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99
SEGON TRIMESTRE 2014
REVI S T A MONO GRÀF ICA ESPEC IAL II FÒ R U M J UTG E S / A D M I N I S TR A D O R S D E F I N Q UE S
CONSELL DE COL·LEGIS TERRITORIALS
D’ADMINISTRADORS DE FINQUES DE CATALUNYA
Revista monográfica especial
dedicada al II Fórum de Jueces y
Administradores de Fincas
Barcelona, 15 y 16 de noviembre
de 2013
Comité de Redacción:
Enrique Vendrell
Anabel Miró
Silvia Borràs
Edita:
Consell de Col·legis Territorials
d’Administradors de Finques de
Catalunya
Mallorca, 214. 08008 Barcelona.
Tel.: 93 451 02 02
Fax: 93 323 31 07
Directora de publicación:
Sílvia Borràs Gras
Diseño y producción editorial:
Finder & Wilber, Tuset 13, 2º 2ª
08006 Barcelona
Tel.: 93 414 33 38
www.finderandwilber.com
Depósito Legal:
Depòsit Legal B 3, 535-90
SUMARIO
EDITORIAL
48 Mesa 3: El Proyecto de reforma de la Propiedad
4 Segones parts “sempre” van ser bones
Horizontal: mejoras introducidas y reformas
pendientes
Ponentes:
5 Artur Mas: Un exemple que dóna valor
• Ilmo. Sr. Albert Guilanyá Foix,
Magistrado Presidente Sección 2ª AP Lleida
PERSONALIDADES
a la professió
6 Jordi Jané: El necessari debat de les reformes
•Ilmo. Sr. Jordi Seguí Puntas,
legislatives que afecten als Administradors de
Magistrado Sección 16ª AP Barcelona
Finques
70 Mesa 4: La reclamación de deudas comunitarias
7 Santi Vila: Els Administradors de finques
en la reforma
representeu un enllaç molt valuós amb els
Ponentes:
ciutadans
•Ilmo. Sr. Ramón Foncillas Sopena,
Magistrado Presidente Sección 19ª AP Barcelona
ENTREVISTA
8 Enrique Vendrell Santiveri, presidente del Consell
•Iltre. Sra. Lourdes Escoda Ruiz, Secretaria Judicial Juzgado 1ª Instancia
de Col·legis Territorials d’Administradors de
núm. 39 de Barcelona
Finques de Catalunya
84 Mesa 5: Cualificación profesional requerida al
Administrador de fincas
Ponentes:
12 Inauguración
•Ilmo. Sr. Joan Cremades Morant,
14 Mesa 1: Principales modificaciones
Magistrado Presidente Sección 13ª AP Barcelona
MESAS DE TRABAJO
arrendaticias introducidas por la Ley 4/2013 de
4 de junio; estabilidad vs. rentabilidad
Secretario de Habitatge i Millora Urbana de la Ponentes:
•Ilmo. Sr. Fernando Utrillas Carbonell,
Magistrado Sección 13ª AP Barcelona
•Ilmo. Sr. Joan Perarnau Moya,
•Sr. Carles Sala i Roca,
Generalitat de Catalunya
CONCLUSIONES
96 Conclusiones y clausura
Magistrado Sección 3ª AP Tarragona
32 Mesa 2: El Registro de la Propiedad y los
contratos de Arrendamientos Urbanos
Ponentes:
•Ilmo. Sr. Joan Marsal Guillamet,
Magistrado-Juez Juzgado 1ª Instancia núm. 1 de
Girona y Profesor Titular de Derecho Civil excedente
•Sr. Jesús J. Fuentes Martínez,
Notario
•Sr. Rafael Arnáiz Ramos,
Registrador de la Propiedad nº 7 de Barcelona
PRENSA
100 El Fórum en la prensa de Barcelona
4
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
EDITORIAL
Annabel Miró Panzano
Asesora Jurídica del CAFBL
Coordinadora de Conclusiones
Segundas partes
“siempre” fueron buenas
Segones parts
“sempre” són bones
El trabajo bien hecho, con esfuerzo, rigor e ilusión,
siempre da buenos resultados. Así se puede resumir la
celebración de este II Fórum de Jueces/Administradores
de Fincas, y no sólo éste, sino también el desempeño
que, día tras día, los profesionales de la Administración
de Fincas, con tan buen espíritu, aportan a la mejora de
nuestra sociedad en un ámbito tan importante como es
el de la vivienda. Colaborar para conseguir una buena
convivencia, para la mejora constante de nuestras leyes
y su correspondiente aplicación hacía oportuno, una vez
más, crear un escenario para el diálogo y el debate, ante
las modificaciones arrendaticias de la recién aprobada
Ley 4/2013, de 4 de junio, así como para enfocar la reforma del Libro V del Código Civil de Cataluña, que regula
la propiedad horizontal en Cataluña, hoy en tramitación
parlamentaria, después de las reiteradas solicitudes que
hemos impulsado.
El treball ben fet, amb esforç, rigor i il·lusió, sempre dóna
bons resultats. Així es pot resumir la celebració d’aquest
II Fòrum de Jutges/Administradors de Finques, i no només
aquest, sinó també l’acompliment que, dia rere dia, els
professionals de l’Administració de Finques, amb tan bon
esperit, aporten a la millora de la nostra societat en un
àmbit tan important com és el de l’habitatge. Col·laborar per aconseguir una bona convivència, per a la millora
constant de les nostres lleis i la seva corresponent aplicació feia oportú, una vegada més, crear un escenari per al
diàleg i el debat, davant les modificacions arrendatícies
de la recentment aprovada Llei 4/2013, de 4 de juny, així
com per enfocar la reforma del Llibre V del Codi Civil de
Catalunya, que regula la propietat horitzontal a Catalunya, avui en tramitació parlamentària, després de les reiterades sol·licituds que hem impulsat.
Así, con la colaboración de Jueces, Secretarios, Notarios,
Registradores de la Propiedad, Abogados y Políticos, los
Administradores de Fincas volvimos a reunirnos, esta vez
en el World Trade Center, para que, cada uno desde su
óptica, pudiéramos poner en común y trabajar en el estudio, debate y nuevas aportaciones, con el convencimiento de que el trabajo en equipo, la suma de inteligencias
e ideas, son ingredientes necesarios en una sociedad tan
desarrollada y especializada, que vuelve a necesitar de
una visión más holística y plural. La inspiración de estar
junto al mar, en el marco de esta gran ciudad, fue el mejor escenario en esta difícil pero satisfactoria tarea.
De todo ello hemos elaborado esta publicación que hoy
presentamos, para que esté a disposición de todos como
resumen y herramienta de trabajo. También para que
sirva a los políticos, que no les falte nuestra visión desde
la práctica y la experiencia en su importante cometido de
legislar. Por nosotros que no quede, no hay que rendirse,
la vida sigue, y con ella la constante y necesaria mejora.
Esperando que nos sea útil, aquí va nuestro grano de
arena, no sin antes deciros GRACIAS, ya que sin vuestra
asistencia, soporte, patrocinio y colaboración, el sueño
no hubiera sido posible.
Així, amb la col·laboració de Jutges, Secretaris, Notaris,
Registradors de la Propietat, Advocats i Polítics, els Administradors de Finques vam tornar a reunir-nos, aquest
cop al World Trade Center, perquè, cadascun des de la
seva òptica, poguéssim posar en comú i treballar en l’estudi, debat i noves aportacions, amb el convenciment que
el treball en equip, la suma d’intel·ligències i idees, són
ingredients necessaris en una societat tan desenvolupada
i especialitzada, que torna a necessitar d’una visió més
holística i plural. La inspiració d’estar al costat del mar,
en el marc d’aquesta gran ciutat, va ser el millor escenari
en aquesta difícil però satisfactòria tasca.
De tot això hem elaborat aquesta publicació que avui presentem, perquè estigui a la disposició de tots com a resum
i eina de treball. També perquè serveixi als polítics, que
no els falti la nostra visió des de la pràctica i l’experiència
en la seva important tasca de legislar. Per nosaltres que
no quedi, no cal rendir-se, la vida segueix, i amb ella la
constant i necessària millora.
Tot esperant que ens sigui útil, aquí va el nostre gra de sorra, no sense abans dir-vos GRÀCIES, ja que sense la vostra assistència, suport, patrocini i col·laboració, el somni
no hagués estat possible.
PERSONALIDADES
55
Un exemple que dóna
valor a la professió
Artur Mas
President de la Generalitat
de Catalunya
Em complau tenir l’oportunitat d’adreçar una salutació als Administradors
de finques de Catalunya per fer una valoració i una reflexió sobre les dues
trobades celebrades entre Jutges i Administradors per debatre els temes
que els preocupen.
En primer lloc, voldria felicitar-los per la iniciativa, que tan bona acollida ha
tingut. El diàleg sempre és important, i sobretot el diàleg constructiu entre
parts que es necessiten quan el marc legislatiu que han d’emprar s’ha tornat, en alguns casos, erràtic i complex. Aquestes trobades són, sens dubte,
un exemple que dóna valor a la professió i demostra que es pretén oferir
a la ciutadania un servei de qualitat, especialment en moments difícils com
els que estem vivint en els quals cal molt d’esforç i vocació de servei per
donar suport a les comunitats de propietaris que més ho necessiten. Un
servei de qualitat que, des del Col·legi, garanteixen amb la important feina
que realitzen d’informació i formació als seus col·legiats.
Des del Govern de la Generalitat estem treballant de manera molt intensa
en tots els aspectes relacionats amb l’habitatge. En el context en què ens
ha tocat governar s’ha posat de manifest la fragilitat a què es troben exposades les famílies que no tenen assegurada la permanència en el seu
habitatge, i és en aquest punt on estem treballant de manera més intensa.
Per encarar el futur, reptes en l’àmbit de la conservació, manteniment, accessibilitat i eficiència energètica dels habitatges existents, són punts que
hem d’implementar amb eficàcia i intel·ligència, i que faran necessària l’ajuda i la complicitat de molts sectors, entre d’altres el dels Administradors,
que coneixen de primera mà les possibilitats i les necessitats existents.
Així, doncs, els encoratjo a perseverar en el seu treball, i també a seguir
treballant conjuntament per aconseguir l’excel·lència en l’exercici d’una
professió que és una garantia per als ciutadans, que incideix en un dret fonamental i que és clau per encarar un futur amb seguretat i optimisme.
6
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
Jordi Jané i Guasch
El necessari debat
de les reformes
legislatives que afecten
als Administradors de
Finques
Vicepresident 4t del
Congrés dels Diputats
Vaig tenir l’oportunitat d’assistir a la inauguració del II Fòrum entre Jutges i Administradors de Finques, que va tenir lloc a Barcelona el 15 i
16 de novembre de 2013. En aquell moment, vaig posar en valor un
fet inqüestionable: els Administradors de Finques tenen una qualificació
professional i una experiència pràctica que els converteix en un element
essencial per vetllar per l’adeqüada conservació, manteniment i cura del
nostre parc d’habitatges.
Com a professionals, els Administradors de Finques participen directament en la interpretació de les normes jurídiques que afecten a les comunitats de propietaris i a tot l’àmbit de l’habitatge. Per aquest motiu,
el II Fòrum ha aconsseguit enllaçar directament els problemes que, tant
els Jutges i Magistrats com els Administradors de Finques comparteixen,
uns com a autors de les resolucions judicials en aquest àmbit i els altres
com a garants davant les comunitats de propietaris de la correcta aplicació de les normes jurídiques que els hi afecten.
En el II Fòrum entre Jutges i Administradors de Finques es tractava, un
cop més, de compartir experiències i estar al dia de totes les novetats
jurídiques. En aquesta ocasió es van tractar directament els problemes
d’interpretació que es generen amb la nova reforma dels arrendaments
urbans operada per la Llei 4/2013, de 4 de juny, i també es van analitzar
les innovacions i propostes que estan previstes en el Projecte de reforma a Catalunya del Llibre Vè del Codi Civil en els aspectes relatius al
règim de propietat horitzontal.
No obstant, més enllà d’aquests dos aspectes concrets tractats en aquest
II Fòrum, el que també va estar present en aquells dies va ser la defensa i
reivindicació justa de la professió col.legiada d’Administrador de Finques,
com a garantia davant la societat i com a resposta directa a les amenaces que podria comportar la futura i anunciada reforma a nivell estatal
de la Llei de Serveis i Col.legis Professionals. Esperem que contribucions
sòlides com les que es van portar a terme en el II Fòrum entre Jutges i
Administradors de Finques serveixin, un cop més, per defensar aquesta
professió i ajudin a frenar unes reformes, que ni tenen el consens necessari, ni contribueixen a defensar la necessària protecció i garantia que
els Administradors de Finques representen per la nostra societat, on la
propietat inmobiliària segueix essent el principal bé econòmic per a la
majoria de les persones.
PERSONALIDADES
7
Els Administradors de
Finques representeu un
enllaç molt valuós amb els
ciutadans
Santi Vila
Conseller de Territori i Sostenibilitat de la Generalitat de Catalunya
El passat mes de novembre es va
celebrar el II Fòrum de Jutges i Administradors de Finques. En aquesta
segona edició, que va ser tot un èxit
tant per la nombrosa assistència
com per la rigorositat amb la qual
es van tractar els temes, s’ha constatat la necessitat de consolidar
la trobada i l’interès que desperta
per a ambdós sectors el contingut
d’aquest tipus d’esdeveniments.
tant, una garantia per a la ciutadania. Des de la Secretaria d’Habitatge estem fomentant tots els mecanismes que garanteixin que els
Administradors de Finques compleixin requisits que afavoreixin
millorar les garanties als usuaris.
És per això que ja vam impulsar
en el seu moment el nou grau que
imparteix la Universitat Abat Oliba
en Economia i Gestió Immobiliària.
Com a conseller de la Generalitat de
Catalunya no puc més que refermar
el que ja he dit en diverses ocasions, i és que els Administradors de
Finques compteu amb tot el meu
suport per continuar treballant en
aquesta línia d’entesa i col·laboració,
ja que sou els qui coneixeu de primera mà els problemes i la realitat
de les comunitats de propietaris i
sou els qui millor sabeu les solucions
que cal aportar en cada cas.
Els Administradors de Finques
compteu amb una xarxa d’extensió
en el territori i de proximitat amb
el veïnatge que és, sens dubte, un
potencial que no podem deixar
perdre, sobretot tenint en compte
alguns aspectes que caldrà començar a reforçar els propers anys, com
ara el manteniment dels habitatges. La reactivació de l’economia,
sobretot la més lligada a la construcció, anirà de la mà del foment
de la cultura del manteniment i de
la rehabilitació en els edificis. El Pla
per al dret a l’habitatge ja inclou,
com una prioritat de la política del
Govern, facilitar la reactivació del
sector de l’habitatge per recuperar
l’ocupació. Això implica incentivar
la promoció de l’habitatge protegit
de nova construcció, així com també promoure la rehabilitació.
Per a nosaltres, com a Administració Pública, els Administradors
de Finques representeu un enllaç
molt valuós amb els ciutadans i les
ciutadanes, i hem de saber aprofitar aquest valor per a generar
vincles de treball cada cop més
estrets. Per una banda, ens feu
saber quina és la situació del parc
d’habitatges gestionat i tutelat per
tal que puguem definir polítiques
d’habitatge i puguem planificar les
actuacions necessàries en cada
moment. Per altra banda, també
ens transmeteu les necessitats de
les comunitats de propietaris.
La professionalitat és un valor
acreditat dins del col·lectiu i, per
Com ja he dit en altres ocasions, hi
ha zones on la construcció es reactivarà en breu perquè són àrees
en què la pressió demogràfica ja
fa necessària nova edificació, però
no podem deixar de banda la ciutat ja construïda, la que hem de
mantenir i rehabilitar perquè ens
duri molts anys.
En aquest mateix sentit, el Govern
també està treballant per modificar
el decret que regula les inspeccions
tècniques dels edificis (ITE) i està previst que es pugui aprovar durant el
segon semestre d’aquest any 2014.
Aquest nou decret vol fomentar la
cultura del manteniment entre les
comunitats de propietaris de manera positiva amb la voluntat que es
deixi de veure la ITE com un instrument que penalitza i es percebi com
un deure necessari per al benestar
de tothom. Per tal que aquesta legislació arreli en la població i s’executi de manera correcta, necessitem
comptar amb la complicitat i la col·laboració dels qui esteu en contacte directe amb les comunitats. Aquest és
un treball que hem iniciat i que sens
dubte necessitem que es consolidi.
El nou decret és curós amb els terminis i eficient per resoldre els problemes que puguin afectar la seguretat
de les persones però, sobretot, és un
instrument amb projecció de futur i
amb visió de llarg termini. La voluntat és aconseguir que les comunitats vagin assumint el manteniment
com una inversió de futur i com una
manera d’estalviar-se grans reparacions, que a la llarga són molt més
costoses. Tota pedagogia ens serà
molt més fàcil de fer arribar a la ciutadania si comptem amb el col·lectiu
d’Administradors de Finques perquè
ho transmeteu de primera mà.
En un moment en què el Govern
espanyol està qüestionant la utilitat
dels col·legis professionals, nosaltres apostem per la professionalització i la formació continua dels professionals.
8
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
Enrique
Vendrell:
“La celebració del
II Fòrum de Jutges
i Administradors
de Finques ha
estat un èxit en
si mateix”
ENTREVISTA
El President del Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida
fa una avaluació molt positiva de les
jornades celebrades el passat mes
de novembre, en què representants
de l’administració pública, magistrats
i Administradors de finques, juntament amb un Notari, un Registrador
de la propietat i un Secretari judicial, van debatre sobre el projecte de
reforma de la Llei de Propietat Horitzontal i la nova Llei 4/2013 d’Arrendaments Urbans.
A l’acte d’obertura del Fòrum,
vostè va declarar: “Desitgem poder portar al Poder Legislatiu les
propostes que resulten més coherents i de major interès per a
la societat en general”. Què s’ha
fet al respecte des d’aleshores?
S’han recollit tots els continguts, s’han
estat treballant unes conclusions
que s’han traslladat a tots el participants del fòrum, inclosos els representants de l’Administració Pública i
els portaveus del partits polítics amb
representació al Parlament de Catalunya. Estem elaborant un document
per presentar al Parlament i durant
el tràmit legislatiu d’aquest projecte
de reforma del Llibre V del Codi Civil
està prevista la meva compareixença com a President a la Comissió de
Justícia del Parlament per tal de continuar defensant les esmenes que la
professió considera adients.
A quines d’aquestes conclusions
atorga vostè més importància?
Són moltes, però d’entrada la principal conclusió que s’ha d’extreure és
el fet de poder haver celebrat aquest
Fòrum, ja ha estat en si mateix un
èxit. La possibilitat de reunir tants
ponents i Jutges amb els Administradors de finques, acompanyats, a
més, d’un Registrador de la propietat, un Notari i un Secretari judicial,
tots ells de reconegut prestigi, acompanyats del Secretari d’Habitatge i
del Director General de Justícia, posa
de manifest la importància de la convocatòria d’un seminari com aquest
per part del Consell de Col·legis
d’Administradors de Finques de Catalunya. Quant als continguts, l’anàlisi dels debats al voltant d’ambdues
disposicions legals posa de manifest
que, pel que fa a la Llei de Mesures
de Flexibilització i Foment del Mercat
de Lloguer, existeixen unes deficiències tècniques importants en la regulació introduïda, respecte a la necessitat de la inscripció dels contractes
de lloguer al Registre de la propietat i
les seves conseqüències. Això es traduirà en escassa eficàcia i pràcticament mínima rellevància pel que fa
al nombre de contractes inscrits, pel
seu cost i per la poca transcendència
pràctica que pugui suposar tant per
als arrendataris com per als arrendadors, excepte casos molt excepcionals que s’haurien pogut resoldre
sense necessitat d’aquesta reforma.
El Director General de Dret i Entitats Jurídiques de la Generalitat
de Catalunya, Santiago Ballester,
va ressaltar la importància que
Catalunya compti amb un Codi Civil propi. Quins beneficis té això?
La importància no hauria d’estar en
el fet de tenir un Codi Civil propi, sinó
que sigui de la màxima qualitat i solucioni veritablement els problemes de
la ciutadania. No es tracta de regular,
simplement, per tenir una regulació
pròpia diferent, sinó que aquesta regulació sigui la que necessitem. És en
aquest sentit per al que treballem els
Administradors de finques de Catalunya, com a mínim pel que fa al Llibre
V. La regulació vigent, aprovada l’any
2006, no va atendre les necessitats i,
de fet, la nostra valoració va ser globalment negativa des del moment en
què va ser promulgada. Afortunadament, ja han transcorregut uns anys,
s’ha promogut la reforma d’aquesta
regulació i per això aquest cop som
molt més optimistes al respecte.
A les jornades també es va parlar
de les noves reformes per facilitar a les comunitats de propietaris la solució dels problemes en
cas d’impagament de despeses
comunes. En què consisteixen i
com se’n veuen afectades les comunitats de propietaris?
Un dels principals problemes de la
gestió de les comunitats de propietaris és aconseguir el cobrament
de les quotes per part de tots els
9
seus integrants, per tal que l’edifici
es pugui conservar i rehabilitar adequadament. Les mesures per ajudar a solucionar aquest problema
són una de les qüestions principals
que els Administradors de finques
hem manifestat reiteradament que
han de ser recollides a la reforma.
En aquesta línia està el que hem demanat des de fa molt temps, que és
precisament l’afectació real del deute. Per fi el termini s’ha ampliat en el
projecte a tres anys, no obstant hem
comprovat en aquest Fòrum que
s’hi inclouen els deutes de tres exercicis anuals enrere al moment de la
transmissió però no, en canvi, el de
l’exercici corrent. Aquesta és, òbviament, una errada tècnica que esperem que el legislador esmeni, perquè no es tracta que el comprador
assumeixi només el deute dels tres
últims anys des de la data de compra, sinó també els de l’exercici en
què s’ha produït aquesta transmissió. De fet, això ja ha estat incorporat recentment a la regulació estatal
i per tant a Catalunya no hem de ser
menys, fins i tot, ens agradaria ser
més agosarats: jo n’hauria ampliat
el període a quatre anys i, fins i tot,
a cinc, però potser hem d’estar satisfets si les comunitats de propietaris
de Catalunya surten tan protegides
com les de fora del nostre país en
cas de deutes en el moment de la
transmissió del departament privatiu.
El tema de les notificacions al domicili lliga del tot amb la qüestió anterior.
I és que un dels problemes de l’Administrador de finques és, precisament,
com i on notificar les comunicacions
que fan referència a la comunitat de
propietaris. En l’actualitat, la llei estableix que es faci efectiva al domicili
que designi el propietari o, en cas de
no ser això possible, a la pròpia finca,
i en qualsevol cas fer servir el tauló
d’anuncis. Però aquesta solució no
és sempre útil, de fet cada vegada
més trobem propietaris que resideixen a l’estranger, de tal manera que
si el propietari designa un domicili
fora de Catalunya o d’Espanya, la
gestió es complica extraordinàriament. La nostra proposta era que
10
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
es permetés incorporar la utilització
de domicilis electrònics per facilitar
i agilitzar les comunicacions a través
d’e-mails. Pensem que aquest ha de
ser el camí: amb l’ús dels sistemes
telemàtics cada cop més normalitzat a l’Administració Pública, també
a nivell privat hauria de facilitar-se
la utilització d’aquests domicilis de
manera generalitzada. Això s’ha reconsiderat en el projecte però molt
tímidament. En la nostra opinió, com
a mínim, els propietaris residents a
l’estranger, en cas de no designar domicili propi o del seu representat al
territori de l’Estat, han de tenir l’obligació de designar-ne un d’electrònic,
tot i que aquesta hauria de ser la
norma general i l’excepció l’anterior.
“La regulació
actual no és
suficientment
clara pel que fa
a la qualificació
requerida als
Administradors
de finques”
Davant la necessitat d’introduir
les noves tecnologies, el magistrat Joan Perarnau va assenyalar
que “els col·legis professionals
podrien desenvolupar alguna
cosa semblant a l’anomenat Tercer de Confiança, que és una empresa mitjançant la qual s’envien els e-mails, essent ella la que
utilitza la signatura electrònica
i la que ens diu si el remitent ha
rebut el correu electrònic i arxivant-lo. Ve a ser com un Notari a
internet”. Hi ha algun projecte en
aquest sentit?
Estem treballant en la creació d’un
sistema de notificació que sigui degudament acreditatiu tant del contingut com de la recepció de la co-
municació per part del destinatari.
Ho volem presentar molt aviat amb
les garanties adequades per tal que
tots els col·legiats puguin utilitzar
aquest servei de manera eficient i
econòmica.
Vostè sempre ha defensat que
els Administradors de finques
compleixen una funció social. Se
senten realment reconeguts per
aquells per a qui treballen? És
suficientment clara la regulació
vigent a l’hora d’exigir la qualificació requerida?
Cada vegada ens sentim més reconeguts. Els resultats es veuen dia rere
dia: lògicament, com més preparat
estigui el professional millors serveis presta i, si a més, li exigim unes
garanties de tipus econòmic i de
responsabilitat, el ciutadà se sent
més protegit. Precisament enguany
s’ha fet una enquesta d’abast estatal a través de Sigma2 i els resultats han estat molt esperançadors:
més del 80% dels entrevistats va
considerar necessària la professió,
d’interès general i, a més, es valorava la qualificació de l’Administrador de finques i la seva col·legiació
com una garantia per als usuaris en
relació a la seguretat jurídica dels
serveis que presten. I això lliga amb
una altra qüestió que ens preocupa i que també es va tractar en una
de les taules del Fòrum: nosaltres i
els ponents que van tractar aquesta qüestió, vam coincidir en que la
regulació actual no és suficientment
clara pel que fa a la qualificació requerida als Administradors de finques. La reforma es limita a dir que
l’Administrador professional haurà
de tenir la qualificació adequada, i
això no és suficientment objectiu.
Aquesta adequació hauria d’estar
determinada legalment d’acord
amb el que estableix la Llei del
Dret a l’Habitatge, en referir-se als
Administradors de finques col·legiats. En aquest sentit, el que pretenem és tractar d’ajustar la redacció
d’aquesta disposició amb l’objectiu
que els usuaris de finques en règim
de propietat horitzontal tinguin degudament garantits els seus drets
en els serveis que reben.
De la mateixa manera, en finques
en règim de propietat vertical els
Administradors de finques col·legiats som també imprescindibles per
la complexitat dels arrendaments
urbans, perquè coexisteixen diverses lleis a la vegada i cadascuna
d’elles està en vigor per determinats
tipus de contractes. A més, algunes
interfereixen en les anteriors, amb
la qual cosa és necessari que el professional conegui perfectament els
interessos que estan en joc i la disposició que ha de ser aplicada en
cada cas: a l’hora de fer el contracte,
de gestionar-lo i de resoldre’l. Precisament, per tal de garantir la professionalitat dels Administradors de
finques, els col·legis duem a terme
a través de l’Aula col·legial i de manera contínua cursos de formació
i de reciclatge de tota la regulació
normativa que les diferents Administracions estan promovent en els
àmbits de l’habitatge.
La Llei 4/2013 de Mesures de Flexibilització i Foment del Mercat
de Lloguer ha introduït importants modificacions en l’anterior
Llei d’Arrendaments Urbans de
1994: més llibertat de pacte entre les parts, canvis en la durada del contracte d’arrendament,
la possibilitat que el propietari
recuperi l’habitatge a partir del
primer any de contracte i la possibilitat d’inscriure el contracte
d’arrendament al Registre de la
Propietat, entre d’altres. Quina
valoració en fa?
No creiem que aquesta reforma fomenti el mercat de lloguer. La voluntat era la de flexibilitzar i facilitar els
pactes entre les parts, però no creiem que això sigui suficient perquè
aquest mercat es fomenti. També
veiem un greu inconvenient en el
tractament que es fa respecte a la
inscripció en el Registre de la Propietat dels arrendaments urbans.
A més de no resultar eficaç, creiem
que això generarà certa inseguretat en els arrendataris, perquè no
necessàriament serà garantit el
seu lloguer en cas que el propietari
transmeti la finca arrendada. A més,
el tràmit de la inscripció suposarà
ENTREVISTA
per a l’arrendatari uns costos molt
elevats (impost de transmissions
patrimonials, aranzels notarials i
Registre de la Propietat) que ningú
ha posat en dubte i segurament
també per al propietari quan tingui
que cancel·lar la inscripció. Davant
d’aquesta voluntat del legislador de
fomentar el lloguer, sorprèn l’afany
recaptador de l’Administració autonòmica quan recentment s’ha promulgat una nova reforma fiscal que
preveu un increment del 66% de
l’impost de transmissions patrimonials el proper any 2015.
Com està el tema del Registre
de morosos, també previst en el
projecte de reforma de la LAU?
La Llei 4/2013 preveu aquest Registre, però aquesta disposició està
supeditada a l’aprovació d’un reglament que l’ha de desenvolupar
en un termini de sis mesos. Aquest
temps ja ha passat i el reglament no
existeix, per la qual cosa la finalitat
que es pretenia tampoc s’ha aconseguit. Certament, molts arrendadors no es decideixen a llogar per la
manca de seguretat jurídica –volen
assegurar-se que els paguin les rendes i que no els destrossaran l’habitatge–. Aquest Registre de morosos
pretenia evitar la multireincidència
dels “professionals” de l’impaga-
ment del lloguer. Interessa, doncs,
que aquest Registre pugui funcionar
i que l’accés sigui possible garantint
la confidencialitat de les dades, a
través d’institucions públiques com
poden ser els col·legis d’Administradors de finques.
A Catalunya –a diferència de la
resta de l’Estat– és necessària
la conformitat de tots els veïns
quan un propietari vol instal·lar
un punt de recàrrega a la seva
plaça de pàrquing. Creu que això
pot generar conflictes?
La reforma del Codi Civil no hi aporta grans idees. El que nosaltres defensem és que, a més del dret individual de cada propietari d’instal·lar
un punt de recàrrega, en la disposició reguladora s’ha de preveure que
aquest dret pot acabar-se traduint
en perjudicis i conflictes per a la comunitat en cas de no ser articulat
adequadament. Per tant, s’ha d’assegurar que la col·locació d’aquests
punts de recàrrega individuals respectin les instal·lacions comunes,
promovent prioritàriament les comunitàries. Creiem que la millor solució ha de passar per una instal·lació general, comuna per a tots, com
en el precedent de les instal·lacions
d’ infraestructures de telecomunicacions dels edificis.
11
Fa uns mesos, vostè manifestava
la seva preocupació en relació a
l’intrusisme professional. Podem
considerar que aquest tema ja
s’ha resolt? S’ha identificat alguna institució que pugui exercir la
potestat disciplinària a Catalunya a favor dels consumidors?
No està resolt i la llei podria fer quelcom més per evitar que proliferin
activitats realitzades per individus o
entitats que no donen cap garantia,
no tenen la capacitació i desconeixen
tota la regulació multidisciplinària
que incideix en l’ús, el manteniment i
la rehabilitació dels edificis i les relacions veïnals. En aquest sentit, quan
passa una desgràcia –com que no
responguin del mal us dels fons de
la comunitat–, a pesar que els perjudicats poden ser moltes famílies,
els Col·legis no podem intervenir si
el responsable no està col·legiat, i
el que pretenem és evitar aquestes
conseqüències mitjançant la intervenció de l’Agència Catalana de Consum en l’exercici de la seva competència legal, donat que no sempre és
una solució recórrer a la via judicial.
I amb aquesta finalitat estem treballant tot i la certa manca d’interès
que, malauradament, estem veient
de moment.
12
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
Las reformas de la LAU y de la PH
de Catalunya, a debate
El World Trade Center de Barcelona
acogió el II Fórum de Jueces y Administradores de Fincas de Cataluña,
que se celebró los días 15 y 16 de
noviembre de 2013. Tras la magnífica experiencia de la primera edición,
en marzo de 2011, se consideró
oportuno volver a unir a administradores de fincas y profesionales de la
judicatura por el interés recíproco de
ambos colectivos y de la ciudadanía
en general.
En el transcurso de este encuentro
se debatió sobre la interpretación y
la aplicación de la nueva regulación
arrendaticia aprobada por la Ley
4/2013 de Medidas de Flexibilización
y Fomento del Mercado de Alquiler
de Viviendas y, asimismo, el análisis
y la formulación de propuestas al Anteproyecto de Reforma del Régimen
Jurídico de la Propiedad Horizontal
del Llibre Cinquè del Codi Civil de Catalunya, actualmente en trámite parlamentario.
Con el fin de analizar los aspectos
mencionados, se constituyeron seis
mesas de trabajo con la presencia de
jueces o magistrados, abogados, otros
profesionales de la justicia y administradores de fincas, para aportar una
visión desde todas las perspectivas
posibles, compartir conocimientos y
aportar experiencias.
La inauguración del II Fórum de Jueces
y Administradores de Fincas de Cataluña contó con la presencia de Santiago Ballester, Director General de Dret i
Entitats Jurídiques de la Generalitat de
Catalunya –que acudió en representación del Conseller de Justícia, Germà
Gordó–; Jordi Jané, Vicepresidente Cuarto del Congreso de los Diputados; y
Enrique Vendrell, Consell de Col·legis
Territorials d’Administradors de Finques de Catalunya.
1. Jordi Jané., Vicepresidente
Cuarto del Congreso de los
Diputados
2. Sesión inaugural del Fòrum
3. De izq. a dcha., Joan Cremades,
Lourdes Ciuró, Enrique Vendrell,
Jordi Jané, Santiago Ballester y
Salvador Díez
4. De izq. a dcha., José Mª Aguilá,
Joan Cremades, Anabel Miró, Rocío
Delgado, Enrique Vendrell, Ana
Bozalongo y Lluís Bou
2
3
4
1
MESAS DE TRABAJO
5
13
6
7
5. Santiago Ballester
6. Instante de una de las mesas
de trabajo
7. Enrique Vendrell y Jordi Jané
8. Los asistentes escuchan los
parlamentos de los ponentes
9. Imagen de la pausa entre las
mesas de trabajo
10. Salvador Díez
8
9
10
14
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
1ª MESA DE TRABAJO
Principales modificaciones arrendaticias
introducidas por la Ley 4/2013 de 4 de
junio; estabilidad vs. rentabilidad
Ponentes:
Ilmo. Sr. Fernando Utrillas
Carbonell, Magistrado
Sección 13ª AP Barcelona
Ilmo. Sr. Joan Perarnau
Moya, Magistrado Sección 3ª
AP Tarragona
Moderadora:
Sra. Ana Bozalongo Antoñanzas,
Asesora Jurídica CAF Tarragona
JOAN PERARNAU:
1. INTRODUCCIÓN: APLICACIÓN
Y CARACTERÍSTICAS DE LA REFORMA
La última reforma realizada al procedimiento de desahucio corresponde a la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y
fomento del mercado del alquiler
de vivienda (BOE 134/2013, de 5
de junio de 2013).
Esta ley entró en vigor al día siguiente de su publicación, el día
6 de junio de 2013 (DF 4), pero no
afecta a las normas y a la tramitación procesal de los procesos que
estuvieran ya en trámite a la entrada en vigor de la misma, los cuales
se seguirán sustanciando, hasta
que recaiga decreto o sentencia,
conforme a la legislación procesal
anterior, de manera que las modificaciones procesales introducidas
en la LEC no les afectarán hasta
dicho momento (DT 2ª). Debe entenderse, pues, que hasta que
finalice el procedimiento en primera instancia mediante decreto
o sentencia se seguirá tramitando
conforme a la normativa procesal
anterior. A partir de este momento, esto es, en su ejecución o en la
segunda instancia en su caso, ya
serán de aplicación las nuevas normas procesales establecidas por la
reforma de la Ley 4/2013.
Esta Ley, dice su Exposición de motivos, opera una reforma de determinados preceptos de la LEC, al objeto
de abordar las cuestiones más puntuales que están generando problemas en los procesos de desahucio
después de las últimas reformas.
Por tanto, no es en modo alguno
una ley que introduzca cambios importantes en la legislación existente
del desahucio, tras la reforma en
profundidad de este realizada por
la Ley 37/2011, de 10 de octubre,
de medidas de agilización procesal,
sino meras aclaraciones, puntualizaciones y mejoras gramaticales.
Que nadie busque en esta ley, pues,
novedades significativas en materia
procesal, a diferencia de lo que sucede con el derecho sustantivo de
los arrendamientos urbanos, de
los que sí hace una muy significativa reforma, sino una corrección de
técnica legislativa para solventar los
problemas creados por la deficiente redacción a las normas del desahucio dada por la Ley 37/2011, de
10 de octubre, fundamentalmente
en la regulación y contenido de los
decretos que el Secretario judicial
debe dictar, contenido que se equipara al de las sentencias dictadas
por el juez en el procedimiento.
Debemos recordar que la Ley
37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal, supuso una auténtica monitorización
del procedimiento de desahucio,
aplicando fundamentalmente los
trámites procesales del monitorio
al desahucio. Ello se debió no sólo
a las recomendaciones dadas por
los profesionales, sino también
al éxito objetivo que el procedimiento monitorio ha tenido1. La
introducción de un procedimien-
1 En el año 2002, se presentaron en España 168.032 monitorios, del total de 567.350 procedimientos civiles contenciosos ingresados, lo que supuso el 29,5%; el 20,4% de los monitorios concluyeron por pago,
el 44,2 % en ejecución –que representó el 26,3 % del total de ejecuciones civiles-, el 8,6 % se transformó en verbal, el 4,8 % se transformó en ordinario, y el 22% concluyeron de otra forma –inadmisión a trámite,
inhibición, etc.-.
En el año 2004, se presentaron en España 272.476 monitorios, del total de 712.709 procedimientos civiles contenciosos ingresados, lo que supuso el 38,23%; el 17,87% de los monitorios concluyeron por pago,
el 43,60 % en ejecución –que representó el 40,12 % del total de ejecuciones civiles-, el 5,85 % se transformó en verbal, el 3,65 % se transformó en ordinario, y el 29,15% concluyeron de otra forma –inadmisión a
trámite, inhibición, etc.-. En el año 2004, el porcentaje de monitorios respeto de todos los asuntos contenciosos ingresados en los juzgados civiles superó el 30% en todas las comunidades autónomas, llegando a
ser en Canarias el 44,3%, siendo en Cataluña el 38,9%.
En el año 2006, se presentaron en España 368.819 monitorios, del total de 808.504 procedimientos civiles contenciosos ingresados, lo que supuso el 45,61%; el 15,3% de los monitorios concluyeron por pago, el
38,2% en ejecución –que representó el 42,3% del total de ejecuciones civiles-, el 4,9% se transformó en verbal, el 2,8 % se transformó en ordinario, y el 38,7% concluyeron de otra forma –inadmisión a trámite,
inhibición, etc.-. En el año 2006, el porcentaje de monitorios respeto de todos los asuntos contenciosos ingresados en los juzgados civiles superó el 40% en todas las comunidades autónomas, salvo en el País Vaso
que fue el 37,4 %, llegando a ser en Canarias el 55,6 %, siendo en Cataluña el 45,5 %. (datos extraídos del artículo “LA BASE DOCUMENTAL DEL PROCESO MONITORIO: NECESIDAD DE DOCUMENTOS ORIGINALES O
ADMISIBILIDAD DE LAS COPIAS”. Joan Perarnau Moya, La Ley, núm. 5, 2007)
Monitorios y ejecuciones procedentes de monitorios en los años 2008 a 2012 (Fuente CGPJ):
Ingresados
Resueltos
Pendientes
2008
645.976
499.543
422.884
2009
856.875
689.756
572.384
2010
895.127
850.330
605.755
2011
683.704
811.668
467.293
2012
699.930
730.361
435.385
Ejecuciones ingresadas
Ejecución monitorios
% debidas a monitorios
2008
505.481
184.085
36,4%
2009
685.280
267.222
39,0%
2010
696.331
304.333
43,7%
2011
650.788
309.799
47,6%
2012
662.754
285.201
43,0%
MESAS DE TRABAJO
to lleno de automatismos y mecánico en gran parte, como es el
monitorio, se ha visto como la herramienta más eficaz y adecuada
para resolver el desahucio, que,
por una parte, no debiera presentar a priori muchas complejidades
procesales, pues el desahucio es
la mera consecuencia de no pagar
la renta, pero que, por otra, tiene
un profundo alcance social, más
en estos tiempos de grave crisis
económica.
los terminados en el año 2012
muestra una reducción del 10,2%
de su duración, pasando de 4,7
meses a 4,2 meses.
Sin embargo, monitorizar el procedimiento de desahucio, a los
efectos de darle mayor rapidez y
agilidad, de motorizarlo en este
sentido, supone también enfrentarse muchas veces con los
problemas procesales del procedimiento monitorio, problemas
que han sido y son muchos dada
la parca regulación legal del mismo. La Ley 4/2013, de 4 de junio,
de medidas de flexibilización y
fomento del mercado del alquiler
de vivienda, pretende resolver algunos de tales problemas. Como
veremos, quedan todavía multitud
de dudas, las cuales deberán ser
resueltas por la integración y la interpretación judicial.
Por primera vez, en el año 2013
se dispone del número total de
lanzamientos practicados2, que
en el primer semestre del presente año han sido de 37.545, de
ellos el 24,5% se han producido
en Cataluña, el 14,5% en la Comunidad Valenciana, el 13% en la de
Madrid y el 12,8% en Andalucía.
2. BREVES DATOS ESTADÍSTICOS
Resalta el servicio de estadística
del CGPJ, en relación al impacto de
las medidas de agilización procesal derivadas de la Ley 37/2011, de
10 de octubre, que la Estadística
Judicial permite todavía hacer pocos análisis sobre el impacto de las
medidas de agilización procesal en
la jurisdicción civil.
Centrándonos en los procedimientos arrendaticios, cuyo ingreso
tuvo un incremento del 8,1% en
2012 respecto a 2011, la estimación de las duraciones medias de
La estadística judicial del CGPJ
ofrece la cifra de 101.034 lanzamientos acordados por los juzgados en 2012 (de ejecuciones hipotecarias: 43.858; de laudos arbitrales: 1.909; de asuntos de familia:
549; y de verbales arrendaticios –y
resto de causas–: 54.718).
Del total de lanzamientos, el 58%
derivan de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el 37% se derivan de ejecuciones hipotecarias
y el 5% de otras causas. El número de lanzamientos solicitados
ha sido un 15,6% menos que en
2012. De estos, han terminado
con cumplimento positivo 20.757,
un 23% menos que en 2012.
Las causas de la disminución de
lanzamientos, según los analistas
del CGPJ, son diversas, si bien citan como de origen legal tanto la
publicación de la Ley de Medidas
de Agilización Procesal, que por
lo que se refiere a los lanzamientos derivados de procedimientos
arrendaticios facilita la entrega del inmueble en el juzgado,
sin que se derive la práctica del
mismo a los servicios comunes,
como la del Real Decreto-ley de
Medidas para reforzar la protección de los deudores hipoteca-
15
rios, que establece la suspensión
de los lanzamientos de viviendas
habituales de colectivos especialmente vulnerables3, como la Ley
1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de
deudores hipotecarios, restructuración de deuda y alquiler social
y la Ley 4/2013, de 4 de junio, de
medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler
de viviendas, que, entre otras novedades, suprime la diligencia de
lanzamiento en los casos en que
el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo sin formular oposición ni pagar
la cantidad que se reclamase, se
dejará sin efecto la diligencia de
lanzamiento.
3. EXAMEN DE LAS REFORMAS
Vamos ya a examinar las diferentes disposiciones y reformas que
en el procedimiento de desahucio
ha introducido la Ley 4/2013, de 4
de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del
alquiler de vivienda.
3.1. Enervación: Art. 22 LEC
La reforma que la Ley 4/2013
hace del apartado 4 del art. 22 se
limita a aclarar y remarcar que el
pago o consignación enervadora
que puede hacer el arrendatario
debe hacerse necesariamente
“dentro del plazo conferido en el
requerimiento”, es decir, necesariamente dentro del plazo de 10
días que se le dará al arrendatario conforme al art. 440.3 LEC.
Por tanto, todo pago o consignación posterior no tendrá nunca
efectos enervatorios.
No se trata de ninguna reforma,
ya que esta era realmente la norma ya vigente después de la reforma hecha por la Ley 37/2011, por
2 Respecto a los lanzamientos se dispone en la Estadística judicial de dos datos. En primer lugar, el número de los solicitados a los servicios comunes de notificaciones y embargos, de los que se dispone de una
serie desde 2008 aunque tienen el inconveniente de que no en todos los partidos judiciales hay ese tipo de servicios comunes, por lo que el dato permite medir la evolución, pero no los valores absolutos. Debe
recordarse también que los lanzamientos pueden afectar a muy distintos tipos de inmuebles, no solo viviendas, y que el que se soliciten al servicio común no significa que este lo hay podido ejecutar. Por tanto, los
datos no deben ser considerados exactos, sino orientativos.
3 Otros datos estadísticos colaterales de interés, analizados y correspondientes al primer trimestre de 2013 (Datos del CGPJ a día 17-6-2013). Procedimientos monitorios: se han presentado 137.260 procedimientos monitorios, con una disminución respecto al primer trimestre de 2012 del 20%. Este descenso viene tras el importante incremento interanual, del 52,5% observado en el cuarto trimestre de 2012, y se puede
considerar provocado, en buena medida por los efectos derivados de las modificaciones de las tasas judiciales. Ejecuciones hipotecarias: en el primer trimestre de 2013 se han iniciado 21.272 ejecuciones hipotecarias, un 13,9% menos que el año anterior. Una de las causas de esta disminución puede encontrarse en la aprobación del Código de Buenas Prácticas Bancarias. El número de ejecuciones hipotecarias iniciadas en
Andalucía representa el 22,5% del total, le siguen Cataluña con el 21,4%, la Comunidad Valenciana con el 13,2% y la de Madrid con el 10,1%.
16
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
lo que lo que se ha hecho es una
mera aclaración, puntualización o
mejora del algo confuso texto del
precepto.
Debe recordarse que la LEC permitía, inicialmente, hacer el pago
o la consignación enervadora
hasta el momento mismo del
inicio de la vista del juicio verbal
de desahucio (pero antes de su
inicio, ya que una vez iniciada la
vista ya no había lugar a opción
alguna para enervar la acción de
desahucio). Tal sistema fue cambiado por la Ley 37/2011, en la
medida que remitía claramente al
art. 440.3 LEC (que decía: “El Secretario judicial, tras la admisión
y previamente a la vista que se
señale, requerirá al demandado
para que, en el plazo de 10 días,
desaloje el inmueble, pague al
actor o, en caso de pretender la
enervación, pague la totalidad de
lo que deba o ponga a disposición
de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda
y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador
del desahucio”). Sin embargo, no
era el texto introducido en la reforma muy afortunado en cuanto
a claridad, lo que dio lugar a que
un sector de la doctrina estimara
la existencia de dos momentos
posibles para enervar la acción:
el previsto en el art. 22.4 LEC (que
decía textualmente “si, requerido
aquél previamente a la celebración de la vista”, por lo que de
esta frase entendían que cabía la
enervación hasta la celebración
de la vista), y el momento del art.
440.3 LEC (en los 10 días dados
por el requerimiento). La presente reforma ha eliminado toda
duda, mejorando la redacción del
precepto.
Vamos a examinar seguidamente
algunos de los problemas no resueltos por la reforma:
3.1.a) Qué sucede si el arrendatario paga o consigna en el plazo
legal pero no lo acredita.
Se trataría del supuesto en que el
arrendatario demandado paga o
consigna en el plazo legal, pretendiendo pues la enervación de la
acción, pero no lo acredita documentalmente ante el juzgado.
Considera algún autor4 que debe
acreditarse el pago enervador
dentro de los 10 días legamente establecidos, no simplemente efectuarlo, de manera que de
nada vale que después de los 10
días tras el requerimiento judicial
el arrendatario demandado quisiera acreditar que la consignación
o pago estaba hecho en plazo, ya
que para que la enervación sea
correcta deben concurrir dos circunstancias, a saber: una, que se
lleve a cabo dentro de los 10 días
citados, y otra, que se acredite
este pago enervador, de tal manera que si se hace antes pero no se
acredita, de nada valdrá haberla
hecho a los efectos enervadores
de la acción de desahucio. Sí que
tendría –dice este sector doctrinal–
el efecto de extinguir la deuda que
tenía con el actor al objeto de que
no se le reclamen en la ejecución
de sentencia las rentas adeudadas, pero la sentencia será estimatoria de la pretensión del actor y
deberá acordarse el desahucio.
No comparto la opinión anterior.
Lo que la ley exige es que el arrendatario que pretenda la enervación pague o consigne dentro del
plazo legal (los 10 días desde el
requerimiento), que es lo esencial en la medida que el pago es
lo pretendido por el actor, no exigiendo expresamente la ley que el
arrendatario lo acredite documentalmente ante el juzgado necesariamente dentro de dicho plazo
legal. Cierto es que lo normal y
lo que de ordinario debe hacerse
es acreditar en el procedimiento
tal pago o consignación, presentando junto con el escrito que lo
anuncie la documentación acreditadora, sin perjuicio que ya el actor-arrendador habrá tenido normalmente conocimiento del pago
o de la consignación. Ahora bien,
realizado el pago o la consignación
dentro del plazo legal, y no acreditándolo el arrendatario dentro de
dicho plazo, no hay inconveniente
alguno en que lo pueda acreditar
posteriormente, incluso en la vista
preceptiva a realizar si el arrendador se opusiera a la enervación
pretendida por el arrendatario, al
ser en todo caso tal falta de acreditación un defecto subsanable. Tal
subsanación procedería conforme
al art. 231 LEC, y sería la misma
que se aplica, por ejemplo, a las
consignaciones prevenidas en el
art. 449 LEC para cuando el deudor manifiesta, pero no acredita,
haber pagado o consignado en el
plazo legal, subsanación esta que
incluso ha sido positivada en el
apartado 6 del art. 449 LEC.
3.1.b) Si el arrendatario paga o
consigna después de interpuesta la demanda de desahucio por
el arrendador pero antes de recibir el requerimiento del art.
440.3 LEC. ¿Hay enervación? ¿Y
costas?
i) Respecto a si habría enervación,
en este caso la respuesta dada por
el TS es afirmativa. El TS ha fijado
como doctrina jurisprudencial la de
que el pago de la renta del arrendamiento fuera de plazo contractual y después de presentada la
demanda de desahucio no excluye la aplicabilidad de la resolución
arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de
una sola mensualidad de renta, sin
que el arrendador venga obligado
a soportar que el arrendatario se
retrase de ordinario en el abono de
las rentas periódicas (SSTS de 9 de
septiembre de 2011 nº 594/2011,
30 de octubre y 26 de marzo de
4 Magro Servet, Vicente: “Momento para llevar a efecto la enervación en el desahucio tras la Ley 37/2011 ¿Antes de la vista o tras el requerimiento judicial?”. Boletín de Contratación Inmobiliaria El Derecho, nº 93,
septiembre de 2012
MESAS DE TRABAJO
2009, 22 de noviembre de 2010,
entre otras). En definitiva, el pago
de la mensualidad de renta realizado fuera del tiempo pactado y
con posterioridad a la interposición
de la demanda podría dar lugar a
la resolución arrendaticia; no obstante, dice el TS, cabía la enervación
de la acción de desahucio, al haber
hecho efectivo el importe de la renta con posterioridad al plazo pactado pero antes de la celebración
de la vista (actualmente, antes del
requerimiento del art. 440.3 LEC),
por lo que procedería, conforme a
lo dispuesto en el artículo 22.4 de
la LEC, declarar enervada la acción
de desahucio.
ii) Respecto a las costas del procedimiento de desahucio instado por el
arrendador, algunos autores5 consideran que, si bien el pago hecho
por el arrendatario fuera del plazo
contractual pero antes de que se
le hubiera requerido judicialmente
por la vía del art. 440.3 LEC debe
producir ciertamente como efecto
la enervación, no se le impondrían,
sin embargo, las costas del procedimiento, porque estas se imponen
por el conocimiento directo de la
interpelación judicial, o bien por el
requerimiento extrajudicial sin que
el demandado haya satisfecho su
deuda, es decir, se impondrían las
costas con la enervación efectuada
una vez que el arrendatario ha sido
requerido judicialmente.
No comparto la opinión anterior.
En primer lugar, el art. 22.5 LEC
claramente dispone que “la resolución que declare enervada
la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las
costas devengadas”, por lo que si
el efecto del pago o consignación
hecho con retraso, hecho des-
pués de interpuesta la demanda
pero antes de efectuarse el requerimiento, da lugar, como dice
el TS, a la enervación de la acción
de desahucio instada por el arrendador, deben imponerse las costas de dicha acción de desahucio
enervada al arrendatario en aplicación literal del citado art. 22.5
LEC. En segundo lugar, tal imposición es de justicia material, ya que
ha sido el impago de la renta por
parte del arrendatario, el incumplimiento, pues, de su obligación
contractual, lo que ha obligado al
arrendador a instar la acción de
desahucio. Debe tenerse en cuenta que el arrendador pretendía
la resolución del contrato por el
incumplimiento del arrendatario,
mientras que este con el pago
ha perseguido y obtenido la continuación del contrato de arrendamiento pese a pagar la renta
con retraso, incumpliendo pues
el contrato, por lo que el decreto
que ponga fin al procedimiento de
desahucio, instado correctamente por el arrendador, acordará la
conclusión del procedimiento por
enervación de la acción instada
de desahucio con imposición de
costas al arrendatario-demandado conforme al art. 22.5 LEC.
¿Qué sucederá si a la acción de
desahucio se ha acumulado la
acción de reclamación de rentas
y cantidades asimiladas? Ciertamente la enervación afecta exclusivamente al desahucio, por
lo que a la satisfacción extraprocesal respecto de la acción de reclamación de rentas y cantidades
asimiladas deberá aplicarse el art.
22.1 y 2 LEC6. Por tanto, en buena técnica procesal, deben distinguirse ambas acciones también a
efectos de las costas7.
17
3.1.c) ¿Qué requisitos debe tener el requerimiento previo al
procedimiento judicial para que
impida la enervación de la acción de desahucio?
Son contrapuestas las soluciones
dadas por las distintas Audiencias Provinciales a este tema: unas
apoyan la tesis de que el requerimiento de pago a que se refiere
el artículo 22.4 LEC que impide la
posibilidad de enervar no exige
que se advierta expresamente al
arrendatario de las acciones judiciales concretas que se iniciarán
en caso de impago de las rentas
vencidas, siendo suficiente que se
haya producido un requerimiento fehaciente de pago de rentas
o cantidades debidas, aparte del
requisito temporal y falta de pago.
Por el contrario, otras sostienen
que es imprescindible que a través del requerimiento no sólo se
ilustre al arrendatario de los datos básicos de la relación jurídica
litigiosa, como son la identidad del
arrendador y del vínculo contractual incumplido, así como del detalle de las cantidades que aquel
adeuda, bien en concepto de rentas, bien en concepto de cantidades cuyo pago le sea imputable,
sino que, además, debe contener
una intimación o requerimiento
para que satisfaga todas esas cantidades en el plazo máximo de un
mes, y con advertencia de las consecuencias jurídicas inherentes a
su impago, que ha de ser clara y
terminante8.
Considero que debe seguirse la
segunda doctrina, que es la mayoritaria. Así, las Sentencias de la
Audiencia Provincial de Tarragona, Sec. 3ª, 2 de abril de 2013 y de
22-5-2009, núm. 168/2009, decían
que “el trascrito art. 22.4 L.E.C.
5 Magro Servet, Vicente: “La Ley 37/2011 y la nueva metodología para conseguir la agilización del juicio de desahucio. Casuística práctica”. La ley, 2012.
6 SAP Tarragona, Sec. 3ª, de 28 de septiembre de 2010: “Respecto de la segunda de las acciones ejercitadas, la de reclamación de rentas, que el actor acumuló a la primera, estamos ante una satisfacción extraprocesal del art. 22.1, ya que el actor manifiesta que fuera del proceso ha cobrado todo lo que reclamaba y solicita la terminación del procedimiento, no oponiéndose la parte demandada. Por tanto, y conforme el
art. 22.1 LEC, no procede hacer imposición de costas de esta acción”.
7 SAP Tarragona, Sec. 3ª, de 10 de julio de 2008: “En el presente caso se ejercitaron dos acciones acumuladas, por lo que se ha de ver, a efectos de las costas de cada una de las acciones, su resultado final. Respecto a
la acción de desahucio, la sentencia de instancia acordó la enervación de la acción, al considerar que la demandada era morosa de rentas pero que tenia derecho a enervar, por lo que procedía la imposición a ella de
las costas respecto de la acción de desahucio, conforme a la anterior doctrina, pues está claro que si no fuera por el derecho a enervar la acción de desahucio se hubiera estimado. Respecto a la acción de reclamación
de rentas, acumulada a la de desahucio, estaríamos ante una estimación sustancial (…) al no reconocerse sólo un 5% de lo que se reclamaba, por lo que las costas se impondrían también a la parte demandada”.
8 AP León, sec. 2ª, S 6-5-2011, núm. 171/2011.
18
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
exige para la imposibilidad de la
enervación en el caso de que se
haya procedido a un previo requerimiento de pago al arrendatario,
no solo que haya transcurrido el
tiempo indicado, sino también que
en el mismo se le advierta de las
consecuencias de no proceder a
dicho pago y, en concreto, de la
intención de resolver el contrato
y de la pérdida de la facultad de
enervar, ya que es de la única manera que el arrendatario pueda
conocer cuáles van a ser aquellas
y puede entonces valorar qué es
lo más conveniente para él”. Igualmente, la Sentencia de 26 de junio
de 2007 decía que, respecto a los
requisitos del requerimiento del
art. 22.4 LEC, “se ha de tener presente que su éxito exige, junto al
transcurso de dicho plazo, la efectiva formulación por la arrendadora de una declaración de voluntad
dirigida a la arrendataria comprensiva de su intención e interés
en dar por finalizado el contrato
para el caso de no serle abonadas,
en aquel improrrogable plazo, las
cantidades que especifica y que
detalladamente deben concretarse, haciéndolo saber así a la contraparte, ya que sólo una admonición en estos términos, esto es, de
manera clara y terminante, puede
provocar la improcedencia de la
enervación, puesto que únicamente de este modo comprenderá el
inquilino el alcance de la intimación y podrá adaptar su conducta
a lo que estime procedente”. Por
tanto, el requerimiento previo de
pago a los fines de lo dispuesto
en el art. 22.4 LEC debe ser objeto de interpretación restrictiva, en
cuanto limitativo de la facultad de
enervar, por lo que debe ser claro, preciso, terminante y contener
una intimación clara y expresa de
pago con las consecuencias desfavorables en el caso de no ser
atendida.9 Esta posición tiene refrendo incluso en el contenido que
legalmente debe tener el requeri-
miento judicial al arrendatario demandado, conforme al art. 440.3
LEC, por lo que no parece razonable que el requerimiento previo al
procedimiento judicial, para que
impida la enervación de la acción
de desahucio, pueda tener menos
requisitos que aquel y limitarse a
hacer simplemente una conminación de pago al arrendatario.
3.2. Notificaciones por edictos
en el tablón del juzgado
La reforma realizada al art. 164-último párrafo LEC se limita a añadir
las palabras “o requerimiento”, de
manera que lo que se colgará en
el tablón de anuncios del juzgado en caso de citación edictal del
arrendatario demandado y no localizado será el requerimiento que
debiera hacérsele conforme al art.
440.3 LEC.
Por su parte, la reforma del art.
497 LEC se limita a añadir las palabras “y en los procesos de desahucio en los que se acumule la
acción de reclamación de las rentas y cantidades debidas”, de manera que se especifica que, tanto
en el proceso de desahucio estricto como cuando se haya acumulado a la acción de desahucio la
acción de reclamación de rentas,
puede hacerse también la notificación edictal de la sentencia o
de la resolución que ponga fin al
proceso en el tablón de anuncios
de la Oficina Judicial, sin que sea
necesaria la publicación de edictos en el Boletín Oficial de la Comunidad Autónoma o en el Boletín Oficial del Estado.
3.3. Si se condena, se condenará
siempre al pago de las rentas
que se devenguen hasta la entrega de la posesión de la finca
al arrendador y también al pago
de las costas cuando el arrendatario ni paga ni se opone
i) La reforma tanto del art. 220
LEC como del art. 440.3-último
9 En el mismo sentido, AP Valencia, sec. 8ª, S 9-5-2006, nº 246/2006 y AP Baleares, sec. 4ª, S 5-5-2005, nº 180/2005.
10 Conde Alonso, Wilma: “El desahucio monitorio”. El Derecho Editores. Diciembre de 2011.
párrafo LEC clarifica que, en los
casos de reclamaciones de rentas
periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción
de desahucio por falta de pago o
por expiración legal o contractual
del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en
su demanda, la sentencia, el auto
o el decreto que estimen tales
acciones incluirán, siempre y sin
excepción, la condena a satisfacer
también las rentas debidas que se
devenguen con posterioridad a la
presentación de la demanda hasta
la entrega de la posesión efectiva
de la finca, tomándose como base
de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la
demanda.
Por tanto, en el procedimiento de
desahucio y reclamación de rentas periódicas, ya concluya el procedimiento por sentencia o auto
del Juez o bien por decreto del
Secretario Judicial, en todas las
resoluciones anteriores en que
se estimen las acciones ejercitadas debe condenarse, cuando el
demandante lo hubiere solicitado
expresamente en su demanda, al
pago de las rentas futuras, es decir, las rentas que se devenguen
con posterioridad a la presentación de la demanda y hasta la entrega efectiva de la posesión de la
finca al arrendador.
La reforma tiene su origen en la
doctrina que consideraba que,
como no se preveía expresamente en la LEC que en el decreto
del Secretario judicial dando por
terminado el procedimiento, por
falta de pago o de oposición por
parte del arrendatario demandado, se hiciera pronunciamiento
sobre las rentas que se fueran
devengando hasta el momento
mismo del desalojo, no era posible hacer en el decreto tal pronunciamiento10.
MESAS DE TRABAJO
Tal doctrina resultaba no sólo contraria a lo establecido en la LEC, sino
incluso ilógica, ya que daba distinto
trato en este tema a cuando el procedimiento terminaba por sentencia condenatoria que cuando terminaba por decreto condenatorio por
falta de oposición del demandado.
Por ello, la doctrina mayoritaria era
la contraria. Así, se señalaba en los
acuerdos unificadores de criterios
de la Audiencia Provincial de Barcelona que “la pasividad del arrendatario demandado no puede repercutir
en detrimento del actor y no podemos obviar que si el arrendatario
no se opone, el arrendador no tiene posibilidades de conseguir una
sentencia”. También el Auto de la AP
Tarragona, Sec. 3ª, de 7 de mayo de
2013, se pronunciaba claramente
por incluir en el decreto que concluía el procedimiento por falta de
oposición la condena al pago de las
rentas hasta el desalojo efectivo de
la finca.
La reforma ha pretendido clarificar
el tema, igualando los efectos tanto
de la sentencia condenatoria como
del decreto condenatorio en el mismo sentido: Si se estima el desahucio y se reclamaban también las rentas, se estime por sentencia o por
decreto, se condenará siempre al
arrendatario a pagar las rentas que
se devenguen hasta que entregue
realmente la posesión de la finca al
arrendador, siempre lógicamente
que el actor hubiere solicitado esta
condena de futuro en su demanda.
ii) Igualmente clarifica la reforma
que se impondrán en el decreto
las costas al demandado cuando ni
paga ni se opone, aunque desaloje
en estos casos el inmueble.
Al igual que sucedía con las rentas
futuras, existía determinada doctrina que se manifestaba en contra
de la imposición de costas en estos
casos, bajo el argumento de que el
artículo 440.3 LEC no contenía referencia alguna al pago de las costas
en el decreto que ponía fin al procedimiento por falta de oposición.
Por contra, sosteníamos más ajustado a Derecho su imposición por
las razones siguientes: el artículo
22.5 LEC expresamente lo preveía
para la resolución que declara
enervada la acción de desahucio;
había sido el incumplimiento del
demandado el que motivó que el
arrendador hubiera de interponer
la preceptiva demanda; la necesidad de intervención normalmente
de abogado y procurador en el proceso; y que si el arrendatario no estaba conforme con la reclamación
debería haberse opuesto (Auto de
la AP Tarragona, Sec. 3ª, de 7 de
mayo de 2013).
La reforma ha clarificado finalmente el tema.
Ana Bozalongo Antoñanzas
3.4. Lanzamiento automático
y directo si el arrendatario no
paga ni se opone
Es la novedad principal de la reforma: se vincula el lanzamiento a la
falta de oposición del demandado,
de tal modo que si este no atendiere el requerimiento de pago o
no compareciere para oponerse o
allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado
el juicio y producirá el lanzamiento.
La reforma pretende reforzar,
pues, el automatismo que la falta
de pago y la falta de oposición por
parte del arrendatario en el plazo
de los 10 días después del requerimiento produce: el lanzamiento
inmediato y directo, a realizar el día
que ya se le hubiera señalado en el
requerimiento.
Antes de la reforma, el efecto que
producía la falta de pago y la falta
de oposición por parte del arrendatario, una vez dictado por el secretario judicial el decreto dando por
tenido el procedimiento, era la posibilidad que tenía entonces el demandante para instar el despacho
de ejecución, bastándole para ello
con una mera solicitud. Tras la reforma, no se precisa que el demandante inste el lanzamiento, ya que
el secretario judicial lo acordará ne-
Joan Perarnau
Fernando Utrillas
19
20
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
cesariamente en su decreto dando
por finalizado el procedimiento de
desahucio siempre que así lo hubiera solicitado el demandante en
su demanda. De esta forma, y tras
la modificación de los art. 440.3 y
549 LEC, se da el mismo efecto de
ejecución inmediata a las sentencias condenatorias de desahucio
–que era lo que ya contemplaban
los citados preceptos– que a los
decretos del secretario judicial que
pongan fin al procedimiento de
desahucio por no haberse pagado
ni presentado oposición por parte
del arrendatario demandado.
En definitiva, y examinando el iter
procesal, se requerirá al arrendatario demandado para que, en
el plazo de 10 días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso
de pretender la enervación, pague
la totalidad de lo que deba o ponga
a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de
las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el
momento de dicho pago enervador
del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición.
Si el arrendatario demandado, en
el plazo de los 10 días después del
requerimiento, ni paga, ni enerva,
ni se opone, se producen los siguientes efectos:
1) La falta de oposición al requerimiento supondrá la prestación de su consentimiento a
la resolución del contrato de
arrendamiento que le vincula
con el arrendador.
2) El secretario judicial dictará
seguidamente decreto dando
por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanza-
miento, en la fecha ya fijada en
el requerimiento, cuando dicha
ejecución la hubiera solicitado el
demandante en su demanda, sin
necesidad de notificar el lanzamiento de nuevo al demandado.
3) Este decreto dando por terminado el juicio de desahucio
impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de
la demanda hasta la entrega de
la posesión efectiva de la finca.
Si el arrendatario demandado, en
el plazo de los 10 días después del
requerimiento, ni paga, ni enerva,
pero sí se opone, se producen los
siguientes efectos:
1) Para que su oposición sea admisible es necesario que el demandado comparezca en forma en el procedimiento, lo que
supone que en la gran mayoría
de los casos deberá ser con
procurador y abogado, dada la
cuantía de este procedimiento
(una anualidad de renta). Si no
comparece en forma no se le
tendrá por opuesto.
2) Comparecido en forma, para
que se le tenga por opuesto
será necesario que alegue sucintamente las razones por las
que, a su entender, no debe,
en todo o en parte, la cantidad
reclamada o las circunstancias
relativas a la procedencia de
la enervación. No basta, pues,
como ya sucedía con la oposición al monitorio, con que meramente alegue que “se opone”,
o que “no debe nada”, o que
“no son ciertos los hechos de
la demanda”, u otras expresiones igualmente inconcretas. La
ley le obliga explícitamente a
dar las razones, a que motive,
aunque sea sucintamente, por
qué no debe o por qué procede la enervación, en definitiva,
a que explique su oposición.
Igualmente estas razones deberán ser las que reproduzca en
la vista, sin que en ella pueda
dar otras distintas11, salvo las de
naturaleza estrictamente procesal. Si su oposición no cumple
con los anteriores requisitos no
se le tendrá por opuesto.
3) Si comparece en forma y se
opone correctamente, se dictará por el secretario judicial decreto teniéndolo por opuesto,
y deberá realizarse la vista ante
el juez. En el decreto teniéndolo por opuesto se fijará, tras la
reforma, día y hora para que
tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de treinta días desde
la fecha señalada para la vista,
advirtiendo al demandado que,
si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha
fijada, sin necesidad de notificación posterior. Se trata de otra
novedad de la reforma. En la
redacción anterior era en el decreto de admisión de la demanda cuando ya debía fijarse el día
y la hora para el lanzamiento a
realizar, en su caso, tras la vista.
Tras la reforma, es en el decreto
teniendo por opuesto al demandado cuando se fijará día y hora
para que tenga lugar, en su caso,
el lanzamiento. La reforma carece de sentido. Tendría sentido
que fuera en el decreto teniendo por opuesto al demandado
cuando se fijara el día y hora
para que tuviera lugar la vista
ante el juez, por razones prácti-
11 AP Valencia, Sec. 8ª, Sentencia de 1 de marzo de 2013: “El artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su redacción dada por aquella Ley, prevé que en esos casos el Secretario judicial, tras la admisión
y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de 10 días, entre otras cosas, comparezca ante el Tribunal y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las
que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación. Por ello el citado precepto, al regular la oposición en el juicio de desahucio
no admite que se lleve a cabo de un modo indeterminado y genérico, sino que exige que el demandado alegue sucintamente en su escrito, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la
cantidad reclamada y esa resistencia es justamente la que motiva la convocatoria de las partes al juicio verbal. Ello evidencia que la vista tiene su causa en la oposición desplegada por el demandado. En armonía
con lo anterior, si esa resistencia es precisamente la que determina que se convoque a las partes a una vista, es claro que los motivos alegados por el demandado y no otros distintos, serán los que delimitarán,
junto a los hechos de la demanda, lo que constituye el ámbito objetivo del debate litigioso. La introducción en el acto de la vista de nuevos argumentos de oposición no es intranscendente, al contrario, infringe
los principios de contradicción y defensa, ya que caracterizándose el juicio verbal por la concentración de trámites y la unidad de acto, su sorpresivo planteamiento por el demandado impide que el demandante
pueda contrarrestarlos adecuadamente tanto en el plano alegatorio como en el probatorio”. En el mismo sentido, referido a la oposición al monitorio, AP Tarragona, Sec. 3ª, Sentencias de 29 de marzo de 2011 y
23 de octubre de 2012, entre muchas.
MESAS DE TRABAJO
cas y atendiendo a la sobrecargada agenda de señalamientos
de los jueces, pero resulta que el
día y hora de la vista ya se señala en el decreto de admisión de
la demanda y en el requerimiento, y lo que señalará ahora será
la fecha del lanzamiento tras la
vista, pero teniendo en cuenta
que esta fecha de lanzamiento
deberá ser dentro de los treinta
días siguientes a la fecha señalada para la vista. En definitiva, se
trata de una reforma inútil, entorpecedora y que nada aporta,
por lo que parece razonable que
en la práctica se pueda seguir
señalando el día y la hora para
el lanzamiento a realizar, en su
caso, en el decreto de admisión
de la demanda y en el requerimiento.
4) La vista deberá celebrarse
ante el Juez en el día y hora
que ya se estableció para ello
en el requerimiento, habiendo
servido el requerimiento como
diligencia de citación para la
misma, es decir, sin que sea necesario citar al demandado de
nuevo para la vista. Si el demandado no comparece a la vista se
declarará el desahucio sin más
trámites. En la vista, que se tramitará por las normas del juicio
verbal, se dilucidará estrictamente la oposición presentada
anteriormente por el demandado. Tal oposición debe limitarse
exclusivamente a: ser procedente la enervación de la acción
de desahucio y/o a no deber, en
todo o en parte, las cantidades
reclamadas en la demanda. La
vista o juicio verbal concluirá
dictándose sentencia, estimando o desestimando la demandada de desahucio y, en su
caso, la reclamación de rentas
y cantidades asimiladas. Contra la sentencia cabrá siempre
recurso de apelación, ya que no
estamos en un juicio verbal por
razón de la cuantía sino en un
juicio verbal por razón de la materia (art. 250.1.1 LEC).
3.5 Reformas en materia de ejecución
La reforma ha introducido la posibilidad, modificando el art. 440.3
LEC, de que el arrendador demandante interese la diligencia de lanzamiento a pesar que el arrendatario haya ya desalojado la finca, a
los solos efectos de que se levante
acta sobre el estado en que se encuentre la finca.
Por su parte, la reforma operada en el art. 549.3 LEC se limita
a equiparar, a efectos de ejecución, la sentencia condenatoria de
desahucio con los decretos que
pongan fin al referido desahucio
si no hubiera habido oposición al
requerimiento, de manera que,
en ambos casos, la solicitud de
su ejecución en la demanda de
desahucio será suficiente para la
ejecución directa de dichas resoluciones, sin necesidad de ningún
otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora señalados en la propia sentencia o en
la fecha que se hubiera fijado al
ordenar la realización del requerimiento al demandado.
Finalmente, la reforma del art.
703.1 LEC ha consistido en dar cobertura legal expresa a lo que ya
sucedía en la práctica diaria de los
lanzamientos: por un lado, la realización de la diligencia de lanzamiento por un funcionario judicial;
por otra, la necesidad de solicitar
muchas veces el auxilio policial
para poder realizarlo. Así se ha
añadido que, previa autorización
del secretario judicial, bastará con
la presencia de un único funcionario con categoría de Gestor para
realizar la diligencia de lanzamiento, que podrá solicitar el auxilio,
en su caso, de la fuerza pública.
Esta delegación que puede hacer
el Secretario judicial al funcionario
gestor es imposible si se interesa
por el actor que se levante acta sobre el estado en que se encuentre
la finca tras el lanzamiento, pues
el acta la deberá hacer necesariamente el Secretario judicial.
21
4. FINALIZACIONES POSIBLES DEL
PROCEDIMIENTO DE DESAHUCIO
Y RECLAMACIÓN DE RENTAS
Debemos examinar cómo puede
concluir el procedimiento de desahucio y reclamación de rentas
ante las diversas actuaciones que
puede realizar el arrendatario demandado. Posibilidades:
A) Que el arrendatario demandado, antes o después de ser requerido, desaloje la finca y pague o
consigne lo que debe hasta el momento mismo del desalojo. En este
caso habrá una satisfacción extraprocesal de todas las pretensiones
del actor y, por tanto, una carencia sobrevenida de objeto del art.
22.1 LEC, por lo que el secretario
judicial lo hará constar y dictará
seguidamente decreto dando por
terminado el procedimiento sin
hacer imposición de costas.
B) Que el arrendatario demandado comparezca en el procedimiento y se allane a la demanda,
obligándose pues a desalojar la
finca y a pagar lo que debe. Será
de aplicación al art. 21 LEC y para
las costas el art. 395 LEC.
C) Que el arrendatario acepte el
ofrecimiento y compromiso hecho
por el actor de condonarle todo o
parte de la deuda y de las costas
a cambio del desalojo voluntario
de la finca dentro del plazo que le
indique el arrendador (art. 437.3
LEC). La aceptación de este compromiso equivale a un allanamiento (art. 440.3 LEC), por lo que será
aplicable el art. 21 LEC.
D) Que el arrendatario demandado pague o consigne lo que debe,
pretendiendo la enervación de la
acción de desahucio y la continuación del contrato de arrendamiento. Será de aplicación el art.
22.4 LEC. Si el actor se muestra
conforme con la enervación, el
secretario dictará decreto dando
por terminado el procedimiento
con imposición de costas al arrendatario. Si el actor no se muestra
22
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
conforme con la enervación, se
citará a las partes a una vista, a
realizar conforme al art. 443, tras
la cual el Juez dictará sentencia
por la que declarará enervada la
acción o, en otro caso, estimará
la demanda habiendo lugar al
desahucio.
E) Que el arrendatario demandado
se limite a desalojar el inmueble,
sin pagar o consignar lo que debe.
En este caso debemos distinguir:
• Si la única acción ejercitada en
la demanda fue la de desahucio, el secretario judicial hará
constar el desalojo y dictará seguidamente decreto dando por
terminado el procedimiento,
dejando sin efecto la diligencia
de lanzamiento, a no ser que el
demandante interese su mantenimiento para que se levante
acta sobre el estado en que se
encuentre la finca. La reforma
ha introducido, como hemos
visto, la posibilidad de que el
arrendador demandante interese la diligencia de lanzamiento, a pesar que el arrendatario
ya haya desalojado la finca, a
los solos efectos de que se levante acta sobre el estado en
que se encuentre la finca.
• Si se acumularon las acciones
de desahucio y la de reclamación de rentas, el mero desalojo del inmueble por parte del
arrendatario sin pagar ni formular oposición dará lugar a
que el secretario judicial haga
constar el desalojo y dictará seguidamente decreto dando por
terminado el procedimiento,
dejando sin efecto la diligencia
de lanzamiento, a no ser que el
demandante interese su mantenimiento para que se levante
acta sobre el estado en que se
encuentre la finca, dando traslado al demandante para que
inste el despacho de ejecución
en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la
mera solicitud.
F) Que el demandado ni desaloje,
ni pague o consigne, ni se oponga.
• Si la única acción ejercitada
en la demanda fue la de desahucio, el secretario judicial
dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio
y se procederá al lanzamiento
en la fecha fijada en el requerimiento, cuando dicha ejecución la hubiera solicitado el
demandante en su demanda,
sin necesidad de notificar el
lanzamiento de nuevo al demandado, imponiendo las costas al demandado.
• Si se acumularon las acciones
de desahucio y la de reclamación de rentas, el secretario
judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de
desahucio y se procederá al
lanzamiento en la fecha fijada
en el requerimiento, cuando
dicha ejecución la hubiera solicitado el demandante en su
demanda, sin necesidad de notificar el lanzamiento de nuevo
al demandado, y además dará
traslado al demandante para
que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad
reclamada, bastando para ello
con la mera solicitud. Este de-
creto impondrá las costas al
demandado, así como el pago
de las rentas debidas que se
devenguen con posterioridad a
la presentación de la demanda
hasta la entrega de la posesión
efectiva de la finca si se hubieran solicitado estas rentas futuras en la demanda.
G) Que el arrendatario se oponga
en tiempo y forma. En este caso,
se dictará por el secretario judicial
decreto teniéndolo por opuesto, y
deberá realizarse la vista ante el
juez. En el decreto teniéndolo por
opuesto se fijará, tras la reforma,
día y hora para que tenga lugar,
en su caso, el lanzamiento, que
deberá verificarse antes de 30
días desde la fecha señalada para
la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se
procederá al lanzamiento en la
fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.
5. CONCLUSIONES
5.1. La reforma del procedimiento de desahucio realizada
primero por la Ley 37/2011, de
10 de octubre, de medidas de
agilización procesal, corregida
ahora por la Ley 4/2013, de 4 de
junio, de medidas de flexibiliza-
MESAS DE TRABAJO
ción y fomento del mercado del
alquiler de vivienda, ha supuesto
en la práctica, y es ciertamente positivo, una enorme disminución de
los juicios o vistas, a realizar por el
Juez, en materia de desahucio por
impago de rentas o cantidades asimiladas, dado que la mayor parte
de estos procedimientos de desahucio están terminando actualmente por decreto del secretario
judicial ante la falta de oposición a
la demanda por parte del arrendatario demandado.
Debemos recordar a estos efectos
que sólo se realizará vista o juicio
ante el juez en dos casos:
1) Cuando, conforme a los arts.
22.4 y 440.3 LEC, el arrendatario demandado pague o consigne lo que deba pretendiendo la enervación de la acción
de desahucio y el demandante
se oponga a tal enervación. En
tal caso se citará a las partes
a la vista prevenida en el art.
443 de esta Ley, tras la cual el
Juez dictará sentencia por la
que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará
la demanda habiendo lugar al
desahucio.
2) Cuando, conforme al art.
440.3 LEC, el arrendatario demandado se haya opuesto en
forma al requerimiento alegando no deber, en todo o en
parte, la cantidad reclamada.
5.2. Esta ausencia de juicio y la
consiguiente tramitación del procedimiento, mecánica y con los automatismos legales, por parte del
secretario judicial, debería producir en el futuro una muy notable
reducción del tiempo de respuesta al desahucio, tiempo que con
el antiguo sistema de realización
de juicio o vista obligatorio era ya
de por sí reducido (4,7 meses de
duración de media en el año 2011,
que sólo se redujo a 4,2 meses de
media en el año 2012, año éste último cuando la reforma estaba ya,
pues, en plena aplicación). Si no se
produce una reducción muy significativa en el tiempo de respuesta,
cabrá concluir que la reforma ha
sido un rotundo fracaso. Los resultados hasta ahora conocidos
no son, como vemos, halagüeños,
probablemente porque la maquinaria de la administración de justicia con la que contamos no permite mayores agilidades, por mucho
que el legislador se empeñe en reducir plazos a golpe de ley cuando
en la realidad son inaplicables con
dicha maquinaria judicial.
5.3. Las especialidades introducidas
progresivamente por el legislador
en este procedimiento de desahucio
son tan generales que afectan prácticamente a todos los trámites del
mismo (demanda, citación, tramitación, conclusión, ejecución, enervación, etc.), afectando a un número
importante de preceptos (arts. 22,
164, 220, 437, 440, 497, 549, 703, entre otros). Ello ha llevado a configurar un procedimiento, en principio
tan simple, como es el desahucio,
en una confusa maraña de normas,
reiterativas unas veces (basta con
leer el art. 440.3), confusas y difíciles
de entender en muchos casos, tanto
por los operadores jurídicos como,
sobre todo, por las propias partes,
resultando de ello un nulo aliciente
para los propietarios de inmuebles
para sacar en arrendamiento estos
e incentivar, por tanto, el mercado
del alquiler de los mismos.
Tal vez debería el legislador plantearse, o bien simplificar radicalmente el procedimiento, o bien establecer un procedimiento propio
y especial para el desahucio.
6. UNA PROPUESTA PARA UN
NUEVO PROCEDIMIENTO DE
DESAHUCIO
Con la experiencia práctica que da
el contacto diario con el procedimiento de desahucio, aventuro mi
modesta propuesta para un nuevo
procedimiento de desahucio, basado en los siguientes principios y
objetivos:
23
a) El procedimiento de desahucio no debe tener complejidad procesal alguna, porque
no solamente es de sentido
común sino también es un hecho socialmente asumido, que
cuando se alquila un inmueble,
o se paga el alquiler o se debe
desalojar el inmueble. Por ello
deben eliminarse las complejidades procesales actuales,
como son las acumulaciones
de acciones, la enervación, las
compensaciones, etc.
b) Por tanto, debe articularse
un sistema prácticamente automático que permita al propietario, una vez acreditado el
impago de las rentas por parte
del arrendatario, obtener vía
ejecutiva el desalojo inmediato
de la finca del arrendatario.
c) En caso de impago de la renta, lo que interesa fundamentalmente al propietario es recuperar la posesión del inmueble
con la mayor rapidez posible,
más incluso que cobrar unas
rentas que sabe que van a ser
de difícil cobro, por no decir de
imposible cobro en la mayor
parte de los casos.
d) Debe usarse la maquinaria
de la administración de justicia lo menos posible, por ello
debe prescindirse de todo procedimiento declarativo o de reclamación –monitorio–, yendo
directamente, una vez acreditado el impago de las rentas, a
la ejecución del desalojo.
e) Para ello debe, por un lado,
fijarse de manera precisa en el
contrato la cuantía de la renta
y un domicilio para notificaciones (normalmente la finca
arrendada) y, por otro, establecerse un medio que permita
acreditar objetivamente el impago de la misma.
Para encauzar tal procedimiento
debería partirse de la necesidad
24
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
de un contrato de arrendamiento
donde se explicitase, y por tanto se aceptase por las partes, el
procedimiento que se seguirá si
hay impago de rentas. Así, se debería, si se quiere utilizar el procedimiento ejecutivo que propongo,
pactar que el pago de las rentas,
cuya cuantía se fijará con total
precisión, debe hacerse única y
obligatoriamente a través de domiciliación bancaria, o mediante
otro sistema de pago fehaciente
a pactar (consignación judicial o
notarial, consignación ante un organismo administrativo, etc.); que
dicho pago debe hacerse en los
siete (por ejemplo) primeros días
de cada mes natural; que la falta
de pago de dos (por ejemplo) mensualidades consecutivas, o de tres
no consecutivas en un año natural, conlleva el desalojo inmediato
de la finca; que en tales casos de
impago al arrendador le bastará
con un certificado del banco o del
organismo donde se haya pactado hacer el pago, conforme no se
han ingresado en la cuenta tales
rentas, para poder presentar una
demanda de ejecución del lanzamiento; presentada tal demanda
(que puede ser perfectamente un
modelo normalizado), junto con
el contrato de arrendamiento y el
certificado de impagos, el Juzgado
acordará día y hora para el lanzamiento en los siguientes siete (por
ejemplo) días naturales, notificándolo seguidamente al arrendatario, que dispondrá hasta este momento del lanzamiento para pagar
cuanto debe enervando el desahucio o para desalojar voluntariamente la finca, apercibiéndole que
en caso contrario será desalojado
necesariamente tal día y hora.
Respecto a las rentas impagadas,
o bien se reclaman por las vías ya
existentes o bien se permite también que el certificado bancario o
del organismo correspondiente
sirva de título para despachar ejecución por ellas.
Respecto a los costes del desahucio, lo mejor sería, sin perjuicio que lo disponga la ley, que se
obligara en el contrato de arrendamiento a que se pactara quien
los paga (que será normalmente
el arrendatario moroso), pudiéndose incluso fijar la cuantía de los
mismo o una cantidad máxima
para tales costes.
Cualquier otra cuestión distinta al
estricto pago de la renta (reclamación de cantidades asimiladas a la
renta, daños en la finca ocasionados por el arrendatario, reclamación de penalizaciones pactadas,
devolución de la fianza, etc.) que
pretendan plantear las partes
debe tramitarse utilizando los procedimientos ya previstos.
Este procedimiento, que realmente, y no sobre el papel de la ley, no
durará más de 2-3 semanas, puede parecer de enorme simplicidad,
pero es precisamente lo que debe
buscarse y obtenerse si pretendemos conseguir, algún día, un procedimiento de desahucio sencillo,
rápido, barato y eficaz.
7. LA CREACIÓN DEL REGISTRO
DE SENTENCIAS FIRMES Y LAUDOS DE IMPAGOS DE RENTAS
Poca cosa se puede decir más que
mediante la Ley 4/2013, de 4 de
junio, se crea un Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler. Por Real Aecreto se
regulará en un futuro su organización y funcionamiento.
Desde el Consejo General de
Colegios de Administradores de
Fincas se propuso a los grupos
parlamentarios implantar el registro de morosos profesionales
del alquiler, a los efectos de evitar arrendatarios que, de forma
reiterativa, alquilan inmuebles
y dejan de pagar las rentas12. La
medida tiene por finalidad incentivar la puesta en el mercado del
alquiler de las viviendas que estén vacías, dando a sus propietarios mayores seguridades de que
no van a ser arrendadas por morosos profesionales13.
Con la finalidad de ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas
que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de
pago de renta en contratos de
arrendamiento y que, por dicho
motivo, hayan sido condenadas
por sentencia firme en un procedimiento de desahucio, el secretario
judicial correspondiente remitirá
dicha información al Registro de
sentencias firmes de impagos de
rentas de alquiler.
En el mismo sentido, los órganos
de arbitraje competentes deberán
poner en conocimiento de dicho
Registro los datos relativos a aquellas personas que hayan sido declaradas responsables del impago
de rentas de arrendamientos, por
medio de laudo arbitral dictado al
efecto.
Tendrán acceso a la información
obrante en el Registro, los propietarios de inmuebles que deseen
suscribir contratos de arrendamiento sobre los mismos, sean
personas físicas o jurídicas. A
tales efectos deberán presentar
una propuesta de contrato de
arrendamiento en la que se identifique al eventual arrendatario, limitándose la información a la que
tendrá derecho, a los datos que
consten en el Registro, relacionados exclusivamente con dicho
arrendatario.
12 Se calcula por tales colegios que el registro de morosos puede reducir hasta en un 90% los riesgos para alquilar, y la consiguiente litigiosidad por el impago de las rentas.
13 Según un estudio realizado por la Universidad Autónoma de Madrid, los datos del INE indican que 3,6 millones de viviendas en España están vacías, pero de éstas sólo un 29% (un millón de viviendas) están
en ciudades de más de 50.000 habitantes, que son las que concentran la demanda de alquiler. Esta cifra, señalan, debería reducirse aproximadamente a la mitad para excluir los pisos en mal estado (el 20% de
los pisos vacíos no están en condiciones de habitabilidad) y los que están en un periodo transitorio (pisos de personas mayores que viven en residencias o con un familiar, pendientes de herencias o comprados
para que vivan los hijos cuando estudien en otra ciudad o cuando se emancipen). Esto dejaría los pisos realmente disponibles en cerca de 500.000, de los que una buena parte son propiedad de la banca (La
Vanguardia, 11-2-2013).
MESAS DE TRABAJO
25
que estuviera sometido. Para los
contratos celebrados a partir del
9 de mayo de 1985 sigue en vigor
la Disposición Transitoria Primera
de la Ley 29/1994:
Las personas incluidas en el Registro podrán instar la cancelación de
la inscripción cuando en el proceso
correspondiente hubieran satisfecho la deuda por la que fueron condenadas. No obstante, la constancia
en el citado Registro tendrá una duración máxima de seis años, procediéndose a su cancelación automática a la finalización de dicho plazo.
PREGUNTAS A LA MESA
MODERADORA:
Todos aquellos contratos sometidos a tácita reconducción por
haber finalizado su duración inicial, así como las prórrogas legales, ¿por qué Ley se regularán?
FERNANDO UTRILLAS:
Según la Disposición Transitoria
Primera, en relación con la Disposición Final Cuarta, de la Ley 4/13,
el régimen jurídico de la nueva Ley
únicamente es aplicable a los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 6 de junio de 2013,
salvo pacto de adaptación al nuevo
régimen de los contratos anteriores. En defecto de pacto, los contratos de arrendamiento sometidos a
la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos,
celebrados con anterioridad a la
entrada en vigor de la Ley 4/13 continúan rigiéndose por el régimen
jurídico que les era de aplicación.
La redacción de la Disposición
Transitoria Primera de la Ley
4/2013 impide que la norma de
remisión de la Disposición Transitoria Primera de la Ley 29/1994
pueda interpretarse en el sentido
de que los contratos celebrados
a partir del 9 de mayo de 1985 en
tácita reconducción se sometan a
la Ley 29/1994 en la redacción de
la Ley 4/2013. En la actualidad,
por lo tanto, coexisten, al menos,
cinco regímenes jurídicos distintos de arrendamiento de vivienda
(anterior al Texto Refundido 64;
posterior al Texto Refundido 64;
posterior al RDL 2/1985; posterior
a la Ley 29/1994; y posterior a la
Ley 4/13).
Sin perjuicio de que las partes
puedan acordar la adaptación de
los contratos preexistentes al régimen jurídico establecido en este
Ley, cuando “no resulte contrario
a las previsiones legales” (Disposición Transitoria Primera Ley 4/13).
Es decir, cuando el pacto no sea
contrario a las nomas imperativas
de la LAU, se entiende que en su
actual redacción.
En defecto de pacto: al contrato
en período de tácita reconducción le sigue siendo de aplicación
el régimen legal y convencional al
a) Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo
de 1985 que subsistan a la
fecha de entrada en vigor de
la presente ley, continuarán
rigiéndose por lo dispuesto en
el artículo 9º del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril,
sobre medidas de política
económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el texto refundido de
la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto
4104/1964, de 24 de diciembre. Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la disposición
transitoria segunda. La tácita
reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil lo
será por un plazo de tres años,
sin perjuicio de la facultad de
no renovación prevista en el
artículo 9 de esta ley. El arrendamiento renovado se regirá
por lo dispuesto en la presente ley para los arrendamientos
de vivienda.
b) Los contratos de arrendamiento de local de negocio
celebrados a partir del 9 de
mayo de 1985, que subsistan
en la fecha de entrada en vigor de esta ley, continuarán
rigiéndose por lo dispuesto en
el artículo 9º del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril,
y por lo dispuesto en el texto
refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto
en el artículo 1.566 del Código
Civil, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de
la presente ley relativas a los
arrendamientos para uso distinto al de vivienda.
26
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
Lo dispuesto en el párrafo anterior
será de aplicación a los contratos
de arrendamiento asimilados al
de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado
a partir del 9 de mayo de 1985 y
que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley. En conclusión: salvo pacto de adaptación
al régimen jurídico de la Ley 4/13,
los contratos sometidos a tácita
reconducción por haber finalizado su duración inicial, así como las
prórrogas legales, siguen rigiéndose por el régimen jurídico de Ley
29/1994 en la redacción anterior a
la Ley 4/13.
MODERADORA:
Quins requisits haurien de tenir
les notificacions electròniques
a què fa referència l’article 4.6
de la Llei 4/2013, a fi de garantir
la seva autenticitat i contingut,
així com per deixar constància
fefaent del seu enviament i recepció, d’acord amb el que s’estableix a la Llei?
JOAN PERARNAU:
L’art. 4.6 disposa: “Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las
notificaciones previstas en esta ley,
siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su
contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción
íntegras y del momento en que
se hicieron”. La redacció és idèntica al que disposa l’art. 135.5 LEC,
que regula la presentació d’escrits
als Jutjats i les notificacions fetes
per aquests a les parts utilitzant
els mitjans tècnics de comunicació electrònica. El sistema que s’ha
implementat a tal fi és el LexNet14.
Igualment s’ha de tenir en compte
a aquests efectes la Ley 18/2011, de
5 de julio, reguladora del uso de las
tecnologías de la información y la
comunicación en la Administración
de Justicia i la Ley 59/2003, de 19 de
septiembre, Reguladora de la firma
electrónica.
La introducció de la possibilitat de
fer les notificacions a través del
correu electrònic, que ara preveu
la LAU, xoca amb una realitat on
encara no està generalitzat aquest
sistema de notificacions, ni l’ús
de la firma electrònica, ni perfeccionada la tècnica, ni els coneixements suficients d’informàtica per
la majoria la gent, el que comporta
problemes per garantir la seva autenticitat i contingut, així com per
deixar constància fefaent del seu
enviament i recepció.
En l’ús ordinari i normal del correu
electrònic pels mers particulars
hi ha, però, eines que ens poden
ajudar a verificar i acreditar l’enviament de l’email, com són, per
exemple, els avisos automàtics que
rep el remitent si el seu correu no
s’ha pogut enviar correctament.
Igualment, hi han també sistemes
de correu electrònic on es pot habilitar sol·licituds d’avís de rebut de
l’email enviat, com són per exemple
l’Outlook de Microsoft o el Thunderbird de Mozilla15. Per tant, quan
les parts assenyalin en el contracte
els seus correus electrònics a efectes d’enviar i rebre les notificacions
s’haurien d’obligar a activar el servei de confirmació de la recepció
de les comunicacions. El problema
vindrà si una de les parts no l’activa,
o posteriorment el desactiva, o simplement no envia la sol·licitud de
confirmació de recepció del correu
que l’altra part li demana.
Algun autor16 considera que es podria pactar al contracte que “la negativa d’una de les parts a activar
aquest sistema donaria lloc a tenir
per rebuts els actes de comunicació enviats per l’altre part”, però,
al meu parer, és dubtosa l’eficàcia
de tal pacte, en primer lloc, per les
grans dificultats de prova que comporta (es pot al·legar que l’ordinador s’ha espatllat, etc.), i, en segon
lloc, perquè la Llei no estableix les
conseqüències de la falta de recepció de les notificacions fetes per
aquest sistema.
Al meu parer, les comunicacions
electròniques a les quals fa referència l’art. 4.6 LAU s’han de veure
com un sistema per complementar i facilitar les comunicacions entre arrendador-arrendatari, però,
donades les mancances tècniques
que té actualment tal sistema en
l’ús ordinari i normal pels mers
particulars, no s’ha de veure com
un sistema excloent dels altres
sistemes de comunicació fefaent.
Dit d’una altra manera, si comunicació electrònica resulta efectiva,
de manera que es pot acreditar
el seu contingut i, sobre tot, la recepció per l’altra part, n’hi haurà
prou amb la mateixa; si, per contra, no es poden acreditar aquests
extrems, el millor és fer també la
comunicació per altres sistemes
que permetin acreditar la recepció, com per exemple el burofax.
14 Real Decreto 84/2007, de 26 de enero, sobre implantación en la Administración de Justicia del sistema informático de telecomunicaciones Lexnet para la presentación de escritos y documentos, el traslado de
copias y la realización de actos de comunicación procesal por medios telemáticos: Art. 7: “Si el envío se realiza correctamente, el acto de comunicación se recibe en el buzón del destinatario y queda depositado
en el mismo a su disposición. En este supuesto, el sistema devolverá al remitente un resguardo electrónico, acreditativo de la remisión y puesta a disposición, en el que consten los siguientes datos: identidad del
remitente y del destinatario, fecha y hora de su efectiva realización proporcionada por el sistema y tipo de procedimiento judicial, número y año al que se refiere”.
15 Instruccions per habilitar l’avís de rebut:
Microsoft Outlook
1. Decide si quieres recibir un recibo de lectura para todos los mensajes, o sólo de los que envías.
2. Haz clic en “Opciones” para un único recibo. Haz clic en “Opciones de rastreo” para las versiones de Microsoft Outlook anteriores a 2007. Selecciona “pide un recibo de lectura”.
3. Ve a la ventana principal para configurar un recibo de lectura para todos los mensajes. Haz clic en “Herramientas”, luego en “Opciones”. Selecciona “Preferencias” y ve a “Opciones de correo” y después a “Opciones de rastreo”. Marca junto a “Recibos de lectura”.
Mozilla Thunderbird
1. Elige marcar todos los mensajes para un recibo, o sólo el actual.
2. Haz clic en “Herramientas” y “Pide un recibo de entrega”.
3. Regresa a la ventana principal para seleccionar un recibo para todos los mensajes. Haz clic en “Herramientas”, luego en “Opciones”. Haz clic en “Recibos” en la esquina inferior derecha de la ventana. Marca
junto a “Pedir un recibo cuando se envía un mensaje”.
16 Magro Servet, Vicente: “La dirección electrónica en los arrendamientos en la Ley 4/2013, de 4 de junio, como nuevo sistema de cumplimiento de las comunicaciones previstas en la LAU”. El Derecho Editores.
Revista de Inmobiliario El Derecho, nº 11, de 1 de septiembre de 2013.
MESAS DE TRABAJO
Qüestió diferent seria que es creés un sistema semblant al LexNet,
que permetés, entre altres coses,
un sistema que generi automàticament i amb independència de
la voluntat del destinatari un avís
de rebut que deixi constància de la
seva recepció i que s’origini en el
moment d’accedir al contingut de
la notificació17. O bé que s’utilitzi
l’anomenat “Tercer de confiança”,
regulat a l’art. 25 de la Ley 34/2002,
de 11 julio, de servicios de la sociedad de la información y de comercio electrónico18, que són com
notaris electrònics reconeguts per
l’administració, els quals no solament fan la comunicació amb
signatura electrònica que l’interessat vol enviar, sent tal enviament
equivalent a un burofax, sinó que
també l’arxiven electrònicament a
disposició de les parts.
Al meu parer, els Col·legis professionals potser podrien tenir un paper molt actiu en aquests aspectes,
constituint-se, per exemple, com a
tals operadors “Tercer de confiança”, remetent electrònicament de
forma segura les comunicacions
entre les parts del contracte d’arrendament i arxivant electrònicament tals comunicacions.
MODERADORA:
¿Sería legalmente correcto, en
base al principio de libertad de
pactos introducida en la nueva
redacción del artículo 4.2, acordar
un plazo mínimo contractual distinto al previsto en el artículo 11,
o bien acordar un plazo de preaviso diferente para el caso de desistimiento del arrendatario?
FERNANDO UTRILLAS:
Una de las principales novedades
de la reforma de la Ley 4/13 es la del
regreso a los principios de libertad
contractual, y de autonomía de la voluntad, del Código Civil, tanto para el
arrendamiento de locales de negocio,
como para el arrendamiento de viviendas, poniéndose término, de este
modo, a la legislación proteccionista
del arrendatario, que se había venido
diluyendo en las últimas y sucesivas
reformas de signo liberalizador. El
objetivo fundamental de la Ley, según el Preámbulo, es flexibilizar el
mercado del alquiler para lograr la
necesaria dinamización del mismo.
Para ello se pretende el refuerzo de
la libertad de pactos, dando prioridad
a la voluntad de las partes.
Aunque, aún es posible distinguir,
por un lado, entre:
a) Arrendamientos basados en
una relación personal entre arrendador y arrendatario: en los que
se tiende a la liberalización que,
en principio, parece convertir la
LAU en mero derecho supletorio,
aplicable en defecto de pacto.
b) Arrendamientos en un mercado profesionalizado del alquiler,
que es el normal en el resto de
la Unión Europea, y a lo que se
tiende en la actualidad con la
regulación de las sociedades de
alquiler, etc., y que se encontrarían sometidos a la legislación
proteccionista de los consumidores y usuarios. Para este tipo de
contratos, sería aplicable el Real
Decreto Legislativo 1/2007, de
16 de noviembre, por el que se
aprueba el Texto refundido de la
Ley General para la Defensa de
los Consumidores y Usuarios.
Además, los contratos con consumidores y usuarios que incorporen condiciones generales de
la contratación están sometidos
a la Ley 7/1998, de 13 de abril,
sobre condiciones generales de
la contratación. En concreto, en
el art. 62 del Texto Refundido se
prohíben, en los contratos con
consumidores, las cláusulas que
impongan obstáculos onerosos
o desproporcionados para el
ejercicio de los derechos reconocidos al consumidor en el contrato. En particular, en los contratos
27
de prestación de servicios o suministro de productos de tracto
sucesivo o continuado se prohíben las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva
o limitaciones que excluyan u
obstaculicen el derecho del consumidor a poner fin al contrato.
Por lo que, para los contratos de
arrendamiento concertados en
un mercado profesionalizado de
alquiler, podría declarase nula,
por abusiva, una cláusula que
limitara u obstaculizara el derecho de desistimiento del arrendatario reconocido en el actual
art.11 LAU. P.ej. una cláusula
que fijara una antelación excesiva para el preaviso, muy superior
a los 30 días del art.11 LAU; o que
exigiera un acta notarial, u otras
formalidades innecesariamente
gravosas para el arrendatario, en
contra del art.11 LAU, que no exige ninguna formalidad.
Por otro lado, sigue siendo posible distinguir entre viviendas y locales de negocio. Para ambos se
mantiene, expresamente (art.4.1
LAU), como régimen imperativo:
Tít. I (ámbito de aplicación) y Tit.
IV (Disposiciones comunes: fianza
y formalización). En ambos casos, además se mantiene la exigencia de pacto expreso para la
exclusión de la aplicación de las
normas no imperativas de la LAU
(art.4.4 LAU).
a) Locales (art.4.3 LAU): se mantiene claramente el mismo régimen anterior
1º.- Voluntad de las partes
2º.- Tít.III
3º.- Código Civil
b) Viviendas (art. 4.2 LAU):
1º.- Pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes “en el marco
de lo establecido en el título II
de la presente ley”
2º.- Código Civil
17 4 Real Decreto 1671/2009, de 6 de noviembre, por el que se desarrolla parcialmente la Ley 11/2007, de 22 de junio, de acceso electrónico de los ciudadanos a los servicios públicos.
18 5 Art. 25: 1. Les parts poden pactar que un tercer arxivi les declaracions de voluntat que integren els contractes electrònics i que consigni la data i l’hora en què les comunicacions han tingut lloc. 2. El tercer ha
d’arxivar en suport informàtic les declaracions que hagin tingut lloc per via telemàtica entre les parts pel temps estipulat que, en cap cas, no pot ser inferior a cinc anys.
28
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
darse libremente por las partes
que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la
renta pueda reemplazarse total o
parcialmente por el compromiso
del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún
caso compensación adicional por
el coste de las obras realizadas
en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de
la realización de las obras en los
términos y condiciones pactadas
podrá ser causa de resolución del
contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el
apartado 2 del art. 23”.
Es decir, en el arrendamiento
de viviendas, no es posible cualquier pacto, cláusula o condición, sino que deben respetarse
aquellas normas del título II que
se consideren imperativas, que
el legislador no identifica expresamente; pero que pueden identificarse caso por caso, normalmente por el tenor literal de la
norma. Así:
Art.9.1 LAU. Plazo mínimo de
tres años: “Si ésta fuera inferior
a tres años, llegado el día del
vencimiento del contrato, éste
se prorrogará obligatoriamente
por plazos anuales hasta que el
arrendamiento alcance una duración mínima de tres años”.
Art.17.5 LAU. Obras de rehabilitación a cambio de renta: “Al
finalizar el arrendamiento, el
arrendatario no podría pedir en
ningún caso compensación adicional por el coste de las obras
realizadas en el inmueble”.
Art.23.1 LAU. Obras del arrendatario: “En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que
provoquen una disminución en
la estabilidad o seguridad de la
vivienda”.
En conclusión: no sería legalmente correcto, en base al principio de
libertad de pactos introducida en
la nueva redacción del artículo 4.2,
acordar un plazo mínimo contractual distinto al previsto en el artículo 11.
Por el contrario, no se observa inconveniente para acordar un plazo
de preaviso diferente para el caso
de desistimiento del arrendatario,
salvo en los arrendamientos en
un mercado profesionalizado del
alquiler, sometidos a la legislación
protectora de los consumidores y
usuarios, cuando la cláusula sobre preaviso pudiera considerarse
abusiva.
MODERADORA:
En el supòsit de l’article 17.5
(pacte de realització d’obres per
l’arrendatari a canvi de la condonació de rendes), si finalitzat
el contracte aquest no hagués
efectuat les mateixes de la forma pactada; se li podria reclamar
l’import de les rendes condonades? Es podria reclamar per la
via del procés de desnonament
amb reclamació de rendes?
JOAN PERARNAU:
L’art. 17.5 disposa: “En los contratos de arrendamiento podrá acor-
Aquest precepte està destinat probablement a ser una important
font de conflictes. Què passa quan
l’arrendatari desisteix del contracte passats els sis mesos sense haver fet totes les obres a que
s’havia obligat? I quan l’arrendador vol recuperar l’habitatge per
necessitat del mateix quan encara
no ha conclòs el període per a fer
les obres per part de l’arrendatari? I què passa quan un tercer es
subroga (per exemple el cònjuge
separat o divorciat de l’arrendatari, o en cas de subrogació mortis
causa) en la posició de l’arrendatari que s’havia compromès a fer les
obres19? La llei cap resposta dóna
a tots aquests interrogants.
La reforma amplia als habitatges
la possibilitat de substituir el pagament total o parcialment de la
renda, durant tot o part del període pactat de l’arrendament, per la
realització per part de l’arrendatari d’obres de reforma o rehabilitació. Per tant, es pot pactar:
a) Substituir el pagament total
o parcial de la renda, de manera que tota o part de la quantitat fixada com a renda pot ser
substituïda per obres a fer.
19 Pérez Conesa, Carmen: “Arrendamientos de vivienda y desahucios: su reforma: estudio de las modificaciones introducidas por la Ley 4/2013, de 4 de junio”. Aranzadi 2013.
MESAS DE TRABAJO
b) Tal pacte pot durar tot o part
del període pactat de l’arrendament (i de les pròrrogues?),
però en tot cas s’ha de fixar necessàriament un termini per a
fer les obres.
c) El pacte pot ser la realització
per part de l’arrendatari d’obres
de reforma o de rehabilitació,
quedant, per tant, excloses les
obres de reconstrucció, de manera que l’habitatge que entregui inicialment l’arrendador ha
de tenir necessàriament les condicions habitabilitat suficients.
I) Contestem ja a la qüestió plantejada de si, finalitzat el període pactat per a fer les obres, l’arrendatari
no hagués efectuat les mateixes en
la forma pactada, se li podria reclamar l’import de les rendes condonades? En la mesura que hi haurà
un incompliment del contracte per
part de l’arrendatari que no ha fet
les obres a què s’havia compromès,
bé perquè no les ha fet total o parcialment, bé perquè les obres fetes no tenen les característiques
pactades, bé perquè no les ha fet
dins del termini pactat, és evident
que l’arrendador podrà reclamar a
l’arrendatari incomplidor, conforme l’art. 1124 CC i 17.5 LAU:
1) El compliment de la seva
obligació de fer les obres, amb
indemnització dels danys i perjudicis que, en el seu cas, se li
hagin produït a l’arrendador.
2) La resolució del contracte,
amb indemnització dels danys
i perjudicis causats. Aquests
perjudicis seran, com a mínim,
les rendes que van ser substituïdes per les obres que s’havien de fer i no s’han fet. En cas
de resolució, l’art. 23.2 LAU –al
qual es remet l’art. 17.5 LAU–
permet a l’arrendador optar
entre que l’arrendatari reposi
l’habitatge al seu estat anterior
a les obres fetes, o bé que es
conservin les obres fetes sense
haver de pagar res per elles20.
II) Es podrien reclamar les rendes
substituïdes per la via del procés
de desnonament amb reclamació
de rendes? No, s’ha d’utilitzar el
procediment ordinari, conforme
l’art. 249.1.6 LEC. El que es reclama
no són pròpiament rendes sinó la
resolució del contracte amb indemnització de danys i perjudicis per
l’incompliment de l’arrendatari de
fer les obres a què s’havia obligat,
sense perjudici que, per calcular
la quantia de tal indemnització, es
tingui en compte normalment la
quantia a què ascendirien les rendes substituïdes. En cas que s’hagués pactat que es pagués una part
de la renda en diners i l’altra part de
la renda fos substituïda per obres
a fer, si l’arrendatari no pagués la
renda en diners sí es podria exercitar, en aquests casos, l’acció de desnonament per manca de pagament
de la renda i l’acció acumulada de
reclamació de les rendes dineràries
degudes utilitzant el procediment
verbal, conforme l’art. 250.1.1 LEC.
I en un altre procediment ordinari
s’hauria de reclamar la indemnització de danys i perjudicis per l’incompliment de l’arrendatari de fer
les obres a què s’havia obligat.
MODERADORA:
¿En el caso de atribución del uso
de la vivienda (por sentencia
de separación, divorcio, etc.) al
cónyuge no titular del contrato,
el arrendatario inicial tendría
derecho a reclamar la devolución de la fianza y la garantía
adicional al arrendador? Si la
respuesta fuera negativa, en
caso de desistimiento posterior
del nuevo arrendatario/a, ¿tiene derecho el arrendatario/a
titular a recuperar la fianza? ¿Y
a volver a la vivienda?
FERNANDO UTRILLAS:
En la redacción original del art. 15
de la Ley 29/94: “1. En los casos de
nulidad del matrimonio, separación
20 Martín Contreras, Luis: “Ley de arrendamientos urbanos”. Bosch, 2ª edición, 2013.
29
judicial o divorcio del arrendatario,
el cónyuge no arrendatario podrá
continuar en el uso de la vivienda
arrendada cuando le sea atribuida
de acuerdo con lo dispuesto en la
legislación civil que resulte de aplicación. 2. La voluntad del cónyuge
de continuar en el uso de la vivienda
deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución
judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que
afecte al uso de la vivienda”.
STC 135/1986, 31 de octubre, la
comunicación al arrendador únicamente es requisito para que el
cónyuge no arrendatario pueda
oponer el litisconsorcio pasivo necesario en un proceso arrendaticio
En la reforma introducida por la
Ley 4/13: “1. El cónyuge a quien se
haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo
que reste por cumplir del contrato
de arrendamiento, pasará a ser el
titular del contrato”.
Lo curioso de la reforma es que ha
cambiado la atribución del uso de
la vivienda, ya que con la legislación
anterior simplemente se atribuía el
uso a uno de los cónyuges, por lo
que el único efecto según el Tribunal Constitucional era la necesidad
de demandar al usuario para que
formara relación jurídica procesal.
Con la reforma, lo que se prevé es
la sustitución del titular, o sea, el
cónyuge no titular del contrato al
que se atribuye el uso se convierte en titular. Si bien se pueden dar
varias situaciones:
Que al cónyuge no titular del
contrato se le atribuya el uso de
manera permanente o por un plazo superior al que reste por cumplir del arrendamiento, son las que
recoge la nueva regulación.
30
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
Que al cónyuge no titular del
contrato, se le atribuya el uso por
un tiempo limitado, que puede
implicar o no que el vencimiento
del uso sea inferior al pactado;
en estos dos últimos supuestos,
estaríamos en el régimen anterior, esto es que se mantendría
el inquilino titular permanece
como arrendatario en el contrato
de arrendamiento, con todos sus
derechos y obligaciones, frente al
arrendado y el otro cónyuge (al
que se le ha asignado la vivienda)
sería un mero usuario que habría
que traer al proceso pero que no
sería el responsable.
Lo significativo del nuevo sistema
es que al atribuirse el uso al cónyuge no titular se están produciendo
tres consecuencias importantes:
1.- Una novación subjetiva del
contrato, cambia la persona
del arrendatario. No es objetiva porque se mantiene el mismo objeto, las mismas condiciones, y las mismas garantías,
del contrato de arrendamiento
original.
2.- Novación sustitutiva, no
acumulativa: el inquilino titular
del contrato deja de ostentar
la condición de arrendatario, y
es sustituido por el cónyuge al
que se atribuye el uso. El legislador, habiendo podido decir
que el cónyuge a quien se atribuye el uso pasará a ser titular
del contrato (con lo cual nos
habríamos encontrado con un
supuesto de coarrendamiento,
habrían quedado los 2 cónyuges garantizando el pago de la
renta), aquí dice que pasará a
ser el titular, con lo cual viene
a decir que aquel a quien se
atribuye el uso pasa a ser titular único y el que era titular
inicial desaparece. La legitimación activa y pasiva en el ejercicio de cualquier acción nacida
del contrato de arrendamiento
la ostenta, o la soporta, únicamente, el nuevo titular.
3.- Sin la voluntad del arrendador. Lo que implica una derogación especial de la norma
general del art. 1.205 del Código Civil, según la cual la novación que consiste en sustituirse
un nuevo deudor en lugar del
primitivo, puede hacerse sin
el conocimiento de éste, pero
no sin el consentimiento del
acreedor. Esto es así, en general, porque al acreedor no le es
indiferente quién sea su deudor, pudiendo ser alguien más
o menos solvente.
ha atribuido el uso al cónyuge no
titular del contrato, el arrendatario
es ese cónyuge. Lo que implica que
desaparece el inquilino titular del
contrato, y que si se diese el caso
que el otro cónyuge desistiese, no
renacería el derecho del arrendatario original, ya que este ha desaparecido de esa relación jurídica. En
consecuencia, no puede pedir recuperación de la fianza, como tampoco volver a la vivienda ni nada parecido en el caso de que se produjera
un desistimiento del cónyuge al que
se ha atribuido el uso.
Ya que a partir de la reforma el
arrendador se puede encontrar en
el supuesto de un matrimonio del
arrendatario posterior al arrendamiento por ejemplo, con que su
nuevo arrendatario sea alguien a
quien no conoce, o con quien no habría contratado el arrendamiento,
por ser una persona insolvente, inscrita en el Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler (art. 3 Ley 4/13), con antecedentes penales por estafa, destrucción
de viviendas arrendadas, etc, por
lo que le debe quedar, al menos, al
arrendador la fianza y la garantía
adicional pactadas con el inquilino.
MODERADORA,
AL SR. PERARNAU:
Usted ha dicho que cuando leyó
en la nueva regulación, el artículo
que se refiere a la indemnización
por obras no satisfechas, una de las
preguntas que se le habían planteado es qué ocurre en el supuesto de
separación o divorcio en el que se
le adjudica la vivienda a uno de los
cónyuges, que puede ser un cónyuge que ha venido a posterioridad
del contrato inicial, es decir, el supuesto de que el arriendo se realice
por una persona soltera, que después se casa, luego se separa y en
ese proceso de separación el Juez
le adjudica la vivienda a ese cónyuge, ajeno por completo al contrato
inicial, que entra de buena fe, que
desconoce las condiciones del contrato y que se puede encontrar con
que esa adjudicación del uso, le
comporta la obligación de reformar
la cocina o el baño, puesto que si incumple se le podría rescindir el contrato tal y como determina el art.
17.5, además de resultar aplicable
lo que determina el 23.2 LAU, esto
es que se le puede exigir la reposición al estado inicial. ¿Realmente,
cuando se le adjudica la vivienda
se queda con todas las condiciones
iníciales que venían del contrato?
Porque el señor Utrillas ha dicho
que había una novación subjetiva
sin consentimiento del arrendador,
pero en muchos casos también sin
el consentimiento del arrendatario,
que se encuentra con un contrato
que no ha suscrito. Es así, ¿no?
Es por eso que el arrendatario
inicial, que deja de serlo tras la
adjudicación a su cónyuge, no
puede reclamar la devolución de
la fianza porque no tiene legitimación, ha dejado de ser parte de
ese contrato, no puede reclamar
tampoco la garantía adicional, y lo
que ocurre es que ese tema pasa
a ser una cuestión interna entre
los cónyuges, que podrán pactar
en su convenio de separación o
podrán ir en su caso a una reclamación por vía de compensación
de créditos, una acción de repetición del 1.158 del Código Civil o
una acción de enriquecimiento injusto, pero todo esto ya pertenece a la relación interna entre los
cónyuges.
Para el arrendador, en el momento
en el que se le comunica que se le
MESAS DE TRABAJO
31
JOAN PERARNAU:
Novación subjetiva sí la hay, esa no
es cuestionable. El problema es la
novación objetiva, que no la hay.
FERNANDO UTRILLAS:
Pero es voluntad del cónyuge el pasar a ser titular, puede no querer
serlo, simplemente que si conoce
las condiciones y no le interesan,
no notifica la subrogación del contrato.
MODERADORA:
En cuyo caso deberá buscar una
nueva vivienda. Pero no se establece un plazo de desalojo. Cuanto
menos resulta una situación injusta
y un problema añadido de gran calado al trauma de una separación
o divorcio.
MODERADORA:
¿El requerimiento enervatorio
es suficiente hacerlo por Burofax?
JOAN PERARNAU:
Por cualquier medio por el que se
pueda tener constancia fehaciente y siempre que contenga el contenido mínimo requerido. Por lo
tanto, sí. El Burofax es fehaciente.
MODERADORA:
Si es fixen dues dates de llançament segons sigui a oposició o
sense, s’incrementaran les oposicions?
JOAN PERARNAU:
Els explicaré una anècdota. L’altre
dia vaig anar a un jutjat i vaig demanar el requeriment que se li fa
a l’arrendatari. Té quatre pàgines.
Això és el requeriment que se li
fa a l’arrendatari. I em deia el jutge de 1a instància: “l’altre dia em
va trucar un senyor que em deia:
Oiga he recibido una carta suya,
un requerimiento... yo pagar no
pago, ¿pero según usted desde
cuándo me tengo que ir?”. Realment hem convertit el procés de
desnonament en una cosa molt
intrincada. La reforma, a més, estableix una cosa que no té ni cap
ni peus, que és que si l’arrendatari
s’oposa, el secretari citarà a vista,
i en la citació a vista assenyala un
nou llançament. És a dir, una nova
data de llançament, que això no té
cap sentit perquè ho podia assenyalar en el requeriment inicial. Sincerament, jo no sé si incrementarà
el nombre de gent que marxarà
voluntàriament o la que no, sincerament sóc incapaç de contestar.
MODERADORA:
Per què en un procés de desnonament, en el requeriment que
fa el Secretari, no es pot fixar
una data de llançament pel cas
que no digui res l’arrendatari,
cas habitual, i una altra data del
judici, per si s’oposa?
JOAN PERARNAU:
No, és a dir, en el requeriment sí es
fixa data de llançament si l’arrendatari no s’oposa. El problema
és si s’oposa. Si s’oposa correctament, és a dir, es compareix en
forma i al·lega motius d’oposició,
llavors el Secretari dicta un decret assenyalant data per la vista
i en aquest també assenyala una
nova data per fer el llançament,
que ha de ser 30 dies posterior a
la vista, com a màxim. Que això
ja es podia haver assenyalat en el
requeriment inicial, perquè en el
requeriment ja es posa dia de vista. Per tant, si en el requeriment ja
es posa dia de vista i es diu que el
llançament s’ha de produir 30 dies
després de la vista, posa en el re-
queriment també el dia de llançament. Per tant, en el requeriment
sí se li posa dia de llançament, en
el cas que no s’oposi.
MODERADORA:
En tema matrimonial, ¿qué
pasa con los avales? Porque si
se hacen condicionados a ser
titulares del contrato, ¿se podrían resolver?
FERNANDO UTRILLAS:
¿Se podrían resolver? No, yo creo
que se produce una modificación
subjetiva, pero todo lo que son las
garantías, todas las condiciones y
todo se mantiene igual, lo que sí
que se puede es, en el convenio
de separación, llegar a un acuerdo entre cónyuges, pero bastante desgracia tiene el arrendador
que le cambien sin su voluntad el
arrendatario para que encima se
quede sin garantías. Yo creo que
eso pertenece a la relación interna
de los cónyuges, que lo arreglen
entre ellos, y negocien las compensaciones por mantener ese
aval o acuerden cancelarlo y que
lo preste el cónyuge al que se le ha
adjudicado el uso de la vivienda.
Pero como al arrendador no se le
puede dejar sin la garantía, lo anterior se deberá hacer sin solución
de continuidad, es decir sin que se
interrumpa la garantía prestada al
inicio de la relación contractual.
32
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
2ª MESA DE TRABAJO
El Registro de la Propiedad y los
contratos de arrendamientos urbanos
Ponentes:
Ilmo. Sr. Joan Marsal
Guillamet, Magistrado-Juez del
Juzgado de 1ª Instancia núm. 1
de Girona y Profesor Titular de
Derecho Civil excedente
Sr. Jesús J. Fuentes Martínez,
Notario
Sr. Rafael Arnáiz Ramos,
Registrador de la Propiedad
nº 7 de Barcelona
Moderador:
Sr. José Mª Aguilá Bonfill,
Asesor Jurídico del CAF
Barcelona-Lleida
JOAN MARSAL:
Quan un parla d’arrendaments,
segur que instintivament vostès, i
també jo, estem pensant en la Sra.
Pepita. La Sra. Pepita té 80 anys, o
75, cobra una pensió de viudetat
escassa i intenta arribar a final de
mes cobrant dos lloguers. Aquesta
reforma de la LAU, tot i que també
s’aplicarà als arrendaments de la
Sra. Pepita, no està pensant en la
Sra. Pepita, està pensant en d’altres. Aquesta reforma de la LAU
s’ha fet pel Ministeri d’Economia
amb la finalitat d’incentivar el mercat de lloguer. El que s’ha fet és,
amb la finalitat d’aconseguir que
fons, societats immobiliàries, que
encara avui no existeixen, comprin
a lots els pisos de la Sareb, els pisos de les entitats financeres que
no han traspassat a la Sareb (ahir a
les notícies sortia que Bankia ha venut mil pisos de cop), i que aquests
adquirents dels pisos no es trobin
amb llogaters que puguin oposar el
seu lloguer al nou adquirent.
Se prevé la posibilidad de acceder
al registro de la propiedad y, como
consecuencia de esta previsión, en
el art. 27.4 se regula un procedimiento que es de carácter monitorio, que hay que vincular (se está
tramitando una reforma de la ley
de jurisdicción voluntaria, anunciado en la Disposición Transitoria
1ª de la ley de enjuiciamiento civil
del año 2000), pues en la jurisdicción voluntaria se introduce un
procedimiento monitorio notarial
y en la LAU también se prevé la
posibilidad de hacer un requerimiento por vía notarial. El art. 27.4
establece que si el arrendador requiere al arrendatario para que
pague o quede resuelto el contrato, este requerimiento, que se
puede hacer notarialmente o por
vía judicial, produce, al cabo de 10
días sin oposición, la resolución
del contrato de arrendamiento y
permite cancelar la inscripción del
arrendamiento en el registro de la
propiedad.
Así, se ha realizado un equivalente al requerimiento resolutorio del
artículo 1.504 del Código Civil de
la compraventa. Si cuando alguien
vende una cosa se establece que
en caso de impago quedará resuelto, el art. 1.504 establece un
requerimiento hecho notarialmente o judicialmente. Pues el art. 27.4
es lo mismo, es el equivalente para
la compraventa con un pequeño
detalle: en el caso del vendedor
que no paga el precio, el vendedor
no está en poder del bien vendi-
do, y además el vendedor no está
obligado a pagar dinero. Cuando
se resuelve un contrato de arrendamiento, el arrendatario normalmente debe dinero y además está
en posesión del bien, con lo cual
la posibilidad de introducir este
procedimiento resolutorio, ya sea
notarial o judicial, tiene algunos
problemas.
¿Cuál será la bondad de la reforma? Pues dependerá, en relación
con el notarial, será inversamente proporcional al tiempo de tramitación de un desahucio en un
juzgado. En los juzgados de Girona tardamos tres meses en hacer
los lanzamientos, con lo cual no
creo que sea competitivo; en juzgados que están más retrasados
de agenda quizás pueda tener
alguna efectividad. El problema
es que, resuelto el contrato, ¿se
consigue la devolución de la posesión? Pues en principio no. ¿Cómo
se consigue la recuperación de la
posesión? Pues o bien yendo al
juzgado, o bien, en el caso de que
se apruebe el nuevo estadio del
régimen jurídico del procurador,
mediante la ejecución por medio
del procurador, pero esto todavía
no existe, con lo cual vamos al juzgado. En cualquier caso, esta dualidad de requerimiento resolutorio
introducido por el art. 27.4 de la
LAU, que puede ser tanto hecho
vía notarial como vía judicial, lo
que es evidente es que la versión
judicial no tiene ninguna posibilidad de éxito, dado que no supera-
MESAS DE TRABAJO
rá la competencia con el proceso
de desahucio que también se realiza parecidamente al procedimiento monitorio.
Si comparamos los procedimientos, este procedimiento resolutorio que existe en el art. 27.4 de
la nueva LAU, y la ejecución de un
contrato de desahucio, pues resulta que para ir a la resolución de
la LAU no se necesita procurador,
mientras que sí que se necesita
abogado y procurador para ir a un
desahucio. El desahucio judicial
tiene una ventaja: el requerimiento puede ser personal, pero si no
se halla el arrendatario en su domicilio alquilado se le puede citar
por edictos. En cambio, el requerimiento notarial sólo puede ser
personal. Cuesta pensar en que
un Notario se desplace reiteradamente hasta que encuentre al
arrendatario. En cualquier caso, el
problema que tiene la resolución
del art. 27.4 es que sólo tiene eficacia resolutoria, y por tanto sólo
atribuye un título para efectuar
el lanzamiento, mientras que el
mismo requerimiento que se hará
judicialmente en un desahucio,
además también permite reclamar las rentas. Y el resultado es
un título ejecutivo no sólo para el
lanzamiento, sino también para la
reclamación de rentas.
¿Quién paga el requerimiento notarial? Pues si no se ha previsto
en el contrato, me temo que el
arrendador. Y si se ha previsto en
el contrato pero no se ha hecho un
anticipo a cuenta, me temo que el
Notario no saldrá de la notaría. Primero solve y luego repete, aunque
no sea administración tributaria.
El último problema que tiene este
requerimiento resolutorio introducido por la LAU, puede ser que
el Notario o Juez le diga que queda
resuelto el contrato si no se opone
en 10 días y además tendrá que
entregar el piso tal día. Pero si no
lo devuelve tal día, el Notario no
le echará, ni el arrendador, habrá
que acudir al juzgado. En cambio,
si se utiliza la vía del desahucio,
en el mismo requerimiento (ese
requerimiento del que hablaba el
Sr. Perarnau de cuatro o cinco páginas), en los juzgados de Girona,
le dice al arrendatario: tienes 10
días para pagar, oponerte, enervar
o consignar, pero si no haces nada
de esto, tal día se te lanzará. Si te
opones, tal día fecha de vista y tal
día se te lanzará. En los juzgados
de Girona, como lo importante es
la agenda, sólo fijamos un señalamiento, porque como partimos de
la base de que si le dices: si te opones, vista y un lanzamiento dos
meses más tarde de que si no te
opones, pues aquí todo el mundo
se opone. Nosotros sólo ponemos
una fecha de lanzamiento y así de
esta manera la gente normalmente no se opone. Y lanzamos en tres
meses. Vamos a ver, lanzamos en
tres meses incluso si hay abogado o procurador de oficio, porque
en el caso de que el arrendatario
venga al juzgado en los tres días
siguientes de recibir el requerimiento y pida que se le atribuya el
beneficio de la justicia gratuita, notificamos al Colegio de Abogados
la petición pero también les notificamos que la fecha de vista es
tal día. Y normalmente el Colegio
de Abogados de Girona hace una
designación inmediata y hay tiempo para poder hacer la vista en los
días que quedan para presentar
oposición.
Yo en concreto, y no está hecho
ex profeso porque la agenda lleva
un cierto tiempo, el lunes 18 tengo
desahucios y tengo uno en el que
todavía no se han opuesto, pero
el abogado y procurador de oficio
tienen posibilidad para oponerse
hasta el mismo día 18, que es el
día de gracia, con lo cual si vienen
y se oponen hacemos el juicio, y si
no se oponen pues decreto finalizado el procedimiento por falta de
oposición. Los desahucios en Girona y en todos sitios funcionaban
mejor antes de la reforma de 2011,
la del desahucio exprés, porque
si no se anunciaba el recurso de
Jesús J. Fuentes
José Mª Aguilá
Rafael Arnáiz
33
34
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
apelación, la sentencia era firme al
cabo de cinco días, por lo cual el
lanzamiento se podía hacer a los
15 días o tres semanas de la fecha
de vista anunciada, que entonces
era siempre.
Ahora, como se ha eliminado el
anuncio del recurso de apelación y
las sentencias no son firmes hasta
pasados 20 días después de que
se han emitido (aunque se emitan
el mismo día hay un plazo para hacerlo de cinco días, pero se emiten
el mismo día), pues el problema
es que 20 días hábiles son cuatro
semanas, con lo cual los juzgados
de Girona lanzamos 15 días más
tarde de lo que hacíamos antes.
Pero bueno, el desahucio exprés
en algunos sitios lo habrá agilizado, pero a nosotros en Girona nos
ha ampliado el tiempo.
Para conseguir la ejecución, si se ha
conseguido la resolución notarial,
se precisará una demanda ejecutiva por parte del arrendador con
abogado y procurador de oficio, y
a partir del momento en que entre
la demanda, que esté completamente bien formulada, entonces
se llama al SAC (Servicio de Auxilio
Común) para fijar fecha de lanzamiento. En el fondo, siendo prácticos, ¿qué es lo que le interesa más
al arrendador y al Administrador
de Fincas que actúa en su nombre?
Tener un hueco en la agenda de
quien efectúa el lanzamiento para
que le toque lo antes posible.
Si va por el desahucio, la reserva
de fecha para el lanzamiento se
hace con la presentación de la
demanda de desahucio y reclamación de rentas. Si se va a esta
resolución del art. 27.4 de la LAU,
pues seguramente se presentará
la demanda ejecutiva un mes o
un mes y medio más tarde según
lo fácil que haya sido el requerimiento a efectuar por el notario.
Por lo tanto, si lo que quieren es
lanzar, olvídense de resolver vía
27.4 de la LAU los contratos y va-
yan al desahucio. Porque el 27.4,
sí, muy bien, dice que el contrato
estará resuelto, pero el arrendatario seguirá en la vivienda alquilada
sin contrato porque está resuelto,
pero no la habrán recuperado.
Si utilizan el desahucio, el decreto
del secretario judicial que ponga
fin al procedimiento, si no ha habido oposición del arrendatario, o la
sentencia que ponga fin al procedimiento si ha habido oposición, son
títulos que se pueden presentar
al registro de la propiedad, salvo
que el registrador diga lo contrario, para conseguir la cancelación
de este arrendamiento inscrito. Y
además, permiten obtener antes
la posesión de la finca, que creo
que es lo que persiguen todos los
arrendadores y Administradores
de Fincas que actúen por ellos.
MODERADOR:
Ha dicho antes el Sr. Perarnau que
una demanda tiene que estar muy
bien hecha, y que luego los secre-
MESAS DE TRABAJO
tarios dictaban una resolución de
un decreto en cuatro páginas. Centrándonos en que el contrato esté
inscrito en el registro de la propiedad, ¿puede el abogado, ya que la
justicia es rogatoria, pedir por medio de otro sí, que una vez se haya
practicado el lanzamiento, se proceda a la cancelación en el registro
de la propiedad de esta anotación
registral?
JOAN MARSAL:
Y sin esperar al lanzamiento, sencillamente pedirlo por otro sí y que
la sentencia no sólo condene...
Vamos a ver, en una sentencia
de arrendamiento lo que se hace
es condenar al arrendatario a entregar la finca voluntariamente, y
si no lo hace le advierte de la fecha que ya figuraba en el requerimiento cuando se le notificó la
demanda de que se le va a lanzar,
también se le condena a pagar las
rentas debidas más las rentas de
tramitación e indudablemente si
se pide, no tanto como otro sí, sino
dentro de la súplica de la demanda, que se expida por el juzgado
mandamiento para proceder a la
cancelación del arrendamiento en
el registro de la propiedad, pues
esto forma parte todo del otro sí
y si se condena, se condenará a
todo.
MODERADOR:
O sea, que aparte de presentar la
demanda, presentar el título con
la legitimación activa y presentar
el contrato de arrendamiento y
los recibos de alquiler, tenemos
que presentar también una nota
informativa del registro conforme
este contrato se encuentra inscrito ante el registro de la propiedad
número tal, folio tal, página tal.
JOAN MARSAL:
Sí, si lo que se pide es la cancelación sí, pero cuando el magistrado Perarnau se refería a que una
demanda de desahucio hay que
hacerla muy bien, hay que hacerla muy bien porque uno constata
cuando lee las demandas de desahucio que estas se continúan redactando antes de que se convirtiera el proceso de arrendamiento
en monitorio. Entonces, la súplica
de una demanda de desahucio
ya no es sólo que se declare resuelto el contrato y se condene
al pago de las rentas más las rentas que se susciten hasta la fecha
de la sentencia más las rentas de
tramitación hasta el lanzamiento y se condene al arrendatario a
entregar el inmueble, sino que lo
que hay que hacer es pedir que se
requiera al arrendatario para que
en el plazo de 10 días manifieste,
o sea, el contenido del art. 440.3,
que si paga, que pague, que enerve o bien que presente oposición.
Y que para el caso en que no haya
oposición ni enervación, se ordene
el lanzamiento, y para el caso en el
que haya oposición, tenga lugar el
acto de vista y como consecuencia
de ello... y entonces sí que viene
el petitum, el formulario típico de
la acción de desahucio existente
antes de la reforma del 2011. El
problema es que si hay oposición,
la petición inicial de procedimiento
monitorio se convierte en demanda de juicio verbal, no se presenta
una nueva demanda de juicio verbal. Por eso, así como los requerimientos que se hacen a los arrendatarios tienen cuatro páginas, el
petitum de la demanda de desahucio pues también tiene que tener
dos páginas, por si hay oposición y
por si no la hay.
35
Instancia e Instrucción de Vic tienen competencia sobre la comarca de Osona y por lo tanto tienen
competencia para hacer mandamientos tanto a los Registradores
de la propiedad de Vic como a los
de Manlleu. Bueno, ahora estaba
pensando más en Notarios que en
Registradores, pero lo que quiero
decir es que no es inconveniente,
el partido judicial es el partido judicial y si en él hay más de un registro no sólo en la misma localidad
sino en distintas localidades, no
hay ningún inconveniente por ello.
MODERADOR:
Seguirá siendo competente el juzgado donde esté ubicada la finca.
Si el registro es de otra localidad,
¿será por oficio exhortatorio?
JESÚS JULIÁN FUENTES:
Sigo pensando, según manifesté ya en alguna otra intervención
anterior, que esta Ley es absolutamente desafortunada, desenfocada, con errores de técnica legislativos imperdonables. Que una
ley hable de una finca no inscrita
cuando en realidad no está inmatriculada y cuando desconozca la
mecánica de la propiedad registral,
no maneje bien los conceptos, al
decir esto tiene que estar inscrito
antes de la inscripción de la transmisión y diga “el arrendamiento
inscrito antes de...” son cosas que
no se entienden muy bien. Y quizá
lo que la Ley debía hacer es pensar sobre todo en dos cosas: la primera, debería haber puesto fin a
algo tan arcaico que además nace
en España en los años 40 en unas
sucesivas reformas arrendaticias,
que es el derecho de adquisición
preferente, que nunca he entendido qué razón de ser tiene en este
momento y que es una visión gravemente arcaica y trasnochada, y
la segunda en agilizar un poco los
procedimientos de desahucio y no
meterse más en líos.
JOAN MARSAL:
Los partidos judiciales tienen su
planta y los registros de la propiedad también, pero en principio lo
que no puede ser es que una finca
que esté situada en Vic esté inscrita en el registro de la propiedad
de Manlleu. Los Juzgados de 1ª
Nuestro sistema de seguridad
jurídica preventiva, que es modélico y creo que es no solamente exportable, sino que resiste la
comparación con cualquiera, se
basa en dos ejes esenciales: tan
importante es la intervención notarial como la intervención regis-
36
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
tral, pero hemos de ver cómo se
traduce esto en la práctica. Tenemos un decreto que se dictó en
el año 1996 que regula la inscripción de los arrendamientos en los
registros que ha pasado sin pena
ni gloria, ya que las escrituras de
arrendamiento e inscripciones las
podemos contar con los dedos de
una mano. Yo solamente he hecho
escrituras que tengan que ver con
arrendamientos cuando hay una
opción de compra, cuando la opción de compra es consecuencia
del arrendamiento (que además
es una escritura compleja y tiene
sus intríngulis).
Pero salvo eso, de verdad que
es un decreto que ha pasado sin
pena ni gloria. Y ya puestos a matizar con el papel que puede jugar
la inscripción... imagino que es
una omisión deliberada, o no, por
ejemplo la inscripción no protege
al arrendatario de la alegación de
la causa de necesidad , que es una
de las materias que ha sufrido una
radical alteración en la reforma
de la LAU, porque ya no hace falta hacerla constar en el contrato
pasado el primer año, o sea, de
hecho incluso yo decía que parece
que un arrendatario si tiene que
elegir entre que le arriende una
sociedad (y enlazamos con lo que
hemos dicho antes) o una persona
física, dirá: bueno, que me arriende una sociedad, una gran empresa desde luego, que no me va a
alegar nunca una causa de necesidad, mientras que si me arrienda
una persona tengo ahí una espada de Damocles, frente a lo cual la
inscripción no me protege, quede
dicho.
Algo hemos de decir del acceso
al arrendamiento y de los efectos
frente a terceros, aunque voy a pasar muy de puntillas porque creo
que esto es una materia que de
hecho llevamos los tres ponentes.
Por decir algo brevemente, el acceso presupone una documentación
y el notario, al plasmar el docu-
mento, tiene que poner inicialmente el acento en dos cuestiones
que son muy trascendentes: la primera de ellas es la capacidad. Es
un acto de administración, o es de
disposición; citaba en la anterior
conferencia de julio que la Dirección General, por ejemplo, con una
doctrina que es la acertada, dice
que el arrendamiento es un acto
de administración, es una acto de
gestión. Era un supuesto del año
2006 en que, de tres propietarios,
dos deciden arrendar y uno no. Se
otorga el arrendamiento, se inscribe (yo creo que es la doctrina
correcta) y esa resolución es impugnada y acaba en manos de la
Audiencia Provincial de Murcia, y
acaba diciendo que es una polémica muy vieja si es un acto de disposición o no, incluso anteriormente
se llegó a decir que los arrendamientos sometidos a leyes especiales eran actos que excedían
de la administración por la gran
restricción de derechos que operaba para el propietario, y dice, no
mire, lo decisivo es la duración del
arrendamiento. Sale por ahí. Posteriormente, la Dirección General,
en una resolución que se dicta en
el año 2012, dice que el arrendamiento en principio es un acto de
gestión. Yo creo que tenía la espina clavada de esa sentencia con
toda la razón, dice, aunque esto
sea de extremo dudoso, en casos
como este al pactarse un plazo de
14 años. En este caso, además, había alquilado una comunidad de
propietarios, que es un tema también que, aparte de los dolores de
cabeza que nos da a los Notarios
y Registradores cuando, supuesto
harto frecuente en la actualidad
por razones obvias, la propiedad
decide mire, hemos suprimido al
portero porque cuesta mucho dinero, tenemos ahí un piso, vamos
a ver cómo lo colocamos en el
mercado, y la verdad es que desvincular o vender nos crea unos
quebraderos de cabeza que al final solucionamos pero que bueno,
que también puede decidir alqui-
larlo, entonces hay que estar a lo
que dice el Libro 5º del Código Civil
de Catalunya, que está en fase de
modificación y de evidente mejora,
porque la ley que va a reformarlo
va a mejorarlo en este aspecto
sustancialmente, y hay que estar a
las disposiciones sobre quórums,
mayorías, etc.
Les explicaba también que para
que el arrendamiento acceda al
registro tiene que ser un contrato
documentado en escritura pública, bien sea otorgada per se o elevando a público un contrato, la legitimación de firmas no tiene nada
que ver con un contrato público,
es una cosa distinta. Y hay que
respetar principios administrativos que vengan impuestos: cédula de habitabilidad, certificado de
eficiencia energética... El tema de
la cédula de habitabilidad afortunadamente ha sido suavizado en
Catalunya por un decreto de 2012
que nos ha permitido solucionar
infinidad de problemas que antes,
al no disponer de la cédula, impedían otorgar el documento ni inscribirlo, pero hay que respetarlo
sustantivamente.
Hay un grave problema, la cancelación de los arrendamientos en el
registro, que es uno de los temas
absolutamente graves y trascendentes, no ya de los arrendamientos históricos sino de muchos, que
ahora puede ocurrir que por ejemplo cuando un inquilino decía pues
yo me voy de buenas a primeras
y ya verá usted cómo me cancela,
y si quiere que yo consienta, pues
vamos a hablar.
Para mí esta ley, técnicamente,
obedece más que a un estudio
serio, a plantearse decir qué es
la fe pública, qué es la oponibilidad frente a terceros, y qué es la
protección al tercer hipotecario
que subyace... son dos cosas totalmente distintas, el principio de
inoponibilidad que proclama la ley
hipotecaria en el art. 32 y princi-
MESAS DE TRABAJO
pio de fe pública registral. Yo creo
que esta ley ha mezclado los dos
sin saber muy bien cómo ni cuando, y además con un agravante,
que el art. 7.2 dice “en todo caso
para que los arrendamientos surtan efecto frente a terceros deberán inscribirse en el registro de la
propiedad”. Esto también plantea
grandes dudas.
Había un artículo, el 29, que dice
que “el adquiriente de finca arrendada quedará subrogado en los
derechos y obligaciones del arrendador salvo que concurran en el
adquiriente los requisitos del art.
34 de la Ley Hipotecaria”. Y este
artículo, que no se reforma en
este año, dice algo bastante distinto de lo que dice el art. 14.1.
Una sentencia que a mí me llamó
muchísimo la atención es una que
dicta la AP de Oviedo en 2001, que
precisamente trata de esto y de
otra cosa que también puede ser
interesante, porque habla de que
si el administrador es el que con-
cierta el contrato aplica la doctrina
del mandato... pero la doctrina del
mandato en el ámbito puramente judicial es sujeto de valoración,
igual que existe la figura del factor
notorio en el Código de Comercio,
ex lege, invertido de unas facultades, pero eso en el ámbito en el
que nos movemos de notarios y
registradores no es factible, o sea,
quién actúa en nombre de otro
debe acreditar documentalmente en la forma establecida por la
ley tal representación, sea voluntario u orgánica. ¿Y qué dice esta
sentencia con relación al tercero?
Mire usted, un señor que conoce el
arrendamiento no es tercero, punto. Así de sencillo. La Sentencia es
de 9 de abril de 2001, AP de Asturias, Sección 6ª.
La buena fe se puede predicar que
es uno de los requisitos del art. 34,
y el art. 34 requiere para proteger
ese adquiriente que inscribe a título oneroso, de buena fe, ergo si no
es a título oneroso no hay protec-
37
ción ex 34 Ley Hipotecaria, puede
predicarse del que conoce la situación, dada la ostentabilidad que
suele tener la relación arrendaticia... Cuando llegue esto al banco
de pruebas de los tribunales qué
va a pasar.. mire usted, usted conocía el arrendamiento... ni qué
decir tiene que hay otro artículo,
el 13.1, que dice que esto es en
caso de resolución del derecho del
arrendador, por una serie de supuestos, y entre ellos piensa en la
ejecución judicial, luego ya podemos plantearnos qué pasa con las
ejecuciones administrativas, que
hay muchas, con otros supuestos...
Esto se va a llevar a tales extremos,
o al extremo estricto que dice lisa
y llanamente la ley, cuando por
ejemplo en el anuncio de la subasta se va a decir que la finca está
arrendada o cuando el rematante
conoce efectivamente, y es el caso
además que planteaba la sentencia del 2001, ¿conoce la situación
arrendaticia? Y si el arrendador,
por ejemplo el banco, que ha con-
38
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
cedido la hipoteca... Me llamaba
la atención que me decía Rafael
que algunas entidades bancarias
ya han modificado las minutas,
pero la mayoría de las entidades
financieras siguen diciendo: el hipotecante podrá arrendar la finca
y en estas condiciones: duración,
cláusula de actualización... Oiga, si
yo hago esto en los términos que
dice al margen de que esta cláusula, voy a matizar, puede acceder o
no al registro en función de ciertas circunstancias pero tampoco
es objeto de esta exposición, si yo
he arrendado y me he ajustado a
lo que se convino en la estructura
de hipoteca, yo he arrendado con
el consentimiento de la entidad
financiera. Esto creo que puede
plantear unos problemas cuando
vayamos al banco de pruebas que
es la vía judicial, tremendos.
Vamos a hablar algo del art. 27,
que está pensado más en clave
notarial que judicial porque hay
un apartado que incluso habla de
la consignación ante el Notario y
requerimiento de cargas posteriores. ¿Disponibilidad de los notarios? Recogiendo el guante que
antes ha lanzado el Magistrado,
pues bueno, creo que los Administradores de Fincas la conocen
sobradamente porque nos solicitan muchas veces que levantemos
actas no solamente de presencia
de aspectos puramente fácticos,
sino que nos piden muchas veces
que vayamos a levantar acta de
una reunión de propietarios. Conocen nuestra disponibilidad, que
está siempre al servicio de la sociedad en el ejercicio de nuestras
funciones, y nosotros conocemos
también su buen hacer y profesionalidad. Yo no he oído nunca
a ningún compañero que haya
tenido problemas con ningún Administrador. En cuanto al pago de
los honorarios, el servicio notarial
y registral lo paga quien lo insta,
igual que un banco ejecuta una
hipoteca e inicia el procedimiento
con un requerimiento previo, pues
el requerimiento inicial lo paga el
requirente, luego ya veremos eso
en las reclamaciones que se puedan hacer por gastos, por costas o
por otras cantidades consignadas,
si eso se puede detraer. Pero insisto, disponibilidad, toda, y seguro
que por ese lado el precepto no se
va a caer; por otros, dudo mucho
de la operatividad.
Indudablemente, como ha dicho
el Sr. Marsal, tiene que ser un
arrendamiento inscrito, estipularse que quedará resuelto por falta
de pago... bueno pues sí, es una
resolución que cumpliéndose los
presupuestos opera ex lege. Hay
una cosa que sigue dándome muchas vueltas, porque en la desafortunada técnica legislativa de la ley,
el art. 27.4 habla de finca urbana
pero está incluido dentro de las
disposiciones sobre arrendamientos de viviendas, pero si luego uno
se coge el art. 35 y las remisiones
que hace a qué se aplica en los
arrendamientos de locales respecto del otro, no hay habilitación
para entender llamado a la regulación de los arrendamientos de uso
distinto a vivienda a este precepto.
Yo tengo serias dudas de que esto
pueda ser aplicable. Creo que este
procedimiento está llamado a correr la misma suerte que la conducción resolutoria explícita, fenecida o enterrada pues porque se
exige la voluntad deliberadamente
rebelde, porque además en cuanto
hay una mínima oposición, no ya
un aquietamiento, pues se acabó
el procedimiento, hay que ir a la vía
judicial, el notario tiene que paralizar su actuación... Va a haber graves problemas con las notificaciones, no lo habrá cuando por ejemplo alguien haya comprado un lote
de mil pisos arrendados que hayan
desaparecido, el Notario irá allí,
dirá que no hay nadie, que no contesta nadie, cumplirá lo que dice el
reglamento notarial, que ahora es
muy restrictivo porque solamente
habilita a hacer la notificación en el
domicilio a determinado círculo de
personas que estén en ese lugar.
Solamente se puede acudir subsidiariamente al portero de la finca y
si no lo hay ya no se puede acudir
ni a ningún vecino ni al vecino con
casa abierta (hay a quien le sonará
del Código de Comercio, pero eso
desapareció hace muchos años),
pero fuera del círculo de personas
que puedan estar en el domicilio,
sólo cabe acudir al portero y si no
acudir al procedimiento que es
mediante correo identificando en
el envío que esto es un acta de notificación. Por supuesto, la doctrina
sobre qué se entiende por notificación, las normas que ha dictado
el Constitucional que la Dirección
General, por ejemplo, las trae a
colación en una resolución de
2013 relativa a cómo se han hecho
ciertas notificaciones de un procedimiento extrajudicial, que acaba
tumbándolo porque dice que estas
notificaciones no han llegado al círculo, hay una indefensión y esto va
a reaparecer allí.
¿Todo esto para qué? Para en el
supuesto bueno de que haya habido la resolución, se haya podido
cancelar, pues el señor sigue allí en
la casa y ahí hay que acudir a la vía
judicial para, como decía un profesor mío, ¿qué es el lanzamiento? El
lanzamiento es el desalojo manu
militari. Pues eso, acabaremos en
el desalojo manu militari. El Notario no tiene imperio como tienen
los Jueces de tribunales.
MODERADOR:
Muchos administradores tenemos
poder para administrar. ¿Este poder nos servirá para poder ir al
notario y elevar a público este contrato de arrendamiento?
JESÚS JULIÁN FUENTES:
Un buen poder para administrar
tiene que hablar de concertar para
arrendamientos. Yo sigo pensando que el arrendamiento es un
acto de administración, y más todavía en los términos de la ley. Un
poder para administrar enumera
MESAS DE TRABAJO
actos normalmente, lo normal es
que contemple el arrendamiento.
Yo siempre lo pongo, y las facultades subsiguientes. Pero si dice poder sólo para administrar la finca...
vamos a discutirlo, pero me inclino a que sí, porque sigo creyendo
que el arrendamiento es un acto
de gestión y administración. Pero
vamos a eliminar los problemas
y vamos a hacer las cosas bien
ahorrándonos problemas para el
futuro.
RAFAEL ARNÁIZ:
Esta es una ponencia sobre arrendamientos y Registro, y en los
Registros donde se pueden inscribir los arrendamientos, hay muy
pocos practicados, no desde que
esta ley entra en vigor, sino desde
hace muchos años. Ciertamente,
los arrendamientos con opción a
compra y algún arrendamiento
sin opción de compra también,
pero pocos. En los seis años que
llevo en Barcelona habré inscrito
tres o cuatro como mucho. Esto
es un aprendizaje para vosotros y
para mí, porque el contacto con la
realidad contractual de la práctica
arrendaticia del registro es muy
escaso.
Voy a profundizar o plantear de
otra manera lo que se ha dicho
hasta ahora, enfocándolo desde
un punto de vista estrictamente
registral y partiendo de lo que os
acabo de decir. No es que esta ley
establezca la posibilidad de que
los contratos de arrendamiento
accedan al registro... los contratos
de arrendamiento inmobiliarios
pueden acceder al registro todos
desde la ley 1994, y ya con anterioridad también aquellos que tenían
una duración mínima suficiente
superior a seis años. Por lo tanto,
no es novedad que los arrendamientos puedan acceder al registro, lo que sí es novedad es que el
39
legislador establezca ciertos incentivos para que los arrendamientos
accedan al registro. La inscripción
en el registro siempre es voluntaria y el titular del derecho que ha
de recibir la protección registral
lo inscribe o no en función de que
le merezca la pena, en función de
que tenga o no incentivos suficientes para que le hagan razonable o
rentable soportar los costes que
supone la inscripción: costes de
carácter fiscal, documental, costes
generados por la práctica de la inscripción...
Esta ley introduce una modificación radical respecto del criterio
que el legislador mantenía con
anterioridad en relación con los
incentivos para que los contratos
de arrendamiento se inscriban en
el registro de la propiedad. Y ese
cambio fundamental se produce
porque venimos de un sistema establecido ya en el texto refundido
De izq. a dcha., José Mª Aguilá, Jordi Vilanova, Rafael Arnáiz, Joan Marsal, Jesús J. Fuentes y Enrique Vendrell
40
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
Joan Marsal
del 64 y posteriormente mantenido en parte por la ley del 94, en
cuya virtud los arrendamientos de
fincas urbanas derogan con carácter general el principio venta quita
renta establecido por el art. 1.571
del Código Civil. Y ese principio
general en cuya virtud el contrato de arrendamiento no obstante
de tener una naturaleza personal
y derivar de un contrato inter partes que produce efecto entre las
partes y sus causahabientes va a
vincular a un tercero, que no interviene en la relación y que adquiere
con posterioridad, ese principio
en la ley del 94 sólo queda exceptuado respecto de adquirientes
posteriores muy cualificados. Y
esos adquirientes posteriores muy
cualificados son los protegidos por
la fe pública registral, son aquellos
que adquieren confiando en que
lo que dice el Registro de la propiedad es efectivamente lo que resulta en la realidad extra-registral, y
que cuando el Registro dice que no
hay ningún arrendamiento, efectivamente no lo hay. Y ellos que
adquieren de buena fe, es decir,
creyéndose lo que dice el registro,
confiando en lo que dice la apariencia generada por el registro y
adquieren a título oneroso, no se
pueden ver perjudicados por ese
arrendamiento. Y en arrendamientos de vivienda, sólo para casos de
que hubiesen transcurrido cinco
años desde la celebración del contrato, es decir, que se establecía
un principio de eficacia frente a
terceros, o de subrogación obligatoria del adquiriente posterior
en el contrato de arrendamiento
que incluso afectaba a los adquirientes que cumplieran los máximos requisitos de diligencia, que
hubieran confiado en el contenido
del registro. El arrendamiento de
fincas urbanas en el ámbito de viviendas se conformaba, y se conforma, porque hay muchos arrendamientos que van a continuar
sujetos a la ley del 94, como una
de las llamadas cargas ocultas, es
decir, como una circunstancia que
afecta a la titularidad de la finca
y que puede perjudicar a quien
adquiere confiando en el registro
aunque no resulte del registro, al
igual que ocurre con algunas hipotecas legales tácitas o con algunas
afecciones determinadas.
Este planteamiento cambia radicalmente en la nueva ley, y el legislador establece la vigencia general
del art. 1.571 del Código Civil, en
cuya virtud el comprador puede
resolver el contrato de arrendamiento en cuya celebración no ha
intervenido. Y lo formula de forma
expresa, es decir, rige el 1.571 respecto de lo que llama la Ley fincas
no inscritas, como bien ha dicho
Jesús con una técnica legislativa
muy deficiente, porque parece que
se está refiriendo a fincas no inmatriculadas, es decir, a aquellos
contratos de arrendamiento que
se han celebrado sobre fincas que
no tienen un historial abierto en el
Registro de la propiedad. Aunque
también podría referirse a contratos de arrendamiento celebrados
por titulares que no tienen su derecho inscrito en el Registro, pero
vamos a interpretar que se refiere
a contratos celebrados sobre fincas
no inmatriculadas. Como a veces se
confunde el concepto de finca con
el de derecho y el de inscrito con el
de inmatriculado, se supone que el
legislador es quien tiene que evitar
este tipo de cosas... para meter la
pata en la terminología ya estamos
los prácticos. Pero en este caso es
el propio legislador el que genera la
confusión.
En todo caso, tratándose de contratos de arrendamiento sobre fincas
no inmatriculadas, en los que por
tanto ni está inscrita la titularidad
dominical de quien arrienda, es decir, no está inscrito el derecho del
arrendador, ni se puede inscribir el
contrato de arrendamiento porque
la finca no tiene un historial registral, en todos esos contratos rige
el 1.571 del Código Civil. Por tanto,
en esos contratos, el comprador, a
quien no se le exigen requisitos de
buena fe, no se subroga, se le exige únicamente que haya adquirido
por título de compraventa. No se
subroga sin perjuicio de las indemnizaciones que han de ser satisfechas. Y cuando el legislador traslada o parece que quiere trasladar
ese principio al ámbito registral, al
de los contratos de arrendamiento
celebrados sobre fincas inscritas,
establece un contenido que resulta muy difícilmente comprensible
o entendible si nos queremos ajustar al tenor literal de la ley, porque
verdaderamente resulta contradictorio en sus términos. Es decir,
si partimos de la base, que parece
MESAS DE TRABAJO
ser lo que resulta de la finalidad de
la ley, de restablecer el principio
venta quita renta y determinar que
los arrendamientos no inscritos no
son oponibles frente a terceros; si
ese es el planteamiento, los arrendamientos no inscritos cuando se
celebra el contrato sobre una finca
inscrita en el registro de la propiedad, no deberán perjudicar al que
adquiere posteriormente e inscribe. Pero la Ley, en el art. 14 y en
el 13, establece que ese que va a
quedar protegido frente al arrendamiento no inscrito, ese que en
arrendamientos sujetos a la nueva
ley adquiere confiando en el registro y no quedará sujeto u obligado a subrogarse en el contrato de
arrendamiento no inscrito, es el
tercero que cumpla los requisitos
del art. 34 de la ley hipotecaria,
que formula el principio de fe pública registral y que tiene por objeto proteger a quien confía en la
apariencia registral frente a lo que
desconoce porque no tuvo acceso
al Registro. Aquel que no promovió
su inscripción y fue poco diligente,
no podrá oponer posteriormente
lo que no ha inscrito frente a quien
lo desconoció porque no resultaba
del Registro, porque lo que resulta
del Registro es toda la información
relevante en la que quien quiere
contratar sobre derechos reales
debe confiar y debe conocer, y fuera de lo que resulta del Registro,
a estos efectos, a los efectos de la
fe pública, no hay nada. Pero claro, tiene que actuar de buena fe,
concepto que en esta materia se
refiere a la ignorancia de lo que no
resulta del Registro.
Pues bueno, la nueva ley, a la hora
de determinar a qué terceros registrales no afectan los contratos
de arrendamiento no inscritos,
dice que es sólo a los que cumplen
los requisitos del art. 34. ¿Actúa
de buena fue el tercer adquiriente que conoce la existencia del
contrato de arrendamiento como
en el 99% de los casos no puede
ser de otra manera, por razón de
41
Rafael Arnáiz
las manifestaciones que se han
de realizar en materia de derechos de adquisición preferente y,
por lo tanto, por razón del hecho
posesorio? ¿Cabe pensar que estableciendo en el ámbito de lo no
inscrito el principio de venta quita
renta, es decir, cabe pensar que
estableciendo en el ámbito de los
contratos sobre fincas no inmatriculadas un principio general de
inoponibilidad del contrato frente
al comprador, conozca o no con
carácter previo el contrato, cabe
pensar que el comprador quiere
e inscribe su derecho cuando el
arrendamiento no estaba inscrito, pero él lo conocía, va a quedar
inevitablemente u obligatoriamente subrogado en ese contrato de arrendamiento? Pues cabe
pensarlo si nos atenemos al tenor
literal de la ley, pero desde luego
no es muy acorde con el planteamiento del legislador expuesto en
la exposición de motivos y sobre
todo resultante de lo que establece para los arrendamientos sobre
fincas no inmatriculadas. Por tanto, podríamos entender que hay
un defecto de técnica legislativa y
que en realidad el legislador lo que
quería decir, pero no ha dicho, es
que adquiere confiando en lo que
dice el registro y aún cuando conozca el contrato de arrendamiento pues puede exigir su extinción.
Pero claro, luego resulta que tenemos el art. 29 que en materia de
arrendamientos para uso distinto
de vivienda, sigue con el contenido anterior a la ley 4/2013, y sigue
diciendo expresamente que el tercero se subroga, salvo que cumpla
los requisitos del art. 34. Y ahí ya sí
que no hay interpretación posible
salvo que le demos la vuelta al artículo. Cuando el texto está claro, no
cabe interpretación, tendría que
ser una interpretación negatoria
del texto del artículo, o entender
que el legislador quiere proteger
más al arrendatario de un local de
negocio que al de una vivienda,
pero no acabamos de imaginarnos
cuál ha podido ser la razón por la
que el legislador hubiera querido
hacer las cosas así. Podríamos
pensar que el legislador quiere
únicamente agilizar el mercado
del alquiler de viviendas, y que están pensando en que como con la
reforma de la Ley arrendaticia ha
llevado a cabo una reforma de las
sociedades cotizadas de inversión
inmobiliaria, reformas que venían
de la mano pero que finalmente se
separaron, pues el legislador está
imaginando que con esa reformas
en el régimen de las sociedades cotizadas, que establece beneficios
fiscales y societarios, van a venir
una masa de fondos y de sociedades para promover y adquirir blo-
42
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
ques y bloques de viviendas para
su alquiler o para su explotación
en régimen de alquiler de manera
que ciertamente la oponibilidad
no sea un problema porque siempre va a haber otra vivienda lista
para alquilar, ni tampoco el desistimiento, porque al arrendador no
le va a plantear ningún problema
porque siempre va a tener otro
arrendatario que quiera alquilar.
Es decir, se va a generar una oferta
y una demanda tan extraordinaria
que la flexibilización en materia
de vivienda tiene sentido, pero no
en materia de locales. En fin, nos
encontramos en una situación sin
salida. Esto no quiere decir que no
la tenga, porque probablemente
alguien la haya encontrado o la
encontrará, porque la ley es muy
reciente y los comentarios a la misma todavía son escasos.
Pero con esta breve referencia,
quiero poneros de manifiesto hasta qué punto los efectos frente a
terceros del contrato de arrendamiento celebrado sobre fincas ins-
critas, que es un aspecto esencial
para determinar si se generan o
no los suficientes incentivos como
para que se inscriban los contratos
en el registro, es absolutamente
dudosa y está elaborada de una
manera tan carente de claridad
que me resulta muy difícil aclararme. Quiero pensar, por razón del
entorno y de lo que establece la ley
en materia de arrendamientos sobre fincas no inscritas, que la idea
es, con carácter general, suprimir
la inoponibilidad del contrato de
arrendamiento frente a cualquier
adquiriente a título oneroso aunque haya conocido la existencia
del contrato. De tal manera que:
¿cuándo es oponible el contrato
de arrendamiento? Sólo cuando
quien es el tercero protegido por el
art. 34 es el arrendatario, porque
eso es que no lo dice la ley, pero
es que es así. Cuando el arrendatario ha inscrito, y ha inscrito antes
de que inscriba el acreedor hipotecario o ha inscrito antes de que
inscriba el otro comprador, ¿qué
es el arrendatario que inscribe? El
arrendatario que inscribe primero
es el tercero hipotecario, y como
es tercero hipotecario, su derecho
arrendaticio inscrito, sea personal,
sea real, subsiste y perjudica a los
adquirientes posteriores que se
subrogarán. Fuera de ese supuesto, entiendo yo que es el espíritu
de la ley, el arrendamiento no será
oponible frente a adquirientes
posteriores.
Y una última pregunta para acabar.
¿Ese incentivo será suficiente para
que cambie una tendencia de muchos años y los arrendamientos se
inscriban? ¿Será suficiente como
para que haga que merezca la
pena soportar los costes de generación de la documentación precisa para inscribir, y posteriormente
de inscripción o de impuestos? La
verdad es que no tengo respuesta
para ello. No sé tampoco cuáles
son los costes, está pendiente de
aprobar un Real Decreto que modifique el de 1996 sobre inscripción de arrendamientos que no
sabemos lo que establecerá, pro-
MESAS DE TRABAJO
los que la prórroga se produce de
forma automática salvo denuncia
previa. Transcurridos esos tres
años o en arrendamientos para
uso distinto de vivienda, el mero
transcurso del plazo provoca la extinción del contrato y por lo tanto
si no han inscrito la prórroga, no
parece que haya razón para que
desde el registro se sobreproteja a
quien no ha sido diligente.
bablemente una reducción de los
costes, por ahí es muy probable
que vayan los tiros. En un mercado como el de la señorita Pepita al
que hacía referencia el Magistrado, pues probablemente los incentivos no van a ser suficientes. En
un deseado mercado como el existente en Alemania o en el centro
de Europa donde grandes fondos
se dediquen a promover para explotar en régimen de alquiler, donde la promoción pública de vivienda quede sustituida para su transmisión en régimen de venta o de
alquiler y donde los contratos se
celebren por entidades respecto
de las cuales quien sea o no arrendatario es más fungible, es decir, la
flexibilidad del contrato es mucho
mayor y el interés de que los contratos consten en el registro o se
cancelen pueda resultar mayor...
pues quizás sí. Pero desde luego
yo no me veo con la capacitación
suficiente para hacer una previsión sobre si este incentivo que establece el legislador de la manera
más poco clara posible acerca de
la necesidad de inscribir en el registro los contratos para que sean
oponibles a terceros va o no va a
dar lugar a que los contratos accedan al registro en masa. No tengo
una respuesta, quizás vosotros la
tengáis porque sois aquellos que
estáis en la práctica y sois los que
recibís el incentivo del legislador.
En relación con el art. 27.4 y el procedimiento al que se han referido
mis compañeros, es la extrapolación que hace el legislador del procedimiento establecido para reinscribir a favor del vendedor como
consecuencia del cumplimiento de
condiciones resolutorias explícitas, consolidando la doctrina que
establecía la Dirección General de
los registros en relación con la necesidad de que el perjudicado, es
decir, el arrendatario en este caso,
no se oponga en un plazo determinado... De hecho la flexibiliza,
porque ya de la Ley resulta que
basta con la no oposición durante
un periodo y se venía discutiendo
qué suponía allanamiento, qué no
suponía allanamiento, pero estoy
de acuerdo con Jesús en que quizás no tenga una aplicación excesiva, desde luego es dependiente de
que se inscriban los arrendamientos, pues este procedimiento poca
o ninguna utilidad va a tener.
En relación con la cancelación de
arrendamientos, mientras no haya
transcurrido el plazo de duración
del contrato de arrendamiento
veo prácticamente imposible que
se pueda cancelar si no es con
una resolución judicial firme que
declare extinguido el contrato de
arrendamiento o sin el consentimiento del arrendatario, salvo que
el legislador vuelva a establecer
alguna norma que permita la cancelación. Transcurrido el plazo, entiendo que se podrá cancelar por
el mero transcurso del plazo salvo
en arrendamientos de vivienda
durante los tres primeros años en
En definitiva, creo que es cierto que
la técnica legislativa es manifiestamente mejorable, por lo menos
para un técnico medio como yo, y a
partir de ahí la intención del legislador de someter a un régimen general a los arrendamientos en cuanto
a su eficacia respecto de terceros,
pues sin duda facilita el tráfico sobre la base de contenido del registro, es decir, desaparece una carga
oculta más: desaparecen hipotecas
legales tácitas, arrendamientos
que producen efectos perjudiciales
aunque no consten en el registro,
todo lo que haya de generar efectos respecto a terceros resulta del
43
registro... por tanto, a efectos de
claridad y sencillez en el mercado,
y en el tráfico inmobiliario, sin duda
es beneficioso.
¿Es razonable que desaparezcan
medidas de protección al arrendatario? Es política legislativa que
se ajusta a unas finalidades que
van más allá del contenido de esta
ley y engarzan con otras leyes que
promueven la creación de personas jurídicas o fórmulas societarias que permitan el arrendamiento en masa, y criterios de política
legislativa sobre los cuales es difícil
opinar desde el punto de vista registral.
PREGUNTAS A LA MESA
MODERADOR:
Requerimiento notarial para resolver el contrato, ¿sólo cuando
el contrato está inscrito en el
registro o para todos?
JESÚS J. FUENTES:
Sólo cuando el contrato está inscrito. Con los efectos que prevé la
ley, que es la resolución de pleno
derecho y la cancelación, sólo en
este supuesto. Si vamos al art. 27,
que contempla la resolución de pleno derecho y la reinscripción de un
arrendamiento inscrito, o sea, solamente es para los arrendamientos
inscritos.
MODERADOR:
¿Se encargará la propia parte
de trasladar el mandamiento
al registro, o es indiferente que
no coincidan las demarcaciones del juzgado o del registro?
JOAN MARSAL:
Suponemos que el partido judicial
y el distrito registral son una intersección porque no coinciden plenamente sino que hay una parte
que está dentro del partido judicial
y coincide con el registro y otra parte que no. Creo que la competencia para conocer del arrendamiento lo da estar situado en el partido
judicial del juzgado. Si la ciudad en
concreto del partido judicial del
juzgado pertenece a un registro
44
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
cuya sede no está en el partido
judicial, pues el mandamiento se
envía a ese Registrador. ¿A quién
se envía normalmente cuando un
secretario hace un mandamiento
porque se ha establecido una sentencia? Lo que se hace es entregárselo al procurador y es él el que se
ocupa de entregarlo. Si estamos
en fase judicial, de momento siempre existe un procurador.
RAFAEL ARNÁIZ:
Yo creo que sí, será el procurador
el que lo traiga, o el propio interesado. Desde luego, remisión directa desde los juzgados, salvo en el
ámbito penal y social, no hay. Ni es
deseada tampoco.
JOAN MARSAL:
Porque los juzgados no pagan....
MODERADOR:
¿Lo calificará, señor Registrador,
este mandamiento?
RAFAEL ARNÁIZ:
Sin duda, aunque lo mande el
juzgado, porque nosotros, en relación con lo que se comentaba
antes, yo creo que las notarías
también, desde luego en los registros la actuación es debida, siempre se hace lo que se ha de hacer
de conformidad con la ley, con
independencia de que los honorarios se satisfagan o no. Incluida
la devolución de los documentos,
si hay resistencia a devolver el documento hay que exigirlo. Los honorarios van por otro lado.
MODERADOR:
En caso de que la finca sea de
propiedad vertical y se venda
la finca entera, ¿se supone que
no entra en juego la posibilidad
de resolución de los contratos
no inscritos?
RAFAEL ARNÁIZ:
Creo que sí, creo que se resuelven
exactamente igual. El principio es-
tablecido por el art. 14 en relación
con la venta de la finca arrendada debe entenderse referido al
caso de que se venda la finca que
coincide con la arrendada como al
caso de que se venda la edificación
en la cual está la finca arrendada.
JOAN MARSAL:
Creo que si se produce la venta
del conjunto y un arrendatario
tiene un derecho de adquisición
preferente, como en el derecho
de adquisición preferente no hay
coincidencia objetiva entre el objeto de la venta, entonces no tiene
derecho al mismo. Objetivamente,
la finca se vende tanto si se vende
sólo el departamento número 12
constituido en régimen de propiedad horizontal como si se vende
todo el bloque entero.
JESÚS J. FUENTES:
Comparto las apreciaciones. Yo
creo que la pregunta está pensan-
MESAS DE TRABAJO
do en el retracto, pero es un caso
en que no hay retracto.
MODERADOR:
¿Consideran los ponentes que
la necesidad de inscripción del
contrato de arrendamiento
afectará a la ejecución hipotecaria y sólo se reconocerá
como título legítimo de quien
aparece como ocupante a
quien tenga el título inscrito?
JOAN MARSAL:
Objetivamente, se prevé la inscripción porque no hay ningún
arrendamiento inscrito. Las primeras consecuencias de la reforma de la LAU de 2006 fueron
todos los abogados de bancos
pidiendo que se suspendieran
los incidentes de tercer ocupante de fincas hipotecadas, porque
dado que no tienen ningún título
inscrito, pues a la calle. Claro, en
mi caso yo soy el “malvado” juez
del 1 de Girona, pero creo que
todos mis compañeros nos leemos la Disposición Transitoria 1ª
y la inscripción sólo es exigible a
los contratos firmados a partir de
junio. Los otros continúan siendo
cargas. Lo que importa es vender,
que precisamente son terceros
adquirientes de buena fe, porque
una pareja de novios no va a comprar un piso sin haberlo visto,
pero un fondo de inversión compra mil pisos de golpe. Otra consecuencia: no se sabe por qué,
pero hoy he descubierto el por
qué, unos cuantos bancos están
imponiendo acciones reales del
art. 41 de la Ley Hipotecaria para
expulsar a ignorados ocupantes.
¿Por qué? El BBVA ha vendido mil
pisos y el comprador de esos mil
pisos ahora se está subrogando
en el procedimiento. El procedimiento lo ha empezado el BBVA
y ahora el adquiriente se opone
para que continúe el proceso. Por
tanto, ¿para qué sirve la inscripción registral? Sencillamente para
vaciar los pisos con arrendatarios
no inscritos. No es que persiga la
inscripción en el registro, lo que
persigue es echar a todo el mundo salvo los que estén inscritos
en el registro. ¿Cuál es el problema? Que esta LAU está hecha
pensando en fondos de inversión
en sociedades inmobiliarias que
hoy por hoy no son propietarias,
y por tanto tampoco son arrendadoras. Habrá alguno que tenga 20, 30 o 40 pisos, pero hoy los
propietarios son personas físicas
individuales o sociedades civiles
constituidas para pagar menos
impuestos.
MODERADOR:
El requerimiento judicial del
art. 27.4 de la ley, ¿por qué vía
judicial se puede llevar a cabo?
JOAN MARSAL:
Los juzgados estamos haciendo
dos requerimientos de pago. En
los juicios cambiarios se hace mediante Auto del juez. En los desahucios, a partir de la 13/2009 (la
reforma de la LEC que ha puesto
a los Secretarios en su sitio, y por
tanto tienen mucho más trabajo)
se hace mediante Decreto del Secretario. Como el art. 27.4 de la
LAU exige que la finalización del
procedimiento sea por el mismo
juez que hizo el requerimiento,
pues el requerimiento se hace
mediante Auto. Un Auto con el
contenido de los decretos del secretario en desahucios pero firmado por el juez.
MODERADOR:
Señor Registrador, la sentencia en sí, sin necesidad de que
la misma contenga la orden
de cancelación al registro, ¿ya
será inscribible?
RAFAEL ARNÁIZ:
Probablemente no. Depende. La
sentencia tendrá que declarar
resuelto el contrato con carácter
firme, lo cual no excluye que no
haya alguna calificación que considere que debe Su Señoría además ordenar como consecuencia
de la resolución del contrato, que
se proceda a la cancelación de
la inscripción en el registro de la
45
propiedad. Por tanto, no me atrevo a decir que la sentencia firme,
o sea, la ejecutoria, de la que resulte la resolución del contrato,
pueda ser en todos los casos título suficiente para practicar la inscripción si no va acompañado de
un mandamiento de cancelación.
Digo en todos los casos que aquí
es lo que interesa. ¿Mi criterio
particular? Yo si tengo una sentencia, una ejecutoria firme que
declara resuelto el contrato, inscribo la cancelación sin necesidad
de un mandamiento específico
que me ordene que lleve a cabo la
cancelación.
MODERADOR:
Si un arrendatario desea inscribir un arrendamiento preexistente y el propietario no
desea otorgar la escritura,
¿qué fórmula puede utilizar el
arrendatario para garantizar
su derecho?
JESÚS J. FUENTES:
La forma es que cualquiera de
las partes, cuando hay una forma
exigida para un efecto ulterior,
como puede ser la inscripción,
puede compelerse, cumplir esa
formalidad. Y cuando alguien no
cumple voluntariamente algo, no
queda más remedio que demandarlo para que lo haga, o que alguien con la autoridad suficiente
porque la tiene atribuida ex lege,
lo haga en su sustitución. No hay
otra opción.
MODERADOR:
Si por la parte arrendataria no
se ha contestado al requerimiento una vez transcurridos
los 10 días hábiles, ¿el contrato
se considera resuelto de pleno derecho? ¿Se podrá recuperar la posesión de la vivienda?
¿Cómo se ejecuta el lanzamiento y entrega de la correspondiente posesión?
JOAN MARSAL:
Si no contestas al requerimiento,
el contrato queda resuelto al cabo
de los 10 días si no existe oposi-
46
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
ción o pago o enervación, y esto es
un título que se puede enmarcar
en la pared. Para conseguir el lanzamiento, lo que hay que pedir es
el lanzamiento, el requerimiento
notarial o judicial es título ejecutivo para conseguir el lanzamiento.
Hay que presentar una demanda
ejecutiva para conseguir el lanzamiento a partir de la resolución del
contrato.
MODERADOR:
Transcurridos los tres años, en
el supuesto de que el contrato
sea de tres años, ¿se tendrán
que inscribir de nuevo las prórrogas o las prórrogas renovadas anuales se habrán de ir inscribiendo anualmente?
RAFAEL ARNÁIZ:
Yo creo que se habrán de inscribir, sin duda. Durante los tres
primeros años en los que la prórroga se produce, creo que salvo
denuncia del arrendatario con un
plazo de antelación, cabe entender que no, o por lo menos yo no
lo cancelaría sin que consintiera el
arrendatario. Pero transcurridos
los tres primeros años, para obtener la protección del Registro (esa
protección que no sabemos muy
bien cuál es pero que es una protección mucho más intensa que la
que establecía la legislación anterior), habrá que solicitar la inscripción de la prórroga.
MODERADOR:
¿Sería inscribible realizar una
manifestación de que la finca
está arrendada pero que se ha
pactado la renuncia al tanteo y
retracto?
RAFAEL ARNÁIZ:
Sí, de hecho hoy en día se hace
de manera constante. La exigencia que establece el art. 25 en
relación con la venta de fincas
arrendadas impone la manifestación de que esté o no arrendada
y, en caso de que lo esté, que se
han practicado las notificaciones
correspondientes. Cierto es que
hay muchos casos en los que hay
renuncias por parte del arrendatario formalizada generalmente
por contrato privado. El criterio
general es el de que manifestado
que esa finca está arrendada y
que hay renuncia, a esa renuncia
parece que es razonable darle la
misma fuerza que a la manifestación de que está arrendado o de
que no lo está. Puede que alguno
de mis compañeros diga no, tráigame usted el contrato del que
resulta la renuncia, que en definitiva es un contrato privado, por
lo tanto tampoco ofrece una garantía suficiente, pero bueno, no
vas a exigir que eleve a público la
renuncia ni que venga el arrendatario a renunciarte al registro.
Por lo tanto, creo que el criterio
inevitable es que si se reconoce
eficacia a la manifestación del
MESAS DE TRABAJO
arrendador en el sentido de que la
finca no está arrendada, pues inevitablemente le tenemos que reconocer la eficacia a la manifestación
de que se ha producido la renuncia.
Y en contratos posteriores a la ley
6 de junio, 4/2013, sea cual sea el
tiempo en el que la renuncia haya
sido realizada porque la renuncia
se admite con carácter general, no
sólo para contratos de duración
posterior a los cinco años.
JESÚS J. FUENTES:
Estoy de acuerdo, de hecho es
frecuente. Los casos que ha habido hasta ahora yo no he tenido
nunca ningún problema de cara a
que luego se exija la acreditación...
Si damos relevancia a lo más, que
es que no está arrendada, no podemos desvirtuar lo menos. Creo
que también es un principio.
RAFAEL ARNÁIZ:
Yo lo que sí pido en ocasiones...
es decir, se manifiesta que está
arrendada y no se incluye manifestación alguna de la renuncia, y
se incorpora el contrato privado
que resulta de la renuncia. Bueno,
pues en esos casos sí que digo:
haga usted la manifestación en
escritura pública diciendo que se
ha renunciado, no me basta con
que resulte del contrato. El hecho
de que me resulte de un contrato
privado tiene mucha menos fuerza
que el hecho de que se manifieste
en escritura pública que se ha producido la renuncia.
MODERADOR:
En el supuesto de que el arrendatario discrepe del importe de
la deuda que se le imputa en
el requerimiento, ¿qué efectos
jurídicos se producen según el
art. 27.4? ¿Hay que iniciar antes
un procedimiento judicial para
aclararlo?
JESÚS J. FUENTES:
Si es en vía notarial, el procedimiento se muere ahí. Si hay oposición, por mínima que sea, punto y
final, al menos para esta vía.
47
MODERADOR:
¿Los aranceles serán por la
duración del contrato, por la
cuantía anual, por la cuantía
mensual? Lo digo porque como
Administradores
tendremos
que prever el coste que supondrá tanto de la notaría como
del registro de la propiedad.
JESÚS J. FUENTES:
Nos sometemos al criterio fiscal.
La base imponible es la que computamos cuando no está fijada la
duración para calcularlo.
tituyen sobre una finca que no está
dividida horizontalmente. El Real
Decreto del 96 prevé expresamente la posibilidad de que en caso
de que el contrato sea celebrado
sobre parte de una edificación no
dividida horizontalmente, pueda
llevarse a cabo la inscripción sin
necesidad de previa división horizontal, es decir, en el folio de la
matriz, del edificio, se inscribe el
contrato de arrendamiento con
descripción suficiente del elemento privativo al que se refiere.
MODERADOR:
¿Pero un año? ¿O por ejemplo,
la cuantía litigiosa siempre es la
cuantía de un año. En la cuantía
del contrato qué será, ¿la duración
pactada?
MODERADOR:
¿Se podría entender entonces por
ejemplo la vivienda de la portera,
que es un elemento comunitario
cuando aún no se ha procedido a
la desafectación del elemento común y sigue siéndolo?
JESÚS J. FUENTES:
Hasta la prórroga.
MODERADOR:
O sea, los tres años, los cuatro, los
cinco años...
RAFAEL ARNÁIZ:
Sí, parece inevitable. Nosotros
nos tenemos que objetar al valor
declarado salvo que tengamos un
valor fiscalmente comprobado,
que no lo vamos a tener. El valor
declarado generalmente será la
determinación de la renta por el
número de anualidades. Puede
que se declare un valor inferior o
superior, pero la regla general será
la determinación de la renta por el
número de años.
MODERADOR:
¿Cómo se puede inscribir un
contrato de un piso que pertenezca a una finca de propiedad
vertical? Lo pregunto porque
normalmente son solamente
una finca registral y no se entiende cuál es la manera de inscribir esta finca.
RAFAEL ARNÁIZ:
De esos tres o cuatro arrendamientos que os comentaba que
tengo inscritos, los cuatro se cons-
RAFAEL ARNÁIZ:
No, es que si no hay división horizontal no es elemento común. Si
no hay división horizontal, todo es
del mismo, y por lo tanto puede
arrendar cualquiera de los objetos que arriende, cualquiera de los
objetos que físicamente tengan
entidad individual pero que jurídicamente no la tienen, carecen de
ella.
48
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
3ª MESA DE TRABAJO
El Proyecto de reforma de la
Propiedad Horizontal: mejoras
introducidas y reformas pendientes
Ponentes:
Ilmo. Sr. Albert Guilanyà
Foix, Magistrado Presidente
Sección 2ª AP Lleida
Ilmo. Sr. Jordi Seguí Puntas,
Magistrado Sección 16ª AP
Barcelona
Moderador:
Sr. Lluís Bou Salazar,
Vicepresidente 2º CAF
Barcelona-Lleida
ALBERT GUILANYÀ:
Comentari a les novetats introduides per l’Avantprojecte de reforma
de l’article 553 del Codi Civil de Catalunya a les seccions segona, tercera i quarta, arts. 553-33 a 553-59.
33
Article 553-33.
Elements privatius.
(Redacció anterior)
Només es poden configurar com a
elements privatius d’un edifici els
habitatges, els locals i els espais
físics que poden ésser objecte de
propietat separada i que tenen independència funcional perquè disposen d’accés propi a la via pública,
sigui directe sigui a través d’un element comú de gaudi no restringit.
Article 553-33.
Elements privatius.
(Nova redacció)
Només es poden configurar com a
elements privatius d’un immoble els
habitatges, els locals i els espais físics
que poden ésser objecte de propietat separada i que tenen independència funcional perquè disposen
d’accés directe o indirecte, a través
d’un element comú, a la via pública.
COMENTARI
Es fan determinades precisions en
la configuració dels elements privatius de benefici comú. Es substitueix “edifici” per “immoble” i es
canvia “sigui directe sigui a través
d’un element comú de gaudi no
restringit” per “d’accés directe o
indirecte, a través d’un element
comú, a la via pública”.
No crec que sigui massa encertada la nova redacció per resultar
equívoca, atès que sembla dir-se
que els elements privatius només
ho poden ser si el seu accés a la
via pública es produeix a través
d’un element comú, i no quan tenen accés directe com es diu a
l’actual redacció, quan en realitat
la immensa majoria dels locals comercials tenen aquell accés directe sense necessitat de passar per
element comú. Crec, doncs, que
la nova redacció no arranja res i
l’únic que fa és complicar el que
era clar i senzill.
Més fàcil hagués estat considerar
com a elements privats els pisos o
apartaments, els locals de negoci i aquelles parts d’un edifici amb
possibilitat d’aprofitament independent, la qual cosa succeirà quan
aquestes parts tinguin sortida a un
element comú del propi edifici o
quan tinguin sortida directa a la via
pública. Amb aquesta definició s’hi
inclourien no solament els locals
de negoci stricto sensu, sinó també
altres parts de l’immoble sobre les
quals hi pot haver un domini exclusiu i independent com ara les places
de garatge o els trasters. De totes
maneres, entenc que el problema
de redacció s’arranjaria substituint
la “,” per una “o” de manera que digués “...directe, indirecte o a través
d’un element comú a la via pública.”
Pel que fa al canvi terminològic
d’edifici per immoble, cal considerar-lo correcte, atès que un edifici
és un immoble, però no tots els
immobles són edificis, sinó que
dins del concepte immoble, més
ampli, s’hi inclouria també p.e. les
parcel·les, urbanitzades o no, o les
cases. Segurament la modificació
ve en considerar que l’al·locució
edifici no permetia encabir-hi tot
el que pot ser objecte de propietat
horitzontal, atès que hi quedava
fora la propietat per parcel·les que
regula la secció 4a del títol V.
34
Article 553-34.
Elements privatius de benefici
comú.
(Redacció anterior)
1. El títol de constitució o la junta
de propietaris poden establir que
un o més elements privatius es
destinin a benefici comú, sigui pel
servei directe que presten als propietaris o pel benefici econòmic
que reporta cedir-ne l’ús. Són titulars dels elements privatius de benefici comú els titulars dels altres
elements privatius en proporció a
llur quota i de manera inseparable
MESAS DE TRABAJO
de la propietat de llur element privatiu concret.
2. L’administració d’un element
privatiu de benefici comú es regeix
per les normes generals. L’alienació o el gravamen del dit element
requereix l’acord unànime de la
junta de propietaris.
Article 553-34.
Elements privatius de benefici
comú.
(Nova redacció)
1. Són elements privatius de benefici comú els que per disposició
de la llei, del títol o per acord de
la junta, pertanyen als propietaris
en proporció a la quota i de manera inseparable de la propietat de
l’element privatiu concret.
2. Els elements comuns desafectats per acord de la junta de propietaris, excepte pacte en contra, tenen el caràcter d’element privatiu
de benefici comú. L’acord de desafecció ha de determinar la quota
de participació de l’element desafectat i la modificació de la resta de
les quotes.
3. L’administració i disposició d’un
element privatiu de benefici comú
es regeix per les normes de la propietat horitzontal.
COMENTARI
Ja en el seu moment, amb l’aprovació del Llibre V, aquesta espècie
de béns (els privatius de benefici
comú) van resultar una novetat
dins de l’àmbit de la propietat horitzontal (no tenen una regulació
paral·lela a la LPH), i de fet mai
s’ha sabut ben bé a què obeïen, tot
i que la majoria de la doctrina ha
entès que encaixa tant en el concepte dels anomenats “béns pro
comunals”, és a dir, aquells que
són un element comú per disposició del títol (ja sigui el pis de la
porteria o consergeria, el garatge
o traster als quals s’ha assignat
una quota al títol), com també els
elements privatius que la comuni-
tat s’adjudica i que no és possible
inscriure al seu favor en no tenir la
comunitat personalitat jurídica pròpia. Hom també ha volgut veure-hi
aquells béns que sent propietat
inicialment privativa, la comunicat
amb l’acord del propietari privatiu
els adquireix per al servei a la comunitat, als que ara clarament cal
afegir-hi aquells que sent inicialment comunitaris queden desafectats per acord de la junta, i que malgrat no es digui expressament en el
nou precepte (si s’esmenta en la
redacció actual), respecte d’aquests
darrers per a la seva desafecció es
requereix segons el nou art. 553-26
b) la unanimitat.
La figura no acaba de tenir uns
contorns prou clars i en ocasions
resultarà difícil de distingir-la del
que és una servitud forçosa establerta per acord de la comunitat.
Per tant, la nova redacció del precepte no acaba d’esvair els dubtes
i la confusió que ja inicialment havia ocasionat la regulació d’aquest
tipus de béns.
35
Article 553-35.
Annexos.
(Redacció anterior)
1. Els annexos es determinen en el
títol de constitució com a espais físics vinculats de manera inseparable a un element privatiu, no tenen
quota especial i són de titularitat
privativa a tots els efectes.
2. Només és possible la cessió aïllada de l’ús dels annexos que consisteixin en places d’aparcament,
boxs o trasters, tot i que els estatuts poden limitar aquesta cessió.
Aquesta limitació no pot afectar
les persones que conviuen amb els
titulars de l’ús de l’element privatiu
principal.
Article 553-35.
Annexos.
(Nova redacció)
1. Els annexos es determinen en
el títol de constitució com a espais
49
físics o drets vinculats de manera
inseparable a un element privatiu,
no tenen quota especial i són de titularitat privativa a tots els efectes.
2. Els estatuts poden limitar la cessió aïllada de l’ús dels annexos.
Aquesta limitació no pot afectar
les persones que conviuen amb els
titulars de l’ús de l’element privatiu
principal.
COMENTARI
Es suprimeixen les restriccions injustificades en la disposició de l’ús
i gaudi dels annexos.
Malgrat que el CCCat no defineix els annexos, podem dir que
aquells són els espais que hagin
estat expressament assenyalats al
títol com a tals, malgrat que es trobin situats fora de l’espai delimitat
que constitueix l’habitatge. És clar
que tots aquells annexos que units
de forma inseparable a l’element
privatiu i que no disposen de quota a part, no poden ser objecte de
cessió aïllada (pensi’s en un jardí
p.e.). Gens menys ho és que quan
això no és així, i sí disposen de
quota aïllada, el que es vol dir és
que no solament poden ser objecte de cessió els boxs, aparcaments
o trasters, sinó també aquells altres que poden tenir característiques semblants i que ara queden
fora d’aquella possibilitat, com ara
les golfes, els soterranis o qualsevol altre espai físic semblant. El
que es fa és eixamplar també a
tots aquests la possibilitat de cessió aïllada i no solament al que fins
ara es citaven expressament.
De fet, el que es pretén és salvar
l’obstacle doctrinal existent respecte de la naturalesa jurídica dels
annexos, atès que a l’àmbit estatal
(LPH) la doctrina no és pacífica respecte del caràcter dels annexos.
Part de la doctrina els qualifica com
elements comuns i altra part com
elements privatius. El que succeeix
és que de fet hi ha dos tipus d’annexos: els uns serien els integrats
50
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
pels elements comuns que tenen la
consideració d’annexes en relació
amb les parts privatives i els altres
que estarien representats per les
parts accessòries dels elements privatius. Pel que aquí ens interessa,
annex és l’element privat, separat
físicament del pis o local principal,
per a un destí accessori d’aquell
Un darrer comentari respecte del
precepte és que s’hi troba a faltar
que no s’hi hagués afegit a “les persones que conviuen amb els titulars
de l’ús”, a aquelles altres que tenen
facultats per ocupar-lo, com ara els
que tenen dret d’arrendament o
qualsevol altre títol atorgat per la
propietat i que habiliti per fer-ho.
36
553-36.
Ús i gaudi dels elements
privatius.
(Redacció anterior)
1. Els propietaris d’un element privatiu hi poden fer obres de conservació i de reforma sempre que no
perjudiquin els altres propietaris ni
la comunitat i que no disminueixin
la solidesa de l’edifici ni alterin la
composició o l’aspecte exterior del
conjunt.
2. Els propietaris que es proposin
de fer obres en llur element privatiu
ho han de comunicar prèviament al
president o presidenta o, si escau,
a l’administrador o administradora
de la comunitat. Si l’obra comporta
l’alteració d’elements comuns, s’ha
d’aprovar d’acord amb la majoria
que resulta del que estableix l’article 553-25.
3. La comunitat pot exigir la reposició a l’estat originari dels elements
comuns alterats sense el seu consentiment. No obstant això, s’entén
que la comunitat ha donat el consentiment si l’existència d’obres que no
disminueixen la solidesa de l’edifici
ni comporten l’ocupació d’elements
comuns és notòria i la comunitat no
ha mostrat oposició en el termini de
sis anys des que es van acabar.
553-36.
Ús i gaudi dels elements
privatius.
(Nova redacció)
1. Els propietaris d’elements privatius hi poden exercir totes les
facultats del dret de propietat sense cap altra restricció que les que
deriven del règim de propietat horitzontal.
2. Els propietaris d’un element privatiu hi poden fer obres de conservació i de reforma sempre que no
perjudiquin els altres propietaris
ni la comunitat i que no disminueixin la solidesa de l’immoble ni
alterin la configuració o l’aspecte
exterior del conjunt.
3. Els propietaris que es proposin
de fer obres en el seu element privatiu ho han de comunicar prèviament a la presidència o a l’administració de la comunitat i cal l’acord
de la junta si l’obra comporta l’alteració d’elements comuns. En cas
d’instal•lació d’un punt de recàrrega individual de vehicle elèctric,
només cal enviar a la presidència o
a l’administració el projecte tècnic
amb quinze dies d’antelació a l’inici de l’obra i la certificació tècnica
corresponent un cop finalitzada la
instal·lació).
4. La comunitat pot exigir la reposició a l’estat originari dels elements
comuns alterats sense el seu consentiment. No obstant això, s’entén que la comunitat ha donat el
consentiment si l’execució de les
obres és notòria, no disminueix
la solidesa de l’edifici ni comporta
Enrique Vendrell (a la izqda.), junto a los ponentes y el moderador de la 3ª mesa de trabajo
MESAS DE TRABAJO
l’ocupació d’elements comuns i la
comunitat no s’ha oposat en el termini de caducitat de quatre anys
d’ençà que es van acabar.
COMENTARI
S’afegeix un primer ordinal a
aquest precepte que abans es
trobava recollit en el número 1
de l’article 553-37 sota la rúbrica de “disposició dels elements
privatius” i que sembla tenir un
millor encaix sistemàtic en l’ús i
gaudi d’aquest tipus d’elements,
atès que les limitacions que la legislació de propietat horitzontal
estableix van més aviat referides
a l’ús de l’element privatiu que a
la possible alienació o disposició
que d’aquest se’n faci. En tot cas,
sembla evident que els propietaris dels elements privatius poden
exercir el seu dret de propietat
sense més limitació que la que
estableix el règim de propietat
horitzontal, algunes de les quals
es descriuen a continuació i en
l’apartat relatiu a la realització
d’obres. M’hi referiré més abastament després en comentar la modificació de l’article 553-38.
En el número 3, que correspon a
l’actual 2, s’afegeix que l’acord requereix la majoria del 553-25 i ara,
encara que no es diu, seran les
majories del 553-25 o 26 (atès que
l’avantprojecte, el règim de majories, el recull en dos preceptes enlloc de fer-ho en un de sol) segons
el tipus d’obra i la seva finalitat, de
manera que pot ésser majories
simples si p.e. són obres necessàries relacionades amb infraestructures comunes o altres similars, o per
contra pot necessitar-se fins i tot
majories reforçades si p.e. es tracta
d’innovacions que afecten o alteren
l’estructura o configuració exterior
de l’edifici u obres similars.
En el número 4 es modifica el termini, transcorregut el qual, s’entén
que la comunitat ha donat el consentiment a les obres, si l’execució
de les obres és notòria, no dismi-
nueix la solidesa de l’edifici ni comporta l’ocupació d’elements comuns, sent que el que actualment
conté la llei és de sis anys des de
l’acabament de les obres i no es
parla de caducitat, i el del projecte és de quatre anys de caducitat,
per tant no admet interrupció i es
compta de data a data.
Capítol apart mereix el comentari
a l’afegitó que el projecte fa al número 3 d’aquest article i en referencia a la instal·lació de punts de
recàrrega de vehicles elèctrics.
Efectivament, s’afavoreix la instal·lació de punts de recàrrega
de vehicles elèctrics i s’atorga als
propietaris aquesta facultat, amb
l’obligació prèvia d’enviar el projecte tècnic a la presidència o a
l’administració.
Un primer comentari que cal fer és
al respecte de la majoria necessària per adoptar l’acord si afecta a
elements comuns, que entenc que
serà la que s’estableix en l’article
553.25.2 e) també reformat i que
diu al respecte:
“2. S’adopten per majoria simple dels propietaris que han
participat en cada votació i que
representen, alhora, la majoria
simple del total de les seves
quotes de participació, els
acords que fan referència a:
c) L’execució de les obres necessàries per a instal·lar infraestructures comunes o
equips amb la finalitat de
millorar l’eficiència energètica o hídrica dels immobles i
la mobilitat dels usuaris, per
connectar serveis de telecomunicacions de banda ampla
o per a individualitzar el mesurament dels consums d’aigua, gas o electricitat, o per a
la instal·lació general de punts
de recàrrega per a vehicles
elèctrics, encara que comporti la modificació del títol i dels
estatuts”.
51
Solament destacar que aquesta
no és la solució que dóna la LPH a
aquest tipus d’innovació.
Efectivament, a nivell espanyol, el
dia 24 de desembre de 2009 va
entrar en vigor la Ley 19/2009 de
fomento del alquiler y de eficiencia energética de los edificios, darrera reforma en matèria de propietat horitzontal i concretament
de l’article 17.3 de la LPH estatal,
aprofitant la modificació de la LEC
en matèria de desnonament, per
introduir determinats preceptes
relacionats amb l’ús de les energies sostenibles i del recursos hídrics. Aquesta modificació facilita
la instal·lació de punts de càrrega
en places de garatge particulars,
ja que es decideix que no fa falta
l’aprovació per part de la comunitat, com si ho és per instal·lar
qualsevol altra cosa, com ara una
prestatgeria, una porta, etc.
Per instal·lar un carregador a la
teva plaça només és necessari
comunicar-ho i no importa quina
sigui l’opinió de la resta de propietaris. Així ho diu l’Art. 17, punt
3, tercer paràgraf de la LPH: “Si se
tratara de instalar en el aparcamiento del edificio un punto de recarga de vehículos eléctricos para
uso privado, siempre que este se
ubicara en una plaza individual de
garaje, sólo se requerirá la comunicación previa a la comunidad de
que se procederá a su instalación.
El coste de dicha instalación será
asumido íntegramente por el o los
interesados directos en la misma”.
Ara bé, a nivell de la LPH la qüestió no és tan fàcil i no sembla que
amb aquesta declaració legal estigui tot solucionat, atès que quan
per tal de portar a terme aquella
instal·lació s’ha d’afectar un element comú no hi ha una previsió
legal concreta.
Per contra, el legislador català, en el
projecte de reforma, ho soluciona
tot dient que “només cal enviar a la
52
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
presidència o a l’administració el
projecte tècnic amb 15 dies d’antelació a l’inici de l’obra i la certificació
tècnica corresponent un cop finalitzada la instal·lació”, i ho contraposa
a la resta d’obres en elements privatius en que “ho han de comunicar prèviament a la presidència o a
l’administració de la comunitat i cal
l’acord de la junta si l’obra comporta l’alteració d’elements comuns”.
El cas és que no s’estableix cap
conseqüència en cas de contravenció. En tot cas, no estic massa
d’acord amb el precepte, ja que
sembla que és evident que sí que
tindria quelcom que dir la comunitat i per exemple el més normal
és que aquesta decideixi quin sigui
el sistema més adequat a fi i efecte d’homologar tots els aparells
de recàrrega que s’instal·lin i que
guardin una certa semblança.
Tanmateix, cal relacionar-ho amb la
servitud d’accés a una xarxa general
de l’article 566.8 CCCat quan diu:
“Els propietaris d’una finca
sense connexió a una xarxa
general de sanejament o subministradora d’aigua, energia,
comunicacions, serveis de noves tecnologies o altres serveis
semblants poden exigir als
veïns que s’estableixi una servitud d’accés de característiques adequades per a obtenir
el servei i amb les connexions
més adequades.
2. La servitud solament es pot
exigir si la connexió a la xarxa
general no es pot fer per cap altre lloc sense despeses desproporcionades i si els perjudicis
ocasionats no són substancials.
3. L’accés a la xarxa general
s’ha de donar pel sistema tècnicament més adequat i pel punt
menys perjudicial o incòmode
per a les finques gravades i, si
és compatible, pel més beneficiós per a la finca dominant”.
És important destacar que l’article 553.39.3 referit als propietaris
d’elements privatius, a diferència
del que fa en el seu apartat 2n, no
menciona la necessitat d’acord en
junta per a l’establiment de la servitud, sinó que declara el dret del
propietari a exigir-la quan concorrin els requisits que esmenta. I així,
mentre que l’apartat 2n diu: “La
comunitat pot exigir la constitució
de servituds permanents sobre els
elements d’ús privatiu diferents de
l’habitatge estricte si són indispensables per a l’execució dels acords
de millorament adoptats per la
junta o per a l’accés a elements comuns que no en tinguin cap altre”,
l’apartat 3r refereix que “els propietaris d’elements privatius poden
exigir la constitució de les servituds,
permanents o temporals, absolutament imprescindibles per efectuar
obres de conservació i subministrament de llur element privatiu”.
Per últim, escau també comentar
que el paràgraf 4t indica que “els
titulars de les servituds han de rescabalar els danys que causin en els
elements privatius o comuns afectats i, si s’escau, el menyscabament
que els produeixin”, la qual cosa
es correspon amb el que l’article
566.10 disposa respecte de l’establiment de les servituds forçoses.
Pel que fa a qui n’ha de pagar el
consum, sembla evident que és
aquell que en fa ús, tenint en compte que el normal és la instal·lació
d’un comptador que individualitzi
els consums de cada plaça d’aparcament o de cada presa elèctrica.
En un supòsit de consums elèctrics
en un garatge i on el propietari
s’enganxa a la xarxa comunitària
atès que aquesta individualització
no s’havia fet, la SAP Vizcaya 16-112010 deia: “... De haber existido desde la fase constructiva, esa instalación privativa de electricidad para
determinadas parcelas, ello se hubiera traducido en la existencia de
algún contador que midiera el consumo efectuado, porque lo que no
resulta admisible es que el demandante pretenda tener una iluminación propia y privativa a costa de los
caudales de la Comunidad y aquí se
ha acreditado que esa instalación
que le daba servicio como tal no era
sufragada por el demandante, sino
por la Comunidad, al tratarse de un
enganche conectado a la iluminación de emergencia, y por lo tanto
comunitaria, y cuando el Presidente de la Comunidad le dio autorización para realizar la acometida
eléctrica a su propiedad privada
en el garaje, se hizo condicionada a
que dicha acometida se efectuase
desde el contador individual del demandante, situado en el cuarto de
contadores, hasta su propiedad por
espacios comunes, pero esto no fue
lo que realizó el demandante, sino
que realizó un enganche desde el
cuadro comunitario”.
37
Article 553-37.
Disposició dels elements
privatius.
(Redacció anterior)
1. Els propietaris d’elements privatius hi poden exercir totes les
facultats del dret de propietat sense cap altra limitació que les que
deriven del règim de propietat
horitzontal. En conseqüència, els
poden modificar, alienar i gravar i
hi poden fer tota mena d’actes de
disposició ordinària i extraordinària. Si hi estableixen servituds en
benefici d’altres finques, aquestes
servituds s’extingeixen en cas de
destrucció o enderroc de l’edifici.
2. Els propietaris, en els casos d’arrendament o de qualsevol altra
transmissió del gaudi de l’element
privatiu, són responsables davant
de la comunitat i de terceres persones de les obligacions derivades
del règim de propietat horitzontal.
3. La persona que adquireix un
element privatiu ha de comunicar
el canvi de titularitat a la secretaria
de la comunitat i designar un domicili per a comunicacions.
MESAS DE TRABAJO
Article 553-37.
Disposició dels elements
privatius.
(Nova redacció).
1. Els propietaris d’elements privatius els poden modificar, alienar
i gravar i hi poden fer tota mena
d’actes de disposició. Si hi estableixen servituds en benefici d’altres
finques, aquestes servituds s’extingeixen en cas de destrucció o
enderroc de l’edifici.
2. Els propietaris, en els casos d’arrendament o de qualsevol altra
transmissió del gaudi de l’element
privatiu, són responsables davant
de la comunitat i de terceres persones de les obligacions derivades
del règim de propietat horitzontal.
3. La persona que aliena un element privatiu ha de comunicar el
canvi de titularitat a la secretaria
de la comunitat; mentre no ho
comuniqui respon solidàriament
dels deutes envers la comunitat.
COMENTARI
A més del trasllat del primer paràgraf de l’article 553-37 al 553-36
per les raons abans esmentades,
es canvia l’expressió “d’actes de
disposició ordinària i extraordinària” per “actes de disposició”, sens
dubte perquè la distinció no té
massa sentit, ja que es considera
que aquesta precisió és innecessària per ser l’element privatiu de plena propietat de la persona titular.
Així mateix, l’expressió “si hi estableixen servituds en benefici d’altres finques, aquestes servituds
s’extingeixen en cas de destrucció
o enderroc de l’edifici” ja es conté
en l’actual redacció, tampoc sembla que sigui necessària, atès que
desaparegut l’immoble és clar que
desapareix la servitud
Pel que fa a la resta, amb l’afegitó
al número 3, que diu ”mentre no
ho comuniqui respon solidàriament dels deutes envers la comunitat”, es fomenta el compliment
de l’obligació de comunicar el canvi de titularitat de l’element privatiu amb l’establiment de la responsabilitat solidària del transmitent
respecte dels deutes que es meritin fins a l’efectiva notificació de la
transmissió a la comunitat.
El criteri actual que sigui l’adquirent la persona obligada a comunicar el canvi de titularitat és certament perillós, ja que moltes vegades és difícil conèixer l’adreça i les
dades de l’adquirent si aquest no
ho fa, sobretot en el cas que sigui
un estranger.
Així mateix, és pla que no és suficient amb establir obligacions si no
es disposen sancions, i per tant,
afegir la responsabilitat solidària
de l’alienant si no fa la comunicació del canvi de titularitat a la comunitat és força encertat i afegeix
una garantia més a la comunitat.
Aquesta reforma és, doncs, força
encertada.
38
Article 553-38.
Obligacions de conservació
i manteniment dels elements
privatius.
(Redacció anterior)
1. Els propietaris d’elements privatius els han de conservar i mantenir en bon estat, parets endins, i
mantenir els serveis i les instal·lacions que s’hi emplacin.
2. Les despeses ordinàries i extraordinàries de conservació i manteniment dels elements comuns d’ús
restringit són a càrrec dels propietaris dels elements privatius que
en gaudeixen. Les reparacions que
es deuen a vicis de construcció o
estructurals, originaris o sobrevinguts, o a reparacions que afecten
i beneficien tot l’edifici són comunitàries, llevat que siguin conseqüència d’un mal ús.
3. La comunitat ha de fer les obres
necessàries per a la conservació
integral de l’immoble i dels seus
53
serveis, de manera que compleixi
les condicions estructurals, d’habitabilitat, d’accessibilitat, d’estanquitat i de seguretat necessàries.
Article 553-38.
Obligacions de conservació i
manteniment dels elements
privatius.
(Nova redacció)
Els propietaris d’elements privatius els han de conservar en bon
estat i mantenir els serveis i les
instal·lacions que s’hi emplacin.
COMENTARI
Es suprimeix la confusa distinció
que la normativa fins ara vigent establia entre elements comuns d’ús
restringit i elements comuns d’ús
exclusiu, i s’instaura un únic règim
per als elements comuns l’ús dels
quals sigui atribuït a un o diversos
propietaris d’elements privatius.
Possiblement, un dels aspectes
que des de l’inici de l’entrada en
vigor del Llibre V del CCCat va ser
més durament criticat va ser el relatiu a l’establiment d’un règim de
béns completament novedós que
afegia al tradicional de béns privatius, béns comuns i béns comuns
destinats a l’ús privatiu, la categoria
de bens d’ús restringit. Justament
fa dos anys, en el primer Fòrum de
Jutges/Administradors de finques
celebrat a Sitges i en què ja vaig tenir l’honor de participar amb una
ponència referida als dubtes que
creava el sistema de pagament de
les despeses extraordinàries en
aquesta nova categoria de béns,
la vaig iniciar tot manifestant: “És
aquesta una qüestió no exempta de polèmica i d’interpretacions
força diferents i àdhuc diria que
de vegades força allunyades. De
fet, del que sembla que no queda cap dubte és que el legislador
català ha afegit una nova categoria de béns als comuns, privatius
i privatius atribuïts a l’ús exclusiu
d’un propietari i que són els bens
privatius d’ús restringit, categoria
aquesta fins ara inèdita a la legisla-
54
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
ció de la LPH. La primera dificultat
la trobem en la seva definició, atès
que la llei no ens la dóna malgrat
s’hi refereixi en els articles 553-38
i 553-42.3. Per trobar-la podríem
acudir al descart. Així, no són béns
privatius d’ús restringit els béns
comuns, ni tampoc els béns que
tot i ser privatius està atorgat el
seu ús amb caràcter exclusiu a un
propietari. A partir d’aquí hi ha opinions per a tots els gustos.
Després de fer una sèrie d’hipòtesis i recollir diverses teories al
respecte, acabava inclinant-me
per considerar que els béns d’ús
restringit eren: “Els referits als serveis i subministres i en els quals
el propietari del bé que en té atribuït l’ús restringit hauria de fer-se
càrrec de les despeses ordinàries
i extraordinàries, mentre que els
béns comuns d’ús exclusiu serien
els esmentats en l’article 553-42
(patis, terrasses, jardins o cobertes
i similars, és a dir, espais o habitacles concrets) i en els quals el propietari que en tingués atribuït l’ús
només s’hauria de fer càrrec de les
despeses ordinàries, mentre que
les extraordinàries i estructurals i
de refacció serien a càrrec de la comunitat. Aquesta postura podria
tenir l’aval jurisprudencial relatiu a
la responsabilitat dels propietaris
dels habitatges en els danys causats per canonades que discorren
dintre de la seva casa, mentre que
la comunitat només ho seria dels
que discorren per elements comuns exteriors a l’habitatge”.
De fet, en els primers treballs preparatoris de l’observatori del dret
privat de Catalunya, ja es contemplava la modificació d’aquest precepte i la superació de la contradicció entre els articles 553-38.2 i
553-42.3, i es deia que “la distinció
entre ‘elements comuns d’ús exclusiu’ i ‘elements comuns d’ús restringit’ que es desprèn d’ambdós
preceptes i el contradictori tractament que en ambdós preceptes es
realitza respecte a la responsabili-
tat d’assumir les despeses ordinàries i extraordinàries, no es justifica des d’un punt de vista jurídic
ni pràctic, provocant dissensions i
interpretacions dispars, a diferència del règim anterior, que es correspondria amb el criteri establert
en l’art. 553-42.3, més propi de la
lògica i del sentit comú”.
Sortosament, aquest tertium genus
ha estat suprimit i s’ha tornat a la
tradicional distinció entre béns comuns, béns privatius i béns comuns
atribuïts a ús privatiu, del que n’és
una bona mostra la nova redacció
de l’article 553-38 amb la corresponent supressió dels números 2 i 3 i
la corresponent modificació de l’article 553-42 amb la supressió també dels números 2 i 3.
La reforma va en la idea amb la
qual la majoria de la doctrina
s’alineava i que era la que ja vaig
recollir en aquella ponència de fa
dos anys com la més adient. De
manera que el nou règim de pagament de les despeses distingeix
entre elements privatius, elements
comuns i elements comuns destinats a l’ús privatiu.
Pel que fa als primers, els privatius,
el 553-38 diu que “els propietaris
d’elements privatius els han de
conservar en bon estat i mantenir
els serveis i les instal·lacions que
s’hi emplacin”, al·locució aquesta
de serveis i instal·lacions que s’hi
emplacin que, segons el meu parer, es refereix a la suprimida categoria de béns comuns d’ús restringit (parets endins diu l’encara
vigent 553-38) i que es referiria a
les canonades i serveis que discorren per dins del bé privatiu.
Pel que fa als comuns d’ús exclusiu, el 553-44, respecte a la seva
conservació i manteniment, diu:
“Conservació i manteniment d’elements comuns. La comunitat ha
de conservar els elements comuns
de l’immoble de manera que compleixi les condicions estructurals,
d’habitabilitat d’accessibilitat, d’estanquitat i de seguretat necessàries, i ha de mantenir en funcionament correcte els serveis i les
instal·lacions. Els propietaris han
d’assumir les obres de conservació
i reparació necessàries”.
I finalment, i pel que fa als elements comuns atribuïts a l’ús exclusiu d’un propietari, l’article 55343 diu:
“2. Els propietaris dels elements privatius que tenen l’ús i
el gaudi exclusiu dels elements
comuns assumeixen totes
les despeses de conservació i
manteniment i tenen l’obligació de conservar-los adequadament i mantenir-los en bon
estat.
3. Les reparacions que es deuen a vicis de construcció o estructurals, originaris o sobrevinguts, o a reparacions que
afecten i beneficien tot l’immoble, són a càrrec de la comunitat, llevat que siguin conseqüència d’un mal ús o d’una
mala conservació”.
Distingeix, doncs, entre les despeses de conservació i manteniment
que els hi corresponen a ells i les
que siguin derivades de vicis de
construcció, estructurals o reparacions que afecten a tot l’immoble
que seran de càrrec de la comunitat, llevat lògicament siguin conseqüència d’un mal ús o d’una mala
conservació.
Es suprimeix el darrer paràgraf
del número 3 del 553-42 que tants
problemes havia causat i que en
la redacció actual afegeix a l’ara
dit “les despeses estructurals, de
refacció i les altres despeses extraordinàries són comunes” i tot en
consonància amb la desaparició
dels béns d’ús restringit.
Sobre el que ha d’entendre’s per
“despeses estructurals” i atès que
la llei no s’hi refereix, pot servir
MESAS DE TRABAJO
55
l’enumeració descriptiva de l’article 17, 1, a) de la Llei 3/1999, de 5
de novembre, de Ordenación de la
Edificación (LOE), que fa referència
a la “cimentación, los soportes, las
vigas, los forjados, los muros de
carga, u otros elementos estructurales, cuyas deficiencias pueden
comprometer directamente las
resistencia mecánica y la estabilidad del edificio”. A aquestes ha
d’assimilar-se les obres de refacció
(de llatí re i facio), que és sinònim de
reedificació, restauració, reparació,
reconstrucció, rehabilitació, o reparació extraordinària, que excedeixi,
per la seva entitat o quantia, de les
normals despeses ordinàries de
conservació i manteniment.
39
533-39.
Limitacions i servituds legals.
(Redacció anterior)
1. Els elements privatius estan
subjectes, en benefici dels altres i
de la comunitat, a les limitacions
imprescindibles per a efectuar les
obres de conservació i manteniment dels elements comuns i dels
altres elements privatius quan no
hi ha cap altra manera d’efectuar-les o l’altra manera és desproporcionadament cara o carregosa.
2. La comunitat pot exigir la constitució de servituds permanents
sobre els elements d’ús privatiu
diferents de l’habitatge estricte
si són indispensables per a l’execució dels acords de millorament
adoptats per la junta o per a l’accés a elements comuns que no en
tinguin cap altre.
3. Els propietaris d’elements privatius poden exigir la constitució de
les servituds, permanents o temporals, absolutament imprescindibles per efectuar obres de conservació i subministrament de llur
element privatiu.
4. Els titulars de les servituds han
de rescabalar els danys que causin
en els elements privatius o comuns
afectats i, si s’escau, el menyscabament que els produeixin.
533-39.
Restriccions i servituds forçoses.
(Nova redacció)
1. Els elements privatius estan
subjectes, en benefici dels altres i
de la comunitat, a les restriccions
imprescindibles per efectuar les
obres de conservació i manteniment dels elements comuns i dels
altres elements privatius, quan no
hi ha cap altra manera d’efectuar-les o l’altra manera és desproporcionadament cara o carregosa.
2. La comunitat pot exigir la constitució de servituds permanents
sobre els elements d’ús privatiu
diferents de l’habitatge estricte si
són indispensables per a l’execució dels acords de supressió de
les barreres arquitectòniques o de
millorament adoptats per la junta
o per a l’accés a elements comuns
que no en tinguin cap altre.
3. Els propietaris d’elements privatius poden exigir la constitució de
les servituds, permanents o temporals, imprescindibles per efectuar-hi les obres de conservació i
d’accés a xarxes generals de subministraments de serveis.
4. Els titulars de les servituds han
de rescabalar els danys que causin
en els elements privatius o comuns
afectats i, si s’escau, el menyscabament que els produeixin.
COMENTARI
L’avantprojecte introdueix en
aquest precepte dues novetats.
Per una banda, en el paràgraf 2n
i respecte de la constitució de servituds que pot exigir la comunitat,
s’hi afegeix a aquelles que deriven
d’acords comunitaris de millorament adoptats per la junta o per a
l’accés a elements comuns que no
en tinguin cap altre, les necessàries per a l’execució dels acords de
supressió de les barreres arquitectòniques.
Pel que fa a les servituds que
poden exigir els propietaris,
s’afegeix a les imprescindibles
per efectuar-hi les obres de conservació, les d’accés a xarxes
generals de subministraments
de serveis. Aquest afegit soluciona qualsevol dubte al respecte
dels supòsits en que l’accés a les
xarxes de subministrament de
serveis requereixi passar per elements comuns, un cas, per exemple, de les de subministrament
per vehicles elèctrics.
56
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
Noti’s però la diferencia entre unes
i altres, atès que mentre que les
comunitàries requereixen previs
acords de junta, les que poden exigir els propietaris són forçoses.
40
Article 553-40.
Limitacions d’ús dels elements
privatius.
(Redacció anterior)
1. Els propietaris i els ocupants
dels elements privatius no hi poden fer activitats contràries a la
convivència normal en la comunitat o que malmetin o facin perillar l’edifici. Tampoc no poden fer
les activitats que els estatuts o la
normativa urbanística i d’usos del
sector on hi ha l’edifici exclouen o
prohibeixen de manera expressa.
2. El president o presidenta de la
comunitat, si es fan les activitats
a què fa referència l’apartat 1, per
iniciativa pròpia o a petició d’una
quarta part dels propietaris, ha de
requerir fefaentment a qui les faci
que les deixi de fer. Si la persona
requerida persisteix en la seva activitat, la junta pot interposar contra els propietaris i els ocupants de
l’element privatiu l’acció de cessació, que s’ha de tramitar d’acord
amb les normes del judici ordinari. Una vegada presentada la demanda, que s’ha d’acompanyar del
requeriment i de la certificació de
l’acord de la junta de propietaris,
l’autoritat judicial ha d’adoptar les
mesures cautelars que consideri
convenients, entre les quals, la
cessació immediata de l’activitat
prohibida.
3. La comunitat té dret a la indemnització pels perjudicis que se li
causin i, si les activitats prohibides
continuen, a instar judicialment la
privació de l’ús i el gaudi de l’element privatiu per un període que
no pot excedir els dos anys i, si
escau, l’extinció del contracte d’arrendament o de qualsevol altre
que atribueixi als ocupants un dret
sobre l’element privatiu.
Article 553-40.
Prohibicions i restriccions
d’ús dels elements privatius
i comuns.
(Nova redacció)
1. Els propietaris i els ocupants no
poden fer en els elements privatius, ni en la resta de l’immoble, activitats contràries a la convivència
normal en la comunitat o que malmetin o facin perillar l’immoble.
Tampoc no poden dur a terme les
activitats que la llei o els estatuts
exclouen o prohibeixen de manera
expressa.
2. La presidència de la comunitat,
si es fan les activitats a què fa referència l’apartat 1, per iniciativa
pròpia o a petició d’una quarta part
dels propietaris, ha de requerir fefaentment qui les faci que deixi
de fer-les. Si la persona requerida
persisteix en la seva activitat, la
junta pot interposar contra els propietaris i els ocupants de l’element
privatiu l’acció per fer-la cessar,
que s’ha de tramitar d’acord amb
les normes processals corresponents. Una vegada presentada la
demanda, que s’ha d’acompanyar
del requeriment i de la certificació
de l’acord de la junta de propietaris, l’autoritat judicial ha d’adoptar
les mesures cautelars que consideri convenients, entre les quals,
la cessació immediata de l’activitat
prohibida.
3. La comunitat té dret a la indemnització pels perjudicis que se li
causin i, si les activitats prohibides
continuen, a instar judicialment la
privació de l’ús i el gaudi de l’element privatiu per un període que
no pot excedir els dos anys i, si
escau, l’extinció del contracte d’arrendament o de qualsevol altre
que atribueixi als ocupants un dret
sobre l’element privatiu.
COMENTARI
La modificació més destacable
en aquest article és que ara és
un únic precepte el que recull el
règim de les activitats prohibides,
tant pel que fa les que es puguin
desenvolupar en elements privatius com aquelles que es portin a
terme en elements comuns, que
al text fins ara vigent està contingut en dos articles diferents (40
referit a activitats a la comunitat
i 47 referit a activitats en element
privatiu). Així, ara es diu que “els
propietaris i els ocupants no poden fer en els elements privatius,
ni en la resta de l’immoble, activitats contràries a la convivència
normal...”. S’aconsegueix aquesta
finalitat afegint “ni en la resta de
l’immoble”.
D’altra banda, se substitueix la frase “les activitats que els estatuts o
la normativa urbanística i d’usos
del sector prohibeixen de manera
expressa” per la de “les activitats
que la llei o els estatuts exclouen o
prohibeixen de manera expressa”,
expressió aquesta que empra l’encara actual article 553-47 per referir-se a les activitats en elements
privatius. El canvi segurament obeeix a poder encabir-hi com a normativa a respectar la derivada de
les regles estatals o autonòmiques
i els propis ordenaments municipals. Des d’aquest punt de vista, la
reforma és correcta.
En tot cas, continua mantenint-se
l’expressió “activitats contràries a
la convivència normal en la comunitat”, concepte aquest indeterminat de clara valoració judicial i que
requereix de l’acreditació de molèsties objectives, com ara sorolls,
altercats, etc.
Una altra novetat és que aquí també se substitueix (com de fet es
fa en altres preceptes reformats)
l’al·locució “edifici” per “immoble”
amb les connotacions a les que ja
abans m’he referit.
Es canvia acció de cessació, per
“acció per fer-les cessar”, fórmula
aquesta que des del punt de vista
del llenguatge jurídic català sembla més encertada.
MESAS DE TRABAJO
Pel que fa a la resta, la remissió
que ara es conté al judici ordinari es fa a “les normes processals
corresponents”, que mentre que
no es modifiqui la LEC serà la del
judici ordinari segons disposa l’article 249-8 de la LEC i que remet a
aquest tràmit:
“8.º Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas
de Propietarios y a estos la Ley
de Propiedad Horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de
cantidad, en cuyo caso se tramitarán por el procedimiento
que corresponda”.
Un darrer comentari seria en el sentit que podria haver-se modificat
la necessitat que sigui una quarta
part dels propietaris els que hagin
de prendre la iniciativa per tal que
es faci el requeriment, quan en realitat si s’acorda en junta és necessària solament la majoria simple del
553-25.2f), tant en la redacció actual com en la redacció proposada,
i és sabut que en moltes ocasions
aquella majoria simple ni tan sols
arriba a aquella quarta part.
41
Article 553-41.
Elements comuns.
(Redacció anterior)
Són elements comuns el solar, els
jardins, les piscines, les estructures, les façanes, les cobertes, els
vestíbuls, les escales i els ascensors, les antenes i, en general, les
instal·lacions i els serveis situats
parets enfora dels elements privatius que es destinen a l’ús comunitari o a facilitar l’ús i el gaudi dels
dits elements privatius.
Article 553-41.
Elements comuns.
(Nova redacció)
Són elements comuns el solar, els
jardins, les piscines, les estructures, les façanes, les cobertes, els
vestíbuls, les escales i els ascensors, les antenes i, en general, les
instal·lacions i els serveis dels elements privatius que es destinen
a l’ús comunitari o a facilitar l’ús i
el gaudi dels esmentats elements
privatius.
COMENTARI
L’única modificació en aquest precepte rau en suprimir l’expressió
“serveis situats parets enfora” com
un tipus més d’element comú, sens
dubte corroborant el que s’havia
vingut sostenint respecte de la
categoria de béns d’ús restringit,
en el sentit que aquests serien
aquells que sent comunitaris estarien parets endins. En desaparèixer aquella categoria de béns, no
cal fer aquella distinció. Per tant,
les instal•lacions i els serveis (com
ara les canonades d’aigua, gas, calefacció, xarxes energètiques, etc.),
tant comuns són si estan parets
endins com parets enfora de l’element privatiu.
42 i 43
Article 553-42.
Aprofitament d’elements
comuns.
(Redacció anterior)
1. L’ús i el gaudi dels elements
comuns correspon a tots els propietaris d’elements privatius i s’ha
d’adequar a la destinació que estableixen els estatuts o a la que resulti normal i adequada a llur naturalesa, sense perjudicar l’interès
de la comunitat.
2. Es pot vincular, en el títol de
constitució o per acord unànime
de la junta de propietaris, l’ús exclusiu de patis, jardins, terrasses,
cobertes de l’edifici o altres elements comuns a un o diversos
elements privatius. L’atribució exclusiva i inseparable a elements
privatius de l’ús i el gaudi d’una
part dels elements comuns no els
fa perdre aquesta naturalesa.
3. Els propietaris dels elements privatius que tenen l’ús i el gaudi exclusiu dels elements comuns, en el
cas a què fa referència l’apartat 2,
57
n’assumeixen les despeses ordinàries de conservació i manteniment
i tenen l’obligació de conservar-los
adequadament i mantenir-los en
bon estat. Les despeses estructurals, de refacció i les altres despeses extraordinàries són comunes.
Article 553-42.
Ús i gaudi dels elements
comuns.
(Nova redacció)
L’ús i gaudi dels elements comuns
correspon a tots els propietaris
d’elements privatius i s’ha d’adaptar
a la destinació que estableixen els
estatuts o a la que resulti normal i
adequada a llur naturalesa, sense
perjudicar l’interès de la comunitat
Article 553-43.
Elements comuns d’ús
exclusiu.
(Nova redacció)
1. En el títol de constitució o per
acord unànime de la junta de
propietaris, es pot vincular a un
o diversos elements privatius l’ús
exclusiu de patis, jardins, terrasses, cobertes de l’immoble o altres
elements comuns. Aquesta vinculació no els fa perdre la naturalesa
d’element comú.
2. Els propietaris dels elements
privatius que tenen l’ús i el gaudi exclusiu dels elements comuns
assumeixen totes les despeses de
conservació i manteniment i tenen
l’obligació de conservar-los adequadament i mantenir-los en bon estat.
3. Les reparacions que es deuen a
vicis de construcció o estructurals,
originaris o sobrevinguts, o a reparacions que afecten i beneficien
tot l’immoble, són a càrrec de la
comunitat, llevat que siguin conseqüència d’un mal ús o d’una mala
conservació.
COMENTARI
Aquí l’avantprojecte divideix l’article 553-42 en dos preceptes. El
proppassat 553-42, que és la transcripció literal del paràgraf 1 de l’ac-
58
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
de barreres arquitectòniques i
l’establiment del servei d’ascensor, d’acord amb la normativa
d’habitatge, i dels serveis imprescindibles per a la transitabilitat i
la seguretat de l’edifici. Els propietaris poden exigir de fraccionar el
pagament en mensualitats durant
un any.
tual 553-42, i el nou article 553-43,
que el formen els actuals números
2 i 3 del 553-42 amb les novetats
que a continuació comentaré.
Pel que fa al paràgraf 1 del nou
553-43, es redacta a l’inrevés amb
un llenguatge jurídic més polit i es
substitueix en relació a la desafecció de l’element comú, l’expressió
“l’atribució exclusiva i inseparable
no els fa perdre la naturalesa d’element comú” per “aquesta vinculació no els fa perdre la naturalesa
d’element comú”.
El canvi substancial es produeix
en el paràgraf 3 de l’actual 55342, que és substituït pel 2n i 3r
del 553-43 i un cop desapareguda
la figura dels béns d’ús restringit.
Com ja he dit en comentar l’article 553-38, la distinció entre “elements comuns d’ús exclusiu” i
“elements comuns d’ús restringit”
que es desprèn de l’actual 553-38
i 553-42.3 i el contradictori tractament que en ambdós preceptes es
realitza respecte a la responsabilitat d’assumir les despeses ordinàries i extraordinàries, no es justifica des d’un punt de vista jurídic
ni pràctic, provocant dissensions i
interpretacions dispars, a diferència del règim anterior, que es correspondria amb el criteri establert
en l’art. 553-42.3, més propi de la
lògica i del sentit comú i que s’acaba de explicitar d’una forma clara
i entenedora en el 553-43 2 i 3 de
l’avantprojecte. Des d’aquest punt
de vista, la reforma és un encert
i és el que ja des d’un inici s’havia
demanat des dels diferents furs jurídics i marcadament des d’aquest
mateix en les jornades de Sitges.
44
Article 553-44.
Manteniment d’elements
comuns.
(Redacció anterior)
1. La comunitat ha de conservar
els elements comuns de l’immoble
i mantenir en funcionament correcte els serveis i les instal·lacions.
Els propietaris han d’assumir les
obres de conservació i reparació
necessàries.
2. Els propietaris dissidents solament resten exonerats de contribuir a les despeses que un servei o
una instal·lació nous comportin si
han impugnat judicialment l’acord
de la junta i han obtingut una sentència favorable, i també en els supòsits de l’article 553-30.
3. Tots els propietaris han de sufragar necessàriament les despeses que comportin la supressió
Article 553-44.
Conservació i manteniment
d’elements comuns.
(Nova redacció)
La comunitat ha de conservar els
elements comuns de l’immoble
de manera que compleixi les condicions estructurals, d’habitabilitat, d’accessibilitat, d’estanquitat i
de seguretat necessàries, i ha de
mantenir en funcionament correcte els serveis i les instal·lacions.
Els propietaris han d’assumir les
obres de conservació i reparació
necessàries.
COMENTARI
La nova redacció suprimeix els
números 2 i 3 com a conseqüència de la supressió dels béns d’ús
restringit, tot sotmetent els béns
comuns a un mateix règim de
manteniment. Des d’aquest punt
de vista, el precepte és encertat
i conseqüència de la modificació
abans comentada
45
Article 553-45.
Despeses comunes.
(Nova redacció)
1. Els propietaris han de sufragar
les despeses comunes en proporció
a llur quota de participació, d’acord
amb les especialitats que fixen el títol de constitució i els estatuts.
2. La manca d’ús i gaudi d’elements comuns concrets no eximeix de l’obligació de sufragar les
despeses que deriven de llur manteniment, llevat que una disposició
dels estatuts, que només es pot
referir a serveis o elements especificats de manera concreta, estableixi el contrari.
MESAS DE TRABAJO
3. La contribució al pagament de
determinades despeses sobre les
quals els estatuts estableixen quotes especials de participació, entre
les quals s’inclouen les d’escales
diferents, piscines i zones enjardinades, s’ha de fer d’acord amb la
quota específica.
4. El títol de constitució pot establir
un increment de la participació en
les despeses comunes que correspon a un element privatiu concret
en el cas d’ús o gaudi desproporcionat de manera provada d’elements o serveis comuns a conseqüència de l’exercici d’activitats
empresarials o professionals en
el pis o el local. Aquest increment
també el pot acordar la junta de
propietaris per majoria de quatre
cinquenes parts de propietaris i
de quotes. En cap dels dos casos,
l’increment no pot ésser superior
al doble del que li correspondria
per la quota.
Article 553-45.
Contribució al pagament
de les despeses comunes.
(Nova redacció)
1. Els propietaris han de sufragar
les despeses comunes en proporció
a llur quota de participació, d’acord
amb les especialitats que fixen el títol de constitució i els estatuts.
2. La manca d’ús i gaudi d’elements
comuns concrets no eximeix de
l’obligació de sufragar les despeses
que deriven del seu manteniment,
llevat que una disposició dels estatuts, que només es pot referir a
serveis o elements especificats de
manera concreta, estableixi el contrari i llevat també d’allò regulat per
l’article 553-30.2.
3. La contribució al pagament de
determinades despeses sobre les
quals els estatuts estableixen quotes especials diferents de les de
participació, entre les quals s’inclouen les d’escales diferents, piscines
i zones enjardinades, s’ha de fer
d’acord amb la quota específica.
4. El títol de constitució pot establir
un increment de la participació en
les despeses comunes que correspon a un element privatiu concret,
en el cas d’ús o gaudi desproporcionat d’elements o serveis comuns
com a conseqüència de l’exercici
d’activitats empresarials o professionals en el pis o el local. Aquest
increment també el pot acordar la
junta de propietaris. En cap dels
dos casos, l’increment no pot ésser
superior al doble del que li correspondria per la quota.
COMENTARI
Cap canvi en el paràgraf 1r. Al
segon paràgraf s’introdueix una
crida al paràgraf 2n en relació als
propietaris dissidents, i en aquest
cas, es remet a l’article 553-30.2
i que diu: “2. No obstant el que
estableix l’apartat anterior, els
propietaris dissidents no estan
obligats a satisfer les despeses
originades per les noves instal·
lacions o nous serveis comuns
que no siguin exigibles d’acord
amb la llei, si el valor total de la
despesa acordada és superior
a la quarta part del pressupost
anual vigent de la comunitat. Els
propietaris només poden gaudir
de les noves instal·lacions o nous
serveis si satisfan l’import de les
despeses d’execució i de manteniment amb l’actualització que
correspongui aplicant l’índex general de preus de consum”. Precepte en el qual no insistiré, en
haver ja estat objecte de comentari pel meu company. En tot cas,
aquesta remissió es fa en l’encara actual redacció en el número
553-44.2.
46
Article 553-46.
Responsabilitat de la
comunitat.
(Redacció anterior)
1. La comunitat de propietaris
respon dels deutes que contreu
amb els seus fons i crèdits i amb
els elements privatius de benefici
comú.
59
2. Els elements privatius de benefici comú només es poden embargar
fent un requeriment als propietaris
i demandant-los personalment.
3. Els elements privatius només es
poden embargar per deutes de la
comunitat si es requereix el pagament a tots els propietaris de l’immoble i se’ls demanda personalment.
Article 553-46.
Responsabilitat de la
comunitat.
(Nova redacció)
1. Dels deutes contrets per raó de
la comunitat en responen els crèdits i fons comuns dels propietaris
i els elements privatius de benefici
comú. Subsidiàriament, en responen els propietaris dels elements
privatius en proporció a la quota de
participació.
2. Per embargar els fons, els crèdits
i els elements privatius de benefici
comú, n’hi ha prou amb demandar
la comunitat en la persona del seu
president.
3. Per embargar la resta dels elements privatius, s’ha de requerir
el pagament a tots els propietaris i
demandar-los personalment.
COMENTARI
Es fa un canvi en la legitimació passiva quan la demanda contra la
comunitat per deutes d’aquella es
dirigeixi contra elements privatius
de benefici comú, on estarà legitimat per suportar-ho el president
sense necessitat de demandar a
tots els propietaris, com sí s’haurà
de fer quan es pretengui embargar
elements privatius
47
Article 553-47.
Reclamació en cas
d’impagament de les despeses
comunes.
(Nova redacció)
1. La presidència o l’administració poden exigir, en un procés
60
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
monitori, el pagament de les quantitats degudes per les despeses comunes.
2. La certificació de l’impagament ha
de contenir:
a) La liquidació del deute amb indicació dels conceptes impagats.
b) La identificació de l’acord o els
acords de la junta de propietaris
de la qual es deriven les quantitats reclamades.
c) La data i el lloc on s’han presentat al pagament els rebuts
impagats.
d) El requeriment de pagament
fet al deutor.
3. Si el deutor s’hi oposa, la comunitat pot instar i els tribunals han de
decretar, sense necessitat d’haver
de constituir caució, l’embargament
preventiu del o dels elements privatius del propietari deutor per fer
efectives les quantitats reclamades,
els seus interessos i les costes. El
deutor pot deixar sense efecte l’embargament si aporta un aval bancari
per l’esmentada quantitat.
4. En cas que s’imposin les costes
al deutor, s’han d’incloure els honoraris d’assistència lletrada i de
procurador encara que el concurs
d’aquests serveis professionals no
fos preceptiu segons la llei.
COMENTARI
Aquest és un precepte completament nou. S’especifica el procediment per reclamar les despeses
comunes i, segons el legislador, es
resolen així els enormes problemes
que aquesta qüestió havia plantejat
als tribunals de justícia.
Certament que l’especificació del
procediment (el monitori) com una
de les possibilitats (no l’única) de
reclamar les despeses comunitàries és quelcom d’agrair. Ara bé, que
digui el legislador que amb aquesta
especificació es resolen els enor-
mes problemes que la qüestió planteja davant dels tribunals, és obviar
que la qüestió tot i que discutida
en un inici, no planteja cap tipus de
dubte en l’actualitat, de manera que
cap tribunal o jutjat català dubti de
que és possible emprar el procediment monitori per a la reclamació
de deutes comunitaris.
Malgrat tot, hi trobo a faltar un xic
més de valentia en la regulació i
potser s’hagués pogut aprofitar
per resoldre algunes qüestions
polèmiques, com ara la de la possibilitat d’acumular a un inicial monitori quotes impagades que vagin
vencent (qüestió discutida avui als
tribunals), especialment quan es fa
oposició al monitori i el tràmit és el
del judici verbal per no ultrapassar
els 6.000 € (lògicament mai es podrien acumular més enllà d’aquell
límit sense incórrer en manca de
competència objectiva per raó de
la quantia), atès que quan l’oposició
s’ha de substanciar mitjançant judici ordinari, aquella acumulació sí és
possible segons reiterada Jurisprudència i sempre que es tracti d’addicionar les quotes vençudes des de
la Junta on es van aprovar.
Una bona mostra en seria la Sentencia de l’Audiència Provincial de
Málaga, Secció 4a, de 18 de juny de
2007, que expressa: “Nada impide
a la parte actora adicionar al petitum de su demanda las cantidades
correspondientes a las cuotas que
hayan ido venciendo a lo largo de la
tramitación del proceso monitorio
hasta la interposición de la demanda en el ordinario, ni la cuantía de
este proceso puede venir condicionada por la cuantía del monitorio,
pues, tratándose de la misma causa
de pedir y tratándose de un nuevo
proceso (artículo 818.1 de la LEC) y
siendo éste ordinario, pueden adicionarse en él otras pretensiones
que nazcan del mismo derecho
discutido, es decir, de la misma reclamación”. En igual sentit, la SAP de
Vizcaya, Secció 4a, de 30 de març de
2007, la SAP de Madrid, Secció 11a,
de 20 de novembre de 2006 i la SAP
de Toledo, de 28 de març de 2006.
De fet, el contingut de l’article 55347 ve a ser l’equivalent de l’article
21 de la LPH, que conté una norma
de marcat caire processal, malgrat
que inclòs en una llei substantiva i
respecte de la qual els tribunals catalans s’han pronunciat en el sentit
que és aplicable a Catalunya, tot i
disposar nosaltres de la nostra pròpia regulació en matèria de propietat horitzontal.
Certament que és aquesta una
qüestió delicada, atès que es tracta
de matèria processal respecte de la
qual el legislador català no té competència a no ser que es tracti d’una
regulació processal fruit d’una institució jurídica pròpia i exclusiva del
dret català i en aquest cas concret
podria pensar-se que res justificaria aquella especialitat processal, el
que abocaria el precepte a la declaració d’inconstitucionalitat, com va
passar en el seu moment amb l’article 43 del CF en relació a l’acumulació a les demandes de separació i
divorci de l’acció de divisió de cosa
comuna.
De totes maneres, si fem una comparació d’ambdós preceptes, no
trobem suficients diferències com
per arribar a sostenir que estem
enfront d’una especialitat processal
respecte de la resta d’Espanya, atès
que no es canvia res quant al procediment stricto sensu i sí quelcom
relatiu als requisits per accedir-hi o
allò que en pot ser objecte, el que al
meu entendre queda dins de l’àmbit
competencial del legislador català.
Així, per exemple, es fa una especifica menció a l’Administració de la comunitat com a legitimat activament
per iniciar el procediment monitori,
cosa que no contempla la LPH; en
els requisits que ha de contenir la
certificació d’impagament s’hi afegeix que ha d’incloure la data i el lloc
on s’han presentat al pagament els
rebuts impagats.
MESAS DE TRABAJO
Però, per contra, s’hi ometen altres
qüestions que poden causar importants dubtes interpretatius, atès el
caràcter autointegrador del dret civil
català que proclama el Llibre I (art
111.2) i que impedeix acudir, en cas
de vuit legal, al dret comú espanyol
sense haver abans esgotat totes les
possibilitats d’acudir als principis
generals del dret català, la tradició
jurídica catalana i la jurisprudència
del TSJC. Així, per exemple, res es
diu al respecte de les despeses de
reclamació. Així la LPH diu que: “3. A
la cantidad que se reclame en virtud
de lo dispuesto en el apartado anterior podrá añadirse la derivada de
los gastos del requerimiento previo
de pago, siempre que conste documentalmente la realización de éste,
y se acompañe a la solicitud el justificante de tales gastos”.
Tampoc es fa esment a: “4. Cuando el propietario anterior de la vivienda o local deba responder solidariamente del pago de la deuda,
podrá dirigirse contra él la petición
inicial, sin perjuicio de su derecho
a repetir contra el actual propietario. Asimismo, se podrá dirigir la
reclamación contra el titular registral, que gozará del mismo derecho
mencionado anteriormente. En todos estos casos, la petición inicial
podrá formularse contra cualquiera de los obligados o contra todos
ellos conjuntamente.”
casos, la llei respecta en línies generals el règim vigent fins ara.
Malgrat això, s’ha reforçat el principi
d’autonomia privada en la propietat
horitzontal per parcel·les i s’ha millorat molt la redacció dels preceptes
així, per exemple, s’han suprimit
totes les al·lusions que erròniament
es feien a la urbanització, terme que
s’ha substituït per la locució propietat horitzontal per parcel·les.
També s’han precisat els aspectes
relatius a la inscripció de tots dos
tipus de propietat horitzontal que
havien donat algun problema interpretatiu.
S’ha harmonitzat la majoria prevista
per a l’extinció de la propietat horitzontal per parcel·les amb la qual es
requereix per a les modificacions
del títol constitutiu i els estatuts i es
fixa en 4/5 parts (art. 59) enlloc de
les 3/5 previstes en l’actual redacció;
així s’ha evitat la utilització de múltiples criteris que dificultaven la comprensió de la norma.
També s’han suprimit algunes discordances en relació amb la legislació urbanística.
En definitiva, la regulació és insuficient i atès que el legislador decideix
abordar-la, ho hagués hagut de fer
de manera complerta i no creant
dubtes interpretatius que si no s’arrangen en el tràmit parlamentari, seran polèmics en un tema tan delicat
com l’àmbit processal.
Finalment, i per tal de permetre a
les propietats horitzontals per parcel·les existents abans de l’1 de juliol
de 2006 la seva adaptació voluntària a la normativa vigent per mitjà
de l’atorgament del títol constitutiu,
s’estableix en la disposició transitòria un nou termini de quatre anys
a comptar de l’entrada en vigor
d’aquesta llei, a partir del qual qualsevol propietari podrà exigir davant
els tribunals l’atorgament forçós del
títol constitutiu.
48-52
53-59
COMENTARI
Pel que fa a la propietat horitzontal complexa, continua regulada
en la Secció 3a (arts. 48 a 52) i la
propietat horitzontal per parcel·les
a la secció 4a (52 a 59). En ambdós
JORDI SEGUÍ:
El Projecte de Llei de reforma del
Llibre cinquè del Codi civil de Catalunya en matèria de propietat
horitzontal aprovat pel Govern
de la Generalitat el dia 1 de juliol de 2013 (BOPC 15 juliol) neix
de les resolucions del Parlament
61
de 29 de gener de 2009 –aquesta
esperonada pels Administradors
de Finques– i 28 d’abril de 2011,
que instaven dita reforma. Hom
persegueix corregir “imprecisions,
disfuncions i contrasentits” i també harmonitzar la regulació i coordinar-la amb la resta del Llibre
cinquè. Només per aquestes raons
cal qualificar la iniciativa legislativa
d’oportuna. Però el cert és que va
més enllà i el que proposa és en
principi suggeridor.
Les principals reformes són:
a) Canvis profunds en l’organització de la comunitat: supressió de la
pertorbadora doble convocatòria;
notificacions telemàtiques; custòdia de la documentació (5 anys, el
llibre d’actes 30 anys); creació de la
figura de la vicepresidència i d’altres
òrgans.
b) Nova regulació del règim per a
l’adopció d’acords:
(i) Es recupera l’equilibri de la doble majoria de propietaris i quotes, es configura com a “règim
general” el de la majoria simple
–només requereix que “els vots i
quotes a favor superin els vots i
quotes en contra” –, es descriuen
els supòsits particulars de majoria qualificada i es reserva la
unanimitat pels supòsits estrictament necessaris.
(ii) Es dóna contingut a l’abstenció en el vot i al vot en els
elements privatius de benefici
comú, que computen en el mateix sentit que el de la majoria
assolida.
(iii) Es diferencia entre els acords
de formació instantània –els de
majoria simple, computada pels
vots favorables dels partícips
en cada votació incloent-hi els
abstencionistes, però amb exclusió dels absents, que només
poden oposar-s’hi als efectes
d’una eventual impugnació– i els
62
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
de formació successiva –tots els
altres1–.
tes dels tres anys immediatament
anteriors).
(iv) El consentiment exprés del
propietari afectat només s’exigeix pels acords que el privin de
les facultats d’ús i gaudi d’elements comuns2.
g) Aplicació supletòria del règim de
la propietat horitzontal a les situacions de propietat horitzontal de facto
(sense títol constitutiu)7.
c) Clarificació del règim d’impugnació d’acords (caducitat acció
–tres
mesos i un any3– i exigència d’estar
al corrent de pagament o haver consignat l’import).
d) Homologació dels elements privatius de benefici comú (ho són els
elements comuns desafectats, llevat
que s’estableixi altrament), l’administració i la disposició dels quals “es
regeix per les disposicions de la propietat horitzontal”.
e) Unificació del règim dels elements
comuns d’ús restringit4 i de les prohibicions (comprèn només les activitats que les lleis o els estatuts exclouen o prohibeixen expressament5) i
restriccions d’ús en elements privatius i comuns (es mantenen “les contràries a la convivència normal en la
comunitat”6 i les que “malmetin o
facin perillar l’immoble”).
f) Foment de l’arbitratge i de la mediació, aclariment del procediment
judicial de reclamació del deute (monitori molt semblant al de l’article 21
LPH) i reforç dels privilegis del crèdit
de la comunitat enfront dels propietaris (s’introdueix la preferència de
cobrament sobre l’element privatiu
“amb la prelació que determini la
llei” i s’amplia l’afecció real als deu-
PREGUNTAS A LA MESA
MODERADOR:
Ha quedat suficientment aclarit
amb la nova redacció del Projecte la distinció entre els dos conceptes diferenciats de quota de
participació en despeses i quota
de participació en la propietat?
Seria convenient adequar la terminologia a la redacció del nou
projecte a fi d’evitar definitivament diferents interpretacions
al respecte a les diverses resolucions judicials?
JORDI SEGUÍ:
La quota de participació segueix
sent el mòdul que determina la participació que correspon als elements
privatius sobre la propietat dels elements comuns i fixa la participació
en les càrregues i en els beneficis
(article 553-3.1, a) i b)), concreció del
principi general de contribució proporcional aplicable a tota mena de
comunitat ordinària indivisa (article
552-1.2). Més concretament, la quota de participació és el criteri que estableix la distribució de les despeses
i el repartiment dels ingressos, però
sempre “llevat de pacte en contra”
(article 553-3.1, c).
És evident, però, la voluntat del legislador per establir una clara distinció
entre la quota de participació en la
propietat i la quota especial per a
despeses determinades. Així ho palesen la nova ordenació dels quatre
apartats de l’article 553-3 (la previsió
de la quota especial per a despeses
determinades passa ara a ser el darrer apartat) i la proclamació de la
unanimitat o, si no, la decisió judicial
o arbitral com a exigència per a la
modificació de la quota de participació (hom suprimeix la confusionària
remissió al que digueren els estatuts
prevista a la redacció encara vigent
de l’article 553-3.4), mentre que
per introduir i/o modificar la quota especial n’hi haurà prou amb la
majoria qualificada (confronteu els
apartats 1 a), 2 a) i 2 c) del nou article 553-26), per bé que tant la quota
de participació com, “si escau”, les
quotes especials han de figurar en
el títol constitutiu (article 553-9.1 b).
En principi, doncs, els propietaris
contribueixen a les despeses comunes en proporció a la quota de
participació en la propietat, però la
proposta de reforma, tot millorant
la redacció de l’article 553-45.1, estableix que abans s’han de tenir en
compte “les especialitats que fixen
el títol de constitució, els estatuts
o els acords de la junta”. Per tant,
si el títol preveu quotes especials
per a despeses determinades o
els estatuts contenen regles en
aquest apartat (article 553-45.3), o
un acord de la junta les introdueix,
prevalen aquestes respectives decisions específiques.
Val a dir que la simple manca d’ús
i gaudi d’un element comú concret
no eximeix de pagar les despeses
del seu manteniment (article 553-
1 La sentència del TSJ de 26 de juliol de 2012 va aclarir que el vot de l’absent en cap cas podia computar en contra de l’acord majoritari adoptat a la junta (en aquell cas la situació no tenia remei puix que hi havia
una majoria de persones a favor d’un acord i una majoria de quotes en contra), provocant que canviï de sentit. L’oposició de l’absent només implica que, havent-se obtingut la majoria simple de persones i quotes
amb el vot presencial, després no pugui ser assolida la majoria qualificada exigible, com ara precisen els articles 553-25.6 i 553-26.3, a banda de legitimar per a una futura acció d’impugnació.
2 Desapareix així la controvèrsia suscitada per l’actual apartat 4 de l’article 553-25, que al·ludeix als acords que “disminueixin les facultats d’ús i gaudi de qualsevol propietari” sense precisar però si són els
que afecten només al seu element privatiu o també als comuns. Amb el nou text ja no serà possible una resolució com la de la Direcció General de Dret de 28 d’octubre de 2013 que confirma la denegació de la
inscripció registral d’un acord de modificació d’estatuts (elimina la facultat dels propietaris dels locals per fer noves instal·lacions sense permís de la comunitat), per entendre que dita modificació estatutària l’han
de consentir expressament els propietaris que veuen restringides les facultats d’ús dels seus locals. A canvi, es fa una proclamació general de llibertat del domini “sense cap altra restricció que les que deriven del
règim de propietat horitzontal” (nou article 553-36.1), en la línia fixada pel Tribunal Suprem (SSTS 24 octubre 2011 i 4 març, 25 juny i 9 octubre 2013), en particular, pel que fa als canvis no prohibits expressament
d’ús comercial a residencial.
3 La sentència del TSJ de 6 de setembre de 2012 declara que davant l’”omissió involuntària” del legislador cal entendre que els acords contraris a les lleis havien de ser impugnats en el termini d’un any, igual que la
resta dels acords a què fa referència el subapartat a/ de l’article 553-31.1.
4 La STSJ de 12 de maig de 2011 ja declarava que es feia difícil trobar diferències substancials entre els elements comuns d’ús restringit (553-38.2) i els d’ús exclusiu (553-42.2).
5 Desapareix així l’actual article 553-47 i les referències a les activitats “que molesten, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites”.
6 Ho és la destinació turística d’apartaments en un àmbit estrictament residencial.
7 La STSJ de 2 de febrer de 2012 referma el caràcter voluntari de la propietat horitzontal, però el caràcter imperatiu del règim un cop constituït.
MESAS DE TRABAJO
45.2). Ara bé, són vàlides les clàusules estatutàries que exoneren certs
propietaris del pagament de “despeses de conservació d’elements
comuns concrets”, com ara portals,
escales, ascensors, jardins, piscines
(article 553-11.2 b), i també que els
propietaris que han dissentit d’una
nova instal·lació o servei que no sigui exigible per llei n’estan exempts
de la despesa si és superior a una
quarta part del pressupost anual vigent (article 553-30.2).
Des de la perspectiva contrària, es
vàlida la determinació en el títol o
per acord de la junta d’un increment
de la contribució de l’element privatiu que fa un ús o gaudi desproporcionat dels elements comuns;
en la reforma de l’article 553-45.4
desapareix la menció a la majoria
qualificada que ha d’aprovar aquest
acord només per raons de tècnica
legislativa, ja que el supòsit passarà
a estar previst en la regla especial de
l’article 553-26.2, c).
Cal dir que “totes les despeses de
conservació i manteniment” –les
que fins ara s’entenien com a despeses ordinàries– dels elements
comuns d’ús i gaudi exclusiu (patis,
jardins, terrasses, cobertes) són a
càrrec dels propietaris que en gaudeixen, mentre que corresponen a
la comunitat les que anomenaríem
despeses extraordinàries, concepte que inclou les reparacions que
es deuen a vicis de construcció o
estructurals, originaris o sobrevinguts, o les que afecten i beneficien
tot l’immoble8, llevat és clar que no
siguin conseqüència d’un mal ús o
d’una mala conservació (vegeu el
nou article 553-43 que aclareix la
confusa regulació de l’actual article
553-42.3).
La nova regulació, per acabar, preveu un supòsit de fixació judicial de
despeses: és el jutge qui fixa l’import
de les despeses de supressió de bar-
reres arquitectòniques i les destinades a garantir l’habitabilitat de l’immoble per la presència de discapacitats o majors de 70 anys, “en funció
de les despeses ordinàries comunes
de la comunitat” (article 553-30.3). És
dubtós que aquesta facultat discrecional del jutge comprengui també
la de fer una distribució no igualitària de la despesa, per exemple, en
proporció a l’alçada en què es troba
cada element privatiu.
No cal confondre, en darrer terme,
el criteri que determinarà la contribució de cada propietari a les despeses comunes (aplicació de la quota
general o de l’especial que escaigui),
amb la liquidació d’aquest deute, la
qual cosa exigeix un acord específic
de la junta (l’article 553-4.2 té nova
redacció per tal d’aclarir que dita
liquidació es farà segons “la quota
que correspongui”, no necessàriament segons la quota de participació).
MODERADOR:
Quin és el quòrum necessari
per a la modificació del sistema
de repartiment de despeses de
determinats serveis acordat
per la comunitat quan els Estatuts no diuen res específic
al respecte? Es veu convenient
encabir-ho de manera expressa a l’article 25.2, com un acord
que requereix majoria simple,
d’acord amb la darrera doctrina
jurisprudencial del Tribunal Suprem?
JORDI SEGUÍ:
Les quotes especials de contribució
que constin al títol constitutiu només podran ser modificades mitjançant la majoria qualificada de persones i quotes sancionada per l’article
553-26.2, c). En cas de silenci del títol
(només descriu les quotes de participació en la propietat), és quan té
sentit el darrer incís de l’article 5533.1, c) que dóna preferència al pacte
específic relatiu a la distribució de
63
les despeses seguint un criteri diferent de la quota general.
A banda de la quota especial que
figuri als estatuts, aquest pacte específic pot ser assolit mitjançant els
“acords de la junta” al·ludits per l’article 553-45.1 in fine. Aquesta interpretació sistemàtica permet afirmar que
la quota general de participació en la
propietat compleix una funció només supletòria quant a la determinació de la distribució de les despeses.
Aquests acords de la junta, en la
mesura que s’entengui que fan una
distribució especial de les despeses i
que tenen voluntat de crear quotes
especials de repartiment de despeses, s’hauran d’adoptar per la majoria qualificada de persones i propietaris de l’article 553-26.2, c). Però si
no fan ni una cosa ni l’altra, sinó que
la junta es limita a fer una distribució
de cas únic de les despeses (no pretén crear quotes especials i menys
encara incorporar-les al títol, amb
la corresponent inscripció registral),
podríem pensar que n’hi haurà prou
amb la majoria simple de persones i
quotes prevista en l’article 553-25.2,
f) com a règim supletori general
d’adopció d’acords.
És oportú recordar en aquest punt
que el Tribunal Suprem, en aplicació
del que preveu l’article 9.1 e) de la
Llei estatal de Propietat Horitzontal,
ha establert que la junta és sobirana per modificar el títol en matèria
de repartiment de les despeses comunes, cas en el qual es requereix
unanimitat (article 17.1 LPH), però
que també ho és per acordar per
majoria simple una distribució de les
despeses diferent sense haver de
modificar la quota de participació,
afegint a més que no pot ser apreciat un consentiment tàcit favorable
a la modificació del títol pel simple
fet que durant una època més o
menys llarga s’hagi tolerat una distribució diferent de la imposada pel
8 La STSJ de 2 de febrer de 2012 entén que és estructural l‘obra de reforç de l’escala d’una finca del segle XIX imprescindible per a la subsistència de l’edifici, i estén l’obligació de satisfer el seu cost fins i tot als
propietaris exempts de pagar les despeses de l’escala.
64
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
títol (sentències de 26 de febrer i 7
de març de 2013)9. La diferència és
que en el règim de la LPH no hi ha
la previsió legal de quotes especials
de repartiment de les despeses diferenciades de la quota general de
participació. En canvi, si el títol o els
estatuts contenen regles especials i
la junta vol fer un repartiment de la
despesa diferent, caldrà la majoria
qualificada exigida per l’article 55326.2, c)10.
MODERADOR:
La previsió continguda en el projecte que la junta de propietaris
pugui aprovar una remuneració
econòmica per a qui sigui president aquella anualitat; podria
resultar conflictiva, o fins i tot
suposar en temps de crisi, la professionalització de la figura del
President, quan exercir el càrrec
és una obligació de tot propietari? Quins paràmetres, en el seu
cas, s’haurien de tenir en compte
per fixar la mateixa? Està justificada la supressió de la referència
expressa continguda a la llei vigent, quan parla de la remuneració del càrrec de secretaria i administració en cas que ho desenvolupi un professional legalment
qualificat extern a la comunitat?
JORDI SEGUÍ:
Fins ara, l’exercici dels càrrecs orgànics de la comunitat era “obligatori i gratuït”, llevat de la secretaria
i l’administració quan era encomanada a una única persona externa
a la comunitat amb la qualificació
professional adequada, cas en el
qual hi hauria remuneració (article
553-15, apartats 3 i 5).
Segons la reforma, l’exercici dels
càrrecs continua sent obligatori
(la designa es fa per torn rotato-
ri o per sorteig), per bé que són
apreciables “motius d’excusa fonamentats”, i ara ja simplement no
remunerat, la qual cosa es complementa amb la previsió que la junta “acordi el contrari”. Es manté,
però, que en qualsevol cas, “hom
té dret a rescabalar-se de les despeses que ocasiona el seu exercici”
(article 553-15.5).
Hi ha un risc de professionalització
dels càrrecs? Ho evitarà –si és que
ho considerem un tret negatiu–
la temporalitat de la designa (un
any, reelegible) i l’establiment, cas
que la junta ho cregui convenient,
d’una remuneració moderada o
fins i tot simbòlica. Pensem que,
en lògica contrapartida, el projecte
ha volgut remarcar que els càrrecs
orgànics “responen de les seves
actuacions” davant la junta, que és
qui els designa (article 553-15.2)11.
ALBERT GUILANYÀ:
L’actual article 25.4 es refereix a
aquells acords que disminueixin
les facultats d’ús i gaudi de qualsevol propietari o propietària, essent
que respecte d’aquests per a la seva
validesa s’exigeix que el propietari
afectat presti el seu consentiment
de manera expressa. La finalitat
del precepte estaria en evitar que la
junta pugui modificar les facultats
d’ús i gaudi de la propietat comuna o d’elements comuns atribuïts a
ús exclusiu d’un comunitari (patis,
terrasses, etc.) sense que aquell ho
hagi consentit de forma “expressa”,
dicció aquesta literal que l’avantprojecte no solament manté sinó que
tanmateix hi afegeix dos nous supòsits al que actualment es recull.
Són admissibles com a criteris retributius tant la remuneració fixa o en
proporció al pressupost (el marmessor particular, per exemple, té dret
al 2% del cabal relicte líquid, segons
que estableix l’article 429.5.1 CCC).
En tot cas, la secretaria/administració conferida a un professional
extern, responsable davant la junta, és per principi retribuïda, perquè ho és de natural la funció per
a la qual habilita la seva qualificació
professional.
Efectivament, l’Avantprojecte de Llei
de modificació del Llibre V eixampla
l’àmbit de l’exigència del consentiment exprés, de manera que a
aquells acords que disminueixin les
facultats d’ús i gaudi de qualsevol
propietari o propietària, hi afegeix
“els acords que modifiquin la quota
de participació, els que determinin
l’extinció del règim de la propietat
horitzontal simple o complexa i puntualitza pel que fa als que privin a
qualsevol propietari de les facultats
d’ús i gaudi, l’expressió “d’elements
comuns” i de manera que tots
aquest requereixen el consentiment
exprés dels propietaris afectats.
MODERADOR:
En el cas de l’article 25.4, podria
ser suficient el consentiment
tàcit del propietari que no assisteix a la junta, i no s’oposa en el
transcurs d’un mes des de la notificació de l’acord, per tal de dotar de més eficiència als acords
de les comunitats?
De fet, el precepte proposat ve a
afegir a l’actual redacció dos supòsits contemplats a l’article 14, i pel
que fa a l’extinció del règim de comunitat, i a l’article 3.3 pel que fa a la
modificació de les quotes de participació, supòsits ambdós on l’actual
redacció i la nova exigeixen unanimitat, i a més consentiment exprés.
9 La primera d’aquestes sentències anul·la l’acord d‘aprovació dels comptes anuals que eximia del tot al propietari d’un local quan el títol només l’eximia d’una part de les despeses; el Suprem descarta que als
impugnants se’ls pugui acusar d’anar contra els actes propis, puix que no n’hi ha quan s’actua contra una norma imperativa. Mentre que la segona sentència subratlla que per a tornar a la plena vigència dels
criteris de distribució de despeses establert al títol, després d’un període de pràctica en contrari, no cal la unanimitat, sinó que n’hi ha prou amb la majoria simple.
10 És molt convenient la inscripció dels canvis estatutaris en el Registre de la propietat, a fi depropiciar la seva oponibilitat davant tothom, evitant l’aparició de tercers, la protecció dels quals sanciona l’article
553-11.3. La reforma és conscient d‘aquest risc i creu convenient aclarir que la inoponibilitat només podran adduir-la “els tercers de bona fe”; en el mateix sentit es pronuncia la STS de 25 d’abril de 2013 en relació
amb l’article 5.3 LPH, que interpreta d’una manera flexible (un comuner no pot al·legar la inoponibilitat d’un acord de distribució de la despesa de reparació dels balcons no inscrit si consta que el coneixia prou).
11 La sentència de 18 de juny de 2013 de la Secció 1a de l’Audiència de Barcelona refusa una demanda de responsabilitat formulada por una comunitat de propietaris contra qui fou el seu president, imputant-li
negligència en la fixació per pacte de la indemnització que rebria el conserge en cas d’acomiadament. I no oblidem que la polèmica doctrina del Tribunal Suprem (sentència de 10 d’octubre de 2011) exigint acord
exprés de la junta de propietaris per a legitimar qualsevol iniciativa processal del seu president en defensa dels interessos generals, sorgeix arran de la conducta poc acurada d’un president entestat en eliminar
una piscina col·locada per un propietari sobre un element comú d’ús privatiu. La STS de 24 d’octubre de 2013, per exemple, referma que la representació del president comprèn la defensa dels elements privatius,
quan els propietaris l’hagin autoritzat.
MESAS DE TRABAJO
Malgrat tot, noti’s que en aquests
dos supòsits afegits, l’actual redacció ja preveu una sèrie d’excepcions
que la reforma no modifica més que
en part. Així, i pel que fa a les quotes
de participació, segons l’actual article 3.4: “Les quotes es determinen i
es modifiquen per acord unànime
dels propietaris o, si aquest no és
possible, per l’autoritat judicial si
les lleis o els estatuts no estableixen una altra cosa”, mentre que
segons la nova redacció proposada per l’avantprojecte “les quotes
de participació es determinen i es
modifiquen per acord unànime dels
propietaris o, si aquest no és possible, per l’autoritat judicial o per
mitjà d’un procediment de resolució extrajudicial de conflictes”, és
a dir, que també l’autoritat judicial
pot modificar-les, però es suprimeix
l’expressió “que la llei o els estatuts
estableixin una altra cosa”, previsió
aquesta darrera referida als estatuts
que sempre ha estat força criticada,
atès que aquells poden esser aprovats per una majoria qualificada i no
sembla que aquesta sigui suficient
per tal d’afectar d’una manera tan
directa al dret dominical saltant-se
la requerida unanimitat.
D’altra banda, i respecte de la segona de les modificacions que s’introdueix en l’avantprojecte en l’article 25.4, està la relativa a l’extinció
voluntària del règim de propietat
horitzontal per conversió en comunitat ordinària, previsió per a la qual
tant l’actual com la nova redacció
ja preveuen en l’article 14 també la
necessitat d’unanimitat, tot i que s’hi
afegeix la necessitat de l’exprés consentiment dels titulars de drets reals
que recauen sobre els elements privatius que resulten afectats o, si no
el poden donar o no el donen sense causa, el de l’autoritat judicial. El
precepte en aquesta actual redacció
ha estat criticat en introduir un terme indeterminat com és ara “no el
donen sense causa” al qual l’avantprojecte hi afegeix “que ho justifiqui”, que ha obligat en més d’una
ocasió als tribunals a pronunciar-se
interpretant aquesta indeterminació. Penso que afegir-hi “que ho justifiqui” no impedeix que continuem
estan davant d’un terme indeterminat, i penso que el correcte hagués
estat directament la seva supressió.
Per tant, si recapitulem i examinem
el redactat que proposa l’avantprojecte per al nou article 25.2, ens
adonarem que el que es fa és unificar i traslladar la necessitat de consentiment exprés a un sol precepte, recollint tres supòsits diferents
pels quals ja ara s’exigeix el consentiment exprés dels propietaris afectats, ometent en part allò que fins
ara havia estat motiu de discussió,
és a dir, la possibilitat que uns estatuts aprovats o modificats amb una
majoria determinada (que no unanimitat) podessin modificar quelcom tan sensible i inherent al domini, com és la quota de participació,
o mantenint en el cas de l’extinció,
la necessitat d’efectuar una valoració, per part dels tribunals, de quan
concorre causa justificada o no en
els supòsits de negativa a donar
aquell consentiment per part d’un
dels propietaris afectats.
Ara bé, el que es demana és si podria ser suficient el consentiment
tàcit del propietari que no assisteix
a la junta, i no s’oposa en el transcurs d’un mes des de la notificació
de l’acord, per tal de dotar de més
eficiència als acords de les comunitats, al que hauria de contestar
que, en principi, no.
La pregunta és evident que es fa
des de l’òptica de la modificació
que també proposa l’avantprojecte
en matèria d’adopció d’acords i en
especial pel que fa a la manera de
formar les majories. Ja avança el legislador a l’exposició de motius que
“la llei fa explícita la distinció entre
els acords de formació instantània
i els de formació successiva; en
aquests darrers s’ha d’esperar a
comprovar la voluntat de les persones que no han assistit a la junta.
El nou sistema parteix de la neces-
65
sitat que els propietaris presents
a la reunió hagin votat a favor de
l’acord per majoria simple, i aleshores el còmput de la majoria qualificada o de la unanimitat es fa amb
els vots favorables d’aquells que no
s’han oposat a l’acord en el termini
d’un mes”. La qual cosa queda positivitzada en l’article 26.3 a).
Pel que fa a la resta, l’apartat 1, quan
recull aquells acords que exigeixen
unanimitat, es refereix a:
La modificació de les quotes de participació,
h) L’extinció del règim de propietat
horitzontal, simple o complexa, i la
seva conversió en un tipus de comunitat diferent.
I en les lletres b), c), d) i e), a casos
que suposen una privació de les
facultats d’us i gaudi d’elements comuns.
Sense desconèixer l’eficiència que
una regulació d’aquest tipus podria
aportar en el desenvolupament del
dia a dia comunitari, al meu entendre hi concorrerien una sèrie de
raons que ultrapassarien aquella
desitjable eficiència en encarnar
valors jurídics de necessitada tutela
superior, com ara la seguretat jurídica, el propi contingut i abast del dret
de propietat, o la pròpia regulació
legal que ja contempla mecanismes
suficients, en allò que resulti essencial, per evitar l’inconvenient que
suposa la necessitat d’obtenir aquell
consentiment exprés. Les raons que
se m’acudeixen, i entre altres possibles, podrien ser les següents:
1. Des de el punt de vista de la regulació positiva, suposaria un canvi
radical, tant pel que fa a la regulació fins ara vigent en el Llibre V com
pel que fa a la regulació homònima
de la LPH espanyola que no preveu
res semblant.
2. No solament la mens legis és evident, sinó que la mens legislatoris
deixa clar en l’avantprojecte que
66
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
aquest és el seu criteri en afegir a
l’article 25.4 dos nous supòsits pels
quals fins ara s’exigeix gens menys
que unanimitat, sense que modifiqui en absolut la necessitat d’aquell
consentiment exprés, ans al contrari ja que la fa palès en el nou article
25.4 quan abans no hi era, mostra
clara del que vol.
3. El consentiment es defineix com
a tota manifestació de voluntat, lliure, inequívoca, específica i informada, per mitjà de la qual l’interessat
mostra la seva conformitat, essent
que aquell només es pot entendre
tàcitament donat quan la llei de
forma expressa ho preveu. Dins de
l’àmbit de la comunitat de béns del
que la propietat horitzontal n’és una
espècie, l’article 397 del CC diu que
cap dels copropietaris pot, sense
consentiment dels altres, fer cap alteració en la cosa comuna, malgrat
que d’aquella en podessin resultar
avantatges per tots. Cal recordar
aquí que per exemple, i pel que
fa a la quota de participació, que
aquella concreta gens menys que
la relació dels drets sobre els béns
privatius amb els drets sobre els
béns comuns, al temps que serveix
de mòdul per fixar la participació en
les càrregues, els beneficis, la gestió
i el govern de la comunitat i els drets
dels propietaris en cas d’extinció del
règim. D’altra banda, la llei sempre
acudeix al consentiment exprés
quan es tracta de protegir valors de
rellevància constitucional i el dret a
la propietat privada n’és un d’ells.
4. En definitiva, doncs, la meva opinió és que justament en aquesta
qüestió l’avantprojecte el que fa és
una passa endavant i arranja una
problemàtica que fins ara es donava
en el cas de la modificació de les quotes de participació i en el de l’extinció
del règim de propietat horitzontal i
les sotmet de manera conscient al
règim del consentiment exprés, segurament conscient també del nou
sistema de còmput de vots dels absent fins i tot per aquells acords que
requereixen unanimitat, però sense
que arribin a afectar als de l’article
25.4, atès que estem davant d’actes
de disposició de la propietat i no de
mera administració, i per tant, afectant a l’essència mateixa d’aquella, el
que requereix sens dubte de la màxima garantia i protecció.
MODERADOR:
Tenint en compte que no és exigible la notificació fefaent dels
acords als propietaris presents,
els terminis per impugnar els
acords adoptats per aquests a
la Junta, seria més correcte computar-los des del dia de la seva
celebració, en lloc de des del dia
de la tramesa de l’acta?
ALBERT GUILANYÀ:
Diu l’article 31.4. segons la nova
redacció proposada en l’avantprojecte: ”L’acció d’impugnació dels
acords caduca en el termini d’un any
en els supòsits a què es refereix la
lletra a), i en el termini de tres mesos en els supòsits a què es refereix
la lletra b) de l’apartat 1. Els terminis
es compten des de la tramesa de
l’acta o de l’annex de l’acta, segons
correspongui”. En la redacció actual
encara vigent, l’article 31.3, que és
l’equivalent a aquell, diu: “3. L’acció
d’impugnació s’ha d’exercir en el termini de dos mesos a comptar de la
notificació de l’acord o en el termini d’un any si és contrari al títol de
constitució o als estatuts”.
El canvi operat resulta evident, ja
que mentre que ara el dies a quo
és el de la notificació de l’acord, en
el projecte el dies a quo serà, o bé
el de la tramesa de l’acta, o bé el
de l’annex de l’acta, el que obeeix
sens dubte al nou sistema establert
per a la formació de voluntat de la
comunitat amb la distinció entre
acords de formació instantània i els
acords de formació successiva.
Pel que fa als primers, els de formació instantània, seran sempre i en
tot cas, tots aquells als que es refereix el nou article 25, és a dir aquells
que requereixen majoria simple i
que segons l’article 27.4, l’acta en
què s’acordin “s’ha de trametre a
tots els propietaris en el termini de
10 dies a comptar de l’endemà de
la reunió de la junta de propietaris
a l’adreça comunicada pel propietari
a la secretaria i, en el cas que manqui, a l’element privatiu. La tramesa
es pot fer per correu electrònic o per
altres mitjans telemàtics de comunicació, o bé per correu postal”.
Per contra, els acords a què es refereix l’article 26, que són els que
requereixen unanimitat o la majoria qualificada de les 4/5 parts, en
cas que la majoria requerida no
s’aconsegueixi en la corresponen
junta comunitària, no s’entenen
adoptats sinó quan concorre el supòsit del número 3 d’aquest article
26, això és:
a) En el cas de requerir-se la unanimitat, quan hi han votat favorablement tots els partícips a la votació i,
en el termini d’un mes des de la notificació de l’acord, no s’hi ha oposat cap altre propietari mitjançant
un escrit enviat a la secretaria per
qualsevol mitjà fefaent.
b) En el cas de requerir-se les 4/5
parts, quan hi ha votat favorablement la majoria simple dels propietaris i de les quotes partícips a la votació i, en el termini d’un mes des de
la notificació de l’acord, s’assoleix la
majoria qualificada amb el còmput
com a favorable del vot dels propietaris absents que no s’han oposat,
dins de l’esmentat termini, a l’acord
mitjançant un escrit enviat a la secretaria per qualsevol mitjà fefaent.
Solament en aquests casos i segons
l’article 27.5, “una vegada transcorregut el termini establert per l’article
553-26.3, es tramet a tots els propietaris un annex a l’acta en el qual
s’indica si els acords susceptibles de
formació successiva han esdevingut
efectius o no, i es fa constar, així mateix, el resultat final de la votació”.
Aquest nou règim d’adopció d’acords
(formació instantània i formació
successiva) és el que provoca l’exis-
MESAS DE TRABAJO
tència d’aquest doble termini d’impugnació, ja que en els de formació
instantània el termini es computa
des de la tramesa de l’acta, mentre
que els de formació successiva serà
des de la tramesa de l’annex de l’acta un cop comprovat que s’ha assolit
la majoria legalment requerida, si és
que aquella, és clar, no s’havia ja assolit a la corresponent junta.
Explicitat el nou sistema, no vull defugir la contestació de la pregunta
que es refereix als dies a quo a tenir
en compte respecte a l’inici del còmput per impugnar respecte dels propietaris presents, i si en aquest cas
el termini podria començar a comptar, no ja des de la recepció de l’acta
sinó des de la mateixa celebració de
la junta. Per poder contestar-ho crec
que era necessari fer aquesta breu
introducció per tal de poder ja directament rebutjar aquesta possibilitat
pel que fa als acords de formació
successiva, ja que com ens recorda
l’exposició de motius, “en aquests
s’ha d’esperar a comprovar la voluntat de les persones que no han assistit a la junta. El nou sistema parteix
de la necessitat que els propietaris
presents a la reunió hagin votat a
favor de l’acord per majoria simple,
i aleshores el còmput de la majoria
qualificada o de la unanimitat es fa
amb els vots favorables d’aquells
que no s’han oposat a l’acord en
el termini d’un mes. El règim d’impugnació dels acords també té en
compte aquesta formació successiva”. Per tant, en aquests no és possible que el còmput es faci des del dia
de la votació per als presents, atès
que fins passat el termini marcat no
existeix acord que impugnar.
Una altra cosa és el supòsit dels
acords de formació instantània, on
efectivament i com diu l’enunciat
de la pregunta, la llei actual no exigeix la notificació fefaent d’aquests
acords als presents, ni tampoc es
fa en el text de la nova redacció de
l’avantprojecte. Ara bé, malgrat això,
la llei catalana no distingeix als present dels absents a l’hora de fixar el
67
dies a quo de la impugnació, a diferència del que succeeix amb la LPH,
que al seu article 18.3, i respecte
del dies a quo per a la impugnació
dels acords, distingeix als propietaris presents dels absent i expressament fa referència que “para los
propietarios ausentes, dicho plazo
se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9”, el que significa que, al règim de
la LPH, per als presents no fa falta
cap comunicació i el dies a quo serà
el de la pressa de l’acord.
Certament que, a nivell del CCCat,
actualment hi ha doctrina que sosté que a manca de explicitació ha
d’estar-se al que diu la llei, això és, a
la data de notificació de l’acta, però
gens menys cert és que també són
molts els que sostenen que el termini neix el dia de l’adopció de l’acord,
ja que aquell dia ja es pot conèixer
més o menys i de forma raonable el
contingut de l’acord i contra qui podrà interposar-se, i més encara en
el sistema català en què s’exigeix al
final de la junta llegir els acords (27.1
actual). Tanmateix, els qui sostenen
aquesta tesi, a més, es recolzen en
l’article 122.5, que diu que “el termini
de caducitat s’inicia, si no hi ha normes específiques, quan neix l’acció o
quan la persona titular pot conèixer
raonablement les circumstàncies
que fonamenten l’acció i la persona
contra la qual es pot exercir”.
Malgrat tot, si el text de l’avantprojecte no es modifica, la redacció
que proposa fa més fàcil sostenir
la primera postura que la segona.
Primer, pel fet que s’introdueixen
els acords de formació simultània,
als que com hem vist no se’ls hi podria aplicar aquest règim, i després
perquè fins i tot el requisit que l’acta sigui llegida al final de la reunió
s’ha suprimit, sent que aquest era
un dels punts on es subjectava la
tesi favorable.
En definitiva, entendre-ho de forma favorable suposaria la convi-
Lluís Bou
Jordi Seguí Puntas
vència de tres règims de notificació
diferents; a saber, els dels presents
en els acords de formació instantània (seria des del dia de la junta
i solament pels presents), els dels
absents en els acords de formació
instantània (seria a partir del dia de
la recepció de l’acta) i el dels acords
de formació successiva (seria a partir del dia de recepció de l’annex), al
que caldria afegir-hi la problemàtica
que crearia el dels representats i les
delegacions de vot, que haurien de
decidir-se si encabir-los entre els
presents o els absents en els acords
de formació instantània, sistema tot
68
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
plegat un xic complicat i que faria difícil la governabilitat de la comunitat.
En tot cas, i atès que la tramesa de
l’acta s’ha de fer segons l’article 27.4
en el termini de 10 dies a comptar
des de la reunió, tampoc sembla
que s’hi guanyés gran cosa, atès que
els terminis que preveu la llei són de
tres mesos o d’un any. Més encara
quan segons l’article 27.4 existeix la
possibilitat de fer la tramesa de l’acta per correu electrònic o qualsevol
altra mitja telemàtic.
Per acabar, solament cal aconsellar
que la notificació es faci de forma
fefaent, atès que malgrat que la llei
no ho exigeix, sempre impedeix l’arbitrarietat d’alguns propietaris i dota
a la comunitat de seguretat jurídica.
MODERADOR:
És legalment possible que un
propietari impugni un acord que
ell mateix ha votat favorablement?
ALBERT GUILANYÀ:
Aquesta és una qüestió certament
controvertida i que a l’avantprojecte, com després veurem, crec que
no se li dóna una solució adequada. Actualment, la legitimació per
a la impugnació dels acords la trobem a l’article 31.2, que distingeix
dos tipus de propietaris legitimats:
1. D’una banda, els propietaris
que han votat en contra de l’acord
que s’impugna, els absents que no
s’han adherit a l’acord i els que han
estat privats il·legítimament del
dret de vot. Tots ells poden impugnar tot tipus d’acords.
2. D’altra banda, si l’acord és contrari a les lleis, la legitimació per
impugnar-lo la té (segons dicció
literal) tot propietari o propietària.
El problema sorgeix quan hom ha
d’interpretar què ha d’entendre’s
per “tot” propietari, i més concretament si dins d’aquest “tot” s’hi ha
d’incloure també fins i tot al propietari que hi hagués votat a favor.
Hi ha postures que sostenen que
sí i ho argumenten amb les següents raons:
des de la lògica jurídica i el sentit
comú. Serien les següents:
1. La literalitat del precepte, que
no deixa lloc a dubtes i no admet
matís o excepció. In claris non fit
interpretatio (el que és clar no necessita interpretació).
1. Acceptar que qui ha votat a favor
després pugui impugnar l’acord resultaria incongruent i contrari a la
seguretat jurídica, a més de poder
resultar totalment sorprenent. Pensi’s, per exemple, en el cas que en
un matrimoni ell acudeix a la junta i
vota que sí i desprès ella, copropietària del pis, impugna l’acord.
2. Una interpretació sistemàtica del
precepte ens portaria a igual solució, atès que en el primer paràgraf
legitima als que han votat en contra, als absents, als que no s’hi ha
adherit i els que han estat privats il·
legítimament del vot, deixant fora
solament als que han votat a favor,
raó per la qual, quan al segon paràgraf es refereix a “tot” propietari,
és justament perquè també hi vol
incloure expressament a aquests,
és a dir, als que hi ha votat a favor,
si no, no tindria sentit.
3. La legitimació als que han votat
a favor queda reservada pels actes
contraris a llei, atesa la prevalença
que el legislador vol donar-li de manera que aquesta no pot ser infringida, conculcada u obviada i aquesta infracció no pot quedar “santificada” per una mera manifestació
de voluntat com ara un vot a favor.
4. La propietat horitzontal es configura com un règim jurídic voluntari i es regeix pel títol de constitució
que ha d’adequar-se als requisits
legals, i en el no previst, s’aplica la
llei. Malgrat el títol de constitució i
els estatuts poden ser modificats,
sempre haurà de respectar-se la
regulació legal, i per tant, la prevalença de la llei dins del règim voluntari de propietat horitzontal és
màxima.
Ara bé, malgrat totes aquestes argumentacions, sens dubte força
ben travades i plenes de sentit jurídic, la majoria de la doctrina i la
jurisprudència s’hi pronuncien en
contra. Les raons que s’addueixen
són tan vàlides com les anteriors,
i no amb un menor pes jurídic, ja
que per als altres van acompanya-
2. Seria contrari a la bona fe. Aquesta, en la seva manifestació objectiva,
fa referència a un mòdul de conducta acceptat per la societat de què es
tracti, de manera que constitueix
una regla de comportament exigible. Al dret privat, la bona fe, a més
d’un instrument de descripció sintètica del supòsit de fet de certes de les
seves normes, constitueix un principi general del dret, que d’acord amb
l’article 1.4 del Codi Civil espanyol o
el 111.7 del CCCat, opera com principi informador de l’ordenament
jurídic, que a l’ensems posa en relació el sistema jurídic amb els valors
que la societat considera adequats
en cada moment, a mode de cànon
o criteri orientatiu en la tasca interpretadora. D’altra banda, la bona fe
actua no solament com a límit en
l’exercici dels drets subjectius, sinó
també com a font general de deures
i de prohibicions, en situacions de
tot tipus. Així, la doctrina ha acudit
a la bona fe, per exemple, per explicar una actuació contradictòria o incompatible amb una anterior “venire
contra actum propium”, en la manca
d’interès propi i durador en la reclamació “dolo agit qui petit quod statim
reddditurus”, adquisició d’una posició jurídica per mitjà d’una conducta
irregular “memo auditur propiam turpitudinem allegans” o actes innocus
o desconsiderats “inciviliter agere”.
3. Seria contrari a l’acte propi. Els
actes propis venen definits a l’article
111-8 del CCCAT, que diu: “Ningú no
pot fer valer un dret o una facultat
que contradigui la conducta pròpia observada amb anterioritat si
MESAS DE TRABAJO
aquesta tenia una significació inequívoca de la qual deriven conseqüències jurídiques incompatibles
amb la pretensió actual”. O com indica la jurisprudència del TS en sentències de 20 de gener i 9 de maig
de 2000, i en la de 21 de maig de
2001: “Esta Sala tiene declarado que
para la aplicación de la doctrina de
los actos propios es preciso que los
hechos tengan una significación y
eficacia jurídica contraria a la acción
ejercitada (SSTS de 6 de abril y 4 de
julio de 1962) y como ha señalado la
STS de 28 de enero de 2000 “el principio general de derecho que veda
ir contra los propios actos (nemo potest contra proprium actum venire),
como límite al ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad,
cuyo apoyo legal se encuentra en el
art. 7.1 del Código Civil que acoge la
exigencia de la buena fe en el comportamiento jurídico, y con base en
el que se impone un deber de coherencia en el tráfico sin que sea dable
defraudar la confianza que fundadamente se crea en los demás, precisa para su aplicación la observancia de un comportamiento (hechos,
actos) con conciencia de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer una determinada situación jurídica, para lo cual es insoslayable el
carácter concluyente e indubitado,
con plena significación inequívoca,
del mismo, de tal modo que entre
la conducta anterior y la pretensión
actual exista una incompatibilidad o
contradicción, en el sentido que, de
buena fe, hubiera de atribuirse a la
conducta anterior… “.
Doncs bé, començava la contestació a la pregunta manifestant que
és aquesta una qüestió certament
controvertida i que a l’avantprojecte
no se li dona una solució, al meu entendre adequada. I així és, perquè si
examinem quin és el redactat que
l’avantprojecte proposa respecte del
tema veurem que aquest problema
no queda solucionat. Efectivament,
diu l’article 31.2: “Estan legitimats
per a la impugnació els propietaris
que han votat en contra, els absents
que s’han oposat a l’acord i els que
han estat privats il·legítimament del
dret de vot. Nogensmenys, si l’acord
és contrari a la llei el pot impugnar
qualsevol propietari”. Dissortadament, no s’aprofita l’avantprojecte
per modificar aquest extrem, sent
que quan es proposa la nova redacció és clar que és amb plena consciència a l’afegir-ho en un paràgraf
separat i precedit de la paraula “nogensmenys”. Haurem d’esperar si
en el tràmit parlamentari es resol el
problema.
MODERADOR:
¿La remuneración del presidente supondrá, dado que es un
trabajo remunerado, el alta en
seguridad social?
JORDI SEGUÍ:
Entiendo que no, ya que me parece
que sería llevar las cosas muy lejos.
Creo que de esos trabajos que quedan excluidos.
MODERADOR:
Sobre la instalación de ascensor,
¿tiene la misma consideración
en primera que en segunda residencia?
JORDI SEGUÍ:
Evidentemente tiene la misma consideración en primera o segunda
residencia, ya que no se tiene en
cuenta el tipo de disfrute.
MODERADOR:
¿Un único propietario puede solicitar en asamblea el cambio del
sistema de reparto no ajustado
a coeficiente?
ALBERT GUILANYÀ:
El Tribunal Supremo lo tiene claro,
una cosa son las cuotas de participación establecidas en el título
y otra muy diferente es el sistema
de reparto. Las cuotas de participación sólo pueden modificarse
por unanimidad y además con el
consentimiento expreso de todos
los afectados, y otra cosa es el sistema de reparto que la comunidad pueda establecer. De hecho,
la comunidad puede establecer el
sistema de reparto que tenga por
69
conveniente, incluso contrario a lo
que establece el título constitutivo,
y no obstante no pasa nada porque
cada año cuando se aprueban las
cuentas anuales pues se entiende
que el sistema va funcionando sin
ningún problema. El problema surge a partir del momento en que un
propietario manifiesta que el sistema no se ajusta a las cuotas que fija
el título, y pretende que se ajusten
a lo que diga éste último. ¿Hace falta modificar alguna cosa? Pues no,
porque el título dice lo que dice.
Además, es lo que comentaba el TS
en esa sentencia, que el título está
inscrito en el registro de la propiedad y cualquiera que compra confiado en el registro, si en el registro
se dice que su vivienda responde de
una determinada cuota de participación y él quiere responder pagando con esa cuota, pues no tiene que
modificar nada porque el título ya
lo dice. Simplemente, hacer la manifestación y evidentemente esto
tendrá que ser modificado y tendrá
que ajustarse a lo que este solicite.
No es nada extraño, el último supuesto que tuvimos en la Audiencia
de Lleida en esta materia fue una
casa donde convivían apartamentos pequeños con pisos muy grandes y donde tradicionalmente el
reparto siempre se había hecho a
partes iguales. No había demasiados problemas porque los gastos
no eran muchos, pero el día que se
decidió pintar la escalera, evidentemente el señor del piso de 200 m2
pagaba lo mismo que el piso de 50
y el de 50 dijo: esto no es, que el
título constitutivo dice lo que dice.
Entonces impugnó el acuerdo en
que continuaba pagándose a partes iguales y en la Audiencia dijimos
que no: hay que ir a lo que dice el título. Otra cosa es que se quiera modificar el título de constitución, ahí sí
que hace falta la unanimidad, pero
para modificar un sistema de reparto, pues evidentemente que no.
Pedir se puede pedir lo que quiera,
pero acordar, habrá que acordar
conforme a lo que la ley señala.
70
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
4ª MESA DE TRABAJO
La reclamación de deudas
comunitarias en la reforma
Ponentes:
Ilmo. Sr. Ramón Foncillas
Sopena, Magistrado
Presidente Sección 19ª AP
Barcelona
Ilma. Sra. Lourdes Escoda
Ruiz, Secretaria Judicial
Juzgado 1ª Instancia núm. 39
Barcelona
Moderador:
Sr. Albert Ribas Riera, Asesor
Jurídico CAF Barcelona-Lleida
RAMÓN FONCILLAS:
I. AFECCIÓN REAL Y PREFERENCIA EN EL COBRO. ART. 553-4.3
Y 553-5.
El precepto básico es el 553-5.1,
que establece la afección real de
los elementos privativos de forma
que responden del pago de las
cantidades que deben los titulares,
y también los anteriores titulares,
por razón de los gastos comunes,
ordinarios y extraordinarios, que
correspondan a la parte vencida
de los tres años inmediatamente
anteriores, sin perjuicio de la responsabilidad que corresponda al
transmitente.
El propietario, por el hecho de serlo
del elemento privativo, responde
de las deudas que haya generado
dicho elemento durante el plazo señalado por la ley. La deuda sigue al
elemento, lo que es una consecuen-
cia del carácter real de la afección, y
el nuevo titular adquiere la deuda al
adquirir el elemento.
La reforma consiste en la ampliación del plazo, lo que, obviamente,
es positivo para la comunidad, pero
se advierte un desajuste respecto a
la normativa estatal, que, a través
de la modificación del art. 9.1,e)
L.P.H. por la Ley 8/2013, de 26 de junio, establece el plazo de la anualidad vencida más las tres anteriores.
Parece como si el legislador catalán
hubiera querido establecer lo mismo, pues utiliza el término “parte
vencida” pero parece claro que no
Enrique Vendrell (a la dcha.) junto a los ponentes y el moderador de la 4ª mesa de trabajo
MESAS DE TRABAJO
acaba de dar el paso y deja la afección en el plazo de tres años. Para
confirmarlo, el art. 553-4.3, en cuanto a la preferencia, establece inequívocamente el plazo de tres años.
Sería necesario que en la tramitación legislativa se produjera la
adaptación a la normativa estatal,
pues, aparte del beneficio consiguiente para las comunidades
catalanas, se evitaría el desajuste
con dicha normativa (el art. 5534.3 se remite a la “prelación que
determine la ley”, que no puede
ser otra que la estatal, art. 9.1,e
L.P.H. y art. 1923 C.Civil, que es la
que debe prevalecer) y los problemas consiguientes.
Pueden quedar afectados no solo
el último adquirente sino cualquier
otro anterior, incluso acogido al sistema vigente más corto, al que no
le haya corrido todo el tiempo de
afectación. Pueden superponerse
dos o más responsabilidades, dependiendo de las circunstancias
temporales. El art. 553-5.1 se refiere a los titulares, y también a los anteriores titulares.
Pero no basta con establecer tal
afección. Hay que dar garantías
a la comunidad de que cobrará el
importe de los gastos y esto, aparte de la afección, solo se consigue
otorgando una preferencia de cobro frente a otros acreedores. Es
un paso importante que queden
afectados al pago de la deuda dos
patrimonios, el del deudor transmitente y el del adquirente, pero si a
pesar de todo se produce una insuficiencia patrimonial, lo que suele
estar acompañado de la existencia
de otros acreedores, el derecho de
la comunidad quedaría gravemente perjudicado si tuviera que ceder
ante otros acreedores preferentes
o tener que concurrir con otros ordinarios. De ahí la preferencia en
el cobro. El sistema de protección
consta, por tanto, de la afectación,
de su carácter real, de modo que
recae sobre el propietario o propietarios adquirentes por el plazo
señalado por la ley y, además y de
modo necesario, de la preferencia
en el cobro.
En la normativa actualmente vigente no hay referencia alguna a
la preferencia, lo que dio lugar al
principio a algunas dudas sobre su
vigencia en Catalunya, dudas rápida y pacíficamente disipadas a través del argumento de que, como
la cuestión era propia de las bases
de las obligaciones contractuales
o del derecho concursal, la competencia era estatal en virtud de
lo dispuesto en el art. 149 C.E., lo
que, por un lado, imponía la aplicación directa y, por otro, justificaba la falta de referencia del legislador catalán. Ahora el art. 553-5.3
hace mención expresa.
Aunque complementarias, la afección real y la preferencia no son
lo mismo. La primera supone una
relación, que puede ser procesal si
hay reclamación de tal tipo, vertical entre la comunidad acreedora
y la persona obligada o la responsable o ambos a la vez; la segunda supone una relación horizontal
entre acreedores, la comunidad y
otro, lo más frecuente de carácter
hipotecario, que se disputan la satisfacción de su respectivo crédito
con el producto del elemento privativo en el curso de una tercería
de mejor derecho.
El régimen descrito constituye una
carga y un peligro para el adquirente del elemento privativo, que
puede verse sorprendido por la
existencia de deudas de nada menos que tres años (o más, si se produce la rectificación del proyecto)
y que pueden representar una
suma considerable. Y también sobre deudas que se devenguen después de la adquisición, que hayan
sido aprobadas antes. Es evidente
que el conocimiento de tales deudas, vencidas o latentes, permite
al adquirente actuar en consecuencia (descontarlas del precio,
condicionar la adquisición a que el
transmitente salde la deuda, etc.).
Albert Ribas
Ramón Foncillas
Lourdes Escoda
71
72
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
Por eso se ha establecido un sistema de advertencia y protección
–art. 553-5.2– para lo que se ha
previsto la declaración por parte
del vendedor de estar al corriente
en los pagos que le corresponden
o de la especificación de los que
tiene pendientes.
se podrá otorgar sin haberse verificado el sistema legal de comunicación de deudas, pero ello no impide que el régimen de protección se
extienda a todo tipo de transmisiones. Si, además y de entre ellas, se
efectúan mediante escritura, esta
no se podrá otorgar.
Como con la declaración del transmitente no se garantiza el conocimiento, se exige además la aportación de un certificado expedido por
el secretario de la comunidad en
el que han de constar, además, los
gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, aprobados pero pendientes de vencimiento. Se refuerza así la protección del adquirente
mediante la vinculación de la propia comunidad en la aportación de
datos sobre el estado de deudas.
• Se introducen de manera explícita los gastos extraordinarios entre los necesitados de mención en
el certificado, supliéndose así una
laguna del texto actual, que solo
se refiere a los ordinarios. Si hay
gastos en curso, pendientes de
vencimiento, necesitados de advertencia, estos son los extraordinarios, pues no son previstos
y pueden ser importantes. El adquirente puede quedar tranquilo
ante la exhibición por parte del
transmitente de los recibos por
cuotas ordinarias girados hasta
el momento y verse sorprendido
después por el devengo de los extraordinarios.
Adviértase que no coincide el ámbito de la declaración del transmitente con el del certificado del secretario. La declaración se extiende a los pagos o deudas vencidas,
es decir, que se corresponde a lo
que es la afección real, mientras
que el certificado debe añadir la
expresión de deudas pendientes
de vencimiento o devengo, aprobadas con anterioridad. Estas
deudas sí son ya del adquirente,
no del anterior propietario, pero
es evidente que una completa
protección de aquel impone que
el conocimiento se extiende a
ellas.
Innovaciones del proyecto:
• El sistema rige para “las transmisiones”, mientras que el texto vigente habla de “escritura de transmisión onerosa”. Con el proyecto
se amplía el espectro y quedan
comprendidas las hechas a título
gratuito, siguiendo así lo que establece el art. 9.1 L.P.H. Incluso va
más allá, al comprender todo tipo
de transmisiones, no solo las efectuadas por instrumento público.
Es cierto que el precepto al final se
refiere a las transmisiones mediante escritura, al señalar que esta no
• Una última modificación o, mejor
dicho, puntualización o depuración terminológica, es la de utilizar
el vocablo “especificar” en vez de
“consignar”, que se usa en el texto vigente y que dio lugar a dudas
sobre si el transmitente no solo
tenía que informar sino también
entregar el importe de las deudas. La opinión común se orientó
hacia la equivalencia o sinonimia
con “mencionar”. Sin duda el mejor medio de garantizar la indemnidad del adquirente es obligar al
transmitente a “consignar”, en el
sentido de depositar el importe de
la deuda que pueda haber, pero
no es tan radical ni necesaria la
previsión legal.
Toda la construcción al adquirente puede quedar sin efecto si este
renuncia expresamente al sistema
de comunicación previsto legalmente, lo que puede dar lugar a
abusos y considerables perjuicios
en adquirentes poco avisados, con
poco nivel de información.
¿Qué sucede si salen deudas no
incluidas en el certificado? Parece
evidente que el adquirente deberá quedar indemne. Si se impone
la necesidad del certificado ha
de tener alguna consecuencia su
omisión o defecto. La LPH, art.
9.1,e) dice que responderán presidente y secretario (en Catalunya
“responderá” solo el secretario en
cuanto es él quien interviene en
el dodumento) en caso de culpa
o negligencia de la exactitud de
los datos consignados. O bien, se
considera que el adquirente sigue
responsable frente a la comunidad
y puede repetir frente al secretario, o, por el contrario, que queda
directamente liberado frente a la
comunidad por la actuación de
uno de sus órganos. Parece más
adecuado esto último. Pronunciamientos de la jurisprudencia menor (SAP de Murcia, Sección 5ª, de
17/4/2006 y de Baleares, Sección
5ª, de 13/12/2004) dicen que el
adquirente de buena fe no puede
sufrir perjuicios derivados de las
inexactitudes del certificado, que
no se puede ir contra sus propios
actos o que el certificado equivale
a un recibo. En definitiva, la omisión puede entrañar responsabilidad para el secretario.
II. COMUNICACIÓN CAMBIO TITULARIDAD A LA COMUNIDAD.
AR T. 553-37.
Se modifica el apartado 3 del precepto en el sentido de imponer
la comunicación no al adquirente
sino al transmitente y de establecer la consecuencia de la solidaridad de este último en caso de
incumplimiento de la obligación.
Tal solidaridad no está prevista en
la normativa actual, a no ser por
remisión y cuando se sigue monitorio –art. 21.4 LPH-. La reforma
introduce de manera expresa la
responsabilidad y para todas los
casos o vías.
La misma obligación contiene el art.
9.1,i) LPH con mayor ilustración. Se
contemplan en dicho precepto,
MESAS DE TRABAJO
como equivalentes a la comunicación expresa y, por tanto, con
liberación de la responsabilidad
solidaria, los supuestos de conocimiento de cualquiera de los órganos de la comunidad por cualquier
otro medio, actos concluyentes del
nuevo propietario o notoriedad de
la transmisión. No hay problema
en aplicar esto mismo en Catalunya pero, ante las dudas y dificultades probatorias que pueden surgir
en torno a la prueba de la comunicación informal a órgano de la
comunidad, es recomendable que
se utilice medio fehaciente, como
burofax, copia firmada, etc.
El cambio normativo es positivo,
pues la imposición de la obligación
al adquirente carece de efectividad al no suponer para él ningún
tipo de obligación o responsabilidad suplementaria. La efectividad
se consigue imponiéndola al transmitente, ya que se le puede cargar
con una responsabilidad nueva,
la solidaria, respecto a las nuevas
deudas.
Todo esto redunda en beneficio de
la comunidad, que sabrá en todo
momento quién es el titular obligado al pago y a quién convocar a
las juntas y dirigir comunicaciones.
Se favorece el eficaz desenvolvimiento de la comunidad. De todos
son conocidos los problemas sobre la certeza de la titularidad del
elemento privativo (casos de que
la transmisión no se haya inscrito en el Registro de la Propiedad,
de fallecimiento sin información
de los herederos, etc.), problemas
que pueden suscitarse no solo a la
hora de girar los recibos y enviar
comunicaciones y convocatorias,
sino de falta de legitimación pasiva en el proceso entablado, con los
consiguientes trastornos.
La sanción es la solidaridad, principio este que es el general en la materia de la propiedad horizontal,
como garantía del interés comunitario, más digno de protección.
Sobre el contenido de la comunicación, no dice el precepto cuál deba
ser. Es obvio que el hecho mismo
de la transmisión, fecha e identidad del adquirente. No hace falta
proporcionar copia del documento transmisivo, pues no es preciso
informar sobre precio y demás circunstancias de la transmisión. Si se
ha verificado, como es lo normal,
mediante escritura pública inscrita
73
en el Registro, será suficiente nota
simple registral. Al poder haberse
transmitido el elemento privativo
mediante documento privado o
público no inscrito, habrá que estar a la simple noticia.
Debe comunicarse también el domicilio del adquirente, al menos el
que le conste al propietario anterior por los tratos y documentos
suscritos. Ello no es a efectos de
designa de domicilio para notificaciones, pues corresponde hacerlo
al adquirente, que puede indicar el
domicilio que desee o no hacerlo,
con lo que se aplicará el domicilio por defecto de la propia finca.
La información sobre el domicilio
debe hacerse al menos para que
la comunidad pueda dirigirse al
nuevo propietario para que este
pueda hacer tal la designa e indicar la forma y lugar del pago de los
recibos.
La comunicación debe hacerse al
secretario.
Si la comunicación es incompleta o aporta datos erróneos, no se
entenderá cumplida la obligación
y no liberará de la responsabilidad
solidaria.
74
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
III. SUSPENSIÓN DE ACUERDOS.
Se ha modificado ligeramente el art.
553-32 en el sentido de aligerar en
su parte final la indicación de las circunstancias o motivaciones del juez
para suspender provisionalmente el
acuerdo. Ahora, con buen criterio,
se deja la cuestión al albur de los
requisitos generales de las medidas
cautelares, es decir, la apariencia
de buen derecho y el peligro por la
mora procesal.
Pero tal modificación me da pie para
hablar brevemente del tema de la
suspensión judicial de los acuerdos,
en este caso de reclamación al propietario moroso. Y es sabido que no
se puede suspender el acuerdo o el
proceso de reclamación en curso
por el mero hecho de plantear otro
en que se impugne la validez del
acuerdo. No opera la prejudicialidad
civil del art. 43 LEC, debiendo el impugnante pedir como medida cautelar en el proceso de impugnación
la suspensión cautelar, momento y
caso en que el juez podrá acordarla.
En la suspensión deberá regir criterio restrictivo. La apariencia de legalidad y corrección en la adopción del
acuerdo, de la que deriva el principio de ejecutividad, opera en favor
de la comunidad –a no ser que se
advierta con la suficiente claridad
que su actuación no ha sido conforme a derecho, sin observancia de
los requisitos legales elementales,
de forma arbitraria-. En cuanto al
peligro en la demora, tratándose de
reclamación de cantidad, todo podrá arreglarse fácilmente en su día
con la devolución de la misma. No
parece que pueda invocarse normalmente el peligro.
Por último, y ya que se ha hablado
también de la ejecutividad, bueno
es hacer una mención al art. 55329, que suprime la exigencia de la
notificación del acta, con lo que los
acuerdos son ejecutivos desde el
momento en que se han adoptado.
¿Puede tener esto que ver con la
no inclusión entre los requisitos del
monitorio del de la notificación del
acuerdo, sustituyéndolo por el del
requerimiento? El art. 553-27.4 del
proyecto habla simplemente de que
el acta “ha de transmitirse”, es decir,
que se la eliminado toda connotación de notificación, concepto que
parece que se asocia a la firmeza y
consiguiente ejecutividad del acto o
acuerdo que se notifica.
IV. LEGITIMACIÓN DEL ADMINISTRADOR EN EL PROCESO DECLARATIVO QUE PUEDE SEGUIR AL
MONITORIO.
Es un tema a caballo entre el monitorio y el proceso en general de reclamación de deudas comunitarias.
Lo enfoco partiendo del supuesto
en que el Administrador inicie el
monitorio, posibilidad que puede
ejercitar por derecho o competencia propios, sin necesidad de pedir
autorización o mandato de la junta,
a diferencia del monitorio del art. 21
LPH.
En el caso de tener que seguirse declarativo posterior por la oposición
del demandado, ¿podrá seguir llevándolo el Administrador?
La jurisprudencia de las Audiencias
es restrictiva, considerándose que
debe darse paso al presidente, que
es a quien corresponde la representación procesal de la comunidad
(art.553-16,b y 7.6 LEC). No obstante, hay alguna resolución favorable,
como las sentencias de la AP de
Badajoz, Sección 3ª, de 7/10/2004 y
de Málaga, Sección 6ª, de 6/5/2010,
aludiendo esta última a la amplia
doctrina en contra, de la que señala
ejemplos. Argumentos que se exponen en estas dos sentencias favorables son los siguientes: preservar
“la unidad procedimental”; una interpretación acomodada al art. 3. C.
Civil, atendiendo a la realidad social
del tiempo, tiempo actual en que la
llevanza de la gestión de las comunidades, el conocimiento de las cuestiones administrativas y económicas
y la respuesta eficaz en juicio corresponde al Administrador; falta de ra-
zonabilidad en que, revestido de facultades de representación, las pierda sin haberse producido la ruptura
del “iter procesal”; el antecedente
legislativo del art. 21 LPH en su redacción de 1999, de duración efímera por la modificación que introdujo
la LEC de 2000, en que su apartado
disponía que, tras la oposición al
requerimiento instado por el Administrador, “se seguía la tramitación”
del juicio verbal, lo que daba un aire
de continuidad. De todas formas, se
ven menos inconvenientes si lo que
debe seguir es el juicio verbal, pues
en este caso sí que se produce con
claridad la continuidad del iter procesal, pero no parece razonable que
deba adoptarse una solución u otra
en función de la vía procesal, ordinaria o verbal, que se siga. La solución ha de ser unitaria y si se admite
la continuidad del Administrador,
debe ser con el reconocimiento
de todas las facultades necesarias,
como el otorgamiento de poderes,
en su caso. También podría facilitar
la opinión judicial favorable el hecho
de haber mediado autorización de
la junta (que no es necesaria para el
monitorio estricto).
El art. 553-18.1,g) del proyecto introduce nuevas funciones del Administrador: aquellas que expresamente
le sean delegadas por la junta o
atribuidas por la ley. En cuanto a las
primeras, el término delegación no
es el más propicio, pues si la junta
no puede demandar –ha de hacerlo el presidente comúnmente– no
podrá delegar aquello para lo que
no tiene competencia. En cuanto a
las funciones atribuidas por la ley, la
que atribuye es la de presentación
del monitorio.
En fin, que la cuestión no está clara,
por lo que todo dependerá del criterio de los órganos judiciales.
V. RESPONSABILIDAD POR LAS
DEUDAS DE LA COMUNIDAD.
Por la organización se me comenta
la conveniencia de decir algo sobre
este tema pues puede considerar-
MESAS DE TRABAJO
75
se incluido dentro del rótulo “La reclamación de deudas comunitarias
en la reforma”.
No hay mucho que decir. La regulación viene en el art. 553-46, que establece la responsabilidad de “créditos y fondos comunes de los propietarios”, entre los que debe considerarse incluido obviamente el
fondo de reserva, ya que es fondo
de esta clase y se encuentra entre
los bienes inembargables del art.
605 y 606 LEC. Si han hacerse pagos con cargo al fondo de reserva
y queda por debajo del nivel legal,
los propietarios tendrán que hacer
una aportación para reponerlo en
la cantidad necesaria.
Novedad respecto al régimen actualmente vigente es que para embargar bienes privativos de beneficio común –los contemplados en
el apartado 34, que vienen mejor
descritos y regulados en el texto
del proyecto–, no se exige ya requerir previamente a los propietarios y demandarlos, sino que basta
con demandar a la comunidad en
la persona del presidente, lo que es
extensivo a créditos y fondos.
Después de perseguir los expresados bienes, puede exigirse responsabilidad sobre los elementos
privativos, manteniéndose la necesidad de requerir y demandar a
todos ellos. Se introduce algo que
es obvio pero que antes no se decía, y es que la responsabilidad es
en proporción a la cuota de participación.
LOURDES ESCODA:
Mi exposición versará sobre las
reclamaciones de deudas a través del procedimiento monitorio.
Voy a hacer mi exposición desde
un punto de vista muy práctico,
abordando las cuestiones de preparación de la documentación y la
tramitación de todo.
El Butlletí Oficial del Parlament de
Catalunya, en julio de 2013, publi-
có el Proyecto de Reforma del Libro V título V capítulo 3º relativo al
régimen jurídico de la propiedad
horizontal y concretamente dicho
proyecto incluye un artículo de
nueva redacción, no lo tenemos
en la actual legislación catalana, es
el 553-47.
Art. 533-47 Reclamació en cas d’impagament de les despeses comunes.
1. La presidència o l’administració
poden exigir, en un procés monitori, el pagament de les quantitats
degudes per despeses comunes.
2. La certificació de l’impagament
ha de contenir:
a) La liquidació del deute amb
indicació dels conceptes impagats.
b) La identificació de l’acord o
acords de la junta del que es
derivin les quantitas reclamades.
c) La data i el lloc on s’ha presentat el pagament dels rebuts
impagats.
d) El requeriment de pagament
del deutor.
3. Si el deutor s’hi oposa, la comunitat pot instar i els tribunals han
de decretar, sense necessitat de
construir caució, l’embargament
preventiu de l’element privatiu del
propietari deutor per fer efectives
les quantitats reclamades, els seus
interessos i les costes. El deutor
pot deixar sense efecte l’embargament si aporta aval bancari per
l’esmentada quantitat.
4. En cas que s’imposin les costes
al deutor, s’han d’incloure els honoraris d’assistència lletrada i de
procurador encara que el concurs
d’aquests serveis profesionals no
fos preceptiu segons la llei.
Previamente a abordar qué tipo de
procedimiento podemos utilizar,
porque yo voy a tratar el monitorio,
pero estas reclamaciones también
se pueden realizar por el declarativo correspondiente, sea el verbal
cuando la cantidad no excede los
6.000 euros, y si excede dicho importe, a través del ordinario. Pero
antes quería establecer unos puntos que debemos tener en cuenta. ¿En qué caso resulta aplicable
esta normativa? En los primeros
preceptos de esta anteproyecto se
establece una curiosidad, es decir,
un ámbito muy amplio de aplicación de esta regulación en general
de toda y concretamente del caso
que nos ocupa. Se aplica no solo
a fincas urbanas sino también a
amarres en puertos deportivos, a
paradas de mercados, a cementerios y otros supuestos. Aquí también tendría entrada la aplicación
a multipropiedad o propiedad por
cuotas que ya había sido admitido
por la jurisprudencia. Otro punto a
76
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
tener en cuenta es que no es necesario esperar al plazo de impugnación de los acuerdos ni a la notificación de los mismos con lo que se
ha dicho antes, porque el acuerdo
es ejecutivo desde su aprobación
en junta. Por tanto, para reclamar
las cuantías debidas por impago
de cuotas comunitarias, no es necesario esperar al plazo de impugnación, los acuerdos ya son ejecutivos inmediatamente.
¿Qué conceptos son reclamables?
Pues las cuotas ordinarias, las extraordinarias, las cuotas por derramas, el fondo de reserva, los
intereses (como así se ha admitido
por la jurisprudencia) y en el caso
del derecho español, los gastos de
requerimiento previo extrajudicial.
Nada dice el proyecto catalán de
esta reclamación de gastos previos, pero podría admitirse, aunque no se indique, que si se acredita el desembolso de los mismos
documentalmente, se podrían
reclamar porque constituiría una
cantidad determinada, líquida, y
sería exigible, una cantidad que
efectivamente se ha devengado.
Por tanto, aunque el proyecto calle
sobre este tema, entendemos que
podrían perfectamente reclamarse. Otra norma atener en cuenta
es el plazo de prescripción para reclamar las cuotas debidas. Se trata
de una acción personal, y por lo
tanto sería aplicable el 121-20 del
Codi Civil Català de 10 años para
reclamación de dichas cantidades.
En procedimiento monitorio, para
la petición inicial, no es necesario la
intervención preceptiva de letrado
y procurador, sólo es facultativa.
En consecuencia, los Administradores de Fincas, que además son
personas conocedoras de primera
mano de todo el estado de cuentas de la comunidad, están perfectamente legitimados y capacitados
profesionalmente para interponer
dicha petición inicial de monitorio. El art. 551-1 4º que ya existía
y se mantiene en el proyecto, está
comprendido dentro de las disposiciones generales de las normas
de la comunidad, establece que
los gastos comunes pueden reclamarse en el proceso monitorio
de acuerdo con la legislación procesal, por tanto es una norma de
remisión a la legislación procesal
española. La legislación procesal
tiene que ser regulada por el legislador estatal, el derecho procesal
no puede el legislador catalán legislar sobre el mismo salvo que se
refiera a especialidades derivadas
del derecho sustantivo catalán. Es
un poco el caso, aquí se regula de
forma novedosa todo este tema y
en consecuencia se establece una
norma específicamente procesal,
esta que nos ocupa, y por lo tan-
to, aunque se mantiene el 551.4,
como decía, el 553.47 que hemos
leído, establece en consecuencia
que la presidencia o administración pueden exigir, es facultativo,
en el proceso monitorio el pago de
las cantidades debidas por gastos
comunes. Por tanto, se remite al
procedimiento monitorio, que se
regula en el art. 812 y siguientes
de la Ley de Enjuiciamiento Civil
procesal española, que establece
que podrá acudir al proceso monitorio, el 812.1, quien pretenda
de otro el pago de deuda dineraria de cualquier importe (la ley 37
11 suprimió el requisito de cuantía máxima a reclamar). Por tanto,
cualquier importe es reclamable
en el monitorio, aunque todos
sabemos que las cuotas de las comunidades tampoco ascienden a
tanto, pero bueno, podría darse el
caso si se acumulan esos 10 años y
son fincas de un elevado coste de
mantenimiento.
Por otro lado, la ley 37 11 introduce
también el requisito de liquidez, es
necesario que la deuda sea líquida, que esté determinada, vencida
y exigible, siempre que la deuda se
acredite de alguna de las formas
siguientes, y en el caso específico
de las comunidades de propietarios, 812 párrafo 2 2, dice que cuando la deuda se acredite mediante
certificaciones de impago de cantidades debidas, en concepto de
gastos comunes de comunidades
de propietarios.
Ahora me gustaría entrar un poco
en cómo presentamos esa demanda. Hay dos tipos de presentación
de demanda, demanda telemática
(los procuradores están obligados
a presentar las demandas telemáticas en este caso que nos ocupa) o
en papel. A partir de un protocolo
de mayo de 2013 dictado por la Secretaría de Gobierno de Catalunya
de acuerdo con los procuradores
de toda Catalunya (es un protocolo de ámbito de actuación en toda
Catalunya), cuando se encabece
MESAS DE TRABAJO
la demanda de monitorio por un
procurador, debe presentarse de
forma telemática. Esto tiene como
beneficios, entre otros, la bonificación de un 10% en el pago de
la tasa y el preferente reparto en
el decanato (ahora hay una huelga pero las demandas telemáticas
nos van entrando). Otro tipo de
presentación de demanda, sobre
todo cuando no viene encabezada por procurador, es en papel, la
clásica demanda que hemos visto
siempre en los juzgados. No es necesario redactar una demanda formal con unos requisitos formales
del artículo 399 de la LEC, sino
que basta con una petición inicial.
Cabe incluso utilizar un impreso
normalizado al efecto y que está a
disposición.
Los datos que debe especificar esta
demanda son datos de identificación del acreedor, la comunidad
de propietarios, si viene encabezado por el propio Administrador de
fincas deberá adjuntarse una certificación del acuerdo de la comunidad de propietarios en la que conste quién es el nombre y apellidos
del administrador, si la encabeza el
presidente de la comunidad debe
constar que tiene el nombramiento vigente en ese momento, datos
de identidad del deudor (nombre
y apellidos y domicilio de la parte
deudora). En este tema del domicilio, el art. 9 de la LPH española
establece que deberá designarse
un domicilio en España donde recibir las notificaciones, pero en el
proyecto catalán no se establece
dónde deberá radicar ese domicilio. En el anteproyecto sí que se establecía que era necesario indicar
un domicilio en Catalunya, pero eso
se suprimió. Lo que significa, y así
lo expone muy bien en su trabajo
Luis Carrillo, profesor de derecho
internacional en Girona, que en Catalunya, a diferencia de la LPH, se
permite la designación de domicilio
en cualquier parte del mundo. Esto
es importante porque en Catalunya tenemos 300.000 inmuebles
en manos de alemanes, todos sabemos que chinos y rusos están
comprando en las costas catalanas,
ahora el Incasol parece que va a
vender sus inmuebles también a
inversionistas extranjeros… En los
últimos años se ha multiplicado por
8 la compraventa de viviendas que
han pasado a manos extranjeras,
lo que supone incremento en 2012
respecto de 2011 del 28,4%, y esto,
por tanto, aquí en Catalunya está
muy acertado, es digno de aplauso
que se pueda admitir la designación de un domicilio en cualquier
parte del mundo.
También es digna de elogio la posibilidad de designar un correo
electrónico para recibir las comunicaciones. Esto no viene en el precepto que estamos tratando, sino
cuando se habla de la convocatoria a las juntas de comunidades.
En ese caso puede designarse un
correo electrónico donde recibirse las notificaciones. Es un medio
moderno, con fehaciencia, se pueden adjuntar anexos, la convocatoria, etc., por lo tanto da fe de la
recepción de esa comunicación, es
un medio muy práctico. Y así como
la legislación española nada establece acerca de él, lo cierto es que
el proyecto con acierto introduce
esta posibilidad.
En la demanda también debe constar el origen y cuantía de la deuda.
De dónde dimana esa deuda: del
acuerdo en que se aprobaron las
cuotas o del acuerdo en que se
aprobó la realización de obras, por
ejemplo y la distribución entre los
comuneros… Pues ahí está el origen y cuantía de la deuda. Bueno,
la cuantía viene en la liquidación,
ciertamente. La deuda debe ser
dineraria, por lo tanto en moneda
de curso legal, no necesariamente euros, puede ser otro tipo de
moneda pero en curso legal (no
pesetas, por ejemplo). Debe ser
también cantidad líquida, cantidad
determinada, requisitos de liquidez que vienen en el 572 de la LEC.
77
Cantidad vencida, por tanto se
excluyen las deudas de futuro. Y
acreditada documentalmente mediante certificaciones de impago,
contenido que hemos leído en el
apartado 2 a b y c.
También en la demanda cabe pedir, y así lo vemos muy asiduamente, por otro sí el embargo preventivo en el caso de oposición. Nosotros la primera vez que vimos en
el juzgado esta petición por otro
sí en un monitorio, lo primero que
nos planteamos fue: ¿cabe medir
una medida cautelar en un procedimiento monitorio? Lo cierto es
que se pide para el eventual caso
de que el deudor plantee una oposición, pero se puede dejar interesado en la demanda monitoria.
En cuanto a la legitimación, la activa la tiene el presidente de la
comunidad como representante
legal que es de la misma, y también el Administrador. Esta legitimación, así como en el art. 21
de la LPH viene del acuerdo de la
junta de propietarios, porque este
acuerdo debe aprobar que sea el
administrador quien entable la demanda, a diferencia de ello, el proyecto nada requiere, sino que automáticamente nos dice, párrafo
1, “La presidència o l’administració
poden exigir, en un procés monitori, el pagament de les quantitats
degudes per despeses comunes”.
No nos dice “o administració previ
acord formulat en junta”, sino que
esta legitimación ya viene ex lege.
En todo caso, lo que sí debe hacer
el Administrador, si presenta la demanda, es acreditar su condición
de Administrador y que su cargo
está vigente.
En cuanto a la postulación, ya decía al inicio que no es preceptiva
la intervención de abogado y procurador, es facultativa. Siempre
debe tenerse en cuenta a efectos
de costas que si se interviene con
abogado y procurador, la cuantía
en costas no deberá exceder de
78
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
un tercio de las cantidades que se
reclaman. A veces son cantidades
mínimas las que se reclaman en
estos monitorios.
En cuanto a la legitimación pasiva,
¿a quién se puede dirigir la reclamación? Por supuesto, al titular
registral. Es muy conveniente, antes de entablar la demanda, pedir
del registro una certificación registral en la que conste la titularidad.
Los secretarios judiciales, cuando
nos entran las demandas y las admitimos porque nos corresponde
ahora a nosotros admitirlas (antes
era a los jueces, desde mayo de
2010 a nosotros), pues comprobamos la documentación y una
de las cuestiones que comprobamos es la certificación en la que
conste el titular de la finca y que
coincida con la persona deudora.
Pero no siempre es así, porque
también tiene legitimación pasiva el propietario no inscrito en el
registro. Evidentemente, la acción
judicial debe dirigirse frente al actual propietario, sobre todo si es
el deudor. Pero lo conveniente,
y así lo ha dicho reiteradamente
la jurisprudencia, es también demandar al titular registral, porque solamente de esta manera
podrá embargarse su finca y en
su caso practicarse la anotación
preventiva en el registro. Es decir,
solamente si el titular registral,
aunque no sea actual propietario,
es demandado, se podrá luego
trabar embargo sobre la finca. Y
cabe también formular la petición
monitoria frente al anterior propietario. Por supuesto, si lo que
se reclama pertenece a anteriores
periodos, es evidente que él es el
responsable. Pero puede ocurrir
que éste haya desaparecido, que
esté en paradero desconocido…
Entonces, la comunidad debería
demandar al titular registral, aunque las deudas hayan sido contraídas por el anterior propietario.
Acabamos de escuchar de Ramón, y está en el proyecto, que si
se comunica la transmisión no se
responde solidariamente, pero es
criticable este precepto. Lo cierto
es que debe entenderse que existe una solidaridad. Es cierto que
este 553.47 nada dice de normas
de solidaridad, a diferencia del 21,
que emplea varios párrafos para
decirnos a quién puede demandarse sin perjuicio de la repercusión o de la reclamación posterior,
que entre deudores solidarios
puede acaecer. Pero en Catalunya
también debe admitirse esta solidaridad entre deudores o entre el
titular de la finca no deudor y el
deudor antiguo que transmitió su
casa con las deudas.
En cuanto a la competencia objetiva y territorial, viene determinada en el art. 813. No cabe sumisión expresa o tácita. La competencia objetiva corresponde a
los Juzgados de 1ª Instancia y la
territorial al del lugar donde se
halle la finca o el lugar del domicilio del deudor o de su residencia
o dónde fuere hallado a elección
del actor, lo escoge el actor. Si la
finca está en Calafell y el deudor
vive en Hospitalet, la parte actora puede escoger entre esos dos
juzgados.
¿Cómo deberíamos preparar la
documentación? Por supuesto
hay que adjuntar a la demanda
los documentos que acrediten la
legitimación, lo he dicho antes,
la certificación del acta en la que
consten los cargos de presidente
y la vigencia y nombramiento del
administrador, el poder notarial o
apud acta cuando se comparezca
a través del presidente de la comunidad, la certificación registral,
la notificación del acuerdo al deudor (requisito que se exige en el
art. 21 de la LPH pero no se exige
en el proyecto; en el proyecto lo
que sí se exige es el previo requerimiento de pago, es decir, antes
de interponer la demanda, que
el deudor haya sido previamente
requerido de pago), la tasa si se
MESAS DE TRABAJO
superan los 2.000 € (todos conocemos una consulta vinculante
ya con la vigencia de la ley 10 12
de tasas judiciales, que establece
que las comunidades de propietarios pagan tasa) y, tema muy
importante, la certificación de impago, que en el proyecto catalán
debe contener:
a) La liquidació del deute amb indicació dels conceptes impagats.
b) La identificació de l’acord o
acords de la junta del que es derivin les quantitats reclamades. El
acuerdo por ejemplo que aprueba
la realización de obras y las derramas o las cuotas extraordinarias por derramas. Ese acuerdo
en concreto, no un acuerdo que
apruebe el entablar judicialmente
la reclamación, es una diferencia
respecto a la legislación española.
En ella se exige que en acuerdo se
haya aprobado el acudir por la vía
judicial, en cambio en la catalana
no. Se refiere solamente al acuerdo del que deriven las cantidades
reclamadas, sea el que decía antes
de realización de obras y derramas
extraordinarias, sea el acuerdo
inicial de establecimiento de las
cuotas: la primera junta que se celebra, las cuotas y demás, ése también valdría perfectamente.
c) La data i el lloc on s’ha presentat
el pagament dels rebuts impagats.
Conviene que se domicilien los pagos porque será la única manera
de acreditar el lugar y fecha de
presentación al cobro de dichos
recibos impagados.
d) El requeriment de pagament del
deutor. No dice al titular de la finca, sino al deudor.
A diferencia del art. 21, en que
resulta necesario que el secretario expida dicha certificación con
el visto bueno del presidente, en
el proyecto catalán no se exige,
siempre que el Administrador sea
un profesional.
A continuación, quería resaltar dos
temas de importancia.
En primer lugar, si es necesario
que la junta apruebe la liquidación. En el art. 21 LPH sí, no nos
vale un acuerdo de la junta en
que se diga: se acuerda autorizar
al presidente o al administrador
que ser reclamen las deudas que
se deriven… No vale. Se exige que
se conozca de dónde viene el débito, en qué juntas se aprobaron
las derramas ordinarias o extraordinarias, no es necesario detallar
recibo por recibo, sino solamente
que se conozcan las cantidades
debidas. En cambio, en el derecho catalán, no se requiere que
la junta apruebe esta liquidación.
En el texto que hemos leído, no
viene en ningún lado, por lo tanto
deberíamos entender que el Administrador puede perfectamente
llevar a cabo la liquidación de la
deuda, indicando por supuesto los
conceptos concretos, los importes
debidos y demás. Ello redunda en
una mayor agilidad o mayor justicia a la hora de reclamar las cuotas, porque la junta puede haberse celebrado en enero y el procedimiento monitorio, si se presenta
en noviembre, con arreglo al derecho español sólo cabría reclamar
las cuotas que se aprobaron en
junta de propietarios en enero; en
cambio, con el proyecto catalán,
no sería así, sino que cabría que el
secretario o Administrador hiciera
la liquidación cerrada al mes de
octubre y presentara la demanda
en noviembre.
La segunda cuestión es si es necesario o no el previo requerimiento
de pago al deudor. En el art. 21
LPH no se exige, se exige sólo previa notificación del acuerdo, notificación que se realiza en la práctica
mediante burofax o telegrama, no
es necesario ni acto de conciliación ni acudir a la vía notarial. No
es recomendable una carta certificada porque no se sabe lo que se
ha introducido dentro del sobre.
79
Pero en el derecho catalán sí que
se necesita haber efectuado el requerimiento de pago previo a la interposición de demanda hecho al
deudor. Hay que admitir que vale
el requerimiento previo hecho por
correo electrónico, es un medio
perfectamente factible, moderno,
regulado en la nueva legislación, y
también es perfectamente admisible el requerimiento hecho en otro
domicilio que no sea el designado
a efectos de recibir las notificaciones de la comunidad, sino aquel
domicilio en el que pueda ser hallado el deudor. En todo caso, lo
que debe estarse es un poco al conocimiento real de la deuda, que
se haya requerido la deuda a la
parte deudora.
Presentada con estas premisas la
demanda monitoria, el siguiente
trámite es presentarla telemáticamente si viene con procurador o físicamente en el decanato, y cuando llega al juzgado, la admisión,
que corresponde a los secretarios
judiciales. Se dictará como primera resolución una diligencia de ordenación que puede acordar o la
admisión directamente a trámite
del monitorio porque se entiende
que se cumplen todos los requisitos que hemos indicado, o bien
una diligencia de ordenación que
solicite determinadas subsanaciones, por ejemplo si falta la tasa,
pues subsánemelo en 10 días, o
porque falte el poder a favor del
procurador si concurre, o porque
falte cualquier tipo de documental
o el previo requerimiento, porque
a lo mejor se ha hecho este requerimiento y se han olvidado de
aportarlo. Entonces en ese caso
nosotros debemos pedir para que
lo subsanen. Si subsanan dentro
del plazo conferido, que suelen
ser 10 días, lo admitimos a trámite. Si entendemos que no se ha
subsanado lo requerido, hemos
de dar cuenta al juez, porque los
secretarios no podemos inadmitir
demandas. El juez, en ese caso, podría dictar un auto de inadmisión a
80
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
trámite de la demanda monitoria
porque no se han subsanado esos
defectos o porque no concurren
los requisitos exigidos en la ley
para la admisibilidad. Ese auto sería apelable en el plazo de 20 días
ante la Audiencia Provincial.
Nos podemos plantear si cabe la
aplicación del 815 párrafo 3º según lo redactado en la ley 4 del
2011, que nos dice que si el secretario se da cuenta de que a la
vista de la documentación la cuantía que se ha hecho constar en la
demanda no coincide con la que
se acredita en la documentación
dará traslado al juez, y entonces
el juez se dirigirá al actor para que
manifiesta si se conforma con la
cuantía inferior, entendiéndose
que si nada dice, desiste el procedimiento. Yo entiendo que sí sería
perfectamente aplicable porque la
remisión hecha por el legislador
catalán es a todo el monitorio y
por tanto también a este precepto.
Lo digo porque muchas veces en
las demandas vemos que se reclama una cantidad “x” pero luego en
la documentación, en el acuerdo
de la junta por ejemplo, el importe
es menor. Lógico, reclaman más
porque se han devengado más
cuotas, pero ahí hay una discrepancia entre lo que se reclama en
la demanda y la documental que
acredita ese importe. En ese caso
los secretarios damos traslado al
juez y el juez se dirige al acreedor
a los efectos antes indicados.
Cuando se admite, se pone una somera diligencia de ordenación. No
es necesario ni siquiera motivarla.
Frente a esta diligencia de ordenación que acuerda la admisión y
el requerimiento de pago por 20
días al deudor para que pague (no
acuerda nada más), cabe imponer
recurso de reposición en cinco días
ante el mismo juzgado y que resuelve el mismo secretario. ¿Cómo
debe hacerse el requerimiento de
pago en la demanda monitoria?
Cuando hemos admitido a trámite
el monitorio acordamos requerir
de pago. ¿Cómo tiene que hacerlo
el juzgado? Pues de forma personal en primer lugar, en el domicilio
designado a los efectos de notificaciones, o si no se designó o no
se halla en ese domicilio, debe
acudirse al local o a la finca. Y si
tampoco se localiza ahí al deudor,
debe acudirse a la vía edictal. Es el
único supuesto en que los monitorios permiten el requerimiento por
edictos. En todo caso, no cabe la
averiguación telemática de domicilio, sino que directamente se va
a edictos, y los edictos se colocan
en el tablón de anuncios del juzgado. A diferencia de los edictos que
previo a la admisión de demanda
deben colocarse en la comunidad
de propietarios cuando se ha intentado notificar el acuerdo y no
se le ha localizado, en ese caso es
necesario colgar los edictos en la
comunidad, cuando ya la demanda ha entrado en el juzgado los
edictos se colocan en el tablón de
anuncios del propio juzgado.
¿Qué pasa cuando el deudor tiene
un domicilio en el extranjero? Pues
sería perfectamente admisible entablar o iniciar un procedimiento
monitorio europeo, que viene regulado en el reglamento 1.896 del
año 2006, que en el prontuario judicial vienen todos los modelos a
b c, el f, el g, para luego acudir a
la ejecución, etc., y a ello me remito. O bien cabría también interponerse aquí la demanda, porque la
finca está aquí y por tanto el fuero
escogido por el actor sería el lugar
de situación de la finca, que sería
aquí, pero si el deudor tiene domicilio en el extranjero sería perfectamente aplicable, entiendo, el
convenio de notificación y traslado
de documentos civil y mercantil
del reglamento 1.393 del 2007.
Una vez requerido el deudor, ¿qué
actitudes puede tener? Puede pagar, ahí se termina, la comunidad
de propietarios cobra. Puede oponerse: si la cuantía no supera los
6.000 euros el trámite es el verbal,
y en ese caso se cita directamente
a una vista. ¿Quién debe acudir a
esa vista sea del verbal o del ordinario (si superando los 6.000
euros es necesario interponer en
el plazo de un mes un procedimiento ordinario)? ¿Es admisible
que el Administrador de Fincas
pueda comparecer ante ese posterior declarativo que nace cuando se plantea la oposición o no,
es necesario que comparezca el
presidente de la comunidad? Bueno, podrían defenderse ambos
criterios, lo que pasa es que en
principio la representación legal
la tiene el presidente, entonces
nos podemos encontrar con que
haya juzgados que entiendan que
esa representación legal es exclusiva del presidente, que aunque la
junta de propietarios haya facultado al administrador para plantear
los sucesivos procedimientos en
caso de oposición, puede haber
juzgados que digan que no, que se
subsane y venga el presidente de
la comunidad vigente al momento
de que se interpone esa oposición
y que otorgue en su caso poderes
a favor de un procurador.
Otra actitud que puede mantener el deudor es no pagar. En ese
caso se despachará ejecución,
pero el despacho de ejecución no
es automático. Antes se cerraban
los monitorios mediante auto del
juez. Ahora no, el monitorio se
cierra con un decreto final que
pone el secretario judicial y que no
acuerda el despacho de ejecución
directo. Es lógico, el despacho de
ejecución corresponde a los juzgados y tribunales. El decreto de
monitorio exclusivamente cierra
el mismo y entonces se entregará
el decreto fin, que ha de ser firme
para solicitar la ejecución, al acreedor para que en su caso entable
una demanda de ejecución. ¿En
qué plazos firme ese decreto? En
cinco días, porque frente a dicho
decreto cabe el recurso de revisión
directa ante el juez. No es exigible
MESAS DE TRABAJO
el plazo de los 20 días del art. 548
que nos dice “no se despachará
ejecución frente a resoluciones de
condena hasta transcurridos 20
días desde que haya sido notificado al deudor”, porque el monitorio
no condena a nada, el monitorio
cierra, declara, se pone fin a un
monitorio, no hay una declaración
de condena y entonces el plazo
para interponer la ejecución no serían esos 20 días, sino cinco.
Sobre el tema de costas, a diferencia del art. 21, en el proyecto lo cierto es que se establece en el punto
4º “en el cas que s’imposin les costes al deutor”, es decir, no siempre,
no vienen impuestas ex lege, o esto
podría entenderse. El art. 21 es claro pero el proyecto no, es una pena
porque podría haberlas impuesto
automáticamente. Pero eso no significa que no se puedan imponer,
ahí dependerá del criterio que siga
cada secretario judicial, quien con
arreglo al art. 394 vencimiento objetivo, incluso en los casos de allanamiento la jurisprudencia impone
costas siempre porque se entiende mala fe en el deudor cuando
la comunidad ha tenido que acudir a un procedimiento y además,
en ese caso habrá secretarios que
sí impongan esas costas. Habrá
quien considere que no, que no le
viene dado por ley, a diferencia de
los desahucios, donde se modificó
precisamente la regulación, entre
otras cosas, para permitir que el
secretario impusiera las costas. Es
una pena que no se establezca, debería aprovecharse esta modificación del legislador para aclarar este
tema.
Si se tiene conocimiento del fallecimiento de un deudor, pues no hay
que esconder dicha circunstancia,
sino averiguar si hay posibles parientes y demandar a los mismos
porque pueden ser herederos y
por tanto suceden al difunto en
dichas deudas. Decir también que
cabe la acumulación subjetiva, es
decir, nada impide que se entable
una demanda no sólo contra un
deudor, sino en el caso de matrimonios o parejas que tengan esa
finca, o incluso en una misma comunidad cuando haya 10 o 20 morosos… no lo vemos en la práctica
en los juzgados, pero nada impediría acudir a la vía de la acumulación de los art. 72 y siguientes
de la LEC, que permiten acumular
las acciones que uno tenga contra
varios o varios contra uno siempre
que exista un nexo por razón del
título o causa de pedir.
81
PREGUNTAS A LA MESA
MODERADOR:
Habiendo previsto el proyecto
de la reforma, de la misma manera que lo ha hecho la nueva
regulación de la LPH estatal, el
incremento de la afección real
al año actual y tres anteriores
(art. 553-5), ¿será aplicable únicamente a transmisiones posteriores a su entrada en vigor?
¿Quien haya comprado con posterioridad a la reforma será responsable incluso si cuando lo
adquirió el vendedor (antes de
la reforma) sólo se le pudo imputar la deuda del año anterior?
RAMÓN FONCILLAS:
La primera parte de la pregunta
afecta a las transmisiones posteriores. La persona que adquirió una
propiedad con unas previsiones
de responder de la anualidad corriente y la anterior, no se le puede
imponer esta reforma y tiene que
responder por los tres años. Es de
sentido común y basta con remitirse además a las disposiciones transitorias del Código Civil, la 1ª, que
dice que los contratos y los actos se
regirán por la normativa de la época del acto o contrato, y luego sobre todo la 3ª que las disposiciones
sancionadoras o penalizadoras no
tienen efecto retroactivo. La segun-
82
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
da parte hay que entenderlo como
si puede ser que concurran varios
adquirientes anteriores de una manera conjunta a la responsabilidad.
Yo entiendo que sí, que pueden superponerse las responsabilidades,
precisamente el art. 553-5 habla de
la afección real a los titulares y también a los anteriores titulares. Piénsese por ejemplo alguien que haya
transmitido en el año 2013, entonces este responde de la anualidad
corriente del 2013 y la del 2012.
Este vende al cabo de poco tiempo
a otro y este otro lo vende a lo mejor en el año 2014 y éste responde
de tres años anteriores, con lo cual
se superponen plazos de responsabilidad, con lo cual responderán los
dos por su plazo correspondiente.
Es mi interpretación.
MODERADOR:
En el proyecto (Art. 553-37.3)
se establece que en el caso
de transmisión de un elemento privativo es obligación del
transmitente comunicar el
cambio de titular, sin ninguna
exigencia formal para acreditar
su cumplimiento, aunque se incorpora la responsabilidad solidaria de este. ¿A quién debería
dirigirse esta comunicación?
¿De qué forma debería realizarse y qué información debería incorporar para ser válida?
RAMÓN FONCILLAS:
Esto ya está respondido con el tratamiento que he hecho del tema
antes. ¿Exigencia formal? Pues sí,
el transmitente que puede incurrir
en responsabilidad solidaria tiene
que preocuparse de que no haya
ninguna duda a efectos de prueba
de que ha conferido esta comunicación. Salvo casos en que sea palmario o que no lo pueda negar la
comunidad, pero aquí se impone
un sistema que dé fehaciencia, que
deja rastro, por ejemplo un recibo
que le firme el secretario o emplear
las vías normales de burofax o de
telegrama, esto ya es un problema
de prueba. ¿A quién debería dirigirse esta comunicación? Ya lo dice
el precepto: al secretario. Y qué in-
formación debería incorporar? El
hecho mismo de la transmisión, la
identidad del adquiriente y el domicilio a los efectos que he dicho.
MODERADOR:
¿Cómo debería acreditarse el
cumplimiento del nuevo requisito que se exige en el Art.
553-47.2 c) para reclamar el impago de deudas comunitarias,
en aquellos supuestos en que
los recibos no se satisfacen
mediante el sistema de domiciliación bancaria o bien cuando
siendo este el mecanismo, ya
no se han presentado al banco
porque los anteriores han venido devueltos?
RAMÓN FONCILLAS:
Empezando por lo último, parece fácil: no se le puede imponer a
la comunidad la obligación de que
siga girando recibos bancarios si los
anteriores no han sido atendidos,
máxime ahora que en el monitorio
no se pueden incluir estos gastos.
Hay gastos bancarios que ahí están. Tampoco el propietario tendría
legitimación para reprochar a la comunidad que no se le han girado
algunos recibos cuando dejó impagados otros, creo que si se produce
un momento de impago ya no hace
falta que gire más recibos, se supone que lo demás también ha seguido impagándolo. Sobre lo anterior,
la exigencia formal, claro, si no hay
domiciliación bancaria es difícil que
la comunidad pueda acreditar la
presentación al pago y el impago,
habría que mirar, afortunadamente
éste el sistema normal de pago y de
acreditarse, también puede haber
otros sistemas en comunidades
pequeñas, habría que mirar qué
sistemas utilizaba, puede ser un
cobrador que se pase… Pero esto
también es un problema de la comunidad, que tendría que buscarse
un elemento de prueba, por ejemplo, enviar los recibos, una comunicación al propietario diciendo que
los recibos están a su disposición
en tal sitio, se lo comunico para que
los pague, es un problema luego de
prueba que tiene que presentar la
comunidad luego en el momento
en que se niegue esto, para cumplir
el requisito. Un sistema por ejemplo sería comunicarle que están
depositados o que están en tal sitio
para que pase a pagarlos.
MODERADOR:
¿Se considera necesario, de
acuerdo con la redacción del
proyecto, el acuerdo previo de
la junta de propietarios para
proceder a la reclamación de los
gastos comunes contra los morosos en un proceso monitorio?
LOURDES ESCODA:
No se exige en el proyecto. Es breve el párrafo 1º del 553-47: “1. La
presidència o l’administració poden
exigir, en un procés monitori, el pagament de les quantitats degudes
per despeses comunes”. Por tanto
no es necesario el acuerdo de la
junta de propietarios, a diferencia
del art. 21 LPH que sí que se establece expresamente. Por lo tanto, el
mandato facultad en el primer caso
en el proyecto le viene ex lege y el
caso de la LPH viene otorgado por
la junta de propietarios.
MODERADOR:
En el caso de que la junta de propietarios hubiera aprobado la
liquidación y reclamación existente hasta aquel momento al
propietario moroso y de las cuotas posteriores iguales y periódicas, ¿se podrían incluir también
la reclamación de estas últimas
en el procedimiento monitorio?
LOURDES ESCODA:
Voy a explicarlo con un ejemplo. Se
produce el impago. Tenemos la junta de propietarios en enero de 2013,
que lleva a cabo la liquidación por
500 €. Pasan los meses y la demanda monitoria se presenta en octubre. La deuda asciende a 1.000 € y
luego continúa, se impaga, se acude
incluso por la vía de ejecución, etc.,
hasta que se consigue cobrar. En
este ejemplo debemos distinguir
dos momentos: las cuotas posteriores a la junta de enero y hasta octubre, en cuyo momento se interpone
la demanda monitoria. En ese caso,
MESAS DE TRABAJO
en el derecho español, como es la
junta la que aprueba la liquidación,
esas cuotas (las devengadas desde
enero hasta octubre) no podrían reclamarse. Pero a diferencia de ello,
entiendo que en el proyecto sí se
pueden reclamar, porque la liquidación la lleva a cabo el Administrador. Si el Administrador, en octubre,
prepara su demanda, en octubre
hace sus cálculos y establece “pues
certifico que la deuda asciende a
1.000 €”. En ese caso, con arreglo
al proyecto, sí que cabría reclamar
esas cuotas posteriores, pero posteriores a la celebración de la junta
y hasta el momento en que se presenta la demanda. En cambio, las
posteriores desde la interposición
de la demanda y que se van devengando a lo largo del procedimiento
judicial, entiendo que no, porque la
cuantía que se reclama debe ser líquida, debe estar vencida y exigible.
Por lo tanto, entiendo que esas posteriores no serían reclamables. Es
una pena que el legislador no aproveche para introducir alguna norma
similar al desahucio, tanto cuando
admitimos la demanda como luego cuando ponemos fin al mismo.
Cuando admitimos la demanda requerimos de pago de las rentas debidas al momento de interponerse
las demandas más las que se vayan
devengando hasta el momento del
pago enervador del desahucio y en
la condena igual, cerramos por decreto el desahucio, establecemos el
importe de las rentas reclamadas y
de las que sucesivamente se vayan
devengando hasta el momento de la
efectiva entrega del bien. En el caso
del desahucio sí que se ha previsto,
pero es una lástima que el legislador no aproveche esta oportunidad,
si estamos a tiempo de hacerlo sería
deseable que introdujera la posibilidad de reclamar esas cuotas posteriores hasta el efectivo cobro. Es
cierto que si en lugar de acudir a un
procedimiento monitorio se acude
a un declarativo por cuantía y luego
se despacha ejecución podrían, con
arreglo al art. 578, reclamarse esas
cuotas devengadas posteriormente, pero evidentemente siempre
que en la demanda del declarativo,
o interponiendo el declarativo, se
haya solicitado la condena a una determinada cantidad y las sucesivas
que se vayan devengando, en cuyo
caso la sentencia, con arreglo al 220
de la LEC, sí que haría dicha condena y además si en la ejecución con
arreglo al 578, cuando se pide esa
ejecución, se pide no sólo el despacho por el importe devengado, sino
también la acumulación por las cuotas sucesivas que vayan devengando. Entonces, ante esta respuesta
negativa, nos podemos preguntar:
¿cómo habría que reclamar esas
posteriores cuotas devengadas después? Pues o presentando un nuevo
monitorio y solicitando en su caso la
acumulación, pero esa presentación
de nuevo monitorio requeriría una
nueva certificación una nueva tasa…
preparar nuevamente una demanda. Otra manera sería mediante un
escrito de ampliación, pero hay que
hacerlo rápido, porque la ampliación sólo puede hacerse hasta antes
de que conteste el demandado, ¿y
cuándo contestaría? Pues entendemos que cuando estuviera requerido de pago.
MODERADOR:
¿Por qué el monitorio no puede interponerse contra los ignorados herederos o herencia
yacente?
LOURDES ESCODA:
Claro que puede interponerse. La
herencia yacente tiene personalidad jurídica y puede actuar en el
procedimiento. Tendrá que nombrarse un administrador para que
la represente, que puede ser un
pariente.
MODERADOR:
¿Por qué los tribunales suelen
no cumplir la orden imperativa de decretar el embargo
preventivo del piso del deudor
tras oponerse al monitorio?
Acostumbro a pedirlo tanto en
la reclamación monitoria como
tras ser emplazado de la oposición, y nunca lo acuerdan (art.
553-47.3 del proyecto).
83
LOURDES ESCODA:
Tampoco tengo conocimiento de
lo que hagan los tribunales asiduamente… Si se pide y se plantea la
oposición, ese embargo preventivo
debe trabarse.
MODERADOR:
Las cargas anteriores anulan
las posteriores. Si la afección
en un derecho preferente y
pasa este año y el anterior por
encima de la hipoteca, de adjudicarse el piso en subasta por
este crédito, ¿se anularán las
posteriores?
RAMÓN FONCILLAS:
Sí, es el principio de cancelación
de cargas. Por eso es conveniente
que además de la afección se pida
el embargo, con lo cual al menos
se conservará cierta posibilidad
de rescatar o de ampliar esto. Este
es un problema de la preferencia
que se produce en las tercerías.
La afección es un mecanismo muy
fácil, es vertical: es de la comunidad frente al deudor, que puede
ser uno o pueden ser dos: el deudor anterior o el que ha recibido
en virtud de la afección real. Es
un procedimiento que no tiene
ninguna complicación y se cuenta a partir de la transmisión para
atrás. Ahora, la preferencia es
otra filosofía, es un procedimiento
horizontal que se da entre acreedores que se disputan un mismo
bien, y como eso se produce en un
procedimiento de ejecución, normalmente es la comunidad la que
acude con su derecho reconocido
en virtud de sentencia, aunque
algunas posturas dicen que no es
necesario ni que tenga reconocido
el derecho por sentencia, acude
a un procedimiento de ejecución
hipotecaria para que se le reconozca la cantidad afectada por la
afección real. Y claro, la ejecución
hipotecaria produce que se borren
todas las cargas posteriores y ahí
acaba todo. Efectivamente se borra todo, pero si se hubiera embargado quizás podría cobrar más si
hubiera algún sobrante, antes de
quedárselo el deudor.
84
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
5ª MESA DE TRABAJO
Cualificación profesional
requerida al Administrador de fincas
Ponentes:
Ilmo. Sr. Joan Cremades
Morant, Magistrado
Presidente Sección 13ª AP
Barcelona
Sr. Carles Sala i Roca,
Secretario de Habitatge
i Millora Urbana de la
Generalitat de Catalunya
Moderador:
Sr. Enrique Vendrell,
Presidente del Consell de
Col·legis d’Administradors de
Finques de Catalunya
JOAN CREMADES:
I. INTRODUCCIÓN
a) El mercado del alquiler.
b) El reconocimiento de la “profesionalización” del “cargo” (art. 55315 CCC y 13 LPH).
Ese modelo estrictamente profesionalizado y definido como tal en
la Ley, hubiera obligado al Parlamento a resolver, al mismo tiempo,
cuestiones centradas en tres niveles:
a) Legislativo: al tener que establecer un estatuto profesional que garantice el acceso a la actividad.
b) Administrativo: articulado a través de los Colegios Profesionales a
los que correspondería velar por el
cumplimiento de los requisitos legales, solvencia técnica y régimen
sancionador.
c) Judicial: a fin de defender la profesión titulada del intrusismo.
II. RESPONSABILIDAD (“LEX ARTIS AD HOC”: 1104 CC)
-Mandato “sui géneris”.
-Funciones “mínimas”: art. 55318 CCC (20 LPH); además, si actúa
como Secretario, art. 553-17 CCC.
III. EN EL DECRETO 693/1968, DE 1
DE ABRIL, POR EL QUE SE CREA EL
COLEGIO NACIONAL SINDICAL
DE ADMINISTRADORES DE FINCAS, SE DICE.
Art. 2º. Para ejercer legalmente la
profesión de Administrador de Fincas rústicas y urbanas será requisito indispensable estar colegiado
en la Corporación profesional que
se crea por el presente Decreto. (...)
A dicho efecto, se entenderá que
ejercen profesionalmente dicha
actividad las personas naturales
que de forma habitual y constante,
con despacho abierto al efecto y
preparación adecuada, destinan la
totalidad o parte de su trabajo a administrar fincas rústicas o urbanas
de terceros, en beneficio de éstos,
con sujeción a las Leyes, velando
por el interés común y recibiendo
un estipendio.
IV. JURISPRUDENCIA
TC, Sala Primera, 74/1994, de
14 de marzo. La actividad de Administrador de fincas sin haber
obtenido el ingreso en el Colegio
correspondiente resulta suficiente
para considerarlo como delito de
intrusismo.
STC 1 de octubre de 1998.
TS, Sala Tercera, de lo Contencioso-Administrativo, Sec. 6.ª, de 1
de diciembre de 1998. Es necesaria
la colegiación para el ejercicio profesional de la profesión de administrador.
STS 14 de octubre de 2002. Destaca la sentencia que la falta de una
cualificación profesional suficiente y
legalmente reconocida para ejercer
dicha función excluye la posibilidad
de ejercer la administración de fincas, salvo que sea propietario.
TS 3ª 31/03/2009. Si de la legislación anterior, representada sustancialmente por el Decreto 693/1968,
de 1 de abril, y por el Real Decreto
1464/1988, podía derivarse, no sin
ciertas dificultades, que para el ejercicio de dicho cargo de administrador de fincas era necesario ostentar
el correspondiente título y estar
colegiado en el Colegio Profesional,
y así lo entendieron las sentencias
que en defensa de su pretensión
ha aducido el recurrente –incluso la
sentencia que cita de la Sala de lo Civil de 14 de octubre de 2002 se está
refiriendo a un caso anterior a la Ley
8/99–, sin embargo, conforme a la
nueva redacción dada al artículo 13
de la Ley de Propiedad Horizontal,
ha desaparecido el carácter de exclusividad que pudiera haberse atribuido al Administrador de Fincas,
dado que dicho precepto establece
MESAS DE TRABAJO
que “el cargo de Administrador y,
en su caso, el de secretario-administrador, podrá ser ejercido por
cualquier propietario, así como por
personas físicas con cualificación
profesional suficiente y legalmente
reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en
corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos
en el ordenamiento jurídico”.
TS, 3ª 9 de febrero de 2004. Ejercicio de la profesión de Administrador por Arquitecto (interpretación
extensiva del art. 5.1 del Decreto
1968).
STSJ Madrid 11 de diciembre de
1998. Se plantea en la sentencia
que “las Leyes que rigen los Colegios de Administradores de Fincas
están plenamente en vigor tanto
si son preconstitucionales como si
son posteriores a la Constitución”,
puesto que la norma de adaptación
de muchos colegios a la Ley fundamental todavía no se ha publicado,
rigiendo la que existe, por lo que
incluso un Real Decreto como el
253/2003, de 28 de febrero, precisaría de una norma con rango de
ley que determine el contenido que
quiere establecer, pero sin que un
Real Decreto tenga capacidad derogatoria de una ley. Los recurrentes,
que son arquitectos colegiados en
su propio colegio, pueden acceder
al Colegio de Administradores de
Fincas por el segundo de los medios previstos, ya que todos ellos, al
ser arquitectos, tienen los estudios
necesarios para someterse a las
pruebas, pero el punto primero que
regula la colegiación directa de ciertos titulados nominados no vulnera
ningún artículo de la Constitución ni
supone discriminación para otros
titulados que tienen sus propios colegios profesionales”.
STSJ de Andalucía, 15 de enero de
1999. Indiscutida la colegiación obligatoria para el ejercicio de la profesión de Administrador de Fincas, es
necesaria la colegiación obligatoria,
para la que debe existir un título
“oficial” o superación de pruebas
para quienes tengan otro título que
aún no existe.
La sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza de fecha 6 de
octubre de 1998. Es necesario incorporación al colegio y título oficial
no necesariamente académico
SAP MADRID. Sección 1. 25-5-2000.
Ese titulo oficial (que no existe) debe
declarar la aptitud para el ejercicio
de la actividad (la capacitación necesaria) por haber superado el proceso de formación establecido al efecto (habilitación legal). La colegiación
se impone a los profesionales titulados.
SAP LLEIDA. Sección 1. 8-3-2002.
La profesión de Administrador de
Fincas rústicas y urbanas constituye
una actividad profesional reglada a
través del Decreto de 1 de abril de
1968, que creó el Colegio Nacional
Sindical de Administradores de Fincas, y por el Acuerdo de 28 de enero
de 1969, por el que se aprobaron
los Estatutos del Colegio Nacional
Sindical de Administradores de Fincas, disposiciones que exigen para
el ejercicio de la profesión la incorporación al correspondiente Colegio profesional, además de la dedicación a aquella actividad de “forma
habitual y constante, con despacho
abierto al efecto y preparación adecuada” (art. 2 Decreto 693/1968) por
el que reciben un estipendio. Para
la incorporación al colegio profesional se exige la posesión de determinados títulos universitarios no
relacionados específicamente con la
administración de fincas. Esta titulación permite el ejercicio profesional
de aquella actividad que comprende “las funciones conducentes a la
conservación y gobierno de la finca
encomendada al Administrador y
las que se relacionen directamente
con cualquier forma de arrendamiento, uso y ocupación y estén
encaminadas a conseguir el óptimo
rendimiento, según el destino dado
Enrique Vendrell
Joan Cremades
Carles Sala
85
86
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
mo se produzca en profesiones que
requieran una especial capacitación
de la que dependan bienes jurídicos
de la máxima relevancia constitucional, como son la vida, la integridad
corporal, la libertad y la seguridad;
lo cual a todas luces ha de llevarnos
a excluir la aplicación de este tipo
penal al supuesto –aquí examinado– de administración profesional
de fincas careciendo del correspondiente título oficial. (...)”.
Enrique Vendrell conversa con Carles Sala tras la finalización de la 5ª mesa de trabajo
al inmueble por el propietario, condueños o copropietarios”. Se exige
así una titulación oficial para el ejercicio de la profesión. (...)”. No se observa, como tampoco se observó en
otros casos análogos por el Tribunal
Constitucional en el ejercicio genérico de la profesión de Administrador
de Fincas, “un interés publico esencial que en el juicio de proporcionalidad se haga merecedor de tan alto
grado de protección como la dispensada a través del sistema penal
de sanciones (...)”.
AP Zaragoza, Sec. 1.ª, 361/2002, de
26 de noviembre. Colegiación efectiva y previa obtención de título para
incorporarse al Colegio, como requisitos para ejercicio de profesión de
administrador de fincas
AP Zaragoza, Sec. 1.ª, 216/2002, de
1 de julio. Para el ejercicio de la actividad de Administrador de Fincas, es
necesario el título oficial que acredite que está capacitado para ello. En
todo caso, la incorporación al Colegio llevará la expedición del correspondiente título de Administrador
de Fincas a favor del interesado.
Sentencia de la AP BARCELONA.
Sección 8ª. 4-5-2004. “(...) extrae el
Tribunal Constitucional –con una argumentación que aunque referida
al delito de intrusismo descrito en
el Código Penal derogado, parece
plenamente proyectable al tipo de
intrusismo definido en el Código
Penal vigente– que el ámbito de
aplicación del delito de intrusismo
quedaría reservado “a aquellas
profesiones que, por incidir sobre
bienes jurídicos de la máxima relevancia –vida, integridad corporal,
libertad y seguridad–, [...] merecen
la especial protección que garantiza
el instrumento penal frente a toda
intromisión que pudiere suponer la
lesión o puesta en peligro de tales
bienes jurídicos. En tanto que la protección y control de aquellas profesiones que inciden sobre intereses
sociales de menor entidad –cual
es, sin duda, el caso del patrimonio
inmobiliario– quedarían, respectivamente, satisfechas en su caso
mediante el requerimiento de una
simple capacitación oficial para su
ejercicio, y con la mera imposición,
en su caso, de una sanción administrativa a quienes realizaren “actos
propios” de las mismas sin estar en
posesión de dicha capacitación”. Parece claro que la proyección de esta
doctrina del Tribunal Constitucional
a la interpretación del vigente artículo 403 I del Código Penal ha de
llevar, tal como certeramente señala
el Fundamento Jurídico Octavo de la
STS núm. 2066/2001, de 12 de noviembre, a restringir la aplicación
del tipo atenuado del inciso segundo de dicho artículo 403 I del Código
Penal a supuestos en que el intrusis-
Sentencia de la AP Valladolid. Sección 1. 6-7-2004. “(...) ningún viso de
ilegalidad tiene la decisión adoptada mayoritariamente por la Comunidad de Propietarios de mantener
en su cargo a quien viene desempeñándolo a satisfacción de la mayoría
de la junta, pues ni la Ley de Propiedad Horizontal exige taxativamente la titulación de administrador
colegiado de fincas en quien lleve
efectivamente la administración de
una comunidad de propietarios, ni
tampoco lo exigen los Estatutos de
la Comunidad demandada, que se
refieren a la existencia de un “administrador” (artículo 15), y a que
el cargo podrá recaer en un copropietario o en una persona ajena a la
comunidad (artículo 23) (...)”.
SAP Barcelona, Sec. 17.ª, 309/2012,
de 13 de junio. No es nulo el acuerdo en el que se nombra a un Administrador de Fincas no colegiado
que ha demostrado tener conocimientos.
AP Cantabria, Sec. 2.ª, 1198/2010,
de 6 de octubre. Nulidad del acuerdo de nombramiento del Administrador que no reúne las condiciones
legales.
Jurisprudencia Comentada. Septiembre 2011. SP/DOCT/15687.
Autor: Enrique Vendrell Santiveri.
Abogado. Presidente del Colegio de
Administradores de Fincas de Barcelona y Lleida.
A) Y aun cuando debe entenderse
que la obligatoriedad de la cole-
MESAS DE TRABAJO
giación (art. 2, Decreto 693/1968)
continúa siendo válida al abrigo de
dicha regulación y de acuerdo con
la resolución del TC (STC 74/1994,
SP/SENT/77310), la colegiación es
un requisito cuyo cumplimiento
corresponde al Administrador y no
a la Comunidad de Propietarios,
puesto que el Texto Legal (art. 13.6
LPH) no consagró la exigencia de
colegiación para el ejercicio del cargo, tal y como también nos recuerda la Sentencia comentada.
B) Ha de admitirse que la falta de
colegiación no es relevante a efectos de la validez del acuerdo de
nombramiento del Administrador
de la Comunidad.
C) La cuestión que más perturba a
la seguridad jurídica de este planteamiento es que, si tras admitirse
que cumplen todos los requisitos
los miembros de los Colegios Profesionales de Administradores de
Fincas, regulados esencialmente
por el Decreto 693/1968, se añade
a continuación que, sin embargo,
no quedan excluidos otros profesionales cuya titulación legalmente reconocida pueda considerarse
bastante para acreditar su cualificación profesional, ya que este
planteamiento nos conduce a cuestionarnos, a continuación, cuáles
habrían de ser estos si, como ya se
ha dicho, no existe normativa legal
alguna al margen de la ya citada,
que reconozca legalmente otra titulación para ejercer esta actividad
profesional, que la propia de los
administradores de fincas.
D) Probablemente ha llegado el
momento de que la seguridad jurídica de unos y otros justifique que
la norma legal lo declare abierta y
expresamente.
V. EL ADMINISTRADOR DE FINCAS: CONTEXTO NORMATIVO CATALÁN (MEDIACIÓN EN ALQUILER, CCCAT, LLEI D’HABITATGE)
De la concreta regulación en la Llei
d’Habitatge (art. 54, 56 y ss), se ex-
traen una serie de requisitos que
deben concurrir en el “Administrador de Fincas”, para ser “agente
que pueda intervenir en la prestación de servicios inmobiliarios” (art.
53) como actividad profesional vinculada a la vivienda (nomen del Capítulo II), precisamente en aras a “la
protección de los consumidores y
usuarios de vivienda en el mercado
inmobiliario” (nomen del Título IV): 1. Ha de ser una persona física, a
diferencia de la LPH estatal, que
en su art. 13.6.pfo 2º, permitía que
el cargo podía recaer también en
“corporaciones y otras personas
jurídicas”. 2. Debe de dedicarse a prestar servicios de administración y de asesoramiento (que deben ser entendidos en el sentido amplio, antes
indicado), a los titulares de bienes
inmuebles y a las comunidades de
propietarios de viviendas (art. 54.1). 3. Debe hacerlo de manera habitual y retribuida, con lo cual se excluye el Administrador ocasional y
el gratuito. 4. Para ejercer esa actividad se establece un requisito alternativo: (1) El primero, con una doble exigencia: a) Debe tener la capacitación profesional “requerida” (arts.
53.2 y 54.2); ello requiere una formación continuada y una actualización de conocimientos en la
materia, proveyéndose que “el Govern ha d’impulsar les actuacions
necessàries perquè l’Administració
de l’Estat elabori i aprovi normes
de formació mínima i de capacitació professional dels agents immobiliaris, amb la finalitat de millorar
la protecció dels consumidors en
l’exercici d’aquestes activitats” (DA
13ª.3). b) Y (es decir, además), han
de cumplir las condiciones legales
y reglamentarias que les sean exigibles. Lo que ocurre es que “capacitación profesional requerida” y
“cumplimiento de las condiciones
legales y reglamentarias exigibles”,
87
no se definen ni en la Ley ni en su
antecedente, ni en las LPH estatal
o el CCCat., lo cual puede originar
inseguridad jurídica; no obstante
y, en principio, a la vista del otro
requisito alternativo al que aludiremos, son asimilables los conceptos de “titulación”, “habilitación” y
“colegiación” (la STS 14.10.2002,
SP 39849, declara, aunque obiter
dicta, en favor de la destitución del
cargo de una persona que no tenía “título ni habilitación alguna de
administrador de fincas” pero no
indica cómo se consigue ese reconocimiento oficial; lo cierto es que
la única forma de estar “habilitado”
es conseguir el título que conceden
varias universidades de “experto
inmobiliario” u otra titulación académica de las que permite el acceso directo, y en ambos casos el alta
en el correspondiente Colegio de
Administradores, lo que permitiría
integrar a las profesionales debidamente colegiados).
(2) El segundo, pertenecer al Colegio Profesional correspondiente. Es
decir, a los efectos de la Llei, estar
colegiado supone (dice en precepto:
“...en el benentès que la pertinença
al col·legi professional corresponent
els habilita perexercir la professió”)
la concurrencia de tener la capacitación profesional requerida y cumplir
las condiciones legales y reglamentarias que les sean exigibles. Con lo
cual se deja abierta la posibilidad
de que, a efectos de la ley, existan
Administradores no colegiados (en
el 54.6 se prevé expresamente que
pertenezcan a una “asociación profesional” distinta del colegio), pero
que en todo caso han de cumplir los
requisitos 1, 2, 3 y 4.a).
5. Si además compatibilizan su
actividad con la prestación de servicios de transacción inmobiliaria
de compraventa, permuta o cesión
de bienes inmuebles diferentes al
traspaso o arrendamiento de los
que administren, tienen la condición de agentes inmobiliarios, a los
efectos de esta ley, y han de cumplir
88
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
los requisitos del art. 55 (API), requisitos que no son necesarios cuando
se limitan a prestar servicios de mediación en operaciones de arrendamiento de bienes respecto de los
que tienen encomendada la administración (art. 54.3 y 4).
6. En el desarrollo de esa actividad
profesional han de actuar con eficacia, diligencia, responsabilidad e
independencia profesionales, con
sujeción a la legalidad vigente y a
los códigos éticos establecidos en el
sector, con una consideración especial en cuanto a la protección de los
derechos de los consumidores establecidos en el Título IV (art. 54.5).
Ahora bien, a qué se refiere la normativa sectorial: estableciéndose
normas relativas a la “publicidad” y
su carácter vinculante, imponiendo
en la misma una serie de menciones
obligatorias.
7. Precisamente para garantizar los
derechos de los consumidores, han
de suscribir (imperativamente) un
seguro de responsabilidad civil, que
pueden constituir por medio del colegio o “asociación” profesional correspondiente (art. 54.6).
8. Se prevé su inscripción en el Registro de homologación de agentes
vinculado a la vivienda, que “puede”
crearse, regulándose sus características y desarrollo, por un futuro “Reglamento”, pero “de manera concertada con los Colegios profesionales
vinculados y teniendo en cuenta
los estatutos y reglamentación de
dichos colegios” (art. 56), y cuya inscripción requerirá “acreditar que su
actividad se ajusta a los requisitos y
calificaciones establecidas por esta
ley y a los que se establezcan por
reglamento”.
VI. ENCUESTA JURÍDICA. DICIEMBRE 2011. AUTOR: JOAN CREMADES MORANT. PRESIDENT DE
LA SECCIÓ 13a DE L’AUDIÈNCIA
PROVINCIAL DE BARCELONA
¿Es anulable un acuerdo de Comunidad de Propietarios nombrando
administrador de la Comunidad a
quien no tiene cualificación profesional legalmente reconocida?
Els enquestats contesten a la qüestió amb diferents matisos:
a) els qui consideren que l’acord
serà anul·lable; així Guilanyà,
Lacaba, Gomis (amb cita de la
Sentència de 6 d’octubre de
2010 de l’AP de Cantàbria que
declara la nul·litat del nomenament d’un Administrador de la
comunitat no qualificat), i Carril
(amb la distinció que serà anul·
lable l’acord de la junta de nomenament d’un administrador
que no tingui la qualificació professional “suficient” per exercir les funcions de l’art. 553-18
CCCat, però no per estar mancat de titulació legalment reconeguda); comparteixo aquesta
postura.
b) Els qui opinen en sentit que
“no només els administradors
col·legiats sinó també aquells
que acreditin una formació acadèmica similar a la que s’exigeix
a aquests per a l’ingrés a llur
corporació professional, bo i
entenent que el requisit legal fa
referència a la possessió d’una
formació professional adequada, no a la simple pertinença a
una associació civil no subjecta a
cap mena de control ni homologació pels poders públics”, com
Seguí, “mentre no es produeixi
un pronunciament del legislador estatal exigint la col·legiació
obligatòria per a l’exercici de la
funció d’Administrador de Finques” (en el sentit que “aquesta
simple no-col·legiació no comporta la seva ineptitud professional ni, per tant, la nul·litat de
l’acord de la comunitat pel qual
és nomenat administrador”,
amb base en el fet que “tota
mena de serveis professionals
està inspirada en els principis
bàsics de llibertat d’establiment
i de lliure prestació dels serveis”,
tal com proclama la Llei estatal
17/2009, de 23 de novembre,
sobre el lliure accés a les activitats de serveis, transposició de
la Directiva 2006/123/CE. Per tal
d’adaptar la normativa de rang
legal a la norma es va aprovar
la Llei 25/2009, de 22 de desembre –anomenada “llei òmnibus”–, la qual, entre moltes
altres determinacions, reforma
la ja esmentada Llei de col·legis
professionals de l’any 1974, per
tal de introduir-hi que la col·legiació obligatòria per a l’exercici d’una professió és requisit
indispensable només quan ho
“estableixi una llei estatal”).
Una qüestió diferent, però íntimament connectada, és la
possibilitat de convalidació de
l’acord per no haver estat impugnada dins del termini. A
favor s’hi manifesta Lacaba –la
qual cosa comparteixo– i en
contra, Guilanyà.
VII. ANTEPROYECTO DE LEY DE
SERVICIOS Y COLEGIOS PROFESIONALES
Artículo 3. Definiciones
Cualificación: se entenderá por
cualificación a efectos de esta ley
a cualquier acreditación oficial,
como un título del sistema educativo o aquella emitida por otras
administraciones distintas de las
educativas, que cuenten con valor
profesional
Profesión colegiada: aquella profesión titulada para cuyo ejercicio se
exija la colegiación.
Profesión titulada: aquella para
cuyo acceso se exija estar en posesión de un título académico oficial
de educación superior.
Razones de interés general: el orden público y la lucha contra el
fraude; la seguridad pública y la
protección civil; la salud pública y
la sanidad animal; la protección
del medio ambiente, el entorno
MESAS DE TRABAJO
urbano y el patrimonio histórico y
artístico nacional; la protección jurídica, la seguridad y la salud de los
destinatarios de servicios y de los
trabajadores y la necesidad de garantizar un alto nivel en la calidad
en la educación
Artículo 4. Libertad de acceso y
ejercicio.
1. El acceso y ejercicio de las actividades profesionales y profesiones
será libre, sin más restricciones ni
condiciones que las establecidas de
acuerdo con lo previsto en esta ley.
2. Salvo en los casos en que una
Ley establezca una restricción de
acceso de acuerdo con lo previsto
en los artículos 7 y 8, se entenderá que los profesionales podrán
realizar todas aquellas funciones o
actividades correspondientes a su
titulación o competencia específica, adquirida mediante formación
o experiencia, asumiendo, en todo
caso, la responsabilidad derivada
de su actuación profesional.
Artículo 8. Profesión titulada.
1. Sólo podrá exigirse título oficial
de educación superior para el acceso a una actividad profesional o
profesión cuando así se establezca
en norma estatal con rango de ley
por razones de interés general.
2. En el caso de profesiones tituladas para las que el título exigido
sea de rango universitario, se estará a lo previsto en la normativa
de enseñanzas universitarias, correspondiendo al Gobierno la determinación de las condiciones a
cumplir por los planes de estudios
conducentes a la obtención de los
títulos oficiales que den acceso a tal
profesión.
Artículo 10. Ejercicio en libre
competencia.
Las actividades profesionales y
profesiones se ejercerán en régimen de libre competencia y estarán sujetas, en cuanto a la oferta de
servicios y fijación de su remunera-
ción, a la Ley 15/2007, de 3 de julio,
de Defensa de la Competencia y a
la Ley 3/1991, de 10 de enero, de
Competencia Desleal. Los demás
aspectos del ejercicio profesional
se regirán por la legislación general y específica sobre la ordenación
sustantiva propia de cada profesión aplicable.
Artículo 26. Profesiones colegiadas.
Sólo podrá exigirse colegiación
obligatoria para el ejercicio de una
profesión titulada o algunas actividades propias de esta cuando
así se establezca mediante norma
estatal con rango de ley. Asimismo, solo podrá exigirse colegiación obligatoria en aquellos casos
y supuestos de ejercicio en que se
fundamente como instrumento
eficiente de control del ejercicio
profesional para la mejor defensa
de los destinatarios de los servicios
y en aquellas actividades en que
puedan verse afectadas de manera
grave y directa, materias de especial interés general, como pueden
ser la protección de la salud y de la
integridad física o de la seguridad
personal o jurídica de las personas.
89
2. Consecuentemente, cumplen
los requisitos del art. 553-15 CCC (y
16.3 pfo. 2º LPH) los miembros de
los Colegios Profesionales de Administradores de Fincas, quienes están amparados por la presunción
de capacitación.
3. Respecto de las personas físicas
no colegiadas que son designadas
administradores de una Comunidad de Propietarios:
a) El hecho de la no-colegiación no
comporta su ineptitud profesional
(ni, por ello, sin más, la nulidad del
acuerdo de la Comunidad).
b) Ha de estarse a cada caso concreto, porque “cualificación profesional suficiente” (en su caso objeto de prueba: quienes acrediten
una formación académica similar
a los colegiados, al menos, la que
se exige a estos para su ingreso en
el Colego) no supone capacitación
“específica”.
Sin duda, la no pertenencia al Colegio, supone la pérdida de determinadas garantías, como:
El no seguimiento de las normas
éticas del Colegio.
No parece establecer un númerus
clausus, pero nada dice de “la garantía de conservación y administración de su patrimonio”. Sin
embargo, sí existe en la Llei 7/2006
de 31 de mayo, de profesiones tituladas y colegios profesionales, art.
37: “Colegiación para las profesiones para cuyo ejercicio se requiere
un título universitario y en las que
concurran motivos de interés público que lo justifique y, además, una
especial relevancia social o económica de las funciones inherentes a
la profesión –entre ellas las prestaciones que afecten a la garantía de
la conservación y administración
de los bienes y del patrimonio–.
La falta de seguro de responsabilidad civil.
CONCLUSIONES
1. La única norma actual con cobertura legal (y constitucional) adecuada es el Decreto de 1968.
Después de esta clase magistral de
doctrina y jurisprudencia del magistrado Joan Cremades, leeros de
entrada una respuesta que daba
La inexistencia de servicios del
Colegio como el Departamento de
Urbanismo, el Departamento Legal, el Departamento Económico,
etc.
La inexistencia de Comisión Disciplinaria.
CARLES SALA:
Felicitar una vez más al Consell
d’Administradors de Finques de Catalunya por la organización de este
segundo Fórum de Jueces y Administradores de Fincas.
90
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
vuestro presidente en una entrevista a El Periódico de Catalunya la
semana pasada: “La función social
que realizamos es de primer orden. Somos el enlace entre la ley y
el propietario o inquilino. La de Administrador es una profesión multidisciplinaria que requiere conocimientos de economía, derecho, arquitectura, psicología, mediación,
etc.”. Yo lo decía en la inauguración
de la remodelación de la sede del
Colegio de Administradores de Fincas de Tarragona: es mucho más
necesario en este momento que 20
años atrás que los Administradores
de Fincas estén adecuadamente
preparados, en una situación de
formación continua. Los que nos
dedicamos a la legislación y los
que se dedican a impartir justicia,
hemos complicado suficientemente la situación como para requerir
una alta tecnificación de aquellas
personas que se dedican a una
cuestión que afecta al 95% de las
personas que viven en viviendas
de división horizontal y en comunidades de propietarios. Yo soy de
los que piensan que está muy bien
desregularizar y liberalizar, pero estoy convencido de que la profesión
de Administrador de Fincas necesita de una titulación. Un título no
es garantía de nada, pero sí que es
necesario que se pueda acreditar la
aptitud suficiente para desarrollar,
en todos esos campos, incluso, esa
actividad profesional.
Yo voy a referirme a lo que sucedió
en la ley del 2007. Yo no estaba en
el ejecutivo, estaba en el legislativo,
en la oposición en ese momento, y
todos hicimos grandes tesis doctorales sobre la expropiación del usufructo, eso que se llama el alquiler
forzoso. Hicimos en ese momento
en el que el legislador quería poner el art. 42.6 del tema del alquiler
forzoso, todos perdimos gran cantidad de tiempo sobre una cuestión
que ha tenido los frutos que ha
tenido, y seguramente, en una ley
tan compleja, desde mi punto de
vista excesivamente reglamentista,
pasamos de largo otras cuestiones
realmente importantes. A mí no me
ha dejado de sorprender ver esa
disparidad de criterios de lo que
dice el art. 54, de lo que dice el art.
55, 54 dedicado a administradores
de fincas en exclusiva; 55 dedicado
más a los agentes inmobiliarios. Ya
se ha dicho aquí, el art. 54: “Los Administradores de Fincas, para ejercer su actividad, han de tener la capacitación profesional requerida”.
No dice nada más, sólo “la requerida”. No sé si podría ser un concepto
jurídico indeterminado.
En cambio, en el art. 55, que hace
referencia a los Agentes Inmobiliarios, uno de los requisitos es “estar
en posesión de la capacitación profesional que se le exija legalmente”.
En el caso de los Agentes Inmobiliarios, damos un paso más en la ley
catalana del 2007 que en el caso
de los Administradores de Fincas.
Seguramente, la vorágine del 2007,
en que el intrusismo en el ámbito
del Agente Inmobiliario, en el tema
de la intermediación y transacción,
era muy muy elevado, requería tomar medidas más contundentes.
Pero no a cambio de olvidarnos de
la posibilidad y la necesidad que el
Administrador de Fincas también
requería esa capacitación que deba
ser contrastada con algún título de
carácter oficial.
Muy probablemente, gran cantidad
de las personas que se dedican a la
Administración de Fincas, más allá
de esa exclusión que hace el art.
54.4 de no requerir esa titulación
de los del art. 55 si se dedican exclusivamente a la mediación de los
bienes que están en su administración, se dedican también y compatibilizan su actividad con la prestación de servicios de transacción
inmobiliaria o de operaciones de
compraventa. Con lo cual es muy
posible que la gran mayoría de los
Administradores de Fincas tengan
que remitirse, como el art. 54.3 de
la ley del 2007 dice, a esos requisitos de titulación requerida en el art.
55 para los agentes inmobiliarios.
Todo lo que dijo la ley del 2007 en
referencia a los Administradores
de fincas y los Agentes Inmobiliarios respecto a la titulación, vio un
poco la luz con el Decreto 12/2010
del Registro de los Agentes Inmobiliarios. Ese registro que no es del
todo indispensable, efectivamente
desde un punto de vista sancionador (capítulo sancionador que no
hacemos desde la Secretaría de Vivienda de la Generalitat ni desde el
departamento de Territori i Sostenibilitat ni desde la Agència de l’Habitatge de Catalunya, sino que va a
través de la Agència del Consum, o
sea, del departamento de Empresa
i Ocupació, lo que es la protección
del consumidor), cuando se han
abierto expedientes sancionadores
en este caso a Agentes Inmobiliarios, no son abiertos por el hecho
de no estar inscritos en el registro
inmobiliario, sino que lo son por el
hecho de incumplir alguna de las
condiciones que se establecen en
la ley: no tener el seguro de caución
o de responsabilidad civil, no tener
esa oficina abierta de atención al
público, etc.
Pero fíjense que en ese Decreto
12/2010, el art. 4 hace referencia a
los requisitos de capacitación y actuación profesional, y nos remite al
anexo 1, donde nos dice cuál es el
contenido básico que ha de incluir
la formación del agente inmobiliario. Dice: “Para acreditar la capacitación profesional para el ejercicio
de la actividad, es necesario una
titulación universitaria relacionada
con los contenidos que se detallan
en este anexo, o bien certificados
de asistencia y aprovechamiento
a cursos de formación en materia
inmobiliaria en centros de estudio
que reúnan las condiciones para
impartir los cursos sobre las materias siguientes, y lo acrediten así
delante del departamento correspondiente en materia de vivienda:
derecho de propiedad, derecho
inmobiliario, legislación de arrendamientos urbanos, derecho hipo-
MESAS DE TRABAJO
tecario, derecho urbanístico y de
la vivienda, y derecho tributario inmobiliario, valoraciones inmobiliarias, aprobación inmobiliaria, marketing y comercialización, derecho
profesional inmobiliario, actividad
profesional, código deontológico
sobre el registro de los agentes y
derecho de consumo”. Si para los
Agentes Inmobiliarios vamos a pedir formación (que luego la materia
dice que si no tiene formación universitaria, la formación sobre esas
materias debe ser de un mínimo de
200 horas, que para mí es escaso),
qué no vamos a requerir para un
Administrador de Fincas.
Evidentemente, la ley de 2007 también protegió el hecho de que o se
acreditaba esa titulación que no está
requerida legalmente, o se entendía que el hecho de estar colegiado
en el colegio profesional eximía de
acreditar esa capacitación, porque
como alternativa se entiende que el
colegio, con todos los instrumentos
que ha explicado el Sr. Cremades,
ya vigilaba, tutelaba en todo caso,
la actuación de sus colegiados y ya
se preocupaba también incluso por
una formación continuada, cosa por
la cual el Consell de Col·legis tiene
una especial dedicación para todos
sus colegiados.
De todas formas, en el Registre
d’Agents immobiliaris de Catalunya, en este momento es a título
individual, por lo tanto aquí puede haber una disfunción muy importante y los datos que voy a dar
ahora no deben tomarse ni estar
referenciados como que nos den
una pista real de cuál es la situación de verdad. Nosotros tenemos
en el Registro de Agentes Inmobiliarios, que hayan venido a través
de los Colegios de Administradores
de Fincas, unos 400 Agentes Inmobiliarios que tienen la condición de
Administrador de Fincas: 278 del
Colegio de Barcelona-Lleida, 79 de
Girona y 33 de Tarragona. Estoy seguro de que hay muchísimos más
Administradores de Fincas que es-
tán ejerciendo y que solamente se
han apuntado al Registro de Agentes Inmobiliarios a título individual,
que compatibilizan la actuación de
la actividad de Administrador de
Fincas con la de Agente Inmobiliario propiamente dicho.
Es verdad que en base a ese Decreto 12/2010 han aparecido toda una
serie de academias y universidades
que han querido acreditar formación específica para la titulación o
para poder ejercer la actividad de
Agente Inmobiliario. Desde la Agència de l’Habitatge, desde la Secretaría de Vivienda y Mejora Urbana de
la Generalitat de Catalunya, hemos
firmado con el Consell de Col·legis una titulación de Grado con la
Universitat Abat Oliba que específicamente entendemos todos y nos
creemos todos que tiene que dar
esa capacitación y consideración de
conocimientos en todo caso (se había dicho al principio que no siempre
un título acredita a nadie para nada)
para poder ejercer la actividad de
Administrador de Fincas. Pero además hay una cierta profusión por
parte de academias y otras universidades que están dando formación
al respecto. Por ejemplo, el Máster
de Estudios Inmobiliarios de la Universitat de Girona, que es un curso
del propio Col·legi d’Administradors
de Finques de Girona, el Gremi de
Constructors i Promotors d’Edificis
de Girona, el Col·legi d’Agents de la
Propietat Immobiliària de Girona y
la Escola de Negocis Universitaris de
la Fundació Universitat de Girona;
un Máster de alternativas de las empresas constructoras e inmobiliarias
(innovación, tecnología, sostenibilidad, internacionalización) del Departament d’Economia i Organització d’Empreses de la Facultat d’Economia i Empresa de la Universitat
de Barcelona; y un curso de agente
inmobiliario y gestión de la propiedad que ofrece la Fundación de la
Universitat Rovira i Virgili, Facultat
de Ciències Jurídiques de l’Àrea de
Dret Civil, que coordina el Doctor
Sergio Nasarre.
91
Por lo tanto, hay un claro interés,
porque más allá de estos másteres
o cursos universitarios y el título
de Grado que hemos firmado mediante convenio desde el punto de
vista del reconocimiento de la Generalitat para verificar que los contenidos hacen referencia y validan
la actuación con posterioridad para
poderse dedicar a ser Administrador de Fincas, hay un cierto interés
por parte de diferentes universidades para poder dar formación sobre este aspecto.
Yo no sé si tiene que ser, seguramente es el ámbito natural, ya que
no lo fue la Llei pel Dret a l’Habitatge del año 2007, y tengamos que
aprovechar esta enmienda que ha
presentado el Col·legi d’Administradors de Finques a la Llei de Propietat Horitzontal. Yo creo que en el
trámite de enmiendas de esta ley,
cuando se abra en el Parlamento
catalán (aún no ha terminado la
enmienda a la totalidad, tienen que
acudir todos los profesionales y expertos a explicar ante los grupos
parlamentarios el contenido de la
ley y aquellas cuestiones que hayan quedado pendientes), así será.
Yo sé que de las enmiendas que
en su momento se presentaron, y
todo viene de la ley del 2006 y esa
actuación que hicimos todos para
enmendar rápidamente la situación porque había sentencias que
se contradecían o se iban a contradecir clarísimamente sobre diferentes artículos, el 80% de las cosas
que propuso el Consell de Col·legis
d’Administradors de Finques de Catalunya se han aceptado. Pero yo
creo que es el ámbito, el momento
donde ahora podemos incluir cuestiones que aún no están: cuestiones que han aparecido nuevas en
la Ley de Propiedad Horizontal y
pueden ser de interés a la hora de
redactar la Ley de las 3 R, o cuestiones que pueden ser desde un
punto de vista profesional de interés de todos ustedes como es el hecho de mirar de colocar algún tipo
de apreciación más contundente al
92
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
respecto del tema de la formación,
de la cualificación, de los requisitos
para poder ejercer la profesión de
Administrador de Fincas.
Yo, personalmente, como Secretario de Vivienda, estoy convencido
de ello. Les he dicho al empezar
esta intervención que mi convencimiento iba muy relacionado debido a la complejidad de la profesión,
complejidad que está admitida en
una respuesta a una entrevista de
prensa por vuestro Presidente, y
que creo que todos sabemos compartir y que todos, de una manera
u otra, sabemos sufrir. Por lo tanto, cuenten con mi apoyo personal
ante el grupo parlamentario y, si
hace falta, ante la Conselleria de
Justícia, que es quien debe, como
redactor, y la comisión de Codificación, apoyar esta necesidad de la
titulación, de tener los conocimientos oportunos y acreditarlos para
poder ejercer esta profesión.
PREGUNTAS A LA MESA
¿Qué debe entenderse por la
“cualificación profesional adecuada” que requiere el artículo
553-15 al cargo de Secretario
Administrador cuando recae en
una persona externa a la Comunidad?
JOAN CREMADES:
En principio supone que el cargo
recaiga en un profesional titulado
y cualificado adecuadamente, si
bien no se señala en el precepto
quiénes son los profesionales que
tienen estas condiciones para ejercerlas, por lo que ha de acudirse a
otras normas (en nuestro caso, lege
data, al Decreto 693/1968 y a la Llei
d´Habitatge). En todo caso, ha de
ser un auténtico profesional de la
administración inmobiliaria, con la
experiencia práctica que se requiere para ello, al deber estar al día y
al tanto de cuestiones diversas y
complejas y con sujeción a un código moral, en principio, garantizado
por un Colegio Profesional, precisamente porque su actuación se basa
en la confianza.
Dada la dificultad de los Tribunales en objetivizar la interpretación de dicho requisito,
¿podría ser aplicable para su determinación cualquier otra normativa sectorial? ¿Es suficiente
la actual definición contenida
en la Llei del Dret a l’habitatge
de Catalunya?
JOAN CREMADES:
La dificultad no está en “objetivar
la interpretación”, sino en la inexistencia de una norma clara sobre
la naturaleza y contenido de esa
“cualificación”, por lo que la dificultad está en la “unificación” –en
lo posible– de esa interpretación;
es esa falta de claridad la que provoca la diversidad de criterios. Por
de pronto, lo que está claro es que
la literalidad del precepto no tiene tintes de exclusividad, sino de
ejercicio de esa actividad por personas con cualificación profesional adecuada. De la colegiación se
presume la cualificación profesional suficiente, pero es un requisito
cuyo cumplimiento corresponde
al Administrador y no a la Comunidad de Propietarios, puesto que
el Texto Legal (arts. 553-15 y 13.6
LPH) no consagró la exigencia de
colegiación para el ejercicio del
cargo
¿Tiene el Administrador de Fincas colegiado la cualificación
profesional legalmente reconocida?
JOAN CREMADES:
Es obvio, y no hay duda al respecto, que con arreglo a la única normativa vigente esta actividad está
reconocida como propia de los
Administradores de Fincas colegiados (desde el Decreto 693/1968
de 1 abril y disposiciones complementarias, RD 392/1977 de 8 de
febrero, RD 1612/1981 de 19 de
junio, RD. 1464/1968 de 2 de diciembre), lo cual ha sido asimismo
reiteradamente reconocido por
la jurisprudencia más representativa, tanto en el ámbito del CCC
como de la LPH. Paralelamente al
reconocimiento de la profesiona-
lización de los cargos y de su unipersonalidad, y coherentemente
con ello, el precepto ha descartado que estos puedan ser ejercidos
por corporaciones u otras personas jurídicas, ya que ha sido suprimida de la norma esta posibilidad
que se contenía en la ley estatal. El
art. 2º del Decreto establece: “Para
ejercer legalmente la profesión de
Administrador de Fincas rústicas y
urbanas será requisito indispensable estar colegiado en la Corporación profesional que se crea por el
presente Decreto (...). A dicho efecto, se entenderá que ejercen profesionalmente dicha actividad las
personas naturales que de forma
habitual y constante, con despacho abierto al efecto y preparación
adecuada, destinan la totalidad o
parte de su trabajo a administrar
fincas rústicas o urbanas de terceros, en beneficio de estos, con
sujeción a las Leyes, velando por
el interés común y recibiendo un
estipendio”, lo que prácticamente
se refleja en la Llei d’Habitatge.
¿Es anulable un acuerdo de la comunidad nombrando administrador de la Comunidad a quien
no tiene la cualificación profesional legalmente reconocida?
JOAN CREMADES:
Por supuesto; si bien la falta de colegiación no es relevante a efectos
de la validez del acuerdo de nombramiento del Administrador de
la Comunidad (como se ha dicho,
la colegiación es un requisito cuyo
cumplimiento corresponde al Administrador y no a la Comunidad de
Propietarios, puesto que ni el CCC
ni la LPH consagraron la exigencia
de colegiación para el ejercicio del
cargo), será anulable el acuerdo de
la Junta nombrando un administrador que no tenga la “cualificación
profesional suficiente” para ejercer
las funciones que, como mínimo,
establece el art. 553-18 CCC, sin
perjuicio de la exigencia de titulación contemplada en el artículo 54
de la Llei del Dret a l’Habitatge de
Catalunya.
MESAS DE TRABAJO
La actividad de los Administradores de fincas comprende la
gestión de fondos de terceros,
que en su volumen pueden llegar a igualar a los de una entidad bancaria, con la particular
trascendencia de que dichos
fondos están destinados a la
conservación, mejora y rehabilitación de los inmuebles y
de sus servicios. ¿Qué piensa
hacer la Generalitat para asegurar que los servicios que se
prestan al consumidor tienen
las garantías necesarias? ¿Se
debería exigir alguna garantía
económica o financiera? ¿Cuál?
¿Son los Colegios profesionales
el mejor instrumento para ello?
CARLES SALA:
Es curioso, porque la pregunta
toca un ámbito en que yo no es
que quiera comparar y confundir
la actividad de un Administrador
de Fincas con la de un Agente
inmobiliario, no es mi intención,
pero así como a los Administradores de fincas se les exige esa responsabilidad, un seguro de responsabilidad civil, a los Agentes
Inmobiliarios además se les exige
una garantía con vigencia permanente que les permita responder
de las cantidades que reciban en
ejercicio de su actividad mediadora mientras no las pongan a
disposición de los destinatarios.
O sea, ¿por qué no pensar en la
necesidad de que pueda tener
ese tipo de protección el Administrador de cara a una actuación
irregular de alguno de ellos y para
dar una mejor protección al consumidor y al usuario? Bueno, es
una cuestión que otra vez en el
ámbito de la redacción del art. 54
y 55 de la ley del 2007 se reguló
de manera muy distinta, y a lo
mejor en la línea de quien hace la
pregunta, ahí está esa percepción
en el momento en 2006 al redactar la ley de una actividad que a lo
mejor en ese momento había mucho intrusismo en los Agentes Inmobiliarios con las agencias pirata que se decía en ese momento,
y que era necesario, ante un escándalo mediático tras otro, mirar
de encontrar fórmulas que dieran
garantías al consumidor, cosa que
no se hizo a la hora de redactar el
art. 54 cuando se hacía referencia
a los Administradores de Fincas.
La existencia del Colegio profesional de Administradores de
Fincas, en mi opinión la he dado
reiteradamente, es que evidentemente debe existir un colegio
profesional de Administración de
Fincas. Vemos desde el punto de
vista de la Ley española (proyecto
de Ley Servicios y Colegios Profesionales) que se está realizando y
de esta ley que nos ha anunciado
el Conseller Gordó (Anteproyecto
de Ley de Colegios profesionales
de Catalunya), veremos de qué
manera podemos solucionar esta
situación.
Dado que la Agència de Consum
no viene actuando ante las denuncias por actuaciones contra
individuos que ejercen como
Administradores de Fincas sin
reunir los requisitos del art. 54,
produciendo además perjuicios
a los ciudadanos, ¿qué pueden
hacer los Colegios para proteger
a los consumidores y a los propios profesionales que sí cumplen con los requisitos legales ?
CARLES SALA:
Hubo una reunión hace unos cuatro o cinco meses entre la dirección del Colegio de Administradores de Fincas y la Agència de Consum para analizar toda una serie
de denuncias que respondían a lo
planteado en la pregunta. Quizás
sería necesario hacer una actualización de esta reunión, porque
nosotros desde la Secretaria d’Habitatge insistiríamos mucho en
la Agència del Consum para que
actuara, y en todo caso valorar
los casos puntuales en los cuales
no se haya dado una respuesta
satisfactoria a ese intrusismo inadecuado. Por lo tanto, cualquier
situación de este tipo, establezcamos las conexiones adecuadas
93
como hace 5 meses ya estuvimos
detallando incluso casos concretos ante la Agència Catalana de
Consum de Catalunya para que se
actuara. En esto tenemos que ser
radicales y respetar en todo caso
el hecho de que la Agència de
Consum haga uso de sus competencias y, en todo caso, desde la
Secretaría de Vivienda no tendré
ningún inconveniente en exigírselo y recordárselo por escrito si
hace falta.
ENRIQUE VENDRELL:
Bueno, pues aprovechando este
Fórum y sus palabras, requerimos
que se haga uso en ese sentido
de la competencia que corresponde ejercer sin ninguna duda a la
Agència Catalana de Consum, porque así o establece la ley del Dret
a l’Habitatge. Me consta que el Sr.
Carles Sala ha hecho todo lo posible, pero hemos sido incapaces
de conseguir que la Agencia Catalana ejerza esta responsabilidad
pública. No lo ha hecho ni siquiera habiéndole aportado toda la
información, toda la documentación, todos los antecedentes con
casos concretos de perjuicios a
ciudadanos realizados por sujetos
que, no es que no estuvieran colegiados, sino que no en realidad
no tenían ninguna capacitación,
ni titulación, ni muy posiblemente ninguna garantía económica ni
financiera y la respuesta ha sido,
simplemente, devolver el expediente de la denuncia. Nos preocupan los profesionales colegiados, lógicamente, pero en estos
casos hemos de tener muy claro
que los perjudicados son especialmente los propios ciudadanos.
Y también la profesión en general,
porque claro, cuando el Colegio
de Administradores de Fincas recibe una queja de un ciudadano
perjudicado o de una comunidad
que ha sido afectada por su administrador, independientemente
de que sea colegiado o no a quien
se dirigen en primera instancia es
al Colegio profesional.
94
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
CARLES SALA:
Como puntualización, esa es otra
de las cuestiones de la ley con las
que, una vez aplicada, yo no estoy
de acuerdo, que es que todo lo que
es el título sancionador va repartido. Según qué cuestiones toca
es la Agència de l’Habitatge de
Catalunya quien aplica el capítulo
sancionador o la Agència Catalana
del Consum. Con lo cual, ahí estáis
desprotegidos porque esos apartados corresponden a la Agència
Catalana del Consum. Si no ejerce sus funciones, ya que estamos
dispuestos si hace falta a tocar algún artículo de la ley siempre que
encontremos algún tipo de apoyo
parlamentario que nos dé suficiencia, pues por qué no rescatar esa
potestad disciplinaria y aplicar las
sanciones oportunas si desde la
Agència Catalana del Consum en
este caso no se realiza.
Habida cuenta de que la Agència Catalana del Consum alude habitualmente a la falta
de concreción del art. 54 para
determinar quién tiene la certificación, la capacitación y
las garantías adecuadas, ¿sería conveniente desarrollar el
precepto a fin de asegurar su
cumplimiento y garantizar la
confianza de los ciudadanos de
que el profesional al que acuden reúne las condiciones legales necesarias y de que el servicio que reciben es el adecuado?
CARLES SALA:
El problema es que en el art. 55
quedaba clarísimo que se tenía
que desarrollar normativamente
cuál era la formación o la titulación
exigida, y en el art. 54 eso quedó
como muy interpretable en la ley.
Bueno, si no acaba recogiéndose
en la LPH en trámite parlamentario esa petición que habéis hecho,
esa enmienda a la titulación, por
qué no, plantear en los servicios
jurídicos ver si en base a lo que
dice el 54.2 podemos plantear una
modificación del decreto 12/2010
y hacer extensivo (con modificaciones evidentemente) todo lo
que es el apartado de formación,
separando la formación exigida
para agentes inmobiliarios y qué
es lo que se consideraría necesario para los administradores de
fincas. Es una posibilidad.
JOAN CREMADES:
Está muy claro a quién corresponde: “El Govern ha d’impulsar les
actuacions necessàries perquè
l’Administració de l’Estat elabori
i aprovi normes de formació mínima i de capacitació profesional
dels agents immobiliaris”, pero es
que se está refiriendo a los Administradores, curiosamente, “amb
la finalitat de millorar la protección dels consumidors en l’exercici
d’aquesta activitat”. No tiene vuelta de hoja, hay que cambiarlo, hay
que concretar todo esto, porque al
fin y al cabo es demasiado para el
ejercicio de la actividad establecer
este doble requisito alternativo,
porque se está abriendo la puerta
a algo que no está claro y a otra
cosa, que esta colegiación ahí se
presume… la verdad es que no
se sabe por qué el legislador en el
año 1999 (reforma de la LPH estatal) introduce los requisitos pero
no establece cuáles son los medios para desarrollar esta ley, es
una especie de vacío, una declaración, casi un brindis al sol. Yo creo
que aquí, estamos en Catalunya,
podemos hacerlo, digo yo.
ENRIQUE VENDRELL:
Queremos ser pioneros, pues habrá que demostrarlo…
MESAS DE TRABAJO
95
96
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
Conclusiones
Coordinadora de Conclusiones:
Sra. Anabel Miró Panzano, Asesora Jurídica de la Junta de Gobierno del CAFBL
MODIFICACIONES ARRENDATICIAS INTRODUCIDAS POR LA LEY 4/2013 DE 4 DE JUNIO
ción servirá, pero en otro caso, es recomendable realizarla por los sistemas tradicionales como el Burofax.
1. Los contratos de arrendamiento se regirán por la
Ley que les resulte aplicable en función de la fecha de
su celebración, coexistiendo distintos regímenes jurídicos, por lo que, salvo pacto en contrario, los contratos sometidos a tácita reconducción,siguen rigiéndose
por el régimen jurídico de Ley 29/1994, en la redacción
anterior a la Ley 4/13.
3. Hay que respetar la posibilidad de desistimiento del
arrendatario una vez transcurridos los primeros seis
meses de duración, aunque no se observe inconveniente para acordar un plazo de preaviso diferente al
de 30 días, aunque se debe tener en cuenta la posible
aplicación de la legislación protectora de los consumidores y usuarios en cuanto a cláusulas abusivas, cuando pueda resultar de aplicación.
2. Las comunicaciones electrónicas a las que hace referencia el art. 4.6 LAU se han de ver como un sistema
complementario para facilitar les comunicaciones entre arrendador y arrendatario. Así, en caso de resultar
efectiva y poder acreditar su contenido, envío y recep-
4. El pacto de realización de obras a cambio de condonación de rentas podrá ser conflictivo, tanto en casos
de desistimiento previo, como si las mismas no se han
desarrollado conforme a lo pactado. En todo caso, se
Lectura de las conclusiones. De izqda. a dcha., Joan Cremades, Carles Sala, Enrique Vendrell y Anabel Miró
CONCLUSIONES
97
deberá reclamar como un incumplimiento contractual, con reclamación de daños y perjuicios, por el
procesamiento ordinario.
5. En los casos de nulidad, separación o divorcio, en
que la atribución del uso de la vivienda arrendada se
concede al cónyuge no titular de forma permanente
o por plazo superior al que resta por cumplir, este no
puede reclamar la devolución de la fianza en su día
entregada, ni las garantías complementarias. Tampoco tiene derecho a regresar a la vivienda, en caso
de desistimiento del cónyuge que ha pasado a ser
titular.
6. En cuanto a la resolución de los contratos inscritos
en el Registro por la vía del art. 27.4, se valora mucho
la problemática de su aplicación, teniendo en cuenta
que no permite recuperar la posesión, ni cuestionar
ningún otro aspecto, para todo lo cual las partes deberán acudir igualmente a la vía judicial.
PROYECTO DE REFORMA DEL LIBRO V, DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: MEJORAS INTRODUCIDAS Y REFORMAS PENDIENTES
Principales reformas:
1) En cuanto a la organización de la comunidad las
principales reformas afectan a: supresión de la doble
convocatoria; notificaciones telemáticas; custodia de
la documentación e introducción de la figura de la
vicepresidencia.
2) Respecto al régimen de adopción de acuerdos,
se establece una nueva regulación, recuperando el
equilibrio de la doble mayoría de propietarios y cuotas, configurando como régimen general el de la mayoría simple, describiendo mejor los supuestos que
requieren mayoría cualificada, y reservando la unanimidad para los casos estrictamente necesarios; se
dota de contenido la abstención en el voto. Se diferencia entre los acuerdos de formación instantánea
y sucesiva, manteniendo la necesidad del consentimiento expreso del propietario afectado para aquellos acuerdos que le priven de sus facultades de uso
y disfrute de elementos comunes.
Anabel Miró
3) Se clarifica el régimen de impugnación de acuerdos,
estableciendo el plazo de caducidad a los tres meses
y al año por los acuerdos contrarios a la ley, así como
la necesidad de estar al corriente de pago. Los días a
quo para la posible impugnación de los acuerdos de
formación instantánea se computará desde la notificación del Acta mientras que para los de formación
sucesiva, desde la notificación del Anexo correspondiente, una vez comprobado si se ha obtenido la
mayoría legalmente requerida. Se considera necesaria una reforma del proyecto en el sentido de que el
cómputo de los presentes, en los acuerdos de formación instantánea, se iniciase desde el momento de la
adopción del acuerdo, pues parece que hay suficientes argumentos que favorecen este cambio, habiendo
98
II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
Sesión de clausura. De izqda. a dcha., Esteve Martí, Joan Cremades, Carles Sala, Enrique Vendrell y Jordi Vilanova
de tener en cuenta que la notificación del acta no es
necesario hacerla fehaciente, y la concordancia con
el propio codi civil català, que en el artículo 122.5 dice
que el plazo de caducidad de las acciones nace, si no
hay norma específica, cuando nace la acción.
4) Mejora la sistemática y ordenación del régimen de
elementos privados y comunes, elementos privativos
en beneficio común, comunes de uso restringido, así
como de las prohibiciones y restricciones de uso de
elementos privativos y comunes.
5) Se fomenta el arbitraje y la mediación, y se regula
el procedimiento judicial de reclamación de deudas,
muy parecido al del artículo 21 de la LPH. Al respecto de este, se sugiere al legislador, o bien hacer una
referencia genérica a este otro, dado que la jurisprudencia ya había dejado clara su aplicación, o bien
acabar de regular algunos aspectos importantes que
no se mencionan y que podrían generar confusión.
En este segundo caso, sería muy favorable la nueva
redacción en el sentido de que permite acumular las
provisiones de fondos posteriores al acuerdo de junta y hasta la fecha de la presentación de la demanda.
Un logro muy significativo, será también la ampliación de la afección real a las deudas de los tres años
anteriores, especialmente ahora, con el gran número
de adjudicaciones de viviendas a entidades financieras que se está produciendo, y que dejan importantes deudas incobrables en las comunidades. Ahora
bien, se hace el advertimiento de que es necesario
modificar la redacción del proyecto, para incluir las
del año corriente, que parece que obedece a un olvido del legislador. No tiene sentido ampliarlo a los
tres años anteriores y no especificar los gastos correspondientes del año en curso en que se produce
la transmisión.
6) Resulta evidente la voluntad del legislador de establecer una clara distinción entre cuota de participación en la propiedad y la cuota especial para reparto
de determinados gastos, debiendo tener en cuenta
las especialidades del título, estatutos o acuerdos de
la junta en este sentido, y prevaleciendo el principio
de autonomía de la voluntad.
7) En cuanto al reparto de gastos, las cuotas especiales de distribución que consten en el título, solo se
podrán modificar por la mayoría cualificada establecida, pero en caso de silencio de este, da preferencia
a los acuerdos de la junta, que solo exigirán la mayoría simple de personas y propietarios, habiéndose
hecho mención a la última jurisprudencia del Tribunal Supremo en este sentido. En cambio, si el Título
CONCLUSIONES
99
De izqda. a dcha., Esteve Martí, Jordi Vilanova, Carles Sala, Joan Cremades y Enrique Vendrell
o los Estatutos establecen un reparto distinto, hará
falta la mayoría cualificada para su alteración.
8) El proyecto no aclara si los propietarios que han votado favorablemente a un acuerdo, después pueden
impugnarlo por ser contrario a ley. Si bien una parte
de la jurisprudencia ha entendido que si están legitimados, en base a la literalidad del precepto, y por
interpretación sistemática, la mayoría se pronuncian
en contra por ser contrario a la seguridad jurídica, a la
buena fe y a la doctrina de los propios actos. En todo
caso se considera necesaria una reforma del proyecto
para dejar claro este aspecto.
9) Por último, respecto a la regulación de nuestra profesión, y la interpretación del término que recoge el
proyecto de “cualificación profesional adecuada” para
aquellos que ejercen el cargo de Secretario-Administrador, queda claro que debe recaer sobre un auténtico profesional titulado y debidamente cualificado
debidamente, si bien la falta de condición de la actual
redacción del precepto conduce a que deba acudirse
a otras disposiciones, como las del Decreto 693/1968
y la Llei del Dret a l’Habitatge. Aunque de acuerdo con
la misma, parece que la competencia para exigir el
cumplimiento de los requisitos del artículo 54 de la
Llei del Dret a l’Habitatge todos aquellos que se dedi-
quen a prestar servicios de administración de fincas,
corresponde al Departament de Consum, se pide que
se encuentre un mecanismo eficiente para hacer el correspondiente seguimiento de todos aquellos que lo
incumplan a fin de defender los derechos de los consumidores.
La colegiación habilita para el ejercicio de la profesión
y presume la cualificación profesional suficiente, aunque ni el artº 553-15 ni el 13.6 LPH, la exigen, en todo
caso quedaría por determinar el contenido de la cualificación necesaria. Se entiende que se deben acreditar
unos conocimientos y está sujeto a un código ético,
por tratarse de una relación de confianza.
Se recuerda la posibilidad de impugnar, por ser contrario a la Ley, y por lo tanto anulable, un acuerdo de
la comunidad nombrando administrador a quien no
ostenta la cualificación profesional legalmente reconocida.
Sería muy conveniente desarrollar este precepto a fin
de asegurar su cumplimiento y garantizar la confianza
de los ciudadanos de que el servicio que reciben es el
adecuado.
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El Periódico 14 de junio de 2013
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El Periódico 14 de junio de 2013
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II FÒRUM JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
El Periódico 14 de junio de 2013
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El Periódico 14 de junio de 2013
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II FÒRUM
JUTGES / ADMINISTRADORS DE FINQUES
LES REFORMES DE LA LAU I DE LA PH
DE CATALUNYA, A DEBAT
BARCELONA, 15 i 16 DE NOVEMBRE DE 2013
GRÀCIES PER LA VOSTRA COL·LABORACIÓ