1. No category

Contactos:
Camilo Andrés Pérez Mojica
[email protected]
María Soledad Mosquera Ramírez
[email protected]
Comité Técnico: 12 de junio de 2015
Acta No: 767
PROGRAMA DE TÍTULOS PARTICIPATIVOS
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)
ADMINISTRADO POR TERRANUM INVERSIÓN S. A. S.
BRC Investor Services S.A.
REVISIÓN PERIÓDICA
TÍTULOS DE PARTICIPACIÓN INMOBILIARIA
Cifras al 31 de marzo de 2015:
Valor total del programa: COP2 billones.
Valor total colocado: COP981.687 millones.
Grupo de activos que componen el PEI: 34.
i AAA (Triple A)
Historia de la calificación:
Revisión periódica Jun./14: i AAA
Revisión extraordinaria Abr./14: i AAA
Revisión periódica Jun./13: i AAA
Calificación inicial Dic./06: i AA+
La información contenida en este documento se basa en el modelo de proyección financiera elaborado por Terranum Inversión S. A. S., el
contrato de fiducia, el prospecto de colocación y demás información remitida por parte de Terranum Inversión S. A. S., en su condición de
administrador inmobiliario, y de Fiduciaria Corficolombiana S. A., en su condición de agente de manejo.
CARACTERÍSTICAS DE LOS TÍTULOS:
Títulos:
Programa de Emisión y Colocación de Títulos Participativos del Patrimonio Autónomo
Estrategias Inmobiliarias.
Ley de circulación:
Nominativos.
Emisor:
Patrimonio Estrategias Inmobiliarias (PEI).
Originador:
Estrategias Corporativas S.A.S.
Administrador inmobiliario:
Terranum Inversión S.A.S. (antes, Administradora Inmobiliaria E.C.S.A.S.).
Monto:
Hasta COP2 billones.
Tramos
Seis tramos emitidos.
Valor Tramos:
Tramo I: COP107.605 millones. Tramo II: COP127.557 millones.
Tramo III: COP204.862 millones. Tramo IV: COP155.129 millones. Tramo V: COP178.995 millones
Tramo VI: COP207.539 millones.
Fecha de emisión de tramos:
Tramo I: 27/Feb/2007. Tramo II: 22/Nov/2007.
Tramo III: 30/Oct/2009. Tramo IV: 21/Mar/2012. Tramo V: 19/Jul/13. Tramo VI: 5/Sep/14.
Valor nominal de los Títulos:
COP3.275.981 cada título, acorde con la última distribución de rendimientos. La inversión
mínima para una emisión primaria y en el mercado secundario es de un (1) título.
Plazo:
99 años prorrogables.
Rentabilidad:
La rentabilidad de los títulos está dada por los ingresos derivados del arrendamiento de
los activos inmobiliarios y de la valorización o la desvalorización de estos.
Readquisición de Títulos:
Los inversionistas tendrán la opción de venderle al Patrimonio Autónomo hasta el 10% de
los títulos que hayan adquirido y mantenido durante un periodo superior a diez (10) años
consecutivos e ininterrumpidos, contados a partir de la fecha de adquisición, de acuerdo
con los términos del prospecto de colocación.
Periodicidad de pago de rendimientos: Semestral.
Agente de manejo:
Fiduciaria Corficolombiana S.A.
Representante legal de inversionistas Fiduciaria Colmena S.A.
Asesor legal:
Brigard & Urrutia Abogados.
Bolsa de Valores:
Bolsa de Valores de Colombia (BVC).
Administrador del Programa de Emisión:
Depósito Centralizado de Valores de Colombia S.A. (DECEVAL).
Destinatarios del Programa:
El público en general, incluyendo los fondos de pensiones y cesantías.
Derecho de suscripción preferencial:
Los inversionistas de los títulos del Patrimonio Autónomo a la fecha de publicación del
aviso de oferta de un nuevo tramo tendrán derecho a suscribir preferencialmente los
títulos del nuevo tramo.
1.
El portafolio de inversiones del PEI está
compuesto
por
activos
inmobiliarios
de
constante valorización, que son rentados a
compañías que tienen buena calidad crediticia.
Estos aspectos, sumados a los resultados
favorables de las emisiones de los tramos en
términos de demanda y precios (Tabla 1), han
derivado en un creciente valor unitario de los
títulos participativos emitidos por el PEI desde la
FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN
El Comité Técnico de BRC Investor Services S.A.
SCV en su revisión periódica confirmó la calificación de
títulos de participación inmobiliaria de i AAA del
Programa de Títulos Participativos emitidos por el
Patrimonio Autónomo Estrategias Inmobiliarias PEI.
2 de 9
CAL-F-13-FOR-12-R2
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS
PROGRAMA DE TÍTULOS PARTICIPATIVOS
emisión del primer tramo en 2007, indicador que,
al cierre de marzo de 2015, tuvo un incremento
acumulado de 63,0%. El plan de expansión del
PEI para los próximos tres años incluye la
adquisición de inmuebles de alta calidad por sus
características de construcción y ubicación
geográfica. Esto contribuirá a la valorización del
portafolio de activos y a la demanda por
unidades arrendables, factores que permitirán
que el valor de los títulos participativos siga
creciendo. Al cierre de marzo de 2015, el valor unitario
de los títulos fue de COP8.150.871 con un crecimiento
anual de 3,7%, levemente menor al incremento de
4,2% registrado un año atrás.
Desde la fecha de adquisición de cada una de las
propiedades que conforman el portafolio de
inversiones del PEI, su valorización ha sido de
21,6% en promedio. Esto ha sido posible por el
adecuado y oportuno mantenimiento de los
inmuebles y la estrategia del administrador
inmobiliario, Terranum Inversión, enfocada en la
adquisición de activos inmobiliarios de alta
calidad, y en su expansión y remodelación,
aspectos que esperamos continúen, permitiendo
que el portafolio siga valorizándose. La incursión
del PEI en proyectos en etapas tempranas (construidos
a la medida de un arrendatario) contribuye a una mejor
rentabilidad para los inversionistas de los títulos
participativos. Estos proyectos presentan riesgos de
construcción asociados con la posibilidad de
interrupción de las obras, y riesgos de contraparte,
derivados de los anticipos entregados a los
constructores; no obstante, Terranum Inversión
implementa mecanismos para mitigar dichos riesgos,
para obtener más detalles, consulte el documento de
calificación del Programa de Emisión y Colocación de
Bonos Ordinarios en www.brc.com.co.
Tabla 1: Emisiones de tramos del PEI
Emsiones del PEI
Fecha de colocación
Monto colocado ($ millones)
Demandado (x veces)
Núimero de títulos
Precio del título ($)
Tramo I
Tramo II
Tramo III Tramo IV
Tramo V
Tramo VI
27/02/2007 22/11/2007 30/10/2009 21/03/2012 19/07/2013
107.605
Total
05/09/2014
127.557
204.862
155.129
4,5
11,9*
43,6**
91,7***
21.521
23.405
33.311
21.666
178.995
22.831
207.539
26.040
5.000.000
5.450.000
6.150.000
7.160.000
7.840.000
7.970.000
981.687
95,9**** 260,4*****
148.774
* Remanente de $8.960 millones demandado 11,9 veces
** Remanente de $13.000 millones demandado 43,6 veces
*** Remanente de $18.007 millones demandado 91,7 veces
**** Remanente de $6,335 millones demandado 95,9 veces
Fuente: Terranum Inversión S.A.S.
El crecimiento del vehículo de inversión ha
permitido una continua diversificación del
portafolio de inversiones por tipo de activo,
localización geográfica y arrendatario (gráficos
4, 6 y 7 de la ficha técnica). Dicha diversificación,
disminuyó la exposición de los ingresos ante
eventuales inestabilidades en el mercado
inmobiliario, catástrofes naturales, coyunturas
políticas focalizadas o cambios en el perfil
crediticio de los arrendatarios. Considerando su
plan de adquisiciones para los próximos tres
años, el PEI mantendría o mejoraría la
atomización de los ingresos del portafolio, lo cual
favorece la generación de niveles de rentabilidad
recurrentes. A marzo de 2015, los ingresos derivados
de los activos inmuebles ubicados en Bogotá
concentraban 61% del total; sin embargo, el riesgo
asociado con la concentración está mitigado
parcialmente por el alto nivel de valorización de estas
propiedades y la buena calidad crediticia de sus
arrendatarios. El PEI continua adquiriendo propiedades
en ciudades diferentes a las principales del país, lo cual
es un aspecto positivo para la diversificación del
vehículo y favorece la rentabilidad de los títulos
participativos, ya que, de acuerdo con la información de
Terranum Inversión, esos inmuebles tienen buenas
perspectivas de valorización por su ubicación y
características de construcción.
Al cierre de diciembre de 2014, el flujo de caja
operativo ajustado (flujo de caja de operación menos
gastos de inversión [CAPEX] y capital de trabajo, y los
gastos financieros) acumulado del PEI fue de
COP77.045 millones y tuvo un aumento anual de
18,4%, resultado del crecimiento anual de 33,2% de los
ingresos netos y del aumento de 28,6% de los gastos
operativos y de administración (Tabla 2). Entre 2012 y
2014, el crecimiento promedio anual del flujo de caja
operativo ajustado fue 19,4% y la ejecución del
presupuesto por dicha variable fue de 111% en
promedio. El presupuesto para el cierre de 2015
considera un crecimiento anual del flujo de caja
operativo de 6,8%, menor al dinamismo observado en
años anteriores, principalmente, por los mayores gastos
financieros derivados del endeudamiento adicional que
tomaría el PEI para que el portafolio de activos
inmobiliarios crezca.
Tabla 2: Ejecución presupuestal del PEI
Millones de pesos
Ingresos brutos
Vacancia (-)
Cartera no recuperable (-)
Ing. Reembolsables (+)
Otros ingresos (+)
Ingresos netos
Subtotal gastos operativos no reembolsables
Subtotal gastos operativos reembolsables
Total gastos operativos
Diciembre de 2014
%
Variación
ejecución
anual
102,6%
33,1%
Ejecutado
130.532
(503)
280
2.454
132.774
83,1%
92,6%
101,9%
9,1%
2,9%
36,5%
33,2%
12.528
8.273
103,9%
108,9%
21,9%
32,7%
marzo de 2015
%
Variación
ejecución
anual
102,5%
17,1%
Ejecutado
35.061
(251)
80
800
35.689
1.710
1.763
20.801
105,8%
26,0%
3.474
Ingresos operativos netos
111.973
101,2%
34,6%
32.215
Total gastos de administración
16.438
107,3%
32,1%
4.756
95.485
(13.593)
(4.846)
77.045
100,2%
69,3%
74,3%
111,4%
35,2%
136,2%
-3001,8%
18,4%
EBITDA
Rendimientos Financieros Operativos Netos
Inversiones CAPEX y capital de trabajo (-)
Flujo de caja operativo
27.459
(3.365)
(3.308)
20.786
83,3%
114,9%
101,9%
167,0%
50,9%
71,3%
17,4%
62,9%
80,4%
-27,5%
12,8%
70,7%
-11,4%
107,0%
21,7%
94,1%
26,3%
109,6%
80,5%
361,1%
104,2%
21,1%
31,5%
352,5%
7,2%
Por otra parte, como se observa en
ficha técnica, a marzo de 2015,
arrendatarios concentraron 7,9%
ingresos totales, quienes cuentan
Fuente: Terranum Inversión S. A. S.
Cálculos: BRC Investor Services S.A.
el Gráfico 7 de la
los dos mayores
y 7,5% de los
con una buena
Una calificación de riesgo emitida por BRC Investor Services S.A. SCV es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una
recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título, sino
una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información
contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello, no asumimos responsabilidad
por errores u omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.
3 de 9
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS
PROGRAMA DE TÍTULOS PARTICIPATIVOS
calidad crediticia que disminuye la probabilidad de
pérdida por el eventual incumplimiento en el pago de
los cánones. Para mitigar el riesgo de crédito asociado
con los arrendatarios, el administrador definió políticas
de seguimiento crediticio y de gestión de cobranza. La
implementación de tales políticas le ha permitido
mantener un nivel promedio de recaudo mensual de
cartera de 94,1% en el último año (abr.14/mar.15),
mayor al recaudo promedio de 91,5% observado en la
pasada revisión periódica (abr.13/mar.14).
activo), ante lo cual la rentabilidad acumulada se
ubicaría entre 12% y 13% en los próximos tres
años, aspecto al que daremos seguimiento. Al
cierre de marzo de 2015, la rentabilidad efectiva anual
acumulada desde la emisión del primer tramo, en
febrero de 2007, de 13,66% fue levemente menor al
14,0% observado al 31 de marzo de 2014 (Gráfico 2 de
la ficha técnica), principalmente, por la menor
rentabilidad proveniente del flujo de ingresos por
arrendamientos, lo que derivó del decrecimiento de la
inflación entre 2012 y 2013. El 13 de febrero de 2015,
el
administrador
distribuyó
los
rendimientos
correspondientes al segundo semestre de 2014 por un
valor de COP300.036 por título. De manera que, para
aquellos inversionistas que entraron al PEI desde la
emisión del primer tramo, el retorno total por título
ascendió a COP3.884.430 (Tabla 3), equivalente a una
recuperación del monto invertido por título en el primer
tramo (COP5.000.000) de 77,7%.
Desde su inicio de operaciones en 2007, el
vehículo de inversión ha mantenido niveles de
vacancia física (medida en metros cuadrados)
menores
que
4,5%,
una
apropiada
diversificación de los contratos de arrendamiento
por fecha de vencimiento (Gráfico 5 de la ficha
técnica) y una tasa de renovación de estos
contratos cercana a 95%, aspectos que han
contribuido con la tendencia creciente en el valor
de los títulos participativos y su baja volatilidad.
El menor crecimiento económico de Colombia
que prevemos para 2015 y 2016 podría afectar la
demanda por unidades arrendables en áreas de
oficinas, comercio y bodegas. No obstante,
considerando las estrategias de Terranum
Inversión para
mantener una base de
arrendatarios estable, enfocadas en mantener
precios de renta competitivos y realizar mejoras
en los inmuebles, la vacancia física continuaría
ubicándose en niveles menores al promedio de
2,1% observado en los últimos tres años. Entre
marzo de 2014 e igual mes de 2015, el indicador de
vacancia física mensual se ubicó en 1,4% en promedio,
inferior
al
1,7%
observado
un
año
atrás
(mar.13/mar.14). Por otra parte, de los contratos de
arrendamiento vigentes a abril de 2015, el 53,3% de los
ingresos derivados de estos tienen plazo de vencimiento
superior a siete años, el 13,3% y el 11,3% tienen
vencimientos en 2023 y 2027, respectivamente, lo que
permite limitar el riesgo asociado con cambios en el
ciclo de la economía colombiana en el corto plazo.
Tabla 3: Pago de rendimientos por tramo
Fecha de emisiones y distribución
de rendimientos
Valor del
título
27-feb-07 (emisión primer tramo)
15-ago-07
22-nov-07 (emisión segundo tramo)
14-feb-08
15-ago-08
13-feb-09
18-ago-09
30-oct-09 (emisión tercer tramo)
11-feb-10
13-ago-10
14-feb-11
12-ago-11
14-feb-12
21-mar-12 (emisión cuarto tramo)
15-ago-12
14-feb-13
19-jul-13 (emisión quinto tramo)
15-ago-13
14-feb-14
15-ago-14
5-sep-14 (emisión sexto tramo)
13-feb-15
31-mar-15
$ 5.000.000
TOTAL
Rendimientos pagados por título
Tramo I
Tramo II
Tramo III
Tramo IV
Tramo V
$
149.975
$
$
$
$
122.492
235.864
257.329
231.935
$
$
$
$
122.492
235.864
257.329
231.935
$
$
$
$
$
179.010
241.515
272.448
250.794
329.485
$
$
$
$
$
179.010
241.515
272.448
250.794
329.485
$
$
$
$
$
179.010
241.515
272.448
250.794
329.485
$
$
205.480
313.960
$
$
205.480
313.960
$
$
205.480
313.960
$
$
205.480
313.960
$
$
$
213.838
316.246
264.023
$
$
$
213.838
316.246
264.023
$
$
$
213.838
316.246
264.023
$
$
$
213.838
316.246
264.023
$
$
$
213.838
316.246
264.023
$
300.036
$
300.036
$
300.036
$
300.036
$
300.036
Tramo VI
$ 5.450.000
$ 6.150.000
$ 7.160.000
$ 7.840.000
$ 7.970.000
$
300.036
$ 8.150.871
$ 3.884.430
$ 3.734.455
$ 2.886.835
$ 1.613.583
$ 1.094.143
$ 300.036
Fuente: Terranum Inversión S.A.S.
Cálculos: BRC Investor Services S.A.
El vehículo de inversión cuenta con una fuente de
financiación de corto plazo, cuyo uso principal es
para adquirir parte de las propiedades mientras
ingresan los recursos de las emisiones de los
tramos, y mantiene un apalancamiento de largo
plazo para financiar la construcción, adquisición
y expansión de algunos activos. A marzo de
2015, el endeudamiento del PEI fue del 27,8%
del valor del patrimonio autónomo, que se
mantendría en niveles similares en lo que resta
del año para financiar principalmente los
anticipos entregados a los constructores de los
proyectos en etapas tempranas y las compras de
activos a titularizar en los próximos tramos a
emitir. Terranum Inversión ha estudiado la
posibilidad
de
usar
instrumentos
de
financiamiento estructural para futuras compras
de activos inmuebles, apalancamiento que
tendría un menor costo frente a las líneas de
crédito de corto plazo que usa actualmente, lo
que favorecería la rentabilidad de los títulos
La constante valorización y los bajos niveles de
vacancia de las propiedades del PEI derivaron en
una rentabilidad efectiva anual acumulada,
desde su inicio de operaciones hasta el 31 de
marzo de 2015, de 13,66%, con una volatilidad
de 0,12% en el último año, con lo que se
consolidó como una alternativa atractiva frente a
otros vehículos de inversión de largo plazo. En lo
que resta de 2015 y 2016, la competencia de
otros vehículos de inversión con características
similares podría afectar los precios de compra de
algunas propiedades y derivar en menores tasas
de renta (cap rate, indicador del canon de
arrendamiento neto sobre valor de compra del
Una calificación de riesgo emitida por BRC Investor Services S.A. SCV es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una
recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título, sino
una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información
contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello, no asumimos responsabilidad
por errores u omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.
4 de 9
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS
PROGRAMA DE TÍTULOS PARTICIPATIVOS
participativos en el largo plazo. De acuerdo con la
política establecida por Terranum Inversión, el PEI tiene
un límite máximo de endeudamiento de largo plazo
(deuda con vencimiento mayor a un año) de 35% del
valor del patrimonio autónomo y uno de 30% para la
deuda de corto plazo. Al cierre de marzo de 2015, los
niveles de endeudamiento de largo y corto plazo fueron
de 13,7% y 14,2%, respectivamente.
Eficacia en la Gestión de Portafolios del PEI, cuya
calificación es G aaa, www.brc.com.co).
De acuerdo con la información remitida por Terranum
Inversión S.A.S., la entidad no ha sido sujeta a
llamados de atención ni sanciones por parte de los
entes de control.
2.
El instrumento de inversión ha generado niveles
competitivos de rentabilidad que han derivado en
una alta demanda de títulos participativos del
PEI en el mercado secundario. Esto se refleja en
el precio negociado de hasta un 15% superior
respecto al valor de referencia (valor del título
participativo emitido por el PEI) y en el creciente
número de transacciones. Por ende, y
considerando los competitivos niveles de
rentabilidad esperados en el segundo semestre
de 2015 y en 2016, prevemos que la demanda
por estos papeles en el mercado continúe, lo que
favorecería la colocación de nuevas emisiones de
títulos participativos. Al cierre de marzo de 2015, las
transacciones de títulos participativos del PEI en el
mercado secundario acumularon 5.837 desde la emisión
del primer tramo por un valor total de COP977.031
millones.
ESTRUCTURA DE LA TITULARIZACIÓN
La consecución de los recursos para la constitución del
Patrimonio Estrategias Inmobiliarias inicia con la
emisión de títulos respaldados por los derechos y las
obligaciones de los contratos de promesa de
compraventa de los activos inmobiliarios previamente
firmados con los propietarios de los bienes. El
patrimonio autónomo únicamente compra aquellas
propiedades que ya se encuentren arrendadas (en caso
contrario, debe contar con la aprobación del Comité
Asesor), condición que busca garantizar la estabilidad
de los ingresos una vez se haya realizado la inversión
en el activo.
Con los recursos provenientes de la emisión, se
ejecutan los contratos de compra-venta y los activos
pasan a ser propiedad del patrimonio autónomo, dichos
inmuebles constituyen el portafolio de inversiones que
conforma el PEI, y son administrados por un operador
profesional, que se encarga de todos los procesos
operativos asociados con el mantenimiento y el
funcionamiento de las instalaciones (vigilancia, aseo,
administración, entre otros).
El administrador ha mejorado la diversificación
del PEI por tipo de inversionista a medida que ha
emitido cada uno de los tramos; así, la
participación de los fondos de pensiones bajó a
58,9% con la emisión del sexto tramo desde
88,5% en el primero, mientras que la
representatividad de las personas naturales
aumentó a 27,9% desde 0,3% (Gráfico 8 de la
ficha técnica). La atomización de los aportes
permitiría limitar las fluctuaciones en el valor de
mercado de los títulos en un escenario en el que
los
mayores
inversionistas
vendan
sus
participaciones. Desde la emisión del primer tramo en
el 2007 hasta el cierre de marzo de 2015, el número de
inversionistas del PEI ascendió a 1.210 desde 24 y, en
la medida en que se realicen otras emisiones, la
diversificación
por
inversionista
aumentaría
gradualmente.
Con la titularidad de los bienes, el patrimonio autónomo
recibe como principal ingreso las rentas de las
mencionadas propiedades, las cuales se traducirán,
luego de cancelar todos los costos y gastos de emisión,
administración y operación, en la parte principal de los
rendimientos distribuibles, que a su vez, junto con la
valorización o la desvalorización de los activos,
determinarán la rentabilidad de los inversionistas.
Gráfico 1: Esquema de la titularización - PEI
Comité Asesor
(5 Miembros)
Administrador Inmobiliario
Terranum Inversión S. A. S.
Representante legal de los
tenedores de los títulos
Fiduciaria Colmena
Agente de Manejo - Fiduciaria Corficolombiana
El administrador inmobiliario respalda la operación del
PEI en sus procesos administrativos y operativos. Estos
funcionan a través de una plataforma integral de
servicios que cuenta con herramientas para realizar una
gestión eficiente, en particular, en lo referente a la
valoración de activos y proyectos, la actualización de
avalúos, el control de la cartera, y la valoración de los
títulos participativos (para obtener más detalles sobre
los aspectos cualitativos, consulte el documento de
I
N
V
E
R
S
I
O
N
I
S
T
A
S
PATRIMONIO
AUTÓNOMO
Recursos
Fondo de
readqui si ci ón
Títulos
Participativos
Recursos
Fondo de
operaci ón
Propiedades
AgentesColocadores
Correval - Corredores Asociados
Ingresos por arrendamientos /
Otros ingresos
Rendimientos
P
R
O
P
I
E
T
A
R
I
O
S
A
R
R
E
N
D
A
T
A
R
I
O
S
Fuente: Terranum Inversión S. A. S.
Una calificación de riesgo emitida por BRC Investor Services S.A. SCV es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una
recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título, sino
una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información
contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello, no asumimos responsabilidad
por errores u omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.
5 de 9
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS
PROGRAMA DE TÍTULOS PARTICIPATIVOS
DEL
disminuye parcialmente el riesgo asociado con la alta
concentración.
El administrador inmobiliario se rige por límites en la
concentración por arrendatario, por tipo y por ubicación
del activo, y por el nivel de endeudamiento del PEI,
aspectos que se incorporan en el prospecto de emisión
y en el contrato de fiducia.
Endeudamiento financiero
Según el prospecto de colocación, el Patrimonio
Autónomo puede obtener recursos a través de
endeudamiento financiero, con el propósito de realizar
mejoras a los activos inmobiliarios, financiar el Fondo
de Operación y maximizar el retorno potencial para los
inversionistas.
3.
COMPOSICIÓN Y DIVERSIFICACIÓN
PORTAFOLIO DE INVERSIONES
Límite por arrendatario: Los ingresos provenientes
de un arrendatario y de sus sociedades relacionadas no
pueden exceder el 40% de los ingresos anuales del
Patrimonio Autónomo. Asimismo, el valor de los activos
arrendados a un arrendatario y a sus sociedades
relacionadas no puede exceder el 40% del valor total
de los activos del Patrimonio Autónomo.
El valor total del endeudamiento financiero de corto
plazo no puede exceder el 30% del valor del Patrimonio
Autónomo, mientras que el apalancamiento de largo
plazo tiene un límite máximo de 35% del valor del
Patrimonio Autónomo; además, el Comité Asesor debe
aprobar previamente el endeudamiento.
En la medida en que se han emitido los tramos la
diversificación por arrendatario ha aumentado (Gráfico
7 de la ficha técnica) y a marzo de 2015, la
concentración en el mayor arrendatario fue de 7,9%.
A marzo de 2015, el PEI hizo uso de su capacidad de
endeudamiento por un valor equivalente al 27,8% del
valor del Patrimonio Autónomo.
Límite por tipo de activo: La concentración en cada
una de las diferentes clases de activos inmobiliarios
admisibles para invertir no puede superar el 70% del
valor total de los activos inmobiliarios del Patrimonio
Autónomo ni de los ingresos anuales de este.
4.
OPORTUNIDADES Y AMENAZAS
Qué podría llevarnos a bajar la calificación:
BRC identificó los siguientes aspectos de mejora y/o
seguimiento del PEI y/o de la industria que podrían
afectar la calificación actual:
Los activos inmobiliarios admisibles para invertir son los
siguientes: 1) oficinas en edificios con altas
especificaciones de seguridad y calidad; 2) grandes
superficies comerciales con un área de construcción de
más de 2.500 m2; 3) bodegas con altas especificaciones
de seguridad y calidad; 4) locales comerciales con un
área de construcción de menos de 2.500 m2; 5) centros
comerciales ubicados en zonas de alta densidad; 6)
otros activos comerciales que presenten una
rentabilidad esperada atractiva y que permita un mayor
nivel de diversificación del portafolio.
Límite por ubicación: El valor de los activos
inmobiliarios ubicados en Bogotá no puede ser superior
al 85% del total, mientras que el valor de los bienes
inmuebles situados en Medellín y Cali no puede exceder
el 50% (en cada ciudad). Asimismo, la concentración en
otras zonas del país no puede ser mayor al 30%.

Una disminución importante en los niveles de
rentabilidad de los títulos participativos, ya sea
como consecuencia de una menor valorización de
los activos inmobiliarios o una afectación sobre los
flujos de ingresos por arrendamiento.

La menor diversificación del portafolio de activos
inmobiliarios por ubicación geográfica, tipo de activo
o arrendatario.

El deterioro del flujo de caja del PEI, por cualquier
factor asociado con el decrecimiento de los ingresos
o el crecimiento de los gastos, que afecte la
distribución de rendimientos a los tenedores de los
títulos participativos.
La visita técnica para el proceso de calificación se realizó
con la oportunidad suficiente por la disponibilidad de la
entidad y la entrega de la información se cumplió en los
tiempos previstos y de acuerdo con los requerimientos de
la calificadora. Es necesario mencionar que se ha revisado
la información pública disponible para contrastar con la
información entregada por la entidad.
Como observamos en el Gráfico 6 de la ficha técnica, a
marzo de 2015, la concentración de los inmuebles
ubicados en Bogotá fue de 61%, menor al 70%
observado tras la emisión del quinto tramo. A pesar de
la alta participación de los ingresos provenientes de las
unidades arrendables situadas en dicha ciudad, es
importante señalar que los activos localizados allí tienen
un alto nivel de valorización y que sus arrendatarios
cuentan con una buena calidad crediticia, lo cual
Se aclara que la calificadora de riesgos no realiza funciones
de auditoría, por tanto, la administración de la entidad
asume entera responsabilidad sobre la integridad y
veracidad de toda la información entregada y que ha
servido de base para la elaboración del presente informe.
Una calificación de riesgo emitida por BRC Investor Services S.A. SCV es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una
recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título, sino
una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información
contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello, no asumimos responsabilidad
por errores u omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.
6 de 9
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS
PROGRAMA DE TÍTULOS PARTICIPATIVOS
5.
FICHA TÉCNICA
CALIFICACIÓN DE TÍTULOS DE PARTICIPACIÓN INMOBILIARIA
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)
Calificación:
Contactos:
Camilo Andrés Pérez Mojica
María Soledad Mosquera Ramírez
i AAA
[email protected]
Administrador Inmobiliario:
Agente de Manejo:
Fecha Última Calificación:
Terranum Inversión S. A. S.
Fiduciaria Corficolombiana S. A.
12 de junio de 2015
[email protected]
Seguimiento a:
31 de marzo de 2015
DEFINICIÓN DE LA CALIFICACIÓN
Títulos de Participación Inmobiliaria
Gráfico 2. Evolución rentabilidad acumulada vs benchmark (serie mensual) /3
i AAA
La calificación i AAA indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el
capital es sumamente alta por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de
valorización) y los flujos provenientes de los cánones de arrendamiento.
EVOLUCIÓN DEL TÍTULO
18%
16%
14%
Recursos Administrados y Rentabilidad Obtenida
31 de marzo de 2015
Valor en miles al:
$ 8.150,9
Crecimiento Anual del valor del título
Crecimiento Semestral del valor del título
12%
jul-10
feb-11
sep-11
3,74%
2,52%
abr-12
nov-12
jun-13
ene-14
ago-14
mar-15
ago-14
mar-15
IPC + 10%E.A. (Acumulado)
Rentabilidad Acumulada del Portafolio
Gráfico 3. Valor de la Unidad
Gráfico 1. Valor del Título
$ Miles
$Miles
14.000
8.000
13.000
12.000
7.500
11.000
7.000
10.000
9.000
6.500
8.000
6.000
jul-10
feb-11
sep-11
abr-12
nov-12
jun-13
ene-14
ago-14
mar-15
Tabla 1: Desempeño Financiero
VEHICULO DE INVERSIÓN /1
7.000
jul-10
feb-11
sep-11
abr-12
nov-12
jun-13
ene-14
Tabla 2: Concentración en los Cinco Mayores Arrendatarios
Anual
Semestre
Trimestre
Rentabilidad
Volatilidad
13,76%
0,12%
13,65%
0,01%
13,65%
0,01%
BENCHMARK /2
Rentabilidad
Volatilidad
Anual
11,66%
0,22%
Semestre
11,48%
0,06%
Trimestre
11,43%
0,05%
Arrendatario
Primero
Segundo
Tercero
Cuarto
Quinto
Total
Tramo I Mar 07
0,0%
0,0%
58,7%
0,0%
0,0%
58,7%
Tramo I, II, Tramo I, II,
Tramo I y II Tramo I, II y Tramo I, II,
III, IV, V Ago III, IV, V, VI
Nov 07
III Nov 09 III, IV Mar 12
13
a Mar./15*
0,0%
23,2%
26,4%
0,0%
0,0%
49,7%
0,0%
12,6%
14,7%
0,0%
0,0%
27,3%
0,0%
10,5%
9,2%
8,4%
5,2%
33,3%
0,0%
10,4%
9,1%
8,3%
5,2%
33,0%
7,9%
7,5%
6,6%
6,0%
5,2%
33,2%
Página 1 de 2
1/ Rentabilidad acumulada E.A Periodo Semestre: Últimos 6 meses calendario corrido a partir de la fecha de seguimiento.
2/Grupo comparable establecido por BRC Standard & Poor's de características similares en el mercado.
3/ El benckmark de IPC + 9% aplica para los inversionistas que adquieran participaciones del quinto tramo en adelante. El IPC +10% se mantiene para los inversionistas de los tramos anteriores al quinto.
* Participaciones dentro de esta clasificación incluyen activos inmobiliarios pendientes por titularizar.
La información contenida en este informe proviene de la Sociedad Administradora y la Superintendencia Financiera de Colombia; Cálculos realizados por BRC Standard & Poor's. Una calificación otorgada por BRC Standard & Poor's a una cartera colectiva o fondo de inversión, no implica
recomendación para hacer o mantener la inversión o suscripción en la cartera, sino una evaluación sobre el riesgo de administración y operacional del portafolio por una parte y sobre los riesgos de crédito y de mercado a que está expuesto el mismo. La información contenida en esta
publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas, por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.
Una calificación de riesgo emitida por BRC Investor Services S.A. SCV es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una
recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título, sino
una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información
contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello, no asumimos responsabilidad
por errores u omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.
7 de 9
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS
PROGRAMA DE TÍTULOS PARTICIPATIVOS
CALIFICACIÓN DE TÍTULOS DE PARTICIPACIÓN INMOBILIARIA
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)
Calificación:
Contactos:
Camilo Andrés Pérez Mojica
María Soledad Mosquera Ramírez
[email protected]
[email protected]
Gráfico 4. Composición por tipo de activo
90%
16%
34%
80%
6%
50%
36%
39%
40%
28%
17%
30%
34%
38%
19%
13%
6%
4%
16%
18%
22%
19%
18%
8%
11%
60%
22%
7%
20%
70%
Fecha
Concentración Mayor Adherente
Concentración 10
Mayores
dic-13
dic-14
mar-15
21,2%
26,2%
26,2%
74,2%
74,2%
71,9%
Tabla 4. Retornos ajustados por nivel de riesgo
12 MESES A MAR./14 12 MESES A MAR./15
20%
25%
23%
22%
10%
20%
Information Ratio /4
Beta /5
0%
Tramo I Mar 07
Bodega
Tramo I y II Nov 07 Tramo I, II y III Nov Tramo I, II, III, IV Tramo I, II, III, IV, V Tramo I, II, III, IV,
09
Mar 12
Ago 13
V, VI Mar./15*
Centro Comercial
Gran Superficie
Terranum Inversión S. A. S.
Fiduciaria Corficolombiana S. A.
12 de junio de 2015
31 de marzo de 2015
Tabla 3. Concentración de inversionistas
100%
14%
i AAA
Administrador Inmobiliario:
Agente de Manejo:
Fecha Última Calificación:
Seguimiento a:
Locales Comerciales
Oficinas Multi-arrendatario
1,98
-
0,46
Correlación con rent.
objetivo /6
0,40
0,69
0,51
0,30
Sede Corporativa
Gráfico 8. Composición por inversionista
Gráfico 5. Distribución de vencimiento de contratos
16%
100%
14%
90%
12%
80%
10%
70%
8%
3%
10%
4%
10%
4%
13%
6%
8%
16%
15%
7%
7%
14%
16%
28%
63%
62%
59%
60%
8%
50%
6%
40%
4%
30%
2%
88%
87%
72%
20%
0%
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034
Dic./14
Abr./15
10%
0%
Tramo I Mar 07 Tramo I y II Nov Tramo I, II y III Tramo I, II, III, IV Tramo I, II, III,
07
Nov 09
Mar 12
IV, V Dic 13
Gráfico 6. Composición por ubicación
100%
8%
17%
10%
80%
45%
30%
21%
8%
22%
Fondos de pensiones y cesantías
Individual
Aseguradora
Tramo I, II, III,
IV, V, VI
Mar./15*
Otros
5%
9%
19%
60%
40%
55%
20%
71%
75%
69%
70%
61%
0%
Tramo I Mar 07
Bogotá
Tramo I y II Nov 07 Tramo I, II y III Nov Tramo I, II, III, IV Tramo I, II, III, IV, V Tramo I, II, III, IV,
09
Mar 12
Ago 13
V, VI Mar./15*
Medellín
Alrededores Bogotá
Cali
Barranquilla
Manizales
Gráfico 7. Composición por arrendatario
100%
80%
41%
36%
57%
54%
54%
49%
15%
0%
9%
10%
0%
9%
10%
6%
7%
8%
8%
60%
40%
59%
26%
20%
23%
0%
13%
Tramo I Mar 07 Tramo I y II Nov 07 Tramo I, II y III Nov Tramo I, II, III, IV Tramo I, II, III, IV, V Tramo I, II, III, IV,
09
Mar 12
Ago 13
V, VI Mar./15*
Pacific Rubiales
Banco Corpbanca/Helm Bank
Almacenes Éxito
Siemens
Isagen
Carvajal
Suppla
Ciplas
Hewlett Packard
Alfacer
Otros
Página 2 de 2
4/ Information ratio: mide la rentabilidad extra obtenida por el vehículo de inversión como consecuencia de la habilidad del gestor con relación al mercado, teniendo en cuenta la volatilidad del exceso de los retornos sobre el Benchmark. Cuánto más grande es el indicador implica un mayor
retorno que su tasa objetivo con una volatilidad menor.
5/ Beta: mide la volatilidad relativa (el riesgo) del vehículo, siendo 1 la volatilidad de la rentabilidad objetivo. Un beta superior a 1 significa que el portafolio tiene una volatilidad mayor que su Benchmark. Un beta inferior a 1 implica que el portafolio es menos volátil que su rentabilidad objetivo.
6/ Correlación: Relación recíproca o medida de asociación lineal entre el valor de la unidad del PEI y la rentabilidad objetivo.
* Participaciones dentro de esta clasificación incluyen activos inmobiliarios pendientes por titularizar.
La información contenida en este informe proviene de la Sociedad Administradora y la Superintendencia Financiera de Colombia; Cálculos realizados por BRC Standard & Poor's. Una calificación otorgada por BRC Standard & Poor's a una cartera colectiva o fondo de inversión, no implica
recomendación para hacer o mantener la inversión o suscripción en la cartera, sino una evaluación sobre el riesgo de administración y operacional del portafolio por una parte y sobre los riesgos de crédito y de mercado a que está expuesto el mismo. La información contenida en esta
publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas, por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.
Una calificación de riesgo emitida por BRC Investor Services S.A. SCV es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una recomendación
para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título, sino una evaluación sobre la
probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información contenida en esta publicación ha sido
obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello, no asumimos responsabilidad por errores u omisiones o por resultados derivados del
uso de esta información.
8 de 9
PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS
PROGRAMA DE TÍTULOS PARTICIPATIVOS
CALIFICACIONES DE TÍTULOS DE PARTICIPACIÓN INMOBILIARIA
Las escalas entre i AA e i CC pueden tener un signo (+) o (-), que indica si la calificación se aproxima a la categoría inmediatamente
superior o inferior, respectivamente.
◘
Grado de inversión
ESCALA
DEFINICIÓN
i AAA
La calificación i AAA indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es sumamente
alta por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los
cánones de arrendamiento.
i AA
La calificación i AA indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados es muy alta por la calidad y
características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones de
arrendamiento. No obstante, los rendimientos de los títulos con esta calificación podrían ser vulnerables ante
acontecimientos adversos en comparación con aquellos calificados en la máxima categoría.
i A
La calificación i A indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es alta por la
calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones
de arrendamiento. No obstante, los rendimientos de los títulos con esta calificación podrían ser más vulnerables ante
acontecimientos adversos en comparación con aquellos calificados en categorías superiores.
i BBB
La calificación i BBB indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es aceptable
por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los
cánones de arrendamiento. Sin embargo, los rendimientos de los títulos con esta calificación son más vulnerables ante
acontecimientos adversos en comparación con aquellos calificados en categorías superiores.
◘
ESCALA
i BB
i B
Grado de no inversión o alto riesgo
DEFINICIÓN
La calificación i BB indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es limitada por
la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones
de arrendamiento.
La calificación i B indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es baja por la
calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los cánones
de arrendamiento.
i CCC
La calificación i CCC indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es muy baja
por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los
cánones de arrendamiento.
i CC
La calificación i CC indica que la probabilidad de generar los rendimientos proyectados y recuperar el capital es sumamente
baja por la calidad y características de los activos subyacentes (perspectivas de valorización) y los flujos provenientes de los
cánones de arrendamiento.
E
La calificación E indica que BRC Investor Services no cuenta con la información suficiente para calificar.
Una calificación de riesgo emitida por BRC Investor Services S.A. SCV es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una recomendación
para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título, sino una evaluación sobre la
probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La información contenida en esta publicación ha sido
obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello, no asumimos responsabilidad por errores u omisiones o por resultados derivados del
uso de esta información.
9 de 9