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Jueves 19 de enero de 2017 • www.pulso.cl
ACTIVOS INMOBILIARIOS
4,1%
Es el retorno de los departamentos habitacionales en Vitacura, la ganancia más baja
en esta clase de activos según Portalinmobiliario.com.
6,9%
Es el retorno que registran las
casas de Quilicura al 4T16: la
rentabilidad más alta de la
capital entre sus pares.
4,2%
Inversión en oficinas clase A
y locales comerciales anotó
retornos de 9,5% en 2016
Ambos activos lideran los retornos entre las inversiones inmobiliarias durante el año
pasado. Al contrario, la rentabilidad del sector habitacional ha retrocedido casi 2 puntos
porcentuales en seis años y su tendencia podría seguir a la baja durante este año.
—Locales comerciales y oficinas clase A serían los dos
activos inmobiliarios que registraron las mayores rentabilidades en el país durante
2016. Según cifras de Arenas&Cayo, la rentabilidad
promedio de ambas marcó
9,5% al cierre del año pasado.
En el caso de los locales comerciales, el arriendo anualizado dividido por valor de
venta anotó bajas cifras durante el año pasado en la comuna de Santiago, pero consiguió repuntar entre septiembre y diciembre hasta
superar los valores de Las
Condes (ver gráfico).
El tercer activo con mayores
retornos sería arrendar una
combinación de activos en
un mismo lugar: bodegas
junto con locales comerciales
y oficinas, donde en algunos
casos la rentabilidad se acerca al 8%. Esto último abarcaría principalmente activos
con un contrato a largo plazo.
Por separado, los retornos
de estos últimos activos cambian: las oficinas clase B habrían registrado una ganancia de 7%, mientras que las
bodegas estarían por debajo
de esa cifra, señala Teodosio
Cayo, gerente general de la
consultora inmobiliaria,
quien además dice que las
tasas de vacancia de las bodegas son muy sensibles a la
actividad económica, lo que
afectaría las rentabilidades
en el largo plazo. Sin embargo, advierte que la inversión
que hay que realizar en este
tipo de activos sería baja para
poner en marcha el negocio.
¿Cuál es el retorno del resto
de los activos? Los institucionales que compran edificios
completos para arriendo con
todos los servicios complementarios (lavandería, limpieza, internet, etc.) consiguieron rentabilidades de
P
b ¿Dónde están los mayores retornos inmobiliarios? Los locales comerciales y las oficinas clase A
habrían sido los activos
con mayores rentabilidades (9,5%) durante 2016.
b ¿Han aumentado? No.
En los últimos tres años se
han acentuado los retrocesos de los retornos y desde
el 2011 han caído 2pp. en el
sector habitacional.
b ¿La tendencia es al
alza? El mercado está dividido para 2017. Algunos
creen que podrían mantenerse los actuales niveles,
otros estiman que las rentabilidades seguirán cayendo.
b ¿Qué activos tienen el
peor desempeño? Activos
habitacionales sin plusvalía (6%) y edificios sin servicios complementarios
(6%).
Negocio bodegas. Se
ubican principalmente en el sector norponiente de Santiago y
son controladas fundamentalmente por
grandes operadores.
7,5%, señala Cayo, y comenta
que los edificios que no ofrecen servicios complementarios habrían obtenido rentabilidades de entre 5,5% y 6%.
Adicionalmente, los departamentos del área habitacional lograron retornos brutos que están en promedio
entre el 6% y 6,5% anual, con
algunos sectores que incluso están en un período transitorio de 5,5% debido a una
contracción de mercado,
dice Cayo. Eso sí, advierte
que las rentabilidades techo
en este rubro están del orden
de 7,3% anual. En esa línea,
los activos habitacionales
con plusvalía lograron ganancias más altas: en un plazo de 10 a 12 años se ubicaron
entre 6% y 8%.
Todas estas cifras, agrega
Cayo, se mantendrían en niveles similares en la actualidad.
¿TENDENCIA AL ALZA O A LA
BAJA? Desde la industria es-
tán divididos.
Maipú tiene la
mayor rentabilidad
(8,33% a diciembre
de 2016) y Vitacura
el menor retorno
(3,92%), según Cayo.
rá la plusvalía de los activos
y “los cánones de arrendamiento de las propiedades,
optimizando así las tasas retorno”, indica. A nivel de
submercados, Valacco
apuesta por Las Condes
como un sector atractivo porque tendría los niveles de vacancia más bajos según el último informe trimestral de
JLL: 5,7%. Le sigue Santiago
con 8,2% de vacancia al cuarto trimestre de 2016.
Por su parte Cayo explica
que el 31 de marzo comienza
a regir el IVA a la construcción, por lo que ya no habrá
grandes movimientos en el
mercado inmobiliario. “El
escenario se pone más difícil”, detalla el gerente general de Arenas&Cayo, y apuesta a un alza del valor de las
propiedades de entre un 6%
y 12% por el efecto IVA. P
Z
Las mayores rentabilidades
de departamentos en el 4T
de 2016 las registran San
Miguel (6,1%) y La Florida
(6,5%), según cifras de
Portalinmobiliario.com.
Bancos mantienen restricciones a sector inmobiliario
Por el lado de la demanda,
continúa la apreciación de
que ésta sigue debilitada
por parte de empresas del
mismo sector, según la
última encuesta de sobre
créditos bancarios del
Banco Central.
—El sector construcción e
inmobiliario continúa siendo afectado por un escenario
complejo, en el que los bancos mantienen restricciones
de financiamiento.
Según la última encuesta
de sobre créditos bancarios
del Banco Central, al cuarto
trimestre se mantiene el número de entidades que informa condiciones más limitadas de financiamiento al
sector inmobiliario (46%).
“En cuanto a las empresas
constructoras, aumenta la
fracción de bancos que informa condiciones más restric-
FOTO: VICTOR TABJA
MARIANA MARUSIC
Según cifras de Portalinmobiliario.com, el retorno
de los departamentos ha caído 1,9% en promedio durante los últimos seis años,
mientras que cuando se trata de arriendo de casas, esta
cifra ha disminuido 1,7% desde el 2011. Este fenómeno se
ha hecho más evidente durante los últimos tres años,
detalla Nicolás Izquierdo,
subgerente de estudios de
Portalinmobiliario.com,
quien argumenta que esto se
daría porque los precios de
venta han aumentado hasta
un 20% anual en los últimos
tres años, mientras que los de
arriendo se han mantenido.
Así, advierte que durante
2017 “podríamos ver una estabilidad de la rentabilidad o
un leve repunte de esta”.
Para Mariano Valacco, director nacional de JLL Chile,
hoy sería un buen negocio
invertir en oficinas. “Es un
buen momento de entrar,
considerando incluso que estamos en la parte baja del ciclo, dado que hay un mayor
poder de negociación en manos del comprador y/o arrendatario”, advierte y dice que
como este tipo de inversiones se hacen con un horizonte de mediano y largo plazo, cuando el ciclo vuelva a
ser de crecimiento, mejora-
Es la rentabilidad que anotan
las casas de Vitacura y La
Reina al 4T del 2016: son las
cifras más bajos retornos en
la capital, según cifras de
Portalinmobiliario.com.
tivas en el cuarto trimestre
del 2016 (desde 23 a 39%)”,
dice el informe.
Respecto a la demanda,
continúa la apreciación de
que ésta sigue debilitada de
financiamiento por parte de
empresas inmobiliarias y
constructoras. Para el primer caso, si bien el número
de bancos que considera que
la demanda se debilitó en el
período disminuyó desde
82% a 64%, esta cifra se mantiene elevada. Respecto a las
empresas constructoras, aumentó la fracción de bancos
que considera que la demanda se atenuó en el trimestre
(de 46 a 62%).
Sin embargo, a nivel de
empresas la situación la situación parece estabilizarse. En relación al otorgamiento de crédito a grandes compañías, un 94% de
las instituciones encuestadas no reporta cambios significativos en sus estándares de aprobación en el período. Además, se observa
una reducción en el porcentaje de bancos que indica
condiciones de oferta más
restrictiva hacia las pymes
en el último período (desde
29% a 14%).
A la vez, las firmas parecen
mostrar más apetito. Así, la
proporción de bancos que
considera que la demanda
se debilitó en el cuarto trimestre disminuyó desde
38% a 31% y el porcentaje de
entidades que percibe un fortalecimiento de la demanda
aumentó desde 6% a 25%.P