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Equilibrium Clasificadora de Riesgo S.A.
Informe de Clasificación
Contacto:
Héctor Gaudry
[email protected]
Hernán Regis
[email protected]
511-616 0400
FARO CAPITAL
FONDO DE INVERSION INMOBILIARIO I
Lima, Perú
28 de mayo de 2015
Clasificación
Cuotas de Participación
Categoría
BBB-fi.pe
Definición de Categoría
La política de inversión y la gestión del Fondo presentan
una suficiente probabilidad de cumplir con sus objetivos
de inversión, teniendo una moderada capacidad de limitar
su exposición al riesgo por factores inherentes a los activos del Fondo.
“La clasificación que se otorga a los presentes valores no implica recomendación para comprar, vender o mantenerlos en cartera.”
----------------Información del Fondo en MM de S/. ---------------Dic.14
Activos:
143.63
Patrimonio: 143.63
Mar.15
Dic14 Mar.15
152.69 Resultado Neto: 3.47
-1.55
152.69 V. Cuota*:
200,418 198,378
Historia de Clasificación: Cuotas de Participación  BBB-fi.pe
(29.10.12).
Al 31 de diciembre de 2014, el capital suscrito del Fondo ascendió a S/.331.60 millones, el mismo que estuvo pagado en 44.12%.
*Información en Nuevos Soles
Para la presente evaluación se han utilizado los Estados Financieros Auditados al 31 de diciembre de 2013 y 2014 de Faro Capital Fondo de Inversión Inmobiliario I (el Fondo) ), así como Estados Financieros No Auditados al 31 de marzo de 2014 y 2015. Asimismo se emplearon Estados Financieros Auditados al 31 de diciembre de 2011, 2012, 2013 y 2014 de Faro Capital Sociedad Administradora de Fondos de Inversión (la SAFI) e
Intermedios al 31 de marzo de 2014 y 2015. Adicionalmente, se utilizó información complementaria proporcionada por la SAFI.
Fundamento: Luego del análisis y la evaluación realizada, el Comité de Clasificación de Equilibrium determinó
mantener la categoría BBB-fi.pe a las Cuotas de Participación de Faro Capital Fondo de Inversión Inmobiliario I
(en adelante el Fondo), el mismo que es administrado por
Faro Capital Sociedad Administradora de Fondos de
Inversión (en adelante la SAFI).
La clasificación se sustenta en los adecuados lineamientos
establecidos en el Reglamento de Participación del Fondo, así como en la experiencia y manejo de activos inmobiliarios por parte del Equipo Gestor. A lo anterior se
incorpora la conformación de un portafolio de inversiones
que se ha venido diversificando a lo largo de los últimos
trimestres evaluados, los mismos que a futuro se espera
generen rentabilidad al Fondo a través del arrendamiento
y posterior venta de los mismos.
No obstante lo señalado anteriormente, limita al Fondo el
poder contar con una mayor clasificación el hecho que al
primer trimestre del presente ejercicio, las inversiones
todavía generaban ingresos, siendo esto normal dentro de
los primeros ejercicios de operaciones. Sin embargo, cabe
mencionar que en los meses de abril y mayo de 2015 se
firmaron dos contratos de arrendamiento por los proyectos Los Tallanes y Santa Anita, los mismos que a la fecha
del presente informe ya vienen generando ingresos por
alquiler por US$23 mil y US$28 mil, respectivamente. Lo
anterior conlleva a que el Fondo mantenga un flujo de
caja negativo, toda vez que debe asumir los gastos de la
SAFI relacionados a la comisión fija por la administración del mismo, así como otros gastos relacionados. Fue
considerado igualmente dentro de los limitantes la desaceleración del sector inmobiliario durante el 2014, situación que se mantiene a lo largo del primer trimestre de
2015 y que eventualmente podría afectar los rendimientos
La nomenclatura “pe” refleja riesgos sólo comparables en Perú.
futuros esperados para los activos del Fondo.
Faro Capital Fondo de Inversión Inmobiliario I es un
fondo colocado por oferta pública, supervisado por la
Superintendencia del Mercado de Valores (SMV). El
Fondo inició operaciones el 26 de junio de 2013 con una
vigencia total de nueve años: cinco años de inversión y
cuatro años de desinversión, plazos que podrán ser ampliados hasta por un año adicional, previa aprobación por
parte de la Asamblea General de Partícipes. El Fondo
mantiene como objetivo principal la generación de rentabilidad a sus partícipes a través de ingresos temporales o
revaluación de capital, buscando invertir los recursos en
activos inmobiliarios, proyectos de desarrollo de vivienda
y land banking.
El capital suscrito del Fondo es de S/.331.60 millones, el
mismo que se encuentra conformado por 1,658 cuotas de
participación de un valor nominal de S/.200,000 cada una.
Asimismo, al 31 de marzo de 2015, el capital suscrito y
pagado del Fondo alcanza los S/.153.93 millones, equivalente al 46.42% del total de cuotas de participación suscritas. En este sentido, durante el ejercicio 2014 la SAFI
realizó seis llamados de capital por un total de S/.71.63
millones, mientras que durante el primer trimestre de
2015 realizó un capital call adicional por S/.7.63 millones.
Con relación al portafolio de inversiones del Fondo, al 31
de marzo de 2015 el mismo asciende a S/.146.0 millones,
de los cuales el 79.14% corresponde a Inversiones Inmobiliarias, mientras que el saldo se encuentra registrado
como Inversión en Proyectos Inmobiliarios.
De esta manera, durante el cuarto trimestre de 2013, el
Fondo materializó la compra de dos terrenos de 101,128
m2 y 100,005 m2, respectivamente, ubicados en la denominada Lotización Industrial Huachipa Este, en la Pro-
vincia de Huarochirí – Lima (zonificación I2), por
US$9.10 millones y US$10.00 millones, respectivamente.
Estos proyectos han sido denominados por la SAFI como
Huarochirí Mz. A8 y Huarochirí Mz. B8. Asimismo, en el
mes de noviembre de 2013, el Fondo suscribió un contrato de Asociación en Participación con Viva GyM a fin de
llevar a cabo un proyecto inmobiliario que consiste en la
construcción de un edificio de 32 exclusivos departamentos en un área de terreno de 1,375 m2 en el distrito de San
Isidro en Lima. El proyecto ha sido denominado Pezet y
la participación del Fondo en dicha Asociación es de
50.0%, asumiendo Viva GyM la participación restante. Se
estima que la inversión total del Fondo hacia este proyecto alcance los S/.26.29 millones. Posteriormente, en el
mes de junio de 2014, el Fondo adquiere una propiedad
ubicada en el distrito de Santa Anita, denominado Proyecto Santa Anita, por US$8.74 millones, siendo el área total
del terreno de 3,964 m2. Asimismo, en el mes de diciembre de 2014 se desembolsaron US$8.11 millones para la
compra de una propiedad ubicada en el distrito de Los
Olivos, denominado Proyecto Angélica, con un área de
terreno de 9,903 m2.
Cabe señalar igualmente que a lo largo del presente ejercicio el Fondo ha concretado dos inversiones. Es así que
05 de febrero de 2015, el Fondo suscribió un contrato de
Asociación en Participación con Armas Doomo a fin de
desarrollar un proyecto inmobiliario de 58 departamentos
en un área de terreno de 836 m2 ubicado en el distrito de
Miraflores, en Lima. Dicho proyecto ha sido denominado
Aqualina y la participación del Fondo en la Asociación en
Participación es de 70.0%, asumiendo Armas Doomo la
participación restante, con lo cual la inversión total del
Fondo alcanza los S/.7.89 millones, habiendo sido desembolsada en su totalidad. Adicionalmente, el 06 de
febrero del año en curso el Fondo firmó una minuta de
compraventa para la adquisición de un terreno ubicado en
Piura a la empresa inmobiliaria Edifica, esto con la finalidad de realizar un financiamiento a esta última bajo la
modalidad de un leaseback. A la fecha se encuentran en
proceso de inscripción del inmueble a favor del Fondo
para proceder con el desembolso del monto acordado en
el contrato de compraventa, así como la firma del contrato de arrendamiento a la empresa inmobiliaria por un
periodo de cinco años forzosos.
Al cierre del ejercicio 2014 y primer trimestre de 2015 el
Fondo cumple con lo establecido en el Reglamento de
Participación en relación a no invertir más del 40% del
capital suscrito en un solo proyecto. Además, el Fondo no
ha tomado ningún tipo de endeudamiento.
De acuerdo a lo señalado al inicio de este fundamento, al
corte de análisis el Fondo todavía no alcanza un flujo
positivo pese a haber concretado inversiones en distintos
proyectos a lo largo de los últimos meses, toda vez que
éstos aún se encuentran en proceso de negociación de
contratos para el caso de los terrenos en land banking y
en etapa de preventa en el caso del proyecto inmobiliario
de Pezet. De esta manera, la SAFI estima que las inversiones comiencen a generar ingresos a partir del segundo
semestre del ejercicio en curso a raíz de la materialización
del arrendamiento de los terrenos, así como por la venta
de la propiedad Huarochirí Mz. B8 a una empresa industrial.
Con relación a los resultados del Fondo al cierre del ejercicio 2014, estos alcanzan una utilidad neta de S/.3.5
millones, la misma que recoge la ganancia por el cambio
en el valor razonable de los activos del Fondo por un total
de S/.9.71 millones, habiendo sido suficientes para cubrir
los gastos relacionados a la operativa misma del Fondo
por S/.6.2 millones. No obstante, al corte de análisis el
Fondo todavía no mantiene un activo que le genere un
flujo caja positivo, habiendo sido de índole contable los
ingresos registrados en el 2014. Esto último se plasma al
31 de marzo de 2015, toda vez que el Fondo registra una
pérdida neta de S/.1.6 millones asociada a los gastos
operativos necesarios para su funcionamiento.
La pérdida acumulada de S/.1.3 millones que registra el
Fondo al 31 de marzo de 2015 vienen afectando el valor
cuota, el mismo que pasa de S/.200,418 al 31 de diciembre de 2014 a S/.198,378 al cierre del primer trimestre del
año en curso
Finalmente, Equilibrium se mantendrá atento a la evolución de los activos inmobiliarios que el Fondo mantiene
en su portafolio, así como las nuevas inversiones que este
concrete, estando la clasificación otorgada sujeta al rendimiento futuro esperado para los mismos, así como al
cumplimiento de los límites establecidos en su Reglamento de Participación.
Fortalezas
1. Experiencia del Equipo Gestor en el manejo de activos inmobiliario.
2. Adecuada estructuración del Reglamento de Participación, el cual establece límites de concentración por tipo de activos.
3. Conformación de un portafolio de inversiones con cierta diversificación por tipo de proyecto.
Debilidades
1. Posibilidad de apalancar al Fondo, colocando en garantías los activos inmobiliarios del mismo.
2. Exposición al riesgo cambiario.
3. Portafolio de inversiones inmobiliarias que todavía no le generan rentas al Fondo.
Oportunidades
1. Desarrollo de proyectos en el sector logístico.
2. Desarrollo de proyectos comerciales y turísticos en provincias.
3. Reactivación en la demanda de inmuebles en el sector comercial e industrial.
Amenazas
1. Incremento sustancial en la oferta de bienes inmobiliarios que podría ocasionar una reducción en los precios.
2. Desaceleración en el ritmo de venta de unidades de vivienda.
3. Desaceleración en el ritmo de crecimiento de la economía.
4. Mayores restricciones para el otorgamiento de préstamos hipotecarios podría continuar afectando el segmento de viviendas.
5. Reglamentos y Normas Municipales que impidan o retrasen el desarrollo de posibles proyectos.
2
ANÁLISIS DE LA ECONOMÍA Y DEL
SECTOR INMOBILIARIO
PBI y Demanda Interna - Perú
10.0%
Entorno Internacional
En el 2014 la economía mundial se desaceleró por tercer
año consecutivo (3.1%). Destacó EEUU con una recuperación en el consumo e inversión privada, lo cual viene
generando a su vez el fortalecimiento de su moneda. Por
su parte, la Eurozona cerró el año con datos económicos
desalentadores y con riesgos de deflación, situación que
viene enfrentándose con la Expansión Cuantitativa (QE)
del BCE, la misma que implica la compra de bonos públicos y algo de privados a partir del mes de marzo del año
en curso por €60,000 millones mensuales hasta setiembre
de 20161. Para el 2015 los analistas proyectan una recuperación de la economía mundial (3.5%, con sesgo a la
baja), sustentada principalmente en el crecimiento de
EEUU, toda vez que continuaría la desaceleración en los
países emergentes (China y AL).
14.9%
16.0%
13.6%
14.0%
9.0%
12.0%
8.0%
7.0%
7.7%
8.0%
10.0%
7.4%
8.0%
6.0%
5.0%
6.0%
9.1%
2.0%
8.5%
4.0%
6.5%
3.0%
2.0%
5.8%
0.0%
-3.3%
-2.0%
2.4%
1.0%
4.0%
2.0%
6.0%
1.0%
0.0%
-4.0%
-6.0%
2008
2009
2010
2011
PBI Global (var %) - eje izq.
2012
2013
2014
Demanda Interna (var %) - eje der.
Fuente: BCRP / Elaboración: Equilibrium
Para el 2015, las proyecciones iniciales -que apuntaban a
un crecimiento entre 4.5% y 4.8%- se vienen ajustando
por parte de algunos analistas financieros, quienes sitúan
el crecimiento en rangos entre 2.1% y 3.5% sustentado en
los resultados exhibidos durante el primer trimestre de
2015 (PBI de 1.7% en enero, 0.9% en febrero 2015 y
2.7% en marzo, respectivamente), que muestran la menor
actividad en los sectores primarios (-2.5% a febrero)
principalmente por minería, pesca y manufactura. Con
relación a este último punto, es de señalar que a febrero
de 2015 el sector construcción retrocede en 9.9%, reflejando tanto el menor consumo interno de cemento, como
el menor avance físico de obras públicas.
Los principales riesgos para en el crecimiento mundial
consideran la desestabilización de algunos países ante la
baja en el precio del petróleo (acentúa el riesgo de un
escenario de inflación muy baja en algunas regiones
desarrolladas), la respuesta por parte de los países emergentes ante la subida de la tasa de la FED 2 (adopción de
una política monetaria más restrictiva ante las previsiones
sobre una expansión sostenible de la economía en
EEUU), el estancamiento en Europa, un ajuste brusco en
China y el consecuente impacto en la reducción de precios de las principales materias primas en el mundo.
De esta manera, el BCRP estima un crecimiento del PBI
de 4.8% según lo señalado en el Reporte de Inflación
Enero 2015, el mismo que se sustentaría en una reversión
parcial de los choques de oferta (estimando un crecimiento de 5.0% del PBI primario), un mayor gasto público por
el lado de la demanda, la continuación de una posición
monetaria flexible y la recuperación de la confianza empresarial. El BCRP considera igualmente que recuperará
la inversión privada, consistente con anuncios de proyectos de inversión privados para el período 2015-2016 por
US$31,700 millones, siendo los más significativos los
relacionados a los sectores de minería e hidrocarburos.
Para el caso de la inversión pública, se esperaría igualmente un crecimiento más dinámico producto de mayores
inversiones por parte de Gobiernos Locales y el Gobierno
Nacional, contrario a lo visto en el 2014. No obstante lo
anterior, el MEF ajustó las proyecciones de crecimiento
en el mes de marzo de 2015 de 4.8% a 4.2% tras conocer
los resultados del mes de enero de 2015. El MEF sustenta
el crecimiento para el presente ejercicio en la recuperación de los sectores primarios, la reducción del precio del
petróleo, los grandes proyectos de infraestructura y las
medidas fiscales adoptadas. Asimismo, el MEF considera
que el crecimiento se irá recuperando progresivamente y
el mayor impulso se verá durante el segundo semestre del
año. Dentro de sus proyecciones, el primer trimestre de
2015 sería el más bajo del año, toda vez que el mismo se
encuentra afectado por choques externos (retroceso en el
precio del oro, cobre y petróleo) y por la baja ejecución
de proyectos de inversión.
Entorno Local
La economía local se desaceleró fuertemente en el 2014
al pasar de 5.8% en el 2013 a 2.4%, sustentada en lo
siguiente3: i) un menor crecimiento del consumo e inversión ante la caída de los términos de intercambio, ii) la
disminución del gasto público producto de las dificultados en la ejecución de los programas de inversión de los
Gobiernos Regionales y Locales, y iii) factores de oferta
transitorios como el efecto climático adverso en la producción agropecuaria y pesquera y las menores leyes de
mineral.
Con relación a la demanda, su impacto se evidencia en la
inversión y consumo del sector privado. Por el lado del
sector público, la menor ejecución del gasto habría impedido un mayor crecimiento de sectores no primarios como
el sector construcción, el mismo que se ha visto fuertemente afectado durante el 2014. Con relación a la oferta,
las menores leyes en las principales minas de oro y cobre,
el impacto de la plaga de la Roya Amarilla en la producción de café y las alteraciones climáticas asociadas a un
Fenómeno de El Niño continuaron afectando fuertemente
la actividad primaria (el PBI Primario retrocede en 2.1%
durante el 2014).
1
Las compras se harán en el mercado secundario. Por 19 meses el plan tiene
un presupuesto de €1.14 billones. Asimismo, por el momento no se compraría
deuda Griega. Esta medida supone una inyección de liquidez en el mercado, lo
que debilitaría la cotización del Euro.
2
Federal Reserve System, también conocido como Reserva Federal o informalmente FED.
3
Fuente: Reporte de Inflación Enero 2015 – Banco Central de Reserva del
Perú.
Para el 2015, los analistas estiman un crecimiento de
4.8% pero con sesgo a la baja, sustentado en la recupera-
3
ción de los sectores primarios, la reducción del precio del
petróleo, los grandes proyectos de infraestructura y las
medidas fiscales adoptadas.
de enero el BCRP ha clocado Repos de Moneda de Expansión por S/.1,700 millones y Repos de Moneda de
Sustitución por S/.700 millones a fin de facilitar liquidez
en MN a las instituciones financieras.
Inflación Controlada, Tasa de Interés de Referencia y
Tasa de Encaje como Herramientas de Política
La inflación local -medida a través del Índice de Precios
al Consumidor (IPC)- presentó durante el ejercicio 2014
una variación anualizada de 3.2% (2.9% en el 2013),
mientras que a febrero de 2015 la inflación alcanza 0.3%,
con lo que la inflación interanual disminuye de 3.1% en
enero a 2.8% en febrero, ubicándose dentro del rango
meta establecido por el BCRP (2.0% +/-1.0%).
Con la finalidad de limitar igualmente el exceso de volatilidad cambiaria, el BCRP ha incrementado la tasa de
encaje adicional aplicada sobre el desvío promedio diario
del saldo venta de derivados cambiarios a 75% (antes
50%). Asimismo, a partir del mes de junio de 2015 el
límite del saldo de derivados cambiarios no sujetos a
encaje bajará a 95% del límite actual y a partir de julio a
90%.
Durante el ejercicio 2014 la tasa de inflación reflejó principalmente alzas en los precios de alimentos y energía. El
BCRP mantiene la previsión que la inflación alanzaría
2.0% en el horizonte de proyección 2015-2016; asimismo, indica que los riegos de una desviación vienen disminuyendo producto de: i) la reducción en el precio internacional del petróleo que se ha trasladado en los precios
domésticos de los combustibles, ii) la ausencia de presiones inflacionarias de demanda en la brecha del producto,
con una lenta recuperación en el 2015, y iii) los factores
de oferta que afectaron la inflación en el primer semestre
de 2014 han continuado moderándose.
Cabe señalar como factor positivo que al 31 de marzo de
2015 el crédito al sector privado en moneda local logró
expandirse en 19.0% en relación al mismo período del
ejercicio anterior (+17.6% a febrero 2015), mostrando así
un mayor dinamismo respecto a los préstamos en Dólares
que retroceden por cuarto mes consecutivo.
Se Acentúa la Depreciación de la Moneda Local frente
al Dólar Estadounidense
Durante el ejercicio 2014 el Nuevo Sol se depreció respecto al Dólar Estadounidense en 6.5% (depreciación de
9.6% en el 2013), cerrando con un tipo de cambio de
S/.2.98, el mismo que estuvo supeditado a las expectativas del retiro del estímulo monetario por parte de la FED,
situación que no solo viene afectando la moneda local,
sino también a las demás monedas de la región. Asimismo, el tipo de cambio resultó afectado por la mayor demanda neta de Dólares en el mercado local (durante el
cuarto trimestre la misma pasó de US$2,347 millones a
US$6,617 millones), principalmente por el aumento en la
demanda de agentes no residentes (US$4,842 millones de
demanda durante el último trimestre de 2014).
Tasa de Referencia e Inflación
6.50
7.00
6.0
6.00
4.25
5.0
4.00
4.0
3.0
3.00
6.65
2.0
3.50
2.08
2.65
2.96
3.22
2008
2009
2012
2013
2014
Inflación
2.00
1.00
0.25
0.0
4.00
3.00
4.74
1.25
1.0
5.00
4.25
Inflación (%)
Tasa de Referencia (%)
7.0
0.00
2010
2011
Tasa de Referencia
Tipo de Cambio y Compras Netas del BCRP
12,000.00
Rango Meta
3.30
10,000.00
2.80
8,000.00
Fuente: BCRP / Elaboración: Equilibrium
6,000.00
2.30
4,000.00
Lo señalado anteriormente conllevó a que el BCRP vuelva a bajar la tasa de interés de referencia de la política
monetaria en el mes de enero de 2015 de 3.50% a 3.25%
y continúe flexibilizando el régimen de encaje en moneda
nacional a fin de proveer liquidez en Nuevos Soles al
sistema financiero (7.0% a partir de mayo de 20154).
Adicionalmente, el BCRP viene tomado otras acciones a
fin de impulsar el crédito en moneda local, entre los que
se encuentran el establecer metas a las entidades financieras para bajar los créditos en Dólares (no aplicable para
créditos de comercio exterior y proyectos de inversión de
largo plazo) en 5% a junio o 10% a diciembre de 2015
(ambos medidos con relación a setiembre de 2013); de no
cumplirse lo señalado anteriormente, se aplicaría un encaje adicional en Dólares.
1.80
2,000.00
0.00
1.30
-2,000.00
0.80
-4,000.00
-6,000.00
0.30
-10,000.00
Ene08
Abr08
Jul08
Oct08
Ene09
Abr09
Jul09
Oct09
Ene10
Abr10
Jul10
Oct10
Ene11
Abr11
Jul11
Oct11
Ene12
Abr12
Jul12
Oct12
Ene13
Abr13
Jul13
Oct13
Ene14
Abr14
Jul14
Oct14
Ene15
-8,000.00
Compras Netas (Millones de US$)
-0.20
TC Nominal (S/. por US$)
Fuente: BCRP / Elaboración: Equilibrium
Al 28 de abril de 2014, el tipo de cambio interbancario
promedio venta cerró en S/.3.13. En lo que va del presente ejercicio se continúa observando una apreciación del
Dólar en relación a las monedas del resto de países (6.5%
en lo que va del año, al 28 de abril) dada la expectativa
del proceso de normalización de las tasas de interés de la
FED5.
Bajo este contexto, el BCRP ha continuado interviniendo
en el mercado a través de la venta de dólares en el mercado Spot (US$2,182 millones durante el cuarto trimestre de
2014) y comenzó igualmente a intervenir a través del
Swap Cambiario, con colocaciones netas de US$5,713
Es de señalar igualmente que a fin de evitar la dolarización de los depósitos, el BCRP elevó el encaje marginal
en ME a partir de enero de 2015, el mismo que a la fecha
se sitúa en 70%. A lo anterior se suma que desde el mes
4
El BCRP estableció igualmente como obligaciones no sujetas a encaje a
todas aquellas con plazos promedio mayor a dos años por créditos del exterior
y bonos, así como aquellas provenientes de fondos de inversión del exterior
especializados en microfinanzas con plazos promedio mayor a dos años.
5
4
Información obtenida de la Nota Semanal N° 16 del BCRP.
millones durante el último trimestre de 2014. Asimismo,
al 28 de abril de 2015 el BCRP ha vendido en el mercado
Spot US$1,194 millones.
Despachos Nacionales de Cemento
12.00
10.26
9.57
Millones de TM
10.00
Sector Construcción
La menor ejecución del gasto público y en consecuencia
el menor avance físico de obras públicas, de la mano de la
corrección en los precios de los inmuebles, generaron una
desaceleración en el sector construcción a lo largo del
2014. De acuerdo al INEI6, el sector construcción registró
un crecimiento anual de 1.68%, mostrando un bajo dinamismo en contraste al crecimiento registrado en el 2013
(12.27%). A lo largo del 2014, el consumo interno de
cemento habría sido 2.35% mayor a aquel del 2013,
mientras que la inversión en el avance físico apenas superaría al 2013 en 0.10%.
8.00
7.97
6.71
7.05
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Despachos Locales de Cemento
6.00
4.00
2.00
0.00
Crecimiento Anual Promedio 2009-2014
Miles de TM
1200
19.5
1000
19
18.5
800
18
600
17.5
400
17
200
16.5
10.0%
12.3%
6.0%
5.8%
5.0%
2.4% 1.7%
0.9%
1.0%
0.0%
2008
2009
2010
PBI Global (Var %)
2011
2012
jun-14
nov-14
ene-14
ago-13
oct-12
mar-13
Oficinas9
Al cierre del cuarto trimestre de 2014, el inventario de
oficinas prime (A+ y A) sumó un total de 617,634 m2
distribuidos en 17 edificios de clase A+ y 38 de clase A,
en comparación del inventario total de oficinas prime al
cierre del ejercicio 2013 donde se totalizó 504,631 m2
registrados en 46 edificios. Durante el ejercicio 2014 se
incorporaron al mercado de oficinas prime nueve edificios ubicados en Sanhattan (Pacific Tower, Torre Tekton,
y Trillium Tower), San Isidro Golf (Torre Pardo y Aliaga,
Torre Víctor A. Belaunde, Real Ocho y EC Basadre),
Miraflores (CE El Reducto) y Nuevo Este (Capital Golf),
los cuales sumaron 112,142 m2 al inventario total. Según
Colliers Internacional, de la disponibilidad total en el
mercado prime, el 63.1% se encuentra en edificios de
clase A+, mientras que el 36.9% restante se ubica en
edificios de clase A.
8.5%
6.5%
may-12
jul-11
Sector Inmobiliario
15.9%
12.6%
Precio Bolsa de Cemento 42.5 kg
Fuente: INEI y MVCS / Elaboración: Equilibrium
17.8%
9.1%
dic-11
feb-11
abr-10
sep-10
jun-09
nov-09
16
ene-09
0
Consumo Interno de Cemento
15.0%
Precio S/.
Consumo Interno de Cemento
PBI Global vs PBI Construcción
15.7%
2014
Fuente: ASOCEM / Elaboración: Equilibrium
El anuncio del por parte del Gobierno en el mes de octubre de 2014 de una mayor inversión y las medidas para
relajar las restricciones que incidían en la demanda ofrecen un mejor panorama para el sector construcción en los
periodos venideros. De acuerdo a las estimaciones del
BCRP7 se esperaría un crecimiento de 5.7% en el 2015 y
7.0% en el 2016.
20.0%
10.34
8.29
8.10
2013
2014
PBI Construcción (Var %)
Fuente: INEI / Elaboración: Equilibrium
En línea con la actividad constructora, según datos de la
Asociación de Productores de Cemento (ASOCEM) 8, el
despacho local de cemento acumulado a diciembre del
2014 fue de 10,341,990 TM, superior en 0.83% al acumulado en el mismo periodo del año anterior, crecimiento
que se encuentra muy por debajo del promedio de los
últimos cinco años (8.98%).
El consumo interno de cemento, que alcanzó las 11,239
MTM exhibió un crecimiento acumulado de 1.7%, resultado menor al 9.4% del mismo periodo en el ejercicio
anterior. Asimismo, se observó una leve evolución en el
consumo per cápita, el cual se incrementó en 1.1% hasta
los 368 kg por persona.
Por su parte, la tasa de vacancia asciende al tercer trimestre de 2014 a 8.1% (49,871 m2) mientras que al cierre del
2013 se ubicó en 5.2%. Asimismo, si bien este indicador
se situó por debajo de las proyecciones iniciales para el
2014 que esperaban una tasa de vacancia superior al 10%,
esto se debió al retraso de algunos proyectos cuya finalización no se concretó durante el ejercicio 2014. Cabe
indicar que pese a la reducción del precio de renta promedio de US$22.26 a US$20.80 en los últimos 12 meses,
se alcanzó un nivel de absorción neta acumulada de
88,476 m2 (la absorción más alta en los últimos años).
Si bien la mayor parte de la actividad constructora está
centralizada en Lima, en los últimos años dicha actividad
se ha dinamizado en provincias, habiendo representado la
zona central del país -incluida Lima Metropolitana- el
55% del total del consumo interno de cemento al cierre
del ejercicio 2012 (última fecha disponible en el INEI),
nivel inferior a lo observado años anteriores (63% en el
2008).
Las proyecciones para el 2015 consideran un incremento
de inventario en más de 240,000 m2 con el ingreso de 13
nuevos edificios prime, una expansión nunca antes vista
6 Informe Técnico: Producción Nacional Enero-Diciembre 2014 del INEI
7
Reporte de Inflación: Enero 2015 elaborado por el BCRP
8
Indicadores Económicos: Enero 2015 elaborado por ASOCEM
9
Información obtenida del Reporte de Investigación & Pronóstico 4T 2014 de
Oficinas de Colliers Internacional.
5
en el mercado local. Lo anterior, sumado al menor dinamismo de la demanda y desaceleración económica, podría
traducirse en un exceso de oferta, lo que resultaría en una
mayor tasa de vacancia.
dente que viene mostrando, empujando los resultados del
sector. Por último, la tendencia por departamentos de
menor área, que responde a la demanda de jóvenes solteros o parejas sin hijos, continuaría acentuándose en los
próximos periodos, abriendo nuevas posibilidades de
inversión pues los precios son más bajos.
En el segmento de oficinas B+ se registró una dinámica
similar, toda vez que el ingreso de cuatro nuevos edificios
con un total de 22,521 m2 se sumaron al inventario que
alcanzó los 324,751 m2 (48 edificios), registrando un
ligero incremento respecto del inventario de cierre de
2013 (301,786 m2 y 43 edificios); mientras que los precios de renta se redujeron de US$21.53/m2/mes a
US$19.8/m2/mes en los últimos 12 meses. En cuanto al
índice de vacancia del segmento, este indicador se incrementó de 3.7% a 6.0% (19,424/m2). Para el 2015 se espera el ingreso de ocho nuevos edificios ubicados en Sanhattan (8), Miraflores (3), San Borja (1), Magdalena (1) y
San Miguel (1) con un inventario adicional de 52,000 m2.
Industrial
Colliers International11 destaca que los precios del sector
inmobiliario industrial en el Perú son hasta 300% mayores que en la región. Los sobreprecios se suman a la mala
infraestructura de acceso para explicar el estancamiento
de la comercialización en el sector. Al 30 de junio de
2014 se observaba la misma oferta de locales industriales
que en los meses anteriores y se esperaría que esto continúe en los siguientes meses.
La zona sur de Lima -que incluye Chincha- se ha consolidado como la más requerida por las empresas industriales
debido a que ofrece diversos complejos industriales con
todos los servicios necesarios y cuenta con precios competitivos. Se esperaría que tome mayor importancia con el
inicio de operaciones del aeropuerto internacional de
Pisco y la ampliación de su puerto.
Residencial y Vivienda
El subsector Residencial y Vivienda también registró el
deterioro en su actividad, debido a la caída de las expectativas de los demandantes. El NSE B se sigue consolidando como el principal comprador de viviendas, mientras
que los NSE C y D exhibieron un retraso en su dinamismo debido a las requerimientos más estrictos de la SBS
respecto a los créditos hipotecarios. Es de resaltar, que a
pesar de las disposiciones de la SBS, el mercado de créditos hipotecarios se mantiene con un crecimiento acelerado
con 14.8% en el 2014 (21.3% en el 2013).
La zona este, por su lado, es la que presenta los mayores
precios de renta (entre US$6/m2 y US$8/m2) y venta,
aunque los últimos han caído fuertemente por el desarrollo del recinto industrial de Cajamarquilla (el límite
máximo bajó de US$1,200/m2 a US$1,000/m2 en Ate
durante el primer semestre del año). Sus altos precios son
explicados por la cercanía al resto de distritos de la capital, sus buenos accesos y la poca presencia relativa de
tráfico.
Durante el tercer trimestre de 2014, en Lima Metropolitana y Callao se vendieron 2,787 unidades inmobiliarias de
vivienda -nueva multifamiliar- lo cual significó una caída
de 4.89% respecto de las unidades vendidas en el 2T2014 y de 11.04% respecto a las unidades vendidas en el
2T-2013.
En la zona norte se espera que el complejo industrial de
Carabayllo cuente con los servicios que se pueden obtener en la zona sur de Lima. La renta se mantiene entre
US$4/m2 y US$4.5/m2, respectivamente, mientras que
los precios de venta continúan altos, alcanzando niveles
de US$540/m2. En la zona centro-oeste el nivel de precios
es similar llegando a US$580/m2 pero con una mayor
homogeneidad entre los distintos distritos. La renta mensual varía entre US$4.5/m2 y US$6.5/m2, respectivamente, siendo la segunda zona con mayores precios, tanto de
renta como de venta.
El ratio acumulado de demanda real y oferta nueva (unidades vendidas sobre unidades ingresadas al mercado) al
3T-2014 fue de 1.30 en comparación al 1.20 registrado en
el mismo periodo 2013.
Los precios de los inmuebles se han incrementado más
del 100% entre el 2001 y el 2014 debido a un exceso de
demanda. Sin embargo, durante el ejercicio 2014, el sector residencial ha mostrado un menor dinamismo debido a
la caída general en la actividad económica que influyó en
las expectativas de los demandantes. De esta manera, se
redujeron las ventas en los sectores NSE A, B y C.10 En
línea con lo observado en años anteriores, el NSE B representó el 57.9% de las unidades vendidas, seguida por
el NSE AB con 21.6% y el NSE A con 15.5%. Cabe
señalar que el dinamismo de las ventas en los NSE C y D
continúa estancado debido a las disposiciones de la SBS,
siendo los principales el requerimiento de que los trabajadores independientes puedan sustentar al menos el 60%
de sus ingresos, y el plazo límite para créditos hipotecarios a 20 años.
Almacenes o Bodegas - Renta mensual en US$/m²
10.0
8
8.0
6.5
6.5
5.5
6.0
US$
4.5
4.0
6
5.5
5
4.5
4
2.0
0.0
Zona Oeste
Zona Norte
Zona Centro
Zona Este
Zona Sur
Zona Geográfica
Fuente: Colliers International / Elaboración: Equilibrium
Se esperaría que el sector continúe recuperándose lentamente. Además, el incremento en la actividad inmobiliaria fuera de Lima debería continuar la trayectoria ascenTinsa: Extracto del Informe de Coyuntura Inmobiliaria – 3° Trimestre del
2014.
10
11 Reporte de Investigación y Pronóstico: 1S 2014 Industrial elaborado por
Colliers International.
6
Accionistas
FARO CAPITAL SOCIEDAD ADMINISTRADORA
DE FONDOS DE INVERSIÓN
Faro Capital Sociedad Administradora de Fondos de
Inversión S.A. (en adelante la SAFI) es una empresa
constituida el 10 de diciembre de 2010 e inscrita el 21 de
diciembre del mismo año en el registro de personas jurídicas. El 30 de junio de 2011, la Superintendencia de
Mercados de Valores – SMV (antes CONASEV), autorizó su funcionamiento mediante Resolución N° 0932007-EF/94.01.1, publicada el 07 de julio de 2011.
Principales Características de Inversión
Faro Capital
Fondo de Inversión de Capital
Privado I
US$22,288
Faro Capital
Fondo de Inversión Inmobiliario I
S/.146,608
Apreciación del capital en
el largo plazo a través de la
inversión
minoritaria
influyente y en ocasiones
controladora,
principalmente en valores mobiliarios e instrumentos financieros de renta variable de
empresas peruanas.
Generar rentabilidad a
través del desarrollo de
proyectos
inmobiliarios,
desarrollo y/o adquisición
de proyectos inmobiliarios
o inmuebles para su arrendamiento o aprovechamiento
económico
y
posterior venta; y/o la
adquisición de terrenos
para su posterior desarrollo
o disposición (landbanking).
Generar
rentabilidad
mediante inversiones en
instrumentos de deuda o
derecho patrimonial de
empresas del sector Retail.
Estas inversiones se limitan a empresas nacionales
no listadas en mecanismos
centralizados de negociación.
Faro Capital
Fondo de Inversión en Retail
US$10,765
40.00%
Javier Ernesto Maggiolo Dibós
30.00%
Francisco Moreyra Mujica
30.00%
Directores
Al corte de análisis se mantiene el Directorio de la SAFI,
el mismo que está conformado por los siguientes profesionales:
Directores
Javier Ernesto Maggiolo Dibós
Al cierre del ejercicio 2014, el capital social de la SAFI
está representado por 1’990,000 acciones comunes, cuyo
valor nominal es de un Nuevo Sol cada una. Asimismo, a
la fecha de análisis administra dos fondos de inversión
privados y uno público, cuyas características se presentan
a continuación:
Valor
patrimonial
(miles)
Alfredo Arturo Sillau Valdez
Fuente: Faro Capital SAFI / Elaboración: Equilibrium
La SAFI tiene como objeto social dedicarse a la administración de fondos de inversión autorizados a operar en el
Perú por la SMV, así como también a la administración
de fondos de inversión privados.
Denominación
%
Cargo
Presidente
Alfredo Arturo Sillau Valdez
Director
Francisco Moreyra Mujica
Director
Fuente: Faro Capital SAFI / Elaboración: Equilibrium
Asimismo, la Gerencia General de la SAFI continúa
siendo ocupada por el señor Alfredo Sillau.
Análisis Financiero
Al cierre del ejercicio 2014, el activo total de la SAFI
ascendió a S/.2.4 millones tras incrementarse en 34.7%
respecto al 2013. El comportamiento mostrado responde
principalmente al aumento en las inversiones mobiliarias
que la SAFI mantiene, toda vez que esta adquirió 15
cuotas de participación del Fondo Faro Inmobiliario I y
1,400 del Fondo de Inversión en Retail. Aporta en menor
medida al crecimiento del activo las mayores cuentas por
cobrar, (S/.139 mil), las mismas que responden principalmente a la comisión por la estructuración del Faro
Capital Fondo de Inversión en Retail. Resta al crecimiento del activo total, la menor caja que mantiene la SAFI, la
misma que recoge los pagos realizados para la compra de
las cuotas de participación antes mencionadas (S/.1.0
millones), además del cobro de comisiones por administración de los fondos (S/.7.1 millones) y pago a proveedores (S/.991 mil) y al personal (S/.5.5 millones), entre
otros.
Por su parte, los pasivos alcanzan los S/.604 mil (+64.8%
en relación al ejercicio anterior), siendo la principal cuenta los salarios, beneficios, servicios de terceros y tributos
por pagar por S/.471 mil (S/.264 mil al cierre de 2013).
En referencia al patrimonio de la SAFI, este se ubicó en
S/.1.8 millones, +26.7% respecto al 2013 producto del
resultado neto alcanzado por la SAFI durante el ejercicio
2014. Cabe mencionar que el crecimiento del patrimonio
se ve afectado por las pérdidas acumuladas de los ejercicios anteriores.
De acuerdo a lo establecido en el Artículo 13° de la Ley
de Fondos de Inversión y sus Sociedades Administradoras
(Decreto Legislativo Nº 862) y en el Artículo 109° del
Reglamento de Fondos de Inversión y sus Sociedades
Administradoras (Resolución Nº 042-2003-EF/94.10 de la
SMV), el capital mínimo fijado para las sociedades administradoras de fondos de inversión asciende a
S/.1’356,452. Asimismo, el Artículo 260° de la Ley de
Mercado de Valores y el Artículo 101° del mencionado
Reglamento establecen que el patrimonio neto en ningún
caso deberá ser inferior al 0.75% de la suma de los patrimonios de los Fondos de inversión bajo administración.
Fuente: Faro Capital SAFI / Elaboración: Equilibrium
La SAFI recibe una remuneración fija por concepto de
comisión de administración del Fondo, la cual es pagada
trimestralmente en forma adelantada
Accionistas
A la fecha del presente informe, el accionariado de la
SAFI se encuentra compuesto de la siguiente manera:
7
Cabe señalar que a la fecha de análisis, la SAFI cumple
con ambos requerimientos.
oficinas, industrial, logístico, hotelero, u otros en donde la
oportunidad de inversión inmobiliaria sea identificada.
Para la ejecución de dichas actividades, el Fondo puede
celebrar todos los contratos que resulten necesarios, incluyendo pero sin limitarse a opciones de venta o compra,
garantías reales y personales, fideicomisos de cualquier
tipo, entre otros contratos, a discreción del Comité de
Inversiones. En cada oportunidad de inversión el Fondo
puede celebrar uno o más de los mencionados contratos,
indistinta o simultáneamente y de la manera que considere apropiada para cumplir con los objetivos del Fondo.
Respecto a los resultados de la SAFI, al 31 de diciembre
de 2014, los ingresos totales se incrementaron en 68.5%,
situándose en S/.7.2 millones. Dicho incremento se sustenta en el mayor ingreso (comisiones) por la administración del Fondo Inmobiliario I, el cual se incrementa de
S/.2.8 millones a S/.5.7 millones entre ejercicios. De igual
manera, aporta al mayor ingreso el cobro de la comisión
por la administración del nuevo Fondo de Inversión en
Retail (S/.248 mil). Por su parte, la comisión del Fondo
Capital Privado I ascendió a S/.1.2 millones. De incorporar los mayores gastos administrativos por S/.6.7 millones
(+45.9% en los últimos 12 meses) como consecuencia de
la mayor carga de personal requerida para la administración de un fondo adicional, la utilidad neta al cierre del
ejercicio de 2014 se ubica en S/.351 mil.
Adicionalmente, el Fondo puede invertir en valores mobiliarios de renta variable emitidos por empresas constituidas en el Perú:
i. Que se negocien en mecanismos centralizados de
negociación, siempre que no sean susceptibles de
ser adquiridos por las AFPs.
ii. Que no se negocien en mecanismos centralizados de
negociación.
Al 31 de marzo de 2015, la SAFI presenta un incremento
del orden de 15.9% en sus activos totales principalmente
por el mayor valor de sus inversiones disponibles para la
venta asociadas a las cuotas de participación que mantiene tanto en el Fondo Inmobiliario 1 como en el Fondo de
Inversión en Retail. Por su parte, los pasivos disminuyeron en 3.9% por menores saldos por pagar de deudas
corrientes, mientras que el patrimonio se incrementó en
22.7% como consecuencia de las menores pérdidas acumuladas y el resultado obtenido en el primer trimestre de
2015.
Es de señalar que estas inversiones deben tener como
objetivo lograr el control de bienes inmuebles. Además,
el Fondo puede invertir en otros activos, los que serán
detallados más adelante en el apartado de Políticas de
Inversiones.
El capital suscrito del Fondo es de S/.331.60 millones, el
mismo que se encuentra conformado por 1,658 cuotas de
participación de un valor nominal de S/.200,000 cada una.
Asimismo, al 31 de diciembre de 2014 el capital parcialmente pagado asciende a S/.146,302 millones (S/.153.9
millones al 31 de marzo de 2015), el mismo que es equivalente al 44.12% del capital suscrito. Cabe señalar que la
SAFI determina -de acuerdo a las necesidades de inversión del Fondo- las fechas en la que los partícipes deben
efectuar los pagos parciales (a través de capital calls) del
saldo pendiente del valor de las cuotas, los cuales se
realizan a valor nominal.
En relación al resultado neto al 31 de marzo de 2015, este
asciende a S/.426 mil y recoge los ingresos por la administración de los tres fondos de inversión por S/.3.2 millones y gastos administrativo por S/.2.7 millones, entre
otros menores.
FARO CAPITAL FONDO DE INVERSION
INMOBILIARIO I
El Fondo tiene un plazo de duración de nueve años. Los
primeros cinco años, contados a partir del inicio de actividades del Fondo, corresponden al periodo de inversión,
mientras que los cuatro últimos años corresponden al
periodo de desinversión. Ambos plazos podrán ser ampliados previo acuerdo de Asamblea General de Partícipes (AGP), adoptado antes del vencimiento de cada periodo y durará como máximo un año. Asimismo, dentro
del periodo de desinversión, el Fondo no podrá realizar
nuevas inversiones, salvo inversiones en depósitos a
plazo, fondos mutuos, inversiones adicionales en proyectos del portafolio e inversiones que hayan sido aprobadas
por el Comité de Inversiones en una fecha anterior al
término del periodo de inversión.
Características Generales
Faro Capital Fondo de Inversión Inmobiliario I (en adelante el Fondo) fue colocado mediante oferta pública el
19 de junio de 2013, encontrándose inscrito en el Registro
Público del Mercado de Valores de la SMV.
Faro Capital Fondo de Inversión Inmobiliario I tiene
como principal objetivo generar rentabilidad a sus partícipes a través de:
i. Desarrollo de proyectos inmobiliarios, directamente
o en asociación, para su venta.
ii. Desarrollo y/o adquisición de proyectos inmobiliarios o inmuebles para su arrendamiento o aprovechamiento económico y posterior venta.
iii. La adquisición de terrenos para su posterior desarrollo o disposición (land banking).
Es importante señalar que la SAFI ha adquirido 15 cuotas
de participación en el Fondo por un total de S/.3.0 millones a fin de afianzar sus intereses con los de los partícipes, cumpliendo con lo establecido en el Reglamento de
Participación.
Las inversiones detalladas pueden llevarse a cabo a través
de la adquisición de derechos de propiedad, usufructo,
superficie u otros derechos reales y/o personales o instrumentos que representen cualquiera de los mencionados
derechos sobre bienes inmuebles. Asimismo, las inversiones pueden concretarse en los diferentes segmentos del
mercado inmobiliario; es decir, el residencial, comercial,
La Sociedad Administradora
Faro Capital SAFI es la Sociedad Administradora del
Fondo. De acuerdo con lo anterior, la SAFI tiene a su
cargo la administración, control e información de las
8
actividades del Fondo, así como las actividades relacionadas con los procesos de inversión y desinversión. Cabe
mencionar que la SAFI se encuentra facultada a subcontratar parte de las labores y actividades mencionadas. No
obstante, la SAFI debe cumplir con las obligaciones de
información establecidas en la Ley y en el Reglamento de
Participación.
lizar, evaluar y supervisar las oportunidades de inversión
en un fondo con estas características.
Según lo señalado por la SAFI, a la fecha de análisis, el
Comité de Inversiones se encuentra conformado por las
siguientes personas:
Miembros Relacionados a la SAFI
 Javier E. Maggiolo
Peruano, Bachiller en Economía de la Pontificia
Universidad Católica del Perú (PUCP) y MBA de la
Universidad de Nueva York con especialización en
Finanzas. Actualmente es Presidente de Directorio
de Faro Capital SAFI. El señor Maggiolo trabajó
por varios años en el Banco de Crédito del Perú
(BCP) como Gerente Central de Gestión de Activos.
Entre otros cargos que ha desempeñado, se encuentran la Gerencia General del Atlantic Security Bank
(ASB) entre los años 2000 al 2007, la Gerencia de la
División de Mercado de Capitales y Tesorería del
BCP (entre los años1996 al 2007), la VicePresidencia del Directorio de Prima AFP (del 2009
al 2012), Director de Pacífico Grupo Asegurador
(del 2009 al 2012), Director de La Fiduciaria (del
2005 al 2009), Director de la Bolsa de Valores de
Lima (de 1998 a 2001).
Al cierre del ejercicio 2014, el patrimonio neto de la
Sociedad asciende a S/.1,758,824.
Las funciones de la SAFI, incluyen las actividades que se
detallan a continuación:
1. Actividades relacionadas al proceso de inversión:
 Búsqueda y evaluación de oportunidades de inversión bajo el marco de la Política de Inversiones.
 Realización de los procesos de due diligence en
caso de ser necesario. Negociación y cierre de las
inversiones autorizadas por el Comité de Inversiones, de acuerdo a los términos aprobados.
2. Actividades relacionadas con el proceso de desinversión:
 Búsqueda y evaluación de oportunidades de venta
o liquidación de las inversiones del Fondo.
 Negociación y cierre de las ventas de las inversiones del Fondo autorizadas por el Comité de Inversiones.
 Alfredo Sillau
Peruano, Bachiller en Economía de la Universidad
del Pacífico y MBA de Harvard University. Actualmente se desempeña como Gerente General de
Faro Capital SAFI. Es miembro del Directorio de
Cosapi S.A. y también fue director de Triton Trading S.A. Anteriormente, el señor Sillau ocupó el
cargo de Gerente General de Compass Group SAFI
hasta fines de 2011, posición en la cual participó activamente en la estructuración, promoción y gestión
de seis fondos de inversión. Asimismo, el señor Sillau trabajó en la oficina de Compass Group en
Nueva York, en donde se desempeño como Analista
de Crédito de las posiciones de renta fija de los portafolios de inversión y como Gerente del área de
Asesoría en Inversiones Globales, entre otros.
3. Actividades de información, administrativas y contables:
Entre las principales funciones se encuentran:
 Registrar la contabilidad del Fondo.
 Encargarse del cumplimiento de las obligaciones
tributarias, laborales, legales y administrativas del
Fondo.
 Realizar de reportes necesarios para mantener informado al Comité de Inversiones, a los partícipes
y a la SBS, en lo que resulte aplicable, sobre la
administración del Fondo.
 Contratar los asesores externos que pueda requerir
el Fondo.
 Encargarse de la tesorería del Fondo, de acuerdo
con instrucciones de carácter general del Comité
de Inversiones y a la Política de Inversiones.
 Valorizar mensualmente el patrimonio neto del
Fondo y establecer el valor de la cuota, siguiendo
los criterios establecidos en el Reglamento del
Fondo.
 Mantener informado al Comité de Inversiones y al
Comité de Vigilancia respecto al desarrollo de las
inversiones realizadas.
 Cumplir con los requisitos de presentación de información previstos en las normas de la SBS que
regulan la colocación.
Miembros No Relacionados a la SAFI
 Juan Luis Hernández Gazzo
Peruano, abogado de la PUCP y Máster en Derecho
en Harvard Law School. El Dr. Juan Luis Hernández se especializa en Derecho Corporativo, Fusiones
y Adquisiciones, Derecho Financiero, Mercado de
Capitales, Derecho Bancario y Proyectos. Actualmente se desempeña como Socio Gerente de
Hernández & Cía. Abogados. Así también, el Dr.
Hernández es profesor de Derecho de Sociedades y
Mercado de Valores de la Facultad de Derecho de la
PUCP y de las Maestrías en Derecho Empresarial y
en Derecho Internacional Económico de la misma
universidad. Anteriormente se desempeñó como
Asociado Internacional en Shearman & Sterling –
New York (1998-1999), trabajando en las áreas de
Corporate Finance y Project Finance. Laboró también en el Área Legal de la CONASEV (1994), entre otros.
El Comité de Inversiones
Para la administración del Fondo, la SAFI cuenta con un
Comité de Inversiones constituido por cinco miembros,
de los cuales dos son relacionados a la SAFI y tres externos.
Cabe resaltar que el Comité de Inversiones está conformado por profesionales con amplia experiencia en el
mercado y que reúnen los requisitos necesarios para ana-
9
 Roberto Abusada Salah
Peruano, Máster y Doctor (PhD.) por la Cornell
University, con estudios en las universidades Católica del Perú y, Cornell University y Harvard University en los Estados Unidos de Norteamérica. Actualmente es consultor privado, Director-fundador
del Instituto Peruano de Economía, Director y
Miembro del Comité Ejecutivo del TECSUP, Presidente de GMD S.A (Grupo Graña y Montero), Economista para el Perú de Global Source Partners,
(New York, EEUU). En el sector público peruano
ha desempeñado los cargos de Vice-Ministro de
Comercio (1980), Vice-ministro de Economía
(1981), Miembro del Directorio del Banco Central
de Reserva (1980-1983), Asesor Principal del Ministro de Economía y Finanzas (1993) y Asesor externo del Ministro de Economía (1994-1997).
de la división inmobiliaria del Grupo Brescia,
habiendo participado en proyectos como los edificios corporativos de oficinas El Consorcio, Plaza
del Sol, Bolsa de Valores de Lima, centros comerciales como Molina Plaza, San Borja, Las Begonias
y los proyectos Monterrico Plaza y Parque El Golf.
 Jaime Alvarado
Peruano, MBA del Manchester Business School
(2002) y Bachiller en Administración de Empresas
de la Universidad del Pacífico (1996). Asimismo,
participó en el curso de Advanced Real Estate Finance de Harvard University. El señor Alvarado se
desempeñó como Gerente del Compass Fondo de
Inversión Inmobiliario I durante cinco años. Anteriormente, fue Gerente en Inserfinsa, donde manejó
un portafolio de US$50 millones. Previamente, fue
analista en el equipo de adquisiciones y administración de activos de un fondo de inversión inmobiliario en Londres (JER Partners), entre otros cargos
previos, lo cual le brinda un importante expertise en
el sector.
 Alfonso Brazzini Díaz Ufano
Peruano, graduado en Economía y Administración
de Empresas de la Universidad del Pacífico y MBA
en Finanzas en Indiana University. Actualmente es
presidente de Directorio de Inversiones La Rioja
S.A., Sociedad Minera El Brocal S.A.A., Buenaventura ingenieros S.A., Contacto Corredores de Seguros, Pesquera Hayduk, Plata Perú Resources e Inversiones y Servicios Financieros S.A. Anteriormente se ha desempeñado como presidente de Minpeco Perú Comercial, Banco de la Nación y Banco
Interandino; Director del Banco Central de Reserva.
Asimismo, durante los últimos 22 años ha sido profesor principal de la Universidad del Pacífico.
Personal Clave
El Reglamento de Participación del Fondo identifica
como personal clave a los señores Alfredo Sillau, Gianfranco Cochella y Jaime Alvarado. Así, el Reglamento
estipula que ante la renuncia, remoción, incapacidad o
fallecimiento de una o más personas definidas como
personal clave, la SAFI deberá reemplazar a la(s) persona(s) nombrando a personas que cumplan con el siguiente
perfil:
 Acreditar una experiencia profesional no menor a
cinco años en la gestión de fondos de capital privado y/o en la gestión de inversiones inmobiliarias y/o
en la gestión de fusiones y adquisiciones.
 Que no haya sido sancionado, dentro de los cinco
años inmediatamente anteriores a la elección o durante el ejercicio de su cargo por infracciones administrativas relacionadas con los bienes de terceros y
que nunca haya sido sancionado penalmente.
Los miembros del Comité de Inversiones son designados
por la SAFI por períodos de dos años, renovables indefinidamente. Asimismo, los miembros del Comité de Inversiones podrán ser removidos por la SAFI o por la AGP.
El Comité de Inversiones debe mantener sesiones trimestrales o cada vez que lo requiera el Fondo, para evaluar y
aprobar nuevas inversiones o desinversiones, así como
para realizar el seguimiento de las inversiones existentes
en el portafolio. El quórum establecido para el Comité de
Inversiones es de tres de sus miembros. Sus decisiones se
adoptan con al menos tres votos de los miembros presentes en la sesión, teniendo como mínimo dos votos favorables de miembros del Comité de Inversiones independientes. Asimismo, de conformidad con el Artículo 114 del
Reglamento de Fondos de Inversión, los miembros del
Comité de Inversiones no pueden prestar sus servicios a
personas vinculadas a la SAFI, salvo que para ello sean
expresamente autorizados por la Asamblea General de
Partícipes, en cuyo caso, cuando estas personas sean
partícipes del Fondo, no podrán ejercer el derecho a voto.
La elección del personal clave de reemplazo será sometida a la aprobación de la AGP y deberá hacerse efectivo
dentro de los 90 días calendarios contados desde la fecha
en que se produjo el alejamiento del funcionario del personal clave. Es de señalar que mientras la AGP no apruebe el personal clave de reemplazo, se suspenderán los
capital calls, excepto en aquellos casos que sean necesarios para: cubrir las inversiones del Fondo comprometidos
con anterioridad a los eventos que generen la necesidad
del cambio del personal clave o para cubrir costos y
gastos del Fondo.
Equipo Gestor del Fondo
El Equipo Gestor del Fondo se encuentra conformado por
dos miembros, los cuales cuentan con amplia experiencia
en el sector inmobiliario, según se detalla:
Órganos del Fondo
Los órganos del Fondo se encuentran constituidos por la
Asamblea General de Partícipes (ordinarias o extraordinarias) y por el Comité de Vigilancia. El Reglamento de
Participación establece las funciones y responsabilidades
de cada órgano, lo cual permite ejercer un adecuado control de la administración del Fondo y de los intereses de
los partícipes.
 Gianfranco Cochella
Peruano, MBA de ESAN (1986) y graduado como
Ingeniero Industrial de la Universidad de Lima
(1984). El señor Cochella ha sido Gerente del Compass Fondo de Inversión Inmobiliario I durante cinco años. Anteriormente, fue responsable por 20 años
A la fecha del presente informe, el Comité de Vigilancia
está conformado por los siguientes miembros:
10
Comité de Vigilancia
Titular
Suplente
Lizette Landeras Cantuarias
Daniela Door Osele
Humberto Aparicio Campero
Alfredo Lau-Tám Oyafuso
Roger Sequeiros Porras
Valeria De La Cruz Costa
Ricardo Santanera Bacchas
Gonzalo Fernández Lazo
jor que A, de corto plazo, en moneda nacional o extranjera.
El Fondo realizará las cuatro primeras inversiones listadas
cuando, a criterio del Comité de Inversiones, sean una
forma indirecta y conveniente de llegar a las inversiones
principales del Fondo (activos cuyo componente inmobiliario es parte central del objeto de inversión). Asimismo,
las dos últimas se realizarán a fin de buscar una mayor
rentabilidad de la parte no invertida en los instrumentos
descritos anteriormente.
Prácticas de Buen Gobierno Corporativo
Los intereses del Equipo Gestor y el Comité de Inversiones deberán estar alineados con los de los partícipes del
Fondo, el cual se centra en la maximización de rentabilidad de sus inversiones, de acuerdo a los lineamientos
estipulados en el Reglamento del Participación. En tal
sentido, si bien el Fondo cuenta con un Equipo Gestor
que busca y administra las inversiones, el Comité de
Inversiones es quien tiene la responsabilidad del seguimiento y aprobación de las inversiones que se puedan
proponer.
Las inversiones que realice el Fondo estarán sujetas al
cumplimiento de ciertos límites y parámetros, los cuales
serán medidos con respecto al capital suscrito. A continuación, se presenta el detalle de los límites por instrumento financiero:
Inversiones
Es de señalar que el Reglamento establece que tanto la
SAFI como los miembros de su Directorio, Comité de
Inversiones, gerentes, funcionarios, asesores, así como
cualquier persona contratada por alguno de ellos para
desempeñar cualquier función a favor del Fondo, deberá
priorizar en todo momento los intereses del Fondo y de
sus partícipes sobre sus propios intereses.
a) Bienes Inmuebles y/o derechos de propiedad, usufructo, superficie u otros derechos reales, o instrumentos que
representen los mencionados derechos sobre Bienes
Inmuebles, sobre los cuales se vayan a desarrollar (i)
proyectos inmobiliarios para su venta; y/o (ii) proyectos
inmobiliarios para su arrendamiento, usufructo o aprovechamiento económico y posterior venta, incluyendo
proyectos en los que se participe a través de cualquier
forma de colaboración empresarial.
b) Instrumentos financieros de renta variable emitidos
por empresas constituidas en el Perú; siempre y cuando
se trate de transacciones cuyo objetivo es lograr el
control de bienes inmuebles de acuerdo con la tesis de
inversión del Fondo.
c) Instrumentos financieros de renta variable emitidos por
empresas del sector inmobiliario constituidas en el Perú
(i) que no se negocien en mecanismos centralizados de
negociación; y/o (ii) que se negocien en mecanismos
centralizados de negociación siempre que no sean susceptibles de ser adquiridos por las AFP.
d) Bienes Inmuebles que por sus características, y al
momento de adquisición, estén en capacidad de generar
ingresos por rentas.
e) Valores mobiliarios de renta fija emitidos por empresas constituidas en el Perú, que se negocien o no se
negocien en mecanismos centralizados de negociación,
sea que estos instrumentos sean o no convertibles en
acciones siempre y cuando se trate de transacciones cuyo
objetivo es lograr el control de bienes inmuebles de
acuerdo con la tesis de inversión del Fondo.
f) Depósitos de ahorro y a plazo en entidades del Sistema
Financiero nacional con clasificación de riesgo local
igual o mejor que A, en moneda nacional o en moneda
extranjera (dólares de EEUU o euros), así como instrumentos representativos de éstos con calificación de riesgo
local igual o mejor que CP1.
g) Cuotas de participación de fondos mutuos de inversión
en valores, locales, de corto plazo, en moneda nacional o
extranjera.
Política de Inversiones
El Fondo mantiene como objetivo invertir sus recursos,
dentro del marco permitido por la Ley, principalmente en
la adquisición de bienes inmuebles, así como la adquisición de los derechos de propiedad, usufructo, superficie u
otros derechos reales o instrumentos que representen los
mencionados derechos sobre bienes inmuebles.
Adicionalmente a las principales inversiones que realizará
el Fondo, la Política de Inversiones le permite llevar a
cabo los siguientes tipos de operaciones:
 Valores mobiliarios de renta variable emitidos por
empresas del sector inmobiliario constituidas en el
Perú que no se negocien en mecanismos centralizados de negociación y que se negocien en los mencionados mecanismos, siempre que exista la aprobación previa del Comité de Vigilancia y que tales valores mobiliarios no sean susceptibles de ser adquiridos directamente por las AFPs.
 Valores mobiliarios de renta fija emitidos por empresas constituidas en el Perú, que se negocien o no
se negocien en mecanismos centralizados de negociación, sea que estos instrumentos sean o no convertibles en acciones; siempre que tales valores mobiliarios no sean susceptibles de ser adquiridos de
manera directa por las AFPs.
 Instrumentos financieros de renta fija y variable
emitidos por empresas constituidas en el Perú.
 Depósitos de ahorro y a plazo en entidades del sistema financiero nacional, con clasificación de riesgo
local igual o mejor que A, en moneda nacional o extranjera (dólares de los Estados Unidos de América
o Euros), así como instrumentos representativos de
estos con clasificación de riesgo local igual o mejor
que CP1.
 Cuotas de fondos mutuos de inversión en valores,
locales, con clasificación de riesgo local igual o me-
Porcentaje máximo
del capital
suscrito
100%
50%
100%
20%
15%
Cabe señalar que existe la posibilidad de que las inversiones en depósitos de ahorro y a plazo, así como en cuotas
de participación de fondos mutuos, puedan exceder su
límite en el periodo de 90 días hábiles inmediatamente
anterior al cierre de una inversión e inmediatamente posterior a la liquidación de una inversión.
Criterios de Diversificación del Fondo
La SAFI debe cumplir con ciertos criterios de diversificación contemplados en el Reglamento de Participación del
Fondo, los cuales se detallan a continuación:
11
a) Límites por Proyecto: la SAFI no puede invertir más
del 50.0% del capital suscrito del Fondo en un solo
proyecto.
b) Límites por Contraparte: la SAFI no puede invertir
más del 50.0% del capital suscrito del Fondo en bienes inmuebles que conlleven el mismo riesgo de contraparte.
co que determine si la oportunidad de inversión
presenta una utilidad y rentabilidad acorde con los
objetivos del Fondo.
Este proceso de evaluación será realizado por la SAFI
con el apoyo de asesores externos calificados (arquitectos, abogados, ingenieros y consultores) y elegidos
a criterio de la SAFI.
Proceso de Inversión
Considerando el riesgo asociado a las inversiones en
activos inmobiliarios, el Equipo Gestor del Fondo realiza
un estricto proceso de evaluación del comportamiento del
mercado y de la oportunidad de inversión, la cual es presentada al Comité de Inversiones para su respectiva aprobación.
3. Aprobación del Comité de Inversiones
Efectuada la evaluación descrita anteriormente y, ante
el supuesto de que la inversión en un determinado activo inmobiliario resulte conveniente para el Fondo, el
Equipo Gestor convoca al Comité de Inversiones para
presentarle para propuesta de inversión con un informe sustentatorio. El Comité de Inversiones evalúa y
tiene a su cargo la toma de decisiones de inversión,
considerando las recomendaciones presentadas por el
Equipo Gestor. Asimismo, el Comité de Inversiones
propone, cuando sea pertinente, la necesidad de utilización de endeudamiento para realizar una determinada inversión, siempre dentro del límite establecido en
el Reglamento de Participación.
A continuación se detalla el proceso de inversión según lo
estipulado en el Reglamento de Participación del Fondo:
1. Identificación de Oportunidades de Inversión
El equipo gestor del Fondo prioriza la búsqueda constante de oportunidades de inversión, identificando los
factores descritos a continuación:
a) Historia y tendencia de las variables demográficas
generadoras de demanda de bienes inmuebles en
las principales ciudades del Perú.
b) Planes de desarrollo urbano en estas ciudades.
c) Condiciones de oferta y demanda de cada uno de
los segmentos del mercado inmobiliario.
d) Identificación de bienes inmuebles específicos que
por sus características físicas y parámetros urbanísticos el potencial de desarrollo derivado del
análisis de los tres factores mencionados anteriormente.
e) Diagnóstico legal de los bienes inmuebles específicos identificados.
f) Potencial de generación de utilidades.
g) Estrategia de salida de cada oportunidad de inversión.
4. Negociación y Cierre de Oportunidades de Inversión
En caso de aprobarse la inversión por parte del Comité de Inversiones, el Equipo Gestor da inicio al
proceso de negociación de los términos y condiciones
finales de la adquisición de los activos que constituyen la oportunidad de inversión.
5. Ejecución del Proyecto
Posterior a la adquisición de los activos, se procede a
desarrollar el proyecto inmobiliario correspondiente,
sobre la base de los fundamentos comerciales, técnicos y económicos que sustentaron la decisión de inversión.
6. Administración de los Proyectos
El Equipo Gestor deberá preparar y presentar al Comité de Inversiones informes periódicos sobre la situación de los proyectos en ejecución.
2. Evaluación de las Oportunidades de Inversión
Posterior a la identificación de una oportunidad de inversión, se realiza la validación de su concepto comercial y establecimiento de su pre factibilidad técnica y económica para una detallada evaluación por parte del Comité de Inversiones. Para ello utiliza las siguientes herramientas de evaluación:
7. Administración del Portafolio
En caso de que el Comité de Inversiones decida mantener la propiedad de los proyectos que adquiera o
desarrolle, la SAFI debe gestionar este portafolio inmobiliario a fin de maximizar la generación de valor.
a) Fundamentos de Factibilidad Comercial: expresados a través de un detallado análisis de las tendencias de las variables demográficas, planes de desarrollo urbano y condiciones de oferta y demanda
de cada uno de los segmentos del mercado inmobiliario, aplicados al bien inmueble específico
identificado como oportunidad de inversión.
b) Fundamentos de Factibilidad Técnica: expresado a
través de un perfil arquitectónico que indique el
potencial de área de construcción y comercialización, y que deberá ser consistente con la normativa municipal vigente para el bien inmueble específico, la posibilidad del otorgamiento de servicios públicos y accesos viales y cualquier otro requerimiento especial que pudiera ser identificado.
c) Fundamentos de Factibilidad Económica: expresados a través de un presupuesto desagregado utilizando los ratios de costos y un análisis económi-
Política de Co inversión
El Fondo puede co-invertir con socios estratégicos y/o
financieros o junto con otros fondos de inversión, sean
administrados o no por la SAFI o asesorados por empresas vinculadas a ésta, siempre que la inversión del tercero
sea necesaria para hacer viable la inversión o incremente
la probabilidad de éxito de la misma. Respecto a la inversión por parte de personas relacionadas a la SAFI, éstas
podrán invertir en la medida que el Fondo no pueda invertir más recursos como consecuencia de los límites de
inversión. Dicha inversión deberá ser previamente aprobada por parte del Comité de Vigilancia y deberá ser
realizada en los términos y condiciones que aplican para
el Fondo.
12
tipulado en su Reglamento de Participación, según
se detalla a continuación:
Inversiones No Permitidas
Entre las inversiones que la SAFI realiza con los recursos
del Fondo, ésta está prohibida de:
 Las inversiones en activos inmobiliarios se valorizan contabilizando la totalidad de los costos
incurridos en cada proyecto hasta el último periodo en que se realicen. A partir del siguiente
ejercicio se realizan tasaciones anuales para determinar su en el Fondo. Para dichas tasaciones,
el equipo Gestor del Fondo convoca a las empresas o personas más reconocidas en el mercado y que se encuentren inscritas en la SBS, para
finalmente seleccionar la mejor propuesta, que
es validada por el Comité de Inversiones.
1. Afectar los bienes o derechos del Fondo con gravámenes, medidas cautelares o prohibiciones de cualquier naturaleza, salvo que se trate de garantías
otorgadas como consecuencia de las operaciones
propias del Fondo.
2. Invertir en acciones de sociedades administradoras
de fondos mutuos, fondos de inversión, AFP, sociedades agentes de bolsa, sociedades intermediarias y
otros fondos administrados por la misma SAFI.
3. Invertir en los instrumentos de inversión u operaciones financieras descritos en el Artículo 26 del
Título VI.
 Los valores mobiliarios o instrumentos financieros de renta variable negociados en un mecanismo centralizado de negociación y que no
pueden ser adquiridas por las AFPs) se valorizan
a la cotización del cierre del día, o a la última
cotización vigente en el mercado.
Adicionalmente, las inversiones que se realizan con los
recursos del Fondo se sujetan a las siguientes condiciones:
1. El Fondo está impedido de realizar inversiones en
instrumentos emitidos o aceptados por deudores de
la SAFI.
2. El Fondo no puede invertir directa, indirectamente
ni a través de terceros, en instrumentos emitidos o
garantizados por personas relacionadas a la SAFI,
salvo en caso de que la AGP acuerde previamente
realizar dicha inversión.
3. En la gestión del Fondo, la SAFI está impedida de
realizar inversiones que no estén incluidas en la
Política de Inversiones del Fondo.
 Los títulos representativos de derecho patrimonial no inscritos en el Registro Público del Mercado de Valores, se valorizan al valor razonable
considerando los criterios establecidos en las
Normas Internacionales de Contabilidad (NIC).
 Los instrumentos financieros de renta fija a los
que puede tener acceso el Fondo de acuerdo a la
Política de Inversiones, se valorizan descontando su flujo de pago futuro a la tasa de rendimiento de mercado, de manera que tales inversiones reflejen su valor de liquidación en el
mercado. En caso de no existir tasas de mercado, la SAFI determina las tasas de rendimiento a
su juicio y bajo su propia responsabilidad
El Fondo sólo puede invertir en instrumentos derivados
con fines exclusivamente de cobertura de riesgo respecto
de los activos existentes en el Fondo. Bajo ningún supuesto puede invertir en instrumentos derivados con fines
especulativos u otros fines distintos a los de cobertura de
riesgo.
 Los depósitos de ahorro y a plazo en entidades
financieras locales en los que puede invertir el
Fondo se valorizan (dependiendo si pagan un interés simple o compuesto) calculando el valor
presente de dichas inversiones.
Asimismo, la SAFI se encuentra prohibida de invertir
recursos del Fondo -a través de cualquier modalidad- en
empresas, bienes o Proyectos en las que éstos sus Socios,
Accionistas, Directores y/o Gerentes Generales aparezcan
como investigados y/o condenados por la comisión de los
delitos de lavado de activos y/o financiamiento del terrorismo en el listado internacional de inteligencia financiera
denominado World Check.
 Las cuotas de participación en fondos mutuos
locales, son valorizados considerando el último
valor cuota disponible determinado por la sociedad administradora del respectivo fondo mutuo.
Política de Endeudamiento
La SAFI está autorizada a emitir obligaciones y recibir
préstamos hasta por un máximo de 25% del patrimonio
del Fondo a favor de éste, siempre que medie autorización expresa del Comité de Vigilancia, autorizado por la
AGP. Asimismo, puede otorgar garantías hasta por un
monto máximo de 2.5 veces dicho nivel de apalancamiento. El único objetivo de recurrir a dicha medida deberá ser
optimizar la rentabilidad del Fondo y facilitar la operatividad de las transacciones. El Comité de Vigilancia es el
encargado de fijar las condiciones del endeudamiento y
garantías a otorgarse en cada caso.
2. Valorización de las Cuotas de Participación
La valorización de la cuota se realiza en forma mensual desde el día en que la SAFI recibe el aporte de
los partícipes. Asimismo, los partícipes pueden remitirse a la cotización de las cuotas del Fondo en
rueda de la BVL, como mecanismo de valorización
del Fondo.
El valor en libros de la cuota se establece dividiendo
el valor del patrimonio neto del Fondo al cierre del
período entre el número de cuotas emitidas y pagadas a dicha fecha.
Valorización del Fondo
Retribución y Gastos del Fondo
La retribución de la SAFI está determinada por una comisión de administración (fija) y una comisión de éxito
1. Valorización de la Cartera de Inversiones
Es responsabilidad de la SAFI, la valorización mensual de la cartera de inversiones, de acuerdo a lo es-
13
(variable). La comisión fija o de administración aplicable
para el periodo de inversión se detalla a continuación:
Tramo del Capital Suscrito del Fondo
Por los primeros S/.300 millones del capital suscrito
Por el exceso de S/.300 millones del capital suscrito
realizado el 18 de diciembre por un total de S/.28.02
millones para la adquisición del terreno donde se desarrollará el Proyecto Los Tallanes (Piura).
%
Anual
1.75%
Evolución del Valor Cuota del Fondo
220,000
1.25%
200,000
200,000
Durante el periodo de desinversión, la SAFI recibirá una
comisión equivalente al 1.5% anual del capital pagado e
invertido por el Fondo. Cabe señalar que ambas comisiones de administración se liquidarán y pagarán trimestralmente en forma adelantada. Asimismo, deberá agregar el
Impuesto General a las Ventas (IGV).
% capital suscrito
1,027,960
0.31%
13/06/14
14,689,880
4.43%
18/06/14
25,301,080
7.63%
14/07/14
928,480
0.28%
30/09/14
1,658,000
0.50%
18/12/14
28,020,200
8.45%
02/03/15
7,626,800
2.30%
Fuente: Faro Capital SAFI / Elaboración: Equilibrium
Cabe mencionar que con fecha 02 de marzo de 2015, la
SAFI ha realizado un nuevo capital call por S/.7.63 millones a fin de concretar nuevas inversiones. Este llamado
de capital equivale al 2.30% de las 1,658 cuotas de participación, con lo cual al 31 de marzo de 2015, las cuotas
de participación se encuentran pagadas al 46.42%
(S/.153.93 millones). Asimismo, este nuevo llamado de
capital tiene como finalidad el financiamiento del nuevo
Proyecto Aqualina.
Al cierre del ejercicio de 2014, el valor cuota del Fondo
ascendió a S/.20,418.57, el mismo que se ubica por encima del valor nominal inicial (S/.200,000.00) y recoge
tanto los llamados de capital realizados para concertar
nuevas inversiones y cubrir los gastos asociados a la
administración del Fondo, así como las pérdidas netas
registradas pese al poco tiempo de operación que tiene y
el hecho que la mayoría de activos todavía no generan
rentas y/o ingresos producto de su explotación. Al 31 de
marzo de 2015, el valor cuota del Fondo disminuyó a
S/.198,378.47 (-1.02% respecto al cierre de diciembre de
2014) producto del incremento del patrimonio neto del
Fondo por el aporte de capital de los partícipes, ocurrido
en el mes de marzo de 2015.
Análisis de la Información Financiera
Al 31 de diciembre de 2014, los activos totales del Fondo
sumaron S/.146.63 millones, donde las inversiones en
activos inmobiliarios representan el 96.99% del total de
activos, seguido por el efectivo en cuentas corrientes
destinado a cubrir gastos corrientes por la administración
del Fondo.
Millones de S/.
Respecto a los pasivos totales, éstos se encuentran compuestos por la provisión de gastos diversos (S/.22 mil) y
no representan montos significativos. Por su parte, el
patrimonio neto se incrementó hasta S/.146.61 millones
desde los S/.71.51 millones registrados al cierre del ejercicio 2013. Dicho incremento se explica por los llamados
de capital realizados durante el 2014 para cubrir nuevas
inversiones y los gastos corrientes del Fondo.
153.93
115.70 116.62 118.28
74.68 75.70
51.96
3.32
108,861
26-Jun-13
jun.-13
jul.-13
ago.-13
set-13
oct.-13
nov.-13
dic.-13
ene.-14
feb.-14
mar.-14
abr.-14
may.-14
jun.-14
jul.-14
ago.-14
sep.-14
oct.-14
nov.-14
dic.-14
100,000
Evolución del Capital Variable del Fondo
Producto de los Llamados de Capital
Realizados
180.00
146.30
187,257
120,000
Fuente: Faro Capital SAFI / Elaboración: Equilibrium
160.00
140.00
120.00
100.00
80.00
60.00
40.00
20.00
-
186,801
140,000
En los últimos 12 meses se realizaron un total de siete
llamados de capital por un total de S/.79.25 millones de
acuerdo al siguiente detalle:
Monto S/.
189,178
160,000
Valor Cuota
Al 31 de diciembre de 2014, el capital pagado del Fondo
ascendió a S/.146.61 millones (S/.71.51 millones al cierre
del ejercicio 2013) equivalente al 44.12% del capital
suscrito (22.52% a diciembre de 2013). Al 31 de marzo
de 2015, el capital pagado del Fondo asciende a S/.153.93
el mismo que equivale al 46.42% del capital suscrito.
Fecha
189,445
180,000
En referencia a la comisión de éxito o variable, ésta se
pagará sólo si como resultado de la inversión en un determinado proyecto, el partícipe obtiene una rentabilidad
neta anualizada mayor a 8.0%, calculada en Nuevos Soles. Dicha comisión será de 20.0% + IGV, calculada
sobre el exceso del retornos de la mencionada tasa interna
de retorno de 8.0% neto anual. Cabe señalar que la comisión de éxito será pagada en el momento de la liquidación
del Fondo.
01/04/14
200,418
199,984
3.88
Cabe mencionar que al 31 de diciembre de 2014, el Fondo registró una utilidad neta de S/.3.47 millones, producto
de la ganancia contable por cambios en el valor razonable
de los activos del Fondo en base a las nuevas tasaciones,
la misma que sumó S/.9.71 millones y permitió revertir
Fuente: Faro Capital SAFI / Elaboración: Equilibrium
En línea con lo anterior, el incremento del valor al cierre
del ejercicio 2014 se explica por un llamado de capital
14
las pérdidas acumuladas del ejercicio 2013 (S/.3.17 millones) así como los gastos del Fondo para el ejercicio
2014 (S/.6.66 millones). No obstante, a la fecha de análisis el Fondo todavía no registra ingresos provenientes de
flujos generados por la renta o venta de sus inversiones,
lo cual se espera recién para el segundo semestre del
ejercicio 2015.
De acuerdo a lo señalado anteriormente, al 31 de diciembre de 2014 el Fondo registró ingresos provenientes del
cambio en el valor razonable de las inversiones (ingresos
únicamente contables). No obstante, el Fondo aún no
registra ingresos por renta o liquidación de inversiones,
mientras que los gastos asociados al funcionamiento del
mismo ascendieron a S/.6.66 millones, los cuales incluyen S/.5.65 millones correspondientes a la remuneración
fija a la SAFI.
a la fecha se ha concretado la venta de dicho lote, generando una utilidad de S/.8.08 millones con una TIR
en Nuevos Soles de 20.36%.
 Santa Anita
Lote ubicado en una zona estratégica dentro del distrito de Ate, frente a la carretera central. El terreno mantiene una extensión de 3,694 m2 y cuenta con zonificación I3. El 19 de junio de 2014, el Fondo pagó
US$9.04 millones por la adquisición de dicho inmueble. Cabe señalar que dentro de dicho predio actualmente se mantiene un almacén y oficinas.
Cabe mencionar que con fecha 19 de mayo del presente ejercicio se firmó un contrato de alquiler del
predio que ya vienen generando ingresos por un total
de US$28 mil mensuales.
Al 31 de marzo de 2015, los activos totales sumaron
S/.152.92 millones (+4.13% respecto al cierre 2014)
producto del mayor saldo en caja (79.42%) e inversiones
en proyectos inmobiliarios (+13.10%) por la aplicación
de los fondos provenientes del capital call relacionado a
la adquisición del terreno para el desarrollo del proyecto
Aqualina. Los pasivos al cierre del primer trimestre de
2015 fueron de S/.11 mil mientras que el patrimonio se
incrementó en 4.13% producto del aporte de capital señalado en líneas anteriores.
El objetivo de la SAFI para esta inversión es el arrendamiento del predio en el corto plazo y su posterior
venta en el mediano plazo.
 Angélica
Lote con ubicación estratégica en el distrito de Los
Olivos, a pocos metros de la carretera central. El terreno cuenta con una extensión de 9,903 m2 y cuenta
con zonificación E1. En febrero de 2015, el Fondo
desembolsó US$8.11 millones para la adquisición de
dicho lote. A la fecha, el Fondo se encuentra realizando el trámite para el cambio de zonificación de E1 a
CZ a fin de desarrollar un proyecto de galerías comerciales estimado para fines del 2016. La TIR estimada
para esta inversión es de 22.65%.
Adicionalmente, el Fondo no registró ingresos durante el
primer trimestre de 2015, mientras que los gastos asociados a la operación del mismo fueron de S/.1.55 millones,
generando una pérdida neta por el mismo importe.
Inversiones en Bienes Inmobiliarios
 Los Tallanes
Con fecha 06 de febrero de 2015, el Comité de Inversiones del Fondo aprobó la adquisición de un terreno
de 10,600 m2 de extensión ubicado en una zona en
expansión urbana frente a la UPAO en la ciudad de
Piura a la empresa inmobiliaria Edificar bajo la modalidad de leaseback. A la fecha se encuentra en proceso
de inscripción del inmueble a favor del Fondo para su
posterior arrendamiento.
Proyectos Vigentes
 Huarochirí Mz. A8
Lote ubicado en la zona denominada Lotización Industrial Huachipa Este (Provincia de Huarochirí –
Lima), cuyo terreno mantiene una extensión de
101,129 m2 y que fue adquirido por el Fondo el 11 de
octubre de 2103 a un precio total de US$9.10 millones. Es de mencionar que el terreno cuenta con zonificación I2 (industria liviana) y posee un frente amplio
de 380 ml a la Avenida Principal del Parque Industrial.
Según lo indicado por la SAFI, con fecha 24 de abril
se firmó el contrato de arrendamiento del local por lo
que se espera que a partir del mes de mayo el Fondo
ha comenzado a percibir ingresos por rentas de
US$23.78 mil mensuales.
Es importante señalar que el objetivo de la compra de
dicho terreno por parte del Equipo Gestor es su arrendamiento a partir de junio de 2015 y su posterior venta, considerando una apreciación en el precio en un
mediano plazo, estimando una TIR de 17.45%. Sin
embargo, según lo indicado por la gerencia, no se
descarta una posible venta del lote en el corto plazo.
Asociación en Participación
 Pezet
El 21 de noviembre de 2013, el Fondo formó una asociación en participación con Viva GyM para desarrollar un proyecto inmobiliario en el terreno ubicado en
la Avenida Pezet 583 esquina con Calle Gral. Muñiz –
San Isidro – Lima. Ambos partícipes mantienen un
porcentaje de participación del 50% del total. El terreno mantiene un área de 1,375 m2, con una zonificación RDMA (Residencial de Densidad Muy Alta). Se
estima que la inversión del Fondo en este proyecto
será de S/.26.29 millones, siendo la inversión total de
aproximadamente US$17.90 millones.
 Huarochirí Mz. B8
Lote ubicado frente al proyecto Huarochirí Mz. A8 y
mantiene una extensión de 100,005 m2. El 16 de diciembre de 2013 el Fondo pagó US$10.00 millones
por su adquisición. Asimismo, el terreno cuenta con
zonificación I2 y posee un frente amplio de 380 ml a
la Avenida Principal del Parque Industrial.
Inicialmente, la adquisición del mismo mantuvo como
objetivo el arrendamiento del terreno y posterior venta
logrando una TIR estimada de 15.01%. Sin embargo,
15
Cabe indicar que dicho proyecto considera la construcción de un edificio residencial de 20 pisos que albergará 33 departamentos, siendo el área promedio
objetivo para la unidad típica de 360 m2 más cuatro
estacionamientos; asimismo, el área vendible total asciende a 13,487 m2. Con fecha 09 de marzo se inició
la construcción del proyecto al contar con las preventas necesarias, a pesar de la desaceleración del ritmo
de ventas. Se espera la culminación de dicho proyecto
para el 2017.
SA para el desarrollo de un edificio residencial de 58
departamentos ubicado en Av. Paseo de la República
6231-6243, en el distrito de Miraflores. La inversión
total requerida para el desarrollo del proyecto es de
US$3.59 millones de los cuales el Fondo participará
con el 70% de la inversión. Se espera finalizar el proyecto a fines del 2017 con un retorno esperado (TIR)
de 20.10%.
Adicionalmente a las inversiones señaladas, el Equipo
Gestor del Fondo se encuentra negociando activamente la
incorporación de nuevas inversiones en el sector inmobiliario que le permitan generar retornos importantes al
Fondo en un mediano plazo.
 Aqualina
El día 05 de febrero de 2015, se aprobó la inversión
en el Proyecto Aqualina que consiste en una asociación en participación con la empresa Armas Doomo
16
FARO CAPITAL SOCIEDAD ADMINISTRADORA DE FONDOS DE INVERSION
ESTADO DE SITUACION FINANCIERA
En miles de Nuevos Soles
ACTIVO
Efectivo y Equivalentes al Efectivo
Ctas. por Cobrar a Fondos Admin. y Relacionadas
Otras Cuentas por Cobrar (neto)
Gastos Pagados por Anticipado
Otros activos
Total Activo Corriente
Inversiones disponibles para la Venta
Impuesto a la Renta Diferido
Muebles y Enseres y Equipos, neto
Intangibles, neto
Total Activo No Corriente
TOTAL ACTIVO
PASIVO
Cuentas por Pagar Comerciales
Otras cuentas por pagar
Parte Corriente de Obligaciones Financieras
Total Pasivo Corriente
Parte no Corriente de Obligaciones Financieras
TOTAL PASIVO
PATRIMONIO NETO
Capital Social
Pérdida no realizada
Resultados Acumulados
Utilidad / Pérdida del Ejercicio
TOTAL PATRIMONIO
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO
dic-11
%
dic-12
%
1,267
88%
841
60%
4
0%
24
1,295
2%
90%
185
7
49
1,083
13%
1%
4%
78%
72
76
5%
5%
0%
10%
100%
178
129
3
310
1,394
13%
9%
0%
22%
100%
148
1,443
dic-11
24
49
%
2%
3%
0%
5%
74
74
dic-12
19
81
%
1%
6%
0%
7%
5%
100
100
1,540
107%
1,740
125%
(0)
(171)
1,369
1,443
0%
-12%
95%
100%
(171)
(276)
1,293
1,394
-12%
-20%
93%
100%
7%
dic-13
466
17
36
39
68
626
644
239
243
3
1,129
1,755
%
27%
1%
2%
2%
4%
36%
37%
21%
14%
0%
64%
100%
dic-13
3
264
18
285
82
367
1,990
(22)
(447)
(134)
1,388
1,755
%
mar-14
639
1
40
23
94
797
633
208
245
2
1,088
1,886
0%
15%
1%
16%
5%
21%
mar-14
3
335
19
356
78
434
113%
-1%
-25%
-8%
79%
100%
1,990
(30)
(580)
72
1,452
1,886
%
34%
0%
2%
1%
5%
42%
0%
13%
0%
58%
100%
%
0%
18%
1%
19%
23%
106%
-31%
4%
77%
100%
dic-14
3
139
65
39
96
342
1,716
77
228
2,021
2,363
%
0%
6%
3%
2%
4%
14%
73%
4%
10%
0%
86%
100%
dic-14
46
471
21
538
67
605
1,990
(2)
(581)
351
1,758
2,363
%
Var. %
Var. %
Mar-15/Dic-14
Dic-14/Dic-13
2066.67%
-100.00%
6.15%
-2.56%
-38.54%
-32.46%
30.19%
-35.06%
-1.75%
24.15%
15.95%
-99.36%
717.65%
80.56%
0.00%
41.18%
-45.37%
166.46%
-67.78%
-6.17%
-100.00%
79.01%
34.64%
21%
Mar-15/Dic-14
-19.57%
-2.55%
4.76%
-3.72%
-4.48%
-3.80%
Dic-14/Dic-13
1433.33%
78.41%
16.67%
88.77%
-18.29%
64.85%
73%
-1%
-8%
16%
79%
100%
0.00%
1350.00%
-60.59%
21.37%
22.75%
15.95%
0.00%
-90.85%
30.04%
-362.66%
26.68%
34.67%
Var. %
Mar-15/Dic-14
Var. %
Dic-13/Dic-12
-54.74%
-54.39%
-81.52%
-60.28%
-59.58%
-85.71%
264.29%
-100.00%
18.45%
11.76%
21.37%
68.4%
79.5%
-70.6%
50.1%
45.9%
342.5%
-82.8%
-98.1%
-373.4%
-401.7%
-362.7%
mar-15
65
69
38
59
231
2,234
50
224
1
2,509
2,740
2%
20%
1%
23%
3%
26%
mar-15
37
459
22
518
64
582
84%
0%
-25%
15%
74%
135%
1,990
(29)
(229)
426
2,158
2,740
%
2%
0%
3%
1%
2%
8%
82%
2%
8%
0%
92%
100%
%
1%
17%
1%
19%
ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES
En miles de Nuevos Soles
dic-11
INGRESOS
Remuneración y Comisión por Adminsitración
Otros Ingresos Operacionales
GASTOS / OTROS INGRESOS
Gastos Administrativos y Generales
Ingresos / Gastos Financieros, neto
Ganancia / Pérdida por Tipo de Cambio
Otros, neto
Utilidad antes del Impto. a la Renta
Impuesto a la Renta
Utilidad / Pérdida Neta
PRINCIPALES INDICADORES
ROAE
ROAA
Capital de Trabajo
Liquidez Corriente
Endeudamiento
%
133
100%
133
100%
0%
(375) -282%
(366)
-275%
5
4%
(14)
-10%
(1)
-1%
(242) -182%
72
54%
(171) -128%
dic-11
-12.84%
-12.49%
1,222
17.60
0.05
dic-12
%
1,685
100%
1,494
89%
191
11%
(2,068) -123%
(2,074) -123%
18
1%
(11)
-1%
(1)
0%
(383) -23%
107
6%
(276) -16%
dic-12
-20.74%
-19.47%
983
10.78
0.08
dic-13
%
4,251 100%
3,939
93%
312
7%
(4,436) -104%
(4,567) -107%
(2)
0%
81
2%
52
1%
(184)
-4%
51
1%
(134)
-3%
dic-13
-9.97%
-8.49%
341
2.20
0.26
17
mar-14
%
1,729 100.0%
1,706
98.7%
23
1.3%
(1,623)
-94%
(1,621) -93.8%
(2)
-0.1%
0
0.0%
0.0%
106
6.1%
(34)
-2.0%
72
4.2%
mar-14
6.68%
5.54%
441
2.24
0.30
dic-14
7,161
7,069
92
(6,657)
(6,665)
(7)
14
1
504
(153)
351
%
100%
99%
1%
-93%
-93%
0%
0%
0%
7%
-2%
5%
dic-14
22.32%
17.05%
-196
0.64
0.34
mar-15
%
3,241 100.0%
3,224
99.5%
17
0.5%
(2,644)
-82%
(2,694) -83.1%
(1)
0.0%
51
1.6%
0.0%
597 18.4%
(171)
-5.3%
426 13.1%
mar-15
39.04%
30.47%
-287
0.45
0.27
FARO CAPITAL FONDO DE INVERSIÓN INMOBILIARIO I
ESTADO DE SITUACION FINANCIERA
En Miles de Soles
ACTIVO
Efectivo y Equivalente de Efectivo
Otras Cuentas por Cobrar
Gastos pagados por anticipado
Impuestos por recuperar
Total Activo Corriente
Inversiones Inmobiliarias
Inversión en proyectos inmobiliarios
Total Activo No Corriente
TOTAL ACTIVO
PASIVO
Cuentas por Pagar Comerciales
Otras Cuentas por Pagar
TOTAL PASIVO
PATRIMONIO NETO
Capital Emitido
Resultados Acumulados
Resultados del Ejercicio
TOTAL PATRIMONIO
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO
Dic.13
%
4,257
9
27
641
4,934
54,117
12,471
66,588
71,523
Dic.13
6%
0%
0%
1%
7%
76%
17%
93%
100%
%
13
13
74,676
(3,167)
71,509
71,523
Mar.14
1,047
18
931
1,995
54,958
12,979
67,937
69,933
Mar.14
0%
0%
104%
0%
-4%
100%
100%
%
Dic.14
1%
0%
0%
1%
3%
78.59%
18.56%
97%
100%
2,485
7
30
1,892
4,413
115,300
26,917
142,217
146,630
%
13
13
74,678
(3,167)
(1,591)
69,920
69,933
%
Dic.14
0%
0%
%
22
22
107%
-5%
-2%
100%
100%
2%
0%
0%
1%
3%
79%
18%
97%
100%
146,302
(3,167)
3,473
146,608
146,630
Mar.15
4,458
1
38
2,207
6,704
115,545
30,443
145,988
152,692
Mar.15
0%
0%
100%
-2%
2%
100%
100%
Var%
Var%
Mar.15/Dic.14
Dic.14/Dic.13
3%
0%
0%
1%
4%
75.67%
19.94%
96%
100%
79%
-85%
27%
17%
52%
0%
13%
3%
4%
-42%
-25%
11%
195%
-11%
113%
116%
114%
105%
%
Mar.15/Dic.14
Dic.14/Dic.13
0%
0%
-50%
-50%
66%
66%
101%
0%
-1%
100%
100%
5%
-110%
-145%
4%
4%
96%
-210%
105%
105%
%
Mar.15/Mar.14
Dic.14/Dic.13
2%
0%
-5%
30%
72%
2%
-97%
-100%
20%
-2673%
-88%
-144%
210%
2%
210%
%
11
11
153,929
306
(1,554)
152,681
152,692
ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES
En Miles de Soles
Dic.13
INGRESOS
Ingresos por Arrendamiento
Ganancia por cambios en el valor razonable
de inversiones mobiliarias
GASTOS
Remuneración a la SAFI
Honorarios
Otros Gastos
Ingresos financieros, neto
Diferencia en cambio neta
Utilidad antes del Imuesto a la Renta
Impuesto a la Renta
Utilidad (Pérdida) Neta
%
Mar.14
%
-
-
(3,167)
(2,823)
(452)
(9)
119
(2)
(3,167)
(3,167)
(1,591)
(1,411)
(76)
(118)
14
Dic.14
(1,591)
(1,591)
%
Mar.15
9,711
-
9,711
(6,238)
(5,645)
(360)
(248)
14
1
3,473
3,473
(1,554)
(1,411)
(80)
(83)
4
16
(1,554)
(1,554)
PRINCIPALES INDICADORES
Capital de Trabajo
Liquidez Corriente
Endeudamiento
Dic.13
4,921
371.56
0.00
Mar.14
1,982
150.24
0.00
Dic.14
4,391
200.58
0.00
Mar.15
6,693
609.45
0.00
Valor Cuota
Patrimonio pagado
Honorarios periodo
Patrimonio Neto
Valor Cuota (en S/.)
Dic.13
74,676
2,823
71,509
191,517.98
Mar.14
74,678
1,411
69,920
187,257.18
Dic.14
146,302
5,645
146,608
200,418.31
Mar.15
153,929
1,411
152,681
198,378.47
18