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Equilibrium Clasificadora de Riesgo S.A.
Informe de Clasificación
Contactos:
Juan Carlos Alcalde
[email protected]
Hernán Regis
[email protected]
511- 616 0400
SCOTIA SOCIEDAD TITULIZADORA S.A.
“PATRIMONIO FIDEICOMETIDO SCOTIABANK –
CENTRO COMERCIAL MALL AVENTURA PLAZA
BELLAVISTA – D.S. N° 093-2002-EF-TÍTULO XI”
Lima, Perú
13 de noviembre del 2015
Instrumentos
Categoría
Primer Programa de Emisión de
Bonos de Titulización - Centro Comercial Mall
Aventura Plaza Bellavista
(Primera Emisión)
AA.pe
Definición de Categoría
Refleja muy alta capacidad de pagar el capital e intereses en los
términos y condiciones pactados. Las diferencias entre esta clasificación y la inmediata superior son mínimas.
“La clasificación que se otorga no implica recomendación para comprar, vender o mantener instrumentos representativos de deuda de la empresa.”
“La clasificación que se otorga tampoco implicarecomendación para comprar, vender o mantener participaciones o acciones de la misma.”
Activos Titulizados:
Originador:
Emisor:
Derechos de Cobro y Cuotas Futuras pendientes de pago del Contrato de Arrendamiento Financiero.
Scotiabank Perú S.A.A.
Es el Fiduciario, actuando en representación del Patrimonio Fideicometido denominado “Patrimonio
Fideicometido Scotiabank Centro Comercial Mall Aventura Plaza Bellavista – N°093-2002-EFTítulo XI”.
Deudor:
Aventura Plaza S.A.
La Fábrica:
Centro Comercial Mall Aventura Plaza Bellavista.
CAF(*):
Contrato de Arrendamiento Financiero suscrito entre el Originador y Deudor.
Fiduciario de Titulización: Scotia Sociedad Titulizadora S.A.
Fiduciario de las Garantías: Banco de Crédito del Perú.
Monto del Programa:
S/.160.00 millones.
Primera Emisión:
S/.84.32 millones.
Monto en Circulación:
S/.74.89 millones al 30 de setiembre 2015.
(*):Contrato celebrado entre Scotiabank Perú S.A.A. y Aventura Plaza S.A. el 01 de diciembre de 2008 mediante el cual Scotiabank otorga en arrendamiento financiero a Aventura Plaza la Fábrica por un monto de S/.130.12 millones, el mismo que se disgregó en la suma de S/.103.94 millones y
US$ 5.22 millones, respectivamente. En contraprestación por el arrendamiento de la Fábrica, Scotiabank Perú S.A.A. recibe cuotas mensuales diferidas, las mismas que redimen en octubre de 2018.
Historia de Clasificación: Primer Programa de Bonos de Titulización Centro Comercial Mall Aventura Plaza Bellavista - Primera
Emisión (19.08.2013).
Para la presente clasificación se ha utilizado el Modelo Económico Financiero sobre los flujos del Deudor y del Emisor (elaborado por el Deudor),
el Acto Constitutivo del Fideicomiso de Titulización, el Contrato de Fideicomiso en Garantía de Bonos de Titulización, el Prospecto del Primer
Programa de Bonos de Titulización – Centro Comercial Mall Aventura Plaza Bellavista, los prospectos complementarios, así como los Estados
Financieros Auditados del Originador y del Deudor correspondiente a los años 2011, 2012, 2013 y 2014 y los Estados Financieros No Auditados al
30 de junio de 2014 y 2015.
Fundamento. Luego de la evaluación efectuada, el Comité
de Clasificación de Equilibrium dictaminó ratificar la categoría AA.pe a la Primera Emisión del Primer Programa de
Bonos de Titulización - Centro Comercial Mall Aventura
Plaza Bellavista.
La clasificación se sustenta en la estructura de la emisión,
por la cual se ha constituido un Patrimonio Fideicometido
que contiene el derecho de cobro de las rentas de alquiler de
los locales ubicados en Mall Aventura Plaza Bellavista, las
mismas que según la cascada de pagos se van reteniendo
gradualmente hasta completar el importe correspondiente al
siguiente servicio de deuda. Asimismo, dicho Patrimonio
incorpora también una cuenta reserva equivalente a un semestre de servicio de deuda hasta el cumplimiento del tercer
aniversario de los Bonos, luego de la cual irá disminuyendo
hasta llegar a un trimestre de servicio de deuda a partir del
cumplimiento del quinto aniversario de la emisión. La Fábrica del Centro Comercial Mall Aventura Plaza Bellavista
también está constituida en garantía, cuyo valor de realización según tasación del 16 de octubre de 2015 fue de
US$122 millones, cubriendo ampliamente el importe de los
Bonos en circulación; así como una fianza otorgada por el
La nomenclatura “pe” refleja riesgos sólo comparables en el Perú.
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Deudor. Favorece también que la estructura establezca resguardos financieros para el Deudor y para el Patrimonio
Fideicometido, tomando importancia la calidad crediticia del
Deudor, cuyo performance ha demostrado ingresos y márgenes crecientes, con sólidos márgenes EBITDA (superiores a
80% en los últimos dos años) y bajos niveles de apalancamiento. En línea con lo mencionado, aporta también a la
clasificación otorgada el respaldo de sus accionistas que
forman parte de importantes grupos económicos como son;
Grupo Falabella, Grupo Ripley y Desarrollos e Inversiones
Internacionales (Mall Plaza S.A.), con amplia experiencia en
el negocio retail y arrendamiento de espacios comerciales.
Relacionado a lo anterior, se ha tomado en consideración el
knowhow que le brinda Mall Plaza Chile al Deudor.
Por otro lado, la clasificación también considera la carga
financiera que afronta Aventura Plaza producto de las obligaciones contraídas con terceros para financiar sus permanentes desarrollos y ampliaciones de sus activos inmobiliarios, hecho que podría representar incrementos en el riesgo
de pago ante escenarios adversos, como en el caso que sus
nuevos proyectos no mantengan los niveles de ocupación
estimados, cambie la calidad crediticia de los locatarios y/o
la afluencia de visitas, impactando consecuentemente en los
ingresos por rentas. Relacionado a la toma de obligaciones
financieras para el desarrollo de sus centros comerciales,
Aventura Plaza ha otorgado hipotecas sobre sus inmuebles,
las mismas que al 30 de junio de 2015 ascienden a US$435.9
millones. Adicionalmente, bajo estos financiamientos Aventura Plaza ha otorgado en garantía el derecho de cobro de las
rentas derivadas de los contratos de alquiler de todas las
tiendas de los cuatro centros comerciales que administra, a
excepción de los locatarios ubicados en la Torre Médica del
Mall Aventura Plaza Bellavista. También, Aventura Plaza
mantiene el reto de mejorar sus indicadores de liquidez, ya
que pese a haber mejorado durante el semestre analizado, el
capital de trabajo aun se mantiene deficitario. La clasificación también se ve limitada por la ausencia de una política
formal y explicita de dividendos establecida.
Aventura Plaza S.A. es una empresa dedicada al desarrollo
y/o construcción de proyectos inmobiliarios o comerciales
de todo tipo, así como a la administración u operación de los
mismos, incluyendo la prestación de servicios de asesoría a
empresas. Al 30 de junio de 2015, cuenta con 284,901 m2 de
superficie arrendable distribuidos en cinco centros comerciales: C.C. Mall Aventura Plaza Trujillo (inaugurado en diciembre de 2007), C.C. Mall Aventura Plaza Bellavista
(inaugurado en diciembre de 2008), C.C. Mall Aventura
Plaza Arequipa (inaugurado en diciembre de 2010), C.C.
Mall Aventura Plaza Santa Anita (inaugurado en noviembre
de 2012) y C.C. Mall Aventura Plaza Cayma (en Arequipa,
en remodelación e inauguración estimada para finales de
2016), los mismos que registran tasas de ocupación de
97.7%, 92.8%, 99.3%, 94.6% y 100%, respectivamente.
Los flujos anualizados cedidos al patrimonio provenientes de
los ingresos por rentas del C.C. Mall Aventura Plaza Bellavista totalizaron S/.32.3 millones al 30 de junio de 2015,
cubriendo de forma holgada el servicio de deuda de los
Bonos Titulizados, siendo el nivel de 2.98 veces mientras el
resguardo financiero exige un nivel mínimo de 1.30 veces.
Por su parte, Aventura Plaza registró ingresos por S/.75.7
millones en el primer semestre de 2015, superior en 8.5% al
registrado en el mismo periodo de 2014, no obstante el margen EBITDA se incrementó de 83.8% a 86.0%, niveles por
encima de los promedios internacionales, lo que favoreció
un crecimiento de 36.9% de la utilidad neta, que totalizó en
S/.32.0 millones (S/.23.4 millones en el ejercicio anterior).
Los ingresos provenientes del C.C. de Bellavista contribuyeron con el 22.4% del total.
Producto del mayor EBITDA generado, la cobertura del
gasto financiero se situó a 3.59 veces; mientras que la cobertura del servicio de deuda ascendió a 1.76 veces, cumpliendo
de esta manera el nivel mínimo de 1.2 veces establecido en
la estructura de titulización.
Como hecho subsecuente a la fecha de análisis, Aventura
Plaza ha cedido aproximadamente 400 m2 del terreno de
Bellavista a la concesionaria de la Línea 2 del Metro de
Lima, a fin de construir una estación para la misma. Cabe
indicar que esta porción del centro comercial corresponde a
la parte exterior del mismo y no afecta el área arrendable.
Finalmente, Equilibrium continuará monitoreando la estabilidad de los flujos cedidos al Patrimonio Fideicometido y el
holgado cumplimiento de los resguardos financieros, así
como la satisfactoria evolución financiera del deudor, a fin
de que sus indicadores se sigan manteniendo en niveles
acordes con la clasificación asignada.
Fortalezas
1. Paquete de garantías constituidas por el Fideicomiso.
2. Consistencia y crecimiento en los ingresos y generación de Aventura Plaza.
3. Experiencia en el manejo de centros comerciales.
4. Respaldo de los accionistas de Aventura Plaza.
Debilidades
1. Aventura Plaza mantiene un alto porcentaje de activos en propiedad de terceros (leasing).
2. Los derechos de cobro de rentas se encuentran cedidos a favor de terceros.
3. Ajustados niveles de liquidez.
4. Aventura Plaza no cuenta con política de dividendos.
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Oportunidades
1. Desarrollo de nuevos centros comerciales en provincias.
2. Incremento del ingreso real del consumidor.
3. Potencial incremento en el flujo de visitantes del C.C. Mall Aventura Plaza Bellavista producto de la construcción de una
estación de la Línea 2 del Metro de Lima en las afueras del mencionado centro comercial.
Amenazas
1. Reducción en la actividad económica con impactos negativos en el consumo privado.
2. Ingreso de nuevos operadores con experiencia y respaldo patrimonial.
3. Disminución del poder adquisitivo de los consumidores.
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MALL AVENTURA PLAZA
ANTECEDENTES
Una vez realizada la transacción señalada, el CAF se reestructuró considerando un nuevo plazo de vencimiento de
12 años calzando con el plazo de la emisión; y además se
reemplazó la TEA del CAF por aquella tasa de interés de la
emisión de los bonos titulizados (7.375%). Ambos eventos
descritos le permitieron al Deudor asumir un menor servicio de deuda.
En el mes de noviembre de 2007, Aventura Plaza S.A. (AP
o en adelante el Deudor), adquirió un terreno de un área
aproximada de 121,617 m2 ubicado en el distrito de Bellavista, provincia Constitucional del Callao, donde obtuvo la
licencia para la construcción del Centro Comercial Mall
Aventura Plaza Bellavista(en adelante la Fábrica), el mismo que fue inaugurado en diciembre de 2008 con un área
total construida de 145,000 m2.
En ese sentido, la estructura para emisión de bonos titulizados se describe a continuación:
En el mismo mes de la inauguración, el Deudor constituyó
el derecho de superficie sobre el terreno a favor de Scotiabank Perú S.A.A. (en adelante el Originador) por un plazo
de 99 años, con el objeto de facultar al Originador la culminación de la construcción de la Fábrica. Asimismo, el
Deudor cedió al Originador su posición contractual en el
contrato de obra de la Fábrica suscrito con HV S.A. Contratistas, para que éste financie la construcción de la Fábrica, con el objeto de entregar en uso la misma al Deudor a
través de una operación de arrendamiento financiero.
ESTRUCTURA BONOS TITULIZADOS
MALL AVENTURA PLAZA
En la presente estructura de Titulización, el Originador
transfiere irrevocablemente en dominio fiduciario los Activos a favor del Fiduciario, con la finalidad que éste constituya el Patrimonio Fideicometido que servirá de respaldo para
el pago del principal e intereses de los Bonos de Titulización
en los términos y condiciones pactados.El diagrama de la
estructura es como sigue:
Simultáneamente, el Originador suscribió con el Deudor un
Contrato de Arrendamiento Financiero (CAF) en virtud del
cual el Originador financió la construcción de la Fábrica
para ser entregada en arrendamiento financiero a favor del
Deudor. Asimismo, el Deudor cedió a favor del Originador
los derechos de crédito e ingresos derivados de los contratos de subarrendamiento presentes y futuros.
En setiembre de 2012, el Originador decidió transferir en
dominio fiduciario a favor de Scotia Sociedad Titulizadora
S.A. (ó en adelante el Fiduciario), los derechos de cobro y
los flujos futuros provenientes de las cuotas pendientes de
pago (sin incluir el impuesto general a las ventas – IGV)
derivadas del CAF - de los cuales es acreedor - lo que
incluye los derechos accesorios y privilegios del CAF, en
especial los que se derivan del contrato de cesión de derechos de crédito.
Activos.- Son los derechos de cobro y las cuotas futuras
pendientes de pago del Contrato de Arrendamiento Financiero (CAF), incluidos todos los privilegios y derechos accesorios que éstos contengan y, en especial, el Contrato de Cesión de Derechos de Crédito.
La transferencia fiduciaria mencionada en el párrafo anterior tuvo como objetivo que los activos cedidos en dominio
fiduciario integren un Patrimonio Fideicometido, el mismo
que sirvió de respaldo para emitir valores mobiliarios con
la finalidad de liberar la exposición financiera que tiene el
Deudor frente al Originador, y de esta manera este último
pueda financiar la construcción de futuros centros comerciales. Es de resaltar que los fondos captados en la emisión
no tuvieron como destino el prepago del arrendamiento
financiero suscrito entre el Deudor y el Originador, debido
a que el IGV de las cuotas del CAF no formaron parte de la
titulización y, además, la factura del IGV sigue siendo
emitida por el Originador al Deudor hasta la fecha de vencimiento del CAF. En consecuencia, el Originador mantiene los beneficios tributarios que le otorga el leasing y,
como se mencionó, a la vez liberó las líneas de crédito del
Deudor.
Derechos de Cobro.- Son los derechos de crédito que otorgan legitimidad al Fiduciario en nombre y representación del
Patrimonio Fideicometido para exigir, demandar y recibir el
pago de todos los importes adeudados al Originador por el
Deudor (Aventura Plaza S.A. o AP) en virtud de lo dispuesto
en el CAF y al Originador por las Subarrendatarias en virtud
de los contratos de subarrendamiento, cuyos derechos de
cobro respecto de las rentas y otros ingresos que se generen
fueron cedidos por el Deudor a favor del Originador, en
virtud del Contrato de Cesión de Derechos de Crédito.
Servicios de Deuda.- Es la suma de la amortización del
capital de los Bonos de Titulización más el Cupón a ser
pagado por el Fiduciario, en representación del Patrimonio
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Fideicometido, a los titulares de estos Bonos en la correspondiente fecha de vencimiento.
El monto depositado en la cuenta reserva servirá para cubrir
el íntegro del servicio de deuda de alguna de las emisiones
en circulación, en caso que el monto acreditado en la Cuenta
de Servicio de Deuda no alcanzase para tal efecto. En tales
casos el fiduciario deberá transferir de la Cuenta de Reserva
a la Cuenta de Servicio de Deuda el monto faltante correspondiente a la respectiva cuota de servicio de deuda próxima
a vencer que resulte aplicable tres (3) días hábiles anteriores
a la correspondiente fecha de vencimiento.
Contrato de Arrendamiento Financiero (CAF).- Es el
contrato suscrito en diciembre de 2008 entre el Deudor y el
Originador, por el cual el Originador otorgó la Fábrica (edificio destinado al desarrollo de actividades comerciales bajo
la denominación Centro Comercial Mall Aventura Plaza
Bellavista) al Deudor en arrendamiento financiero. Es de
señalar, que bajo este término se incluyen también las modificaciones realizadas al CAF en junio de 2009, enero de
2010 y junio 2012; así como cualquier otra modificación o
ampliación futuro.
En el supuesto que con posterioridad a haber alcanzado el
monto máximo de la Cuenta de Reserva, ésta se vea disminuida, el Fiduciario deberá transferir de la Cuenta Recaudadora - Rentas un monto suficiente hasta alcanzar nuevamente
dicho monto máximo en la respectiva Cuenta de Reserva.
Administración de los Flujos
Con la finalidad de contar con una adecuada gestión y cobertura sobre el pago de intereses y principal, la estructura de
titulización constituyó las siguientes cuentas para atender el
pago de las obligaciones señaladas:
Cuenta de Cobertura de Cuota.- Cuenta abierta, en Nuevos
Soles, por el Fiduciario en caso que los fondos depositados
en la Cuenta de Servicio de Deuda más aquellos depositados
en la Cuenta de Reserva no alcanzasen para cubrir el monto
de Servicio de Deuda de un determinado período de pago.
Cuentas Recaudadoras.-Corresponde a la Cuenta Recaudadora – Rentas y la Cuenta Recaudadora – Otros Ingresos
donde las Subarrendatarias deberán depositar el íntegro de
las rentas según éstas se vayan devengando, con el objeto de
cancelar las Cuotas Futuras, así como los otros ingresos
pagados por las subarrendatarias, respectivamente. Asimismo, en la Cuenta Recaudadora - Rentas se depositarán los
fondos captados por la colocación de cada una de las emisiones de los Bonos de Titulización.
Cuenta de Gastos.- Son, conjuntamente, las cuentas en Nuevos Soles y en Dólares en las que se depositan los recursos
provenientes de la Cuenta Recaudadora - Rentas para atender los gastos de uno o más períodos de pago. El Deudor se
obliga a depositar en la cuenta en Nuevos Soles la suma de
S/.15,000 en el día hábil anterior a la fecha de emisión, a fin
de cubrir gastos no previstos relacionados con la administración del Patrimonio Fideicometido en un determinado periodo de pago.
Cuenta de Servicio de Deuda.- Cuenta, en Nuevos Soles,
donde se deberá transferir diariamente el íntegro de los recursos abonados en la Cuenta Recaudadora - Rentas, hasta
acumular un importe equivalente al Servicio de Deuda del
período de pago siguiente.
Cuenta del Deudor.-Cuenta bancaria en Nuevos Soles y
Dólares en donde se depositarán el remanente (saldo de los
Activos luego de atender el pago de todas las obligaciones a
cargo del Patrimonio Fideicometido)y todos los recursos que
hubiesen dejado de formar parte del Patrimonio Fideicometido, salvo que el Deudor hubiese recibido una notificación
de incumplimiento.
Cuenta Reserva.-Para atenuar los desfases que pudiera existir en los Flujos que se trasladan al Patrimonio, la estructura
prevé como mecanismo de protección interno la constitución
de una Cuenta de Reserva para el Servicio de Deuda, la cual
deberá mantener a partir de la fecha de emisión y hasta cumplido el tercer aniversario de la fecha de emisión seis cuotas
de servicio de deuda. A partir del cumplimiento del tercer
aniversario y hasta el cuarto aniversario, la cuenta reserva
estará compuesta por cinco cuotas de servicio de deuda. A
partir del cumplimiento del cuarto aniversario y hasta cumplido el quinto aniversario la cuenta reserva mantendrá cuatro cuotas de servicio de deuda. A partir del cumplimiento
del quinto aniversario y en adelante, la cuenta reserva estará
compuesta por tres cuotas de servicio de deuda.
Prelación en el Uso de los Fondos del Patrimonio Fideicometido
El Fiduciario deberá proceder a asignar los recursos que se
encuentren depositados en las cuentas del fideicomiso en el
siguiente orden de prelación:
1. En el caso de no haberse producido un incumplimiento,
transferir diariamente de la Cuenta Recaudadora – Otros
Ingresos a la Cuenta del Deudor el total de ingresos provenientes del pago de otros ingresos, para ser destinados
al pago de las obligaciones que debieran ser atendidas
con cargo a otros ingresos y a otros gastos propios del
deudor.
2. Transferir de la Cuenta Recaudadora - Rentas a la Cuenta de Gastos el importe correspondiente a los gastos proyectados del período de pago siguiente correspondiente a
cada emisión.
La reducción en el número de las cuotas de servicio de deuda depositadas en la Cuenta de Reserva, sólo se llevará a
cabo si no se ha producido o no se mantiene vigente un
Incumplimiento o un Evento de Incumplimiento.En el caso
que se produzca una nueva emisión de Bonos de Titulización, la Cuenta de Reserva de la respectiva emisión deberá
mantener las sumas antes indicadas a partir de la fecha en
que esta se realizó.
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3. Reponer el fondo mínimo de la Cuenta de Gastos
(S/.15,000) en caso éste haya sido utilizado en el periodo
de pago anterior.
4. Con cargo a la Cuenta Recaudadora - Rentas, transferir a
la cuenta de Servicio de Deuda el monto total acumulado
en dicha cuenta hasta cubrir el monto de servicio de deuda del período de pago por vencer siguiente y luego de
atender el pago de la Cuenta Gastos.
5. Con cargo a la Cuenta de Servicio de Deuda, realizar el
pago del servicio de deuda de cada una de las emisiones
en la respectiva fecha de vencimiento.
6. Retener en la Cuenta de Reserva el monto necesario para
acumular en la misma el importe correspondiente y, de
ser el caso, reponer el monto que hubiere sido utilizado
para cubrir el servicio de deuda.
7. Transferir de la Cuenta Recaudadora - Rentas a la Cuenta del Deudor, el remanente, siempre que el Deudor no
haya recibido notificación de incumplimiento y existan
fondos disponibles para tal efecto.
ciario ejerce sus funciones y tiene la posibilidad en determinadas circunstancias de Convocar a la Asamblea General de
Bonistas la que en su oportunidad y dependiendo de la gravedad del evento podrá i) dar por vencidos los plazos de
pago de los Bonos de Titulización; ii) ejecutar la carta fianza
del Deudor en caso ésta haya sido otorgada; iii) otorgar un
plazo de subsanación adicional; iv) dispensar al emisor de
las consecuencias que se deriven del evento de incumplimiento; o v) adoptar cualquier medida que la asamblea estime conveniente que podría incluir la ejecución del Patrimonio Fideicometido en Garantía.
En el presente caso la estructura contempla tres (3) niveles
de Evento de Incumplimiento según el impacto que pudiera
tener sobre los Activos del Patrimonio: i) Evento de Incumplimiento Ordinario ii) Evento de Incumplimiento No Ordinario e iii) Incumplimiento de Insolvencia.
En caso de producirse algún Evento de Incumplimiento y
una vez vencido el período de subsanación, el Fiduciario de
las Garantías quedará obligado a seguir las instrucciones
impartidas por la Asamblea General o por la Asamblea Especial correspondiente a alguna de las Emisiones del Programa, según corresponda, a través del Representante de los
Titulares de los Bonos de Titulización, a fin de ejecutar el
Patrimonio Fideicometido en Garantía de los Bonos de Titulización y destinar el producto de su ejecución a la cancelación (total o parcial) de las obligaciones de pago de las Obligaciones Garantizadas, según corresponda, en los términos,
forma y orden en que dicha ejecución haya sido acordada
por la Asamblea General o por la respectiva Asamblea Especial.
Destino de los Recursos
Los recursos captados por la colocación de los Bonos de
Titulización serán utilizados para reemplazar el 100% de los
fondos utilizados por el Originador para el financiamiento de
la Fábrica derivado del Contrato de Arrendamiento Financiero, para de esta manera liberar la exposición que mantiene el
Deudor con el Originador. Nuevamente, es preciso señalar
que no es correcto decir que se prepaga el arrendamiento
financiero suscrito entre el Deudor y el Originador, ya que el
IGV de las cuotas del CAF no forma parte del proceso de
titulización.
Resguardos
Con el objeto de mejorar el perfil de riesgo de la estructura
se han establecido resguardos tanto para el Deudor y para el
Patrimonio.
En el caso de producirse las causales de Liquidación del
Patrimonio, la estructura establece un proceso detallado de
liquidación que contempla:
En relación al Deudor la estructura establece las siguientes
Restricciones Financieras que éste se obliga a mantener
mientras se mantenga vigente alguna obligación a favor de
los Fideicomisarios:
•
•
•
1.
EBITDA/Servicio de Deuda mayor a 1.20 veces.
Deuda Financiera/Patrimonio menor a 2.00 veces.
Deuda Financiera /Activo Fijo, menor a 0.75 veces.
2.
3.
Respecto al Patrimonio Fideicometido se establece la siguiente restricción financiera:
•
Mantener un índice de Cobertura de Bonos: Rentas /
Servicio de Deuda, mayor o igual a 1.30 mientras se
mantenga vigente alguna obligación a favor de los titulares de los Bonos de Titulización.
Ofrecer en Primer lugar al Deudor la opción para cancelar el monto total de las Obligaciones Garantizadas
que permanezcan impagas, con lo que ejercerá también
la opción de compra adelantada sobre todos los bienes
inmuebles que sean materia del CAF y formen parte
del Patrimonio Fideicometido en garantía.
En el supuesto que no cumpla con el pago de sus obligaciones se procede a la ejecución del Patrimonio Fideicometido en Garantía de los Bonos de Titulización.
En caso de no realizarse la venta del inmueble en esta
etapa, el Fiduciario de las Garantías contratará a una
empresa de reconocido prestigio con el objeto que determine el valor como negocio en marcha de los bienes
o derechos que conforman el Patrimonio Fideicometido en garantía y los ofrezca en venta.
Garantías Especiales
Los Bonos de Titulización, además de encontrarse respaldados genéricamente con los Activos Transferidos, se encuentran garantizados con las garantías especiales:
Eventos de Incumplimiento
En caso de producirse el incumplimiento de los eventos
establecidos y dependiendo de la gravedad del suceso, existen determinados mecanismos de subsanación que permitirían superar la situación. En todos los casos siempre el Fidu-
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Para realizar la transferencia fiduciaria, el Originador transfiere en dominio fiduciario, a favor del fiduciario de las
garantías para que éste ejerza pleno dominio fiduciario sobre
el Patrimonio Fideicometido en Garantía, lo siguiente:
(i) Contrato de Cesión de Derechos de Créditos
Suscrito el 30 de julio de 2008 mediante el cual Aventura
Plaza S.A. cedió a favor del Originador las rentas y los otros
ingresos derivados de los contratos de subarrendamientos
presentes y futuros, en garantía del cumplimiento de las
obligaciones asumidas por el deudor frente al originador en
virtud del contrato de arrendamiento financiero. A dicho
contrato se le incluirá una adenda para adecuar sus términos
a la estructura establecida en el presente proceso de titulización, y para que el Fiduciario de la Titulización pueda asumir la posición contractual.
1.
2.
(ii) Fianza del Deudor (Aventura Plaza S.A.)
El Deudor otorga fianza solidaria, incondicional, irrevocable, de realización automática y sin beneficio de excusión a
favor de los Fideicomisarios y del Patrimonio Fideicometido, que garantiza el pago total y el cumplimiento oportuno
de las obligaciones garantizadas.
La Fábrica, las nuevas construcciones que sean edificadas en el terreno y que sean objeto de nuevos contratos
de arrendamiento financiero con Scotiabank y el derecho de superficie sobre el Terreno, y como consecuencia de ello, su posición contractual en los Contratos de
Arrendamiento Financiero.
Los derechos de cobro de toda y cualquier suma por
concepto de indemnizaciones que pudiera tener derivada de las pólizas de seguros.
Aventura Plaza S.A. transfiere en dominio fiduciario a favor
del Fiduciario de las Garantías (Banco de Crédito del Perú),
lo siguiente:
1.
La fianza del Deudor es de plazo indefinido y se mantendrá
vigente hasta que se efectúe el pago total de todas y cada una
de las Obligaciones Garantizadas, pudiendo ser ejecutada de
manera automática por los Fideicomisarios y/o el Patrimonio
Fideicometido, representados por el Fiduciario, en el caso
que el Deudor no cumpla con el pago íntegro y oportuno de
las Obligaciones Garantizadas, bastando para ello, que el
Fiduciario le requiera al Deudor por escrito el cumplimiento
de las Obligaciones Garantizadas.
2.
El terreno y toda nueva construcción que se edifique en
el mismo que no sea objeto de un nuevo contrato de
arrendamiento financiero.
Su posición contractual en los contratos de subarrendamiento actuales y futuros, así como los derechos de
cobro de toda y cualquier suma por concepto de indemnizaciones que pudiera tener derivada de las pólizas de seguros.
Ante el riesgo que los fondos producto de la ejecución de
garantías sean insuficientes para cumplir con los compromisos generados por los Bonos de Titulización Centro Comercial Mall Aventura Plaza Bellavista, debe considerarse que,
según la última tasación sobre los inmuebles cedidos, de
fecha octubre de 2015 y realizada por un perito tasador, el
valor de realización de los mismos es de aproximadamente
S/.397.8 millones, importe que equivale a 5.31 veces el saldo
vigente de la emisión.
(iii) Contrato de Fideicomiso en Garantía de los Bonos de
Titulización
Suscrito entre el Originador y el Deudor como fideicomitentes, el Banco de Crédito del Perú como fiduciario, y Scotia
Sociedad Titulizadora S.A. como representante de los titulares de los Bonos de Titulización, con el objetivo de garantizar el cumplimiento de las obligaciones garantizadas, así
como todas las demás obligaciones presentes o futuras que el
Originador o el Deudor pudiera mantener frente a los Fideicomisarios, el representante de los titulares de los Bonos de
Titulización o el Fiduciario de las Garantías como consecuencia de la suscripción del Acto Constitutivo o del Contrato de Fideicomiso de Garantía.
Cabe resaltar que el Fiduciario solo podrá efectuar nuevas
emisiones de Bonos de Titulización o el Deudor sólo podrá
suscribir nuevos contratos de arrendamiento financiero si el
resultado de la suma de: el valor del saldo de capital pendiente de pago de los bonos de titulización en circulación,
más el valor del saldo de capital pendiente de pago de nuevos contratos de arrendamiento financiero existentes y que
se quieran suscribir, más el monto de la nueva emisión a
realizar, dividido entre la suma de: el valor de realización del
terreno y terreno adyacente (si está relacionado a un nuevo
contrato de arrendamiento financiero) más el valor de realización de la fábrica, más el valor de realización de las nuevas construcciones financiadas con nuevos contratos de
arrendamiento financiero ya existentes y que se quieran
suscribir, sea menor o igual a 0.75 veces.
Asimismo, es finalidad del presente contrato garantizar el
cumplimiento de las obligaciones pendientes de pago del
Deudor en cualquier nuevo contrato de arrendamiento financiero, hasta por la suma pendiente de pago de dichos contratos, siempre que la Asamblea General o Especial hubiese
adoptado un acuerdo de ejecutar el Patrimonio Fideicometido en Garantía; y, en consecuencia, se produzca la aceleración de los plazos de los nuevos contratos de arrendamiento
financiero, y los arrendadores financieros hayan incorporado
los activos financiados al Patrimonio Fideicometido en Garantía. En tales casos se considerará como beneficiarios del
Patrimonio Fideicometido en Garantía, además del Fiduciario (en representación de los titulares de los Bonos de Titulización), a los arrendadores financieros de los nuevos contratos de arrendamiento financiero.
7
bank Perú S.A.A., de conformidad con lo establecido en el
Contrato de Soporte Global suscrito entre ambas partes el 01
de febrero de 1999, lo que le permitiría realizar las obligaciones y responsabilidades a las que se ha comprometido en
virtud del Acto Constitutivo.
PRIMER PROGRAMA DE BONOS DE
TITULIZACIÓN
CENTRO COMERCIAL MALL AVENTURA PLAZA
BELLAVISTA
Emisor.- Es el fiduciario en representación del Patrimonio
Fideicometido denominado “Patrimonio Fideicometido
Scotiabank - Centro Comercial Mall Aventura Plaza Bellavista – Decreto Supremo Nº 093-2002-EF – Título XI”.
Originador.- Scotiabank Perú S.A.A.
Deudor.- Aventura Plaza S.A.
Fiduciario.- Scotia Sociedad Titulizadora S.A.
Fiduciario de las Garantías.- Banco de Crédito del Perú.
Tipo de Oferta.- Oferta pública primaria de valores mobiliarios.
Moneda. Nuevos soles.
Monto Máximo de la Emisión.- Hasta por un importe
máximo de emisión de S/.90’000,000.00 (noventa millones y
00/100 nuevos soles).
Valor Nominal.- El valor nominal inicial de cada uno de los
Bonos de Titulización será de S/. 1,000.00 (un mil y 00/100
nuevos soles).
Serie.- La Primera Emisión constará de una única Serie.
Plazo.- Los Bonos de Titulización que se emiten en virtud
del contrato complementario tendrán un plazo de doce (12)
años, contados a partir de la fecha de emisión.
Scotiabank del Perú S.A.A. - Originador
El Scotiabank Perú (SBP) es un banco local que forma parte
del Grupo The Bank of Nova Scotia (BNS), banco internacional con sede en Toronto (Canadá). Forma parte del grupo
de los principales bancos en el país. En este sentido, al 30 de
junio de 2015 ocupó la tercera posición en lo que respecta a
créditos colocados, así como también en depósitos, participando con el 16.20% y 14.83%, respectivamente. Cabe
mencionar que SBP registró un patrimonio de S/.5,757.1
millones al cierre del primer semestre de 2015, situándose en
el segundo lugar en el ranking correspondiente a patrimonio
de las instituciones bancarias del país.
Aventura Plaza S.A. - Deudor
Fue constituida el 13 de julio de 2006 bajo la denominación
social de Inversiones Corporativas Alfa S.A., y posteriormente el 3 de diciembre de 2007 cambió a su actual denominación. Su objetivo principal es dedicarse al desarrollo y/o
construcción de proyectos inmobiliarios o comerciales de
todo tipo, así como a la administración u operación de los
mismos, incluyendo la prestación de servicios de asesoría a
empresas. A la fecha cuenta con cuatro Centros Comerciales,
uno ubicado en la ciudad de Trujillo (inaugurado en diciembre de 2007), otro en el Callao (inaugurado en diciembre de
2008), el tercero en la ciudad de Arequipa (inaugurado en
diciembre de 2010) y el último ubicado en el distrito de
Santa Anita – Lima (abrió sus puertas en agosto de 2012).
Asimismo, Aventura Plaza cuenta con un quinto centro
comercial ubicado en el distrito de Cayma, departamento de
Arequipa, el cual se encuentra en proceso de remodelación y
ampliación. Asimismo, el área total arrendable en centros
comerciales que administra AP asciende a 284,901 m2
(72,321 m2 en Trujillo, 63,936 m2 en Arequipa, 80,482 m2 en
Bellavista, 57,118 m2 en Santa Anita y 11,045 m2 en Cayma).
Primera Emisión:
Monto emitido.- S/.84’318,000.0
Saldo en circulación.- S/.74’888,075 (al 30/09/15)
Fecha de Colocación.- 26/09/2013
Fecha de Emisión.- 27/09/2013
Plazo.- 12 años, contados a partir de la fecha de emisión.
Tasa.- 7.37500%
Amortización.- Mensual.
ENTIDADES PARTICIPANTES
En la estructura de titulización participan las siguientes
Entidades:
Scotiabank Sociedad Titulizadora S.A. - Fiduciario
Scotia Sociedad Titulizadora S.A. es una subsidiaria de
Scotiabank Perú S.A.A., fue constituida el 29 de enero de
1999 y se encuentra autorizada mediante Resolución
CONASEV No.042-99-EF/94.10 de fecha 23 de marzo de
1999. La sociedad tiene por objeto desempeñar la función de
Fiduciario en procesos de titulización, así como adquirir
activos con la finalidad de constituir patrimonios fideicometidos que respalden la emisión de valores mobiliarios.
En el año 2006 el Grupo Falabella y el Grupo Ripley, en
conjunto con Plaza S.A. deciden crear la empresa filial
Aventura Plaza con el fin de ampliar el desarrollo de sus
negocios de centros comerciales en el mercado peruano. De
esta manera, a la fecha del presente informe, la composición
accionaria de Aventura Plaza es la siguiente:
Accionista
Open Plaza S.A. (Grupo Falabella)
Falabella Perú S.A.A.
Inversiones Padebest Perú S.A. (Grupo Ripley)
Desarrollos e Inversiones Internacionales S.A. (Mall
Plaza)
El mercado nacional está formado por ocho sociedades
titulizadoras, cuatro de las cuales tienen como accionistas
mayoritarios a los bancos más grandes del sistema financiero
local, lo cual refleja una solvencia adecuada.
%
20.76%
19.24%
40.0%
20.0%
Asimismo, a la fecha del presente informe, la plana directiva
y gerencial de Aventura Plaza estaba compuesta de la siguiente manera:
El Fiduciario cuenta con el soporte técnico y administrativo
de personal especializado que le brinda su matriz, el Scotia-
8
Directorio
Miguel Palomino
Sergio Cardone
Juan Xavier Roca
Andrés Calderón
Lázaro Calderón
Ejecutivo
Mauricio Mendoza
Rodrigo González (*)
Javier Postigo
Martín Romero
Julio Pavletich
Elda Arboccó
Alonso Diez Canseco
con un total de 14 centros comerciales, con ventas que superan los US$5.0 millones. Cabe señalar que S.A.C.I. Falabella, a través de su filial Desarrollos Inmobiliarios S.A.,
tiene una participación de 59.28% en el accionariado de
Plaza S.A.
Cargo
Presidente
Director
Director
Director
Director
Empresas Relacionadas
Aventura Plaza Oriente S.A.
Constituida el 22 de julio de 2013 por Aventura Plaza S.A.
en conjunto con el Sr. Guillermo Ferrero, con la suscripción
de 51’501,000 acciones, de las cuales Aventura Plaza participa con el 99%.
Cargo
Gerente General
Gerente de Administración y Finanzas
Gerente de Desarrollo
Gerente Comercial y de Marketing
Gerente de Operaciones
Gerente de Personas
Gerente de Proyectos y Construcción
Asimismo, el 09 de agosto de 2013, Aventura Plaza Oriente
S.A. emitió 2’400,000 acciones a un valor nominal de S/.1.0
por acción, de las cuales el 99% fueron suscritas por Aventura Plaza S.A.
(*) Desde noviembre de 2015
Solvencia de los Accionistas
GEMMA Negocios SAC
El 31 de julio de 2013, Aventura Plaza S.A. adquirió el 70%
de las acciones de la Sociedad GEMMA Negocios. Asimismo, el 07 de agosto del mismo año, GEMMA Negocios SAC
emitió 1’400,000 acciones a un valor de S/.1.0 por acción, de
las cuales Aventura Plaza S.A. suscribió 980,000 acciones.
Open Plaza S.A. y Falabella Perú S.A.A.(Falabella)
Open Plaza S.A. forma parte del Grupo Falabella Perú y se
dedica al desarrollo y manejo de centros comerciales a nivel
nacional, cuyo inicio de operaciones data del año 2005.
Open Plaza cuenta con dos formatos de negocios: Power
Centers y Centros Comerciales; los cuales se desarrollan en
base a necesidades del mercado. A la fecha del presente
informe, Open Plaza cuenta con siete centros comerciales
distribuidos a nivel nacional.
Estrategia y Posición competitiva de Aventura Plaza S.A.
Aventura Plaza desarrolla los centros comerciales principalmente siguiendo el formato de mall, esquema en base al
establecimiento de dos o más tiendas por departamento
(anclas) a los extremos del centro comercial que se complementan con un home center (ancla), un supermercado (ancla)
y con una serie de tiendas de menor tamaño al interior del
mismo. Es de señalar que entre las tiendas anclas ubicadas
en los centros comerciales se encuentran: Saga Falabella,
Tottus y Sodimac (pertenecientes al Grupo Falabella) y
Ripley (del Grupo Ripley).
El Grupo Falabella opera a través de la empresa S.A.C.I.
Falabella, una de las más importantes de Chile, cuyos orígenes se remontan a 1889. Su principal negocio es la venta al
detalle de vestuario, accesorios y productos para el hogar a
través de tiendas por departamento, homecenters y tiendas
de especialidad, así como alimentos a través de hiper y supermercados. Además, ha desarrollado el área de servicios
financieros (emisión de tarjetas de crédito, corretaje de seguros, banco y agencia de viajes), la administración de centros
comerciales y la manufactura de textiles. Falabella Perú
S.A.A. posee seis subsidiarias: Banco Falabella Perú, Seguros Falabella, Open Plaza, Hipermercados Tottus, Sodimac
Perú y Saga Falabella.
El esquema de mall resulta ventajoso porque crea sinergias
al subarrendar como tiendas anclas a empresas pertenecientes a ambos grupos económicos, generando una base de
ingresos relativamente estable, además crea un espacio atractivo para las demás tiendas al beneficiarse del importante
flujo de visitas que generan las tiendas anclas. Asimismo,
permite generar ingresos adicionales a AP a través de los
negocios accesorios creados por los centros comerciales
(patios de comida, estacionamientos, entre otros).
Inversiones Padebest Perú S.A. (Ripley)
Inversiones Padebest Perú es una empresa perteneciente al
Grupo Ripley. Ripley esta posicionada como la tercera casa
comercial más importante de Chile y la segunda más importante del Perú, con más de 50 años de experiencia en el
sector retail.
La estrategia de Aventura Plaza está enfocada en desarrollar
el negocio inmobiliario dirigido a centros comerciales con el
fin de aprovechar la demanda potencial de consumo privado
de los sectores medios y emergentes de Lima y provincias, y
establecer una plataforma comercial para desarrollar los
negocios retail, tanto del Grupo Falabella como Ripley.
Desarrollos e Inversiones Internacionales S.A. (Mall Plaza)
Plaza S.A. es la sociedad holding que agrupa a todas las
sociedades propietarias de los centros comerciales que operan bajo la marca Malls Plaza en Chile. Cuenta con más de
18 años de experiencia y está posicionada en Chile como el
mayor operador inmobiliario, concentrando 1’420,000 m2 de
superficie arrendable. A la fecha del presente informe cuenta
Cabe indicar que los ingresos de AP provienen principalmente del arriendo de locales comerciales. El sistema de
renta contempla el pago del mayor valor entre un monto fijo
y un porcentaje de la venta neta de cada tienda. Cerca del
85% de los ingresos por concepto de arriendo percibidos por
9
diversificada en sus cuatro (ahora cinco) centros comerciales
tal y como se puede apreciar en la gráfica siguiente:
la Compañía corresponde al cobro de tarifas fijas establecidas según contrato, lo cual otorga estabilidad a los ingresos
percibidos. Asimismo, los plazos de los contratos para las
tiendas ancla son por un período de 10 años para arriendo y
15 años para usufructo, ambos renovables, y para las otras
tiendas es según se detalla en el siguiente cuadro:
Tipo de Locatario
Tiendas Menores
Tiendas Intermedias
Tiendas de Diversión
Tiendas Financieras
Distribución de los Ingresos por Alquiler por C.C.
100.00%
90.00%
80.00%
70.00%
60.00%
50.00%
40.00%
30.00%
20.00%
10.00%
0.00%
Duración del Contrato
05 años
08 años
10 años
10 años
ANÁLISIS FINANCIERO
MALL AVENTURA PLAZA
2.02%
9.52%
24.41%
25.12%
24.64%
24.40%
25.30%
24.31%
25.33%
23.67%
23.40%
31.78%
25.85%
25.91%
25.64%
2012
2013
2014
Jun.15
27.37%
45.16%
30.04%
33.14%
28.66%
54.84%
39.49%
2010
2011
Trujillo
Bellavista
Arequipa
Santa Anita
Cayma
Fuente: Aventura Plaza. Elaboración: Equilibrium.
Rentabilidad
Al cierre del primer semestre de 2015, Aventura Plaza registró una utilidad neta de S/.32.0 millones, superior en
36.9% a la registrada en el mismo periodo del año anterior.
Esto confirma la tendencia creciente de los resultados de la
Compañía en los últimos años, partiendo desde una mejora
en los márgenes brutos básicamente por economías de escala. La creciente área arrendable de sus ahora cinco centros
comerciales ha contribuido a obtener dichos resultados.
Al analizar los ingresos por rentas de Aventura Plaza según
tipo de locatario, se observa que los flujos provienen en su
mayoría de las Tiendas Menores con el 29.16% del total,
seguido de Exteriores (Tottus y Sodimac principalmente),
Tiendas de Entretenimiento y las Tiendas Departamentales
(Saga Falabella, Ripley y Almacenes Paris) con el 22.67%,
14.05% y 12.24%, respectivamente.
Distribución de Ingresos por Alquiler del Mall
al 30 de junio de 2015
El mayor ingreso por rentas se generó principalmente por
locatarios de terceros (69% de los ingresos), adicionando
esto a la mayor diversificación geográfica que referimos en
párrafos anteriores.
7.95%
2.32%
5.02%
Tiendas Menores
28.72%
Departamentales
Entretenimiento
Módulos
Evolución de los Ingresos por Alquiler
180,000
160,000
150,152
Miles de Soles
140,000
21.75%
Exteriores
12.18%
156,076
Espacios Publicitarios
6.66%
127,951
Inmobiliario
15.40%
Otros Ingresos
120,000
91,928
100,000
80,000
58,715
Fuente: Aventura Plaza. Elaboración: Equilibrium.
69,071
60,000
Al cierre del primer semestre de 2015, los costos de servicio
de la Compañía totalizaron S/.14.4 millones, superior en
4.2% al registrado en el mismo periodo del año anterior.
Dicho crecimiento estuvo asociado principalmente a los
mayores gastos por depreciación de edificios y construcciones, y por los mayores gastos de marketing. El margen bruto
pasó de 80% a 81%, habiéndose incrementado la utilidad
bruta en 9.6% en el periodo analizado.
40,000
20,000
0
2010
2011
2012
2013
2014
II-T 2015
Fuente: Aventura Plaza. Elaboración: Equilibrium.
El análisis de los ingresos por rentas por centro comercial de
Aventura Plaza señala que los C.C. Mall Aventura Plaza
Trujillo y C.C. Mall Aventura Plaza Bellavista fueron quienes presentaron crecimientos más dinámicos en sus rentas en
relación al ejercicio anterior. En este sentido, durante el
primer semestre de 2015 el C.C. de Trujillo exhibió un incremento de 17.11% en sus rentas generadas respecto del
mismo periodo del 2014, por su parte el C.C. Bellavista
registró una expansión de 17.86% en rentas para el mismo
periodo de tiempo. Importante es remarcar que Aventura
Plaza presenta una estructura de ingresos por rentas bien
Los gastos administrativos se mantuvieron estables, creciendo tan solo 0.3% interanual respecto al primer semestre de
2014. De tal manera, el margen operativo se incrementó en
10.3% interanual, registrando una utilidad operativa de
S/.55.1 millones.
Respecto a los gastos financieros netos, éstos se redujeron en
8.3% respecto al primer semestre de 2014, debido al menor
saldo de deuda financiera registrada en balance. Los gastos
financieros netos tuvieron un peso relativo de 21% en los
10
interanual, manteniéndose por encima de 80%, promedio de
los operadores de centros comerciales maduros a nivel mundial.
ingresos de la Empresa, mientras que en el mismo semestre
del año previo dicha participación fue a 24%.
En relación al resultado por diferencia en cambio, al igual
que en periodos anteriores, la Compañía se vio favorecida
con un ingreso ascendente a S/.4.8 millones (S/.0.36 millones en el primer semestre del año anterior). El impuesto a la
renta devengado al 30 de junio de 2015 fue superior en 25%
al registrado en el mismo periodo del año anterior, como
consecuencia de las mayores utilidades generadas.
Evolución del Indicador del EBITDA y Margen EBITDA
140,000
Miles de Soles
120,000
La utilidad neta de la Compañía se incrementó en 36.9% al
pasar de S/.23.4 a S/.32.0 millones entre el primer semestre
de 2014 y 2015, respectivamente, pasando el margen neto de
representar 33.5% a 42.3%.
71.7%
100,000
77.1%
78.8%
2012
2013
60.5%
80,000
60,000
40,000
20,000
2010
2011
EBITDA
Evolución de los Márgenes de Aventura Plaza
90.0%
72.38%
80.0%
70.0%
63.92%
50.0%
66.60%
56.93%
48.1%
25.11%
30.0%
20.0%
79.01%
80.08%
14.4%
16.46%
2010
2011
2014
100.0%
90.0%
80.0%
70.0%
60.0%
50.0%
40.0%
30.0%
20.0%
10.0%
0.0%
II-T 2015
Margen EBITDA
Fuente: Aventura Plaza. Elaboración: Equilibrium.
80.97%
La cobertura del EBITDA anualizado respecto de los gastos
financieros y del servicio de deuda continuó en buenos niveles, situándose en 3.59 y 1.76 veces, respectivamente. En
este sentido, Aventura Plaza cumplió con el resguardo financiero establecido en la estructura de titulización que implica
mantener la cobertura del servicio de deuda por encima de
1.20 veces.
62.0%
60.0%
40.0%
74.80%
86.0%
82.9%
70.80%
72.80%
44.20%
42.31%
2014
II-T 2015
29.02%
10.0%
0.0%
Margen Bruto
2012
2013
Margen Operativo
Margen Neto
Márgenes anualizados para el 1er semestre de 2015
Fuente: Aventura Plaza. Elaboración: Equilibrium.
Asimismo los indicadores de rentabilidad mostraron mejoras
tal como se muestra en el grafico inferior:
10.95%
10.00%
2013
2014
IIT-15
EBITDA / G.F.
EBITDA / S.D.*
2.01
1.52
2.66
1.44
2.97
1.54
3.28
1.82
3.59
1.76
6.61%
6.00%
Evolución de la Deuda Financiera / Ebitda
4.55%
3.60%
4.00%
5.27%
3.05%
5.77%
II-T 2015
3.30%
2.00%
1.72%
1.57%
2010
2011
2012
ROAA
2013
3.30
2014
2.38%
0.00%
2012
En línea con la menor deuda financiera registrada y con el
mayor nivel de EBITDA anualizado, el ratio de Deuda Financiera / EBITDA mejoró durante el primer semestre de
2015.
10.29%
8.00%
2011
* Para el cálculo del servicio de deuda se ha utilizado la metodología
empleada para la emisión (la suma de amortización e intereses).
Evolución de los Indicadores de Rentabilidad
12.00%
Indicador
2014
4.14
2013
II-T 2015
4.62
2012
ROAE
Fuente: Aventura Plaza. Elaboración: Equilibrium.
5.81
2011
6.18
2010
Generación
La generación de Aventura Plaza, medida a través del indicador EBITDA, continuó la tendencia creciente que presenta
desde los ejercicios anteriores, sustentada en el consistente
flujo de ingresos por alquiler que le brindan sus centros
comerciales. De esta manera, el EBITDA totalizó S/.65.1
millones en el primer semestre de 2015, 11.3% superior a los
S/.58.5 millones del primer semestre del año previo. A nivel
de márgenes, el margen EBITDA pasó de 83.8% a 86.0%
3.00
7.92
4.00
5.00
6.00
7.00
8.00
9.00
Fuente: Aventura Plaza. Elaboración: Equilibrium.
Activos
Al 30 de junio de 2015, las activos de Aventura Plaza ascendieron a S/.1,340.3 millones, 1.3% inferiores a los registrados al cierre del ejercicio 2014. El menor nivel de activos se
debe a la reducción de saldos de efectivo en caja y bancos (-
11
43.3%), los mismos que fueron utilizados en el pago de
obligaciones financieras de corto plazo.
utilidades obtenidas en el ejercicio contribuyeron también al
incremento patrimonial de la Compañía.
En cuanto al activo no corriente, éste tuvo un incremento de
2.5% debido principalmente a mayores gastos pagados por
anticipado con una de sus tiendas ancla del nuevo centro
comercial ubicado en Cayma, Arequipa.
La combinación de reducción del pasivo e incremento del
patrimonio conllevó a una mejora de los ratios de endeudamiento de la Compañía, tal como se muestra en el gráfico a
continuación:
Endeudamiento y Solvencia
Al 30 de junio de 2015, los pasivos de Aventura Plaza totalizaron S/.561.2 millones, 13.5% menores al cierre del año
anterior, sustentado en el pago de obligaciones financieras
de corto plazo, específicamente un préstamo del Banco de
Chile por US$ 20 millones.
Evolución de los Indicadores de Endeudamiento
1.40
1.20
1.20
1.03
0.99
0.92
Veces
1.00
A continuación se presenta la evolución de la deuda financiera, la misma que en su porción de largo plazo ha venido
reduciéndose gradualmente por las amortizaciones de los
leasings y los bonos titulizados.
0.80
0.72
0.80
0.60
0.55
0.51
0.45
0.50
0.48
0.42
0.40
0.20
2010
2011
2012
2013
2014
II-T 2015
Evolución de la Deuda Financiera
Endeudamiento Patrimonial
600,000
Endeudamiento del Activo
Fuente: Aventura Plaza. Elaboración: Equilibrium.
Miles de Soles
500,000
En tal sentido, Aventura Plaza cumplió con holgura los
resguardos que establece la estructura de titulización, los
cuales indican que el ratio deuda financiera sobre activo fijo
debe ser menor a 0.75 veces y que el indicador de deuda
financiera sobre patrimonio debe ser inferior a 2.00 veces.
400,000
330,082
300,000
369,667
310,475
371,610
200,000
241,189
283,762
100,000
185,171
2010
22,109
40,313
2011
2012
Corriente
122,491
96,190
2013
2014
Resguardo
Financiero
Deuda Financiera /
Activo Fijo
Deuda Financiera /
Patrimonio
II-T 2015
No Corriente
Fuente: Aventura Plaza. Elaboración: Equilibrium.
Cabe resaltar que Aventura Plaza cuenta con líneas de crédito aprobadas en el sistema bancario. Asimismo, mantiene
operaciones de arrendamiento y retroarrendamiento financiero, las cuales se encuentran garantizadas con activos de la
Compañía mayoritariamente. De acuerdo a los contratos de
arrendamientos financieros mantenidos por AP por sus obligaciones financieras, los financiamientos cuentan con las
siguientes garantías: (i) cesión de flujos provenientes de los
alquileres generados en los cuatro centros comerciales de
Aventura Plaza, (ii) una Cuenta Reserva equivalente a tres
cuotas por devengar de los contratos de arrendamiento financiero, así como las cobranzas realizadas por el fideicomiso y (iii) una hipoteca por los inmuebles hasta por US$435.9
millones.
2011
2012
2013
2014
IIT-15
0.38
0.43
0.44
0.48
0.37
0.62
0.79
0.77
0.73
0.56
Fuente: Aventura Plaza. Elaboración: Equilibrium.
Liquidez
Los indicadores de liquidez de Aventura Plaza han mejorado
a lo largo de los últimos ejercicios, sin embargo aún persiste
la posición deficitaria de capital de trabajo, aunque menor.
En tal sentido, el indicador de liquidez corriente se situó en
0.91 veces, mientras que el indicador de liquidez ácida fue
de 0.48 veces al cierre del primer semestre de 2015. El déficit de capital de trabajo fue de S/.13.5 millones, menor al
déficit de S/.37.9 registrado al cierre del ejercicio 2014.
En relación al patrimonio neto de Aventura Plaza, éste ascendió a S/.779.1 millones, luego de un crecimiento en 10%
en relación al cierre del ejercicio 2014. Dicho crecimiento se
sustenta en el aporte de capital de S/.35.3 millones efectuado, aprobado en Junta General de Accionistas de fecha 07 de
mayo de 2015 y pagado en dicho mes. Este aporte se suma al
de S/.37.6 millones efectuado en noviembre de 2014. Las
12
Evolución de los Indicadores de Liquidez
Afluencia Mall Aventura Plaza Bellavista
2.00
1.80
1.60
1.40
1.20
1.00
0.80
0.60
0.40
0.20
1,600,000
1.77
1,400,000
1,200,000
1,000,000
1.11
0.96
1.16
0.83
1.04
800,000
0.91
600,000
0.70
400,000
0.62
2010
2011
2012
Razon Corriente
0.51
2013
200,000
0.52
0.48
2014
II-T 2015
Jul-13
Ago-13
Set-13
Oct-13
Nov-13
Dic-13
Ene-14
Feb-14
Mar-14
Abr-14
May-14
Jun-14
Jul-14
Ago-14
Set-14
Oct-14
Nov-14
Dic-14
Ene-15
Feb-15
Mar-15
Abr-15
May-15
Jun-15
Veces
Número de visitas
Prueba Acida
Fuente: Aventura Plaza. Elaboración: Equilibrium.
Fuente: Aventura Plaza. Elaboración: Equilibrium.
Los ingresos por alquiler del C.C. Bellavista provienen
principalmente de las tiendas menores, las que aportan el
28.72% del total de ingresos por rentas al operador. Cabe
precisar la mayor participación en la estructura de ingresos
por rentas que vienen ganando durante los últimos ejercicios
las tiendas de exteriores (principalmente Tottus y Sodimac)
y las tiendas de entretenimiento, las mismas que al 30 de
junio de 2015 representaban el 21.75% y 15.40% sobre el
total de ingresos por rentas.
CENTRO COMERCIAL
MALL AVENTURA PLAZA BELLAVISTA
El Centro Comercial Mall Aventura Plaza Bellavista opera
desde finales del año 2008 y al cierre del periodo analizado
generó el 22.43% del total de ingresos a la Compañía. En
términos absolutos los ingresos del centro comercial durante
el primer semestre de 2015 totalizaron S/.17.4 millones,
nivel superior en 16.8% a los S/.14.9 millones registrados en
similar periodo de 2014. Del total de ingresos, el 89.73%
corresponde a ingresos por rentas de locatarios, el 2.32% de
arriendo de espacios publicitarios y el 7.95% restante corresponde a otros ingresos. El área total arrendable fue de
80,482 m2 al 30 de junio de 2015, habiendo registrado una
tasa de vacancia de 7.2%, menor al 9.1% registrado al cierre
del ejercicio 2014.
Es de señalar que el Programa de Bonos de Titulización
establece un resguardo financiero propio del Centro Comercial Mall Aventura Plaza Bellavista, el mismo que exige que
los ingresos por rentas del mencionado mall otorguen una
cobertura de 1.30 veces al servicio de deuda a partir de la
fecha de la emisión. En este sentido, los flujos generados por
el C.C. de Bellavista permiten cumplir con el resguardo en
mención, otorgando una cobertura de 2.98 veces al 30 de
junio de 2015.
La afluencia de visitantes al centro comercial Bellavista ha
seguido una tendencia creciente, presentando picos en los
meses de diciembre por campañas navideñas, tal como se
muestra en el siguiente gráfico:
Rentas Bellavista / Servicio de Deuda Bellavista
4.50
3.82
4.00
3.50
3.18
2.85
2.98
2014
II-T 2015
3.00
2.50
2.00
1.41
1.32
2011
2012
1.50
1.00
0.50
0.00
2010
2013
Fuente: Aventura Plaza. Elaboración: Equilibrium.
13
AVENTURA PLAZA S.A.
BALANCE GENERAL
(Miles de nuevos soles)
1
Dic.11
NIIF
ACTIVOS
Activo Corriente
Caja Bancos
Otros activos financieros
Cuentas por Cobrar Comerciales
Cuentas por Cobrar Vinculadas
Otras Cuentas por Cobrar
Gastos pagados por adelantado
Otros activos no financieros
Inversión inmobiliaria disponible para la venta
Total Activo Corriente
Inversiones en Inmueble Maquinaria y Equipo
Cuentas por Cobrar Comerciales largo plazo
Cuentas por cobrar diversas
Crédito Fiscal IR
Otros activos
Intangibles
Plusvalía
Activo no Corriente
TOTAL ACTIVOS
PASIVOS
Pasivo Corriente
préstamos bancarios
Cuentas por Pagar Comerciales
Cuentas por pagar vinculadas
Otras cuentas por pagar
Parte Corriente Deuda de Largo Plazo
Total Pasivo Corriente
Deuda a largo plazo
Cuentas por pagar vinculadas
Impuesto a la renta diferido
Otras cuentas por pagar
Total Pasivo no Corriente
TOTAL PASIVO
Capital social
Capital adicional
Reservas
Otras reservas
Resultado del ejercicio
Resultados acumulados
Total Patrimonio Atribuíble a la controladora
Participaciones no controladas
TOTAL PATRIMONIO NETO
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO
1
%
Dic.12
NIIF
1
%
1
Dic.13
NIIF
%
23,860
2.7%
20,461
1.9%
10,246
3,695
18,643
1,076
1.1%
0.4%
2.1%
0.1%
57,520
807,743
3,380
17,584
5,758
0
1,215
6.4%
90.4%
0.4%
2.0%
0.6%
0.0%
0.1%
18,065
6,015
20,928
3,184
0
0
68,653
941,666
5,053
23,876
10,080
0
1,319
1.7%
0.6%
2.0%
0.3%
0.0%
0.0%
6.5%
89.6%
0.5%
2.3%
1.0%
0.0%
0.1%
41,131
4,738
17,079
5,420
8,912
1,604
8,254
0
87,138
1,067,790
78
30,992
0
10,793
3,783
835,680
893,200
93.6%
100%
981,994
1,050,647
93.5%
100%
0
4,161
1,013
5,247
22,109
32,530
283,762
0
78,931
2,386
365,079
397,609
304,673
2,683
2,702
0.0%
0.5%
0.1%
0.6%
2.5%
3.6%
31.8%
0.0%
8.8%
0.3%
40.9%
44.5%
34.1%
0.3%
0.3%
4,988
9,653
1,687
20,044
35,325
71,697
371,610
0
87,694
968
460,272
531,969
304,673
2,683
3,838
0.5%
0.9%
0.2%
1.9%
3.4%
6.8%
35.4%
0.0%
8.3%
0.1%
43.8%
50.6%
29.0%
0.3%
0.4%
11,367
174,166
1.3%
19.5%
23,087
184,397
2.2%
17.6%
495,591
893,200
55.5%
100%
518,678
1,050,647
49.4%
100%
Jun.14
NIIF
1
%
Dic.14
NIIF
1
%
Jun.15
NIIF
%
Jun.15 /
Dic.14
Dic.14 /
Dic.13
55,481
4.4%
0
0.0%
19,065
1.5%
1,926
0.2%
23,621
1.9%
1,965
0.2%
0
0.0%
0
0.0%
102,058
8.1%
1,084,063
86.2%
12,466
1.0%
40,598
3.2%
160
0.0%
8,796
0.7%
9,946
0.8%
9
0.0%
1,156,038 91.9%
1,258,096 100.0%
91,679
82
18,819
4,911
5,182
3,217
7,043
51,613
182,546
1,073,660
218
44,963
827
40,776
14,476
0
1,174,920
1,357,466
6.8%
0.0%
1.4%
0.4%
0.4%
0.2%
0.5%
3.8%
13.4%
79.1%
0.0%
3.3%
0.1%
3.0%
1.1%
0.0%
86.6%
100%
52,002
0
17,008
1,972
6,637
5,113
2,885
50,036
135,653
1,085,793
46
46,467
1,066
50,209
21,095
9
1,204,685
1,340,338
3.9%
0.0%
1.3%
0.1%
0.5%
0.4%
0.2%
3.7%
10.1%
81.0%
0.0%
3.5%
0.1%
3.7%
1.6%
0.0%
89.9%
100%
-43.3%
-100.0%
-9.6%
-59.8%
28.1%
58.9%
-59.0%
-3.1%
-25.7%
1.1%
-78.9%
3.3%
28.9%
23.1%
45.7%
122.9%
-98.3%
10.2%
-9.4%
-41.9%
100.6%
-14.7%
109.5%
0.5%
179.5%
45.1%
1,113,436
1,200,574
3.4%
0.4%
1.4%
0.5%
0.7%
0.1%
0.0%
0.0%
7.3%
88.9%
0.0%
2.6%
0.0%
0.9%
0.3%
0.0%
92.7%
100%
2.5%
-1.3%
5.5%
13.1%
57,598
5,358
5,642
16,967
38,592
124,157
369,667
10
101,323
794
471,794
595,951
352,198
2,683
6,147
358
37,137
205,191
603,714
909
604,623
1,200,574
4.8%
0.4%
0.5%
1.4%
3.2%
10.3%
30.8%
0.0%
8.4%
0.1%
39.3%
49.6%
29.3%
0.2%
0.5%
0.0%
3.1%
17.1%
50.3%
0.1%
50.4%
100%
102,152
8.1%
2,146
0.2%
3,831
0.3%
20,444
1.6%
41,854
3.3%
170,427 13.5%
352,613
28.0%
10
0.0%
107,859
8.6%
969
0.1%
461,451 36.7%
631,878 50.2%
352,198
28.0%
2,683
0.2%
9,862
0.8%
-1,431
-0.1%
23,384
1.9%
238,633
19.0%
625,329 49.7%
889
0.1%
626,218 49.8%
1,258,096 100.0%
143,896
3,975
10,815
20,514
41,275
220,475
330,082
11
97,303
1,214
428,610
649,085
389,814
2,683
9,862
127
66,372
239,127
707,985
396
708,381
1,357,466
10.6%
0.3%
0.8%
1.5%
3.0%
16.2%
24.3%
0.0%
7.2%
0.1%
31.6%
47.8%
28.7%
0.2%
0.7%
0.0%
4.9%
17.6%
52.2%
0.0%
52.2%
100%
81,159
2,095
6,166
18,387
41,332
149,139
310,475
11
100,679
914
412,079
561,218
425,149
2,683
13,513
0
32,011
298,984
772,340
6,780
779,120
1,340,338
6.1%
0.2%
0.5%
1.4%
3.1%
11.1%
23.2%
0.0%
7.5%
0.1%
30.7%
41.9%
31.7%
0.2%
1.0%
0.0%
2.4%
22.3%
57.6%
0.5%
58.1%
100%
-43.6%
-47.3%
-43.0%
-10.4%
0.1%
-32.4%
-5.9%
0.0%
3.5%
-24.7%
-3.9%
-13.5%
9.1%
0.0%
37.0%
-100.0%
-51.8%
25.0%
9.1%
1612.1%
10.0%
-1.3%
149.8%
-25.8%
91.7%
20.9%
7.0%
77.6%
-10.7%
10.0%
-4.0%
52.9%
-9.2%
8.9%
10.7%
0.0%
60.4%
-64.5%
78.7%
16.5%
17.3%
-56.4%
17.2%
13.1%
15
277.8%
282.7%
AVENTURA PLAZA S.A.
ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS
(Miles de nuevos soles)
Alquileres
Afiliadas
Terceros
TOTAL INGRESOS
Costo del Servicio
Utilidad Bruta
Gastos Administrativos
Diversos
UTILIDAD OPERATIVA
OTROS INGRESOS Y GASTOS
Ingresos Financieros
Gastos financieros
Utilidad antes de Diferencia en Cambio
Diferencia en cambio
Utilidad antes del Impuesto a la renta
Impuesto a la Renta
Utilidad Neta
Dic.11
NIIF
69,071
20,005
49,066
69,071
19,075
49,996
11,259
582
39,319
2,240
-24,639
16,920
-179
16,741
-5,374
11,367
%
100%
29%
71%
100%
28%
72%
16%
1%
57%
3%
-36%
24%
0%
24%
-8%
16.46%
Dic.12
NIIF
91,928
27,174
64,754
91,928
23,163
68,765
12,833
2,832
58,764
%
100%
30%
70%
100%
25%
75%
14%
3%
64%
976
1%
-26,689
-29%
33,051
36%
16
0%
33,067
36%
-9,980
-11%
23,087 25.11%
Dic.13
NIIF
127,951
45,098
82,853
127,951
26,862
101,089
17,141
1,267
85,215
%
100%
35%
65%
100%
21%
79%
13%
1%
67%
1,798
1%
-33,912
-27%
53,101
42%
761
1%
53,862
42%
-16,725
-13%
37,137 29.02%
Jun.14
NIIF
69,733
20,716
49,017
69,733
13,814
55,919
6,824
849
49,944
100%
30%
70%
100%
20%
80%
10%
1%
72%
Dic.14
NIIF
150,152
44,375
105,777
150,152
29,913
120,239
15,884
1,951
106,306
689
1%
-16,945 -24.3%
33,688
48%
36
0%
33,724
48%
-10,340
-15%
23,384 33.53%
1,716
-37,919
70,103
2,783
72,886
-6,514
66,372
%
100%
30%
70%
100%
20%
80%
11%
1%
71%
Jun.15
NIIF
75,657
23,463
52,194
75,657
14,395
61,262
6,846
661
55,077
1%
-25%
47%
2%
49%
-4%
44.20%
559
-15,538
40,098
4,842
44,940
-12,929
32,011
%
** NIIF: Normas Internacionales de Información Financiera
Datos Financieros
Depreciación y amortización
Inversiones
Deuda Financiera Corto Plazo
Deuda Financiera Largo Plazo
Deuda Financiera Total
Ingresos anualizados
EBITDA del periodo
Margen de EBITDA
EBITDA LTM
FCO*
Gastos Financieros
Gastos Financieros Anualizados
Dic.11
10,214
126,022
22,109
283,762
305,871
69,071
49,533
71.71%
49,533
Dic.12
12,143
134,036
40,313
371,610
411,923
91,928
70,907
77.13%
70,907
26,689
26,689
Dic.13
15,669
126,429
96,190
369,667
465,857
127,951
100,884
78.85%
100,884
104,212
33,912
33,912
Jun.14
8,510
35,739
144,006
352,613
493,977
142,205
58,454
83.83%
114,039
103,064
16,945
33,141
Dic.14
18,117
72,266
185,171
330,082
515,253
150,152
124,423
82.86%
124,423
86,891
37,919
37,919
Jun.15
9,987
22,393
122,491
310,475
432,966
156,076
65,064
86.00%
131,033
90,637
15,538
36,512
24,639
24,639
Indicadores financieros
ROAA*
ROAE*
Liquidez (veces)
Liquidez Acida (veces)
Capital de Trabajo
Endeudamiento Patrimonial (veces)
Deuda Financiera / Activo Fijo < 0.75 (EQL)
Deuda Financiera / Activo Fijo < 0.75
Deuda Financiera / Patrimonio < 2
Endeudamiento del Activo (veces)
Deuda Financiera / EBITDA
Margen de EBITDA
Gasto Financiero / Pasivo Total
EBITDA / SD > 1.2
Cobetura de Intereses (EBITDA / GF)
FCO / Servicio de Deuda
*Anualizado
Dic.11
1.57%
3.05%
1.77
1.16
24,990
0.80
0.38
0.38
0.62
0.45
6.18
71.71%
6.20%
1.52
2.01
0.95
Dic.12
2.38%
4.55%
0.96
0.62
-3,044
1.03
0.44
0.43
0.79
0.51
5.81
77.13%
5.02%
1.44
2.66
1.16
Dic.13
3.30%
6.61%
0.70
0.51
-37,019
0.99
0.44
0.44
0.77
0.50
4.62
78.85%
5.69%
1.54
2.97
1.59
Jun.14
3.75%
7.52%
0.60
0.45
-68,369
1.01
0.45
0.45
0.79
0.50
4.32
83.83%
5.24%
1.71
3.44
1.55
Dic.14
5.27%
10.29%
0.83
0.52
-37,929
0.92
0.48
0.45
0.73
0.48
4.14
82.86%
5.84%
1.82
3.28
1.27
Jun.15
5.77%
10.95%
0.91
0.48
-13,486
0.72
0.40
0.45
0.56
0.42
3.30
86.00%
6.51%
1.76
3.59
1.22
16
%
100%
31%
69%
100%
19%
81%
9%
1%
73%
0%
1%
-21%
53%
6%
59%
-17%
42.31%
Jun.15 /
Jun.14
8.5%
13.3%
6.5%
8.5%
4.2%
9.6%
0.3%
-22.1%
10.3%
Dic.14 /
Dic.13
17.4%
-1.6%
27.7%
17.4%
11.4%
18.9%
-7.3%
54.0%
24.8%
-18.9%
-8.3%
19.0%
13350.0%
33.3%
25.0%
36.89%
-4.6%
11.8%
32.0%
265.7%
35.3%
-61.1%
78.72%
PATRIMONIO FIDEICOMETIDO SCOTIABANK
C.C. MALL AVENTURA PLAZA BELLAVISTA
Balance General
En miles de Soles
dic-13
%
jun-14
dic-14
%
jun-15
%
%
ACTIVO
Bancos
Otros
Cuentas por cobrar a Originador
Otras cuentas por cobrar
Total Activo Corriente
6,483
7%
5,448
6%
0%
4,626
5%
11,109
5,558
7%
0%
6%
0%
4,799
7
12%
10,254
5,372
7%
6%
13%
0%
0%
4,979
6%
0%
5,165
47
12%
10,537
13%
10,584
0%
0%
Ctas por Cobrar LP Originador
78,588
88%
76,144
88%
73,609
87%
70,979
87%
TOTAL ACTIVO
89,697
100%
86,398
100%
84,146
100%
81,563
100%
6,483
32
4,626
7%
5,480
36
4,799
6%
5,535
71
4,979
7%
5,415
72
5,165
7%
13%
10,652
13%
PASIVO
Cuentas por pagar Originador
Otros
Parte cte de Bonos de Titulización
0
0%
5%
Impuesto a la renta
Total Pasivo Corriente
0%
6%
0%
11,141
0
0%
6%
0%
12%
10,315
0
0%
6%
0%
12%
10,585
0%
Bonos de Titulización
78,588
88%
76,144
88%
73,609
87%
70,979
87%
Total Pasivo
89,729
100%
86,459
100%
84,194
100%
81,631
100%
Resultados acumulados
-32
0%
-61
0%
-48
0%
-68
0%
Total Patrimonio
-32
0%
-61
0%
-48
0%
-68
0%
89,697
100%
86,398
100%
84,146
100%
81,563
100%
PATRIMONIO
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO
0
0
0
Perdidas y Ganancias
En miles de Soles
dic-13
%
jun-14
dic-14
%
jun-15
%
%
Otros ingresos operacionales
1,573
100%
3,154
100%
6,222
100%
2,993
100%
Total Ingresos
1,573
100%
3,154
100%
6,222
100%
2,993
100%
Costo del servicio
Intereses de obligaciones emitidas
Otros costos operacionales
-25
-1,548
-2%
-2%
-96%
-96%
-3%
-2%
-56
-2,907
-30
-97%
0%
-102
-5,983
-111
-2%
-98%
-50
-3,034
-80
Total costos operacionales
-1,573
-100%
-3,164
-100%
-6,196
-100%
-2,993
-100%
-10
0%
26
0%
0
0%
0%
0
131
-125
0%
0
66
-66
0%
-2%
-1%
Resultado Operacional
0
0%
Otros ingresos
0
0%
-32
-2%
-32
-2%
-12
0%
32
1%
0
0%
0%
-17
-1%
-48
-1%
-20
-1%
-2%
-29
-1%
-16
0%
-20
-1%
Ingreso (Gastos) Financieros
Otros Gastos
Resultado Antes de Impuestos
Impuesto a la renta
Pérdida del año
-32
68
-70
0%
17
2%
-2%
2%
-2%
2%
-2%