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PROYECTO DE DICTAMEN
1.- DATOS GENERALES
DESARROLLO
CONDOMINIO TIPO MIXTO PARA USO HABITACIONAL Y COMERCIAL (POPULAR)
“VILLAS DE NOTRE DAME II”
PROPIETARIO
INMOBILIARIA Y ARRENDADORA VICARAR S. A. de C. V.
REPRESENTANTE LEGAL
ARQ. JOSÉ ANTONIO LUIS RODRÍGUEZ MIRELES.
PERITO RESPONSABLE
ARQ. JORGE ALBERTO ARCHUNDIA GRILLO, CON REGISTRO No. RO-264, ANTE LA
SECRETARIA DE DESARROLLO URBANO DEL MUNICIPIO DE AGUASCALIENTES.
UBICACIÓN
CALLE GERARDO GARCÍA, SUPERMANZANA No. 100, DEL FRACC. VILLA DE
NUESTRA SEÑORA DE LA ASUNCIÓN SECTOR GUADALUPE 3ª ETAPA, AL NORESTE
DE LA CIUDAD DE AGUASCALIENTES.
UBICACIÓN
DEL PREDIO
VILLA DE NUESTRA
SEÑORA SECTOR
GUADALUPE
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TRAZA URBANA
2
2.- DATOS Y ESPECIFICACIONES TÉCNICAS
CUADRO DE SUPERFICIES Y USOS
TIPO DE USO
PRIVATIVA HABITACIONAL
COMÚN COMERCIAL
PRIVATIVA
ESTACIONAMIENTO
AREA DE USO COMÚN
(VERDES Y CONVIVENCIA)
ÁREA USO COMÚN
(VIALIDAD)
ÁREA DE DONACIÓN
TOTALES
NUMERO DE
MANZANAS
PREDIO TIPO
3
NUMERO DE
PREDIOS
272
2
273 CAJONES
SUPERFICIE M2
PORCENTAJE
12,784.00
642.41
3,258.62
48.34 %
2.43 %
12.32 %
4
3,765.75
14.24 %
0
4,564.02
17.26 %
1,431.37
26437.17
5.41 %
100%
1
279
DENSIDAD
DE POBLACION
650.00 HABITANTES / HECTAREA
MÓDULOS DE 4 NIVELES CON 4 DEPARTAMENTOS POR NIVEL
DE 47.00 M2. POR UNIDAD (16 DEPARTAMENTOS)
SISTEMA DE AGUA POTABLE
FUENTE DE ABASTECIMIENTO
De la red del Municipio de Aguascalientes, Ags., de una línea de agua
potable de 3” de diámetro que se localiza en la colindancia sur del
desarrollo en la calle C. PORFIRIO PADILLA ENRIQUEZ.
TANQUE DE REGULACION
Localizado al Suroeste del desarrollo propuesta de punto de conexión,
con capacidad de 192.00 m3
RED DE DISTRIBUCION
Tubería de P.V.C. hidráulico, RD-26, de 3” (7.5 cm.), de diámetro, con
conexiones de fierro fundido en cajas de válvulas y PVC., en los restantes;
tomas domiciliarias con tubo de polietileno de alta densidad y alto peso
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molecular con alma de aluminio de 20 mm., de diámetro exterior, con
conectores de nylon tipo compresión no métricos.
VOLUMEN ANUAL REQUERIDO
Se requiere de un volumen aproximado de 79,424 m3 anuales, a reserva
de lo que en definitiva determine la C.C.A.P.A.M.A.
SISTEMA DE DELCANTARILLADO
SALIDAS DE ALBAÑAL
Las descargas domiciliarias serán instaladas con tubería de P.V.C., serie
20 sanitario de 15 cm. (6”), de diámetro para albañales exteriores,
utilizándose un juego de codo de 45º y silleta de PVC de 15 cm., de
diámetro que se conectará a la tubería de la red municipal.
RED DE ALCANTARILLADO
Tubería de PVC, serie 20 sanitario de 20 cm. (8”) de diámetro.
POZOS DE VISITA
Tipo común y caída libre ó adosada en cruceros y cambios de dirección,
debiendo instalar en la unión Pozo–Tubo, dos anillos de hule para
garantizar la hermeticidad, con brocal ahogado en un diamante de
concreto armado con f’c = 250 Kg/cm2 de 1.50 M. de lado y 15 cm. de
espesor, tapa y brocal de fierro fundido con rejilla tipo tránsito pesado, la
cara del pozo deberá estar repellada en su exterior con mortero
cemento–arena proporción 1:3.
DESCARGA
Será en el pozo de la red existente con conexión de 20 cms. de diametro
a la calle C. Gerardo Macias.
VIALIDADES
TIPO DE VIALIDAD
LONGITUD ML.
LOCALES
TOTAL
411.92 mts.
411.92 mts.
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URBANIZACION
GUARNICIONES
De concreto hidráulico f’c = 250 Kg/cm2 de tipo pecho de paloma
(texana), con una sección de 15x30x65 cm., acabado escobillado,
curada con membrana química..
BANQUETAS
De concreto hidráulico simple f’c = 150 Kg/cm2 de 10 cm., de espesor
asentada en una base de material inerte de 10 cm., mínimo de espesor
con pendiente del 2% a la calle, curada con membrana química.
PAVIMENTOS
Vialidades locales y colectoras de pavimento de concreto hidráulico
MR-38 (f’c = 250 Kg/cm2) de 15 cm., de espesor aplicados sobre cortina
de humo, acabado con peine y junta de dilatación con cordón de tira
de respaldo de polipropileno o plástico no adherente de polietileno y
calafateadas con emulsión elastomérica.
PLACAS DE NOMENCLATURA
Metálicas o de PVC sobre postes metálicos en cruceros de vialidades,
con una altura mínima de 2.10 mts. hasta la base del primer señalamiento
y especificaciones que el H. Ayuntamiento de Aguascalientes, Ags., le
indique.
ELECTRIFICACIÓN Y ALUMBRADO PÚBLICO
El Proyecto Eléctrico deberá contar con la autorización previa de la
Comisión Federal de Electricidad, cumpliendo con todas y cada una de
las especificaciones que ella le señale. Así mismo, el alumbrado exterior
debe cumplir con los requisitos que el Municipio de Aguascalientes, Ags.,
indique.
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OPINIONES TECNICAS
OPINIÓN AYUNTAMIENTO
Se cuenta con la opinión favorable del Ayuntamiento de Aguascalientes,
Ags., emitida por conducto de la Secretaría de Desarrollo Urbano
mediante el oficio 1430/07, de fecha 19 de febrero del año 2007.
FACTIBILIDAD DE AGUA
Se cuenta con la factibilidad de los servicios de Agua Potable y
Alcantarillado, expedida por la C.C.A.P.A.M.A., mediante oficio No. FS0642/02 de fecha 25 de marzo del 2002, respecto del Fraccionamiento
Villas de Nuestra Señora de la Asunción y dentro del cual se sitúa el
presente proyecto.
OPINIÓN DE LA SUBCOMISION DE VIALIDAD Y TRANSPORTE
La Subcomisión de Vialidad y Transporte en su sesión de fecha 8 de
diciembre del 2006, analizó la propuesta vial, misma que fijó algunas
condiciones y las cuales fueron cumplidas por el solicitante.
FACTIBILIDAD DE ENERGIA ELECTRICA
La Comisión Federal de Electricidad mediante oficio No. SZA-023/07 de
fecha 30 de enero del 2007, le informa que se tiene la disponibilidad del
servicio, quedando sujeto al estudio del proyecto-presupuesto de las
obras que deba ejecutar para suministrar energía eléctrica al
condominio.
3.3. - DOCUMENTOS LEGALES
EL EXPEDIENTE CUENTA CON LOS SIGUIENTES DOCUMENTOS:
Solicitud del Condominio.
Contrato de Compra venta con reserva de dominio certificado.
Constancia de Alineamiento y Compatibilidad Urbanística.
Certificado de Libertad de Gravamen.
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Levantamiento Topográfico Catastral.
Acta constitutiva de la persona moral promoverte.
4.4. - OBLIGACIONES FISCALES
MUNICIPALES
Conforme a la opinión emitida por el Ayuntamiento de Aguascalientes, Ags.,
el promotor deberá pagar la cantidad de $ 641,610.66 (SEISCIENTOS
CUARENTA Y UN MIL, SEISCIENTOS DIEZ PESOS CON 66/100 M.N.), cantidad
que deberá cubrirse en un plazo no mayor a 15 días hábiles, contado a partir
de la autorización de este desarrollo.
ESTATALES
Conforme al Artículo 10, fracción 2 incisos a) y b) de la Ley de Ingresos del
Estado de Aguascalientes para el ejercicio fiscal del año 2007, se determina
lo siguiente:
A).-Por la autorización para constitución del Régimen de Propiedad en
Condominio, deberá de pagar el 1.5% sobre el valor comercial de las
áreas de propiedad exclusiva.
DEL TERRENO:
SUPERFICIE DE USO EXCLUSIVO 7,326.51 m2 X $ 750.00 (VALOR POR m2 DEL
TPREDIO URBANIZADO) X 0.015 = $ 82,423.24 (OCHENTA Y DOS MIL,
CUATROCIENTOS VEINTITRÉS PESOS CON 24/100 M. N.)
DE LAS CONSTRUCCIONES:
SUPERFICIE DE USO EXCLUSIVO 12,784 m2 X $ 3,200.00 (VALOR POR m2 DE
EDIFICACIÓN) X 0.015 = $ 613,632.00 (SEISCIENTOS TRECE MIL, SEISCIENTOS
TREINTA Y DOS PESOS CON 00/100 M. N.)
B).-Por la supervisión de que la ejecución de las obras sean compatibles al
proyecto autorizado de las obras de urbanización, deberá pagar el 1.3 % del
presupuesto de las obras de urbanización
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SUPERFICIE A URBANIZAR 4,564.02 m2 X $500.00 (VALOR POR M2 DE LAS
OBRAS DE URBANIZACIÓN) X 0.013 = $ 29,666.13 (VEINTINUEVE MIL,
SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS PESOS CON 13/100 M. N.).
GARANTIAS DE URBANIZACION
De acuerdo al Artículo 452 del Código Urbano para el Estado de
Aguascalientes, deberá constituir Garantía de Obras de Urbanización a favor
del H. Ayuntamiento de Aguascalientes, Ags., conforme a lo siguiente
SUPERFICIE A URBANIZAR 4,564.02 m2 X $500.00 (VALOR POR m2 DE LAS
OBRAS DE URBANIZACIÓN) X 0.40 = $ 912,800.00 (NOVECIENTOS DOCE MIL,
OCHOCIENTOS PESOS 00/100 M.N.).
5.5. - OBSERVACION ES GENERALES
El promotor deberá amojonar los predios conforme al plano de sembrado autorizado.
El promotor se obliga hasta la entrega-recepción del Condominio a la Asociación de
Condóminos, a prestar los servicios de limpia, cuidar y conservar las áreas verdes y
equipamiento, así como los de vigilancia y suministrar con normalidad y eficiencia los
servicios de agua potable, alumbrado exterior y alcantarillado del mismo, conforme a
lo previsto por el artículo 470 del Código Urbano del Estado.
El promotor deberá escriturar a favor del Ayuntamiento de Aguascalientes, Ags., las
áreas de donación y equipamiento en su caso y cubrir la superficie que le
corresponde conforme a lo estipulado por el artículo 476 del Código Urbano para el
Estado, en el lugar que determine la Autoridad Municipal.
Se cuenta con estudio geoelectrico elaborado por la empresa GEO Geofísica y
Geotecnia Aplicada con fecha de 31 de octubre de 2005. En modelo de resistividad
real que incluye las características estratigráficas de la zona y de acuerdo al análisis e
interpretación, no se configuraron ni se identificaron rasgos relacionados con la
presencia actual de fallas o grietas.
El promotor, conforme a lo dispuesto en el artículo 433 del Código Urbano para el
Estado de Aguascalientes, solo podrá ceder sus derechos y obligaciones respecto al
Condominio previa autorización de la SEPLADE y el cumplimiento de los requisitos
legales conducentes. En caso de que se autorice la cesión de referencia, la persona
física o moral cedente se subrogará en todos los derechos y obligaciones que
establece la Ley de la materia y la resolución respectiva de la Comisión Estatal de
Desarrollo Urbano.
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Respecto a las áreas de donación y conforme a lo dispuesto en el artículo 476
fracción IV del Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, corresponde el 10 %
de la superficie neta vendible. El promotor propone una superficie total de 1,401.37
metros cuadrados, situación que fue aceptada por el Municipio de Aguascalientes,
al emitir su opinión correspondiente.
Resultando importante mencionar que la superficie de donación indicada (1,401.37
metros cuadrados), corresponde a las obligaciones del presente proyecto, así como
del Condominio Villas de Notre Dame I, según se desprende de la opinión emitida por
el Ayuntamiento de Aguascalientes. Superficie de donación que se deberá ubicar
dentro del presente.
El promotor deberá actualizar el estudio geoeléctrico y de mecánica de suelos, ya
que será una condicionante para autorizar el inicio de las obras de urbanización.
6.6. - PROYECTO DE RESOLUCION
La Comisión Estatal de Desarrollo Urbano, en su sesión del día 15 de marzo del 2007,
considerando que el expediente de la solicitud se integró de conformidad con lo
dispuesto en el artículo 416 y 424 del Código Urbano para el Estado de
Aguascalientes, y toda vez que se cuenta con el dictamen favorable del Municipio
de Aguascalientes, Ags., tiene a bien APROBAR el proyecto del Condominio
denominado “VILLAS DE NOTRE DAME II” como TIPO MIXTO PARA USO HABITACIONAL
DE TIPO POPULAR Y COMERCIAL propiedad de INMOBILIARIA Y ARRENDADORA
VICARAR S. A. de C. V., sujeto a: Garantizar el abastecimiento del volumen anual de
Agua Potable por un total aproximado de 79,424 m³/anuales requerido por la
población de proyecto y atender la factibilidad definitiva para su desarrollo,
mediante documento No. FS-0642/02 del 25 de marzo del 2002, expedido por la
Comisión Ciudadana de Agua Potable y Alcantarillado del Municipio de
Aguascalientes; además deberá apegarse al proyecto de diseño presentado y
avalado por la C.C.A.PA.M.A. e INAGUA; deberá urbanizar en su totalidad las
vialidades del desarrollo, conforme a las especificaciones marcadas en el presente
proyecto de dictamen, así mismo; cumplir lo que se le señala en la Constancia de
Alineamiento y Compatibilidad Urbanística y presentar y respetar las observaciones
que se le señalen en el Manifiesto de Impacto Ambiental emitido por el Instituto del
Medio Ambiente del Estado de Aguascalientes; así como cumplir con las
Obligaciones derivadas en los términos del presente “PROYECTO DE DICTAMEN”
formulado por la Secretaría de Planeación y Desarrollo Regional, en su carácter de
Secretario Técnico de esta Comisión.
Por lo anterior y de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del citado
Código, dispone de 60 días a partir de esta fecha para entregar a la Secretaría de
Planeación y Desarrollo Regional, el original y tres tantos del proyecto definitivo del
Condominio, mismo que deberá estar Georeferenciado en coordenadas U.T.M.,
para integrar totalmente el expediente respectivo, por lo que deberá pasar a dicha
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Secretaría de Planeación y Desarrollo Regional para que se le indique el punto
georeferenciado más cercano a su desarrollo. Asimismo, deberá presentar disco
compacto que contenga plano de sembrado completo, (el cual debe contener la
superficie individual por predio, colindancias del predio, No. de predios, No. de
manzanas, superficies total, vendible o exclusiva, áreas de uso común, de donación,
restricciones, y usos del suelo), en formato .dwg. En dicho proyecto deberá incluir el
plano de rasantes.
Bajo el apercibimiento que de no hacerlo en el término antes señalado, la
aprobación de su proyecto no surtirá sus efectos y en consecuencia deberá someter
a consideración de la Comisión Estatal de Desarrollo Urbano una nueva solicitud de
Condominio.
Finalmente y para dar cumplimiento al artículo 41 de la Ley de Procedimiento
Administrativo del Estado, se informa al Representante Legal de la INMOBILIARIA Y
ARRENDADORA VICARAR S. A. de C. V., que cuenta con un plazo de 15 días hábiles,
contados a partir del día siguiente de su notificación y/o publicación en el Periódico
Oficial del Estado, para en su caso impugnar el presente documento, mediante el
Recurso de Revisión, contemplado en dicha norma jurídica, o bien hacer valer juicio
de nulidad ante el Tribunal de lo Contencioso Administrativo del Estado, ya que en
caso contrario constituirá un acto administrativo definitivo.
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