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Zonificación sectorial
Desarrollo Comunitario.Áreas comunitarias que se integran a la dinámica urbana de
Yachay, sujetas a una planificación urbana enmarcada en la
lógica del Transect. Al ser comunidades eminentemente rurales y
agrícolas, el rango de zonas-T bajo las que puede categorizarse
una zona de desarrollo comunitario es de T2 a T3.
SECTOR
Urbano Tradicional.Vecindarios que se incorporan a la malla y que tienen potencialidad de crecimiento. Empiezan con una dinámica mucho menos
compleja y con menor intensidad de actividades. El rango de
zonas desde T2 hasta T4.
Centro urbano regional.Zonas de mayor intensidad urbana, y referentes regionales de
urbanismo. Por la diversidad que requieren y por su nivel de
consolidación dentro de una dinámica urbana con un nivel
considerable de complejidad, el rango de zonas-T incluidas en el
centro urbano regional va desde T3 hasta T6 y CDA..
Nodo académico o de investigación.En el sector de investigación, por requerir una especialización
mayor, se incluyen los vecindarios académico y del parque
científico tecnológico, que están, respectivamente, categorizados
como TE1 o TE2 (especial) y T5. Estos vecindarios no están
planificados para modificar su categorización.
Ciudad del Conocimiento Yachay
Código Morfológico
ZONAS-T PERMITIDAS
DC
T2, T3
UT
T2, T3, T4
CU
T3, T4, T5, T6, CDA
AC
T5, TE1, TE2
La sectorización es una división de áreas urbanizables en zonas que comprenden rangos de
intensidad urbana. Esta división permite, por un lado, proteger zonas agrícolas y urbanizar
centralidades sin que éstas pierdan su carácter y su vocación y, por otro, establece parámetros para concentrar el crecimiento en las zonas de mayor intensidad y gestionar el crecimiento inteligente.
Diseño del Transect
T1.- Zona de protección: Bosques protectores,
escorrentías, quebradas y zonas arqueológicas;
áreas urbanas abiertas. Obras de infraestructura o
equipamiento, centros de interpretación o museos
in situ. Urbanización restringida.
T2.- Zona de producción: Dinámica rural, se
permiten todos los usos dentro de parámetros de
protección al medio ambiente. Densidad baja,
espacios rurales con edificaciones de máximo dos
pisos, aisladas con infraestructura mínima y
trazado urbano organizado.
T3.- Zona de incorporación: Dentro del casco
urbano; categorización de nuevos vecindario
incorporados; zonas ya consolidadas pueden
mantener T3 en el tiempo. Densidad baja, edificaciones aisladas de tres pisos de altura, con retiros y
con mínimo componente comercial.
T4.- Zona urbana de densidad media: Mayor
complejidad, espacios comerciales consolidados.
Edificaciones adosadas, carácter más urbano,
componente comercial más complejo; cuatro pisos
altos de vivienda con terraza aprovechable sobre
PB comercial. Frentes privados: escalinatas,
porches, patios frontales, pórticos y loggias.
T5.- Centro urbano. Zona de mayor intensidad de
actividades urbanas. Edificaciones de hasta cinco
pisos más ático, torres, terrazas u otros elementos,
sobre bandas comerciales en PB de hasta 40%
incluyendo mezzanines. El encuentro edificio-calle
es directo, se privilegian las vitrinas y portales,
preferiblemente permeables; menos escalinatas y
loggias. Ocupación de manzana 80%.
T6.- Núcleo urbano empresarial: Hasta ocho
pisos, más siete adquiridos por Compra de Derechos de Altura (CDA). Manzanas CDA ubicadas
frente a espacios con amplio derecho de vía. Las
edificaciones que pasen de ocho pisos deben
plantear un diseño con retiros progresivos en los
pisos altos.
TE1.- Vecindario Académico: Edificios universitarios, residencias integradas a la dinámica urbana,
servicios académicos, espacios deportivos y
demás elementos que conforman la universidad.
Zona con reglas propias de edificación.
TE2.- Parque industrial. Zona de urbanismo
controlado. Industrias y grandes proyectos de
infraestructura urbana. Vías más anchas y radios
más amplios de giro. Lotes de 10 Ha, frentes
pequeños y fondos más amplios, con accesos
directos desde las vías para no crear la necesidad
de circulaciones sin salida. Reglas de planificación
especiales, ocupación aislada y dispersa del suelo,
pero igualmente sin cerramientos. Para mantener
un mínimo de carácter urbano, se incluirá una
banda de edificios pantalla a línea de fábrica.
Ciudad del Conocimiento Yachay
Código Morfológico
Plano de zonas del Transect. Ciudad del Conocimiento Yachay
Protección.- Solo edificaciones de infraestructura y equipamiento.
Producción.- Rural, densidad mínima
Incorporación.- vecindarios y manzanas recién incorporados. Baja densidad, retiros, edificaciones aisladas.
Urbano de densidad media.- Inicio de la consolidación de zonas urbanas, con mayor incidencia de comercio y otros usos.
Centro urbano.- Zona de mayor densidad e intensidad de actividades urbanas. Uso mixto, hasta 5 pisos.
Núcleo Urbano.- Zona empresarial, torres en altura y máxima densidad permitida.
Zona sujeto de compra de derechos de altura, hasta 15 pisos, con idénticas condiciones de calle que T6.
Vecindario académico.- Con reglas más libres para planificación, mayor incidencia de edificios especiales, hasta 5 pisos.
Edificaciones emblemáticas, típicamente con 3 pisos de gran altura.
Tipología de Manzanas
TIPOLOGÍAS DE MANZANA
1. Residencial T3.- Ocupación dispersa con retiros según fichas
individuales de edificaciones
2. Mixta T4, T5, T6 y CDA.- Ocupación a línea de fábrica, con frentes
privados según fichas individuales de edificaciones.
3. Institucional.- Ocupación libre del terreno, con frentes según fichas
individuales de edificaciones.
4. Académica TE1.- Ocupación libre de edificaciones académicas,
según fichas individuales de edificaciones TE1.
5. Industrial TE2.- Ocupación con banda de edificaciones pantalla a
línea de fábrica y naves industriales en el corazón de manzana,
conforme a las fichas individuales de edificaciones TE2.
Características del Vecindario Tipo
Promedio de manzanas: 25
Área promedio: 30Ha
Unidades hab.: hasta 2800
Residentes: 7000
Área Total PB: 112500m2
Área construida Total: 562500m2
Área Residencial: 390000m2
Área Comercial (T5): 100000m2
Área Institucional: 72500m2
Usos del corazón de manzana
Todas las actividades que no se encuentren restringidas o condicionadas en el código.
Para todos los usos excepto estacionamiento, los
corazones de manzana deben tener accesos
directos a las edificaciones.
Estacionamientos limitados a siete vehículos.
* Donde “a” es el ancho total de la vereda.
Ciudad del Conocimiento Yachay
Código Morfológico
Vía Compartida
a
Vereda
Plazoleta
Corazón de
Manzana
Vía Peatonal
Vereda
a
Vía Compartida
La manzana es la unidad básica del vecindario.
Cada una recibe una categorización dentro del
Transect.
Por el respeto a las preexistencias, a caminos y
senderos ancestrales, arboladas, topografía, sitios
arqueológicos y otras instancias, existe una tolerancia alta a la irregularidad.
Una manzana puede tener distintas categorizaciones y zonas-T de acuerdo a localización y nivel
de integración con corredores, vías colectoras o
paseos peatonales.
La jerarquía estárá siempre en el acceso peatonal
por sobre cualquier acceso vehicular.
Las edificaciones individuales no contarán con
accesos vehiculares propios hacia la calle.
Se deben marcar claramente los accesos hacia el
corazón de manzana.
En el caso de que el corazón de manzana se
destine a estacionamiento, no existirá conexión
directa entre éste y la edificación, debiendo el
usuario utilizar la calle y el acceso principal de su
edificio para ingresar, con la excepción de edificaciones institucionales y montacargas para
discapacitados.
Vía Peatonal
Patio Frontal
Área referencial de manzana: 6400m2.
Ocupación: (ver fichas de edificaciones por zona-T)
Lote máximo: 1200m2
Mínimo de lotes: 5
Frente máximo: 30% del frente total de la cuadra
Fondo máx: 110% del frente, lindero con CDM
Manzanas especiales: una sola edificación de carácter cívico, institucional, académico, tecnológico o
de investigación, con ciertas condicionantes, que son:
• La edificación debe contener un componente comercial fuerte, cuya jerarquía será menor a la del
uso principal, y se manifestará en el diseño de accesos y pisos de calle
• El componente comercial, contenga o no locales destinados a servicio de comida, debe tener
frentes abiertos y ubicar espacios públicos de estancia en los exteriores del local.
• El edificio cívico o institucional debe compartir la manzana en al menos un 50% con un espacio
urbano abierto, típicamente una plaza mayor de vecindario.
• En caso de tratarse de una nave industrial, la edificación debe tener un edificio pantalla según
especificaciones en la ficha de edificaciones, zona TE2.
• La altura típica de un edificio en manzana especial debe ser variada, dividida en distintos
volúmenes y no excederá cinco pisos, incluyendo terrazas, pérgolas, u otros elementos de cubierta
ubicados en el último piso.
• Se privilegiará edificaciones cuya planta abrace el espacio público, generando rincones urbanos
aprovechables y un espacio público de calidad
• Los accesos deben ubicarse con un promedio de distancia de cinco metros entre uno y otro.
Tipología de Frentes privados
El Derecho de vía es el espacio comprendido entre
dos líneas de fábrica. La vereda se encuentra
cruzada por una línea divisoria entre el Frente
privado, de dominio del edificio, y el Frente público,
de dominio de la ciudad. Ambos son parte del
espacio público que se conforma en la calle.
Jardín frontal.- Espacio residual consecuencia de
retiros pronunciados. Sin cerramiento y con jardines
comunes con la ciudad. Típico de edificaciones de
hasta tres pisos.
Porche.- Espacio privado proyectado desde la
fachada principal del inmueble. La proyección no
deberá pasar de 2.4m. Típicamente de casas
unifamiliares, con retiro y patio frontal reducido. Se
admite cerramiento de baja altura para marcar el
espacio únicamente.
Pretil.- Elementos de separación y transición desde
la calle. Reducen el acceso a los patios frontales y
permiten flexibilidad para adaptar las edificaciones
introduciendo un componente comercial o institucional. El retiro y por lo tanto la profundidad del
pretil no debe exceder el retámximo especificado en
la ficha de edificaciones individuales.
Patio frontal.- Espacio resultante del envolvimiento
de un área privada con al menos dos fachadas de
edificación. Puede o no estar cerrado al público,
pero se requiere relación visual con la calle. El
ancho de los patios frontales no debe exceder el
50% del frente de la edificación y su profundidad
puede ser hasta del 100%
Escalera.- Este elemento es principalmente para
separar el ámbito público del privado. Es de menor
tamaño que el pretil, alcanzando una proyección
máxima idéntica al ancho del frente privado, según
ficha general de edificaciones.
Vitrina.- Límite del edificio a línea de fábrica.
Típicamente para espacios comerciales. Mínimo
30% vano con cristal transparente y se privilegia
aquellos cuya visual remata en un patio posterior.
Se recomienda instalar toldos o marquesinas fijos o
desmontables que podrán proyectarse hasta 2.4m y
deberán tener una altura libre de al menos 2.8m
Galería (Loggia).- Espacio cubierto, volado o con
columnas ligeras para soporte, que se proyecta
perpendicular a la línea de fábrica máximo hasta la
banda de servicios de la vereda. La cubierta del
espacio de calle es, por lo general, aprovechable a
modo de terraza o balcón.
Arcada.- Espacio de circulación frente a un edificio,
flanqueado por la fachada comercial del edificio y
una fila de columnas que soportan una extensión
del mismo hacia la calle. La proyección debe cubrir
como mínimo el frente público y la totalidad de la
banda de circulación peatonal.
SECCIÓN
Frente Privado Frente Público
Línea de Fábrica Derecho de vía
PLANTA
Frente Privado Frente Público
Línea de Fábrica Derecho de vía
T3
T3
T4
T4
T5
T4
T5
T6
T4
T5
T6
T4
T5
T6
T4
T5
T6
T5
T6
Ciudad del Conocimiento Yachay
Código Morfológico
* Gráficos tomados del SmartCode version 9.2
Tipología de Espacios urbanos abiertos
Un espacio urbano abierto corresponde a las áreas
urbanas en las que no se edifica y que permanecen
abiertas al público para aprovechamiento cívico,
recreativo, deportivo y de otros tipos, dependiendo
de su tipología.
Plaza Mayor.- Una por vecindario. Dedicada a
actividades cívicas. Ocupa hasta el 50% de una
manzana con edificación emblemática. Superficie
dura, pavimento de piedra, canteros o humedales
para captar escorrentías, árboles altos, espacios
para sentarse, elementos conmemorativos:
bustos, obeliscos, columnas, piletas, búcaros u
otros. Contiene rincones que deben ser planificados para acercar la escala al peatón.
T4
Plazas menores.- Pueden ocupar hasta el 50%
de una manzana, no necesariamente frente a
edificios emblemáticos. Son rincones de sombra,
vegetación, espacio para sentarse y descansar.
Superficie dura, preferiblemente de piedra, con
humedales para captar escorrentías; árboles altos
en dosel y elementos conmemorativos: bustos,
obeliscos, columnas, piletas, búcaros. Número
ilimitado por vecindario.
T3
T4
Plazas verdes.- Espacios abiertos que funcionan
como microparques al interior de los vecindarios,
con espacios de recreación y juegos infantiles. La
superficie es al menos 80% permeable, con el fin
de captar escorrentías y el 20% restante, debe
componerse asimismo de pavimento con alto
grado de permeabilidad. Puede ocupar hasta una
manzana entera.
Plazoletas cívicas.- Pequeños rincones urbanos
que complementan el sistema de espacios
públicos al interior de la ciudad. Cobertura
vegetal opcional. Superficie de pavimento dura,
con materiales nobles y espacios para sentarse,
elementos conmemorativos: bustos, obeliscos,
columnas, piletas, búcaros u otros. Típicamente
ocupan espacios residuales, sin tamaño definido.
T5
T6
T5
T6
T3
T4
T5
CONSIDERACIONES GENERALES
Los espacios públicos deben contar con suficiente
área abierta, deben tener bordes legibles, preferible-
T4
T5
T6
mente no las calles sino las fachadas del envolvente.
Deben planificarse en lugares donde exista abundante
luz solar y con suficiente alumbrado público a escala
humana para las horas de oscuridad. Deben,
asimismo, contar con rincones que acerquen la escala
del espacio a la persona, y con abundante vegetación
para proveer toda la sombra necesaria para invitar a
quedarse en el espacio.
Uno de los elementos áms importantes es la oportuni-
T5
Paseos peatonales.- Grandes boulevards
peatonales, con un elemento jerárquico de
Los parques son de escala
urbana y metropolitana. No
deben ser tratados como
centros deportivos sino áreas
verdes para esparcimiento.
Pueden contener plazas
súegn la tipología explicada.
Deben ser accesibles y
planificados según criterios
de diseño paisajístico.
T6
remate; Se diseñan con criterio de comodidad
para los viandantes; contiene plazoletas cívicas.
Su vocación es comercial.
dad de sentarse, no necesariamente bancas o sillas
sino muros bajos, explanadas y todo espacio en el
que pudiera ser posible sentarse, con el fin de atraer
diversidad de usuarios.
Los espacios públicos deben estar activados con el
principio de la “Décima potencia”, que determina que
al menos existan 10 actividades posibles en el espacio para asegurar su ocupación por parte de diversos
segmentos de población.
El espacio úblico debe ser accesible, abierto, contar
Alamedas.- Manzanas ubicadas a lo largo de
corredores verdes, con proporción alargada en el
mismo sentido de la vía, que contienen parques y
no edificaciones. Pueden contener plazoletas. Se
recomienda el emplazamiento de alamedas frente
a las manzanas T6 y CDA.
T5
T6
con espacios comerciales circundantes o suficientemente cercanos y estar ubicado en áreas de cruce de
caminos, en nodos, en las cercanías de edificaciones
emblemáticas, institucionales, cívicas y otras de gran
jerarquía. Preferiblemente, contarán con componentes
cívicos de preservación de la memoria histórica.
No se planificarán rampas, escalinatas, muros, caminerías elevadas u otros elementos que fraccionen el
espacio y no permitan la comunicación entre los
Ciudad del Conocimiento Yachay
Código Morfológico
rincones resultantes de la fragmentación.
* Gráficos tomados del SmartCode version 9.2
Tipología de Veredas
Servicios. >1.20
Zona pública. Ancho variable
Circulación peatonal. >2m
El Frente privado es la zona reservada para el uso y
ocupación de los locales que delimitan la vereda.
En esta banda es posible ubicar mercadería, mesas,
exhibiciones y otros elementos que faciliten la
transición entre espacios públicos y semipúblicos al
interior de los edificios.
Frente Público
Derecho de vía
Línea de fábrica
Frente
Privad o
La banda de circulación peatonal es un espacio
ininterrumpido, libre de obstáculos y de elementos
transversales, que se reserva para el flujo peatonal.
No debe tener menos de 2m de ancho
Proyección de marquesina o toldo
La zona pública está reservada para la ocupación
con elementos que no pueden ser ubicados en la
zona de circulación y que rebasan la capacidad del
frente privado, como mesas, parasoles, estaciones
de servicio u otros.
T3
T4
T5
T6
La banda de servicios es la zona de límite con la
calle, en la cual se ubican elementos como árboles,
canteros, humedales, bancas, basureros, postes de
alumbrado/CCTV/Wi-fi/U-City y otros, que protegen
la vereda. Estos elementos no deben ser continuos,
para permitir una alta permeabilidad. En esta banda
se ubican las rampas de acceso, en el caso de que
lhubiere.
Proyección de galería
T4
T5
T6
Proyección de arcada
T4
T5
T6
Ciudad del Conocimiento Yachay
Código Morfológico
* Gráficos tomados del SmartCode version 9.2
Consideraciones generales para edificaciones
Frentes comerciales
RESUMEN DE CONSIDERACIONES PARA EDIFICIOS
Permeabilidad: Accesos abiertos sin obstáculos
Vanos: Mínimo 30% con cristal transparente
Sin rejas o puertas metálicas
Letreros ajustados a detalles arquitectónicos
Accesos
Acceso residencial bien marcado jerárquico y legible
Acceso a frentes comerciales legible
Acceso vehicular, si hubiere, subordinado a residencial y comercial.
Retiros
Cuando la prescripción sea Retiro Cero o Adosado,
implica únicamente la planta de calle. Los retiros
progresivos en pisos altos son variables.
Altura
T4
T5
3 pisos
5 pisos
5 pisos/ático
Ocupación
50%
Usos
R, C, A, T
Piso de calle
Mezzanine
Entrepisos
Cubierta
3.80m
No
3.80m
No
3.80m
3.20m / 2.40m
2.60m
2.60m
Dos aguas
Terraza, Atico a
dos aguas
TE1
TE2
15 pisos
5 pisos
N/A
Libre
Libre
90%
90%
4.50m
3.60m / 2.40m
4.50m
3.60m / 2.40m
2.60m
2.60m
Opción 1: Atico a
dos aguas; Opción Corona
2: Plana
Retiro
Mínimo 10m
No
No
Progresivo
Progresivo
Opcional
Min. 30% PB
Min. 80% PB
Opcional
Opcional
Frente max.
Libre
30% manzana
30% manzana
30% manzana
30% manzana
Locales
Locales, no
reflectivos, no
procesados
Locales, no
reflectivos, no
procesados
c/ 5 metros
c/ 5 metros
Ritmo legible
Frente privado
Porche, gradas
Elementos de
proyección
Libre
No vidrios de espejo
CDA
Excepto industrial Excepto industrial Excepto industrial y Excepto industrial y
R, C, I, A
y usos restringidos y usos restringidos usos restringidos
usos restringidos
Losa plana
accesible
Frecuencia de
accesos
Curtain Wall max 30% de la fachada
8 pisos
80%
2.60m
Puertas y ventanas con orientación vertical
Profundidad, ventanas no alineadas con la fachada
70%
T6
Comercio
Materiales
Vanos y macizos
T3
1
Escalinata, galería,
Escalinata, galería,
pórtico, vitrina,
pórtico, vitrina
arcada
Toldos,
Toldos,
marquesinas,
marquesinas,
balcones
balcones
Libre
Libre
I, O, N, F, X
3.80m
Libre
Libre
Libre
Libre
Libre
Libre
Libre
PB en edf.
80% en Edf. Pantalla
Residenciales
Libre
30m
Locales, no reflectivos,
no procesados en
pantalla
c/ 5 metros
c/ 5 metros
Escalinata, galería,
pórtico, vitrina,
arcada
Toldos,
marquesinas,
arcadas
Escalinata, galería,
pórtico, vitrina,
arcada
Toldos,
marquesinas,
arcadas
Libre
c/ 5 metros en edf.
Pantalla
Libre
Escalinata, galería,
pórtico, vitrina
Libre
Toldos, marquesinas
Cubierta
Dos aguas, corona o diseños especiales.
En caso de ser losa plana, debe diseñarse una
terraza verde accesible
Max. 30% de revestimiento con paneles solares
Elementos horizontales proyectados
Balcones
Marquesinas
Usos R = Residencial
C= Comercial
I = Institucional
O = Oficinas
N = Industrial
A = Académico
V = Cívico/Religioso
F = Infraestructura
T = Turístico
X = Restringido
Aleros
Iluminación
Las edificaciones contarán con una estrategia de
iluminación de fachadas y espacios exteriores de
bajo costo
El componente comercial debe estar iluminado a
toda hora.
Materiales
Primera opción: materiales y artesanos locales
Ladrillo visto
Piedra
Concreto
Estuco max 20% de la fachada
Revestimientos reconstituidos
No procesados
No reflectivos
Ciudad del Conocimiento Yachay
Código Morfológico
NOTAS
Las prescripciones para edificaciones ubicadas en zona T2 serán excplícitamente consensuadas con la comunidad, dado que no hay
edificaciones nuevas en zonas T2 urbanas. El diseño se hará mediante Charrettes y los espacios entre edificios se proyectarán mediante
diseño participativo o Placemaking.
C = Comercial.- Tiendas hacia la calle, no centros comerciales cerrados ni con estacionamientos propios subterráneos.
X = Restringido.- Licorerías de servicio al auto, moteles, lugares de entretenimiento para adultos, librerías para adultos, cantinas, discotecas.
La señalética urbana, las tipologías para letreros y demás espacios comerciales publicitarios deben ajustarse a los detalles arquitectónicos
de las edificaciones, sin ocultar vanos ni desfigurar las fachadas. No hay restricción de idiomas para los nombres comerciales, pero éstos
deberán estar gramatical y ortográficamente correctos, con tipologías legibles, materialidad y cromática apropiadas.
Todas las intervenciones individuales de las edificaciones que se propongan para las veredas, se harán según la lista de materiales y el
diseño incluidos en el código
Se permiten máximo siete estacionamientos en edificios institucionales. y los subsuelos deben tener acceso directo hacia la calle, para
privilegiar el ingreso peatonal a los edificios. Otras tipologías de edificación no tienen requisito de estacionamientos y típicamente, utilizarán
los corazones de manzana, donde se admiten hasta siete espacios.
La instalación de equipos de acondicionamiento de aire estará permitida única y exclusivamente en habitaciones internas de edificaciones,
cuando las especificaciones técnicas lo requieran para necesidades especiales como laboratorios o cuartos especiales. Por lo tanto, los
edificios deberán contar con estrategias pasivas de climatización.
T3
T4
T5
Tipología de Edificaciones
Carácter urbano
Usos
Residencial
Comercial local
Altura
3 pisos (más ático)
Piso de calle mínimo 3.80m (para frentes comerciales)
Entrepiso mínimo 2.60m
>3.00
Ático
Retiro min. 10m
>2.60
Cubierta
En caso de ser losa plana, debe diseñarse una
terraza verde accesible
Ocupación
Aislada
COS 50%
Retiro frontal mínimo 10m hacia cada uno de los
frentes en caso de ser esquina
Retiros laterales y posterior libres
Piso bajo comercial opcional
Frente máximo de 15m
Profundidad máxima libre
Longitud máxima de elementos horizontales: 5m
>2.60
Retiro
libre
>3.80
Vereda
Piso bajo
DIAGRAMA DE ALTURAS
Materiales y revestimientos
No reflectivos
No procesados
Cristales transparentes
Planta de calle
30% de vano con cristal transparente (comercial)
Accesos cada 5m (comercial)
Frente privado
Escalinatas
Porche
Elementos de proyección
Balcones
Toldos
Marquesinas
Vereda
Retiro min. 10m
Lindero
Retiro
libre
Edificio
Ocupación 50%
Retiro min. 10m
Vereda
DIAGRAMA DE OCUPACIÓN
“Elementos horizontales” son las líneas en dirección horizontal,
correspondientes a aleros, marquesinas, cornizas o cualquier
otro elemento, que cruzan la fachada.
Ciudad del Conocimiento Yachay
Código Morfológico
T4
T5
Tipología de Edificaciones
Carácter urbano
Usos
Institucional
Residencial
Comercial barrial/urbano
Educativo, salud, cultural y otros usos especiales
Terraza verde
accesible y utilizable
>2.60
Altura
5 pisos
Piso de calle mínimo 3.80m
Entrepisos superiores mínimo 2.60m
Cubierta
Terraza verde accesible con capacidad de edificar un piso más en la transición a T5
Ocupación
COS 70%
A línea de fábrica
Frente adosado
Con acceso al corazón de manzana
Retiro posterior libre
Piso bajo comercial opcional (sin mezzanine)
Frente máximo de 30% del lado de la manzana
Longitud máxima de elementos horizontales:
30% del frente
>2.60
>2.60
Línea de
fábrica
>2.60
Retiro
libre
>3.80
Vereda
Piso bajo
DIAGRAMA DE ALTURAS
Materiales y revestimientos
No reflectivos
No procesados
Cristales transparentes
Planta de calle
30% de vano con cristal transparente (para
frentes comerciales)
Accesos cada 5m
Frente privado
Escalinatas
Galerías
Pórticos
Vitrinas
Elementos de proyección
Balcones
Toldos
Marquesinas
Lindero
Adosamiento
Vereda
Ocupación 70%
Línea de
fábrica
Línea de
fábrica
“Elementos horizontales” son las líneas en dirección horizontal,
correspondientes a aleros, marquesinas, cornizas o cualquier
otro elemento, que cruzan la fachada.
Ciudad del Conocimiento Yachay
Código Morfológico
Retiro
libre
Edificio
Vereda
DIAGRAMA DE OCUPACIÓN
T5
T6
CDA
TE1
TE2
Tipología de Edificaciones
Carácter urbano
Usos
Institucional
Residencial
Comercial de gran escala
Educativo, salud, cultural y otros usos especiales
Ático
Altura
5 pisos (más ático y mezzanine)
Piso de calle mínimo 3.80m
Entrepisos superiores mínimo 2.60m
De existir Mezzanine: Altura total mínima del piso
de calle: 5.20m (PB-2.80m; M-2.40m)
>2.60
>2.60
Cubierta
En caso de ser losa plana, debe diseñarse una
terraza verde accesible
Ocupación
COS 80%
A línea de fábrica
Adosado en linderos
Con acceso al corazón de manzana por medio de
pasajes a nivel de calle
Retiro posterior libre
Al menos 80% del piso bajo comercial
Frente máximo de 30% del lado de la manzana
Longitud máxima de elementos horizontales:
30% del frente
>2.60
Línea de
fábrica
>2.60
>2.40
Vereda
>2.80
Mezzanine
Retiro
libre
>3.80
Piso bajo
DIAGRAMA DE ALTURAS
Materiales y revestimientos
No reflectivos
No procesados
Cristales transparentes
Planta de calle
30% de vano con cristal transparente
Accesos cada 5m
Ocupación en Mezzanine hasta 40% del área
Lindero
Frente privado
Escalinatas
Vitrinas
Vereda
Ocupación 80%
Línea de
fábrica
Línea de
fábrica
“Elementos horizontales” son las líneas en dirección horizontal,
correspondientes a aleros, marquesinas, cornizas o cualquier
otro elemento, que cruzan la fachada.
Ciudad del Conocimiento Yachay
Código Morfológico
Retiro
libre
(Patio)
Edificio
Adosamiento
Elementos de proyección
Balcones
Toldos
Marquesinas
Adosamiento
Vereda
DIAGRAMA DE OCUPACIÓN
T6
CDA
Tipología de Edificaciones
Carácter urbano
Usos
Institucional
Residencial
Comercial metropolitano/oficinas/negocios
internacionales
Opción 1
Retiro de 5m a partir del piso 6.
Posibilidad de ático.
Altura
8 pisos (más ático y mezzanine)
Piso de calle mínimo 4.50m
Entrepisos superiores mínimo 2.60m
De existir Mezzanine: Altura total mínima del piso
de calle: 5.60m (PB-3.20m; M-2.40m)
Ático
>3.00
Retiro 5m
>2.60
Cubierta
En caso de ser losa plana, debe diseñarse una
terraza verde accesible
>2.60
Retiro 1.20m
>2.60
Ocupación
COS 90%
A línea de fábrica
Frente adosado (excepto 10% de esp. público)
Con acceso al corazón de manzana
Construcción adosada
Al menos 80% del piso bajo comercial
Frente máximo de 30m
Longitud máxima de elementos horizontales: 12m
Materiales y revestimientos
No reflectivos
No procesados
Cristales transparentes
Opción 2
Retiro de 1.20m a partir del piso 3.
Sin posibilidad de ático.
>2.60
>2.60
>2.60
Línea de
fábrica
>2.60
Mezzanine
>2.40
>4.50
>3.20
Planta de calle
30% de vano con cristal transparente
Accesos cada 5m
Mezzanine: ocupación hasta 40% del área de PB
Piso bajo
Vereda
DIAGRAMA DE ALTURAS (Opciones 1 y 2)
Frente privado
Escalinatas
Vitrinas
Lindero
Elementos de proyección
Balcones
Toldos
Marquesinas
Adosamiento
Edificio
Vereda
Vereda
Ocupación 90%
Línea de
fábrica
Línea de
fábrica
% de
Espacio
Público
“Elementos horizontales” son las líneas en dirección horizontal,
correspondientes a aleros, marquesinas, cornizas o cualquier
otro elemento, que cruzan la fachada.
Ciudad del Conocimiento Yachay
Código Morfológico
Línea de
fábrica
Vereda
DIAGRAMA DE OCUPACIÓN
CDA
Tipología de Edificaciones
Carácter urbano
Retiro 3: 5m
>3.50
>2.60
>2.60
>2.60
Retiro 1: 5m
Ocupación
COS 90%
A línea de fábrica
Frente adosado (excepto 10% de esp. público)
Con acceso al corazón de manzana
Construcción adosada
Al menos 80% del piso bajo comercial
Frente máximo de 30m
Longitud máxima de elementos horizontales: 12m
>2.60
>2.60
>2.60
>2.60
Línea de
fábrica
>2.60
>2.40
Vereda
>3.60
Mezzanine
>4.50
Piso bajo
Frente privado
Escalinatas
Vitrinas
DIAGRAMA DE ALTURAS
Lindero
Elementos de proyección
Balcones
Toldos
Marquesinas
Adosamiento
Vereda
Edificio
Ocupación 90%
Línea de
fábrica
% de
Espacio
Público
“Elementos horizontales” son las líneas en dirección horizontal,
correspondientes a aleros, marquesinas, cornizas o cualquier
otro elemento, que cruzan la fachada.
Ciudad del Conocimiento Yachay
Código Morfológico
Adosamiento
>2.60
Adosamiento
Planta de calle
30% de vano con cristal transparente
Accesos cada 5m
Mezzanine: ocupación hasta 40% del área de PB
>2.60
>2.60
Cubierta
Preferible Corona. En caso de ser losa plana,
debe diseñarse una terraza verde accesible
Materiales y revestimientos
No reflectivos
No procesados
Cristales transparentes
Retiro 2: 3m
Altura
8 pisos (+7 con Compra de Derechos de Altura)
La altura total no superará el ancho de la calle
principal.
Piso de calle mínimo 4.50m
Entrepisos superiores mínimo 2.60m
De existir Mezzanine: Altura total mínima del piso
de calle: 5.60m (PB-3.20m; M-2.40m)
>2.60
Altura sujeta a
compra de derechos
Usos
Institucional
Residencial
Comercial
>2.60
Línea de
fábrica
Vereda
DIAGRAMA DE OCUPACIÓN
TE1
Tipología de Edificaciones
Carácter urbano
Usos
Académico
Residencial
Servicios
Cubierta
En caso de ser losa plana, debe diseñarse una
terraza verde accesible
Ocupación
COS libre
Disposición libre sobre el terreno
Edificios residenciales, PB comercial, de uso
público o de servicios
Materiales y revestimientos
No reflectivos
No procesados
Cristales transparentes
>2.60
Frente Privado
Altura
5 pisos
Piso de calle mínimo 3.80m
Entrepisos superiores mínimo 2.60m
De existir Mezzanine: PB-2.80m; M-2.40m
Ático
>2.60
>2.60
Retiro
libre
>2.60
>2.40
Vereda
>2.80
Mezzanine
Retiro
libre
>3.80
Piso bajo
DIAGRAMA DE ALTURAS
Frente privado
Libre
Elementos de proyección
A discresión
Lindero
Adosamiento
Vereda
Retiro
libre
Edificio
Ocupación 80%
Retiro
libre
Línea de
fábrica
Línea de
fábrica
Vereda
DIAGRAMA DE OCUPACIÓN
Ciudad del Conocimiento Yachay
Código Morfológico
TE2
Tipología de Edificaciones
Carácter urbano
Usos
Industrial
Circulación
Altura
3 pisos
Cubierta
En caso de ser losa plana, debe diseñarse una
terraza verde accesible
Ocupación
COS libre
Disposición libre sobre el terreno
Edificación pantalla a línea de fábrica
Profundidad míinima 6m
Accesos cada 5m
Piso bajo a 3.80m
Uso comercial o de servicios
30% vano con cristal transparente
Vereda
Cada
entrepiso
Retiro
libre
>2.80
Edificio
pantalla
DIAGRAMA DE ALTURAS
Materiales y revestimientos
No reflectivos
No procesados
Cristales transparentes
Frente privado
Libre
Elementos de proyección
A discresión
Vereda
Edificio
pantalla
Circulación
Lindero
Edificio
Retiro
libre
Circulación
Edificio
pantalla
Vereda
DIAGRAMA DE OCUPACIÓN
Ciudad del Conocimiento Yachay
Código Morfológico