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LA FISCALIDAD
DEL ALQUILER.
Prorrata del IVA
CUADERNOS
PRÁCTICOS
DEL
PROMOTOR Y
GESTOR
INMOBILIARIO
2015/18
Edición 1ª
Antonio Caparros Navarro
Juan Fernández Caparros
(Prayde Gestión, SL)
www.AnalisisInmobiliario.com
www.prayde.com/wordpress
www.gestinmo.blogspot.com
ÍNDICE
18.1.- La Fiscalidad Del Alquiler .............................................................................................................................................. 1
18.2.- Fiscalidad De La Formalización Del Contrato De Arrendamiento .................................................................... 2
18.2.1.- Tributación Del Arrendamiento De Vivienda............................................................................................ 2
18.2.2.- Arrendamiento De Inmuebles De Uso Distinto De Vivienda ............................................................... 3
18.3.- Fiscalidad Del Cobro De Rentas ................................................................................................................................. 4
18.3.1.- Fiscalidad Del Arrendamiento De Terrenos .............................................................................................. 5
18.3.2- Fiscalidad Del Arrendamiento De Viviendas ............................................................................................. 6
18.3.3.- Fiscalidad Del Arrendamiento De Edificios De Uso Distinto De La Vivienda .................................. 8
18.3.4.- Fiscalidad Del Arrendamiento Con Opción De Compra ....................................................................... 8
18.3.5.- Fiscalidad Del Aprovechamiento Por Turno De Apartamentos Turísticos ..................................... 10
18.4.- Cuota Tributaria, Deducciones De La Cuota Y Liquidación Del Iva. .............................................................. 11
18.4.1.- Deducción De La Cuota En Empresa Promotora Inmobiliaria Que Solo Realiza Operaciones
Sujetas Y No Exentas De Iva ................................................................................................................................. 12
18.4.2.- Deducción Del Iva Cuando La Empresa Realiza Conjuntamente Operaciones Sujetas Y
Operaciones Sujetas Y Exentas ............................................................................................................................. 15
18.4.3.- Clases De Prorrata Y Su Régimen De Aplicación .................................................................................. 15
18.4.4.- Prorrata General ............................................................................................................................................. 15
18.4.5.- Prorrata Especial ............................................................................................................................................. 19
18.4.6.- Regularización De Las Cuotas Soportadas ............................................................................................... 20
18.4.7.- Deducciones De La Cuotas .......................................................................................................................... 24
18.4.8- Deducción De La Cuota En Empresa Promotora Inmobiliaria Que Realiza Operaciones
Conjuntas Sujetas Y No Exentas Y Sujetas Y Exentas De Iva ...................................................................... 27
18.4.9.- Actividades Diferenciadas ............................................................................................................................. 35
18.5.- Reflexiones Finales Sobre Fiscalidad De Una Empresa Promotora De Alquileres....................................... 36
CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO
18.1.-
LA
FISCALIDAD
DEL ALQUILER
Las
promociones
inmobiliarias
en
arrendamiento o alquiler, al contrario de las
promociones inmobiliarias para venta están
sometidas a un régimen fiscal singular.
No existe diferencia alguna en la tributación
de la adquisición del terreno, en sus diversas
modalidades
compraventa,
aportación,
adquisición del derecho de superficie, etc.
Tampoco existen diferencias de tributación de
los costes que las empresas promotoras
deben soportar por las diversas prestaciones
de servicios de los profesionales que
intervienen en ella, así como en la y ejecución
de las obras que en el desarrollo de la
primera fase de la promoción, la construcción
del edificios,
En la segunda fase del proceso, la
explotación en arrendamiento del
edificio construido tampoco existen
diferencias conceptuales, aunque sí de los
tipos aplicables a la tributación de los
ingresos que, en una promoción para la
venta se gravaban, en la primera transmisión
que efectuaba el promotor al cliente, por IVA,
al tipo reducido del 10 % en el caso de venta
de viviendas , del reducido especial del 4% en
el caso de VPP de Régimen Especial, y al tipo
general del 21 % en el caso de otro tipo de
inmuebles, siendo dichos tipos los vigentes en
el año 2015.
Pues bien en el caso de promociones en
alquiler se gravan, de forma similar las
rentas obtenidas por la empresa promotora y
se soportan de forma similar los costes de
mantenimiento y administración que se
producen en cada ejercicio de su explotación
en este régimen de arrendamiento.
LA FISCALIDAD DEL ALQUILER. Prorrata del IVA
Prayde Gestión
Hasta aquí la fiscalidad funciona de forma
similar a la de ventas.
En cuanto a la tributación por impuesto de
sociedades no existen tampoco diferencias en
el mecanismo de tributación del impuesto de
sociedades, gravándose la diferencia entre
ingresos por rentas obtenidas cada año, desde
su puesta en explotación, ya que al no existir
ventas en la primera fase, no existe tributación
por impuesto de sociedades en esta fase, y los
costes de explotación del negocio del alquiler.
Y, por último, en cuanto a los impuestos
locales, no existe el IVBNU hasta que se
termine la explotación del negocio de
alquiler y, en el supuesto de transmisión
en esa fecha del edificio. Tampoco cargo
por el IBI, que es un tributo de mera tenencia,
se tributa en cada ejercicio según el valor
catastral del edificio.
Las singularidades o especificidades de la
tributación de una promoción en
alquiler, como veremos en los epígrafes
siguientes están en:
A)
Las liquidaciones anuales de IVA
producidos por el hecho de existir
ingresos que no tienen repercusión de
IVA con ingresos que si lo tiene, en
cuyo caso no todos los IVA
soportados son deducibles y, en
consecuencia se establecen ciertos
mecanismos legales para efectuar a lo
largo del tiempo compensaciones que
constituyen ingresos en la HP.
B)
En el Impuesto de Sociedades,
por los tipos especiales existentes
en ciertas tipos de promociones o
de empresas dedicadas al alquiler de
ciertos inmuebles.
…………
Septiembre 2015
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CUADERNOS PRACTICOS DEL PROMOTOR Y GESTOR INMOBILIARIO
Prayde Gestión
También Co Autores de:
Autores
Antonio Caparrós Navarro.

Blog “El Análisis de
Viabilidad Inmobiliaria “

Blog “CUADERNOS PRACTICOS
DEL PROMOTOR Y GESTOR
INMOBILIARIO“
Ingeniero de Caminos. Licenciado
en
Ciencias
Empresariales.
Licenciado en Derecho. 42 años de
experiencia
en
el
sector
Inmobiliario (CALPISA, Telefónica,
GESMADISA). Amplia experiencia
docente (EOI, Univ.Comillas,…) en
temas inmobiliarios

Software de Análisis de
Viabilidad económicofinanciera: Gestinmo,
InmoSuelo, InmoExterior,
InmoFase, etc., a través de
Prayde Gestión, SL

El libro “Manual de
Gestión Inmobiliaria”, 7ª
ed. del Colegio de
Ingenieros de Caminos,
Canales y Puertos
Juan Fernández Caparrós.
Ingeniero de Caminos. Funcionario
en
excedencia.
32
años
de
experiencia
en
los
sectores
Informático, Inmobiliario y en la
Administración
del
Estado.
Director de Prayde Gestión y de
Inversiones Urbanas Reunidas
LA FISCALIDAD DEL ALQUILER. Prorrata del IVA
Septiembre 2015
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SINOPSIS.En este Cuaderno explicaremos el funcionamiento de la fiscalidad de las promociones inmobiliarias
en arrendamiento, en sus distintas modalidades, que presenta singularidades dignas de mención por
ser algo desconocidas. Se emplearan numerosos ejemplos explicativos
La extensión del trabajo, siempre centrada en la fiscalidad del alquiler se extiende a la tributación
de las rentas obtenidas por el promotor así como a los impuestos locales
Como siempre que tratamos temas fiscales que no solo presentan una gran complejidad sino que
son muy cambiantes en el tiempo, limitamos la exposición a los conceptos y aspectos generales de
cada tributo y su implicación para el promotor, sin que esto signifique que con la simple lectura del
texto nos convirtamos en especialistas suficientes para desentrañar los variados y complejos
matices que su aplicación entraña, por lo que, como siempre recomendamos vivamente, la
asistencia de profesionales especializados que puedan asesorarnos con seguridad en cada operación
que realicemos por su gran trascendencia jurídica y económica que de esta materia compleja como
es la fiscalidad
PRÓXIMOS CUADERNOS DE TEMAS RELACIONADOS.
Cuaderno nº 19.- La inversión del sujeto pasivo en el IVA
Cuaderno nº 20.- Proyección Temporal de Actividades Promotoras
Cuaderno nº 21.- Tributación de los resultados de las Promotoras.
Cuaderno nº 22.- Las empresas Inmobiliarias en España: pasado, presente y futuro