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Equilibrium Clasificadora de Riesgo S.A.
Contactos:
Jaime Tarazona
[email protected]
Hernán Regis
[email protected]
511- 616 0400
SCOTIA SOCIEDAD TITULIZADORA S.A.
“PATRIMONIO FIDEICOMETIDO SCOTIABANK CENTRO COMERCIAL ATOCONGO OPEN PLAZA Y
CENTRO COMERCIAL LOS JARDINES OPEN PLAZA DECRETO SUPREMO N° 093-2002-EF, TÍTULO XI”
Lima, Perú
03 de febrero de 2016
Clasificación
Primer Programa de Bonos de Titulización
C.C. Atocongo Open Plaza y
C.C. Los Jardines Open Plaza
(Primera Emisión)
Categoría
AA+.pe
Definición de Categoría
Refleja muy alta capacidad de pagar el capital e intereses en
los términos y condiciones pactados. Las diferencias entre
esta clasificación y la inmediata superior son mínimas.
“La clasificación no implica recomendación para comprar, vender o mantener instrumentos de la empresa clasificada”
Activos Titulizados:
Derechos de Cobro y Cuotas Futuras pendientes de pago del Contrato de Arrendamiento Financiero y
los Contratos de Cesión de Derechos de Crédito. Asimismo, se podrán titulizar los Derechos de Cobro y las Cuotas Futuras de los Nuevos CAF-SBP, siempre que éstos den lugar a nuevas Emisiones
de Bonos Titulizados.
Las Fábricas:
C.C. Open Plaza Atocongo y C.C. Open Plaza Los Jardines
Originador:
Scotiabank Perú S.A.A.
Emisor:
Patrimonio Fideicometido Scotiabank Centro Comercial Open Plaza Atocongo y Centro Comercial
Open Plaza Los Jardines –D.S. Nº 093-2002-EF-Título XI
Deudor:
Open Plaza S.A.
CAFs (*):
Son los Contratos de Arrendamiento Financiero suscrito entre el Originador y Open Plaza.
Fiduciario de Titulización: Scotia Sociedad Titulizadora S.A.
Fiduciario de las Garantías: Banco de Crédito del Perú
Agente de las Garantías:
Scotiabank Perú S.A.A
Monto del Programa:
S/70.0 millones
Primera Emisión:
S/54.4 millones
Monto en Circulación (**): S/51.2 millones
(*) Contratos celebrados entre Scotiabank Perú S.A.A. y Open Plaza S.A. (antes Malls Perú S.A.) el 26 de diciembre de 2007 (Atocongo 1), el 12 de
setiembre de 2008 (Atocongo 2) y el 08 de abril de 2009 (Los Jardines) mediante el cual Scotiabank Perú S.A.A. otorga en arrendamiento financiero
a Open Plaza S.A. la Fábrica Atocongo (C.C. Atocongo) y la Fábrica Trujillo (C.C. Los Jardines).
(**) Monto en circulación a setiembre de 2015.
Historia de Clasificación: Primera Emisión de Bonos de Titulización - C.C. Atocongo Open Plaza y C.C. Los Jardines Open Plaza
→ AA+.pe (01.04.2014).
Para la presente clasificación se ha utilizado el modelo económico financiero del Emisor elaborado por la Entidad Estructuradora, el Acto Constitutivo
del Fideicomiso de Titulización, el Contrato de Fideicomiso en Garantía de Bonos de Titulización, el Contrato Marco de Garantías, el Prospecto del
Primer Programa de Bonos de Titulización – C.C. Open Plaza Atocongo y C.C. Open Plaza Los Jardines, los Prospectos Complementarios, así como los
Estados Financieros Auditados de Open Plaza correspondiente a los ejercicios 2011, 2012, 2013 y 2014 y Estados Financieros No Auditados al 30 de
setiembre de 2014 y 2015.
Fundamento: Luego del análisis efectuado, el Comité de
Clasificación de Equilibrium Clasificadora de Riesgo S.A.
decidió ratificar la categoría AA+.pe a la Primera Emisión
contemplada dentro del Primer Programa de Bonos de Titulización - Centro Comercial Atocongo Open Plaza y Centro
Comercial Los Jardines Open Plaza (en adelante los Bonos
Titulizados).
La clasificación otorgada se sustenta en la estructura misma
de la emisión, la cual se encuentra respaldada por la tituliza-
La nomenclatura “pe” refleja riesgos sólo comparables en el Perú.
ción de los derechos de cobro y las cuotas futuras pendientes
de pago de los Contratos de Arrendamiento Financiero
(CAFs) de los Centros Comerciales Open Plaza Atocongo y
Los Jardines (en adelante los Centros Comerciales), así como
por los flujos provenientes de los Contratos de Cesión de
Derechos de Crédito (rentas y otros ingresos derivados de los
contratos de subarrendamiento de los Centros Comerciales),
los mismos que permiten cubrir de manera adecuada el servicio de deuda de los Bonos Titulizados. Asimismo, la es-
tructura incorpora garantías y resguardos tanto para Open
Plaza S.A. como para el Patrimonio Fideicometido (Emisor),
entre los que se encuentra la constitución de una Cuenta
Reserva para el pago del servicio de deuda conformada por
las siguientes tres cuotas, la misma que permite atenuar los
desfases que pudieran existir en los flujos que se trasladan al
Patrimonio. Adicionalmente, existe la garantía de la Fábrica
y el terreno de los Centros Comerciales, cuyo valor de realización cubre en 2.90 veces el monto máximo del programa y
3.97 veces el monto en circulación de los bonos al 30 de
setiembre de 2015. De igual manera, la clasificación otorgada considera la fianza corporativa de Open Plaza.
Es de señalar que la estructura contempla también un Contrato Marco de Garantías (intercreditor agreement) bajo el cual
se busca regular la relación entre los acreedores y establecer
reglas para la ejecución de las garantías relacionadas a los
Bonos Titulizados y, de ser el caso, nuevos financiamientos
relacionados con la ampliación de los Centros Comerciales.
La clasificación también toma en consideración la solvencia
de las entidades que conforman la estructura: Scotia Sociedad Titulizadora y Open Plaza S.A., así como el respaldo
patrimonial que otorga Falabella Perú -accionista principal
de Open Plaza- quien pertenece al Grupo Falabella, conglomerado que cuenta con una importante participación en el
sector retail en la región, registrando operaciones en Argentina, Chile, Uruguay, Colombia, Brasil y Perú, consolidándose así como uno de los más importantes grupos dedicados al
retail en Sudamérica. En línea con lo anterior, se debe señalar que la holding ha asegurado en su guía de inversiones
para el periodo 2015-2018 un plan de US$4,363 millones,
superior en 6.4% millones al anunciado en el 2013 para el
periodo 2014-2017. En este sentido, el 53% del plan de inversiones se destinaría a la apertura de 140 nuevas tiendas y
11 centros comerciales en seis países en los cuales opera la
holding, dando prioridad a los mercados de Colombia y Perú.
No obstante lo señalado anteriormente, limita el poder otorgar una clasificación mayor a los Bonos Titulizados el alto
nivel de activos gravados que mantiene Open Plaza producto
del financiamiento de las construcciones de sus centros comerciales que realiza con operaciones de leasing. A esto se
suman los ajustados indicadores de liquidez, el riesgo sectorial inherente al cual se encuentra expuesto Open Plaza (retail / consumo) y el potencial ajuste en uno de los resguardos
financieros.
Open Plaza se dedica al desarrollo y/o construcción de proyectos inmobiliarios o comerciales, así como a la administración de los mismos. Sus ingresos provienen principalmente
del arriendo de los locales comerciales. Al 30 de setiembre
de 2015, la Empresa opera los siguientes centros comerciales: Open Plaza Angamos, Open Plaza Piura y Open Plaza
Atocongo, mientras que en formato Power Center1: Open
Plaza La Marina (San Miguel), Open Plaza Canta Callao,
Open Plaza Chiclayo, Open Plaza Los Jardines (Trujillo),
Open Plaza Pucallpa, Open Plaza Cajamarca y Open Plaza
Huánuco. Los dos últimos han sido inaugurados en el mes de
diciembre de 2014 y representaron una inversión conjunta de
aproximadamente S/280 millones. Adicionalmente, Open
Plaza –en conjunto con Falabella Perú– cuenta con una participación de 40% en el capital social de Plaza S.A, empresa
constituida en sociedad con Ripley S.A. (Perú) y Malls Plaza
S.A. (Chile), a través de la cual se vienen desarrollando
diversos centros comerciales y que, a la fecha de análisis, le
genera importantes ingresos a la Compañía. Es importante
mencionar que el 11 de diciembre de 2015, Falabella Perú
S.A.A. anunció mediante Hecho de Importancia que reestructurará su operación inmobiliaria en el Perú -llevada a
cabo a través de Aventura Plaza S.A. y Open Plaza S.A- en
un solo brazo inmobiliario en un plazo de 12 meses.
El desempeño financiero de Open Plaza se ha incrementado
sostenidamente en los últimos ejercicios, lo cual se ha visto
reflejado en un mayor EBITDA, el mismo que recoge la
apertura de los C.C. en Huánuco y Cajamarca, así como la
maduración de los negocios de sus locatarios y de las tiendas anclas relacionadas (Saga Falabella, Sodimac y Tottus).
Es relevante señalar que desde el año 2011 este indicador
recoge el cambio en la política contable relacionada al
tratamiento de las propiedades de inversión, lo cual implicó
el incremento en la vida útil de los activos fijos de la Compañía, con lo cual se generó a su vez una menor carga de
depreciación respecto a períodos anteriores.
Es importante mencionar que los resultados al 30 de setiembre de 2015 recogen el impacto de la menor participación de los resultados en su asociada Aventura Plaza, toda
vez que durante el mes de abril de 2015 OP redujo su participación de 23% a 20%, siendo Falabella Perú quien ejerció
el derecho de aporte. Suma a lo anterior el incremento en el
gasto financiero de 24.2% con respecto a setiembre de
2014, impactando en el resultado neto que totalizó S/42.2
millones, 2.0% menor a lo registrado en el mismo periodo
del ejercicio previo.
La menor utilidad generada implicó un menor retorno anualizado promedio para el accionista (ROAE) que se redujo de
11.05% a 9.70%, mientras que el retorno anualizado promedio de los activos (ROAA) se ubicó en 5.65%, cifra inferior a
la registrada al cierre del ejercicio 2014 (6.40%). En la medida que continúen consolidándose las inversiones realizadas
por la Compañía en los próximos ejercicios, se espera una
mejora en los indicadores mencionados.
Sobre los ratios financieros de Open Plaza, estos han mostrado un adecuado desempeño, a pesar del posible ajuste en
la cobertura del servicio de deuda producto del próximo
vencimiento de un préstamo de mediano plazo con una
entidad local que será reestructurado, así como por indicadores de liquidez que se sitúan en rangos ajustados, registrando inclusive déficit de capital de trabajo.
El apalancamiento contable (pasivo / patrimonio) y financiero (deuda financiera total / EBITDA) de OP disminuye al
30 de setiembre de 2015 explicado por el aporte de capital
de S/40.0 millones realizado durante el primer trimestre de
2015, así como por los mayores niveles de generación. No
obstante el menor apalancamiento, es importante mencionar
que ha cambiado la estrategia de financiamiento de las
inversiones de la Compañía, optando por un esquema de
endeudamiento con Falabella Perú debido a que puede
acceder a mejores condiciones de mercado. Ello se ha visto
1
Formatos comerciales de menor tamaño que los centros comerciales tradicionales, se caracterizan por tener dos o tres tiendas ancla y otros locales comerciales
que complementa la oferta de productos.
2
reflejado a través de dos préstamos recibidos por el importe
total de S/50.0 millones durante la segunda mitad del 2015
para financiar las actividades de construcción del nuevo
C.C. en Huancayo.
La mejora de la generación registrada durante los últimos
ejercicios permite cumplir de forma adecuada con los resguardos financieros establecidos en sus contratos de financiamiento. Es así que al 30 de setiembre de 2015, el
EBITDA cubre el Servicio de deuda (calculado en base a la
medición de los resguardos de la emisión con un mínimo de
1.20 veces) en 2.29 veces (2.45 veces a diciembre de 2014),
la Deuda Financiera en relación al Patrimonio Neto que debe
ser menor a 1.50 veces se situó en 0.57 veces (0.62 veces a
diciembre de 2014), mientras que la Deuda Financiera en
relación a sus Activos Fijos más las Inversiones en Valores
que debe ser menor a 0.65 veces fue de 0.35 veces (0.36
veces a diciembre de 2015). Equilibrium considera que de no
existir cambio en las condiciones actuales de endeudamiento,
el resguardo financiero de EBITDA/Servicio de Deuda que
Open Plaza se encuentra obligado a cumplir podría ajustarse
en los próximos meses explicado por el vencimiento de una
obligación en el corto plazo. No obstante, de acuerdo a lo
manifestado por la Compañía, a la fecha de análisis se viene
trabajando en solventar dicha situación, con lo cual Open
Plaza estaría cumpliendo con el covenant señalado.
La clasificación asignada a la Primera Emisión de Bonos
Titulizados – Centro Comercial Atocongo Open Plaza y
Centro Comercial Los Jardines Open Plaza pondera la cobertura que otorgan las rentas de los Centros Comerciales sobre
el servicio de deuda, así como el tamaño y la representatividad de los mismos en la estructura de ingresos de Open Plaza
(los Centros Comerciales de la presente titulización generan
el 26.9% de los ingresos totales). Al tercer trimestre de 2015,
la cobertura del servicio de deuda (Rentas / Servicio de Deuda) se ubica en 4.83 veces. Adicionalmente, según el modelo
financiero elaborado por el Estructurador y OP, las coberturas proyectadas mejorarán en los próximos ejercicios en la
medida que se incrementen las rentas esperadas.
Finalmente, la Compañía tiene el reto de continuar expandiendo sus operaciones en un entorno cada vez más competitivo por la presencia de nuevos operadores, así como por
el menor ritmo de crecimiento de la economía local. Equilibrium continuará realizando seguimiento al desempeño de
las operaciones de Open Plaza con el objetivo que sus indicadores, estructura de financiamiento y capacidad de pago
reflejen adecuadamente la clasificación asignada en la presente titulización. Un tema de especial consideración, son la
implicancias que tendrá la reestructuración societaria anunciada por Falabella Perú con respecto a los activos de Aventura Plaza.
Fortalezas
1. Buen desempeño financiero y comercial de Open Plaza.
2. Experiencia en el negocio retail, sólida posición de Falabella Perú y respaldo de S.A.C.I. Falabella, que opera en los principales mercados de América Latina.
3. Garantías suficientes sobre el outstanding de los bonos.
Debilidades
1. Alto porcentaje de activos gravados.
2. Ajustados niveles de liquidez.
3. Elevados requerimientos de fondos para las inversiones asociadas al core del negocio.
Oportunidades
1. Bajo nivel de penetración del retail moderno en provincias.
2. Incremento del ingreso real del consumidor.
3. Ingreso al mercado peruano de marcas de mayor ticket promedio que permitirían incrementar la renta variable percibida.
Amenazas
1. Sensibilidad del sector retail a los ciclos económicos.
2. Potencial ingreso de nuevos operadores en los mercados en los cuales la Compañía tiene presencia.
3. Dificultad para ubicar y adquirir terrenos debido al incremento en el precio de los terrenos.
3
El ajustado crecimiento se explica por la menor inversión
pública debido al cambio de autoridades locales y regionales y a la continua contracción de la inversión privada por la
menor confianza del sector empresarial, la cual presentó un
detrimento anualizado de 4.48% al cierre del tercer trimestre de 2015, según estima el BCRP (-1.68% durante el
2014). Con el objetivo de contrarrestar los efectos antes
señalados, el MEF viene tomando acciones para impulsar la
demanda interna. De esta manera, el BCRP ubicó el crecimiento anual de la demanda interna en 2.46% al cierre del
tercer trimestre de 2015 y considera igualmente que el
crecimiento se irá recuperando progresivamente. Ello se
encuentra sustentado en la recuperación de los sectores
primarios, la reducción del precio del petróleo, la mayor
ejecución de los planes de inversión y el impacto de las
medidas fiscales adoptadas en los últimos meses. No obstante lo anterior, esta expectativa se podría afectar por la
apreciación del Dólar, la intensificación de la ralentización
de la economía China, así como el potencial impacto climatológico del Fenómeno El Niño en la costa peruana.
ANÁLISIS DE LA ECONOMÍA
Entorno Internacional
El desempeño de la economía global al tercer trimestre del
2015 ha sido heterogéneo y muestra señales mixtas de crecimiento, siendo el panorama actual de gran volatilidad e
incertidumbre respecto a las reacciones de los mercados
mundiales. Los tres factores que han influenciado el desarrollo de los mercados son la tendencia de fortalecimiento
del Dólar y la paulatina recuperación de la economía norteamericana, la crisis griega y la caída de la bolsa de
Shanghái. Este contexto ha llevado a una nueva reducción
de las estimaciones de crecimiento global del BCRP de
3.2% a 3.0% para el año 2015.
Desde mediados del 2014 el Dólar Estadounidense se ha ido
fortaleciendo, presentando en los últimos meses una apreciación importante. Asimismo, en noviembre de 2015, la
Oficina de Estadísticas Laborales de los Estados Unidos
anunció que el índice de precios al consumidor se incrementó por tercer mes consecutivo en 0.2% y se registró una
inflación anualizada de 2.0%, cifra que no se registraba
desde febrero de 2013, estando en línea con la meta de
inflación de la FED. Lo antes mencionado, así como las
mejores condiciones en el mercado laboral, propiciaron que
el 16 de diciembre de 2015 la FED decidiera incrementar el
objetivo para la tasa de fondos federales en un rango de
entre 0.25% y 0.5%. Adicionalmente, se proyectan futuros
incrementos graduales en la medida que los objetivos de la
FED (máximo empleo e inflación controlada en 2.0%) se
continúen cumpliendo. Este cambio incidirá en el encarecimiento gradual del crédito, en un mayor rendimiento de los
bonos de largo plazo y un menor flujo de capitales a las
economías emergentes.
PBI, Demanda Interna e Inversión Privada
30.00%
25.00%
PBI (% 12m)
20.00%
15.00%
10.00%
5.00%
0.00%
-5.00%
Dm.Int e Inv.Priv (% 12m)
10.00%
9.00%
8.00%
7.00%
6.00%
5.00%
4.00%
3.00%
2.00%
1.00%
0.00%
-10.00%
T110 T310 T111 T311 T112 T312 T113 T313 T114 T314 T115 T315
PBI
Demanda Interna
Inversión Privada
Fuente: BCRP / Elaboración: Equilibrium
Entorno Local
El contexto económico externo de apreciación del Dólar de
la mano de la volatilidad generada por la crisis griega y la
caída de la bolsa China impactaron en la economía local,
traduciéndose en un recorte de los precios de los minerales.
Asimismo, la ralentización de la economía China -principal
importador de commodities- también fue un factor que
afectó el plano local. Tras el resultado de crecimiento de
abril, con un incremento mensual de 4.0% en el producto,
se esperaba el inicio de una recuperación en la economía
peruana; sin embargo, los resultados de mayo (+1.2%)
significaron que el resultado de abril solo fue un dinamismo
transitorio debido al desempeño favorable de la pesca. En el
mes de junio se registró nuevamente un desenvolvimiento
positivo (+3.87%) sustentado en la recuperación de la demanda externa de productos tradicionales, así como en la
evolución favorable de la demanda interna. El incremento
anual del producto fue de 2.19% para el periodo octubre
2014 - setiembre 2015, según las estimaciones del BCRP.
Es así que para el 2015 las proyecciones iniciales -que
apuntaban a un crecimiento entre 4.5% y 4.8%- se vienen
ajustando por parte de algunos analistas financieros, quienes
sitúan el crecimiento en rangos entre 2.8% y 3.0%.
 Inflación
Al 30 de noviembre de 2015, la inflación interanual fue
de 4.17%, reflejando una tendencia creciente en lo que
va del año y ubicándose por encima del rango meta de
inflación del BCRP (entre 1% y 3%). Los principales
determinantes durante el ejercicio 2015 han sido los
mayores precios en alimentos, energía, agua potable,
educación; así como en rubros que tienen alta correlación con el tipo de cambio como alquiler de vivienda y
adquisición de vehículos. La inflación en los alimentos
(+5.30%) se registró por anomalías climatológicas que
generaron desabastecimiento en determinados productos
agrícolas perecibles, así como por la menor disposición
a sembrar en los valles de Lima y Huánuco. Adicionalmente, impactó en la inflación los reajustes tarifarios en
los servicios eléctricos realizados por Osinergmin debido al mayor tipo de cambio y cargos especiales para financiar inversiones; los cuales fueron compensados con
el menor costo de los hidrocarburos. Dada la actual coyuntura se esperaría que las expectativas de inflación
converjan al rango meta en los ejercicios 2016-2017.
Respecto a los instrumentos de política, el Directorio
del BCRP acordó incrementar la tasa de referencia de
3.50% a 3.75% el pasado 11 de diciembre de 2015; tras
4
realizar un aumento previo en el mes de setiembre del
mismo año (de 3.25% a 3.50%). Respaldó esta decisión
el incremento en la inflación esperada y los choques
transitorios de oferta, así como las señales mixtas de recuperación en la economía mundial y la alta volatilidad
en los mercados financieros y cambiarios. Por otro lado,
se continuó con la política de colocación de Certificados
de Depósitos para generar mayor liquidez en el mercado
secundario y se fomentó la desdolarización de los créditos inyectando liquidez en Soles.
cambiario”, con la finalidad de evitar que las intervenciones del BCRP alteren la liquidez en el sistema financiero. Durante el presente ejercicio se dieron vencimientos netos en dicho instrumento por US$390 millones.
Sector Centros Comerciales
Respecto al sector comercial, a setiembre del 2015 el segmento cuenta con 1'508,101 m2 de área arrendable (GLA)
en Lima y 929,556 m2 en provincias. De acuerdo a Colliers
International, este stock respondería a incrementos de
47,000 m2 en Lima y 43,000 m2 en provincia realizados
durante el segundo trimestre del año. Se espera que la consolidación de la oferta existente pase a ser la variable con
mayor incidencia en el desarrollo del segmento, dejando de
ser intensivo en construcción de nuevos centros. A la fecha
de análisis, el inventario de área arrendable está distribuido
en tiendas anclas, módulos, food courts y 2,843 locales de
ventas.
 Se Acentúa la Depreciación de la Moneda Local
frente al Dólar Estadounidense
La culminación de la política de compra de bonos de tesoro por parte de la FED mediante el tapering fue el
principal agente en el mercado cambiario, generando la
devaluación de divisas internacionalmente al contraerse
la oferta de Dólares. En el plano local, el fin de los
Quantitative Easings resultó en un deterioro del Sol de
6.81% durante el 2014, cerrando en S/2.98. Asimismo,
la reducción de los precios de los commodities por la
desaceleración en China y Europa, también afectó la entrada de flujos de Dólares al mercado peruano, devaluando el Sol.
Respecto a los locales de venta, se evidenció un crecimiento
de 15.33% al tercer trimestre del año, toda vez que diciembre de 2014 cerró con 2,465 tiendas arrendables. Es de
resaltar que esta evolución en el inventario de tiendas no fue
correspondido por un dinamismo equivalente en la absorción de las mismas, incrementando la tasa de vacancia a
5.1% (3.7% a diciembre de 2014). Este incremento en la
vacancia, que se viene observando en los últimos periodos,
explicaría la reorientación del sector comercial a una consolidación de la oferta existente así como por la inauguración
de nuevos centros comerciales durante el año.
Durante el ejercicio 2015, la menor demanda presentada
por China, aunada a la crisis Griega y la incertidumbre
general de los mercados impactaron en la cotización de
moneda local. Asimismo, la expectativa de un posible
incremento en las tasas de interés de la FED generó presiones para que las tasas de depósitos que paguen los
bancos estadounidenses se incremente, incentivando a
que los flujos de capitales regresen a dicho país. Debido
a ello, el tipo de cambio promedio de venta se ubicó en
S/3.402 al 28 de diciembre de 2015, reflejando una depreciación de 13.82% en el presente ejercicio.
En relación al mix de tiendas, la oferta de prendas de vestir
es la de mayor presencia, al comprender el 49.6% de los
locales, seguido por la categoría restaurantes, que abarca el
11.7% de la oferta de tiendas. Entre los principales ingresos
de marcas reconocidas internacionalmente durante el año
2015 destacan: H&M, Crate & Barrel, Komonoya, entre
otras. El incremento de la clase media emergente habría
sido el catalizador del desarrollo de negocios minoristas,
haciendo que el sector retail presente un crecimiento anual
promedio de 7.7% durante los últimos 5 años.
Tipo de Cambio e Intervención Cambiaria
Compras Netas ( Mill. US$ )
3000
3.40
2000
3.20
1000
3.00
0
-1000
2.80
-2000
2.60
-3000
2.40
Compras Netas BCRP (mill. US$)
ANTECEDENTES
Operaciones Open Plaza S.A.
El sector de centros comerciales se ha desarrollado bajo dos
formatos. El primero corresponde a los C.C. con una o
varias tiendas anclas generadoras de tráfico con una oferta
grande de comercios menores y/o medianos, como es el
caso del Jockey Plaza, Plaza San Miguel y Mega Plaza,
mientras que el segundo formato corresponde a los Power
Center que es un modelo centrado en la utilización de dos o
tres tiendas anclas del grupo con un número reducido de
comercios menores.
TC Interbancario
Fuente: BCRP / Elaboración: Equilibrium
Es de resaltar que, en búsqueda de mitigar los efectos de
la volatilidad del tipo de cambio, el BCRP mantuvo su
política de intervención en el mercado cambiario. En
línea con lo anterior, se realizaron ventas netas de Dólares por US$7.8 mil millones al 17 de diciembre de 2015
y se mantuvo un saldo en operaciones de REPO de moneda por S/28.6 mil millones. Adicionalmente, es importante señalar que en setiembre de 2014 se creó un
tercer instrumento de intervención denominado “swap
Los ingresos de Open Plaza provienen principalmente del
arriendo de locales comerciales. El sistema de renta contempla el pago del mayor valor entre un monto fijo y un
5
porcentaje de la venta neta de cada tienda. Cerca del 70%
de los ingresos por concepto de arriendo percibidos por la
Compañía corresponden al cobro de tarifas fijas establecidas según contrato, lo cual otorga estabilidad a los ingresos
percibidos. Los plazos de los contratos de arriendo para las
Tiendas anclas son por un período de 10 años renovables y
para las tiendas pequeñas el período fluctúa entre tres y
cinco años.
su participación en Aventura Plaza S.A. (antes 23%), toda
vez que decidió ceder su derecho a realizar incrementos de
capital a favor de Falabella Perú. No obstante lo anterior, el
Grupo Falabella mantiene una participación de 40% dentro
del accionariado de Aventura Plaza S.A. Al respecto, se ha
informado al mercado mediante Hecho de Importancia de
fecha 11 de diciembre de 2015 que Falabella Perú S.A.A.
reestructurará su operación inmobiliaria en el Perú en un
periodo de 12 meses.
Al 30 de setiembre de 2015, Open Plaza opera los siguientes centros comerciales: Open Plaza Angamos, Open Plaza
Piura, Open Plaza Atocongo y Open Plaza Pucallpa. En
formato Power Center2: Open Plaza La Marina (San Miguel), Open Plaza Canta Callao, Open Plaza Chiclayo,
Open Plaza Los Jardines (Trujillo), Open Plaza Cajamarca
y Open Plaza Huánuco. Se debe indicar que estos dos últimos se inauguraron en el mes de diciembre de 2014.
Estrategia y Posición Competitiva de Open Plaza S.A.
La estrategia de Open Plaza es continuar desarrollando
nuevos Centros Comerciales y Power Centers que alberguen las tiendas del Grupo y otros operadores menores. En
línea con lo anterior, Open Plaza busca generar una oferta
comercial atractiva a través de un importante número de
locales que entreguen a sus clientes diversos productos,
servicios, food court y servicios bancarios que complementen la oferta con el objeto de incrementar el número de
visitas y el área de influencia.
El año 2015 ha sido estratégico para consolidar y expandir
las operaciones de Open Plaza. Por un lado, inició la construcción del C.C. Open Plaza Huancayo, que permitirá
incrementar el área arrendable del la Compañía en 45 mil
m2 distribuidos en tres niveles; así como incrementar la
cobertura de las tiendas anclas del Grupo con la presencia
de Saga Falabella, Hipermercados Tottus y Sodimac, oferta
que será complementada con 120 tiendas menores. La inversión estimada en dicho proyecto es de S/280 millones y
generará 3,500 empleos directos en el departamento de
Junín. Si bien durante la primera mitad del 2015 se experimentaron algunos retrasos en la construcción de la obra,
estos ya han sido superados con la licencia definitiva otorgada por la Municipalidad Provincial de Huancayo y se
espera inicie operaciones antes del segundo trimestre de
2016.
La incursión de Open Plaza S.A. en provincia complementa
en esas zonas una mayor oferta de productos mejorado con
diversión, servicios bancarios, entre otros. El Grupo considera que la consolidación del negocio se ve favorecido por
el uso de tarjetas de crédito, principalmente de las tarjetas
CMR, como medio para impulsar el consumo. No existe
una segmentación por nivel socioeconómico, básicamente
se orienta a las familias de la zona donde se ubica el Centro
Comercial o Power Center. Actualmente por la ubicación
de éstos, Open Plaza atiende a familias de los niveles socioeconómicos A, B y C.
ESTRUCTURA DE LOS BONOS TITULIZADOS
CENTRO COMERCIAL ATOCONGO Y LOS
JARDINES
Tras realizar una inversión aproximada de US$9.0 millones,
desde el mes de junio de 2015 se inició la ampliación del
C.C. Open Plaza Piura, lo cual permitirá incrementar el área
arrendable en 4,000 m2 hasta totalizar 41,000 m2. Adicionalmente, en un área de 8,500 m2 se ha construido una
nueva cochera de vehículos que permitirá incrementar aún
más el flujo de visitas del Centro Comercial. Las ampliaciones antes indicadas permitirán incrementar el flujo de
visitas en 11% y la facturación en hasta un 8%, según lo
manifestado por OP.
La estructura de la titulización contempla la constitución de
un Fideicomiso de Titulización y Garantías Especiales, las
cuales comprenden el Contrato de Cesión de Créditos, el
Fideicomiso de Garantía de los Bonos de Titulización y la
Fianza de Open Plaza.
Fideicomiso de Titulización
Scotiabank Perú S.A.A. como Originador transfirió en
dominio fiduciario a favor de Scotia Sociedad Titulizadora
S.A., con la intervención de Open Plaza S.A. (antes Malls
Perú S.A.), los Derechos de Cobro y las Cuotas Futuras
derivadas de los CAFs para la constitución del Patrimonio
denominado “Patrimonio Fideicometido Scotiabank Centro
Comercial Open Plaza Atocongo y Centro Comercial Open
Plaza Los Jardines –D.S. Nº 093-2002-EF-Título XI”, siendo el Patrimonio Fideicometido quien emitió los Bonos
Titulizados. El programa inscrito contempla un máximo de
hasta S/70.0 millones.
Adicionalmente, Open Plaza Atocongo obtuvo el 11 de
setiembre de 2015 la licencia del anteproyecto para poder
realizar ampliaciones en sus nuevas tiendas de moda, deporte y cine las cuales se espera concluyan en el 2016.
Es importante señalar que Open Plaza mantiene una participación de 20% en Aventura Plaza S.A. (antes Inversiones
Corporativas Alfa S.A.) empresa constituida en sociedad
con Ripley (Perú) y Malls Plaza S.A. (Chile), a través de la
cual se desarrollan centros comerciales en el Perú. Cabe
señalar que durante el año 2015 Open Plaza S.A. disminuyó
2
Los Power Center son formatos comerciales de menor tamaño que los centros
comerciales tradicionales, se caracterizan por tener dos o tres tiendas anclas y
otros locales comerciales que complementa la oferta de productos.
6
7. Modificación de tasa de interés y plazo de la
facilidad en los Contratos de Arrendamiento
Financiero
Originador
Deudor
1.b Suscripción de los CAFs y Cesión
de Rentas de Subarrendatarias
2. (i) Cesión de
Derecho de Cobro
y Cuotas Futuras
de los CAFs (no
incluye IGV).
(ii) Cesión de
Rentas de
Subarrendatarias
6. Pago de Transferencia
Fiduciaria
Fideicomiso de
Titulización
9.a Fianza
Solidaria
8.
Pago de Rentas por Alquiler de
1.a Contratos de Alquiler de Tiendas
Subarrendatarias
Tiendas
Fideicomiso en
Garantía
9.b Pago de
Bonos
4.Emisión
de
Bonos
5.Captación
de Fondos
3. Otorgamiento de
Garantía
•
•
•
•
•
Bonistas
•
Fuente y elaboración: Scotiabank Perú S.A.A.
La emisión pública, realizada el día 06 de mayo de 2014,
fue por un importe de S/54.4 millones. Dichos bonos pagan
cupones mensuales hasta el 09 de mayo de 2028, a una tasa
fija nominal anual de 7.1250%.


Cuenta Recaudadora.- Es la cuenta en la que las subarrendatarias depositan el íntegro de las rentas, según
sus respectivos Contratos de Subarrendamiento y/o
Contratos de Subarrendamiento futuros. Asimismo se
depositaron los fondos captados producto de la colocación de la Primera Emisión.
Contrato Marco
de Acreedores

Cuenta de Gastos.- Es la cuenta en la que se depositan
los recursos provenientes de la cuenta recaudadora para
atender los gastos del Patrimonio.

Cuenta de Cobertura de Cuota.- En esta cuenta Open
Plaza deberá depositar, a requerimiento del Fiduciario,
un monto equivalente al saldo restante requerido para
cubrir el monto del servicio de deuda de la Emisión que
corresponda en caso éste no haya podido ser cubierto
por las cuentas de Servicio de Deuda y de Reserva.

Cuenta Reserva.- Para atenuar los desfases que pudieran existir en los Flujos que se trasladan al Patrimonio,
la estructura prevé como mecanismo de protección interno la constitución de una Cuenta de Reserva para el
Servicio de Deuda, la cual mantiene un saldo equivalente a tres meses de servicio de deuda (capital + intereses) durante los años de emisión.
De acuerdo con lo establecido en el Acto Constitutivo, la
cobranza de las cuotas pendientes de pago de los CAFs y/o
de los nuevos CAFs se encuentra respaldada por el Contrato
de Cesión de Créditos3.
Administración de los Flujos
Con la finalidad de contar con una adecuada gestión y cobertura sobre el pago de intereses y principal, la estructura
de titulización constituyó las siguientes cuentas para atender
el pago de las obligaciones señaladas:
Cesión de Posición Contractual de los CAFs (SBP
a Fiduciario)
Fábrica
Derecho de Superficie
Cesión de Posición Contractual de los Nuevos
Contratos de Arrendamiento Financiero
Nuevas Construcciones financiadas con Nuevos
CAFs
Nuevas Construcciones no financiadas con Nuevos
CAF
Prelación de los Fondos del Patrimonio Fideicometido
Los flujos correspondientes a las cuotas pendientes de pago
del Contrato de Arrendamiento Financiero son canalizados
a través de la Cuenta Recaudadora y transferidos diariamente a la Cuenta Gastos que sirve para cubrir los gastos administrativos del patrimonio, luego a la cuenta del Servicio de
Deuda cuyos fondos permiten pagar el capital e intereses de
los Bonos y reponer -en caso se requiera- el monto necesario para mantener en la Cuenta Reserva los fondos establecidos. Luego de distribuir los flujos de acuerdo al orden de
prelación señalado, el remanente se libera a favor de Open
Plaza.
Cuenta de Servicio de Deuda.- Los montos abonados
en esta cuenta son utilizados por el fiduciario para atender oportunamente el pago de servicio de deuda.
3
Mediante los Contratos de Cesión de Créditos celebrados entre Open Plaza
(Deudor) y Scotiabank (Originador), el 26 de diciembre de 2007, 12 de setiembre
de 2008 y 08 de abril de 2009 el Deudor cedió a favor del Originador las Rentas y
los Otros Ingresos derivados de los contratos de Subarrendamiento actuales y
futuros de los Centros Comerciales.
7
Evento de Incumplimiento No ordinario e iii) Incumplimiento de Insolvencia.
Destino de los Recursos
Los recursos captados por la colocación de los Bonos de
Titulización han sido utilizados para reemplazar el 100% de
los fondos utilizados por el Originador para los financiamientos de las Fábricas derivado de los Contratos de Arrendamiento Financiero, liberando la exposición que mantiene
OP con Scotiabank Perú S.A.A. Es preciso señalar que no
se prepagó el arrendamiento financiero suscrito entre Open
Plaza y Scotiabank Perú S.A.A, ya que el IGV de las cuotas
del CAF no forma parte del proceso de titulización.
En caso de producirse algún evento de incumplimiento y,
una vez vencido el período de subsanación, el Fiduciario de
las Garantías queda obligado a seguir las instrucciones
impartidas por la Asamblea General o por la Asamblea
Especial correspondiente a alguna de las emisiones del
Programa de Titulización, según corresponda, a través del
Representante de los Bonos de Titulización, a fin de ejecutar el Patrimonio Fideicometido en Garantía de los Bonos
de Titulización y destinar el producto de su ejecución a la
cancelación (total o parcial) de las obligaciones de pago de
las Obligaciones Garantizadas, según corresponda, en los
términos, forma y orden en que dicha ejecución haya sido
acordada por la Asamblea General o por la respectiva
Asamblea Especial.
Resguardos
Con el objeto de mejorar el perfil de riesgo de la estructura,
la misma contempla resguardos que deben cumplir Open
Plaza y el Patrimonio Fideicometido, de manera que un
eventual deterioro en la situación financiera de OP y/o del
Patrimonio, permita que los Bonistas decidan respecto al
pago de los bonos o la ejecución de las garantías.
En el caso de producirse las causales de liquidación del
Patrimonio, la estructura establece un proceso detallado que
contempla:
En relación a Open Plaza, la estructura establece las siguientes Restricciones Financieras que éste se obliga a
mantener:



1.
EBITDA / Servicio de Deuda mayor a 1.20 veces
Deuda Financiera / Patrimonio menor a 1.50 veces
Deuda Financiera / Activo Fijo + Inversiones en Valores menor a 0.65 veces
2.
3.
En caso que Open Plaza incumpla alguna de las Restricciones Financieras, se debe garantizar el cumplimiento del
servicio de deuda de todas las emisiones de los Bonos Titulizados en circulación, correspondiente a los tres meses
inmediatamente siguientes a la fecha en que se produjo tal
incumplimiento, con una carta fianza bancaria otorgada por
un banco local de primera categoría con una clasificación
no menor de A-.
Garantías Especiales
Los Bonos de Titulización, además de encontrarse respaldados genéricamente con los activos transferidos, se encuentran garantizados con las siguientes garantías especiales:
Respecto al Patrimonio Fideicometido, se establece la siguiente restricción financiera:

Ofrecer a Open Plaza la opción para cancelar el monto
total de las Obligaciones Garantizadas que permanezcan impagas.
En el supuesto que no cumpla con el pago de las obligaciones, se procede a la ejecución del Patrimonio Fideicometido en Garantía de los Bonos de Titulización.
En caso de no realizarse la venta del inmueble en esta
etapa, se procede a convocar a una Oferta Pública y se
contratará a una empresa corredora para que ejecute el
bien.
(i) Contratos de Cesión de Créditos
Open Plaza cede a favor del Originador todos los ingresos
provenientes de los Contratos de Subarrendamiento de los
Centros Comerciales celebrado entre Open Plaza y las
Subarrendatarias, con el objeto de garantizar el cumplimiento de las obligaciones derivadas de los CAFs, sirviendo
como medio para asegurar el cumplimiento de las obligaciones a favor de Scotiabank Perú S.A.A. en el Contrato de
Cesión de Créditos. Open Plaza se encuentra obligado a
incorporar a dicho contrato los derechos de cobro de los
ingresos derivados de todos y cada uno de los Contratos de
subarrendamiento futuros, siempre y cuando éstos tengan
por objeto el usufructo y/o cualquier otra modalidad de
cesión en uso de nuevas construcciones que sean objeto, a
su vez, de nuevos Contratos de Arrendamiento Financiero.
Mantener un Índice de Cobertura de Bonos: Rentas /
Servicio de Deuda mayor a 1.30 veces.
Eventos de Incumplimiento
En caso de producirse un incumplimiento de los eventos
establecidos, dependiendo de la gravedad del suceso, existen determinados mecanismos de subsanación que permiten
superar la situación. En todos los casos siempre el Fiduciario ejerce sus funciones y tiene la posibilidad en determinadas circunstancias de convocar a la Asamblea General de
Bonistas, la que en su oportunidad podrá i) otorgar un plazo
de subsanación adicional, ii) otorgar la dispensa de las
consecuencias que se deriven de haber incurrido en determinado evento de incumplimiento, iii) decidir si se da por
vencido los plazos de pago de los Bonos y iv) otra alternativa a las mencionadas anteriormente.
(ii) Fianza de Open Plaza S.A.
Open Plaza otorga una fianza irrevocable, solidaria, ilimitada, incondicional, sin beneficio de excusión y de realización
automática, de forma tal que en caso los recursos del Patrimonio Fideicometido no resulten suficientes para atender el
La estructura contempla tres niveles de incumplimiento
según el impacto que pudiera tener sobre los activos del
patrimonio: i) Evento de Incumplimiento Ordinario, ii)
8
servicio de deuda o el servicio de deuda total o la redención
del principal de los Bonos, el mismo responda ante los
Bonistas con el íntegro de su patrimonio.
no hayan sido de objeto de CAF-SBP o Nuevo CAFEntidades Financieras a favor del Banco de Crédito del
Perú, en su calidad de Fiduciario de las Garantías.
(iii) Contrato de Fideicomiso en Garantía de los Bonos de
Titulización
El Contrato de Fideicomiso en Garantía de los Bonos de
Titulización tiene el objeto de garantizar el cumplimiento de
las Obligaciones ante la ocurrencia y continuidad de un
Evento de Incumplimiento, así como todas las demás obligaciones presentes o futuras que Open Plaza pudiera mantener frente a los titulares de los Bonos de Titulización, al
Representante de los titulares de los Bonos de Titulización
y/o al Fiduciario de las Garantías:
Existe el riesgo que los fondos producto de la ejecución de
garantías sean insuficientes para cumplir con los compromisos generados por los Bonos Titulizados de los Centros
Comerciales. Sin embargo, según la última tasación sobre
los inmuebles que cedidos -realizada en octubre de 2015
por un perito tasador independiente-, el valor de realización
de los mismos asciende a US$61.6 millones, importe que
equivale a 2.90 veces el monto máximo del programa y 3.97
veces el monto el monto en circulación de la Primera Emisión. Asimismo, existe el riesgo de que el proceso de ejecución del Fideicomiso de Garantía sea lento o que el monto
producto de la Ejecución sea inferior al valor de realización.
1.
2.
3.
El Originador transfirió en dominio fiduciario Las
Fábricas, las nuevas construcciones que sean objeto de
CAF-SBP, los derechos de superficie sobre los terrenos
de Atocongo y Trujillo, y como consecuencia de ello,
su posición contractual en los Contratos de Arrendamiento Financiero (que incluye el Contrato de Arrendamiento Financiero y los nuevos Contratos de Arrendamiento Financiero, de ser el caso) a favor del Banco
de Crédito del Perú, en su calidad de Fiduciario de las
Garantías y todo lo que de hecho y por derecho le pueda corresponder. Asimismo, Scotiabank Perú S.A.A.
transfiere los derechos de cobro de las indemnizaciones
de las pólizas, los derechos de superficie de los terrenos donde se edifiquen las nuevas construcciones
CAF-SBP si es que i) se haya restituido a Scotiabank
los derechos de superficie y ii) se culminaron las construcciones, sujeto a la Instrucción de Ejecución a) la
parte del derecho de superficies restituido de ser el caso y b) los nuevos CAF-SBP que no hayan sido transferidos.
Contrato Marco de Garantías
A diferencia de otras estructuras de titulizaciones diseñadas
en el mercado de valores local, ésta cuenta con un Contrato
Marco de Garantías (Intercreditor Agreement). Dicho Contrato Marco regula las relaciones entre los acreedores garantizados y establece las reglas aplicables para la administración, supervisión y, en su caso, la ejecución de las garantías,
así como la aplicación del producto obtenido como consecuencia de dicha ejecución.
De igual forma, en caso de que se proceda con la ejecución
de las garantías, las obligaciones garantizadas serán pari
passu y tendrán el mismo rango y preferencia de pago a
prorrata y proporcional al saldo pendiente de amortización.
A efecto de que la estructura de titulización bajo análisis
incluya nuevos acreedores garantizados producto de la
suscripción de financiamientos adicionales por parte de
Open Plaza, no se deberá exceder el Ratio Máximo de
Obligaciones Garantizadas, que el objeto del nuevo financiamiento adicional sea la construcción de ampliaciones en
cualquiera de los Centros Comerciales y que dicho nuevo
financiamiento contenga las obligaciones de hacer, obligaciones de no hacer, eventos de incumplimiento y declaraciones de Open Plaza en términos sustancialmente similares
a los señalados en el Anexo 3 del Contrato Marco de Garantías, entre otros.
Open Plaza S.A. por su parte ha transferido en dominio
fiduciario el terreno del C.C. Los Jardines en Trujillo y
transferirá toda nueva construcción en el terreno de
Trujillo que no sea objeto de CAF-SBP o nuevo CAFEntidad Financiera, su posición contractual en subarrendamientos actuales y futuros sujeto a Instrucción
de Ejecución, los Derechos de cobro de pólizas, cualquier otro inmueble en el terreno de Trujillo incluyendo Nuevas Construcciones (que no se hayan culminado
y que no hayan sido de objeto de CAF-SBP o Nuevo
CAF-Entidades Financieras) y toda Nueva Construcción de su propiedad que edifique sujeto de Nuevo
CAF-SBP o Nuevo CAF-Entidades Financieras donde
ejerza la opción de compra correspondiente y por lo
tanto adquiera la propiedad.
El Ratio Máximo de las Obligaciones Garantizadas
(RMOG) no debe exceder de 0.75 veces según el siguiente
cociente resultante de i) el importe desembolsado pendiente
de amortización de los bonos titulizados, más el principal
del financiamiento adicional entre ii) el valor comercial
resultante de la tasación de los bienes contemplados en los
contratos de garantía, más el valor comercial resultante de
los nuevos bienes que serían materia de las garantías a ser
otorgadas como respaldo del nuevo financiamiento, incluyendo de ser el caso las ampliaciones de los Centros Comerciales.
Logistica y Distribución S.A.C. ha transferido en dominio fiduciario el derecho de propiedad sobre el terreno del C.C. Atocongo y transferirá toda Nueva construcción en el C.C. Atocongo que no sea objeto de
CAF-SBP o nuevo CAF-Entidades Financieras y Sujeto a Instrucción de Ejecución- cualquier otro inmueble en terreno del C.C. Atocongo incluyendo Nuevas Construcciones que no se hayan culminado y que
9
PRIMER PROGRAMA
DE BONOS DE TITULIZACIÓN
DE LOS CENTROS COMERCIALES
ENTIDADES PARTICIPANTES
En la estructura de titulización participan las siguiente
Entidades:
Emisor.- Es el Fiduciario en representación del Patrimonio
Fideicometido denominado “Patrimonio Fideicometido
Scotiabank Centro Comercial Atocongo Open Plaza y Centro Comercial Los Jardines Open Plaza – D.S. Nº 093-2002EF-Título XI”
Originador.- Scotiabank Perú S.A.A.
Deudor.- Open Plaza S.A.
Tipo de Oferta.- Oferta pública primaria de valores mobiliarios.
Moneda. Soles.
Monto Máximo de la Emisión.- Hasta por un importe
máximo de S/59.0 millones.
Valor Nominal.- El valor nominal inicial de cada uno de
los Bonos de Titulización es de S/1,000.0.
Series.- Una única serie.
Plazo.- 14 años contados a partir de la fecha de emisión.
Opción de Rescate.- No existe opción de rescate.
Scotiabank Sociedad Titulizadora S.A. - Emisor
Scotia Sociedad Titulizadora S.A. (antes BWS Sociedad
Titulizadora) es subsidiaria de Scotiabank Perú S.A.A., fue
constituida el 29 de enero de 1999 y se encuentra autorizada
mediante Resolución CONASEV N°042-99-EF/94.10 de
fecha 23 de marzo de 1999. La sociedad tiene por objeto
desempeñar la función de Fiduciario en procesos de titulización, así como adquirir activos con la finalidad de constituir patrimonios fideicometidos que respalden la emisión de
valores mobiliarios.
El mercado nacional está formado por ocho sociedades
titulizadoras, cuatro de las cuales tienen como accionistas
mayoritarios a los bancos más grandes del sistema financiero local, lo cual refleja una solvencia adecuada.
El Fiduciario cuenta con el soporte técnico y administrativo
de personal especializado que le brinda su matriz, Scotiabank Perú S.A.A., de conformidad con lo establecido en el
Contrato de Soporte Global suscrito entre ambas partes el
01 de febrero de 1999, lo que le permitiría realizar las obligaciones y responsabilidades a las que se ha comprometido
en virtud del Acto Constitutivo.
Evaluación del Patrimonio
El Patrimonio Fideicometido realizó el 06 de mayo de 2014
una Primera Emisión de Bonos Titulizados por S/54.4 millones, colocados por oferta pública a una tasa fija nominal
anual de 7.1250%. Devenga cupones mensuales y redime el
09 de mayo de 2028.
De acuerdo a lo establecido en el Contrato, Open Plaza
remitió el Certificado de Cumplimiento de los resguardos
establecidos, los que se detallan a continuación:
Resguardos
Límite
Dic.14
Set.15
EBITDA / Servicio Deuda(*)
>1.20
2.45
2.29
Deuda Financiera / Patrimonio
Deuda Financiera / Activo Fijo +
Inversiones en Valores
<1.50
0.62
0.57
<0.65
0.36
0.32
>1.30
9.45
4.83
Scotiabank del Perú S.A.A. - Originador
Scotiabank Perú (SBP) es un banco local que forma parte
del Grupo The Bank of Nova Scotia (BNS), banco internacional con sede en Toronto (Canadá). Al 31 de diciembre de
2013, ocupó la tercera posición del sistema financiero peruano, con una participación de 15.18% en colocaciones y
15.50% en depósitos. Asimismo, presentó activos por S/
40,951.5 millones y un patrimonio de S/5,058.6 millones,
respectivamente.
Open Plaza y subsidiarias
Open Plaza S.A (antes Malls Perú S.A.)
Open Plaza S.A., cuya denominación comercial hasta el 01
de octubre de 2010 era Malls Perú S.A., fue constituida el
13 de marzo de 1995. Es una subsidiaria de Falabella Perú
(antes Inversiones y Servicios Falabella Perú S.A.), quien
posee 99.99% de las acciones representativas del capital
social de Open Plaza S.A. y forma parte del Grupo Falabella el cual opera en Perú, Brasil, Argentina, Colombia y
Chile en las áreas de tiendas por departamentos, mejoramiento del hogar, hipermercados, inmobiliario y retail
financiero.
Open Plaza Atocongo y Trujillo
Rentas / Servicio de Deuda
*Calculado según las definiciones del Contrato Marco de Garantías
Fuente: Open Plaza / Elaboración: Equilibrium
Al concluir el tercer trimestre de 2015, Open Plaza cumple
con todos los resguardos establecidos. Sin embargo, es
importante destacar que el indicador de EBITDA / Servicio
de Deuda se ajustará en futuras revisiones y eventualmente
podría generar un evento de incumplimiento dado que en un
plazo no mayor a un año se debe amortizar S/49.0 millones
correspondiente a un préstamo de mediano plazo.
Los principales accionistas son Falabella Perú (antes Inversiones y Servicios Falabella Perú S.A.) con una participación de 99.99% e Inversora Falken que mantiene el 0.01%.
10
Fuente: Open Plaza / Elaboración: SMV
ciera del 2010, presentada en los Estados Financieros Auditados del 2011, se prepararon con fines comparativos.
Solvencia del Accionista – Grupo Falabella
SACI Falabella se define como una empresa de retail integrado al cubrir un importante porcentaje de las necesidades
de compra del consumidor en los principales mercados en
que opera. La posición de liderazgo lograda por SACI Falabella dentro de la industria retail en cada uno de los países
en que está presente se debe principalmente a la posición
competitiva alcanzada en sus principales líneas de negocio,
complementado con una sólida base de clientes y una sana
cartera de créditos, potencial de expansión en la región
donde la penetración de cadenas y competencia es menor,
positivas proyecciones para el consumo favorecen los distintos negocios del Grupo, los cuales se complementan en
un portafolio con altas sinergias, adecuada posición financiera, solidez y capacidad de generar flujos de caja.
El resultado de la adopción de las IFRS fue un aumento de
S/23.6 millones en la partida de Resultados Acumulados
con su respectiva contrapartida en Propiedades de Inversión
(ejercicio 2010), pues la Compañía pasó a registrar a valor
razonable sus activos fijos. Asimismo, la partida de inversiones contabilizadas bajo el método de participación patrimonial presentó un incremento de S/51.0 millones debido
a los ajustes de transición a NIIF (igualmente ajustado en el
ejercicio 2010). De esta manera, el resultado integral de la
adopción de las NIIF (Estados Financieros Ajustados 2010)
fue un aumento de S/67.6 millones en los Resultados Acumulados.
Es de señalar que durante el ejercicio 2012 la Gerencia de
Open Plaza decidió actualizar la vida útil de sus propiedades de inversión considerando mayores plazos, lo cual se ve
traducido en un menor gasto por depreciación, esto adicional a otras reclasificaciones menores que se realizaron.
ANÁLISIS FINANCIERO
OPEN PLAZA S.A.
Open Plaza elabora sus Estados Financieros a partir del
ejercicio 2011, sobre la base de las IFRS (International
Financial Reporting Standards) según Resolución N° 1022010-EF/94.01.1 emitido por la SMV4 que hace necesaria la
aplicación de la norma internacional. La información finan4
De igual manera, la información financiera auditada del
2013 contempla la reclasificación en la presentación de los
ingresos percibidos por Open Plaza. En este sentido, los
ingresos relacionados a los gastos que asume Open Plaza y
que luego se facturan a sus locatarios, se presentan junto
Superintendencia del Mercado de Valores (SMV).
11
con los ingresos por alquiler, cuando antes se presentaban
neto.
setiembre de 2015, el costo de venta se incrementó en
21.8% respecto al mismo periodo del ejercicio previo, sustentado principalmente por los mayores gastos comunes
(+23.7%) de las nuevas operaciones de Huánuco y Cajamarca. Adicionalmente, costo de venta toma en consideración el costo de servicios, que se incrementó en 18.2%,
propiciando que el margen bruto experimente un ligero
ajuste al pasar de 67.1% a 64.9%.
Rentabilidad y Generación
Los ingresos de Open Plaza se originan mayoritariamente
en las rentas por alquiler que cobra a sus locatarios en los
centros comerciales y power centers que administra, las
cuales comprenden principalmente un componente fijo
(Soles por metro cuadrado arrendado) y, en menor proporción, un componente variable (como porcentaje de las ventas). De esta forma, la Compañía es capaz de garantizar
ingresos mínimos que le permiten cubrir costos operaciones
y capturar potenciales ingresos extraordinarios debido a la
maduración de los negocios de los locatarios.
Resulta importante destacar que en el ejercicio 2012 se
registró una disminución importante en el costo de servicio,
asociada al cambio en la política de gestión de sus activos
fijos, pues OP decidió incrementar la vida útil de sus propiedades de inversión, con lo cual el cargo por depreciación
-principal componente- disminuyó significativamente en
términos absolutos. El menor crecimiento del costo de venta
en relación a sus ingresos conllevó a que la ganancia bruta
mejore tanto en términos absolutos como en relativos.
Ingresos de Operación (S/.mm)
CAGR (10-14): 23.26
180
160
140
107
120
123
157
CAGR : 14.21%
136
115
Al 30 de setiembre de 2015, los gastos de administración de
la Compañía se incrementaron en 10.1% con respecto al
mismo periodo del ejercicio previo y totalizaron S/12.7
millones; sin embargo, en términos relativos con respecto al
total de los ingresos del ejercicio se aprecia una mejora en
el margen al pasar de 10.0% a 9.7% producto de la mayor
eficiencia gestionada durante el año. Lo antes indicado,
permitió que al concluir el tercer trimestre de 2015, el resultado operativo ascienda a S/72.5 millones, mayor en 10.5%
con respecto al mismo periodo del ejercicio 2014.
131
100
80
68
60
40
20
Dic. 10
Dic. 11
Dic.12
Dic.13
Dic.14
Set.14
Set.15
Fuente: Open Plaza / Elaboración: Equilibrium
A la fecha de análisis, Open Plaza muestra una tendencia
creciente en sus ingresos como resultado de la inauguración
de los Centros Comerciales Open Plaza Huánuco y Open
Plaza Cajamarca, de las remodelaciones y ampliaciones
efectuadas durante ejercicios anteriores, así como por el
mejor posicionamiento por parte de sus locatarios. Lo anterior permitió que al tercer trimestre de 2015 los ingresos
totalicen S/131.3 millones (+14.2% con respecto a diciembre de 2014). Del total de ingresos, S/97.7 millones corresponden a alquileres, cifra superior en 12.5% al ejercicio
anterior.
Evolución de Márgenes
63.2%
60.8%
50.5%
51.2%
20.9%
20.1%
Dic.10
Dic.11
67.1%
67.9%
67.1%
67.9%
57.1%
58.5%
57.1%
57.9%
30.1%
29.9%
Dic.12
Mg Bruto
El C.C. Atocongo se ubica como el segundo Centro Comercial que mayores ingresos registra a Open Plaza, toda vez
que al cierre del tercer trimestre de 2015 representó el
20.48% de los ingresos (16.98% a diciembre de 2014);
mientras que los flujos del C.C. Trujillo participan con el
6.43% de los ingresos totales (5.58% a diciembre de 2014)
y son empleados con la finalidad de pagar el servicio de
deuda que proviene de los Bonos Titulizados. Es importante
destacar que durante el 2016 se espera un incremento de la
participación de los flujos del C.C. Atocongo, toda vez que
se realizará una ampliación que permitirá incrementar la
oferta de nuevas tiendas de moda, deporte y cine las cuales
se espera concluyan en el ejercicio 2016.
37.5%
Dic.13
Set.14
Mg Operativo
64.9%
55.2%
41.2%
32.1%
Dic.14
Set.15
Mg Neto
Fuente: Open Plaza / Elaboración: Equilibrium
Un tema de especial consideración son las pérdidas por
participación en asociada registradas durante los ejercicios
2013 y 2014 debido a la decisión estratégica de no participar en los incrementos de participación de la subsidiaria
Aventura Plaza S.A. (Empresa que administra los C.C. Mall
Aventura Plaza). En línea con lo antes indicado, en junio de
2013 Open Plaza cedió su derecho de suscribir un incremento de S/19.0 millones a favor de su matriz Falabella
Perú, lo cual propició que su participación en la asociada
disminuyera de 29% a 25% al cierre del ejercicio 2013.
Posteriormente, en noviembre de 2014 la Compañía cedió
nuevamente su derecho de suscribir un incremento de capital por S/15.0 millones, por lo cual su participación se redujo de 25% a 23%. En abril de 2015, nuevamente se realizó
un incremento de capital en el que no participó y redujo su
En relación al costo de venta de Open Plaza, éste captura el
costo de servicios, depreciación, así como de gastos comunes para el mantenimiento (servicios públicos y otros) de
las instalaciones donde se ubican sus locatarios. Al 30 de
12
participación a 20%. Al 30 de setiembre de 2015, los resultados de su asociada registrados según el método de la
participación patrimonial totalizaron S/4.3 millones, cifra
que refleja una disminución de 56.3% con respecto a lo
registrado a setiembre de 2014 (S/9.8 millones).
Los pasivos totales de la Compañía totalizaron S/500.1
millones, cifra 12.1% superior a la registrada al cierre del
ejercicio 2014, explicada principalmente por nuevas operaciones de deuda financiera, así como por dos préstamos de
mediano plazo de Falabella Perú por un importe total de
S/50.0 millones para financiar la inversión del nuevo C.C.
Open Plaza Huancayo. Es importante destacar que Open
Plaza está cambiando el mecanismo de financiamiento de
sus inversiones, optando por recibir préstamos de Falabella
Perú, que al poseer un mejor perfil financiero puede obtener
mejores condiciones crediticias. Como parte de la estrategia
de crecimiento de Open Plaza se contempla la apertura de
un nuevo Centro Comercial o Power Center por año, motivo por el cual se esperaría un incremento en el stock de la
deuda total y a la par se materialicen sucesivos aportes con
el objetivo de no deteriorar los indicadores de solvencia.
Los gastos financieros de Open Plaza se incrementaron en
24.2% (+S/4.2 millones) acompañado por el mayor endeudamiento que registró la Compañía (+S/12.1 millones)
debido a la activación de las operaciones de leasing para
financiar la construcción del C.C. Huánuco y C.C. Cajamarca durante el ejercicio 2014 y por el mayor endeudamiento tomado con Falabella Perú para la construcción del
nuevo C.C. Huancayo y la ampliación del C.C. Piura. Se
espera que en la medida que la Compañía continúe con su
plan de expansión, en los próximos ejercicios se registre un
incremento en la carga financiera.
Estructura de Financiamiento
Todo lo anterior hizo que al concluir el tercer trimestre de
2015 la utilidad neta antes de impuesto totalizara S/56.2
millones, cifra ligeramente inferior a lo registrada al cierre
del mismo periodo del ejercicio previo (S/57.8 millones).
Por otro lado, debido al menor saldo de impuesto a la renta
por pagar (-S/0.7 millones) la utilidad neta de la Compañía
se situó en S/42.2 millones (S/43.1 millones a setiembre de
2014).
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
Indicadores de Rentabilidad
12%
10.42%
10%
7.82%
8%
6%
4%
4.31%
4.37%
1.97%
2.16%
Dic.09
Dic.10
5.34%
11.05%
4.68%
9.70%
Dic.12
Dic.13
6.13%
6.40%
60%
60%
58%
56%
59%
48%
53%
46%
40%
40%
42%
44%
41%
Dic.09
Dic.10
Dic.11
Dic.13
Set.14
Dic.14
Set.15
Dic.12
Patrimonio
Set.14
Dic.14
La deuda financiera de Open Plaza totalizó S/403.9 millones a setiembre de 2015, lo cual refleja un incremento de
4.0% con respecto al 2014 (S/388.4 millones). Durante el
ejercicio 2014 se incrementó el stock de pagarés con el
objetivo de adquirir el terreno donde actualmente se construye el C.C. Open Plaza Huancayo, así como para otras
necesidades de capital de corto plazo; posteriormente estos
fueron saldados durante el primer trimestre de 2015 con los
recursos provenientes del aporte de capital realizado por
Falabella Perú de S/40.0 millones. La cancelación de los
pagarés de corto plazo y la nueva estrategia de financiamiento de sus inversiones ha propiciado que la deuda financiera al concluir el tercer trimestre disminuya.
5.65%
2%
0%
ROAA
54%
Fuente: Open Plaza / Elaboración: Equilibrium
2.70%
Dic.11
47%
Pasivo
7.78%
4.47%
52%
Set.15
ROAE
Fuente: Open Plaza / Elaboración: Equilibrium
En línea con lo indicado, el retorno promedio anualizado
del activo (ROAA) se situó en 5.65%, inferior al 6.40%
registrado al cierre del ejercicio 2014. Por otro lado, la
rentabilidad promedio anualizada del patrimonio (ROAE)
disminuyó a 9.70% (11.05% a diciembre de 2014) debido al
menor valor de utilidad registrado al tercer trimestre de
2015, así como por el mayor patrimonio debido al aporte de
capital realizado durante el primer trimestre del 2015.
Open Plaza cuenta con una estructura de financiamiento que
se sostiene principalmente en el largo plazo, la cual es una
de las principales características de la naturaleza de sus
actividades. Es por ello que la deuda corresponde principalmente a operaciones de leasing para financiar activo fijo.
Solvencia y Endeudamiento
Al cierre del tercer trimestre de 2015, los activos de la
Compañía estuvieron respaldados en un 58.7% por el patrimonio y mediante endeudamiento con terceros en un
41.3%. Al respecto, es importante destacar que el patrimonio ha incrementado su participación relativa desde el
56.3% registrado al cierre del ejercicio 2014, explicado por
el aporte de capital realizado durante el primer trimestre
2015.
Al 30 de setiembre de 2015 cuenta con las siguientes obligaciones financieras:
a) Leasings: Registrado con cuatro entidades financieras
locales para financiar el activo fijo de las operaciones
que tiene en Chiclayo, San Miguel, Callao, Atocongo,
Trujillo, Pucallpa, Huánuco y Cajamarca. Todas estas
operaciones se han realizado en moneda local y con
13
vencimiento entre los años 2019 y 2022. Incluye dos
arrendamientos financieros titulizados por los cuales se
cuenta con fideicomiso de garantía y administración,
por los cuales se han titulizado los flujos provenientes
de las rentas de las tiendas ubicadas en San Miguel,
Atocongo y Trujillo.
financiera ha mejorado al pasar dicho indicador de 0.62
veces a 0.50 veces, explicado por el impacto positivo del
aporte de capital antes indicado, así como por la reducción
de la deuda financiera con terceros debido a la nueva estrategia de financiamiento de sus inversiones.
Con relación al apalancamiento financiero (deuda financiera
total / EBITDA), durante el ejercicio 2015 mejoró el indicador y se ubicó en 3.51 veces (3.70 veces a diciembre de
2014). El menor nivel de apalancamiento financiero -no
obstante la mayor deuda financiera- se explica por el incremento del EBITDA anualizado total de la Compañía
(+9.7%) con respecto a diciembre de 2014 debido a la contribución de Open Plaza Huánuco y Open Plaza Cajamarca
que fueron inaugurados en diciembre de 2014 y consolidaron sus operaciones en el presente ejercicio.
b) Mediano Plazo Bancario: Corresponde a dos préstamos
con una entidad financiera local que a la fecha tiene un
saldo pendiente de amortizar por S/49.0 millones. Es
importante destacar que dichas operaciones incluyen un
fideicomiso en garantía y administración, así como la
canalización de los flujos del C.C. de Piura. De acuerdo
a los términos contractuales de dicho préstamo, Open
Plaza tiene que mantener un índice de Rentas / Servicio
de Deuda mayor a 1.20 veces.
c) Préstamos - Relacionadas: Correspondiente a dos
préstamos por S/50.0 millones con Falabella Perú.
Deuda Financiera versus EBITDA * (S/.MM)
450
400
Con relación al patrimonio de Open Plaza, destaca el incremento de 17.1% experimentado durante el ejercicio 2015
con respecto a diciembre de 2014, que permitió que el patrimonio totalizara S/711.4 millones. Lo antes indicado se
encuentra explicado por los resultados del año, así como por
los incrementos de capital realizados por el accionista controlador con el objetivo de continuar expandiendo sus operaciones. Es importante destacar que históricamente la
Compañía ha priorizado la dotación de capital al reparto de
dividendos debido al ciclo de expansión en el cual se encuentra. En marzo de 2014 se realizó un aporte de capital de
S/20.3 millones por parte de Falabella Perú con el objetivo
de financiar parcialmente los proyectos de Huánuco y Cajamarca, los cuales fueron inaugurados en el mes de diciembre de 2014. Posteriormente, en marzo de 2015 se
realizó un nuevo aporte de capital por S/40.0 millones lo
cual permitió que Open Plaza cancelara parte de la deuda de
corto plazo que viene tomando para financiar la construcción del C.C. Open Plaza Huancayo.
350
300
50
-
0.70
0.65
0.67
Dic.10
Dic.11
Dic.12
Dic.13
Set.14
0.78
0.70
Dic.14
335
Dic.11
Dic.12
Dic.13
Deuda Financiera
360
388
404
Set.14*
Dic.14
Set.15
Deuda Financiera/EBITDA
La cobertura del servicio de deuda se ajusta al pasar de 1.7
veces en diciembre de 2014 a 1.07 veces explicado por el
vencimiento próximo de un préstamo bancario con una
entidad financiera local por el importe de S/49.0 millones
en un plazo no mayor de 12 meses. Se espera que en el
futuro próximo esta deuda sea reestructurada mediante un
préstamo de mayor duración, de tal forma que la cobertura
mejore sustancialmente a niveles registrados en revisiones
previas. Por otro lado, la cobertura de los gastos financieros
que brinda el EBITDA (4.16 veces) se ha reducido en relación a lo exhibido en diciembre de 2014 (4.47 veces) debido a la mayor deuda tomada durante el año. Al respecto, se
espera que los gastos de intereses continúen incrementándose en los próximos ejercicios producto de la mayor deuda
para potenciales ampliaciones y nuevos desarrollos de la
Compañía.
0.60
Dic.09
3.51
5.0
4.5
4.0
3.5
3.0
2.5
2.0
1.5
1.0
0.5
0.0
(*) Anualizado y calculado en relación a los Ingresos por Alquileres.
Fuente: Open Plaza / Elaboración: Equilibrium
0.86
0.74
287
3.70
100
0.92
0.80
269
3.53
150
1.11
0.90
3.13
200
1.10
1.00
3.27
250
Pasivo / Patrimonio
1.20
4.64
Set.15
Fuente: Open Plaza / Elaboración: Equilibrium
Sobre el apalancamiento contable (pasivo / patrimonio
neto), este se ha reducido ligeramente al ubicarse en 0.70
veces el patrimonio (0.78 veces a diciembre de 2014) explicado por el aporte de capital de S/40.0 millones realizado
durante el primer trimestre de 2015. Por otro lado, la cobertura que brinda el patrimonio total con respecto a la deuda
14
millones) producto del préstamo de mediano plazo recibido
por parte de Falabella Perú y que será empleado parcialmente para continuar la construcción del C.C. Huancayo,
así como para otras necesidades corrientes, motivo por el
cual aproximadamente S/10 millones se encontraban en un
depósito a plazo con un vencimiento menor a 30 días.
Sumado a lo anterior, se registró incremento en las cuentas
por cobrar comerciales correspondiente a las operaciones
del C.C. Huánuco y C.C. Cajamarca. Neto de los incrementos antes indicados, se aprecia una reducción de S/0.4 millones en cuentas por cobrar a empresas relacionadas debido
principalmente a menores saldos con Hipermercados Tottus
y Sodimac Perú.
Coberturas (veces)
5.00
4.50
4.00
3.50
3.00
2.50
2.00
1.50
1.00
0.50
0.00
4.51
4.47
4.16
3.99
2.99
2.17
1.81
0.40
Dic.09
2.41
1.54
0.35
Dic.10
1.71
1.88
1.77
1.07
0.64
Dic.11
Dic.12
Cobertura DCP+GF
Dic.13
Set.14
Dic.14
Set.15
Cobertura GF
DCP:; Deuda de corto plazo, incluye pagarés.
Fuente: Open Plaza / Elaboración: Equilibrium
Producto del incremento de la porción corriente de la deuda
financiera debido al vencimiento natural de los prestamos
de mediano plazo y operaciones de leasing, los pasivos
corrientes superan a los activos corrientes, generando un
déficit de capital de trabajo recurrente durante los últimos
años. Al tercer trimestre de 2015, el déficit se sitúa en
S/54.2 millones, lo cual evidencia una mejora de S/31.7
millones con respecto al máximo histórico registrado en
diciembre de 2014 (déficit de S/85.9 millones).
Si bien se mantiene una adecuada cobertura de gastos de
intereses y de servicio de deuda; es importante destacar que
los ingresos de Open Plaza dependen del desempeño de los
retailers que operan en sus diferentes centros comerciales.
A su vez, el desempeño de estos últimos se encuentra estrechamente correlacionado con los ciclos económicos del
país, en especial con la demanda o consumo interno. Ello se
materializó en el año 2009 cuando la crisis financiera internacional contrajo severamente el consumo interno afectando a los retailers y durante el ejercicio 2015 cuando un
menor crecimiento de la demanda interna afectó al sector.
En línea con lo anterior, la obertura de los activos líquidos a
las deudas de corto plazo se incrementó a 0.46 veces (0.22
veces en diciembre de 2014). Adicionalmente, es importante señalar que la Compañía tiene líneas de corto plazo por
utilizar de S/61.8 millones (S/16.8 millones a diciembre de
2014).
Activos y Gestión del Capital de Trabajo
Al finalizar el tercer trimestre de 2015, los activos de la
Compañía experimentaron un incremento de 15.0%
(+S/92.9 millones) con respecto a diciembre de 2014 hasta
totalizar S/1,212 millones. Ello obedece principalmente al
incremento de 15.6% que experimentó el activo no corriente hasta situarse en S/1,166 millones como resultado del
mayor registro en la cuenta de propiedades de inversión
debido a la activación de operaciones de construcción de los
Centros Comerciales de Huánuco y Cajamarca, así como
por las obras en curso del próximo C.C. en Huancayo.
0.30
0.10
-0.30
Composición del Activo
97%
3%
5%
2%
2%
4%
5%
97%
95%
95%
Dic.09
Dic.10
92%
0.32
98%
96%
0.28
0.27
Dic.12
Acivo no corriente
Dic.13
0.22
-26
-53
-86
-40
-25
-54
-67
-69
Dic.10
Dic.11
Dic.12
Dic.13
Capital de Trabajo
4%
98%
98%
Set.14
Dic.14
96%
Set.15
Acivo corriente
Fuente: Open Plaza / Elaboración: Equilibrium
Con respecto a los activos corrientes, estos ascienden a
S/46.3 millones lo cual refleja un incremento de 80.4% con
respecto a lo registrado al cierre del ejercicio 2014 (S/23.9
millones). El incremento más significativo se ha registrado
en la cuenta de efectivo y equivalentes de efectivo (+S/8.4
15
40
-86
-80
-120
-160
Dic.09
2%
80
0
-0.90
91%
Dic.11
0.46
0.43
Fuente: Open Plaza / Elaboración: Equilibrium
95%
93%
0.34
-0.70
96%
94%
0.59
-0.10
100%
98%
S/. MM
120
0.50
-0.50
99%
Capital de Trabajo
Veces
0.70
Set.14
Dic.14
Razón corriente
Set.15
Cobertura del Servicio Deuda de los Bonos Emitidos
Respecto a la cobertura del servicio de deuda correspondiente a la Primera Emisión contemplada dentro del Primer
Programa de Bonos Titulizados de los Centros Comerciales
Atocongo y Los Jardines Open Plaza, estos han venido
cumpliendo con el resguardo establecido en el respectivos
CAF (Rentas sobre servicio de deuda > 1.3 veces).
Cobertura de Bonos
Rentas / Servicio de Deuda
Dic.14
Mar.15
Set.15
9.45
5.21
4.83
Fuente: Open Plaza/ Elaboración: Equilibrium
Según la información proporcionada por Open Plaza, al 30
de setiembre de 2015 las rentas provenientes del Centro
Comercial Atocongo y Centro Comercial Los Jardines
cubrieron el servicio de deuda en 4.83 veces (9.45 veces a
diciembre de 2014).
16
OPEN PLAZA S.A. Y SUBSIDIARIAS
ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA
(Miles de Soles)
OK
NIIF
NIIF
NIIF
NIIF
Set. 15
Dic. 14
Dic.11
%
Dic.12
%
Dic.13
%
Set.14
%
Dic.14
%
Set.15
%
Set.14
Dic.13
Efectivo y equivalentes de efectivo
7,303
0.9%
3,592
0.4%
20,979
2.3%
4,843
0.5%
4,923
0.4%
13,339
1.1%
175.4%
-76.5%
Cuentas por cobrar comerciales, neto
6,617
0.8%
5,351
0.6%
5,286
0.6%
9,326
0.9%
6,472
0.6%
12,828
1.1%
37.6%
22.4%
Cuentas por cobrar a relacionadas
3,147
0.4%
2,908
0.3%
3,585
0.4%
5,928
0.6%
4,591
0.4%
4,225
0.3%
-28.7%
28.1%
Otros activos no financieros corrientes
5,974
0.7%
6,976
0.8%
6,052
0.7%
2,097
0.2%
6,968
0.6%
10,519
0.9%
401.6%
15.1%
Activo por impuestos corrientes
2,924
0.4%
360
0.0%
696
0.1%
348
0.0%
512
0.0%
3,051
0.3%
776.2%
-26.4%
ACTIVOS
Activo Corriente
Otros Activos Financieros Corrientes
242
0.0%
455
0.1%
254
0.0%
3,147
0.3%
466
0.0%
2,372
0.2%
-24.6%
83.5%
Total Activo Corriente
26,207
3.2%
19,642
2.4%
36,852
4.1%
25,689
2.4%
23,932
2.1%
46,335
3.8%
80.4%
-35.1%
Inversiones por el método de participación
137,583
16.7%
144,382
17.3%
146,306
16.1%
155,566
14.8%
155,888
13.9%
159,502
13.2%
2.5%
Otros Activos no financieros, no corrientes
1,392
0.2%
2,353
0.3%
1,051
0.1%
0
0.0%
861
0.1%
0
0.0%
Cuentas por cobrar a relacionadas
6.5%
-18.1%
0
0.0%
745
0.1%
2,491
0.3%
3,138
0.3%
3,290
0.3%
3,551
0.3%
13.1%
32.1%
Otras cuentas por cobrar a LP
28,960
3.5%
22,439
2.7%
10,736
1.2%
9,558
0.9%
9,172
0.8%
7,878
0.6%
-17.6%
-14.6%
Propiedades de inversión, neto
628,367
76.1%
640,972
77.0%
708,689
78.0%
858,171
81.4%
923,982
82.5%
992,426
81.9%
15.6%
30.4%
Mobiliario y equipo, neto
2,200
0.3%
1,945
0.2%
2,132
0.2%
2,034
0.2%
1,982
0.2%
2,390
0.2%
17.5%
-7.0%
Activos intangibles, neto
240
0.0%
277
0.0%
210
0.0%
174
0.0%
229
0.0%
188
0.0%
8.2%
9.0%
Activo por impuesto a las ganancias a LP
232
0.0%
0
0.0%
0
0.0%
0
0.0%
0
0.0%
0
0.0%
Activo No Corriente
798,974
96.8%
813,113
97.6%
871,615
95.9%
1,028,640
97.6%
1,095,404
97.9%
1,165,935
96.2%
13.3%
25.7%
TOTAL ACTIVOS
825,181
100.0%
832,755
100.0%
908,467
100.0%
1,054,329
100.0%
1,119,336
100.0%
1,212,270
100.0%
15.0%
23.2%
PASIVOS
0.0%
0.0%
Pasivo Corriente
0.0%
Pagarés y sobregiros bancarios
0
0.0%
5,000
0.6%
10,000
1.1%
47,000
4.5%
40,000
3.6%
0
0.0%
-100.0%
300.0%
Cuentas por pagar comerciales
7,889
1.0%
2,462
0.3%
8,163
0.9%
7,726
0.7%
22,536
2.0%
15,215
1.3%
96.9%
176.1%
Cuentas por pagar a relacionadas
1,800
0.2%
10,268
1.2%
1,358
0.1%
1,143
0.1%
1,467
0.1%
2,046
0.2%
79.0%
8.0%
Otros Pasivos no financieros corrientes
3,365
0.4%
1,995
0.2%
5,625
0.6%
4,584
0.4%
7,466
0.7%
3,398
0.3%
-25.9%
32.7%
82,533
10.0%
26,030
3.1%
30,652
3.4%
31,531
3.0%
35,765
3.2%
79,908
6.6%
153.4%
16.7%
0
0.0%
0
0.0%
6,395
0.7%
1,168
0.1%
2,624
0.2%
0
0.0%
-100.0%
-59.0%
Parte corriente de las obligaciones financieras
Pasivo diferido por impuesto a la renta
Total Pasivo Corriente
95,587
11.6%
45,755
5.5%
62,193
6.8%
93,151
8.8%
109,858
9.8%
100,567
8.3%
8.0%
76.6%
Obligaciones financieras a LP
252,213
30.6%
238,242
28.6%
246,272
27.1%
281,472
26.7%
312,628
27.9%
274,003
22.6%
-2.7%
26.9%
Pasivo diferido por impuesto a la renta
32,548
3.9%
43,941
5.3%
54,360
6.0%
63,402
6.0%
58,124
5.2%
67,643
5.6%
6.7%
6.9%
0
0.0%
50,000
4.1%
729.5%
Cuentas por pagar a relacionadas
Ingresos diferidos
1,693
0.2%
1,207
0.1%
1,073
0.1%
8,797
0.8%
8,901
0.8%
8,637
0.7%
-1.8%
73
0.0%
51
0.0%
29
0.0%
30
0.0%
31
0.0%
34
0.0%
13.1%
6.9%
Total Pasivo No Corriente
286,527
34.7%
283,441
34.0%
301,734
33.2%
353,702
33.5%
379,684
33.9%
400,317
33.0%
13.2%
25.8%
TOTAL PASIVO
382,114
46.3%
329,196
39.5%
363,927
40.1%
446,853
42.4%
489,542
43.7%
500,884
41.3%
12.1%
34.5%
Capital emitido
351,292
42.6%
374,692
45.0%
374,692
41.2%
395,000
37.5%
395,000
35.3%
435,000
35.9%
10.1%
5.4%
1,962
0.2%
3,807
0.5%
7,079
0.8%
10,970
1.0%
11,319
1.0%
17,249
1.4%
57.2%
59.9%
Otras cuentas por pagar a LP y otros
Otras reservas de capital
Otras reservas de patrimonio
12
0.0%
83
0.0%
95
0.0%
-124
0.0%
38
0.0%
0.0%
-100.0%
-60.0%
Resultados acumulados
68,252
8.3%
87,956
10.6%
121,912
13.4%
158,576
15.0%
158,576
14.2%
216,951
17.9%
36.8%
30.1%
Resultado del ejercicio
21,549
2.6%
37,021
4.4%
40,762
4.5%
43,054
4.1%
64,861
5.8%
42,186
3.5%
-2.0%
59.1%
TOTAL PATRIMONIO NETO
443,067
53.7%
503,559
60.5%
544,540
59.9%
607,477
57.6%
629,794
56.3%
711,386
58.7%
17.1%
15.7%
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO
825,181
100.0%
832,755
100.0%
908,467
100.0%
1,054,329
100.0%
1,119,336
100.0%
1,212,270
100.0%
15.0%
23.2%
17
OPEN PLAZA S.A. Y SUBSIDIARIAS
ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES
(Miles de Soles)
NIIF
NIIF
Dic.11
%
Dic.12
%
Dic.13
%
Set.14
%
Dic.14
%
Set.15
Set. 15
Dic.14
Set.14
Dic.13
Ingresos por alquileres
83,309
77.6%
95,713
77.8%
104,519
76.7%
86,894
75.6%
119,979
76.2%
97,725
74.5%
12.5%
14.8%
Otros ingresos (incluido gastos comunes)
24,046
22.4%
27,313
22.2%
31,777
23.3%
28,040
24.4%
37,498
23.8%
33,537
25.5%
19.6%
18.0%
Total Ingresos
107,355
100.0%
123,026
100.0%
136,296
100.0%
114,934
100.0%
157,477
100.0%
131,261
100.0%
14.2%
15.5%
Costo de servicios
(19,937)
-18.6%
(14,894)
-12.1%
(15,130)
-11.1%
(12,806)
-11.1%
(16,881)
-10.7%
(15,131)
-11.5%
18.2%
11.6%
Gastos comunes
(22,154)
-20.6%
(25,604)
-20.8%
(28,586)
-21.0%
(25,012)
-21.8%
(33,626)
-21.4%
(30,945)
-23.6%
23.7%
17.6%
Total Costo de Venta
(42,091)
-39.2%
(40,498)
-32.9%
(43,716)
-32.1%
(37,818)
-32.9%
(50,507)
-32.1%
(46,077)
-35.1%
21.8%
15.5%
65,264
60.8%
82,528
67.1%
92,580
67.9%
67.1%
106,970
67.9%
85,185
64.9%
10.5%
15.5%
Gastos administrativos
(10,302)
-9.6%
(12,251)
-10.0%
(12,895)
-9.5%
-10.0%
(15,730)
-10.0%
(12,700)
-9.7%
10.1%
22.0%
Ganancia Operativa
54,962
51.2%
70,277
57.1%
79,685
58.5%
57.06%
91,240
57.9%
72,485
0.3%
1,193
1.0%
Ganancia Bruta
Otros ingresos operativos
336
Otros gastos operativos
(11,535)
65,581.07
653
0.5%
187
0.2%
(482)
55.2%
10.5%
14.5%
111
0.1%
480
0.4%
156.5%
-83.0%
(173)
-0.1%
-64.1%
(6)
0.0%
-0.1%
(401)
-0.3%
-0.4%
(475)
-0.3%
-
0.0%
-
0.0%
(8,027)
-5.9%
-
0.0%
(6,607)
-4.2%
-
0.0%
Participación de resultados netos en asociadas
3,356
3.1%
6,799
5.5%
9,855
7.2%
9,785
8.5%
16,246
10.3%
4,273
3.3%
-56.3%
64.9%
Ingresos financieros
1,312
1.2%
438
0.4%
384
0.3%
163
0.1%
432
0.3%
184
0.1%
13.1%
12.5%
Gastos financieros
(29,934)
-27.9%
-16.5%
24.2%
2.4%
(459)
-0.4%
0.5%
-204.8%
-161.9%
0.0%
-100.0%
Pérdida por participación en asociada
Diferencia en cambio, neta
Pérdida por instrumentos financieros derivados
36
(22,940)
0.0%
624
-16.8%
0.5%
(17,448)
-15.2%
(23,489)
-14.9%
(600)
-0.5%
(386)
-0.2%
0.0%
625
0.5%
625
(21,667)
628
-0.5%
-
27.5%
50,438
41.0%
59,833
43.9%
57,811
50.3%
77,697
49.3%
56,209
42.8%
-2.8%
29.9%
Impuesto a la Renta
(8,018)
-7.5%
(13,417)
-10.9%
(19,071)
-14.0%
(14,757)
-12.8%
(12,836)
-8.2%
(14,023)
-10.7%
-5.0%
-32.7%
Utilidad Neta
21,549
20.1%
37,021
30.1%
40,762
29.9%
43,054
37.5%
64,861
41.2%
42,186
32.1%
-2.0%
59.1%
Gastos Administración / Ventas
(665)
-22.3%
29,567
Pasivo Corriente / Pasivo
Liquidez
Liquidez Corriente (veces)
Liquidez Acida (veces)
Liquidez Absoluta
Activo Corriente / Total Pasivo
Capital de Trabajo (en S/. MM)
Gestión
0.0%
(27,491)
0.4%
-
18.5%
-17.7%
Utilidad antes del Impuesto a la renta
Indicadores financieros
Solvencia
(Pasivo - Diferido) / Patrimonio
Pasivo / Patrimonio
Pasivo / Capital Social
Endeudamiento del Activo (veces)
Deuda Financiera Total / Pasivo
Deuda Financiera Total / Patrimonio
-
(149)
77,116.169
Dic.11
Dic.12
Dic.13
Set.14
Dic.14
Set.15
0.79
0.86
1.09
0.46
0.88
0.76
0.57
0.65
0.88
0.40
0.82
0.53
0.57
0.67
0.97
0.40
0.79
0.53
0.63
0.74
1.13
0.42
0.81
0.59
0.69
0.78
1.24
0.44
0.79
0.62
0.61
0.70
1.15
0.41
0.81
0.57
0.25
0.14
0.17
0.21
0.22
0.20
0.27
0.18
0.08
0.07
-69,380
0.43
0.26
0.08
0.06
-26,113
0.59
0.48
0.34
0.10
-25,341
0.28
0.22
0.05
0.06
-67,462
0.22
0.15
0.04
0.05
-85,926
0.46
0.30
0.13
0.09
-54,232
9.6%
10.0%
9.5%
10.0%
10.0%
9.7%
Gastos Financieros / Ventas
27.9%
22.3%
16.8%
15.2%
14.9%
16.5%
Rotación de CxC (días)
22.19
15.66
13.96
21.91
14.80
26.39
Rotación de CxP (días)
67.47
21.89
67.22
55.16
160.63
89.16
Ciclo de Efectivo
Rentabilidad
Margen Bruto
Margen Operativo
Margen Neto
Margen EBITDA *
ROAA
ROAE
Generación
-45.28
-6.23
-53.26
-33.25
-145.84
-62.77
60.79%
51.20%
20.07%
86.64%
2.70%
5.34%
67.08%
57.12%
30.09%
85.98%
4.47%
7.82%
67.93%
58.46%
29.91%
87.60%
4.68%
7.78%
67.10%
57.06%
37.46%
88.17%
6.13%
10.42%
67.93%
57.94%
41.19%
87.51%
6.40%
11.05%
64.90%
55.22%
32.14%
88.07%
5.65%
9.70%
EBITDA ** / Gasto Financiero **
2.41
2.99
3.99
4.51
4.47
4.16
EBITDA **/ Gasto Financiero ** + PCDLP
0.64
1.54
1.71
1.88
1.77
1.07
Deuda Financiera / EBITDA **
4.64
3.27
3.13
3.53
3.70
3.51
Deuda Financiera
334,746
269,272
286,924
360,003
388,393
403,911
Gasto Financiero **
-29,934
-27,491
-22,940
-22,645
-23,489
-27,709
Gasto Financiero** / Pasivo Total
7.83%
8.35%
6.30%
5.07%
4.80%
5.53%
360
360
360
270
360
270
* Con respecto a los Ingresos por alquileres anualizados
** Anualizado
18
PATRIMONIO FIDEICOMETIDO SCOTIABANK
C.C. ATOCONGO Y CC LOS JARDINES
Balance General
(En miles de Soles)
sep-14
Bancos
Activos en Titulización
Otras cuentas por cobrar
%
dic-14
%
mar-15
%
sep-15
%
2,104
4%
2,229
4%
2,215
4%
2,130
4%
53,640
96%
53,054
96%
52,458
96%
51,232
96%
0
0%
0
0%
228
0%
233
0%
Total Activo Corriente
55,743
100%
55,282
100%
54,901
100%
53,595
100%
Total Activo
55,743
100%
55,282
100%
54,901
100%
53,595
100%
2,096
4%
2,216
4%
2,216
4%
2,127
4%
8
0%
16
0%
232
0%
244
0%
Parte cte de Bonos de Titulización
2,408
4%
2,451
4%
2,495
5%
2,585
5%
Total Pasivo Corriente
4,512
8%
4,683
8%
4,943
9%
4,956
9%
Parte no cte de Bonos de Titulización
51,232
92%
50,603
92%
49,963
91%
48,647
91%
Total Pasivo
55,744
100%
55,286
100%
54,906
100%
53,603
100%
-0.4
0%
-3
0%
-5.0
0%
-8.0
0%
0
0%
-3
0%
-5
0%
-8
0%
55,743
100%
55,282
100%
54,901
100%
53,595
100%
Cuentas por pagar al Originador
Otras cuentas por pagar
Resultados Acumulados
Total Patrimonio
Total Pasivo y Patrimonio
)
Perdidas y Ganancias
(En miles de Soles)
sep-14
%
dic-14
%
mar-15
%
sep-15
%
Ingresos operacionales
1,371
100%
2,360
100%
1,208
100%
3,141
100%
Total ingresos
1,371
100%
2,360
100%
1,208
100%
3,141
100%
-42
-3%
-68
-3%
-28
-2%
-85
-3%
-1,285
-94%
-2,237
-95%
-1,170
-97%
-3,025
-96%
-42
-3%
-53
-2%
-10
-1%
-31
-1%
-1,369
-100%
-2,358
-100%
-1,208
-100%
-3,141
-100%
Comisión de administración
Intereses de bonos
Otros costos operaciones
Total costos operacionales
Resultado operacional
2
0%
Ingresos diversos
2
0%
Ingreso / gastos financieros
-2
0%
11
0%
5
Gastos diversos
-2
0%
-13
-1%
-5
0%
-3
0%
0%
-4
0%
Impuesto a la renta
Resultado neto
0
2
-
19
0%
0%
0
0%
0
0%
0%
17
1%
0%
-2
0%
0%
-15
0%
-1
0%
-4
0%
-1
0%
-4
0%
-
© 2016 Equilibrium Clasificadora de Riesgo.
LAS CLASIFICACIONES CREDITICIAS EMITIDAS POR EQUILIBRIUM CLASIFICADORA DE RIESGO S.A.
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ENTIDADES, COMPROMISOS CREDITICIOS O DEUDA O VALORES SIMILARES A DEUDA. EQUILIBRIUM
DEFINE RIESGO CREDITICIO COMO EL RIESGO DE QUE UNA ENTIDAD NO PUEDA CUMPLIR CON SUS
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