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La experiencia de una familia…
UN PRECIO
RAZONABLE
Pautas objetivas para valuar un inmueble
Renée Carretero Mazzarri
08-04-2015
Somos personas naturales que trabajamos juntas
La experiencia de una familia ...
ÍNDICE
-UN PRECIO RAZONABLE (PARTE 1)………………………………………………………....2
-UN PRECIO RAZONABLE (PARTE 2)……..…………………………………………………. 5
-EL TRABAJADOR TIENE DERECHO A SU PAGA……………………………………….…8
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Somos personas naturales que trabajamos juntas
La experiencia de una familia ...
UN PRECIO RAZONABLE (PARTE 1)
Habitualmente – por no decir en casi el 100% de los casos - , los Agentes Inmobiliarios nos
encontramos con que el inmueble que vamos a correr ya tiene un precio. ¿Quién lo puso? El
Propietario. ¿Con qué criterio? : “Yo quiero”, “Me han dicho”, “Mi esposo cree”, “Mis hijos opinan”,
“La vecina de atrás vendió su depa a tanto” “En esta casa vivió mi madre…” Y así podríamos seguir
enumerando múltiples razones poco o nada razonables, que denotan una gran subjetividad, la cual
no sólo perjudica al mismo Propietario, sino que ya está haciendo tambalear a todo el sistema. Es
de conocimiento general que los precios se están disparando a precios en verdad exorbitantes.
Hemos de ser claros: Un inmueble tiene un Valor Reglamentario (1) y/o Comercial (2), nunca
emocional. No se verá jamás un Autoavalúo ni una Tasación Oficial que tome en cuenta el cariño
que profesan los dueños, y menos el parecer de moradores y vecinos. El Reglamento Nacional
de Tasaciones (R.M. 126-2007), (3) es muy claro al establecer los criterios cuantitativos que habrá
de aplicarse al momento de la valuación. Reafirmando lo escrito en “Se vende: Abstenerse
corredores (Parte2)”, el porcentaje de depreciación aparece en el PU. Pero en los años que llevo
en este rubro, me he dado cuenta de que los Propietarios ni lo miran siquiera. Y gracias, si por ahí
algún Ingeniero o Arquitecto allegado a la Familia emitió alguna opinión verbal.
Pero partamos desde el principio. ¿Qué es una tasación?
El Reglamento Nacional de Tasaciones en su Art. I. 02 lo define así:
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“Se entiende por tasación o valuación al procedimiento mediante el cual el perito tasador estudia
el bien, analiza y dictamina sus cualidades y características en determinada fecha, para establecer
la estimación del valor razonable y justo del bien, de acuerdo a las normas del presente
Reglamento.”
Y refiriéndose de manera específica a los predios urbanos, en su Art. II.A.06 dice textualmente:
“La valuación del predio urbano consiste en la determinación del valor de todos sus componentes,
en términos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.
A estos valores de los componentes físicos, si corresponden al estado de similar nuevo, se les
aplicará, según los casos, los factores de depreciación por antigüedad y estado de conservación
que están determinados en el presente reglamento. En el caso de una valuación reglamentaria se
utilizará los valores unitarios oficiales de terreno y de edificación aprobados por el dispositivo legal
pertinente. Cuando se trata de una valuación comercial se determinará en base a los valores
obtenidos en el estudio de mercado con el método utilizado, además si los hubiere, se adicionará
aquellos factores que se considere pertinentes, los mismos que deberán ser justificados por el
perito.”
Tomen nota, estimados lectores, de que los criterios para valuar una propiedad los establece el
Reglamento, no el Propietario del bien y menos los parientes o vecinos de éste. Considerando la
repercusión que en estos momentos tiene el Boom Inmobiliario en nuestro país –y el desastre
económico que conllevaría una Burbuja- urge tomar medidas para que en lo posible, dicho
Reglamento no sea letra muerta al momento de la compra-venta de un inmueble. Para ello es
indispensable en primer lugar la valuación “a ojo de buen cubero” que hiciéramos los Agentes
Inmobiliarios, valiéndonos del PU. Sin embargo, ya se ha dejado claro que nosotros no somos
Tasadores, de manera que más útil y objetivo será solicitar siquiera la llamada “Tasación de
Gabinete” (es decir vía internet, sin inspección ocular, sin valor oficial y de costo muy accesible),
para tener una referencia más exacta sobre el valor del predio. Por supuesto que una Tasación
Oficial siempre es lo más recomendable. Y en caso de que el Comprador financie la operación con
crédito hipotecario, es forzosa.
En estos links de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP podemos apreciar la inmensa gama
de Peritos Valuadores, sean éstos Personas Naturales o Jurídicas:
http://www.sbs.gob.pe/app/pu/repev_per_valua_per_nat.asp
http://www.sbs.gob.pe/app/pu/repev_per_valua_per_jur.asp
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Decía acertadamente una reconocida colega que para saber el valor del m2 en tal o cual distrito,
la moderadora de su Foro respondería sin ambages ni rodeos: “¡Tasación! ¡Tasación! ¡Tasación!“.
Aplaudo su parecer, porque es la mejor manera de regirse por criterios objetivos a la hora de
establecer precios. Y soy de la opinión que para evitar especulaciones y lavado de activos, la
Notaría debería exigir al menos la Tasación de Gabinete como requisito indispensable para la
compra-venta de una propiedad. Sé que con esta propuesta muchos fruncirán el ceño y pedirán
a gritos mi cabeza. ¿Quiere decir entonces que obligatoriamente no se podría pedir ni un centavo
más ni un centavo menos de lo que la Tasación estipulara???
Paso a paso, señores. No se está planteando que una Tasación adquiera carácter de
intangibilidad, sino de Referente Oficial para calcular y justificar costos, gastos y ganancias.
En una operación de compra-venta de un inmueble, el Propietario ha de considerar estos gastos:
Impuesto a la Renta (si le corresponde), Gastos de Mudanza y, por supuesto, la Comisión
Porcentual de su Agente Inmobiliario. Para el Comprador -además del costo del inmueble tenemos Impuesto de Alcabala, Gastos Notariales y Registrales, Gastos de Mudanza (si desea el
inmueble para vivienda) y/o de Remodelación. Y tanto Vendedor como Comprador deben contar
además, con sus respectivos Abogados, ya que no es aconsejable que la Notaría oficie de juez
y parte. Todo esto significa un buen desembolso que debe justificarse, so pena de colocarse en la
mira de la UIF. ¿Cuál sería el eje de tales cálculos? Obviamente el Valor Real del Inmueble, que
establecería el Tasador así fuera por vía on line. Y el precio de oferta se sustentaría
razonablemente, no con la explosión especulativa de hoy.
¿Quiere el Estado continuar “El Milagro Peruano” que debemos al Boom Inmobiliario y que ha
llenado de admiración al otrora Primer Mundo? Pues, honorables Autoridades, hay que sanar el
ya infectado sistema: LAS MEDICINAS LA TIENEN USTEDES EN EL ALMACÉN. ¿Queremos los
Agentes Inmobiliarios garantizar nuestros ingresos y continuar en este rubro como medio de vida?
Pues, colegas, habrá que ajustarse las faldas y los pantalones para decir NO, cuando alguno
pretenda sobrevaluar su propiedad y todo por el cariño que le tiene a la casa de heredada de su
abuelita. ¿Quieren los Compradores encontrar inmuebles para vivienda e inversión a precios más
accesibles? Pues, damas y caballeros, PRECISO SERÁ BUSCAR LO QUE SE ENCUENTRE AL ALCANCE
DE SUS RECURSOS, en lugar de perder tiempo y destrozar nervios ajenos al regatear lo que no
merece ser regateado. ¿Quieren los Propietarios la máxima rentabilidad, además del
mantenimiento del negocio de Compra-Venta o Alquiler si como tal lo tienen? Pues, señores, habrá
que FRENAR LA PROPIA CODICIA, no sea que por mucho repletar los bolsillos terminen éstos con
agujeros y… totalmente vacíos. O nos ordenamos todos o nos hundimos todos. Así de simple.
Notas aclaratorias:
(1)Tasación Reglamentaria: La que se establece con valores o aranceles determinados por la Ley.
(2) Tasación Comercial: La que se establece con los valores del libre mercado.
(3) Reglamento Nacional de Tasaciones
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UN PRECIO RAZONABLE (PARTE 2)
Nos hemos ocupado de recordar las reglas dadas por el mismo Estado Peruano para la valuación
de los inmuebles. Pero bien sabemos que en la práctica prevalecen dos criterios más relevantes: El
del Vendedor y el del Comprador. Si no hay entre ambos una cabeza fría que sepa frenar a tiempo
el choque de subjetividades, el proceso podría tornarse en una feroz competencia, donde el lema
“Yo, ganar. Tú, perder”, derive incluso en un “Yo ganar si tú perder”, para expresarlo al estilo
apache. Por razones tan absurdas como ésta se han caído ventas en la misma Notaría. Hay
quienes no soportan la idea de que otros compartan un beneficio, y echan a perder una
operación que les habría reportado excelentes ganancias. Incluso personas de sólida formación
profesional y moral llegan a caer en tales mezquindades. La complejidad del alma humana no tiene
límites, en especial cuando hay miles de dólares de por medio.
Lograr que ciertos clientes inmobiliarios pisen tierra no es cosa fácil. Sin embargo, los Corredores
no debemos desmayar en orientarlos hacia la objetividad, so pena de contribuir a la famosa
Burbuja y, por ende, a la quiebra financiera. Ya nos hemos referido a los principios que es preciso
hacer saber a los Propietarios. Concentrémonos ahora en ciertas pautas que pueden ser útiles al
Comprador, no sea que - como ocurre un sinnúmero de veces -, termine adquiriendo cualquier
cosa por hastío, o porque el tiempo ha transcurrido y le están exigiendo que se mude ya de la
vivienda alquilada donde reside.
Veamos…
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1. ¿Qué es un precio razonable para un Comprador? El balance equilibrado entre lo que vale la
propiedad y lo que buenamente se puede pagar. Ni más ni menos, según mi modesta opinión.
Se ha visto que los inmuebles tienen un Valor Reglamentario y Comercial. Ahora bien, la
propiedad puede valer el oro que pesa; empero, si no se cuenta con los medios para su adquisición
y mantenimiento, mejor ni mirarla. Comprar un inmueble que al poco tiempo se tendrá que
vender por falta de recursos, es verdaderamente irresponsable y por desgracia, más común de lo
que se piensa. Sucede que el Comprador, cegado por la emoción de haber encontrado “lo que
buscaba” – entiéndase “lo que soñaba” –, pasa por alto ciertos considerandos que van saltando en
el camino y, por vergüenza u orgullo, ya no se atreve a dar un paso atrás y cierra una operación
inconveniente. ¿Cuántos departamentos se están vendiendo a menos de dos años de haber sido
adquiridos y no precisamente para inversión? ¡Cientos! Así están las cosas.
2. ¿Quién debe determinar la razonabilidad del precio? El Tasador, valiéndose del Reglamento
Nacional de Tasaciones. Pero he aquí que se suele olvidar algo muy importante: La Tasación
Bancaria difiere de la Tasación Oficial, ya que aquélla siempre será inferior hasta en un 33%,
pues no considerará el Valor Comercial, sino sólo el Valor de Realización o Neto del Inmueble
(1). Muy educadamente, los Bancos afirman en sus webs que entre el precio de venta y el valor de
la tasación, predominará el que sea menor. Y no por el capricho de ASBANC (2), sino debido al
férreo control de la SBS para garantizar la estabilidad del Sistema Financiero. (3) Si el Comprador
va a recurrir a un crédito hipotecario, es preciso que sea muy consciente de esta normativa.
Enamorarse de una propiedad, hacer trámites y gestiones para que al final se caiga la operación
porque el Banco no prestará lo necesario, es un atentado contra la salud física y mental de todos
los involucrados en el proceso, Corredores y Sectoristas incluidos.
3. ¿Es mejor pactar la compra en soles o en dólares? Eso depende de cada caso particular. No
existe un patrón fijo. Lo que sí recomendamos es evaluar la prospección antes de embarcarse en
la operación. Esto significa indagar si el Propietario estaría dispuesto a pactar en tal o cual moneda
y si el mismo Comprador estará en condiciones de afrontar en dicha moneda la cuota mensual del
crédito hipotecario, en caso de recurrir a éste. Tales averiguaciones suelen dejarse para el final del
proceso de compra-venta. Sugiero que se hagan desde el principio. Si existe un crédito preaprobado antes de iniciar la búsqueda, mejor todavía.
4. ¿Es conveniente adquirir un inmueble a un costo muy inferior a su precio de mercado?
¡Noooo!!!! ¡Y menos cuando se financia con recursos propios!!!! Claro que una emergencia
familiar, un viaje o el peligro de un embargo pueden motivar a que el Propietario abarate el precio.
Pero si resulta que la transacción tiene que efectuarse en otra provincia, o bien se propone “un
pacto de caballeros” para que en la Minuta figure un monto menor del que realmente se pagará
por el predio, mejor dar media vuelta a la derecha. Cheque de Gerencia No Negociable y Fe de
Entrega Notarial, o no hay trato. Y está sobreentendido que la Notaría debe operar en la misma
ciudad donde está ubicado el inmueble, para evitar malentendidos con la UIF y/o la Fiscalía.
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5. ¿Es necesario contratar a un Agente Inmobiliario para la búsqueda? ¡Síííí, ya que el
Adquiriente es el gran olvidado en la Asesoría Inmobiliaria!!!! Y es recomendable además que sea
UNO y de toda confianza, pues forzosamente se enterará de ciertos asuntos privados de la Familia.
Los criterios enumerados en “Se vende: Abstenerse corredores (Parte 2)” y “(Parte 3)” aplican
también para seleccionar al Agente del Comprador. No se estila que a éste se le abonen
directamente los Honorarios Profesionales, sino que comparta la comisión con el Agente del
Propietario. Pero es mejor tener la garantía de que el Corredor no tendrá las lealtades divididas
a la hora de asesorar a su cliente, fuera de que no existe obligación cuando no hay paga. Por muy
buena que sea la voluntad de los Agentes Inmobiliarios, es risible pretender que demos servicios
gratuitos, porque necesitamos el sustento para vivir. Verdad que gracias a la desordenada praxis
actual, por lo menos tres veces al año ejercemos por amor al arte. Mas la experiencia nos enseña
a tomar las providencias para que tal injusticia no se repita. Si pasado un tiempo nada se
concreta, la consecuencia natural será el desistimiento o la postergación de la búsqueda.
Para concluir, diré que debido a las circunstancias actuales, acostumbro repetir: “¿Ha decidido
comprar? Es el momento.” “¿Ha decidido vender? Es el momento”. Por cierto que no se trata de
conseguir una comisión a corto plazo, sino de hacer notar que si se cumplen todos los requisitos
y es útil la compra-venta, mal se hará dilatando el cierre de la operación en espera de que suban
o bajen los precios. Hemos tenido clientes que se han arrepentido mil veces de no comprar o no
vender. El impacto financiero de ciertos sucesos mundiales tornó volátil la moneda y sus más caras
expectativas quedaron en nada. Los tiempos cambian. Una cuenta bancaria de $ 120,000 o una
casa antigua de 250 m2 no son más el patrimonio considerable de otras épocas. Hay
oportunidades que nunca más se volverán a repetir y es de sabios aprovecharlas cuando se
presentan.
Notas aclaratorias:
(1) Valor de Realización o Valor neto: Valor de Venta - Gastos Adicionales. Más información en el num. (3)
(2) ASBANC: Asociación de Bancos del Perú.
(3) Tasación Bancaria: Res. SBS-808-2003 Cap. IV-Numerales. 3.1, 3.2 y 3.5 .
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EL TRABAJADOR TIENE DERECHO A SU PAGA
Hoy vamos a desarrollar un tema que, increíblemente, es materia de discusión y hasta de rechazo
frontal por parte de no pocos que solicitan los servicios de los Agentes Inmobiliarios: El derecho
a percibir Honorarios Profesionales por nuestro trabajo.
Pues sí: Es de aceptación general que un Corredor afronte a diario el riesgo de trabajar a pérdida.
Esto ocurre con las famosas “opciones libres”, en las que el mismo Propietario compite con sus
Agentes a ver quién vende primero. Pero mucho peor es cuando se trata de un Servicio de
Búsqueda: Se espera que no cobremos un céntimo, así pasemos meses y meses buscando y al
final el interesado compre en otro lado o simplemente salga con la novedad de que ya no quiere
nada. Y si te vi, no me acuerdo.
No faltará quien afirme que nos estamos contradiciendo, pues entre las ventajas enumeradas en
nuestro primer E-book – concretamente en “5 razones para trabajar con nosotros” –
recalcábamos que el servicio es gratuito. Obviamente el sentido de la frase es “gratuito para
quienes compren los inmuebles que tenemos en cartera”, ya que un Propietario – persona
natural o jurídica – nos ha contratado, y por tanto será él quien abone nuestros Honorarios” Y
de la Asesoría que brindamos a nuestros Compradores - incluyendo el servicio de post- venta-, dan
fe nuestros clientes satisfechos. Conque, señores, el asunto va por otro lado.
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Sabemos muy bien que de la noche a la mañana no podemos ir contra los usos y costumbres del
mercado inmobiliario, en el que se estila asesorar al Comprador sin costo alguno. Por esta razón,
en especial con clientes ya conocidos, aceptamos brindar Servicio de Búsqueda gratuito en caso de
que no acepten ninguno de los inmuebles que hemos captado. Sin embargo, tal como
advirtiéramos en varios de los artículos anteriores, si pasado un tiempo prudencial nada se
concreta, no queda más remedio que postergar o desistir la Asesoría. Es absurdo pretender que
un Corredor trabaje a pérdida. Se dirá por ahí que una “comisión fuerte” compensa este
desbalance. Empero, nada en el mundo nos garantiza dicha “comisión fuerte”. Renta, alimentos,
colegio de los hijos, movilidad, servicios, etc. no es factible confiarlos a la suerte. Todos tenemos
responsabilidades, en especial los casados.
Comencemos por un simple principio de Justicia, más si está señalado claramente en el
Evangelio: “El trabajador tiene derecho a su paga” (Lc. 10, 7). Esto desde el punto de vista
Religioso y Moral. Pero vayamos a la Ley Civil, en concreto al Reglamento de la Ley 29080 (1), que
regula nuestra actividad. El Art. 3 letra a. define:
a. Agente Inmobiliario con Registro: Persona natural o jurídica inscrita en el Registro del
Agente Inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, que realiza
operaciones inmobiliarias a cambio de una contraprestación económica en el territorio
nacional.
El mismo Art. 3 letra d. dice sobre el cliente inmobiliario:
d. Intermediado: Persona natural o jurídica que contrata el servicio del Agente Inmobiliario con
el objeto de realizar operaciones inmobiliarias.
Tomen nota, estimados lectores, de que en ningún momento se afirma que quien contrata
nuestros servicios sea necesariamente un Propietario, sino cualquier persona natural o jurídica
que requiera realizar operaciones inmobiliarias. Y cabe destacar qué entiende el Reglamento de
la Ley 29080 sobre estas últimas, a las que define en el consabido Art. 3 letra f:
f.
Operaciones Inmobiliarias de Intermediación: Las operaciones relacionadas con la compraventa, fideicomiso o cualquier otro contrato traslativo de dominio o de uso o usufructo de
bienes inmuebles, así como la administración, comercialización y consultoría sobre los
mismos.
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Igualmente, preciso es mencionar que el Cap. IV de la Res. SBS-808-2003 (2) ordena que en el
Valor Comercial de un inmueble, es decir Valor de Realización + Gastos Adicionales, las
Comisiones han de considerarse dentro de éstos últimos. Por tanto, la misma Superintendencia
de Banca, Seguros y AFP está amparando nuestro derecho a la contraprestación económica
pertinente. Y para ilustrar mejor el tema, me tomo la libertad de reproducir aquí el slide N° 21 de
un Caso Práctico de Tasación (3) efectuado por el Perito Valuador Ing. Gino Layseca Zoppi,
Gerente General de TINSA PERÚ, en el Seminario Nacional de Tasaciones realizado en el año
2010:
VALOR DE REALIZACIÓN RESULTANTE
VALOR DE REALIZACIÓN DEL INMUEBLE EN EL MERCADO (VRM)
(RESOLUCIÓN S.B.S N° 808-2003 Y R.M. N° 126-2007-VIVIENDA)
El Valor de Realización inmediata en el mercado, es el Valor Neto del inmueble, que se esperaría
recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la situación como está,
descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuación:
Deducciones a aplicar:
- Gastos de Publicidad
- Gastos de Tasación para realización
- Comisiones de ventas
- Mantenimiento
- Para realizar el inmueble en un plazo de 180
días, consideramos un ajuste en el valor para
poder vender el inmueble en ese plazo de
-Total de deducciones
2.00%
0.20%
5.00%
2.00%
10.80%
20.00%
Bueno será que el mismo Agente Inmobiliario tome conciencia de la dignidad de su persona y su
profesión. Entendámoslo bien, señores: Nosotros percibimos una Remuneración, no una limosna.
El trabajador tiene derecho a su paga. La Ley Divina y la Ley Civil así lo establecen.
Notas aclaratorias:
(1) Reglamento de la Ley 29080: D. S. 004-2008-VIVIENDA
(2) Valuación de Garantías: Res. SBS-808-2003 Cap. IV-Numerales. 3.1, 3.2 y 3.5
(3) Tasación de Unidad de Propiedad HorizontaL: Caso Práctico de Tasación-Ing. Gino Layseca
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