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INSPECCIÓN Y CERTIFICACIÓN DE LOS EDIFICIOS
ITE. CEE. ACCESIBILIDAD
La posesión de una propiedad Inmobiliaria implica una serie de nuevas obligaciones
legales que la administración pública (ya sea estatal, autonómica o municipal) exige,
y hay una tendencia a que éstas vayan incrementándose en el futuro inmediato.
A fecha de hoy existen dos campos en los que la administración pública exige un
control periódico: La conservación y mantenimiento del edificio y la eficiencia
energética, ambos regulados mediante inspecciones regulares.
INSPECCIÓN TÉCNICA DE LOS EDIFICIOS. ITE
El deber de conservación del edificio (y el deber de rehabilitación en caso necesario)
que le corresponde al propietario viene regulado por la legislación estatal y por las
ordenanzas municipales de cada localidad. En estas ordenanzas se señala cómo ha
de procederse para mantener los edificios en estado de seguridad, salubridad,
accesibilidad, ornato público y decoro a fin de preservar o recuperar en todo
momento las condiciones requeridas para la habitabilidad o el uso efectivo.
La vigilancia y control de los deberes de conservación y rehabilitación le
corresponde a los servicios de inspección municipal competente.
En los municipios donde está implantada la ITE, se establece la obligación de
realizar una inspección técnica periódica de los edificios a partir de una cierta
antigüedad (variable entre 30 y 50 años según el municipio). El objeto de esta
inspección (su periodicidad puede variar entre cinco y diez años) es determinar el
estado de conservación de los edificios, comprobar las condiciones mínimas de
seguridad, salubridad, accesibilidad, ornato público y decoro y determinar, en su
caso, las obras de conservación o rehabilitación que fueren precisas.
La inspección técnica deberá llevarse a cabo por un técnico facultativo competente.
Las actas de inspección técnica han de contener necesariamente información sobre
el estado de los siguientes aspectos del edificio:
a)
b)
c)
d)
Estado de la estructura y cimentación.
Estado de fachadas exteriores, interiores a patios, medianeras y otros
elementos, en especial los que pudieran suponer un peligro para las
personas, tales como cornisas, salientes, vuelos o elementos
ornamentales.
Estado de conservación de cubiertas y azoteas.
Estado general de redes de fontanería y saneamiento.
En algunos municipios se puede requerir información adicional sobre otros aspectos
del edificio, aunque sólo sea a título informativo como puedan ser:
e)
f)
g)
Estado de los elementos de accesibilidad.
Estado de la Instalación eléctrica.
Eficiencia energética de las fachadas.
El resultado de las inspecciones será favorable cuando el edificio reúna las
condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro definidas en la
ordenanza.
Si el resultado de la inspección fuera desfavorable los servicios municipales
competentes suelen girar una visita de inspección y emitir una orden de ejecución. A
continuación, se suele dar un plazo de varios meses a los propietarios para redactar
el proyecto, solicitar la correspondiente licencia urbanística e iniciar los trabajos
necesarios para subsanar las deficiencias descritas en el acta de inspección.
Una vez concluidas las obras, la subsanación de las deficiencias se acredita ante los
servicios municipales competentes, mediante la presentación del certificado final de
obras visado, o en el caso de no precisar proyecto técnico de obras, mediante un
certificado de idoneidad firmado por el arquitecto responsable de las obras
realizadas.
El incumplimiento de la realización del Informe de Inspección Técnica del Edificio
(ITE), acarrea inicialmente la imposición de multas para posteriormente incoar
procedimientos de ejecución subsidiaria. El incumplimiento de la realización de las
obras de subsanación de los defectos detectados, si es que los hubiese, implica una
orden de ejecución forzosa cuyo incumplimiento acarrea inicialmente la imposición
de multas coercitivas. En el caso de no iniciarse las obras en el plazo señalado, se
procederá por el ayuntamiento a la ejecución subsidiaria bajo la dirección de los
técnicos municipales y a costa del propietario y donde puede darse el caso que sea
necesario el desalojo de los ocupantes que también será a costa del propietario.
CERTIFICADO DE EFICIENCIA ENERGÉTICA. CEE
El Real Decreto 235/2013 establece la obligación de poner a disposición de los
compradores o usuarios de los edificios un certificado de eficiencia energética que
deberá incluir información objetiva sobre la eficiencia energética del edificio y unos
valores de referencia, con el fin de que los propietarios o arrendatarios del edificio o
de una parte o unidad de éste puedan comparar y evaluar su eficiencia energética.
Para ello se ha establecido el procedimiento básico que debe cumplir la metodología
de cálculo de la calificación energética, considerando aquellos factores que tienen
más incidencia en el consumo energético y las condiciones técnicas y
administrativas, para la elaboración del certificado de eficiencia energética CEE.
Se establece la obligación al promotor o propietario del edificio o parte del mismo, ya
sea de nueva construcción o existente, la responsabilidad de encargar la
certificación de eficiencia energética del edificio. También será responsable de
conservar la correspondiente documentación.
Para las distintas unidades de un edificio, viviendas o locales destinados a uso
independiente o de titularidad jurídica diferente, situados en un mismo edificio, la
certificación de eficiencia energética se basará, como mínimo, en una certificación
única de todo el edificio o alternativamente en la de una o varias viviendas o locales
representativos del mismo edificio, con las mismas características energéticas. Los
locales destinados a un uso independiente se deben certificar antes de su apertura.
El certificado de eficiencia energética del edificio debe presentarse, por el promotor o
propietario, en su caso, al órgano territorial competente de su Comunidad Autónoma
en materia de certificación energética para su registro.
Los certificados de eficiencia energética estarán a disposición de las autoridades
competentes en materia de eficiencia energética o de edificación que así lo exijan
por inspección o cualquier otro requerimiento, bien incorporados al Libro del edificio,
en el caso de que su existencia sea preceptiva, o bien en poder del propietario del
edificio o de la parte del mismo, o del presidente de la comunidad de propietarios.
El certificado de eficiencia energética contendrá:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
Identificación del edificio o parte del mismo que se certifica
Indicación del procedimiento reconocido utilizado para obtener la
calificación energética.
Indicación de la normativa sobre ahorro y eficiencia energética de
aplicación en el momento de su construcción.
Descripción de las características energéticas del edificio: envolvente
térmica, instalaciones térmicas y de iluminación, condiciones normales
de funcionamiento y ocupación, condiciones de confort térmico,
lumínico, calidad del aire interior y demás datos utilizados para obtener
la calificación energética del edificio.
Calificación de eficiencia energética del edificio expresada mediante la
etiqueta energética.
Para los edificios existentes, documento de recomendaciones para la
mejora de los niveles óptimos o rentables de la eficiencia energética
de un edificio o de parte de este, a menos que no exista ningún
potencial razonable para una mejora de esa índole en comparación
con los requisitos de eficiencia energética vigentes.
Descripción de las pruebas y comprobaciones llevadas a cabo, en su
caso por el técnico competente durante la fase de calificación
energética.
Cumplimiento de los requisitos medioambientales exigidos en las
instalaciones térmicas.
El certificado de eficiencia energética tendrá una validez máxima de diez años.
La obtención del certificado de eficiencia energética otorgará el derecho de
utilización, durante el periodo de validez del mismo, de la etiqueta correspondiente
de calificación de eficiencia energética.
Todos los edificios o unidades de edificios de titularidad privada que sean
frecuentados por el público, con una superficie útil total superior a 500m2, exhibirán
la etiqueta de eficiencia energética de forma obligatoria, en lugar destacado y bien
visible por el público.
El incumplimiento de la realización del Certificado de Eficiencia Energética, así como
otras infracciones relacionadas con el mismo vienen recogidos en la Disposición
adicional tercera de la ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación
urbanas, y puede implicar sanciones económicas con importes que varían entre los
300 € y los 6.000 € según la gravedad de la infracción.
ACCESIBILIDAD
Al marco legal existente relativo al informe técnico del edificio (ITE) y el certificado
de eficiencia energético (CEE), hay que señalar que se van a añadir (o ya se están
añadiendo) nuevos indicadores o parámetros de evaluación, como puede ser el
grado de accesibilidad a las distintas dependencias del edificio y la existencia de
barreras arquitectónicas en los recorridos. Existen Comunidades Autónomas que ya
incluyen un apartado en la ITE sobre este aspecto.
Actualmente al realizarse obras de reforma o rehabilitación en un edificio existente,
se deberá de promover la mejora de la accesibilidad hasta el grado en que a juicio
de la autoridad de control edificatorio se alcance el mayor nivel de adecuación
posible en cada caso, aunque no se cumpla la totalidad de la normativa vigente
regulada en el Documento Básico de Seguridad y Utilización (DB-SUA) del Código
Técnico de la Edificación (CTE).
INFORME DE EVALUACIÓN DE LOS EDIFICIOS. IEE
La suma de estos 3 aspectos independientes:
- Conservación y Mantenimiento
- Eficiencia Energética
- Accesibilidad
se coordinará en el futuro mediante un nuevo documento más amplio, el informe de
evaluación del edificio (IEE), (v. texto IEE)