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ABRIL
2015
CONSTRUCCIÓN Y
SECTOR
INMOBILIARIO
SERIE
ESTUDIOS SECTORIALES
Construcción y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile
1|
Resumen ejecutivo
•
Estimamos un crecimiento del sector construcción en torno a 0,7% en 2015 y a 3,0% en
2016. El Imacon está en terreno negativo y le tomará algunos trimestres salir de ahí.
•
Los segmentos más dinámicos serán la construcción de vivienda pública, estimulada por el
Programa Extraordinario de Reactivación e Integración (US$ 2.600 millones) que aumenta los
subsidios a la demanda de vivienda, y la reparación y reacondicionamiento de infraestructura
vial.
•
En cambio, la construcción de vivienda privada y las concesiones de obras de infraestructura
se volverán a contraer este año.
•
El plan de concesiones del Gobierno no tendrá mayor impacto este 2015, pero se evidencia
el ánimo de reactivación en la importante cantidad de proyectos a nivel de ingeniería de
detalle que hay en carpeta (US$ 6.614 millones). Para el futuro de mediano plazo es
importante que se concreten los proyectos en la agenda pública.
•
El plan de reconstrucción de Atacama tras los aluviones estará principalmente focalizado en
vivienda y medidas de prevención. Este plan tomará entre tres y cuatro años en completarse
y demandará una inversión de US$ 1.500 millones.
•
El tiempo de venta hasta agotar el stock en construcción de casas refleja un fuerte
incremento en los últimos períodos. En contrapartida, el tiempo para vender departamentos
continúa su tendencia decreciente.
•
El segmento de las oficinas clase A y A+ está experimentando un ajuste, aunque los
proyectos en El Golf y Nueva Las Condes siguen siendo demandados. La tasa de vacancia ha
aumentado, pero se mantiene en niveles aún cercanos al promedio histórico (8%).
•
Los parques industriales y los centros de bodegaje muestran una producción dinámica, con
precios contenidos y tasas de vacancia en torno a 5%. En este tiempo de desaceleración
económica, aún seguirá habiendo varios proyectos en estos segmentos.
Construcción y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile
1|
•
La producción de strip centers ha experimentado una brusca contracción. El sector oriente
del Gran Santiago sigue siendo muy atrayente, pero hay una notoria escasez de sitios
apropiados. En el resto de las zonas de la ciudad, la menor rentabilidad no las hace tan
atractivas. En regiones, aunque hay mucho por explorar, los empresarios se mantienen
cautos.
•
Los precios de las viviendas crecen en todos los sectores del Gran Santiago, pero están
reduciendo su velocidad en el caso de los departamentos. Fuentes del sector suponen hasta
un 12,5% de mayores precios en algunos segmentos.
•
El financiamiento hipotecario comenzó a ceder en su dinamismo, a pesar de las bajas tasas
de interés que se observan todavía. Esperamos que éstas últimas aumenten hacia fin de año
y durante 2016.
•
De la mano con el deterioro en el mercado laboral, esperamos que la cartera hipotecaria
vencida se incremente de 0,84% en febrero hasta 1,60% promedio en 2015.
•
La recientemente aprobada normativa de provisiones por riesgo de crédito de la SBIF, que
entrará en vigencia en enero de 2016, aumentará de manera importante los niveles de
provisiones que los bancos deberán constituir para créditos con un pie menor a 20%. Ello,
junto con mayores restricciones en el trato de la mora de los créditos y la valorización de las
garantías podría redundar en un menor dinamismo del sector.
•
El cambio en el régimen de IVA a constructoras aún plantea varias dudas a los empresarios.
Por ejemplo, no tienen claro cómo se deberá prorratear en la contabilidad las ventas futuras.
•
La reforma laboral también es un asunto en la agenda del sector, en particular les inquieta el
modo en que se va a regular la negociación colectiva en los casos de contratos de obrafaena. Su estimación es que contratos más rígidos podrían restar dinamismo al PIB potencial.
•
Finalmente, las expectativas del sector aún están por debajo de su promedio de los últimos
cinco años, aunque esperamos que la brecha se vaya acortando durante este año.
|2
Construcción y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile
por un tiempo prolongado la tasa de producción
Introducción
que se había experimentado desde 2010.
Este año la construcción y el sector inmobiliario
van a tener un desempeño muy similar a 2014, lo
que implica que tendremos otro año de débil
desempeño. Los sectores más dinámicos serán
construcción
reparación
de
y
vivienda
pública,
reacondicionamiento
y
la
de
infraestructura vial. El esfuerzo fiscal de
reactivación no podrá mitigar completamente la
contracción de los sectores de vivienda privada y
concesiones de obras públicas. El Gobierno tiene
una amplia agenda en este último aspecto, pero
su aprobación administrativa es lenta, por lo que
su impacto este año será acotado.
Nuestra estimación de crecimiento del sector
es de 0,7% en 2015 y 3,0% en 2016. Esto está
en línea con la proyección que tiene la Cámara
Chilena de la Construcción (CChC) de 0,6% en el
escenario base de 2015 y -0,3% en el de riesgo
(Tabla 1).
El sector inmobiliario se moverá de la mano con la
Tabla 1: Inversión en construcción
desagregada (Var. % a/a)
2014
2015(P)
Base Riesgo
VIVIENDA
-3,6
-4,7
-5,7
Pública
-9,5
-4,0
-5,0
a
Privada
-1,6
-4,9
-6,0
Copago prog. sociales
-5,7
2,1
1,0
Inmobiliaria sin subsidio
-0,5
-6,8
-7,8
INFRAESTRUCTURA
0,7
3,0
2,1
Pública
3,7
13,8
12,6
b
Pública
-2,9
14,6
13,4
c
Empresas autónomas
75,9
22,8
21,5
Concesiones OO.PP.
-10,8
-8,6
-9,6
Productiva
-0,6
-1,9
-2,7
d
EE. Pública
15,6 -18,0
-18,9
e
Privadas
-1,4
-0,9
-1,7
INVERSIÓN CONSTRUCCIÓN
-0,7
0,6
-0,3
(a) Inversión en programas habitacionales del MINVU, FNDR
y mejoramiento de barrios.
(b) Inversión real del MOP, inversión en infraestructura del
MINVU (vialidad urbana y pavimentación), Educación
(inversión JEC), Salud (inversión en infraestructura), Justicia
y Ministerio Público (inversión en infraestructura), Instituto
del Deporte, DGAC, programa FNDR y de mejoramiento
urbano.
(c) Inversión en Metro, empresas de servicios sanitarios,
puertos, EFE y Merval.
(d) Inversión de CODELCO, ENAMI, Gas (ENAP).
(e) Inversión del sector forestal, sector industrial, minería
(excluye ENAMI y CODELCO), energía (excluye ENAP),
comercio, oficinas, puertos privados, e inversión en
construcción de otros sectores productivos.
Fuente: CChC .
construcción, pero con un ciclo todavía más
acentuado. El ajuste será fuerte, especialmente en
la producción 1 de oficinas clase A y A+, lo que era
esperado por los operadores, dado que sabían
que las tasas de absorción 2 no podían soportar
1
Producción: volumen de metros cuadrados
ingresados en un período, que se suman al stock total.
2
Absorción: modificación de las superficie ocupada
entre un período y otro.
Edificación habitacional
Los permisos de edificación han tenido un
aumento importante desde septiembre de 2014,
aunque todavía dentro de lo que se ha observado
Construcción y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile
3|
en los últimos 20 años. En este momento, las
Este
grandes inmobiliarias están tomando posiciones y
acompañado por una caída en el Índice de
también, en parte, aprovechando para concretar
despacho de materiales (IDM) y en el Índice
promesas en blanco y poder vender sin perder
de ventas reales de proveedores (IVRP).
parte del subsidio al IVA que fue reducido con la
Aunque el primero parece comenzar a mostrar
3
reforma tributaria de 2014 .
retroceso
del
Imacon
ha
estado
algún signo de recuperación, todavía es pronto
La toma de posiciones se produce porque en el
Gran Santiago la regulación ha generado escasez
de suelo. Sin embargo, a pesar de este aumento
en los permisos, el Índice mensual de actividad
de la construcción (Imacon) está mostrando
una tendencia decreciente hace más de dos
años y, últimamente, ha entrado en terreno
negativo, lo que debería mantenerse por
para aventurar si se trata de un cambio de
tendencia (Gráfico 2).
Gráfico 2: Índice de despacho de materiales,
Imacon e Índice de ventas reales de
proveedores (Var.% a/a de MA12m)
25
20
15
10
5
0
algunos meses (Gráfico 1).
-5
-10
Gráfico 1: Imacon y permisos de construcción
4
de obras nuevas (Var.% a/a de MA12m )
15
80
60
-15
-20
-25
ene-09 sep-09 may-10 ene-11 sep-11 may-12 ene-13 sep-13 may-14 ene-15
IDM
Imacon
IVRP
10
40
5
0
0
A nivel nacional, el stock de casas en construcción
-20
está experimentando una contracción desde hace
-40
dos años, aunque los departamentos todavía
-60
muestran un dinamismo significativo. Por el lado
-5
-10
ene-09
Fuente: CChC y Santander.
20
oct-09 jul-10
Imacon (izq.)
abr-11 ene-12
Vivienda
oct-12 jul-13 abr-14 ene-15
Ind.,Com.,E.F.
Servicios
Fuente: CChC, INE y Santander.
de las ventas, si bien hay una contracción en las
casas, la buena noticia es que ya se ve un cambio
en la tendencia. Por su parte, las ventas de
3
Se establece un tope de UF 225 para el crédito
especial a la construcción por cada vivienda de hasta
UF 2.000 de valor de construcción. Para las
propiedades entre UF 2.000 y UF 4.500, estimamos un
aumento en el precio sobre 6%.
4
MA12: son medias móviles de doce meses
|4
departamentos todavía evidencian una expansión
importante (Gráfico 3).
Construcción y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile
Gráfico 3: Ventas y stock nacional de
viviendas (Var.% a/a de MA12m)
40
No sucede lo mismo con las casas, ya que la
cantidad de meses hasta agotar stock ha
50
40
30
30
20
aumentado considerablemente, lo que indica
que es más difícil vender (Gráfico 4).
20
10
0
10
En el mercado del Gran Santiago, las casas y los
0
departamentos
-10
-10
-20
-30
una
contracción tanto del stock como de las ventas,
-30
encontrándose
-50
jul-13
experimentando
-20
-40
-40
ene-11 jun-11 nov-11 abr-12 sep-12 feb-13
están
ambas
en terreno negativo,
aunque con tendencias opuestas (Gráfico 5).
dic-13 may-14
Stock departamentos
Stock casas
Ventas departamentos (der.)
Ventas casas (der.)
Gráfico 5: Ventas y stock de viviendas en el
Gran Santiago (Var.% a/a de MA12m)
Fuente: CChC y Santander.
En el caso de los departamentos, el tiempo de
venta hasta agotar el stock muestra una
tendencia a la baja desde hace varios años.
Gráfico 4. Plazo hasta agotar stock nacional
de viviendas (meses, medias móviles 12
meses)
13
60
60
40
40
20
20
0
0
-20
-20
-40
-40
-60
ene-11
-60
jul-11
ene-12
jul-12
ene-13
jul-13
ene-14
jul-14
Stock departamentos
Stock casas
Ventas departamentos (der.)
Ventas casas (der.)
26
12
24
11
Fuente: CChC y Santander.
10
En el Gran Santiago, las últimas cifras indican que
18
9
los meses para agotar stock ya están casi en
16
8
22
20
14
ene-10
ago-10
mar-11
oct-11
Departamentos
may-12
dic-12
jul-13
feb-14
7
sep-14
terreno neutral, en línea con lo que sucede a nivel
nacional, pero con proporciones todavía mayores
(Gráfico 6).
Casas (der.)
Fuente: CChC y Santander.
Construcción y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile
5|
Gráfico 6. Plazo hasta agotar stock de
viviendas en el Gran Santiago (meses,
MA12m)
estímulo a las familias, sino que también incentiva
a los desarrolladores. A estos se les pide que
presenten sus proyectos; a los seleccionados se les
27
14
otorga un préstamo de enlace para iniciar la
25
13
edificación del condominio; adicionalmente se los
23
12
premia con beneficios extraordinarios en la
21
11
medida que integren tanto familias vulnerables
19
10
como de clase media, y también se los
17
9
recompensa en la medida que cumplen con los
15
8
tiempos preestablecidos de construcción. A
7
cambio, el Gobierno les ha pedido a los
13
ene-10 ago-10 mar-11
oct-11
may-12
dic-12
Departamentos
jul-13
feb-14
sep-14
Casas (der.)
desarrolladores que los proyectos tengan un
cierto
Fuente: CChC y Santander.
estándar
mínimo
en
la
calidad
de
edificación y emplazamiento urbano.
Vivienda pública
En enero de 2015 se licitaron 35.000 subsidios,
pero hubo ofertas por 60.000. Por esta razón, el
Ministerio de Vivienda y Urbanismo decidió
La construcción privada de vivienda social,
ampliar el cupo a 52.000 con una inversión total
que representa un 10% del segmento vivienda
estimada en US$ 2.600 millones. Se espera que
total ha tomado impulso de la mano del
las primeras construcciones comiencen en julio de
Programa Extraordinario de Reactivación e
2015.
Integración Social. Dentro de este programa, el
Gobierno aumentó cerca de un 40% el
Respecto a los aluviones que experimentó la
subsidio a la vivienda para las familias
región de Atacama, el daño en vivienda se estima
vulnerables e incrementó los beneficios a las
en US$ 1.500 millones. La reconstrucción tomará
familias de clase media a través de un
premio a los buenos pagadores, lo cual acota
el riesgo de estos deudores hipotecarios. Lo
anterior, ha despertado un renovado interés de
entre tres y cuatro años en completarse y será
financiado en un tercio a través de la Ley
Reservada del Cobre, y el resto a través de los
presupuestos nacionales de 2016 a 2018.
los constructores por ingresar en este segmento.
El programa no solo tiene un componente de
|6
Construcción y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile
concesionadas.
Obras de infraestructura
Sería bueno avanzar en un nuevo modelo de
Según las estimaciones de la Corporación de
concesiones, donde al sector privado se le
proyectos
pida la provisión de un servicio con un cierto
inmobiliarios en construcción suman US$ 27.583
nivel de calidad y seguridad; abandonando el
millones y los proyectos de obras públicas
modelo antiguo que es mucho más ingenieril
alcanzan US$ 10.506 millones. Estos últimos son
y basado principalmente en especificaciones
liderados
técnicas. En un esquema de este tipo ha
Bienes
de
por
Capital
la
(CBC),
Región
los
Metropolitana
de
Santiago, seguidos por las regiones de Los Lagos
incursionado
y Biobío respectivamente.
resultados.
Por otra parte, los proyectos de obras públicas a
Tabla 2: Construcción por categoría, estado y
región (abril 2015, millones de US$)
nivel de ingeniería de detalle 5 suman US$ 6.614
inmobiliario.
Lo
anterior,
es
muy
significativo y da cuenta del ánimo del Gobierno
de avanzar en el desarrollo de infraestructura. En
esta línea, otra vez lidera la Región Metropolitana
Unido,
con
positivos
Inmobiliario
millones, frente a los US$ 2.160 millones del
sector
Reino
Construcción
Tarapacá
Antofagasta
2.507
Obras públicas
Ing.
Ing.
detalle Construcción detalle
15
191
176
95
360
551
107
79
Atacama
Coquimbo
2.090
231
456
667
de Santiago, pero ahora seguida por Biobío y
Valparaíso
2.226
100
438
640
Coquimbo (Tabla 2).
O'Higgins
526
17
33
31
Maule
159
40
50
363
En lo que tiene que ver con las concesiones, no
Biobío
1.127
285
1.186
898
existe claridad de continuar a través de este
Araucanía
836
19
238
225
Los Lagos
679
1.837
105
87
75
209
41
1.298
4.065
2.471
60
148
39
100
253
mecanismo en la construcción de cárceles u
hospitales. En general, la construcción de otras
Aysén
Magallanes
obras de infraestructura ha avanzado muy lento,
R.M.S.
aunque podría haber un mayor dinamismo en los
Los Ríos
contratos
Arica
de
ampliación
de
las
rutas
ya
17.188
245
Interregional
Total
1.001
27.583
2.160
10.506
6.614
5
La ingeniería de detalle da cuenta de los proyectos
que aún no han comenzado su construcción, pero su
realización es inminente. Por ejemplo, una vez que se
adjudica una licitación pública, se pasa a la etapa de
ingeniería de detalle.
Fuente: CBC y Santander.
Construcción y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile
7|
Gráfico 7: Participación de mercado de
oficinas A y A+ (diciembre 2014, %)
Oficinas A, A+
17
El mercado inmobiliario para renta es sumamente
3
cíclico y muy determinado por las tendencias. Así,
si en el pasado ciclo el producto estrella fueron las
9
oficinas, en el próximo podrían ser las bodegas.
Esta conducta trae riesgos sobre la inversión y
períodos de ajustes en los precios.
71
Hace tiempo que los operadores inmobiliarios
Santiago
sabían que no se podía absorber el nivel de
Vitacura
Providencia
Las Condes
producción de oficinas que se venía dando desde
2010. Lo que ahora vemos es un ajuste que
Fuente: GPS y Santander.
se produce cada cierto tiempo. No hay nada
Lo anterior está en línea con los proyectos que
dramático en esto, porque la tasa de
están en construcción este 2015, donde la
vacancia
6
de oficinas no es tan alta, y
simplemente hay menos proyectos nuevos dado
que
el
mercado
se
está
comuna de Las Condes es la que cuenta con
mayor cantidad de proyectos (Gráfico 8).
ajustando
moderadamente. Donde sí hay un ajuste
brusco es en el segmento de los strip centers.
Gráfico 8: Producción esperada de oficinas A
y A+ en 2015: 120.850 m2 (%)
17
23
En la participación de oficinas A y A+, Las
Condes predomina y seguirá expandiéndose
por los desarrollos en El Golf y Nueva Las
Condes, que son altamente demandados.
7
Esperamos que Vitacura también crezca, pero con
31
un perfil de desarrollos más pequeños. En tanto,
la comuna de Santiago debería ir perdiendo
participación con el tiempo (Gráfico 7).
6
22
Los Leones-Tobalaba
Apoquindo oriente
Fuente: GPS y Santander.
Vacancia: disponibilidad de metros cuadrados en un
período dado.
|8
Construcción y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile
Parque Araucano
Estoril
Santiago
La vacancia de este tipo de oficinas se ubica
en torno a 8%. El incremento se explica por el
fuerte aumento que experimentó la comuna de
Santiago (Gráfico 9).
Gráfico 10: Precios de oficinas A y A+ en
2
(diciembre 2014, UF/m )
0.80
0.70
Gráfico 9: Vacancia de oficinas A y A+ (%)
0.60
0.50
20
18
0.40
16
14
0.30
12
10
0.20
Santiago
8
Vitacura
Providencia
Las Condes
Total
6
4
Fuente: GPS y Santander.
2
0
mar-12
jul-12
nov-12
mar-13
jul-13
nov-13
Santiago
Vitacura
Las Condes
Total
mar-14
jul-14
nov-14
Providencia
Fuente: GPS y Santander.
La participación de parques industriales es
Por otro lado, la vacancia tiene un correlato en
los
precios,
que
son
más
o
menos
homogéneos en todos los sectores, salvo en
la
comuna
de
Parques industriales
Santiago
donde
son
ostensiblemente más bajos (Gráfico 10). Más
dominada por la zona norte de la cuidad, y
en un lejano segundo lugar por el poniente
(Gráfico 11).
Gráfico 11: Participación de mercado de
parques industriales (diciembre 2014, %)
aún, en esta comuna hay precios mínimos muy
por
debajo
del
resto
del
mercado.
4
14
En
contrapartida, los precios máximos se encuentran
en Las Condes.
44
11
27
Norte
Poniente
Sur
Norponiente
Oriente
Fuente: GPS y Santander.
Construcción y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile
9|
El desarrollo de este tipo de proyectos continúa
expandiéndose con fuerza, y según reporta la
Gráfico 13: Evolución del precio y la vacancia
de parques industriales
firma Global Property Solutions (GPS), en 2015 se
4.5
incorporarán
4.0
837.000
metros
cuadrados
25
20
3.5
nuevos (Gráfico 12).
15
3.0
10
Gráfico 12: Evolución de la producción de
2
parques industriales (m )
21.0
900,000
20.5
800,000
20.0
700,000
19.5
600,000
19.0
500,000
18.5
400,000
18.0
300,000
17.5
200,000
17.0
100,000
16.5
0
2009.S2
2011.S1
Producción
2012.S2
2014.S1
5
2.0
Millones
1,000,000
2.5
16.0
2015.S2(P)
Stock (der.)
1.5
0
2004
2006
2008
2010
Precio (UF/m2)
2012
2013.S2
2014.S2
Vacancia (%) (der.)
Fuente: GPS y Santander.
Bodegas
El patrón de participación de las bodegas
muestra que éstas están ubicadas en su
mayoría en el sector poniente del Gran
Fuente: GPS y Santander.
Santiago, y luego en el norponiente. Este es un
Este sostenido dinamismo del sector se ha
sector pujante, que ha recibido varios proyectos
traducido en un incremento de los precios y
(Gráfico 14).
una baja en la vacancia. Así, en el segundo
semestre de 2014, la vacancia fue menor a 5% y
Gráfico 14: Participación de mercado de
bodegas (diciembre 2014, %)
2
el precio llegó a 4,04 UF/m (Gráfico 13).
5
14
24
42
15
Norte
Poniente
Fuente: GPS y Santander.
|10
Construcción y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile
Sur
Norponiente
Oriente
Así, el stock ha visto un incremento sostenido y,
aunque el dinamismo será menor en el primer
semestre
de
2015,
todavía
hay
muchas
Gráfico 16: Evolución del precio y la vacancia
de bodegas
0.130
5.0
4.5
0.125
oportunidades (Gráfico 15).
4.0
0.120
Gráfico 15: Evolución de la producción de
2
bodegas (m )
3.5
400,000
3.0
350,000
2.5
300,000
250,000
2.0
200,000
1.5
150,000
3.0
0.115
2.5
0.110
2.0
1.5
0.105
Millones
450,000
3.5
1.0
0.100
0.5
0.0
0.095
2010.S2
2011.S2
2012.S2
Precio (UF/m2)
2013.S2
2014.S2
Vacancia (%) (der.)
Fuente: GPS y Santander.
1.0
100,000
0.5
50,000
0.0
0
2005
2007
2009
2011
Producción
2013
Stock (der.)
El dinamismo de los strip centers se ha
detenido. Este sector está madurando en el
Fuente: GPS y Santander.
Debido a este aumento en el stock se ha
evidenciado también un aumento en la
vacancia de hasta 5%, pero todavía en un
nivel
normal,
dado
Strip centers
2014.S2
que
las
tasas
de
semestres anteriores más bien mostraban
sector oriente, donde los márgenes del
comercio son mejores, mientras que en el
resto del Gran Santiago no hay tanto interés.
Gráfico 17: Participación de mercado de strip
centers (diciembre 2014, %)
escasez. En respuesta a la mayor disponibilidad,
20
31
los precios se han visto contenidos (Gráfico 16).
6
15
11
17
Oriente
Centro
Norte
Poniente
Sur
Suroriente
Fuente: GPS y Santander.
Construcción y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile
11|
Gráfico 19: Evolución del precio de strip
2
centers (UF/m )
Todavía hay mucho por hacer en regiones, pero
los empresarios aún están cautos, probablemente
porque el consumo se ha ajustado en respuesta al
1.00
menor dinamismo del mercado laboral (Gráfico
0.90
17).
0.80
0.70
Así, los nuevos proyectos para 2015 suman
0.60
menos de la mitad de la superficie que en 2014
0.50
(Gráfico 18).
0.40
Gráfico 18 Evolución de la producción de
2
strip centers (m )
Oriente
Centro
Norte
1er piso
Poniente
Sur
Suroriente
Total
Otros pisos
300,000
35,000
Fuente: GPS y Santander.
30,000
250,000
25,000
200,000
20,000
150,000
La vacancia es también muy diferente por zonas,
aunque por razones diferentes. La comuna de
Santiago lidera por una menor demanda, seguida
15,000
100,000
10,000
50,000
5,000
0
1999.S2
0.30
0
2002.S2
2005.S2
2008.S2
2011.S2
Producción
2014.S2
Stock (der.)
Fuente: GPS y Santander.
por el sector oriente donde la vacancia se explica
porque la dinámica de entrada de desarrollos ha
sido alta (Gráfico 20).
Gráfico 20: Evolución de la vacancia de strip
centers (%)
10
Respecto a los precios de arriendo, estos varían
9
por piso y zona. El primer piso duplica en
precio a los otros niveles. A su vez, por
8
zonas, el primer piso del sector oriente
7
duplica el promedio del Gran Santiago. Los
desarrolladores
desearían
continuar
expandiéndose en este sector, pero la escasez de
paños apropiados ya es muy notoria (Gráfico 19).
6
5
4
Oriente
Centro
Norte
Fuente: GPS y Santander.
|12
Construcción y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile
Poniente
Sur
Suroriente
Gráfico 22: Índice real de precios de casas en
el Gran Santiago (Var.% a/a de MA12m)
Precios
25
Las dinámicas de precios son diferentes para casas
y
Los
departamentos.
precios
de
los
20
departamentos continúan al alza y con
15
velocidad creciente en casi todas las zonas,
10
siendo la excepción la comuna de Santiago. Por la
5
escasez de terrenos, creemos que los precios
0
continuarán creciendo a tasas cercanas a 10%
(Gráfico 21).
Gráfico 21: Índice real de precios de
departamentos en el Gran Santiago (Var.%
a/a de MA12m)
20
sep-09 may-10 ene-11
sep-11 may-12 ene-13
Poniente
Oriente
sep-13 may-14
Sur
Fuente: CChC y Santander.
El Índice de costos de edificación (ICE) y el Índice
real de precios de viviendas (IRPV) continúan al
alza, a pesar de la caída del Imacon. Esto nos dice
15
que los costos escalan y se trasladan a precios a
10
pesar de la desaceleración (Gráfico 23).
5
0
-5
ene-09
-5
ene-09
sep-09 may-10 ene-11
Centro
sep-11 may-12 ene-13
Poniente
sep-13 may-14
Oriente
Sur
Gráfico 23: Índice de costos de edificación,
Imacon e Índice real de precios viviendas
(Var.% a/a de MA12m)
15
10
Fuente: CChC y Santander.
Por otro lado, los precios de las casas
aumentan, pero las tendencias han cambiado en
los últimos meses y la tasa de crecimiento es
5
0
-5
cada vez menor, especialmente en el sector
oriente. La única que no ha mostrado signos de
debilidad es la zona poniente. Esperamos que la
tasa de crecimiento promedio esté en 7% en el
futuro próximo. (Gráfico 22).
-10
ene-09 sep-09 may-10 ene-11 sep-11 may-12 ene-13 sep-13 may-14 ene-15
ICE
Imacon
IRPV
Fuente: CChC y Santander.
Construcción y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile
13|
Gráfico 25: Participación de colocaciones de
vivienda en el flujo total (%)
Financiamiento
4.1
Las colocaciones de la banca desde hace algunos
3.9
meses
de
3.7
crecimiento. Los créditos hipotecarios que desde
3.5
han
disminuido
su
velocidad
principios de 2014 habían mostrado una gran
3.3
3.1
expansión también muestran algo de debilidad
2.9
ahora. En la medida en que el entorno económico
2.7
continúe incierto y el mercado laboral se
2.5
2009
2010
2011
2012
2013
2014
deteriore, es de esperar que los créditos
hipotecarios
moderen
su
desempeño.
No
obstante, las tasas de interés seguirán en niveles
bajos (Gráfico 24).
Fuente: BCCh y Santander.
La tasa de interés promedio de créditos
hipotecarios es cercana a 3,70% real y se
Gráfico 24: Colocaciones de la banca (Var. %
a/a de MA12m)
mueve a la par que los bonos del Banco
Central de Chile (BCCh) y Tesorería en UF a 5
21
años (BCU-5). Esperamos que estos últimos
19
aumenten hacia la segunda mitad de 2015 en
17
respuesta al alza esperada en la tasa de
15
política monetaria en EE.UU. (Gráfico 26).
13
11
Gráfico 26: Tasa de interés en colocaciones
de vivienda (%)
9
7
ene-12 may-12 sep-12 ene-13 may-13 sep-13 ene-14 may-14 sep-14 ene-15
Total
Comerciales
Consumo
Vivienda
6.0
3.5
5.5
3.0
5.0
Fuente: BCCh y Santander.
2.5
4.5
2.0
4.0
Hasta el año pasado las colocaciones de
3.5
viviendas
3.0
experimentaron
una
tasa
de
participación creciente en las colocaciones
totales. No creemos que esto se sostenga en
el tiempo, aunque se mantendrán en un nivel
similar al de 2014, cercano a 4,2% (Gráfico 25).
|14
1.5
1.0
0.5
2.5
2.0
ene-09
0.0
oct-09
jul-10
abr-11
ene-12
Tasas hipotecarias
Fuente: BCCh y Santander.
Construcción y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile
oct-12
jul-13
abr-14
BCU-5
ene-15
Respecto a la forma de estructurar los créditos
anterior, está en línea con el aumento de la
hipotecarios, los que han visto una fuerte
cartera vencida total que estimamos pasará de
expansión son los mutuos no endosables. La
4,10% en 2014 a 4,30% en 2015, pero con un
participación de mutuos endosables y letras de
deterioro de la cartera vencida hipotecaria que
créditos se mantiene constante en el tiempo.
sería bastante más acelerado.
(Gráfico 27).
Gráfico 27: Stock de operaciones crédito para
vivienda del sistema bancario (millones de $)
Gráfico 28: Relación entre desempleo y
cartera vencida hipotecaria (mar-10 a feb-15)
9.0
30
Tasa de desocupación (%)
8.5
25
20
15
8.0
7.5
7.0
6.5
6.0
10
ene-09 sep-09 may-10 ene-11 sep-11 may-12 ene-13 sep-13 may-14 ene-15
Mutuos hip. no endosables
Mutuos hip. endosables
5.5
0.7
Letras de crédito
1.2
1.7
2.2
Cartera vencida (% cartera)
Fuente: SBIF y Santander.
Fuente: SBIF, INE y Santander.
Mora
Regulación
En línea con la debilidad económica, proyectamos
Nueva normativa de provisiones
inestabilidad en el empleo cuyo efecto ya se
comienza a notar. Esperamos un desempleo
promedio de 6,8% en 2015 y 7,2% en 2016.
Esto nos debería llevar a un aumento en la
tasa de mora hipotecaria (Gráfico 28), que
prevemos aumente de 0,84% en febrero de
2015 hasta 1,60% en promedio durante el
año. Si bien ésta seguirá siendo baja, es un
aumento relevante respecto a los niveles actuales
de cartera vencida sobre la cartera total. Lo
En diciembre de 2014 se publicó la nueva
normativa de provisiones por riesgo de crédito
emitida por la Superintendencia de Bancos e
Instituciones Financieras (SBIF) 7, y que entrará en
vigencia en enero de 2016. Las principales
modificaciones se refieren al tratamiento de
deudores que caen en incumplimiento y la
determinación
7
de
provisiones
para
créditos
Capítulo B-1 del Compendio de Normas Contables.
Construcción y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile
15|
hipotecarios y para proyectos inmobiliarios.
En
la
práctica,
representa
un
aumento
considerable en los niveles de provisiones
incrementa el valor aledaño y está aprovechando
de estimular el desarrollo inmobiliario en las
cercanías de sus estaciones.
para préstamos cuyo Loan-to-Value 8 supere
Por otra parte, existe inquietud por la reciente
el 80%. Adicionalmente, en el caso de que un
publicación en octubre de 2014 de la Ley 20.791,
deudor mantenga más de un crédito con el
que determina la afectación de terrenos que
banco y uno de ellos presente morosidad
pueden ser expropiados para desarrollo de áreas
mayor a 90 días, se asignará a todos ellos
verdes, vialidad u otras obras de utilidad pública
aquel tramo de morosidad, lo que obligaría a
en el Gran Santiago. Esto está afectando a
los bancos a constituir niveles muy altos de
algunos desarrollos en construcción y a las
provisiones en el caso de no pago de un
personas que adquirieron propiedades en esas
crédito no relacionado (ej.: tarjeta de crédito
áreas. Sin embargo, creemos que la autoridad
o crédito de consumo). De esta manera, la
revisará esta medida.
oferta de créditos con un ahorro previo (pie)
menor al 20% se verá restringida. Cabe hacer
Cambio del régimen de IVA a constructoras
notar que el segmento con un pie entre 10% y
Por otra parte, el aspecto del cambio en el
20%
menor,
régimen del IVA a la construcción de la reforma
equivalente al 50% de la cartera hipotecaria total.
tributaria es todavía muy confuso para el sector,
representa
una
fracción
no
Planes reguladores urbanos
ya que las viviendas vendidas con subsidios no
son sujetas de IVA, pero las vendidas sin subsidio
Otro aspecto, antes mencionado, es que el suelo
sí lo serán. La dificultad está en que los
es escaso en el Gran Santiago por efecto de los
proyectos de departamentos se construyen
planes reguladores urbanos. En esta línea,
en un período, pero su venta toma un par de
estimaciones preliminares de la CChC dan cuenta
años más. Por lo tanto, es difícil estimar en
que la posibilidad de densificar seis cuadras
qué porción el proyecto tendrá IVA y en qué
alrededor de las estaciones de Metro facilitaría
parte
construir 500.000 viviendas, lo que resolvería en
construcción deben pagarse antes siendo
gran medida la necesidades de 600.000 unidades
difícil
de aquí hasta 2020. La buena noticia es que el
Estimaciones del sector suponen alzas de hasta
mismo Metro se está percatando que su servicio
12,5% en las viviendas entre 3.000 UF y 4.000
no;
no
obstante
prorratearlos
en
los
la
UF, y en torno a 3% para el resto.
8
Porcentaje del valor del crédito que financia el banco
|16
Construcción y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile
costos
de
contabilidad.
Reforma laboral
La
reforma
restrictivos, aunque la evolución es hacia terreno
laboral
es
otra
inquietud
presente entre los empresarios, dado que
positivo, especialmente en el caso de las
inmobiliarias (Gráfico 29).
Gráfico 29: Estándares de aprobación de
créditos (de más restrictivo a menos
restrictivo, -100 a 100)
todavía no saben de qué modo se va a
implementar la negociación colectiva en los
contrato por obra-faena o cómo se regulará
la negociación antes de que se comience una
obra. Por otra parte, estos contratos son a suma
alzada
y
una
negociación
colectiva
60
40
20
que
0
incremente en exceso los costos puede poner en
-20
dificultades financieras a la empresa al no poder
-40
trasladar a precios el incremento de los costos.
-60
Probablemente, la respuesta del sector a las
modificaciones en el régimen laboral se traduzca
-80
mar-09
dic-09
sep-10
jun-11
Empresas inmobiliarias
mar-12
dic-12
sep-13
jun-14
mar-1
Empresas constructoras
hacia una estructura de mercado con empresas
más grandes que cuenten con un cuerpo de
trabajadores de carácter permanente con los que
negociarán habitualmente. Sin embargo, esto
podría
generar
mayores
rigideces
y
restar
potencial de crecimiento al producto.
Fuente: BCCh y Santander.
Una tendencia similar se puede encontrar en
la demanda de nuevos créditos del sector. En
este caso, los operadores bancarios ya observan
un crecimiento de las solicitudes del sector
inmobiliario y también en esa línea avanzan las
Expectativas
constructoras. Lo anterior puede ser explicado
Hay varias fuentes que miden expectativas de cara
desarrollos y vender en blanco o verde antes que
al futuro.
comience a aplicárseles el nuevo régimen de IVA
porque muchas están procurando avanzar en los
(Gráfico 30).
En primer lugar, daremos cuenta de la Encuesta
de Crédito Bancario (ECB) que publica el BCCh.
En ella descubrimos que tanto las empresas
inmobiliarias como las constructoras ven que
los estándares de financiamiento son más
Construcción y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile
17|
Gráfico 30: Demanda (solicitudes) de nuevos
créditos (de más restrictivo a menos
restrictivo, -100 a 100)
En tanto, en el Índice mensual de confianza
empresarial (IMCE) para el sector de la
construcción vemos que las expectativas, que
100
en promedio han estado en zona positiva
80
60
cercana a 30 puntos, hoy están claramente
40
por debajo. Y aunque la brecha cede, todavía
20
0
queda un camino por recorrer que al ritmo
-20
actual puede tardar un año o año y medio en
-40
retomar su promedio histórico (Gráfico 32).
-60
-80
mar-09
nov-09
jul-10
mar-11
nov-11
jul-12
Empresas inmobiliarias
mar-13
nov-13
jul-14
Gráfico 32: IMCE construcción (acumulado de
desviaciones respecto al valor neutral -50para cada categoría)
Empresas constructoras
Fuente: BCCh y Santander.
Por el lado de las personas que acuden al crédito,
los estándares de aprobación se observan más
restrictivos y la demanda también muestra una
100
50
0
tendencia en esa línea. Por otra parte, el
porcentaje
de
refinanciamiento
de
crédito
hipotecario ya existente se ha mantenido estable
(Gráfico 31).
-50
-100
ene-09
oct-09
jul-10
abr-11
Expectativas - Precios
Expectativas - Salarios
Promedio
Gráfico 31: Créditos hipotecarios para
vivienda (de más restrictivo a menos
restrictivo, -100 a 100)
ene-12
oct-12
jul-13
abr-14
ene-15
Expectativas - Costos
Expectativas - Empleo
Fuente: Icare y Santander.
80
Conclusiones
60
40
20
Podemos ver un sector construcción que volverá a
0
tener un año de bajo crecimiento y con riesgos
-20
latentes. La reforma tributaria generó un repunte
-40
-60
mar-09
dic-09
sep-10
jun-11
mar-12
dic-12
sep-13
jun-14
Estándares de aprobación de créditos a personas
Demanda (solicitudes) por créditos de consumo o de vivienda
Porcentaje de refinanciamiento de crédito hipotecario ya existente
Fuente: BCCh y Santander.
|18
mar-1
circunstancial de corto y mediano plazo, pero no
sostenible en el tiempo por sí solo. La gran
amenaza del sector está en la regulación del
negocio y en cómo respondan los privados, las
Construcción y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile
instituciones bancarias y las autoridades.
Los precios continuarán creciendo aunque a tasas
más moderadas, de la mano con un incremento
en los costos y escasez de terrenos en el Gran
Santiago. En otro aspecto, la reforma laboral
aportará mayor rigidez que se traducirá en
reacomodo a nivel de empresas y, sobre todo, en
mayor incertidumbre.
Construcción y sector inmobiliario| Abril 2015 - Chile
19|
Pablo Correa
[email protected]
Gerente División Comunicaciones, Estudios y
Políticas Públicas y Economista Jefe
Felipe Bravo
[email protected]
Subgerente de Estudios y Políticas Públicas
Gabriel Cestau
[email protected]
Economista Senior
Rodrigo Moser
[email protected]
Economista Senior
Álvaro González
[email protected]
Economista
Este informe ha sido preparado solo con el objeto de brindar información a
los clientes de Banco Santander Chile, y representa la visión de la unidad de
Estudios y Políticas Públicas y no necesariamente la del Banco Santander
Chile. Las opiniones acá expresadas deben ser atribuidas a los autores y no
al Banco, ni a su Directorio ni al resto de sus ejecutivos. El objetivo es
contribuir al debate nacional en esta materia. No es una solicitud ni una
oferta para comprar o vender ninguna de las acciones o valores que en él se
mencionan. Esta información y aquella en la que está basada, han sido
obtenidas de fuentes que hasta donde podemos estimar nos parecen
confiables. Sin embargo, esto no garantiza que ella sea exacta ni completa.
Las proyecciones y estimaciones que aquí se presentan han sido elaboradas
por nuestro equipo de trabajo, apoyado en las mejores herramientas
disponibles. No obstante, esto no garantiza que ellas se cumplan. Todas las
opiniones y expresiones contenidas en este informe no serán
necesariamente actualizadas y pueden ser modificadas sin previo aviso. El
resultado de cualquier operación financiera, realizada con apoyo de la
información que aquí se presenta, es de exclusiva responsabilidad de la
persona que la realiza
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