1. No category

Curso
“Actualización del
Código Civil y Comercial
de la Nación”
Docente: Diego De Rosa
Modulo 9
“Derechos Reales.
Disposiciones generales”
Docente: Diego De Rosa
Un poco de historia……
1869
1998
2014
Metodología general
del nuevo código
•
•
•
•
•
•
Título preliminar
Libro I – Parte General
Libro II – De las relaciones de familia
Libro III – De los derechos personales
Libro IV – De los Derechos Reales
Libro V – De la transmisión de derechos
por causa de muerte
• Libro VI – De las disposiciones comunes a
los Derechos Reales y Personales
Metodología del Libro IV de los
Derechos Reales (arts. 1882/2276)
• Título I Disposiciones Generales
-Principios comunes (concepto, objeto, estructura, convalidación, ius
preferendi y perseuendi, enumeración, clasificación).
-Adquisición, Transmisión, extinción y oponibilidad (título-
modo-inscripcion registral, rég. adq. Muebles, prescripc. adquisitiva, justo título –
buena fe , unión de posesiones, referencias a juicio de usucapión).
• Título II Posesión y tenencia
- Disposiciones Generales (Relaciones de Poder sujeto-cosa;
definiciones (servidores de la posesión?), objeto, presunciones buena y
mala fe).
- Adquisición, ejercicio, conservación y extinción (capac.
Mayores de 10 años; tradición – apoderamiento, actos posesorios,
presunción de continuidad)
- Efecto de las relaciones de poder (Derechos y deberes
inherentes a la posesión, Obligaciones del poseedor de buena y mala fe
respeto a mejoras y frutos, responsabilidad propter rem)
• Título III a XIII (tratamiento de todos los derechos reales –
Acciones Reales y Posesorias)
Libro VI – De las disposiciones comunes
a los Derechos Reales y Personales
• Título I
Prescripción y Caducidad
• Título II
Privilegios
• Título III
Derecho de retención
• Título IV
Disposiciones de Derecho Internacional
Privado
(Secc. 15 Derechos Reales)
Definición de Derecho Real
(Libro IV Disposiciones grales. - Principios comunes)
Art. 1882 Concepto
El derecho real es el poder jurídico, de
estructura legal, que se ejerce directamente
sobre su objeto, en forma autónoma y que
atribuye a su titular las facultades de
persecución y preferencia, y las demás previstas
en este Código.
Art. 1883 Objeto
El derecho real se ejerce sobre la totalidad o
una parte material de la cosa que constituye su
objeto, por el todo o una parte indivisa. También
puede consistir en un bien taxativamente
señalado por la ley.
Título preliminar
• Principios de Buena Fe y Abuso del Derecho.
• Art. 14 De los derechos y los bienes.
– Derechos individuales.
– Derechos de incidencia colectiva
– La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos individuales
cuando pueda afectar el ambiente y a los derechos de incidencia
colectiva en general.
• Art. 15. Titularidad
Las personas son titulares de los derechos individuales sobre los bienes
que integran su patrimonio conforme con lo que se establece en este
Código.
• Art. 16. Bienes y cosas
Los derechos referidos…pueden recaer sobre bienes susceptibles de
valor económico. Los bienes materiales se llaman cosas. Las
disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energía y a las
fuerzas naturales susceptibles de ser puestas al servicio del hombre.
Parte general
Título III - Bienes
• Art. 225 Inmuebles por su naturaleza
Son inmuebles por su naturaleza, el suelo, las cosas
incorporadas a él de una manera orgánica y las que se
encuentran bajo el suelo sin el hecho del hombre. (se
excluye espacio aéreo…¿por qué?).
• Art. 226 Inmuebles por accesión
Son las cosas muebles que se encuentran inmovilizadas
por su adhesión física al suelo, con carácter perdurable.
En este caso, los muebles forman un todo con el
inmueble y no pueden ser objeto de un derecho
separado sin la voluntad del propietario.
No se consideran bajo esta categoría las cosas
afectadas a la explotación del inmueble o a la actividad
del propietario.
• Art. 225/228
Parte general
Título III - Bienes
• Cosas muebles
• Cosas divisibles
• Cosas principales
•
Cosas accesorias
• Cosas consumibles
• Cosas fungibles
• Frutos y productos
Parte general
Título III - Bienes
• Art. 234 Bienes fuera del comercio
Bienes cuya transmisión expresamente prohibida por: a)
la ley b) actos jcos. permitidos por el código.
• Art. 235 Bienes pertenecientes al dominio público
(bienes con relac. a las personas)
Enumeración similar al actual 2340 (emprolijada y
acorde a la realidad)
Parte general
Título III – Bienes (continuación)
• Art. 235 Bienes pertenecientes al dominio público (bienes
con relac. a las personas)
Observación “aguas subterráneas” vs. “agua de los
particulares (art. 239)”. Posibilidad de incluir los Catastros y
Registros de Agua, no contemplada.
Novedoso:
inc c) Glaciares y ambiente periglacial (ley 26239)
inc. e) el espacio aéreo suprayacente al territorio y a las
aguas jurisdiccionales de la Nación de conformidad con los
tratados internacionales y la legislación especial.
Régimen jurídico de adquisición de
derechos reales
Adquisición, Transmisión, extinción y oponibilidad
art. 750 Obligaciones de dar cosa cierta para constituir
derechos reales
Regla: Antes de la tradición ningún acreedor adquiere un
derecho real
Art.1892:
Título
Suficiente
Modo suficiente
Inscripción
registral
“el primer uso es modo suficiente para la serv. posit.”
Arts. 1017 y 1018
arts. 1184, 1185 Codigo Velez
Régimen jurídico de adquisición de
derechos reales
Adquisición, Transmisión, extinción y oponibilidad
Art.1894: Adquisición legal
Se adquieren por mero efecto de la ley:
° Condominio con indivisión forzosa perdurable (acc. indisp.
uso de dos o mas hered. , muros de cerram. forzoso)
° Accesión de cosas muebles inseparables
° Habitación del cónyuge y conviviente supérstite
° Derechos de los adquirentes y subadquirentes de BF.
Régimen jurídico de adquisición de
derechos reales
Adquisición, Transmisión, extinción y oponibilidad
Art.1895: Adquisición cosas muebles
La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles
no registrables que no sean hurtadas o perdidas es
suficiente para adquirir los derechos reales principales
excepto que el verdadero propietario pruebe que la
adquisición fue gratuita.
Respecto de cosas muebles registrables no existe buena fe sin
inscripción a favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de
quien la invoca, si el respectivo régimen especial prevé la
existencia
de elementos identificatorios de la cosa
registrable y estos no son coincidentes.
Definición prescripción adquisitiva
• Art. 1897: “La prescripción para adquirir es el modo
por el cual el poseedor de una cosa adquiere un
derecho real sobre ella, mediante la posesión
durante el tiempo fijado por la ley”.
• (art. 2565 Prescripción adquisitiva- Regla General
remite a este art.)
Moisset de Espanés:
Transcurso del tiempo + inactividad del acreedor (liberatoria).
Transcurso del tiempo + actividad del poseedor (adquisitiva)
Prescripción
Adquisitiva
Código Velez
Cosas
Inmuebles
Larga
Posesión+20años
No se requiere BF
Art. 4015/6
Corta
Justo título+ 10años
+
BF
Art. 3999
Cosas
Muebles
Art. 4016bis
No
registrables
3 años
Registrables
2 años
Prescripción
Adquisitiva
Código Nuevo
LARGA
Art.1899
20 años
Cosa mueble
registrable
10 años
no hurtada ni
perdida
que no inscribe
a su nombre
pero la hubo del
tit. Reg.
BREVE
Art. 1898
Inmuebles
Justo título+
10años
+
BF
Mueble robada
o perdida :
2 años
Cómputo cosa
mueble
registrable :
dde. Insc. Justo
título
Posesión exigible art. 1900
• OSTENSIBLE Y CONTINUA
Código Vélez :
Pública,
Pacifica,
Continua e
Ininterrumpida (suspensión, interrupción, dispensa arts
2539/2549 nuevo código).
Accesión o unión de posesiones
(arts. 2474 a 2476- 4004/4005 Código Velez)
• A título universal (arts. 3417/3418)
• A título singular
Requisitos:
a) Ninguna de las posesiones a unir deben ser
viciosas
b) Deben estar unidas por un vínculo jurídico
c) Deben proceder inmediatamente la una
de la
en el tiempo
otra
---------------------------------------------------------------------Art.1901 C.C.yC.N: El heredero continua la
posesión del causante.
El sucesor particular puede unir su posesión a la
de su antecesor, siempre que derive inmediatamente
de las otras. En la prescripción breve las posesiones
unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un
vínculo jurídico
Justo título y buena fe art. 1902
El justo titulo para la prescripción adquisitiva es el que tiene
por finalidad transmitir un derecho real principal que se
ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas
para su validez, cuando su otorgante no sea capaz o no esta
legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no
haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a
ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el
examen previo de la doumentación y constancias
registrales , así como el cumplimiento de los actos de
verificación pertinente establecidos en el respectivo
régimen especial
Disposiciones procesales referidas
al juicio de usucapión
(ojo! No se derogan normas de la ley 14.159)
• Sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto
retroactivo al tiempo que comienza la posesión.
• Sentencia declarativa de prescripción larga NO tiene efecto
retroactivo al tiempo que comienza la posesión.
° Proceso Contencioso
° La sentencia debe fijar la fecha en la cual cumplido el plazo se
produce la adquisición del derecho real respectivo
° La resolución que dispone el traslado de la demanda debe
ordenar, de oficio, la anotación de la litis
Ampliación del
numerus clausus
• Art. 1887 Enumeración
• Son derechos reales en éste Código:
Dominio
Condominio
Propiedad horizontal (incluida)
Conjuntos inmobiliarios (nuevo)
Tiempo compartido (incluido)
Cementerio privado (nuevo)
Superficie (nuevo aunque ya existe la forestal)
Usufructo, uso y habitación
Servidumbre
Hipoteca
Anticresis
Prenda
CLASIFICACION DE LOS DERECHOS REALES




Art. 1888: Sobre cosa propia o
ajena. Carga o gravamen real.
Art. 1889: Principales y accesorios.
Art. 1890: Sobre cosas registrables
o no registrables.
Art. 1891: Ejercicio por la posesión
o por actos posesorios.
Relaciones Reales – Relaciones de Poder
Código Vélez
Relaciones reales
que pueden
existir entre
personas y cosas
Yuxtaposición
local
Tenencia
Posesión
Nuevo Código
Relaciones
de poder
Posesión
Tenencia
Art. 1909
Art.1910
Servidores de
la posesión
Art. 1911
Código de Vélez
Tenencia
arts.2352
y 2461C.C.
Simple contacto
con la cosa,
sin poder alguno
sobre la misma
Ej: Hospedaje
Detentación de la
cosa por otro en
razón de un
vinculo
de dependencia
Ej: Obrero y sus
herramientas
Detentación de la
cosa por otro
Sin
derecho a tenerla
TENENCIA
DESINTERESADA
Detentación de la
cosa por otro
con
derecho a tenerla
TENENCIA
INTERESADA
Ej: Depositario
Ej:Locatario
Definiciones de Posesión y
Tenencia Codigo de Velez
Art. 2351C.C:
• “Habrá posesión de las cosas, cuando alguna
persona, por si o por otro, tenga una cosa bajo su
poder, con intención de someterla al ejercicio de un
derecho de propiedad”
Art 2352 C.C. (ver tambien 2461) :
• “El que tiene efectivamente una cosa, pero
reconociendo en otro la propiedad, es simple
tenedor de la cosa y representante de la posesión
del propietario, aunque la ocupación de la cosa
repose sobre un derecho”
Definiciones de Posesión y Tenencia en
el Nuevo Código
Art. 1909 C.C yC.N:
• “Hay posesión cuando una persona, por si o por medio de
otra ejerce un poder de hecho sobre una cosa,
comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no”
Art. 1910 C.C yC.N :
• “Hay tenencia cuando una persona, por si o por medio de
otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa y se comporta
como representante del poseedor”
Art. 1911 C.C yC.N :
• “….Quien utiliza una cosa en virtud de una relación de
dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad , se llama
servidor de la posesión”.
Elementos de la posesión
CORPUS
ANIMUS
Acto físico que constituye el
acto material.
DETENTACIÓN
Intención de tenerla para si.
Elemento psicológico
Comparación Objeto y Sujetos de la
Posesión y/o Relación de Poder entre
el Codigo de Velez y el Nuevo Codigo
Objeto
Cosas ( Bienes – Patrimonio) Arts. 2311- 2312 C.C./// art.
16 C.C y C)
Requisitos (art. 2400 C.C //// art. 1912 C CyC):
-estar en el comercio (se suprime)
-existencia actual
-determinadas
-singulares
-integra
Sujetos
Personas físicas o jurídicas (ojo Uso y habitación sólo
pers. Físicas. Nacionalidad argentina o extranjera)
Coposesión (art. 1912 C CyC)
Exclusividad en la relación de poder art. 1913 C.CyC
Disposiciones generales en torno a la
posesión y tenencia
1) Inmutabilidad de la causa, cualidad y vicios de la posesión
(art.2353,2354 C.C.) Excepción: art. 2458 C.C.) -interversión de
título)Hoy Art. 1915
2) Posesión fundada en un título (fecha y extensión) (art. 4003 – 2411
C.C.)
Hoy 1914 C CyC.
3) Presunción de legitimidad art. 1916 C CyC.
4) Presunciones en torno a la buena o mala fe (art. 2362 – 4008: BF);
art. 2770/1nota.
Hoy art. 1918 C CyC
Relaciones de
Poder
(posesióntenencia)
ILEGITIMA
LEGITIMA
Art. 1916
MALA FE
BUENA FE
Art. 1918
SIMPLE O
NO
VICIOSA
VICIOSA
Art. 1921
MUEBLES
HURTO
INMUEBLES
ESTAFA
ABUSO DE
CONFIANZA
VIOLENCIA
CLANDESTINIDAD
ABUSO DE
CONFIANZA
(continuación)
Disposiciones generales en torno a la
posesión y tenencia
1) Innecesaridad de titulo. Poseo porque poseo (art. 2363 C.C.)
Hoy 1917 C CyC
El sujeto de la relación de poder sobre una cosa no tiene obligación
de producir su título a la posesión o a la tenencia, sino en el caso
que deba exhibirlo como obligación inherente a su relación de
poder.
2) Actos posesorios (art. 2384 C. C.)
Hoy 1928 C CyC
Constituyen actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su
cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de signos
materiales, mejora, exclusión de terceros y en general su
apoderamiento por cualquier modo que se obtenga
Adquisicion
de la
posesion:
La posesión
se puede
tomar…
1) De cosas que no estén en
poder de nadie (res nullius)
Adquisición originaria
Art. 2375 C.C.
2) De cosas que estan en poder
de otro CON su consentimiento.
Bilateral
3) De cosas que estan en poder
de otro SIN su consentimiento.
Unilateral
Diferencias en el modo de adquirir cosas
que SI estan poseidas por otros
Derivada o transmitida
UNILATERAL
(existe consentimiento del anterior
poseedor)
(no existe consentimiento ni hay
relación jurídica alguna)
Presencia de la cosa
+
Posibilidad física de disponer
la misma en cualquier momento
TRADICION
Arts. 2377, 2378 C.C.
Inmuebles: 2379, 2380, 2383…
Muebles: 2381…
Art. 2382 C.C
Muebles: Oupación material y
efectiva. Usurpación efectiva…
Inmuebles: actos posesorios
Art. 2384
Adquisición de la relación de poder en el
Nuevo Código
Art. 1922: Para adquirir una relación de poder sobre una cosa, esta
debe establecerse voluntariamente:
a) Por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para
quienes es suficiente que tenga diez años.
b) Por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de
establecerlo, o cuando ella ingresa en el ámbito de custodia del
adquirente
Art. 1923 : Modos de adquisición de la relación de poder.
TRADICIÓN - TRADITIO BREVI MANU – CONSTITUTO POSSESORIO
APODERAMIENTO
.
Adquisición de la relación de poder en el
Nuevo Código
art. 1924 Tradición.
Hay tradición cuando una parte entrega una cosa a otra que la
recibe. Debe consistir en la realización de actos materiales de, por
lo menos , una de las partes, que otorguen un poder de hecho
sobre la cosa, los que no se suplen con relación a terceros, por la
mera declaración del que entrega de darla a quien la recibe, o de
este de recibirla
Concordancias: art. 750 y art.1982
Art. 1926 Relación de poder vacua
Para adquirir por tradición la posesión o tenencia , la cosa debe
estar libre de toda relación excluyente y no debe mediar oposición
alguna.
DEFENSA DE LAS RELACIONES REALES
Protección extra judicial (art. 2470 CC)
Acciones posesorias en sentido estricto
(art. 2495, 2487)
acciones posesorias
Acciones policiales (art. 2469 y 2490)
Acción de obra nueva (art. 2499 y 2498 )
Defensas posesorias
interdictos
Acción de daño temido (art. 2499 ult.Part
Interdicto de retener (art. 604 y 607
CPCC)
interdicto de recobrar (art. 612 CPCC)
Interdicto de obra nueva (art. 613 y 614
CPCC)
Interdicto de adquirir ( art. 601 CPCC)
Defensa de la posesión y tenencia en el
Nuevo Código
art. 2240 Defensa extrajudicial
Art. 2241 Acción de despojo
Art. 2243 Acción de mantener
Prescriben al año art. 2564 inc. b
Metodología del Libro IV de los
Derechos Reales (arts. 1882/2276)
Título XIV :
Acciones Posesorias
y
Acciones Reales
-Defensas de la posesión y la tenencia
(abreviación de las acciones actuales-legitimación- conversion,
prueba proceso).
-Defensas del Derecho Real (similar a las actuales ,
aunque agrega la acción de deslinde)
- Relaciones entre las acciones posesorias y
reales (similiar a las situaciones prejudiciales actuales).
Libro VI – De las disposiciones comunes
a los Derechos Reales y Personales
• Título I
Prescripción y Caducidad
• Título II
Privilegios
• Título III
Derecho de retención
• Título IV
Disposiciones de Derecho Internacional
Privado
(Secc. 15 Derechos Reales)
AMPLIACION DE NUMERUS CLAUSUS
ART. 1887
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)
j)
k)
l)
m)
n)
El dominio
El condominio
La propiedad horizontal
Los conjuntos inmobiliarios
El tiempo compartido
El cementerio privado
La superficie
El usufructo
El uso
La habitación
La servidumbre
La hipoteca
La anticresis
La prenda
INCORPORA LA CLASIFICACION DE LOS
DERECHOS REALES




Art. 1888: Sobre cosa propia o
ajena. Carga o gravamen real.
Art. 1889: Principales y accesorios.
Art. 1890: Sobre cosas registrables
o no registrables.
Art. 1891: Ejercicio por la posesión
o por actos posesorios.
DOMINIO en el Nuevo Código (arts. 1941 al 1982)






No define al dominio en general.
Define domino perfecto e imperfecto
El carácter de absoluto se infiere del concepto
de domino perfecto.
Define perpetuidad y exclusividad
Extensión: establece el parámetro en la medida
que su aprovechamiento sea posible y suprime
lo referido a líneas perpendiculares.
Todas las construcciones, siembras o
plantaciones existentes en el inmueble
pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto
respecto de los derechos de propiedad
horizontal y superficie. (ver art. 1962)
Definición legal de Dominio según
Velez
• Art.2506 C.C.:
“El dominio es el derecho real en virtud del
cual una cosa se encuentra sometida a la
voluntad y acción de una persona”
Críticas:
(Bibiloni) En todo derecho real e somete la cosa a la voluntad y acción. La ley
no debe definir. Debe dar características.
(Gatti) Es el DR. más amplio de contenido. El dueño de la cosa puede hacer
con ella lo que quiera.
(Aubry y Rau) No se incluyó el carácter de EXCLUSIVO Y ABSOLUTO
Características legales del dominio
• Exclusivo
• Absoluto
• Perpetuo
Contenido del dominio
(determinación positiva)
Facultades art. 1941 CCYCN
MATERIALES
Código Velez ARTS. 2513 Y 2514
C.C.
JURIDICAS
Código Velez ART. 2515 C.C.
DERECHO DE POSEER LA COSA
DERECHO DE USAR LA COSA
DISPOSICION
ADMINISTRACION
DERECHO DE GOZAR LA COSA
DERECHO DE DISPONER
MATERIARLMENTE LA COSA
-Constituir derechos
-Enajenar
-Abandonar
-Alquilar,
-Arrendar
Clasifiación del dominio
Dominio
Pleno o perfecto
Menos pleno
o
Imperfecto
Arts. 1946, 1964…
Definición de Dominio Fiduciario
Negocio
Fiduciario
1. Fiduciante
Dominio
Fiduciario
Patrimonio
Fiduciario
Tercero Beneficiario
FIDUCIARIO
Fideicomisario
Art. 1701 C.C. y CN “…es el que se adquiere con (en) razón de un
fideicomiso constituido por contrato o testamento y está
sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso,
para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda, según el
contrato, testamento o la ley”
DOMINIO IMPERFECTO



Dominio revocable, es el único que trata
en el capitulo.
Dominio desmembrado, queda sujeto al
régimen de la carga real que lo grava.
Domino fiduciario: remite al Capitulo 31
Titulo IV del Libro Tercero (Dominio
Fiduciario)
DOMINIO: ADQUISICIÓN

Establece los modos especiales
 de adquisición (art. 1947 y sigs.)
No los enumera.
 Analiza:
Apropiación.
Adquisición de un tesoro.
Régimen de cosas perdidas.
Transformación y accesión de cosas muebles.
Accesión de cosas inmuebles:
Aluvión
Avulsión
Construcción, siembra y plantación.
Invasión de inmueble colindante. (accesión inversa).

DOMINIO: ADQUISICIÓN

Establece los modos especiales
 de adquisición (art. 1947 y sigs.)
No los enumera.
 Analiza:
Apropiación.
Adquisición de un tesoro.
Régimen de cosas perdidas.
Transformación y accesión de cosas muebles.
Accesión de cosas inmuebles:
Aluvión
Avulsión
Construcción, siembra y plantación.
Invasión de inmueble colindante. (accesión inversa).

APROPIACIÓN









a) son susceptibles de apropiación:
i) las cosas abandonadas;
ii) los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
iii) el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra
por ellos.
b) no son susceptibles de apropiación:
i) las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se
presume que es perdida, excepto prueba en contrario;
ii) los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en
inmueble ajeno;
iii) los animales domesticados, mientras el dueño no
desista de perseguirlos. Si emigran y se habitúan a vivir en
otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó
artificios para atraerlos;
iv) los tesoros.
Adquisición del dominio por Accesión
DOMINIO IMPERFECTO



Dominio revocable, es el único que trata
en el capitulo.
Dominio desmembrado, queda sujeto al
régimen de la carga real que lo grava.
Domino fiduciario: remite al Capitulo 31
Titulo IV del Libro Tercero (Dominio
Fiduciario art. 1701)
LIMITES AL DOMINIO (art. 1970 y sigs)





Establece que los limites impuestos en razones
de vecindad, rigen en subsidio de las normas
administrativas.
Establece expresamente que los deberes
impuestos por los limites al dominio no generan
indemnización de daños.
Camino de sirga: unifica a 15 mtros. La franja de
terreno. No se refiere a calle o camino publico.
Árboles y arbustos: suprime la distancia mínima
y establece como parámetro la normal tolerancia.
Luces y vistas: mantiene las distancias mínimas
con excepción de que la visión este impedida por
elementos fijos de material no transparente.
Luces a 1,80 mtros.
Extensión del dominio
Inmuebles art. 1945 CCYCN
Cod. Velez 2314, 2518 C.C.
CONDOMINIO arts. 1983 al 2036

Definición: Derecho real de
propiedad sobre una cosa que
pertenece a varias personas y que
corresponde a cada una por una
parte indivisa. Las partes de los
condóminos se presumen iguales
excepto que la ley o el título
dispongan otra proporción
Condominio
Caracteres: pluralidad de sujetos, unidad de objeto, cuotas partes
idealmente determinadas
Constitución
del condominio
(No contemplada
en el CCYCN)
Por disposición
En los casos que
de ultima voluntad
la ley designa
Por contrato
CONDOMINIO arts. 1983 al 2036



Asamblea: suprime la unanimidad.
Solo exige que todos los
condóminos sean informados de la
finalidad de la convocatoria y
citados en forma fehaciente y con
anticipación razonable.
Se mantiene el computo de los
votos por valor de la parte indivisa
y se exige mayoría absoluta.
Clases de
condominio
Sin indivisión
Forzosa
o
Simple (art. 1996 CCYCN)
Con indivisión
Forzosa
a) Temporaria art.1999
1)Convención -10 años
2) Partición nociva: Juez
X 5años renovable 1 vez
b) Perdurable art.2004
1) Accesorios Indispensables.
2) Muros ,Cercos y Fosos
CONDOMINIO


1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.

Distingue condominio con indivisión forzosa
temporaria y perdurable.
Clasifica a los muros cercos y fosos en:
Lindero, separativo o divisorio.
encaballado.
Contiguo.
Medianero.
Privativo o exclusivo.
De cerramiento: Al lindero de cerramiento.
De elevación: al lindero que excede la
altura del muro de cerramiento (tres
metros).
Enterrado: al ubicado debajo del nivel del
suero sin servir de cimiento.
Unifica el plazo de indivisión temporaria a
10 años
CONDOMINIO MUROS CERCOS Y FOSOS

1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
Clasificación en:
Lindero, separativo o divisorio.
Encaballado.
Contiguo.
Medianero.
Privativo o exclusivo.
De cerramiento: Al lindero de cerramiento.
De elevación: al lindero que excede la
altura del muro de cerramiento (tres
metros).
Enterrado: al ubicado debajo del nivel del
suero sin servir de cimiento.
PARTICION arts. 2363 y sigs CCYCN
SEGUN LUGAR O EMPLAZAMINETO
PRIVADA o EXTRAJUDICIAL – JUDICIAL
MODOS DE REALIZARLA
EN ESPECIE
-
EN DINERO -
MIXTA
PROPIEDAD HORIZONTAL Arts. 2037 al 2072







Concepto: La propiedad horizontal es el derecho real que se
ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular facultades
de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen
sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio….
Define Unidad Funcional: El derecho de propiedad horizontal se
determina en la unidad funcional, que consiste en pisos,
departamentos, locales u otros espacios susceptibles de
aprovechamiento por su naturaleza o destino, que tengan
independencia funcional, y comunicación con la vía pública,
directamente o por un pasaje común.
Distingue:
cosas y partes comunes.
cosas y partes necesariamente comunes.
Cosas y partes comunes no indispensables.
Enumera de manera mas extensa y detallada el contenido del
reglamento de propiedad horizontal.
PROPIEDAD HORIZONTAL Arts. 2037 al 2072
CONSORCIO:
LO DEFINE COMO EL CONJUNTO DE
PROPIETARIO DE LAS UNIDADES FUNCIONALES.
DETERMINA:
 NATURALEZA JURIDICA: persona jurídica
 DOMICILIO: el inmueble
 ORGANOS: asamblea, consejo de propietarios y
administrador
 EXTINCIÓN: por la desafectación del inmueble al régimen
de propiedad horizontal por acuerdo unánime de los
propietarios por escritura publica o por resolución judicial
inscripto en el registro inmobiliario
PROPIEDAD HORIZONTAL Arts. 2037 al 2072
FACULTADES: IGUAL QUE LA LEY 13.512 ART. 3
Enajenar la unidad funcional que le pertenece,
Constituir derechos reales o personales.
La constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o
embargo sobre la unidad funcional comprende a las cosas y partes
comunes y a la unidad complementaria, y no puede realizarse
separadamente de éstas
OBLIGACIONES: LAS ENUMERA EN 6 INCISOS

a) cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad y
administración, y del reglamento interno, si lo hay;

b) conservar en buen estado su unidad funcional;

c) pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción
de su parte indivisa;

d) contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay;

e) permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones
de cosas y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para
verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras
cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación;

f) notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta
por constituir uno diferente del de la unidad funcional.
PROPIEDAD HORIZONTAL Arts. 2037 al 2072
GASTOS Y CONTIBUCIONES:
con
relación a la unidad funcional: a cargo de cada
propietarios.
con relación a las partes comunes: cada propietario debe
pagar

expensas comunes ordinarias de administración y
reparación. .. Igualmente son expensas comunes ordinarias
las requeridas por las instalaciones necesarias para el
acceso o circulación de personas con discapacidad, fijas o
móviles, y para las vías de evacuación alternativas para
casos de siniestros
 expensas comunes extraordinarias dispuestas por resolución
de la asamblea
EXPRESAMENTE DISPONE QUE: El certificado de deuda
expedido por el administrador es título ejecutivo para el
cobro a los propietarios de las expensas y demás
contribuciones.
PROPIEDAD HORIZONTAL Arts. 2037 al 2072
EN RELACION A LAS EXPENSAS


El reglamento de propiedad y administración puede
eximir parcialmente de las contribuciones por
expensas a las unidades funcionales que no tienen
acceso a determinados servicios o sectores del
edificio que generan dichas erogaciones.
Obligados al pago de expensas. Además del
propietario, y sin implicar liberación de éste, están
obligados al pago de los gastos y contribuciones de
la propiedad horizontal los titulares de otros
derechos reales o personales que sean poseedores
por cualquier título.
PROPIEDAD HORIZONTAL Arts. 2037 al 2072
Asambleas
RESUELVE:
 las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el
reglamento de propiedad y administración;
 las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios
 las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador
o del consejo de propietarios.
MAYORIAS: Las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría
absoluta computada sobre la totalidad de los propietarios de las
unidades funcionales y se forma con la doble exigencia del número
de unidades y de las partes proporcionales indivisas de éstas con
relación al conjunto.
 La mayoría de los presentes puede proponer decisiones, las que
deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes
y se tienen por aprobadas a los QUINCE (15) días de notificados,
excepto que éstos se opongan antes por igual medio, con mayoría
suficiente.
NULIDADES: El derecho a promover acción judicial de nulidad de la
asamblea caduca a los TREINTA (30) días contados desde la fecha de
la asamblea.
PROPIEDAD HORIZONTAL Arts. 2037 al 2072
Consejo de propietarios:
DESIGNACION: A cargo de la asamblea. (opcional no obligatorio)
ATRIBUCIONES:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier
causa el administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante
gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;
d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o
ausencia del administrador, y convocar a la asamblea si el cargo
está vacante dentro de los TREINTA (30) días de producida la
vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios
no sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones
PROPIEDAD HORIZONTAL Arts. 2037 al 2072
Administrador
NATURALEZA JURIDICA: representante legal del consorcio con el carácter de
mandatario
QUIENES PUEDEN SERLO: un propietario o un tercero, persona humana o
jurídica
DESIGNACION Y REMOSION:

El administrador designado en el reglamento de propiedad y administración
cesa en oportunidad de la primera asamblea si no es ratificado en ella.

Los administradores sucesivos deben ser nombrados y removidos por la
asamblea

Pueden ser removidos sin expresión de causa
DERECHOS Y OBLIGACIONES:
a) convocar a la asamblea, redactar el orden del día y labrar el acta respectiva;
b) ejecutar las decisiones de la asamblea;
c) atender a la conservación de las cosas y partes comunes y a la seguridad de la
estructura del edificio y dar cumplimiento a todas las normas de seguridad y
verificaciones impuestas por las reglamentaciones locales;
PROPIEDAD HORIZONTAL Arts. 2037 al 2072
d) practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos
necesarios para satisfacerlas. Para disponer total o
parcialmente del fondo de reserva, ante gastos
imprevistos y mayores que los ordinarios, el administrador
debe requerir la autorización previa del consejo de
propietarios;
e) rendir cuenta documentada dentro de los SESENTA (60)
días de la fecha de cierre del ejercicio financiero fijado en
el reglamento de propiedad y administración;
f) nombrar y despedir al personal del consorcio, con acuerdo
del consejo de propietarios;
g) cumplir con las obligaciones derivadas de la legislación
laboral, previsional y tributaria;
h) mantener asegurado el inmueble con un seguro integral
de consorcios que incluya incendio, responsabilidad civil y
demás riesgos de práctica, aparte de asegurar otros
riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
PROPIEDAD HORIZONTAL Arts. 2037 al 2072
llevar en legal forma los libros de actas, de administración, de registro
de propietarios, de registros de firmas y cualquier otro que exija la
reglamentación local. También debe archivar cronológicamente las
liquidaciones de expensas, y conservar todos los antecedentes
documentales de la constitución del consorcio y de las sucesivas
administraciones;
j) en caso de renuncia o remoción, dentro de los QUINCE (15) días
hábiles debe entregar al consejo de propietarios los activos
existentes, libros y documentos del consorcio, y rendir cuentas
documentadas;
k) notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso
después de las cuarenta y OCHO (48) horas hábiles de recibir la
comunicación respectiva, la existencia de reclamos administrativos o
judiciales que afecten al consorcio;
l) a pedido de parte interesada, expedir dentro del plazo de TRES (3) días
hábiles el certificado de deudas y de créditos del consorcio por todo
concepto con constancia de la existencia de reclamos administrativos
o judiciales e información sobre los seguros vigentes;
m) representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y
judiciales como mandatario exclusivo con todas las facultades propias
de su carácter de representante legal.
i)
PROPIEDAD HORIZONTAL Arts. 2037 al 2072
SUBCONSORCIOS:
CARACTERISTICAS:
 Se establecen en edificios cuya estructura o
naturaleza lo haga conveniente por existir sectores
con independencia económica, funcional o
administrativa.
 Cada sector puede tener una subasamblea.
 Su funcionamiento y atribuciones deben regularse
especialmente y puede designarse a un
subadministrador del sector.
 En caso de conflicto entre los diversos sectores la
asamblea resuelve en definitiva.
 Frente a terceros responde todo el consorcio sin
tener en cuenta los diversos sectores que lo integran.
PROPIEDAD HORIZONTAL Arts. 2037 al 2072
INFRACCIONES
En caso de violación por un propietario u
ocupante de las prohibiciones establecidas en
este Código o en el reglamento de propiedad y
administración, y sin perjuicio de las demás
acciones que corresponden, el consorcio o
cualquier propietario afectado tienen acción
para hacer cesar la infracción, la que debe
sustanciarse por la vía procesal más breve de
que dispone el ordenamiento local. Si el
infractor es un ocupante no propietario, puede
ser desalojado en caso de reiteración de
infracciones.
CONJUNTOS INMOBILIARIOS arts. 2073 al 2086
Características:






cerramiento, partes comunes y privativas, estado de indivisión forzosa y
perpetua de las partes, lugares y bienes comunes
reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones
y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación
de contribuir con los gastos y cargas comunes
entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades
privativas
Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las
facultades que sobre ellas se tienen, son interdependientes y conforman un
todo no escindible.
Cuando se configuran derechos reales, los conjuntos inmobiliarios deben
someterse a la normativa del derecho real de propiedad horizontal establecida
en el Título VI de este Libro, con las modificaciones que establece el presente
Título, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal
especial.
Pueden asimismo existir conjuntos inmobiliarios en los que se establecen los
derechos como personales o donde coexisten derechos reales y derechos
personales.
TIEMPO COMPARTIDO arts. 2087 al 2102



Concepto: Se considera que existe tiempo compartido si uno o
más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para
alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines
y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.
Afectación: La constitución de un tiempo compartido requiere la
afectación de uno o más objetos a la finalidad de
aprovechamiento periódico y por turnos, la que, en caso de
tratarse de inmuebles, debe formalizarse por escritura pública,
que debe contener los requisitos establecidos en la normativa
especial.
De la administración: La administración puede ser ejercida por
el propio emprendedor, o por un tercero designado por él. En tal
caso, ambos tienen responsabilidad solidaria frente a los usuarios
del tiempo compartido, por la debida gestión y coordinación en el
mantenimiento y uso de los bienes.
TIEMPO COMPARTIDO arts. 2087 al 2102

Extinción: La extinción del tiempo compartido se produce:
a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación;
b) en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o
se han rescindido la totalidad de los contratos, circunstancia de la que
se debe dejar constancia registral;
c) por destrucción o vetustez.


La relación entre el propietario, emprendedor, comercializador y
administrador del tiempo compartido con quien adquiere o utiliza el
derecho de uso periódico se rige por las normas que regulan la relación
de consumo, previstas en este Código y en las leyes especiales.
Al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las
normas sobre derechos reales.
CEMENTERIOS PRIVADOS arts. 2103 al 2113




Concepto. Se consideran cementerios privados a los inmuebles
de propiedad privada afectados a la inhumación de restos
humanos.
Afectación. El titular de dominio debe otorgar una escritura de
afectación del inmueble a efectos de destinarlo a la finalidad de
cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la
Propiedad Inmueble conjuntamente con el reglamento de
administración y uso del cementerio. A partir de su habilitación
por parte de la municipalidad local el cementerio no puede
alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de
garantía.
La relación entre el propietario y el administrador del
cementerio privado con los titulares de las parcelas se rige por
las normas que regulan la relación de consumo previstas en
este Código y en las leyes especiales.
Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las
normas sobre derechos reales.
SUPERFICIE arts. 2114 al 2128


Concepto: El derecho de superficie es un derecho real
temporario, que se constituye sobre un inmueble ajeno,
que otorga a su titular la facultad de uso, goce y
disposición material y jurídica del derecho de plantar,
forestar o construir, o sobre lo plantado, forestado o
construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo, según las
modalidades de su ejercicio y plazo de duración
establecidos en el título suficiente para su constitución y
dentro de lo previsto en este Título y las leyes especiales.
En el articulo 1888 se establece como derecho real sobre
cosa propia.
SUPERFICIE arts. 2114 al 2128
Se incorpora el derecho real de superficie en sus tres
modalidades:
de construcción,
de plantación y
de forestación.


Destrucción de la propiedad superficiaria: el derecho se
extingue si no se construye nuevamente en el plazo de seis
meses o no se planta o foresta en tres años.
Extinción: por el no uso:
Para el derecho de construir por un plazo de diez años
Para el derecho de plantar o forestar por un plazo de cinco años.


Se aplican supletoriamente las normas relativas a las
limitaciones del uso y goce del usufructo.
USUFRUCTO ARTS. 2129 AL 2153
Establece la posibilidad de disponer jurídicamente, además del
uso y goce.
 Objeto:
Cosas fungibles y no fungibles (conjunto de animales)
Un derecho
Todo o parte de una herencia
 Legitimados:
El dueño, el titular de un derecho de propiedad horizontal, el
superficiario y los comuneros.
 En caso de duda se presume oneroso.
 Inventario: obligatorio si hay menores, incapaces, o se
constituye por testamento
 Derechos del usufructuario: puede constituir derechos reales y
personales
 Personas jurídicas: plazo se extiende a cincuenta años.
 Extinción: se extingue por el uso abusivo y la alteración de la
sustancia comprobada judicialmente.

USO ARTS. 2154 AL 2157

CONCEPTO: El uso es el derecho real que consiste en
usar y gozar de una cosa ajena, su parte material o
indivisa, en la extensión y con los límites establecidos
en el título, sin alterar su sustancia. Si el título no
establece la extensión del uso y goce se entiende que
se constituye un usufructo.
El derecho real de uso sólo puede constituirse a
favor de persona humana.

Se aplican supletoriamente las normas del usufructo.

No puede el usuario constituir derechos reales

Los frutos no pueden ser embargados por los
acreedores
HABITACION ARTS. 2158 AL 2161



CONCEPTO: La habitación es el derecho real que consiste en
morar en un inmueble ajeno construido, o en parte material
de él, sin alterar su sustancia.
El derecho real de habitación sólo puede constituirse a favor
de persona humana.
Se aplican supletoriamente las normas del Uso.
Limitaciones: no es transmisible, no se puede constituir
derechos reales y no es ejecutable por los acreedores.
SERVIDUMBRE ARTS. 2162 AL 2183


CONCEPTO: La servidumbre es el derecho real que se establece entre dos
inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante determinada
utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de mero
recreo.
OBJETO: Totalidad o parte de un inmueble ajeno.
CLASIFICACION:
Positiva o negativa.
Real o personal (en caso de duda se presume personal) .
Forzosa: (de transito, de acueducto, de recibir agua). La acción para reclamar
una servidumbre forzosa es imprescriptible.


EXTINCION: Medios especiales.
a) la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante;
b) el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón;
c) en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su
muerte, aunque no estén cumplidos el plazo o condición pactados; si el
titular es una persona jurídica, su extinción, y si no se pactó una duración
menor, se acaba a los cincuenta años desde la constitución.
DERECHOS REALES DE GARANTIA
DISPOSICIONES COMUNES ARTS. 2184 AL 2204





Establece un capitulo de disposiciones
comunes.
El objeto de los derechos reales de garantía
pueden ser cosas y derechos.
El defecto en la especialidad no general la
nulidad de la garantía.
En caso de ejecución, son inoponible al
acreedor los actos jurídicos celebrados en
perjuicio de la garantía.
Cancelación del gravamen: Por el titular o
por el juez
HIPOTECA ARTS. 2205 AL 2211



Concepto: La hipoteca es el derecho real de garantía que recae
sobre uno o más inmuebles individualizados que continúan en
poder del constituyente y que otorga al acreedor, ante el
incumplimiento del deudor, las facultades de persecución y
preferencia para cobrar sobre su producido el crédito
garantizado.
Legitimación: Los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y
superficie
Hipoteca de parte indivisa. Un condómino puede hipotecar la
cosa por su parte indivisa. El acreedor hipotecario puede
ejecutar la parte indivisa sin esperar el resultado de la
partición. Mientras subsista esta hipoteca, la partición
extrajudicial del condominio es inoponible al acreedor
hipotecario que no presta consentimiento expreso.
ANTICRESIS ARTS. 2212 AL 2218




Concepto: La anticresis es el derecho real de garantía que recae
sobre cosas registrables individualizadas, cuya posesión se
entrega al acreedor o a un tercero designado por las partes, a
quien se autoriza a percibir los frutos para imputarlos a una
deuda.
Legitimación: Los titulares de los derechos reales de dominio,
condominio, propiedad horizontal, superficie y usufructo
Plazo máximo. El tiempo de la anticresis no puede exceder de
diez años para cosas inmuebles y de cinco años para cosas
muebles registrables. Si el constituyente es el titular de un
derecho real de duración menor, la anticresis, se acaba con su
titularidad.
Duración de la inscripción. Los efectos del registro de la anticresis
se conservan por el término de veinte años para inmuebles y de
diez años para muebles registrables, si antes no se renueva.
PRENDA ARTS. 2219 AL 2237
Divide su tratamiento en tres secciones:
Disposiciones generales
Prenda de cosas
Prenda de créditos
 Concepto. La prenda es el derecho real de garantía sobre
cosas muebles no registrables o créditos instrumentados.
Se constituye por el dueño o la totalidad de los
copropietarios, por contrato formalizado en instrumento
público o privado y tradición al acreedor prendario o a un
tercero designado por las partes.
 Prenda con registro: se rige por la legislación especial.
 Oponibilidad. La prenda no es oponible a terceros si no
consta por instrumento público o privado de fecha cierta
 Prenda de créditos: Constitución. constituye cuando se
notifica la existencia del contrato al deudor del crédito
prendado.

“Muchas gracias
por su
atención y participación ”