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Fondo de Inversión BTG Pactual
Rentas Inmobiliarias II
Diciembre 2015
Antecedentes Generales
Fecha de Inicio:
Moneda del Fondo:
Nemotécnico Bolsa:
Nemotécnico Bloomberg:
Duración:
Visión de Mercado
25-07-2011
CLP
CFICELRI2
CFIRIII CI <Equity>
6 años prorrogable
$ 21.981
$ 32.301
$ 29.500
4.011.614
37,22%
Sí
Valor Cuota Contable al Inicio:
Valor Cuota Contable Actual: ( i )
Valor Cuota Última Transacción: ( i )
Cuotas Suscritas:
Presencia Bursátil:
Market Maker:
(i)
Valor Cuota Transado Histórico ( ii )
$ 34.000
$ 32.000
$ 30.000
$ 28.000
$ 26.000
Mercado de Oficinas
Respecto al mercado de oficinas Clase A de Santiago, en el 4Q de 2015 se produjo solo el ingreso de un edificio de 19.250 m2, con lo que 2015 cerró
con una producción anual de 105.300 m2, significativamente inferior a los 236.400 m2 de 2014, aunque en línea con la producción anual promedio
hasta antes de dicho año. A su vez la absorción anual fue de 85.200 m2, también bastante menor a los 150.000 m2 de 2014, lo que responde al
contexto de desaceleración de la economía. Producto de lo anterior la vacancia del mercado Clase A aumentó de 8,7% (4Q 2014) a 9,2% (4Q 2015).
Debido al fuerte aumento de m2 y a la desaceleración de la economía nacional durante los años 2014 y 2015, lo que se ha traducido en un aumento
de la vacancia en todos los subsectores de oficina Clase A de Santiago, se ha observado un mayor poder de negociación de los arrendatarios, quienes
han presionado los precios levemente a la baja en aquellos subsectores con mayor desocupación, y han negociado otros beneficios como meses de
gracia adicionales y financiamiento para habilitar los espacios a ocupar. En efecto, entre el 1Q 2014 y el 4Q 2015 el precio de lista ("asking price")
promedio en Santiago disminuyó de 0,57 UF/m2 a 0,52 UF/m2. No obstante y en sentido contrario, durante el segundo semestre de 2015 hemos
notado un mayor movimiento en el mercado de arriendo de oficinas que lo observado el primer semestre, con empresas e instituciones del Estado
buscando superficies importantes, lo que nos ha permitido capturar una gran cantidad de m2 y con ello disminuir la vacancia consolidada del Fondo.
Para 2016 se estima el ingreso de 154.000 m2, con lo que, considerando que el crecimiento económico del próximo año se proyecta similar al de 2015,
la vacancia podría seguir en aumento durante el año y alcanzar niveles en torno a 10%.
Respecto al submercado Ciudad Empresarial, mercado Clase B donde se encuentra el Edificio 17, en el 4Q 2015 no ingresaron nuevos m2 y la vacancia
disminuyó a 18,4%. Durante 2015 se observó una disminución de vacancia trimestre a trimestre desde el 24,1% al 4Q 2014, lo que va en línea con el
bajo crecimiento de la economía, momento en el que Ciudad Empresarial se presenta como una alternativa más económica. Se espera un aumento
de vacancia para el 1Q 2016 debido al ingreso de 2 nuevos edificios (12.000 m2). Por último, creemos que los proyectos de infraestructura autopista
Vespucio Oriente (AVO), cuyo primer tramo ya se licitó en 2014 y cuyo segundo tramo se licitará en 2016, y el proyecto Teleférico Bicentenario, que se
estima será licitado también en 2016, reactivarán este submercado en el mediano plazo debido a las mejoras en conectividad que significarán.
Mercado de Strip Centers
Respecto al mercado de Strip Centers, en el primer semestre de 2015 se produjo el ingreso de 2 proyectos en Maipú y otros 3 en Lo Barnechea, Ñuñoa
y San Joaquín, totalizando 7.603 m2, con lo que el stock total alcanzó 278.510 m2. A su vez, la absorción del período fue de 8.610 m2, con lo que la
vacancia consolidada disminuyó de 6,58% a 6,05%. Del total de m2 del mercado, un 30,65% se encuentra en el sector Nororiente, y un 35,47%
corresponde a superficie de supermercado. Por último, el precio promedio de arriendo se mantiene en 0,66 UF/m2.
$ 24.000
$ 22.000
$ 20.000
oct-11
ene-12
abr-12
jul-12
oct-12
ene-13
abr-13
jul-13
oct-13
ene-14
abr-14
jul-14
oct-14
ene-15
abr-15
jul-15
oct-15
$ 18.000
Descripción del Fondo
El Fondo busca oportunidades de inversión a través de la
adquisición de variados tipos de propiedades inmobiliarias
destinadas a la renta, entre otros: oficinas, centros
comerciales, estacionamientos y bodegas; tanto en Chile
como en el extranjero (Perú y Colombia). El fondo tiene la
política de comprar y/o financiar prioritariamente
propiedades que están ligadas a contratos de arriendo de
largo plazo, en los cuales la mayor parte de la rentabilidad
está asociada a las rentas contratadas y no a la plusvalía de
la propiedad.
Para lo que resta de 2015 se espera el ingreso de los centros comerciales Pedro Fontova, Huechuraba (3.980 m2), y San Carlos, Las Condes (3.400 m2).
En cuanto a la realidad del Fondo, estimamos que Paseo Los Trapenses y Paseo Los Domínicos no se debieran ver afectados por los nuevos m2 de
strip center, sino más bien por el ingreso de los nuevos malls Vivo Los Trapenses, que abrió sus puertas en octubre de 2014, y Plaza Los Domínicos,
cuya apertura se espera para principios de 2017, respectivamente. No obstante, favorece positivamente que estos centros se encuentren maduros,
con un buen nivel de ventas UF/m2, y que cuenten con anclas de primer nivel (Jumbo, Cine Hoyts, Gimnasio O2).
Mercado de Bodegas
Durante 2015 la vacancia del mercado de bodegas de Santiago subió de 5,5% (2S 2014) a 10,8% (2S 2015), mientras que el precio de lista promedio
disminuyó de 0,125 a 0,120 UF/m2. Si bien la producción anual de 270.000 m2 fue menor al promedio de los últimos 4 años (cercano a 400.000 m2),
hubo importantes desocupaciones durante el 1S 2015, con lo que la absorción anual fue de apenas 70.000 m2. Lo anterior está en línea con las
deterioradas expectativas de crecimiento económico, contexto en el que varios operadores de retail, supermercado y otros ajustan sus perpectivas de
crecimiento, afectando sus necesidades de arriendo de espacios de bodega. Para 2016 se espera una producción de en torno a 150.000 m2.
Fuentes:
- Oficinas: Reporte Global Mercado Oficinas, GPS, 4to Trimestre 2014 y 4to Trimestre 2015; noticia: https://www.df.cl/noticias/empresas/infraestructura-inmobiliaria/concesiones-para-2016-superan-us-2-000-millones-mayor-monto-desde/201601-04/202930.html
- Strip Centers: Reporte Global Mercado Strip Centers, GPS, 1er Semestre 2015; noticias: https://www.df.cl/noticias/empresas/retail/irrupcion-de-mall-vivo-los-trapenses-cambia-el-mapa-de-los-malls-en-la-dehesa/2015-07-10/195223.html y
http://www.pulso.cl/noticia/empresa---mercado/empresa/2015/06/11-64888-9-mall-plaza-los-dominicos-vuelve-a-postergarse-apertura-seria-en-2017.shtml
- Bodegas: Reporte Mercado Centros de Bodegaje, GPS, 2do Semestre 2014, 1er Semestre 2015 y 2do Semestre 2015
Valorización del Fondo
Remuneración
Administración: 1% anual + IVA sobre capital pagado.
Éxito: 20% + IVA sobre exceso de retorno estimado de UF +
8% anual.
Clasificación de Riesgo
Fitch Ratings
Se realizó una estimación del valor cuota económico del Fondo al 30 de septiembre de 2015, llevada a cabo por Econsult RS Capital. El objetivo de
esta valorización es contar con una opinión externa del valor cuota, y al mismo tiempo entregar una estimación lo más fiel posible al valor real,
tomando en cuenta que los EEFF no recogen los beneficios que significa sea un Fondo de Inversión el propietario de las sociedades donde están
alocados los inmuebles. Econsult RS Capital determinó un valor cuota de $ 34.791, neto de fee de éxito bajo el escenario de liquidación del Fondo en
2017. En consideración a quien compre cuotas del Fondo a dicho valor a esta fecha, tomando en cuenta los flujos que Econsult RS Capital proyecta
para el Fondo como si éste operara a perpetuidad y pagando fee de éxito por una vez, se obtiene una rentabilidad implícita de UF + 8,72%. El informe
de valorización está disponible en la página web de BTG Pactual: www.btgpactual.cl.
Rentabilidad del Fondo
1ª Clase Nivel 2
Real
Cifras al 30 de noviembre de 2015 bajo norma IFRS (en millones de pesos)
11,8%
7,6%
Caja
1.347
8,6%
4,6%
Otros Activos Corrientes
2.244
Pasivos No Corrientes
179.548
3,4%
Activos No Corrientes
310.102
Patrimonio
129.579
3,1%
Total Activos
313.693
Total Pasivos + Patrimonio
313.693
TIR Contable ( iii )
Miembros Comité de Vigilancia
TIR Bursátil
Roberto Lausen Kuhlmann
Fernando Díaz Hurtado
José Miguel Arteaga Infante
Dividend Yield sobre Capital Call ( v )
Contactos
Augusto Rodríguez | [email protected]
Pedro Ariztía | [email protected]
Enzo Parodi | [email protected]
Fernando Arancibia | [email protected]
Servicio al Cliente
( iv )
Dividend Yield Bursátil
800 386 800
Balance Consolidado del Fondo
Nominal
( vi )
Ingresos Renta / Valor Activo ( vii )
7,5%
NOI hoy / Valor Activo ( vii )
6,2%
NOI proyectado / Valor Activo ( vii )
7,8%
Pasivos Corrientes
( i ) A la fecha de los EEFF de este informe.
( ii ) Valor cuota transado hasta la fecha de los EEFF de este informe, corregido a la baja (de adelante hacia atrás) según dividendos pagados.
( iii ) Rentabilidad anualizada desde el inicio del Fondo hasta la fecha de los EEFF de este informe, considerando: aportes, repartos y venta de los inmuebles al valor contable a dicha fecha.
( iv ) Rentabilidad anualizada desde el inicio del Fondo hasta la fecha de los EEFF de este informe, considerando: aportes, repartos y venta de los inmuebles al valor bursátil a dicha fecha.
( v ) Último reparto trimestral informado, anualizado como porcentaje del capital invertido vía capital calls.
( vi ) Último reparto trimestral informado, anualizado como porcentaje del patrimonio bursátil, considerando el valor bursátil a la fecha de los EEFF de este informe.
( vii ) Valor Activo considera el valor bursátil y saldo insoluto de la deuda a la fecha de los EEFF de este informe. NOI hoy: resultado operacional actual, antes del impuesto a la renta. NOI
proyectado: resultado operacional estimado con todos los activos en régimen, antes del impuesto a la renta.
Fuente: BTG Pactual Chile Asset Management
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Fondo de Inversión BTG Pactual
Rentas Inmobiliarias II
Diciembre 2015
Repartos del Fondo
Comentario sobre Activos y Desempeño del Fondo
Últimos Repartos Informados
Monto del Reparto
19/05/2015: Reparto de Dividendos Provisorios
UF 32.452
31/07/2015: Reparto de Dividendos Provisorios
UF 32.142
20/10/2015: Reparto de Dividendos Provisorios
UF 36.261
25/01/2016: Reparto de Dividendos Provisorios
UF 36.314
Administración de los Activos
La administración de los activos se divide principalmente
en dos áreas, la administración de la operación de los
inmuebles y la administración de los contratos de
arriendo.
Para llevar a cabo lo anterior el Fondo ha externalizado
ambos servicios de administración a empresas
especializadas y con experiencia en el rubro.
Operación de los Inmuebles:
RES y CBRE (Edificios de oficinas)
SRI Chile (Stripcenters)
Opinsa (Bodegas)
Administración de los arriendos:
CBRE (Oficinas)
SRI Chile (Stripcenters)
Vortex (Bodegas)
Inspección Técnica de las Nuevas Construcciones:
Juan Eduardo Mujica (Paseo Los Trapenses)
A nivel consolidado la vacancia ingresos se encuentra en 21,2%, explicada principalmente por los edificios Plaza Manquehue y Torre Amunátegui,
este último adquirido en verde en agosto de 2015. Durante el segundo semestre se han arrendado más de 13.000 m2 de oficina, casi todos estos m2
en los edificios Plaza Manquehue y Edificio 17, lo que ha permitido disminuir considerablemente la vacancia del Fondo.
Evolución de ingresos, vacancia y cobertura de servicio de deuda
Según el gráfico N° 1, a noviembre de 2014 la vacancia ingresos se encontraba en 9,5%, con los activos Rosario Norte 100 y Torre Huérfanos ya
incorporados luego de la fusión con 2 Fondos de Inversión Privados. Luego, en diciembre de 2014 se incorporó el activo Plaza Manquehue a la base
de activos, lo que aumentó la vacancia consolidada a 21,6%. No obstante lo anterior, tras arrendar 12.000 m2 entre julio y agosto de 2015 la vacancia
ingresos disminuyó a 11,3%. Al mismo tiempo, en agosto de 2015 se incorporó el edificio Torre Amunátegui, con lo que la vacancia aumentó a
20,6%. En septiembre se arrendaron 900 m2 entre Plaza Manquehue y Torre Huérfanos, sin embargo se desocuparon 6.450 m2 en Cargo Park, con lo
que la vacancia aumentó levemente a 21,0%. Estimamos que a partir de estos niveles la vacancia irá disminuyendo conforme avance la colocación
de espacios de los activos inmaduros, que esperamos se reactive y potencie con los acuerdos recientemente firmados.
Respecto al RCSD (gráfico N° 2), en enero de 2015 se produjo una disminución en el NOI debido a que producto de la Reforma Tributaria sólo se
podrá usar un 50% de las contribuciones como crédito contra el impuesto a la renta durante 2015 (en 2016 será 0%), y por otro lado comenzó el
pago de leasing del activo Plaza Manquehue, con lo que el RCSD disminuyó de 1,66x a 1,40x. Luego, en marzo de 2015, debido al aumento en el
financiamiento de Torre Huérfanos, el RCSD disminuyó a 1,37x. Posteriormente, luego de los acuerdos recientemente cerrados este ratio aumentó a
1,56x, nivel que no se debiera ver afectado por el ingreso de Torre Amunátegui, considerando que su financiamiento se negoció con 18 meses de
gracia de capital e interés, lo que estimamos dará holgura suficiente para colocar superficie que permita al menos cubrir los costos operativos y la
cuota de leasing. Por último, en diciembre se firmaron 2 refinanciamientos de activos, cambiando en ambos casos la estructura de financiamiento de
amortizing a bullet y aumentando el monto de financiamiento en uno de ellos, con lo que el RCSD aumentó a 1,58x. Este aumento de
financiamiento se destinará a la habilitación de las oficinas de Coasin en el Edificio 17.
Novedades de Activos
Respecto al portafolio de oficinas, los edificios Apoquindo 3039 y Torre Huérfanos se encuentran colocados en un 100%. En Torre Huérfanos se firmó
un contrato con IDOM por el 1/4 de piso que estaba vacante en el edificio, sin embargo en el mes de mayo de 2016 se desocupará la mitad del piso
12 ya que el arrendatario de esta unidad hará uso de su salida anticipada. No obstante lo anterior, ya hemos tomado contacto con actuales
arrendatarios del edificio, quienes estarían interesados en tomar esa superficie. A su vez, el activo Rosario Norte 100 tiene un piso vacante,
desocupado en diciembre previo pago ya efectuado de una multa por salida anticipada, por el que existen conversaciones con interesados. En
cuanto a Plaza Manquehue, de forma adicional a los 5.000 m2 aprox. de oficina y local que se arrendaron a HDI Seguros, se agregaron 2 nuevos
locales comerciales al contrato. Sobre el Edificio 17, se firmó un contrato por 3 pisos de oficina (3.700 m2) con Coasin el cual incluye un
financiamiento para la habilitación, con lo que el edificio redujo su superficie vacante a un 15%. Asimismo, el único piso disponible está siendo
visitado activamente. Finalmente, respecto a Torre Amunátegui, se firmó el primer contrato de arriendo del edificio con Starbucks, y existen
conversaciones con interesados por oficinas, por los que se espera tener noticias los próximos meses. En particular, existen algunas instituciones del
Estado que han visitado el edificio buscando superficies importantes. Asimismo, en algunos casos se está evaluando financiar la habilitación de
oficinas según lo han solicitado ciertos potenciales clientes.
En cuanto a los centros comerciales, en Paseo Los Trapenses, donde se desarrolla un boulevard gastronómico, se trabaja en cerrar los primeros
acuerdos comerciales con los operadores principales de la plaza de restaurantes, mientras que la construcción se espera que finalice en febrero de
2016. La fecha de apertura de los restaurantes se estima para el 2Q-3Q de 2016. Por otra parte, como se comentó en el Fact Sheet anterior, se firmó
una promesa de compraventa por el activo Paseo Tobalaba II, sujeta a un conjunto de condiciones suspensivas de tipo legal, comercial y normativo.
Este activo representa un 1,5% de los ingresos totales del Fondo, y se estima que en régimen la proporción sería similar. En cuanto a Boulevard del
Valle, siguen avanzando las conversaciones por tomar el edificio clínico desocupado en mayo de 2014. Al mismo tiempo, se mantienen
conversaciones por varios de los locales comerciales vacantes del centro comercial.
Finalmente, sobre el parque de bodegas Cargo Park, la superficie vacante aumentó a un 15,8%, en línea con el aumento en la vacancia que ha
experimentado el mercado de bodegas en general, luego de que un operador decidiera no renovar una bodega de 6.450 m2. Este operador, que se
encuentra en una complicada situación financiera, actualmente arrienda en Cargo Park otro módulo de 8.600 m2 y presenta morosidad desde
septiembre, por lo que se han enfocado los esfuerzos en evaluar alternativas de recuperación y continuidad de la operación en este módulo.
Operación del Fondo
Sobre la operación del Fondo, para el 25 de enero está programado un reparto por un monto de $ 232 por cuota. Estimamos que el dividendo
trimestral aumentará conforme avancen los arriendos de los espacios actualmente vacantes y se acaben los meses de gracia de los contratos
recientemente cerrados. En efecto, una vez terminen los períodos de gracia pactados por contrato (1Q-2Q 2016) y si se mantiene el nivel de vacancia
actual, estimamos que el reparto de dividendos trimestral aumentaría sobre las 0,0100 UF por cuota.
Activos del Fondo (viii)
Propiedad
9.858
167
6.882
36
0
7.582
191
632
518
1.130
15.080
474
252
4.668
7.096
21.120
266
0
8.848
20.936
0
Apoquindo 3039
Las Condes
Edificio 17
Huechuraba
Plaza Manquehue
Las Condes
Torre Amunátegui
Stgo. Centro
Ingresos
Vacantes UF
M2 Vacantes
Rosario Norte 100
Las Condes
7.622
250
5.018
0
Torre Huérfanos
Stgo. Centro
22.482
244
10.698
148
0
Paseo Los Trapenses
Lo Barnechea
13.941
-
6.012
40
16
Paseo Los Domínicos
Las Condes
24.533
-
11.193
260
153
Boulevard del Valle
Concepción
8.815
-
1.698
1.373
3.068
-
27.789
-
8.690
539
1.270
Quilicura
77.620
-
8.772
1.574
12.237
236.443
1.592
59.846
18.004
45.905
Bodegas Cargo Park
Total
800 386 800
Renta mensual
UF
M2 Útiles
Otros Centros Comerciales
Servicio al Cliente
Nº Estac.
Ubicación
( viii ) Cifras a la fecha de los EEFF de este informe.
Fuente: BTG Pactual Chile Asset Management
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Fondo de Inversión BTG Pactual
Rentas Inmobiliarias II
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Principales Arrendatarios ( ix )
Gráfico N° 1
Evolución de Ingresos y Vacancia Consolidada del Fondo (últimos 13 meses)
%
15%
UF 20.000
10%
UF 10.000
5%
UF 0
0%
oct-15
may-15
Ingresos reales (UF)
Ingresos proyectados (UF)
Vacancia real de ingresos (%)
Vacancia proyectada de ingresos (%)
Vacancia real de m2 totales (%)
nov-15
20%
UF 30.000
sep-15
UF 40.000
ago-15
25%
jul-15
UF 50.000
jun-15
30%
abr-15
UF 60.000
mar-15
Meses
77,0
138,5
13,7
35%
feb-15
Tipo de inversión
Oficina
Comercial
Bodega
40%
UF 70.000
ene-15
Meses remanentes promedio
UF 80.000
dic-14
12,4%
5,1%
3,8%
3,1%
2,5%
nov-14
Arrendatarios
Cencosud
HDI Seguros
Banco de Chile
KPMG
Fasa
Gráfico N° 2
Evolución de NOI y Ratio de Cobertura de Servicio de Deuda (últimos 13 meses)
UF 70.000
1,90
1,80
UF 60.000
1,70
UF 50.000
1,60
UF 40.000
1,50
UF 30.000
1,40
NOI (UF)
Cuota de leasing (UF)
1,30
UF 20.000
RCSD
1,20
UF 10.000
1,10
1,00
Gráfico N° 3
nov-15
oct-15
sep-15
ago-15
jul-15
jun-15
may-15
abr-15
mar-15
feb-15
ene-15
dic-14
nov-14
UF 0
Gráfico N° 4
Composición por Tipo de Inversión
( ix )
Composición por Actividad del Arrendatario
Bodega
13%
Construcción
0,4%
Parking
0,4%
Oficina
45%
Minería
3,3%
Salud
6,4%
Financiero
Comercial
42%
( ix )
19,9%
Retail
28,3%
Servicios
41,3%
Gráfico N° 5
Perfil de Vencimiento de Contratos ( ix )
35%
30%
25%
20%
% Bodega
15%
% Comercial
10%
% Oficina
5%
Servicio al Cliente
800 386 800
2038
2037
2036
2035
2034
2033
2032
2031
2030
2029
2028
2027
2026
2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
0%
( ix ) Como porcentaje de los ingresos mensuales del Fondo a la fecha de los EEFF de este informe. Estos ingresos incluyen la renta de los contratos en meses de gracia.
Fuente: BTG Pactual Chile Asset Management
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Activos del Fondo
Distribución Geográfica
Santiago
Oficinas
Edificio Apoquindo 3039
Av. Apoquindo 3039
Edificio 17
Av. del Valle 732
Edificio Plaza Manquehue
Av. Manquehue Norte 160
Torre Amunátegui
Catedral 1421
Edificio Rosario Norte 100
Rosario Norte 100
Torre Huérfanos
Huérfanos 670
Camino El Alba 11696, Las Condes
Av. Laguna Grande 115, Concepción
Av. Michimalonco 1040, Concepción
Av. Las Torres 450, Quilicura
Strip Centers
Concepción
Av. Pedro de Valdivia 1010, Concepción
Av. Tobalaba 11761, Peñalolén
Av. 3 Poniente 2600, Maipú
Av. Los Trapenses 3515, Lo Barnechea
Av. Ingeniero Eduardo Dominguez 666, Maipú
Av. Tobalaba 11835, Peñalolén
Bodegas
Cargo Park
Av. Presidente Frei Montalva 9950, Quilicura
Servicio al Cliente
800 386 800
Fuente: BTG Pactual Chile Asset Management
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