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PERITACIÓN DEL COSTE DE REPARACIÓN DE LOS DAÑOS EXISTENTES EN EL
POLIDEPORTIVO MUNICIPAL DE BALMASEDA.
PROMOTOR: AYUNTAMIENTO DE BALMASEDA
CONSTRUCTORA: UTE BALMA
1.
AGENTES Y OBJETO DE LA PERITACIÓN
La presente Peritación se redacta por Justo Bilbao Arbide, Arquitecto Superior colegiado del COAVN nº
1.713 (colegiado nº 229.881 del CSCAE), por encargo del Ayuntamiento de Balmaseda, Bizkaia.
El objeto de la presente Peritación es:
1. Describir, técnicamente, los daños producidos tras la recepción de la obra de construcción del
nuevo polideportivo municipal de Balmaseda
2. Analizar y justificar las posibles causas u origen de estos daños
3. Valorar, económicamente, la reparación de los daños existentes, al objeto de cuantificar el
montante económico a retener de la Garantía Definitiva, avalada por CAJA LABORAL POPULAR,
COOP. de Crédito, y presentada por “UTE BALMA”.
Siendo “UTE BALMA” la unión temporal, conjunta y solidaria de las empresas:
JOSE ANTONIO OLABARRI CONSTRUCCIONES, S.L. Y CONSTRUCCIONES Y PROYECTOS
PAGOLAR, S.L.
(Se adjunta anexo del AVAL)
2.
ANTECEDENTES
La fecha de terminación, de acuerdo al Acta de Recepción del Edificio es del 30 de marzo de 2.011.
Siendo Arantxa Quintana y Kepa Iturriaga los arquitectos autores del proyecto y directores de la obra.
Desde la fecha de recepción hasta el día de hoy, se han ido produciendo diversos daños en el edificio,
como consecuencia, fundamentalmente, de entradas de agua, filtraciones, problemas con los
revestimientos, etc.
Algunos daños se han ido reparando puntualmente de forma localizada.
Una vez detectadas las zonas con problemas de estanqueidad, se han ido sellando y reparando.
Se han realizado reparaciones puntuales que han funcionado temporalmente, pero a fecha de hoy, los
problemas persisten, y sus consecuencias son visibles.
Es necesario acometer las reparaciones oportunas, de forma definitiva.
Por tanto, en la presente peritación se valorarán, tanto las necesarias reparaciones de los elementos
constructivos dañados, como las operaciones constructivas necesarias para evitar que estos daños se
reproduzcan.
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RELACIÓN DE DAÑOS DETECTADOS.
Realizadas visitas de inspección los días 10 de marzo y 21 de abril de 2.015, se analizan todos los
espacios afectados, cubiertas, terrazas, etc., y se realiza una documentación fotográfica general.
Los daños detectados en las visitas son los siguientes:
TIPO-1: Agrietamiento de solera de hormigón pulido.
Localización:
Se localiza, de forma generalizada, en los vestíbulos de la Planta Baja. Hall principal y galería de
distribución de gradas de cancha polideportiva.
Descripción:
Fisuras y grietas que se desarrollan en diferentes ángulos y que se cruzan entre sí, marcando los posibles
planos de asentamiento de la solera.
Son grietas de una importancia a considerar, ya que su apertura es mayor que la que podría suponerse a
una simple fisura por retracción del hormigón. Su deterioro, dada su dimensión, se prevé rápido.
Posibles causas:
El daño es generalizado. La causa puede ser la existencia de pequeños asentamientos diferenciales de la
solera de hormigón. Se han ejecutado las correspondientes juntas de retracción, por lo que cabe suponer
que esta no sea la causa. Además se aprecia que en las grietas se producen ligeros cambios de
pendiente producidas posiblemente por dichos asentamientos diferenciales.
Reparación:
La reparación más lógica dado el grado de deterioro del solado, es el pintado generalizado del suelo
mediante una pintura especial.
Previo lijado de las superficies a tratar, dejando una superficie áspera para mejor agarre de la pintura, se
pintará sobre la solera de hormigón con pintura epoxi especial TOLUE color.
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TIPO-2: Restos y manchas en los suelos afectados, por entradas de agua existentes y/o
reparadas temporalmente.
Localización:
Es generalizado, y corresponde a las zonas con entrada de agua por el exterior, ya sea a través de
cubiertas o fachadas.
Descripción:
Manchas y deterioro por humedad de los suelos. Manchones que marcan los charcos existentes, y que
afectan de diferentes formas según el tipo de suelo. (Suelos de hormigón pulido, suelos pintados, suelos
deportivos, etc.).
Causas: Manchas y deterioro superficial por acumulación de agua en suelos.
Reparación:
Previo lijado de las superficies a tratar, dejando una superficie áspera para mejor agarre de la pintura, se
pintará sobre la solera de hormigón con pintura epoxi especial TOLUE color.
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TIPO-3: Daños en los revestimientos de paredes de los cuartos húmedos.
Localización:
Vestuarios, aseos y cuartos húmedos en general de la planta de sótano.
Descripción:
Daños de variada tipología. Azulejos abombados a punto de desprenderse, pinturas y enfoscados
desprendidos, rodapiés deformados por dilatación debido a la humedad, manchas de humedad, azulejos
desprendidos, etc.
Posibles causas:
Pueden ser varias: deficiente impermeabilización, capilaridad, materiales de agarre no adecuados, etc.
Reparación:
Eliminación de las partes afectadas, saneado de la zona y reposición de las piezas dañadas, previo
análisis específico de las causas posibles). (Ver partidas de presupuesto adjunto).
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TIPO-4: Entradas de agua desde el exterior.
4-1.- Por terreno.
Localización:
Fundamentalmente en el ala de gimnasio – multiusos. Se trata de la zona de unión entre el edificio
principal, (cancha polideportiva) y el sótano destinado a gimnasios. La cubierta es vegetal, y se localizan
varios puntos de entrada de agua, tanto al pasillo distribuidor como al interior de las salas multiuso. La
entrada de agua afecta igualmente a los cuartos eléctricos y al espacio donde se ubica el grupo
electrógeno.
Descripción:
Se trata de entradas de agua por techos, bajo terreno. Se localizan puntos concretos, que afectan a
techos y suelos por goteo.
También se aprecian entradas por filtración a través de algunos muros de hormigón. Dejan manchas y
sedimentos por solidificación de la cal disuelta en el hormigón.
Posibles causas:
Fallo en la impermeabilización en la junta entre edificios. En la junta se observa que la tela está muy
deteriorada y que se necesita colocar una protección adecuada de la impermeabilización.
Otro punto de entrada de agua es la arqueta colindante con el cuarto eléctrico y grupo generador eléctrico.
La unión entre la arqueta y el edificio es un punto de entrada de agua.
Reparación:
Reparación y reposición de las partes afectadas, y colocación de elemento protector en la zona expuesta
de la impermeabilización. Se deberá chequear toda la banda de impermeabilización sobre la zona de
gimnasio, ya que las humedades no sólo se producen en la junta entre los edificios, sino más
interiormente también.
En la presente peritación se contempla igualmente, la reparación de los paramentos afectados por la
entrada de aguas, (suelos y techos). (Ver partidas de presupuesto adjunto).
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4-2.- Cubierta Deck de la cancha polideportiva principal.
Localización:
La entrada de agua se produce en la cubierta de la cancha principal. Se aprecian entradas de agua, a
través de varios lucernarios. También se aprecian escorrentías por debajo de la chapa de acero de
cubierta que llegan a la zona de los pesebres perimetrales.
Descripción:
Existen varias entradas de agua. Unas son por goteo directo desde los lucernarios de cubierta. Dejan
charcos de agua en la pista polideportiva y son por ello, fácilmente localizables.
Se observa, igualmente, una entrada de agua que se desplaza interiormente por debajo de la cubierta
hasta el pesebre perimetral, donde acaba cayendo. Se aprecian manchas de escorrentías. Existen otros
puntos de entrada en el perímetro de la cancha, en la zona del pesebre de cubierta, que son de más difícil
diagnóstico.
Posibles causas:
La entrada de agua por los lucernarios parece clara. El agua se introduce por el junquillo de sujeción del
policarbonato. Son puntos débiles del sistema que actualmente se encuentran parcialmente sellados Son
sellados localizados que han ido parcheando y reparando provisionalmente goteras anteriores.
Reparación:
Se observa, como se ha comentado anteriormente, que los lucernarios se encuentran parcialmente
reparados mediante sellados superficiales. Esta reparación solo ha sido efectiva temporalmente.
La solución definitiva, por tanto, no puede ceñirse a un simple sellado de sus juntas.
Se propone inicialmente, superponer un policarbonato sobre el actual lucernario, que permita que el agua
fluya libremente hacia su pesebre, o sustituir el conjunto de tapa lucernario por otro elemento más
adecuado.
Será necesario chequear otras posibles entradas de agua en la zona perimetral de la cancha, para
detectar si las precipitaciones que se producen (goteras), se debe a una entrada localizada, o el agua
llega allí a través de otros puntos, por ejemplo los lucernarios.
(Ver partidas de presupuesto adjunto).
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4-3.- Cubierta transitable sobre hall entrada, con instalaciones.
Localización:
Se trata de la cubierta plana, que se localiza sobre el hall de entrada del edificio.
Descripción:
Los daños se aprecian en el techo del hall, cerca de la recepción. Las placas del techo se encuentran muy
afectadas por la humedad, así como la zona del suelo donde se producía el charco.
Posibles causas:
Se ha situado geométricamente, el punto de entrada del agua, tanto en el interior del edificio, como en la
zona exterior, y se comprueba que coincide con la ubicación de las máquinas de aire acondicionado y
ventilación instaladas en esa azotea.
Es posible que en esta zona, el paso de conductos a través del forjado de techo, pueda producir un fallo
en la barrera impermeabilizante. Será necesario analizar igualmente los apoyos de las máquinas sobre la
impermeabilización, así como las juntas en las uniones entre las partes componentes de los conductos.
Reparación:
Levantar el solado actual, (operación sencilla, ya que son baldosas individuales, con aislamiento
incorporado, apoyadas sobre la impermeabilización), y analizar, detectar y reparar, todos los posibles
puntos débiles de la impermeabilización, (paso de conductos, apoyo de instalaciones, juntas entre
conductos, etc.).
(Ver partidas de presupuesto adjunto).
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4-4.- Por muro.
Localización:
Muro lateral contra terreno, bajo rampa, de la cancha polideportiva.
Descripción:
Filtraciones puntuales y localizadas de agua, a través el muro de hormigón, con aporte de cal, que se
precipita dejando costras de sedimento.
Posibles causas:
Posible entrada de agua por fallo puntual de la impermeabilización.
Reparación:
Será necesario analizar la posibilidad técnica de acceder a la impermeabilización.
Es muy posible que dada la construcción de la rampa exterior, sea necesario actuar también por el
interior.
Interiormente, se puede aplicar un mortero especial, que evite la entrada de agua. Tras su aplicación se
pinta la superficie en conjunto, para unificar lo mejor posible el aspecto de la pared.
(Ver partidas de presupuesto adjunto).
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TIPO-5: Otros daños.
5.1.- Oxidación de armaduras
Localización:
Oxidación de armaduras: Techo gimnasio/sala multiusos.
Descripción:
Oxidación: Acero oxidado de las armaduras del hormigón armado.
Posibles causas: Se trata de uno de los puntos de entrada de agua por techo de gimnasio. Sobre este
forjado descansa la terraza vegetal. La entrada de agua era importante, y se decidió quitar las placas del
falso techo. Eso ha permitido detectar este problema. La oxidación se ha producido por el alto grado de
humedad existente en este punto, y la falta de revestimiento de las armaduras.
Reparación:
La reparación consistirá en el pasivizado de la oxidación, pintura especial de protección y revestimiento
con mortero de reparación.
(Ver partidas de presupuesto adjunto).
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5.2.-Desprendimiento de revestimiento:.
Localización:
Casetón de salida a terraza de instalaciones.
Descripción:
Desprendimiento superficial del enfoscado de revestimiento.
Posibles causas:
Falta de sujeción con la base, unido a posibles dilataciones térmicas de la cubierta y estructura superior.
Se aprecian igualmente, escorrentías y cuarteamientos del revestimiento
Reparación:
Picado de las partes afectadas, tratamiento de la superficie del soporte mediante mallas de sujeción, y
nuevo enfoscado y pintado del conjunto,
Sellado de los puntos que producen escorrentías superficiales. (Ver partidas de presupuesto adjunto).
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VALORACIÓN ECONÓMICA
En la presente peritación se valorarán, tanto las necesarias reparaciones de los elementos constructivos
dañados, como las operaciones constructivas necesarias para evitar que estos daños se reproduzcan.
RESUMEN POR CAPÍTULOS DE LA VALORACIÓN ECONÓMICA:
1. DAÑOS TIPO 1 Y 2 (GRIETAS Y HUMEDADES EN SOLADO HORMIGÓN) ...................................8.325,03
2. DAÑOS TIPO 3 (HUMEDADES P. SÓTANO PAREDES C. HÚMEDOS) ..........................................5.427,95
3. DAÑOS TIPO 4 (ENTRADAS DE AGUA)................................................................................................ 40.878,03
4. DAÑOS TIPO 5 (OTROS) ..................................................................................................3.205,81
5. SEGURIDAD Y SALUD ..................................................................................................1.289,54
6. GESTIÓN DE RESIDUOS ....................................................................................................730,70
7. CONTROL DE CALIDAD ..................................................................................................1.375,39
PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN MATERIAL:................................................................. 61.232,45
13 % DE GASTOS GENERALES:.........................................................................................7.960,22
6 % DE BENEFICIO INDUSTRIAL ........................................................................................3.673,95
PRESUPUESTO DE CONTRATA ..................................................................................... 72.866,62
(I.V.A. NO INCLUIDO)
El Presupuesto de Contrata (I.V.A. NO incluido) de las obras necesarias asciende a la cantidad de
SETENTA Y DOS MIL OCHOCIENTAS SESENTA Y SEIS EUROS CON SESENTA Y DOS CÉNTIMOS.
Se adjunta:
-
ANEXO-1: Presupuesto Detallado
ANEXO-2: Plantas Directorio de fotos.
Manifiesto, bajo promesa de decir verdad, que he actuado y, en su caso, actuaré con la mayor objetividad
posible, tomando en consideración tanto lo que pueda favorecer como lo que sea susceptible de causar
perjuicio a cualquiera de las partes, y declaro, asimismo, que conozco las sanciones penales en las que
podría incurrir si incumpliera mi deber de perito.
Arrigorriaga, 14 de mayo de 2015
Justo Bilbao Arbide
Arquitecto
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