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www.caphai.com.ar • Nº 328 • Agosto de 2015
Servicios
Vivir
sin gas
Ascensores
Arquitectura verde
Aumentan
las denuncias
La tendencia
que se impone
Libro de sueldos
Ahora, digital
Pág. 6
Servicios
Vivir sin gas
Pág. 9
Ocupación de vía pública
Sobre el pago de la tasa Pág. 12
Libro de horas extras
Acerca de su obligatoriedad
Pág. 20
Dossier
El nuevo Código Civil y Comercial Pág. 22
Ascensores
Aumentan las denuncias Pág. 46
ART
No podrán rechazar denuncias
Pág. 50
Nuevo beneficio
A preparar las valijas
Pág. 55
Registro de la CAPHyAI
Ser más profesional
Pág. 56
Arquitectura verde
La tendencia que se impone
Pág. 57
Misceláneas porteñas
Grafitero arrepentido
Pág. 61
Staff
Director
Miguel Ángel Summa
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4331-9968 / 4345-0010
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La revista “Propiedad Horizontal” es el órgano de la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y
Actividades Inmobiliarias, con sede en Perú 570, Capital Federal.
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Autor Nº 5213908.
Colaboraron en esta edición: Arq. Antonio Aguel; Dr. Enrique Albisu; Dr. Jorge Martín Irigoyen; Dra. y
Arq. Valeria Nerpiti; Dra. Diana Sevitz y Dr. Jorge Villar.
Se autoriza la reproducción total o parcial de los artículos publicados, haciendo mención de la fuente.
Los artículos firmados son de exclusiva responsabilidad de sus autores.
Esta edición se imprimió en Mario Sily y Asociados S.A. – Caldas 1573 – CABA – Argentina
Tirada de esta edición: 2.000 ejemplares
Precio del ejemplar: $ 30,00
Propiedad Horizontal
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Editorial
Tiempo de aggiornarnos
ada número que les presentamos lleva un nuevo desafío.
Desde la edición anterior comenzamos con la difusión
de la nueva normativa que rige la propiedad horizontal.
Me refiero concretamente al nuevo Código Civil y Comercial
que entró en vigencia en agosto y que en lo referente a nuestra
actividad va marcar, sin duda, un antes y un despúes.
La nueva normativa reconoce en el administrador la figura
del “mandatario”, modificando los límites de su mandato y su
desempeño; ahora toca modificar, e inclusive derogar, la Ley
941 y su modificatoria, la Ley 3.254 en todos aquellos puntos
que se oponen a la reciente ley nacional. También se deberá
evaluar con toda responsabilidad si debe seguir existiendo
el registro de administradores o si debe estar en el ámbito de
Defensa y Protección del Consumidor. Somos “mandatarios”, no
proveedores de servicio.
El nuevo código supera un foco permanente de conflictos
como son las responsabilidades de los consorcios en relación
con lo que se determina como cañerías propias y comunes, y
sanea algo que consignaban algunos reglamentos de propiedad
en el sentido de que la responsabilidad del consorcio era solo las
columnas a modo de ejemplo.
A través de las sucesivas ediciones de Propiedad Horizontal
iremos informando sobre las modificaciones que este código
trae a la profesión; es tiempo de aggiornarnos, es tiempo de
profesionalizarnos e ir aportando nuestros conocimientos en
beneficio de nuestros clientes, los consorcios de propietarios.
Esperamos pronto contarlo entre nuestros asociados y en
nuestras reuniones de trabajo, para ir fortaleciendo esta actividad
que ha comenzado a jugar un papel importante en el ámbito
social.
Hasta el próximo número.
Daniel R. Tocco
Vicepresidente 1º de la CAPHyAI
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Libro de sueldos
Ahora, digital
Entró en vigencia el Libro de Sueldos Digital, una herramienta que sustituye
la hoja móvil papel. Los pasos a seguir para su implementación.
al como anticipamos en la
edición Nº 39 de la newsletter
Hablando con Propiedad,
los empleadores que confeccionen
el Libro de Sueldos y Jornales mediante el registro en hojas móviles
deberán emitirlas vía Internet, siendo la provincia de Buenos Aires la
primera jurisdicción en la que se
está implementando este sistema.
En opinión del titular de la
AFIP, Ricardo Echegaray, el nuevo
libro de sueldos “es una inyección
de tecnología para proteger a los
asalariados y facilitar la gestión del
empresariado”.
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Por su parte, el Ministro de Trabajo, Carlos Tomada, destacó que
“se trata de una acción conjunta
del Estado para la simplificación
registral para los empresarios, que
además da garantías a los trabajadores porque podrán controlar sus
derechos”. Y agregó: “Mediante
este nuevo sistema se integran las
obligaciones laborales y de seguridad social respecto de la registración de los trabajadores bajo relación de dependencia”.
El aplicativo está disponible en
el sitio web de la AFIP www.afip.
gob.ar -con clave fiscal- y también
en la página del Ministerio de Trabajo www.trabajo.gob.ar.
La vigencia
La normativa entró en vigencia a partir del día 30 de junio de
2015 y se aplicará a partir de la
fecha que se indique en la notificación que la AFIP efectuará en
forma particular a cada empleador, o desde el momento en que lo
disponga una resolución general
cuando se incluyan en forma masiva empleadores de determinadas
actividades, sectores o jurisdicciones provinciales.
Síntesis
Las etapas
Según lo dispuesto por la AFIP,
los pasos a seguir son:
a) Declarar en el “Sistema Registral” la jurisdicción de rúbrica
del “Libro de Sueldos Digital”.
b) Ingresar al servicio “Libro
de Sueldos Digital” y configurar
los parámetros a partir del menú
inicial que posee el sistema, registrando todos los conceptos que se
utilicen para la liquidación de los
sueldos y jornales.
c) Cargar en el sistema los datos
para la conformación del “Libro de
Sueldos Digital” mediante alguna
de las siguientes modalidades: ingreso manual o importación de archivos estandarizados vía Web.
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Una vez cumplidos los pasos
anteriores, la información deberá
ser transmitida electrónicamente.
De resultar aceptada dicha transmisión, el sistema emitirá un archivo estandarizado conteniendo
las hojas del libro en borrador, que
será enviado al empleador para su
revisión y posterior conformidad.
La conformidad se prestará
mediante la transferencia electrónica del formulario de declaración
jurada F 8351 “Digesto Resumen
Libro de Sueldos Digital”, el cual
deberá contar con firma digital.
d) Imprimir las hojas del “Libro de Sueldos Digital” correspondientes, ajustándose a los
requerimientos de la autoridad ju-
Según fuentes oficiales,
“se trata de una acción
conjunta del Estado
para la simplificación
registral para los
empresarios, que
además da garantías a
los trabajadores porque
podrán controlar sus
derechos”. Mediante
este nuevo sistema se
integran las obligaciones
laborales y de seguridad
social respecto de la
registración de los
trabajadores bajo
relación de dependencia.
risdiccional en materia del trabajo,
las cuales se encontrarán contenidas en un archivo que será puesto a
disposición del empleador a través
del servicio “e-ventanilla”.
Servicios
Vivir sin gas
Hay edificios enteros sin suministro. Cada vez hay más cortes y la conexión
puede demandar años. Un problema que crece ante las quejas de los
consorcistas.
añarse con una ducha tenue. Tardar largo rato para
hervir agua con un anafe
eléctrico. Hacer churrascos en
el microondas. Estas son algunas de las vicisitudes que atraviesan los vecinos de los edificios donde Metrogas corta el
suministro. La vida cotidiana se
trastoca y los consorcios deben
afrontar costosas obras para poner en regla sus instalaciones y
que les devuelvan el servicio.
Algo que puede demorar meses
o hasta años.
Según Metrogas, en 2014
los cortes de servicio aumentaron un 6% con respecto a 2013.
Los motivos más frecuentes son
la detección de fugas de gas en
las cañerías internas del usuario
y la falta de ventilación en los
ambientes o la ventilación inadecuada de artefactos de gas.
“En los edificios, además, se
detectan escapes en las cañerías
comunes y deficiencias en las
salas de medidores”, dice Rafael
Rodríguez Roda, vocero de la
empresa.
“Hay más cortes, confirma el
secretario de la Asociación de
Instaladores de Gas (Adigas),
Horacio Durán. Metrogas revisa las instalaciones cuando hay
pérdidas o cuando interviene
para cambiar la entrada de gas
al edificio. Y no puede rehabilitarlas si no están en perfectas
Propiedad Horizontal
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condiciones de seguridad. Pero
no se le puede transferir a Metrogas una responsabilidad del
Estado. Lo ideal sería que un
gasista matriculado inspeccione
la instalación y eleve un informe
al Enargas y que las inspecciones sean más frecuentes cuando
el edificio es más antiguo. Por
otra parte, aunque el Estado no
lo exija, hay que hacer revisar la
instalación y los artefactos una
vez al año. Así se evitarían las
muertes por inhalación de monóxido de carbono”.
Según Durán, “poner en regla la instalación de gas de un
edificio de 120 departamentos,
incluyendo la renovación de todas las cañerías y de la sala de
medidores, puede costar hasta $
2 millones. A veces hay que encarar obras grandes y costosas.
Hay edificios que pasan hasta
dos años sin gas. Mi consejo es
que los consorcios contraten un
matriculado que inspeccione las
instalaciones y vaya haciendo
los cambios antes de llegar a una
crisis. Hay que chequear la ventilación, la antesala de los medidores, tener cañerías aisladas e
identificadas, llaves de paso de
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Nuevo Código Civil y Comercial
Obligaciones
del propietario
Con la entrada en vigencia del nuevo Código Civil y Comercial,
la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias recuerda que de acuerdo con lo indicado en el Título
V – Propiedad Horizontal – Capítulo II – Artículo Nº 2.046:
Obligaciones. Punto e) El propietario está obligado a permitir el
acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas
y partes comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para
verificar el funcionamiento de cocinas, calefones, estufas y otras
cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su instalación.
gas tipo candado y tortugas de luz
antiexplosivas”.
Como generalmente el que
hace la denuncia a Metrogas es
un vecino, todos se miran con
recelo y terminan enojándose con
la administración y con el gasista,
que tiene que poner un precio para
arreglar algo que no se ve y que
termina saliendo mucho más. Después que se hizo el arreglo, Metrogas manda una inspección que
ordena más cambios. Van diciendo las cosas de a una. Una buena
administración debe adelantarse y
poner en regla la instalación para
evitar la denuncia.
De acuerdo con Metrogas, las
demoras en la reconexión están
asociadas a los tiempos de obra y
la relación entre el cliente y el gasista matriculado. “Una vez que el
gasista inicia formalmente el pedido de inspección, Metrogas hace
la visita dentro de las 72 horas”,
aclara Rodríguez Roda. Y reco-
Síntesis
La vida cotidiana
se trastoca y los
consorcios deben
afrontar costosas
obras para poner en
regla sus instalaciones
y que les devuelvan
el servicio. Algo que
puede demorar meses
o hasta años.
mienda siempre llamar a Metrogas cuando hay olor a gas.
Hay quienes opinan que
cuando hay olor a gas, hay que
llamar a un gasista matriculado,
no a Metrogas. Cuando Metrogas
corta el servicio, hay que pagar
obras carísimas y cada vecino tiene que cambiar los artefactos sin
válvulas de seguridad por otros
que las tengan, entre muchas
otras cosas. Y cuando tenés todo
arreglado, los inspectores siempre encuentran algo más. Mientras, la gente se muda a otro lado.
Hay edificios donde para evitar
todo eso anulan el gas y se convierten en eléctricos.
Fernando Blanco Muiño, de la
Unión de Consumidores de la Argentina, recomienda: “El gas es
un servicio sin abono, Metrogas
sólo puede facturar lo que se consumió. Si el servicio está cortado,
no puede cobrar nada. Ante problemas o demoras, hay que hacer
la denuncia en el Enargas”.
Fuente: Diario Clarín
Propiedad Horizontal
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Ocupación de vía pública
Sobre el pago
de la tasa
Aquí le explicamos cuándo no corresponde el pago de la tasa por ocupación
de la vereda con andamios a efectos de protección a la vía pública y fincas
linderas, según la Ley 257.
onforme a lo pronunciado y dictamen esgrimido
por parte de la Dirección
General de Rentas del GCBA,
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en virtud de la consulta presentada por la Cámara de Empresarios Pintores y Restauraciones Afines de la República
Argentina (CEPRARA), con el
aval de la CAPHyAI y AIERH,
en relación con el pago de tasa
por ocupación de vía pública, se
desprenden las siguientes consideraciones.
La tasa que se pretende cobrar por la ocupación de la vereda con andamios a efectos de
“la protección a la vía pública y
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fincas linderas” no alcanza cuando esta protección se coloca para
el mantenimiento o reparación y
conservación de fachadas como
es el caso del cumplimiento de la
ley 257 GCBA, dado que “Man-
tenimiento o Conservación” no
se debe considerar como demolición ni como obra nueva, para lo
cual sí la tasa continúa vigente.
CEPRARA comunica que
para el cumplimiento de la ley
257, además de ser obligatorio
el “aviso o permiso de obra” según corresponda, se requiere solicitar al Gobierno de la Ciudad
el “permiso de ocupación de
vereda” con el número de expediente del correspondiente aviso
o permiso de obra. Dicho permiso de ocupación de la vereda no
tiene gravamen alguno.
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Cabe aclarar que en este tipo
de estructuras no se puede colocar publicidad de ninguna clase
porque estaría alcanzada por la
ley de publicidad que sí cobra
tasa, según el caso, por uso de la
misma en la vía pública.
También se aclara que aquellas tasas que fueron “mal” abonadas con anterioridad a este
dictamen no serán reintegradas. Sí se han suspendido todos
aquellos expedientes iniciados
por los inspectores de la AGIP
en los casos en los que detectaron que no habían abonado la
tasa por la ocupación de vereda
a partir de la fecha del mismo
dictamen.
Por lo tanto sólo cabe el pago
de la tasa por ocupación de vía
pública para las obras nuevas o
de demolición que ocupen espacio en la vía pública avanzando
sobre la línea municipal, pero
no cuando dicha ocupación es
aérea, en cumplimiento del art.
5.14.2 del Código de la Edificación, ni cuando se realizan
trabajos de mantención o reparación de fachadas en edificios
existentes en cumplimiento de
la Ley 257 del GCBA.
protecciones para resguardar de
eventuales caídas de materiales a
la vía pública y a las fincas linderas. Estas protecciones satisfarán
lo establecido en “calidad y resistencia de andamios” (Ver parág. 5.13.1.1). a) a la vía pública:
Deben colocarse protecciones a
la vía pública cuando la altura
alcanzada por la fachada exceda
la medida resultante de la suma
de la distancia entre la fachada y
la valla provisoria, y la altura de
esta última.
Qué dice el artículo 5.14.2
Protección permanente: Su
ejecución será horizontal o inclinada con una saliente mínima
de 2 metros medida desde la fachada y no podrá cubrir más del
20% del ancho de la calzada. Se
colocará entre los 2,50 metros y
los 9 metros de altura sobre la
acera y se extenderá en todo el
frente del predio.
A los efectos de tener conocimiento de los alcances del citado
artículo, adjuntamos el texto del
mismo:
Artículo 5.14.2 de protección
a la vía pública y fincas linderas
a una obra.
En toda obra se colocarán
Esta protección permanente
será ejecutada siguiendo los lineamientos constructivos adoptados para la valla, la que en las
zonas de micro y macrocentro y
avenidas solamente, y no en el
resto de la ciudad, será elevada
hasta alcanzar la citada protección de forma tal que el conjunto valla-defensa permanente
constituya así un solo elemento.
Cuando el borde de la pantalla se
encuentre a una distancia menor
de 0,50 metros del cordón del
pavimento o lo rebase, deberá
colocarse como mínimo a una altura de 4,50 metros medida desde la acera; esta pantalla podrá
abrasar árboles o instalaciones
públicas debiendo tomarse las
precauciones para no dañarlos.
Pueden colocarse puntales de
apoyo en la acera en las mismas
condiciones que lo establecido
en “Dimensión y ubicación de la
Propiedad Horizontal
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valla provisoria al frente de las
obras” (Ver parág. 5.1.1.3).
Cuando existan entradas públicas subterráneas se cubrirán
totalmente y los apoyos se ubicarán convenientemente para
no entorpecer el acceso a dichas
entradas sin respetar los 0,50
metros exigidos. Cuando la protección es horizontal se colocará
en su borde un parapeto vertical
o inclinado de una altura mínima de 1 metro, pudiendo colocarse en las puertas o aberturas
sin otras limitaciones que las indicadas en “Construcción de la
valla provisoria al frente de las
obras” (Ver parág. 5.1.1.2).
Protección móvil: Por encima de la protección permanente
se colocarán una o más protecciones móviles. La separación
entre las sucesivas protecciones
móviles, y la de la primera de
ellas respecto de la protección
permanente, dependerá de la
saliente de la protección que se
encuentra inmediatamente debajo de ella, debiéndose cumplir la
condición: A > 1,40 S2 y a = 12
metros.
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Síntesis
La tasa que se pretende
cobrar por la ocupación
de la vereda con
andamios a efectos de
“la protección a la vía
pública y fincas linderas”
no alcanza cuando esta
protección se coloca
para el mantenimiento o
reparación y conservación
de fachadas, dado
que “mantenimiento
o conservación” no se
debe considerar como
demolición ni como obra
nueva, para lo cual sí la
tasa continúa vigente.
Las protecciones móviles
tendrán iguales características
constructivas que la protección
permanente, pero la saliente
respecto de la fachada podrá
ser cualquiera: no podrán tener
puntales de apoyo en la acera
por fuera de la valla. No se requerirá el uso de madera cepillada. Las protecciones podrán irse
retirando tan pronto se terminen
los trabajos en la fachada, por
encima de cada una de ellas. Si
por alguna causa la obra se paralizara por más de dos meses, las
protecciones mencionadas serán
retiradas.
La Dirección podrá autorizar su permanencia por mayores
plazos cuando lo juzgue necesario. En caso de ser necesaria
la pantalla móvil, la última se
irá elevando de acuerdo con el
progreso de la obra de manera
que por encima de dicha pantalla nunca haya más de 12 metros
ejecutados o en ejecución.
Libro de horas extras
Acerca de
su obligatoriedad
a presente nota sólo tiene la
finalidad de invitar a nuestros lectores a leer el muy
interesante trabajo presentado por
el Dr. Carlos María Del Bono, en
la prestigiosa Revista Derecho del
Trabajo, de La Ley, N° 5 de mayo
pasado.
Aclaramos que compartimos
plenamente los principios, conceptos y opinión que el Dr. Del
Bono presenta en su trabajo.
Atento a la extensión del mismo, sólo presentaremos el copete
20
del trabajo, que encierra el meollo
de su contenido central.
“La
Disposición
DGE
969/2014 es una norma emanada
de un gobierno local cuya materia
-en lo que a rúbrica y datos a volcar en planillas de horas extras
se refiere- afecta y altera el régimen legal de jornada de trabajo de
competencia legislativa exclusiva
del Gobierno Federal materializada a través de las leyes 11.544 y su
reglamentación y la Ley de Contrato de Trabajo. Su inconstitucio-
nalidad y consecuente ilegalidad
es manifiesta ya que viola la directiva contenida en el art. 75 inc.
12 de la Constitución Nacional y
también el principio de legalidad
consagrado en el art. 19 del texto
constitucional desde que ninguna
norma de rango y jerarquía legal
emanada del gobierno nacional le
ha delegado esa competencia.”
Dr. Enrique Albisu
Asesor Laboral
Dossier
Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación
Cambios que afectarán
a los administradores
Segunda entrega
Comprometidos con el estudio del nuevo Código
Civil y Comercial de la Nación y su relación
directa con la propiedad horizontal, presentamos
Dra. Diana Sevitz
La etapa de transición
este trabajo como continuación del análisis
realizado en la edición anterior de Propiedad
Horizontal por los doctores Ana María Vila y
Bartolomé Ángel Orfila. En esta ocasión, un
equipo de profesionales compuesto por los
doctores Jorge Martín Irigoyen, Diana Sevitz y
Valeria Nerpiti, integrantes de la
Comisión de Asuntos Legales de la CAPHyAI,
ponen el foco en aspectos puntuales de los
cambios que introduce el nuevo Código en
relación con la propiedad horizontal. Un trabajo
por demás minucioso y sumamente profesional
que, sin duda, contribuye a clarificar varios
aspectos que hacen a la temática en cuestión y
que junto con el dossier de la edición anterior
de nuestra revista constituyen dos magníficas
piezas informativas que servirán de permanente
consulta de los administradores.
22
n el discurso de apertura en la Unión
Industrial Argentina el Presidente de la
Corte Suprema, Dr. Ricardo Lorenzetti,
ante una nutrida convocatoria, se
presentó para intentar despejar dudas sobre
principios y valores que se ven reflejados en el
renovado Código Civil y Comercial de la Nación.
En la oportunidad el magistrado expresó que
“es un acontecimiento de rango histórico. Este
ordenamiento jurídico que modifica el de 1871
escrito por Dalmacio Vélez Sarsfield -y retocado
en su base por Guillermo Borda en 1968- traerá
innovaciones y ofrecerá un marco legal a
situaciones que ya se daban de hecho”.
Destacó que el nuevo Código Civil y Comercial
resaltará ciertos valores, entre los que citó:
cooperación y desarrollo sustentable. Además de
un mayor impulso a otras formas de resolución de
conflictos, lo que ahorrará costos y tiempo a los
agentes económicos.
Si bien no se refirió específicamente al tema
de la propiedad horizontal, esta tiene un lugar
destacado y todos los postulados remarcados por
el Dr. Lorenzetti pueden muy bien ser aplicados a
los consorcios.
Hemos de recordar que la Ley 13.512 fue una
ley especial que no se encontraba inserta dentro
del Código Civil que se derogó el 31 de julio pasado
para dar paso a la implementación del nuevo
Código.
Es en este aspecto al que me quiero referir, en
el sentido de que vamos a asistir a una variada y
nutrida diferencia de opiniones, tanto de expertos
como de opinólogos, de administradores,
abogados, propietarios, fallos jurisprudenciales y
doctrinarios, que nos van a tratar de explicar de
qué manera este cuerpo normativo debe aplicarse
a partir del 1º agosto de 2015, en los consorcios.
Si durante la vigencia de la Ley 13.512
tuvimos una profusa doctrina y jurisprudencia
que ante ciertos casos similares han
opinado divergentemente, pensamos que
la implementación de esta nueva normativa
también podría correr la misma suerte.
Incertidumbre en la transición
Este escenario, que seguramente a partir del 1º
de agosto pasado veremos desarrollarse, viene con
la incertidumbre de cómo será la transición entre el
antiguo y el nuevo régimen.
Cuando las cámaras de apelaciones volvieron
oficialmente al ruedo después de la feria de
invierno se encontraron ante una disyuntiva.
Propiedad Horizontal
t
23
Aplicar o no aplicar el Código Civil y Comercial a las
relaciones existentes. 1
1) La Cámara Civil y Comercial de Trelew se
lo planteó, y en abril de este año dictó, de oficio
y en pleno, para declarar que “una vez dictada la
sentencia de grado en una causa bajo el régimen de
los Códigos Civil y de Comercio hoy vigentes, en las
sucesivas instancias judiciales habrá de revisarse
la sentencia de grado a la luz de los mismos
ordenamientos bajo cuyo amparo ella se dictó”.
¿Cuál fue el motivo de la decisión?, según los
camaristas Aldo Luis De Cunto, Marcelo Jorge
López Mesa, Carlos Alberto Velázquez, Natalia
Isabel Spoturno y Sergio Rubén Lucero, fue “a
los efectos de evitar que la entrada en vigencia de
la nueva norma trastorne el funcionamiento del
sistema de administración de justicia y el ejercicio
de la abogacía, corresponde establecer pautas
claras y uniformes, a fin de procurar una correcta
implementación del nuevo ordenamiento que nos
regirá a partir del primero de agosto del corriente
año”.
2) Por su parte, el artículo 7° del nuevo Código,
titulado “Eficacia temporal”, establece que a partir
de su entrada en vigencia, “las leyes se aplican a las
consecuencias de las relaciones y situaciones jurídicas
24
existentes”. Además, indica que las leyes “no tienen
efecto retroactivo, sean o no de orden público, excepto
disposición en contrario” y que la retroactividad
establecida por la ley “no puede afectar derechos
amparados por garantías constitucionales”. El último
párrafo del artículo indica que las nuevas leyes
supletorias no son aplicables “a los contratos en
curso de ejecución, con excepción de las normas
más favorables al consumidor en las relaciones de
consumo”. 2
Una vez vigente el nuevo Código Civil
y Comercial, comenzarán a aparecer las
discrepancias en aquellos miembros de la
comunidad consorcial que interpretarán que
se les han modificado o alterado sus derechos
adquiridos y consagrados en el reglamento de
propiedad y que esta normativa introdujo.
Asistiremos nuevamente a desarrollos
doctrinarios y a fallos jurisprudenciales que nos
aclararán y consensuarán las distintas posiciones.
1
Matías Werner, ¿Y ahora, con qué Código fallamos? http://
www.diariojudicial.com/contenidos/2015/07/26/noticia
2
Matías Werner, ¿Y ahora, con qué Código fallamos? http://
www.diariojudicial.com/contenidos/2015/07/26/noticia
Algunas consideraciones respecto
a la propiedad horizontal
El Código Civil y Comercial ha sido
debidamente analizado en anteriores ediciones
de Propiedad Horizontal por la mayoría de los
miembros de la Comisión de Legales que la
estudiamos en profundidad y hemos recogido
todas las inquietudes y consultas vertidas por
los administradores durante las exposiciones
26
realizadas durantes los meses de junio y julio
pasados en la CAPHyAI.
A modo de síntesis los siguientes aspectos son
los que destacaría a tener en cuenta:
Para permitir tantos y mejores usos se amplía
el concepto de unidad funcional a todos los locales
u otros espacios susceptibles de aprovechamiento
por su naturaleza o destino, siempre que tengan
independencia funcional, en comunicación con la
Propiedad Horizontal
t
27
vía pública, directamente o por un pasaje común.
Se quita toda duda sobre el carácter de persona
jurídica del consorcio consignando expresamente
que lo es.
Se incluye entre sus órganos no sólo a la
asamblea y al administrador, sino al consejo de
propietarios, que es hoy una realidad existente. En
algunos consorcios de mucha actividad y en otros
nula o casi nula, pudiendo prescindirse del órgano
por decisión asamblearia.
Una norma novedosa es la que establece
que el reglamento de propiedad puede eximir
parcialmente de las contribuciones por expensas a
las unidades funcionales que no tengan acceso a
determinados servicios.
En cuanto a asambleas de propietarios, en
caso de no reunirse las mayorías exigidas por el
reglamento, pueden lograrse más fácilmente, por
adhesión notificando a los ausentes.
Se establece una prescripción de 2 años para
la ejecución de las expensas y se acuerda que para
reclamarlas judicialmente deberá extenderse un
certificado expedido por el administrador, avalado
por el consejo de propietarios, para el caso, que no
haya sido suprimido.
El art. 2.041 define que las cosas comunes
incluyen el concepto de “necesariamente
28
comunes” y el inc. f establece:
f ) las cañerías que conducen fluidos o energía
en toda su extensión, y los cableados, hasta su
ingreso en la unidad funcional; los reglamentos
forman parte de la escritura traslativa de
dominio, y se encuentran vigentes, mientras
no se opongan a normas de orden público
establecidas para la propiedad horizontal, en el
nuevo Código Civil y Comercial, en cuyo caso
deberán ser reemplazados, por lo dispuesto en
aquel.
La obligación de llevar en forma correcta
los libros mencionados por el Código y los
que disponga la normativa local. La aclaración
definitiva que el administrador, como mandatario
y representante legal, no debe presentar
balances como erróneamente se consignaba en
los reglamentos, sino rendiciones de cuentas
documentadas, anuales y al final de la gestión.
Los subconsorcios quedan contemplados
por ser un nuevo escenario. Son sectores
con independencia económica, funcional o
administrativa en todo aquello que no gravite
sobre el edificio en general; y cada sector puede
tener una subasamblea y puede designarse un
subadministrador del sector. Ello no implica
quitar responsabilidades del consorcio general
frente a terceros pues los subconsorcios
constituyen sólo una organización interna.
Como señala el dicho popular “la suerte
está echada”. Este es el momento que nos toca
transitar desde la CAPHyAI estamos preparados
para enfrentarlo.
Dr. Jorge Martín Irigoyen
Una ventana al futuro
Nos encontramos frente a un hecho histórico en
nuestra legislación, ya que ha entrado en vigencia
en todo el territorio de la República Argentina el
nuevo Código Civil y Comercial de la Nación.
Para que tomemos conciencia de su
importancia, el Código Civil elaborado por el Dr.
Vélez Sarsfield entró en vigencia en 1871 y tuvo
una reforma importante con la Ley 17.711 recién en
1969. A su vez teníamos un Código de Comercio
por separado. Hoy, ambas materias se han juntado
en un solo código.
Este cambio jurídico histórico, obviamente,
genera consecuencias en la vida de las personas
que habitamos este país. Pero también afecta a la
propiedad horizontal, y a este tema puntual me
quiero referir a continuación.
Como dato positivo, podemos acentuar que
toma como fuente inspiradora la Ley de Propiedad
Horizontal 13.512 que estuvo vigente por más
de 65 años, así como también la jurisprudencia
y doctrina especializada en la materia que hoy
se ve cristalizada en el cuerpo normativo del
nuevo código en el Título V, en 10 capítulos de 35
artículos, del 2.037 al 2.072.
30
Todo el código en general resulta de fácil lectura,
no hace falta ser una persona con conocimientos
de derecho para entenderlo, además de que es
moderno en cuanto a su sistematización.
Como toda ley nueva se abren ventanas a futuro,
interrogantes que veremos cómo son resueltos
por los tribunales de todo el país en el futuro.
Pensemos que la Ley 13.512 tenía más de 65
años de vigencia y aún hoy hay temas en que las
opiniones de los jueces que deben sentenciar por
un mismo hecho se encuentran divididas.
El artículo 2.037 del Código Civil vuelve a
reafirmar que la propiedad horizontal es un derecho
real. No es un tema menor, ya que en ninguno de
sus articulados lo emparentan con un derecho
del consumidor, como equivocadamente lo hacen
las leyes 941 y 3.254 en el ámbito de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires.
De una buena vez por todas estableciendo en su
artículo 2.044 a los consorcios como una persona
jurídica. Al fin tenemos una normativa legal que
termina definiendo esta cuestión por su nombre,
ya que con anterioridad a este código se seguía
debatiendo si los consorcios de propietarios eran
personas jurídicas o entes, o vaya saber qué.
Esto no es un dato menor y abrirá ventanas a
futuro, ya que si es una persona jurídica entonces
cabría la posibilidad:
A) Que en caso de remate de una propiedad por
morosidad de expensas, el consorcio como persona
jurídica pueda adquirirla (antes se discutía esta
cuestión).
B) A la hora de ir a solicitar un préstamo por
un gasto extraordinario a una entidad bancaria, se
facilitaría la posibilidad de ser aceptados en un
banco y no terminar pidiendo prestamos en otras
entidades no oficiales.
C) También podría frente a casos de cesación de
Propiedad Horizontal
t
31
pago ir a solicitar un concurso preventivo como
cualquier persona jurídica. Con la antigua ley
eran rechazados in limine en las mayorías de las
jurisdicciones de nuestro país.
Esto sólo para poner un ejemplo de lo que
significa ser definido normativamente como
persona jurídica. Es decir, los consorcios han
dejado de estar en un “limbo” jurídico.
Como toda persona jurídica tendrá
su contrato que le da su nacimiento (el
Reglamento de Copropiedad inscripto en
el registro respectivo) y los órganos de
esa persona jurídica serán la Asamblea de
Propietarios, el Consejo de Propietarios (no
obligatorio) y el administrador. Asimismo
tendrá que reflejar cómo está compuesto el
patrimonio del consorcio.
Todos los reglamentos futuros deberán
obligatoriamente cumplir con el nuevo Código.
Respecto de los reglamentos de propiedad
anteriores a la entrada en vigencia de este
código, aquellos artículos que son de exigencia
obligatoria van a prevalecer en el nuevo
código. También de una vez por todas, la ley
nacional volverá a prevalecer sobre la local en
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires; es decir,
el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación
prevalecerá en caso de dudas o controversias
por sobre las leyes 941 y 3.254 locales.
Estas cuestiones generales aquí planteadas
de modo alguno pretenden ser conclusiones
terminantes, sino ventanas abiertas al futuro.
Todos vamos a ser privilegiados espectadores y
protagonistas de estos vientos de cambios que
se avecinan.
Dra. y Arq. Valeria Nerpiti
Partes propias y
comunes en el
nuevo Código
A nadie puede pasarle inadvertido, no sólo
que existe un nuevo Código Civil y Comercial
de la Nación Ley 26.994, sino que, además,
comenzó a regir el 1º de agosto pasado, y
este cambio de paradigma jurídico, luego
32
Propiedad Horizontal
t
33
de 144 años de existencia del Código de Vélez
Sarsfield, provoca en todos los órdenes un
gran movimiento. Podríamos decir que es un
cimbronazo para todos, donde cada uno debe
revisar no sólo sus conocimientos sino su
posición respecto a la aceptación del cambio. Los
próximos años serán de transición, adecuación y
mucho estudio.
La propiedad horizontal ha pasado a ser uno
de los derechos reales autónomos, integrante
del numerus clausus, siendo su estructura el
tipo que otorga contenido y da carácter de orden
público, respondiendo a intereses superiores de
la comunidad.
Es así como, a través del artículo 2.044 del
Código, se reconoce al consorcio como persona
jurídica. Los órganos que la constituyen son
la Asamblea, el Consejo de Propietarios y el
administrador.
El nuevo Código define a la unidad funcional
como los pisos, departamentos, locales u otros
espacios susceptibles de aprovechamiento por su
naturaleza o destino, que tengan independencia
funcional y comunicación con la vía pública,
directamente o por un pasaje común y puede
abarcar una o más unidades complementarias
destinadas a servirla (art. 2.039).
A través de la redacción del articulado, se ha
pretendido dar fin a la permanente litigiosidad
respecto a lo referente a partes propias y
comunes. Veremos si efectivamente se ha
logrado o si, consecuentemente, se abren otros
interrogantes susceptibles de conflictividad.
Las partes y cosas comunes
El principio general respecto a todo aquello que
no esté explícitamente establecido en el Código
y el reglamento de copropiedad, deberá ser
considerado como parte común con lo que ello
conlleva en relación con el mantenimiento, etc.
Las partes y cosas comunes son aquellas que
sean necesarias para mantener la seguridad y
las que estén determinadas en el reglamento de
copropiedad artículo 2.040.
Ahora bien, el Código enumera lo que
debe considerarse necesariamente común,
entendiendo que no podría considerarse de otro
modo, a pesar de que el listado no es taxativo
ni limitativo, pudiendo existir otras partes
que no estén en dicho listado pero que en los
reglamentos de copropiedad vigentes sí estén
contempladas. Es decir que los reglamentos
vigentes pueden complementar las partes
34
consideradas comunes y propias, en tanto no
sea contrario a lo establecido en el artículo 2.041,
mientras que los nuevos se ajustarán, ya, a la
nueva normativa.
Es así pues que son necesariamente
comunes: a) el terreno; b) los pasillos, vías o
elementos que comunican unidades entre sí y
a éstas con el exterior; c) los techos, azoteas,
terrazas y patios solares; d) los cimientos,
columnas, vigas portantes, muros maestros
y demás estructuras, incluso las de balcones,
indispensables para mantener la seguridad; e) los
locales e instalaciones de los servicios centrales;
f ) las cañerías que conducen fluidos o energía
en toda su extensión, y los cableados, hasta su
ingreso en la unidad funcional; g) la vivienda para
alojamiento del encargado; h) los ascensores,
montacargas y escaleras mecánicas; i) los muros
exteriores y los divisorios de unidades entre sí y
con cosas y partes comunes; j) las instalaciones
necesarias para el acceso y circulación de
personas con discapacidad, fijas o móviles,
externas a la unidad funcional, y las vías de
evacuación alternativas para casos de siniestros;
k) todos los artefactos o instalaciones existentes
para servicios de beneficio común; l) los locales
destinados a sanitarios o vestuario del personal
que trabaja para el consorcio.
Merecen particular atención los incisos f y
j. Ahora, las cañerías son comunes en toda su
extensión, aun dentro de la unidad funcional. Si
estas fueran exteriores, pero dentro de la unidad
funcional, también quedarían comprendidas
en este inciso. Para el caso de los cableados,
sólo son comunes hasta el ingreso a la unidad
funcional.
Frente a esto, comienzan a suscitarse nuevos
planteos que se irán resolviendo en la justicia y
veremos cómo los interpretan los jueces.
Pongamos algunos ejemplos que han
comenzado a circular entre los administradores,
tal es el caso de las obras que efectúen los
copropietarios y que a la postre ocasionen
daños.
Caso 1: El copropietario “A” realizó una
reforma en su unidad funcional donde cambió
cañerías de gas y agua. Ahora, con la entrada en
vigencia del nuevo Código, el mantenimiento y
reparación de las cañerías es un gasto común
que deberá afrontar el consorcio. ¿Debe el
consorcio responder por el gasto o debe hacerlo
el copropietario que realizó la modificación
en el tendido y distribución de la cañería?
Propiedad Horizontal
t
35
¿Corresponde que el consorcio afronte el gasto,
respecto a toda aquella cañería que no sea la
original?
Caso 2: El copropietario “B” decide colocar
diferentes artefactos dentro de su unidad funcional
que, sin cambiar el destino y uso de la misma,
requieren de mayor consumo eléctrico por
cuanto será necesario aumentar el diámetro del
cableado desde el tablero principal al tablero
seccional de la unidad. ¿Corresponde al consorcio
pagar el gasto para satisfacer la necesidad de
consumo del copropietario? Si la respuesta fuera
afirmativa, ¿cuál sería el límite para determinar
hasta dónde se acepta y hasta dónde no? ¿Cuál
sería la razonabilidad?
Accesibilidad de las personas
A continuación, ¿qué sucede con el inciso
j? Mucho he escrito y dicho al respecto de la
procedencia que tenía la ejecución de las obras de
accesibilidad en los edificios y que ello debía ser
soportado por todos los copropietarios. Pues bien,
este inciso no deja lugar a dudas al respecto. Es
decir que toda obra que se realice para garantizar
la accesibilidad de las personas con discapacidad,
debe ser considerada común.
El inciso refiere al acceso y circulación, es decir
que esto es conteste con lo ya referido en la Ley
24.314 y 22.431 respecto a que la accesibilidad
debe darse en todo el recorrido y no sólo en el
acceso al edificio, esto incluye los diferentes
espacios comunes tales como piscina, salón de
usos múltiples, etc.
Pero el inciso trae una novedad respecto a la
accesibilidad y que es muy positiva ya que ello no
estaba tan claro, nos referimos aquí a las vías de
evacuación alternativas para casos de siniestro.
Esto no es contemplado habitualmente y refiere
específicamente a que, en caso de no poder
utilizar el ascensor, las personas con discapacidad
puedan ser evacuadas fácilmente.
Entra aquí a jugar cómo se realizarán esas
instalaciones o provisión de elementos que
permitan cumplir con la norma. Hay variedad en
el mercado respecto a dispositivos especiales para
la evacuación de las personas con discapacidad
y que cada consorcio de copropietarios deberá
evaluar la más apropiada. El tema referido a cómo
afrontar el costo de las reformas necesarias y/o el
mantenimiento de las instalaciones tendientes a
facilitar y/o permitir la accesibilidad, se encuentra
expresamente contemplado dentro de las
obligaciones de los copropietarios, en relación
36
con los gastos y contribuciones que dice: “Son
expensas comunes ordinarias las requeridas
por las instalaciones necesarias para el acceso o
circulación de personas con discapacidad, fijas o
móviles, y para las vías de evacuación alternativas
para casos de siniestros”.
No cabe duda de que los nuevos consorcios
deberán contar con estos elementos, mientras
que los edificios existentes deberán adecuar los
mismos.
Siguiendo con las incorporaciones del
nuevo Código, el cuerpo normativo, en forma
enunciativa, enumera cosas y partes comunes no
indispensables, pero entendiéndose que si están
son comunes, a saber:
a) la piscina; b) el solárium; c) el gimnasio;
d) el lavadero; e) el salón de usos múltiples
conforme artículo 2.042.
Cosas y partes propias
Finalmente, llegamos a las cosas y partes
propias; nuevamente el Código utiliza la
clasificación de necesariamente propias de la
unidad funcional, y ello implica que las cosas y
partes comprendidas en el volumen limitado por
sus estructuras divisorias, los tabiques internos
no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y
los revestimientos, incluso de los balcones, serán
propios.
Han quedado comprendidas en este artículo
muchas de las cuestiones ventiladas ante la
justicia. Pareciera ser que de existir un muro
portante dentro de la unidad funcional, por
más que sea interno y esté comprendido dentro
del cubo del volumen de aire, no será propio
sino común; entendemos que el solado (piso)
de los balcones es propio y ¿qué sucede con
el revestimiento de las paredes del balcón?
¿Es propio también? A modo de ejemplo, con
revestimiento podemos hablar tanto de pintura
como de placas cerámicas.
El Código habla de puertas y ventanas, ¿puedo
dividir estas aberturas en interior y exterior,
entendiendo que lo exterior que está en muro
común sigue la misma suerte? ¿Qué sucede
con las cortinas de enrollar en las ventanas
exteriores? Parece que también aquí tendremos
interrogantes, que dependiendo de cada caso,
deberán analizarse y resolver en consecuencia.
No todas son afirmaciones cerradas. Es un
acercamiento al nuevo Código y en la medida
en que avancemos la jurisprudencia nos irá
marcando el camino de las nuevas certezas.
40
Alquileres
¿Otra vez regulados?
Serias oposiciones a la propuesta del Ministro de Economía sobre la
posibilidad de que el Estado intervenga en el mercado de alquileres.
l Ministro de Economía,
Axel Kicillof, se pronunció en favor de que el Estado intervenga en el mercado de
los alquileres. “Hay que regular
desde el Estado el tema de los
alquileres. No digo fijar un valor
máximo, pero sí, por ejemplo, que
si alguien tiene un inmueble y no
lo alquila, cobrarle impuestos.
De esa manera, se aumentaría
la oferta y bajarían los precios”,
razonó el funcionario, aunque no
dio más detalles. Si bien al día siguiente se desdijo, siempre queda el interrogante.
Sobre el tema, Armando Caputo, Vicepresidente tercero de la
CAPHyAI, sostiene que “pensar
en que el Estado regule el mercado locativo no sólo no resolverá
el problema sino que lo compli-
cará aún más. Debemos hacer
memoria sobre el particular, que
cuando el Estado intervino, las
consecuencias fueron nefastas.
Por su parte la Cámara Inmobiliaria Argentina también se
pronunció en contra de la regulación por ley de los alquileres.
En tal sentido, y coincidiendo
con lo señalado por Armando
Caputo, el secretario de la CIA,
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t
41
Tomás Marolda, dijo que una ley
que intervenga las locaciones de
inmuebles agravaría mucho la situación actual. Y agregó que “si
el Gobierno piensa en una nueva
ley regulatoria de alquileres, se
desalentaría la compra de inmuebles agravando aún más la situación de no compra de viviendas
que hoy estamos teniendo”.
Análisis del mercado
Al hacer un análisis del mercado inmobiliario, Armando Caputo expresa que “hay que destacar que existen dos divisiones
en las que por un lado tenemos
el sector de compraventa y por
el otro las locaciones, más allá
de las distintas variantes que se
incorporan, como hipotecas, garantías, etc.”.
“Si bien históricamente –comenta el directivo de la CAPHyAI– el posicionamiento de los
ahorros en ladrillos fue un clásico, en la actualidad no está al
alcance de muchos. Cuando se
habla del comprador genuino,
se plantea la situación de aquel
que necesita resolver un tema
más que importante, como es la
vivienda propia, en la que juega
muchas veces el esfuerzo de toda
la vida, de toda una familia.”
“Mientras que en el caso del
inversor –agrega– no representa
en la actualidad un bien de cambio fácil de sortear, toda vez que
ante un mercado recesivo, no
es muy factible que en el corto
tiempo se puedan rescatar los
costos de la inversión más alguna utilidad. Tal vez el inversor
busca otras alternativas, como
posicionarse en dólares, donde
ante una necesidad es más viable en el corto plazo rescatar
la inversión. Las ventas en la
actualidad no son de fácil concreción. Cuando un comprador
sale al mercado analiza todas las
variables posibles que tiene a su
alcance. Precio, calidad, zonificación y necesidad, parámetros
estos que no se resuelven de un
día para el otro; llevan su tiempo de análisis”.
Respecto del caso concreto
de las locaciones, Armando Caputo señala que “es mucho más
fluido si lo comparamos con la
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t
43
compraventa de inmuebles. Un
mercado que mantiene un alto
déficit habitacional, hace que
siempre resulten insuficientes
las unidades que se inyectan al
negocio de alquileres. Por otro
lado hoy la inversión no es tan
atrayente en el negocio locativo
porque implica un grado de riesgo que a veces no se puede magnificar. Esto tiene que ver con la
falta de una legislación adecuada
que contemple el régimen de garantías. El locador muchas veces queda al descubierto ante la
insolvencia de un garante y eso
trae aparejado que no sólo no se
perciba el valor del alquiler, sino
que además obliga a responder
por los impuestos, servicios y expensas que los contratos de alquiler agregan como adicionales al
valor locativo en sí”.
Según Caputo, la renta, porcentualmente, no resulta tan
atractiva en relación con la inversión. Y si a eso se le suma el riesgo de la falta de cumplimiento
44
por parte del locatario, hace que
algunos propietarios no estén tan
entusiasmados en arriesgar tanto
para percibir tan poco.
“Cuando se habla de garantía
–sostiene el Vicepresidente tercero de la Cámara– sería bueno
considerar la posibilidad a través
del Estado, instituciones intermedias o bancarias, que estas puedan cumplir con dicha función.
Si bien en la actualidad existen
garantías bancarias a modo de
seguros, estas tienen un costo
impactante para quien las toma,
haciendo casi nulo el rango de tomadores. Hago hincapié en esto,
porque si al locador se le ofrece
la garantía del cumplimiento de
las obligaciones por parte del locatario, esto haría que más gente
inyecte al mercado las unidades
que puedan estar disponibles, con
lo cual aumentaría la oferta y ante
una demanda constante y en permanente aumento, se lograría que
los valores surjan de la oferta y la
demanda”, finaliza Caputo.
En líneas generales, en el
mercado se sostiene que los precios de los alquileres están algo
por debajo de la inflación, pero
los propietarios deben ser muy
cautelosos porque los aumentos
desmedidos hacen perder a sus
inquilinos.
¿Se ha pesificado el mercado
como quiso el gobierno nacional?
La respuesta de los especialistas
es no. Es más, sostienen que en
Capital Federal y en el primer
cordón bonaerense los precios
se pactan en dólares, mientras
que en el interior suelen usarse
pesos.
En todos los casos, se espera con expectativa lo que pueda
ocurrir en los próximos meses
para reactivar un mercado que se
encuentra deprimido por falta de
operaciones, pero que de ninguna manera lo reactivará la intervención regulatoria del Estado.
Propiedad Horizontal
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45
Ascensores
Aumentan las denuncias
El sistema digital de control de ascensores de la ciudad todavía es ignorado
por la mayoría de los consorcistras. Está en un 70% de su implementación.
Un vecino verificando la información de su ascensor con el celular.
al funcionamiento de
las puertas, paradas de
los elevadores entre niveles y mal funcionamiento de
la botonera son los inconvenientes que más se registran en los
46
ascensores de la ciudad, tanto en
edificios públicos como en privados.
Así se desprende de un registro de la Agencia Gubernamental
de Control (AGC), que en 2014
recibió 372 denuncias por fallas
en elevadores de la ciudad, lo
que arroja un promedio de más
de una por día. El 70% de estas
denuncias, 264, fueron de vecinos por medidas de seguridad; 23
fueron pedidos de intervención
judicial en casos por accidentes
con lesiones, y los restantes 85
fueron por pedidos de actuación
de bomberos y de la Defensoría
del Pueblo de la ciudad.
Tras el primer semestre de
2015, la estadística se proyecta
en este mismo sentido, aunque
con una tendencia en aumento:
el 76% de las denuncias fueron
hechas por vecinos. En total,
145, y con inconvenientes similares; se registraron también 12
pedidos de intervención judicial
y 34 de bomberos, con un total
de 191 denuncias.
A raíz de las quejas realizadas por fallas en el funcionamiento e irregularidades en los
elevadores, el gobierno porteño
avanza en un sistema digital de
registro y operativo de elevadores de la ciudad, que comenzó a
fines de 2014 y se prevé que esté
completo a fines de este año.
Digitalización
El sistema transita su segunda fase, en la que todos los elevadores de la ciudad, que son
65.000 identificados y vinculados a 30.000 domicilios, incorporan el libro de inspección digital y el código QR de control.
A través de la lectura QR,
tanto los usuarios como el téc-
nico controlador del servicio y la
empresa conservadora tienen acceso en forma inmediata a toda
la información vinculada al elevador: los datos específicos, los
datos de la empresa y el estado
de conservación.
El sistema digital sólo habilita a los técnicos e ingenieros validados por los consejos
profesionales. De este modo, el
gobierno porteño se asegura de
que quienes realicen los controles sean profesionales, evitando
así que lo hagan trabajadores no
registrados.
Hacia fines de 2014 la AGC
completó la primera etapa del
sistema, que consistió en el registro de la cantidad de elevadores que tienen los edificios de la
ciudad y las empresas conservadoras vinculadas. Actualmente
aún funciona el libro en formato
de papel, pero poco a poco se irá
reemplazando por el sistema digital, hasta que finalmente se saque de circulación el primero.
El sistema digital de control
de elevadores de la ciudad está
en este momento en un 70% de
implementación, tanto en edificios públicos como en privados,
y se espera que todo el proceso
esté concluido hacia fin de año.
Se cuenta actualmente con 320
técnicos profesionales inscrip-
tos que se acercan al elevador
en caso de que un vecino realice una queja por mal funcionamiento, y 520 empresas conservadoras que controlan los
elevadores. Los usuarios pueden realizar las denuncias a través de la línea 147 o a través de
la web www.buenosaires.gob.
ar/agc.
Además, esta iniciativa no
sólo contempla elevadores sino
también montacargas, montavehículos y escaleras mecánicas.
Las empresas conservadoras
están obligadas a realizar tanto pruebas mensuales como un
control de seguridad semestral, y deben mantener al tanto
al encargado del edificio sobre
los detalles que arroja la inspección. La digitalización de
los procesos permitirá también
realizar las inspecciones más
eficientemente, aprovechando
de mejor forma los recursos humanos del área.
Como usuarios, quienes viven en un edificio de propiedad
horizontal pueden controlar que
el elevador tenga la oblea lectora QR correspondiente y así
poder verificar que su ascensor
esté dentro del sistema de control del gobierno porteño y correctamente controlado.
Propiedad Horizontal
t
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Síntesis
65.000
Son los elevadores
que tiene la ciudad,
en edificios públicos y
privados.
55.000
Tienen código QR. La
Agencia Gubernamental
de Control espera que a
fines de año todos los
elevadores cuenten con
uno.
Denuncias
de vecinos
Las principales
quejas son por mal
funcionamiento de
puertas, botoneras y
detención entre pisos.
550
Empresas conservadoras
están registradas para
controlar los ascensores.
48
Persisten las dudas
n un relevamiento realizado en diferentes edificios públicos
y privados de la ciudad, los usuarios se mostraron dudosos
con la iniciativa y en general desconocían cómo y para qué
funciona el código QR de control digital.
Beatriz Amado, que vive en un edificio de Callao y Viamonte,
dijo: “Nunca me pregunté para qué sirve ese código; tengo 68 años
y nadie nos explicó cómo funciona”.
En la misma línea, Daniel Heredia, vecino de Almagro que vive
en un edificio de diez pisos, explicó: “Instalaron el código un par
de meses atrás, pero nunca lo usé porque no tenía ni idea de para
qué era. Creía que era un permiso o parte de la habilitación.
Otros usuarios coincidieron en que, si bien no sabían para qué
servía, les parece una buena iniciativa. Florencia Ghiglieri vive en
un edificio de Juncal y Austria, y comentó: “Hace un mes colocaron el código QR, pero no tenía ni idea de para qué servía; si es
para controlar, me parece una muy buena idea”.
Esteban, vecino de un edificio de Peña y Barrientos, en Recoleta, agregó: “Siempre lo veo, creo que es para chequear si el
ingeniero que lo mantiene está registrado, o algo así. Si suma a la
seguridad, bienvenido”.
Vanesa Carpi, una joven que vive en un edificio del barrio de
Balvanera, dijo que no le prestó atención al código QR y que sólo
sabe que controlan el elevador mensualmente, y que se asienta en
un libro de papel.
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49
ART
No podrán rechazar
denuncias
La Cámara Argentina de Comercio informó las modificaciones a las
normativas vinculadas con riesgos del trabajo, según el Decreto 1.475/15.
partir del próximo mes
de noviembre comenzará a regir el Decreto
1.475/15, con la reciente modificación del Decreto 717/96, estableciendo que las Administradoras de Riesgos del Trabajo (ART)
no podrán negarse a recibir denuncias de accidentes o de enfermedades laborales, mientras que
el trabajador reclamante recibirá
50
el patrocinio de un abogado desde el momento de presentada la
denuncia.
Los alcances del decreto también fijan que de rechazar tales
denuncias, las ART deberán notificar al empleado y al empleador
en un plazo de 10 días, prorrogable por otros 10 “cuando existan
circunstancias objetivas”.
Es que la modificación pone de
manifiesto ciertas excepciones en
las que las ART podrán negarse a
aceptar las denuncias. Entre ellas
se encuentran las circunstancias
en las que se argumente el desconocimiento de la relación laboral
por parte del empleador, o situaciones en las que el accidente o la
enfermedad denunciada no sean
de carácter laboral o consecuencia de la actividad laboral.
Dentro de las excepciones
marcadas en la modificación del
Decreto también se mencionan
“accidentes de trabajo o enfermedades causadas por dolo o
fuerza mayor extraña al trabajo”
y las “incapacidades del trabajo
preexistentes a la relación laboral”, siempre y cuando estén
acreditadas en exámenes preocupacionales.
Por otro lado, el trabajador
denunciante deberá someterse,
por obligación, “al control del
facultativo que designe la administradora” y recibirá, tanto él
como sus cohabitantes en caso
de fallecimiento, la asistencia
legal desde la primera presentación de la demanda por parte de
la Superintendencia de Riesgos
del Trabajo.
El organismo, dependiente
del Ministerio de Trabajo, estará
a cargo del funcionamiento de la
Síntesis
Las Administradoras de
Riesgos del Trabajo (ART)
no podrán negarse a recibir
denuncias de accidentes o
de enfermedades laborales,
mientras que el trabajador
reclamante recibirá el
patrocinio de un abogado
desde el momento de
presentada la denuncia.
No obstante, el trabajador
deberá someterse, por
obligación, “al control del
facultativo que designe la
administradora”.
Comisión Médica Central y de
las Comisiones Médicas. Estas
últimas estarán conformadas por
abogados, médicos y otros profesionales técnicos abocados a
la tarea de resolver conflictos en
caso de presentarse los mismos
a la hora de decidir si las denuncias han sido pertinentes, o si
se requiere de estudios complementarios para ello. Al mismo
tiempo, las comisiones podrán
determinar si una incapacidad
producto de la actividad laboral
es de carácter temporario o permanente.
Fuente: Cámara Argentina
de Comercio.
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51
SIRO
Más canales de pago
Con el avance de la tecnología se habla de la democratización de los canales
de pago. El Servicio Integral de Recaudación del Banco Roela es un ejemplo.
oy gracias a la tecnología
disponible el usuario con
sólo tener una cuenta bancaria, puede abonar todo a través
de su home banking, cajero automático, débito en cuenta, etc.
En diálogo con Propiedad
Horizontal Daniel Rodas, Subgerente Comercial del Banco
Roela en la ciudad de Buenos
Aires, nos explicó que el servicio de recaudación que ellos dis-
52
ponen bajo el nombre de SIRO
“acerca la posibilidad a los administradores para que sin trámites
frente a entes de la envergadura
de Banelco, Pago Mis Cuentas o
Link y Link Pagos, puedan sumar estos canales de pago facilitando su gestión y brindando a
los consorcistas todas las alternativas de pagos disponibles en
el mercado”.
En opinión de nuestro entre-
vistado, “SIRO es un servicio de
recaudación on line que acompaña a los administradores de consorcios conociendo su realidad.
Pero también trabajando constantemente por brindar un servicio de recaudación que libere el
escritorio de tareas administrativas brindando a su vez, tanto
a inquilinos como propietarios,
la mayor cantidad de medios de
pago, con lo que de alguna ma-
Daniel Rodas, Subgerente Comercial de Banco Roela.
nera se contribuye con la baja de
los índices de mora”.
¿Operativamente este sistema
qué medios de pago concentra?
Según Daniel Rodas las alternativas son muy diversas, y
las nombra a título de ejemplo:
“Rapipago, Pago Fácil y Provincia Pagos como canales de pago
en efectivo que suman más de
6.000 bocas en todo el país. Pero
también incluye redes como
Link Pagos y Pago Mis Cuentas con sólo cargar el código de
pago electrónico. Transferencias a través de Link, Banelco e
Interbanking y débito automáticos en cuenta bancaria mediante
Visa y Mastercard, autorizando
el débito con CBU o número de
tarjeta, respectivamente”.
En Banco Roela sostienen
que lo más importante a destacar es que con este servicio de
pago se pueden incorporar todos
Servicios adicionales
El Subgerente Comercial del Banco Roela destaca también
algunos servicios adicionales y exclusivos para consorcios, tales
como una línea de crédito a través de adelantos en cuenta corriente de manera inmediata o crédito simple hasta en 24 meses con
tasa fija en pesos.
esos canales sin necesidad de
que el administrador deba realizar ninguna gestión en ellos, ya
que el servicio está homologado
por cada uno de esos canales.
Administrativamente el sistema cuenta con una plataforma
web, denominada on line SIRO,
a través de la cual se puede consultar todo el detalle de la recaudación, identificando cada pago
y cliente, inclusive en las transferencias, gracias al exclusivo
módulo de transferencias donde
tendrá el detalle de las mismas
para imputar directamente a su
sistema de gestión.
“Además, comenta Daniel
Rodas, SIRO trabaja exhaustivamente con empresas desarrolladoras tales como Sistemas
Administrativos, SIPAC, entre
otras, alineando sus desarrollos
a los nuestros, garantizando inmediatez y simplicidad en la implementación, a la hora de contratar el servicio”.
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53
Capacitación para
administradores
Único curso presencial de un día (10 horas
cátedra), con el nuevo programa exigible.
Aprobado por la Dirección General de
Defensa y Protección al Consumidor.
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Nuevo beneficio
A preparar las valijas
En lo que constituye un nuevo beneficio para los socios de la Cámara, se
firmó un acuerdo con la Asociación Colonia de Vacaciones del Personal del
Banco de la Provincia de Buenos Aires.
ara disfrutar este nuevo
beneficio firmado entre la
Asociación Colonia de
Vacaciones del Personal del
Banco de la Provincia de Buenos Aires y la Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal
y Actividades Inmobiliarias,
nuestros asociados deberán solicitar a la Colonia las reservas
con una anticipación de 30 días
a la concurrencia efectiva.
El trámite deberá hacerse en
el Área de Reservas de la Administración Central. La Colonia
a su vez deberá confirmar con
un plazo de 15 días de anticipación a la concurrencia efectiva el
otorgamiento de las plazas solicitadas.
Toda la información sobre hoteles, fechas de los “turnos”, fechas de vencimiento para hacer
las reservas, tarifas, etc., figuran
en http://www.lacoloniabp.com.
ar/organiza.html donde también
se puede descargar el formulario
de reserva. Es importante hacer
mención en el mismo a la condición de socio de la CAPHyAI.
Para mayor información también se pueden dirigir a Tacuarí
202, 5º y 6º pisos, Capital Federal. Teléfonos: (011) 4342-4929 /
5236-3900 y rotativos. Web: www.
lacoloniabp.com.ar. Mail: [email protected]
Propiedad Horizontal
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55
Registro de la CAPHyAI
Ser más profesional
Como es habitual en cada edición de Propiedad Horizontal, presentamos
los miembros del Registro de Administradores Profesionales de la Cámara
Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias.
stos son los miembros integrantes del Registro de Administradores Profesionales de la Cámara Argentina de
la Propiedad Horizontal y Actividades Inmobiliarias que han
cumplido con los requerimientos
inspeccionados en los últimos
meses.
¿Por qué es importante pertenecer a este Registro? Porque ser
miembro del mismo y estar sujeto a las verificaciones periódicas
constituye un aval de garantía y
seriedad, una ventaja más que
apetecible para los administradores que pueden exhibir este
atributo ante potenciales clientes
o los copropietarios de los consorcios que atiende.
¿Y qué se necesita para pertenecer? Decisión y estar sujeto a
las verificaciones periódicas que
evidencian el cumplimiento de:
• La observancia de las leyes
nacionales, provinciales y
ordenanzas vigentes.
• El reempadronamiento
en el Registro Público
de Administradores de
Consorcios de Propiedad
Horizontal de la Ciudad de
Buenos Aires.
• La realización de la
Asamblea Anual Ordinaria.
• La realización de las
rendiciones de expensas
mensuales.
56
• Las últimas disposiciones
exigidas como empleador.
• La contratación de los
seguros obligatorios.
Continuamos informando los
asociados del Registro:
• Administración Iglesias
SRL
• Gómez Vidal
Administración SA
• Insa Inmobiliaria Sud
Americana SACIF
• Landi y Asociados
Administración
• MAR-DIE
Administración, de Ángel
Jorge Marra
• Montello S.H.
Administración
• Pérez Centeno, Ricardo J.
• Plotek H.V. y Asoc. SRL
• Tocno Administraciones,
de Leandro y Daniel Tocco
• Molina Arturo Claudio
Si usted todavía no forma parte de nuestro Registro lo invitamos a sumarse, es una forma más
de acercarnos al nivel profesional
por el que todos trabajamos.
Arquitectura verde
La tendencia
que se impone
La construcción sustentable avanza a paso firme. Hoy el 15% de los edificios
de oficinas de la ciudad de Buenos Aires ya son sustentables.
a no quedan dudas. La
construcción sustentable
avanza a paso consolidado en la ciudad de Buenos Aires.
Aunque al momento hay sólo
una veintena de edificios con una
certificación que avala la arquitectura verde o bioclimática, la
tendencia se ha afianzado en los
nuevos desarrollos.
Si se consideran los inmuebles de oficinas, un 15% pueden
ser considerados sustentables.
Mientras que entre los inmuebles en construcción, el porcentaje alcanza el 57%. Estas cifras
fueron aportadas por la consultora internacional Colliers, que
realiza estudios periódicamente
sobre el avance de este tipo de
arquitectura.
“Es una tendencia consolidada. Venimos haciendo el informe
hace años y aparecen nuevos pro-
Terraza del Sanatorio Finochietto, un edificio inteligente con in­fraestructura ecosustentable.
Propiedad Horizontal
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57
yectos. Es una demanda de compañías internacionales y van a
aparecer cada vez más proyectos
en Buenos Aires. Del total de los
edificios nuevos en construcción,
las zonas que más metros van a
absorber son Catalinas, el norte
de la Capital y Puerto Madero”,
indicó Guido Mosin, de la consultora de retail internacional,
que explicó que el reporte evalúa
la eficiencia energética así como
el cuidado del ambiente laboral.
En el mercado, el precio promedio de alquiler de estos edificios es de 25,5 dólares por metro
cuadrado, indicó Colliers. Y el
costo de la construcción ronda
un 15% más que el de una obra
tradicional.
Los edificios construidos con
un diseño sustentable o bioclimático pueden o no certificar
internacionalmente sus instalaciones. Uno de esos sellos es el
LEED (Leadership in Energy &
Environmental Design, es decir,
Liderazgo en Energía y Diseño
Ambiental).
Carlos Grinberg, del Argentina Green Building Council,
58
detalló que hay unos 20 edificios
que han conseguido la certificación. En su mayoría se trata de
oficinas, comercios y algunos
de vivienda. “Hay que tener en
cuenta que existen varios edificios en construcción que todavía
no están certificados. La certificación se consigue seis meses
después de que se está terminando la obra”, indicó. Y agregó que
hay al menos otros 20 edificios
que persiguen la calificación de
sustentabilidad.
Enfoque integral
Para conseguir la certificación
es necesario contar con enfoque
integral tanto desde el diseño
como en la construcción, en el
cual se establecen los objetivos
de sustentabilidad en conjunto
con el cliente. Para ello se realiza un trabajo por parte de todos
los integrantes del equipo, desde
el estudio de arquitectura, los
asesores LEED, los asesores termomecánicos, eléctricos, entre
otros. Durante la etapa de diseño
y de construcción se deberán documentar procesos y contar con
documentación respaldatoria de
todas las medidas adoptadas.
El primer edificio que logró una certificación LEED en
la Argentina fue Barrancas de
Lezama, una de las sedes del
banco HSBC. Luego siguieron,
también logrando el nivel oro,
el local de Mc’ Donald’s en Las
Palmas del Pilar y las oficinas de
Google en Puerto Madero.
Entre los hospitales se destaca la construcción del Sanatorio
Finochietto, un edificio inteligente con una infraestructura
ecosustentable única en el país
basada en el uso eficiente de la
energía, en aspectos como la climatización y la iluminación artificial.
El centro posee un sistema
de reutilización de pluviales en
el circuito de aguas grises y promueve el uso de materiales de
bajo impacto capaces de reducir
los contaminantes peligrosos.
“Es una obra bisagra en lo que
hace a arquitectura e ingeniería
hospitalaria, tanto por el uso responsable de los recursos como
por la disminución del impacto
Síntesis
Si se consideran los
inmuebles de oficinas,
un 15% pueden ser
considerados sustentables.
Mientras que entre
los inmuebles en
construcción, el porcentaje
alcanza el 57%. Los
especialistas sostienen
que es una tendencia
consolidada y una
demanda de compañías
internacionales por lo que
cada vez más proyectos en
Buenos Aires.
ambiental”, indicó Manuel Álvarez, director general del sanatorio.
Sin embargo, los expertos,
como Pablo Wisznienski, urbanista y planificador urbano
regional director del Instituto
de Estudios Ambientales de la
UCES, creen que es posible,
como en Europa, la “rehabilitación” de las construcciones
existentes.
“En el mundo hay 115 edificios certificados como sustentables. La mayoría está en México
y en América Central. Pero eso
no impide que se pueda rehabilitar lo que está construido. Desde
las cañerías hasta las edificaciones, teniendo en cuenta también
los escenarios de cambio climático. En la ciudad, como sucedió
en Europa, esta política puede
impactar positivamente en la
economía y generar empleos”,
indicó Wisznienski.
Juan Alberto Distéfano, Director de Sermax SA, empresa
de mantenimiento integral de
edificios corporativos, reconoce que hay construcciones que
empiezan a incorporar distintos
elementos. “Tener en cuenta las
instalaciones más importantes
que tiene un edificio, como aire
acondicionado e iluminación, es
fundamental ya que representan
alrededor del 60% de inversión
en un edificio”, explicó. Y detalló que las instalaciones que más
éxito tienen son la migración a
LEED de la tecnología lumínica
y el recambio de los aires acondicionados. Distéfano también
mencionó la incorporación de
terrazas verdes, como aislantes,
y los tanques recuperadores de
agua de lluvia.
Fuente: Diario La Nación.
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Misceláneas porteñas
Grafitero arrepentido
Fue sorprendido por la policía mientras dibujaba un grafiti en un edificio.
Volvió a limpiar la pared y pidió disculpas al consorcio y a la Justicia.
n joven que fue sorprendido por la policía mientras
dibujaba un grafiti en un
edificio del centro porteño, volvió al lugar a limpiar la pared tras
pedirles disculpas al consorcio
y a la Justicia. “Se trató de una
lección de vida más efectiva que
una multa económica”, destacó
el fiscal Federico Villalba Díaz,
a cargo de la causa.
El hombre de 20 años, cuya
identidad fue mantenida en reserva, pasó por la esquina de la
avenida Leandro N. Alem y
Viamonte, y una de las paredes laterales del edificio Alas
le llamó la atención. Casi sin
dudarlo, se subió al techo del
puesto de diarios que está en esa
esquina y decidió plasmar su arte
callejero.
El aerosol blanco bailaba sobre
el mármol oscuro, pero no sería
por mucho tiempo. Efectivos policiales sorprendieron al muchacho
in fraganti y lo detuvieron.
“Discúlpeme, por favor”, fue
lo primero que le dijo el joven al
administrador del inmueble durante una audiencia convocada
días después por el fiscal Villalba Díaz. El pedido convenció al
vicecomodoro Rubén Lunaklick.
“Fue sincero. Se notaba que se
había dado cuenta de que lo que
hizo estaba mal, que estaba arrepentido”, aseveró el funcionario
de la fuerza, por lo que aceptó el
perdón.
Había que ver cómo continuaba la discusión judicial por daños
a una propiedad privada. El joven
no tenía antecedentes y mostraba buena voluntad. Fue entonces
cuando el agresor propuso una
solución. “Yo puedo sacar todo”,
les dijo al vicecomodoro y al fiscal, que estuvieron de acuerdo.
Según el Código Procesal Penal porteño es posible aceptar vías
de resolución de conflictos alternativas. Y Villalba Díaz entendió
que esta era una buena oportunidad para que el muchacho aprendiera la lección. “La idea es que
él asumiera que no se puede vivir
en sociedad haciendo lo que se
quiere, sin respetar al prójimo o
las reglas”, explicó.
Con todas las partes de acuer-
do con la propuesta de la restauración, dos semanas después el
joven volvió al edificio Alas. Pero
esta vez lo hizo para resolver el
problema que había causado.
Para resguardar su integridad,
la administración del inmueble
le gestionó el seguro del trabajo. El muchacho no sólo
limpió la pintura de la pared,
sino que lo realizó con herramientas propias y asumiendo
todos los gastos.
“Estuvo todo un día para reparar un daño que había cometido en cinco minutos. Le sirvió
para aprender la lección”, enfatizó Villalba Díaz, que integra el
equipo a cargo del fiscal general
de la ciudad, Martín Ocampo.
Villalba Díaz destacó, además, que el cierre del proceso
fue efectivo para todas las partes
involucradas. “El muchacho entendió y reflexionó que no podía
dibujar en cualquier lugar y los
propietarios del inmueble quedaron satisfechos con la resolución
del perjuicio, que ocurrió en poco
tiempo”, agregó el fiscal.
Para la resolución de este hecho se utilizó la figura penal de
la composición. El artículo 41
del Código Contravencional de
la Ciudad indica que existe este
proceso cuando el imputado y la
víctima llegan a un acuerdo sobre la reparación del daño o resuelven el conflicto que generó la
contravención.
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Se lanzó el Observatorio Metropolitano CPAU
Se trata de una plataforma web que
cuenta con la más completa información
sobre la Región Metropolitana, el AMBA
y la Ciudad de Buenos Aires. El proyecto
fue impulsado en 2009 por la Comisión
de Urbanismo del CPAU (Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo).
En el sitio web del Observatorio Metropolitano sobre la Ciudad de Buenos
Aires, por ejemplo, se pueden encontrar desde el Plan Director 1958, el Nuevo Plan
para Buenos Aires 1910 (proyectos Av. Costanera, Av. 9 de Julio, Av. Diagonales, Plaza
Congreso, Plaza de Mayo), el concurso “20 ideas para Buenos Aires” y hasta algunos
proyectos de la actualidad, como el de Recuperación del Espacio Público en Plaza
Constitución.
El leasing inmobiliario, para dinamizar las ventas
Quizás se convierta en una herramienta que acerque a los compradores y vendedores. Lo cierto es que en el mercado
de barrios cerrados y countries, algunos
desarrollistas ya están utilizando el leasing inmobiliario como artilugio para
vender en tiempos donde nadie compra.
La idea: vender alternativamente lotes
en u$s 40 o 50 mil, o casas terminadas
(lote incluido) en u$s 240.000, de la siguiente manera: 25% de anticipo y 120 cuotas (10 años), con cuotas ajustadas según
índice CAC (Cámara Argentina de la Construcción).
Nota: los compradores pueden disponer de la propiedad recién cuando hayan pagado
las 3/4 partes del valor del contrato.
Leve recuperación del sector inmobiliario
El mercado inmobiliario mostró una leve recuperación
durante la primera mitad del año. La cantidad total de escrituras de compraventa de inmuebles en la Capital Federal
creció 3,1% durante el primer semestre respecto al mismo
período del año pasado, de acuerdo con un informe difundido por el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos
Aires.
Según los datos, en los primeros seis meses de 2015 se
firmaron 15.448 escrituras, un 3,1% más que durante la primera mitad del año anterior; mientras que en ese tiempo el
monto total de las transacciones se incrementó 30,5%, al
pasar de $ 11.580 millones, en 2014, a $ 15.111 millones,
en 2015.
Además, el Colegio de Escribanos porteño puntualizó que durante el último mes de
junio la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles aumentó 7,4% en
comparación con el mes anterior (se trata de unas 233 actas más) con 3.364 registros,
mientras que el monto total de las transacciones realizadas se elevó un 36%, de $ 2.967
millones a $ 4.037 millones.
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Proponen eximir de Ganancias expensas y alquileres
El senador Diego Santilli (PRO) presentó un proyecto de
ley en el Congreso de la Nación para que tanto las expensas
como el alquiler puedan ser deducidos del Impuesto a las Ganancias. Sólo podrán acceder a este beneficio quienes residan
en un “inmueble destinado a vivienda familiar permanente no
suntuoso” y no sean titulares ni ellos ni su grupo familiar de
algún bien inmueble.
Según explica el legislador en los fundamentos del proyecto, “es un reclamo de muchos sectores de clase media y baja
que necesitan del apoyo estatal para algo sustancial en la vida de las personas que es la vivienda digna”.
Asimismo, destacó que esta medida “colabora con la AFIP en blanquear alquileres informales o todo tipo
de evasión fiscal relacionada con alquileres, lo cual traerá un lógico incremento en la recaudación”.
Factura electrónica. Prórroga
La Administración Federal de Ingresos Públicos extendió hasta
el 31 de marzo del 2016 la obligación del uso de factura electrónica.
La medida se dispuso mediante la resolución general 3.793 que
indica que la extensión del plazo se debió a “las presentaciones de
los contribuyentes, cámaras, federaciones, asociaciones y demás
entidades que representan a los distintos sectores involucrados”.
Sostiene que en esas presentaciones las cámaras exponían
“diversas dificultades observadas para la implementación —en
tiempo y forma— del régimen”, por lo que “se estima pertinente
contemplar las situaciones y particularidades planteadas”.
En los considerandos recuerda que la resolución general número 3.749, su modificatoria y complementaria, establecían “la generalización del régimen especial para la emisión y almacenamiento electrónico de
comprobantes originales, respaldatorios de las operaciones de compraventa de cosas muebles, locaciones
y prestaciones de servicios”.
También considera que ante las dificultades dadas a conocer por contribuyentes y cámaras, la AFIP decidió “facilitar a los contribuyentes y responsables el cumplimiento de sus obligaciones fiscales”, por lo que
“resulta aconsejable flexibilizar la vigencia del aludido régimen”.
Nueva herramienta para calcular el salario
El Ministerio de Trabajo creó el sistema de cálculo de salarios
que está disponible desde agosto, para que los trabajadores tengan la
posibilidad de conocer el salario que les corresponde según lo acordado por sus representantes sindicales y empleadores.
Se podrá acceder a esta herramienta desde el sitio web del Ministerio de Trabajo o bien instalando la aplicación en equipos celulares
con sistema operativo Android.
El sistema brindará información útil de manera que todos los ciudadanos puedan contar con una referencia más concreta para el análisis de sus salarios.
Los salarios que se calculen a través de este sistema sólo tendrán valor indicativo. Esto es así porque
el cálculo no incluye las horas extras, los adicionales de empresa, las asignaciones familiares, el plus
vacacional, entre otros conceptos variables que están excluidos. Por ello se estima que servirá como una
orientación y referencia de fácil consulta para todos aquellos que deseen conocer el valor de sus haberes
en cualquier momento.
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Honorarios y aranceles
del administrador
Valores para el segundo semestre de 2015, correspondientes a la Administración de Edificios
sometidos al régimen de la Ley 13.512.
Honorarios a partir del mes de julio de 2015
Consorcios de Propietarios: Clase D
Tipología: viviendas sociales construidas por intermedio de operatorias oficiales
del tipo FONAVI, BHN, institutos provinciales de vivienda.
Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 2.300
UF posteriores a 20 adicional de $ 125 a $ 150
Consorcios de Propietarios: Clase C
Tipología: consorcios con servicios comunes.
Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 2.800
UF posteriores a 20 adicional de $ 150 a $ 190
Consorcios de Propietarios: Clase B
Tipología: consorcios con servicios comunes y centrales.
Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 3.500
UF posteriores a 20 adicional de $ 190 a $ 240
Consorcios de Propietarios: Clase A
Tipología: consorcios con servicios comunes, centrales y de confort.
Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 4.600
UF posteriores a 20 adicional de $ 240 a $ 300
Consorcios de Propietarios: Clase A1
Tipología: consorcios con servicios comunes, centrales, confort y de superconfort.
Mínimo hasta 20 unidades funcionales $ 5.800
UF posteriores a 20 adicional de $ 300 a $ 430
Nota: En todos los casos las Unidades Complementarias serán tarifadas, a los fines de los cómputos de los honorarios profesionales
del Administrador, al 50 % del valor las Unidades Funcionales.
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Aranceles a partir del mes de julio de 2015
En forma independiente de los honorarios, el administrador deberá percibir retribución por las tareas de:
Certificaciones
Deuda por expensas comunes
$ 450
Poderes para asistir a asambleas
$ 190
Confección y firma de declaraciones juradas: laborales, previsionales, fiscales y judiciales $ 610
RPA Ley 941 / Gob Bs.As. DDJJ Anual
$ 810
RPA Disp. 856 / Gob Bs.As. Mis Expensas
$ 1.000
Otros trámites: Presentación de pólizas de seguros, seguro por daño ambiental.
Altas/bajas de consorcios; presentación de edificio seguro y cualquier otra
cuestión no contemplada en la presente.
$ 230
Contestaciones de oficios: administrativos o judiciales. $ 470
Reuniones o Asambleas
A cargo del consorcio, por cada 30 minutos de asistencia del
administrador y/o su representante, a reuniones o asambleas
celebradas fuera del horario comercial - lunes a viernes de 9 a 20 hs.
Mediación
$ 470
Asistencia del Administrador por cada Audiencia
en trámites de mediación (privada u oficial)
$ 620
Fianzas y garantías
$ 750
$ 750
En juicio por expensas comunes
En convenios de pagos
Gestión de Negocios
Porcentaje a cobrar por el administrador
a las empresas que realizan negocios con los consorcios o requieren
el cobro de facturas a través de las expensas comunes.
(v.gr: locación de espacio para antenas, publicidad en medianeras,
cobro de facturas globales por provisión de agua al edificio,
televisión por cable, etc.)
5%
PJ Depósito embargo de sueldos: sobre monto a depositar (Mínimo $ 30)
10%
AFIP - Alta / baja / Modificaciones Temprana
$ 210
AFIP - Clave Fiscal RG 2239
$ 300
AFIP - Semestral RG 2159 (Por consorcio) AFIP - Retención Impuesto a las Ganancias Encargados
$ 650
AFIP - Mi Simplificación Empleadores
$ 650
AFIP - Res. N° 3369 - Mensual
$ 670
ANSES - Decreto 670/07(1345/07) Reintegro salario fliar
$ 650
ANSES - PS 5.3 DDJJ grupo familiar y adheridos
$ 220
ANSES - Certificación de Servicios y Remuneraciones y afectación haberes ART - Liquidación de siniestros (Por vez)
$ 260
DNPD - Base de datos
$ 320
CGBA - Registro de Empleadores $ 430
Rendición de cuentas final y traspaso administ. $ 1.300
Registro de Proveedores de Consorcios (Carpeta de inscripción) A cargo del proveedor $ 1.300
Trámites vía Internet (No incluidos en esta lista)
$ 190
Trámites Normales: 72 hs. Importes y porcentajes determinados en esta lista
Trámites Urgentes: 24 hs.
Recargo 100%
Recargo 50%
Trámites Semi Urgentes: 48 hs. Los montos indicados no incluyen IVA, impuestos provinciales, ni servicios de computación.
Esta tabla de honorarios es sugerida por la CAPHyAI.
Propiedad Horizontal
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La Cámara Argentina de la Propiedad Horizontal y Actividades
Inmobiliarias llegó a la TV para estar
más cerca de los consorcistas.
Los esperamos en “MXE por la mañana, de Nino Fernández”.
Programa de interés general donde se abordan temas
relacionados con la comunidad consorcial.
Los viernes a las 7.30
nos vemos por METRO.
Propiedad Horizontal
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Consultorios
Jurídico
Consulta: Vivo en un edificio nuevo y no
me permiten poner la red de protección para
niños. Aducen que en el reglamento dice
que sólo se puede colocar en el balcón, como
cerramiento, un vidrio de una determinada
medida. Tuvimos una asamblea y pedí la
autorización pero la mayoría votó en contra.
¿Qué hago?
Respuesta: Vale una aclaración antes de
proceder al análisis legal. El cerramiento de
un balcón con red para protección de los niños
constituye lo que se conoce como límite virtual,
es decir que su colocación no altera ni modifica
la fachada del edificio. O sea que si la red no
modifica fachada, no debiera haber sido sometido
a votación.
Asimismo, el hecho de que el reglamento
establezca expresamente que los balcones deben
ser cerrados únicamente con vidrio, constituye
un absurdo y un abuso de derecho. Por un lado
un balcón que se cierra con vidrio, transforma
un espacio semicubierto en cubierto, alterando
los porcentuales y destinos contemplados en el
plano MH registrado en el GCBA, es decir que se
requeriría efectuar los cambios correspondientes.
Por otro lado, el costo de uno y otro material es
diametralmente opuesto.
Ahora bien, para el hipotético caso de
que el reglamento de propiedad horizontal
contemplara expresamente que los temas referidos
a cerramiento de balcón deben ser puestos a
consideración de la asamblea, pues, por aplicación
del nuevo Código Civil y Comercial, habría que
analizar cómo se llevó a cabo la asamblea, si el
tema estuvo o no contemplado en el orden del día,
si la mayoría a la que usted refiere en la consulta
está contabilizada conforme lo normado en el
artículo 2.059. Para este punto, debe requerirse
copia del acta de la asamblea y si se encuentra
en el plazo prescripto por el artículo 2.060, es
decir dentro de los 30 días de celebrada la misma,
proceder a la impugnación, en caso de que
corresponda.
En segundo lugar, suponiendo que el
68
plazo haya prescripto o que el cómputo de la
mayoría fuera el correcto y que por aplicación
del reglamento de copropiedad hubiera que
efectivizar la consulta respecto de la colocación
de una red, resulta a todas luces una restricción al
uso y goce de la unidad funcional.
Finalmente, muchos apostarían por las vías de
hecho, pero es cierto que para estos casos donde
una asamblea negó algo, que es considerado una
mejora, se debería requerir al Juez que deje sin
efecto la decisión de la asamblea conforme lo
normado en el artículo 2.051 del Código Civil y
Comercial.
Como se puede observar, y disponiendo
de mayor documentación, hay varios puntos a
analizar específicamente del caso concreto, para
iniciar las acciones más apropiadas y expeditas.
Dra. y Arq. Valeria Nerpiti
Asesora Legal
Consulta: Soy administrador de un
consorcio donde en la asamblea celebrada
recientemente uno de los puntos a considerar
dentro del orden del día era la designación
del Consejo de Administración, sin que se
presentaran postulantes. El nuevo Código Civil
y Comercial dentro de su articulado incluye la
designación de un Consejo. Mi pregunta es si
es obligatoria o no dicha constitución.
Respuesta: El artículo 2.064 del Código Civil
y Comercial en su parte pertinente dice que “la
asamblea puede designar un Consejo integrado
por propietarios”. Por lo tanto no resulta obligatoria
la constitución de un Consejo de Propietarios, pues
como bien dice el artículo el asamblea “puede”;
siendo entonces facultativo de la misma su
designación.
Si así se decide, dicho Consejo tendrá las
siguientes atribuciones, según lo determinado por el
artículo antes mencionado:
“a) Convocar a la asamblea y redactar el orden
del día si por cualquier causa el administrador omite
hacerlo.
b) Controlar los aspectos económicos y
financieros del consorcio.
c) Autorizar al administrador para disponer del
fondo de reserva, ante gastos imprevistos y mayores
que los ordinarios.
d) Ejercer la administración del consorcio en
caso de vacancia o ausencia del administrador, y
convocar a la asamblea si el cargo está vacante
dentro de los treinta días de producida la vacancia”.
Excepto los casos indicados en este artículo,
el Consejo de Propietarios no sustituye al
administrador ni puede cumplir sus obligaciones.
Dr. Jorge Villar
Asesor Legal
Propiedad Horizontal
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69
Laboral
Consulta: Hace poco se recibió una llamada
de un familiar de la encargada diciendo que
tendrían que intervenirla quirúrgicamente.
Además, generalmente ella falta y no avisa. La
consulta es si depositamos el sueldo y el SAC
normalmente, o no?.
Respuesta: Pasando a responder, y atento a
esta situación donde por lo menos ahora sabemos
70
“indirectamente” y no “fehacientemente”,
que la encargada estaría ante una intervención
quirúrgica, lo que aconsejo hacer es depositar los
haberes y el SAC para no quedar en falta.
En cuanto a los haberes de junio y julio, si
ha habido inasistencias, desde ya que hay que
descontar todos esos días hasta tanto exista
una notificación fehaciente de las causas de la
enfermedad.
En tal sentido, es muy clara la Ley de
Contrato de Trabajo en su artículo 209. Aviso al
empleador: El trabajador, salvo casos de fuerza
mayor, deberá dar aviso de la enfermedad o
accidente y del lugar en que se encuentra en
el transcurso de la primera jornada de trabajo
respecto de la cual estuviere imposibilitado de
concurrir por alguna de esas causas. Mientras
no lo haga perderá el derecho a percibir la
remuneración correspondiente salvo que la
existencia de la enfermedad o accidente, teniendo
en consideración su carácter y gravedad, resulte
luego inequívocamente acreditada.
Dr. Enrique Albisu
Asesor Laboral
Técnico - Municipal
Consulta: ¿Qué normativas existen sobre
catalogación de edificios. Quiénes pueden
presentar o disponer dichas catalogaciones y qué
beneficios o perjuicios produce a los inmuebles?
Respuesta: Los edificios pueden ser catalogados
por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, la
Legislatura porteña o a pedido de la ciudadanía,
previo estudio y aprobación, otorgándoles distintos
grados de protección, que pueden ser integral,
estructural o cautelar, lo que implica mayor o
menor facultad o posibilidad de intervenir sobre
ellos, y a la vez mayor o menor grado de posibilidad
de obtener subsidios, eximiciones impositivas, etc.
El propietario puede presentarse para aceptar
la catalogación o rechazarla, lo que queda a
consideración de la Subsecretaría, dependiendo
del motivo de la misma. La protección cautelar es
la menor, es decir la que menos restricciones tiene
sobre el edificio.
Las protecciones para edificios de valor
patrimonial vigentes en la ciudad son:
I) Monumentos históricos nacionales. Son
los protegidos por el Gobierno Nacional. Existen
en todo el país y en la ciudad de Buenos Aires
se concentra un gran porcentaje de ellos. La
Comisión Nacional de Museos, Monumentos y
Lugares Históricos es la encargada de velar por
su protección, teniendo que autorizar cualquier
intervención sobre ellos.
II) Catalogados. Son los protegidos por el
Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, están
incluidos dentro del catálogo del Código de
Planeamiento Urbano de la Ciudad. La catalogación
puede ser (de mayor a menor intensidad): integral,
estructural o cautelar, y de ello derivan los grados de
intervención permitidos en cada caso.
III) Áreas de Protección Histórica (APH). Son
zonas protegidas por el Gobierno de la Ciudad de
Buenos Aires que tienen una legislación particular
detallada en el Código de Planeamiento Urbano de
la Ciudad. Dentro de ellas existe una gran cantidad
de inmuebles catalogados, pero otros no lo están.
Además de la protección propia de los edificios
catalogados, existe en estas áreas una protección
general que regula aspectos de las obras nuevas y de
los edificios no catalogados del área, como alturas
y ocupación del suelo, de manera que respeten el
contexto general. Hay también protección para el
espacio público, que según sus condiciones puede
ser ámbito consolidado, preconsolidado o potencial,
con distintos grados de protección para cada caso.
IV) Edificios abarcados por la Ley 2.548 /
2007. Por 365 días se aplica lo siguiente: cualquier
proyecto de demolición o intervención en fachadas
o espacios comunes de los edificios alcanzados por
la Ley deberá ser aprobado por el Consejo Asesor de
Asuntos Patrimoniales (CAAP). Estos edificios son
los pertenecientes a estos 3 grupos:
• Edificios considerados “Representativos”
por la Dirección General de Patrimonio del
Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.
• Edificios que hayan obtenido el Premio
Municipal de Fachada.
• Edificios construidos antes del año 1941, que
se encuentren dentro de la zona enviada a la
UNESCO a declarar como paisaje cultural de
Buenos Aires.
Los Monumentos Históricos Nacionales pueden
consultarse en la página web de la Comisión
Nacional de Museos, Monumentos y Lugares
Históricos (www.monumentosysitios.gov.ar).
Los inmuebles Catalogados y las Áreas de
Protección Histórica (APH) pueden consultarse en
el Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad de
Buenos Aires, Sección 10 “Protección Patrimonial”
y Sección 5 “Zonificación de Distritos”
respectivamente, disponible a través de internet en:
www.buenosaires.gov.ar/areas/obr_publicas/copua/
codigo_planeamiento.php.
Tener en cuenta que el listado que aparece en
el Código es el existente al 31 de diciembre de
2002, habiendo aumentado desde entonces. Sobre
los edificios abarcados por la Ley 2.548 se está
trabajando actualmente, los mismos están siendo
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revisados o relevados, según el caso. Entre ellos
se encuentran los edificios construidos antes de
1941 en la zona enviada a la UNESCO a declarar
como paisaje cultural de Buenos Aires, que es la
comprendida dentro del siguiente límite:
Vías del Ferrocarril General Roca – Aristóbulo
del Valle – Irala – Pi y Margall – Av. Martín
García – Tacuarí – Av. Juan de Garay – Lima Este
– Constitución – Salta – Av. Belgrano – Sarandí/
Ayacucho – Teniente General Juan Domingo Perón –
Uruguay – Arenales – Montevideo – Av. Las Heras –
República Árabe Siria – Av. Santa Fe – Continuación
Darregueyra hacia el Este – J. F. Kennedy – Av. Del
Libertador – Vías del Ferrocarril Mitre – Av. Luis
María Campos – Continuación calle Jorge Newbery
– 3 de Febrero – La Pampa – Cabildo – Mendoza
– Vías del Ferrocarril Mitre – La Pampa – Húsares
– Av. Monroe – Sargento E. Romero – Almirante Juan
Pablo Sáenz Valiente – Vías del Ferrocarril Belgrano
Norte – Límite Norte Ciudad Autónoma de Buenos
Aires – Río de la Plata (500 metros de las referencias
más retiradas de la línea de ribera) – Eje La Pampa
– Vías del Ferrocarril Belgrano Norte – Av. Callao
– Av. Del Libertador – Av. Dr. José María Ramos
Mejía – Av. Antártida Argentina – Av. Ingeniero José
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N. Quartino hasta extremo este – Río de la Plata (500
metros de las referencias más retiradas de la línea de
ribera) – Av. España – Boulevard Macacha Güemes
– Pierina De Alesi – Línea perpendicular Av. Elvira
Rawson de Dellepiane – Límite norte Dársena Sur
– Dársena Sur – Antepuerto – Av. Pedro de Mendoza
hasta vías del Ferrocarril General Roca.
Se protegen los valores patrimoniales de los
edificios y conjuntos. Estos se refieren a caracteres
históricos, culturales, arquitectónicos, simbólicos o
ambientales que hacen que el inmueble o conjunto
sea un referente de la comunidad y esté arraigado en
la memoria colectiva de quienes lo disfrutan. Esto lo
hace merecedor de una protección especial.
Los habitantes de la Ciudad de Buenos Aires han
recibido, vivido y disfrutado un legado que reconocen
como propio. El patrimonio arquitectónico y urbano
es el soporte físico de la identidad de la comunidad,
escenario y testigo de la historia, por eso es necesario
protegerlo. El patrimonio se debe aumentar y adaptar
conservando su esencia, para pasarlo enriquecido a
las nuevas generaciones.
Arq. Antonio Aguel
Asesor Técnico Municipal
Comisiones Internas
Consejo Directivo
Administración y Relaciones Laborales
Armando Caputo y Daniel Grass
Vicepresidente 1º
Administrativa, Financiera y Logística
José Pusterla
Asuntos Legales
Mario Mazzini y Dr. Jorge Villar
Silvia Gianda, Dr. Jorge Martín Irigoyen,
Dra. y Arq. Valeria Nerpiti, Dr. Bartolomé Orfila,
Dr. Orlando Ruano, Dra. Diana Sevitz y Dra. Ana María Vila.
Corretaje Inmobiliario y Locaciones
Armando Caputo
Ética
Arturo Molina
Prensa y Difusión y Revista
Miguel Summa
Relaciones Públicas
Silvia De Filippo y Silvia B. de Rodríguez Maceira
Cursos y Conferencias
Arturo Molina y Guillermo Casella
Registro de Administradores Profesionales
Daniel R. Tocco
Relaciones con Cámaras del Interior
Miguel Summa
Relaciones con Cámaras Latinoamericanas
Daniel R. Tocco
Relaciones con Cámaras Empresarias
y Proveedores del Sector
Silvia De Filippo
Usted es el protagonista
Invitamos a nuestros socios a integrarse a los
equipos de trabajo en alguna de las diferentes
comisiones de la Cámara. Es importante que lo
hagan para que podamos trabajar más y mejor por
todos aquellos a quienes representamos a través de
nuestra institución.
Quienes así lo entiendan y deseen participar
pueden comunicarse con
Patricia Colle al 4342-2232 / 4345-0010,
int. 33. También pueden hacerlo vía mail a
[email protected] o camara@caphai.
com.ar
Su participación le da mayor sentido a nuestro
trabajo.
en ejercicio de la Presidencia
Daniel R. Tocco
Vicepresidente 2º
Miguel Ángel Summa
Vicepresidente 3º
Armando R. Caputo
Secretario
Arturo Claudio Molina
Prosecretaria
Silvia A. De Filippo
Tesorero
José E. Pusterla
Protesorero
Mario G. Mazzini
Vocales Titulares
Daniel M. Grass
Silvia B. de Rodríguez Maceira
Marcos Schwab
Vocales Suplentes
Luis M. Pino
Angela G. Perrone
Carlos García
Roberto R. Vignapiano
Horacio G. Bielli
Silvia B. Ghianda
Ángel J. Marra
Tribunal de Cuentas
Miembros Titulares
Carlos Weiler
Carlos A. Coda
Alejandro G. Quattrocchi
Miembros Suplentes
Guillermo A. Casella
Emilia Masserano
Propiedad Horizontal
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última página
La puesta a tierra ahora es anual
Los consorcios que cuenten con
empleados en relación de dependencia deben realizar la medición
de puesta a tierra y continuidad de
masas una vez por año de acuerdo
con nuevos protocolos.
En la Ciudad de Buenos Aires, los que no tengan empleados
deberán hacerlo cada cinco años
conforme lo dispone el artículo 4º
de la Disposición 1.541 (Edificio
Seguro).
Esta nueva obligación la dispuso el Dr. Juan Horacio González
Gaviola, Superintendente de Riesgos del Trabajo.
Cabe remarcar que anteriormente no había ninguna planilla
de referencia para la toma de
continuidad y no se indicaba la
metodología utilizada ni otros datos de interés para determinar con
exactitud la medición. Solamente
se utilizaba como referencia el
protocolo del COPIME para la
medición de la jabalina bajo la
norma IRAM 2281. Asimismo,
si bien la frecuencia no era clara
y no estaba reglamentada, en el
área de riesgos del trabajo los organismos de inspección la exigían
anualmente.
Según explicó González Gaviola, “para la mejora real y
constante de la situación de los
trabajadores, es imprescindible
que se cuente con mediciones
confiables, claras y de fácil interpretación, lo que hace necesaria la
incorporación del uso de un protocolo estandarizado de medición
y verificación”.
Edificio sustentable
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