1. No category

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TASACIONES O
PERICIAS VALUATIVAS
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Valuación de
Inmuebles
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Especialización
Salida Laboral
Saber Tasar o Valuar es fundamental para el análisis de la
Factibilidad Económica de un Proyecto
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TASAR=VALUAR: es determinar el valor
económico en un contexto dado y en una fecha
precisa.
Valor
Precio
Valor
Más extensión que el
precio
Valor pecuniario en que se estima
una cosa y se expresa en dinero
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Determinación del
PRECIO
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Valor venal corriente
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Precio
CRD costo de
reposición depreciado
Incidencia de varios factores
 Rareza
 Virtudes
 Deseo
Terreno + edificio
conjuntamente
Terreno + edificio
por separado
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Tribunal de Tasaciones de la Nación
Valuaciones
Privadas
Públicas
Normas Nacionales de Valuacion
www.ttn.gov.ar.
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Profesional
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Valuación de un
inmueble para la venta
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Divorcio
Patrimonio de una
Persona
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CATEGORÍAS DE LAS TASACIONES
DECRETO-LEY 7887/55
ESTIMATIVAS: el valor económico se realiza por comparaciones de
valores no analizados técnicamente.
ORDINARIAS: el valor se funda en la comparación de valores analizados
en detalle de acuerdo con las reglas técnicas.
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EXTRAORDINARIAS: además de las ordinarias
estas incluyen:
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•Análisis de precios para todos los rubros de
la tasación en que sean aplicables.
•Investigación de circunstancias técnicas, de
mercado, etc., correspondientes a una época
anterior en cinco años, por lo menos, a la fecha
de la encomienda
•Actuación conjunta con otros profesionales,
colegas o no.
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Motivos de la Tasación
 Operaciones de compra-venta de inmuebles
 Expropiaciones
 Cambio de uso o aprovechamiento de inmuebles
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 Constitución de Hipotecas u otras garantías
En Bienes
Raíces
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 Certificación de estados de obra para prestamos para
construir, ampliar o modificar inmuebles
 Establecer valores en procesos judiciales
 Fijación o actualización de alquileres, etc.
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FACTORES A TENER EN CUENTA
PARA LA TASACION DE TERRENOS
INTRINSECOS
EXTRINSECOS
Son los de mayor o menor
valoración, no dependen del
lote y tienen una notable
gravitación en su valor
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Carácter del lugar
Normas de zonificación reglamentarias
Servicios públicos disponibles,
Proximidad a centros importantes,
Equipamiento Urbano,
Legislación vigente, etc.
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Son los de mayor o menor
valoración, y dependen del
lote mismo
Medidas, Forma, Orientación, Calidad
de la tierra y su subsuelo, Niveles
propios y relativos a la calzada y acera,
Ubicación en la manzana, Relación lote
Edificio (FOT-FOS), Condición de baldío
ó con edificación.
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Métodos de la Tasación
Valor partiendo
de unidades
similares
conocidas
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Estático
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Dinámico
Renta Anual que
puede
obtenerse de
ellos
Método separativo/ metodo de conjunto
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PROPIEDADES COMPARABLES
El método de
comparación
directa tiene
dos requisitos
Básicos:
Fuentes de
información
de
transacciones
•Adecuada elección de los comparables
•Análisis de las propiedades comparables
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•Inspección del barrio
•Conversación con corredores inmobiliarios
•Revisión de avisos clasificados publicados
•Consulta en páginas web especializadas
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Identificados los comparables, se corregirán los valores teniendo en
Cuenta los factores a favor y en contra de cada uno.
Los indicadores más confiables serán: las ventas, las ofertas de
Compra y por último el precio de publicación
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Metodo Comparativo: Estatico y a una fecha determinada
Se toman comparables y se corrige el Valor Unitario con coeficientes multiplicadores.
A) Inspeccion ocular del bien a tasar.
B) Datos necesarios basicos:
•Superficie del bien a tasar y de los comparables
•Espacio aereo propio
•Unidad funcional/complementaria?
•Terreno: FOT/aptitud/altura maxima
C) Descripcion del bien a tasar:
•Caracteristicas constructivas del bien
•Disposicion de ambientes
•Sanitarios/Instalaciones especiales
•Edad/estado de mantenimiento general
•Eleccion antecedentes: Lo mas comparables o parecidos al bien a tasar (punto b).
D)Consideracion de superficies:
•Superficie propia: 100%
•Superficie Patios descubiertos, balcones, galerias, etc : 25 a 30%
•Superficie Entrepisos, sotanos, etc: 70 a 80%
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BIEN A TASAR:
Casa unifamiliar, de dos plantas con sotano tipo chalet
Ubicacion: Granaderos 700, Flores, Ciudad Autonoma de Buenos Aires
Caracteristicas: 3 dormitorios, garage 2 autos, cocina, comedor diario
separado, lavadero, living comedor, toilette, 2 banos completos (uno en
suite), pileta de natacion, AA tipo split, calefaccion por aire caliente. Todos
los servicios.
Antiguedad: 10 anos
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Superficies:
Planta Baja ………… 100 m2 x1.00 = 100,00 m2
Planta Alta ………… 150 m2 x 1.00 = 150,00 m2
Galeria ……………. 50 m2 x 0.25 = 12,50 m2
Total homogeneizado ……………….. 262,50 m2
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Terreno: 8,66 x 50 m ……. 433 m2
Zonificacion: R2aII
FOT: 2,5
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A) Tasacion por Metodo Comparativo: Comparar (y corregir con coeficientes multiplicadores) el
bien a tasar, con otros bienes de similares caracteristicas
Comparable 1:
Casa unifamiliar, de dos plantas con sotano tipo chalet
Ubicacion: Paez 1900, Flores, Ciudad Autonoma de Buenos Aires
Caracteristicas: 3 dormitorios, garage 2 autos, cocina, comedor diario, lavadero, living comedor,
4 banos completos (uno en suite con jacuzzi), AA tipo split, calefaccion por gas natural. Todos los
servicios.
Antiguedad: 24 anos
Superficies:
Planta Baja ………….... 150 m2 x1.00 = 150,00 m2
Planta Alta ………….... 120 m2 x 1.00 = 120,00 m2
Sotano ………………... 160 m2 x 0.70 = 112,00 m2
Total homogeneizado ………………... 382,00 m2
Terreno: 8,66 x 59 m ……. 510 m2
Zonificacion: R2aII
FOT: 2,5
VALOR DE VENTA ……………………….. u$s 580.000.Valor Unitario ………………………………. u$s/m2 1.518.Inmobiliaria:
Estudio BL – Gascon 1229, CABA – 4861-2686 – www.estudiobl.com.ar
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Comparable 2:
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Casa unifamiliar, de dos plantas tipo chalet
Ubicacion: Aranguren 2500, Flores, Ciudad Autonoma de Buenos Aires
Caracteristicas: 3 dormitorios, garage 1 auto, cocina, comedor diario, lavadero, living
comedor, 4 banos completos, AA tipo split, calefaccion por gas natural. Todos los
servicios.
Antiguedad: 18 anos
Superficies:
Planta Baja ………….... 90 m2 x1.00 = 90,00 m2
Planta Alta ………….... 50 m2 x 1.00 = 50,00 m2
Galeria ………………. 20 m2 x 0.70 = 14,00 m2
Total homogeneizado ……………..... 154,00 m2
Terreno: 8,66 x 28 m ……. 240 m2
Zonificacion: R2aII
FOT: 2,5
VALOR DE VENTA ……………………….. u$s 280.000.Valor Unitario ………………………………. u$s/m2 1.818.Inmobiliaria:
Castro Reisse – F.C.Rodriguez 509, CABA – 4613-6210 – www.castro-reisse.com.ar
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TASACION
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V.Unit.
Ubic
Paez 1900
u$s/ m2
1.518.-
1.00
1.00
0.95
0.9975
u$s/ m2
1.514.-
Aranguren
2500
u$s/ m2
1.818.-
1.05
0.90
0.95
0.8977
u$s/ m2
1.632.-
Sup.
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Ca.Const Oferta
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Coef.
Total
u$s/m2 1.600.-
Tribunal de Tasaciones de la Nación
Análisis de Valores
Venales
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Ubicación del Bien:
Granaderos 700
Tipo de Bien:
Superficie del Bien:
262,50 m2
FOT:
Frente:
Fondo:
Estudio BL - Gascon 1229,
1 -CABA
Castro Reisse - F.C. Rodriguez 509,
2 -CABA
3456-
Inmobiliarias:
N° N° Antecedente
Ubicación
1Paez 1900
Fecha
Oferta/Venta Precio
29/9/15Oferta
Frente Fondo
Superficie
580000
382,00
2Aranguren 2500
29/9/15Oferta
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4
5
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280000
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154,00
Obs.:
Norma TTN 6.x
Zona gris (B y N) o Amarillo (Color): habilitada para
ingresar datos.
Sala:
Expediente N°:
VIVIENDA
Fecha de Tasación:
Profesional:
29/09/15
Tipo de Cambio(/U$S):
Moneda de Uso:
u$s
Zona de Análisis:
Part. O Dep.:
Provincia:
País:
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Antecedentes (Ventas/Ofertas)
Planilla N°:
Coeficientes de Homogeneización - MULTIPLICA
Valores
Valor
Zoni
Precio
ACT
PISO
SU.P.
EDAD
F. FD.
Fot
Unitario
UBIC.
PLTA
CA.C.
EST.
PA.T.
1518,00
OFER
COEF
TOTAL
Unitario
1,00
0,95
1,00
1518,00
0,90
0,95
0,90
1636,00
1,00
1818,00
0,95
Se adopta:
Total U.:
1600
Promed. U.:
1577,00
Antecedentes (Ventas/Ofertas)
N° Antecedente
N°
Fecha
Coeficientes de Homogeneización - MULTIPLICA
Oferta/Venta Precio
Ubicación
1Paez
Frente
Fondo
Superficie
1900
29/9/15Oferta
580000
2500
29/9/15Oferta
280000
154,00
3
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Zoni
Fot
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382,00
2Aranguren
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Precio
ACT
PISO SU.P. EDAD F. FD.
Unitario UBIC. PLTA CA.C. EST. PA.T.
1518,00
Valores
OFER COEF Valor
TOTAL Unitario
1,00
0,95 1,00
1518,00
0,90
0,95 0,90
1636,00
1,00
1818,00
0,95