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Fondos de Inversión Inmobiliaria
Una atractiva opción para lograr una política de inversión difersificada
Fondos Inmobiliarios
en Costa Rica
JAIME UBILLA CARRO
Gerente de Banca de Inversión del Grupo Financiero Improsa
Gerente de IMPROSA SAFI
Contenido
Fondos de Inversión Inmobiliaria:
Una atractiva opción en América Central para lograr
una política de inversión diversificada.
Fondos Inmobiliarios. ¿Qué son y cómo funcionan?
2 Fundamentos del Negocio.
3 Fondos de inversión inmobiliaria en Costa Rica
(activos inversionistas, rendimiento, otros).
4 Factores determinantes en el desarrollo de los Fondos
de Inversión Inmobiliaria en Centroamérica
5 Perspectivas de negocio.
1
FONDOS INMOBILIARIOS
3
¿Qué es un Fondo
de Inversión Inmobiliaria?
Los fondos de inversión inmobiliarios son patrimonios
independientes que administran sociedades administradoras
de fondos de inversión, por cuenta y riesgo de los participantes,
cuyo objetivo primordial es la inversión en bienes inmuebles
para su explotación en arrendamiento y complementariamente
para su venta.
Los fondos de inversión inmobiliarios se constituyen como
fondos cerrados y sólo pueden asumir los riesgos inherentes a
la actividad inmobiliaria y no los propios de las actividades que
se realizan en los inmuebles.
Fuente: Art 73 del Reglamento General sobre Sociedades
Administradoras de Fondos de Inversión.
FONDOS INMOBILIARIOS
4
Los Fondos Inmobiliarios son un
instrumento que favorece la implementación
de una política de inversión diversificada...
Los Fondos Inmobiliarios son gestionados de manera profesional por una Sociedad Administradora.
Tienen más liquidez que la inversión
directa.
Diversificación
Su baja correlación con otros instrumentos permite reducir el riesgo esperado de
las carteras.
Su política de distribución de rendimientos reduce la volatilidad de los ingresos.
Otro “entregable” en el largo plazo es la capitalización (plusvalía) gradual que forma parte del negocio de bienes raíces.
Riesgo
Lo mejor de los dos mundos:
- Ingresos periódicos altos.
- Capitalización gradual a largo plazo.
FONDOS INMOBILIARIOS
5
Los Fondos Inmobiliarios
como los conocemos
Co- Propiedad
Bienes Raíces
Comerciales
Sociedad
Administradora
El Fondo como un
patrimonio Independiente
Aportes de Capital
de Inversionista
FONDOS INMOBILIARIOS
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¿Cómo los administramos?
Los tres niveles de gestión inmobiliaria
Administración Propiedad
• Relación con inquilino.
• Cobro arrendamientos.
• Gestión de cobro judicial.
• Gastos mantenimiento.
• Inversiones de capital / mejoras.
• Gestión de Riesgos inmueble / Seguros.
Administración Activo
• Compra y venta.
• Reposicionamiento de propiedad.
• Evaluación de desempeño.
• Análisis mercado/activo.
• Plan estratégico propiedad.
Administración Fondo
• Políticas y metas del fondo.
• Criterios y desiciones de inversión.
• Implementación de la estrategia del fondo.
• Evaluación de procesos de adquisición.
• Relación con inversionistas, reguladores, prensa y acreedores.
• Evaluación del desempeño Financiero del Fondo.
• Suministros de Información periódica.
FONDOS INMOBILIARIOS
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¿Cómo funcionan?
Inversionistas
$ Inversión
Intereses
Impuestos
Mantenimiento
$ Comisión de
Administración
$ Dividendos
Fondo
Inmobiliario
$ Gastos
Sociedad
Administradora
$ Ingresos por cuotas de alquiler
$ Compra
de Inmueble
Inmuebles
Contrato de Arrendamiento
Inquilinos
$ Cuotas de alquiler
FONDOS INMOBILIARIOS
8
Fundamentos
del negocio
Fundamentos
del negocio
Legal
Financiero
Cultura de
Inversión
Mercado
Inmobiliario
y Bursátil
FONDOS INMOBILIARIOS
10
Fundamentos
del negocio: Lo legal
2013
2000-11
2004
Normas Internacionales
de Contabilidad
• Propiedades de Inversión.
• Método de valoración:
el valor razonable en lugar
del valor de costo
1998
Normas emitidas por
CONASSIF y SUGEVAL
• Reglamento SAFI‘s
• Oferta Pública y Gestión
de riesgos.
• Instructivo para valorar
bienes inmuebles.
• Normativa de gobierno
corporativo.
• Normativa prudencial.
Reforma al RGSAFI
• Derecho de receso.
• Plazo de colocación.
• Mercado secundario como
referente para valor de
reembolso en fondos
cerrados y mercado primario.
• Emisión bonos
Ley reguladora del
Mercado de valores
• SAFI’s.
• Fondos Inmobiliarios.
• Régimen Tributario.
FONDOS INMOBILIARIOS
11
Fundamentos
del negocio: Lo Financiero
ROTACIÓN DE
ACTIVOS
ESTRUCTURA
DE CAPITAL
ACTIVOS
FUNCIONALES
NIVEL DE
DEUDA
RENTABILIDAD
DEL FONDO
INMOBILIARIO
NIVEL DE
PATRIMONIO
TASAS DE OCUPACIÓN
INGRESOS
ALQUILRES CRECIENTES
ESTRUCTURA DE
RESULTADOS
FINANCIEROS
GASTOS
MANTENIMIENTO
IMPUESTOS
FONDOS INMOBILIARIOS
12
Fundamentos
del negocio: Lo Tributario
Los fondos de inversión en general son sujetos jurídicos - económicos
distintos a otros - sociedades económicas o personas físicas.
Son entidades altamente capitalizadas (si se quiere tiene una estructura de
capital invertida: 90% capital - 10% deuda).
Margen antes de impuestos es superior en promedio al 55% de los ingresos
totales.
Impuesto de venta ordinario (30% de la utilidad antes de impuestos) destruye
el dividendo neto por participación confiscatorio.
Consecuentemente es indispensable el impuesto diferenciado.
Beneficios macro y microeconómicos indudables motivarían al legislador a
aceptar el régimen diferenciado.
No atraen a capitales en especulativos de corto plazo, es ideal para el
"Value Investor".
FONDOS INMOBILIARIOS
13
Fundamentos
del negocio: El Mercado Inmobiliario
Ciclo Económico
Períodos de expansión
y contracción.
Segmentación
de la Cartera
Diversificación versus
especialización en
economías pequeñas
Gestión de la Cartera
"Recycling Capital"
FONDOS INMOBILIARIOS
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Fundamentos
del negocio: El Mercado Bursátil
Ciclo Económico
• Expansión.
• Contracción.
• Economía y sus efectos sobre agregados
monerarios.
Liquidez Relativa
• Integración de mercado
o la parábola de "Si la
montaña no va a Mahoma"
• Aprovechamiento de infraestructura
Profundidad del Mercado
Ampliación del mercado.
Especuladores amortiguan los
excesos de oferta y demanda.
FONDOS INMOBILIARIOS
15
Fundamentos
del negocio: El Mercado
Los rendimientos de los fondos inmobiliarios no se encuentran
correlacionados con las tasas de interés de corto plazo. Para bien y
para mal.
Es posible que dado el bajo desarrollo de nuestros mercados, el valor
intrínseco de los activos que forman parte de la cartera no se refleja en
el valor de los títulos en el mercado secundario.
FONDOS INMOBILIARIOS
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Fundamentos
del negocio: La cultura de Inversión
• Inversión activa.
• De alta cuantía y baja liquidez.
• Alto compromiso en la gestión.
• Emprendimiento de proyectos de inversión
• Inversión activa.
• De baja cuantía.
• Renta periódica y requiere de
una mayor liquidez.
• Discrimina entre distintas
alternativas de inversión.
• Poca frecuencia.
• A nivel agregado, resulta
mayor tamaño.
PROPIEDAD
DIRECTA
PROPIEDAD
INDIRECTA
FONDOS INMOBILIARIOS
17
Una solución financiera
desde la perspectiva
del desarrollador inmobiliario
1
2
3
Ventajas de la oferta pública
de propiedades
Objetivos que usualmente
se persiguen
Fundamentos del negocio
para desarrolladores
FONDOS INMOBILIARIOS
19
1 - Ventajas de la oferta
pública de propiedades
Arbitraje de precios.
Acceso a capital fresco.
Liquidez y flexibilidad financiera.
Ventajas impositivas.
Evaluación de desempeño.
Economías de escala.
Estate planning.
Otras ventajas.
FONDOS INMOBILIARIOS
20
2 - Objetivos que usualmente
se persiguen
Acceso a recursos.
Estrategia tributaria.
Incremento del valor de las propiedades
FONDOS INMOBILIARIOS
21
3 - Fundamentos del negocio
para desarrolladores
El mark to market de la cartera de activos.
Composición de activos y de la estructura de capital.
Normas de gobierno corporativo.
FONDOS INMOBILIARIOS
22
3 - Fundamentos del negocio
para desarrolladores
Activos Financieros
20%
Activos
inmobiliarios
(80%)
Activos totales
Endeudamiento bancario
y otros pasivos
60%
Patrimonio y
utilidades
(40%)
Estructura de capital
Según reglamento vigente en Costa Rica
FONDOS INMOBILIARIOS
23
Fondos Inmobiliarios
en Costa Rica
Los Fondos Inmobiliarios son el segundo
instrumento más apetecido en la industria de
Fondos costarricenses...
100%
0%
56%
90%
OTROS
FONDOS INMOBILIARIOS
80%
35%
70%
8%
60%
INGRESO
4%
5%
24%
50%
40%
CRECIMIENTO
30%
MERCADO DE DINERO
20%
18%
10%
9%
56%
0%
2002
2003
M. DE DINERO
2004
2005
2006
CRECIMIENTO
2007
INGRESO
2008
2009
2010
2011
FONDOS INMOBILIARIOS
2012
2013
OTROS
Fuente: Superintendencia General de Valores. Fondos inmobiliarios incluyen los Fondos de Desarrollo Inmobiliario.
Considera activos totales. Datos a diciembre, con excepción de 2013 a 31 de julio.
FONDOS INMOBILIARIOS
25
Los Fondos Inmobiliarios en Costa Rica se han
convertido en un instrumento que ha
seducido a los inversionistas…
Activos e inversionistas
Fondos Inmobiliarios en Costa Rica
(1)
Activos
administrados
por
Sociedades Administradoras de
Fondos Inmobiliarios en Costa
Rica han crecido a una tasa del
13,5% anual desde el 2006.
Cantidad de inversionistas en
Fondos Inmobiliarios se ha casi
duplicado en 5 años y en la
actualidad superan los 7.000
inversionistas.
Número de
inversionistas
US$miles
1.400
6.861
1.200
1.000
5.298
800
$1.126
7.256
$1.169
7.449
$1.150
7.318
$1.187
8.000
7.183
$1.205
600
7.000
6.000
5.000
4.128
4.000
$664
400
La crisis del 2008 no afectó
materialmente
los
activos
administrados ni el interés de los
inversionistas por los Fondos.
$1.023
6.908
3.000
$498
2.000
200
1.000
0
0
2006
2007
Activos
(1)
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Inversionistas
Datos incluyen Fondos de Desarrollo Inmobiliario.
Fuente: Superintendencia General de Valores de Costa Rica. Datos al 31 diciembre, con excepción de 2013 a junio.
FONDOS INMOBILIARIOS
26
Con un número limitado
de administradores
Activos
US$M
Participación
de Mercado (%)
US$ 1.205 M total fondos administrados
$348
30%
300
29%
25%
$198
200
$181
20%
$178
$123
16%
15%
100
15%
$105
15%
10%
9%
$54
5%
10%
$18
2%
5%
0%
0
BCR
Aldesa
Desarrollo
Improsa
Interbolsa
Los Crestones
Vista
Multifondos
Popular
Otros
Gibraltar
Fuente: Superintendencia General de Valores de Costa Rica al 30 de junio de 2013.
FONDOS INMOBILIARIOS
27
Fondos Inmobiliarios con
mejores rentabilidades que
sus comparables
Rentabilidad Líquida
10,0%
9,2%
9,0%
Los
Fondos
Inmobiliarios
administrados en Costa Rica han
superado consistentemente la
rentabilidad de los Fondos
Inmobiliarios en Estados Unidos y
otros indicadores clave.
8,3%
8,0%
7,5%
8,0%
8,2%
8,4%
7,0%
6,0%
4,6%
5,0%
4,8%
4,2%
4,3%
4,0%
1,9%
1,7%
4,0%
3,0%
3,8%
2,0%
Durante los periodos 2009-2013 la
brecha de rendimiento se ha
ampliado
y
los
Fondos
Inmobiliarios administrados en
Costa Rica han aumentado su
rentabilidad mientras que los
Fondos Inmobiliarios y los 10-Y
Treasuries, ambos de Estados
Unidos, han disminuido su
rentabilidad.
8,4%
3,3%
2,2%
1,0%
0
1,9%
2008
TACC (1)
08-13
2009
2010
Fondos
US REITS
8,1% (2)
4,4%(3)
2011
2012
2013
10-Y Treasuries
2,5%(3)
TACC: Tasa Anual de Crecimiento Compuesto.
Rentabilidad calculada a 12 meses de la siguiente forma: Activo Neto menos ganancia
no realizada por valoración de activos entre valor de participación contable.
(3) Yield anual al final del periódo.
(1)
(2)
Fuente: Superintendencia General de Valores de Costa Rica al 31 de diciembre de cada año,
con excepción de 2013 a junio.
Fuente: www.reit.com al 31 de de diciembre de cada año, con excepción de 2013 a 16 de abril.
FONDOS INMOBILIARIOS
28
...gracias a una ocupación muy estable
durante los últimos años
Tasas Ocupación de la Industria de Fondos de Inversión Costarricense
100%
97
95
95
96
93
95%
91
90%
91
92
86
85%
80%
75%
70%
65%
60%
55%
50%
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
Fuente: Superintendencia General de Valores de Costa Rica al 31 de diciembre , con excepción de 2013 a junio.
FONDOS INMOBILIARIOS
29
Regionalización de
Fondos Inmobiliarios
Registro de Fondos
Costarricenses
1
2
3
4
América Central
1. Guatemala
2. Honduras
3. El Salvador
5
4. Nicaragua
5. Costa Rica
6. Panamá
6
FONDOS INMOBILIARIOS
30
¿Qué objetivos se persiguen
con la regionalización?
Mejora proceso de formación de precios. Mayor valor
de capitalización de mercado.
Mayor liquidez en el mercado secundario.
Complemento de la demanda interna para apoyar
crecimiento.
Mayor profundidad y bursatilidad en los títulos de
participación.
Al aumentar la presencia en otros mercados, se diluye
el riesgo entre las diferentes economías.
FONDOS INMOBILIARIOS
31
Dilemas y perspectivas
de negocio
Dilemas y perspectivas
de negocio
Cambio de
cartera
Liquidez y
crecimiento
Regulación
Diversificación
en nuevos
segmentos
FONDOS INMOBILIARIOS
33
Dilemas y perspectivas
de negocio: Gestión activa de la Cartera
POSICIÓN
ECONÓMICA
DEL FONDO
INMUEBLES
DE ALTA
RENTABILIDAD
GESTIÓN
DE RIESGO
RENTABILIDAD
ABSORCIÓN
POR EL
PROCESO DE
DEPRECIACIÓN
ACTIVO CON
DESEMPEÑO NO
CONFORME AL
PROMEDIO
ABSORCIÓN
DEL MERCADO
FONDOS INMOBILIARIOS
34
Dilemas y perspectivas
de negocio: Liquidez y crecimiento
Diversificación fuentes
de financiamiento
Capacidad de absorción de
los títulos de participación
Los mercados donde
los fondos se encuentran
registrados.
La crisis nos dio una gran
lección.
Tamaño relativo de las
carteras.
No debemos depender de
una sola plaza.
Segmentación de las
carteras.
Oferta Pública en otros
mercados: regionalización.
Mercado inmobiliario
relanzándose.
Ampliar los canales
de distribución.
Disciplina de
precios y rendimientos.
Formación de precios
en el secundario.
Apoyarse en el
fondeo bancario.
Financiamiento
mezzanine - o emisión
de bonos.
Diversificación
de activos
FONDOS INMOBILIARIOS
35
Dilemas y perspectivas
de negocio: La regulación
Derecho de Receso:
“...la dictadura de las
minorías...”
Activos intangibles:
“...un activo calificable...”
BARRERAS AL
CRECIMIENTO
Eficiencia en la estructura de
capital: “...bonos, capital
preferente y otras formas
de financiamiento...”
Los límites a la gestión de
cartera: “...las amarras
frente al mercado
inmobiliario...”
FONDOS INMOBILIARIOS
36
Dilemas y perspectivas
de negocio: La Diversificación
Sin régimen diferenciado de
impuestos no hay negocio
Sin mercado de capitales no hay
desarrollo económico y los
fondos inmobiliarios enriquecen
el mercado de capitales
DESARROLLO INMOBILIARIO:
Un país que no construye no
está haciendo nada!!!
INSEGURIDAD JURÍDICA:
Reglas claras.
FONDOS INMOBILIARIOS
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