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colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana
colegio territorial de arquitectos de valencia
E:14-04717-200
P:1 de 52
D: 14-0010867-001-04239
Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN
DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
visado estatutario 14/11/14
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MEMORIA INFORMATIVA Y JUSTIFICATIVA.
1.- ANTECEDENTES.
1.1- Documento. Modificación Puntual del Plan General de Ordenación Urbana de
Alboraya en la Zona de Protección de Huerta.
1.2.- Promotor: Excmo., Ayuntamiento de Alboraya.
1.3- Zona Afectada: Suelo No urbanizable Agrícola Protegido.
2.- OBJETO DE LA MODIFICACIÓN.
Se redacta la presente modificación para facilitar y fomentar acciones encaminadas
a la recuperación del patrimonio cultural existente, protegiendo los espacios rurales y
permitiendo usos terciarios que dinamicen la Huerta, incrementado el uso público y
generando rentas complementarias a las agrarias.
Esta huerta hoy languidece tras la presión urbanística e industrial, quedando
arrinconada por la expansión caótica de los perímetros urbanos e industriales
El abandono del uso agrícola conlleva como no puede ser de otra forma, el desuso
del patrimonio cultural ligado a la huerta
Una protección y una mejor gestión permitiría su conservación y mantenimiento en el
tiempo, lo que se busca con esta modificación es poder mantener el patrimonio
existente adaptando las necesidades existentes a nuestra realidad, pues el avance de
los municipios cercanos, agreden de manera directa la extensión de sus usos agrícolas
tradicionales.
Esta modificación pretende potenciar el uso de la huerta con su agricultura, y un
turismo sostenible en torno a ella, pueden ser dos ejes fundamentales para la
supervivencia de un paisaje y activación de la misma.
De lo contrario, los valores de la huerta y las formas milenarias del cultivo de la tierra
acabarán siendo constreñidas y segregadas, y quedarán en abandono y desuso
muriendo lentamente.
La modificación se centrará fundamentalmente en facilitar el desarrollo del sector
terciario en la zona, junto a la modificación de la normativa que facilite el
funcionamiento de las actividades existentes o que se desarrollen sobre antiguas
alquerías adaptándolos a las necesidades actuales, siguiendo los usos tradicionales y
respetando las tipologías constructivas tradicionales.
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3.- CIRCUNSTANCIAS DE TIPO GENERAL.
La modificación propuesta, se plantea sobre el P.G.O.U de Alboraya aprobado
definitivamente “ 18/01/1992 “ ( B.O.P ) y 7/05/1991 (C.T.U ), teniendo presente las
indicaciones del Plan General adaptación a la LUV, Edicto información pública
03/03/2011 (D.O.C.V) – 28/02/2011 (AYTO),
cuya aprobación definitiva está en
tramitación, así como las especificaciones contenidas en el PLAN DE ACCIÓN
TERRITORIAL DE PROTECCIÓN DE LA HUERTA DE VALENCIA “ PATPHV”, actualmente
pendiente de aprobación que ya contempla en una de sus espacio más restringidos
en la Huerta de Alboraya “ Huerta de Protección Especial Grado 1(H1) , como usos
permitidos los establecimientos de restauración, hoteles rurales, tiendas de artesanía
etc. y especifica:
Art. 53.- Usos y actividades permitidas en la Huerta de protección Especial Grado 1 ( H1
Ap 3.- En esta zona también se admitirá la implantación de nuevos usos que
contribuyan a la dinamización, conocimiento, disfrute público y aprovechamiento
colectivo del paisaje de la huerta, tales como establecimientos de restauración,
hoteles rurales, tiendas de artesanía y productos agrícolas, mercadillos al aire libre o
similares, siempre y cuando den cumplimiento a los objetivos del Plan.
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Estos nuevos usos sólo serán admisibles sobre construcciones existentes y supondrán la
rehabilitación del edificio en el que se vayan a ubicar y de su entorno. A estos efectos,
la rehabilitación y adecuación de dicho edificio, deberá cumplir, además de las
condiciones establecidas las siguientes.
a.- Cuando sea necesario incremento del volumen edificado, este no podrá ser
superior al 100% del existente, siempre que no se desvirtúe su carácter rural y no se
incrementen las alturas existentes.
El P.G.O.U de Alboraya en vigor, en su Capitulo Segundo “ Zona de Protección de la
Huerta “indica:
Art. 4.6- Usos:
1.- El uso global o dominante de esta zona es el Agrícola
2.- Se prohíben expresamente los siguientes usos:
a.- Residencial. Salvo en las edificaciones tradicionales unifamiliares existentes con
anterioridad a la aprobación del presente Plan General, siempre que resuelva
adecuadamente el vertido de sus aguas residuales.
b.- Terciario. Excepto tan sólo si se ubican en edificios tradicionales existentes con
anterioridad a la aprobación de este Plan.
c.- Industrial
No obstante y a los solos efectos d mantener el empleo ya existente, cuando ello no
sea
incompatible
considerarán
de
con
objetivos
interés
social
irrenunciables
aquellas
de
industrias
ordenación
que,
territorial,
encontrándose
se
en
funcionamiento efectivo en la fecha de aprobación definitiva del presente Plan, estén
legalizadas o precisen legalizar su situación y cumplan todos los siguientes requisitos:
- Que se pruebe que la instalación estaba en funcionamiento antes de la fecha de
aprobación definitiva de este Plan.
–
Si se trata de una actividad calificada como insalubre o peligrosa deberá estar
ubicada a más de 2.000 metros de suelos urbanos de uso dominante residencial o
terciario, salvo que en la calificación se especifique excepción de distancia por
adopción de medidas correctoras.
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–
Que cuente con sistema de depuración de residuos y emisiones en condiciones
reglamentarias.
–
Que no genere flujo de tráfico que puedan dañar o perturbar la estructura
territorial postulada por el presente Plan.
–
Las anteriores condiciones se observarán para la legalización de industrias y para
la concesión de licencias de reforma.
d.- Almacenes.
No obstante, para los almacenes existentes con anterioridad a la aprobación del
presente Plan se aplicará un régimen transitorio que no exceda de 15 años para su
reconversión en almacenes agrícolas o secaderos de chufas.
Sin embargo y siempre que guarden relación con la naturaleza y destino agrícola
de la finca, y se ajusten a los planes y normas de la Consellería de Agricultura,
podrán realizarse pequeñas edificaciones destinadas a almacén de aperos o
similares, que deberán cumplir las siguientes condiciones.
-
Superficie edificable máxima: 20 m2
-
Altura máxima de cornisa : 3,50 m
-
Deberán resolver adecuadamente los vertidos si hubiere.
e.- Dotacional
Salvo servicios educativos, asistenciales y religiosos para la población diseminada,
únicamente si se ubican en edificios tradicionales existentes con anterioridad a la
aprobación del presente Plan General.
3.- Se permiten los siguientes usos:
a.- De vivienda.
Sola y exclusivamente en las alquerías y edificaciones existentes, entendidas
como viviendas de los agricultores . NO podrán ser segregadas de las parcelas
agrícolas a las que sirven
Podrán ser reformadas y rehabilitadas, incluso transformadas en almacenes agrícolas,
o utilizarlas para actividades dotacionales. No podrán ser ampliadas ni en superficie ni
en volumen.
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b.- Secaderos de chufas: Son instalaciones específicas que no podrán ser
utilizadas para otros fines, que los propios. Podrán construirse sustituyendo o
transformando antiguas alquerías, con una altura máxima de dos plantas. No podrán
ocupar una superficie superior al 3% del suelo y será necesario acreditar la propiedad
de al menos 6 hanegadas para poderlos construir. Se separarán de los lindes una
distancia igual a la altura de la edificación.
Se apunta la posibilidad de que los secaderos puedan ser comunitarios o colectivos,
en sustitución de los particulares, pudiendo ser emplazados en polígonos industriales.
4,- En general la edificabilidad máxima autorizada en Suelo No Urbanizable no
superará los 0,30m3/m2, incluyendo las edificaciones existentes. No podrá superar una
superficie superior al 3% y la altura máxima de cornisa será de 8,0 m.
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La huerta de Alboraya, se sitúa sobre una amplia y fértil llanura costera que presenta
los siguientes lindes. Norte: Municipios de Meliana y Almássera.
Sur: Valencia.
Oeste: Tabernes Blanques.
Este: Mar Mediterráneo.
Junto a suelos fértiles cultivados, nos encontramos con un patrimonio rural de interés
formado por alquerías, secaderos, pérgolas, gallineros, pequeñas ermitas, pozos etc.
que constituyen un conjunto que lejos de ser estático, se caracteriza por una
cambiante dinámica social, económica y poblacional que se debe adaptar a las
nuevas realidades y necesidades tanto económicas como sociales que permitan su
desarrollo y mantenimiento.
En la actualidad, la escasa rentabilidad de pequeñas explotaciones agrícolas, junto
con el deterioro de los sistemas de riego y la presión urbanizadora del entorno, lleva al
abandono de plantaciones y edificaciones relacionadas con las explotaciones
agrícolas, con lo que la pérdida patrimonial del conjunto es más que evidente.
Por todo ello es prioritario facilitar las acciones encaminadas a la recuperación del
patrimonio existente y solo con actividades rentables será posible detener el proceso
de degradación de la huerta de Alboraya.
La normativa vigente, contempla el uso terciario ubicado en edificios tradicionales,
uso que implica la rehabilitación de las edificaciones existentes y por consiguiente la
mejora y conservación del patrimonio arquitectónico existente, aplicando en general
una edificabilidad máxima de 0,30m3/m2, incluyendo edificaciones existentes.
ocupación máxima del 3% y altura máxima de cornisa 8,00 m. Las especificaciones
indicadas son de carácter general y no responden a las necesidades reales del uso
terciario ya que los alquerías existentes son de pequeñas dimensiones y dado el
entorno que se pretende potenciar, las instalaciones hoteleras emplazadas en
edificaciones existentes a desarrollar, serán de calidad media-alta y deberán cumplir
las necesidades mínimas para dichas instalaciones, como son:
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Comunicaciones
Ascensores, Montacargas, Escalera de clientes, Escalera de
servicio, Distribuidores
Zona Clientes
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Habitaciones dobles : 15 a 17 m2
Habitaciones individuales: 8 a 10 m2
Salón en habitaciones: 10 a 12 m2.
Cuarto baño en habitaciones
Salones Generales, Comedor, Bar, Sala de reuniones, Botiquín
primeros auxilios, Gimnasio, Sauna y Piscina cubierta en 4
estrellas. Servicios en zona de “ Comedor, Salón, Bar “
Servicios Generales
Cocina, Servicio Sanitario, Oficio en cada Planta, Servicio Caja
Fuerte, Depósito de equipajes, Garaje para clientes, Recepción,
Servicio de Lavandería y Planchado, Zonas de Almacenamiento
Zona de personal
Dormitorios de personal, Vestuarios, Aseos, Comedor de personal.
Otras Condiciones
Accesibilidad para minusválidos, que obliga a la dotación de
rampas y accesos y recorridos pavimentados con anchos y
pendientes normalizadas
Un hecho sintomático de la necesidad de adaptar la normativa de aplicación en la
Zona de Huerta Protegida a las necesidades actuales, es observar el dato repetido de
que el desarrollo de la actividad de los secaderos de chufas, se ha visto afectada por
la imposibilidad de la creación de espacios libres hormigonados para secado, por lo
que para no proceder a una mayor ocupación de la zona de huerta han ido
apareciendo sobre las construcciones tradicionales existentes, cubiertas y cuerpos de
edificación que han aumentado
la superficie de secado, lo cual a los efectos
urbanísticos constituye sin duda una tercera planta que eleva la superficie de cornisa,
al menos hasta los 9,00 m.
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Lo expuesto implica que las instalaciones terciarias a desarrollar sobre edificaciones
existentes deberán tener unas superficies suficientes para que la actividad sea
rentable y “ Viable “ y por lo tanto deberán tener la posibilidad de proceder a la
ampliación de la edificación existente al menos en un 100%, computando en la
edificación origen, la superficie real construida sobre rasante, más las superficie bajo
cubierta con altura superior a 1,50 m.
Las alquerías y edificaciones de la zona presentan habitualmente dos o tres plantas
sobre rasante y la utilización del bajo cubierta en el caso de cubiertas inclinadas, lo
que a efectos reales constituye la tercera planta.
Un ejemplo claro de la tipología de la construcción tradicional en la huerta de
Alboraya, se refleja en la fotografía adjunta.
Alboraya 1983- Museu Valenciá d´Etnología
Alquerías de dos y tres plantas
La adaptación y remodelación de las alquerías existentes en la actualidad junto a las
necesidades de mercado de las actividades que pueden desarrollarse en el entorno
de “ HUERTA PROTEGIDA “ , sin aumentar en lo posible la ocupación de las parcelas
para preservar la huerta, han llevado a la aparición en numerosas alquerías de una
tercera planta en busca de lograr una rentabilidad mínima, que de otro modo, las
haría inservibles.
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El P.G.O.U de Alboraya indica para las construcciones en suelo no urbanizable una
altura máxima de cornisa de 8 m, y en su normativa general
Art. 5.46.- Construcciones por encima de la altura.
1.- Por encima de la altura de cornisa máxima, podrá admitirse con carácter
general, con las limitaciones que se establecen en las Ordenanzas Particulares de
cada zona, las siguientes construcciones.
a.- Las vertientes de la cubierta, que podrán sobrepasar los planos que,
conteniendo una línea situada 1 metro por encima de las aristas de altura de cornisa
del edificio en fachadas y patios, formen una pendiente del 60%
b.- Los remates de las cajas de escaleras, casetas de ascensores, depósitos y
otras instalaciones, que no podrán sobrepasar una altura de 3,50 metros sobre la altura
de cornisa.
La norma supone pues una altura de cornisa para construcciones con cubierta
inclinada de ( 8 + 1 m ) = 9,00 m, altura que se ha sobrepasado ampliamente en las
edificaciones existentes.
De la aplicación de los coeficientes de ocupación y volumetría vigentes a una parcela
tipo , se desprenden datos que podrían ser lógicos para viviendas rurales, pero que no
lo son tanto para edificaciones en la que se desarrollen actividades que potencien la
zona de Huerta Protegida y que se desenvuelvan bajo parámetros ineludibles de
rentabilidad, puesto que a una parcela de “ 10.000 m2” le correspondería al aplicar
una edificabilidad de 0,30 m3/m2, una volumetría de 3.000 m3 equivalente a 1.000 m2
de superficie construida y sin embargo la ocupación del 3% nos conduciría a una
ocupación de 300 m2 que desarrollada en dos plantas nos daría una superficie
construida máxima de 600 m2. “ Un 40% inferior a la que permite su volumetría “ y es
ésta una de las causas que ha conducido a numerosas edificaciones emplazadas en
la Huerta Protegida con tres plantas de altura.
Por todo lo expuesto la modificación que se plantea respondería a los siguientes
parámetros respetando fundamentalmente las especificaciones de Volumetría y
ocupación establecidas en el planeamiento y procediendo a las ampliaciones
necesarias fundamentalmente con la recuperación de los bajos cubierta con un
pequeño aumento en la altura de cornisa y que configurarán la tercera planta en los
edificios con cubierta inclinada.
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SNUAP- Suelo No Urbanizable Agrícola Protegido.
El Art. 4.6 – Usos en su Ap. 2 quedará redactado de la siguiente forma:
Se prohíben expresamente
b.- Terciario: Excepto tan sólo si se ubican en edificios tradicionales existentes con
anterioridad a la aprobación de este Plan.
b-1.- Se autorizan los usos terciarios ·”Hoteles, Restauración, Horchaterías etc “
ubicados en edificaciones tradicionales existentes, siempre que se cumplan:
1.- Rehabilitación con o sin ampliación de la edificación existente, respetando la
tipología tradicional de la construcción de la zona.
2.- Se autoriza la ampliación de la edificación existente en un máximo del 100% de su
superficie construida, computando en ella las superficies sobre rasante y los bajo
cubierta con altura libre igual o superior a 1,50 m. No
computarán
las
superficies
construidas bajo rasante.
3.- En instalaciones hoteleras se autoriza la construcción de anexos destinados a
instalaciones hasta un máximo del 15% de la superficie construida inicialmente
existente
4.- Edificabilidad: 0,30 m3/m2 sobre superficie bruta de parcela.
5.- Ocupación 3% de la superficie bruta de parcela.
En instalaciones hoteleras se permite la pavimentación de los espacios exteriores
que faciliten circulación por el recinto a las personas con movilidad reducida,
cumpliendo los parámetros de accesibilidad que exige la normativa vigente.
6.- Número de Plantas 3
7.- Altura máxima de cornisa ( 9,00 m ).
Las instalaciones de uso terciario, disponen en cumplimiento de la normativa
vigente, aislamientos en forjado e instalaciones que precisan dotarlas de una altura
libre entre plantas suficiente para responder a las necesidades de la actividad.
7.1.- Edificaciones con cubierta inclinada: medida desde la rasante media del
terreno a la cara inferior del encuentro del paramento vertical del cerramiento con la
cara inferior del alero de cubierta.
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7.2.- Edificaciones con cubierta plana: medida desde la rasante media del terreno
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hasta la cara inferior del último forjado.
8.- Construcciones por encima de la altura:
Según Art. 5.46 P.G.O.U y en especial los torreones y minaretes tradicionales en la
zona, adecuados para ocultar instalaciones en la actualidad imprescindibles.
9.- Piscinas: Se autoriza en establecimientos hoteleros la construcción de piscinas al
aire libre con un máximo de lámina de agua de 5 m2/plaza
10.-
Aparcamientos:
Se
autoriza
la
utilización
de
espacios
exteriores
para
aparcamiento con un máximo de 1 plaza cada 100 m2 o fracción de superficie
construida. La zona destinada quedará protegida de vistas mediante la utilización de
elementos arbóreos tradicionales de la zona y setos.
11.- Para la aplicación de los parámetros de ocupación y volumetría podrán
computarse la suma de parcelas situadas en la zona de Protección de Huerta de
Alboraya, siempre que queden registralmente afectas a la actividad.
4.- JUSTIFICACIÓN DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL PLANTEADA.
La existencia de un crecimiento urbanístico desproporcionado que limita las zonas
tradicionales destinadas fundamentalmente a huerta en SNUAP,
ha creado una
inadecuación entre el modelo urbanístico y las necesidades reales de este tipo de
suelo.
-
Cultivos minifundistas con parcelas pequeñas con medias inferiores a seis
hanegadas, junto con un sistema de riego muy deteriorado y la presión de la
agricultura latifundista de otras regiones, hacen poco competitiva y rentable la
actividad.
-
Abandono de parcelas y alquerías con rápido deterioro del patrimonio
arquitectónico y paisajístico con la aparición de edificaciones en semirruina o
con añadidos de uralita o elementos similares.
-
Abandono y degradación de un sistema de regadío de acequias heredado de
los romanos y árabes.
-
Normativa que obliga a edificaciones de 2 plantas cuando desde siglos ya
existían edificaciones de tres plantas que respondían a las necesidades reales
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de naves, secaderos etc. La razón indicaba que con la misma superficie de
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planta y sin disminuir la superficie de huerta, con una pequeña elevación,
especialmente en secaderos de
chufa, se aumentaba sensiblemente la
superficie de secado.
-
En instalaciones hoteleras con pequeña superficie de planta y con la exigencia
prioritaria de una ocupación mínima de huerta, es imprescindible para que la
actividad sea viable y cumpla la normativa vigente para este tipo de
instalación, la ocupación de una tercera planta que rentabilice la inversión.
-
Es prioritario proteger los espacios rurales y detener su rápida degradación
tanto cultural como arquitectónica y paisajística dotándolos de mecanismos
que dinamicen la huerta, incrementen el uso público y generen rentas
complementarias a las agrarias.
-
La modificación puntual al P.G.O.U de Alboraya, pretende exclusivamente
adecuar a las necesidades reales, el uso terciario en la zona de la Huerta,
permitiendo unos parámetros edificatorios que manteniendo las vitales
especificaciones
Rehabilitación
de
de
volumetría
y
Edificaciones
ocupación
del
tradicionales
P.G.O.U
faciliten
haciéndolas
la
viables
económicamente y sin modificar paisajísticamente el entorno, sino que más
bien lo mejoren.
Por todo lo anteriormente expuesto la Modificación Puntual propuesta supone un
mecanismo que potenciará el uso de la zona, dinamizará la huerta, mantendrá y
mejorará el patrimonio arquitectónico y generará rentas complementarias a las
agrarias, sin suponer un aumento ni en la ocupación, ni en el volumen que especifica
el P.G.O.U, manteniendo unas alturas de cornisa similares a las actualmente existentes
como demuestra la documentación fotográfica adjunta.
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EDIFICACIONES EN LA HUERTA DE ALBORAYA QUE RATIFICAN LO ESPECIFICADO EN LA
PRESENTE MEMORIA JUSTIFICATIVA.
A.- PARTIDA MASSAMARDA:
Fotografía nº. 1
Fotografía nº. 2
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Fotografía nº. 20
Edificación de Tres Plantas sujeta a Licencia de Actividad
Documentación Fotográfica nº. 1- 2 y 20 con referencia al Plano nº. 2
Fotografía nº. 8
Edificación de Tres Plantas
Documentación Fotográfica nº. 9 con referencia al Plano nº. 2
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Fotografía nº. 9
Edificación de Tres Plantas sujeta a Licencia de Actividad
Documentación Fotográfica nº. 9 con referencia al Plano nº. 2
Fotografía nº. 23
Edificación de Tres Plantas
Documentación Fotográfica nº. 23 con referencia al Plano nº. 2
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Fotografía nº. 4
Fotografía nº. 6
Edificación de Tres Plantas + Torreón
Documentación Fotográfica nº. 4 y 6 con referencia al Plano nº. 2
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Fotografía nº. 25
Fotografía nº. 26
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Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN
DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
visado estatutario 14/11/14
01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER
Fotografía nº. 27
Fotografía nº. 28
18
colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana
colegio territorial de arquitectos de valencia
E:14-04717-200
P:19 de 52
D: 14-0010867-001-04239
Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN
DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
visado estatutario 14/11/14
01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER
Fotografía nº. 29
Edificación de Tres Plantas + Torreón sujeta a Licencia de Actividad
Documentación Fotográfica nº. 24-25-26-27-28 y 29 con referencia al Plano nº. 2
Fotografía nº. 11
Edificación de Dos Plantas + Bajo Cubierta
Documentación Fotográfica nº. 11 con referencia al Plano nº. 2
19
colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana
colegio territorial de arquitectos de valencia
E:14-04717-200
P:20 de 52
D: 14-0010867-001-04239
Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN
DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
visado estatutario 14/11/14
01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER
Fotografía nº. 21
Edificación de Dos Plantas + Bajo Cubierta
Documentación Fotográfica nº. 21 con referencia al Plano nº. 2
Fotografía nº. 22
Edificación de Dos Plantas + Bajo Cubierta
Documentación Fotográfica nº. 22 con referencia al Plano nº. 2
20
colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana
colegio territorial de arquitectos de valencia
E:14-04717-200
P:21 de 52
D: 14-0010867-001-04239
Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN
DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
visado estatutario 14/11/14
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Fotografía nº. 3
Fotografía nº. 31
21
colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana
colegio territorial de arquitectos de valencia
E:14-04717-200
P:22 de 52
D: 14-0010867-001-04239
Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN
DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
visado estatutario 14/11/14
01221 LUIS J. SEDANO ZAPATER
Fotografía nº. 32
Edificación de Dos Plantas + Torreón
Documentación Fotográfica nº. 3- 31 y 32 con referencia al Plano nº. 2
22
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colegio territorial de arquitectos de valencia
E:14-04717-200
P:23 de 52
D: 14-0010867-001-04239
Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN
DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
visado estatutario 14/11/14
B- PARTIDA SABOIA:
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Fotografía nº. 5
Edificación de Tres Plantas
Documentación Fotográfica nº. 5 con referencia al Plano nº. 2
Fotografía nº. 7
Edificación de Tres Plantas
Documentación Fotográfica nº. 7 con referencia al Plano nº. 2
23
colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana
colegio territorial de arquitectos de valencia
E:14-04717-200
P:24 de 52
D: 14-0010867-001-04239
Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN
DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
visado estatutario 14/11/14
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Fotografía nº. 12
Edificación de Tres Plantas
Documentación Fotográfica nº. 12 con referencia al Plano nº. 2
Fotografía nº. 14
Edificación de Tres Plantas
Documentación Fotográfica nº. 14 con referencia al Plano nº. 2
24
colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana
colegio territorial de arquitectos de valencia
E:14-04717-200
P:25 de 52
D: 14-0010867-001-04239
Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN
DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
visado estatutario 14/11/14
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Fotografía nº.1 5
Edificación de Tres Plantas
Documentación Fotográfica nº. 15 con referencia al Plano nº. 2
Fotografía nº. 18
Edificación de Tres Plantas
Documentación Fotográfica nº. 18 con referencia al Plano nº. 2
25
colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana
colegio territorial de arquitectos de valencia
E:14-04717-200
P:26 de 52
D: 14-0010867-001-04239
Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN
DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
visado estatutario 14/11/14
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Fotografía nº. 13
Edificación de Dos Plantas + Torreón
Documentación Fotográfica nº. 13 con referencia al Plano nº. 2
Fotografía nº. 16
Edificación de Dos Plantas + Torreón
Documentación Fotográfica nº. 16 con referencia al Plano nº. 2
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colegio territorial de arquitectos de valencia
E:14-04717-200
P:27 de 52
D: 14-0010867-001-04239
Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN
DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
visado estatutario 14/11/14
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Fotografía nº. 17
Edificación de Dos Plantas + Bajo Torreón “ Edificación de tres Plantas al fondo”
Documentación Fotográfica nº. 17 con referencia al Plano nº. 2.
27
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colegio territorial de arquitectos de valencia
E:14-04717-200
P:28 de 52
D: 14-0010867-001-04239
Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN
DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
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C- PARTIDA MIRACLE:
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Fotografía nº. 17
Fotografía nº. 53
Edificación de Tres Plantas.
Documentación Fotográfica nº. 17 y 53 con referencia al Plano nº. 2.
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colegio territorial de arquitectos de valencia
E:14-04717-200
P:29 de 52
D: 14-0010867-001-04239
Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN
DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
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D- PARTIDA LA MAR:
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Fotografía nº. 45
Fotografía nº. 46
Edificación de Dos Plantas+ Bajo Cubierta + Torreón.
Documentación Fotográfica nº. 45 y 46 con referencia al Plano nº. 2.
29
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E:14-04717-200
P:30 de 52
D: 14-0010867-001-04239
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DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
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Fotografía nº. 49
Edificación de Tres Plantas, sujeta a Licencia de Actividad..
Documentación Fotográfica nº. 49, con referencia al Plano nº. 2.
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E:14-04717-200
P:31 de 52
D: 14-0010867-001-04239
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DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
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E- PARTIDA CALVET:
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Fotografía nº. 43
Edificación de Tres Plantas.
Documentación Fotográfica nº. 43, con referencia al Plano nº. 2.
Fotografía nº. 47
Edificación de Tres Plantas, sujeta a Licencia de Actividad..
Documentación Fotográfica nº. 47, con referencia al Plano nº. 2.
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E:14-04717-200
P:32 de 52
D: 14-0010867-001-04239
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DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
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Fotografía nº. 38
Fotografía nº. 44
32
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E:14-04717-200
P:33 de 52
D: 14-0010867-001-04239
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DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
visado estatutario 14/11/14
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Fotografía nº. 48
Edificación de Tres Plantas,
Documentación Fotográfica nº. 38- 44 y 48, con referencia al Plano nº. 2.
Fotografía nº. 42
Edificación de Tres Plantas,
Documentación Fotográfica nº. 42, con referencia al Plano nº. 2.
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colegio territorial de arquitectos de valencia
E:14-04717-200
P:34 de 52
D: 14-0010867-001-04239
Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN
DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
visado estatutario 14/11/14
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Fotografía nº. 51
Fotografía nº. 52
34
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E:14-04717-200
P:35 de 52
D: 14-0010867-001-04239
Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN
DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
visado estatutario 14/11/14
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Fotografía nº. 57
Edificación de Tres Plantas,
Documentación Fotográfica nº. 51- 52 y 58, con referencia al Plano nº. 2.
Fotografía nº. 50
Edificación de Tres Plantas,
Documentación Fotográfica nº. 50, con referencia al Plano nº. 2.
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colegio oficial de arquitectos de la comunidad valenciana
colegio territorial de arquitectos de valencia
E:14-04717-200
P:36 de 52
D: 14-0010867-001-04239
Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN
DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
visado estatutario 14/11/14
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Fotografía nº. 39
Edificación de Dos Plantas,+ Bajo Cubierta
Documentación Fotográfica nº. 39, con referencia al Plano nº. 2.
Fotografía nº. 40
Edificación de Dos Plantas + Bajo Cubierta + Torreón.,
Documentación Fotográfica nº. 50, con referencia al Plano nº. 2.
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colegio territorial de arquitectos de valencia
E:14-04717-200
P:37 de 52
D: 14-0010867-001-04239
Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN
DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
visado estatutario 14/11/14
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Fotografía nº. 58
Edificación de Tres Plantas..
Documentación Fotográfica nº. 58, con referencia al Plano nº. 2.
Fotografía nº. 59
Edificación de Tres Plantas..
Documentación Fotográfica nº. 59, con referencia al Plano nº. 2.
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colegio territorial de arquitectos de valencia
E:14-04717-200
P:38 de 52
D: 14-0010867-001-04239
Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN
DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
visado estatutario 14/11/14
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F- PARTIDA MASQUEFA:
Fotografía nº. 33
Fotografía nº. 34
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E:14-04717-200
P:39 de 52
D: 14-0010867-001-04239
Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN
DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
visado estatutario 14/11/14
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Fotografía nº. 35
Edificación de Tres Plantas,
Documentación Fotográfica nº. 33 – 34 y 35, con referencia al Plano nº. 2.
Fotografía nº. 37
Edificación de Tres Plantas,
Documentación Fotográfica nº. 37, con referencia al Plano nº. 2.
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colegio territorial de arquitectos de valencia
E:14-04717-200
P:40 de 52
D: 14-0010867-001-04239
Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN
DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
visado estatutario 14/11/14
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Fotografía nº. 55
Edificación de Dos Plantas + Bajo Cubierta
Documentación Fotográfica nº. 55, con referencia al Plano nº. 2.
Fotografía nº. 54
Edificación de Tres Plantas + Bajo Cubierta
Documentación Fotográfica nº. 54, con referencia al Plano nº. 2.
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colegio territorial de arquitectos de valencia
E:14-04717-200
P:41 de 52
D: 14-0010867-001-04239
Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN
DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
visado estatutario 14/11/14
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5.- DETERIORO DEL PATRIMONIO ARQUITECTYÓNICO EXISTENTE.
Fotografía nº. 10
Partida Massamarda: Alquería deteriorada
Fotografía nº. 41
Partida Calvet: Alquería deteriorada en fase de reconstrucción paralizada.
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E:14-04717-200
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D: 14-0010867-001-04239
Modificación Puntual del P.G.O.U de Alboraya en ZONA DE PROTECCIÓN
DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
visado estatutario 14/11/14
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Fotografía nº. 56
Partida Calvet: Alquería deteriorada en fase de reconstrucción paralizada.
6.- Parcelas sin explotación aparente.
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E:14-04717-200
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D: 14-0010867-001-04239
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DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
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D: 14-0010867-001-04239
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DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
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DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
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7.- RESULTADO DE ALQUERÍA RESTAURADA PARA ACTIVIDAD HOTELERA.
7.1.- ESTADO INICIAL:
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DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
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DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
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7.2.- ESTADO TRAS LA RESTAURACIÓN.
ENTORNO CUIDADO
TIPOLOGIA DE CONSTRUCCIÓN TRADICIONAL.
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DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
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DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
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DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
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Rehabilitación
arquitectónico
interior
que
respeta
los
elementos
tradicionales
de
interés
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DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
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Por todo lo anteriormente expuesto se redacta la presente modificación puntual al
P.G.O.U de Alboraya en base a las siguientes:
CONCLUSIONES.
Para fomentar la reactivación de la zona “
S.N.U.A.P. “ de Alboraya y facilitar la
generación de rentas complementarias a las agrarias y revitalizar el patrimonio
arquitectónico tradicional, se deben proporcionar mecanismos que permitan la
creación de actividades rentables, por lo que la normativa deberá adaptarse a las
necesidades actuales.
Primero: Se autoriza en la zona de S.N.U.A. P. la rehabilitación y ampliación de las
edificaciones tradicionales existentes para destinarlas a una actividad cuyo uso
principal sea terciario “ Hoteles, Restauración, Horchaterías etc. “ cumpliendo los
siguientes parámetros.
A.- Tipología Edificatoria: La tradicional de la zona.
Las edificaciones se rehabilitarán o ampliarán utilizando los materiales tradicionales de
la zona tanto en textura como en calidad y color.
Especialmente cerramientos
encalados, elementos de ladrillo cerámico envejecido de pequeño espesor o con
mampostería y piedra vista. Cubiertas de teja cerámica roja o envejecida , carpintería
y pérgolas de madera y barandillas y rejas de forja,
B.- Edificabilidad: 0,30 m3/m2, sobre parcela bruta.
C.- Ampliación de las Edificaciones Existentes:
Se podrán ampliar las edificaciones tradicionales existentes en un 100% de la superficie
construida ,contabilizando como superficie construida,, el 100% de las superficie
construida sobre rasante, el 50% de las superficies cubiertas y no cerradas lateralmente
y las superficie bajo cubierta con altura útil igual o superior a 1,50 m.
No computarán como superficie construida los patios interiores , las pérgolas , las zonas
porticadas exteriores y las superficies construidas bajo rasante.
D.- En instalaciones hoteleras se autoriza la construcción de anexos destinados a
instalaciones hasta un máximo del 15% de la superficie construida inicialmente
existente, especialmente para aquellas que fomenten el ahorro energético del
conjunto.
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DE HUERTA.
Promotor: Excmo. Ayuntamiento de Alboraya.
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E.- Ocupación 3% sobre parcela bruta.
En las zonas exteriores de uso público, se
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permite la pavimentación de los espacios exteriores que faciliten la circulación a las
personas con movilidad reducida, cumpliendo los parámetros de accesibilidad que
exige la normativa vigente.
F.- Número Máximo de Plantas: 3Altura de Cornisa: 9,00 m, medida según las siguientes especificaciones
F.1.- Edificaciones con cubierta inclinada , medida desde la rasante media del
terreno a la cara inferior del encuentro del paramento vertical del cerramiento con la
cara inferior del alero de cubierta.
F.2.- Edificaciones con cubierta plana: medida desde la rasante media del terreno
hasta la cara inferior del último forjado.
Altura de Cumbrera : 3,50 m Sobre la altura máxima de cornisa.
G.-
Construcciones
permitidas
por
encima
de
la
altura
de
cornisa:
Minaretes y torreones tradicionales en la zona, especialmente destinados al
emplazamiento y ocultación de instalaciones.
H- Piscinas: Se autoriza en establecimientos hoteleros la construcción de piscinas al aire
libre con un máximo de lámina de agua de 5 m2/plaza
I.- Aparcamientos: Se autoriza la utilización de espacios exteriores para aparcamiento
con un máximo de 1 plaza cada 100 m2 o fracción de superficie construida. La zona
destinada quedará protegida de vistas mediante la utilización de elementos arbóreos
tradicionales de la zona y setos.
J.- Para la aplicación de los parámetros de ocupación y volumetría podrán
computarse la suma de la superficie de parcelas situadas en la zona de Protección de
Huerta de Alboraya, siempre que queden registralmente afectadas a la actividad.
Para el resto de condiciones de tipo general prevalecerá lo dispuesto en el P.G.O.U.
vigente.
En Valencia 10 de Noviembre de 2.014
Luis J. Sedano Zapater
Arquitecto Colegiado 1221
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