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MEMORIA INFORMATIVA DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL Nº 9
DEL PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE GODELLA
A.- Antecedentes
Godella cuenta con Plan General de Ordenación Urbana, aprobado
definitivamente mediante acuerdo de la Comisión Territorial de Urbanismo de 24 de
julio de 1990.
Dicho planeamiento general establece para el suelo urbano, una serie de zonas
de ordenación a las que asigna la correspondiente Ordenanza que regula las
determinaciones urbanísticas aplicables a los inmuebles incluidos en cada una de
ellas.
La Ordenanza I “Edificación intensiva” se aplica a las zonas de ordenación 1
“Casco antiguo”, 2 “Ensanche” y 5 “Subida de la ermita”, conteniéndose las
determinaciones urbanísticas de dicha Ordenanza en los artículos 113 a 115 (ambos
inclusive) del citado Plan General de Ordenación Urbana .
B.- Situación urbanística actual.
El capítulo XVII del Título VI del Plan General de Ordenación Urbana de Godella,
recoge la Ordenanza I “Edificación intensiva” , la cual establece las siguientes
determinaciones urbanísticas:
“Artículo 113. Condiciones de aprovechamiento y edificación.
1.
Parcelación.
En general se considera edificable todo aquel solar que cumpla las condiciones
siguientes :
- Superficie mínima edificable en planta baja : 80 m²
- Longitud mínima de fachada : 6 ml
- Los límites de las medianeras deberán formar un ángulo con las alineaciones
oficiales superior a 60º
Cualquier solar que no cumpla estas condiciones, pero sin posibilidad de
ampliación a causa de la consolidación existente, podrá ser edificado.
Dentro de la zona 1 “casco antiguo” no hay límite de parcela mínima para ser
edificable, siempre que no provenga de una segregación de una parcela actual.
En general se prohibe la unión de dos o más parcelas colindantes para la
construcción de un único inmueble. Sin embargo se permitirá, siempre sujeta a la
previa concesión de la correspondiente licencia, la unión de dos solares
consecutivos para la construcción de un único inmueble cuando la longitud de
fachada resultante no exceda de 1’50 metros a la longitud media de fachada del
fragmento de calle correspondiente a la manzana de edificación donde se
encuentren los solares. La longitud media de fachada se obtendrá dividiendo la
suma de las longitudes de la fachada de cada parcela por la cantidad de
fechadas, sin contar las fachadas extremas de la manzana de edificación.
Dentro de la zona 5 “Subida a la Ermita” se considerará edificable, por lo que
respecta a volumen de parcela, cualquier solar que mantenga las dimensiones
actuales, grafiadas en el plano 6.4 de este Plan General, sin embargo para
posibles segregaciones de parcelas actuales, se observará las siguientes
condiciones :
- Longitud mínima de fachada : 10 ml
- Profundidad mínima : 27’50 ml
Los límites medianeros deberán ser sensiblemente perpendiculares a la alineación
oficial.
Toda solicitud de parcelación, reparcelación, obra de nueva planta o ampliación
que suponga la existencia posterior de una parcela que no cumpla las
condiciones señaladas en este artículo será denegada.
2.
Alineaciones.
Las alineaciones a que deberá sujetarse la edificación de estas zonas son las
determinadas en los planos de ordenación números 6.3 y 6.4, llamados
“alineaciones y protecciones : zona sur”.
No se permite ningún tipo de retraimiento respecto de la alineación oficial, como
también es obligatorio mantener el plano de fachada en todos los casos y en
todas las alturas permitidas. No se permitirán los patios abiertos a fachada.
Tampoco se permitirán los cuerpos volados cerrados o miradores de obra.
Los únicos vuelos permitidos sobre el espacio público son los balcones, con una
anchura máxima de 50 cm. y una longitud máxima del 50% del total de la
fachada. El largo total de los balcones correspondiente a las diferentes plantas se
podrá distribuir entre ellas de la forma que se quiera para conseguir una mejor
composición de fachada y en el caso de las zonas 1 y 5, para conseguir una mejor
adaptación al entorno, de acuerdo con las determinaciones estéticas para cada
una de las zonas. Su altura mínima sobre la rasante de la acera será de 3’50 metros
en todos sus puntos.
Tanto en la zona 1, “casco antiguo”, como en la 5, “Subida a la Ermita”, las
barandas deberán ser ligeras y diáfanas; queda totalmente prohibida la utilización
de vidrio o plástico en estos elementos, los muros de contención de la obra.
Las profundidades máximas edificables están grafiadas en los planos de
alineación aludidos. En la zona 1 no se establece ningún límite, para la zona 2 se
establece en 14 metros y en 20 metros para la zona 5. Estas profundidades
máximas no podrán ser sobrepasadas ni con vuelo. en la zona 5 la edificabilidad
en subterráneo estará limitada también a la profundidad máxima.
3.
Alturas.
El número de plantas es el grafiado en los planos citados números 6.3 y 6.4. No se
admite ninguna variación respecto a este número de plantas, ni por arriba ni por
abajo; no obstante, en las zonas 1 y 5 se podrá permitir menor altura cuando
suponga una clara mejora hacia la cornisa consolidada.
Sin embargo, la altura máxima de cornisa en la zona 5, “Subida a la Ermita”, será
de 8’50 metros, correspondiente a la tradicional planta baja, piso y cambra.
Para las zonas 1 y 5, por lo que respecta a la altura de cornisa, el criterio
fundamental es el de unificación o integración con la cornisa existente, bien por
continuidad de la cornisa de los edificios adyacentes, bien por escalonamientos
respecto a la línea de la cornisa existente en calle con pendiente. En cualquier
caso será necesario referenciar la cornisa de los edificios adyacentes a los
alzados de los proyectos para los que se solicite licencia de edificación dentro de
estas áreas.
La altura de la edificación se medirá en la vertical que pasa por el punto de la
alineación oficial en cada solar y desde la rasante oficial de la acera hasta el
plano inferior del forjado de la última planta en la alineación de la fachada. En los
casos de fachadas de más de veinte metros (20), se medirá desde los diez metros
(10), contados desde el punto más bajo, permitiendo el escalonamiento
correspondiente a partir de los veinte metros (20).
Por encima de la altura de cornisa no se autorizará ningún tipo de ático ni
buhardilla; sólo se podrá permitir la construcción de la cubierta, que se desarrollará
desde la fachada en un único plano continuo hasta la cumbrera , con una
inclinación máxima del 30%, respecto de la horizontal y con una cota máxima de
caballete, desde la altura de la cornisa, de 3’50 metros, así como chimeneas de
ventilación y humos, caja de escalera, antenas colectivas de T.V. y F.M., placas
solares y pararrayos, todos ellos retirados al menos 3 metros de la línea de
fachada.
No se permitirá la apertura de huecos ni ventanas a cubierta. Sin embargo se
podrá autorizar el aprovechamiento del espacio bajo la cubierta.
En general la altura libre de los pisos deberá adaptarse a la que produzca la
máxima apariencia de continuidad con los distintos niveles de forjados de los
edificios colindantes en todas sus plantas. Esta determinación será de rigurosa
aplicación en las zonas 1 y 5, donde en caso de disparidad tendrá preferencia
aquel que goce de mayor nivel de protección, de acuerdo con las
determinaciones del título III de esta Normativa y del documento número 3 de este
Plan General, consistente en el catálogo de elementos y conjuntos protegidos. En
caso de inexistencia de este elemento será preferente aquel que sea más
significativo, según los criterios expuestos en el título III de esta Normativa, dentro
del fragmento de calle correspondiente a la manzana de edificación en que se
encuentren.
En todo caso, las alturas de las distintas plantas no serán inferiores a lo dispuesto en
las Ordenanzas generales de edificación.
En las zonas 1 y 5 no se permiten los semisubterráneos, sólo se permitirán los
subterráneos que no se reflejen en fachada.
4.
Patios de manzana de edificación.
En los patios de manzana de edificación señalados en los planos de alineaciones
citados con una altura de edificación, se permite la ocupación con construcción
en planta baja. La altura de esta planta coincidirá con la correspondiente a la
planta baja del edificio principal. Se recomienda la accesibilidad y transitabilidad
de la cubierta de estas construcciones con la finalidad de permitir el uso de esta
superficie para otras plantas, posibilitando un espacio libre sin cubrir al servicio de
estas viviendas.
En los otros en que no se señala esta posibilidad, especialmente en la zona 5, no se
permite ningún tipo de construcción fuera de las alineaciones, y estos terrenos
constituirán una superficie destinada a espacio libre de uso y dominio privado
ligada a la edificación de la parcela. Sobre estos terrenos sólo se permitirá la
construcción de pequeños elementos auxiliares que no produzcan volumen y la
plantación de especies vegetales que deben conformar los jardines.”
C.- Objeto de la modificación.
La modificación que se propone efectuar sobre la actual ordenación del Plan
General de Ordenación Urbana de Godella, persigue posibilitar que en la zona 2 de
suelo urbano “Ensanche”, sujeta a la Ordenanza I “Edificación intensiva” , se aplique el
mismo régimen de tolerancia de alturas (una altura menos de las previstas) que para el
resto de zonas de ordenación sujetas a la citada Ordenanza.
Dicha modificación no comporta ni el aumento de la edificabilidad atribuida
actualmente por el planeamiento a las parcelas incluidas a la zona de ordenación
urbanística a cuyo ámbito se contrae esta modificación (Zona 2 “Ensanche”), ni la
alteración de ningún parámetro de la ordenación estructural.
d.- Procedimiento y alcance de la modificación.
La actual legislación urbanística distingue el procedimiento a seguir para la
aprobación de una modificación del planeamiento en función del alcance de la
misma, siendo distinta si ésta afecta a las determinaciones de la ordenación
estructural o a las que son propias de la ordenación pormenorizada.
Como se desarrolla de forma exhaustiva en la memoria justificativa de la
presente modificación, ésta afecta UNICAMENTE a determinaciones propias de la
ORDENACIÓN PORMENORIZADA, ya que los cambios que introduce aquélla no
comportan la alteración de ningún parámetro propio de la ordenación estructural,
toda vez que no se modifica ninguno de los elementos propios de ésta contenidos en
el Artículo 36 de la Ley 16/2005 de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana ni se
afecta a la Red Primaria de reservas de suelo dotacional público ni a equipamientos
de titularidad privada cuya función o relevancia contribuyan a la articulación de la
ciudad.
En este sentido debe recordarse que el Artículo 60. 1 de la Ley 16/2005 de 30 de
diciembre, Urbanística Valenciana indica que “Constituye determinación de la
ordenación pormenorizada la asignación de usos y tipos edificatorios en forma
detallada, en desarrollo de los previstos por la ordenación estructural. Se efectuará por
remisión al Reglamento de Zonas, desarrollando los usos prohibidos, alternativos y
compatibles para cada parcela y las condiciones limitativas de su máxima y mínima
edificabilidad, volumen o altura y ocupación, sobre y bajo rasante, así como su
dotación de aparcamiento.”
Por tanto, de acuerdo con el apartado 3 del art 36 de la Ley 16/2005 de 30 de
diciembre, Urbanística Valenciana y con el art 37.2 de la misma Norma , la
competencia para la aprobación definitiva de la presente modificación del Plan
General de Ordenación Urbana de Godella al afectar únicamente a la ordenación
pormenorizada contenida en el mismo, corresponde al Ayuntamiento de Godella.
De conformidad con lo dispuesto en el apartado 1 del art 94 de la Ley 16/2005
de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana “Las modificaciones de los Planes se
llevarán a cabo según el procedimiento establecido en cada tipo de Plan”, previsión
que también recoge el art 223 del Decreto 67/2006 del Consell por el que se aprueba
el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística , cuyo apartado 5
indica que “Las modificaciones de planes generales referidas únicamente a elementos
de ordenación pormenorizada se tramitarán conforme al procedimiento previsto para
la aprobación de planes parciales”
El Artículo 90 de la Ley 16/2005 de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana
indica que “1. Cuando los Planes Parciales, de Reforma Interior y los Estudios de Detalle
sean promovidos, de oficio o a instancia de particulares, con motivo de una actuación
integrada, se someterán al régimen establecido en esta Ley para la aprobación de los
Programas.
2. Cuando los documentos anteriores no sean promovidos con motivo de un programa
de actuación integrada se someterán a información pública por el plazo de un mes en
las condiciones de publicidad establecidas en el artículo 83.2.a) de la presente ley
para los planes generales.”
Así pues, debe respetarse el procedimiento previsto en el artículo 83.2.a. de la
Ley 16/2005 de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana , esto es, sometimiento del
proyecto a información pública, por un período mínimo de un mes, mediante anuncio
en el Diari Oficial de la comunidad valenciana y en un diario no oficial de amplia
difusión en la localidad (debiendo estar depositado durante dicho plazo el proyecto
diligenciado del Plan, para su consulta pública, en el Ayuntamiento afectado por el
cambio de ordenación) , y posterior acuerdo de aprobación definitiva por el
Ayuntamiento Pleno , debiéndose posteriormente remitirse a la Conselleria
competente en materia de urbanismo y publicar el acuerdo de aprobación y las
normas que resulten modificadas.
Respecto de la iniciativa en la formulación de la presente propuesta de
modificación del Plan General de Ordenación Urbana, debe recordarse que el art 87
de la Ley 16/2005 de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana establece que “Los
planes de desarrollo del Plan General y sus modificaciones pueden ser promovidos por
los Municipios, los particulares y las Administraciones no municipales en el ejercicio de
sus competencias sectoriales; por tanto, de acuerdo con dicha previsión legal , es el
propio Ayuntamiento de Godella el promotor de la presente propuesta de
modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Godella, asumiendo
además la competencia para su tramitación y aprobación administrativa.
MEMORIA JUSTIFICATIVA DE LA MODIFICACIÓN PUNTUAL Nº 9
DEL PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE GODELLA
A.- Justificación de la propuesta
Con posterioridad a la aprobación del Plan General de Ordenación Urbana se
ha constatado la conveniencia de aplicar el régimen de tolerancia de alturas
edificables previsto para las zonas de ordenación 1 (“casco antiguo”) y 5 (“Subida de
la Ermita”) a la zona de ordenación 2 “Ensanche”, toda vez que siendo esta última la
única de las zonas de ordenación a la que resulta aplicable la Ordenanza I Edificación
intensiva, no se aprecia motivo para que la zona de ordenación 2 esté excluida del
mismo régimen de tolerancias de alturas que a las restantes zonas sometidas a la
Ordenanza I “Edificación intensiva”, permitiéndose así que propietarios de parcelas
(edificadas o no) situadas en la zona 2 que deseen ejecutar viviendas unifamiliares en
las mismas, no tengan la obligación de edificar el número obligatorio de alturas
(coincidente con el número máximo) previsto para dicha zona, esto es, 3 alturas,
situación que en la actual situación socio-económica puede resultar excesiva.
Resulta un dato objetivo que la actual obligación de edificar en todas las alturas
permitidas en la zona 2 (planta baja + 2) no facilita la ejecución de viviendas
unifamiliares en dicho ámbito, obligando en muchos casos a soportar un mayor coste
de ejecución de la vivienda (mayor número de superficie edificada, mayor importe de
Impuesto sobre Bienes Inmuebles…etc) que en algunos casos no es siquiera utilizada
por sus moradores.
En el otro lado de la balanza se situaría el interés público afectado, consistente
en la conveniencia de salvaguardar el paisaje urbano de la zona objeto de
modificación, evitando un posible impacto paisajístico negativo (diferencias de alturas
edificadas en una misma calle y/o zona).
En este sentido, basta comprobar que tanto en la zona objeto de modificación
(zona 2 Ensanche) como en las otras dos zonas sujetas a la Ordenanza I Edificación
intensiva (zona 1 “casco antiguo” y 5 “Subida de la Ermita”) , ya existen situaciones de
diferentes alturas edificadas dentro de cada una de ellas , imagen urbana que no
parece considerarse como negativa.
De acuerdo con ello se considera conveniente extender a la zona 2
“Ensanche” la previsión contenida en loa párrafos 1º y 3º del artículo 113.3 del Plan
General de Ordenación Urbana(actualmente limitada a las zonas 1 y 5) consistente en
admitir para la zona 2 una menor altura cuando suponga una clara mejora hacia la
cornisa y por lo que respecta a la altura de cornisa, aplicar el criterio fundamental de
la unificación o integración con la cornisa existente, bien por continuidad de la cornisa
de los edificios adyacentes, bien por escalonamientos respecto a la línea de la cornisa
existente en calle con pendiente
B.- Cumplimiento de la normativa urbanística en la presente modificación del
Plan General de Ordenación Urbana .
De acuerdo con lo dispuesto en el art 94.1 de la Ley 16/2005 de 30 de diciembre,
Urbanística Valenciana “ Las modificaciones de los Planes se llevarán a cabo según el
procedimiento establecido en cada tipo de Plan”, expresándose en el mismo sentido
el art 223.1 del Decreto 67/2006 del Consell por el que se aprueba el Reglamento de
Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística .
Por su parte el apartado 2 de la citada norma legal establece que “ Las nuevas
soluciones propuestas deberán mantener el equilibrio de las dotaciones públicas,
suplementando en su caso la red primaria y secundaria de dotaciones de forma que
cumplan con los criterios de calidad, capacidad e idoneidad exigidos en esta Ley”.
Analizado el planeamiento de la zona objeto de modificación se desprende
que con la misma (que NO implica aumento de edificabilidad o aprovechamiento
para las parcelas edificables de uso privativo, ni reducción de suelo dotacional
público respecto de la actual ordenación) no se modifica la proporción entre el
aprovechamiento privativo de la zona y la superficie de suelos dotacionales de ésta.
En conclusión: la presente modificación no comporta aumento alguno de
aprovechamiento privado respecto del previsto en la actual ordenación y por ende
no reduce la proporción entre aquél y los suelos dotacionales del sector, si bien sí que
altera otros parámetros urbanísticos propios de la ordenación pormenorizada de éste
como son la obligación de construir todas las alturas edificables para poder obtener la
correspondiente licencia municipal.
C.- Determinaciones urbanísticas del Plan Parcial que resultan modificadas.
Como consecuencia de la presente modificación, resulta alterada únicamente
el artículo 113.3 del Plan General de Ordenación Urbana , al cual se le da nueva
redacción, quedando redactado como sigue:
“Artículo 113. Condiciones de aprovechamiento y edificación.
3 Alturas.
El número de plantas es el grafiado en los planos citados números 6.3 y 6.4. No se
admite ninguna variación respecto a este número de plantas, ni por arriba ni por
abajo; no obstante, en las zonas 1, 2 y 5 se podrá permitir menor altura cuando
suponga una clara mejora hacia la cornisa consolidada.
Sin embargo, la altura máxima de cornisa en la zona 5, “Subida a la Ermita”, será
de 8’50 metros, correspondiente a la tradicional planta baja, piso y cambra.
Para las zonas 1 2 y 5, por lo que respecta a la altura de cornisa, el criterio
fundamental es el de unificación o integración con la cornisa existente, bien por
continuidad de la cornisa de los edificios adyacentes, bien por escalonamientos
respecto a la línea de la cornisa existente en calle con pendiente. En cualquier
caso será necesario referenciar la cornisa de los edificios adyacentes a los
alzados de los proyectos para los que se solicite licencia de edificación dentro de
estas áreas.
La altura de la edificación se medirá en la vertical que pasa por el punto de la
alineación oficial en cada solar y desde la rasante oficial de la acera hasta el
plano inferior del forjado de la última planta en la alineación de la fachada. En los
casos de fachadas de más de veinte metros (20), se medirá desde los diez metros
(10), contados desde el punto más bajo, permitiendo el escalonamiento
correspondiente a partir de los veinte metros (20).
Por encima de la altura de cornisa no se autorizará ningún tipo de ático ni
buhardilla; sólo se podrá permitir la construcción de la cubierta, que se desarrollará
desde la fachada en un único plano continuo hasta la cumbrera , con una
inclinación máxima del 30%, respecto de la horizontal y con una cota máxima de
caballete, desde la altura de la cornisa, de 3’50 metros, así como chimeneas de
ventilación y humos, caja de escalera, antenas colectivas de T.V. y F.M., placas
solares y pararrayos, todos ellos retirados al menos 3 metros de la línea de
fachada.
No se permitirá la apertura de huecos ni ventanas a cubierta. Sin embargo se
podrá autorizar el aprovechamiento del espacio bajo la cubierta.
En general la altura libre de los pisos deberá adaptarse a la que produzca la
máxima apariencia de continuidad con los distintos niveles de forjados de los
edificios colindantes en todas sus plantas. Esta determinación será de rigurosa
aplicación en las zonas 1 y 5, donde en caso de disparidad tendrá preferencia
aquel que goce de mayor nivel de protección, de acuerdo con las
determinaciones del título III de esta Normativa y del documento número 3 de este
Plan General, consistente en el catálogo de elementos y conjuntos protegidos. En
caso de inexistencia de este elemento será preferente aquel que sea más
significativo, según los criterios expuestos en el título III de esta Normativa, dentro
del fragmento de calle correspondiente a la manzana de edificación en que se
encuentren.
En todo caso, las alturas de las distintas plantas no serán inferiores a lo dispuesto en
las Ordenanzas generales de edificación.
En las zonas 1 y 5 no se permiten los semisubterráneos, sólo se permitirán los
subterráneos que no se reflejen en fachada..”
En letra color rojo lo modificado respecto la anterior redacción.
Godella, diciembre de 2.013
LA OFICINA TECNICA MUNICIPAL
EL ARQUITECTO MUNICIPAL
EL T.A.G. DE URBANISMO