1. No category

Av. Benavides 1555, Ofic. 605
Miraflores, Lima 18
Perú
www.class.pe
FUNDAMENTOS DE CLASIFICACIÓN DE RIESGO
AC Capitales SAFI S.A.
Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria
Sesión de Comité N°23/2015: 27 de mayo del 2015
Información financiera auditada al 31 de diciembre del 2014
Analista: Silvana Zafra R.
[email protected]
El Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria (“FIMI”) fue constituido en 1997 por un plazo de 22 años, iniciando sus operaciones en setiembre de
ese mismo año. El objetivo principal del Fondo es realizar inversiones en el sector inmobiliario, ya sea par a renta, o a través de asociaciones en
participación para venta de inmuebles.
El FIMI es administrado por AC Capitales Sociedad Administradora de Fondos de Inversión S.A. (“la SAFI”), empresa administradora de fondos de
inversión, subsidiaria de Apoyo Consultoría, entidad perteneciente al Grupo Apoyo.
Al cierre de diciembre del 2014, el FIMI mantiene activos totales por S/. 311.72 millones y un valor cuota ascendente a US$ 3.3630 para cada una
de las cuotas suscritas y pagadas. El Fondo ha distribuido a sus partícipes en devoluciones de capital y ganancias acumuladas,
US$ 98.12 millones hasta el 2014, alcanzando, a la fecha, una tasa interna de retorno, neta de comisiones, de 20.15%.
Clasificaciones Vigentes
Cuota de Participación del Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria
Riesgo Crediticio
Riesgo de Mercado
Perspectivas
FUNDAMENTACION
La categoría de clasificación de riesgo otorgada al Fondo de
Inversión Multirenta Inmobiliaria se fundamenta en:
 La adecuada administración del Fondo, y la experiencia
acumulada en la administración de inversiones
inmobiliarias por parte de AC Capitales.
 Los esquemas de inversión desarrollados, entre los que
destacan los acuerdos de inversión con diferentes
grupos inmobiliarios para el desarrollo de proyectos de
vivienda, comerciales y de oficinas.
 La composición de la cartera de inversión, entre oficinas,
viviendas, retailers y almacenes, a su vez, diversificada
en inversiones inmobiliarias, en acciones en empresas
inmobiliarias y en asociaciones en participación.
 La rentabilidad obtenida a partir de las inversiones
realizadas, que ha generado hasta la fecha
distribuciones (capital y ganancias acumuladas) por US$
98.12 millones, equivalentes a 1.31 veces el capital
invertido a la fecha.
 Las perspectivas del crecimiento del PBI en el año 2015,
que se piensa que impulsarían al sector construcción a
un crecimiento de 4.7%, que implica la continuidad en el
desarrollo de los proyectos inmobiliarios.
 Las perspectivas favorables del FIMI en su participación
en los nuevos negocios, así como en la ejecución de
nuevos proyectos en asociación con inmobiliarias.
Af –
M2
Estables
Se han considerado factores adversos, como:
 El riesgo existente en el sector inmobiliario y su relación
con la evolución de la situación económica nacional, lo
que está actualmente determinando cierto retraso en el
inicio de algunos proyectos.
 La inexistencia de un mercado secundario para la
negociación de cuotas de participación del Fondo.
Principales Indicadores financieros
En miles de nuev os soles de diciembre del 2014
AC CAPITALES SAFI S.A.
Total Activ os
2012
2013
2014
20,392
37,643
30,998
Total Pasiv os
Patrimonio
6,133
15,225
14,024
14,259
22,417
16,974
Ingresos
Resultado Operacional
Utilidad neta
15,991
36,191
16,277
9,327
21,879
9,196
6,448
14,840
5,825
Rentabilidad patrimonial
Liquidez corriente
Deuda / Patrimonio
46.64%
80.93%
29.57%
2.36
2.21
1.82
0.43
0.68
0.83
FIMI
Valor de C uota (US$)
Activ os Inmobiliarios
Acciones en empresas inmobiliarias
Asociación en Participación
Total Pasiv os
Total Patrimonio
Ingreso por Activ idades Ordinarias
Ingresos por Venta de Inv ersiones
Utilidad Operacional Neta
Utilidad del ejercicio
2.0411
2.5053
3.3630
232,175
187,912
196,515
34,966
30,364
47,659
74,075
58,771
47,390
52,241
22,204
6,613
347,813
321,489
305,109
22,543
21,697
15,085
39,494
96,532
0
105,896
66,856
56,828
102,765
60,789
57,202
Nota: Las cifras han s ido ajustadas a soles constantes de dic iembre del 2014



La iliquidez que se puede presentar ante la necesidad
perentoria de liquidar inversiones inmobiliarias.
La creciente competencia en el sector inmobiliario y de
construcción.
El riesgo cambiario, dado que parte de los ingresos por
venta de inversiones inmobiliarias y las rentas recibidas,
así como los pasivos están expresados en dólares
americanos.
El FIMI tiene como objetivo invertir sus recursos
principalmente en bienes raíces y en valores relacionados a
bienes raíces, manteniendo inversiones en distintos
segmentos: oficinas (30.00%), almacenes (20.00%),
viviendas (29.00%) y locales comerciales (21.00%).
Al 31 de diciembre del 2014, el capital total invertido en el
portafolio del FIMI ascendió a US$ 103.94 millones, entre
inversiones en el portafolio (52.92%, US$ 55.00 millones)1 y
desinversiones a lo largo de su vida útil (47.08%, US$ 48.93
millones).
Al cierre de diciembre del 2014, las inversiones
inmovilizadas (inversiones en proyectos inmobiliarios,
inversiones en asociadas e inversiones inmobiliarias) están
valorizadas contablemente en US$ 97.81 millones2
(S/. 291.56 millones), entre inversiones destinadas a la renta
(81.19%) e inversiones destinadas a la venta (18.81%).
Con relación a los activos destinados para la renta, el FIMI
es propietario de tres inversiones en edificios de oficinas y
dos almacenes de depósito, con un nivel de ocupación de
100.00% (a excepción de un almacén cuya ocupación es de
95.00%, al cierre del 2014). Además, mantuvo accionariado
en una empresa que fue vendida en enero del 2015 (Ekimed
S.A.C.).
En cuanto a los proyectos destinados para la venta, el FIMI
posee inversiones en seis proyectos inmobiliarios vía el
mecanismo asociación en participación y un terreno de
propiedad del Fondo.
Las inversiones que el FIMI mantuvo en su portafolio al
cierre del 2014, desde el inicio de sus actividades, han
registrado un valor realizado de US$ 33.011 millones,
correspondiente a rentas, devoluciones y dividendos,
mientras que las salidas ejecutadas por el FIMI han
representado un valor realizado por US$ 116.14 millones,
totalizando US$ 149.15 millones por devoluciones de las
inversiones realizadas a lo largo de su vida útil, ya sea por
rentas percibidas y desinversiones de activos.
A diciembre del 2014, los partícipes han recibido
distribuciones acumuladas por US$ 98.12 millones (US$
53.48 millones por dividendos pagados y US$ 44.64 millones
1
Sin incluir la inversión en la empresa Ekimed S.A.C., cuya
venta se concretó en enero del 2015.
FONDOS
por devoluciones de capital), lo que se traduce en una Tasa
Interna de Retorno, neta de comisiones, de 20.15%.
Al 31 de diciembre del 2014, el FIMI registró activos totales
por S/. 311.72 millones, de los cuales 93.53% corresponden
a inversiones inmovilizadas bajo su administración (S/.
291.56 millones).
Los pasivos del Fondo ascendieron a S/. 6.61 millones al
cierre de diciembre del 2014, compuestos principalmente por
cuentas por pagar corrientes y por una deuda bancaria por
un saldo de S/. 3.43 millones.
El patrimonio del FIMI, al cierre de diciembre del 2014,
ascendió a S/. 305.11 millones, 5.09% menor a lo registrado
a diciembre del 2013 (S/. 321.49 millones a valores
constantes), debido a las tres reducciones de capital entre
enero y julio del 2014 por un total de
S/. 41.79 millones (US$ 14.87 millones).
Al 31 de diciembre del 2014, el valor de la cuota de
participación del Fondo ascendió a US$ 3.3630, superior al
reportado a diciembre del 2013 (US$ 2.5053).
El aumento en el valor cuota responde a: (i) revaluación de
los inmuebles de renta según la valorización realizada en
diciembre del 2014; (ii) utilidades generadas en los últimos
doce meses provenientes de alquileres de los inmuebles,
ventas de activos y proyectos de desarrollo inmobiliario; y (iii)
reducciones de capital realizadas durante el año 2014 por un
total de 14’871,972 cuotas.
PERSPECTIVAS
Las perspectivas respecto a la categoría de clasificación de
riesgo de las cuotas de participación del FIMI se mantienen
estables, debido a las características y avances en las
inversiones que conforman el portafolio del Fondo.
Por el lado de la oferta, el sector inmobiliario continúa
creciendo en Lima y provincias, lo cual se traduce en
construcción de más edificios, ampliaciones de centros
comerciales y crecimiento de áreas arrendables. Por el lado
de la demanda, las perspectivas del mercado de vivienda
han sido afectadas durante el ejercicio 2014, lo cual se
refleja en el incremento de los precios y en la desaceleración
de los créditos, así como en el mayor período de tiempo que
toma la venta de proyectos.
No obstante, el mercado inmobiliario es aún considerado
atractivo para los inversionistas, especialmente
institucionales y del exterior, por lo que se proyecta mayor
dinamismo durante el año 2015. Ello plantea una situación
de adecuada estabilidad para los rendimientos futuros del
Fondo, en base a las posiciones adquiridas de acuerdo a sus
activos respecto al mercado.
2
Valor en libros en nuevos soles, convertido en dólares
americanos al Tipo de Cambio de compra SBS (2.981).
Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria – Diciembre 2014
2
1. DESCRIPCIÓN DE LA SAFI
1.1. Descripción de las Administradoras
El Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria se dedica a la
inversión en el sector inmobiliario en el Perú, directamente o
a través de empresas inmobiliarias y/o de contratos de
asociación u otras formas asociativas.
El 18 de julio del 2002, la Asamblea General Extraordinaria
de Partícipes del Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria
(“FIMI” o “el Fondo”), designó a Apoyo Consultoría S.A.C.
como sociedad administradora de su Fondo, en reemplazo
de MultiFondos SAFI S.A., empresa que había realizado esta
tarea desde 1997, fecha en que se constituyó el Fondo.
Posteriormente, Apoyo Consultoría constituyó AC Capitales
Sociedad Administradora de Fondos de Inversión S.A. (“AC
Capitales” o “SAFI”), con la finalidad exclusiva de administrar
fondos de inversión en el Perú.
El 11 de agosto del 2004, la SAFI inscribió en los Registros
de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (“SBS”),
las cuotas de participación del Fondo de Inversión Multirenta
Inmobiliaria, bajo la modalidad de oferta pública, cerrándose
el proceso de suscripción de cuotas el 21 de setiembre de
dicho año.
El 13 de agosto del 2006, la SMV autorizó la transferencia
del CrediFondo Fondo de Inversión Inmobiliaria a AC
Capitales SAFI, según Resolución CONASEV Nº 053-2006EF/94.10. La transferencia se hizo efectiva al día siguiente, y
la SAFI cambió la denominación del referido Fondo a Fondo
de Inversión en Rentas y Proyectos Inmobiliarios (FIRPI),
siendo este absorbido por el FIMI en el año 2007.
a) AC Capitales SAFI S.A.
Es una sociedad administradora de Fondos de inversión
subsidiaria de Apoyo Consultoría S.A.C.
AC Capitales forma parte del Grupo Apoyo, el cual cuenta
con una trayectoria más de 35 años en el mercado, estando
relacionado a consultoría empresarial, información
empresarial, y otros servicios de apoyo al empresariado en
general.
Acciones
Apoyo Consultoría S.A.C.
Gianfranco Castagnola Z.
Total
% de Participación
99.49
0.51
100.00
Actualmente, administra cuatro Fondos de Inversión:
 El Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria (FIMI),
fusionado en noviembre del 2007 con el Fondo de
Inversión en Rentas y Proyectos Inmobiliarios, cuenta
con un capital comprometido ascendente a US$ 75
millones, a diciembre del 2014.
FONDOS
 El Fondo de Inversión Inmobiliario II (ACFI II), que inició
operaciones en agosto del 2012 y tiene un capital
comprometido de US$ 143.05 millones, a diciembre del
2014.
 El Fondo de Inversión en Desarrollo Agroindustrial y
Forestal, con recursos comprometidos por US$ 50
millones, a diciembre del 2014.
 El Fondo de Inversión en Infraestructura, Servicios
Públicos y Recursos Naturales, con un capital
comprometido por más de US$ 50 millones, a diciembre
del 2014.
b) Estructura administrativa
La conformación del equipo y la estructura organizacional del
FIMI depende de las decisiones de la SAFI como empresa
administradora. Los miembros del Directorio y de la plana
gerencial de AC Capitales son:
Directorio:
Presidente:
Directores:
Plana Gerencial
Gerente General:
Directores de Inversiones:
Gianfrando Castagnola Zúñiga
Augusto Bedoya Camere
Felipe Ortiz de Zevallos
Lizardo Miranda Alzamora
Lizardo Miranda Alzamora
Alberto Camet Blanco Velo
Jenny Esaine Quijandría
Sebastián Husni
Para las operaciones relacionadas con la cartera de
inversiones de los Fondos, se cuenta con un Comité de
Inversiones y un Comité de Vigilancia, encargados,
respectivamente, de la toma de decisiones relativa a los
activos a invertir, y de la supervisión de las actividades de la
SAFI respecto a cada Fondo. Adicionalmente, la SAFI
cuenta con un equipo de analistas financieros y operativos,
así como apoyo de consultores y asesores de contabilidad
vinculados al Fondo FIMI y a los demás Fondos que
administra la SAFI.
Las funciones claves de la SAFI son la evaluación de las
inversiones y la gestión del Fondo, así como la búsqueda de
oportunidades de inversión, la supervisión de las inversiones
realizadas y el desarrollo de labores de inteligencia de
mercado.
c) Retribución a las administradoras
La retribución percibida por la SAFI por la administración de
FIMI comprende una remuneración fija y una remuneración
variable, en caso se obtenga una Rentabilidad del Activo
Neto Invertido (RANI) mayor al 8% anual. Para cada ejercicio
Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria – Diciembre 2014
3
anual, el RANI se obtiene dividiendo la utilidad computable
del ejercicio entre el activo neto invertido.
Remuneración Fija
La SAFI devenga una retribución fija calculada en función del
monto de las inversiones del Fondo.
De acuerdo a lo establecido en el Reglamento de
Participación del Fondo, la retribución fija se calcula de la
siguiente manera:
 Se establece en base a un ratio de 1% del total de las
inversiones del Fondo, más IGV.
 El monto es devengado en Dólares Norteamericanos.
 La liquidación de la retribución se efectúa de forma
mensual.
Remuneración Variable
La retribución variable es calculada como porcentaje del
monto de la RANI, en exceso de una rentabilidad equivalente
al 8% anual de acuerdo a las siguientes escalas:
 Si la RANI es mayor a 8%, pero menor de 12%, se dará
una retribución variable de 15%, más IGV, de la utilidad
computable del ejercicio.
 Si la RANI es mayor a 12% y menor o igual a 15%, la
retribución variable será de 20% del monto comprendido
en este rango, más IGV, de la utilidad neta de dicho
ejercicio y dicho monto será sumado al monto parcial
calculado en el párrafo anterior.
 Si la RANI es mayor a 15%, se tendrá una retribución
variable de 25%, más IGV, del monto comprendido en
este rango, del total de utilidad neta obtenida en el
ejercicio y será acumulable con los montos calculados en
los párrafos anteriores.
Al 31 de diciembre del 2014, FIMI ha retribuido a la
Administradora S/. 3.94 millones, mientras que a diciembre
del 2013 significó un total ascendente a S/. 19.35 millones.
2. FONDO DE INVERSIÓN MULTIRENTA INMOBILIARIA
El 26 de setiembre de 1997, la SMV (anteriormente
CONASEV) autorizó la constitución por Oferta Pública
Primaria del Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliario,
convirtiéndose en el primer Fondo de inversión inmobiliaria
en el Perú.
El FIMI tiene una duración de 22 años, con vencimiento el 28
de diciembre del 2019, salvo que la Asamblea General
acuerde prorrogar el plazo de duración en su oportunidad y
cumpliendo los procedimientos determinados en el
Reglamento del Fondo.
FONDOS
Las actividades del Fondo involucran inversiones en
construcción, arrendamiento y/o venta de bienes inmuebles
para destinarlos a proyectos de oficinas, centros y locales
comerciales, centros de almacenes y depósitos, playas de
estacionamiento, edificios, viviendas y complejos
residenciales, y actividades relacionadas.
Las fuentes de ingresos del Fondo provienen de la renta de
los inmuebles a terceros, la venta de sus inversiones
inmobiliarias y la apreciación del valor de los bienes
inmuebles del Fondo, como resultado de una mejora en las
condiciones de su valor de mercado.
Inicialmente, el Fondo era administrado por MultiFondos
SAFI S.A., quien en agosto de 1998, colocó 23,369 cuotas
de participación (de las 28,000 inscritas) a un valor nominal
de US$ 1,000 cada una. Posteriormente, en setiembre del
2000, la Asamblea de Partícipes del FIMI modificó el valor
nominal de las cuotas, el cual pasó de US$ 1,000 a US$ 100
cada una, determinando un total de cuotas de participación
ascendente a 233,690.
El 30 de abril del 2007, la Asamblea General aprobó el
Proyecto de Fusión por Absorción entre el Fondo de
Inversión Multirenta Inmobiliaria (FIMI) y el Fondo de
Inversión en Rentas y Proyectos Inmobiliarios (FIRPI), lo que
fue aprobado por la SMV en octubre del 2007.
La fusión se sustentó en que ambos Fondos contaban con
estrategias similares de inversiones en el sector inmobiliario,
se encontraban administrados por la misma SAFI y la fusión
permitía conformar un Fondo con mayores recursos y mejor
potencial para el desarrollo de actividades en el mercado
inmobiliario.
El FIMI es producto de la fusión del FIRPI (32.19%) y del
FIMI pre-fusión (67.81%).
En el 2007, se aprobó el aumento de capital del nuevo
Fondo Inmobiliario fusionado, donde el objetivo era alcanzar
un capital autorizado de hasta US$ 74,997,857;
representado por 74,997,857 cuotas de un valor nominal de
US$ 1.00 cada uno (antes de la fusión el valor nominal de
las cuotas fue de US$ 100).
Es importante mencionar que, luego de invertido el capital
comprometido, el FIMI realizó inversiones adicionales a
través: (a) un préstamo por US$ 16 millones (cancelado a la
fecha) solicitado a Scotiabank Perú; y (b) reinversión de
utilidades.
A diciembre del 2014, el valor de la cuota de participación
ascendió a US$ 3.3630 (US$ 2.5053 a diciembre del 2013).
El mayor valor cuota fue consecuencia de: (i) la revaluación
de los inmuebles de renta según la valorización realizada en
diciembre del 2014; (ii) las utilidades generadas en los
últimos doce meses provenientes de alquileres de los
inmuebles, ventas de activos y proyectos de desarrollo
Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria – Diciembre 2014
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inmobiliario; y (iii) reducciones de capital realizadas durante
el año 2014 por un total de 14,871,972 cuotas. Cabe señalar
que parte importante de las utilidades generadas por el
Fondo en los últimos doce meses, han sido devueltas a los
partícipes del Fondo mediante distribuciones de beneficios.
Las Cuotas de Participación que representan el patrimonio
del Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria son de dos
clases: (i) IC1: suscritas y pagadas al 100%; y (ii) IC2:
suscritas al 100% y pagadas al 5%. Al 31 de diciembre del
2014, todo el capital estaba 100% pagado y suscrito, por lo
que el patrimonio está compuesto únicamente por cuotas de
la clase IC1.
2.1 Características Generales
El Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria (FIMI) tiene
como partícipes a personas naturales y jurídicas. Asimismo,
se encuentra normado por la Ley de Fondos de Inversión y
sus Sociedades Administradoras por la SMV.
El FIMI se dedica a la inversión en el sector inmobiliario en el
Perú, estas inversiones se realizan directamente a través de
empresas inmobiliarias; bajo contratos de asociación u otras
formas asociativas. El FIMI es de capital cerrado y tiene un
número fijo de cuotas, el mismo que puede aumentar
mediante nuevos aportes, previamente aprobados por la
Asamblea de Partícipes.
Composición del portafolio del FIMI, diciembre del 2014*
como porcentaje de las inversiones
Venta
35.16%
Renta
64.84%
Almacenes
20.00%
Oficinas
30.00%
Retail
21.00%
Vivienda
29.00%
*Considerando la inversión en Ekimed S.A.C., dentro del portafolio a
diciembre del 2014.
2.2 Comité de Inversiones
El Comité de Inversiones tiene como responsabilidad
principal evaluar, analizar, y eventualmente aprobar, la
realización de las inversiones por cuenta del Fondo, en el
marco de la política de inversiones establecida en el
Reglamento de Participación.
Comité de Inversiones
Gianfranco Castagnola Zúñiga
Federico Cúneo de la Piedra
Augusto Bedoya Cámere
Franco Giuffra Monteverde
Edgardo Vargas Granthon
FONDOS
El Comité de Inversiones se encuentra integrado por cinco
miembros designados por la SAFI, por un periodo renovable
de dos años. El Comité se reúne por lo menos cada seis
meses y cada vez que lo requieran las necesidades del
Fondo.
2.3 Comité de Vigilancia
Entre sus atribuciones principales, se encuentran: vigilar que
la SAFI cumpla con lo dispuesto en la Ley y el Reglamento
del Fondo, proponer a la sociedad de auditoría, verificar la
veracidad de la información proporcionada a los partícipes,
revisar los informes de valuación de los principales activos
del Fondo, entre otras.
El Comité de Vigilancia está integrado por cincos miembros
titulares, por un período de dos años, que son designados
por la Asamblea General. Sus miembros se reúnen
obligatoriamente cada tres meses y cuando su Presidente lo
considere necesario para los intereses del Fondo.
Comité de Vigilancia (al 31 de diciembre del 2014)
Miembros Titulares
Miembros Alternos
Emilio Llosa Seminario
Ignacio Arróspide Fernández
Ana Lucía Robledo Muro
Daniela Door Osele
Luis Nonato Maravi
Juan Antonio García Tarazona
Ricardo Santanera Bacchas
Gonzalo Fernández Lazo
Georgina Jabbour Balmelli
Jorge Espada Salazar
2.4 Asamblea General
Está conformada por los partícipes del Fondo y puede
reunirse de forma ordinaria o extraordinaria. Además, es
posible la convocatoria de una Asamblea General Universal
para tratar cualquier asunto y adoptar los acuerdos
correspondientes.
La Asamblea Ordinaria se celebra anualmente y sus
principales atribuciones son:
a) Aprobar los estados financieros del Fondo.
b) Elegir, ratificar y/o remover a los miembros del Comité de
Vigilancia.
La Asamblea Extraordinaria tiene como principales
atribuciones:
a) Modificar el Reglamento de Participación del Fondo.
b) Designar la sociedad de auditoría del Fondo.
c) Determinar las condiciones de las nuevas emisiones de
las cuotas.
d) Ampliar el plazo de vigencia del Fondo, con al menos un
año de anticipación al vencimiento de su plazo de
duración.
2.5 Restricciones a las Inversiones
El FIMI mantiene límites de diversificación del Fondo según
el tipo de inversiones, el plazo, el riesgo país, la moneda, y
el grupo económico.
Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria – Diciembre 2014
5
Las inversiones del Fondo deben respetar los siguientes
parámetros:
(i) En conjunto, las inversiones en bienes raíces y las
inversiones en valores relacionados a bienes raíces no
pueden ser inferiores al 75% del activo total del Fondo.
(ii) Las inversiones en valores relacionados a bienes raíces
no pueden ser mayores al 60% del activo total del
Fondo, ni inferiores al 125% del patrimonio neto de dicha
entidad.
(iii) Los valores relacionados a bienes raíces, que
representen derechos de contenido crediticio, deben
contar con una clasificación de riesgo mayor o igual a
BBB.
(iv) Las “otras inversiones” pueden contar o no con
clasificación de riesgo. Sin embargo, si se refieren a
instrumento de contenido crediticio emitidos localmente y
cuentan con clasificación de riesgo, ésta debe ser mayor
o igual a CP2 en obligaciones de corto plazo y mayor o
igual a BBB+ en bonos.
Certificados de participación en fondos
mutuos de inversión en valores.
Operaciones de Reporte, sólo en calidad de
Reportante, sólo en reportes incluidos en el
Índice Selectivo de la Bolsa de Valores de
Lima.
Otros valores u operaciones autorizadas por
la SMV, distintos a valores relacionados a
bienes raíces.
Según plazo
De largo plazo (período de maduración
mayor a 365 días): bienes raíces y valores
relacionados a bienes raíces.
De Corto Plazo (entre 0 y 365 días): otras
inversiones
Según clasificación y/o riesgo país
Valores relacionados a bienes raíces y otras
inversiones en el extranjero
Además, FIMI cumple con los siguientes límites:
Lineamientos de inversiones
Según tipo de inversión
Bienes Raíces
Oficinas
Locales comerciales
Almacenes, depósitos y playas de
estacionamiento
Viviendas
Valores relacionados a bienes raíces
Instrumentos representativos de derechos de
contenido patrimonial
Instrumentos representativos de derechos de
contenido crediticio.
Otras inversiones
Valores garantizados o emitidos por el
Estado, negociados en el Perú o en el
extranjero.
Valores mobiliarios inscritos en el Registro,
distintos a valores relacionados a bienes
raíces.
Valores mobiliarios no inscritos en el Registro,
distintos a valores relacionados a bienes
raíces.
Depósitos e instrumentos representativos de
deuda en entidades del sistema financiero
nacional, en moneda local o extranjera.
Depósitos e instrumentos representativos de
deuda en entidades bancarias del exterior o
financieras del exterior.
Instrumentos financieros emitidos por
Gobiernos, Bancos Centrales y otras
personas de derecho público o de derecho
privado extranjeras, incluyendo instituciones
extranjeras de inversión colectiva.
FONDOS
% del activo
total del Fondo
Límite
Límite
mínimo
máximo
0%
0%
100%
75%
0%
75%
0%
50%
0%
0%1
5%1
0%
0%1
0%1
75%
35%2
75%2
25%
25%2
50%2
0%
0%1
5%1
0%
0%1
0%1
0%
0%1
0%1
0%
0%1
0%1
0%
0%1
0%1
0%
25%
25%2
15%2
25%
12%2
5%2
25%
12%2
25%2
25%
25%2
5%2
25%
5%2
5%2
25%
0%1
5%2
0%1
5%2
Según moneda
Inversiones en activos expresados en:
Nuevos Soles, Dólares, Euros, Yenes, Libras
Esterlinas, Dólares Canadienses y/o otras
monedas que autorice el Comité de
Inversiones, siempre que las monedas
correspondan a países cuya clasificación de
riesgo internacional para sus instrumentos
representativos de deuda de largo plazo sea
"AA" o superior.
Según mercado
Mercado local
Mercado extranjero
Según grupo económico
Valores relacionados a bienes raíces
emitidos por un mismo grupo económico.
Otras inversiones emitidas por un mismo
grupo económico.
Según inversión individualmente considerada
Un determinado bien raíz.
Un determinado valor mobiliario emitido por
el Estado, negociado en el Perú o en el
extranjero.
Un determinado valor mobiliario inscrito en el
Registro, distinto a valores relacionados a
bienes raíces.
Un determinado valor mobiliario no inscrito en
el Registro, distinto a valores relacionados a
bienes raíces.
Un determinado depósito o instrumento
representativo de deuda en el sistema
financiero nacional, en moneda local o
extranjera.
Un determinado depósito o instrumento
representativo de deuda en una entidad
bancaria o financiera del exterior.
Un determinado instrumento emitido por un
Gobierno, Banco Central, incluyendo
instituciones extranjeras de inversión
colectiva.
Un determinado certificado de participación
en fondos mutuos de inversión en valores.
0%
0%1
0%1
0%
0%1
0%1
0%
0%1
0%1
25%
12%2
5%2
25%
12%2
5%2
25%
5%2
5%2
75%
100%
0%
25%
Países cuyas
calificaciones de
riesgo internacionales
correspondientes a
sus instrumentos
representativos de
deuda de largo plazo,
sean mayores o
iguales a la deuda
soberana peruana,
otorgadas por al
menos dos empresas
clasificadoras de
riesgo.
-
100%3
51%
0%
100%
49%
0%
49%
0%
25%
0%
50%
0%
25%
0%
25%
0%
25%
0%
25%
0%
25%
0%
25%
0%
25%
Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria – Diciembre 2014
6
Una determinada operación de reporte, sólo
en calidad de Reportante, solo con valores
0%
25%
presentes en el Índice Selectivo de la Bolsa
de Valores de Lima.
Otra determinado valor y operación
autorizada por la CONASEV, distinto a
0%
25%
valores relacionados a bienes raíces.
1 del activo total de Fondo, por valor emitido o garantizado por una
misma entidad.
2del patrimonio neto de dicha entidad.
3 de las inversiones.
3.
INVERSIONES DEL FONDO
3.1 Inversiones en cartera
El FIMI diversifica sus inversiones en distintos segmentos,
como: oficinas, almacenes, estacionamientos, viviendas y
locales comerciales, cuya valorización es actualizada
anualmente.
Al 31 de diciembre del 2014, el Fondo mantuvo un portafolio
de inversiones bajo su administración, de US$ 97.81
millones (S/. 291.56 millones).
El portafolio de inversiones está compuesto por: (i) 67.40%
(S/. 196.52 millones) destinados a inversiones inmobiliarias,
que se encuentran, en su mayoría, generando rentas (dos
almacenes y oficinas en tres edificios); (ii) 16.35%
corresponden a acciones en empresas inmobiliarias, cuya
única inversión fue Ekimed S.A.C., recientemente vendida en
enero del 2015; y (iii) 16.25% (S/. 47.39 millones)
corresponden a asociaciones en participación, enteramente
destinadas para la venta.
Inversiones Inmobiliarias
Las inversiones inmobiliarias le otorgan el FIMI ingresos por
concepto de alquileres de oficinas, almacenes, centros
comerciales, entre otros, así como ganancias por las ventas
de los mismos, como parte del proceso de desinversión del
Fondo.
Al 31 de diciembre del 2014, el FIMI era propietario de:
(i) El centro de depósitos y almacenaje Depocentro I, que
se ubica en la zona comercial del distrito de Surquillo.
Depocentro I es un centro de depósito y almacenaje
que cuenta con dos construcciones de dos y de tres
pisos, respectivamente. Está compuesto por tiendas,
talleres, estacionamientos y áreas de almacenes.
(ii) El centro de depósitos y almacenaje Depocentro II
(inmueble ubicado junto al Depocentro I), adquirido en
enero del 2008, iniciando su alquiler parcial en mayo
del 2008. Este inmueble ofrece una alternativa para
aquellas empresas que requieren de un almacén para
la custodia y/o la distribución de productos en distritos
colindantes.
FONDOS
(iii)
Almacén Villa El Salvador, corresponde a la inversión
efectuada en la adquisición de un terreno y la
construcción de un centro de distribución. Este
inmueble se encuentra alquilado desde el primer
trimestre del 2010.
(iv) Oficinas, depósitos y estacionamientos en el Edificio
Torre Siglo XXI, este inmueble está ubicado en la Av.
Enrique Canaval y Moreyra Nº 380, en el distrito de
San Isidro. Se encuentra conformado por tres oficinas
con sus respectivos estacionamientos.
(v) Oficinas, depósitos y estacionamientos en el Edificio
Torre Parque Mar, este edificio está ubicado entre la
Av. José Larco Nº 1301 y la Calle Las Delias Nº 308,
en el distrito de Miraflores.
(vi) Edificio Reducto, corresponde al edificio de oficinas
ubicado en la Av. Reducto, el cual cuenta con siete
pisos, que fue adquirido en diciembre de 2010
mediante contrato de arrendamiento financiero. Este
inmueble se encuentra alquilado en su totalidad.
(vii) Terreno proyecto Grau Piura, adquirido en noviembre
del 2011, se encuentra ubicado en el departamento de
Piura.
El valor razonable de las inversiones inmobiliarias ascendió
a US$ 65.86 millones.
El método de estimación del valor razonable de Depocentro
(I y II) y del Terreno proyecto Grau Piura fue la tasación de
los inmuebles por peritos independientes, a cargo de la
empresa Tinsa Perú S.A.
El valor razonable de Almacén Villa El Salvador y de los tres
edificios destinados a renta (Edificio Av. Reducto, Torre
Parque Mar y Torre Siglo XXI) fue estimado a partir del
método de flujos de caja descontados, por tratarse de
inmuebles que generan alquileres.
A diciembre del 2014, el FIMI ha obtenido los siguientes
resultados en relación a las inversiones inmobiliarias:
Inmuebles
Depocentro I y II
Almacén Villa el Salvador
Edificio Av. Reducto
Proyecto Grau - Piura
Torre Parque M ar
Torre Siglo XXI
Total
Monto
Invertido
6.12
14.83
1.64
1.72
2.06
1.52
27.89
Valor
Realizado
9.34
9.05
0.49
0.00
2.09
1.72
22.69
Valor Razonable por
Tasación y/o Flujos
29.01
19.00
6.26
2.47
4.05
3.47
64.26
Acciones en empresas inmobiliarias
Las acciones en empresas inmobiliarias permiten al FIMI
beneficiarse de las variaciones en el valor razonable de su
participación, así como obtener ingresos por alquileres de los
inmuebles de las empresas en las cuales participa.
Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria – Diciembre 2014
7
Respecto a las acciones en empresas inmobiliarias, el
método empleado para la estimación de su valor razonable
fue flujos de caja descontados.
A diciembre del 2014, el FIMI contaba con una participación
de 26.40% en la empresa Ekimed S.A.C., empresa holding
del grupo Ekimed, que opera los centros comerciales “El
Quinde” (en Cajamarca e Ica) y posee activos inmobiliarios
en diversas provincias.
En octubre, FIMI suscribió, junto a los demás accionistas de
Ekimed, un acuerdo de venta de la totalidad de las acciones
de la empresa por US$ 98.00 millones a la empresa
Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C. (Parque Arauco),
transferencia que se concretó el 27 de enero del 2015,
obteniéndose un ingreso directo para el Fondo por US$
15.72 millones.
El terreno de Tumbes fue excluido de la transacción de venta
y no fue transferido a Parque Arauco.
Asociación en Participación
Las asociaciones en participación, hacen referencia a
sociedades con diferentes compañías, con el propósito de
desarrollar proyectos inmobiliarios. Ello le otorga al FIMI la
participación en las ganancias o pérdidas obtenidas de las
ventas de los proyectos en los que invierten las empresas
inmobiliarias. Las asociaciones están íntegramente
destinadas a operaciones de venta.
Al 31 de diciembre del 2014, FIMI mantiene asociaciones en
participación en las siguientes empresas:
(i)
Inversiones Inmobiliarias del Perú S.A.En abril del 2008, AC Capitales (representando al FIMI)
e Inversiones Inmobiliarias del Perú S.A. (Grupo
Imagina) firmaron un compromiso, mas no la obligación
de las partes, para establecer una asociación en
exclusividad para el desarrollo de proyectos de
vivienda. El monto estimado de inversión total que
realizó el FIMI fue US$ 18.33 millones, para el
desarrollo de 10 proyectos.
Al 31 de diciembre del 2014, el portafolio de proyectos
que mantiene esta asociación es ejecutado por las
siguientes empresas de propósito especial: Inmobiliaria
Punta Sal (proyecto en Av. Costanera), Inmobiliaria del
Urubamba (proyecto Arequipa 41), Inmobiliaria
Australes (proyecto Camino Real) e Inmobiliaria del
Colca (proyecto Colonial).
Al cierre de diciembre del 2014, se ha invertido US$
7.18 millones en estos 4 proyectos inmobiliarios. Como
resultado de estas inversiones, Imagina devolvió al
Fondo un total de US$ 9.98 millones por concepto de
FONDOS
capital y utilidades. Además, Imagina ha devuelto, por
capital y utilidades, US$ 20.36 millones de 6 proyectos
entre el 2012 y el 2014, que significaron una inversión
de US$ 11.15 millones.
(ii)
Grupo Albamar.El FIMI mantiene dos Asociaciones en Participación
con el Grupo Albamar para el desarrollo de dos
proyectos inmobiliarios de vivienda, “Condominio
Veranda Piura” en la ciudad de Piura y el proyecto de
centros comerciales y oficinas “Galaxy Plaza” en
Chorrillos, en Lima.
Al 31 de diciembre del 2014, se ha invertido US$ 10.30
millones entre ambos proyectos, aún en etapa de
desarrollo.
El método empleado para la estimación de su valor
razonable, a diciembre del 2014, fue la proyección de flujos,
tratándose de proyectos que se encuentran en etapa de
inicio de obra:
Asociaciones en
Participación
Monto
Invertido
Valor Realizado
Imagina (4 Proyectos)
Desarrolladora Albamar
(Galayy Plaza)
Promotora Albamar Piura
Ceten
Total
7.18
9.98
Valor Razonable por
Proyección de Flujos
7.44
4.44
0.00
5.89
5.86
0.60
18.08
0.00
0.34
10.32
6.90
1.14
21.37
Hasta el primer trimestre del 2014, FIMI mantuvo una
Asociación en Participación con Inmobiliaria Ruttini, y
después dispuso de un terreno ubicado en la Av. Javier
Prado el cual, como parte del proceso de desinversión del
Fondo, se liquidó obteniendo una ganancia por la venta
ascendente a S/. 6.67 millones.
3.2 Salidas Ejecutadas
A diciembre del 2014, las rentas percibidas y las ventas de
inversiones que ha venido realizando el FIMI, le han
permitido distribuir a sus partícipes ganancias acumuladas
ascendentes a US$ 98.12 millones (US$ 53.48 millones por
dividendos pagados y US$ 44.64 millones por devoluciones
de capital), lo que representa 131% del capital invertido.
Esto les ha permitido obtener una Tasa Interna de Retorno
Neta de 20.15%, comparable positivamente con las tasas
otorgadas por fondos nacionales del rubro inmobiliario.
Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria – Diciembre 2014
8
Las salidas que ha ejecutado, a lo largo de su vida útil hasta
diciembre del 2014, generaron devoluciones por US$
116.133 millones.
Salidas Ejecutadas (MM
Año de
Monto Invertido
US$)
Salida
Real Seis
2011
1.61
Inmobiliaria Viena S.A.
2012
3.77
Inmobiliaria Albamar
2011
1.30
6 proyectos IM AGINA
(2012-2014)
11.15
Centro Empresarial San Isidro
2013
8.63
Local Comercial Bembos
2013
0.48
Inmobiliaria San Silvestre
2013
1.48
Parque Lambramani
2013
9.79
3.89
Centro Empresarial José Pardo 2012
Proyecto Torre Javier Prado
2014
6.83
Total
48.93
Valor
Realizado
4.02
6.68
2.22
20.36
40.32
4.61
6.41
3.20
19.27
9.04
116.13
4. MERCADO
económica pueda acelerarse hacia el 2016, debido a que la
deuda neta representa 4% del PBI y 8.5% del presupuesto
anual (cifras al primer semestre del 2014).
País
Chile
Perú
Argentina
M éxico
Brasil
País
Chile
Perú
Argentina
M éxico
Brasil
Clasificación S&P
2014
AABBB+
Sdu
BBB+
BBB-
2012
1.5%
2.7%
10.8%
3.6%
5.8%
Inflación
2013
3.0%
2.9%
10.9%
3.8%
5.9%
2012
5.6%
6.3%
1.9%
3.9%
0.9%
Crec. PBI
2013
4.1%
5.0%
3.0%
1.1%
2.3%
2014
1.9%
2.4%
0.5%
2.1%
0.1%
Balanza Comercial (US$ M M)
2014
2012
2013
2014
4.6% 217.0
704.0 1,743.0
3.2% 1,062.0 637.8
207.8
23.9% 12,226.0 8,004.0 6,687.0
4.1% 163.0 (1,184.0) (2,442.0)
6.4% 19,395.0 2,286.0 (3,959.0)
4.1 Entorno macroeconómico
Durante el año 2014, la economía peruana creció 2.4%,
resultado menor a lo previsto, debido a la caída de la
inversión privada (-1.6%) y del volumen exportado
(-0.3%). Ello obedece, en primer lugar, a la caída
permanente en los términos de intercambio, que frenó la
evolución del consumo privado y de la inversión. Junto a ello,
el gasto público disminuyó por dificultades en la ejecución de
programas de inversión de gobiernos locales y regionales, lo
cual afectó al sector construcción. Además, las condiciones
climáticas no favorables relacionadas a un Fenómeno del
Niño débil contrajeron la pesca y la agricultura, lo cual afectó
aún más la producción agrícola debido a la plaga de la roya
sobre la producción del café.
El Perú presenta sólidos fundamentos monetarios y fiscales
que le han permitido afrontar las turbulencias financieras
internacionales. Ello ha permitido que en julio del 2014 la
agencia internacional clasificadora de riesgos Moody’s eleve
la calificación crediticia del Perú, desde Baa2 a A3,
ubicándose como la segunda economía con mejor
calificación crediticia en América Latina.
Esta mejora en la calificación de Perú responde,
principalmente, a tres factores: (i) Perú es una de las
economías de América Latina con deuda externa más baja,
como porcentaje del PBI (18.30%), ratio que ha venido
disminuyendo en los últimos diez años, período en que a raíz
de la crisis financiera, ha estado subiendo en las demás
economías; (ii) la sostenibilidad del crecimiento económico
en el tiempo permitirá que Perú pueda asegurar los flujos de
efectivo necesarios para cumplir con los servicios de deuda
en el largo plazo; y (iii) la expectativa de que la actividad
Perú se ha posicionado como uno de los países más sólidos
de la región y ha continuado creciendo, a tasas más
moderadas, siendo un país con grado de inversión.
El panorama del año 2015 proyecta mejores resultados. Se
espera la recuperación del subsector de minería metálica,
gracias a la entrada en operación de nuevos proyectos
(operación comercial de Constancia y Las Bambas),
ampliaciones (El Brocal, en Lima y Cerro Verde) y mayores
niveles de producción de Toromocho y de Antamina. Se
esperan mejores niveles de gasto público, así como de
consumo privado con la recuperación de la confianza
empresarial (58 puntos al cierre del 2014). Del mismo modo,
se espera que la producción agropecuaria mostrará mejor
desempeño debido a una mejora en la producción de café,
desde finales del 2014, gracias al menor impacto de los
cultivos por la roya.
El Directorio del BCRP acordó mantener su tasa de interés
de referencia en 3.25% en febrero del 2015, sustentado en el
crecimiento de la economía por debajo de su nivel potencial.
Desde marzo del 2015, la tasa de encaje en moneda
nacional se redujo (de 8.5% a 8.0%), con el objetivo de
inyectar liquidez al sistema financiero.
4.2 Sector construcción
Durante el año 2014, el sector construcción creció 1.7%
durante el año 2014 (1.9% durante el último trimestre del
2014) por debajo del crecimiento experimentado en el sector
durante el año 2013 (8.9%) y en el mismo trimestre del año
anterior (4.1%).
3 Sin considerar la inversión en la empresa Ekimed S.A.C., cuya venta
se concretó en enero del 2015.
FONDOS
Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria – Diciembre 2014
9
La caída se explica, principalmente, por el menor avance de
las obras públicas de los gobiernos regionales, debido a una
menor ejecución del gasto, que impidió el crecimiento de la
inversión pública. Ello conllevó a un menor crecimiento en
las ventas de las empresas cementeras, a la desaceleración
de los créditos hipotecarios y al menor desarrollo de
proyectos inmobiliarios.
Por otro lado, el sector construcción también se vio afectado
por el incremento moderado de los precios de los insumos
para la construcción (acero, ladrillo, cemento, loseta y mano
de obra). Junto a ello, se experimentó, durante el año, la
disminución de precios en los inmuebles, lo cual fue
mermado por las medidas del gobierno centradas en el
relajamiento de las restricciones que afectaban la demanda
de viviendas (principalmente, a las compras de una segunda
vivienda).
Para compensar el impacto en el sector inmobiliario, en
octubre del 2014, el gobierno anunció la ejecución de
proyectos de inversión en redes de información,
conservación de agua y protección del medio ambiente, así
como nuevas medidas para impulsar el consumo de hogares
y del mercado inmobiliario.
Variación PBI Construcción
con relación al mismo mes del año anterior
50.00%
40.00%
30.00%
24.48%
20.00%
19.74%
10.33%
12.49%
3.80% 5.34% 2.26% 4.98%
10.00%
0.00%
Variación Despachos de Cemento
con relación al mismo mes del año anterior
50.00%
40.00%
30.00%
30.10%
23.90%
22.40%
20.00%
10.00%
3.00%
11.90% 11.10%
7.00%
3.29%
0.00%
Junto a ello, se espera mayor dinamismo del sector a través
de la ejecución nuevos proyectos. Durante el año 2014, se
adjudicaron alrededor de US$ 10 mil millones en proyectos
de inversión bajo la modalidad de concesiones. Según Pro
Inversión, para el año 2015, se concesionarán 17 proyectos,
lo cual implicará una inversión de US$ 4,600 millones.
4
4.3 Sector inmobiliario
 Mercado oficinas prime
Durante el año 2014, el mercado de oficinas registró
una mayor expansión de oferta, aunque poco
crecimiento de la demanda, denotada a partir del
incremento de la vacancia y de las bajas velocidades de
colocación, por lo que los nuevos edificios aportaron
más disponibilidad que colocaciones.
Al cierre del 2014, el mercado prime contó con 55
edificios (17 clase A+ y 38 clase A), siendo el submercado “Sanhattan”, ubicado dentro del distrito de San
Isidro, el que cuenta con mayor cantidad de edificios en
este segmento (18 edificios).
Durante el año 2014, ingresaron 9 edificios al mercado
de oficinas prime, ubicados en los sub-mercados:
“Sanhattan” de San Isidro (Pacific Tower, Torre Tekton
y Trillium Tower), San Isidro Golf (Torre Pardo y Aliaga,
Torre Víctor A. Belaúnde, Real Ocho y EC Basadre),
Miraflores (Centro Empresarial El Reducto) y Nuevo
Este4 (Capital Golf).
El índice de vacancia, que mide el stock de oficinas que
se encuentran disponibles a ser alquiladas o vendidas,
fue de 8.1% (5.2% al cierre del 2013 y 1.4% al cierre del
2012), de un inventario total de 617,634 m2 de oficinas
prime.
La disponibilidad se distribuyó en las zonas de San
Isidro Golf (19%), Nuevo Este (41%), Sanhattan (30%) y
Miraflores (10%).
Para el año 2015, se tiene previsto el ingreso de 13
nuevos edificios, que incrementarían el inventario actual
en 240,000 m2 de oficinas prime.
Renta Promedio Mensual Mercado Prime

Total
Clase A
Clase A+

US$ 20.80
US$ 20.58
US$ 20.92
Edificios

2
2
2
operativos
por m
por m
por m

Edificios en
US$ 20.83
US$ 22.39
US$ 21.89

proyecto y/o
2
2
2
por m
por m
por m

const.
Edificios en
US$ 2,214 US$ 1,993por US$ 2,339
2
2
2
proyecto
por m
m
por m
Al cierre del 2014, el mercado de oficinas B+ contó con
un inventario total de 324,751 m2, distribuidos en 48
edificios, gracias al ingreso de 4 nuevos edificios, que
se ubican en los sub-mercados de Miraflores y Nuevo
Este. El índice de vacancia se encontró en 6.0%
(19,424 m2), mostrando una tendencia creciente (3.7%
al cierre del 2013 y 0.4% al cierre del 2012). La
disponibilidad se distribuyó entre las zonas de
Perteneciente a los distritos de Surco y La Molina.
FONDOS
Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria – Diciembre 2014
10
“Sanhattan” en San Isidro (46%), Nuevo Este (26%),
Miraflores (24%) y San Isidro Golf (4%).
En el año 2015, se espera el ingreso de 8 nuevos
edificios, con los que el inventario actual crecería en
aproximadamente 52,000 m2.
Renta Promedio Mensual Mercado B+
Edificios operativos
US$ 19.88 por m2
Edificios comercializados en fase de
proyecto y/o construcción
US$ 21.00 por m2
Edificios en proyecto
US$ 2,009 por m
2
 Mercado locales comerciales
Durante el año 2014, el sector retail se vio afectado por la
coyuntura económica del mercado. Éste registró un
crecimiento de 1.1% anualizado, debido al comportamiento
conservador de los consumidores, explicado por el
incremento en precios y la desaceleración de créditos. Con
ello, la demanda, medida a partir de la absorción bruta (que
evalúa la ocupación, desocupación y cambio de operadores)
fue inferior durante el año 2014.
Esta ligera tendencia a la baja por la contracción de créditos
sólo se apreció en el último trimestre del 2014, dado que
durante los últimos años, se ha realizado la construcción de
nuevos malls, impulsada por el consumo.
Por el lado de la oferta, los centros comerciales de Lima
registraron 2,465 locales durante el año 2014, debido a las
ampliaciones de los centros comerciales de la categoría
Super Regional.
La vacancia del cuarto trimestre del 2014 fue de 3.3% en 82
locales, inferior a la del trimestre anterior (3.7%).
Renta promedio
Mantenimiento
C.C.Super
Regionales
C.C.
Comunitarios
Malls Estilo
de Vida
US$ 58.00
US$ 43.00
US$ 48.00
por m
US$ 9.00
por m
US$ 8.00
por m
US$ 8.00
por m
por m
por m
2
2
2
2
2
2
Centros Comerciales en Lima al cierre del 2014
Total
Vacancia
Tasa de
Tipo
Tiendas
(Tiendas)
Vacancia
Super Regional
1,252
47
3.80%
Regional
419
6
1.40%
Comunitario
528
30
3.80%
Estilo de Vida
266
9
3.40%
Total
2,465
92
3.30%
Durante el año 2014, los principales participantes del sector
comercial presentaron los siguientes acontecimientos de
importancia:
 InRetail cerró el año con tres nuevas operaciones: Real
Plaza Salaverry con una inversión de US$ 120 millones,
FONDOS
Real Plaza Cajamarca con una inversión de US$ 33
millones y Real Plaza Pucallpa con una inversión de US$
41 millones.
 Parque Arauco se consolidó como el operador chileno con
más centros comerciales en el Perú. Se destacan como
eventos de importancia durante el año 2014: (i) la
ampliación del Centro Comercial Real Plaza; (ii) el
aumento de la oferta gastronómica en Larcomar; y (iii) la
compra de Centros Comerciales El Quinde (empresa
Ekimed S.A.C.) por US$ 100 millones (confirmada en
febrero del 2015).
 Centro Comercial Jockey Plaza anunció la inversión de
US$ 75 millones destinados a la construcción de Tiendas
París y 90 locales nuevos.
 Mall Aventura Plaza realizó la ampliación de 150 nuevas
tiendas en el Mall Aventura Plaza Bellavista.
 Grupo Falabella, a través de la cadena Open Plaza, ha
inaugurado dos nuevos malls (Open Plaza Cajamarca con
una inversión de US$ 52 millones y Open Plaza Huánuco
con una inversión de US$ 33 millones).
 Grupo Breca inauguró en noviembre “La Rambla” en la Av.
Brasil, con una inversión de US$ 50 millones y un Strip
center en su formato “El Paso” en Miraflores.
 Grupo Wong, propietarios de Plaza Norte, realizó la
ampliación de 78 nuevos espacios comerciales en el
segundo nivel de este mall.
 Grupo Centenario cuenta con 5 centros comerciales en el
país y espera iniciar en el 2015 el relanzamiento del Centro
Comercial Camino Real.
5. SITUACIÓN FINANCIERA
A partir de enero del 2005, el Consejo Normativo de
Contabilidad suspendió el ajuste contable de los estados
financieros para reflejar los efectos de la inflación. Sin
embargo, para efectos de análisis comparativo, las cifras
contables de la empresa han sido ajustadas a valores
constantes de diciembre del 2014:
Período
IPM
Factor Anualizador
Dic.2011
209.4606
1.0244
Dic.2012
Dic.2013 Dic.2014
208.2217 211.4574 214.5729
1.0305
1.0147
1.0000
La SAFI
Durante el año 2014, AC Capitales SAFI registró ingresos
totales por S/. 12.43 millones considerando, valores
constantes, 64.51% inferiores respecto del mismo periodo
del 2013 (S/. 35.03 millones), relacionados con: (i)
remuneraciones recibidas de los fondos por S/. 11.71
millones, 65.94% por debajo de lo registrado durante el año
Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria – Diciembre 2014
11
compuestos por gastos de personal, servicios prestados por
terceros, tributos, así como depreciaciones, amortizaciones y
desvalorizaciones del periodo. Éstos disminuyeron dado que
en el 2013, el mayor desempeño de los fondos requirió, a su
vez, gastos excepcionalmente altos.
Esto determinó que el resultado operacional de la SAFI
ascendiera a S/. 9.20 millones, 57.97% inferior a lo
registrado a diciembre del 2013 (utilidad operacional de
S/. 21.88 millones).
Luego de cubrir los gastos financieros y el impuesto a la
renta, la utilidad neta obtenida ascendió a S/. 5.83 millones,
60.75% inferior respecto a lo registrado a diciembre del
2013, a valores constantes, pero similar a la obtenida en los
últimos años (S/. 6.45 millones durante el año 2012 y
S/. 6.41 millones durante el año 2011) y manteniendo
valores positivos en los niveles de rentabilidad ofrecidos por
la SAFI, tanto sobre el patrimonio promedio, que fue de
29.57%, como sobre los activos promedio, de 16.97%.
Respecto a los activos de la SAFI, éstos disminuyeron
17.65% respecto a diciembre del 2013, registrando activos
totales por S/. 31.00 millones al 31 de diciembre del 2014
(S/. 37.64 millones a diciembre 2013).
2013 (S/. 34.39 millones), pues en el año 2013 se
experimentó un desempeño considerablemente superior de
los fondos administrados, por concepto de desinversiones; y
(ii) alquileres por S/. 718 mil, 12.89% superiores a los
registrados durante el año 2013 (S/. 636 mil).
Adicionalmente, como ingreso contable, la SAFI registró
S/. 3.57 millones correspondientes a ganancia por
fluctuación en el valor razonable de su inversión inmobiliaria,
valorizada al cierre del 2014 en S/. 17.52 millones.
Ingresos de explotación
Resultado Operacional
Margen Operacional
Miles de S/.
40,000
66.00%
64.97%
64.00%
30,000
58.33%
20,000
62.00%
60.45%
56.50%
58.00%
56.00%
10,000
0
60.00%
54.00%
Dic.2011
Dic.2012
Dic.2013
Dic.2014
52.00%
Los gastos de administración y de ventas del año
ascendieron a S/. 7.00 millones, que representaron una
contracción de 45.52% respecto al mismo periodo del 2013,
Principales indicadores financieros - AC Capitales
(En miles de nuev os soles a diciembre del 2014)
Activ os
Pasiv os
2011
2012
2013
2014
19,643
20,392
37,643
30,998
6,249
6,133
15,225
14,024
Patrimonio
13,394
14,259
22,417
16,974
Remuneraciones de los Fondos
11,698
14,463
34,390
11,714
759
636
636
718
6,414
6,448
14,840
5,825
Gastos administr. y v entas / Ingresos
35.03%
40.96%
35.46%
42.96%
Resultado operacional / Ingresos
64.97%
58.33%
60.45%
56.50%
Utilidad / Ingresos
46.57%
40.33%
41.01%
35.79%
Resultado Operacional / Utilidad
Comisiones por adm. de inmuebles
Utilidad Neta
139.49%
144.64%
147.43%
157.87%
Resultado no Operacional / Utilidad
1.75%
3.70%
2.13%
8.62%
Gastos finaocieros (netos) / Utilidad
1.75%
3.24%
1.81%
6.94%
Rentabilidad patrimonial
42.99%
46.64%
80.93%
29.57%
Rentabilidad / Activ os
27.27%
32.21%
51.14%
16.97%
Rentabilidad operacional / Activ os
38.04%
46.59%
75.40%
26.79%
Activ o fijo / Patrimonio
0.14
0.14
0.08
0.10
Deuda / Patrimonio
0.47
0.43
0.68
0.83
60.08%
65.22%
76.06%
30.11%
Liquidez
2.59
2.36
2.21
1.82
Liquidez ácida
2.53
2.30
2.20
1.78
% Deuda corto plazo
Nota: Las cifras han sido ajustadas a soles constantes de diciembre del 2014.
FONDOS
Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria – Diciembre 2014
12
Los activos corrientes disminuyeron en 69.98%, respecto a
diciembre del 2013, lo que se explica principalmente por la
disminución en las cuentas por cobrar a los fondos
(remuneraciones fijas y variables de vencimiento a corto
plazo), pese a que los fondos disponibles de la SAFI
crecieron casi 5 veces en ese mismo período (de S/. 795 mil
a S/. 4.59 millones).
Los activos no corrientes, por el contrario, se incrementaron
93.59% (de S/. 12.04 millones a S/. 23.31 millones) por el
aumento en inversiones inmobiliarias.
A la fecha bajo análisis las inversiones permanentes se
encuentran compuestas por: (i) inversiones en asociadas
ascendieron a S/. 30 mil, que corresponde a la participación
en la Sociedad Gestora de Fondos de Inversión Brookfield –
AC Capitales S.A, en la cual la SAFI mantiene 30% del
capital; e (ii) inversiones inmobiliarias ascendieron a S/.
17.55 millones a diciembre del 2014, representando 56.62%
de los activos de la SAFI, comprendiendo éstas el terreno, el
edificio y el mobiliario, que son arrendados a empresas
relacionadas.
Miles de S/.
Rentabilidad del patrimonio y de activos
17,500
220%
15,000
180%
12,500
140%
10,000
100%
7,500
60%
5,000
20%
2,500
0
Dic.2011
Dic.2012
Utilidad Neta
Dic.2013
ROE
Dic.2014
-20%
ROA
Por su parte, las inversiones financieras, que se encuentran
disponibles para la venta, ascendieron a S/. 4.01 millones,
correspondientes a la participación en AC Capitales Fondo
Inmobiliario II, con un total de 1.30 millones de cuotas a un
valor cuota de US$ 1.0375 cada una, equivalentes a 1.25%
del capital llamado y pagado.
Los pasivos de la sociedad administradora ascendieron a
S/. 14.02 millones (S/. 15.23 millones a diciembre del 2013,
-7.89%). La contracción registrada corresponde
principalmente a la disminución de las cuentas por pagar de
corto plazo, mientras que los pasivos de largo plazo han
aumentado (+168.92%, de S/. 3.65 millones a S/. 9.80
millones) por la concertación de nuevos contratos de
arrendamiento financiero.
Las obligaciones con bancos totalizan S/. 9.19 millones, de
las cuales 26.15% son de vencimiento corrientes y 73.85%
son de vencimiento no corrientes, correspondientes a:
contratos de arrendamiento financiero con el BBVA
Continental, Banco Financiero y Scotiabank Perú, que
registran en conjunto un saldo de S/. 2.50 millones.
FONDOS
Durante el ejercicio 2014, se han repartido utilidades
acumuladas por concepto de dividendos por S/. 10.94
millones, pagados en dos tramos, que fueron aprobados en
abril y setiembre del 2014.
Estructura Pasiva
Miles de S/.
40,000
35,000
30,000
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
0
Dic.2011
Dic.2012
Pasivos Corrientes
Set.2013
Pasivos No Corrientes
Dic.2013
Dic.2014
Patrimonio
Con ello, sumado a los resultados obtenidos durante el
ejercicio 2014 el patrimonio de la SAFI alcanzó S/. 16.97
millones, inferior en 24.28% respecto al resultado al cierre
del 2013 (S/. 22.42 millones). De este modo, el capital social
está representado por 2,536,807 acciones comunes, cuyo
valor nominal es de US$ 1.00 por acción.
El Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria - FIMI
Durante el ejercicio 2014, los ingresos del FIMI ascendieron
a S/. 15.09 millones, correspondientes únicamente a las
rentas recibidas por el alquiler de sus activos inmobiliarios.
Los ingresos por alquileres fueron inferiores en 30.47% a los
percibidos durante el ejercicio 2013 (S/. 21.70 millones), por
tener menores activos disponibles para la renta, luego de las
ventas realizadas durante el año 2013 (Centro Empresarial
San Isidro y Local Comercial Bembos).
En el año 2013, se registraron ingresos brutos ascendentes
a S/. 144.72 millones, mientras que en el ejercicio 2014, los
ingresos brutos ascendieron a S/. 15.09 millones.
En el ejercicio 2013, los ingresos obtenidos estuvieron
relacionados con: (i) la venta de las inversiones “Centro
Empresarial San Isidro” y “Bembos” que, a su vez, generaron
un ingreso por venta de inversiones inmobiliarias de S/.
96.53 millones y un costo de enajenación de inversiones
inmobiliarias de S/. 61.09 millones; y (ii) la venta, en
diciembre del 2013, de las participaciones mantenidas en
Inmobiliaria San Silvestre S.A. (69.54%) y Parque
Lambramani S.A. (40.00%), generando un ingreso por venta
de inversiones en asociadas de S/. 26.49 millones y un costo
de enajenación de inversiones en asociadas de S/. 17.63
millones.
Adicionalmente, por concepto de cambios en el valor
razonable de las inversiones, el FIMI registró ganancias
positivas por S/. 52.82 millones (S/. 36.73 millones en el
Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria – Diciembre 2014
13
2013), correspondientes a: (i) fluctuación positiva del valor
razonable de las inversiones inmobiliarias (S/. 16.53
millones), obtenido a partir de tasaciones por peritos
independientes para inversiones en etapa de desinversión
(Depocentro I, Depocentro II y Terreno Piura) y a partir del
método de flujo de caja descontado para activos
generadores de alquileres (Torre Siglo XXI, Torre Parque
Mar, Almacén Villa El Salvador y Edificio El Reducto); (ii)
fluctuación positiva del valor razonable y liquidación de los
proyectos inmobiliarios en etapa de desarrollo (S/. 21.59
millones), estimado a partir de proyección de flujos; y (iii)
fluctuación positiva del valor razonable de las inversiones en
asociadas (S/. 14.70 millones), obtenido a partir del método
flujo de caja descontado.
Deduciendo la retribución a la SAFI por S/. 3.94 millones y
otros gastos operativos por S/. 7.13 millones, el FIMI
registro, durante el año 2014, una utilidad operativa de S/.
56.83 millones, 15.00% inferior a la utilidad operativa
registrada a diciembre del 2013 (S/. 66.86 millones), período
en que como se mencionó anteriormente, se registraron
ingresos importantes por desinversión en activos.
Los menores gastos financieros, por la amortización
paulatina de sus contratos de arrendamiento financiero y la
pre cancelación de deuda con el banco acreedor en
noviembre del 2013, así como la ganancia por diferencia en
cambio (por efecto de la depreciación del nuevo sol),
determinaron que la utilidad neta ascendiera a S/. 57.20
millones, lo que significó una disminución de 5.90% respecto
a lo registrado a durante el ejercicio 2013.
Con respecto a los activos del FIMI, éstos registraron una
contracción de 9.30% en términos de activos totales,
pasando de S/. 343.69 millones a diciembre del 2013, a
S/. 311.72 a diciembre del 2014.
Los activos estuvieron compuestos, en mayor medida, por
las inversiones inmovilizadas (93.53% de los activos totales),
que ascendieron a S/. 291.56 millones, compuestas por:
Activos inmobiliarios (S/. 196.52 millones), Asociaciones en
Participación (S/. 47.39 millones) y Acciones en empresas
inmobiliarias (S/. 47.66 millones).
Las inversiones inmovilizadas se incrementaron 5.24% (de
S/. 277.05 millones a S/. 291.56 millones), con relación a lo
FONDOS
registrado a diciembre del 2013, como resultado de: (i) la
fluctuación positiva en el valor razonable de las inversiones
inmobiliarias (4.58%); y (ii) la fluctuación positiva de las
inversiones en asociadas (56.98%, de S/. 30.35 millones a
diciembre del 2013 a S/. 47.65 millones a diciembre del
2014).
Estos dos incrementos compensan la disminución en la
cuenta inversiones en proyectos inmobiliarios, que se redujo
en la medida que los proyectos con Imagina se aproximan al
término.
Respecto a los pasivos que mantiene el Fondo, éstos
disminuyeron 70.22%, pasando de S/. 22.20 millones al
cierre del ejercicio 2013 (a valores constantes) a S/. 6.61
millones al cierre del ejercicio 2014.
Ello responde a menores cuentas por pagar comerciales
destinadas a la retribución a la SAFI (-85.58%, de S/. 17.06
millones a S/. 2.46 millones).
Además, es consecuencia de la amortización de contratos
de arrendamiento financiero que mantiene con el Banco
Financiero, con vencimiento del 2018.
A diciembre del 2014, el saldo total de la deuda financiera
ascendió a S/. 3.43 millones (S/. 4.25 millones a diciembre
del 2013).
Al 31 de diciembre del 2014, el patrimonio neto del Fondo
era de S/. 305.11 millones, monto 5.09% inferior a lo
registrado al cierre del 2013 (S/. 321.49 millones a valores
constantes), principalmente, como resultado de tres
reducciones de capital aprobadas por la Asamblea General
de Partícipes o el Comité de Vigilancia durante el ejercicio
2014, por un total de S/. 41.79 millones.
Al 31 de diciembre del 2014, el valor de la cuota de
participación ascendió a US$ 3.3630 (US$ 2.5053 a
diciembre del 2013).
El mayor valor cuota fue resultado de: (i) revaluación de los
inmuebles de renta según la valorización realizada en
diciembre del 2014; (ii) utilidades generadas en los últimos
doce meses provenientes de alquileres de los inmuebles,
ventas de activos y proyectos de desarrollo inmobiliario; y (iii)
reducciones de capital realizadas durante el año 2014 por un
total de 14’871,972 cuota
Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria – Diciembre 2014
14
Evolución del Valor Cuota FIMI
De setiembre del 2011 a diciembre del 2014
3.90
3.40
2.90
2.40
1.90
1.40
0.90
Valor cuota (US$)
Capital Inicial Reducción de Capital Final Valor cuota
US$ MM
Capital US$ MM
US$ MM
(US$)
FONDOS
may-11
$75.00
$3.39
$71.61
1.4200
sep-11
$71.61
$3.57
$68.04
1.5040
dic-11
$68.04
-
$68.04
1.5581
may-12
$68.04
$1.84
$66.20
1.5300
sep-12
$66.20
$1.38
$64.82
1.7000
dic-12
$64.82
-
$64.82
2.4140
feb-13
$64.82
$5.76
$59.06
2.1354
abr-13
$59.06
$0.78
$58.28
2.0177
jul-13
$58.28
$3.08
$55.20
2.0177
sep-13
$55.20
$0.24
$54.96
2.0303
nov-13
$54.96
$0.51
$54.44
2.1148
dic-13
$54.44
$9.21
$45.23
2.5053
feb-14
$45.23
$11.40
$33.83
3.0049
abr-14
$33.83
$3.06
$30.77
3.0783
jul-14
$30.77
$0.41
$30.36
3.0729
dic-14
$30.36
-
$30.36
3.3630
Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria – Diciembre 2014
15
FORTALEZAS Y RIESGOS
1. Fortalezas

El equipo de trabajo de AC Capitales ha acumulado experiencia en el manejo de inversiones inmobiliarias.
La SAFI cuenta con una Política de Inversiones que define los límites y los controles para sus colocaciones.
La interacción independiente entre el Comité de Inversiones y la Sociedad Administradora está libre de conflictos de
intereses, y a cargo de profesionales especialistas.
Las perspectivas del sector inmobiliario son favorables en el marco de las proyecciones de la economía peruana.
Las inversiones tienen flujos constantes de dividendos, y de devoluciones de capital a los partícipes en base a
ventas de proyectos y de ingresos por concepto de rentas.
Perspectivas favorables para el FIMI en función a su participación en nuevos negocios.
2.
Riesgos

Impacto del riesgo de mercado al que está expuesto el portafolio por estar concentrado únicamente en el sector
inmobiliario.
Posibles situaciones adversas que pueda enfrentar la economía peruana y el entorno internacional y su influencia
en el mercado local durante la vida del Fondo puedan afectar el portafolio de inversiones.
La iliquidez inherente a las inversiones inmobiliarias puede surgir al requerirse su liquidación.
El riesgo cambiario al que están expuestos los flujos de ingresos del FIMI.
La desaceleración y mayores retrasos en las obras de construcción y en la venta de proyectos en el sector
construcción en general.









FONDOS
Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria – Diciembre 2014
16
DETALLE DE LOS INSTRUMENTOS FINANCIEROS CLASIFICADOS
Moneda:
Capital Autorizado:
Valor nominal:
Plazo:
Cuotas colocadas:
Cuotas vigentes:
Reajuste del Valor Cuota:
Fecha de emisión:
Pago de Beneficios:
Redención del Principal:
Utilización de los recursos:
FONDOS
Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria. Cuotas de Participación
Dólares americanos
US$ 75’000,000.00
US$ 1.0 cada uno reajustados diariamente según monto total del
patrimonio neto y cuotas vendidas.
Plazo de duración de 22 años, contados a partir de la fecha de inicio de
actividades, es decir. En consecuencia, el plazo de vigencia del FIMI
expirará el 28 de diciembre de 2019.
74,997,857
30,357,487 (100% canceladas)
La valorización de las cuotas de participación se efectuará diariamente,
de acuerdo a los intereses que devenguen los aportes efectuados por los
partícipes y conformado por el valor patrimonial incrementando por las
primas por concepto de ajuste por diferencia de cambio; por las primas
por concepto de reajuste del precio de venta de los inmuebles materia de
adquisición, y por las primas por concepto de actualización del ajuste del
valor del precio de venta basándose en la tasación comercial efectuada
para ese fin.
Concluido el periodo de colocación y suscripción de toda la emisión, la
valorización de las cuotas de participación, se efectuarán mensualmente.
A efectos de lo indicado, se considerará el último día de cada mes y se
utilizarán los procedimientos establecidos por CONASEV, de manera
general.
Desde setiembre de 1998.
Anual y en proporción a los Certificados de Participación.
Al vencimiento
Inversión en bienes raíces destinados a proyectos inmobiliarios y otras
actividades conexas o vinculadas.
Fondo de Inversión Multirenta Inmobiliaria – Diciembre 2014
17