un menoscabo a las arcas municipales de entre el doble y el cuádruple de lo que entregaron los promotores. Es decir, de entre 22.000.000 y 44.000.000 millones de euros, sin contar con el confuso episodio del Polideportivo. De haber calculado bien los aprovechamientos y aún cuando hubiera habido algún derroche posterior, hoy no existiría la deuda municipal y se habrían podido acometer muchas de las infraestructuras y dotaciones que Brunete necesita.  Han provocado, por su rigidez, que los antiguos beneficiarios, los promotores de los sectores, pillados por sorpresa por el estallido de la burbuja inmobiliaria, pretendan ahora reclamar cuantiosas indemnizaciones que están en trámite judicial y que crean una espada de Damocles sobre el tesoro municipal.  Las decisiones de 2002 han emponzoñado la gestión y la política municipal durante más de una década y lo seguirán haciendo en los próximos años. PROPUESTAS:  Las actas de las reuniones de esta Comisión, sus trabajos, el resultado de las comparecencias y la documentación examinada, así como sus conclusiones, deberían quedar archivadas en un cuerpo único que fuera fácilmente accesible a las siguientes corporaciones por si estiman oportuno profundizar en las cuestiones analizadas.  Convendría encargar a un empresa externa de reconocida solvencia técnica la valoración del coste de reposición a nuevo de las obras del Polideportivo con precios de 2003.  Convendría encargar a una empresa de reconocida solvencia técnica, la valoración del aprovechamiento urbanístico a la fecha en la que se firmaron cada uno de los convenios.  Con el resultado de esas valoraciones, instruir en su caso expedientes de responsabilidad personal a cargos públicos o personal al servicio del Ayuntamiento que, por su actuación temeraria o gravemente negligente, hayan causado perjuicio económico al mismo.  Si bien existen indicios de que pudiera haber responsabilidades penales en algún caso, lo cierto es que, de probarse, habrían prescrito en su mayor parte. No ocurre así con el ilegal destino del PMS puesto que este se ha seguido realizando hasta el día de hoy.  Si en el futuro se producen modificaciones en los convenios para el desarrollo de algún sector o ratificación de los suscritos, deberá tenerse en cuenta que la valoración de los aprovechamientos habrá de hacerse sin los errores detectados en su suscripción original y que los ingresos obtenidos por su monetización, si ésta se produjese, ni pueden reducir deuda corriente ni financiar gasto corriente. 7 de mayo de 2015 Conclusiones del Grupo Municipal de UPyD en la Comisión de Investigación de los Convenios Urbanísticos (periodo 1999‐2011)